Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 20 de Octubre de 2008

Fecha de Resolución:20 de Octubre de 2008
Emisor:Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario
Número de Expediente:9750-07
Ponente:Jiam Salmen de Contreras
Procedimiento:Resoluciòn De Contrato De Compra-Venta

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

  1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

    PARTE ACTORA: M.E.G., de nacionalidad Alemana, mayor de edad, domiciliado en Playa El Agua, Sector La Mira, Municipio A.d.C.. Estado Nueva Esparta, titular de la cédula de identidad Nro. E-82.296.447.

    APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados en ejercicio F.E.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.946.

    PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil RINO BAMBU, C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 25 de abril de 2006, anotado bajo el Nro. 21, Tomo 20-A, representada por su Presidente, ciudadano G.P.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 10.331.387.

    APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado P.E.F.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.306.172, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 41.342.

  2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

    Se inició por ante este Tribunal demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano M.E.G., en contra de la Sociedad Mercantil RINO BAMBU, C.A, representada por su Presidente, ciudadano G.P.R., ya identificados.

    Fue recibida para su distribución el día 15.05.2007 (f.8) correspondiéndole al azar el conocimiento de la misma a este Juzgado.

    En fecha 28.05.07 (F. 9 al 20), se recibió diligencia de la parte demandante mediante la cual fueron consignados los recaudos correspondientes a los fines de la admisión de la demanda.

    En fecha 01.06.07 (f.21) El Tribunal dicta auto exhortando a la parte demandante para que señale o identifique sobre quién recaerá la citación de la empresa demandada antes mencionada, a objeto de proveer sobre la admisión de la demanda dentro de los tres (3) días de despacho siguiente.

    Mediante diligencia de fecha 13.08.07 (f.22 y 24) la parte actora consigna diligencia debidamente asistido de los abogados P.J. D´ALISIO Y M.S.V., solicitando se practique la citación de la empresa demandada en la persona de su representante legal, ciudadano G.P.R., antes identificado y a su vez otorga poder apud-acta, a los referidos abogados.

    Por auto de fecha 20.09.07 (f.25 y 26) se admitió la demanda, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, ordenando el emplazamiento de la parte demandada a los fines de dar contestación a la demanda incoada en su contra dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación.

    El día 01.10.07 (f.27) comparece la parte demandante y solicita se le expida copia certificada del libelo de demanda, conjuntamente con su auto de admisión, y consigna los emolumentos para la practica de la citación de la demandada.

    En fecha 04.10.07 (f. 28) comparece la ciudadana Jueza Titular de este Juzgado Dra. JIAM S.D.C. y mediante diligencia se inhibe de seguir conociendo la presente causa.

    Vencido el lapso de allanamiento de la inhibición en fecha 10.10.07 (f.32) se ordena remitir al Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de este estado copias certificadas del escrito libelar, auto de admisión, del poder apud-acta que cursa a los autos a los folios 22 y 23 del presente expediente y del poder de fecha 16.10.06, autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar de este estado bajo el Nro. 55. Tomo 106 de fecha 04.10.07, para que conozca de la inhibición planteada, a tales efectos se libra oficio Nro.17724-07 (f.38). Así mismo, se ordena remitir el expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de este estado, para que conozca de presente acción, librándose oficio Nro. 17725-07. (f.39)

    En fecha 18.10.07 (f. 35) El Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de este estado, dicta auto dándole entrada a la presente causa.

    El día 06.11.07 (f.36) comparece la parte demandada, asistido de abogado y por medio de diligencia se da por citado en nombre de su representada para todos y cada uno de los efectos del presente procedimiento.

    Mediante diligencia de fecha 08.11.07 (f.37 y 38)) la parte demandada, asistida del abogado F.E.V., revoca el poder apud-acta, que le fuera conferido a los abogados P.J. D´ELISIO Y M.S.V., en esa misma fecha le confiere poder apud-acta al abogado en ejercicio F.E.V..

    En fecha 12.11.07 (f. 39 al 48) comparece la parte demandada y consigna constante de tres (3) folios útiles escrito solicitando la acumulación de acciones, nulidad del auto de admisión e inadmisibilidad de la demanda y en ocho (8) folios útiles anexo.

    En fecha 28.11.07 (f.49 y 50) la ciudadana Secretaria del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, ordena agregar a los autos oficio Nro. 17926-07, emanado de este Juzgado, a través de cual se solicita la remisión del expediente, por cuanto el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de este estado dictó sentencia en fecha 08.11.07, declarando Sin Lugar la incidencia de inhibición.

    Por auto de fecha 28.11.07 (f. 51 y 52) el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta ordena oficiar y remitir el presente expediente al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial de este estado. Se libra oficio Nro. 0970-9442.

    En fecha 05.12.07 (f.53 y 54) se recibe procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta el expediente, ordenándose su reingreso en el libro respectivo y prosiguiéndose su curso legal. Igualmente, se ordena solicitar cómputo de los días de despacho transcurridos por ante el mencionado Juzgado desde el día 06.11.07, exclusive hasta el 28.11.07, discriminando día por día. A tal fin se libra oficio Nro. 18020-07.

    En fecha 06.12.07 (f. vto. 55) la Secretaria del Juzgado agrega a los autos oficio Nro. 422-07, proveniente del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de este estado, remitiendo expediente signado bajo el Nro. 07327/07, contentivo de la inhibición planteada.

    En fecha 12.12.07 (f.82 y 83) comparece la Alguacil Temporal del Tribunal y mediante diligencia consigna oficio Nro. 18.020-07 de fecha 05.12.07 dirigido a la ciudadana Jueza Primera de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.

    El día 17.12.07 (f. 84 y 85) se recibe del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, oficio Nro. 0970-9477, remitiendo cómputo de los días de despacho transcurridos en ese Tribunal desde el 06.11.07 exclusive, hasta el 28.11.2007, inclusive.

    En fecha 20.12.07 (f.86 al 88) la parte demandada debidamente asistido de abogado, consigna constante de tres (3) folios útiles, escrito contentivo de cuestión previa.

    Por auto de fecha 17.01.08 (F.89) el Juez Temporal designado Dr. L.J.F.M., se aboca al conocimiento de la causa y ordena de conformidad con lo establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, abrir una articulación probatoria a partir de ese día inclusive, con la finalidad de resolver la incidencia surgida con motivo de la cuestión previa planteada.

    El día 01.02.08 (f.90) la parte demandada asistido de abogado por diligencia ratificó la solicitud y pretensión e igualmente, solicita al Tribunal declare extinguido el presente proceso.

    Por auto de fecha 28.02.08 (f.91) la Jueza Titular de este Tribunal se aboca al conocimiento de la causa y dicta fallo declarando Sin Lugar la Cuestión Previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem.(f. 92 al 100)

    En fecha 06.03.08 (f.101 al 103) la parte demandada asistido por el abogado P.E.F.L., con inpreabogado Nro. 41.342, presenta escrito de contestación de demanda en tres (3) folios útiles.

    En fecha 10.04.08 (f. 104) la parte demandada consigno escrito de pruebas, constante de tres (3) folios útiles.

    En fecha 14.04.08 (f. 105) la Secretaria del Tribunal deja constancia de haber agregado a los autos las pruebas promovidas por el ciudadano G.P.R. en su carácter de representante de la sociedad mercantil RINO BAMBU, C.A.

    Por auto de fecha 17.04.08 (f.109 al 110) se admitieron las pruebas de la parte demandada por no ser ilegales ni manifiestamente impertinentes.

    Por auto de fecha 17.06.08 (f. 111) se le aclara a las partes que de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil a partir del día 16.06.08, exclusive, comenzó a transcurrir el término del décimo quinto (15°) día de despacho para presentar sus respectivos informes.

    En fecha 15.07.08 (f.112 al 115) la parte demandada asistida de abogada consigna escrito de informes en cuatro (4) folios útiles.

    En fecha 04.08.08 (f.116) mediante auto el Tribunal le aclara a las partes que la causa entró en etapa de sentencia a partir de fecha exclusive, de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

    CUADERNO DE MEDIDAS:

    Por auto de fecha 20.09.07 (f.01) se apertura el correspondiente cuaderno de medidas, y a los efectos de proveer sobre la medida solicitada se ordena al solicitante con fundamento en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil ampliar la prueba, asimismo, se advierte que, una vez cumplida esta exigencia se proveerá sobre el decreto de la misma dentro del lapso contemplado en el artículo 10 ejusdem.

    En fecha 03.10.07 (f.02 al 09) la parte demandada asistido de abogado presenta escrito, a los fines de dar cumplimiento al auto de fecha 20.09.08.

    El día 04.10.08 (f. 10) la abogada M.S.V., en su carácter acreditado en los autos por diligencia consignó anexos marcados con las letras “A” y “B”.

    En fecha 06.11.07 (f.17) comparece la parte demandada, asistido de abogado y por medio de diligencia se da por citado en nombre de su representada para todos y cada uno de los efectos del presente juicio.

    En fecha 07.11.07 (f.18 al 22) comparece la parte demandada asistida de abogado y en cinco (5) folios útiles presenta escrito de oposición a la mediada de secuestro.

  3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

    DE LA DEMANDA:

    En fecha 15.05.07 el ciudadano M.E.G., debidamente asistido de abogado consigna escrito contentivo de demanda DE RESOLUCION DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, en contra de la sociedad mercantil RINO BAMBU, C.A, aduce la parte actora:

    • Que su persona suscribió con la sociedad de comercio RINO BAMBÚ, C.A, una promesa bilateral de compraventa sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras, Sector El Cuarto. Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., constituido por una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros ( 55,46 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R.. Sobre dicha parcela se encuentra construido un Galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas, dos baños y le pertenece al demandante, según consta de documento Protocolizado en el Registro Público del Municipio Autónomo M.d.e.N.E., anotado bajo el Nro. 43, folio 268 al 273. Protocolo I, Tomo 19, Cuarto Trimestre de 2003.

    • Que el precio acordado fue de Ciento Setenta Millones de Bolívares (Bs. 170.000.000,00), tal como fue establecido en la Cláusula Tercera del Contrato, cantidad que será pagada en la siguiente forma: 1) La cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) pagados por la promitente compradora al promitente vendedor cuando se efectuó la reserva de compraventa del inmueble descrito. 2) La cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs.51.000.000,00) en calidad de arras, entregados en el mismo acto de autenticación del Contrato de Promesa Bilateral del Compraventa, y que serán considerados como parte del precio de venta al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público competente. 3) La cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) pagados a partir de los noventa (90) días calendarios y continuos siguientes a la fecha de autenticación del documento y antes de ciento ochenta (180) días calendarios y continuos siguientes a la misma fecha. 4) El saldo restante del precio total, es decir, Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 86.000.000,00) serían pagados al momento de suscribirse el documento de venta definitivo, esto es, dentro de los 365 días calendarios y continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato.

    • Que la demandada tenía un plazo de 365 días calendarios y continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato para pagar el saldo restante y suscribir el documento de venta definitivo ante la oficina de registro respectiva, es decir, si en fecha 12.05.06, se autenticó el contrato, hasta el día 12.05.07, tenía plazo la demandada para pagar y cumplir con su obligación.

    • Que vencido el plazo para pagar aún la demandada no ha manifestado su decisión de pagar y ni se ha pronunciado sobre la fecha para la protocolización del documento de venta definitivo.

    • Que en el contrato, las partes convinieron que durante el lapso establecido en la opción la demandada, podría usar y gozar de la cosa objeto del contrato pagando como contraprestación la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) que debería pagar a la demandante dentro de los cinco (5) días hábiles del mes, durante la duración del contrato y que la falta de pago de dos (2) mensualidades de la referida contraprestación era causa suficiente para que el demandante pudiera considerar resuelto de pleno derecho el contrato en todas y cada una de sus partes, y solicitar la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes, siendo por cuenta de la demandada todos los gastos extrajudiciales y judiciales que se generaren, incluso honorarios profesionales de abogados, considerándose una causa de incumplimiento de la demandada a las cláusulas del contrato y en consecuencia una causa de incumplimiento del contrato que da derecho a pedir su resolución por incumplimiento. Tal como se desprende de la cláusula quinta del contrato.

    • Que es el caso que la demandada nunca pagó la contraprestación correctamente, por el contrario tenía (la actora) que efectuar múltiples gestiones de cobro para que pagara la contraprestación, y actualmente, la demandada ya le ha dejado de pagar tres mensualidades, por lo tanto ha incumplido con el contrato de opción, bien porque no ha pagado el saldo del precio de venta de el inmueble, así como tampoco ha pagado las contraprestaciones de tres mensualidades seguidas y consecutivas, dándole derecho a pedir la resolución del mismo por incumplimiento y la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes.

    • Que la demandada ha incumplido la cláusula séptima del contrato en la cual la demandada aceptaba y permitía la inspección del inmueble por la demandante y/o sus representantes legales, obligándose a dar a estos fines las facilidades necesarias para hacer la inspección, ya que en diversas oportunidades se ha comunicado con la demandada a los fines de permitirme inspeccionar el inmueble con la consecuencia de encontrar siempre excusas de parte de la demandada., que es tan cierto que en fecha 16.03.07, le envió una carta notificándole su intención de realizar una inspección no habiendo tenido ninguna respuesta, tal y como se evidencia de carta marcada “B”, que se dirigió a el inmueble a los fines de conversar con el presidente de la demandada para que le permitiera hacer la inspección, pero el vigilante del inmueble le dijo que no se encontraba y que no podía entrar.

    • Que fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.257 y 1.264 del Código Civil.

    • Que por todo lo expuesto, demanda a la sociedad de comercio RINO BAMBU, C.A, ya identificada, para que: Primero: Convenga en que son ciertos todos los hechos contenidos en la presente demanda y por lo tanto ha incumplido con las cláusulas tercera, quinta y séptima del contrato. Segundo: Convenga en desocupar inmediatamente el inmueble, dejándolo libre de personas y bienes. Tercero: Convenga en pagar la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00) por concepto de contraprestaciones mensuales vencidas, correspondientes al mes de marzo, abril y mayo de 2007, a razón de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00). Cuarto: Convenga en que habiendo incumplido con el contrato deberá cumplir con la cláusula cuarta de el contrato, pudiendo retener el demandante las cantidades recibidas por concepto de arras, es decir, la cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) tal como se evidencia de la cláusula cuarta del contrato. Quinto: Convenga en que su incumplimiento, le ha ocasionado graves daños y perjuicios, ya que ha dejado de disponer de su inmueble, sin recibir contraprestación alguna, ni siquiera ha podido ver las condiciones en las que se encuentra su inmueble, por cuanto la demandada no ha permitido entrar en su propio inmueble, a parte de haber perdido la posibilidad de vender el inmueble a un comprador solvente que le hubiese podido pagar el precio en su totalidad sin problema alguno. Por lo que pide que la demandada convenga en el pago de la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios ocasionados a su persona. Sexto: Convenga en pagar los intereses moratorios causados por su incumplimiento, desde el día del vencimiento de los respectivos recibos hasta el día de la introducción de la demanda, calculados a la rata del 12% anual, y los que se sigan causando hasta el cumplimiento de todas sus obligaciones, es decir, que hasta la fecha de la introducción de la demanda, la demandada debe la cantidad de Ciento Cuarenta y Seis Mil Quinientos Bolívares (Bs. 146.500,00) por intereses moratorios sobre los saldos deudores vencidos de los meses de marzo, abril y mayo de contraprestación, así como el saldo del precio de venta. Séptimo: Convenga en pagar las cantidades que correspondan por concepto de indexación, por la lesión sufrida por el tiempo transcurrido hasta el efectivo cobro de todos y cada una de las contraprestaciones pendientes de pago, en virtud de la depreciación de la moneda. Así mismo, pide al Tribunal que dicha indexación se haga por una experticia complementaria del fallo, tomando en consideración los índices inflacionarios otorgados por el Banco Central de Venezuela, para la fecha del pago de la totalidad de las cuotas arriba mencionada. Octavo: Convenga en pagar las costas y costos de este proceso, calculadas en un treinta por ciento (30%) incluyendo honorarios profesionales de abogado. Que solicita que de no convenir la demandada en todos los pedimentos antes enumerados, solicita sea condenado conforme a los mismos, con los demás pronunciamientos de ley.

    • Que a los fines de garantizar las resultas de este proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinales 5° y del Código de Procedimiento Civil, solicita respetuosamente sea decretada medida de secuestro sobre el referido inmueble cuyas características son las siguientes: un galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas, dos baños, construido sobre una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros (55,46 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R..

    • Que estima la presente demanda en CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 120.000.000,00).

    • Por último pide que la presente demanda sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

    A tales efectos conjuntamente con el libelo de demanda consigna los siguientes recaudos como anexos de la misma:

    1) Marcado “A”, copia simple del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, de fecha 12.05.2006, anotado bajo el Nro. 33, Tomo 71 de los libros de autenticaciones.

    2) Marcado “B”, copia simple de notificación enviada en fecha 16.03.07, al ciudadano G.P.R., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil RINO BAMBU, C.A.

    3) Marcado “C”, copia simple del documento de compra venta de un inmueble ubicado en la antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras, Sector El Cuarto. Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., constituido por una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros ( 55, 46 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R.. Sobre dicha parcela se encuentra construido un Galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas, dos baños y le pertenece al demandante, según consta de documento Protocolizado en el Registro Público del Municipio Autónomo M.d.e.N.E., anotado bajo el Nro. 43, folio 268 al 273. Protocolo I, Tomo 19, Cuarto Trimestre de 2003.

    DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

    Por su parte el ciudadano G.P.R., en su carácter de Presidente de la empresa demandada, debidamente asistido de abogado, en su escrito de contestación de demanda expone las siguientes defensas:

    • Niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido un plazo de 365 días calendarios y continuos para pagar el saldo restante de Ochenta y Seis Millones de Bolívares (Bs.86.000.000,00) y suscribir el documento de venta definitivo ante la Oficina de Registro respectivo.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada haya dejado de pagar la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) Mensuales, dentro de los Cinco (5) días hábiles de cada mes.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada haya dejado de pagar dos (2) mensualidades de la referida contraprestación.

    • Niega, rechaza y contradice que el demandante pueda considerar resuelto de pleno derecho el contrato y solicitar la inmediata entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada haya dejado de pagar tres mensualidades del contrato de opción.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada haya dejado de pagar el saldo de precio de venta del inmueble.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada haya impedido al demandante practicar inspecciones en el inmueble.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada tenga que desocupar el inmueble libre de personas y bienes.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada tenga que pagar Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares ( Bs. 4.500.000,00) por concepto de contraprestaciones mensuales vencidas de los meses de marzo, abril y mayo, a razón de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) cada una

    • Niega, rechaza y contradice que su representada ha incumplido el contrato de opción por cuanto nuestra jurisprudencia establece que para el caso planteado por el demandante que dice haber recibido las cantidades de: 1) Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) por concepto de reserva de compra-venta. 2) Cincuenta y Un Millones de Bolívares por concepto de arras y Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) de la demandada, montos estos que ascienden a la cantidad de Ochenta y Cuatro Millones (Bs. 84.000.000,00) superando desproporcionadamente el 49% del precio de venta del inmueble, establecido en la cantidad de Ciento Setenta Millones de Bolívares (Bs. 170.000.000,00), lo que estamos en presencia de una venta perfeccionada y no de un contrato de opción de compraventa, y el pago del cuarenta y nueve por ciento (49%) del valor de la demanda no puede considerarse como arras, sino como el pago de parte del precio de venta, no pudiendo el accionante demandar su cumplimiento o resolución, por tal razón debe ser declarada Sin Lugar la presente demanda.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada tenga que convenir en que el demandante pueda retener la cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) dada en arras.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada tenga que convenir en que ha ocasionado graves daños y perjuicios, y mucho menos en pagarle la cantidad de la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios.

    • Niega, rechaza y contradice que su representado tenga que convenir en pagarle a su demandante la cantidad de Ciento Cuarenta y Seis Mil Quinientos Bolívares (Bs. 146.500,00) por intereses moratorios.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada tenga que pagar cantidad alguna por concepto de indexación.

    • Niega, rechaza y contradice que su representada tenga que pagar las costas y costos de este proceso.

    • De acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna la copia simple del Contrato de Promesa Bilateral de compraventa, otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 12.05.06, bajo el Nro.33, Tomo 71, de los libros de autenticaciones, marcado con la letra “A”.

    • De acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna la Copia Simple de la carta de notificación de inspección, marcado con la letra “B”.

    • De acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugna la copia simple del documento de propiedad protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Municipio Autónomo M.d.e.N.E., anotado bajo el Nro. 43, folios 268 al 273. Protocolo Primero. Tomo 19, Cuarto Trimestre del año 2003, marcado con la letra “C”.

    • Continúa aduciendo la demandada, que es cierto que el ciudadano M.E.G. y su representada la sociedad de comercio RINO BAMBÚ, C.A, suscribieron una promesa bilateral de compraventa sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras, Sector El Cuarto. Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., constituido por una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros ( 55,46 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R.. Sobre dicha parcela se encuentra construido un Galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas, dos baños y que le pertenece al demandante, según consta de documento Protocolizado en el Registro Público del Municipio Autónomo M.d.e.N.E., anotado bajo el Nro. 43, folio 268 al 273. Protocolo I, Tomo 19, Cuarto Trimestre de 2003.

    • Que es cierto que su representada pagó la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) por concepto de reserva de compra-venta.

    • Que es cierto que su representada pagó la cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) por concepto de arras.

    • Que es cierto que su representada pagó la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00).

    • Que es cierto que su representada esté gozando y usando la cosa objeto del contrato.

    • Por último solicita que la acción intentada sea declarada Sin Lugar, con todos los pronunciamientos de ley.

    Así pues, trata la presente controversia de una demanda de Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, interpuesta por el ciudadano M.E.G. en contra de la Sociedad Mercantil RINO BAMBU, C.A, en su escrito libelar la parte actora sostiene: Que en fecha 12.03.06, suscribió con la demandada un contrato de promesa bilateral de compraventa, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras, Sector El Cuarto. Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., constituido por una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros ( 55,46 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R.. Sobre dicha parcela se encuentra construido un Galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas, dos baños, que el precio acordado para la venta fue la cantidad de ciento setenta millones de bolívares (Bs. 170.000.000,00), que serían pagados de la siguiente manera: 1) la cantidad de la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) cuando se efectuó la reserva de compra-venta. 2) La cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) por concepto de arras, en el acto de la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa y 3) la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) que serían pagados a partir de los noventa (90) días calendarios continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa y antes de los ciento ochenta (180) días calendarios y continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa, que el saldo restante, es decir, la cantidad de Ochenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 86.000.000,00) serían pagados al momento de suscribirse el documento de venta definitivo, pago que debería hacerse dentro de los 365 días siguientes a la fecha de autenticación del ya referido contrato. Que además también se convino que durante el lapso de la opción la demandada podría usar y gozar del inmueble objeto de la controversia, pagando como contraprestación la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) mensuales, que deberían ser pagados los primeros cinco (5) días de cada mes, que la falta de pago de dos mensualidades era causa suficiente para considerar rescindido de pleno derecho el contrato en todas y cada una de sus partes y solicitar la entrega del inmueble totalmente desocupado, siendo por cuenta de la demandada todos los gastos judiciales, extrajudiciales e incluso honorarios profesionales de abogado, cuestión que la demandada, a su decir, ha incumplido, pues, adeuda tres (3) mensualidades seguidas y consecutivas. Que según ella, igualmente ha incumplido la cláusula séptima del contrato que permitía la inspección del inmueble por parte del demandante; por lo que acude al tribunal a los fines de solicitar la resolución del contrato, por el incumplimiento de las cláusulas tercera, quinta y séptima con la consecuente desocupación del inmueble dejándolo libre de personas y bienes, que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a pagar; la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00) por concepto de las contraprestaciones vencidas, correspondientes al mes marzo, abril y mayo de 2007, a razón de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00) mensuales, en retener la cantidad recibida por concepto de arras, es decir, la suma de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) como lo dispone la cláusula cuarta del contrato, en el pago de Treinta Millones de Bolívares ( Bs. 30.000.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, en pagar los intereses moratorios causados por su incumplimiento, desde el día del vencimiento de los respectivos recibos hasta la fecha de la introducción de la demanda a la rata del 12% anual, que equivale a la cantidad de Ciento Cuarenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 146.000,00), que incluye los saldos deudores vencidos de los meses de marzo, abril y mayo, así como el saldo del precio de la venta, en pagar las cantidades que correspondan por concepto de indexación, así como, pagar las costas y costos del proceso, incluyendo honorarios de abogados,

    De otro lado, la parte demanda al momento de explanar sus defensas, niega, rechaza y contradice de manera pormenorizada la mayoría de los hechos afirmados por la parte demandante en su libelo, impugna los instrumentos consignado por la actora como recaudos probatorios. Sin embargo, admite como cierto lo siguiente: Que el ciudadano M.E.G. y su representada la sociedad de comercio RINO BAMBÚ, C.A, suscribieron una promesa bilateral de compraventa sobre un inmueble suficientemente identificado en el expediente, que es cierto que su representada pagó la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) por concepto de reserva de compra-venta, que es cierto que su representada pagó la cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) por concepto de arras, que es cierto que su representada pagó la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) y que es cierto que su representada esté gozando y usando la cosa objeto del contrato. Adicionalmente, alega un nuevo hecho y es que los montos pagados ascienden a la cantidad de Ochenta y Cuatro Millones (Bs. 84.000.000,00) superando desproporcionadamente el 49% del precio de venta del inmueble, establecido en la cantidad de Ciento Setenta Millones de Bolívares (Bs. 170.000.000,00), por tanto, se está en presencia de una venta perfeccionada y no de un contrato de opción de compraventa, y el pago del cuarenta y nueve por ciento (49%) del valor de la demanda no puede considerarse como arras, sino como el pago de parte del precio de venta, no pudiendo el accionante demandar su cumplimiento o resolución, por tal razón debe ser declarada Sin Lugar la presente demanda

    THEMA DECIDENDUM:

    En tal sentido, vistos los alegatos expuesto por la parte actora y la forma como la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, la presente controversia se circunscribe en determinar si es procedente la Resolución del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, a que se contrae la presente pretensión, en razón de haber incumplido la parte demandada las cláusulas tercera numeral cuarto, quinta y séptima del referido contrato y, en caso de serlo, establecer si igualmente lo son los daños y perjuicios, así como la indexación solicitada.

    DE LA CARGA DE LA PRUEBA:

    A tales efectos, a propósito de solucionar la cuestión debatida, se hacer imprescindible traer a colación las normas relativas a las reglas de distribución sobre carga de la prueba, con el fin de indagar a quien le corresponde probar.

    Dispone el artículo 1.354 del Código Civil:

    Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.

    De esa misma sintonía es el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil al prever:

    Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

    Los hechos notorios no son objeto de prueba.

    La Sala de Casación Civil, en sentencia Nro. RC-00733, de fecha 27.07.04. Exp. Nro. 03.1006 señaló lo siguiente:

    Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

    El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).

    En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia recurrida, el actor afirmó un hecho negativo, el cual consiste en que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato cuya resolución es pretendida, lo que fue negado en la contestación, motivo por el cual el juez de alzada estableció que correspondía al demandado la carga de demostrar el hecho extintivo de dicha obligación.

    Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

    Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

    De allí, con base en las normas y al criterio jurisprudencial antes transcritos se puede extraer que habiendo la parte actora argüido que la demandada ha incumplido con las cláusulas tercera numeral cuarto, quinta y séptima del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito entre ellas en fecha 12.03.06, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, anotado bajo el Nro. 33, Tomo 71, y la demanda negado y rechazado dicho incumplimiento, la carga probatoria debe recaer en ambos sujetos procesales, esto es, a la parte actora le corresponderá comprobar la existencia del contrato y las obligaciones pactadas en él, particularmente, aquellas en que el demandado se obliga a pagar los montos demandados, que notificó a la demandada de la inspección que se pretendía realizar en el inmueble objeto de contrato de promesa bilateral de compraventa; y a la parte demandada probar que cumplió con los pagos convenidos, además deberá probar que el presente contrato bajo estudio, es una venta perfeccionada y no un contrato de opción de compraventa, por haber superado los montos pagados desproporcionadamente el 49% del precio de venta del inmueble, establecido en la cantidad de Ciento Setenta Millones de Bolívares (Bs. 170.000.000,00), y que el pago del cuarenta y nueve por ciento (49%) del valor de la demanda no puede considerarse como arras, sino como el pago de parte del precio de venta.

    Analizado lo anterior se pasará a analizar las pruebas aportadas por las partes en el proceso.

    PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

    Parte actora:

    De las documentales traídas conjuntamente con el libelo de la demanda

    1) Copia Certificada ( F. 10 al 12) de contrato de promesa bilateral de compraventa autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar, en fecha 12.03.07 anotado bajo el No. 33, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual el ciudadano M.E.G., se compromete a dar en venta pura y simple dentro de los trescientos sesenta y cinco (365) días calendarios continuos a la autenticación del presente contrato, a la sociedad mercantil RINO BAMBU, C.A, representada en ese acto por su Presidente G.P.R., y esta a comprar, un inmueble de su propiedad ubicado en la antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras, Sector El Cuarto. Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., constituido por una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros ( 55,46 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R.. Sobre dicha parcela se encuentra construido un Galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas, dos baños; en su cláusula tercera se pactó que el precio para la venta era la cantidad de ciento setenta millones de bolívares (Bs. 170.000.000,00), que serían pagados de la siguiente manera: 1) la cantidad de la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) cuando se efectuó la reserva de compra-venta. 2) La cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) por concepto de arras, en el acto de la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa, que serían considerados como parte del precio al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público respectiva y 3) la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) que serían pagados a partir de los noventa (90) días calendarios continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa y antes de los ciento ochenta (180) días calendarios y continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa, que el saldo restante, es decir, la cantidad de Ochenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 86.000.000,00) serían pagados al momento de suscribirse el documento de venta definitivo, por ante la oficina de Registro del Municipio Autónomo M.d.e.N.E., pago que debería hacerse dentro de los 365 días siguientes a la fecha de autenticación del ya referido contrato. En su cláusula cuarta se convino que en caso de que la venta objeto de esa opción no se perfeccionara por causas imputables al promitente-vendedor (demandante) este deberá restituir al promitente-comprador (demandado) las cantidades recibidas en arras, más otra cantidad igual por cláusula penal y como indemnización de daños y perjuicios y en caso, de que el incumplimiento sea por una causa imputable a la promitente compradora, el promitente vendedor podrá retener para sí las cantidades recibidas en arras como indemnización de daños y perjuicios. En su cláusula quinta, además también se convino que durante el lapso de la opción la demandada podría usar y gozar del inmueble objeto de la controversia, pagando como contraprestación la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) mensuales, que deberían ser pagados los primeros cinco (5) días de cada mes, que la falta de pago de dos mensualidades era causa suficiente para considerar rescindido de pleno derecho el contrato en todas y cada una de sus partes y solicitar la entrega del inmueble totalmente desocupado, siendo por cuenta de la demandada todos los gastos judiciales, extrajudiciales e incluso honorarios profesionales de abogado. Igualmente, se acordó en la cláusula séptima que la promitente-compradora permitirá la inspección del inmueble por el promitente vendedor, obligándose a dar las facilidades requeridas, previo haber recibido la promitente compradora, comunicación por escrito y haber sido aceptada únicamente por los socios de la sociedad RINO BAMBU; C.A. El incumplimiento de la presente cláusula da derecho al promitente-vendedor a considerar resuelto de pleno derecho el presente contrato. La presente prueba instrumental, es valorada y apreciada por este Tribunal por tratarse de la copia certificada de un documento emanado de una autoridad competente capaz de dar fe pública, conforme al artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que la impugnación planteada por la parte demandada debe ser desestimada por extemporánea al no haber sido impugnada en la primera oportunidad de su comparencia en el expediente. Y así se decide.

    2) Copia simple (f. 13) de documento privado de notificación enviada en fecha 16.03.07, al ciudadano G.P.R., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil RINO BAMBU, C.A., a la siguiente dirección: Conjunto Playa Moreno, Edificio Carla, Piso 5, Apto 5-A, Municipio Autónomo Mariño, del estado Nueva Esparta, a través de la cual el ciudadano M.E.G., le notifica que tiene que realizar inspección en el galpón, a fin de dar cumplimiento a la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa, la cual será realizada el día viernes 23.03.07, después de las 8:00 a.m y antes de la 1:00 p.m. A este documento no se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

    3) Marcado “C”, copia simple del documento de compra venta Protocolizado en el Registro Público del Municipio Autónomo M.d.e.N.E., anotado bajo el Nro. 43, folio 268 al 273. Protocolo I, Tomo 19, Cuarto Trimestre de 2003, de un inmueble ubicado en la antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras, Sector El Cuarto. Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., constituido por una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros ( 55,46 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R.. Sobre dicha parcela se encuentra construido un Galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas, dos baños. El cual se aprecia y se valora de acuerdo con el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar tal circunstancia. Y así se decide.

    Pruebas de la parte demandada:

    1) El mérito favorable de los autos, que favorece a su representada, tanto del libelo de demanda como del escrito de contestación. El mérito de autos no constituye un medio probatorio sino la obligación que tiene el juez de analizar y juzgar todas cuentas pruebas obren en autos, en virtud del principio de exhaustividad. Y así se decide.

    2) Hizo valer el contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, consignado por la demandante, esta documental fue previamente analizada. Por lo tanto se hace innecesario un nuevo estudio. Y así de decide.

    LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.-

    El artículo 1.133 del Código Civil define al contrato como una “convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.”

    La autonomía de la voluntad de las partes es entendida como la potestad que tienen los individuos para regular sus derechos y obligaciones mediante el ejercicio de su libre arbitrio, representado por las convenciones o contratos que los obligan como la ley misma, siempre que lo pactado en ellos no sea contrario a la ley, a la moral, al orden público ni a las buenas costumbres.

    El reconocimiento del principio de la autonomía de la voluntad de las partes lo declara el artículo 1.159 del Código Civil, cuando expresa: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

    Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Es decir, que las partes contratantes tienen la facultad de optar entre demandar el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo frente al incumplimiento de las obligaciones del otro.

    Según la doctrina para que la acción resolutoria proceda es necesario que concurran las siguientes condiciones:

    “1º.- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. En ello no hay duda alguna. Sin embargo, esta condición plantea la cuestión de determinar si la acción resolutoria es aplicable a las demás convenciones de naturaleza sinalagmática y a los contratos sinalagmáticos imperfectos.

    1. - Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.

      Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.

    2. - Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución de pleno derecho en la venta en favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida o el pago del precio, si ésta no cumple su obligación.

    3. - Es necesario que el Juez declare la resolución.

      La Doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones.

      Aunque la acción propuesta haya sido calificada durante todo el proceso como de cumplimiento de contrato, la misma fue interpuesta por el actor en su libelo, como de resolución del contrato de promesa bilateral de compraventa por el presunto incumplimiento, por la demandada de las cláusulas tercera numeral cuarto, quinta y séptima, del contrato, específicamente, a la falta de pago de la totalidad del precio de venta del inmueble prometido, o sea, la falta de pago de la cantidad de Ochenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 86.000.000,00), que serían pagados al momento de suscribirse el documento definitivo de compraventa, dentro de los 365 días calendarios y continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa, a la falta de pago de tres (3) mensualidades seguidas y consecutivas, por el goce y uso del inmueble, equivalentes a Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) cada una, correspondiente a los meses de marzo, abril y mayo de 2007, las cuales debían ser pagadas dentro de los cinco (5) días hábiles de cada mes y que asciende a la suma de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00) y por no haber permitido el demandado, inspeccionar al actor el aludido inmueble, fundamentándola en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.257 y 1.264 del Código Civil.

      La parte actora comprobó la existencia del contrato de promesa bilateral de compraventa, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras, Sector El Cuarto. Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., constituido por una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros ( 55,46 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R.. Sobre dicha parcela se encuentra construido un Galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas, dos baños, en consecuencia, las obligaciones pactadas en él, es decir, la parte demandante logró demostrar las siguientes obligaciones: Que el precio acordado para la venta fue la cantidad de ciento setenta millones de bolívares (Bs. 170.000.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: 1) la cantidad de la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) cuando se efectuó la reserva de compraventa. 2) La cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) por concepto de arras, en el acto de la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa y 3) la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) que serían pagados a partir de los noventa (90) días calendarios continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa y antes de los ciento ochenta (180) días calendarios y continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa, que el saldo restante, es decir, la cantidad de Ochenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 86.000.000,00) serían pagados al momento de suscribirse el documento de venta definitivo, pago que debería hacerse dentro de los 365 días siguientes a la fecha de autenticación del ya referido contrato. Que además se convino que durante el lapso de la opción la demandada podría usar y gozar del inmueble objeto de la controversia, pagando como contraprestación la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) mensuales, que deberían ser pagados los primeros cinco (5) días de cada mes, que la falta de pago de dos mensualidades era causa suficiente para considerar rescindido de pleno derecho el contrato en todas y cada una de sus partes y solicitar la entrega del inmueble totalmente desocupado, siendo por cuenta de la demandada todos los gastos judiciales, extrajudiciales e incluso honorarios profesionales de abogado, que en la cláusula séptima del contrato se permitía la inspección del inmueble por parte del demandante; a propósito de verificar el estado de conservación del inmueble; pero con previa notificación al demandado. Y así se decide.

      Con respecto al alegado incumplimiento de la cláusula séptima del contrato se observa que, a la notificación consignada en copia simple inserta al folio 13, no se le confirió valor probatorio, lo cual genera que aunque se estableció en el contrato la obligación que tenía el demandado de permitirle a la promitente-vendedora (demandante) la realización de inspecciones o visitas en el bien, con el propósito de constatar que el inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa se encontraba en perfectas condiciones y en buen estado de conservación, no existen pruebas que demuestren que el actor hizo uso de ese derecho y que su contraparte contrarió la obligación que asumió, negándose a permitir la visita o la inspección del bien. . Y así se decide.

      De otro lado, se extrae del escrito de contestación de demandada que la demandada, admitió sólo los siguientes hechos: que es cierto que el ciudadano M.E.G. y su representada la sociedad de comercio RINO BAMBÚ, C.A, suscribieron una promesa bilateral de compraventa sobre el inmueble objeto de la presente controversia, que es cierto que su representada pagó la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) por concepto de reserva de compra-venta., que es cierto que su representada pagó la cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) por concepto de arras, que es cierto que su representada pagó la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00), que es cierto que su representada esté gozando y usando la cosa objeto del contrato. No obstante, rechazó, negó y contradijo de forma pormenorizada el resto de los argumentos de la actora, lo que se traduce como ya fue estudiado en una negación de una negación, que no es más que una afirmación, y significa que la demandada manifestó que cumplió con el resto de los pagos a saber: Con el pago de la cantidad de Ochenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 86.000.000,00) que serían pagados al momento de suscribirse el documento de venta definitivo, pago que debería hacerse dentro de los 365 días siguientes a la fecha de autenticación del mencionado contrato, la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00) por el pago de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) mensuales, referentes a los meses de marzo, abril y mayo de 2.007. Adicionalmente, alegó que se está en presencia de una venta perfeccionada y no de un contrato de opción de compraventa, y el pago del cuarenta y nueve por ciento (49%) del valor de la demanda no puede considerarse como arras, sino como el pago de parte del precio de venta.

      Ahora bien, en cuanto al incumplimiento de la cláusula tercera numeral cuarto, es imprescindible clarificar que de su contenido se deducen obligaciones para ambas partes al momento de la suscripción del documento definitivo de compraventa que ocurriría dentro de los 365 días calendarios continuos a partir de la firma del contrato, para la parte demandada cumplir con el pago de la cantidad restante de Ochenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 86.000.000,00), y para la actora, cumplir con la tradición del inmueble, que se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad como lo dispone el artículo 1.488 del Código Civil, que lleva implícita la obligación de obtener los recaudos indispensables que deben ser presentados con el documento para su protocolización, encargar con anterioridad, la redacción del documento definitivo de compraventa e introducir el aludido documento ante la Oficina Inmobiliaria respectiva, para su revisión y pago de los derechos de protocolización del documento de venta. Pero es el caso, que de conformidad con el artículo 1.493 ejusdem, el vendedor no está obligado a hacer la entrega, aún cuando se haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta, el comprador, se hace insolvente. Sobre este punto se debe pasar a indagar si el promitente comparador cumplió con la obligación establecida en la cláusula quinta del contrato.

      Para una mayor comprensión del tema, se trascribirá lo que indica la cláusula quinta del contrato:

      Cláusula Quinta: “Queda expresamente convenido entre las partes, que durante el lapso establecido en la presente opción “La Promitente Compradora” podrá usar y gozar la cosa objeto del presente contra, pagando como contraprestación la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) mensuales, que deberían ser pagados los primeros cinco (5) días de cada mes durante la duración del presente contrato, que la falta de pago de dos mensualidades es causa suficiente para considerar resuelto de pleno derecho el contrato en todas y cada una de sus partes y solicitar la entrega del inmueble totalmente desocupado, de personas y bienes, siendo por cuenta de la promitente compradora, todos los gastos judiciales, extrajudiciales e incluso honorarios profesionales. Considerándose por lo tanto una causa de incumplimiento de la promitente compradora a las cláusulas del presente contrato.”

      De tal forma, se desprende de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandada no aportó a los autos prueba alguna que permita inferir a esta sentenciadora que cumplió con el pago de la contraprestación señalada anteriormente, pues sólo se limitó a invocar el merito favorable de autos y hacer valer el contrato de promesa bilateral de compraventa. En tanto, se concluye que quedó demostrado que la parte demandada sociedad mercantil RINO BAMBU, C.A, incumplió con la cláusula quinta del contrato de promesa bilateral de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, estado Nueva Esparta, de fecha 12.03.06, anotado bajo el Nro. 33, Tomo 71, es decir, con la falta de pago de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00), relativos a tres (3) meses continuos y consecutivos, referentes a los meses de marzo, abril y mayo de 2.007, dejados de pagar por el goce y uso de inmueble objeto de la opción de compraventa, por concepto de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) mensuales cada uno, y por ello dicho incumplimiento libera al actor de cumplir con la obligación de efectuar la tradición de inmueble objeto del contrato, así que además del incumplimiento de la cláusula quinta la parte demandada también incumplió la cláusula tercera numeral cuarto, lo que hace procedente de acuerdo a lo convenido por las partes que se declare la resolución del contrato en todas y cada una de sus partes y su consecuente entrega totalmente desocupado de personas y bienes. Y así se decide.

      Con relación a la exigencia contenida en el Punto Tercero del petitorio de la demanda, en donde se requiere el pago de la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00), por la falta de pago de tres (3) meses continuos y consecutivos, de los meses de marzo, abril y mayo de 2.007, dejados de pagar por el goce y uso del inmueble objeto de la opción de compraventa, y que se corresponden a Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) mensuales cada uno. El Tribunal no lo acuerda, en virtud de que tratándose la presente causa de una acción de naturaleza resolutoria, la cual conduce a declarar la extinción del contrato a consecuencia del incumplimiento generado o propiciado por el otro contratante, resulta improcedente exigir al mismo tiempo el cumplimiento del contrato y que se proceda como consecuencia, al pago de contraprestación dejada de percibir. De allí, que al resultar dicha petición incompatible con la naturaleza de la acción intentada se estima que el anterior planteamiento debe ser desestimado. Y así se decide.

      En cuanto a lo aducido por la parte actora referente a que estamos en presencia de una venta perfeccionada y no de un contrato de opción de compraventa, ya que el pago del cuarenta y nueve por ciento (49%) del valor de la demanda no puede considerarse como arras, sino como el pago de parte del precio de venta.

      Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro, conviene traer a colación un extracto del fallo identificado con el Nº 020, emitido en fecha 06 de febrero del año 2003, por la Sala Especial Agraria, en el expediente Nº 02055, con ponencia del magistrado FRANCISCO CARRASQUERO mediante el cual se estableció que en condiciones normales, cuando la negociación cumpla con los dos elementos esenciales, con la plena identificación del objeto y del precio debe ser asimilado a una venta, a menos que lo convenido sea una simple expectativa para la celebración del contrato, por encontrarse sometido a una condición que de alguna manera tienda en un momento dado a impedir o bien, a obstaculizar su consumación debe tenerse dicho contrato como una simple promesa. A continuación de transcribe un extracto del mismo, a saber:

      “….. Así, producto del análisis realizado por el Juez de Alzada, la Sala desea realizar las siguientes consideraciones:

      El artículo 1.474 del Código Civil Venezolano establece:

      La venta es contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

      Como lo expresa el artículo transcrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.

      Por su parte, la doctrina patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, J.L.A.G., Décima Edición, Universidad Católica.

      Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad.

      En tal sentido, la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.

      Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.”

      Por su parte L.L.B., en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica: “...los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso...”.

      En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó:

      ...doctrinariamente, la promesa bilateral de > , > con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.

      (Negrillas de la Sala)

      De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña:

      Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato...

      .

      Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.

      Ahora bien, respecto al caso sub examine, esta Sala Especial Agraria al realizar el estudio del contrato suscrito por las partes, observa que las cláusulas 3° y 7° establecen textualmente:

      TERCERA: LA VENDEDORA, se compromete a tramitar a la brevedad posible, con miras al otorgamiento definitivo de la venta en cuestión, la autorización respectiva del Instituto Agrario Nacional (I.A.N.)

      SÉPTIMA: LA VENDEDORA se reserva la titularidad y propiedad sobre las bienhechurías descritas, hasta tanto se otorgue el instrumento definitivo de venta...

      .

      Según la cláusula tercera, la venta definitiva se encuentra sujeta a la tramitación del permiso de venta por ante el Instituto Agrario Nacional (I.A.N.); razón por la cual, el no otorgamiento de dicho permiso impediría en forma absoluta dicha venta, por lo que al subsumir lo allí expuesto, con lo estipulado en la cláusula séptima, la Sala infiere que hasta tanto no se tramite el referido permiso por ante el Instituto Agrario Nacional y dicho ente haya entregado el mismo, no podría otorgarse el instrumento definitivo de venta, razones éstas que indican pues, que las bienhechurías permanecerían entonces, en propiedad del oferente…..”

      De ahí, que atendiendo a los anteriores señalamientos, tomando en consideración que en este caso el contrato que une a las partes contiene los dos elementos esenciales de la venta, por cuanto precisa que el objeto del mismo es la venta de un inmueble propiedad del ciudadano M.E.G. a la sociedad de comercio RINO BAMBU, el cual se encuentra ubicado en la antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras, Sector El Cuarto. Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., constituido por una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros ( 55,46 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R.. Sobre dicha parcela se encuentra construido un Galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas, dos baños; que el precio alcanza la suma de CIENTO SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 170.000.000,00) pagaderos de la siguiente forma: 1) la cantidad de la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) al momento de la reserva de compraventa. 2) La cantidad de Cincuenta y Un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00) por concepto de arras, en el acto de la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa y 3) la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00) que serían pagados a partir de los noventa (90) días calendarios continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa y antes de los ciento ochenta (180) días calendarios y continuos siguientes a la fecha de autenticación del contrato de promesa bilateral de compraventa, y el saldo restante, es decir, la cantidad de Ochenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 86.000.000,00) serían pagados al momento de suscribirse el documento de venta definitivo, pago que debería hacerse dentro de los 365 días siguientes a la fecha de autenticación del ya referido contrato, que la materialización de dicha venta no fue sometida a ninguna circunstancia que pueda en un momento dado frustrar su verificación, por lo que se estima que contrario a lo expresado por la parte accionada dicho contrato que fue denominado CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA debe ser asimilado a un contrato de venta. Sin embargo, la antecedentemente aclarado en nada afecta o influye en el pronunciamiento de fondo que se ha realizado en el presente fallo, en donde se dejó sentado que a raíz de la postura contractual experimentada por la parte accionada RINO BAMBU, C.A denota que incurrió en el incumplimiento demandado y concretamente con la obligación de pago, contemplada en las cláusulas tercera y quinta numeral cuarto del contrato. Poco importa que el contrato objeto del juicio sea asimilado o no, a un contrato de venta o bien, a una promesa o contrato preliminar de venta, puesto que dicha denominación o aclaratoria configura una causal válida o que justifique la conducta que haya desplegado uno de los contratantes, o el incumplimiento en el que haya incurrido alguno de los sujetos involucrados en dicha relación contractual Y así se decide.

      DE LA INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS

      Dentro de las clases de daños y perjuicios tenemos los contractuales que encuadran dentro de los daños y perjuicios en general, y su reparación se extenderá a los daños materiales causados (daño emergente y lucro cesante) con las limitaciones expresadas en los artículos 1274 y 1275 ejusdem; los compensatorios que son causados por el incumplimiento permanente, total y parcial de la obligación incumplida por el deudor, con el pago de sumas de dinero. Esta clase de daños se encuentra consagrada en el artículo 1271 del Código Civil que establece: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación...”; los moratorios que son aquellos causados por el retardo culposo de deudor en el cumplimiento de sus obligaciones, previstos en el artículo 1271 del Código Civil que establece “El deudor será responsable de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución...”; el daño emergente qu9e surge cuando se configura de inmediato en el patrimonio del acreedor tan pronto ocurre el incumplimiento, y se configura cuando existe una disminución del patrimonio; y el lucro cesante, que es el daño experimentado por el acreedor por la merma o disminución que sufre su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, y cuya privación se debió al incumplimiento. Estas dos últimas clases de daño se encuentran reguladas en el artículo 1273 del Código Civil que prevé:

      Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación

      .

      En este caso, se extrae que la parte demandante, solicitó retener la cantidad de cincuenta y un millones de bolívares (Bs. 51.000.000,00) recibidos por concepto de arras, basándose en la cláusula cuarta del contrato, la cual reza textualmente lo siguiente:

      En caso que la venta objeto de esta opción no sea perfeccionada por cualquiera causas que le sean imputables a el promitente vendedora, éste deberá restituir a la promitente compradora, las cantidades recibidas en arras, más otra cantidad igual por daños y perjuicios. En caso que el incumplimiento sea por cualquiera causa que le sean imputables a la promitente compradora, el promitente vendedor podrá retener para sí las cantidades recibidas en arras como indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento que no requerirá probar.

      Del contenido de la pre – transcrita cláusula se desprende que ciertamente las partes convinieron como cláusula penal y como indemnización de daños y perjuicios que la cantidad recibida en arras, en el caso de incumplimiento de la promitente compradora podría ser retenida por el promitente vendedor. De allí, que resulta procedente que la parte demandante (promitente compradora) retenga al pago de la cantidad de Cincuenta y un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00), por concepto de los daños y perjuicios generados con ocasión del incumplimiento de la parte demandada (promitente compradora) de la cláusula tercera numeral cuarto y quinta del contrato de promesa bilateral de compraventa, y por consiguiente le devuelva a la parte demandada el resto del monto que le fue entregado, que asciende a la cantidad de Treinta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 33.000.000,00). Y así se decide.

      En cuanto al punto quinto del petitorio relacionado con el pago de la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, debido que el incumplimiento le ha ocasionado graves perjuicios, ya que ha dejado de disponer de su inmueble, sin recibir contraprestación alguna, a parte de haber perdido la oportunidad de que un comprador solvente le pagará la totalidad del precio sin problema alguno. Dicho pedimento debe ser desestimado, pues, las partes acordaron previamente como cláusula penal el monto a cual se limitaba el incumplimiento del otro, como ya fue analizado. Aunado a la circunstancia que se estaría condenando a la demanda al pago de dos (2) montos por el mismo concepto. Y así se decide.

      En el punto sexto la parte actora solicita: El pago de la cantidad de Ciento Cuarenta y seis mil bolívares (Bs. 146.000.000) por concepto de intereses moratorios, calculados al 12% anual, sobre los saldos deudores vencidos, resulta improcedente, en el sentido, de que tratándose la presente causa de una acción de naturaleza resolutoria, la cual conduce a declarar la extinción del contrato a consecuencia del incumplimiento generado o propiciado por el otro contratante, no se puede exigir al mismo tiempo el cumplimiento del contrato y que se proceda como consecuencia, al pago de intereses sobre las contraprestaciones dejada de percibir. Y así se decide.

      En esos mismos términos, el punto séptimo del petitorio, que tiene que ver con la Indexación, por la supuesta lesión sufrida por el tiempo transcurrido hasta el efectivo cobro de todas y cada una de las prestaciones, también debe ser desestimado, ya que, si bien consta que la indexación se solicitó en forma oportuna, esto es en el momento en que se interpuso la demanda, consta que además se solicitó al mismo tiempo el pago de intereses a pesar de que la jurisprudencia que ha ido definiendo esta situación, ha señalado en forma reiterada que no procede intereses sobre cantidades indexadas y así la Sala Político Administrativa, en sentencia del 28.01.1999, con ponencia del magistrado Humberto J. La Roche, en el juicio de Constructora Manacon, C.A., contra Hidrocapital, en el expediente Nº 11.474, sentencia Nº 53, señaló:

      …Al haberse declarado con lugar la solicitud de indexación de la suma adeudada por la parte demandada, se le compensa por los intereses dejados de percibir. Es decir, por medio de la corrección monetaria de las cantidades demandadas, según criterio de esta Sala, es suficiente para compensar a la parte demandada por los daños ocasionados por la falta de pago a tiempo de las cantidades adeudadas…

      De ahí, que en aplicación al criterio jurisprudencial supra transcrito resulta oportuno advertir a la parte accionante que cuando se pide la indexación o corrección monetaria a las cantidades condenadas, resulta inconducente solicitar al mismo tiempo el pago de intereses, pues se estaría reconociendo una sanción indemnizatoria adicional sobre los intereses ya calculados, o bien, se correría el riesgo de condenar a un doble pago o indemnización. Y así se decide.

      No obstante, el caso bajo estudio, se refiere a una demanda de Resolución de Contrato en la cual se persigue, como fue explicado anteriormente, la extinción del contrato, por tanto, no puede exigirse al mismo tiempo el cumplimiento del contrato exigiendo el pago de las contraprestaciones dejadas de percibir, ni consecuencialmente, los intereses de mora sobre esas cantidades y mucho menos acordar la indexación, debido a que el pedimento de aplicación coetánea de intereses legales e indexación judicial, es improcedente, porque, pretende una doble indemnización. Y así se decide.

      Por esta razón, este Tribunal no acuerda la indexación solicitada en el libelo de la demanda. Y así se decide.

      En virtud de las razones de hecho y de derecho ya analizadas y por haber quedado establecido el incumplimiento de la demandada de la cláusula tercera numeral cuarto y la quinta del contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado en fecha 12.05.06, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 33, Tomo 71 de los libros de autenticaciones, así como igualmente, procedente los daños y perjuicios convenidos en la cláusula cuarta del contrato.

      De acuerdo a lo apuntado, se impone para éste Tribunal declarar Parcialmente Con Lugar la presente demanda que por Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, incoara el ciudadano M.E.G. en contra de la sociedad mercantil RINO BAMBU, C.A. Y así se decide.

      DE LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE LA NOTORIEDAD

      El principio de Notoriedad Judicial consiste “en aquellos hechos conocidos por el Juez en ejercicio de sus funciones, hechos que no pertenecen a su saber privado, ya que el no los adquiere como particular sino como Juez dentro de la esfera de sus funciones.”

      Con base en ello, esta sentenciadora, no puede dejar de hacer alusión a la causa que reposa en el archivo de este Juzgado, identificada bajo el Nro. 9654-07, en donde las partes intervinientes son: Demandante: Sociedad Mercantil RINO BAMBU, C.A y Demandado: M.E.G., y cuyo motivo es el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, de fecha 12.05.06, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 33, tomo 71.

      Lo anterior, nos dice que nos encontramos ante dos procesos donde las partes intervinientes son las mismas, versan sobre el mismo contrato de promesa bilateral de compraventa,. , con la particularidad de que sus consecuencias jurídicas son totalmente opuestas, pues en este expediente se pide la resolución y en el otro, el cumplimiento del contrato. Por tal motivo, en aplicación del principio de Notoriedad Judicial, con el fin de evitar sentencias contradictorias se ordena agregar al exp. Nro. 9654-07, se ordena agregar al referido expediente copia certificada de esta sentencia con el propósito de que la misma surta sus efectos legales, y más aun, evitar que se profieran sentencias contradictorias entre si. Y así se decide.

  4. DISPOSITIVA.-

    En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA incoada por el ciudadano M.E.G. en contra de la sociedad mercantil RINO BAMBU, C.A, ambos plenamente identificados, y como consecuencia, se declara resuelto el contrato que fue denominado por los contratantes como promesa bilateral de compraventa suscrito en fecha 12 de mayo de 2006 debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 33, Tomo 71, y consecuencialmente se ordena la entregar a la parte actora ciudadano M.G., el inmueble de su propiedad ubicado en la antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras, Sector El Cuarto. Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., constituido por una parcela de terreno con un área de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (1.250 Mts2) alinderado de la siguiente manera: Norte: En treinta y siete (37,00 Mts) con antigua carretera Porlamar-Punta de Piedras. Sur: Trece Metros (13,00 Mts) con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.S.d.R.. Este: en Cincuenta Metros (50,00 Mts) con vía de acceso que conduce a la autopista J.B.A. hasta el Centro Hispano, Oeste: En Cincuenta y Cinco Metros con Cuarenta y Seis Centímetros con terrenos que son o fueron de la sucesión de la Sra. L.d.R.. Sobre dicha parcela se encuentra construido un Galpón con una superficie de Un Mil Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (1.046 Mts2) el cual consta de hall de entrada, dos oficinas y dos baños.

SEGUNDO

SE DISPONE que la parte demandante retenga al pago de la cantidad de Cincuenta y un Millones de Bolívares (Bs. 51.000.000,00), equivalentes según la Ley de Reconversión Monetaria vigente a partir del 1 de enero del año que transcurre, a la cantidad de Cincuenta y Un Mil bolívares fuertes (Bs. F. 51.000,00) por concepto de los daños y perjuicios generados con ocasión del incumplimiento de la parte demandada de la cláusula tercera numeral cuarto y quinta del contrato de promesa bilateral de compraventa, suscrito entre las partes en fecha 12 de mayo de 2006 debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar, Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 33, Tomo 7, y consecuencialmente a ello, devuelva a la parte demandada el resto del monto del precio que le fue entregado, y que asciende a la cantidad de Treinta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 33.000.000,00), que según la Ley de Reconversión Monetaria, asciende a la cantidad de Treinta y Tres Mil bolívares fuertes (Bs. F. 33.000,00)

TERCERO

No hay condena en constas por no haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZA,

Dra. JIAM S.D.C..

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..

EXP: Nº 9750/07.-

JSDEC/CF/yhr.-

Sentencia Definitiva.-

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..