Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Mayo de 2011

Fecha de Resolución 6 de Mayo de 2011
EmisorJuzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteArturo Martinez Jiménez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Compraventa

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 201° y 152°

DEMANDANTE: MAYURI COROMOTO P.R., venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en Porlamar, Estado Nueva Esparta titular de la cédula de identidad Nº 7.990.209.

APODERADOS

JUDICIALES: J.R.G., G.R.G. y J.R.L., domiciliados los dos primeros en la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta, y la última en la ciudad de Caracas, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.095, 49.818 y 75.279, respectivamente.

DEMANDADA: C.A. INVERSIONES K.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de febrero de 1972, bajo el Nº 3, Tomo 36-A.

APODERADOS

JUDICIALES: A.S.E., J.M.S.G., M.S.G. y P.H.G., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 4.225, 93.235, 81.087 y 107.282, en ese orden de mención.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: 10-10414

I

ANTECEDENTES

Correspondieron las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 20 de mayo de 2010 por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 11 de noviembre de 2009, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada en su contra por la ciudadana MAYURI COROMOTO P.R., condenando a la sociedad mercantil demandada “…a registrar debidamente el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por la Casa-Quinta, que ya se encontraba construida en dicha parcela, la cual tiene una superficie de CIENTO SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (168,00 Mts.2), distinguida con el Nº 07, Manzana 7, Transversal 4, ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, Primera Etapa, luego que haya recibido el saldo deudor por parte de la demandante, equivalente a la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.500.000,00) o su equivalente en Bolívares fuertes que es la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (BsF. 10.500,00). En caso de que la parte demandada se niegue a ello la presente sentencia servirá de documento definitivo de propiedad a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil…”, con imposición de costas a la parte accionada; expediente Nº AH15-V-2005-000103, nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo aparece oído por el a quo en ambos efectos, mediante auto fechado 26 de mayo de 2010 que, a su vez, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas, en fecha 01 de junio de 2010, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, quedando recibidas las actuaciones el día 07 de ese mes y año. Por auto dictado el 09 de junio de 2010 se le dio entrada al expediente, y se fijó oportunidad para la presentación de los informes y observaciones de las partes, a tenor de lo previsto en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.

Llegada la oportunidad de los informes en la alzada -02 de agosto de 2010- la parte demandada recurrente compareció, consignando escrito con tal carácter, en donde expuso argumentos de fondo y los siguientes que afectan la suerte del proceso: 1) Que “…en el presente procedimiento, en ningún momento se practicó la citación de nuestra representada en la forma prevista en la ley, ya que la sentencia del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., de fecha 2 de julio de 2009, a pesar que declaró la nulidad de la citación fraudulentamente practicada en este procedimiento, ordenó la reposición de la causa al estado de dar contestación a la demanda, en lugar de ordenar la práctica de la citación nuevamente, en vista que precisamente la forma en que se había practicado la misma no cumplía con los estándares previstos en el Código de Procedimiento Civil para garantizar el derecho a la defensa del demandado…(/)…, pretendiendo solucionar la irregularidad, dicta una sentencia que a pesar que decreta la nulidad de un acto tan trascendental en el proceso como lo es el de la citación, paradójicamente no ordena su reedición…” (subrayado de la alzada), por lo que arguyó que con su intervención presentando sus informes en alzada, no pretende convalidar tales vicios, ni renunciar al recurso de invalidación que le corresponde, es que hace tal delación para ser ventilado como punto preliminar. 2) Que “…independientemente de a quien fuese imputable la no celebración del contrato definitivo de compraventa, e incluso si alguna de las partes “no hubiese querido” proceder a tal protocolización, se aplicaría la cláusula penal prevista en el mismo y la vendedora quedaría en libertad de vender el inmueble a terceras personas…”, por lo que la recurrida contraría “…expresamente lo acordado entre las partes, de lo cual hay expresa constancia en el expediente y se encuentra plenamente probado…”; pacto éste que estableció que en caso de incumplimiento, solo correspondía la ejecución de la cláusula penal establecida –nunca la transmisión de propiedad- y así fue la voluntad de las partes expresada en el documento fundamental de la demanda, que derogó lo previsto en los artículos 1.259 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 6 eiusdem. De ello, arguyó la improcedencia en el sub lite de la aplicación de la norma jurídica contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituyó un hecho plenamente probado en los autos –y que le fue favorable- el hecho de que contractualmente las partes sólo pactaron la ejecución de cláusula penal en caso de cualquier incumplimiento por dichos sujetos, además de ser contraria a derecho el pedimento actor. Al haber ordenado el juez a quo que la sentencia sirviese de título de propiedad, acogió éste “…una petición contraria a derecho…”. 3) Solicitó la corrección monetaria, para el evento de ser negado lo anterior, “…del saldo deudor de …(Bs.10.500,oo) que debe recibir Nuestra Representada, ajustándose dicho monto de acuerdo a los índices de inflación desde la fecha que vencía el término para su pago, 12 de marzo de 2000…”.

En fecha 22 de septiembre de 2010 la parte actora hizo uso de su derecho de presentar observaciones a los informes de su contraparte, luego de lo cual aparece dictado auto fechado 08 de octubre de 2010 en virtud del cual se hizo constar que la causa entró en etapa de sentencia a partir del día 24 de septiembre de 2010, exclusive, lapso éste que resultó diferido por 30 días consecutivos siguientes al 24 de noviembre de 2010, cuando quedó dictado expreso auto al respecto.

II

SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inicia el presente juicio mediante demanda escrita interpuesta en fecha 04 de agosto de 2005 ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la apoderada judicial de la ciudadana accionante MAYURI COROMOTO P.R., en contra de la sociedad mercantil demandada C.A. INVERSIONES K.A., en virtud de la cual quedaron explanados los siguientes alegatos: 1) Que la demandada es vendedora de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, Primera Etapa, Jurisdicción del Municipio Autónomo García de la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta, y que está constituido por una casa-quinta construida sobre una parcela con superficie aproximada de 168mts.2, “…distinguida con el Nº07, Manzana 7, Transversal 4, dotada de las siguientes dependencias: salón-comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios, dos (2) salas de baño y un (1) puesto de estacionamiento y comprendido bajo los siguientes linderos particulares: Norte, con Transversal 4, en 12 metros; Sur, Parcela Nº7-21, en 12 metros; Este, Parcela Nº7-08, en 14 metros; y, Oeste, Parcela Nº7-06, en 14 metros.- Dicha casa-quinta tiene un área aproximada de construcción de 78 metros cuadrados…”, todo, “…conforme al DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO DE DICHA urbanización, protocolizado en la Oficina Subalterna (ahora Inmobiliaria) de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 6 de Diciembre de 2000, anotado bajo el Nº 1, Protocolo Primero, Tomo 14, folios 2 al 57, Cuarto Trimestre del año 2000…”. 2) Que sobre el mismo las partes pactaron intuito personae un “…COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRAVENTA…” según documento autenticado en fecha 22 de diciembre de 2002 (sic) ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado de Nueva Esparta, bajo el No. 54, Tomo 62, el cual en el sub-lite arguyó constituye un verdadero contrato de compra-venta, y que el precio pactado de compra-venta fue la cantidad de Bs. 22.200.000,oo –hoy, Bs.F 22.200,oo- a ser pagado por la accionante compradora de la siguiente manera: a) La suma de Bs. 1.000.000,oo –hoy, Bs.F 1.000,oo- entregados a la vendedora accionada el 22 de diciembre de 2000; b) la cantidad de Bs. 6.200.000,oo –hoy, Bs.F 6.200,oo- a ser pagada en fecha 30 de noviembre de “…2000…” y, c) la suma de 15.000.00,oo –hoy, Bs.F 15.000,oo- a ser pagada por la compradora accionante “…al momento de la protocolización de la compra-venta…”. 3) Que el no pago de cualquiera de las cuotas daría derecho a la vendedora demandada “…a dar por rescindido el contrato y aplicar la cláusula penal…” que se aplicaría “…a aquel que no hubiere podido o no hubiere querido firmar en dicho plazo, y la vendedora quedaría en libertad de vender el inmueble a terceras personas…”, obligándose las partes a suscribir el documento público de compra-venta “…dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad del inmueble…” siendo que la vendedora accionada se obligó a venderlo libre de todo gravamen, solvente en el pago de todos los servicios públicos, impuestos, tasas y contribuciones. 4) Que si por causas imputables a la compradora accionante no se protocolizase el documento definitivo aludido, “…la cantidad de …(Bs.2.500.000,oo) quedaría en beneficio de la vendedora por concepto de cláusula penal, como indemnización de daños y perjuicios, y si el incumplimiento fuere por causas imputables a la vendedora ésta se obligó a reintegrar en forma inmediata a la compradora la cantidad de …(Bs.2.500.000,oo), recibida en calidad de arras…”. Finalmente, que las partes eligieron como domicilio exclusivo y excluyente, a la jurisdicción de la ciudad de Caracas. 5) Que la demandante cumplió cabalmente con sus obligaciones de pago, así: “…tanto la cuota de …(Bs. 1.000.000,oo) al firmar el mismo en la notaría pública, como la cuota por …(Bs. 6.200.000,oo), tenidos por recibidos por la empresa vendedora en virtud de convenio por la deuda derivada de los trabajos de movimiento de tierra en el terreno general donde se construye la Urbanización La C.d.P.…, llevados a cabo por el ciudadano C.S., que se acordó compensar en parte con la deuda asumida por mi representada respecto de la casa-quinta objeto de este juicio; y, por ello, el pago que consta de RECIBO DE PAGO por …(Bs. 4.500.000,oo) de fecha 30 de noviembre de 2000, cancelados en la oficina de la empresa vendedora en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, firmado por la ciudadana secretaria de la empresa vendedora, B.V., que se presenta en original…marcado con la letra “C”,…se opone a la demandada, debe imputarse al saldo del precio de la venta, restando en consecuencia el pago del saldo del precio de la venta, esto es la cantidad de Diez Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 10.500.000,oo) que contractualmente se estipuló cancelar al momento de protocolización del documento de compraventa…, previo el cumplimiento por parte de la vendedora de las obligaciones asumidas en dicha contratación y de aquellas que le impone la ley sustantiva…” (Subrayado de la alzada). 6) Que la demandante tramitó solicitud de préstamo por Bs. 10.500.000,oo –hoy, Bs.F 10.500,oo- ante el Banco Mercantil y que la misma resultó aprobada, pero posteriormente revocada “…por causas imputables a la vendedora…” lo que le causó daños y perjuicios pues tendría necesidad de tramitar nuevo préstamo con “…la consecuente pérdida de tiempo y/o cambios de los parámetros para la obtención del mismo, con el inevitable requerimiento de tiempo prudencial para la obtención del mismo…”. 7) Que la demandada se ha negado a protocolizar el documento definitivo de compraventa y ha presionado a aumentar el precio pactado de venta. Que en fecha 22 de mayo de 2000, la Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo Almirante J.M.G.d.E.N.E., otorgó el permiso de habitabilidad “…para el uso residencial de 86 viviendas de las manzanas M-7, M-8, M-9 y M-6, inmueble ubicado en sector Fajardo, La C.d.P., Municipio García, Permiso NºA-004/99 de fecha 26/01/99 (en la nota de protocolización del Documento de Parcelamiento La C.d.P.C.d.C., el ciudadano Registrador Subalterno del Municipio M.d.E.N.E. deja constancia acerca de la incorporación al Cuaderno de Comprobantes, de la CÉDULA DE HABITABILIDAD expedida por la Alcaldía…en fecha 22 de mayo de 2.000), lo que a tenor de lo pactado en la cláusula Tercera del compromiso de compra-venta obligó a la vendedora a presentar y otorgar el documento definitivo…, dentro de los 45 días siguientes, cuyo plazo venció el 12 de marzo de 2000…”, además de no haber liberado de gravamen el inmueble de autos dentro del plazo y a lo que estaba obligada, ni presentó dicho documento ante la correspondiente oficina de registro público. 8) Que la compradora accionante vive junto con su familia en el inmueble de autos, y que ha sido presionada por la demandada con desalojo y aumento del precio pactado. 9) Fundamentó su demanda en lo previsto en los artículos 1.474, 1.479, 1.486, 1.487, 1.488, 1.491, 1.492, 1.527, 1.167 y 1.264 del Código Civil, así como en lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, así como en doctrina patria. 10) Pretendió la demandante –con reserva expresa de reclamar por separado los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la accionada- se condene a la sociedad mercantil demandada, en lo siguiente: A) Ejecutar o cumplir con “…su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta del identificado inmueble casa-quinta Nº 07, Manzana 7, Transversal 4, Primera Etapa, …ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, en jurisdicción del Municipio Autónomo G.d.E.N. Esparta…” conforme a lo pactado por las partes según documento autenticado en fecha 22 de diciembre de 2000 ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, bajo el No. 54, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones, y que se ordene tramitar en el lapso prudencialmente estimado, “…el correspondiente crédito por la cantidad de …(Bs. 10.500.000,oo) y ordene a la vendedora la presentación ante el Banco Mercantil u otra entidad bancaria o financiera el respectivo documento definitivo de compraventa, bajo dichos términos. En caso de incumplimiento por parte de la vendedora, pido que la sentencia sirva de título de conformidad con lo pautado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil vigente y definitivamente firme se expida copia certificada de la misma para su protocolización…”. B) En pagar las costas y costos del proceso. 11) Estimó la cuantía de la demanda en la cantidad hoy equivalente a Bs. F 28.860,oo.

Quedaron acompañados los siguientes recaudos documentales al escrito libelar:

• Original del instrumento poder que acredita la representación de los apoderados judiciales de la accionante.

• Marcado “B”, copia certificada del documento contentivo del compromiso recíproco de compraventa inmobiliaria, autenticado en fecha 22 de diciembre de 2000 ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, bajo el No. 54, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones.

• Marcado “C”, original del recibo de pago, por la suma hoy equivalente a Bs. 4.500,oo.

• Original de comunicación suscrita en fecha 20 de julio de 2005 por la accionante a sus apoderados judiciales.

• Marcado “D-1”, copia de la Cédula de Habitabilidad referido en la demanda.

• Marcado “D-2”, copia del Control de Recepción de Solicitudes de Crédito Bancario referido en la demanda.

• Marcado “F”, copia de legajo contentivo de dos (2) Informes de Inspección y un (1) Acta, elaborados por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), Coordinación Regional del Estado Nueva Esparta.

Admitida quedó esta demanda en fecha 3 de octubre de 2005 por el entonces denominado Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien ordenó el emplazamiento de la sociedad mercantil demandada en la persona de su presidente, ciudadano L.C.M., para dar contestación a la misma conforme al procedimiento ordinario.

Iniciados los trámites de citación personal, que resultaron fallidos según constancia estampada por el funcionario alguacil en fecha 28 de octubre de 2005, fue requerida la continuación del trámite mediante Correo con Aviso de Recibo, por diligencia fechada 7 de noviembre de ese año y a tenor de lo previsto en el artículo 219 del Código de Procedimiento Civil. Ello aparece acordado mediante auto fechado 10 de noviembre de 2005, luego de lo cual consta seguidamente auto fechado 30 de enero de 2006 agregando resultas –Certificado No. 004-01 de fecha 18 de enero de 2006, Aviso No. 118862 y recibido el 20 de enero de 2006- luego de lo cual, la apoderada judicial de la parte actora diligencia en fecha 08 de mayo de 2006 consignando escrito de promoción probatoria, que resultó agregado a los autos según constancia secretarial estampada en fecha 10 de mayo de ese año.

Luego de haber procedido al abocamiento la Juez Suplente Especial designada, mediante auto fechado 11 de mayo de 2006, en fecha 23 de mayo de ese año se dictó auto en virtud del cual los medios probatorios promovidos quedaron admitidos, proveyéndose lo conducente para su evacuación en el juicio.

Mediante diligencia fechada 06 de junio de 2006, la parte actora solicitó la declaratoria judicial de confesión ficta de la demanda, por no haber comparecido en el juicio dentro del lapso de ley, y por no haber demostrado nada que lo favorezca. También mediante diligencia suscrita en esa misma fecha, solicitó correcciones y libramiento de nuevos oficios probatorios.

Acto seguido, aparece publicada con fecha 03 de julio de 2006, sentencia definitiva proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia de esta misma competencia por la materia y territorio, en virtud de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada, condenando a la sociedad mercantil accionada “…a registrar debidamente el documento definitivo de compra venta del bien inmueble…(omissis)…, luego de que haya recibido el saldo deudor por parte de la demandante, equivalente a la cantidad de …(Bs. 10.500.000,oo). En caso de que la parte demandada se niegue a ello la presente sentencia servirá de documento definitivo de propiedad a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil…”, sin especial condenatoria en costas.

Notificadas las partes según constancia fechada 03 de abril de 2007 por el funcionario alguacil, en fecha 11 de abril de 2007 compareció el apoderado judicial de la parte demandada, consignando instrumento poder que acreditó su representación, y diligenciando en el expediente la apelación que de la sentencia proferida se hizo, la cual aparece oída en ambos efectos, según auto fechado 18 de abril de ese año.

Distribuida la causa, correspondió su conocimiento al Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial que, por auto fechado 16 de mayo de 2007, procedió a fijar oportunidad para la presentación de los informes y las observaciones de las partes, según lo pautado en los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.

Llegada la oportunidad de informes -18 de junio de 2007- las partes procedieron a consignar sendos escritos con tal carácter, en virtud de los cuales quedaron explanados los siguientes alegatos que afectaron la suerte del proceso, a saber:

La parte actora, además de alegatos de fondo, expuso lo siguiente: 1) Que llegada la oportunidad para la contestación a la demanda, la accionada no compareció y tampoco promovió pruebas a su favor. 2) Que la decisión apelada tomó en cuenta la confesión ficta incurrida por la accionada, a tenor de lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, pues aplicó su contenido, y así solicitó se hiciese ante la superioridad.

La parte demandada, en contra de la recurrida, expuso lo siguiente: 1) Solicitó la declaratoria de nulidad del fallo y de la citación practicada dentro del juicio y, en consecuencia, se ordenara la reposición de la causa al estado de que nuevamente se le cite para dar contestación a la demanda. A tal efecto, señaló que conforme a jurisprudencia vinculante, la citación no aparece suscrita “…por alguno de los funcionarios o personas que se indican en el artículo 220 del Código de Procedimiento Civil, y en el aviso de recibo no consta el nombre, apellido y cédula de identidad de la persona que recibió el sobre y firmó el recibo, ni el cargo que supuestamente ostentaba dentro de la compañía…”, siendo que en el aviso que riela al folio 38 del expediente y que aparece suscrito por una ciudadana de nombre I.L., la accionada “…desconoce quién firmó la referida boleta ya que ninguno de sus directores, gerentes o empleados, actuales o pasados, se llama I.L.…”, además de que el número de cédula de identidad que allí se indica, según el registro del Concejo Nacional Electoral, corresponde a otra persona de nombre D.I.R.R. y, ciertamente, nunca llegó a tener conocimiento de la presente causa en su contra, por lo que se le hizo incurrir en indefensión en contravención a lo previsto en los artículos 25 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como también se infringió lo previsto en el ordinal 1º del artículo 221 del Código de Procedimiento Civil. 2) De no resultar acogido lo anterior, solicitó la corrección monetaria del saldo deudor de Bs. 10.500.000,oo, hoy equivalente a Bs.F 10.500,oo, siendo que el lapso para la presentación del documento definitivo de la compra venta inmobiliaria de autos, “…venció en fecha 12 de marzo de 2000…”, habida cuenta que la cédula de habitabilidad “…está fechada 22 de mayo de 2000…”.

Solo la parte actora hizo uso en fecha 02 de julio de 2007, de su derecho de presentar observaciones a los informes de su contraparte, luego de lo cual aparece publicada sentencia fechada 25 de septiembre de 2007, que declaró CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada en contra de la recurrida, declarando la NULIDAD de la citación y, por consiguiente “…dadas las violaciones de normas de ORDEN PÚBLICO estrechamente ligadas al debido proceso lo cual se traduce a una violación directa al derecho a la defensa que asiste a las partes (en este caso particular de la parte demandada), y en consideración a que en este proceso las partes se encuentran a derecho; se declara la reposición de la presente causa al estado de contestación al fondo de la demanda, lo cual deberá realizarse dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de recibo del presente expediente en el Tribunal de la Primera Instancia, sin que haga falta la notificación de las partes. Ello, en razón a que el derecho a la defensa constituye, en todo estado y grado de la causa, un asunto de orden público…” (remarcado y subrayado de la alzada).

Declarada firme dicha sentencia, mediante auto fechado 23 de octubre de 2007, resultó remitido el expediente al juzgado a quo, luego de lo cual según auto de fecha 31 de octubre de ese año, se le dio entrada produciéndose el abocamiento de su jurisdicente.

Solicitado el cómputo de días de despacho transcurridos desde el 31 de octubre de 2007 (exclusive) hasta el 6 de diciembre de 2007 (inclusive), según constancia secretarial estampada en fecha 10 de enero de 2008, quedó establecido que durante dicho lapso transcurrieron 20 días de despacho, por lo que seguidamente y con fecha 21 de enero de 2008 la parte actora procedió a consignar su escrito de promoción probatoria, el cual aparece agregado en los autos en fecha 29 de enero de ese año, mientras que por diligencia fechada 7 de febrero de 2008 alegó la confesión ficta de la parte demandada.

La parte actora, promovió en los siguientes términos:

• Promovió el documento fundamental producida como anexo “B” del texto libelar, constituido por el documento autenticado en fecha 22 de diciembre de 2000 ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, bajo el No. 54, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones, pretendiendo evidenciar los términos del compromiso asumido por las partes (determinación del inmueble, fecha de la operación, precio de la compraventa y forma de pago, obligación de otorgar el documento definitivo, obligación de vender el inmueble completamente libre de todo gravamen, consecuencias del incumplimiento).

• Promovió la documental arriba referida, pretendiendo evidenciar haber cumplido con la cuota que por la suma hoy equivalente a Bs.F 1.000,oo las partes pactaron, así como también promovió el “…Convenio celebrado con C.S. por compensación según lo reflejado en recibo más adelante promovido…” y, a tal efecto, promovió “…original marcado “C” producido con el libelo y no impugnado en su oportunidad legal, esto es, en el acto de contestación a la presente acción, conforme al cual se hizo otro pago por la cantidad de …(Bs. 4.500.000,oo), saldo Bs. 10.500.000,00 al protocolizar el documento definitivo de compra-venta…”.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES a la entidad Banco Mercantil con sede en Porlamar, Estado Nueva Esparta, y con sede en Barcelona, Estado Anzoátegui, pretendiendo evidenciar la oportunidad en que la demandada ha debido haber presentado el documento de compra-venta “…para tramitar el crédito a favor de MAYURI COROMOTO P.R.…(omissis)…y si el respectivo crédito fue aprobado o no, si fue revocado, fechas, causas de la revocatoria y si mi representada, ciudadana MAYURI COROMOTO P.R., gestionó ante esa entidad bancaria préstamo por la Ley de Política Habitacional, si fue aprobado, revocado, causas y motivo…”.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES al “…Departamento de Ingeniería Municipal del Municipio Mariño, Porlamar, Estado Nueva Esparta…”, con el propósito de evidenciar “…si el inmueble estaba provisto de su respectiva Cédula de Habitabilidad, su fecha de expedición…”.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES al ciudadano Registrador Inmobiliario del Municipio M.d.E.N.E., respecto al documento de parcelamiento de la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, Primera Etapa, jurisdicción del Municipio Autónomo G.d.P., Estado Nueva Esparta, fechado 06 de diciembre de 2000, bajo el No. 1, folios 2 al 57, Protocolo Primero, Tomo 14, 4to. Trimestre del año 2.000, pretendiendo evidenciar la fecha de obtención de la Cédula de Habitabilidad, y si la misma resultó incorporada a dicho registro público.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES al aludido funcionario registral, con el propósito de evidenciar que la sociedad mercantil accionada incumplió con su obligación de presentar el documento definitivo de compraventa del inmueble de autos, así como el incumplimiento de su obligación de liberar de todo gravamen dicho inmueble.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES al INSTITUTO PARA LA DEFENSA Y EDUCACIÓN DEL CONSUMIDOR Y DEL USUARIO (INDECU), respecto a la denuncia hecha por la parte actora, con lo cual pretende evidenciar su preocupación al respecto.

• Promovió las TESTIMONIALES del ciudadano C.S.,“…a los fines de contribuir a demostrar la compensación de pago por movimiento de tierra con los pagos efectuados en la adquisición de la casa objeto de este litigio…”.

• Promovió las TESTIMONIALES RATIFICATORIAS de la ciudadana B.V., quien en representación de la demandada suscribió el recibo de pago que, marcado “C”, aparece acompañando al texto libelar.

Todos estos medios probatorios aparecen admitidos según auto fechado 18 de febrero de 2008 que, igualmente, proveyó lo conducente para su evacuación. Una vez procedido el abocamiento por la Juez Suplente Especial anteriormente designada, ésta se inhibió de seguir conociendo de la causa y, a tal efecto, existe estampada correspondiente acta de fecha 18 de julio de 2008, por lo que la causa quedó en conocimiento del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial que, una vez constatada la cesación en sus funciones de la aludida funcionaria, ordenó la remisión del expediente a su juzgado original.

Acto seguido, y tal como se reseñó en los antecedentes de este fallo, se dictó sentencia que aparece publicada con fecha 11 de noviembre de 2009, declarando CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada, y condenando a la sociedad mercantil demandada “…a registrar debidamente el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por la Casa-Quinta, que ya se encontraba construida en dicha parcela, la cual tiene una superficie de CIENTO SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (168,00 Mts.2), distinguida con el Nº: 07, Manzana 7, Transversal 4, ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, Primera Etapa, luego que haya recibido el saldo deudor por parte de la demandante, equivalente a la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.500.000,00) o su equivalente en Bolívares fuertes que es la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (BsF. 10.500,00). En caso de que la parte demandada se niegue a ello la presente sentencia servirá de documento definitivo de propiedad a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil…”.

Notificadas las partes de dicha sentencia, el apoderado judicial de la parte demandada diligencia en fecha 17 de mayo de 2010 sustituyendo apud acta en abogado de su confianza, y mediante diligencia que aparece suscrita en fecha 20 de mayo de 2010, este mismo sujeto procesal ejerció recurso de apelación contra la aludida sentencia, por lo que el juzgado a quo procedió según auto fechado 26 de mayo de 2010 a oír dicha apelación en ambos efectos, ordenando la remisión del expediente para su distribución y correspondiéndole a esta superioridad su conocimiento y decisión.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de segunda instancia, según igualmente quedó reseñado en los antecedentes del presente fallo, se entró en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

III

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior a dictar el fallo respectivo en la presente causa, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren al conocimiento de esta alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 20 de mayo de 2010 por la sociedad mercantil demandada, C.A INVERSIONES K.A., en contra del fallo definitivo proferido en fecha 11 de noviembre de 2009 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana MAYURI COROMOTO P.R., condenando a la sociedad mercantil demandada “…a registrar debidamente el documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por la Casa-Quinta, que ya se encontraba construida en dicha parcela, la cual tiene una superficie de CIENTO SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (168,00 Mts.2), distinguida con el Nº: 07, Manzana 7, Transversal 4, ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, Primera Etapa, luego que haya recibido el saldo deudor por parte de la demandante, equivalente a la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 10.500.000,00) o su equivalente en Bolívares fuertes que es la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (BsF. 10.500,00). En caso de que la parte demandada se niegue a ello la presente sentencia servirá de documento definitivo de propiedad a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil…”. Todo lo anterior, en virtud de la siguiente fundamentación:

…El no haber dado contestación a la demanda, tiene el efecto de invertir la carga de la prueba, teniendo el demandado que probar en contra de los hechos alegados por el actor en el libelo, ya que al no contestar la demanda, se tienen por admitidos los hechos alegados en la demanda, esto es, que la Sociedad Mercantil C.A. INVERSIONES K.A., …, ha incumplido el compromiso Recíproco de Compra-venta suscrito entre esta y la ciudadana MAYURI COROMOTO P.R.…

…Por su parte, la parte demandada, no promovió prueba alguna y en consecuencia, al no probar nada que desvirtúe los hechos alegados por la parte actora, se ha configurado el segundo de los supuestos para que opere la confesión ficta, requerido por el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECLARA.-…

…resulta imperativo concluir que en este juicio ha ocurrido la confesión ficta. Y ASÍ SE ESTABLECE…

.

Corresponde ahora a este Juzgado Superior fijar el thema decidendum en el sub examine, el cual queda claramente determinado por lo argumentado en las tempestivas oportunidades alegatorias, y que fijan los hechos que han de ser objeto de análisis. Así, la pretensión de la accionante, ciudadana MAYURI COROMOTO P.R., persigue básicamente –con reserva expresa de reclamar por separado los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la accionada- se condene a la sociedad mercantil demanda, C.A. INVERSIONES K.A., en ejecutar o cumplir con “…su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta del identificado inmueble casa-quinta Nº 07, Manzana 7, Transversal 4, Primera Etapa, …ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, en jurisdicción del Municipio Autónomo G.d.E.N. Esparta…”, todo ello a tenor de lo pactado por las partes según documento autenticado en fecha 22 de diciembre de 2000 ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, bajo el No. 54, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones, y que se ordene tramitar en el lapso prudencialmente estimado, “…el correspondiente crédito por la cantidad de …(Bs. 10.500.000,oo) y ordene a la vendedora la presentación ante el Banco Mercantil u otra entidad bancaria o financiera el respectivo documento definitivo de compraventa, bajo dichos términos. En caso de incumplimiento por parte de la vendedora, pido que la sentencia sirva de título de conformidad con lo pautado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil vigente y definitivamente firme se expida copia certificada de la misma para su protocolización…”.

Para sustentar sus pretensiones, la accionante arguyó que compró y que la accionada le vendió el inmueble de autos, según dicho compromiso recíproco de compraventa inmobiliaria, que alegó es un verdadero contrato de compraventa, por el precio pactado de una suma hoy equivalente a Bs.F 22.200,oo, y que el mismo –salvo el saldo deudor por la cantidad hoy equivalente a Bs.F 10.500,oo, y que correspondía ser pagado a la protocolización del documento de compraventa en oficina competente de registro público- resultó pagado a la demandada “…tanto la cuota de …(Bs. 1.000.000,oo) al firmar el mismo en la notaría pública, como la cuota por …(Bs. 6.200.000,oo), tenidos por recibidos por la empresa vendedora en virtud de convenio por la deuda derivada de los trabajos de movimiento de tierra en el terreno general donde se construye la Urbanización La C.d.P.…, llevados a cabo por el ciudadano C.S., que se acordó compensar en parte con la deuda asumida por mi representada respecto de la casa-quinta objeto de este juicio; y, por ello, el pago que consta de RECIBO DE PAGO por …(Bs. 4.500.000,oo) de fecha 30 de noviembre de 2000, cancelados en la oficina de la empresa vendedora en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, firmado por la ciudadana secretaria de la empresa vendedora, B.V., que se presenta en original…marcado con la letra “C”,…se opone a la demandada, debe imputarse al saldo del precio de la venta, restando en consecuencia el pago del saldo del precio de la venta, esto es la cantidad de Diez Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 10.500.000,oo) que contractualmente se estipuló cancelar al momento de protocolización del documento de compraventa…, previo el cumplimiento por parte de la vendedora de las obligaciones asumidas en dicha contratación y de aquellas que le impone la ley sustantiva…” (subrayado de la alzada). En adición a lo anterior, arguyó la demandante que las partes convinieron que el no pago de cualquiera de las cuotas daría derecho a la vendedora demandada “…a dar por rescindido el contrato y aplicar la cláusula penal…” que se aplicaría “…a aquel que no hubiere podido o no hubiere querido firmar en dicho plazo, y la vendedora quedaría en libertad de vender el inmueble a terceras personas…”, obligándose las partes a suscribir el documento público de compra-venta “…dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad del inmueble…” siendo que la vendedora accionada se obligó a venderlo libre de todo gravamen, solvente en el pago de todos los servicios públicos, impuestos, tasas y contribuciones.

También arguyó la demandante, que si por causas imputables a la compradora accionante no se protocolizase el documento definitivo aludido, “…la cantidad de …(Bs.2.500.000,oo) quedaría en beneficio de la vendedora por concepto de cláusula penal, como indemnización de daños y perjuicios, y si el incumplimiento fuere por causas imputables a la vendedora ésta se obligó a reintegrar en forma inmediata a la compradora la cantidad de …(Bs.2.500.000,oo), recibida en calidad de arras…” y, finalmente, alegó la demandante que las partes eligieron como domicilio exclusivo y excluyente, a la jurisdicción de la ciudad de Caracas. En tal sentido, la demandante arguyó haber dado cabal cumplimiento con sus obligaciones pactadas de pago, y que para cumplir con el pago del saldo deudor a ser entregado a la demandada en la oportunidad de protocolizarse ante registro público el documento de compraventa inmobiliaria, tramitó solicitud de préstamo por Bs. 10.500.000,oo –hoy, Bs.F 10.500,oo- ante el Banco Mercantil y que la misma resultó aprobada, pero que posteriormente revocada “…por causas imputables a la vendedora…” lo que le causó daños y perjuicios pues tendría necesidad de tramitar nuevo préstamo con “…la consecuente pérdida de tiempo y/o cambios de los parámetros para la obtención del mismo, con el inevitable requerimiento de tiempo prudencial para la obtención del mismo…”.

Así las cosas, alegó la demandante que la sociedad mercantil accionada se ha negado a protocolizar el documento definitivo de compraventa y la ha presionado para aumentar el precio pactado de venta. Que en fecha 22 de mayo de 2000, la Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo Almirante J.M.G.d.E.N.E., otorgó el permiso de habitabilidad “…para el uso residencial de 86 viviendas de las manzanas M-7, M-8, M-9 y M-6, inmueble ubicado en sector Fajardo, La C.d.P., Municipio García, Permiso NºA-004/99 de fecha 26/01/99 (en la nota de protocolización del Documento de Parcelamiento La C.d.P.C.d.C., el ciudadano Registrador Subalterno del Municipio M.d.E.N.E. deja constancia acerca de la incorporación al Cuaderno de Comprobantes, de la CÉDULA DE HABITABILIDAD expedida por la Alcaldía…en fecha 22 de mayo de 2.000), lo que a tenor de lo pactado en la cláusula Tercera del compromiso de compra-venta obligó a la vendedora a presentar y otorgar el documento definitivo…, dentro de los 45 días siguientes, cuyo plazo venció el 12 de marzo de 2000…”, además de no haber liberado de gravamen el inmueble de autos dentro del plazo y a lo que estaba obligada, ni presentó dicho documento ante la correspondiente oficina de registro público. Por último, alegó la demandante que a la fecha de la demanda, vive junto con su familia en el inmueble de autos, y que ha sido presionada por la demandada con desalojo y aumento del precio pactado.

Reiteradamente antes del proferimiento de la definitiva, la parte actora solicitó la declaratoria de confesión ficta en contra de la accionada, siendo las últimas según diligencias que aparecen fechadas 27 de abril de 2009 y 03 de agosto de 2009.

En sus informes de alzada, la demandada recurrente solicitó para ser decidido como punto previo, el hecho de que nunca se le citó conforme a ley luego de producido el fallo fechado “…02 de julio de 2009…” que en la causa dictó el Juzgado Superior Noveno de esta misma competencia por la materia y territorio, ya que ésta última decisión judicial “…a pesar que declaró la nulidad de la citación fraudulentamente practicada en este procedimiento, ordenó la reposición de la causa al estado de dar contestación a la demanda, en lugar de ordenar la práctica de la citación nuevamente, en vista que precisamente la forma en que se había practicado la misma no cumplía con los estándares previstos en el Código de Procedimiento Civil para garantizar el derecho a la defensa del demandado…(/)…, pretendiendo solucionar la irregularidad, dicta una sentencia que a pesar que decreta la nulidad de un acto tan trascendental en el proceso como lo es el de la citación, paradójicamente no ordena su reedición…” (subrayado de la alzada), por lo que arguyó que con su intervención presentando sus informes en alzada, no convalida tales vicios.

Que “…independientemente de a quien fuese imputable la no celebración del contrato definitivo de compraventa, e incluso si alguna de las partes “no hubiese querido” proceder a tal protocolización, se aplicaría la cláusula penal prevista en el mismo y la vendedora quedaría en libertad de vender el inmueble a terceras personas…”, por lo que la recurrida contraría “…expresamente lo acordado entre las partes, de lo cual hay expresa constancia en el expediente y se encuentra plenamente probado…”; pacto éste que estableció que en caso de incumplimiento, solo correspondía la ejecución de la cláusula penal establecida –nunca la transmisión de propiedad- y así fue la voluntad de las partes expresada en el documento fundamental de la demanda, que derogó lo previsto en los artículos 1.259 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 6 eiusdem. Entonces, arguyó la improcedencia en el sub lite de la aplicación de la norma jurídica contentiva de la confesión ficta prevista en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituyó un hecho plenamente probado en los autos –y que le fue favorable- el hecho de que contractualmente las partes sólo pactaron la ejecución de cláusula penal en caso de cualquier incumplimiento por dichos sujetos, además de ser contraria a derecho el pedimento actor. Que al haber ordenado el juez a quo que la sentencia sirviese de título de propiedad, acogió éste “…una petición contraria a derecho…”. Por último, la sociedad mercantil accionada solicitó la corrección monetaria, para el evento de ser negado lo anterior, “…del saldo deudor de …(Bs.10.500,oo) que debe recibir Nuestra Representada, ajustándose dicho monto de acuerdo a los índices de inflación desde la fecha que vencía el término para su pago, 12 de marzo de 2000…”.

Para resolver el debate judicial que quedó así planteado respecto a estos hechos controvertidos, corresponde primeramente dirimir la declaratoria de confesión ficta solicitada por la parte actora, concatenadamente con el punto previo propuesto por la demandada en sus informes de alzada; conjuntamente con tales resoluciones judiciales, la superioridad cumplirá con la tarea apreciativa y valorativa de las pruebas que han quedado aportadas en esta causa, para finalmente sentenciar todos los asuntos de fondo.

PRIMERO

Alegó la parte actora que la sociedad mercantil demandada “…a pesar de haber comparecido a estos autos, y por ende quedar debidamente citada, no compareció a dar contestación a la demanda no promovió probanza alguna que le favorezca; y, al no ser contraria a derecho la petición de mi representada, cual es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO…” opera entonces la confesión ficta de la demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

En sus informes de alzada, la parte demandada recurrente alegó que en el fallo judicial producido en la causa y en fecha “…02 de julio de 2009…” por el Juzgado Superior Noveno de esta misma competencia por la materia y territorio, ya que ésta última decisión judicial “…a pesar que declaró la nulidad de la citación fraudulentamente practicada en este procedimiento, ordenó la reposición de la causa al estado de dar contestación a la demanda, en lugar de ordenar la práctica de la citación nuevamente, en vista que precisamente la forma en que se había practicado la misma no cumplía con los estándares previstos en el Código de Procedimiento Civil para garantizar el derecho a la defensa del demandado…(/)…, pretendiendo solucionar la irregularidad, dicta una sentencia que a pesar que decreta la nulidad de un acto tan trascendental en el proceso como lo es el de la citación, paradójicamente no ordena su reedición…” (subrayado de la alzada), por lo que concluyó que ha debido habérsela citado nuevamente y poder entonces dar contestación a la demanda.

Constata este sentenciador, que del folio 102 al folio 110 del expediente riela escrito de informes en alzada consignado en fecha 18 de junio de 2007 por la entonces parte demandada recurrente, luego de lo cual riela escrito de observaciones consignado por la parte actora en fecha 02 de julio de ese año, seguido de lo cual aparece inmediatamente publicada sentencia definitiva con fecha 25 de septiembre de 2007 –y no como erróneamente afirma la recurrente que lo fue el 02 de julio de 2009- en virtud de la cual se declaró CON LUGAR la apelación interpuesta el 11 de abril de 2007 por la parte demandada en contra del fallo definitivo producido en fecha 03 de julio de 2006 por el juzgado a quo, “…, y en consideración a todo lo expuesto en el cuerpo del presente fallo, se declara LA NULIDAD de todas y cada una de las partes de la referida sentencia de fecha 03/06/2006; la cual cursa a los folios 73 al 80, del presente expediente…” y que dada tal declaratoria de nulidad “…en vista de la determinación a la cual se llegó a este fallo, y con el único fin de mantener la estabilidad procesal del juicio, corrigiendo cualquier vicio de procedimiento que pueda vulnerar una sana y transparente administración de justicia, dadas las violaciones de normas de ORDEN PÚBLICO estrechamente ligadas al debido proceso lo cual se traduce a una violación directa al derecho a la defensa que asiste a las partes (en este caso particular de la parte demandada), y en consideración a que en este proceso las partes se encuentran a derecho; se declara la reposición de la presente causa al estado de contestación al fondo de la demanda, lo cual deberá realizarse dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de recibo del presente expediente en el Tribunal de Primera Instancia, sin que haga falta la notificación de las partes. Ello, en razón a que el derecho a la defensa constituye, en todo estado y grado de la causa, un asunto de orden público…” (remarcado por esta superioridad).

Constata este sentenciador, que seguidamente al fallo en cuestión riela auto fechado 23 de octubre de 2007, en virtud del cual y luego de producido cómputo de días de despacho transcurridos desde la fecha exclusiva del último día del lapso para sentenciar -02 de octubre de 2007- hasta el 22 de octubre de 2007, transcurrieron diez (10) días de despacho para ejercer recursos en su contra, y habiendo constatado que no fue ejercido ninguno, entonces declaró firme su fallo definitivo, ordenando la remisión del expediente al juzgado original de primera instancia, lo cual aparece recibido el 24 de octubre de 2007. Seguidamente, y con fecha 31 de octubre de ese año, aparece auto de abocamiento a la causa por parte de la juez titular, dándole entrada al expediente para “…acatar la Sentencia dictada por dicha superioridad en fecha 25 de Septiembre del presente año…”.

Entonces, se constata que las partes se encontraban a derecho para el momento de producirse el aludido fallo que ordenó la reposición de la causa al estado de darse contestación a la demanda y, de igual manera, que las mismas también se encontraban a derecho cuando la juez titular del a quo procedió al abocamiento, por lo que es a partir del 31 de octubre de 2007 –exclusive- que comenzó a correr el lapso ordinario para contestar a la demanda, tal y como expresamente ordenó la sentencia de reposición. Así se establece.

Ahora bien, en la oportunidad de los informes presentados ante esta superioridad por la parte demandada recurrente, es que ésta objetó la forma como el juez superior noveno de la misma competencia por la materia y territorio ordenó tal reposición de la causa, señalando el aludido sujeto procesal que ha debido haber ordenado la reedición de la citación para entonces darle cabal entrada en el proceso, y no haber sentenciado como lo hizo, ordenando el reinicio del lapso para contestación inmediatamente y sin necesidad de notificación de partes, luego de aparecer en el expediente la constancia del recibo.

Al respecto, puntualiza quien aquí decide que tal alegato ha debido haber sido llevado a debate mediante el ejercicio de los recursos correspondientes y ello no consta tempestivamente ejercido en los autos. No obstante, siendo el procedimiento de citación de las partes uno de orden estrictamente público, el artículo 211 del Código de Procedimiento Civil manda que en casos de violaciones a normas de orden público esenciales “…a la validez de los actos subsiguientes… se ordenará la reposición de la causa al estado correspondiente al punto de partida de la nulidad y renovación del acto írrito…”.

En el sub-lite, no solo consta que las partes se encontraban a derecho para el momento en que se produjo el fallo definitivo de fecha 25 de septiembre de 2007 y, por ello, cumplido el fin y propósito de la citación tácita en el juicio por la parte demandada ahora y entonces recurrente; citación tácita ésta que se produce el 11 de abril de 2007, mediante la consignación de poder con facultad para darse por citado (f. 87). Adicionalmente, el aludido fallo, y así se constata del expediente, se produjo antes de vencido el lapso para sentenciar, y no solo esa circunstancia se dio, sino que todas las partes también se encontraban a derecho para el momento en que se le dio entrada al expediente en el juzgado a quo -31 de octubre de 2007- por lo que atinadamente en el aludido fallo repositorio, se fijó como inicio del lapso para dar contestación a la demanda, no de que se cite nuevamente a la parte demandada –pues al haber apelado inicialmente, ya se puso a derecho en el juicio, cumpliéndose el fin de la citación- sino a que ésta pudiese dar contestación a la demanda luego de la constancia de recepción del expediente, que fue lo que la írrita citación inicial le enervó en derecho de poder actuar. Ése es y no otro, el punto de partida en los autos de la nulidad y consiguiente reposición del juicio, por lo que habiendo comparecido plenamente la parte demandada recurrente en el juicio para ejercer recurso de apelación e impulsarlo como en efecto lo hizo, resulta absolutamente innecesario el mandamiento de nueva citación en su persona y, así se establece.

Congruente con lo anterior, esta superioridad declara que una vez recibido en fecha 31 de octubre de 2007 el expediente en el juzgado a quo, las partes se encontraban a derecho y, por ende el lapso ordinario ordenado mediante sentencia firme para dar contestación a la demanda, comenzó al día de despacho siguiente, por lo que el punto previo planteado en sus informes de alzada por la parte demandada recurrente, forzosamente se declara improcedente y, así se decide.

Seguidamente, y en vista que resultó recurrido el fallo por la parte demandada y éste pretendió, al plantear su punto preliminar arriba resuelto, enervar los efectos de la confesión ficta declarada y, en todo caso, alegó en sus informes de alzada que si bien no promovió pruebas, existe una que sí le favorece, aduciendo que la interpretación hecha por la juzgadora a quo no resultó ajustada a derecho, se debe citar al respecto el criterio doctrinal que en fecha 29 de agosto de 2003 acogió la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y que a continuación, se transcribe en su parte pertinente:

“…Por otra parte, y a fin de enfatizar lo esgrimido se observa que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca

.

Normativa ésta, de la cual se desprende que para la procedencia de la confesión ficta se necesita que: 1) el demandado no dé contestación a la demanda; 2) la demanda no sea contraria a derecho; y 3) no pruebe nada que le favorezca.

En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora.

En tal sentido, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embrago, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca.

Sin embargo, al tratarse de una distribución legal de la carga de la prueba, el demandante deberá estar pendiente de que puede subvertirse esta situación de carga en cabeza del demandado, y por eso la parte actora debe promover pruebas, debido a que, si el demandado que no contestó ofrece pruebas y prueba algo que le favorezca, le reinvierte la carga al actor y entonces ese actor se quedaría sin pruebas ante esa situación, pudiendo terminar perdiendo el juicio, porque él no probó y a él correspondía la carga cuando se le reinvirtió.

Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca.

Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida.

Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción).

Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada.

En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.

En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.

Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.

Siendo así, cuando el demandado va a probar algo que lo favorezca en el sentido de demostrar la inexistencia de los hechos que narró el actor, no requerirá plena prueba, siéndole suficiente en consecuencia las dudas, en razón de que, lo que exige la ley es probar algo. Esto tiene que ver con la ficción (la confesión), la cual no puede ocultar la realidad. Si se está ante una futura ficción, la sola duda a favor de la realidad ya tiene que eliminarla. Debido a que el proceso persigue que el valor justicia se aplique, por cuanto el fallo lo que busca es hacer justicia, no puede hacerla si se funda en ficciones y no en la realidad.

No obstante lo expuesto, existen materias donde no funcionan los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, como sucede en los juicios donde está interesado el orden público, y la falta de contestación no invierte nada, por lo que el actor sigue teniendo sobre sí la carga de la prueba. Igual sucede en los juicios donde el demandado es un ente público que goza de los privilegios del fisco, cuya situación es idéntica a la planteada, es decir, se da por contestada la demanda y en consecuencia no existe la posibilidad de inversión de la carga de la prueba, como se ha señalado.

Al respecto, esta Sala en sentencia del 27 de marzo de 2001 (Caso: Mazzios Restaurant C.A.), señaló:

El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. Luego, para tenerlo como confeso, lo que se declara en el fallo definitivo, como una garantía al derecho de defensa, se le permite al demandado probar algo que lo favorezca, lo que significa que ni siquiera se le exige una plena prueba contra una presunción en su contra.

…omissis...

La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes

. (Resaltado de la Sala).

Criterio del cual se observa, que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.

De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal.

Tales afirmaciones pueden entenderse de mejor forma, bajo el siguiente escenario, en la causa principal que originó el presente amparo, el objeto de la acción es una resolución de contrato por falta de pago, donde el demandado no dio contestación a la demanda, siendo así, su actividad probatoria ha debido estar enfocada en desvirtuar los hechos constitutivos que afirmó su contraparte, esto es, que la obligación no existió o no podía existir. El demandado, no produjo pruebas que desvirtúen los hechos alegados por la actora; sino que, promovió una serie de probanzas (como fueron: 1) documento de propiedad del inmueble a nombre de la ciudadana A.S., 2) acta de defunción N° 81 del 13 de mayo de 1997, correspondiente al fallecimiento de A.S., 3) exhibición del documento que le acreditaba a A.P.G. la propiedad, representación o derecho con que actuó al momento de la celebración del contrato de arrendamiento y 4) testimoniales), dirigidas a demostrar que su accionante y a la vez arrendatario no era la propietaria del inmueble arrendado, lo que conllevaría a la nulidad del contrato suscrito con la accionante, pruebas estas correspondientes a una excepción perentoria que no fue alegada en su oportunidad, y que no contradicen las circunstancias alegadas en el escrito libelar (que quedaron como ciertas al no haberse dado contestación a la demanda y no cumplirse los extremos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual resulta obvio que, la no concurrente no promovió nada que le favoreciera.

Se ha discutido en doctrina, si a pesar que obedece a una excepción perentoria, la cual debe ser opuesta expresamente en la contestación, el demandado puede probar el pago, como algo que lo favorezca, fundado en la letra del ordinal 2° del artículo 532 del Código de Procedimiento Civil. Pero de ello ser posible, se requeriría, conforme a dicha norma, documento auténtico que pruebe el pago, lo que no ocurrió en el caso de autos…

(Negrillas y subrayado de la alzada).

Ha constatado y establecido quien aquí sentencia que estando ambas partes a derecho para el momento en que fue proferida sentencia definitiva en fecha 25 de septiembre de 2007 por el Juzgado Superior Noveno de la misma competencia por la materia y territorio, y la cual ordenó la reposición de la causa al estado de nuevo lapso para dar contestación a la demanda contado a partir de la fecha de recepción del expediente en el juzgado de primera instancia -todo lo cual también quedó constatado se produjo el 31 de octubre de 2007- el lapso para dar tal contestación a la demanda comenzó a correr el primer día de despacho siguiente en el juzgado a quo, el cual fue con fecha 02 de noviembre de 2007, y venció al vigésimo día (20vmo.) inclusive, con fecha 06 de diciembre de 2007; esto, según constancia secretarial que aparece estampada en el expediente al folio 156 del expediente, en cumplimiento de auto fechado 10 de enero de 2008 que ordenó el cómputo correspondiente de días de despacho transcurridos.

Por consiguiente, también se establece que no habiendo comparecido la parte demandada para dar contestación a la demanda dentro del aludido lapso procesal, el mismo incurrió en contumacia y, por tanto, todos los hechos alegados por la parte actora que no resulten contrarios al orden público, se dan como ciertos, salvo que el contumaz lograse demostrar dentro del lapso probatorio, hechos que le favorezcan por resultar éstos la contraprueba de los primeros; esto es, la inexistencia de los hechos alegados por la parte actora o la inexactitud de éstos. Contraprueba ésta que nunca puede corresponder –debido a su contumacia- en excepciones perentorias o hechos nuevos, simplemente porque precluyó su oportunidad para alegarlos. Así se establece.

En el sub-lite, y en sus informes de alzada, se reitera que no tiene cabida el alegato de ninguna defensa perentoria o hecho nuevo por parte de la sociedad mercantil demandada. No obstante, este sujeto procesal recurrente adujo –extemporáneamente- que si bien no promovió prueba alguna dentro del debate judicial, el medio probatorio documental promovido por la parte actora y contentivo del contrato habido entre las partes –fundamental de la demanda- bastaba por si solo para evidenciar que la petición judicial de la accionante resultaba contraria a derecho, por lo que no se le podía subsumir dentro de las consecuencias jurídicas que el artículo 362 eiusdem determina.

Como bien acoge este sentenciador de la doctrina señalada por la Sala Constitucional del M.T. y que arriba se transcribió, se entiende como pretensión contraria a derecho, cuando respecto a la misma la acción propuesta no se encuentre prohibida por ley, o no se encuentre tutelada por la misma, por no existir un supuesto jurídico que lo ampare.

Adujo la recurrente demandada, que conforme a su propia interpretación que hace acerca de la naturaleza del contrato fundamental de la demanda, cualquiera que sea el incumplimiento y la parte que le hubiese dado origen, la única consecuencia jurídica posible –por así haberlo convenido las partes- era la ejecución de la cláusula penal, y nunca el ejercicio de acciones de cumplimiento contractual, por lo que tal pretensión actora resultaba “contraria a derecho”.

Establece quien aquí decide, que habiéndose configurado en contra de la parte demandada recurrente su contumacia ante los hechos que le fueron alegados en la demanda, lo único que le cabía demostrar era la contraprueba de los mismos, pues por su contumacia la carga probatoria quedó invertida en su cabeza, y lo que aduce con respecto de una pretensión contraria a derecho, no es cierto, dado que la acción de cumplimiento contractual sí se encuentra legalmente prevista y como tal fue fundamentada en los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil.

Entonces, dada la contumacia producida en el juicio por la parte demandada recurrente, a continuación son los hechos afirmados por la parte actora, que el primer sujeto procesal está obligado a enervar demostrando su inexistencia o falsedad. A saber:

• Que la demandada es vendedora de un inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, Primera Etapa, jurisdicción del Municipio Autónomo García de la ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta, y que está constituido por una casa-quinta construida sobre una parcela con superficie aproximada de 168mts.2, “…distinguida con el Nº07, Manzana 7, Transversal 4, dotada de las siguientes dependencias: salón-comedor, cocina, lavadero, tres (3) dormitorios, dos (2) salas de baño y un (1) puesto de estacionamiento y comprendido bajo los siguientes linderos particulares: Norte, con Transversal 4, en 12 metros; Sur, Parcela Nº7-21, en 12 metros; Este, Parcela Nº7-08, en 14 metros; y, Oeste, Parcela Nº7-06, en 14 metros.- Dicha casa-quinta tiene un área aproximada de construcción de 78 metros cuadrados…”, todo, “…conforme al DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO DE DICHA urbanización, protocolizado en la Oficina Subalterna (ahora Inmobiliaria) de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 6 de Diciembre de 2000, anotado bajo el Nº 1, Protocolo Primero, Tomo 14, folios 2 al 57, Cuarto Trimestre del año 2000…”.

• Que respecto a dicho inmueble, las partes pactaron intuito personae un “…COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRAVENTA…” según documento autenticado en fecha 22 de diciembre de 2002 (sic) ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado de Nueva Esparta, bajo el No. 54, Tomo 62, el cual en el sub-lite arguyó constituye un verdadero contrato de compra-venta, y que el precio pactado de compra-venta fue la cantidad de Bs. 22.200.000,oo –hoy, Bs.F 22.200,oo- a ser pagado por la accionante compradora de la siguiente manera: a) La suma de Bs. 1.000.000,oo –hoy, Bs.F 1.000,oo- entregados a la vendedora accionada el 22 de diciembre de 2000; b) la cantidad de Bs. 6.200.000,oo –hoy, Bs.F 6.200,oo- a ser pagada en fecha 30 de noviembre de “…2000…” y, c) la suma de 15.000.00,oo –hoy, Bs.F 15.000,oo- a ser pagada por la compradora accionante “…al momento de la protocolización de la compra-venta…”. Que si por causas imputables a la compradora accionante no se protocolizase el documento definitivo aludido, “…la cantidad de …(Bs.2.500.000,oo) quedaría en beneficio de la vendedora por concepto de cláusula penal, como indemnización de daños y perjuicios, y si el incumplimiento fuere por causas imputables a la vendedora ésta se obligó a reintegrar en forma inmediata a la compradora la cantidad de …(Bs.2.500.000,oo), recibida en calidad de arras…”. Finalmente, que las partes eligieron como domicilio exclusivo y excluyente, a la jurisdicción de la ciudad de Caracas.

• Que el no pago de cualquiera de las cuotas daría derecho a la vendedora demandada “…a dar por rescindido el contrato y aplicar la cláusula penal…” que se aplicaría “…a aquel que no hubiere podido o no hubiere querido firmar en dicho plazo, y la vendedora quedaría en libertad de vender el inmueble a terceras personas…”, obligándose las partes a suscribir el documento público de compra-venta “…dentro de los cuarenta y cinco días siguientes a la fecha de obtención de la cédula de habitabilidad del inmueble…” siendo que la vendedora accionada se obligó a venderlo libre de todo gravamen, solvente en el pago de todos los servicios públicos, impuestos, tasas y contribuciones.

• Que la demandante cumplió cabalmente con sus obligaciones de pago, así: “…tanto la cuota de …(Bs. 1.000.000,oo) al firmar el mismo en la notaría pública, como la cuota por …(Bs. 6.200.000,oo), tenidos por recibidos por la empresa vendedora en virtud de convenio por la deuda derivada de los trabajos de movimiento de tierra en el terreno general donde se construye la Urbanización La C.d.P.…, llevados a cabo por el ciudadano C.S., que se acordó compensar en parte con la deuda asumida por mi representada respecto de la casa-quinta objeto de este juicio; y, por ello, el pago que consta de RECIBO DE PAGO por …(Bs. 4.500.000,oo) de fecha 30 de noviembre de 2000, cancelados en la oficina de la empresa vendedora en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, firmado por la ciudadana secretaria de la empresa vendedora, B.V., que se presenta en original…marcado con la letra “C”,…se opone a la demandada, debe imputarse al saldo del precio de la venta, restando en consecuencia el pago del saldo del precio de la venta, esto es la cantidad de Diez Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 10.500.000,oo) que contractualmente se estipuló cancelar al momento de protocolización del documento de compraventa…, previo el cumplimiento por parte de la vendedora de las obligaciones asumidas en dicha contratación y de aquellas que le impone la ley sustantiva…” (Subrayado de la alzada).

• Que la demandante tramitó solicitud de préstamo por Bs. 10.500.000,oo –hoy, Bs.F 10.500,oo- ante el Banco Mercantil y que la misma resultó aprobada, pero posteriormente revocada “…por causas imputables a la vendedora…” lo que le causó daños y perjuicios pues tendría necesidad de tramitar nuevo préstamo con “…la consecuente pérdida de tiempo y/o cambios de los parámetros para la obtención del mismo, con el inevitable requerimiento de tiempo prudencial para la obtención del mismo…”.

• Que la demandada se ha negado a protocolizar el documento definitivo de compraventa y ha presionado a aumentar el precio pactado de venta. Que en fecha 22 de mayo de 2000, la Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo Almirante J.M.G.d.E.N.E., otorgó el permiso de habitabilidad “…para el uso residencial de 86 viviendas de las manzanas M-7, M-8, M-9 y M-6, inmueble ubicado en sector Fajardo, La C.d.P., Municipio García, Permiso NºA-004/99 de fecha 26/01/99 (en la nota de protocolización del Documento de Parcelamiento La C.d.P.C.d.C., el ciudadano Registrador Subalterno del Municipio M.d.E.N.E. deja constancia acerca de la incorporación al Cuaderno de Comprobantes, de la CÉDULA DE HABITABILIDAD expedida por la Alcaldía…en fecha 22 de mayo de 2.000), lo que a tenor de lo pactado en la cláusula Tercera del compromiso de compra-venta obligó a la vendedora a presentar y otorgar el documento definitivo…, dentro de los 45 días siguientes, cuyo plazo venció el 12 de marzo de 2000…”, además de no haber liberado de gravamen el inmueble de autos dentro del plazo y a lo que estaba obligada, ni presentó dicho documento ante la correspondiente oficina de registro público.

• Que la compradora accionante vive junto con su familia en el inmueble de autos, y que ha sido presionada por la demandada con desalojo y aumento del precio pactado.

Como consecuencia de lo anterior, y a los fines de determinar si la parte contumaz recurrente en el presente juicio ha logrado o no demostrar prueba que le favorezca y que la pretensión actora es o no contraria a derecho, aplicando el principio de la comunidad de pruebas, procede quien aquí decide a cumplir con la aludida tarea.

PRUEBAS ÚNICAMENTE APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

• Promovió la documental fundamental producida como anexo “B” del texto libelar, constitutivo por el documento autenticado en fecha 22 de diciembre de 2000 ante la Notaría Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta, bajo el No. 54, Tomo 62 de los Libros de Autenticaciones, pretendiendo evidenciar los términos del compromiso asumido por las partes (determinación del inmueble, fecha de la operación, precio de la compraventa y forma de pago, obligación de otorgar el documento definitivo, obligación de vender el inmueble completamente libre de todo gravamen, consecuencias del incumplimiento). Esta documental se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y del mismo se evidencia que su naturaleza jurídica es la de un auténtico contrato de compraventa inmobiliaria, donde las partes convinieron diferir el acto de efectuar la tradición legal de lo vendido, dentro de un lapso que establecieron fuese de 45 días siguientes a la obtención de la cédula de habitabilidad; venta ésta que se hizo por el precio pactado en la suma hoy equivalente de Bs. F 22.200,oo, y en donde las partes establecieron modalidades y términos para su pago. Este contrato aparece autenticado en fecha 22 de diciembre de 2000. El fundamento por el cual la superioridad establece que trata de un verdadero contrato de compraventa inmobiliaria –facultado como está quien aquí decide, según establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- es el hecho que una de las partes se comprometió a vender, y la otra a comprar, el bien inmueble que quedó legalmente determinado, por un precio igualmente convenido. En ninguna parte del texto fundamental acompañado a la demanda, se evidencia el aserto expuesto por la accionada recurrente, dado que expresamente las partes convinieron en su cláusula segunda que “…La falta de cualquiera de las cuotas referidas, dará derecho a “LA VENDEDORA” a dar por rescindido el presente contrato y a aplicar la Cláusula Penal…”. Así se declara. A su vez, en su cláusula tercera, textualmente convinieron que “…Ambas partes se obligan a otorgar el documento público de compra-venta, dentro de los Cuarenta y Cinco (45) días siguientes a la fecha de obtención de la Cédula de Habitabilidad de este documento, transcurrido dicho lapso, sin que se hubiese producido la protocolización correspondiente, se aplicará la Cláusula Penal a aquel que no hubiere podido o no hubiere querido firmar en dicho plazo. Igualmente, “LA VENDEDORA”, quedará en libertad de vender el inmueble a terceras personas…”. De esta cláusula se desprende claramente, que la obligación de protocolizar correspondió a ambas partes, y que la misma se pactó se hiciese dentro del lapso arriba aludido, una vez “obtenida” la Cédula de Habitabilidad. Ahora bien, quien está obligada a tramitar tal cédula de habitabilidad es, ciertamente, la parte accionada recurrente, y es a dicha parte a quien correspondía notificar a la parte actora de tal circunstancia, para que entonces comenzase a correr el lapso pactado para la protocolización. No consta en autos que ello se hubiese cumplido, sino que posteriormente la actora supo que aun antes de suscrito el convenio, ya tal recaudo se encontraba otorgado, por lo que a la presente fecha aun la parte actora no se encuentra en mora para pagar el saldo deudor del precio pactado de compraventa, dado que sobre el aludido inmueble pesa gravamen hipotecario y no puede tramitarse la protocolización de venta alguna, sin que previamente ante la oficina de registro público, conste la correspondiente liberación hipotecaria. Así se declara. También las partes pactaron en su cláusula cuarta, que la hoy accionada recurrente, se comprometió a vender el inmueble en cuestión “…libre de todo gravamen, solvente en el pago de todos los servicios públicos, impuestos, tasas y demás contribuciones…”. No consta en autos la necesaria contraprueba a favor de la accionada recurrente, de que ésta hubiese dado cumplimiento a lo pactado en dicha cláusula. Así se declara. Finalmente, y debidamente facultado por lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la cláusula quinta del contrato fundamental de la demandada, en modo alguno prevé “derogar” lo que los artículos 1.167 y 1.259 del Código Civil establecen, sino que básicamente –y ésa es su inteligencia- establecen el régimen indemnizatorio de cláusula penal, para los eventos de incumplimientos imputables a las partes, lo cual es estrictamente accesorio a la libertad que aun mantienen las partes para accionar en resolución o en cumplimiento contractual, según su preferencia. Así se declara.

• Promovió la documental arriba referida, pretendiendo evidenciar haber cumplido con la cuota que por la suma hoy equivalente a Bs.F 1.000,oo las partes pactaron, así como también promovió el “…Convenio celebrado con C.S. por compensación según lo reflejado en recibo más adelante promovido…” y, a tal efecto, promovió “…original marcado “C” producido con el libelo y no impugnado en su oportunidad legal, esto es, en el acto de contestación a la presente acción, conforme al cual se hizo otro pago por la cantidad de …(Bs. 4.500.000,oo), saldo Bs. 10.500.000,00 al protocolizar el documento definitivo de compra-venta…”. El primero de los recaudos documentales promovido, ya aparece apreciado y valorado por este sentenciador, por lo que se da su valoración por reproducida, además de evidenciar que, ciertamente, al 20 de diciembre de 2000 la accionante pagó a la accionada la suma dineraria hoy equivalente a Bs.F 1.000,oo, tal como se señala en el texto del mismo contrato. Así se declara. En cuanto al segundo recaudo documental, siendo que el mismo fue tempestivamente opuesto a la accionada y ésta tampoco impugnó, se aprecia y valora a tenor de lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil. Evidencia que antes de la autenticación del compromiso recíproco de compraventa, la parte actora pagó a la demandada en fecha 30 de noviembre de 2000, la cantidad hoy equivalente a Bs.F 4.500,oo, por lo que ésta se imputa a la segunda cuota pactada posteriormente en fecha 20 de diciembre de 2000, y que ya al 30 de noviembre de 2000. En cuanto al saldo restante correspondiente a dicha cuota que se pactó en una suma hoy equivalente a Bs.F 6.200,oo, solo evidencia que, en efecto, entre las partes si hubo un “…Convenio de Movimiento de Tierra…”. Así se declara.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES a la entidad Banco Mercantil con sede en Porlamar, Estado Nueva Esparta, y con sede en Barcelona, Estado Anzoátegui, pretendiendo evidenciar la oportunidad en que la demandada ha debido haber presentado el documento de compra-venta “…para tramitar el crédito a favor de MAYURI COROMOTO P.R.…(omissis)…y si el respectivo crédito fue aprobado o no, si fue revocado, fechas, causas de la revocatoria y si mi representada, ciudadana MAYURI COROMOTO P.R., gestionó ante esa entidad bancaria préstamo por la Ley de Política Habitacional, si fue aprobado, revocado, causas y motivo…”. Las resultas de dicho medio probatorio rielan al folio 202 del expediente, y se aprecian y valoran según establece el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Evidencian que, ciertamente, la parte actora tramitó crédito hipotecario por una suma hoy equivalente a Bs. F 10.500,oo, respecto al inmueble de autos, y que el mismo resultó aprobado en fecha 11 de mayo de 2001; pero que el mismo resultó desincorporado del sistema, por haber transcurrido 1035 días luego de su aprobación, sin que la parte actora formalizase la negociación. No obstante, esta prueba solo evidencia que, ciertamente, si bien la parte actora gestionó un crédito hipotecario para poder pagar el saldo deudor, lo que sí convinieron las partes es que tal saldo deudor se pagaría en la oportunidad de protocolizarse el documento de compraventa inmobiliaria, lo que se interpreta por máxima de experiencia, que así se asumió independientemente si dicho saldo deudor se pagase con dinero del propio peculio de la compradora accionante, o con dinero proveniente de préstamo hipotecario. Así se declara.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES al “…Departamento de Ingeniería Municipal del Municipio Mariño, Porlamar, Estado Nueva Esparta…”, con el propósito de evidenciar “…si el inmueble estaba provisto de su respectiva Cédula de Habitabilidad, su fecha de expedición…”. No consta en autos resultas algunas, por lo que nada tiene que apreciar y valorar este sentenciador al respecto. Así se establece.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES al ciudadano Registrador Inmobiliario del Municipio M.d.E.N.E., respecto al documento de parcelamiento de la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, Primera Etapa, jurisdicción del Municipio Autónomo G.d.P., Estado Nueva Esparta, fechado 06 de diciembre de 2000, bajo el No. 1, folios 2 al 57, Protocolo Primero, Tomo 14, 4to. Trimestre del año 2.000, pretendiendo evidenciar la fecha de obtención de la Cédula de Habitabilidad, y si la misma resultó incorporada a dicho registro público. No consta en autos resultas algunas, por lo que nada tiene que apreciar y valorar este sentenciador al respecto. Así se establece.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES al aludido funcionario registral, con el propósito de evidenciar que la sociedad mercantil accionada incumplió con su obligación de presentar el documento definitivo de compraventa del inmueble de autos, así como el incumplimiento de su obligación de liberar de todo gravamen dicho inmueble. No consta en autos resultas algunas, por lo que nada tiene que apreciar y valorar este sentenciador al respecto. Así se establece.

• Promovió PRUEBA DE INFORMES al INSTITUTO PARA LA DEFENSA Y EDUCACIÓN DEL CONSUMIDOR Y DEL USUARIO (INDECU), respecto a la denuncia hecha por la parte actora, con lo cual pretende evidenciar su preocupación al respecto. No consta en autos resultas algunas, por lo que nada tiene que apreciar y valorar este sentenciador al respecto. Así se establece.

• Promovió las TESTIMONIALES del ciudadano C.S., “…a los fines de contribuir a demostrar la compensación de pago por movimiento de tierra con los pagos efectuados en la adquisición de la casa objeto de este litigio, …”. No consta en autos resultas algunas, por lo que nada tiene que apreciar y valorar este sentenciador al respecto. Así se establece.

• Promovió las TESTIMONIALES RATIFICATORIAS de la ciudadana B.V., quien en representación de la demandada suscribió el recibo de pago que, marcado “C”, aparece acompañando al texto libelar. No consta en autos resultas algunas, por lo que nada tiene que apreciar y valorar este sentenciador al respecto. Así se establece.

Valorado el material probatorio aportado, así como también establecida y declarada la naturaleza jurídica del contrato fundamental de la demanda, se declaran ciertos los siguientes hechos en el sub-lite, dado que no consta en autos la contraprueba correspondiente a favor de la accionada recurrente. A saber:

• Que el contrato fundamental de la demanda es un contrato de compraventa inmobiliaria, donde las partes difirieron la oportunidad para tradir, por lo que la compradora actora compró, y la vendedora demandada vendió el inmueble de autos.

• Que la accionante ha pagado íntegramente a la accionada recurrente las dos (2) primeras cuotas pactadas, mas una cantidad superior en compensación que hizo quedar únicamente a deber el saldo hoy equivalente a la cantidad de Bs.F 10.500,oo, y que el mismo deberá ser pagado a la demandada, “…al momento de la Protocolización con compra-venta…”, independientemente que el mismo provenga o no de dinero de su propio peculio, o de préstamo hipotecario, porque esto último no resultó pactado por las partes. Así se declara.

• Que la Cédula de Habitabilidad del inmueble de autos, resultó expedida aun con anterioridad a la fecha de suscripción del contrato fundamental de la demanda, dado que las partes resultaron contestes en afirmar –la accionada en sus informes de alzada- en que se expidió el 22 de mayo de 2000, por lo que el lapso pactado en fecha 20 de diciembre de 2000 para protocolizar, tal como resultó escrito, es inoficioso y resulta solo aplicable luego de la constancia de que la accionada recurrente haya dado cumplimiento a su obligación de liberar de garantía hipotecaria el inmueble de autos.

• Que a la fecha de la demanda, la accionada recurrente aun no ha dado cumplimiento a su obligación de liberar de toda garantía, contribución y tasa, respecto del inmueble de autos, por lo que en su contra se ejecutaría la cláusula penal indemnizatoria, la cual la parte actora no demandó, sino que se reservó posteriormente accionar.

Cumplida con la tarea valorativa de pruebas aportadas al juicio, y siendo que la accionada recurrente resultó contumaz, además de no ser contraria a derecho la acción de cumplimiento contractual ejercida con la demanda, pero no obstante, en virtud del principio de la comunidad probatoria, resultó evidente que el saldo deudor debía ser pagado al momento de protocolizarse el documento de compraventa inmobiliaria ante registro público competente, en modo alguno vinculado o no al hecho de que la compradora accionante tramite o no préstamo hipotecario o pague con dinero de su propio peculio, resulta procedente la pretensión deducida en virtud de la confesión ficta de la demandada ex artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, así se decide.

Declarado lo anterior, y visto el pedimento formulado por la accionada recurrente en sus informes de alzada, de que se efectúe la corrección monetaria “…del saldo deudor de …(Bs.10.500,oo) que debe recibir Nuestra Representada, ajustándose dicho monto de acuerdo a los índices de inflación desde la fecha que vencía el término para su pago, 12 de marzo de 2000…”, la superioridad advierte y declara lo extemporáneo de dicha solicitud de orden perentoria, dado que la misma correspondió haber sido formulada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y no lo hizo. Así se decide.

Como consecuencia de lo anterior, se condena a la parte accionada a protocolizar el documento definitivo de compra-venta del bien inmueble ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, Primera Etapa, Jurisdicción del Municipio Autónomo García, Porlamar, Estado Nueva Esparta, constituido por una casa-quinta, que se encuentra construida en dicha parcela, la cual tiene una superficie aproximada de Ciento Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (168 Mts.2), la cual está distinguida con el Nro. 7, Manzana 7, Transversal 4, y está dotada de las siguientes dependencias: Salón-comedor, cocina, lavandero, tres (3) dormitorios, dos (2) salas de baños y un (1) puesto de estacionamiento. Dicha casa-quinta tiene un área aproximada de construcción de Setenta y Ocho Metros Cuadrados (78 Mst2), y siendo que esto último constituye una obligación de hacer a cargo exclusivo de la accionada recurrente, previo a ello la parte actora deberá poner a su disposición en el Tribunal el saldo del precio adeudado esto es la cantidad de Diez Mil Quinientos Bolívares (Bs. 10.500), y de no cumplirse voluntariamente la presente sentencia servirá como título suficiente de propiedad para ser protocolizado conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

En conclusión, estando los méritos de la presente causa parcialmente a favor de la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, resulta forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la apelación ejercida, y en consecuencia deba confirmarse el fallo apelado que declaró con lugar la demanda propuesta, y así se resolverá en forma expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de esta decisión judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV

DISPOSITIVO DEL

FALLO

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 20 de mayo de 2010 por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., contra la sentencia dictada en fecha 11 de noviembre de 2009, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada, con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato recíproco de compraventa inmobiliaria incoada por la ciudadana MAYURI COROMOTO P.R. contra la sociedad mercantil C.A. INVERSIONES K.A., ambas ut supra identificadas, y en consecuencia, se condena a la parte demandada en dar cabal cumplimiento con su obligación de a protocolizar el documento definitivo de compra-venta del bien inmueble ubicado en la Urbanización La C.d.P., Club de Campo, Primera Etapa, Jurisdicción del Municipio Autónomo García, Porlamar, Estado Nueva Esparta, constituido por una casa-quinta, que se encuentra construida en dicha parcela, la cual tiene una superficie aproximada de Ciento Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (168 Mts.2), la cual está distinguida con el Nro. 7, Manzana 7, Transversal 4, y está dotada de las siguientes dependencias: Salón-comedor, cocina, lavandero, tres (3) dormitorios, dos (2) salas de baños y un (1) puesto de estacionamiento; cuya casa-quinta tiene un área aproximada de construcción de Setenta y Ocho Metros Cuadrados (78 Mst2), y siendo que esto último constituye una obligación de hacer a cargo exclusivo de la accionada recurrente, previo a ello, la parte actora deberá poner a su disposición en el Tribunal el saldo del precio adeudado esto es la cantidad de Diez Mil Quinientos Bolívares (Bs. 10.500), y de no cumplirse voluntariamente la presente sentencia servirá como título suficiente de propiedad para ser protocolizado conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación, En la ciudad de Caracas, a los seis (6) días del mes de mayo de dos mil once (2011).

EL JUEZ,

A.M.J.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

En esta misma data, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de veinticuatro (24) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. M.C.F.

Expediente Nº 10-10414

AMJ/MCF/mcp

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