Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 15 de Diciembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 15 de Diciembre de 2010

200º y 151º

ASUNTO: AH1A-V-2008-000082

PARTE ACTORA: INVERSIONES MIRMIDONES, C. A., empresa domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita por ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil seis (2006), bajo el N° 5, Tomo 1470-A.

APODERADOS ACTORES: A.E.C.O., M.I.H.L. y O.P.F., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 38.337, 107.634 y 4.635 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET, C.A. empresa inscrita por ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 2.002, bajo el No. 78, Tomo 60 A Cto

APODERADO DEMANDADO: L.F., DIAZ, inscrito en el Inpreabogado

bajo el N° 47.452.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-

BREVE RESUMEN DE LOS HECHOS

Se inicio el juicio contenido en estos autos por libelo de demanda presentado por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado en ejercicio A.E.C.O., en representación de INVERSIONES MIRMIDONES C.A., en contra de TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C.A., por Cumplimiento de Contrato. Correspondió el conocimiento de la misma a este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien le dio entrada bajo el expediente signado con el No. 2008-35.429, número nuevo: AH1A-V-2008-000082.

Por diligencia de fecha 25 de junio de 2008, el apoderado de la parte demandante, Abg. A.E.C.O., consignó los siguientes documentos: 1) Poder que acredita su carácter de apoderado judicial de INVERSIONES MIRMIDONES, 2) Documento de propiedad del inmueble, Edificio AMAIXABI, situado en la Calle Madrid de la Urb. Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda 3) Contrato de Arrendamiento del local distinguido como Local No. 2 que ha ocupado la demandada TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C. A. 4) Documento de Cesión y Traspaso de arrendamiento del local distinguido con numero 2 y 5) Notificación Judicial al arrendatario de la compra del inmueble y solicitud de entrega del inmueble.-

Por auto dictado por este Tribunal admitió la presente demanda y ordenó la citación de la demandada TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C. A, en la persona de su representante legal ciudadano A.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V- 10.481.666, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación entre las horas de despacho es decir entre las 8:30 a.m. a 3:30 p.m., a los fines de que de contestación a la demanda u oponga las defensas que creyere convenientes.

Consta de autos, que en fecha 27 de octubre de 2008, el Alguacil N.P., declaró haberse trasladado al local número 2 del Edificio Amaixabi, Las Mercedes, donde fue atendido por A.E.C.C., quien se identificó con Cédula de Identidad No. 10.481.666 a quien se libró la compulsa y dicho ciudadano no quiso firmar, por lo cual el Alguacil le manifestó que quedaba citado.

En fecha 08 de diciembre de 2008, el Tribunal libró a solicitud del apoderado de la parte actora, la boleta de notificación de citación a que se refiere el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Reanudadas las actividades en el mes de abril 2009, luego de la mudanza a este Circuito, por diligencia de fecha 15 de abril de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, Abg. A.E.C.O., solicitó el abocamiento de la nueva Juez designada Abg. M.C.Z. y solicitó se librara nuevamente la boleta ordenada mediante auto de fecha 08 de diciembre de 2008, para cumplir con la notificación a que se refiere el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto dictado en fecha 18 de mayo de 2009, la nueva Juez designada, Dra. M.C.Z., se abocó al conocimiento de la presente causa, se dejó sin efecto la boleta de notificación librada el 8 de diciembre de 2008 y se ordenó librar una nueva para perfeccionar la citación de la parte demandada.-

En esa misma fecha se cumplió con lo ordenado y se libró la nueva boleta de notificación de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue llevada por la Secretaria del Tribunal y entregada al representante legal de la empresa demandada, en fecha 30 de junio de 2009, en cuya virtud a partir de esa fecha, empezó a computarse el término de dos (2) días de Despacho para que tuviere lugar la contestación de la demanda.-

En fecha tres (3) de Julio de 2009, compareció ante este Tribunal, el ciudadano A.C., representante legal de la empresa demandada TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C. A., asistido del abogado L.F. DIAZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 47.452 y consignó escrito de contestación a la demanda.-

Abierto el lapso de pruebas de pleno derecho, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes para la demostración de sus alegatos.

Siendo hoy la oportunidad para dictar sentencia, este juzgador pasa a realizar y al efecto formula las siguientes consideraciones:

CAPITULO II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Argumentos de la parte demandante, desprendidos del libelo de la demanda:

• Que su representada es propietaria de un (1) inmueble constituido por un Edificio denominado Amaixabi, ubicado en la Calle Madrid de la Urb. Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda lo cual se evidencia de documento debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 14 de diciembre de 2006, anotado bajo el No 14, Tomo 33 del Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2.006, del cual consignó marcado con la letra “H”.

• Que en el mencionado edificio se encuentra ubicado el local distinguido con el número 2 que ha ocupado en arrendamiento la sociedad mercantil TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C.A., quien suscribió auténticamente contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 31 de octubre de 2002, anotado bajo el No. 08, tomo 44 de los Libros respectivos, para que fuese utilizado para la explotación de un negocio de tipo restaurante durante el término fijo de vigencia de dicho contrato que comenzaría a partir del día 01 de noviembre de 2002, del cual anexó copia certificada marcada con la letra “W”.

• Que INVERSIONES MIRMIDONES S.A., tiene ahora todos los derechos y obligaciones correspondientes sobre el mencionado local, en virtud de que los arrendadores originarios de dicho local, quienes a su vez eran los propietarios de la totalidad del inmueble le traspasaron en venta dicho inmueble, en fecha 14 de diciembre de 2.006, razón por la que cedieron y traspasaron incondicionalmente a su representada, todas las acciones, derechos y obligaciones correspondientes al contrato de arrendamiento suscrito entre M.Z.G.D., R.M.C.D. y X.A.D. y la Sociedad Mercantil Tendencias Culinarias Grand Gourmet C.A., mediante un documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital el fecha 28 de mayo de 2007, anotado bajo el No. 13, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, siendo ahora su representada INVERSIONES MIRMIDONES S. A., quien tiene todos los derechos que le corresponden sobre el mencionado local No 2. Que acompaña cesión en original marcada “Z”.

• Que una vez que adquirieron el inmueble en cuestión, notificaron judicialmente al arrendatario TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C.A., de los particulares siguientes: Primero: Que en fecha 14 de diciembre de 2006, su representada INVERSIONES MIRMIDONES C. A., adquirió en plena propiedad la totalidad del Edificio AMAIXABI, del cual forma parte el Local comercial No. 2, mediante Documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 14, Tomo 33, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2006. Segundo: Que de conformidad a lo anterior, su representada, es decir la demandante se ha subrogado en la relación arrendaticia que la demandada tiene por el Local No 2 del edificio AMAIXABI, en los mismos términos pactados del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estao Miranda, en fecha 31 de octubre de 2002, anotado bajo el No. 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ha vencido el día 31 de octubre de 2006, sin que la demandada hubiere hecho entrega formal, libre de bienes y personas el inmueble que ocupa como inquilino y con el ánimo de evitar pleitos judiciales, por esa vía se permitían apercibirlo a que cumpla con lo pactado en el contrato de arrendamiento y entregar inmediatamente el local No. 2 en las mismas buenas condiciones en que se le entregó, salvo el uso normal de la cosa. Que esa Notificación Judicial fue llevada a cabo por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante expediente No. AP31-S-2007-000073,la cual anexó marcada con la letra “Q”.-

• Que en la Cláusula quinta del contrato de arrendamiento se pactó que el término de duración de la convención sería por tres (3) años fijos, contados a partir del día primero de noviembre de 2.002 e igualmente quedó estipulado expresamente en la misma Cláusula que si el Inquilino no entregare a el arrendador el local en las debidas condiciones para la fecha de la terminación del contrato, bien por vencimiento de su término o rescisión anticipada conforme a las cláusulas previstas en el contrato, el inquilino pagaría como cláusula penal en compensación de daños y perjuicios sin que el arrendador tuviera que probarlo una cantidad que resulte de multiplicar el valor del último canon diario de arrendamiento convenido en el contrato por diez (10), por cada día de retardo, contados según el caso, desde el día siguiente de la fecha de terminación o de desde el día siguiente que el arrendatario solicite la rescisión y hasta el día de la entrega del local en las condiciones estipuladas.

• Que su representada, es decir la Arrendadora, hoy demandante, ha hecho múltiples esfuerzos para que voluntariamente el arrendatario cumpla con la relación contractual de arrendamiento que existió entre ambas partes y por tal razón dentro de los términos legales le notificó a el arrendatario el hecho de haber concluido dicho contrato a partir del vencimiento de la prórroga legal anual que le correspondía que comenzó a partir del día 01 de noviembre de 2005 hasta su vencimiento para el día 31 de octubre de 2006, lo cual consta de los documentos citados anteriormente.

• Que al no haber logrado una salida amistosa para la entrega voluntaria del local arrendado, acudían ante esta jurisdicción y plantear la ejecución del contrato de arrendamiento por haber expirado el término del mismo y en consecuencia cumpla con lo que se acordó en el mismo contrato de entregar el Local No. 2 completamente desocupado de bienes y personas y en las condiciones estipuladas.

• Que se estableció expresamente en las Cláusulas vigésima primera, como domicilio especial a la ciudad de Caracas.-

• Señaló como fundamentos de derecho lo que disponen los artículos 1.159, 1.169, 1,167, 1.208 y 1.264 del Código Civil, los cuales trascribió uno por uno, todo ello concatenado con los artículos 28, 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuáles también trascribió uno por uno.-

Luego de exponer los Hechos y señalar los Fundamentos de Derecho, pasó a exponer sobre los Petitorios de la demanda, y pidió:

• Que se declare el cumplimiento forzoso de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia cedida existente entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES MIRMIDONES C.A. y la empresa TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C.A., por haberse cumplido el término y condiciones expresados en el ya precitado Contrato de Arrendamiento.

• Que declarada Con Lugar la presente demanda se ordene la desocupación del inmueble anteriormente identificado y que se acuerde la entrega material del mismo, totalmente libre de bienes y personas, solvente en cuanto a los servicios públicos y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibieron.

• Que se le condene a la arrendataria a pagar los daños y perjuicios establecidos en el Contrato de Arrendamiento por su incumplimiento de entregar al vencimiento de su término y su prórroga legal el inmueble arrendado, calculados en una cantidad que resulte de multiplicar el valor del último canon diario de arrendamiento y multiplicado por diez (10) veces por cada día de retardo contados desde el día siguiente de la fecha de vencimiento de la prórroga legal y hasta el día de la entrega definitiva del local en las condiciones estipuladas, todo de conformidad con el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que se condene a la demandada a pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de esta acción.-

Resumen de la contestación al fondo de la demanda:

DE LA FALTA DE CUALIDAD DEL DEMANDANTE:

• Que el demandante al ser el cesionario del contrato de arrendamiento celebrado entre M.Z.G.D., R.M.C.D.D. y X.A.D. y TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C. A., que recae sobre el Local No. 2 del edificio “AMAIXABI”, ubicado en la calle Madrid de la Urbanización Las M.d.M.B.d.E.M., en v.d.C. de cesión celebrado en fecha 28 de mayo de 2007, por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No 13, Tomo 34 de los libros de autenticaciones.

• Que de conformidad con lo establecido en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, para que la cesión surta efecto frente al cedido debe ser notificada.

• Que al hacer un análisis de la notificación judicial efectuada por el Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se evidencia que la misma no cumple con lo previsto en el artículo 899 ejusdem, y que en consecuencia no cumple con lo previsto en el ordinal 6º del artículo 340 ejusdem, pues el solicitante no acompañó el escrito de solicitud el contrato de cesión que es un documento esencial, a fin de resguardar los derechos del cedido, evitando cualquier posibilidad de fraude.

• Que la presunta notificación está viciada de nulidad absoluta pues se hizo con total prescindencia del procedimiento establecido en el artículo 900 ejusdem, con lo cual se viola lo previsto en el numeral 3 del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y pide al Tribunal declare la nulidad de la notificación y se tenga por no efectuada.

• Que impugna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias simples de la notificación producida con el libelo de la demanda.-

DE LA PRESCRIPCION:

• Que si bien el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, no trata de manera expresa el tema de la prescripción de las acciones derivadas de la relación arrendaticia, si establece en dos artículos que son el 62 y el 87, términos de prescripción.

ARGUMENTOS DE FONDO:

Tacita reconducción:

• Que según la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, se establece que la duración del contrato es de tres (3) años fijos, por lo cual el mismo expiraba el 31 de octubre de 2005, fecha en que empezó a correr la prórroga legal contemplada en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, culminado la misma el día 31 de Octubre de 2006.

• Que en fecha 5 de Mayo de 2006, se pagaron los meses de JUNIO, JULIO , AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DE 2006, mediante un cheque que consignaron en copia simple, entregado al ciudadano I.A. co-propietario del inmueble y apoderado de los copropietarios.- Que consigna con el escrito de contestación a la demanda marcado “A” copia simple de un Cheque por Bolívares doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00), hoy en día y de acuerdo a la Ley de reconversión Monetaria equivalente a doce mil bolívares (Bs. 12.000,00).

• Que el ciudadano I.A. le hizo entrega de un recibo que acompaña en copia simple marcado con la letra “B”, que dice ser correspondiente al mes de Noviembre de 2006.

• Que adicionalmente a esto, en fecha 26 de septiembre de 2006, pagó la suma de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) del viejo cono monetario, a través de un cheque que consigna copia simple del mismo marcada con la letra “C”, señalando además que dichos cheques fueron cobrados.-

• Que con ello pretende la parte demandada probar que al pagar ese supuesto mes de noviembre de 2006 y consignar ese recibo en copia simple, se había operado la tácita reconducción.

CAPITULO III

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

• La parte demandante promovió copia certificada de poder otorgado por la parte demandante. (folios 07 al 09).

Constituye este instrumento copia certificada de documento autentico, que al no ser impugnada, se tienen como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio, que se limita legitimar la condición de apoderados de la parte demandante de los abogados que en el se mencionan.

• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, objeto del presente juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento. (folios 10 a 13).

Constituye este instrumento copia certificada de documento público, que al no ser impugnada, se tienen como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo su valor probatorio, que se limita dejar constancia de que la actora adquirió el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda mediante este instrumento protocolizado en fecha 14 de diciembre de 2006.

• Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 31 de octubre de 2002, del local distinguido como Local No. 2 que ha ocupado la demandada TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C. A., cuyo cumplimiento se demanda. (folios 14 al 19).

La existencia y contenido de esta prueba instrumental no es objeto de controversia, por el contrario ha sido reconocido por ambas partes, de modo que corre en autos con todo el valor probatorio que de su contenido se desprende.

• Documentos autenticados en fecha 28 de mayo de 2007, cesión y traspaso de arrendamiento del local distinguido con numero 2. (folios 20 al 25).

La existencia y contenido de esta prueba instrumental no es objeto de controversia, por el contrario ha sido reconocido por ambas partes, de modo que corre en autos con todo el valor probatorio que de su contenido se desprende.

• Copia certificada de la Notificación Judicial y copia certificada de la cesión del contrato de arrendamiento.-

Constituye este instrumento copia certificada de documento público, que al no ser impugnada, se tienen como fidedigna de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y corren en autos con todo el valor probatorio que de su contenido se desprende.

• Confesión espontánea de la parte demandada en la propia contestación de la demanda, en el capítulo DE LA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO, lo siguiente: LA CLÁUSULA QUINTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESTABLECE QUE LA DURACIÓN DEL CONTRATO ES DE TRES (03) años fijos por lo cual el mismo expiraba el 31 de octubre de 2.005 fecha en que empezó a correr la prórroga legal contenida en el artículo 38 del decreto con rango, valor y fuerza de ley sobre arrendamientos inmobiliarios, culminando la misma el treinta y uno de octubre de 2.006…” (cursivas y negrillas nuestras).

No aprecia este juzgador lo expresado por la demandada en su contestación al fondo de la demanda como confesión, sin embargo forma parte de los extremos en los cuales se trabó la litis, para determinar los hechos controvertidos y los no controvertidos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Por su parte la demandada promovió las siguientes probanzas:

• Copia simple consignada marcada “A”, en la contestación a la demanda de cheque girado contra el Banco Canarias.

Carece de valor probatorio esta prueba instrumental, ya que se trata de copia simple de un documento privado, y solo pueden ser traídas al proceso en esa forma los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia simple de recibo. (folio 74), luego en original cursante al folio 118, se refiere a un local diferente, pues allí se señala que corresponde al local número 1, y no al local número 2, que es el local objeto de este juicio, por otra parte jamás fue presentado en forma original, y más aún, la prueba de Cotejo demostró lo que sostuvo la parte actora en el sentido de que dicho recibo, era un montaje sobre un original correspondiente al local número.

Esta prueba fue objeto de desconocimiento por la parte actora y promovida la prueba de cotejo, el informe de su evacuación inserto informe a los folios 189 al 194, determinó que para los peritos “La firma cuestionada que suscribe un documento marcado “A” el cual riela al folio 118 del expediente, No Fue realizada por la misma persona que como “XAVIER AGUIRRE ZABAL” predijo la firma Indubitada,….”. Este Tribunal aprecia el dictamen de los peritos grafotecnicos y desecha esta prueba instrumental.

• Copia simple consignada marcada “C”, en la contestación a la demanda de cheque girado contra el Banco Canarias. (75, 76)

Carece de valor probatorio esta prueba instrumental, ya que se trata de copia simple de un documento privado, y solo pueden ser traídas al proceso en esa forma los documentos públicos o los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informes que denominó prueba “Informativa”, solicitando se oficiara lo conducente al Banco Canarias de Venezuela a fin de que indicara si los cheques allí indicados, que había anexado en copia simple marcados “A” y “C” con el escrito de contestación a la demanda, fueron girados a favor y cobrados por el ciudadano I.A. cada uno por la suma de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00) y que tal prueba era con el fin de probar que el Contrato de Arrendamiento se había renovado.- Esta prueba no fue evacuada, ya que lo impidió su promoción tardía, en el último día del lapso de pruebas.

• Promovió la prueba de cotejo de conformidad con lo establecido en el Artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, sobre el recibo de pago del mes de noviembre de 2006 emitido por el ciudadano I.A., C. I. 3.661.381, a fin de probar que fue el mismo.- Evacuada este prueba corre inserto informe a los folios 189 al 194, que expresa que para los peritos “ La firma cuestionada que suscribe un documento marcado “A” el cual riela al folio 118 del expediente, No Fue realizada por la misma persona que como “XAVIER AGUIRRE ZABAL” predijo la firma Indubitada,….”

• Promovió copia certificada de un expediente de Regulación número 21248. No obstante su promoción esta prueba instrumental no fue acompañada por la parte promovente.

CAPITULO IV

MOTIVACION

En criterio de este juzgador quedaron demostrados en este proceso los siguientes hechos:

• Que la actora INVERSIONES MIRMIDONES C.A. adquirió el 14 de diciembre de 2006, un (1) inmueble constituido por un Edificio denominado Amaixabi, ubicado en la Calle Madrid de la Urb. Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, del cual forma parte el local No. 2, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, conforme se desprende de prueba instrumental pública cursante al folio 10 al 13.

• Que los vendedores y causantes de INVERSIONES MIRMIDONES C.A. le cedieron a ésta el contrato de arrendamiento del Local No. 2, cuyo cumplimiento se demanda, mediante los documentos auténticos de fecha 28 de mayo de 2007, (folios 20 al 25).

• Que INVERSIONES MIRMIDONES C.A. notificó a la demandada-arrendataria en la persona del ciudadano A.C., como primer director, en fecha 11 de mayo de 2007, que había adquirido el Local No. 2 arrendado, que se había subrogado en la relación de arrendamiento iniciada con el contrato de fecha 31 de octubre de 2002 y que la prorroga legal se había vencido en fecha 31 de octubre de 2006, conforme consta en actuaciones realizadas por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, (folios 89 al 113).

• Que en el mencionado contrato de arrendamiento de fecha 02 de octubre de 2002 se estipuló en la cláusula quinta que la duración del contrato era de tres (03) años fijos y las partes contratante convinieron en que el mismo expiraba el 31 de octubre de 2005, fecha en que empezó a correr la prórroga legal contenida en el artículo 38 de La ley sobre arrendamientos inmobiliarios, culminando la misma el treinta y uno de octubre de 2.006. Este hecho fue alegado por ambas partes.

Ahora bien, alega la parte demandada la falta de cualidad e interés del demandante, bajo el argumento de que la parte demandante como cesionaria del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda, no la notificó de la cesión, cuyo requisito es indispensable para considerar valida la cesión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil.

Debe aclarar este juzgador que, la notificación practicada a solicitud de INVERSIONES MIRMIDONES C.A., en fecha 11 de mayo de 2007, por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, (folios 89 al 113), a la demandada-arrendataria en la persona del ciudadano A.C., como primer director, de que ésta había adquirido el Local No. 2 arrendado; que se había subrogado en la relación de arrendamiento iniciada con el contrato de fecha 31 de octubre de 2002 y que la prorroga legal se había vencido en fecha 31 de octubre de 2006, cumplió con lo dispuesto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue practicada por un juez con competencia civil del domicilio del notificado.

Adicionalmente la notificación en criterio de este juzgador, es perfectamente valida y en modo alguno se exige que sea expresamente aceptada por el notificado-deudor, siendo suficiente expresar los elementos propios de los efectos de la cesión, como lo es la subrogación del contrato de arrendamiento por parte del nuevo propietario del inmueble arrendado, lo que en efecto se hizo. La doctrina, que acata y aplica este juzgador ha establecido que la validez de la cesión no puede depender de la sola voluntad del deudor, ya que se correría el riesgo de que jamás otorgara su consentimiento, lesionando legítimos derechos de disposición del acreedor.

Por otra parte por aplicación de tesis jurisprudencial pacífica y reiterada que sigue quien decide, al momento de citarse al demandado (quien se negó a firmar ante el alguacil), éste como tercero (cedido) en una relación de cesión (cedente y cesionario) queda notificado de dicha cesión.

Entre las decisiones que podemos citar encontramos de vieja data, fallo del 26 de septiembre de 1974, de la CASACIÓN CIVIL, en juicio seguido por C.CIRA en contra M. BRICEÑO, Nro.15/74, que aparece publicada en extracto en JURISPRUDENCIA RAMIREZ & GARAY, tomo XLIV, 1974, 3er. Trimestre, páginas 411 y 412, en el que se dispuso:

…Este Supremo Tribunal no comparte el criterio de la recurrida, pues la doctrina prevalente en Casación ha sido la contraria, esto es, que la demanda judicial de pago del crédito cedido, comprende necesariamente la notificación del deudor o de quien lo represente en juicio, como consecuencia del conocimiento que, en tal caso, se tiene de la compulsa del libelo, en la cual debe constar el cambio subjetivo operado en el vínculo obligacional que el cesionario aduce como fundamento de su petición…

En el mismo sentido, en fallo del 12 de diciembre de 1989 la misma Sala de Casación Civil, estableció:

…Por consiguiente, si el día veintinueve (29) de octubre de…, el abogado…consignó poder en nombre de la empresa mercantil demandada y se dio por citado, desde ese día, a todo evento, se entiende dicha empresa mercantil notificada de la cesión habida entre el cedente…y el cesionario…

El Jurísta Venezolano, L.L., ha definido la cualidad o interés procesal como la relación de identidad lógica entre la persona que se presenta como actora y la que efectivamente lo es, y la persona contra quien se demanda y la que efectivamente esta obligada. La cualidad o interés procesal exíste solo entre las partes intervinientes de una relación jurídica de la cual se desprenden los derechos y obligaciones accionadas en juicio. Solo tendran cualidad o interés aquellas personas, naturales o jurídicas, que hayan formado parte de la relación de derecho sustantivo de la cual se desprende la acción. Esta regla, pacíficamente aceptada en nuestra doctrina procesal y por nuestra jurisprudencia, impone la obligación del juez de verificar si quienes accionan un proceso y quienes se defienden en el mismo se encuentra suejetos entre si por algún vinculo de derecho sustantivo de donde se derivan las obligaciones demandadas.

El vínculo de derecho sustantivo puede surgir por imposición de la Ley o por elección voluntaria de las partes. La Ley impone una relación jurídica sin la intervención voluntaria de las partes cuando los sujetos de derecho se encuentran inmersos dentro de los supuestos de hecho legales que generen obligaciones y derechos, vrg. El Hecho Ilícito. Por otro lado, las partes crean vínculos de derechos sustantivos en forma voluntaria cuando por ellos mismos deciden entrar en una relación jurídica, vrg. Un Contrato. Para determinar entonces quienes tienen cualidad o interés procesal en accionar derechos u obligaciones surgidas de vinculos jurídicos voluntarios hay que observar quienes intervienen en la creación de este vínculo o mejor dicho quienes son las partes del contrato. Son solo las partes del contrato cuya ejecución o resolución se demanda, es decir los legitimados sustantivos, quienes pueden sostener el juicio a que se refiere el artículo 1.167 del Código Civil y reclamar del mismo las indemnizaciones de daños a que se refiere la norma para convertirse técnica y procesalmente en los legitimados procesales. Sin quien intenta un proceso no tiene una legitimación sustantiva, aunque sea por vía de sucesión no puede ser legitimado procesal y procede en su contra la excepción de falta de cualidad o interés procesal.

Habiéndose subrogado la parte demandante en el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, y notificada la arrendataria, no cabe duda de su cualidad para interponer la demanda contenida en estos autos, razón por las que debe desecharse la defensa de falta de cualidad e interés alegada por la parte demandada.

Adicionalmente alega la parte demandada la prescripción de la acción propuesta, sin embargo este juzgador no encuentra algún sustento legal para apoyar este argumento, debiendo concluir que no existe legalmente establecido lapso de prescripción para intentar la demanda contenida en estos autos, en cuya virtud de esta defensa debe ser desechada.

Por último alegó la parte demandada, que en el caso de autos aconteció la tacita reconducción, sin embargo no logró probar los elementos propios de este argumento, traducidos en que la arrendadora luego de vencida la prorroga contractual, 31 de octubre de 2006, recibió el pago de canones de arrendamientos, en cuya virtud este juzgador debe concluir que, en el caso de marras no operó la tacita reconducción alegada.

En virtud de lo antes expuesto, la demanda contenida en estos autos debe prosperar toda vez que quedó evidenciado el incumplimiento de la parte demandada en la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y de personas, una vez vencida en fecha 31 de octubre de 2006, la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito en forma autentica en fecha 31 de octubre de 2002, del Local No. 2, del Edificio denominado Amaixabi, ubicado en la Calle Madrid de la Urb. Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. Así se decide.

No es procedente la condena al pago de la Cláusula Penal demandada en el escrito libelar, por cuanto en el texto del Contrato de Arrendamiento no se estipuló nada al respeto.

CAPITULO V

DISPOSITIVA

Por todas las consideraciones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara PARCIALMENTE CON LUGAR en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada por INVERSIONES MIRMIDONES C. A. contra TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C. A., ambas suficientemente identificadas en autos, y condena a esta última: PRIMERO: Se declara el cumplimiento forzoso de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia cedida, existente entre INVERSIONES MIRMIDONES C.A. y TENDENCIAS CULINARIAS GRAND GOURMET C.A., por haberse cumplido el término de vigencia y prorroga legal del Contrato de Arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 31 de octubre de 2002, anotado bajo el No. 08, tomo 44 de los Libros respectivos, posteriormente cedidos los derechos, acciones y obligaciones a la hoy demandante.- SEGUNDO: Se ordena en consecuencia la desocupación inmediata del local número 2 del edificio AMAIXABI, ubicado en la Calle Madrid, Urb. Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda y la entrega a la demandante del mismo, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que la arrendataria declaró haberlo recibido.-TERCERO: No es procedente la condena al pago de la Cláusula Penal demandada en el escrito libelar, por cuanto en el texto del Contrato de Arrendamiento no se estipuló nada al respeto.- Asimismo se exonera a la parte demandada de pagar las costas y costos del presente juicio, en virtud de no existir vencimiento total, al no proceder la demanda, en lo atinente al pago de cláusula penal, Así se decide.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los nueve (09) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

EL JUEZ

Abg. LUIS ERNESTO GÓMEZ SAEZ

LA SECRETARIA

Abg. JENNY GONZALEZ FRANQUIS

En esta misma fecha, siendo las 02:40 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

Exp. AH1A-V-2008-000082

LEGS/JGF/legs