Decisión nº --- de Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 20 de Julio de 2006

Fecha de Resolución20 de Julio de 2006
EmisorJuzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteGleny Hidalgo Estredo
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Opcion A Compra Venta,

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

En fecha 1 de agosto de 2005, se recibió y se le dio entrada a la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN A COMPRAVENTA, interpuesta por la ciudadana A.M.M.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.787.894, domiciliada en el Municipio Autónomo San F.d.E.Z., asistida por la abogada en ejercicio M.C.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 25574, domiciliada en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia; en contra de la ciudadana F.M.M.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.516.913; para que convenga en el cumplimiento del contrato de venta a plazo, en el sentido de que otorgue el documento definitivo de compra venta, del inmueble ubicado en el Barrio El Silencio, calle 167, signada con el No. 49E-226, en jurisdicción de la Parroquia D.F.d.M.A.S.F.d.E.Z., alinderado de la siguiente manera: Norte, con propiedad que es o fue de V.P.; Sur, Con vía pública calle 167; Este, Linda con propiedad que es o fue de J.G.V. y Oeste: Linda con propiedad que es o fue de O.D.P., según contrato celebrado el día 24 de septiembre de 2004, por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, anotado bajo el No. 73, tomo 58 de los libros de autenticaciones respectivos.

En fecha 3 agosto de 2005, la ciudadana A.M.M.B., asistida en este acto por la profesional del derecho M.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 25574, presentó escrito de reforma de demanda y confirió poder apud-acta a las abogadas en ejercicio M.C., M.Q. y E.C.. El Tribunal en la misma fecha dictó auto admitiendo la reforma de la demanda y ordenó el emplazamiento de la ciudadana F.M.M.P..

En fecha 13 de octubre de 2005, el alguacil natural del Tribunal, estampó diligencia informando que no pudo practicar la citación personal de la demandada.

En fecha 17 de octubre de 2005, la abogada en ejercicio M.C.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 25547, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante estampó diligencia solicitando la citación cartelaria de la ciudadana F.M.M.P., de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En la misma fecha el Tribunal dictó auto proveyendo la citación cartelaria de la demandada.

En fecha 01 de noviembre de 2005, la ciudadana F.M.M.P., asistida por la abogada en ejercicio D.M.d.G., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 12.142, estampó diligencia dándose por citada. En la misma fecha confirió poder apud-acta a la abogada D.M.d.G., antes identificada.

En la misma fecha 07 de noviembre de 2005, la abogada en ejercicio D.M.d.G. actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana F.M.M.P., presentó escrito de contestación de la demanda y reconvención.

En fecha 02 de diciembre de 2005, el Tribunal dictó auto admitiendo la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 16 de diciembre de 2005, la abogada en ejercicio M.C.G. en su carácter de apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada. Y en la misma fecha el Tribunal dictó auto ordenando agregar a las actas.

En fecha 23 de enero de 2006, la abogada D.M.d.G., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas.

En fecha 24 de enero de 2006, la abogada en ejercicio M.C.G. actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas.

En fecha 03 de febrero de 2006, el Tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes para ser apreciadas en la definitiva.

En fecha 24 de abril de 2006, las partes presentaron los escritos de informe. En la misma fecha el Tribunal dictó auto ordenando agregar a las actas.

El Tribunal para decidir observa:

Afirma la apoderada judicial de la parte demandante en su libelo de la demanda lo siguiente:

Que en fecha 24 de septiembre de 2004, realizó una venta a plazo debidamente autenticada por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, anotado bajo el No. 73, tomo 58 de los libros de autenticaciones respectivos, con la ciudadana F.M.M.P., mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad No. V- 4.516.913 y de este mismo domicilio, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en el Barrio el Silencio en la calle 167, signada con el No. 49E – 226 en jurisdicción de la Parroquia D.F.d.M.A.S.F.d.E.Z., el cual presenta las medidas y linderos siguientes: mide cuatrocientos cincuenta metros cuadrados (450 mts2) aproximadamente a razón de quince (15 mts) de ancho por treinta (30mts ) de fondo y linda por el Norte: Con propiedad que es o fue de V.P.; Sur: Con la vía pública correspondiente a la calle 167 y Este: Linda con propiedad que es o fue de J.G.V. y Oeste: Linda con propiedad que es o fue de O.D.P..

Que en dicho documento establecieron el precio y la forma de pago el cual le ha cumplido cabalmente.

Que el precio de la venta era por la cantidad de doce millones de bolívares (Bs.12.000.000, 00), el cual lo ha pagado antes del tiempo estipulado. Que canceló el precio de la venta en la forma siguiente:

1-En fecha 31 de agosto del 2004, le canceló quinientos mil bolívares

(Bs. 500.000,00).

2-En fecha 03 de octubre del 2004, le canceló quinientos mil bolívares (Bs.500.000, 00).

3-En fecha 23 de octubre del 2004, le canceló cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) ascendiendo a la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) como se evidencia en los recibos originales los cuales anexó en el expediente marcados con las letra “A”, son los que se reflejan en el documento dados como arras.

Que en el documento se estableció que el pago siguiente: sería el 30 de diciembre del 2004, por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000, 00), y tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) el día 30 de agosto del 2005, en las cuales se emitieron dós (2) letras de cambio una por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000, 00) y la otra por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs.3.000.000, 00).

Que en fecha 14 de diciembre le canceló cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000,00) más un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) más de lo que debía haber cancelado para ese momento, tal como se evidencia en copia del bauche del cheque de gerencia No. 08207409 contra Banesco a favor de la ciudadana F.M.M.P., por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) y el recibo original por la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) los cuales están anexo en el expediente marcados con las letras “B” y “C”

Que le canceló la cuota establecida el mes de diciembre del 2004, y la demandada le entregó la letra correspondiente a esa fecha, la cual corre inserta en el expediente en original, marcada con la letra “D”.

Que le quedó restando la cantidad de dós millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) a la señora F.M.M.P., quien se negó rotundamente a recibirle ese dinero, en la cual tuvo que acudir al Tribunal Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a fin de notificarle que se encontraba a la orden de ese Tribunal la cantidad de dós millones de bolívares (Bs.2.000.000,00) y a su disposición el cheque de gerencia No. 02958560, correspondiente al resto del precio de la compraventa celebrada según consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, anotado bajo el No. 73, tomo 58 de los libros de autenticaciones.

Que la señora F.M.M.P., no quiere cumplir con la venta a plazo, la cual ya ha pagado casi totalmente el precio cumpliendo así con los elementos de compra venta que establece la ley tal como lo son: El consentimiento el cual se dio al momento de la firma del documento; que está poseyendo el inmueble junto con sus hijos desde el mismo momento en que se realizó la negociación; y el precio lo ha cancelado totalmente, a diferencia, de la última cuota que la demandada se niega a recibirle.

Por otra parte, la demandada en el ejercicio de su derecho de contradicción alegó lo siguiente:

Rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda por cuanto ella alega que en fecha 26 de septiembre del 2004 realizó una venta a plazo con la ciudadana F.M.M.P., sobre el inmueble propiedad de la prenombrada, que esa denominación que le da al contrato es falsa.

Que recibió en ese acto de la firma de la opción a compra, la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) en calidad de arras; que eso no es una venta a plazo, es una opción a compra.

Que reconoce que lo que hubo fue una forma de contratación entre las partes, involucradas en este juicio, a tenor del identificado documento, pero niega rechaza y contradice la calificación que la demandante le da al mismo.

Que es cierto y aceptó que en dicho documento establecieron el precio y la forma de pago; también es cierto que la demandante ha cumplido con los pagos incluso antes del tiempo estipulado, también es cierto que le hizo una notificación a la demandada, a través de un Tribunal de que tenía a su disposición el resto del dinero.

Que lo que no es cierto, es que ese resto del precio corresponda a una venta a plazos, ni que esta venta a plazo conste en el citado documento, porque como lo dijo antes el documento versa sobre una opción a compra.

Que es cierto que la señora F.M.M.P. se negó a recibírselo y le expuso al Tribunal que no venderá la casa a la ciudadana A.M.M.B., que reintegraría el dinero de (Bs. 15.000.000,00) y que esa cantidad incluye la totalidad del dinero recibido de manos de la opcionada que son diez millones de bolívares (BS. 10.000.000,00) más lo establecido en la cláusula penal, que es una cantidad igual a la cantidad de “ARRAS”, o sea, cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).

Que solo es cierto que le aplicó pintura a las paredes que ya estaban frisadas, todo lo demás está totalmente igual al momento de recibir la posesión del inmueble.

Negó rechazó y contradijo que en este caso lo que le ocupa pueda aplicarse a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil: “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”; ni tampoco se pueda aplicar el artículo 1527 ejusdem, que establece: “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato”, por cuanto el contrato fue de “OPCIÓN A COMPRA” y nunca un contrato de “VENTA A PLAZOS” como indica la demandante.

Que bien es cierto que la ciudadana A.M.M.B., ha cumplido con su parte en la negociación, ya que ha cancelado un total de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) y los dós millones de bolívares (Bs.2.000.000, 00) restantes los depositó en el Tribunal, a nombre de su poderdante.

Que también es cierto que en el identificado contrato de Opción a Compra se estableció que: “En caso de que la compra-venta no se perfeccionare durante el período anteriormente previsto y por cualesquiera que fuese la causa pero imputable a mi persona entonces le devolveré a A.M.M.B. el importe de las arras dadas”.

Que en opción más una cantidad de cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000, 00) dadas en arras. Quedando advertido que de ocurrir alguna de esas situaciones el contrato quedaría rescindido de pleno derecho y sin notificación previa alguna.

Que el contrato de opción a compra: reza “Convengo con A.M.M.B. se obliga a devolverlo en el mismo estado en que lo recibe, solvente con sus servicios y desocupado de personas y bienes”.

Que su oferente no puede cumplir con la compra- venta definitiva del inmueble en cuestión, porque ese fue el hogar de sus padres durante más de veinte (20) años; y su mamá la ciudadana E.R.P., titular de la cédula de identidad No. 149.937, quien tiene ochenta y seis años de edad, al salirse de esa casa se ha enfermado de los nervios, y está siendo tratada por la médico psiquiatra Dra. A.A., en el Departamento de Psiquiatría del Hospital General del Sur; y ésta doctora dice que su mejoría solo se logra volviéndola a llevar a su habitad, es decir a la casa donde vivió gran parte de su vida. Por esta razón, F.M. le hizo saber a A.M.M. que no podía venderle la casa, explicándole esas razones.

Que el día 02 de marzo del 2005, F.M.M.P., fue a visitar a A.M., para decirle que no podía venderle la casa, que ella le entregaría todo el dinero recibido y le cancelaría lo acordado en la cláusula penal, es decir, cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000, 00), así será su preocupación por la salud de su madre que prefiere perder cinco millones de bolívares. En esa oportunidad la señora A.M.M.B., fue receptiva y le dijo que iba a mandar a desocupar la casa que ella tiene en el sector El Marite alquilada, para desocuparle y devolverle la casa; pero pasaba el tiempo y todo seguía igual.

Que el nueve (09) de junio de este año recibió una Notificación Judicial de que la señora A.M.M.B., en donde depositó un cheque de gerencia por la cantidad de dós millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) en el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; en donde su poderdante expuso que no vendería la casa, que le iba a reintegrar el dinero recibido más cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) establecido en el contrato como cláusula penal.

Que el día siete (07) de julio del 2005, F.M.M.P., visitó nuevamente a A.M.M.P., para informarle que ya le tiene el dinero completo, los diez millones (Bs.10.000.000,00) que A.M.M.B., le entregó y los cinco millones de la cláusula penal; pero A.M.M.B., le dijo que no se los iba a recibir; que a ella no le importaba la salud de su madre y que solo quería la casa; que se marchara de su casa, que no fuera necia, que lo que debía hacer era firmarle el contrato de compra-venta.

Asimismo, la parte demandada en su escrito de contestación propuso reconvención en los términos siguientes:

Que reconviene en la resolución judicial, porque en el mismo contrato establece que quedará rescindido de pleno derecho y sin notificación previa alguna, en caso de que la compra venta no se perfeccione en el término previsto.

Que como ese contrato está resuelto por disposición del mismo; por eso pide el cumplimiento de lo que establece el contrato, en ese caso de que la compra-venta no se perfeccione.

Por su lado, la parte actora presentó escrito de contestación de la reconvención en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora reconviniente en su escrito de contestación de la demanda negando, rechazando y contradijo cada uno de los términos de la reconvención o mutua petición, donde solicitó la resolución del contrato de opción a compra y la entrega material del inmueble objeto de esta demanda, el cual está en posesión de su mandante desde el momento de la negociación, lo cual niega, rechaza y contradice ya que su representada cumplió en todo momento con la venta a plazo convenida con la señora F.M.M.P., quien es la parte demandada reconvincente en el presente proceso, es decir, su mandante, cumplió con los requisitos establecidos para la validez del pago como lo son:1- Preexistencia de una obligación; 2-Intención de Pagar; 3-Se paga aquello que se debe; 4-Existencia de la persona que realiza el pago y el que lo recibe.

Que la parte demandada reconviene confunde los términos de Compra-Venta, ya que como ella misma señala en el contrato, se establece que el demandado Reconvincente se obliga a dar en venta el inmueble descrito en el documento así como el demandante Reconvenido se obligó en comprar dicho inmueble y pagar el precio y el demandado reconvincente manifestó y afirmó haber recibido cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) en el acto de la firma de las cuotas sucesivas a pagar, hasta completar el precio total de la venta que era la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00) como efectivamente se cancelaron, es decir en dicho documento se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra- venta a plazo.

Que desde el momento de la firma del documento hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor que era la entrega del inmueble como efectivamente sucedió ya que su mandante está en posesión del mismo y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimientos.

Que solicita al Tribunal tome en consideración la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, Sentencia de fecha 30 de abril del 2002, constante de doce (12) folios útiles la cual riela desde el folio 73 al 84 ambos inclusive, en donde se aclara la diferencia que hay entre la Compra – Venta y la Opción a Compra – Venta, y se ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual y la opción a venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato.

Pruebas de la parte actora:

Junto con el libelo de la demanda:

a.- Copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Sexta de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 24 de Septiembre de 2.004, asentado bajo el N° 63, Tomo 58.

  1. Consignó cuatro (4) recibos de pagos en originales, de fechas 31-08-2004, 03-09-2004, 23-09-2004 y 15-12-2004 respectivamente, por las cantidades de Bs.500.000, 00; Bs.500.000, 00; Bs.4.000.000, 00 y 500.000,00, respectivamente.

  2. Consignó letra de cambio librada en fecha 22 de septiembre de 2004, por la cantidad de (Bs.4.000.000, 00) a favor de la ciudadana F.M.M.P..

  3. Consignó copia fotostática simple del cheque de gerencia, girado contra el banco Banesco, Banco Universal, Agencia Circunvalación, signado bajo el No.08207409, en fecha 14 de diciembre de 2004, por un monto de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) a favor de la ciudadana F.M.M.P..

  4. Consignó original de la Solicitud No. 026-05, de Notificación Judicial, de fecha 19 de mayo de 2005, ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.

Durante el lapso probatorio la parte actora promovió las pruebas siguientes:

Primero

Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procésales a favor de su poderdante

Segundo

Ratificó los recibos de pago originales, adjuntos a la demanda marcados con la letra “A”, de fechas 31/08/04; 03/09/04; 23/09/04, insertos en el folio cuatro (04).

Tercero

prueba de informe, con el objeto de que se oficiara al Banesco Banco Universal, a fin de que informe si la señora F.M.M., cobró el cheque de gerencia No. 08207409, de fecha 14 de diciembre de 2004, por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00).

Cuarto

Ratificó los recibos de pago, en su contenido y firma, adjunto a la demanda los cuales rielan en el folio No. 6.

Quinto

Ratificó en su contenido y firma, la letra de cambio, de fecha 22/09/2004, inserta en el folio 7.

Sexto

Ratificó la Notificación Judicial de fecha 09 de junio de 2005, realizada por el Juzgado Noveno de Municipios de Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Séptimo

Promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos: A.A.; G.C.; Yugleni Vilchez; D.B. y Enyerber Zambrano; todos domiciliados en el Municipio San F.d.E.Z..

Pruebas de la parte demandada:

Consignó junto con el escrito de contestación de demanda los siguientes recaudos:

  1. Copia certificada del documento de construcción o justo título de propiedad del inmueble, constante de dós folios útiles.

  2. Copia certificada del documento de Opción a Compra autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 24 de septiembre de 2004, anotado bajo el No.73, tomo 58, inserto en los folios 58 y 59.

  3. Consignó dos cheques de gerencia a nombre del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia: 1-Cheque No. 00076023 del Banco Provincial, por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00); 2-Cheque No. 02808867 del Banco Occidental de Descuento por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).

  4. Consignó copia certificada del poder otorgado por la ciudadana F.M.M.P., por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 11/10/2005, anotado bajo el número 04, Tomo 74, constante de cuatro (04) folios útiles.

Durante el período de pruebas:

Invocó el mérito favorable de las actas procesales.

Reprodujo los documentos consignados al expediente, como son:

1) Documentos de Opción a Compra, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 24 de septiembre del año 2004, bajo el Nº 73, tomo 58 de los libros de autenticaciones.

2) Documento de construcción, que le otorgó a la demandada el ciudadano L.G.H.M., por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2005, bajo el Nº 40, tomo 75 de los libros llevados por dicha notaría.

3) Prueba de informe, de conformidad con lo establecido en el artículo 504 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal que se sirva oficiar al Departamento de Psiquiatría del Hospital General del Sur “Dr. P.I.”, para que informen si es cierto que la ciudadana E.R.P., de 86 años de edad y titular de la cédula de identidad Nº 149.937 está siendo tratada por la Médico Psiquiatra Dra. A.A., manifestando el diagnostico médico y las recomendaciones hechas a la paciente.

4) Promovió Inspección Judicial al Tribunal a los fines de trasladarse y constituirse en el inmueble objeto de este juicio el cual se encuentra ubicado en el Barrio el Silencio, en la calle No.167, distinguida con la nomenclatura municipal No. 49E-226, en jurisdicción de la Parroquia D.F.d.M.A.S.F.d.E.Z.; a fin de que por vía de inspección judicial del inmueble en cuestión, con presencia de uno o más prácticos, si fuere necesario, para que le deje constancia de los siguientes hechos:

Primero

De la identidad del inmueble con el descrito en los documentos: dirección, medidas y linderos.

Segundo

De las piezas de que está compuesto y del material utilizado para sus paredes, techos, pisos puertas y ventanas.

Tercero

Del estado físico y de conservación del inmueble.

Promovió prueba testimonial jurada de los ciudadanos M.S., Tanny E.G.P., D.d.V.C. y L.G.I.M., todos domiciliados en el Municipio San F.d.E.Z..

PRUEBAS QUE ESTA SENTENCIADORA ENTRA A ANALIZAR EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:

En cuanto a los recibos de pagos, de fechas 31-08-2004; 03-09-2004; 23-09-2004 y 15-12-2004 respectivamente, por las cantidades de Bs.500.000; Bs.500.000, 00; Bs.4.000.000,00 y 1.000.000,00; la letra de cambio librada en fecha 22 de septiembre de 2004, por la cantidad de (Bs.4.000.000, 00) a favor de la ciudadana F.M.M.P..

Observa esta sentenciadora que los mentados instrumentos fueron aceptados por su emisora, por lo que se dan por reconocidos en sus contenidos, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, evidenciado que la ciudadana A.M.B. efectúo pagos parciales sobre el precio convenido y en los plazos estipulados, a la parte demandada. Así se decide.

En relación a la solicitud Nº 026-05, de la notificación judicial de fecha 19 de mayo de 2005, realizada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.

Observa esta Sentenciadora que la parte demandada reconoció que había sido notificada por el mentado juzgado, de que se encontraba a su disposición cheque de gerencia número 02958560, por la cantidad de dós millones de bolívares, correspondiente al resto del precio, fijado para su cancelación el día 30 de agosto de 2005, desprendiéndose de la referida actuación judicial el interés de dicha parte de dar cumplimiento con su obligación de pagar el precio en los plazos convenidos en el documento. Así se declara.

En relación a la información suministrada por BANESCO Banco Universal, la misma está vinculada con la copia del cheque de gerencia No. 08207409, de fecha 14 de diciembre de 2004, por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs.4.000.000,00), emitido a favor de la ciudadana señora F.M.M., mediante el cual dicha entidad bancaria, informo “En atención a su oficio en referencia cumplimos en informarle que de acuerdo a nuestros archivos informáticos el cheque de gerencia serial 08207409 emitido en fecha 14/12/2004 por la cantidad de Bs. 4.000.000,00 a favor de la ciudadana F.M.M.P., fue hecho efectivo a través de la cámara de compensación en fecha 18/12/2004”

Estima esta Juzgadora que la información suministrada por la Entidad Bancaria, en su totalidad es veraz, arrojando elementos de convicción de que la ciudadana A.M.B. realizó el pago parcial sobre el precio en fecha anterior a la estipulada contractual (30-12-2004). Así se decide.

La declaración del ciudadano A.J.A., corriente al folio 111 y 112, quien declaró así: 1) Que tiene conociéndolas hace diecisiete años. 2) Que si tiene conocimiento. 3) Que en un plazo de cuatro años. 4) Que si porque cuando ella llegó a la casa estaba inhabilitada, inclusive duró más de cinco o seis meses inhabilitable que la desocuparan, había basura, escombros que duran más o menos una semana limpiándola; cuando fue repreguntado por la apoderada judicial de la parte actora D.M., contestó de la siguiente manera: 1) Que los pisos, ya que estaban algunos agrietados, la sala, el comedor, las paredes, ya que estaban rotas, ella las arregló , cambió dos puertas, pintura y tuvo que pintar toda la casa completa.

La declaración de la ciudadana G.M.C.N., corriente al folio 113 y 114, quien declaró así: 1) Que conoce a la señora Ana desde hace año y medio y a la señora F.M.P. conoció a su mamá ya que ella tenía dieciocho años cuando ella se mudaron allí y a la señora Fanny, la vio a los dos años, que ella a veces iba para la casa de su mamá y conversaban, que ella le decía que estaba esperando a su hija Fanny a ver si le traía comida, y siempre llegaba con groserías, que ella trataba mucho a esa gente, hasta que el señor falleció y quedo la señora sola, que ella le decía que fueran para la casa y fue cuando le contestó que su hija le quería vender la casa y llevársela para el apartamento, que ella decía que la hermana de la señora Elsa se la va a comprar. Que le vendieron la casa a la señora A.M., en donde ella iba a pagar en cuotas y la señora recibió la casa en condiciones criticas, el sucio era una montaña, monte, piedra, de todo tenía esa casa ni luz tenía porque el cable se lo habían llevado, que ahora le dicen a ella que tienen problemas por eso.

La declaración de la ciudadana Yuglenis V.V.V., corriente al folio 115 y 116, quien declaró así: 1) Que conoce a la señora Ana desde que compró su casa, hace año y medio y a la señora Fanny la conoce de vista, que nunca la ha tratado. 2) Que ella la conoció cuando llegó allí y que ellas llegaron a un acuerdo que le iba a vender su casa para pagársela cómodamente y se la vendió en doce millones y A.M.M. le dio diez millones a la señora Fanny, los otros dos se los iba a dar la señora Fanny, ella no los quiso agarrar, porque ahora la quiere sacar de la casa, como la ve en buenas condiciones ahora si quiere su casa. 3) Que esa casa estaba horrible, había matas por donde sea, botellas cortadas, sucio, en esa casa no se podía estar, había de todo, tuvieron que sacar unas cuantas bolsas de basura, las paredes estaban sucias, no había luz, la señora Ana tuvo que pagar para que le pusieran la luz, no tenía cable, había escombros, el piso estaba todo partido, que ella le pagó a ella para que le lavara la casa porque olía a todo. Que sacaron como cuarenta bolsas de basura del patio, que tuvo que pagar para que le cortaran las matas ya que caían hacía el techo de su casa y a su marido le pago para que le pintara la casa, arreglara los baños que estaban desastrosos, tuvo que frisar una pared, porque el friso estaba todo partido; cuando fue repreguntada por la apoderada judicial de la parte actora contestó de la siguiente manera: 1) D.B..

La declaración del ciudadano Enyerber Zambrano, corriente al folio 117 y su vuelto, quien declaró así: 1) Que a la señora Ana él la conoció desde el año pasado, y a la señora Fanny cuando llegó a sacar todas las cosas y fue la única vez que la vio, ya que ella le vendió la casa a la señora Ana. 2) Que le consta que la señora Ana, cuando le compró la casa a la señora Fanny, estaba prácticamente inhabitado, porque allí vivían dos viejitos dos personas mayores ya, y esa casa estaba toda sucia, mucha basura, las paredes tenían comején, los pisos estaban todos rotos y la señora Ana al ver que cuando le compró la casa a la señora Fanny, en cómodas cuotas, ella le dijo a su cuñado que le fuera a limpiar la casa que le fuera hacer limpieza general, que él se ofreció a ir con su cuñado a limpiar allá, de allí sacaron toda la basura, se cortaron matas, curaron los pisos se pintó toda la casa y de allí casaron desperdicios más de cuarentas bolsas de basura

La declaración del ciudadano D.B., corriente al folio 118 y su vuelto, quien declaró así: 1) Que a la señora Ana, tiene aproximadamente año y medio conociéndola, desde que se mudo a la casa que compró, y a la otra señora la conoció de vista no la ha tratado. 2) Que la casa no estaba en condiciones para vivir tenía mucha basura, recogieron como 40 bolsas de basura y tuvieron que cortar las matas, pintar la casa, arreglar las paredes y uno de los pisos que estaba dañado es decir todo cuarteado. 3.) Que ella la compró para pagarla cómodamente.

Ahora bien, de un acucioso análisis de las declaraciones de estos testigos, observa esta Sentenciadora que la parte actora pretende con estas testimoniales demostrar hechos no aducidos en la demanda, en cuanto a las condiciones físicas que se encontraba el inmueble en cuestión, cuando formula preguntas en relación a las condiciones de habitabilidad que se encontraba el inmueble en el momento que la ciudadana A.M. adquirió el mismo, por tal razón, se desestima esta prueba testimonial de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En relación a la copia certificada del documento de construcción o justo título de propiedad del inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 18 de octubre de 2005, bajo el Nº 40, tomo 75 de los libros llevados por dicha notaría.

En cuanto a esta prueba, observa este Sentenciador que es un documento emanado de terceros, el cual debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, el mismo carecer de todo valor probatorio. Así se decide.-

En relación al documento de opción a compra autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 24 de septiembre de 2004, anotado bajo el No.73, tomo 58, considera esta Juzgadora que este instrumento sea examinado más adelante en este mismo fallo.

Con relación a los dos cheques de gerencia a nombre del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, números 00076023 del Banco Provincial, por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00); y 02808867 del Banco Occidental de Descuento, por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).

De los referidos instrumentos cambiarios se evidencia que la parte demandada ofrece devolver la cantidad de dinero recibida en arras, más cláusula penal a la parte actora. Así se declara.

En relación al resultado de la prueba de informe, mediante el cual el Departamento de Psiquiatría del Hospital General del Sur Dr. P.I., informa “En atención a oficio No. 65-06 de fecha 3 de Febrero de 2006, dirigido al Jefe del departamento de Psiquiatría del Hospital General del Sur en relación a informe sobre la ciudadana E.R.P., titular de la C.I. 149.937. Se le indica que:

  1. - Es tratada por la Médico psiquiatra Dra. A.A..

  2. - Se mantiene el Diagnóstico Médico.

  3. - Se mantiene las recomendaciones hechas a la paciente.”

Estima esta Juzgadora que de un análisis de la información suministrada por el Departamento de Psiquiatría del Hospital General del Sur Dr. P.I., son en su totalidad v.S.e., esta prueba no se puede considerar como una eximente que libere a la parte en el cumplimiento de las obligaciones que deriven del contrato. Así se decide.

En cuanto a la Inspección Judicial, esta prueba tiene valor probatorio pleno, en virtud de que evidencia que el inmueble constituido por una casa habitación signada bajo el No. 49E-226, ubicada en la calle 167 del Barrio el Silencio, en jurisdicción de la Parroquia D.F.d.M.S.F.d.E.Z., se encuentra constituido por un porche, con pisos de cemento pulido color gris, techo de láminas de zinc y estructura de hierro; sala, con pisos de cemento pulido, paredes frisadas y pintadas de color blanco, techo de láminas de zinc y estructura de hierro, y una ventana con sus vidrios y marcos de hierro; primera habitación: pisos de cemento pulido color gris, paredes frisadas y pintadas color rosado, techo de láminas de zinc y estructura de hierro, y una ventana con sus vidrios y marcos de hierro, y una ventana con sus vidrios y marcos de hierro; comedor: pisos de cemento pulido color gris, paredes frisadas y pintadas de color blanco, techo de láminas de zinc y estructura de hierro, y una ventana con sus vidrios y marcos de hierro; segunda habitación: pisos de cemento pulido color gris, paredes frisadas y pintadas de color azul, techo de láminas de zinc y estructura de hierro, y una ventana con sus vidrios y marcos de hierro; un área donde se encuentra la cocina, el lavadero y un baño con WC: con pisos de cemento pulido color gris, paredes frisadas y pintadas de color blanco, techo de láminas de zinc y estructura de hierro, y dos ventanas con sus vidrios y marcos de hierro; terraza: con pisos de cemento pulido color gris y techo de láminas de zinc y estructura de hierro; Patio con tierra y árboles frutales y se observan dos construcciones separadas pequeñas de bloques de cemento y techo de zinc que miden aproximadamente 1.30 mts de largo por 1mts de ancho cada una; además que el inmueble se encuentra cercado en el frente con cerca de bloques y rejas y un portón al lado izquierdo mirando hacia el frente de el inmueble y el fondo se encuentra cercado con bloque de cemento y al lado derecho mirando el inmueble hacia su frente observa cerca de bloque desde el frente hasta a donde comienza la construcción de la casa y desde allí hacia el fondo se encuentra cercado con láminas de zinc; y que el inmueble se encuentra en regulares condiciones, limpio y aseado, algunas de sus paredes están sucias. Sin embargo, esta prueba no arroja elementos significativos para que sea tomado en cuenta para la decisión de esta causa. Así se decide.

La declaración de la ciudadana D.d.V.C., corriente al folio 121 y su vuelto, quien declaró así: 1) Que si las conoce. 2) Que eso es lo que ella le ha comentado le ha dicho pues de que si le dio la casa en opción a compra. 3) Que sí, si vive. 4) Que anteriormente la casa no estaba pintada y ahora está pintada de celeste y azul. 5) Que si, si fue, o sea ellas dós hablaron y ella le dijo que le devolvería la casa y F.M. aceptó. 6) Que si habían muchas matas sembradas y ahora quedan pocas las cortaron. 7) Que en perfectas condiciones; cuando fue repreguntada por la apoderada judicial de la parte actora contestó lo siguiente: 1) Que eso no lo sabe ella, eso lo sabrán ellas como lo ha cancelado, que ella sabe que la casa se la dio con una opción a compra pero ya de dinero no. 2) Que, porque ella fue con ella, ella la fue a buscar porque su mamá estaba muy deprimida y quiso hablar con la señora Ana, ya que su mamá estaba muy deprimida y se quiere regresar a la casa, y ella está en consulta con el psiquiatra en el General del Sur.

La declaración de la ciudadana M.S., corriente al folio 122 y su vuelto, quien declaró así: 1) Que a la señora F.M. la conoce desde hace 15 años así de trato y comunicación y a la señora Maiga, es decir A.M.M., cuando se fue hacer el negocio de la casa. 2) Que sí. 3) Que sí le consta. 4) Que pintarla nada más y tumbarle unos árboles frutales. 5) Que sí, es cierto. 6) Que sí es cierto habían muchas matas sembradas, y árboles frutales y en el frente matas ornamentales. 7) Que en buenas condiciones, estaba falta de pintura, las paredes y los pisos estaban en buenas condiciones. 8) Que sí, eso es cierto que todo eso lo tumbó y la casa tenía todas esas matas.

La declaración de la ciudadana Tanny E.G., corriente al folio 123 y su vuelto y 124, quien declaró así: 1) Que si las conoce de vista a las dos. 2) Bueno eso fue lo que le dijo la señora Fanny, que ella había hecho una opción a compra con la señora Ana. 3) Que sí, si vive. 4) Que la única mejora que yo he visto es que la pintó. 5) Que sí, si le consta ella le fue a buscar a su casa y después fue a buscar al señor Luis para que la acompañara hablar con la señora Ana, a decir que para cuando le iba a entregar la casa que ya le tenía la plata y la señora Ana le dijo que ella no le iba a entregar nada que lo que ella quería era que le firmara el documento porque sino le iba a demandar. 6) Que la conoció el día que fue a buscar trabajo en su casa y ella le dio trabajo para que le trabajara a sus papas, le limpiara y le cocinara. 7) Que sí, estaba en perfectas condiciones, estaba frisada lo único que no estaba pintada, tenía muchos árboles frutales. 8) Que sí, se las mandó a tumbar casi todas esa casa tenía muchas matas de mango, chirimoya, níspero, guayaba, limón, tenía un jardín en el frente la señora Elvira tenia lechoza, helechos.

La declaración del ciudadano L.I.M., corriente al folio 128 y su vuelto, quien declaró así: 1) Que conoce a la señora Fanny desde hace tiempo porque él le construyó a ella y a la señora M.M. la conoce de vista. 2) Que eso es lo que le comentó la señora F.M., que ha sido una opción a compra. 3) Que sí, si vive ella allí claro porque la señora Fanny, le negoció la casa con opción a compra. 4) Que lo único que le hizo fue pintarla más nada. 5) Que él fue con la señora Fanny que ella le pidió el favor de que la acompañara porque estaba sola entonces él en compañía de la señora Tanny Gutiérrez, fueron hasta allá con la señora Fanny, que cuando llegaron allá la señora Ana le dijo que ella iba para allá a ver cuando le iba a entregar la casa y la señora Ana se enfureció y le dijo que ella no tenía nadita que ir a buscar allá porque esa casa era de ella y que a ella no le importaba nada la enfermedad de su mamá porque eso no era problema de ella, que no le iba a entregar la casa, que también le dijo que la iba a demandar. 6) Que si tenía muchas matas de mango, níspero, lechoza, y otros árboles frutales como cemeruco y otros más, bueno esas matas las mandó a cortar todas. 7) Que esa casa estaba en perfectas condiciones. 8) Que esa es una vecina de él que vive al lado de su casa; cuando fue repreguntado por la apoderada judicial de la parte actora contestó de la siguiente manera: 1) Que la señora Ana es una señora bajita, gordita de color de él claro, los ojos no se los vio bien, que se los quería mirar pero estaba muy rabiosa. 2) Que no está enterado de eso.

Del análisis y revisión exhaustiva que hace el Tribunal de cada una de las preguntas formuladas a los testigos y de sus respuestas dadas por ellos, puede colegirse que están dirigidas en dar por cierto que el inmueble estaba en perfectas condiciones en el momento que la parte demandante recibió el mismo; que si la ciudadana A.M. efectúo una mejoras sobre el inmueble; y de la existencia de muchos árboles frutales, hechos estos que no forman parte del escrito de contestación ni de reconvención; por consiguiente, se desestima esta prueba testimonial de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En cuanto al documento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo, en fecha 24 de septiembre de 2004, anotado bajo el No.73, tomo 58.

Aprecia esta Sentenciadora, que dicho contrato como tal tiene el carácter de documento privado autentico, que hace plena fe entre las partes como respecto de los terceros, de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil. Sin embargo, antes de entrar a examinar el contenido del referido contrato, se hace necesario señalar que la parte demandante interpuso demanda de cumplimiento de contrato de venta a plazo, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en la cual establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, en concordancia con el artículo 1.263 ejusdem.

En el caso de auto, se observa del libelo de la demanda parcialmente transcrito, que la demandante reconvenida aduce que las obligaciones incumplidas por la demandada reconviniente, se deriva de un contrato de venta a plazo, consistente en la negativa de efectuar la tradición de la cosa, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta. Por su lado, la demandada reconviniente alega que no es aplicable el artículo 1.474 del Código Civil, ni tampoco 1527 ejusdem, por cuanto el contrato fue de opción a compra, además solicita por vía de reconvención la resolución del contrato de opción a compra, en virtud de que el contrato establece que quedará rescindido de pleno derecho y sin notificación alguna.

Ahora bien, aprecia esta Juzgadora que de los escritos presentados por las partes, se observa que ambas partes disienten en cuanto a la naturaleza de contrato, pues mientras que la parte actora reconvenida mantiene el criterio de que se trata de un contrato de venta a plazo, la parte demandada reconviniente afirma de que se trata de un contrato de opción a compra.

En lo atinente al punto de la naturaleza del contrato, se hace necesario a.e.t.s. por las partes para determinar si surgen obligaciones entre ellos y de ese examen se desprende lo siguiente: Que las partes suscribieron un contrato denominado opción a compra sobre un inmueble ubicado en el Barrio El Silencio, calle 167, signada con el No. 49E-226, en jurisdicción de la Parroquia D.F.d.M.A.S.F.d.E.Z., donde el comprador en el momento de suscribir el contrato entregó la cantidad de cinco millones de bolívares, como arras, fijando como precio de la venta definitiva, la cantidad de doce millones de bolívares, estipulando plazos para pagos parciales sobre el precio de la venta, de la siguiente manera: Para el día 30 diciembre de 2004, la cantidad de cuatro millones de bolívares y el día 30 de agosto de 2005, la cantidad de tres millones de bolívares; asimismo se desprende que la vendedora –opcionante convino con la ciudadana A.M.M.B. en entregarle en posesión el inmueble antes señalado, y se comprometió a no celebrar ninguna contratación con terceros en relación al inmueble en cuestión; de igual manera la compradora asumió el compromiso de efectuar los pagos en los términos convenidos y declaró que se encuentra en posesión del inmueble. Igualmente establecieron en el contrato la posibilidad de una obligación alternativa para el vendedor de devolver las arras, más una cantidad igual, que totalizan la cantidad de diez millones de bolívares, como cláusula penal y a la compradora perder las arras, en caso de incumplir por algunas de las partes con la venta.

Del análisis del referido contrato se destaca que acordaron el precio de la venta en la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00), además que el comprador realizara abonos al precio en plazos determinados, y expresamente la apoderada judicial de la parte demandada, aceptó que es cierto que la demandante reconvenida había cumplido con los pagos, incluso antes del tiempo estipulado, e igualmente que le había notificado por vía judicial que tenía a su disposición el saldo del precio. Finalmente autorizó a la compradora a ocupar el inmueble y disponer del mismo.

Ahora bien, en nuestro ordenamiento la compraventa es un contrato que se perfecciona con el consentimiento de las partes contratantes, en la cual una de las obligaciones del vendedor es la de hacer la tradición de la cosa vendida, poniéndola en posesión del comprador y una de las obligaciones del comprador es pagar el precio en dinero en la forma convenida; sin embargo es menester definir de que se trata el contrato de opción a compra, al respecto el autor N.V.R., en su obra “ Contratos Preparatorios” expresa: “ Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que este adquiera un determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”

Conforme con las anotaciones anteriores, esta sentenciadora concluye que el denominado compromiso previo a la formalización de la venta celebrada por las partes, es propiamente un contrato de venta a plazos, debido que del contrato se desprende que la intención de las partes, fue la de vender y comprar, aunque este establecido una cláusula penal, pues existe el concurso de voluntades, pues el vendedor recibió pagos parciales sobre el precio de la venta y efectúo la entrega del inmueble a la compradora; y el comprador pagó el precio pactado en los términos convenidos, por lo que este acuerdo de voluntades de ambas partes dejó sin efecto el derecho de la parte demandada reconviniente de desistir del convenio, en virtud de la estipulación de la cláusula penal. Así se decide.

Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara Con Lugar la demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN A COMPRAVENTA, interpuesta por la ciudadana A.M.M.B., en contra de la ciudadana F.M.M.P.. Asimismo, se Declara sin Lugar la demanda de RECONVENCIÓN, planteada por la ciudadana A.M.M.B., en contra de la ciudadana F.M.M.P..

En consecuencia, se ordena a la parte demandada realizar la tradición formal del inmueble vendido, o sea, el otorgamiento del documento definitivo, lo cual deberá hacer dentro del plazo que se le conceda para la ejecución voluntaria, previa la consignación de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), por parte de la actora reconvenida y vencido como fuere el lapso señalado sin que la parte demandada reconviniente no hubiere cumplido con la obligación, deberá tenerse como documento definitivo la presente sentencia junto con las actuaciones complementarias, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena a la parte demandada reconviniente a pagar las costas procesales por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese.

Déjese copia certificada por secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veinte (20) días del mes de julio del año 2006. 196° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZ

Abog. GLENY HIDALGO ESTREDO

LA SECRETARIA TEMPORAL

Abog. ZULAY CLIMASTONE MEZA

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal a las tres (3:00 p.m.) de la tarde, se expidió la copia ordenada por secretaria y se archivo en el copiador. LA SECRETARIA TEMPORAL.

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