Decisión de Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de Anzoategui, de 10 de Agosto de 2006
| Fecha de Resolución | 10 de Agosto de 2006 |
| Emisor | Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo |
| Ponente | Antonio Marcano Campos |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, diez de agosto de dos mil seis
196º y 147º
ASUNTO: BP02-R-2006-000051
PARTES
Parte Actora: Sociedad mercantil MARINA Y VARADERO EL MORRO, C. A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 20 de mayo de 2002 bajo el Nº 78 del tomo A-11, domiciliada en Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: Abogs. E.V. y J.F.G.F., titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.672.040 y, 2.659.788 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.981 y 10.488, respectivamente.
Parte Demandada Apelante: BONGO CLUB PRIVADO, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 27 de enero de 2003 bajo el Nº 48 del tomo A-01, domiciliada en Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui.
Apoderados judiciales de la Parte Demandada Apelante: Abogs. L.J.V.C. y L.V., titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.151.723 y 3.027.338 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 81.031 y 63.175, respectivamente.
MOTIVO
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Mediante apelación llegan a este Juzgado Superior los autos de la causa de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la sociedad mercantil MARINA Y VARADERO EL MORRO, C. A., contra la sociedad mercantil BONGO CLUB PRIVADO, C. A. Cursa la apelación contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 25 de enero de 2006.
Recibidos los autos, se fijó el vigésimo día de despacho para la presentación de informes. Observado por el tribunal que se trata de un juicio cuyo trámite es el del juicio breve, en el cual, al recibirse en la alzada los autos en apelación, lo que corresponde es fijar el décimo día de despacho para dictar sentencia, se dejó sin efecto el primer auto y se fijó, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil el décimo día de despacho para dictar la sentencia.
Con fecha 3 de Abril de 2006, habiendo transcurrido el lapso para el dictado de la sentencia, los apoderados de la parte apelante presentaron un escrito “para exponer con respecto a (sic) los fundamentos de nuestra apelación a (sic) la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial”. Por su evidente extemporaneidad, dado que ya no había oportunidad para alegaciones de las partes, el tribunal se abstiene se considerar dicho escrito.
En la oportunidad de dictar sentencia de alzada, este Juzgado Superior pasa a hacer con base en las consideraciones que siguen.
I
DEL TEMA A DECIDIR
Antes de revisar el fallo apelado, conviene situar el tema de dicha decisión.
La parte actora, concelebrante (como arrendadora) con la accionada (como arrendataria) de un contrato de arrendamiento sobre una porción de un inmueble identificado en la demanda, aduce, a grandes rasgos, que las partes, además de las causales de prórroga previstas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “adicionaron otros hechos, los cuales, en caso de ocurrir de manera acumulativa, darían lugar a la prórroga del contrato por un año”. Que, en resumen, al finalizar el término de vigencia del contrato, no ocurrieron las tres condiciones acordadas por las partes para que operara la prórroga convencional, además de que la arrendataria no cumplió fielmente con sus obligaciones. Que, para la fecha de vencimiento del contrato, la arrendataria “adeudaba una pensión de arrendamiento y en adición al estado de mora en que se encuentra, la ARRENDATARIA continúa ocupando el inmueble que fue objeto del arrendamiento, a pesar de que nuestra mandante le ha manifestado la voluntad de no continuar la relación contractual”. Que está en conocimiento de que la arrendataria hizo una consignación en el Juzgado del Municipio Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, pero que ésta no se ajusta al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, primero, porque la arrendadora no se ha rehusado a recibir el pago y, segundo, porque la consignación es extemporánea. Que la arrendataria ha dejado de cumplir otras obligaciones, como la de contratar y mantener vigente una póliza de seguros contra siniestros que pudiera sufrir el inmueble y entregar a la arrendadora copia de la misma, así como la de pagar los servicios suministrados al local e igualmente hacer entrega de los recibos debidamente cancelados. Por ello demanda, con fundamento en las disposiciones legales y contractuales que cita en el libelo, la resolución del contrato de arrendamiento.
La demandada, a su vez, al contestar la demanda, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso la cuestión previa de “prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, alegando que “para la fecha de proponerse la demanda basada expresamente en el cumplimiento del término fijado, vale decir, los dos primeros años del contrato estaba en curso la prórroga estipulada en el mismo” (y alude así al artículo 41 de la citada Ley).
Como defensas de fondo, rechazó que se hubiera negado a extender la vigencia del contrato antes de expirar la vigencia del término contractual, y que no hubiera cumplido sus obligaciones contractuales de adquirir la póliza de seguros y de pagar los servicios públicos y “el canon de arrendamiento correspondiente al último mes de los dos primeros años de contrato”. Adujo que “es también falso que al 15 de Marzo de 2005 nuestra representada era deudora y que por ello no tuviere derecho a la prórroga legal”. Que, al presentar el escrito de consignación arrendaticia, no se había percatado de que había ejecutado un doble pago a un solo mes (del 16 de noviembre de 2003 al 15 de diciembre de 2003), y que, de haberse enterado de esa circunstancia, la consignación se habría referido a los períodos que van del 16 de marzo de 2005 al 15 de abril de 2005 y del 16 de abril de 2005 al 15 de mayo de 2005, los dos primeros meses de la prórroga convencional convenida en el contrato. Que expresó su voluntad de continuar ocupando el inmueble arrendado. Que se convino en un mecanismo de pago de los servicios, mientras se instalaban los medidores autónomos correspondientes a la arrendataria por los servicios de luz eléctrica y agua, dado que la actora era la receptora de los respectivos recibos, por lo que la demandante debe probar que ha hecho el pago de tales servicios y cuáles son las diferencias no pagadas por la arrendataria conforme al mecanismo convenido, pues hizo a la arrendadora entregas de dinero según los promedios de consumo establecidos. Que “la demanda de resolución no está fundada en un incumplimiento por falta de ejecución de la obligación que pueda considerarse como grave, sino más bien en un simple ‘retardo’, y como tal, luce insuficiente y de escasa importancia para que opere la resolución del contrato de marras” (subrayado de la contestación). Que la demandante de resolución del contrato debe probar el cumplimiento de sus obligaciones recíprocas. Y que la arrendadora ha presentado dos nuevos contratos “de imposible aceptación en razón de los montos y por ser sumamente leoninos”.
Un punto adicional del debate, vista la interposición de la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue si la demandante debía contestarla o no dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento para la contestación (artículo 351 eiusdem). La accionada, en su escrito de promoción de pruebas, señaló que la accionante no lo había hecho, por lo que –en su criterio- “quedó admitida la cuestión previa opuesta en virtud del silencio”.
La demandante, en escrito ulterior, arguyó que, tratándose de un proceso que se sigue por el procedimiento del juicio breve (artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), no es aplicable el trámite del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil: “si en este procedimiento arrendaticio, la Ley especial no fija un trámite dentro del cual el demandante tiene la carga procesal de contradecir o convenir en la cuestión previa, tenemos que, aplicando la hermenéutica jurídica llegamos a la lógica conclusión que, (sic) no ha precluido la oportunidad para contradecir la cuestión previa a que se refiere el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil”. Se contestó la cuestión previa aduciendo que la acción (como derecho de acceder a la jurisdicción) no está prohibida por la ley, ni la demanda de especie está comprendida en los supuestos de inadmisibilidad del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no estaba en curso la prórroga legal del contrato y, por lo demás, la demanda no tiene por objeto el cumplimiento del contrato, sino su resolución por incumplimiento de obligaciones contractuales.
II
DEL FALLO APELADO
En su fallo, el a quo resolvió primeramente la cuestión previa, como impone la técnica en virtud de lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y luego el fondo de la controversia, declarando sin lugar la cuestión previa y con lugar la demanda.
A partir de la exposición de motivos de Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el juez de la recurrida señala que existe una diferencia sustancial en la tramitación de las cuestiones previas: en el procedimiento arrendaticio inmobiliario, regido por el juicio breve, está previsto que las cuestiones previas de los ordinales 9°, 10° y 11° sean resueltas en la sentencia definitiva (artículo 885 del Código de Procedimiento Civil), por lo que ”en el procedimiento breve no se aplica el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil” y, por ende, la parte actora no admitió tácitamente la cuestión previa opuesta.
En decisión de la cuestión previa, el juez señaló que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece dos supuestos jurídicos: a) que no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término cuando estuviere transcurriendo la prórroga legal, y b) que, aunque esté transcurriendo la prórroga legal, sí se admitirán demandas que sean interpuestas por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. Haciendo la diferencia entre acción (como derecho a la tutela jurisdiccional) y demanda (como acto procesal mediante el cual se ejercita la acción), concluye en lo siguiente:
…De modo que es evidente la distinción entre el concepto de acción y el concepto de demanda, en consecuencia; (sic) no es posible concatenar la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con la prohibición de admitir la demanda, prevista en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte, el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé que no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. En el caso de especie, la pretensión procesal planteada por la parte actora, es la Resolución del Contrato, fundada en el incumplimiento de obligaciones contractuales. El comentado artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, permite que cuando estuviere en curso la prórroga legal, sí se admitirán demandas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. En conclusión, el caso bajo sentencia, no se trata de una demanda por vencimiento del término, sino por incumplimiento de obligaciones contractuales; en consecuencia, no se subsume en la prohibición establecida en el artículo 41 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
.
En la decisión de fondo de la controversia, después de analizar la oportunidad y forma de los pagos de la demandada, se arribó a la conclusión de que ésta no había pagado dos veces un mismo mes de arrendamiento, sino que se sustituyó una factura extraviada por otra, correspondiendo ambas al mismo mes de noviembre de 2003. Por tanto, “la arrendataria Bongo Club Privado, C. A., no cumplió exactamente su principal prestación contractual de pagar los cánones de arrendamiento en la oportunidad expresamente estipulada en la cláusula 3-2 del contrato de arrendamiento cuya resolución pretende la parte actora”.
Se revisó, además, la consignación hecha en el Juzgado del Municipio Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, correspondiente al último mes del contrato (febrero de 2003), que debía ser pagado el 15 de ese mes. La consignación se hizo el 6 de mayo de 2005, ochenta días después de la fecha en que debió hacerse el pago; por tanto, fuera del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Concluye el a quo en que “considera a la arrendataria demandada insolvente en cuanto al pago de la referida mensualidad y en consecuencia, la arrendataria Bongo Club Privado, C. A., no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, en virtud que (sic) la arrendataria está comprendida en el supuesto jurídico previsto en el artículo 40 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. Como consecuencia de la insolvencia, el sentenciador, además, declaró que la arrendataria no tenía derecho a la prórroga convenida en la cláusula tercera del contrato.
En cuanto al cumplimiento de la cláusula relativa al mantenimiento de una póliza de seguros, la sentencia apelada expresa que el contrato de arrendamiento comenzó su vigencia el 20 de marzo de 2003, mientras que se adquirió una póliza de Seguros La Seguridad el 16 de diciembre de 2003, ocho meses después; por lo demás, la póliza fue anulada el 16 de diciembre de 2004, por falta de pago, según se verificó en inspección judicial. El 16 de diciembre de 2004 se adquirió una póliza de Multinacional de Seguros, que se opuso a la demandante; el tribunal, por ser emitida la póliza por un tercero que no la ratificó en el proceso mediante testimonial, no le otorgó valor probatorio a ese instrumento. Concluyó en que “la demandada no ejecutó su obligación estipulada en la cláusula Décima Tercera 11.3 (sic) del contrato de arrendamiento”.
En cuanto al incumplimiento de la obligación de cancelar los servicios, la sentencia determinó que la actora no probó que existiera con la demandada un acuerdo distinto al establecido en el contrato para el pago de dichos servicios y que diera lugar al nacimiento de la deuda que dice le adeuda la demandada por consumo de energía eléctrica. Ni probó la actora, según la sentencia, que le notificara a la demandada el monto que le correspondía pagar por servicio de agua.
Con base en tales consideraciones, se consideró incumplida la obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento en la forma y oportunidad pactada en el contrato (“porque realizó todos los pagos de manera retardada”), se declaró con lugar la demanda y resuelto el contrato.
III
MOTIVACION PARA DECIDIR
No se observan en el procedimiento seguido en esta causa vicios que determinen la necesidad de reponerlo.
La sentencia apelada fue exhaustiva en la revisión de todos los asuntos planteados por las partes, según el resumen que se ha hecho en el capítulo primero de este fallo.
Esta alzada comparte los razonamientos del fallo apelado en lo tocante a la especialidad del procedimiento de cuestiones previas en el juicio breve, aplicable al juicio arrendaticio inmobiliario por remisión del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto, en el procedimiento ordinario, se ha establecido un sistema de cuestiones previas integrado por tres grupos diferenciado: a) las cuestiones que no dan lugar a incidencia (las del ordinal 1° del artículo 346), b) las que deben ser subsanadas (las de los ordinales 2° a 6°) y c) las que deben ser contestadas, so pena de admisión tácita (las de los ordinales 7° a 11°). A falta de debida subsanación (en el caso del segundo grupo) o de contradicción (en el caso del tercer grupo), se abre una articulación probatoria (artículos 350 a 352 del Código de Procedimiento Civil). En el procedimiento ordinario, por lo demás, todas las cuestiones previas deben ser opuestas por escrito en una sola oportunidad, dentro del lapso para la contestación de la demanda, so pena de no ser admitidas luego (artículo 348), con la sola excepción de que, si no se postulan como cuestiones previas, las de los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346 eiusdem pueden ser hechas valer como defensas de fondo al dar contestación a la demanda.
Este procedimiento, someramente expuesto, es visiblemente incompatible con el juicio breve. Y, efectivamente, es distinto el tratamiento de las cuestiones previas en este último, que son también distintos hasta el modo y la oportunidad de postularlas. En el acto de contestación, puede pedirse verbalmente pronunciamiento sobre algunas de las cuestiones previas de los ordinales 1° a 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para que el juez se pronuncie en el mismo acto, con lo que conste en el expediente y en la prueba que se le presente, sin que haya lugar a apelación (artículo 884 eiusdem). Después de esta decisión y de cumplido lo que el juez dispusiere, en el acto de contestación de la demanda podrán oponerse, junto con las defensas de fondo, las cuestiones previas de los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346 eiusdem: sólo en esa oportunidad, para que sean resueltas en la sentencia definitiva.
Está patente que, en este procedimiento especial y abreviado de las cuestiones previas, no hay una oportunidad para contestar, en específico, la cuestión previa del ordinal 11°; y, por tanto, no pesa sobre el actor una carga de contradecirlas. De modo que acertadamente el a quo resolvió que no hubo aceptación tácita de la cuestión previa opuesta.
Por otra parte, siendo claro que la demanda de especie contiene la pretensión de que se resuelva el contrato de arrendamiento (ello debido al incumplimiento de obligaciones de la arrendataria), no encuadra la demanda en el supuesto de prohibición del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sea que estuviere en curso o no la prórroga legal del contrato. En tal virtud, ni la demanda ni la acción son de prohibida admisión, como lo determinó el juez de la recurrida al resolver la cuestión previa.
No encuentra la alzada incongruencia u omisión en la valoración de las pruebas aportadas por las partes, ni que, en la valoración de ellas, se haya incurrido en infracción del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Por ello comparte la alzada las conclusiones del fallo apelado de que la arrendataria demandada incumplió su obligación principal de pagar oportuna y adecuadamente, según lo pactado, el canon de arrendamiento; e incumplió la obligación de mantener al día una póliza de seguro sobre el inmueble arrendado y presentar a la arrendadora copia de ella.
De allí que sea inexorable la consecuencia a la que arribó el juez de la sentencia apelada de declarar la resolución del contrato de arrendamiento. Así se declara.
IV
DECISIÓN
En fuerza de las consideraciones precedentes, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, CONFIRMA en todas sus partes la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 25 de enero de 2006 en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento seguido por la sociedad mercantil Marina y Varadero El Morro, C. A., contra la sociedad mercantil Bongo Club Privado, C. A., ambas identificadas antes.
Se condena en costas a la parte demandada.
Notifíquese a las partes, por haber sido pronunciada esta sentencia fuera de plazo. Regístrese y publíquese. Remítase el expediente al juzgado de origen en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, a los diez (10) días de agosto de dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abog. A.M.C.
La Secretaria,
Abog. M.T.Z.
Hoy, 10 de agosto de 2006, siendo las 3:05 p. m., se dictó, se registró y se publicó, agregándola al expediente, la sentencia anterior. Conste.
(Asunto BP02-R-2006-000051)
La Secretaria,
Abog. M.T.Z.
