Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 14 de Agosto de 2009

Fecha de Resolución14 de Agosto de 2009
EmisorJuzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores
PonenteEucaris Haydde Alvarez
ProcedimientoResolucion De Contrato

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 09-6882.

Parte actora: M.T.S., de nacionalidad Italiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. E-783.393.

Apoderado judicial: Abogado Piter S.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 54.815.

Parte demandada: CHUCRI P.O. y X.D.R.M.D.O., de nacionalidad Libanesa el primero y venezolana la segunda, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. E-82.004.121 y V-10.532.162, respectivamente.

Apoderados judiciales: Abogados J.G.C., Mariczel Figueroa y A.E.H.K., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.941, 105.300 y 23.140, respectivamente.

Acción: Resolución de Contrato.

Motivo: Apelación de sentencia definitiva.

Capitulo I

ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso subjetivo de apelación interpuesto por la Abogada A.E.H.K., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 26 de enero de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda incoada, ordenando la entrega del inmueble objeto del juicio, y condenando a la parte actora al pago de las costas.

Por auto de fecha 15 de junio de 2009, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil se fijó el décimo día siguiente para dictar sentencia, la cual no fue proferida dentro de su oportunidad legal debido el cúmulo de trabajo existente, pero se procede a hacerlo en esta oportunidad bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capitulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte demandante entre otras cosas alegó:

Que en fecha 10 de julio de 2006, arrendó un inmueble de su propiedad a los ciudadanos CHUCRI P.O. y X.D.R.M.D.O., constituido por un apartamento identificado con la letra y número B-5, ubicado en el piso 2 del edificio B, ubicado en la zona comercial de la tercera etapa de la Urbanización Los Castores, jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en cuyo contrato de arrendamiento se estableció un (1) año fijo de duración del contrato, improrrogable, contados a partir del 10 de julio de 2006, hasta el 10 de julio de 2007, sin notificación alguna por parte del arrendador, y que en ningún caso operaría la tácita reconducción una vez expirado el término.

Que por cuanto la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario finalizó o feneció en fecha 10 de julio de 2007, y los arrendatarios no han entregado el inmueble, y como igualmente se encuentran insolventes en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Julio de 2007, hasta la fecha, es por lo que demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, a los ciudadanos CHUCRI P.O. y X.D.R.M.D.O., en virtud de la terminación de la relación contractual, además de estar vencida la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias, para que entreguen pacíficamente el bien inmueble arrendado o en su defecto sean condenados por este tribunal a la entrega forzosa del mismo.

Por su parte, la parte representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que es cierto que sus representados firmaron en fecha 10 de julio de 2006, el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, y que en el mismo se estipuló en su cláusula tercera una duración de un año fijo, improrrogable, hasta el 10 de julio de 2007, sin necesidad que se hiciera notificación alguna por parte de la arrendadora, y en ningún caso operaría la tácita reconducción una vez expirado el término.

Invoca el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece, la prórroga de seis (6) meses, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, lo que significa que sus representados tenían un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que feneció el 10 de enero de 2008.

Que la acción incoada contra sus representados, es una demanda por resolución de contrato introducida en fecha 06 de febrero de 2008, es decir, después de finalizar el contrato a tiempo determinado, lo que en su decir, significa que la acción que podía ejercer la parte actora contra sus representados tenía que ser una acción acorde con los contratos a tiempo indeterminado, y que la demandante al haber intentado una demanda de resolución de contrato fundamentado en un contrato a tiempo determinado, hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que conduce a un problema de la calificación jurídica.

Que para el momento en el cual la accionante ejerce la acción no existe contrato de esta naturaleza, en virtud que el mismo se extinguió, al igual que las acciones que se podía ejercer con él el día 10 de enero de 2008; que una vez extinguido dicho contrato surgió uno nuevo, que es a tiempo indeterminado y de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la acción que debió ejercer era la de Desalojo.

Que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto una vez que concluyó el contrato a tiempo determinado y sus representados se mantuvieron en el inmueble, se generó un nuevo contrato sin tiempo definido, motivo por el cual la parte actora debió ejercer su acción contra este tipo de contrato, razón suficiente para concluir y determinar que la acción de resolución no era la idónea para este tipo de contrato.

Que con fundamentado en los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, solicita se declare la inadmisibilidad de la presente acción.

Capitulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Consignó las siguientes documentales:

Documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en fecha 21 de marzo de 1983, bajo el No. 40, Protocolo 1°, Tomo 19, 1° Trimestre.

Contrato de Arrendamiento celebrado en forma privada, entre los ciudadanos PITER S.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, de profesión abogado, titular de la cédula de identidad No. V-11.039.482, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 54.815, con el carácter de Apoderado General de la Arrendadora, ciudadana M.T.S., parte actora en este juicio, y los ciudadanos CHUCRI P.O. y X.D.R.M.O., como arrendatarios y codemandados en este juicio.

Boleta de Notificación emitida por el Juzgado del Municipio Lo Salias de esta Circunscripción Judicial, con sede en San A.d.L.A., en fecha 04 de diciembre e 2007, a nombre de la parte actora en este juicio, ciudadana M.T.S., haciendo de su conocimiento que los demandados en este juicio, y arrendatarios del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución aquí se demanda, consignaron a su favor el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007.

PARTE DEMANDADA

De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, promovió el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora.

Capitulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 26 de enero de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…Las partes han aceptado como cierto que se encuentran vinculadas por una relación arrendaticia desde el 10 de julio de 2006, cuando celebraron el contrato de arrendamiento, con un período de un (1) año fijo, improrrogable hasta el 10 de julio de 2007, sin necesidad que se hiciera notificación alguna por parte de la arrendadora, y que en ningún caso operaría la tácita reconducción una vez expirado el término, conforme a lo convenido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento. Igualmente han aceptado como cierto que de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, le corresponde una prórroga de seis (6) meses la cual venció el 10 de enero de 2008.

Ahora bien, la parte demandada, fundamenta su defensa en que la acción ejercida contra sus representados es para contratos a tiempo determinado y en el presente caso, estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto una vez que concluyó el contrato a tiempo determinado y sus representados se mantuvieron en el inmueble, se generó un nuevo contrato sin tiempo definido, por lo que la acción que le correspondía ejercer a la parte actora, era la acción de desalojo a que se refiere el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Al respecto, se observa lo siguiente:

De la interpretación de la Cláusula Tercera se infiere, que efectivamente nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo que significa que ambas partes contratantes previeron la certeza temporal del contrato, pues anticipadamente conocían cuando nace la relación arrendaticia, así como el momento de su llegada extintiva. En el caso de autos, la relación arrendaticia comenzó el 10 de julio de 2006, y finalizó el 10 de julio de 2007, comenzando a correr desde esa fecha la prórroga legal obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que conforme al literal c) de dicha norma, en el caso de autos, corresponde a un lapso máximo de seis (6) meses, que comienzan a computarse al vencimiento del término del contrato, en este caso (10-07-2007), los cuales vencieron el 10 de enero de 2008, sin que la parte demandada haya traído a los autos ningún medio de prueba que demostrara que una vez extinguido el contrato (10 de enero de 2008), surgió uno nuevo, a tiempo indeterminado, a consecuencia de que sus representados se mantuvieron en el inmueble, por el contrario, la parte actora aportó a los autos prueba de que se rehusó a recibirle a los arrendatarios el canon de arrendamiento, razón por la cual acudieron al procedimiento de consignaciones por ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de esta Circunscripción Judicial.

Observa este sentenciador que para que se indetermine el contrato y opere la tácita reconducción consagrada en el artículo 1600 del Código Civil, se requiere que una vez vencida la prórroga legal, el Arrendatario se mantenga en el inmueble con la venia del arrendador, siendo una prueba indefectible de ello, el hecho que el Arrendador continúe recibiendo los cánones, una vez vencida la prórroga legal, lo cual no es el caso de autos. Si el Arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continua en el goce de la cosa, no podría oponer la tácita reconducción, por el sólo hecho de continuar en el goce de ella. No se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada. Para que opere la tácita reconducción es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado, lo que no ocurrió en este caso.

Correspondería determinar cómo se evidencia la voluntad del arrendador de dejar al Arrendatario en posesión de la cosa arrendada? En este sentido, el caso típico sería, que el Arrendador recibiera el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, pues entonces claramente estaría manifestando que aunque el contrato terminó tiene la voluntad de que el Arrendatario continúe gozando de la cosa más allá del término pactado; pues evidentemente si el arrendador procede a cobrar el canon de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, está manifestándole al arrendatario que quiere que él continúe con sus obligaciones como inquilino, en las condiciones pactadas (salvo la duración del contrato), esto es, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero ahora indeterminado, operando así la tácita reconducción.

En consecuencia, por cuanto del análisis realizado anteriormente quedó demostrado que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, y por cuanto el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continuó ocupando el inmueble y actualmente no ha hecho entrega del mismo al Arrendador, resulta procedente que la parte actora demande la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y en consecuencia, la entrega del inmueble arrendado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, todo con fundamento en los artículos 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.264, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Y así se establece…

(Fin de la cita textual)

Capitulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 26 de febrero de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda de resolución de contrato incoada la ciudadana M.T.S., contra los ciudadanos CHUCRI P.O. y X.D.R.M.D.O., todos identificados, condenando en costas a la parte demandante.

Para decidir se observa:

Antes de cualquier consideración, quien decide considera oportuno puntualizar que, la pretensión de la parte actora consiste en la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado por un (01) año fijo, improrrogable, contado a partir del 10 de julio de 2006, hasta el 10 de julio de 2007, sin que se acordara notificación alguna por parte del arrendador, acordándose igualmente que en ningún caso operaría la tacita reconducción, todo lo cual no es un hecho controvertido en este juicio.

Ahora bien, a tenor de lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses, lo que quiere decir, que a partir del 10 de julio de 2007, fecha en la que feneció el contrato cuya resolución se solicitó, éste se prorrogó obligatoriamente hasta el día 10 de enero de 2009.

En tal sentido, habiendo el demandado invocado a su favor la improcedencia de la acción, por el hecho de que el contrato de arrendamiento en el cual se sustenta la demanda, es a tiempo indeterminado, por consiguiente la acción que debió intentarse era la de desalojo, mas no la de resolución de contrato, corresponde a quien decide pronunciarse sobre su pertinencia o no; y es así que se determina que, si bien, a tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, de lo cual se obtiene que la tacita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble. Sin embargo, en el presente caso, tal como dimana del contrato, las partes acordaron -entre otras cosas- que en ningún caso operaría la tacita reconducción, debiendo en consecuencia el demandado, haber traído a los autos prueba sobre la cual apoya la tesis concerniente a que, dicho contrato se renovó, operando en contra de ello el hecho de haberse interpuesto la presente demanda el 06 de febrero de 2008, es decir, menos de treinta días después de fenecido el contrato, lo cual, hace inequívoca la manifestación del arrendatario respecto de su falta de consentimiento en que el arrendatario siga ejerciendo la posesión del inmueble arrendado. Y así queda establecido.

Establecido lo anterior cabe advertir que, el contrato de arrendamiento puede ser objeto de resolución conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, por motivo de incumplimiento bien sea a tiempo determinado o no, tan es así que si se demanda la resolución de un contrato a tiempo determinado, las normas jurídicas a las que queda sometida su terminación, son las del derecho común, pero si se pretende dar por terminado un contrato a tiempo indeterminado, la situación de hecho quedará sometida a la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, tal diferencia se pone de manifiesto cuando analizamos la causa de pedir en uno y en otro caso; cuando se reclama la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, lo que se pretende es anticipar la terminación antes del tiempo fijado contractualmente por las partes, por el incumplimiento de alguna de ellas, y se fundamenta en lo previsto en el citado artículo 1.167. En tanto que, cuando se pretende la terminación de un contrato a tiempo indeterminado, lo que se busca es darle término judicial, a una relación que no tiene un vencimiento contractualmente preestablecido. En otras palabras, la causa de pedir en uno y otro caso, es distinta, porque en el primer supuesto es requisito indispensable que el contrato no se encuentre vencido, de lo contrario no podría solicitarse la resolución, pues estaríamos al frente de una pretensión imposible. En el segundo supuesto, el requisito es; que el contrato no tenga limite de tiempo preestablecido, sino que se encuentre prolongado indefinidamente y por ende la necesidad de darle fin judicialmente.

En conclusión, no es posible para el actor acudir a juicio el 06 de febrero de 2009, y pretender la resolución de un contrato a tiempo determinado, cuya temporalidad expiró el 10 de enero de 2009, puesto que el requisito indispensable par que ello sea procedente, es que, el contrato jurídicamente exista y se encuentre vigente, y que cualquiera de las partes incumpla una obligación allí contenida, ya que la resolución como fue señalado, lo que persigue es anticipar la terminación, convenida por las partes en el contrato, por incumplimiento de una de ellas; lo expresado nos conlleva a dictaminar que la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada, pues, si lo que pretende el actor es la entrega del inmueble debió en consecuencia solicitar la acción de cumplimiento de contrato, específicamente de la cláusula décima tercera, según la cual, a la terminación del contrato de arrendamiento, la arrendataria se compromete a entregar el inmueble arrendado, de modo que, a la luz de las consideraciones anteriormente expuestas, la acción ejercida resulta a todas luces improponible, lo que conlleva a en consecuencia, a la declaratoria con lugar del recurso de apelación ejercido, y revocar el fallo del primer grado de jurisdicción vertical, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de éste fallo. Y así se decide.

Capitulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero

CON LUGAR el recurso subjetivo de apelación ejercido por la Abogada A.E.H.K., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 26 de enero de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda incoada, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes.

Segundo

IMPROPONIBLE la demanda de resolución del contrato celebrado entre la ciudadana M.T.S., y los ciudadanos CHUCRI P.O. y X.D.R.M.D.O., todos identificados.

Tercero

Se condena en costas a la parte perdidosa al haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem, se ordena la notificación de las partes.

Quinto

Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

LA JUEZ

DRA. HAYDEE ALVAREZ DE SOLTERO

LA SECRETARIA

YANIS PEREZ GUAINA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.).

LA SECRETARIA

YANIS PEREZ GUAINA

HAdeS/yp*

Exp. No. 09-6882

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