Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, treinta (30) de junio de dos mil diez (2010)

Años: 200º y 151º.

ASUNTO: AP11-R-2009-000383

Sentencia Definitiva.

PARTE ACTORA:

• M.G.D.M. de nacionalidad Española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-961.216, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano H.A., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.357.564.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

• H.D.J.P., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 91.635.

PARTE DEMANDADA:

• D.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 4.660.402.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

• ZOLANGE G.C., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.564.

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce esta alzada de la presente causa en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 26 de junio de 2010, por la abogada ZOLANGE G.C., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana D.B., contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró procedente la pretensión de Desalojo intentada, por el ciudadano H.A. en contra de la prenombrada ciudadana, y ordenó la entrega a la actora del inmueble arrendado objeto de la presente demanda, concediéndole el A Quo a la demandada un plazo improrrogable de seis (06) meses para hacer dicha entrega del inmueble, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme.

Del trámite procesal seguido ante el A Quo:

En fecha 26 de septiembre de 2008, el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda por Desalojo, ordenándose la citación de la ciudadana D.B., a los fines de que diese contestación a la demanda incoada en su contra.

Cumplidos los trámites relativos a la citación personal de la parte demandada, tal y como se evidencia de diligencia del Alguacil, ciudadano W.P., presentada en fecha 21 de mayo del 2009, siendo el 25 de mayo de 2009, la demandada debidamente asistida de abogado procedió a dar contestación a la demanda.

Encontrándose el juicio en etapa probatoria, el 26 de mayo de 2009, la parte demandada consignó escrito de pruebas, siendo admitidas por el Juzgado A Quo, la prueba de testimonial de las ciudadanas A.Y.F. y Z.C., a quienes se ordenó citar mediante boleta; las pruebas documentales promovidas en los Títulos Primero y Segundo y la prueba de informes promovida en el Titulo Cuarto, para cuya evacuación fue oficiado el Registrador Principal del Distrito Capital, tal y como se evidencia de oficio que riela al folio cuarenta y cinco (45). Respecto a las pruebas contenidas en los Títulos Tercero y Quinto, fueron negadas por el A Quo.

Mediante diligencia presentada en fecha 3 de junio de 2009, la parte demandada consignó fotografía del inmueble perteneciente al ciudadano H.A..

En fecha 10 de junio de 2009, se llevó a cabo el acto de declaración de los testigos promovidos por la parte demandada.

Siendo el 19 de junio de 2009, el Juzgado A Quo, dictó sentencia definitiva en la presente causa, contra la cual la representante judicial de la parte demandada en fecha 26 de junio de 2009, ejerció recurso de apelación.

Del trámite procesal seguido en Alzada:

En fecha 22 de julio de 2009, se dieron por recibidas las actas procesales que conforman el presente asunto, en tal sentido de conformidad con lo establecido en el artículo 893 de la Ley Adjetiva Civil, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha a los fines de dictar sentencia.

En fecha 06 de agosto de 2009, la Abogada S.G.C., actuando como apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de Informes.

Cumplidos como han sido los trámites procesales este Juzgador de Alzada para decidir observa:

Del recurso de apelación ejercido:

La apelación según Rengel Romberg, es el recurso mediante el cual, la parte o los terceros que han sufrido un agravio por la sentencia del Juez de primer grado de jurisdicción, provocan un nuevo examen de la relación controvertida por el juez superior o de segundo grado, que debe dictar la sentencia final. En esta definición se destaca que: la apelación es un recurso, un medio de impugnación de la sentencia dirigido a eliminar la injusticia de ésta mediante su reforma; es un recurso ordinario, que provoca un nuevo examen de la relación controvertida; la parte agraviada por la sentencia está legitimada para ejercer el recurso y todo aquel que tenga interés inmediato del objeto o materia de juicio y resulte perjudicado por la decisión, y el juez de segundo grado, al decidir ex novo la controversia, dicta la sentencia final.

Asimismo, el profesor Rengel Romberg señala que la idea que hizo entrar a la apelación en la legislación, fue precisamente aquella de asegurar una eficaz garantía a la justicia, esto es, la garantía resultante del doble examen, de dos sentencias dictadas una seguida de la otra, en torno a una misma causa.

Ahora bien, es de observar que la apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 06 de agosto de 2009, presentó escrito de Informes ante esta instancia, por lo que cree oportuno este Juzgador, respecto a tal circunstancia remitirse a lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley Arrendaticia Inmobiliaria el cual es del tenor siguiente:

…Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬ Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal).

Del alcance de la norma in comento, es evidente que se establece una remisión expresa al Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la tramitación de las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos; es decir, que dichas acciones serán tramitadas conforme a las disposiciones contenidas en esa Norma y al Procedimiento Breve, y por lo tanto corresponde la aplicación de las disposiciones previstas en dicho titulo para la tramitación de los recursos de apelación que a bien tuvieran ejercer la partes, contra la sentencia definitiva proferida en tales procesos, en consecuencia, respecto a la presentación de informes efectuada por la representación judicial de la parte recurrente, es de observar lo contenido en el artículo 893 de la N.C.A., siendo que la misma dispone que en segunda instancia se fijará el Décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que es improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el artículo 520 ibidem; por lo que solo en ese término de diez (10) dias de despacho, se le otorga a las partes la oportunidad de incorporar al proceso el acervo probatorio que establece el antes mencionado articulo 520. Siendo ello así, no dispuso el legislador oportunidad alguna para que las partes actuando en segunda instancia presenten informes, y en tal sentido, mal podría este Juzgador emitir pronunciamiento con respecto a los alegatos explanados en dicho escrito por la representación judicial de la parte demandada, ya que la carga alegatoria en dichos juicios por su naturaleza sumaria (breve), fenece una vez que ha quedado trabada la litis, respecto a el contenido de dicho escrito nada tiene que valorar esta Superioridad. ASI SE ESTABLECE.

En este sentido, hecho el anterior pronunciamiento este Tribunal actuando con su poder de revisión en alzada procede a someter a una revisión exhaustiva la presente causa, siendo que de las actas procesales se desprende que quien ejerce el recurso de apelación es la abogada ZOLANGE G.C., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana D.B., contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró procedente la pretensión de Desalojo intentada, por el ciudadano H.A., y ordenó la entrega a la actora del inmueble arrendado objeto de la presente demanda, concediéndole el A Quo a la demandada un plazo improrrogable de seis (06) meses para hacer dicha entrega del inmueble, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme. En tal sentido, procederá este Juzgado a revisar la sentencia recurrida, analizando aquellos aspectos que resultan adversos a la apelante con base en el principio “Tantum Apellatum Quantum Devolutum”. ASÍ SE ESTABLECE

II

Ahora bien, en virtud de los anteriores pronunciamientos pasa este Sentenciador a observar los argumentos esgrimidos por las partes, así como la actividad probatoria efectuada durante el proceso por ante el Tribunal A Quo:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

Alegó la apoderada de la parte actora en el libelo de la demanda lo siguiente:

Que hace más de veinte (20) años su poderdante, celebró con la ciudadana D.B., un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre un inmueble ubicado en la Sabana de Los Frailes, con frente hacia la Calle San Andrés, distinguida con el Nro. 73-4, Parroquia Sucre, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y demás especificaciones se dan aquí por reproducidos.

Que en la actualidad la inquilina cancela la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,00), por concepto de canon de arrendamiento.

Que a pesar de que en diversas oportunidades se le ha solicitado a la ciudadana D.B., la desocupación del inmueble que ocupa dándole la prorroga legal que establece la ley, es por lo que proceden con base en el artículo 34 ordinal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a Demandar el Desalojo.

Que en la casa donde vivía el ciudadano H.A. junto con su esposa C.G.V., y su hijo H.I.A.G., ocurrió un deslizamiento del terreno donde se encuentra, motivo de las fuertes lluvias ocurridas el año anterior a la fecha de presentación de su demanda, lo que ocasionó que quedaran en condición de damnificados.

Que la esposa del ciudadano H.A. tiene más de ochenta años, que el prenombrado ciudadano se encuentra cercano a esa edad, y su hijo sufre de trastornos mentales severos y no puede valerse por si mismo.

Que el ciudadano H.A., su esposa e hijo, no tienen donde vivir y desean pasar los últimos años de su vida en una vivienda digna, de la que son propietarios legalmente y a la cual tienen legitimo derecho.

Que el valor de la presente demanda a los fines de determinar la competencia por la cuantía, quedaba estimado en la cantidad de Mil Bolívares (Bs. F 1.000,00).

Piden al Juzgado A Quo sea declarada con lugar la presente demanda y emplazada la ciudadana D.B., para que convenga a ello o sea condenada a la entrega material del inmueble objeto de la demanda.

De la contestación a la demanda:

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la parte demandada, ciudadana D.B., debidamente asistida de abogado, y procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que es cierto que hace veintitrés (23) años es inquilina del inmueble ubicado en La Sabana de los Frailes, con frente a la Calle San Andrés, distinguida con el Nro. 73-4, en la Parroquia Sucre Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que rechaza por no ser cierto que hubiera recibido el beneficio que le corresponde por ser buena pagadora como es el establecido en la Ley Inmobiliaria de Prórroga Legal.

Que en ningún momento se le ha informado que los dueños de la casa se encontraban en condición de damnificados, y que siempre a mas tardar a los nueve dias de cada mes cobraban el canon de arrendamiento personalmente.

Que rechaza la solicitud de la parte demandante de entrega material del inmueble en forma forzosa, debido a que ha cumplido a cabalidad durante veintitrés (23) años, a la cancelación de los cánones de arrendamiento en forma puntual, que ha cumplido con el mantenimiento de la casa, que en ningún momento se ha opuesto a negociar el aumento, si fuere pertinente del canon de arrendamiento y que le ofrecieron la venta del inmueble y no cumplieron.

Pide al Juzgado A Quo, que la demanda se declarase sin ligar, por no ser cierto el hecho señalado en el Capitulo Segundo del libelo de demanda, donde afirman: “…que a pesar de que en diversas oportunidades le he solicitado a la ciudadana D.B., ya identificada, la desocupación del inmueble que ocupa dándole la prórroga legal que establece la ley…”. Y que en búsqueda de la justicia y la equidad, suplementariamente solicita el beneficio de prorroga legal, el cual la ampara por ser durante veintitrés (23) años una arrendataria que ha cumplido con sus deberes, asimismo, dejó constancia que se encontraba capacitada de artrosis severa.

En tal sentido, de los alegatos esgrimidos tanto por la parte actora, como por la parte demandada, observa este Juzgador que la presente controversia quedó circunscrita a la justificación de la necesidad o no que tiene el ciudadano H.A., junto con su familia, de ocupar el bien inmueble de su propiedad dado en arrendamiento a la ciudadana D.B., siendo que como quedo sentado, las partes no ponen en discusión la relación arrendaticia existente entre ambos, que además son contestes las partes en que el contrato es a tiempo indeterminado, y por tanto el mismo debe regirse por las normas previstas para su naturaleza, asimismo, tampoco objetan la cualidad del ciudadano H.A., como propietario del inmueble arrendado.

DE LAS PRUEBAS

Ahora bien, establecida como ha quedado la controversia en la presente causa, pasa de seguidas esta Alzada a efectuar el análisis respectivo de las pruebas aportadas ante el A Quo por las partes, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En este mismo orden de ideas la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en el cual se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En tal sentido, con fundamento en las anteriores consideraciones, procede esta alzada a analizar y emitir juicio sobre los medios probatorios que fueron aportados al proceso:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• En copias simples y marcado con la Letra “A”, Documento de Poder autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de agosto del año 2008, anotado bajo el Nro. 57, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, y se le otorga todo el valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela, siendo que acredita la representación del ciudadano H.A., a la cual ostenta la ciudadana M.G.D.M., plenamente identificada en autos. ASI SE ESTABLECE.

• En copias simples y marcado con la letra “B”, Documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de mayo del año 1.979, anotado bajo el Nro. 28, folio 62, Protocolo Primero, el cual no fue tachado, desconocido ni impugnado por la parte demandada, y se le otorga todo el valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela, siendo que acredita la propiedad del ciudadano H.A., sobre el inmueble ubicado en la Sabana de Los Frailes, con frente hacia la Calle San Andrés, distinguida con el Nro. 73-4, Parroquia Sucre, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y demás especificaciones se dan aquí por reproducidos, arrendado a la ciudadana D.B., el cual es objeto del presente juicio. ASI SE ESTABLECE.

• En original, Comunicación signada con el Nro. PCMUR-503/2007, de fecha 10 de diciembre de 2007, emanado de la Dirección General de Protección Civil, Unidad de Riesgos, dirigido a Bisleivy Ordaz Duno, en el cual dicho organismo informó lo siguiente:

…Tengo a bien dirigirme a usted con la finalidad de darle respuesta a una inspección correspondiente a un inmueble localizado en la siguiente dirección: Sector Apolina, Calle Oriental, Parroquia El Junquito, Municipio Libertador.-

A tales efectos cumpló con informarle que el personal adscrito a la Unidad de Riesgos de esta institución, practico una inspección ocular el día 24-11-07, a una (1) vivienda de un nivel, distinguida con el N° 26 que colapso parcialmente, donde residía la parte interesada con su grupo familiar conformada por dos (2) adultos. Estos daños fueron causados por un deslizamiento de terreno el cual expuso un escarpe de considerable altura, además de grietas de tracción de considerable magnitud; este evento fue producto de las precipitaciones que caen en el sector las cuales drenan libremente y por las características desfavorables del terreno donde fue construido este inmueble, es importante destacar que en este deslizamiento de terreno colapso otra vivienda cercana, distinguida con el N° 25, donde habita la ciudadana C.G. B titular de la cédula de identidad N° 533.933, de noventa años de edad con su grupo familiar conformado por tres (3) adultos. Esta eventualidad deja sin vivienda a estas dos (2) familias determinando condición de Damnificados

Recomendaciones:

Por lo antes expuesto y basados en el evento objeto del presente informe, además en las observaciones que se desprenden del procedimiento habido para tales efectos, la Unidad de Riesgos de esta institución sugiere a las partes interesadas lo siguiente:

• El inmediato desalojo a estas viviendas por parte de sus ocupantes.

• Dirigirse a la Protección Civil de la Alcaldia del Municipio Libertador a los fines de que sean consideradas las observaciones plasmadas en el presente informe

• Iniciar ante los organismos encargados de la politica Habitacional los trámites pertinentes a los fines de solicitar la adquisición de una vivienda más segura…

Dicha comunicación contentiva del informe proyectado tras la inspección solicitada a tal Institución, se encuentra suscrito por los ciudadanos R.J., en su condición de Inspector de Riesgos, el Tte.(B) R.P.V., Coordinador de la Unidad de Riesgos, Sub-Tte.(B) J.C., Jefe de la Unidad de Riesgos, y el Tte. (B) Á.H., Sub-Director de Protección Civil, y posee el sello humedo de dicha Institución, el cual no fue tachado, ni impugnado por la parte demandada, y se le otorga pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil de Venezuela, siendo que la misma emana de un Organismo Publico, y de su contenido se evidencia que la ciudadana C.G., junto con su esposo ciudadano H.A. y su hijo H.I.A.G., se encuentran Damnificados producto del colapso de su vivienda, por lo que tal Organismo sugiere el inmediato desalojo de esta vivienda por parte de sus ocupantes.ASI SE ESTABLECE.

• En copias simples y marcado con la letra “D”, informe médico psiquiatrico del ciudadano H.I.A.G., suscrito por el Dr. N.S., Médico Psiquiatra, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.140.421, M.S.A.S 8880, el cual constituye un Documento privado emando de un tercero, debiendo este Juzgador desecharlo del proceso, por cuanto el mismo no fue ratificado por el profesional de la psiquiatria que lo suscribe mediante prueba testimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Durante el lapso probatorio la parte actora no hizo uso de tal derecho.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Estando el juicio en etapa probatoria la representación judicial de la parte demandada promovió:

• Prueba testimonial de las ciudadanas A.Y.F. y Z.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.623.880 y 9.072.804, de profesión oficio la primera Secretaria y la segunda del hogar, de 49 y 57 años de edad respectivamente, ambas domiciliadas en la Calle Real de los Frailes, San Andrés, N° 17, Municipio Libertador del Distrito Capital; la cual fuera evacuada ante el Tribunal A Quo en fecha 10 de junio de 2009, al a.d.l. declaraciones de los testigos, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, le da pleno valor probatorio por considerar ambas declaraciones veraces y contestes en que la ciudadana D.B., tiene veintitrés años viviendo en la Calle San Andrés N° 73-4, de los Frailes de Catia, en la Parroquia Sucre del Municipio Libertador, en condición de arrendataria del inmueble objeto de la presente Acción de Desalojo, la cual consta de tres (03) niveles, en el cual habitan tres familias, y los miembros de estas se encuentran en edad laboral para el trabajo. ASI SE ESTABLECE.

• Informe médico traumatológico de la ciudadana C.B., expedido por el Dr. L.J.R., titular de la cédula de identidad Nro. 3.884.987, M.S.A.S. 18.691, el cual constituye un Documento privado emando de un tercero, debiendo este Juzgador desecharlo del proceso, por cuanto el mismo no fue ratificado por el profesional de la medicina que lo suscribe mediante prueba testimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

• En copias simples tres recibos de pago de canones de arrendamiento, sin número, por la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolivares (Bs. F 250,00), a nombre de la ciudadana D.B., correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, marzo y abril de 2009, dichas pruebas son desechadas del proceso por quien aquí decide, siendo que lo discutido en el presente asunto no esta referido a la falta de pago de los canones de arrendamiento, y en consecuencia, nada aportan dichas probanzas al presente proceso.

• Prueba de informes dirigida al Registro Principal, a los fines de verificar las propiedades inmobiliarias que posee el ciudadano H.A., cuyo oficio para la evacuación de dicha prueba fue librado por el A Quo, en fecha 28 de mayo de 2009, signado con el Nro. 209, y siendo que no consta en las actas procesales que conforman el presente expediente que se hubiere recibido respuesta a dicha comunicación por parte del ente oficiado, este Juzgado nada tiene que valorar al respecto. ASI SE ESTABLECE.

• Fotografía del un inmueble, el cual alega la apoderada judicial de la demandada, es el mismo dado en arrendamiento a su representada.

Respecto a esta prueba considera este Juzgador oportuno señalar el criterio del autor Ricardo Henríquez La Roche, quien sostiene que tal prueba es asimilable a la prueba instrumental, cuyo valor de convicción depende del grado de certeza de la reproducción que contiene; es decir, si el objeto grabado en el celuloide y reproducido corresponde a la realidad, en tal sentido, como el grado de certeza no es suficiente, las fotografías deben ser adminiculadas con otras pruebas, comúnmente la prueba testimonial, y sirve para ayudar la memoria del testigo e ilustrar el criterio del Juez; por lo tanto, tal reconocimiento puede ser hecho por quien tomó la fotografía, en aplicación analógica del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o por quien percibió el hecho fotografiado (Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo III, páginas 252 y 253). Es por ello que resulta forzoso para este Juzgador desechar la prueba promovida siendo que la misma no fue ratificada por la persona que tomó la fotografía, o alguna otra que a su vez hubiere percibido tal hecho, a los fines dejar constancia de la veracidad de lo que quiere la parte demandada probar con dicho medio. ASI SE DECIDE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Ahora bien, hecho como fue el analisis de las pruebas aportadas al presente proceso por las partes, esta Alzada a los fines de decidir pasa a efectuar las siguientes consideraciones:

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

En la norma precendentemente citada, se encuentran establecidas las siete (7) causales mediante las cuales puede demandarse el desalojo de un bien inmueble arrendadado mediante contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, siendo en el caso que nos ocupa alegada, la causal contenida en el literal B: “…En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…”. En tal sentido, como lo indica el autor G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos, a saber:

1. La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijó el desalojo es improcedente.

   En el caso sub examine, en el libelo de la demanda la representación judicial del actor alegó que “…hace más de veinte (20) años, celebró con la ciudadana D.B., un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre un inmueble ubicado en la Sabana de Los Frailes, con frente hacia la Calle San Andrés, distinguida con el Nro. 73-4, Parroquia Sucre, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital…”, siendo tal circunstancia ratificada por la demandada en el escrito de contestación a la demanda, al indicar que desde hace veintitrés (23) años es inquilina del inmueble objeto de la presente acción, quedando reconocida tal relación arrendaticia por las partes, por cuanto de autos no consta documento alguno que haga fe que tal contrato fue escriturado, como lo expresa el A Quo en su fallo definitivo, así como tampoco que se hubiere establecido un plazo fijo para la duración de tal relación, considera quien aquí decide se ha cumplido con este primer requisito. ASI SE ESTABLECE.

2. La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifique el desalojo en beneficio del dueño, del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo del propietario.

   En el presente caso, tal cualidad de propietario quedó probada como ya se estableció en el cuerpo de este fallo, mediante el Documento de propiedad promovido por la parte actora en copias simples y marcado con la letra “B”, Protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de mayo del año 1.979, anotado bajo el Nro. 28, folio 62, Protocolo Primero, siendo que el mismo no fue tachado, impugnado ni desconocido por la actora, quien tampoco objeta la cualidad del ciudadano H.A., como propietario y arrendador del mismo, por lo que considera este Juzgador, cumplido el segundo requisito. ASI SE ESTABLECE.

3. La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social y familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer la exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble.

   En tal sentido, la anterior circunstancia es probada por la parte actora al justificar su condición de damnificado conjuntamente con su familia, siendo que el inmueble donde habitaban en el Sector El Junquito, colapsó producto de las lluvias ocurridas en ese lugar, por lo que es de resaltar una de las recomendaciones dadas por el Organismo de Defensa Civil, y los funcionarios adcritos al mismo encargados de la inspección y levantamiento del informe del tal acontecimiento, que riela a los folios diez (10) y once (11), respecto a que los ocupantes de los inmuebles colapsados, entre ellos el ciudadano H.A., su esposa C.G., y su hijo H.I. ARAUJO GOMEZ, debian proceder al desalojo de las viviendas, lo cual ciertamente le genera al prenombrado ciudadano conjuntamente con su familia, la necesidad de hacer uso del inmueble que es de su legitima propiedad, cumpliendose así el tercer requisito para la procedencia del Desalojo en base a la causal contenida en el Literal B, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. ASI SE ESTABLECE.

   En tal sentido no es valido para atacar la presente acción, tal y como lo hace la demandada, el hecho de alegar que la casa que le fuera arrendada conste de tres niveles, siendo que en el presente caso priva la necesidad del propietario del inmueble, sobre la necesidad que pudiera tener el arrendatario, cualquiera sea el arrendador y la manera en como se haya arrendado, pues el hecho no se trata de un incumplimiento del locatario, sino el estado de necesidad del locador de ocupar el inmueble, y en afinidad con lo expresado por el Tribunal A Quo, bien puede el ciudadano H.A., hacer uso del inmueble de su propiedad, sin que ello signifique el menoscabo del derecho de la arrendataria, siendo que en aplicación de lo contenido en el Paragrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del inmueble, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Tampoco es valido, como lo afirma el A Quo, el pedimento de la demandada respecto al uso de la prórroga legal, siendo que únicamente dicha prorroga se otorga a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los contratos de arrendamiento que se encuentren a tiempo determinado, y este no es el caso, como ya se ha dicho el contrato que rige la presente relación arrendaticia es verbal y a tiempo indeterminado, en consecuencia, no le corresponde a la arrendataria tal beneficio establecido en la ley. Y finalmente, no resulta, de igual forma para esta Alzada, conducente que la parte demandada argumente el hecho de la solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento, y la oferta de venta del inmueble que dice la demandada le efectuó la actora, siendo que tales hechos no son los discutidos en el presente proceso, sino la necesidad que tiene el ciudadano H.A., de ocupar en su condición de propietario, el inmueble dado en arrendamiento a la ciudadana D.B.. ASI SE DECIDE.

   Con vista a los anteriores pronuncimientos, este Juzgador considera que debe prosperar en derecho la acción de Desalojo intentada por la ciudadana M.G.D.M., actuando en su condición de apoderada del ciudadano H.A. contra la ciudadana D.B., quedando así confirmando el criterio sostenido por el Tribunal A Quo, en su sentencia de fecha 19 de junio de 2010, y sucumbiendo ante este hecho la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, debiendo así ser declarado en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

   III

   DISPOSITIVA

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO UNDÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por abogada ZOLANGE G.C., actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana D.B., contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 19 de junio de 2009. En consecuencia, se CONFIRMA el fallo apelado.

SEGUNDO

CON LUGAR la Acción de DESALOJO incoada en por la ciudadana M.G.D.M. de nacionalidad Española, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-961.216, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano H.A., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.357.564, contra la ciudadana D.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 4.660.402.

TERCERO

En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadana M.G.D.M., antes identificada a hacer entrega material a la actora del bien inmueble ubicado en la Sabana de Los Frailes, con frente hacia la Calle San Andrés, distinguida con el Nro. 73-4, Parroquia Sucre, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado, libre de bienes y personas, y en el mismo buen estado en que lo recibió. A tales fines, de conformidad a lo establecido en el Parágrafo Primero, artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le otorga a la parte demandada un plazo improrrogable de seis (6) meses contados a partir de la notificación que del presente fallo se haga a las partes a los fines de hacer dicha entrega material del inmueble antes señalado.

CUARTO

De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la demandada al pago de las costas del recurso por haber resultado vencida en el presente proceso.

Notifíquese a las partes del presente fallo de conformidad con el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los treinta (30) días del mes de junio del año dos mil diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151º de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

DR. A.V.R..

ABG. S.C.M..

En esta misma fecha, siendo las 08:54 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

ABG. S.C.M.

Asunto: AP11-R-2009-000383.

AVR/SCM/alexandra