Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 17 de Marzo de 2014

La resolución del contrato de opción de compra celebrado entre sus representados y la parte demandada, en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil cinco (2005), autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador; y modificado en fecha once (11) de octubre del mismo año, mediante documento autenticado ante la mencionada Notaría Pública por documento privado del once (11) de noviembre de dos mil cinco (2005) y reformado privado de igual fecha.

La devolución de la cantidad de OCHENTA Y UN MILLONES SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 81.065.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, OCHENTA Y UN MIL SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 81.065,00), monto entregado a los opcionantes como parte del precio.

Pagar la suma de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,oo), hoy, VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00) por concepto de daños y perjuicios conforme a la Cláusula Penal establecida.

En pagarle a sus representados la suma de TRES MIL QUINIENTO SESENTA MIL CUATROCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 3.560.405,00), hoy TRES MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 3.560,40), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, derivados de los gastos hechos en la operación.

Las costas y costos procesales que se causaran con el presente juicio.

Fundamentaron su demanda en los artículos 1264, 1266, 1133, 1159, 1160, 1479, 1486, 1488, 1527 y 1167 del Código Civil; y, la estimaron en la cantidad de CIENTO SIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 107.625.405,00), hoy, CIENTO SIETE MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 107.625,40).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el representante judicial de la parte demandada, alegó lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, interpuesta contra sus mandantes.

Adujo que sus representados en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil cuatro (2004), habían celebrado un contrato de Intermediación con la empresa mercantil ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE, C.A., representada por su directora la ciudadana M.T.F.E., a fines de que ésta gestionara la venta de un inmueble propiedad de sus mandantes, descrito en el mencionado contrato.

Que en el citado contrato de intermediación, se observaba en su cláusula segunda, que el precio referencial de la venta había sido la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,oo), moneda vigente para esa fecha ,hoy, equivalente a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00).

Que en fecha dos (02) de agosto de dos mil cinco (2005), habiendo transcurrido casi un año, sus representados habían hablado con la intermediaria debido al tiempo que había pasado sin que se hubiera realizado la venta, a lo cual ésta les había respondido que los clientes que tenían iban a negociar el apartamento por el precio de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 157.000.000,00), hoy, CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 157.000,00), en ese mes.

Indicó, que en efecto, el día veintiséis (26) de agosto de dos mil cinco (2005), se había celebrado un contrato de opción de compra entre sus representados y los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., en el cual se había establecido en las cláusulas segunda y tercera de dicho contrato lo siguiente:

…En su Cláusula Segunda: “Los Opcionados” convienen y se obligan a comprar el inmueble objeto de este contrato por el precio de ciento cincuenta y cinco millones de bolívares (Bs. 155.000.000,oo) que pagarán de la siguiente forma: a) A la firma de opción de compra la cantidad de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,oo), que declaran recibir “Los Opcionantes” de “Los Obligados” en este acto y que será el momento entregado como Garantía suma ésta que será imputable al precio de venta únicamente en caso de perfeccionarse la opción de compra en el momento de la Protocolización del Documento definitivo de venta; y b) La cantidad de ciento diez millones de bolívares (Bs. 110.000.000,oo), que constituye el saldo de la venta y que serán cancelado a Los Opcionantes en moneda de curso legal en el momento del otorgamiento del documento transitivo de propiedad en la Oficina de Registro respectivo, en el plazo que establece más adelante.

Cláusula Tercera: Las partes estipulan como lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra ante el Registro Inmobiliario respectivo, NOVENTA DIAS CONSECUTIVOS, más DIEZ (10) DIAS CONSECUTIVOS de prórroga de mutuo acuerdo (negrilla nuestra) si alguna de las partes así lo solicita, contados a partir de la Autenticación del presente instrumento…

Manifestó además que en fecha cinco (05) de octubre habían comparecido sus mandantes y le habían presentado copia del documento de opción de compra de fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil cinco (2005), donde habían indicado que el precio de venta del inmueble en cuestión que se había colocado era de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 155.000.000,oo), hoy, CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,00) y no de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 157.000.000,oo); hoy, CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 157.000,00), quienes se había retirado a fin de aclarar la situación.

Que el día seis (06) de octubre de dos mil cinco (2005), le habían manifestado vía telefónica, que habían hablado con los compradores y no había problema, pues, estaban de acuerdo en firmar una modificación del contrato de opción de compra, a todo evento.

Que a finales de la tarde del día once (11) de octubre de dos mil cinco (2005), sus representados le habían presentado un contrato privado de modificación de las Cláusulas Segunda y Tercera del contrato de opción a compra de marras que habían firmado a las ocho en punto (8:00 a.m.) de la mañana, ese mismo día y supuestamente el mismo documento había sido firmado a las dos (2:00 p.m.) de la tarde, donde se podía leer textualmente en el documento privado de modificación, lo siguiente:

“…1.- “Entre, O.E.R. Y M.J.B.D.G., venezolanos, mayores de edad, conyugues, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos: V-2.063.338 y V-2.959.938 respectivamente, quienes en adelante y para los solos efectos de este contrato se denominarán “LOS OPCIONANTES” por una parte y por la otra los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., venezolanos, solteros mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos: V-3.909.543, V-12.782.873 y V- 12.390.786 respectivamente, quienes en lo sucesivo se denominarán “LOS OPCIONADOS”, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra la presente MODIFICACIÓN DE LA CLAUSULA SEGUNDA Y TERCERA del CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda (42) del Municipio Libertador del Distrito Federal, con fecha veintiséis (26) de agosto de 2005 y asentado bajo el Número 38, Folio 208, Tomo 23, Protocolo Primero de los Libros de autenticaciones llevados en esta Notaría, quedando sin efecto la Cláusula Tres del documento antes citado. Dicha Cláusula rezará, a partir la autenticación del presente documento, como sigue…

“LOS OPCIONADOS” convienen y se obligan a comprar el inmueble objeto de este contrato por el precio de venta de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 157.000.000,00) que pagaran de la siguiente forma: a) a la firma de la opción de compra la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00) que declaran recibir “LOS OPCIONANTES” de “LOS OPCIONADOS” en este acto y que será el monto entregado como GARANTÍA, suma ésta que será imputable al precio de Venta únicamente en caso de perfeccionarse la Opción de Compra en el momento de la Protocolización del Documento Definitivo de Venta; b) La cantidad de TRES MILLONES TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.032.500,00) a cancelar el día 31 de octubre de 2005; c) La cantidad de TRES MILLONES TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.032.500,00) a cancelar el día 30 de noviembre de 2005; d) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) a cancelar el día 30 de noviembre de 2005; y e) La cantidad de SETENTA Y CINOC MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.935.000,00), que constituye el saldo de la venta y que serán cancelados a “LOS OPCIONANTES” en moneda de curso legal en el momento del otorgamiento del Documento Transitivo de Propiedad…

Ambas partes convienen recíprocamente en pagar por concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal, en caso de desistimiento o incumplimiento de cualquier cláusula de la presente opción de compra en los plazos fijados lo siguiente: Si el incumplimiento proviene de “LOS OPCIONADOS”, este contrato quedará resuelto de pleno derecho, y “LOS OPCIONANTES” quedarán en libertad de vender inmediatamente el inmueble a cualquier tercero interesado y podrán retener a título de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 23.000.000,00) reintegrándoles la diferencia de VIENTIDOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 22.000.000,00). En caso de que no se procediere a la venta del inmueble, por causas imputables a “LOS OPCIONANTES”, estos pagarán a “LOS OPCIONADOS” la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 23.000.000,00) como indemnización por daños y perjuicios y le reintegraran a demás la cantidad entregada como garantía es decir la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00) y los montos efectivamente cancelados en los literales b, c y d de la Cláusula Tercera del presente instrumento. En ambos casos no será necesaria la prueba de dichos daños y perjuicios en juicio, por haber sido establecido en concepto de Cláusula Penal.”

Que en el documento de modificación autenticado, se podía leer textualmente lo siguiente:

Entre O.E.R. Y M.J.B.D.G., venezolanos, mayores de edad, cónyuges, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros: V-2.063.338 y V- 2.959.938 respectivamente, quienes en adelante y para los solos efectos de este contrato se denominarán “LOS OPCIONANTES” por una parte y por la otra los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos: V-3.909.543, V- 12.782.873 y V- 12.390.786 respectivamente, quienes en lo sucesivo se denominarán “LOS OPCIONADOS”, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra la presente MODIFICACIÓN DE LA CLÁUSULA NUMERO TRES del CONTRATO DE OPCION COMPRA autenticado por antes la Notaría Pública Cuadragésima Segunda (42) del Municipio Libertador del Distrito Federal, con fecha veintiséis (26) de agosto de 2005 y asentado bajo el número 38, folio 208, tomo 23, Protocolo primero de los libros de autenticaciones llevados en esta Notaría, quedando sin efecto la Cláusula Tres del documento antes citado. Dicha Cláusula rezará, a partir la autenticación del presente documento, como sigue…

TERCERA: Las partes estipulan como lapso para el otorgamiento del Documento Definitivo de Compra ante el Registro Inmobiliario respectivo. CIENTO VEINTE (120) DÍAS CONSECUTIVOS, más TREINTA (30) DÍAS CONSECUTIVOS de prórroga DE MUTUO ACUERDO si alguna de las partes así lo solicita, contados a partir de la autenticación del presente instrumento

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Que había procedido a advertirles que el documento de modificación privado y el documento de modificación autenticado eran distintos, pues entre algunas diferencias, en el último se había modificado la cláusula tercera del contrato de opción de compra originario que se refería al lapso para el otorgamiento del documento definitivo y en el privado no.

Alegó que sus representados se habían molestado ya que supuestamente la ciudadana M.R.S. les había presentado el documento el día diez (10) de octubre de dos mil seis (2006); y, les había dicho que era el mismo documento y que el privado había sido para adelantar lo convenido; por lo que era obvio que los cónyuges Gil habían sido burlados en su buena fe; y habían aceptado no poder alegar su propia torpeza al no haber leído el documento en la Notaría antes de firmarlo.

Que cabía destacar que tanto el contrato originario de opción de compra como los contratos de modificaciones del mismo habían sido redactados y visados por la profesional del derecho ciudadana M.R.S., quien había fungido como uno de los opcionados en dichos contratos; y quien había actuado de forma bribona al burlarse de la buena fe de sus representados, en primer lugar al manipular el precio de venta que nunca había sido de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,oo); hoy, CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,00), sino de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 157.000.000,oo); hoy, CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 157.000,00); y, que luego había sido corregido en el documento de modificación privado; en segundo lugar al no presentar el documento de modificación privado a la Notaría sino haber presentado otro modificando la cláusula tercera del documento de opción originario; y, así ganar aún más tiempo, ya que la negociación se había extendido desde el veintiséis (26) de agosto de dos mil cinco (2005) hasta el ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006); fecha en que había fenecido el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta.

Que a todo evento, los documentos mencionados habían sido promovidos junto con el libelo de la demanda por la parte actora.

Invocó que no siendo suficientes los hechos esgrimidos, el día ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), los opcionantes habían participado a los opcionados su deseo de no prorrogar el lapso; y, habían ofrecido devolver el dinero recibido que ascendía a la cantidad de OCHENTA Y UN MIL MILLONES SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 81.065.000,oo), moneda vigente para esa fecha; hoy equivalente a OCHENTA Y UN MIL SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 81.065,00) imputándole la cláusula penal estipulada en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra que era la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 23.000.000,00); hoy, VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00), por ser causas imputables a los opcionados; era decir, los opcionantes habían ofrecido devolver la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MILLONES SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 58.065.000,00), hoy CINCUENTA Y OCHO MIL SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 58.065,00), teniendo como respuesta la amenaza de que ellos aun tenían treinta (30) días más; y, podían demandarlos, ya que tanto la señora M.R.S. como su hijo R.J.S.S.e. abogados.

Que el día nueve (09) de octubre, sus clientes le habían comunicado lo sucedido por lo que habían procedido el día diez (10) de octubre de dos mil seis (2006), a notificar a través de la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador de Caracas, a los opcionados la ratificación de los opcionantes de no prorrogar el lapso estipulado en el documento de modificación de la cláusula tercera; asimismo, el día trece (13) de octubre de dos mil seis (2006), se había apersonado la ciudadana M.R.S., a la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador de Caracas, amenazando de denunciar al ciudadano Notario Público.

Señaló que la parte actora en su escrito libelar había confesado estar conciente que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra ante el Registro Inmobiliario respectivo terminaba el día ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006); y que, igualmente había confesado que el otorgamiento del documento definitivo de compra había sido fijado para el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006).

Que no obstante, la parte actora pretendía confundir al tribunal mediante las galimatías esgrimidas en su escrito libelar y muy especialmente al narrar que operaba la prórroga de treinta (30) días consecutivos, si una de las partes así lo solicitaba; era decir, que el único requisito para que procediera, a la prórroga era su solicitud lo cual podía haberse hecho por cualquier medio; y no era así.

Argumentó también, que era una fábula que el día diez (10) de octubre de dos mil seis (2006), los opcionados habían ratificado a través de MRW a los opcionantes sobre la firma del documento definitivo el cual se había llevado a cabo el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006), lo que era totalmente falso, que los opcionantes hubieran recibido algún escrito en esa fecha, ni por ese, ni por cualquier otro medio.

Que lo que realmente estipulaba el documento de modificación de la cláusula tercera, en que las partes habían convenido como lapso para el otorgamiento del Documento Definitivo de Compra ante el Registro Inmobiliario respectivo, CIENTO VEINTE (120) DÍAS CONSECUTIVOS, más TREINTA (30) DÍAS CONSECUTIVOS de prórroga de mutuo acuerdo, si alguna de las partes así lo solicitaba, contados a partir de la autenticación del instrumento.

Igualmente argumentó que dentro de su hermenéutica del derecho se entendía que estaban en presencia de una obligación a término, en la cual comenzaba a computarse el lapso el día once (11) de octubre de dos mil cinco (2005), fecha en que se había autenticado el documento de modificación cláusula tercera y había fenecido el día ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), fecha en que habían transcurrido los CIENTO VEINTE (120) DÍAS CONSECUTIVOS.

Que la prórroga sólo operaría en caso que las partes así lo acordaran; y que no bastaba que alguna de las partes lo solicitara, se requería la aprobación de las partes, conforme el Principio de la Autonomía de la voluntad de las partes, la cual había sido estipulada en el contrato en cuestión, por lo cual mal podía una de las partes tergiversar los hechos o violar lo convenido y estipulado en el contrato.

Por último, solicitó fuera declarada improcedente la pretensión de la parte demandante; por consiguiente fuera declarada sin lugar la demanda; con expresa condenatoria en costas y costos procesales a la parte actora.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA ANTE ESTA ALZADA

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA:

En su escrito de informes presentado ante esta Alzada, el apoderado judicial de la parte demandada, expuso lo siguiente:

Realizó un resumen de los antecedentes procesales y del fallo apelado.

Por otra parte señaló que era evidente, a todas luces, la validez formal y sustancial del fallo apelado, toda vez que la verdad procesal había surgido del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes, con las cuales había quedado bien demostrado que no había incumplimiento por parte de sus representados respecto al contrato suscrito con los codemandantes; y, por ende mal podría el Tribunal declarar la procedencia de la demanda intentada contra sus defendidos, en virtud que no se había cumplido todos los requisitos que consagra el artículo 1167 del Código Civil, para la resolución del contrato, ni tampoco las condiciones o causas para la procedencia de la misma.

Indicó que la improcedencia de la acción resolutoria declarada por el a-quo, estaba bien ajustada a derecho, porque la parte demandante había incumplido culposamente con su obligación, al no haber pagado dentro del lapso establecido en la modificada cláusula tercera del contrato, ni haber ofrecido cumplir válidamente con su obligación, por lo que sería contrario a la tutela judicial efectiva que procediera la referida acción, si no se había cumplido por ejemplo con la citada condición de procedencia.

Que sin duda alguna, el Juez de la causa, ajustando su proceder a la ley y a la Constitución Nacional, había verificado la concurrencia de los dos presupuestos señalados, y sobre esa base, había desechado la pretensión de los codemandantes, quien no había cumplido su obligación tal como había sido convenido; y habían pretendido la resolución del vinculo, con fundamento en una errada y temeraria interpretación de la prórroga establecida en la cláusula tercera del contrato, a sabiendas que dicha prórroga no operaba de pleno derecho, sino de mutuo acuerdo por las partes; y no bastaba la solicitud de una de las partes.

Que en caso de autos, el Juzgado de la causa había observado que había quedado demostrada la existencia de contrato bilateral de opción de compra venta, cumpliéndose así con el primero de los requisitos para la resolución del contrato; pero que, en cuanto al segundo de tales requisitos para determinar la procedencia o no de la acción intentada, el Tribunal de origen había concluido que la parte demandada no había incumplido ninguna de las obligaciones establecidas en el contrato, incumpliéndose así con el segundo de los requisitos para la resolución de contrato interpuesta, por lo que mal podía el Tribunal a-quo declarar la procedencia de la referida demanda; pues, si no hubiese faltado el segundo requisito su decisión estaría viciada y por lo tanto operaría en sentido opuesto a la tutela judicial efectiva, pero en este caso había ocurrido lo contrario porque el Juez de Primera Instancia no había incurrido en ningún error en la apreciación de los hechos; y, había aplicado debidamente el derecho, sin parcialidad alguna y sobre la base de una correcta interpretación del artículo 1167 del Código Civil.

Citó sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha veintisiete (27) de agosto de dos mil cuatro (2004); para señalar que no había incumplimiento alguno por parte de sus representados, tal y como lo había verificado y había concluido en sus análisis congruentemente el Juez de la recurrida.

Que mal podría haber fundamento legal para la procedencia de la acción judicial intentada temerariamente por los codemandantes contra sus representados, ya que era basada en el incumplimiento del otro contratante que se podía demandar con éxito la resolución o ejecución del contrato.

Invocó además, que al haber quedado demostrado fehacientemente, por una parte, el incumplimiento de los demandantes al no pagar las cantidades convenidas dentro del lapso establecido en la menciona cláusula tercera; y, por la otra, que la parte demandada no había incumplido ninguna de las obligaciones establecidas en el contrato, ello, había llevado convincentemente al Juez a determinar conforme a derecho la improcedencia de la acción resolución de contrato intentada; por lo que, en consecuencia, la decisión apelada debía ser confirmada, con todos los pronunciamientos de ley; y, así solicitó fuese declarado por esta Alzada, toda vez que en el pedimento de resolución formulado, había falta de presupuestos para la Resolución e inclusive había falta de legitimación del actor por el incumplimiento del demandante.

Que por todas las razones expuestas, solicitó a este Tribunal que:

Declarara sin lugar la apelación ejercida por la parte demandante y confirmara la sentencia de fecha dos (02) de abril de dos mil ocho (2008), dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Ordenara al Juez de la recurrida que levantara la medida de prohibición y enajenar que pesaba sobre el inmueble, identificado perteneciente a sus representados, a fin de que con tal medida no se les siguiera causando más perjuicios a sus representados, quienes eran personas de avanzada edad.

Condenara a la parte apelante en costas, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

INFORMES DE LA PARTE ACTORA

En su escrito de informes, la representación judicial de la parte actora, expuso lo siguiente:

Alegó la violación de los artículos 21, 25 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el lapso probatorio la parte demandada había reproducido y hecho valer un justificativo de testigos, sobre el cual su representada se había opuesto por cuanto dicha prueba era una prueba extrajuicio levantada sin control de su parte.

Que el Juez había admitido dicha prueba y le había otorgado valor indiciario a sabiendas de que dicha prueba era nula.

Indicó que en cambio, los testigos promovidos por sus representados las cuales habían sido promovidas y evacuados oportunamente dentro del juicio y que habían quedado, firmes sus testimonios, el Juez en una errónea aplicación de la ley; y en desconocimiento del artículo 1392 del Código Civil, los había declarado inadmisibles con lo cual había quedado demostrado que no había sido objetivo, ni imparcial, ni se había atenido a lo alegado y probado en autos.

Que de tal modo, el Juez con su sentencia había violado el derecho a la defensa y al debido proceso, así como también el principio de igualdad de las partes ante la ley; y, el artículo 12 del Código Procesal Civil, lo que hacía nula a la referida sentencia; y, así solicitó fuera declarada.

Manifestó también la violación al principio de exhaustividad, por cuanto conforme al libelo, habían señalado que según la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Venta, los opcionantes se habían comprometido a entregar a los opcionados, el inmueble objeto del contrato solvente de pagos de impuestos, tasas y contribuciones nacionales, estadales y municipales; y para ello debían entregar a los opcionados con no menos de quince (15) días de antelación a la fecha de protocolización del documento de venta los recaudos necesarios.

Que los opcionantes no habían cumplido con ese requisito o mejor dicho hasta ese día, no habían cumplido a pesar de que tenían que entregarlo quince (15) días antes, por lo que mal podía firmarse el documento definitivo en el plazo establecido como prórroga definitiva.

Que ese hecho innegable le había obligado a sus representados aun no siendo de su obligación, a solicitar una prórroga, aunque no era su incumplimiento, no era su obligación solicitar una prórroga, sin embargo, por la necesidad de adquirir una vivienda así lo había hecho.

Señaló que sobre tales alegatos el Juez sentenciador nada había dicho al respecto en su sentencia guardando silencio; y, que otro aspecto que también había silenciado por el Juez, era el hecho de que la venta o mejor dicho el proceso de venta se habían llevado a cabo no sólo entre los opcionantes y opcionados, sino que los opcionantes había incorporado y facultado a la firma mercantil ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., representada por la licenciada M.T.F. con quien se habían relacionado sus representados; y, a quien le habían solicitado la prórroga para la firma del contrato de venta para el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006).

Que esa empresa, que había actuando como intermediaria sabía que los opcionantes habían incumplido al entregar la Solvencia Municipales y demás recaudos, el día nueve (09) de febrero de dos mil seis (2006), por ello habían convenido en que la firma del documento definitivo, fuese el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006).

Que una vez convenida la prórroga con la intermediaria, sus representados en forma previsiva en fecha diez (10) de febrero de dos mil seis (2006), le habían ratificado a los opcionantes que la firma del documento definitivo de venta conforme a la Oficina de Registro, se llevaría a cabo el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006), hecho reconocido por los demandados.

Argumentó que hoy era un hecho reconocido que la empresa MRW era una empresa sería, eficiente, responsable, con oficinas y agencias de servicios en todo el territorio nacional y en otros países; y, que finalmente la información dada por el Registrador sobre la firma del documento definitivo de venta a la cual solo habían asistido la intermediaria representada en la persona de la ciudadana M.F. y sus mandantes como opcionados.

Que el a-quo inexplicablemente y sin apego al articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, no había hecho un análisis exhaustivo de la causa, pues no se había atenido a lo alegado y probado en autos; y, había sacado elementos de convicción fuera de ellos, pues ninguna de las partes había alegado que la prórroga no se producía de pleno derecho, por lo que el Juez había tomado en cuenta la cláusula tercera pero había omitido la cláusula quinta del contrato de opción de compra, guardando silencio al respecto, lo cual demostraba que la sentencia dictada estaría viciada de nulidad, al no haber dictado decisión expresa, positiva y precisa.

Que otro vicio del cual adolecía la referida sentencia era el tratamiento que el a quo había hecho a las pruebas promovidas por sus representados, pues el Juez de la causa, sólo se había limitado a decir que poseían valor probatorio, sin señalar cual era el efecto o relevancia de esos instrumentos en el juicio.

Arguyó que si bien el Juez no las había omitido sino que las había referido, las mismas prescindían de su análisis contraviniendo la doctrina establecida.

Que era cierto que sus representados habían cumplido con todas sus obligaciones con el pago que les correspondía, tal como lo había señalado el a quo en su sentencia, en cambio la parte demandada, no había cumplido con sus obligaciones ya que había entregado la solvencia municipal un día después de haberse vencido el lapso de prórroga; y para poder dar cumplimiento a su obligación; primero debía hacer entrega de dicha solvencia quince (15) días antes, por tanto, eran los demandados quienes tenían que haber pedido la prórroga y no sus representados.

Que otro error en el que había incurrido el a quo, era el de considerar únicamente como parte en la operación a los opcionantes y los opcionados desconociendo el papel y la responsabilidad asumida por la intermediaria, de ahí su errónea confusión de que no se había producido la prórroga pactada por las partes.

Indicó que estando demostrado en los autos que la intermediaria muy conciente de la situación planteada; y, entendida del incumplimiento por parte de los vendedores y opcionantes; en ejercicio de las facultades que le había sido conferida, había convenido en prorrogar el lapso para el otorgamiento el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006), por lo que la interpretación hecha por el a-quo de la cláusula tercera y la conclusión a la cual había arribado de que la parte demandada había cumplido con sus obligaciones era errada, pues, había incurrido en una desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.

Que ello, obedecía, primero, al desconocimiento de la cláusula quinta del contrato; segundo, al desconocimiento del contrato de intermediación celebrado; tercero, por la omisión de la carta emanada de dicha firma; y, cuarto, al retardo en la entrega de la solvencia municipal, configurándose así el vicio de inmotivación denunciada por ausencia de los motivos de hecho de su decisión en materia que pudiera influir en el resultado del fallo.

Que habían sido admitidas las pruebas promovidas por sus representados, y la parte demandada no había hecho oposición a dichas pruebas; que sin embargo, a pesar de haber sido admitidas, el Juez sentenciador de instancia las había desechado en su sentencia y las había declarado inadmisibles después de haberlas admitido, por lo que, había violado de ese modo el artículo 1392 del Código Civil, con lo cual había incurrido en error de valoración.

Que el a quo había incurrido en la afirmación de un hecho falso sin base en prueba alguna que lo sustentara, vicio que hacía nula la sentencia; debido a que, según señalaba el sentenciador, el segundo de los requisitos de la procedencia de la acción resolutoria, se circunscribía a la falta de otorgamiento definitivo del documento de compra-venta y tal afirmación no era cierta.

Que el Juez del a quo, al analizar las pruebas promovidas por sus representados, había apreciado dicha probanza más no había mencionado nada sobre su contenido, ni de su efecto en el proceso; y, había llegado a la conclusión de que no se había prorrogado dicha prueba porque no había sido de mutuo acuerdo y por tanto había sido errada, de ese modo el Juez incurrió en su sentencia, en la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Que señalaban que la sentencia era contradictoria, pues el sentenciador afirmaba que de la Cláusula Tercera se desprendía la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, la cual recaía sobre la vendedora; de modo tal, que con esa contradicción de la sentencia era nula tal como lo establecía el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

Que con base a lo expuesto, señalaban que la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, estaba viciada de nulidad, por violar los derechos y principios constitucionales y por vicios de ilegalidad conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil; y por violación de artículo 12 del mismo. En consecuencia, perdieron fuera declarado con lugar el recurso solicitado por la parte actora; y, declarada nula la decisión de fecha dos (02) de abril de dos mil ocho (2008); por lo cual, solicitaron a esta Alzada dictara el fallo de fondo sustitutivo, y fuera declarada con lugar la demanda, con condenatoria en costas.

OBSERVACIONES DE LA PARTE ACTORA

En su escrito de observaciones a los informes de la parte demandada, la representación judicial de la parte actora, expuso lo siguiente:

Que lo expuesto por los demandados era una ratificación a lo expuesto por el Juez de Instancia, sin alegato alguno en dicho fallo; pues, avalaba y suscribía que el lapso de otorgamiento del documento definitivo había comenzado a correr el día once (11) de octubre de dos mil cinco (2005), por lo que dicho lapso, había concluido, según el sentenciador en fecha ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), pero desconocía la existencia de la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta donde los opcionantes se habían comprometido a entregar a los opcionados con quince (15) días de antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo, la solvencia del derecho de frente y la Cédula Catastral del inmueble, no obstante que había sido entregado por la intermediaria INMOBILIARIA VIRTUAL HOUSEN C.A., un día después de vencido el lapso para la protocolización.

Señaló, que habían invocado también lo expresado por el sentenciador, referido a que sus representados había solicito la prórroga pactada en la Cláusula Tercera; y, tanto el sentenciador de instancia como los demandados opcionantes habían incurrido en la omisión de la intervención de la firma intermediaria, con quienes, ante el incumplimiento de los opcionantes habían convenido con sus representados en prorrogar el lapso de protocolización; de ahí que la notificación hecha el día 10 de febrero de 2000, era como una especie de ratificación hecha a los opcionantes; y que, tanto era así que la intermediaria en su comunicación les había ratificado y aconsejado que ante el incumplimiento de los opcionantes y su negativa a otorgar el documento definitivo actuaran judicialmente.

Que les extrañaba muchísimo que se dijera que no hubo incumplimiento por parte de los opcionantes; que no tuviera aplicación el artículo 1167 del Código Civil; y que su acción fuese temeraria.

Que lo expuesto en el escrito de informes de la parte demandada en el sentido de que la referida sentencia fuera ratificada, constituía una insensatez y un desconocimiento del derecho mismo; solicitó fuera declarado con lugar el recurso solicitado por sus representados; y fuese anulado la sentencia dictada por el a quo en fecha dos (02) de abril de dos mil ocho (2008); y que se declarara con lugar la presente demanda.

OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA

En su escrito de observaciones a los informes de la parte actora por la representación judicial de la parte demandada, expuso lo siguiente:

Que cabía observar, que las violaciones de normas de orden público y constitucionales que se le atribuían indebidamente al a quo; y que se encontraban manifestadas en el escrito de informes presentado por la representación judicial de los co demandantes, carecían de fundamento, debido a que la verdad procesal había surgido del análisis y concatenación de las pruebas ofrecidas por los litigantes, sin desconocerse la existencia de la cláusula quinta del Contrato; y, quedando demostrado que no había habido incumplimiento por parte de sus representados.

Indicó que, no obstante, de un proceso transparente y equilibrado, el representante judicial de la parte actora, pretendía alterar el problema judicial debatido, alegando reiteradamente el supuesto desconocimiento de la existencia de la cláusula quinta, cuando debía precisar con rigor jurídico y pruebas fehacientes, los supuestos vicios de la sentencia apelada, lo que como apelante no había cumplido, toda vez que no había atacado en forma clara y precisa, la sentencia sobre la que se había ejercido la apelación, tan solo se había circunscrito a manifestar una serie de violaciones de normas adjetivas y constitucionales contra el a quo, como si se tratara de un recurso de queja y no de apelación, a sabiendas que las partes habían admitido que el lapso de otorgamiento del documento definitivo de compraventa había comenzado a correr el día once (11) de octubre de dos mil cinco (2005), fecha en la que se había autenticado el documento de modificación de la cláusula tercera, por lo que el a quo había interpretado exhaustivamente la mencionada cláusula, cumpliendo con el deber procesal de atenerse a lo alegado y probado en autos.

Que en ese sentido era infundada la denuncia de violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que se le había imputado al a quo, en el aludido escrito de informes; ya que, el establecimiento de los hechos por el sentenciador de primera instancia era compatible con la expresión de la voluntad de las partes; compatibilidad que no había sido apreciada por el apoderado judicial de la actora al haber alegado la suposición falsa denunciada, habiendo llegado el juez a una solución jurídica, luego de a.o.l. hechos y las pruebas.

Que así como había sido infundada la denuncia de violación del artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, también habían sido infundadas las otras denuncias formuladas en el referido escrito de informes, ya que, el a quo no había incurrido en ningún error en la apreciación de los hechos y aplicaba debidamente el derecho, sin parcialidad alguna; y, sobre la base de una correcta interpretación del artículo 1167 del Código Civil, lo cual no había logrado desvirtuar el apoderado judicial de los co demandantes en cada una de sus denuncias, en particular, la contenida en el escrito de informes, ya que no había precisado con claridad el o los casos de suposición falsa que prevé el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se había limitado a concluir que el a-quo había incurrido en la afirmación de un hecho falso sin base en prueba que lo sustentara, sin demostrar el error de percepción en el cual supuestamente había incurrido el Juez de la recurrida al interpretar el contrato objeto del litigio sobre la base del examen de las pruebas promovidas por las partes.

Citó sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 771, de fecha 11-12-2003, caso: Promociones Latinas, C.A.

Que el apoderado judicial de los co demandantes había confundido el concepto de suposición falsa, con las conclusiones del juez respecto a las consecuencias jurídicas de la inexistencia de incumplimiento por parte de los co demandados; y de su confusión, había llegado a calificar de “absurda” la conclusión del a quo, la cual, era una conclusión congruente, correcta y ajustada a derecho; y, así lo había sostenido sin necesidad de coligarse con ningún Juez, sino con la Ley y la Constitución.

Que para fortificar lo esgrimido, en virtud que el Juez de la recurrida no había cometido ningún error en el examen de las pruebas, siendo su conclusión compatible con el texto del contrato de compra venta, era pertinente ponerle fin al escrito de observaciones con la citada jurisprudencial de fecha trece (13) de marzo de dos mil tres (2003), dictada por la Sala de Casación Civil, bajo la ponencia del Magistrado FRANKLIN ARIECHE.

Que en aras de la tutela judicial efectiva, solicitó fuera declarada sin lugar la apelación de autos; y, confirmada la sentencia dictada por el a quo.

-IV-

DEL FONDO DE LA DEBATIDO

Circunscrita como quedó la controversia en este juicio a los hechos antes indicados, pasa esta sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:

Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpusieron los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., en contra de los ciudadanos E.G. Y M.J.B.D.G..

El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:

“-IV-

Motivación Para Decidir

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:

Se ventila aquí una acción de resolución de contrato de opción de compraventa por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por los presuntos vendedores ciudadanos O.E.G.R. y M.J.B.D.G., partiendo de la afirmación de que los presuntos compradores tenían la obligación de pagar las cantidades convenidas y en la forma convenida en la oferta de venta celebrada entre las partes; y que la presunta vendedora tenía la obligación de entregar el inmueble en el tiempo convenido en el contrato suscrito entre las partes.

Debe observar este sentenciador que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos original del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes en controversia, de fecha 26 de agosto de 2005, la cual cursa a los autos del presente expediente.

   De otra parte y en virtud de que la pretensión de los accionantes se contrae a una acción de resolución de contrato, específicamente de opción de compraventa, estima este Juzgador que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato de bilateral cuya resolución sea susceptible de ser demandada judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de resolución, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente.

   Por lo anterior, debe seguidamente este Juzgador entrar a a.s.e.e.p. caso existe o no un contrato bilateral cuya resolución sea susceptible de ser judicialmente reclamada. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del “contrato bilateral”, para lo cual resulta obligatoria la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que específicamente definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil:

   "Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

   “Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente."

   (Negrillas y subrayado del Tribunal)

   Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un “contrato bilateral”, y sea en consecuencia procedente la acción de resolución del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.

   Específicamente el contrato de compraventa, cuya existencia es alegada por los accionantes en el caso sometido a este estudio, encuentra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza:

   Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un cosa y el comprador a pagar el precio.

   De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compraventa como consensual, sinalagmática, onerosa, conmutativa y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compraventa, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para vendedor y comprador; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y, es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato.

   De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, se han identificado tres elementos específicos del contrato de compraventa, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compraventa este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, es objeto de la compraventa, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compraventa, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado este Juzgador, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma.

   En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) Causa lícita.

   Definiendo los elementos esenciales del contrato, y en cuanto a las consecuencias que produce la deficiencia o inexistencia de uno cualquiera de tales elementos, señala la doctrina civilista más autorizada, representada por Maduro Luyando:

   “(Los elementos esenciales a la existencia del contrato) Son aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa. La ausencia de uno de estos elementos implica la no existencia del contrato."

   En el caso sub-iudice, observa este Tribunal que ha quedado demostrada la existencia del contrato bilateral de opción de compraventa, cumpliéndose así con el primero de los requisitos para la resolución del contrato. Así se decide.-

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta del otorgamiento definitivo del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente.

   Ahora bien, a los fines de verificar si la obligación de otorgamiento definitivo del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente convenida en el contrato se cumplió efectivamente, debe este Tribunal entrar a revisar las actas del presente expediente. Sobre este punto, es menester destacar que en el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada alegó lo siguiente:

   …Dicha Cláusula rezará, a partir la Autenticación del presente. TERCERA: Las partes estipulan como lapso para el otorgamiento del Documento Definitivo de Compra ante el Registro Inmobiliario respectivo CIENTO VEINTE (120) DIAS CONSECUTIVOS, más TREINTA (30) DIAS CONSECUTIVOS de prorroga DE MUTUO ACUERDO (mayúscula y negrilla nuestra) si alguna de las partes así lo solicita, contados a partir de la Autenticación del presente instrumento.

   Ahora bien, luego del análisis de los alegatos esgrimidos por la demandada en su contestación de demanda donde se exceptúa y del análisis al material probatorio, debe este sentenciador observar que en el mencionado contrato se estableció lo siguiente:

   TERCERA: Las partes estipulan como lapso para el otorgamiento del Documento Definitivo de Compra ante el Registro Inmobiliario respectivo, NOVENTA (90) DIAS CONSECUTIVOS, más DIEZ (10) DIAS CONSECUTIVOS de prórroga de mutuo acuerdo si alguna de las partes así lo solicita, contados a partir de la Autenticación del presente instrumento.

   De igual manera, observa este Tribunal que en el documento autenticado de modificación de la cláusula No. 3 del contrato de opción de compraventa, se evidencia que la misma quedó redactada de la siguiente manera:

   TERCERA: Las partes estipulan como lapso para el otorgamiento del Documento Definitivo de Compra ante el Registro Inmobiliario respectivo, CIENTO VEINTE (120) DIAS CONSECUTIVOS, más TREINTA (30) DIAS CONSECUTIVOS de prórroga de mutuo acuerdo si alguna de las partes así lo solicita, contados a partir de la Autenticación del presente instrumento.

   Ahora bien, observa este sentenciador que del extracto anterior se desprende la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente, la cual recae sobre la vendedora por lo que se debe precisar en primer lugar la definición de lo que significa la Obligación:

   Para el autor E.M.L. la obligación es definida de la siguiente manera:

   ...una relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a cumplir en su obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad.

   Para el autor clásico f.P. el concepto de obligación se expresa de la siguiente manera:

   Un lazo de derecho por el cual una persona está obligada hacía otra a hacer o no hacer alguna cosa.

   De lo anterior, debe este juzgador observar que del mencionado contrato de opción de compraventa se desprende la existencia de la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro correspondiente.

   Ahora bien, habiendo la actora demostrado el pago de todas las cuotas que conforman la fracción del precio del inmueble pactado por las partes en el contrato de opción de compraventa cuya resolución se pretende, la carga de la prueba recae sobre la demandada, a fin de demostrar la excepción que alega la parte demandada y que originaron el presunto incumplimiento de ésta.

   Ahora bien, siendo que la presente controversia se contrae a la interpretación de una de las cláusulas establecidas en el contrato de opción de compraventa y su documento de modificación, debe este Tribunal observar lo siguiente:

   De conformidad con lo establecido en la jurisprudencia patria emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado en pacifica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato. A menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.

   Al respecto, ha señalado la Sala en sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, juicio Universidad Central de Venezuela contra el Banco Provincial de Venezuela C.A; hoy Banco Provincial S.A.C.A, en el expediente Nº 94-703 lo siguiente:

   Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala solo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error este de derecho...

   Asimismo, en sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala lo siguiente:

   La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error este de derecho, o por suposición falsa.

   Es de observar por este sentenciador, que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y haciendo uso de las facultades atribuidas por el Código de Procedimiento Civil en su artículo 12 que reza lo siguiente:

   Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio.

   En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

   En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

   (Negrillas del Tribunal)

   Ahora bien, este sentenciador considera que, con respecto a la mencionada cláusula tercera del contrato de opción de compraventa y su respectiva modificación traídas a los autos por las partes, se puede concluir que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa sería de 120 días continuos, más 30 días consecutivos de prórroga de mutuo acuerdo si alguna de las partes lo solicita.

   De autos se evidencia que las partes han admitido que dicho lapso de otorgamiento del documento definitivo de compraventa comenzó a correr el día 11 de octubre de 2005, fecha en que se autenticó el documento de modificación de la cláusula tercera; por lo que dicho lapso concluyó en fecha 8 de febrero de 2006. Así se declara.-

   Una vez establecido lo anterior, debe observarse que la parte actora solicitó la prórroga establecida en la cláusula tercera, el día 8 de febrero de 2006; es decir, el último día hábil de los 120 días continuos pactados por las partes para la protocolización del documento definitivo de compraventa; evidenciándose que dicha comunicación no se encuentra recibida por los codemandados.

   Asimismo, se evidencia que la parte actora envió comunicación a los demandados solicitando la prórroga pactada en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, en fecha 10 de febrero de 2006.

   En ese orden de ideas, se evidencia que los demandados realizaron notificación extra judicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de febrero de 2006; mediante la cual manifestaron su voluntad de no prorrogar el contrato de opción de compraventa suscrito con los actores. Dicha notificación fue recibida por el ciudadano F.F., personal de seguridad del Edificio domicilio de los actores.

   Al respecto, observa quien aquí decide que la mencionada notificación extra judicial no produce los efectos establecidos para ella, porque la misma debe ser practicada en la persona que debe ser notificada, por ende, dicha notificación no tiene valor probatorio. Así se declara.-

   No obstante lo anterior, debe precisar este sentenciador que de conformidad con la interpretación de la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, la prórroga del lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, debía ser de mutuo acuerdo por lo que al ser solicitada por la parte actora y no haber manifestación de voluntad válida de la parte demandada respecto de la prórroga, la misma no puede operar de pleno derecho y por ende, se encuentra vencido el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa. Así se decide.-

   En virtud de lo anterior, al haber fenecido el lapso de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, en fecha 8 de febrero de 2006; al no haberse producido la prórroga pactada por las partes; y haberse fijado la fecha para la firma del documento definitivo de compraventa para el día 13 de febrero de 2006, se evidencia que dicha fecha se encuentra fuera del lapso pactado por las partes para la protocolización del documento definitivo de compraventa.

   Como consecuencia de lo anterior, este sentenciador haciendo uso de la facultad establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que la parte demandada no ha incumplido ninguna de las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compraventa, y por ende, mal podría este Tribunal declarar la procedencia de la presente demanda. Así se decide.-

   - V –

   Dispositiva

   Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por resolución de contrato de opción de compraventa incoaran los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. y R.J.S.S. en contra de los ciudadanos O.E.G.R. y M.J.B.D.G.; todos identificados en el encabezado del presente fallo.

   De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

   Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil”.

   Ante ello, el Tribunal observa:

   En materia contractual disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente:

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

   El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones.

   En el presente caso tenemos que la parte actora ha demandado la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandada con su obligación de de otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro respectivo a la hora y dirección señalada, ni por sí, ni por medio de apoderado alguno, ni haber presentado los últimos recibos cancelados de los servicios de agua, electricidad, aseo urbano, gas y condominio, con lo cual se había incumplido la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta. En consecuencia de ello, solicitó la resolución del contrato de opción de compra venta, la devolución de las cantidades dadas como parte del precio, la cláusula penal y los daños y perjuicios que los demandados le hubiera causado, por su incumplimiento.

   El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

   Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.

   A este respecto, el Tribunal observa:

   En el presente caso, se aprecia que los demandantes, a los efectos de fundamentar sus alegatos, acompañaron a su libelo, los siguientes documentos:

1. - Original de carta de intención, suscrita por los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., con la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., de fecha doce (12) de agosto de dos mil cinco (2005), a los efectos de demostrar la intención sana y manifiesta de sus representados, como su interés en adquirir el inmueble identificado como apartamento distinguido con el número y letra Uno-E-Cero Cinco (Nº 1E-05) situado en el ala 1 del nivel 1, piso décimo cuarto (14) del Edificio Residencias Parque 6, del Parque Residencial J.P.I.; y que la operación de compra venta se haría a través de dicha Administradora.

   En lo que respecta a este medio probatorio, por cuanto el mismo no fue desconocido por la parte demandada en su oportunidad legal, por el contrario lo hizo valer en el lapso probatorio, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ha quedado reconocido; y le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.

   Dicho instrumento, a criterio de quien aquí decide, es demostrativo de que los hoy demandados realizaron oferta formal por CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,oo), hoy CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,oo) a los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G., a través de la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., por el inmueble identificado en autos; que para garantizar la firma de la opción de compra venta los demandantes entregaron la cantidad de TRES MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 3.100.000,oo), hoy TRES MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 3.100,00), a la ciudadana M.T.F.e. su carácter de directora de la intermediaria. Así se declara.

2. - Copia simple de contrato de intermediación suscrito por la empresa ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., y los ciudadanos O.E.G.R. y M.J.B.D.G., con el objeto de demostrar que la venta de inmueble se haría a través de una administradora, la cual estaba representada por la ciudadana M.T.F., así como también la relación y facultades que poseía la intermediaria conforme a dicho convenio; y, que el precio inicial pautado para la adquisición y venta del apartamento había sido de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,oo), hoy CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,00), así como la entrega de TRES MILLONES CIEN BOLÍVARES (Bs. 3.100.000,oo), hoy, TRES MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.3.100,00) que sus representados habían hecho mediante cheque Nº 01002657 del Banco de Venezuela a los vendedores.

   A este respecto, se observa:

   La representación judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda reconoció expresamente que su representado en fecha vientres (23) de noviembre de dos mil cuatro (2004) habían celebrado un contrato de intermediación con la empresa ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., con la ciudadana M.T.H. a fin de gestionar la venta del un inmueble propiedad de sus representados; y, que en la cláusula segunda de dicho documento se establecía que el precio referencial de dicho inmueble era la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00), moneda vigente para esa fecha, hoy, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo).

   Se aprecia además, que la parte demandada en la oportunidad del lapso probatorio dio por reproducida su valoración e invocó el principio de la comunidad de la prueba para hacerlo valer.

   A pesar de que el documento analizado fue traído en copia simple, como quiera que ambas partes han querido valerse de él, para demostrar sus afirmaciones; y, por cuanto no ha habido discusión sobre el contenido del mismo, este Tribunal, con el fin de esclarecer la verdad de los hechos, le atribuye valor probatorio y lo considera demostrativo de lo siguiente:

   Que los demandados contrataron de manera exclusiva los servicios de la empresa ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., para gestionar la venta del inmueble de su propiedad, a que se contrae el contrato cuya resolución se demanda.

   Que fue pactado como precio referencial para la venta del inmueble identificado en autos la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00), moneda vigente para esa fecha, hoy, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo); así como las modalidades de pago y la comisión a que tenía derecho la intermediaria.

   Que estableció como término de vigencia del contrato noventa (90) días consecutivos contados a partir del veintitrés (23) de noviembre de dos mil cuatro (2004), prorrogables por periodos iguales y consecutivos a menos, que una de las partes notificara a la otra de su deseo de no prorrogar. Así se establece.

3. - Contrato de opción de compra-venta suscrito entre los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.D.G. y los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil cinco (2005), bajo el No. 02, Tomo 41, de los libros respectivos; con el fin de demostrar la existencia de dicho acuerdo, el objeto de dicha opción, la identificación completa del inmueble objeto de la opción de venta, el precio de venta del inmueble y las cantidades entregadas por sus representados, así como el lapso para el otorgamiento del documento de compra venta de noventa (90) días consecutivos, más diez (10) días consecutivos de prórroga; la existencia de una Cláusula Penal firmada por las partes y el monto de la sanción de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,oo), hoy VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00), en caso de incumplimiento. Así como el compromiso de los vendedores de hacer entrega de la documentación necesaria con no menos de quince (15) días de antelación a la fecha de protocolización y demás acuerdos. Conforme a la cláusula quinta probaban que era obligación de los opcionantes entregar a los opcionados con no menos de quince (15) días de antelación entre otros, la solvencia al derecho de frente o solvencia del impuesto inmobiliario y cédula catastral.

   El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, por el contrario fue promovido, por la parte demandada en copia simple en el lapso de pruebas, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sólo en cuanto al hecho que se refiere que los hoy demandados suscribieron contrato de opción de compra venta con los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., por un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda distinguido con el Número y letra UNO E CERO CINCO (Nº 1E-05), situado en el ala uno del nivel piso décimo cuarto con acceso por el pasillo de circulación en el nivel de acceso E del edificio RESIDENCIAS PARQUE SEIS del Parque Residencial J.P.I., urbanización Montalbán, Parroquia Antímano, La Venga Municipio Libertador Distrito Capital; que los demandados se obligaron a vender dicho inmueble por el precio de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,oo); hoy, CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,oo), el cual sería cancelado por los demandantes, así la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES 00/100 (Bs. 45.000.000,oo), hoy CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), como inicial al momento de suscribir la opción de compra venta; y el saldo restante CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES 00/100 (Bs. 110.000.000,00), hoy, CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta.

   Que el plazo establecido para cumplir con la opción de compra venta fue de noventa (90) días continuos, más diez (10) días consecutivos de prórroga de mutuo acuerdo, si alguna de las partes así lo solicitara; que los demandados se comprometieron hacer entrega con no menos de quince (15) días de antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta, las solvencias requeridas para la protocolización del documento definitivo; que fue establecido como cláusula penal por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, tanto por parte de la optante como de la propietaria la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES 00/100 (Bs. 23.000.000,00); moneda vigente para ese momento, hoy, equivalente a la suma de VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00). Así se decide.

4. - Documento de modificación suscrito por los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G. y los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha once (11) de octubre de dos mil cinco (2005), bajo el No.78, Tomo 51, de los libros respectivos, a los efectos de demostrar que las partes habían acordado modificar la Cláusula Nº 3, del contrato de opción compra venta y que las mismas habían establecido como plazo para el otorgamiento definitivo de compra venta, ciento veinte (120) días consecutivos y treinta días (30) más consecutivos de prórroga, si alguna de las partes así lo solicitaba.

   El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública; y, con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y, por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, por el contrario fue promovido en copia simple en el lapso de pruebas por la parte demandada, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, sólo en cuanto al hecho que se refiere que las partes acordaron la modificación de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil cinco (2005), estableciendo como lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, ciento veinte (120) días consecutivos más treinta (30) días consecutivos de prórroga de mutuo acuerdo, si alguna de las partes así lo solicitaba. Así se decide.

5. - Documento de modificación suscrito por los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G. y los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., de fecha once (11) de octubre de dos mil cinco (2005), a los efectos de demostrar que dicho contrato no había sido redactado ni visado, por la abogada M.R.S.; y, que en dicho contrato se modificaban las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción de compra.

   En lo que respecta a este documento privado, al no haber sido desconocido por la contra parte en su oportunidad legal, toda vez que al contrario fue promovido en copia simple en el lapso de pruebas por la parte demandada, este Tribunal, lo da por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que las partes acordaron la modificación de las cláusulas segunda y cuarta del contrato de opción de compra venta, conviniendo en la segunda que el precio definitivo acordado del inmueble era de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MILLONES BOLÍVARES (Bs. 157.000.000,00), hoy, CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 157.000,oo) el cual sería cancelado, así: la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), hoy, CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) que declararon haber recibidos, los vendedores; la cantidad de TRES MILLONES TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.032.500,00); hoy, equivalente a TRES MIL TREINTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 3.032,50) a cancelar el treinta y uno (31) de octubre de dos mil cinco (2005); la cantidad de TRES MILLONES TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.032.500,00) hoy TRES MIL TREINTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 3.032,50) a cancelar el treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005); La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), hoy, TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), a cancelar el treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005) y la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.935.000,00); hoy, SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 75.935,00), que serían cancelados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta.

   Que fue establecido en la cláusula cuarta que las partes convinieron en pagar por concepto de daños y perjuicios; y, como cláusula penal en caso de desistimiento o incumplimiento de cualquier cláusula que si el incumplimiento provenía de los opcionados el contrato quedaría resuelto y los opcionantes quedarían en libertad de vender inmediatamente el inmueble pudiendo retener la suma de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00); hoy, VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,oo); y, que en caso de que no se pudiera vender por causas imputables a los opcionantes, estos pagarían a los opcionados la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00); hoy, VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,oo), como indemnización por daños y perjuicios y le reintegrarían además de la cantidad entregada los montos efectivamente cancelados. Así se decide.

6. - Copia simple de notificación de firma de fecha seis (06) de febrero de dos mil seis (2006); y ticket del Banco Mercantil, a los efectos de demostrar que la firma del documento definitivo se llevaría a efecto el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006) a las tres (3:00 p.m.) de la tarde.

   Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio es la reproducción fotostática de un documento privado, por lo que este Juzgado no le atribuye valor probatorio y la desecha del proceso. Así se decide.

7. - Comunicación de fecha ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), dirigida a los ciudadanos O.E.G. Y M.J.B.D.G., adjunta a copia de notificación de firma, con el objeto de demostrar que las partes estaban en conocimiento de que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta se llevaría a efecto el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006).

   En dicho medio probatorio, entre otras cosas se puede leer, lo siguiente:

   …Señor O.E.G. y Sra. M.J.B.d.G. Tenemos el agrado de dirigirnos a ustedes para notificarle que la protocolización del documento de compra venta, se efectuara de acuerdo a las disposiciones del Banco Mercantil C.A., para el día Lunes 13 de febrero del 2006 a las 3:00 Pm. En la siguiente dirección Avenida f.d.M., Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao. Centro Plaza, Torre B, Nivel 6, local CC-6-3. Deseamos el cumplimiento de la actividad normalmente y en caso contrario si por razones ajenas a nuestra voluntad no fuese posible completar la protocolización, en esta fecha, les solicitamos respetuosamente la prorroga establecida, en el documento Notariado el día 11 de octubre del 2005, inserto bajo el Número 78, tomo 51 de la notaria cuadragésima segunda del municipio Libertador del Distrito Capital. Modificatorio de la cláusula numero 3 (tres) del documento de opción de compra autenticado en la ya identificada notaria, en fecha 26 de agosto del 2005, anotado bajo el numero 02, tomo 41 de los libros de registro respectivo…

   .

   Se observa, de dicha comunicación en el lugar donde dice Asesora Inmobiliaria M.T.F.E. 81054413, existe un sello húmedo que dice ADMINISTRADORA VIRTUAL HUOSE C.A., con la palabra de recibido 08/02/2006.

   Ahora bien, por cuanto dicha comunicación no fue desconocida por la parte demandada en su oportunidad legal; ha quedado debidamente reconocido; y, le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil; en cuanto al hecho que se refiere que la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., empresa contratada por los demandados estaba en conocimiento de que la firma del documento definitivo de compra venta se llevaría a efecto el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006); así como que en caso de no producirse dicho acto, los demandantes solicitaban la prórroga de treinta (30) días establecida en el documento de fecha veintiséis (26) de agosto del dos mil cinco (2005). Así se decide.

8. - Recibido de envío de la oficina de MRW, adjunto a notificación enviada por los ciudadanos R.S. Y M.S., a los ciudadanos O.G. Y M.J. BARRERA DE GIL, con el objeto de demostrar que las partes estaban enterados de que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, se haría el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006; y de la solicitud de prórroga prevista en la cláusula Tercera del documento, de fecha veintiséis (26) de agosto del dos mil cinco (2005).

   Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por cuanto el mismo es la copia simple de un documento privado; aunado al hecho de que, del recibo de envió no se evidencia o constancia firma o alguna de que los demandados hubieran recibido dicha comunicación. Así se decide.

9. - Copia simple de Planilla de Liquidación y Derecho de Registro Nº F-04 0727173 de fecha ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), la cual fue promovida en original en el lapso probatorio por dicha parte, a los efectos de demostrar que había efectuado los trámites correspondiente al pago de los derechos para la firma del documento definitivo de venta, causados por la protocolización y que la representante legal de la firma ADMINISTRADORA VIRTUAL, C.A., tenía conocimiento que la firma se haría el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006); y, que el convenio de fecha once (11) de octubre de dos mil seis (2006) había sido prorrogado. Observa este Tribunal, que la parte demandada en la oportunidad del lapso probatorio dio por reproducida su valoración.

   El anterior documento, fue expedido por un órgano administrativo con competencia para ello, el cual es asimilables a documentos públicos; razón por la cual este Tribunal, les atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que en fecha ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), fue presentado ante la Oficina de Registro Inmobiliaria del Tercer Circuito por la ciudadana M.F., C.I. E- 81.054.413, el documento definitivo de compra venta; para lo cual, habían cancelado la suma de UN MILLÓN SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 1.764.672,00); moneda vigente para esa fecha; hoy, MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 1.764,67) como derecho de registro; y que se fijó como fecha de otorgamiento de dicho documento el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006), a las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.). Así se decide.

10. - Copia simple de dos (2) recibos de pagos acompañados con copias de cheques, el primer recibo con copia de dos cheques uno de Banco Provincial, por la suma de UN MILLÓN TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.032.500,oo) y el otro de Banesco por la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo), ambos a nombre de CONSTRUCTORA GUAPLAC C.A., el segundo recibo de fecha Treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005), con copia de un cheque del Banco Provincial por un monto de UN MILLÓN DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,oo), a nombre del ciudadano O.E.G. con el objeto de demostrar el pago de las cantidades señaladas en ellos.

    En relación al primer recibo este Tribunal, no les atribuye valor probatorio; y, los desecha del proceso, toda vez que el mismo es la copia simple de un documento privado. Así se declara.-

    En relación al segundo recibo observa esta sentenciadora que el mismo fue consignado en original por la parte actora en el lapso probatorio en el mismo se puede leer entre otras cosas, lo siguiente:

    Caracas 30 de noviembre de 2005

    Por medio de la presente los abajo firmantes hacen constar la entrega y recepción de dos cheques por un monto total de 28.000.000 Bs. VEINTI OCHO MILLONES exactos a nombre de O.E.G..

    Verificación descripción del cheque:

    Cheque Nro 14536164 del banco Banesco Cuenta corriente 0134-0378-33-3781028176 de m.R.S. a Nombre de O.E.G. por un monto de:

    Vente seis mil millones ochocientos mil

    Cheque Nro 00003134 del Banco Provincial cuenta corriente 0108-0001-38-0100302034 de R.J.S.S. a nombre de O.E.G. por un monto de 1.200.000 un millón doscientos mil Bolívares exactos.

    En lo que respecta a este medio probatorio, por cuanto el mismo no fue desconocido por la parte a quien fue opuesto, en la oportunidad legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ha quedado reconocido; y le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, por ser demostrativo del pago por parte de los demandantes de la cantidades señaladas en él. Así se decide.

11. - Copia simple de tres (3) recibos de depósitos Nros 149109047, 147845801 y 147845802, realizadas por la ciudadana M.S. en la cuenta de la ciudadana M.J.B.D.G., los cuales fueron consignados en copia al carbón en el lapso probatorio, con el objeto de demostrar el pago de las cantidades señaladas en ellos, a la parte demandada.

    Este Tribunal le concede valor probatorio de acuerdo con criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha veinte (20) de diciembre de dos mil cinco (2005), y los equipara a las tarjas previstas en el artículo 1383 del Código Civil, toda vez, que en términos efectivamente generales, los mismos son comprobantes de depósitos bancarios que demuestran pagos efectuados por el depositante en la cuenta de uno de los demandados, y que fueron certificados por el mandatario (entidad bancaria), considerando que los referidos depósitos fueron efectuados por uno de los demandantes en este proceso ciudadana M.R.S., en la cuenta del Banco Banesco a nombre de uno de los codemandados ciudadana M.J.B.D.G.. Así se decide.

12. - Comunicación enviada por los ciudadanos M.R.S., A.Y.V.C. Y R.J.S.S., a la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL C.A., en fecha quince (15) de febrero de dos mil seis (2006); a los efectos de demostrar el incumplimiento en que habían incurrido los opcionantes y la mala fe en que ambos habían actuado, causando así daños a sus representados.

    En dicha comunicación entre otros aspectos, se puede leer lo siguiente:

    Caracas, 15 de febrero de 2006.

    Señores

    Administradora Virtual C.A.

    Ciudad.-

    Nos estamos dirigiendo a Ustedes para expresarles nuestro mayor asombro y preocupación causado por la actitud negativa del señor O.E.G. y su señora esposa M.J.b.d.G., quienes con el pretexto de elevar bajo presión el precio del inmueble pactado, se han negado a firmar el documento definitivo de venta, y quienes hasta el presente no han dado ninguna explicación ni hecho otra proposición.

    Los opcionantes vendedores estaban consciente que el convenio había sido modificado acordándose un valor definitivo de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 157.000.000), así como también que el plazo para la protocolización había sido modificado y prorrogado, por lo que una vez fijado y notificado el acto de la firma para el día 13 de febrero del corriente año debieron haber acudido a la dirección señalada.

    Lamentablemente el acto de la firma de la compra venta no se realizo lo que nos obliga a solicitarle información sobre lo ocurrido…

    En lo que respecta a este medio probatorio, por cuanto el mismo no fue desconocido por la parte demandada en su oportunidad legal; ha quedado reconocido; y, le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil; en cuanto al hecho que se refiere que los hoy demandantes, solicitaron la correspondiente información a la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., empresa contratada por los demandados para gestionar la venta del inmueble, sobre la no comparecencia de los demandados al acto de la firma del documento definitivo. Así se decide.

13. - Copia simple de documento de compra venta suscrito por el CENTRO S.B. C.A., con los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G., registrada ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha veintinueve (29) de noviembre de mil novecientos (1900), bajo el Nº 38, folio 208, tomo 23, protocolo 1.-

    La referida copia simple no fue impugnada por la parte actora, en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual este Tribunal, por tratarse de la copia simple de un instrumento público, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio conforme a lo señalado en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Así se establece.

14. - Comunicación enviada por ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., a los ciudadanos M.R.S., AMÉRICA YOCOIMA VALERO Y R.J.S., en fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil seis (2006), a los efectos de demostrar que los opcionantes o vendedores sabían que había operado la prórroga y que habían incumplido el convenio al negarse a vender el inmueble; y a la protocolización de dicha venta.

    En lo que respecta a este medio probatorio, por cuanto el mismo no fue desconocido por la parte demandada en su oportunidad legal; ha quedado reconocido; y, le atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil; en cuanto al hecho que se refiere que la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., empresa contratada por los demandados, notificó a los demandantes luego de vencido el lapso para la firma del documento definitivo su imposibilidad de comunicarse con los demandados, así como que el inmueble seguía siendo procurado y visitado por otros interesados. Así se decide.

    Abierto el lapso probatorio, la parte demandante promovió los siguientes medios de pruebas:

    a.- Certificado de solvencia Nº 260894 expedida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT) de la Alcaldía de Caracas, Cédula Catastral 02-06-08-03, con el objeto de demostrar que dicho documento había sido expedido en fecha ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), el mismo día en que vencía el plazo acordado en el documento de fecha diez (10) de octubre de dos mil cinco (2005), para la firma del documento definitivo y que dicho instrumento había sido retirado el día nueve (09) de febrero de dos mil seis (2006), por los vendedores y entregado ese mismo día a sus representados.

    En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal siendo que el documento antes señalado constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en cuanto al hecho que se refiere que fue que el mismo fue expedido por el mismo día ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), fecha en la cual se vencía el lapso para la firma del documento definitivo de venta. Así se decide.

    b.- Planilla de liquidación de derechos de registro Nº 0727173 de fecha ocho (8) de febrero de dos mil seis (2006), expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria y planilla de deposito Nº 217248 de pago de derechos al Fisco Nacional realizada por la ciudadana M.F., expedida por el Servicio Autónomo del Tercer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Distrito capital de fecha ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), ante el Banco Provincial, por la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS OCHENTA (Bs. 430.980,00), moneda vigente para esa fecha, hoy, CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 430, 98), con el objeto de demostrar la cancelación hecha por la operación venta hipoteca y gastos de traslado.

    En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal siendo que los documentos antes señalados constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Así se decide.

    c.- Nota de débito de la cuenta Nº 7019-02393-2 de fecha veintiocho (28) de junio de dos mil seis (2006) del Banco Mercantil, S.A.C.A; con el objeto de demostrar que el ciudadano R.J.S. había pagado por concepto de comisión de préstamo la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 262.500,00), moneda vigente para esa fecha, hoy, DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 262,50).

    Este Tribunal observa que el referido medio probatorio es un documento privado emanado de un tercero, que para que pueda ser apreciado debe ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial; por lo cual, y como quiera que dicha ratificación no consta en el proceso, este Juzgado Superior no le atribuye valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    d.- Tarjeta de presentación del abogado AREF ABOU S.F., con el objeto de demostrar que la misma había sido entregada a su representada M.S. por el ciudadano O.G.R., el día nueve (09) de febrero de dos mil seis (2006) a las nueve (9:00 p.m.) de la noche, en el apartamento objeto de la venta, luego de una visita, para enterarlos de que la firma del documento definitivo había tenido lugar el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006).

    Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por cuanto del mismo no emana ningún elemento probatorio con los hechos que se ventilan. Así se decide.

    e.- Copia simple de depósito de fecha ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006), realizado por la ciudadana M.S. ante en BANCO PROVINCIAL en la cuenta del SERVICIO AUTONOMO TERCER CIRCUITO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, con el objeto de demostrar que había hecho el pago por el traslado a la oficina del Banco Mercantil.

    Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por ser la copia simple de un documento privado. Así se establece.

    f.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara a la Oficina del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador, con el objeto de demostrar el incumplimiento de los vendedores; y que sólo se había hecho presente la ciudadana M.T.F., en su carácter de representantes de la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL, C.A., al momento de la firma del documento definitivo.

    Recibida la respuesta, observa este Tribunal que en dicha comunicación se puede leer, entre otras menciones, lo siguiente:

    “…Tengo el agrado de dirigirme a usted, en la oportunidad de dar respuesta al oficio Nº 0934 de fecha 24/04/2007, recibido en esta oficina el 25/04/2007, donde solicita que “informe si el día 13 de febrero de 2006, a las 03:00 p.m, se certifico en el Centro Plaza, local CC-6-3, Avenida F.d.M., Los Palos Grandes, sede del Banco Mercantil, para la firma de documento de venta que haría el ciudadano: O.E.G.R. Y M.J.B. DE GIL”; al respecto le comunico que después de la revisión minuciosa en nuestros archivos, se constató que dicho documento fue presentado por ante esta Oficina de Registro el día 09/02/2006 con traslado al Banco Mercantil Centro Plaza el día 13/02/2006, no realizándose la firma pautada para esa fecha, quedando el mencionado documento Anulado por Trimestre bajo el Nº 10, Tomo 23, 1er. Trimestre de 2006”.

    Este Tribunal observa que dicho medio probatorio no fue impugnado por la parte demandada en su oportunidad legal, por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al hecho que se refiere a que el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006), se realizó el traslado al Banco Mercantil y no se llevó a efecto la firma del documento definitivo de compra venta. Así se decide.

    g.- Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara a las entidades Bancaria Banesco y Banco Provincial, con el objeto de demostrar el pago de la cantidades realizadas a favor de los vendedores. Observa este Tribunal, que a pesar que dichos medios probatorios fueron admitidos por el a-quo; y debidamente sustanciados, no consta en autos sus resultas por lo que este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

    h.- Testimoniales de los ciudadanos E.O.S.T. Y S.R.M.; a los efectos de demostrar que los vendedores habían hecho entrega a los compradores la solvencia Municipal y la cédula catastral del inmueble el día nueve (09) de febrero de dos mil seis (2006) a las tres (3:00 p.m.) de la tarde, en Sede de la intermediaria; y que habían incumplido con la Cláusula Quinta del convenio de fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil seis (2006) por lo que el contrato estaría prorrogado, en espera del incumplimiento de los vendedores. De igual manera probaban que los vendedores estaban conciente de que la firma del documento se había llevado a cabo el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006), en la hora y lugar que le había sido indicado a los opcionantes; los cuales rindieron declaración ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha ocho (08) de mayo de dos mil siete (2007).

    Pasa de seguidas este Tribunal, a examinar dichas pruebas testimoniales; y, al efecto, observa:

    El ciudadano E.O.S.T. en la oportunidad de rendir su declaración, previa juramentación legal y la imposición de las generalidades de ley, manifestó no tener impedimento para declarar.

    Dicho ciudadano rindió declaración de la siguiente manera:

    Que si conocía de vista trato y comunicación a los ciudadanos R.S. Y M.S.; que si conocía de vista trato y comunicación al ciudadano O.E.G. Y M.J.B.D.G.; que si tenía conocimiento que los ciudadanos R.S. Y M.S. tenían pactada una opción de compra venta de un inmueble ubicado en la Urbanización J.P.I., apartamento ubicado en el nivel E, 3-E, Parque 6, apartamento 1-E-05, piso 14, del edificio parque 6; que si sabía y le constaba que el día nueve (9) de febrero de dos mil seis (2006) la administradora virtual le había hecho entrega a la ciudadana M.S. una solvencia Municipal correspondiente al apartamento en venta; que si sabía y le constaba que en virtud de la entrega de la solvencia el día (9) de febrero de dos mil seis (2006), tanto los vendedores como compradores había acordado prorrogar la firma de la venta definitiva; que sus dichos le constaban porque él era el asesor de inmueble.

    Dicho testigo no fue repreguntado.

    El ciudadano S.R.M.R. en la oportunidad de rendir su declaración, previa juramentación legal y la imposición de las generalidades de ley, manifestó no tener impedimento para declarar.

    Dicho ciudadano rindió declaración de la siguiente manera:

    Que si conocía de vista trato y comunicación a los ciudadanos R.S. Y M.S.; que si conocía de vista y no de trato, de vista y comunicación al ciudadano O.E.G. Y M.J.B.D.G.; que le constaba de forma afirmativa porque conocía de esa negociación que los ciudadanos R.S. Y M.S. tenían pactada una opción de compra venta de un inmueble ubicado en la Urbanización J.P.I., apartamento ubicado en el nivel E, 3-E, Parque 6, apartamento 1-E-05, piso 14, del edificio parque 6; que le constaba que el día nueve (9) de febrero de dos mil seis (2006) la administradora virtual le había hecho entrega a la ciudadana M.S. una solvencia Municipal correspondiente al apartamento en venta; que si sabía y le constaba que en virtud de la entrega de la solvencia el día (9) de febrero de dos mil seis (2006), tanto los vendedores como compradores había acordado prorrogar la firma de la venta definitiva porque ese había sido el acuerdo al que había llegado ambas partes; que sus dichos le constaban porque él trabajaba en bienes y raíces y él era asesor en algunas empresas, además tenía relaciones con la empresa Administradora Virtual, por lo que conocía a esa empresa.

    Dicho testigo no fue repreguntado.

    En referencia a la prueba de testigos el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

    Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas y estimará cuidadosamente los motivos de la declaraciones y la confianza que le merezcan los testigos, por su edad, por su vida y costumbre, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubieren incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.

    .

    Este Tribunal, conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, anteriormente transcrito, observa que los testigos fueron debidamente juramentos y manifestaron no tener impedimento alguno para declarar, a pesar de no haberse señalado edad, ni la profesión, ni ninguna otra circunstancia que ayudara a este Tribunal en el examen de los mismos, a tenor de la previsto en la norma comentada.

    No obstante ello, considera esta sentenciadora, de las actas de la declaración de los mencionado testigos, no se evidencia que estos hayan incurrido en contradicciones o falsedad, por el contrario, a criterio de quien aquí decide, de la manera como los testigos dieron respuestas a las preguntas formuladas por el promovente de la prueba, esta sentenciadora aprecia que los testigos estaban diciendo la verdad de los hechos que realmente conocían.

    En vista de lo anterior, este Juzgado Superior, como ya se dijo, no observa que hubieran incurrido en falsedad, sino que por el contrario, los testigos, no se contradijeron, sus respuestas lucen espontáneas y fidedignas, por lo que le merecen fe y las considera plena prueba de los hechos a que se contraen su declaraciones, especialmente, en lo referido a que el certificado de solvencia expedido por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT) de la A.d.C., fue entregado a los demandantes por la intermediaria el día nueve (9) de febrero de dos mil seis (2006), es decir, al día siguiente del vencimiento del lapso para la firma del documento definitivo. Así se decide.

    Por otro lado, observa esta Sentenciadora que la parte demandada promovió en el lapso probatorio, los siguientes medios de pruebas:

1. - La confesión espontánea de la parte demandante contenida en el folio (6) y siete (7) del libelo de demanda, a los efectos de demostrar que la parte demandante estaba consciente que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, terminaba el día ocho (08) de febrero de dos mil seis (2006).

   A este respecto, se observa:

   El artículo 1.401 del Código Civil, dispone:

   La confesión hecha por la parte, o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.

   Según el jurista Sanojo al referirse a la confesión prevista en el artículo 1.400 del Código Civil, afirma: «la confesión es la declaración con que una de las partes reconoce por cierto el hecho alegado por el otro, en apoyo de su demanda o su excepción. Nótese que no se trata de la confesión que consta en un documento destinado a contenerla. Este documento constituye otra especie de prueba, la literal…La confesión de que aquí se trata es la que hace el deudor en una conversación o en presencia de los jueces o que se encuentra escrita en un acto que no se ha formado expresamente para contenerla como una carta» (V. III, Pág. 221)

   Ahora bien, observa quien aquí sentencia, que en este asunto específico, la parte demandante, en su libelo de demanda de fecha nueve (9) de mayo de dos mil seis (2006), que cursa a los folios uno (1) al doce (12), ambos inclusive; concretamente, en el folio siete (7), señaló lo siguiente:”…Dicho documento fue presentado ante el Registro el día ocho (8) de febrero donde solo se emitió la planilla Nro 0727173 correspondiente a derechos de Registro, más no el documento definitivo en virtud de que no se había acompañado el Certificado de Solvencia de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria. Este certificado de solvencia fue entregado por el SUMAT el día 8-2-06 y le fue entregado a nuestros representados en la Oficina de Registro el día 9-2-06, fecha en que se dio por recibida toda la documentación y se nos fijo el día 13-2-06 para la firma del documento de la cual se le informo a la intermediaria sobre el lugar y la hora en que se iba a firmar…”.

   En opinión de esta Sentenciadora la confesión de la parte demandada del texto parcialmente transcrito, es una afirmación de hecho, donde se evidencia que ciertamente el certificado de solvencia de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria, fue expedido el mismo día del vencimiento del término de la prórroga, es decir, día ocho (8) de febrero de dos mil seis (2006); y entregado a los demandantes en la Oficina de Registro Público, el día nueve (9) de febrero de dos mil seis (2006); y que dicho organismo le fijó como fecha para la firma el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006). Así se establece.-

2. - Justificativo de testigos evacuados ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador de Caracas, en fecha seis (06) de febrero de dos mil siete (2007), correspondiente a los ciudadanos M.D. SOSA RIVERO Y M.F.Á.R., solicitado por los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G..

   Observa esta Sentenciadora que, para el análisis valorativo que requiere este medio probatorio, es menester analizar los criterios fundamentales y la doctrina que ha sido establecida por el M.T. de la República, sobre este justificativo de p.m..

   Ante ello, tenemos:

   En sentencia del veintidós (22) de julio de mil novecientos ochenta y siete (1987), con ponencia del Magistrado Dr. A.R.; la cual ha sido reiterada en sentencias de la Sala de Casación Civil, del veintisiete (27) de abril de dos mil uno (2001); con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V.; y, en sentencia del veintiséis (26) de julio de dos mil siete (2007), con ponencia de la Magistrado Dra. Y.A.P.E., en torno a este tema, se estableció lo siguiente:

   “…El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal.

   Así lo ha interpretado esta Corte:

   ‘Las justificaciones para p.m. o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso...’.

   Dicho criterio también fue reiterado por la Sala de Casación Civil, en sentencia No. RC.00463, del trece (13) de agosto de dos mil nueve (2009), con ponencia de la Magistrado Dra. ISBELIA P.V., en la cual, determinó lo siguiente:

   …De la precitada transcripción jurisprudencial puede constatarse que el título supletorio, es un documento público que proviene de una autoridad competente, que resguarda los derechos de terceros puesto que para que exista un pronunciamiento judicial respecto del referido título, la jurisprudencia exige que se ratifiquen en juicio los testigos que forman parte del mismo, y además, se requiere que sea sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria dentro del juicio en el cual se pretende hacer valer.

   Por lo tanto, el hecho de que el título supletorio emane de una autoridad competente, no significa que hace plena fe, tanto entre las partes como respecto de terceros, puesto que el mencionado artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, hace expresa salvedad y resguarda los derechos de los terceros. De la misma manera, la jurisprudencia de esta Sala ha establecido que, la existencia de un pronunciamiento judicial en relación al referido título, está determinado por el cumplimiento de ciertos requisitos, los cuales han sido referidos precedentemente.

   Por otra parte, con respecto a la valoración del título supletorio como prueba dentro de un juicio, es necesario señalar que el mismo es considerado un elemento probatorio, que no se encuentra tasado dentro del ordenamiento jurídico, por cuanto el legislador no estableció norma expresa que indicara la forma en que debe ser apreciado, motivo por el cual, las partes dentro de un juicio, deben atenerse a la sana crítica empleada por los jueces de instancia, quienes deberán aplicar lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, tal y como en efecto fue aplicado por el juez de la recurrida al momento de valorar la p.m.…

   (Resaltado de este Juzgado Superior).

   En base a la doctrina de la Sala de Casación Civil del M.T. antes citada, considera este Tribunal que, como la parte demandada no ratificó en juicio, por medio de la prueba testimonial, el mencionado justificativo de testigos, tal y como ha sido exigido en criterio reiterado por la jurisprudencia, el mismo carece de valor probatorio y se desecha del proceso. Así se decide.

3. - Copia fotostática de notificación judicial solicitada por los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G., realizada en fecha diez (10) de febrero de dos mil seis (2006), por la Notaría Pública Trigésimo Segunda de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la avenida J.A.P. con calle 8, residencias Parque nueve (9), ala 1, piso 2, apartamento 1ª-05, Montalbán Caracas, a los efectos de demostrar que había notificado a los demandantes de la no renovación del contrato de opción de compra venta.

   La referida copia simple no fue impugnada por la parte actora, en la oportunidad legal correspondiente, razón por la cual, este Tribunal, por tratarse de la copia simple de un documento que constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en el ejercicio de sus funciones, la considera fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con lo señalado en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, sin embargo considera este Tribunal que la misma no produce efecto alguno, por cuanto se puede observar que dicha notificación fue entregada a una persona distinta a los demandantes. Así se decide.

4. - Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara a la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital de Caracas, con el objeto de demostrar que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo de compra ante el Registro Inmobiliario respectivo estaba más que precluido y fenecido; observa este Tribunal; que a pesar que dicho medio probatorio fue admitido y sustanciado por el Juzgado de la causa, no constan en autos sus resultas por lo que este Tribunal, no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

   Analizados como han sido los medios de pruebas aportados al proceso, a juicio de quien aquí decide, han quedado demostrados los siguientes hechos:

   Que a pesar de no ser un hecho controvertido los ciudadanos M.R.S., AMÉRICA YOCOIMA VALERO OVA Y RÉGULO JOSË S.S., realizaron oferta formal de compra venta por un inmueble identificado como apartamento distinguido con el número y letra Uno-E-Cero Cinco (Nº 1E-05) situado en el ala 1 del nivel 1, piso décimo cuarto (14) del Edificio Residencias Parque 6, del Parque Residencial J.P.I.; a través de la intermediaria ADMINISTRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., a los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G..

   Que a pesar de no ser un hecho controvertido, las partes aceptaron haber suscrito contrato de opción de compra venta, por adquirir el inmueble identificado como apartamento distinguido con el número y letra Uno-E-Cero Cinco (Nº 1E-05) situado en el ala 1 del nivel 1, piso décimo cuarto (14) del Edificio Residencias Parque 6, del Parque Residencial J.P.I..

   Que la parte demandada se obligó a vender el bien inmueble identificado en los autos, y la parte demandante se obligó a adquirirlo por el precio de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 155.000.000,oo), el cual sería cancelado por los demandantes la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES 00/100 (Bs. 45.000.000,oo), como inicial al momento de suscribir la opción de compra venta y el saldo restante CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES 00/100 (Bs. 110.000.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta.

   Que posteriormente fue modificado el precio del bien inmueble por las partes mediante documento privado quedando establecido en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MILLONES BOLÍVARES (Bs. 157.000.000,00), el cual sería cancelado CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), recibido por los demandados al momento de la suscripción del documento de opción de compra venta; la cantidad de TRES MILLONES TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.032.500,00) a cancelar el treinta y uno (31) de octubre de dos mil cinco (2005); la cantidad de TRES MILLONES TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.032.500,00) a cancelar el treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005); La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) a cancelar el treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005) y la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.935.000,00) que serían cancelados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta.

   Que al momento de la suscripción del contrato cuya resolución fue demandada, se estableció como plazo para el cumplimiento de la obligación en la cláusula tercera, noventa (90) días continuos más diez (10) días consecutivos de prórroga de mutuo acuerdo si alguna de las partes así lo solicitara; siendo modificada posteriormente dicha cláusula, en el sentido de establecier ciento veinte (120) días consecutivos, más treinta (30) días consecutivos de prórroga de mutuo acuerdo, si alguna de las partes así lo solicitara a partir del día once (11) de octubre de dos mil cinco (2005); que los demandados se comprometieron hacer entrega con no menos de quince (15) días de antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta, las solvencias requeridas para la protocolización del documento definitivo de venta.

   Que fue establecido en el contrato una penalización en caso de incumplimiento de alguna de las partes.

   Ahora bien, en el presente caso, la parte actora alegó la falta de cumplimiento de la parte demandada, al no haberle hecho entrega de las solvencias vigentes del bien que pretendía transferir, específicamente del certificado de solvencia expedido por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (SUMAT) de la A.d.C., dentro del tiempo estipulado para ello, por lo que no se había podido efectuar la firma del documento definitivo venta, en fecha ocho (8) de febrero de dos mil seis (2006), por lo cual se había fijado dicha firma ante la Oficina de Registro respectiva, para el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006).

   Que por tal motivo, habían solicitado a los hoy demandados, la prórroga de treinta (30) días, establecida en el contrato; alegatos respecto de los cuales, la parte demandada solo debatió que no había habido prórroga, toda vez que, la misma operaba en caso de que las partes así lo acordaran, ya que no bastaba que alguna de éstas lo solicitara, sino que se requería como requisito sine qua non el mutuo consentimiento de ambas partes.

   De la redacción del artículo 1.167 del Código Civil, se infiere que, para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.

   En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrado, la existencia de la obligación; por lo que pasa este Tribunal a examinar la cláusula quinta del contrato cuya resolución se demanda, la cual es del tenor siguiente:

   “…QUINTA: Sujeto a los términos y condiciones previstos en este contrato, “LOS OPCIONANTES”, se comprometen a entregar el inmueble objeto del presente contrato a “LOS OCIONADOS”, libre de todo gravamen, medidas de embargo, prohibiciones de enajenar y gravar, secuestros; y completamente solvente en los pagos de impuestos, tasas o contribuciones nacionales; y completamente solvente en los pagos de impuestos, tasa o contribuciones nacionales, estadales o municipales, y se obligan a trasmitirle a “LOS OCIONADOS” la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble objeto de esta Opción de compra al momento de la protocolización del Documento Definitivo de Venta. “LOS OPCIONANTES” deberán entregar a “LOS OPCIONADOS con menos de QUINCE (15) DÍAS de antelación a la fecha de protocolización del Documento Definitivo de Compra venta por el Registro respectivo los siguientes recaudos originales: 1) Solvencia de derecho de frente y recibidos cancelados, 2) Registros de Información Fiscal (R.I.F), y 3), planilla de Vivienda principal o a su defecto Planilla de pago del Seniat debidamente cancelada (Forma 33). Así mismo para el momento de la protocolización, “LOS OPCIONANTES” deben entregar a “LOS OPCIONADOS” fotocopia de los últimos recibos cancelados de los servicios tales como Condominio- Agua, Electricidad- Aseo Urbano, Gas…”.

   En este caso concreto, lo controvertido se circunscribió únicamente a dos circunstancias: la actora alegó que los demandados incumplieron la obligaciones previstas en las cláusulas tercera y quinta del contrato cuyo cumplimiento se pidió, ya que, a pesar de haber entregado la solvencia el día nueve (9) de febrero de dos mil seis (2006), un día después de concluido el plazo y haberse fijado la oportunidad para la firma del documento definitivo de venta en fecha trece (13) de febrero de dos mil seis (2006), no habían acudido a la oficina de Registro respectivo.

   La demandada, por su parte, invocó que el día ocho (8) de febrero de dos mil seis (2006), se había vencido el lapso acordado en la última de las modificaciones, el cual comenzaba a correr a partir del día once (11) de octubre de dos mil cinco (2005), fecha en la cual, había sido autenticado dicho documento; y que no se había prorrogado dicho plazo, toda vez, que se necesitaba el acuerdo de ambas partes, conforme había sido pactado.

   Ahora bien, como ya se dijo, quedó demostrado que el día ocho (8) de febrero de dos mil seis (2006), se vencieron los ciento veinte (120) días consecutivos, que acordaron las partes para el otorgamiento del documento definitivo. No obstante ello, debe destacarse que, también quedó demostrado en este caso, que el incumplimiento de los demandados a lo previsto en la cláusula quinta, fue lo que dio origen a que el documento definitivo no pudiera otorgarse dentro del plazo convenido. En efecto, tanto de las declaraciones de los testigos, como de la solvencia misma, se desprende que la fecha de emisión de esta última, es el propio ocho (8) de febrero de dos mil seis (2006), (día 120); y, que su entrega fue efectuada a través de la intermediaria, el día nueve (9) de febrero de ese mismo año, es decir, un día después de vencido el plazo inicial.

   También se evidencia de las actas procesales, que fue admitido por la demandada el contrato de intermediación suscrito con la empresa ADMINSITRADORA VIRTUAL HOUSE C.A., la cual, entrega la solvencia, asiste a la firma pactada en la oficina de Registro correspondiente; y, además acepta la solicitud de prórroga formulada por lo opcionantes el miso día del vencimiento del lapso.

   Tales circunstancias llevan a la convicción de quien aquí decide, de que es impensable que los opcionados no hubieran consentido la prórroga y no hubieran tenido conocimiento de la firma del documento definitivo de compra venta, cuando la empresa contratada por ellos, para realizar las gestiones de intermediaciones en la venta del inmueble que nos ocupa, entregara la solvencia un días después de vencido el plazo para que pudiera otorgarse el documento en la oportunidad fijada por el Registro, vale decir, el día trece (13) de febrero de dos mil seis (2006).

   De lo anterior se desprende, a criterio de quien aquí decide, que quien efectivamente incumplió los lapsos establecidos en el contrato, concretamente, en la cláusula quinta fueron los demandados, al no entregar con la antelación prevista, los documentos necesarios para el otorgamiento definitivo, tal y como se habían obligado. En consecuencia, es forzoso para esta sentenciadora, declarar procedente la pretensión que da inicio a estas actuaciones, de resolución de contrato de opción de compra venta. Así se decide.

   Asimismo, considera esta sentenciadora que debe prosperar la devolución de la suma prevista en el particular segundo del petitorio. Así se decide.

   DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

   Observa esta Sentenciadora que la acción propuesta es una RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, donde la parte actora solicita indemnización por daños y perjuicios, derivado de todos los gastos que se le ocasionaron con motivo de la operación de venta, tales como la redacción de documento, registro, escritos, habilitaciones y traslado, conforme a la cláusula octava del contrato.

   En ese sentido, se aprecia que la parte actora solicitó en el particular cuarto del petitorio, lo siguiente: “…CUARTO: En pagarle a nuestros representados la suma de: TRES MILLONES QUINIENTOS SESENTA MIL CUATROCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs. 3.560.405,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios que constituyen los gastos hechos por nuestros representados en la operación”.

   Ante ello, tenemos:

   Las partes contratantes establecieron en el contrato de opción de compra venta, entre otros aspectos, lo siguiente:

   “OCTAVA: Serán por cuenta de “LOS OPCIONADOS”, todos los gastos que se ocasionen con motivo de la presente operación, tales como, redacción de documentos, honorarios de abogado, derechos arancelarios de Nota ría o de Registro, escritura, habilitaciones y traslados.”

   En este sentido, habiendo quedado demostrado a los autos, el incumplimiento de la parte demandada; y, por cuanto no se llevó a efecto la operación de venta; considera, quien aquí decide, que es procedente el derecho que tiene la actora de que se le indemnice la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS SESENTA MIL CUATROCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs. 3.560.405,00), moneda vigente para ese fecha, hoy TRES MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.560,40), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, derivado de los gastos realizados por trámites de la venta del inmueble. Así se decide

   Por otro lado, se observa igualmente, que la parte demandante reclamó igualmente el pago de la suma VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,oo), moneda vigente para la fecha; hoy VEINTI TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00), establecida en la cláusula penal, del contrato.

   Establece el artículo 1257 el Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.

   .

   Por otro lado, señala el artículo 1.258 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.258.- la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena si no la hubiera estipulado por el simple retardo

   .

   En el caso bajo análisis, las partes establecieron en el contrato cuya resolución se demanda, en su cláusula cuarta lo siguiente:

   “…Cuarta: Ambas partes convienen recíprocamente en pagar por concepto de daños y perjuicios y como CLÁUSULA PENAL, en caso de desistimiento o incumplimiento de cualquier cláusula de la presente opción de Compra en los plazos fijados lo siguiente: Si el incumplimiento proviene de los “OPCIONADOS” el contrato quedaría resuelto de pleno derecho y los “OPCIONANTES” quedarían en la libertad de vender inmediatamente el inmueble a cualquier tercero interesado y podrán retener a titulo de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00) reintegrándole la diferencia de VEINTIDOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.22.000.000,00). En caso de que no se procediera a la venta del inmueble por causas imputables a “LOS OPCIONANTES”, estos pagaran a “LOS OPCIONADOS” la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00) como indemnización por daños y perjuicios y le reintegraran además la cantidad entregada como garantía es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), en ambos casos no serán necesarias las pruebas de dichos daños y perjuicios en juicio, por haber sido establecido en concepto de Cláusula Penal. No se considerara incumplimiento el hecho de no poderse protocolizar la venta por la demora en la entrega de la Cédula Catastral del inmueble por parte de la Alcaldía del Municipio Libertador, en el caso de que sea requisito imprescindible para dicha venta por parte del Registro Correspondiente; en este caso se extenderán los plazos hasta que se posibilita dicho protocolización…”.

   Estableciendo igualmente en el documento de modificación de dicho contrato de fecha once (11) de octubre de dos mil cinco (2005), en la cláusula cuarta lo siguiente:

   “…Cuarta: Ambas partes convienen recíprocamente en pagar por concepto de daños y perjuicios y como CLÁUSULA PENAL, en caso de desistimiento o incumplimiento de cualquier cláusula de la presente opción de Compra en los plazos fijados lo siguiente: Si el incumplimiento proviene de los “OPCIONADOS” el contrato quedaría resuelto de pleno derecho y los “OPCIONANTES” quedarían en la libertad de vender inmediatamente el inmueble a cualquier tercero interesado y podrán retener a titulo de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00) reintegrándole la diferencia de VEINTIDOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.22.000.000,00). En caso de que no se procediera a la venta del inmueble por causas imputables a “LOS OPCIONANTES”, estos pagaran a “LOS OPCIONADOS” la cantidad de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00) como indemnización por daños y perjuicios y le reintegraran además la cantidad entregada como garantía es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 45.000.000,00), Y los montos efectivamente cancelados en los literales b, c y d de la Cláusula tercera del presente instrumento en ambos casos no serán necesarias las pruebas de dichos daños y perjuicios en juicio, por haber sido establecido en concepto de Cláusula Penal. No se considerara incumplimiento el hecho de no poderse protocolizar la venta por la demora en la entrega de la Cédula Catastral del inmueble por parte de la Alcaldía del Municipio Libertador, en el caso de que sea requisito imprescindible para dicha venta por parte del Registro Correspondiente; en este caso se extenderán los plazos hasta que se posibilita dicho protocolización…”.

   Ahora bien, de acuerdo con el texto transcrito de la cláusula cuarta del documento acompañado como fundamento de la acción, se estableció expresamente la indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de alguna de las partes, en la cantidad adicional de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,00), moneda vigente para esa fecha hoy, VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00), por concepto de cláusula penal; por lo que, considera, quien aquí decide, que habiendo quedado demostrado en los autos, el incumplimiento de su obligación principal, por parte de los demandada, es decir, el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble identificado en autos, es forzoso declarar PROCEDENTE los daños y perjuicios derivados de la cláusula penal, solicitados por la parte actora. Así se decide.

   En consecuencia, de lo antes expuesto, debe ser declarada con lugar la apelación interpuesta por la parte actora; y debe ser revocado el fallo apelado. Así se establece.

   DISPOSITIVO

   Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha veinte (20) de abril de dos mil nueve (2009), por el abogado E.R.C., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.R.S., AMÉRICO YOCOIMA VELRO COVA Y R.J.S.S., contra la sentencia dictada en fecha dos (2) de abril de dos mil ocho (2008), por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queda REVOCADA en todas y cada una de sus partes la decisión recurrida.

CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpuesta por los M.R.S., AMÉRICO YOCOIMA VALERO COVA Y R.J.S.S., en contra de los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G..

RESUELTO el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito en fecha veintiséis (26) de agosto de dos mil cinco (2005), por los ciudadanos M.R.S., AMÉRICO YOCOIMA VALERO COVA Y R.J.S.S., con los ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G., autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 02, Tomo 41 de los libros llevados por esa Notaria; y modificado mediante documento de fecha once (11) de octubre de dos mil cinco (2005), autenticado ante la mencionada Notaría, bajo el Nº 78, Tomo 51.

En consecuencia, se ordena a la parte demandada ciudadanos O.E.G.R. Y M.J.B.D.G., devolver a los demandantes la cantidad de OCHENTA Y UN MILLONES SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 81.065.000,00), moneda vigente para esa fecha; hoy, OCHENTA Y UN MIL SESENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 81.065,00), correspondiente al monto entregado a los opcionantes como parte del precio.

PROCEDENTE la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS Y CLÁUSULA PENAL solicitada por la parte actora. En consecuencia se condena a la parte demandada a pagar a la actora las siguientes cantidades:

1. - La suma de VEINTITRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 23.000.000,oo), hoy, VEINTITRES MIL BOLÍVARES (Bs. 23.000,00) por concepto de daños y perjuicios conforme a la Cláusula Cuarta del contrato denominada Cláusula Penal.

2. - La suma de TRES MIL QUINIENTOS SESENTA MIL CUATROCIENTOS CINCO BOLÍVARES (Bs. 3.560.405,00), hoy TRES MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 3.560,40), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, derivados de los gastos hechos en la operación.

Se condena en costas a la demandada por haber resultado vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes marzo del año dos mil catorce (2014). AÑOS: 204° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ