Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 13 de Abril de 2010

Fecha de Resolución13 de Abril de 2010
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil
PonenteAlbio Antonio Contreras Zambrano
ProcedimientoNulidad De Documento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

199º y 151º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto que riela a los folios 25 y 26, se admitió demanda de nulidad de documento de condominio y nulidad de documento de compra venta interpuesta por la ciudadana M.P.C., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número 23.214.241, domiciliada en la Aldea La Otra Banda, hoy Barrio San José de las Flores, Calle Nº 1, signada con el número 0-46, Planta “A”, de la Parroquia Spinetti Dini, de esta ciudad de Mérida y civilmente hábil, debidamente asistida por los abogados en ejercicio F.A.S.L. y J.H.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 119.825 y 118.620, respectivamente, titulares de las cédulas de identidad números 11.229.230 y 14.106.208, en su orden y jurídicamente hábiles, en contra de las ciudadanas M.D.C.Q.F., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad número 15.516.098, domiciliada en Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil y A.M.R.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 8.018.407, de este domicilio y civilmente hábil.

En el escrito libelar la parte actora entre otros hechos narró los siguientes:

  1. Que el día 02 de diciembre de 2.007 entre la ciudadana A.M.R.D., anteriormente identificada, y la parte demandante celebraron un contrato de compra venta, de un inmueble consistente en una casa para habitación de dos plantas ubicada en la Aldea La Otra Banda, hoy Barrio San José de las Flores, Calle Nº 1, signada con el número 0-46, Planta “A”, de la Parroquia Spinnetti Dini, del Municipio Libertador, de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, distribuida de la siguiente forma: La planta “A”, con un área de construcción de 94,33 Mts2, el cual consta de: Una (1) sala, un (1) comedor, dos (2) habitaciones, un (1) baño, cocina y áreas de servicio, cubiertos todos sus linderos de paredes de bloques y columnas, techos de platabandas, cuyos linderos son los siguientes: FRENTE: Una calle; COSTADO IZQUIERDO; FONDO y COSTADO DERECHO: Propiedad según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 16 de junio de 2.006, quedando registrado bajo el Nº 48, folio 367 al 395, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Séptimo, Segundo Trimestre del año 2.006.

  2. Que el precio de dicha venta fue por la cantidad de CINCUENTA MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 54.466.900,oo) (sic), que por efecto de la conversión monetaria equivale a la cantidad de CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs.F. 50.466,90).

  3. Que posteriormente la co-demandada A.M.R.D., realizó una venta de la planta “B”, a la ciudadana M.D.C.Q.F., antes identificada, en fecha 05 de diciembre de 2.006, según documento de compra venta que marcó con la letra “C”. Dicho inmueble tiene un área aproximada de 94,33 Mts2, el cual tiene las siguientes características: tres (3) habitaciones, un (1) baño, una (1) cocina, lavadero y tendedero, constituido con pisos de cemento, paredes de bloques y columnas, cuyos linderos son los siguientes: FRENTE: vista a una calle; COSTADO IZQUIERDO: con la fachada lateral izquierda; FONDO: con fachada posterior; COSTADO DERECHO: con la fachada lateral derecha; POR EL PISO: con la planta “A”.

  4. El referido inmueble posee un porcentaje de condominio del cincuenta por ciento (50%) sobre las cosas y cargas comunes del edificio. Que los inmuebles antes descritos fueron constituidos en propiedad horizontal según documento de condominio que la parte actora marcó con la letra “D”, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el día 16 de junio de 2.006, bajo el número 48, folio 367 al folio 395, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Séptimo, Segundo Trimestre del mismo año.

  5. Que el mencionado documento describe claramente las características de la planta “A”, con un área aproximada de 94,33 mts2 y un porcentaje de condominio del cincuenta por ciento (50%) y la planta “B” con un área aproximada de 94,33 y porcentaje de condominio del cincuenta por ciento (50%).

  6. Que el capítulo V referente a los Bienes Comunes establece que los bienes comunes o partes indivisas del inmueble que han de pertenecer a los eventuales o futuros propietarios de las dependencias son los siguientes: fundaciones, las estructuras, las columnas, los muros soportantes de edificación, los muros exteriores, la servidumbre, las instalaciones hidráulicas, las instalaciones de energía eléctrica y telefónicas, las instalaciones de la red de cloacas y obras de servicios sanitarios, las escaleras, las puertas de ascenso a las mismas y cualquier otros bienes señalados como comunes en el texto del presente documento y en general los bienes indispensables para la existencia, seguridad, salubridad, comodidad y conservación del edificio las cuales poseen un área de 26,46 Mts2 que de acuerdo al plano que se realizó con objeto de la venta corresponde a la tercera planta.

  7. Que la ciudadana M.D.C.Q.F., propietaria de la planta “B”, según alega la parte demandante, causó daños a la propiedad de la actora, la cual es dueña de un área aproximada de 108,33 Mts2 según documento que marcó con la letra “E”, el cual establece las siguientes características: tres (3) habitaciones, un (1) baño, una (1) cocina, área de lavadero y se incluye tendedero ubicado en un tercer nivel para cuyo acceso existen escaleras.

  8. Que el nuevo documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, el día 07 de marzo de 2.007, tiene como fundamento un segundo Documento de Condominio, de fecha 26 de febrero de 2.007, que establece en el Capítulo II, en su Artículo 4, que la Planta “A” tiene un área aproximada de 94,33 Mts2 y el Artículo 5 que la planta “B” está constituida por un área aproximada de 108,33 Mts2, lo cual según la ciudadana M.D.C.Q.F., parte co-demandada en el presente juicio, le dio un porcentaje de condominio de un 54% sobre las cosas y cargas comunes del edificio.

  9. Que siendo que el segundo documento de condominio fue registrado por la ciudadana A.M.R.D., sin el consentimiento de la parte actora, haciéndosele según alega la demandante, cambios significativos en la proporción original de ambos inmuebles, aún cuando ya se habían realizado las dos ventas hace más de 2 meses.

  10. Que la ciudadana M.D.C.Q.F., según lo explanado por la parte demandante , perjudicó su propiedad causando daños en los siguientes términos:

     Obstruyó con vigas y tabelones el acceso de la escalera que conducía a las áreas de servicio y áreas comunes como lo son: lavandero, tendedero, y servicios de gas; en consecuencia la parte actora ha tenido que llevar la ropa a la lavandería lo que origina gastos económicos y de tiempo; sumado a esto según alega la demandante, no ha podido llamar a la empresa surtidora del gas porque las bombonas se encuentran en las áreas comunes a las cuales no tiene acceso, por lo que la actora ha tenido que cocinar en el lugar donde laboró o comprar comida preparada, según lo expuesto por la demandante.

     Que todo esto ha traído como consecuencia la falta de aire, luz natural y ha causado humedad dentro de la propiedad de la parte actora.

     Que sin el consentimiento de la parte demandante derrumbó la pared del primer dormitorio y ocasionó daños a una de sus vigas, ocupando aproximadamente la mitad del mismo con una escalera que mandó hacer de un metro de ancho aproximadamente.

     Que con la construcción de la mencionada escalera la parte co-demandada dejó una abertura entre la puerta y la escalera por la cual entra polvo, tierra, animales y roedores los cuales afectan el estado y salubridad del hogar de la actora, perjudicando el bienestar de su familia, incluida su nieta de siete años que convive con ella.

  11. Fundamentó la demanda en contra de la ciudadana A.M.R.D., en los siguientes artículos 1.503 numeral 1º, 1.496, 1.483, 1.154 y 1.488 del Código Civil y el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal y en contra de la ciudadana M.D.C.Q.F.d. acuerdo a los artículos 1.154 y 1.185 del Código Civil.

  12. La parte actora demandó por:

     La anulación del segundo documento de condominio para que de esta manera se pueda reestablecer el estado original del inmueble.

     La anulación del segundo documento de compra venta de la ciudadana M.D.C.Q.F., de fecha 07 de marzo de 2.007.

     Que reestablezcan el inmueble en el estado original tal como se encuentra establecido en el documento de condominio y el documento de propiedad.

     Que la escalera que fue construida y que ocupa un espacio importante en lo que será la habitación de la actora sea demolida y se construya en su defecto una escalera tipo caracol en el espacio ubicado en el porche de un metro por uno y de esta manera no obstruya la puerta de acceso a la habitación.

     Que queden delimitadas las áreas de servicios comunes: lavadero, tendederos y servicios de gas. Y establezca acceso independiente.

     Que sea indemnizada la parte demandante por daños y perjuicios a consecuencia de los gastos económicos ocasionados que ya fueron relatados como alimentación en sitios fuera de su hogar y gastos de lavandería por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,oo), los daños morales causados por la intranquilidad sufrida a causa de la situación generada por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.500,oo), para que convenga a pagarnos la cantidad de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 8.500.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 8.500,oo), por dicho concepto o en su defecto sea obligado por este Tribunal de conformidad a lo establecido en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil.

  13. Indicó su domicilio procesal.

    Corren agregados del folio 6 al folio 24 documentales anexos al escrito libelar.

    Riela del folio 55 al folio 58 escrito contentivo de contestación de la demanda suscrito por la abogada en ejercicio CARLAURA MOLERO CONTRERAS, titular de la cédula de identidad número 11.147.004, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 84.482, en su condición de co-apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanas A.M.R.D. y M.D.C.Q.F., mediante el cual expuso:

    1. Negó, rechazó y contradijo tanto la cuestión fáctica narrada, como el derecho invocado y pretendido, por ser inciertos y maliciosos, en tanto, que a continuación explanará de manera clara y precisa, como ocurrieron los hechos que generaron la pretendida nulidad.

    2. Que en fecha 26 de febrero de 2.007, la ciudadana A.M.R.D., ya identificada, suscribe por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida un Documento de Aclaratoria de Condominio, el cual quedó registrado bajo el Nº 40, folio 329 al 333, Protocolo Primero, Tomo 28 del Primer Trimestre del año 2.007, en virtud de que las medidas contenidas en el documento inicial fueron corregidas por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), para lo cual este Instituto envió al inmueble a los supervisores, quienes en compañía de los beneficiarios, en este caso, las partes demandadas y actora en el presente juicio, realizaron la medición y ordenaron la corrección, tanto de las medidas como de las dependencias para cada inmueble, puesto que esta Institución a través del Plan 8, programa este que se refería a otorgar un inmueble, a aquellas personas víctimas de hechos fortuitos por la naturaleza, y que por ello se habían quedado sin vivienda, les otorgó a las beneficiarias el inmueble objeto de esta acción, el cual se dividió en dos (2) apartamentos independientes. Por ello, con la corrección de tales medidas, se señalaron las dependencias que le correspondían a cada inmueble, quedando con esto determinada la proporción en precio valor para cada inmueble, otorgando así el precio real que le correspondió pagar a INAVI por cada nueva propietaria, ofreciendo este Instituto la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo ) a cada una.

    3. Que el inmueble de la co-demandada M.D.C.Q.F., resultó ser el de mayor extensión y dependencia, el precio le ascendió a la cantidad de SESENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 62.000,oo), por ello dicha co-demandada pagó la diferencia, la cual fue por la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 12.000,oo) a la ciudadana A.M.R.D., protocolizándose así la compra venta por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 07 de marzo de 2.007, según documento inserto bajo el número 1, folios del 30 al 34, Protocolo Primero, Tomo 36 del Primer Trimestre. Y por su parte el Instituto en beneficio de la ciudadana M.P.C., parte accionante en este juicio, pagó a la ciudadana A.M.R.D., la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50.000,oo), otorgando con ello la propiedad de la planta baja del inmueble objeto de esta acción.

    4. En consecuencia, el inmueble quedó constituido en condominio de dos inmuebles independientes, siendo el de la Planta Alta de mayor extensión en medidas y que es propiedad de la ciudadana M.D.C.Q.F., y el de la Planta Baja de menor extensión y propiedad de la ciudadana M.P.C.

    5. Siendo esta en definitiva la razón legal por la que la ciudadana A.M.R.D., subsanó con la protocolización del Documento de Condominio y en el que se realizó la Aclaratoria, a los fines de cumplir con su obligación de saneamiento de Ley, por exigencia del Instituto Nacional de la Vivienda, y asimismo justificar el precio excedente recibido por la venta de la Planta Alta del inmueble.

    6. Negó, rechazó y contradijo por resultar improcedente desde todo punto de vista la maliciosa intención de la accionante, al pretender que este Tribunal ordene la nulidad del documento de compra venta de la ciudadana M.D.C.Q.F., el cual fue debidamente protocolizado conforme a derecho y otorgándole la plena propiedad, posesión y dominio del inmueble en ese documento descrito.

    7. Negó, rechazó y contradijo toda posibilidad ambiciosa por parte de la accionante, al pretender burlar la buena fe de este honorable juzgador, al solicitar en el libelo dejar sin efecto la Aclaratoria del Documento de Condominio debidamente protocolizado, todo ello porque este fue realizado a los fines de saneamiento legal, tanto para el Instituto Nacional de la Vivienda, como de las nuevas propietarias del inmueble objeto de este litigio.

    8. Siendo la ciudadana M.D.C.Q.F., propietaria del inmueble, al tomar posesión de este, procedió a realizar algunas mejoras para su habitabilidad, previo los permisos y autorización de la co-propietaria ciudadana M.P.C., siendo entre ellas, la entrada de acceso principal a su apartamento, por cuanto esta no existía, en razón de que era una casa de dos plantas, con una entrada principal y al haberse dividido en dos apartamentos, se requería individualizar las entradas, para ello se construyó una escalera en obra limpia, siendo así solucionado el acceso al apartamento de la Planta Alta.

      I. Sorprende como ahora la accionante, luego de haber estado conforme con tal construcción, hoy demandó su demolición, por ello igualmente negó, rechazó y contradijo por ser contraria a derecho que asiste a la ciudadana M.D.C.Q.F., en tener acceso al inmueble de su propiedad.

    9. En cuanto a la delimitación arbitraria de áreas comunes, lavadero, tendedero y servicio de gas, siendo está fuera de todo fundamento, la negó en nombre de las demandadas, rechazó y contradijo, por cuanto no existe en tales inmuebles ninguna área común que delimitar o señalar, puesto que tales dependencias están especificadas en los documentos de condominio y compra venta respectivos, como lo pretende hacer ver la accionante en su libelo estando fuera de todo contexto jurídico.

    10. Negó, rechazó y contradijo el monto de la estimación de la demanda, la cual asciende a la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 8.500,oo), por ser ésta impertinente y fuera de lugar por no existir indemnización por daños y perjuicios, ni daños morales en esta impertinente e ineficaz acción, en consecuencia, no existe obligación de ninguna naturaleza por la parte demandada.

      L. Indicó domicilio procesal.

      A los folios 63 y 64, riela escrito de promoción de pruebas suscrito por la parte demandante.

      Se infiere de los folios 89 al 90, escrito de promoción de pruebas suscrito por la parte demandada.

      Obra a los folios 135 y 137 escrito de informes de la parte demandada, en virtud del cual alegó:

       Que la parte demandante en este juicio viene a ser un tercero extraño a la contratación de la compra-venta del segundo piso o planta alta del inmueble anteriormente señalado.

       Que la parte actora pretende:

       En primer lugar, la anulación de un documento de condominio, el cual es necesario y requisito indispensable para la venta de un segundo piso o planta alta de un inmueble, según la Ley de Propiedad H.l.q. significa que no puede solicitarse la nulidad aislada de dicho documento de condominio, pues para que exista éste, necesariamente debe existir un contrato de compra-venta.

       En segundo lugar, la actora solicita la anulación del documento de compra-venta celebrado por la parte co-demandada M.D.C.Q.F., de fecha 07 de marzo de 2.007, pero si se observa lo establecido en el Código Civil que trata de la compra-venta, nos damos cuenta que es susceptible de anulación por cuestiones o razones que atenten contra la legalidad de la venta, contra una norma expresa de la Ley, por motivos de salubridad, por dolo del vendedor, por no haberse pagado el precio o por otras causas que vicien o lesionen el contenido intrínseco de la venta; pero esta nulidad de venta solo es susceptible de ser ejercida por los contratantes, es decir, por el vendedor o el comprador según sea el caso, pero nunca por un tercero; porque este tercero, si considera que la venta lo perjudica, le causa algún daño o le lesiona algún derecho, existe en nuestra legislación una vía diferente y expedita, para que este como tercero, haga valer sus derechos, pero nunca solicitando la nulidad de la venta, como es el caso que nos ocupa.

       En tercer lugar, la parte demandante insiste en solicitar el restablecimiento del inmueble en el estado original; pero este derecho es privativo de las partes contratantes y no de un tercero, mucho menos está facultado el tercero mediante esta demanda, para solicitar la demolición de escalera alguna que fue construida para el resguardo de la propiedad de la ciudadana M.D.C.Q.F..

       Que mal podría solicitar la parte actora indemnización por daños y perjuicios, en primer lugar, porque los mismos no están determinados con precisión en la presente causa, así como tampoco en ningún momento estos se han causado en forma alguna, porque todas las acciones demandadas dependen de la propiedad adquirida por la ciudadana M.D.C.Q.F., en virtud de un contrato legítimamente celebrado, con todas las características y requisitos necesarios para la validez del mismo, que se trata de un documento jurídicamente válido, cuyo otorgamiento nunca ha sido desconocido, tachado o impugnado por los contratantes, y por tanto, tiene pleno valor probatorio por tratarse se un documento público.

       Fundamentó legalmente el presente escrito de informe en los artículos 1.503, 1.496, 1.483, 1.154, 1.185 y 1.488 del Código Civil.

      Cumplidos los trámites procesales en esta instancia y siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:

      PARTE MOTIVA

PRIMERA

THEMA DECIDENDUM: Luego de analizar las alegaciones explanadas por la parte actora y las argumentaciones producidas por la parte demandada; corresponde al Tribunal verificar si procede o no la acción intentada. Así quedó trabada la litis.

SEGUNDA

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONANTE: La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

  1. Mérito favorable del libelo de la demanda en todo y cuanto pueda favorecer a la parte demandante:

    Riela del folio 91 al 94 auto dictado por este Juzgado, de fecha 31 de julio de 2.008, en virtud del cual declaró inadmisible esta prueba.

  2. Pruebas documentales:

     Copia simple de documento registrado de condominio, de fecha 16 de junio de 2.006, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el número 48, folio 367 al 395, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Séptimo, Segundo Trimestre del año, donde la parte actora demostró que el inmueble objeto de la venta fue dividido en condominio por la ciudadana A.M.R. en dos partes, correspondientes cada una al 50% con áreas aproximadas de 94.33 Mts2 y donde las áreas comunes delimitadas en un 26.44 Mts2 corresponden a los eventuales compradores por partes iguales.

    El Tribunal observa que del folio 66 al 68 riela documento público de condominio en copia fotostática, de fecha 16 de junio de 2.006, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida.

     Copia de documento notariado de compraventa, entre la ciudadana M.P.C. y la ciudadana A.M.R. con fecha 02 de diciembre de 2.006, por ante la Notaría Segunda del Estado Mérida, inserto bajo el número 69, Tomo 121 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría. Donde se demostró la intención de los contratantes de hacer la compraventa sobre el inmueble denominado planta “A” de acuerdo al antes señalado documento de condominio y con las medidas y limitaciones allí señaladas.

    Este Juzgado observa que riela del folio 69 al 71, documento público de compraventa en copia fotostática, de fecha 02 de diciembre de 2.006, autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Segunda del Estado Mérida.

     Copia de documento notariado de compraventa entre la ciudadana M.D.C.Q.F. y la ciudadana A.M.R., de fecha 05 de diciembre de 2.006, por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, inserto bajo el número 85, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría. Donde se demostró que la primera intención de dicha negociación fue por 50% restante correspondiente a la planta denominada “B”, con las medidas y limitaciones allí señaladas.

    Este Tribunal observa que corre inserto del folio 72 al 73, documento público de compraventa en copia fotostática, de fecha 05 de diciembre de 2.006, autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera del Estado Mérida.

     Documento registrado de fecha 26 de febrero de 2.007, por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el número 40, folio 329 al 333, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Octavo, Primer Trimestre de dicho año. Donde se demostró que en fecha posterior a las ventas ya realizadas se hizo un segundo documento de condominio redactado por la ciudadana M.D.C.Q.F., por medio del cual la ciudadana A.M.R. estableció unas nuevas limitaciones y medidas, sin el consentimiento de la ciudadana M.P.C. quien ya para la fecha era propietaria de uno de los inmuebles, y en donde se les desfavorece otorgando hacia la planta “B” propiedad de la ciudadana QUINTO FADUL un 54% y para la planta “A” un 46%, siendo que ya para la fecha la ciudadana A.M.R. no era propietaria de ninguno de los inmuebles.

    Este Juzgador observa que del folio 74 al 77 riela documento público de condominio en copia fotostática, de fecha 26 de febrero de 2.007, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida.

     Documento registrado por ante Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 07 de marzo de 2.007, inserto bajo el número 4, folio 30 al 34, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Sexto, Primer Trimestre de dicho año. Donde la ciudadana QUINTO FADUL registra la compraventa de acuerdo al nuevo documento de condominio, perjudicando los derechos de registro de la ciudadana M.P.C..

    Este Tribunal observa que se puede inferir del folio 79 al 80 riela documento público de compraventa en copia fotostática, de fecha 07 de marzo de 2.007, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida.

    Por lo tanto, este Jurisdicente considera que a dichas copias fotostáticas se les como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

  3. Documentos Probatorios:

     Documento de aclaratoria emanado de la Dirección de INAVI donde se expresa la no participación de este Instituto en las posteriores negociaciones y modificaciones que se realizaron en perjuicio de la parte actora, lo que demuestra claramente la falsedad en el argumento esgrimido por la representación de la parte demandada que intenta establecer que fue por ordenes de INAVI que se realizó la aclaratoria del condominio y la posterior venta; si bien, ya este Instituto no podía realizar tales modificaciones porque no estaba en su correcta competencia, claramente expresa que no participó en ello.

    Este Juzgado observa que riela al folio 82 documento emanado del Instituto Nacional de la Vivienda, de fecha 11 de junio de 2.008, suscrito por el Ingeniero J.M.V., Gerente Estadal, para hacer del conocimiento que este organismo no ordenó Aclaratoria alguna en el documento realizado por esa Institución de fecha 02 de diciembre de 2.006, en ejecución del Programa VIII “Atención Habitacional para las Familias Damnificadas o en Situación de Riesgo Inminente”; de igual manera indicó que esa Institución no está facultada para autorizar Aclaratorias de Documentos a terceros, ya que las mismas son realizadas por sus Abogados Apoderados.

    Este Tribunal observa que dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, y es un documento administrativo emanado de la Administración Pública y que este Juzgado lo valora como tal, es decir, como documento administrativo. Sobre este particular el Juzgado observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos de los funcionarios públicos, en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contendido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que, por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez, que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba. La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 21 de junio de 2.000, al referirse a este tipo de documento señala que:

    ... El documento administrativo es una actuación que por tener la firma de un funcionario administrativo, está dotado de una presunción de legalidad (...) el documento administrativo por su carácter no negociado o convencional, no se asimila al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pero, en razón de su autenticidad, es decir, certeza de su autoría, de su fecha y de su firma, en lo que respecta a su eficacia probatoria si se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos a que se contrae el artículo 1.363 del Código Civil, pues la verdad de la declaración en él contenida hace plena fe hasta prueba en contrario...

    Por su parte, la Sala Político-Administrativa, de fecha 2 de diciembre de 1993, que al referirse al documento público, expresó lo siguiente, que a continuación se transcribe:

    “En particular define el artícu¬lo 1.357 del Código Civil el documento público, como aquél (sic) que ha sido autorizado con las formalidades legales por un Registrador, por un juez o por otro funcionario o empleado público que tenga facultad de darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. El ar¬tículo 1.384 atribuye a los traslados y las copias o testimonios de los documentos públicos o de cualquier otro documento auténtico, la misma fe de los originales si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes’.

    Por otro lado, para esta Corte son Documentos, Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respec¬to a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, que le atri¬buye el artículo 8° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos documentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y el documento administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad...".

    El criterio antes expresado fue ratificado por decisión de la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 6 de junio de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. O.V., expediente número 00957.

    En consecuencia, este Tribunal le asigna al documento administrativo antes señalado, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir, el de plena prueba.

     Planos realizados previamente a la compra de cada uno de los inmuebles con la finalidad de demostrar la división realizada por el documento de condominio de fecha 16 de junio de 2.006, y en el que se demostró la intención tenida entre los contratantes de vender y adquirir respectivamente el 50% correspondiente.

    Riela al folio 83 copia certificada de plano de la vivienda unifamiliar ubicada en el Barrio San José de las Flores, Calle Principal, de fecha 10 de junio de 2.006. Este Tribunal por cuanto el mismo no fue tachado ni impugnado en forma alguna por la parte querellada, y si bien es cierto que el artículo 502 del Código de Procedimiento Civil se refiere a los planos como una facultad del Juez para usar dicho medio técnico a pedimento de cualquiera de las partes o aun de oficio, no obstante por el principio de la libertad probatoria a que se contrae el artículo 395 eiusdem, este Tribunal al referido plano le asigna pleno valor probatorio.

     Reproducciones fotográficas donde se evidenció los daños causados por la ciudadana QUINTA FADUL en el inmueble y que afectó de manera directa los derechos de la ciudadana M.P.C.: Fotografías marcadas con letra “G”, “H”, “I” y “J” donde se evidenció el cierre del acceso a las áreas comunes realizadas por la ciudadana QUINTO FADUL; fotografías signadas con las letras “K”, “L” y “M” donde se evidenció los daños ocasionados a una de las habitaciones con las nuevas construcciones que realizó la demandada en el inmueble, restando espacio y dejando orificios hacia la parte exterior que afectó la salubridad del inmueble; fotografía del área común marcada con la letra “N” donde se observó el servicio de gas que debido al cierre de acceso se les privó a la parte actora.

    Este Juzgado mediante auto de fecha 31 de julio de 2.008, que obra del folio 91 al 94, inadmitió dichas pruebas, por cuanto escapan al principio del control de las pruebas.

  4. De las Pruebas Testifícales:

    La declaración de la ciudadana E.C.R.M., titular de la cédula de identidad número 11.462.579, domiciliada en la Avenida 2 Lora, detrás del Ambulatorio El Llano, Casa 31-76, Apartamento “B”, quien declaró por ante el Tribunal Comisionado.

    El Juzgado comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

    Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

    De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

    DECLARACIÓN DE LA TESTIGO E.C.R.M.. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por la mencionada ciudadana constan a los folios 106 y 109. La declarante al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce a la ciudadana M.P.C. y a la ciudadana M.D.C.Q.F.. Que ésta última trabajó con la testigo en la redacción de los documentos de las viviendas entregadas por el Plan 8, de la cual ella es beneficiaria. Que tiene conocimiento de la forma como se realizaron las negociaciones para la compra de las casas por los beneficiarios del Plan 8, que de hecho la testigo consiguió las casas, las cuales fueron adjudicadas a los beneficiarios y estuvo con la propietaria a la hora de la redacción del documento de condominio y ayudó a la redacción por el INAVI junto con la Dra. M.Q., para la entrega. Que la antigua propietaria le dio a la testigo la propiedad para vender el inmueble, ya que posee una inmobiliaria, con un documento de propiedad horizontal y un condominio del 50% de cada planta, la cual decidió adjudicarla a los beneficiarios del programa 8, entre estos la Doctora M.Q., la cual tenía conocimiento del porcentaje del 50% de cada planta, ya que ella el día de la entrega le ayudó a la testigo a la redacción de entrega de este inmueble, donde ella aparecía adjudicada. Que no se realizó ningún tipo de cambios en las medidas, linderos o precio de las viviendas referidas, porque el documento que se redactó para el traspaso, se redactó justo con el documento que le entregara a la testigo la ciudadana A.R., apoderada del inmueble para ese momento, en donde aparecía un monto de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000) por cada planta, que hoy por efecto de la reconversión monetaria es la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 50.000,00) y un condominio de un 50% por cada planta, para la fecha del mes de diciembre que se hizo la entrega por el INAVI. Que no tiene conocimiento de cual haya sido la razón para que la señora A.R. realizara posteriormente un cambio en el documento de condominio. Que tiene conocimiento del documento que se realizó en INAVI, el día de la entrega. La testigo fue repreguntada por el co-apoderado judicial de la parte demandada abogado en ejercicio L.J.T.S., en la cual respondió: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana M.R.. Que no tiene ningún tipo de parentesco con la ciudadana A.M.R.. Que la ciudadana M.P.C. es suegra de la hija de la testigo. A la pregunta diga la testigo como explica al Tribunal que la ciudadana A.M.R. le transmitió la propiedad a su persona, por medio de que documento lo hizo?. Contestó: Lo hizo más que todo por una amistad de años y por medio del papá de la testigo y le fue entregado a ésta el documento para que hiciera la venta del inmueble, en donde la señora ANA le mostró un poder, donde los demás sucesores, la autorizaban para la venta; de hecho la testigo se reunió con los demás hermanos de ella, con los cuales mantiene una amistad desde niña, ya que son personas del pueblo donde son sus padres. Que no es ni fue funcionaria del INAVI, que trabajó en la Asociación Civil M.A.U., ubicada en el Puente La Pedregosa, junto con la Doctora M.Q.F., en la cual ayudaba en la redacción de ciertos documentos y ayudar a la gente, que estaban en alto riesgo o damnificadas, en diciembre de ese año, de la entrega ellos trabajaron en conjunto con la gente de INAVI, para hacer el traspaso notariado a los beneficiarios, de ese programa en la cual la misma Doctora M.Q.F., redactó junto conmigo el documento de traspaso de la señora M.C. y el de ella, en el cual consta el condominio del 50% de cada planta, el cual se encuentra en Caracas y por lo tanto no creo que el documento que hoy en día presenta la Doctora M.Q., haya sido autorizado para hacerle ningún tipo de cambio a favor de ella y que el documento dice claramente las cláusulas específicas que el gobierno da a cada beneficiario, por cinco años para quedarse con dicha propiedad, además para ella poder tener un documento registrado y no notariado como lo entregó el gobierno, debió haber asistido al registro con la presencia de la otra beneficiaria que tiene el 50% igual que ella, ya que es un documento de condominio notariado. A la pregunta si no fue funcionaria de INAVI, como explica que tuvo tanto acceso a los documentos, elaboración de los documentos y al conocimiento de las cláusulas? Contestó: la testigo trabajó en una Asociación Civil, desde que comenzó con la ayuda del programa 8 y cuando anteriormente se trabajaba con CONAVI, en donde recogían carpetas contada la información de los afectados y con los propietarios de los inmuebles y trabajaban por Caracas; la doctora M.Q.F., comenzó a trabajar con la testigo seis meses antes de que ella se le fuera adjudicada su vivienda, de hecho recibió de manos de ella otras carpetas de unos familiares de la co-demandada para que la testigo los ayudara los cuales también recibieron casa. Que el interés que tiene la testigo en declarar en el presente juicio es declarar las cosas y que le parece un abuso de parte de la señora A.R. y la doctora M.Q.F., haber redactado un documento posterior al entregado por INAVI, en el cual ellas mismas están haciendo una estafa al Estado, al alterar el documento. Que no estuvo presente al momento de la protocolización del segundo documento porque no se iba a prestar para hacer un documento que pasa por encima de un documento entregado por el gobierno, en donde habían cláusulas específicas y muchos menos pasar por encima de un condominio que la misma señora A.R., le entregó a la testigo donde contaba el 50% y 50% de condominio, y el monto por planta fue de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.50.000.000) cada uno, que hoy por efecto de la reconversión monetaria es la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 50.000,00), ya que ese era el monto máximo, que el gobierno daba.

    Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio de la mencionada testigo, quien fue repreguntada y no incurrió en contradicciones, lo que lleva a la convicción del Juez que tal declaración le merece fe y por lo tanto considera que no incurrió en o falsedad, y quien declaró con respecto a los hechos relacionados con situaciones jurídicas planteadas en la litis.

  5. Valor y mérito jurídico de la inspección judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; con la finalidad que este Juzgado pueda evidenciar y dejar constancia de los daños ocasionados.

    Este Juzgado mediante auto de fecha 31 de julio de 2.008, que riela del folio 91 al 94, niega la admisión de dicha prueba, por cuanto la parte no indicó el objeto de la inspección, ni el lugar en el cual se ha de ir a practicar la misma.

TERCERA

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

La parte accionada promovió las siguientes pruebas documentales:

I. Valor y mérito jurídico de los documentos de aclaratoria de condominio y de compraventa del inmueble objeto de este juicio, y que el primero fuere debidamente protocolizado en fecha 26 de febrero de 2.007, por la ciudadana A.M.R.D., ya identificada, por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida siendo un documento de aclaratoria de condominio, el cual quedó registrado bajo el número 40, folios 329 al 333, Protocolo Primero, Tomo 28 del Primer Trimestre de ese año 2.007, en virtud de que las medidas contenidas en el documento inicial, fueron corregidas por el INAVI, para lo cual este Instituto envió al inmueble a los supervisores, quienes en compañía de los beneficiarios, en este caso, las partes demandadas y la parte actora en el presente juicio, realizaron la medición y ordenaron la corrección, tanto de las medidas como de las dependencias para cada inmueble; y el segundo, es decir, el de compraventa, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida en fecha 07 de marzo de 2.007, quedando inserto bajo el número 1, folios 30 al 34, Protocolo Primero, Tomo 36 del Primer Trimestre.

Este Juzgador observa que del folio 74 al 77 riela documento público de condominio en copia fotostática, de fecha 26 de febrero de 2.007, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida. De igual forma se puede inferir del folio 79 al 80 documento público de compraventa en copia fotostática, de fecha 07 de marzo de 2.007, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Por lo tanto, este Jurisdicente considera que a dichas copias fotostáticas se les como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

II. Valor de las pruebas testifícales de los ciudadanos S.D., HAYLEN E.H.D.S., M.A.S. y NECXI MERCADO, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, quienes darán respuesta a las preguntas realizadas por la parte demandada y las repreguntas a que tenga lugar realizar la parte accionante.

El Juzgado comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

DECLARACIÓN DE LA TESTIGO HAYLEN E.H.D.S.. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por la mencionada ciudadana constan al folio 120 y su vuelto. La declarante al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce a la ciudadana M.D.C.Q.F., pero no conoce a la ciudadana M.P.C.. A la pregunta diga la testigo, que conocimiento tiene respecto a una inspección judicial realizada por el INAVI, a un grupo de inmuebles beneficiarios del Plan VIII, “Atención Habitacional para Familias Damnificadas o en Situación de Riesgo Inminente”? Contestó: bueno al salir en la lista de beneficiarios, salió la testigo y un grupo de familias beneficiadas con el Plan VIII, luego con la ingeniero S.D. y otra ingeniero, partieron desde el Chama desde las once de la mañana, recuerda la testigo que fue el 29 de noviembre de 2.006, recorrieron todo el sector Chama, Carabobo, San Jacinto, Los Morros más arriba de San Jacinto, Tabay y finalmente San José de las Flores, terminaron a las dos de la madrugada con esa casa, que fue la casa de la doctora M.D.C., estuvo presente ella, las ingenieros que estaban encargados y un grupo como de seis personas que eran beneficiarias, la dueña de la casa la señora A.M.R. estuvo presente en la inspección y se constató las medidas exactas de la planta de arriba de la casa, más la azotea y llegaron a un acuerdo la señora M.D.C. y A.M.R. que para dividir las dos casas tenían que tirar una pared hacia la escalera. Que en esa inspección realizada se convino el precio a pagar por cada una de las viviendas propiedad de la señora A.M.R., que la vivienda de la parte de arriba tendría un valor de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 60.000,00) y la de la parte de debajo de CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 50.000,00), lo que daba un total en la venta de las dos en CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 110.000,00). Que la sugerencia de las inspectoras del INAVI, respecto a los linderos y medidas de cada una de las viviendas era que ese debía aclarar cada una de las medidas en los documentos, por tanto la vivienda de la planta alta tiene más metros que la de la parte de abajo, y por ello mayor valor. Que la señora M.P. en ningún momento estuvo presente en el acto, a pesar de haber sido notificada como el resto de los beneficiarios. Que dejó constancia que la doctora E.R., en su carácter de gestora quien era la que estaba encargada de conseguir los inmuebles y ella cobraba comisión por cada inmueble que adjudicaba de las personas de ella y estuvo hasta las doce de la noche con la comisión y no estuvo presente hasta el final de la inspección.

Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio de la mencionada testigo, quien fue repreguntada y no incurrió en contradicciones, lo que lleva a la convicción del Juez que tal declaración le merece fe y por lo tanto considera que no incurrió en o falsedad, y quien declaró con respecto a los hechos relacionados con situaciones jurídicas planteadas en la litis.

DECLARACIÓN DEL TESTIGO M.A.S.. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por el mencionado ciudadano constan al folio 121 y su vuelto. El declarante al ser interrogado respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce a las ciudadanas M.D.C.Q.F. y a M.P.C.. A la pregunta que conocimiento tiene respecto a una inspección judicial realizada por al INAVI, a un grupo de inmuebles beneficiarios del Plan VIII, “Atención Habitacional para Familias Damnificadas o en Situación de Riesgo Inminente”? Contestó: Que salieron de INAVI como a las 11 de la mañana, recorrimos la Carabobo, la vía El Morro, San Rafael, Chamita, El Cambio, Los Samanes vía San Jacinto, Tabay, hasta llegar a San José de las Flores bajo, pero la única que participó en la inspección de la casa fue la señora M.D.C.Q.F. y las dos encargadas del INAVI, no había más nadie con ellas; subieron las tres quienes fueron atendidas por la dueña de la casa la señora A.M.R., quien les enseñó la casa a las personas que iban a realizar la inspección, ellas procedieron hacer las verificaciones de techo, pared, piso, puertas, ventanas y balcón, incluyendo la azotea donde hay un tendedero de ropa, mientras que un grupo de los que estaban con ellas las esperaban abajo en la vivienda de planta baja, solo ellas tomaron las medidas verificando que la casa de la planta alta era más grande y por ello tenía más valor y recomendaron hacer la corrección de las medidas señaladas en el documento quedando conforme la señora M.Q. en pagar la diferencia que el INAVI no le iba a portar que e.D.M.D.B. (Bs. 12.000.000,00) que hoy por efecto de la reconversión monetaria es de (Bs.F. 12.000,00). Que de la inspección realizada se convino el precio a pagar por cada una de las viviendas propiedad de la señora A.M.R., porque de ahí fue que se dedujo la cantidad que se iba a pagar, es decir, la diferencia que tenía que pagar por la casa de la planta alta que tenía las medidas más grandes. Que en referencia a la vivienda de abajo las inspectoras del INAVI respecto a los linderos y medidas de cada una de las viviendas no sugirieron nada, porque para ese momento no se encontraba la persona interesada, ellas se limitaron hacer sus medidas y dar el precio a la dueña de lo que ellas pensaba lo que costaba la planta baja, y la planta de arriba las medidas fueron diferentes y el monto aumentó debido a la cual la doctora tuvo que quedar en un acuerdo de pagar la diferencia de la cantidad que el gobierno le estaba suministrando ya que no alcanzaba, cuya diferencia es por la cantidad anteriormente nombrada y, por ende, tenían que hacer la corrección del documento. Que la ciudadana M.P. no se encontraba presente al momento de la inspección y corrección de linderos y medidas, aunque ella fue notificada para esa fecha.

Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio de la mencionada testigo, quien fue repreguntada y no incurrió en contradicciones, lo que lleva a la convicción del Juez que tal declaración le merece fe y por lo tanto considera que no incurrió en o falsedad, y quien declaró con respecto a los hechos relacionados con situaciones jurídicas planteadas en la litis.

DECLARACIÓN DEL TESTIGO NECXI MERCADO. El Tribunal observa que las declaraciones efectuadas por la mencionada ciudadana constan al folio 122 y su vuelto. La declarante al ser interrogada respondió entre otros hechos los siguientes: Que conoce desde hace muchos años a la ciudadana M.D.Q.F.. Que le facilitó a la ciudadana anteriormente mencionada la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.12.000.000,00) que hoy por efecto de la reconversión monetaria es de (Bs.F.12.000,00), el día 12 de diciembre de 2.006, mediante un cheque de gerencia del Banco del Sur de esta ciudad de Mérida, a favor de la ciudadana A.M.R.D.. Que ese dinero fue destinado para cancelarle a la señora A.M., el monto que quedaba pendiente de la vivienda que ella había adquirido a través del Plan VIII de INAVI. A la pregunta, si sabe por qué motivo tuvo que pagar la señora M.D.C.Q.F. la diferencia que indicó en la respuesta anterior? Contestó: porque la vivienda que ella compró era más grande que la de la parte de abajo, entonces la señora A.M., le pidió que le cancelara la cantidad antes mencionada para así realizar el documento de propiedad y condominio.

Este Tribunal procediendo de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora el testimonio de la mencionada testigo, quien fue repreguntada y no incurrió en contradicciones, lo que lleva a la convicción del Juez que tal declaración le merece fe y por lo tanto considera que no incurrió en o falsedad, y quien declaró con respecto a los hechos relacionados con situaciones jurídicas planteadas en la litis.

CUARTA

DE LA IMPROCEDENCIA DE LA NULIDAD DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO: DOCUMENTO SIN CONSENTIMIENTO DE LOS CONDÓMINOS: Pero además, en lo que corresponde a crear “cargas a los condóminos”, dicho contrato tampoco es idóneo o apto para crear obligaciones vinculantes en cabeza de los copropietarios “individualmente” hablando; salvo que recoja las ya aprobadas en asamblea o en consulta de copropietarios (ex-art. 25 LPH) o las incluidas en la Ley o en el Documento de Condominio (art.30 LPH) o en el Reglamento de Condominio (art.26 LPH).

La Ley de Propiedad Horizontal, respetando el sentido constitucional del derecho de propiedad, estableció que únicamente si existiere unanimidad, es que podrán hacerse cambios en el Documento de Condominio; lo que en su criterio es natural, porque en el mismo está descrito el inmueble con sus áreas comunes, los usos que se les pueden dar a éstas, las áreas de uso privado, los maleteros, los puestos de estacionamientos y todo lo que adquirir un apartamento en un edificio bajo régimen de propiedad h.i., lo que constituye el contenido del derecho de propiedad de cada persona que adquiere un inmueble de esta forma.

Que por lo antes expuesto, considera que el caso planteado se han violado flagrantemente las disposiciones citadas, ya que sin haberse sometido al conocimiento del resto de los propietarios del inmueble, sin celebrarse asamblea alguna para su aprobación, y sin haber obtenido los permisos de las autoridades competentes, se procedió a efectuar una edificación sobre un bien común en beneficio de un propietario en particular y en franco perjuicio del resto de los que integran la comunidad. Argumenta también, que no hay dudas para aseverar que la modificación o alteración de uso de una cosa común, debe ser sometido a la aprobación de los co-propietarios, por vía de consulta o a través de una asamblea, como debe ser planteado en el “Documento de Condominio.

Ante el irrespeto de elementales normas de convivencia del régimen de propiedad horizontal y aspectos fundamentales del derecho de propiedad, apoyado en lo dispuesto por los artículos 25 y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el administrador la persona competente para solicitar la declaratoria de nulidad de todas las decisiones unilaterales en contra de los intereses de un grupo de propietarios; por no haber sido aprobado por los canales regulares establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, ni publicado o notificado a los propietarios, ni puesto a disposición de los mismos.

De allí que es propicio señalar lo apuntado por el autor A.G., José, (1.999) en su texto ‘Cosas, bienes y derechos reales. Derecho Civil II. Pág. 330 y ss. , al referir que la propiedad horizontal supone la coexistencia de cosas de propiedad exclusiva y de cosas comunes. La importancia de las cosas comunes dentro del sistema total obliga a dejar de lado las normas de la comunidad ordinaria para regular las respectivas comunidades y dentro del esquema de las indivisiones forzosas, y por ello el régimen de administración de cosas comunes es más estructurado que el régimen ordinario. La característica esencial del régimen de la propiedad horizontal, de acuerdo con la ley, es el hecho de que dentro del mismo, “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios”.

Además de los apartamentos o locales pueden existir otras cosas susceptibles de propiedad exclusiva; también pueden existir cosas privativas, y las cosas comunes pueden ser de distinta clase.

La propiedad h.s.r. por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, y en cuanto no se opongan a éstas, las del Código Civil, de modo que la fuente legal principal es ley especial de la materia. Pero muchas de esas reglas no son de orden público, la voluntad de los particulares juega un papel en la materia. Así, mientras no colidan con normas legales de orden público, deben tenerse en cuenta:

1° las disposiciones del Documento de Condominio.

2° las disposiciones del Reglamento de Condominio;

3° los acuerdos tomados legalmente por los propietarios

4° las decisiones que sobre la administración del inmueble tomen la Junta de Condominio, y el Administrador.

Los deberes que imponen en la materia la propia ley a los propietarios de apartamentos y locales, son por normas expresa, las siguientes:

  1. Respetar las instalaciones generales, en provecho de los otros propietarios, incluidas en su apartamento o local;

  2. Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, de modo que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasionen por su descuido o el de las personas por quienes deba responder;

  3. Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbre imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la Ley de Propiedad Horizontal, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios;

  4. Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;

  5. Usar y disfrutar el apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficina, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;

  6. No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.

  7. No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o a las buenas costumbres.

El literal c) del artículo 3° de la Ley de Propiedad Horizontal, introdujo al propietario o propietarios de apartamentos a constituir las servidumbres señaladas en el texto, de modo que éstas vienen a ser “servidumbres coactivas”. Ese derecho es excepcional, de modo que los requisitos que deben llenarse son de interpretación restrictiva. Caso contrario, el propietario no estará obligado a constituirlas, aunque se le ofrezca pagar daños y perjuicios pertinentes.

La sanción por el incumplimiento de cualquiera de esos deberes relativos al uso y goce de los apartamentos o locales es la obligación de pagar daños o perjuicios correspondientes. Pero, además, cuando dicho incumplimiento sea reiterado, es posible demandar al propietario “para que se le obligue a vender sus derechos en pública subasta”.

El Documento de condominio es un acto jurídico unilateral y no un contrato, ya que se perfecciona y produce algunos efectos jurídicos sin que requiera la voluntad de más de una parte el propietario o los propietarios del edificio.

Asimismo, en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 23 en su contenido se refiere es al caso de enajenación de alguno de los apartamento o locales de un edificio, el propietario o los propietarios de inmuebles declararan por documento protocolizado en la correspondiente oficina subalterna de registro y esto se refiere es a las obligaciones del propietario o propietarios de dichos bienes, igualmente al documento de condominio y al reglamento del mismo, el cual será de obligatorio cumplimiento, y versará sobre las atribuciones garantía, normas de convivencia entre copropietarios y normas para el mejor funcionamiento del régimen y no es aplicable a ningún arrendatario de bienes inmuebles dados en arrendamiento. Así como también, este juzgador observa que si bien es cierto que dicho bien inmueble objeto de la controversia está amparado dentro de la Ley de propiedad horizontal y más concretamente en su artículo primero al establecer, que los diversos apartamentos o locales del inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente ley y en cuanto a no se opongan a éstas las del Código Civil.

El Artículo 25 de la Ley de Propiedad H.c. trata la impugnación de los acuerdos tomados, se refiere entre otras cosas que las asambleas hayan sido convocadas de acuerdo a lo establecido en el documento de condominio, o en su defecto a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que a los fines de las deliberaciones el quórum sea reglamentario, etc, y que los acuerdos tomados en esas circunstancias son en consecuencia obligatorias, de manera que si existiere violación al documento de condominio, a la Ley, o abuso de derecho, son las únicas razones de peso que se puede impugnar por la vía judicial los acuerdos tomados en asamblea de propietarios, siendo taxativas las causales por lo cual se pueden demandar los acuerdos de los copropietarios, en el caso que nos ocupa la parte no invocó ninguna de ellas.

El artículo 10 de la Ley de Propiedad H.d. lo siguiente:

Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.

DEL DOCUMENTO DE CONDOMIO: Es así como el principio de derecho que prescribe que las personas naturales y jurídicas de derecho privado les está permitido hacer todo aquello que no les está expresamente prohibido, ha de interpretarse en lo que respecta a las Asociaciones Civiles que se constituyan como CONDOMINIO, desde la óptica del interés común por sobre el interés individual, mucho más ahora cuando constituyen instrumentos de participación y protagonismo del pueblo en lo social y económico, tal y como lo reconoce la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 70.

Consecuencia de lo anterior es que los CONDOMINIOS, a diferencia de otras asociaciones civiles, han tenido y tienen un régimen de dirección, administración y vigilancia preestablecido en la Ley, no modificables por vía estatutaria, conformado por la dualidad Administrador y Junta de Condominio, en los términos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.

DE LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR EN PROPIEDAD HORIZONTAL: En materia de propiedad horizontal debe darse autorización al administrador para que quede investido de legitimidad para actuar en juicio a nombre de su administrado y en este aspecto es menester señalar que el requisito establecido en la Ley de Propiedad Horizontal es que la autorización conste en el libro de actas de la Junta de Condominio.

Se debe destacar la importancia del Administrador, cuyo artículo 18 de la Ley Propiedad Horizontal, expresa lo siguiente:

Artículo 18º: La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley…

De la mencionada norma, habrá de precisar este Tribunal que la misma contempla la necesidad de que además de la Asamblea General de Copropietarios y la Junta de Condominio, existan la figura del Administrador, el cual, según el artículo 19 ibidem, será una persona natural o jurídica, designada por la mayoría de votos de la Asamblea de Copropietarios, y desempeñará sus funciones por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. Pero aparte de este cargo, dispone el artículo 18 que la Asamblea de Copropietarios elegirá de su seno un presidente, cuyas funciones se limitan a dirigir las sesiones en las cuales deliberará la asamblea. El Administrador, en cambio, tiene un prisma mucho más amplio de funciones, y se encuentran claramente establecidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo tenor es el siguiente:

Artículo 20º: Corresponde al Administrador:

a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;

c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;

d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;

g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.

h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.

Destaca el Tribunal una de las atribuciones que tiene asignada el administrador, relativa a ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

De igual manera dispone el artículo 19 de La Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 19.- La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación o.d.A., éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios…

Es claro el citado artículo 19 de la Ley de Propiedad H.c. establece que la facultad o potestad para designar al Administrador de un inmueble bajo régimen de propiedad horizontal reside en la Asamblea de Copropietarios.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa se puede constatar, que ni el Administrador que, en el caso de propiedad horizontal es el facultado para el ejercicio de las acciones legales pertinentes sobre la administración de las cosas comunes, sino que la acción fue ejercida por una persona particular, en este caso la ciudadana M.P.C., razón más que suficiente para que la presente acción no pueda prosperar y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Sin lugar la demanda que por nulidad de documento de condominio y nulidad de documento de compra venta interpusieron los abogados en ejercicio F.A.S.L. y J.H.R., en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana M.P.C., en contra de las ciudadanas M.D.C.Q.F. y A.M.R.D..

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294, 297 y 298 eiusdem y. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, trece de abril de dos mil diez.

EL JUEZ TITULAR,

A.C.Z.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Y.P.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las doce y diez de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Y.P.

Exp. Nº 09255.

ACZ/YP/ymr.

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