Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 3 de Noviembre de 2011

Fecha de Resolución 3 de Noviembre de 2011
EmisorTribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario
PonenteJiam Salmen de Contreras
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

  1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

    PARTE ACTORA: ciudadana M.J.G.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.176.733 y de este domicilio.

    APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogadas L.E.V. y C.S.U.M., inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 30.018 y 18.262, respectivamente.

    PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil M.B.C. C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el 30.04.2004, bajo el N° 51, Tomo 12-A y modificada por ante el mismo registro el 29.06.2007, bajo el N° 12, Tomo 38-A.

    APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada C.B.T., inscrita en el inpreabogado bajo el N° 29.819.

  2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

    Se inicia la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por las abogadas L.E.V. y C.S.U.M., apoderadas judiciales de la ciudadana M.J.G.B. en contra de la sociedad mercantil M.B.C. C.A., ya identificados.

    Fue recibida en fecha 16.10.2009 (f. 5), a los fines de su distribución por ante éste Juzgado, la cual previo sorteo le correspondió conocer a éste Tribunal y quien le dio la numeración respectiva el 22.10.2009 (vto. f. 5).

    Por auto de fecha 28.10.2009 (f. 131 y 132), se admitió la presente demanda ordenándose el emplazamiento de la parte accionada, representada por sus directores ejecutivos, ciudadanos A.A.S.V. y/o A.R.S.H., a los fines de que compareciera por ante éste Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

    En fecha 28.10.2009 (f. 132), se dejó constancia de haberse aperturado el cuaderno de medidas.

    En fecha 03.11.2009 (f. 133), compareció la abogada C.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó un juego de copias simples de libelo de la demanda y el respectivo auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa. Asimismo, consignó un juego de copias simples del libelo de la demanda y los anexos marcados B, C, D, E y F a los fines de que se le expida copia certificada.

    Por auto de fecha 09.11.2009 (f. 134 y 135), se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada. Asimismo, se ordenó expedir las copias certificadas solicitadas.

    En fecha 09.11.2009 (f. 135), se dejó constancia de haberse dado cumplimiento a lo ordenado en el auto dictado en esa misma fecha.

    En fecha 12.11.2009 (f. 136), compareció la alguacil de éste Tribunal y mediante diligencia consignó la compulsa de citación que le fue entregada para citar a la parte demandada en la persona de uno cualquiera de sus directores ejecutivos, ciudadanos A.A.S.V. o A.R.S.H. por cuando no los pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.

    En fecha 16.11.2009 (f. 144), compareció la abogada C.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la citación de la parte demandada de conformidad al tramite establecido en el artículo 219 del Código de Procedimiento Civil.

    Por auto de fecha 19.11.2009 (f. 146), se ordenó la citación por correo certificado con aviso de recibo de la parte demandada en el lugar donde ejerce su comercio o industria, la cual debería ser depositada por ante la respectiva oficina de correo por la alguacil de éste Tribunal en un sobre abierto conteniendo la compulsa de la demanda con la orden de comparecencia; siendo librada en esa misma fecha la correspondiente compulsa de citación.

    En fecha 25.11.2009 (f. 147), compareció la alguacil del Tribunal y mediante diligencia consignó copia del recibo EE020971438VE emitido por Ipostel como constancia de haber sido enviada la compulsa de citación a la parte demandada, a los fines de tramitar la citación por correo solicitada por la parte actora.

    En fecha 07.12.2009 (f. 149), compareció la abogada C.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada.

    En fecha 14.12.2009 (vto. f. 156), se agregó a los autos las compulsa de citación librada a la parte demandada, la cual fue devuelta por Ipostel sin practicar.

    Por auto de fecha 15.12.2009 (f. 160), se negó la citación por carteles de la parte demandada, por cuanto se evidenciaba de la comparecencia de fecha 12.11.2009 estampada por la alguacil de éste Juzgado que la dirección indicada es insuficiente en vista de que no señala con precisión el número de la casa a la cual se trasladó a fin de cumplir con su obligación y en tal sentido, se ordenó desglosar la compulsa de citación cursante a los folios 137 al 143 y entregársela a la alguacil de éste Juzgado para que efectúe la citación personal de la demandada, dejándose en su lugar copias certificadas con el fin de no alterar el orden de la foliatura del presente expediente.

    En fecha 07.01.2010 (f. 161), compareció la abogada C.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó copia simple del libelo de la demanda y del auto de admisión a los fines de la elaboración de la compulsa de citación.

    Por auto de fecha 12.01.2010 (f. 162), la Jueza Temporal de éste Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa.

    En fecha 12.01.2010 (f. 162), se dejó constancia de haberse desglosado la compulsa de citación cursante a los folios 137 al 143, dejándose en su lugar copia certificada tal como fue ordenado en el auto de fecha 15.12.2009.

    En fecha 26.01.2010 (f. 163), compareció la alguacil del Tribunal y mediante diligencia consignó la compulsa de citación que le fue entregada para citar a la empresa demandada en la persona de uno cualquiera de sus directores ejecutivos, ciudadanos A.A.S.V. o A.R.S.H., los cuales no pudo localizar en la dirección que le fue suministrada.

    En fecha 02.02.2010 (f. 171), compareció la abogada C.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó la citación por carteles de la parte demandada; lo cual fue ordenado por auto de fecha 05.02.2010 (f. 172 y 173) y siendo librado el cartel en esa misma fecha.

    En fecha 24.02.2010 (f. 176), compareció la abogada C.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó las publicaciones del cartel de citación que se le libró a la parte demandada. Asimismo, solicitó se librara la comisión respectiva a los fines de la fijación del cartel.

    Por auto de fecha 24.02.2010 (f. 181), la Jueza Titular de éste Tribunal se abocó al conocimiento de la presente causa y fueron agregadas al expediente las publicaciones del cartel de citación que se le libró a la parte demandada.

    Por auto de fecha 08.03.2010 (f. 182), se ordenó comisionar a uno de los Juzgados de Municipio con competencia territorial en los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, a los efectos de que por intermedio del secretario se proceda a la fijación del cartel de citación librado en fecha 05.02.2010. Advirtiéndose que la comisión sería remitida al Juzgado que en los actuales momentos se encontrara a cargo de la distribución, a los fines de que una vez realizado el sorteo se remitiera la misma al juzgado que le correspondería su cumplimiento; siendo librada en esa misma fecha la comisión y el oficio respectivo.

    En fecha 13.04.2010 (vto. f. 188), se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.

    En fecha 19.05.2010 (f. 199), compareció la abogada L.E.V., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se le designara defensor judicial a la parte demandada.

    Por auto de fecha 20.05.2010 (f. 202), se ordenó cerrar la primera pieza del presente expediente por encontrarse en estado voluminoso y se ordenó aperturar una nueva.

    SEGUNDA PIEZA.-

    Por auto de fecha 20.05.2010 (f. 1), se aperturó la segunda pieza del presente expediente.

    Por auto de fecha 20.05.2010 (f. 2), se ordenó efectuar un computo por secretaria de los días de despacho comprendidos desde el 13.04.2010 exclusive hasta el 10.05.2010 inclusive; dejándose constancia de que habían transcurrido quince (15) días de despacho.

    Por auto de fecha 20.05.2010 (f. 3 al 5), se designó a la abogada M.L.F., como defensora judicial de la parte demandada, a quien se ordenó notificar mediante boleta de dicho cargo.

    En fecha 01.06.2010 (f. 7), se dejó constancia de haberse librado boleta de notificación a la defensora judicial de la parte demandada.

    En fecha 07.06.2010 (f. 11), compareció la alguacil del Tribunal y mediante diligencia consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la defensora judicial de la parte demandada.

    En fecha 30.06.2010 (f. 15), compareció la abogada L.E.V., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se le designara un nuevo defensor judicial a la parte demandada.

    Por auto de fecha 02.07.2010 (f. 16 al 19), se dejó sin efecto la designación de la abogada M.L.F. como defensora judicial de la parte demandada y en su lugar se designó al abogado R.F.M., a quien se ordenó notificar mediante de dicho cargo.

    En fecha 13.07.2010 (f. 21), se dejó constancia de haberse librado boleta de notificación al defensor judicial de la parte demandada.

    En fecha 20.07.2010 (f. 25), compareció la alguacil del Tribunal y mediante diligencia consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró al defensor judicial de la parte demandada.

    En fecha 26.07.2010 (f. 29), compareció el abogado R.F.M. y mediante diligencia aceptó el cargo de defensor judicial de la parte demandada y juró cumplir con el mismo.

    En fecha 21.09.2010 (f. 33 y 34), compareció el abogado R.F.M., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de contestación de la demanda.

    En fecha 27.09.2010 (f. 35 y 36), compareció la abogada C.B.T., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito mediante el cual opuso las cuestiones previas de los numerales 1° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

    En fecha 04.10.2010 (f. 40 al 46), se dicto sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa del numeral 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la falta de competencia, opuesta por la parte demandada; y la competencia de éste Juzgado para seguir conociendo la presente causa.

    Por auto de fecha 13.10.2010 (f. 48), se le aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive se inició el lapso de los cinco (5) días previstos en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, para subsanar o contradecir la cuestión previa prevista en el ordinal 3°.

    En fecha 19.10.2010 (f. 49), compareció la actora, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia ratificó y convalidó en todas y cada una de sus partes todas las actuaciones realizadas por sus apoderadas L.E.V. y C.S.U.M., con el poder conferido, quedando así subsanado los defectos u omisiones alegados, de conformidad con los requerimientos del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.

    En fecha 28.10.2010 (f. 50 y 51), compareció la apoderada judicial de la parte demandada y presentó escrito de contestación de la demanda.

    En fecha 15.11.2010 (f. 52), la secretaria de éste Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por la abogada C.U.M., apoderada judicial de la parte actora, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal.

    En fecha 24.11.2010 (f. 53), la secretaria de éste Tribunal dejó constancia que fue consignado escrito de pruebas presentado por la abogada C.B.T., apoderada judicial de la parte demandada, el cual fue reservado y guardado para ser agregado a los autos en su oportunidad legal.

    En fecha 29.11.2010 (f. 54), la secretaria de éste Tribunal dejó constancia que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por la abogada C.U.M., apoderada judicial de la parte actora.

    En fecha 29.11.2010 (f. 62), la secretaria de éste Tribunal dejó constancia que fueron agregadas a los autos las pruebas promovidas por la abogada C.B.T., apoderada judicial de la parte demandada.

    Por auto de fecha 08.12.2010 (f. 69 y 70), fueron admitidas las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte actora y se ordenó oficiar a la Institución bancaria SOFITASA; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.

    Por auto de fecha 08.12.2010 (f. 72 y 73), fueron admitidas las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada y se ordenó oficiar al Banco SOFITASA; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.

    En fecha 14.02.2011 (vto. f. 78), se agregó a los autos la comunicación emitida en fecha 14.02.2011 por la Consultoría Jurídica del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A.

    Por auto de fecha 18.02.2011 (f. 79 y 80), el Tribunal se abstuvo de fijar informes hasta tanto constara en autos las resultas de la prueba de informes solicitada a la Institución Bancaria Sofitasa, ordenándose ratificar el oficio que le fue enviado; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.

    En fecha 03.03.2011 (vto. f. 82), se agregó a los autos la comunicación emitida en fecha 24.02.2011 por la Consultoría Jurídica del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A.

    Por auto de fecha 04.03.2011 (f. 84 y 85), se ordenó oficiar a la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN), con el fin de que por intermedio de dicho organismo se solicite la información requerida por éste Juzgado al Banco Sofitasa en fecha 08.12.2010 mediante oficio N° 22.042-10, ratificado en fecha 18.02.2011 con oficio N° 22.207-11; siendo librado el correspondiente oficio en esa misma fecha.

    En fecha 12.04.2011 (vto. f. 90), se agregó a los autos la comunicación emitida en fecha 30.03.2011 por la Gerencia de Seguridad del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A.

    Por auto de fecha 13.04.2011 (f. 94), se fijó el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente al cumplimiento de la notificación de las partes para presentar informes; siendo libradas en esa misma fecha las correspondiente boletas.

    En fecha 26.04.2011 (f. 99), compareció la alguacil del Tribunal y consignó debidamente firmada la boleta de notificación que se le libró a la parte actora.

    En fecha 27.04.2011 (vto. f. 103), se agregó a los autos la comunicación emitida en fecha 18.04.2011 por el Banco Sofitasa, Banco Universal C.A.

    En fecha 29.04.2011 (f. 112), compareció la alguacil del Tribunal y consignó la boleta de notificación que se le libró a la parte demandada por cuanto no la pudo localizar.

    En fecha 09.05.2011 (f. 115), compareció la abogada L.V., apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia solicitó la notificación por carteles de la parte demandada; lo cual fue acordado por auto de fecha 12.05.2011 (f. 116), y siendo librado el cartel en esa misma fecha.

    En fecha 24.05.2011 (f. 119), compareció la abogada L.V., apoderada judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó la publicación del cartel de notificación que se le libró a la parte demandada; cuya publicación fue agregada al expediente por auto de esa misma fecha (f. 122).

    Por auto de fecha 10.06.2011 (f. 124), se le aclaró a las partes que a partir de esa día inclusive, comenzó a transcurrir el término del décimo quinto (15°) día de despacho para presentar sus respectivos informes.

    En fecha 06.07.2011 (f. 125 al 128), compareció la abogada L.V., con el carácter que tiene acreditado en autos y presentó escrito de informes.

    Por auto de fecha 20.07.2011 (f. 129), se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de ese día inclusive.

    Por auto de fecha 19.10.2011 (f. 130), se difirió el dictamen de la sentencia por un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de ese día exclusive.

    CUADERNO DE MEDIDAS.-

    Por auto de fecha 28.10.2009 (f. 1 y 2), se ordenó al solicitante con fundamento en el artículo 601 del Código de Procedimiento Civil a que ampliara la prueba en torno al requerimiento relacionado con el periculum in mora.

    En fecha 16.11.2009 (f. 3), compareció la abogada C.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar.

    Por auto de fecha 19.11.2009 (f. 17), se ordenó a la parte actora a que aportara el documento de condominio del Conjunto Residencial Doral M.V., Town Houses, con el propósito de que el Tribunal dentro del lapso establecido en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil resolviera lo conducente en cuanto a la medida solicitada.

    En fecha 23.11.2009 (f. 18), compareció la abogada C.U., con el carácter que tiene acreditado en autos y mediante diligencia consignó el documento de condominio del Conjunto Residencial Doral M.V., Town Houses y ratificó la medida solicitada.

    Por auto de fecha 02.12.2009 (f. 40 al 42), se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el town house N° 56, para lo cual se ordenó oficiar a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño de este Estado; siendo librado el oficio en esa misma fecha.

    Estando la presente causa en etapa para dictar sentencia, el Tribunal la pronuncia en función de las siguientes consideraciones:

  3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

    PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

    ACTORA.-

    CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO LIBELAR.-

    1. - Original (f. 9 al 11, marcado con la letra B) del documento autenticado en fecha 20.09.2007 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 06, Tomo 120 del cual se infiere que el ciudadano A.R.S.H., actuando como director ejecutivo de la empresa M.B.C. C.A., a quien se denominó la opcionante y la ciudadana M.J.G.B., a quien se denominó la optante, celebraron un contrato de opción de compra-venta a través del cual la opcionante se comprometió a dar en venta a la optante una unidad de town house que se encuentra en proceso de construcción dentro de la Urbanización propiedad de la opcionante denominada Doral M.T.H., unidad que se encuentra distinguida con el N° 56 dentro de los planos generales del conjunto, aprobados por la Ingeniería Municipal del Municipio G.d.E.N.E., donde se encuentra enclavado el desarrollo urbanístico; que la unidad de town house de la optante se construye sobre un área de terreno de 110 mts.2 aproximadamente y 90 mts.2 de construcción, conformada por la sala y comedor independiente, cocina, tres (3) habitaciones, tres (3) baños, estacionamiento frontal y patio posterior; que el precio pactado para esta operación es por la cantidad de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00) el cual sería cancelado por la optante de la siguiente manera: la cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00) en ese acto mediante cheque a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de cincuenta y un millones de bolívares (Bs. 51.000.000,00) que serían cancelados dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la firma del documento mediante deposito bancario del Banco Sofitasa, cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; y la cantidad de ciento ocho millones de bolívares (Bs. 108.000.000,00) a cancelar por la optante mediante crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente; que el plazo de esta opción sería de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio y podrá ser prorrogado por treinta (30) días de común acuerdo; que las sumas entregadas como opción serían descontadas del precio total de la vivienda al momento de la protocolización del documento de compra-venta; que en caso de incumplimiento por parte de la optante a alguna de las cláusulas convenidas daría derecho a la opcionante a retener las cantidades de dinero entregadas por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios; que en caso de incumplimiento por parte de la opcionante a alguna de las cláusulas establecidas daría derecho a la optante a exigir el reintegro de las cantidades de dinero entregadas y a que le sea cancelada otra suma de dinero igual por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, salvo causas imputables por fuerza mayor o caso fortuito tales como: terremotos, deslaves, lluvias, falta de insumos de los materiales de construcción ocasionados por retraso o daños de su respectivo transporte, etc. El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que la empresa M.B.C. C.A. se comprometió a dar en venta a la ciudadana M.J.G.B. el identificado inmueble por la cantidad de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00). Y así se decide.

    2. - Original (f. 12, marcado con la letra C) del documento titulado “RECIBO” a través del cual se hacer constar que se recibió de la ciudadana M.J.G.B., cheque N° 32594563 del Banco Banesco a nombre de M.B.C. con motivo de pago de la primera cuota inicial por la cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00), y en el cual aparece fotocopiado el referido cheque y además, una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “M.B.C.. RIF. J-31139897-0.

      El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar el pago de la cantidad de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 21.000.000,00) a favor de la empresa demandada por el concepto que se menciona. Y así se decide.

    3. - Original (f. 13, marcado con la letra D) del documento titulado (RECIBO DE PAGO) emitido en fecha 16.01.2008 por DORAL MARGARITA, I.d.M. a través del cual se hace constar que se recibió de la ciudadana M.G., titular de la cédula de identidad N° 6.176.733 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) deposito efectuado en cheque de Banfoandes N° 71040009 del día 06.12.2007, bajo el número de deposito 40521453 por concepto de cuota inicial del Town House N° 56 de la Urbanización Doral Margarita, según contrato de opción de compra-venta efectuado en fecha 18.09.2007, y en el cual en su parte inferior aparece una firma ilegible en el renglón Dr. Á.R.S.H.. DIRECTOR.

      El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar el pago de la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,00) a favor de la empresa demandada por el concepto que se menciona. Y así se decide.

    4. - Copia al carbón (f. 14, marcada D-1) de la planilla de deposito N° 40521453 del Banco Sofitasa de la cual se infiere que la ciudadana M.G. depósito en fecha 06.12.2007 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) en la cuenta corriente N° 01370042740000044501 perteneciente a la sociedad mercantil M.B.C. C.A.

      Para la valoración de esta clase de documento conviene traer a colación un extracto de la sentencia N° RC-00305 emitida en fecha 03.06.2009 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente 08-449 en la cual se estableció:

      “…Para decidir, la Sala observa:

      En el presente caso, el formalizante denuncia la falsa aplicación de los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, y la falta de aplicación del artículo 1.383 del Código Civil, con fundamento en que el juez de la recurrida desechó los depósitos bancarios aportados al expediente por la parte intimada, con fundamento en que éstos no fueron promovidos de conformidad con lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a juicio del recurrente influyó en el dispositivo de la decisión, pues de haberse apreciado la mencionadas pruebas, se hubiese declarado con lugar de la oposición formulada.….omissis….

      Al respecto, esta Sala en sentencia Nº RC-000877 de fecha 20 de octubre de 2005, caso M.A.G. contra Envases Occidente C.A ., estableció lo siguiente: “…Para poder resolver la presente denuncia, resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso.

      …Omissis…

      En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuenta correntista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

      Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.

      Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

      …Omissis…

      Esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

      Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente:

      Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

      .

      El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

      …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

      . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

      Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

      …Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1.383 del CC. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

      …Omissis…

      Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

      Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.

      En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N° V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:

      …El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.

      ….Ahora bien, esta Sala observa de conformidad con el criterio expuesto con anterioridad, en concatenación con la calificación jurídica que le dio el juez de alzada a las planillas de depósitos aportadas como medio de prueba al proceso, que el juez ad quem no debió haber afirmado que dichas pruebas (depósitos bancarios), debían ser ratificadas mediante prueba testimonial, con fundamento en que eran documentos emanados de terceros, pues como ya se expresó los depósitos bancarios son instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, respecto de la cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil….

      Del extracto parcialmente transcrito se observa que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no pueden considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley, el cual nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. En ese sentido, conforme al artículo 1.383 del Código Civil se le confiere valor probatorio para demostrar dicho pago. Y así se decide.

    5. - Original (f. 15, marcado con la letra E) del documento titulado (RECIBO DE PAGO) emitido en fecha 16.01.2008 por DORAL MARGARITA, I.d.M. a través del cual se hace constar que se recibió de la ciudadana M.G., titular de la cédula de identidad N° 6.176.733 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) deposito efectuado en cheque del Banco de Venezuela N° 00529971 del día 17.12.2007, bajo el número de deposito 40559461 por concepto de cuota inicial del Town House N° 56 de la Urbanización Doral Margarita, según contrato de opción de compra-venta efectuado en fecha 18.09.2007, y en el cual en su parte inferior aparece una firma ilegible en el renglón Dr. Á.R.S.H.. DIRECTOR.

      El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar el pago de la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,00) a favor de la empresa demandada por el concepto que se menciona. Y así se decide.

    6. - Copia al carbón (f. 16, marcada E-1) de la planilla de deposito N° 40559461 del Banco Sofitasa de la cual se infiere que la ciudadana M.G. depósito en fecha 17.12.2007 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) en la cuenta corriente N° 01370042740000044501 perteneciente a la sociedad mercantil M.B.C. C.A.

      Para la valoración de esta clase de documento conviene traer a colación un extracto de la sentencia N° RC-00305 emitida en fecha 03.06.2009 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente 08-449 en la cual se estableció:

      “…Para decidir, la Sala observa:

      En el presente caso, el formalizante denuncia la falsa aplicación de los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, y la falta de aplicación del artículo 1.383 del Código Civil, con fundamento en que el juez de la recurrida desechó los depósitos bancarios aportados al expediente por la parte intimada, con fundamento en que éstos no fueron promovidos de conformidad con lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a juicio del recurrente influyó en el dispositivo de la decisión, pues de haberse apreciado la mencionadas pruebas, se hubiese declarado con lugar de la oposición formulada.….omissis….

      Al respecto, esta Sala en sentencia Nº RC-000877 de fecha 20 de octubre de 2005, caso M.A.G. contra Envases Occidente C.A ., estableció lo siguiente: “…Para poder resolver la presente denuncia, resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso.

      …Omissis…

      En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuenta correntista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

      Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.

      Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

      …Omissis…

      Esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

      Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente:

      Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

      .

      El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

      …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

      . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

      Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

      …Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1.383 del CC. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

      …Omissis…

      Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

      Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.

      En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N° V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:

      …El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.

      ….Ahora bien, esta Sala observa de conformidad con el criterio expuesto con anterioridad, en concatenación con la calificación jurídica que le dio el juez de alzada a las planillas de depósitos aportadas como medio de prueba al proceso, que el juez ad quem no debió haber afirmado que dichas pruebas (depósitos bancarios), debían ser ratificadas mediante prueba testimonial, con fundamento en que eran documentos emanados de terceros, pues como ya se expresó los depósitos bancarios son instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, respecto de la cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil….

      Del extracto parcialmente transcrito se observa que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no pueden considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley, el cual nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. En ese sentido, conforme al artículo 1.383 del Código Civil se le confiere valor probatorio para demostrar dicho pago. Y así se decide.

    7. - Original (f. 17, marcado con la letra F) del documento titulado (RECIBO DE PAGO) emitido en fecha 16.01.2008 por DORAL MARGARITA, I.d.M. a través del cual se hace constar que se recibió de la ciudadana M.G., titular de la cédula de identidad N° 6.176.733 deposito efectuado en cheques en fecha 24.12.2007 que se detallan: Banco Banesco N° de cheque 12682767 por Bs. 10.000.000,00; Banco de Venezuela N° de cheque 00008206 por Bs. 5.000.000,00; Banco Federal N° de cheque 41002018 por Bs. 2.000.000,00; para un total de diecisiete millones (Bs. 17.000.000,00) bajo el número de deposito 40642262 por concepto de cuota inicial del Town House N° 56 de la Urbanización Doral Margarita, según contrato de opción de compra-venta efectuado en fecha 18.09.2007.

      El anterior documento consta que no fue tachado o desconocido dentro de la oportunidad correspondiente y por lo tanto se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar el pago de la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,00) a favor de la empresa demandada por el concepto que se menciona. Y así se decide.

    8. - Copia al carbón (f. 18, marcada F-1) de la planilla de deposito N° 40642262 del Banco Sofitasa de la cual se infiere que la ciudadana M.G. depósito en fecha 24.12.2007 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) en la cuenta corriente N° 01370042740000044501 perteneciente a la sociedad mercantil M.B.C. C.A.

      Para la valoración de esta clase de documento conviene traer a colación un extracto de la sentencia N° RC-00305 emitida en fecha 03.06.2009 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente 08-449 en la cual se estableció:

      “…Para decidir, la Sala observa:

      En el presente caso, el formalizante denuncia la falsa aplicación de los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, y la falta de aplicación del artículo 1.383 del Código Civil, con fundamento en que el juez de la recurrida desechó los depósitos bancarios aportados al expediente por la parte intimada, con fundamento en que éstos no fueron promovidos de conformidad con lo estipulado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a juicio del recurrente influyó en el dispositivo de la decisión, pues de haberse apreciado la mencionadas pruebas, se hubiese declarado con lugar de la oposición formulada.….omissis….

      Al respecto, esta Sala en sentencia Nº RC-000877 de fecha 20 de octubre de 2005, caso M.A.G. contra Envases Occidente C.A ., estableció lo siguiente: “…Para poder resolver la presente denuncia, resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso.

      …Omissis…

      En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuenta correntista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

      Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.

      Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

      …Omissis…

      Esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

      Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente:

      Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

      .

      El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

      …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

      . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

      Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

      …Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1.383 del CC. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

      …Omissis…

      Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

      Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.

      En la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio N° V 9, la autora interpretando el valor probatorio de las notas de consumo de servicio eléctrico, vistas como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:

      …El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.

      ….Ahora bien, esta Sala observa de conformidad con el criterio expuesto con anterioridad, en concatenación con la calificación jurídica que le dio el juez de alzada a las planillas de depósitos aportadas como medio de prueba al proceso, que el juez ad quem no debió haber afirmado que dichas pruebas (depósitos bancarios), debían ser ratificadas mediante prueba testimonial, con fundamento en que eran documentos emanados de terceros, pues como ya se expresó los depósitos bancarios son instrumentos privados asimilables a los medios probatorios llamados tarjas, respecto de la cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil….

      Del extracto parcialmente transcrito se observa que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no pueden considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley, el cual nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. En ese sentido, conforme al artículo 1.383 del Código Civil se le confiere valor probatorio para demostrar dicho pago. Y así se decide.

    9. - Copia fotostática (f. 19 al 30, marcada G) del acta constitutiva de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. inscrita en fecha 30.04.2004 por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 51, Tomo 12-A, así como del acta de asamblea general ordinaria de accionistas de la referida empresa, celebrada en fecha 30.03.2007 e inscrita por ante el referido Registro el 29.06.2007, bajo el N° 12, Tomo 38-A de la cual se extrae de la primera que la compañía tendrá como objeto el ramo de la construcción en general, venta y compra de materiales de construcción al mayor y al detal, alquiler y venta de inmuebles de cualquier naturaleza, también podría realizar cualquier otra actividad de lícito comercio que los socios consideren convenientes al interés social; que la dirección y administración de la compañía será ejercida por dos(2) directores ejecutivos los cuales actuarían conjuntamente y que los ciudadanos A.R.S.H. y E.L.S., fueron nombrados como directores ejecutivos; y de la segunda se extrae que se designaron como directores ejecutivos a los ciudadanos A.A.S.V. y A.R.S.H. y asimismo, se estableció que la dirección y administración de la compañía estaría a cargo de dos directores ejecutivos, accionistas o no, quienes actuaran conjunta o individualmente.

      El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    10. - Copia fotostática (f. 31 al 33, marcada H) del documento protocolizado en fecha 19.01.2006 por ante el Registro Inmobiliario del Municipio M.d.E.N.E., bajo el N° 50, folios 484 al 489, Protocolo Primero, Tomo 3, Primer Trimestre de dicho año, del cual se infiere que los ciudadanos E.L.S. y A.S.H., directores de la sociedad mercantil M.B.C. C.A., declararon que su representada es propietaria de un terreno de mayor extensión con una superficie de ochenta y cuatro mil trescientos ochenta y nueve metros con diez centímetros cuadrados (84.389,10 mts.2) formando un rectángulo irregular, el cual fue lotificado en dos lotes: LOTE A y LOTE B, cuyos linderos y medidas quedaron registradas en el documento de lotificación inscrito bajo el N° 38, Tomo 304 al 309, Protocolo 1, Tomo 9, Segundo Trimestre del año 1997 en fecha 29 de abril de 1997 y se reproducen a continuación: LOTE A: con una superficie aproximada de cincuenta y un mil seiscientos sesenta metros cuadrados (51.660 mts.2) enmarcados conforme se evidencia en plano anexo, con las siguientes coordenadas: Partiendo del punto T-2 con coordenadas N.1041,202 – E.4.68,271, se sigue en línea recta con rumbo Norte-Este y se mide una distancia de trescientos trece metros con cero nueve centímetros (313,09 m.), hasta llegar al punto T-1A con coordenadas N.10915,328 – E.4.905,314, de ella se sigue en línea recta con rumbo Norte – Sur y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m.) hasta llegar al punto P-2A con coordenadas N.10.753,252 – E.4.905,314, se sigue en línea recta con rumbo Este-Norte y se mide una distancia de trescientos trece metros con cero nueve centímetros (313.09 m.) hasta llegar al punto P-3 con coordenadas N.10.884,794 – E.4.590,720, de ahí se sigue en línea recta con rumbo Sur-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m.) hasta llegar el punto de partida T-2 cerrando el cuadrado, los linderos particulares del lote A son los siguientes: NORTE: una distancia de trescientos trece metros con cero nueve centímetros (313,09 m.) con terrenos propiedad de la firma PROMOTORA VILLA ROSA C.A.; SUR: una distancia de trescientos trece metros con nueve centímetros (313,09) con terreno perteneciente a PROMOTORA VILLA ROSA C.A.; ESTE: una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m.) con terrenos pertenecientes al M.B.C. C.A., conocida como Lote B; y OESTE: en una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m.) con terrenos de PROMOTORA VILLA ROSA C.A.; LOTE B: con una superficie de treinta y dos mil setecientos veintinueve metros con cero nueve centímetros cuadrados (32.729,06 m2) enmarcados como se evidencia en plano anexo con las siguientes coordenadas: del punto T-1A coordenadas N.10.915,328 – E.4.932,014 sigue en línea recta con rumbo Norte-Este y se mide una distancia de ciento cuarenta metros con noventa y un centímetros (140,91 m) hasta llegar al punto T-1 coordenadas N.10.885,805 – E.5.09.787 de allí se sigue en línea recta rumbo Norte-Sur y se mide una distancia de ciento setenta metros (170 m) hasta llegar al punto P-2 con coordenadas N.10.716,916 – E.5.090,381, se sigue en línea recta rumbo Este-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m) hasta llegar al punto de partida T-1A cerrando así la poligonal; que los linderos particulares del Lote B son: NORTE: una distancia de cuarenta metros con noventa y un centímetros (140,91 m) con terrenos de la firma PROMOTORA VILLA ROSA C.A.; SUR: una distancia de doscientos catorce metros con cuarenta y un centímetros (214,41 m) con terrenos de la firma PROMOTORA VILLA ROSA C.A.; ESTE: una distancia de ciento setenta metros (170 m) con terrenos de la firma PROMOTORA VILLA ROSA C.A.; y OESTE: una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m) con terrenos del M.B.C. C.A. denominado LOTE A, tal como se evidencia de documento registrado bajo el N° 6, folios 39 al 44, Protocolo Primero, Tomo 16, Segundo Trimestre de fecha 10 de junio de 2004; que la intención de su representada es dividir el LOTE A de terreno que tiene una superficie de cincuenta y un mil seiscientos sesenta metros cuadrados (51.660 m2) en dos lotes LOTE A-1 y LOTE A-2; el LOTE A-1: con una superficie de veintiséis mil cuatrocientos metros cuadrados (26.400 m2) con las siguientes coordenadas partiendo del punto T-2 con coordenadas N.11041,20 – E.4.63,271, se sigue en línea recta con rumbo Norte-Este y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 m) hasta llegar al punto T-2A con coordenadas N.10.980,642 – E.4.795,074 de ella se sigue en línea recta con rumbo Norte-Sur y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m) hasta llegar al punto P-3A con coordenadas N.10.833,861 – E.4.742,099, se sigue en línea recta con rumbo Este-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta metros (160 m) hasta llegar al punto P-3 con coordenadas N.10.884,79 – E.4.590,420, de ahí se sigue en línea recta con rumbo Sur-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m) hasta llegar el punto de partida T-2 cerrando el cuadrado; el LOTE A-2 con una superficie de veinticinco mil seiscientos metros cuadrados (25.260 m2) con las siguientes coordenadas partiendo del punto T-2A con coordenadas N.10.980,80 – E.4.791,43, se sigue en línea recta con rumbo Norte-Este y se mide una distancia de ciento cincuenta y tres metros con nueve centímetros (153,9 m) hasta llegar al punto T-1 con coordenadas N.10915,328 – E.4.952,014 de ella se sigue en línea recta con rumbo Norte-Sur y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m) hasta llegar al punto P-2A con coordenadas N.10.573,252 – E.4.905,314, se sigue en línea recta con rumbo Este-Norte y se mide una distancia de ciento cincuenta y tres metros con nueve centímetros (153,9 m) hasta llegar al punto P-3A con coordenadas N.10.691,539 – E.5.052,93, de ahí se sigue en línea recta con rumbo Sur-Norte y se mide una distancia de ciento sesenta y cinco metros (165 m) hasta llegar al punto de partida T-2A cerrando el cuadrado.

      El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.360 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    11. - Copia fotostática (f. 34, marcada I) de la comunicación enviada por la ciudadana M.J.G. a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. con atención al Dr. A.R.S.H., a través de la cual le solicita que se le informe por escrito cuando aproximadamente firmaran el documento (condominio) a protocolizarse ante la Institución Bancaria, y la Notaria, de acuerdo a lo considerado por él, en las cláusulas novena y décima del documento de contrato de opción de compra-venta, por lo cual estimaba su pronta respuesta, para consignar toda la documentación requerida a la Institución Bancaria, y en cuya copia se encuentra en su parte inferior derecha en original un sello húmedo en el cual se lee: “M.B.C.. RIF. J-31139897-0” y una firma ilegible.

      La anterior copia fotostática no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigna confiriéndosele valor probatorio para demostrar que la comunicación emitida por la parte accionante fue recibida por la sociedad mercantil M.B.C. C.A. Y así se decide.

    12. - Copia certificada (f. 35 al 115, marcada J) de la denuncia N° DEN-002406-2008-0101 interpuesta por la ciudadana M.J.G.B. en contra de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) a través de la cual la denunciante manifiesta que contrató con la empresa denunciada en fecha 31.08.2007 para la adquisición de una vivienda con opción de compra-venta, cancelando una inicial de Bs. 72.000,00, restando la cantidad total de Bs. 108.000,00; que así mismo aduce que la empresa denunciada en fecha 07.04.2008 le informó que el valor del inmueble había aumentado a un costo de Bs. 300.000,00 con lo cual la denunciante no se encontró de acuerdo debido a que no era la cantidad por la cual se había contratado inicialmente y que por lo tanto, requiere la intervención del INDECU a fin de solicitar una aclaratoria amplia por parte de ellos del por qué no se mantiene el valor inicial del inmueble y que se le de inicio al respectivo procedimiento administrativo, defendiendo a su vez sus derechos como consumidor y usuario.

      El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    13. - Original (f. 116 y 117, marcado K) de la comunicación enviada en fecha 28.06.2009 por la ciudadana M.J.G.B. a la Dra. L.O.D., Fiscal General de la República, a través de la cual le expone que es una de las afectadas por el cobro del IPC en la compra de una vivienda tipo Town House, ubicada en el Conjunto Residencial Doral M.T.H., el cual se encuentra en Villa J.K. 8 vía Autopista J.B.A., Municipio G.d.E.N.E., por medio de la Inmobiliaria IMCA como la encargada de su publicidad para la venta de la misma, la CONSTRUCTORA M.B.C., representado por el Dr. A.R.S., en el mes de agosto del año 2007, entregó una reserva de dos millones de bolívares, que para la fecha de la publicidad entregada por la Inmobiliaria IMCA, su precio de venta era de 180.000.000, los cuales eran pagaderos en una inicial de 72.000.000 y 108.000.000 restantes pagaderos por un crédito de Ley Política Habitacional, con la entidad bancaria SOFITASA, cuya información los créditos eran pre aprobados por el banco ya que era la financiadora para construir dichos town house, y solicitándole ayuda para hacer respetar sus derechos y a las tantas familias que aspiran tener una vivienda digna y ganadas con su trabajo, y en la cual en su primera pagina en la parte superior se encuentra un sello húmedo en el cual se lee: “REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. MINISTERIO PUBLICO. DESPACHO DEL FISCAL GENERAL DE LA REPUBLICA. DIRECCION DE DELITOS COMUNES. 02 JUL. 2009. RECIBIDO” y una firma ilegible.

      Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que la parte accionante le dirigió comunicación a la Dra. L.O.D., Fiscal General de la República, y que la misma fue recibida en fecha 02.07.2009. Y así se decide.

    14. - Original (f. 118, marcado L) de la comunicación enviada por la ciudadana M.G. al Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda con atención a la Dirección de Inquilinatos, Dr. S.N., a través de la cual le informa que la solicitud hecha por ellos para consignar recibos de cancelación del IPC no podría hacerlo ya que la empresa M.B.C. no le ha cobrado directamente el IPC, ya que ellos dicen que el aumento que le están haciendo es por mejoras y no por el impuesto, y en la cual en su parte superior derecha se encuentra un sello húmedo en el cual se lee: “REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LAS OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA. DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO. OFICINA DE DENUNCIAS Y SANCIONES. RECEPTORÍA.”

      Al anterior documento se le otorga valor probatorio para demostrar que la parte accionante le dirigió comunicación al Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda con atención a la Dirección de Inquilinatos, Dr. S.N.. Y así se decide.

    15. - Copia fotostática (f. 119 al 130, marcada LL) del oficio librado en fecha 18.05.2009 por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) al Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., a través del cual –entre otros– se le participa que en la denuncia N° DEN-002406-2008-0101 interpuesta por la ciudadana M.J.G.B. en contra la sociedad mercantil M.B.C. C.A. se dictó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el Town House N° 56 ubicado en la Urbanización DORAL M.T.H. con un área de terreno de ciento cinco con veinte metros (105,20 mts.) aproximadamente, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: en seis con treinta y cinco metros (6,35 mts.) con calle N° 01; SUR: en seis con treinta y cinco metros (6,35 mts.); ESTE: en ocho con treinta metros (8,30 mts.) con town house N° 55; OESTE: en ocho con treinta metros (8,30 mts.) con town house N° 54; del oficio librado en fecha 26.05.2009 por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) a la sociedad mercantil M.B.C., a través del cual se le notifica que la Sala de Sustanciación de ese Organismo dictó una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento de la ciudadana M.J.G.B. constituido por el referido Town House N° 56; y de la decisión tomada en fecha 29.05.2009 por la Sala de Sustanciación del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) a través de la cual se declaró extemporánea la oposición realizada por el ciudadano R.R.M., en representación de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. en contra de la medida preventiva decretada por esa Sala de Sustanciación en fecha 18.05.2009.

      Para la valoración de este documento administrativo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31.10.2007, en sentencia N° 01754, expediente N° 2005-1664, lo siguiente:

      ...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

      Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.

      En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:

      Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)

      De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

      Del fallo parcialmente transcrito, los documentos administrativos no tienen carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptibles de ser valorados conforme a los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y en tal sentido en aplicación de dicho fallo y conforme a las normas invocadas se le otorga valor probatorio para demostrar las anteriores circunstancias. Y así se decide.

      EN LA ETAPA PROBATORIA.-

    16. - Reprodujo original (f. 9 al 11, marcado con la letra B) del documento autenticado en fecha 20.09.2007 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 06, Tomo 120 del cual se infiere que el ciudadano A.R.S.H., actuando como director ejecutivo de la empresa M.B.C. C.A., a quien se denominó la opcionante y la ciudadana M.J.G.B., a quien se denominó la optante, celebraron un contrato de opción de compra-venta a través del cual la opcionante se comprometió a dar en venta a la optante una unidad de town house que se encuentra en proceso de construcción dentro de la Urbanización propiedad de la opcionante denominada Doral M.T.H., unidad que se encuentra distinguida con el N° 56 dentro de los planos generales del conjunto, aprobados por la Ingeniería Municipal del Municipio G.d.E.N.E., donde se encuentra enclavado el desarrollo urbanístico; que la unidad de town house de la optante se construye sobre un área de terreno de 110 mts.2 aproximadamente y 90 mts.2 de construcción, conformada por la sala y comedor independiente, cocina, tres (3) habitaciones, tres (3) baños, estacionamiento frontal y patio posterior; que el precio pactado para esta operación es por la cantidad de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00) el cual sería cancelado por la optante de la siguiente manera: la cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00) en ese acto mediante cheque a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de cincuenta y un millones de bolívares (Bs. 51.000.000,00) que serían cancelados dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la firma del documento mediante deposito bancario del Banco Sofitasa, cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; y la cantidad de ciento ocho millones de bolívares (Bs. 108.000.000,00) a cancelar por la optante mediante crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente; que el plazo de esta opción sería de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio y podrá ser prorrogado por treinta (30) días de común acuerdo; que las sumas entregadas como opción serían descontadas del precio total de la vivienda al momento de la protocolización del documento de compra-venta; que en caso de incumplimiento por parte de la optante a alguna de las cláusulas convenidas daría derecho a la opcionante a retener las cantidades de dinero entregadas por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios; que en caso de incumplimiento por parte de la opcionante a alguna de las cláusulas establecidas daría derecho a la optante a exigir el reintegro de las cantidades de dinero entregadas y a que le sea cancelada otra suma de dinero igual por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, salvo causas imputables por fuerza mayor o caso fortuito tales como: terremotos, deslaves, lluvias, falta de insumos de los materiales de construcción ocasionados por retraso o daños de su respectivo transporte, etc.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    17. - Reprodujo original (f. 12, marcado con la letra C) del documento titulado “RECIBO” a través del cual se hacer constar que se recibió de la ciudadana M.J.G.B., cheque N° 32594563 del Banco Banesco a nombre de M.B.C. con motivo de pago de la primera cuota inicial por la cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00), y en el cual aparece fotocopiado el referido cheque y además, una firma ilegible y un sello húmedo en el cual se lee: “M.B.C.. RIF. J-31139897-0.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 2 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    18. - Reprodujo original (f. 13, marcado con la letra D) del documento titulado (RECIBO DE PAGO) emitido en fecha 16.01.2008 por DORAL MARGARITA, I.d.M. a través del cual se hace constar que se recibió de la ciudadana M.G., titular de la cédula de identidad N° 6.176.733 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) deposito efectuado en cheque de Banfoandes N° 71040009 del día 06.12.2007, bajo el número de deposito 40521453 por concepto de cuota inicial del Town House N° 56 de la Urbanización Doral Margarita, según contrato de opción de compra-venta efectuado en fecha 18.09.2007, y en el cual en su parte inferior aparece una firma ilegible en el renglón Dr. Á.R.S.H.. DIRECTOR.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 3 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    19. - Reprodujo copia al carbón (f. 14, marcada D-1) de la planilla de deposito N° 40521453 del Banco Sofitasa de la cual se infiere que la ciudadana M.G. depósito en fecha 06.12.2007 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) en la cuenta corriente N° 01370042740000044501 perteneciente a la sociedad mercantil M.B.C. C.A.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 4 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    20. - Reprodujo original (f. 15, marcado con la letra E) del documento titulado (RECIBO DE PAGO) emitido en fecha 16.01.2008 por DORAL MARGARITA, I.d.M. a través del cual se hace constar que se recibió de la ciudadana M.G., titular de la cédula de identidad N° 6.176.733 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) deposito efectuado en cheque del Banco de Venezuela N° 00529971 del día 17.12.2007, bajo el número de deposito 40559461 por concepto de cuota inicial del Town House N° 56 de la Urbanización Doral Margarita, según contrato de opción de compra-venta efectuado en fecha 18.09.2007, y en el cual en su parte inferior aparece una firma ilegible en el renglón Dr. Á.R.S.H.. DIRECTOR.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 5 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    21. - Reprodujo copia al carbón (f. 16, marcada E-1) de la planilla de deposito N° 40559461 del Banco Sofitasa de la cual se infiere que la ciudadana M.G. depósito en fecha 17.12.2007 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) en la cuenta corriente N° 01370042740000044501 perteneciente a la sociedad mercantil M.B.C. C.A.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 6 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    22. - Reprodujo original (f. 17, marcado con la letra F) del documento titulado (RECIBO DE PAGO) emitido en fecha 16.01.2008 por DORAL MARGARITA, I.d.M. a través del cual se hace constar que se recibió de la ciudadana M.G., titular de la cédula de identidad N° 6.176.733 deposito efectuado en cheques en fecha 24.12.2007 que se detallan: Banco Banesco N° de cheque 12682767 por Bs. 10.000.000,00; Banco de Venezuela N° de cheque 00008206 por Bs. 5.000.000,00; Banco Federal N° de cheque 41002018 por Bs. 2.000.000,00; para un total de diecisiete millones (Bs. 17.000.000,00) bajo el número de deposito 40642262 por concepto de cuota inicial del Town House N° 56 de la Urbanización Doral Margarita, según contrato de opción de compra-venta efectuado en fecha 18.09.2007.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 7 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    23. - Reprodujo copia al carbón (f. 18, marcada F-1) de la planilla de deposito N° 40642262 del Banco Sofitasa de la cual se infiere que la ciudadana M.G. depósito en fecha 24.12.2007 la cantidad de diecisiete millones de bolívares (Bs. 17.000.000,00) en la cuenta corriente N° 01370042740000044501 perteneciente a la sociedad mercantil M.B.C. C.A.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 8 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    24. - Copia fotostática (f. 58 al 61 de la segunda pieza, marcada F) del documento autenticado en fecha 27.05.2008 por ante la Notaría Pública Primera de San C.d.E.T., bajo el N° 50, Tomo 136 y posteriormente protocolizado en fecha 06.06.2008 por ante el Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., bajo el N° 46, folios 336 al 342, Protocolo Primero, Tomo 21, Segundo Trimestre de 2008, del cual se infiere que el ciudadano B.J.R.V., apoderado del acreedor institucional BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Propiedad Horizontal, declaró estar en conocimiento que conforme consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. en fecha 15.04.2008, bajo el N° 12, folios 96 al 105, Protocolo Primero, Tomo 6, Segundo Trimestre del año 2008, para garantizar un préstamo a corto plazo a interés con garantía hipotecaria, otorgado por su representada a la sociedad mercantil M.B.C. C.A.; que la referida sociedad mercantil constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor del BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A., sobre un lote de terreno de su propiedad signado como LOTE A-1, ubicado a la altura del Kilómetro 8 hacia el lado Norte de la Autopista Porlamar-Punta de Piedras, en el Caserío San Antonio, Municipio G.d.E.N.E., así como sobre las mejoras construidas sobre el mismo, extendida dicha hipoteca tal y como lo establece el artículo 1.880 del Código Civil, a todas las mejoras, a las construcciones y demás accesorios del inmueble hipotecado; que la sociedad mercantil M.B.C. C.A., en su condición de propietaria, decidió destinar las unidades de vivienda tipo town house y la parcela comercial correspondientes al Conjunto Residencial Doral M.V., Town House, Cuarta Etapa, construidas sobre el lote de terreno propio antes señalado, para ser enajenado mediante el sistema de propiedad horizontal, estando conforme su representado en que se adhiera a dicho sistema; que sin embargo, esta conformidad de su representada está supeditada en forma sine qua nom a que se cumpla con lo siguiente –entre otros–: que mientras no fuese extinguida la hipoteca convencional de primer grado constituida a favor del BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A., sobre el inmueble identificado en este documento, regirán las siguientes disposiciones: a) no se podrán introducir adiciones ni reformas de ninguna especie al documento de condominio otorgado por la sociedad mercantil M.B.C. C.A., para cuyo otorgamiento se expide la presente autorización, sin el consentimiento previo y por escrito del BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A.; y que en forma expresa, la propietaria acepta que el BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A., no asume ninguna de las responsabilidades establecidas en los artículos 99 y 100 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y el artículo 1.637 del Código Civil, por cuanto no hubo intervención del BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A., en la construcción del Conjunto Residencial Doral M.V. – Town House, Cuarta Etapa, al cual se refiere este documento de condominio, ya que el BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A., se limitó únicamente al otorgamiento de un préstamo.

      El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1.360 del Código Civil para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

    25. - Reprodujo copia fotostática (f. 34, marcada I) de la comunicación enviada por la ciudadana M.J.G. a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. con atención al Dr. A.R.S.H., a través de la cual le solicita que se le informe por escrito cuando aproximadamente firmaran el documento (condominio) a protocolizarse ante la Institución Bancaria, y la Notaria, de acuerdo a lo considerado por él, en las cláusulas novena y décima del documento de contrato de opción de compra-venta, por lo cual estimaba su pronta respuesta, para consignar toda la documentación requerida a la Institución Bancaria, y en cuya copia se encuentra en su parte inferior derecha en original un sello húmedo en el cual se lee: “M.B.C.. RIF. J-31139897-0” y una firma ilegible.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 11 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    26. - Reprodujo copia certificada (f. 35 al 115, marcada J) de la denuncia N° DEN-002406-2008-0101 interpuesta por la ciudadana M.J.G.B. en contra de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. por ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) a través de la cual la denunciante manifiesta que contrató con la empresa denunciada en fecha 31.08.2007 para la adquisición de una vivienda con opción de compra-venta, cancelando una inicial de Bs. 72.000,00, restando la cantidad total de Bs. 108.000,00; que así mismo aduce que la empresa denunciada en fecha 07.04.2008 le informó que el valor del inmueble había aumentado a un costo de Bs. 300.000,00 con lo cual la denunciante no se encontró de acuerdo debido a que no era la cantidad por la cual se había contratado inicialmente y que por lo tanto, requiere la intervención del INDECU a fin de solicitar una aclaratoria amplia por parte de ellos del por qué no se mantiene el valor inicial del inmueble y que se le de inicio al respectivo procedimiento administrativo, defendiendo a su vez sus derechos como consumidor y usuario.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 12 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    27. - Reprodujo copia fotostática (f. 119 al 130, marcada LL) del oficio librado en fecha 18.05.2009 por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) al Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., a través del cual –entre otros– se le participa que en la denuncia N° DEN-002406-2008-0101 interpuesta por la ciudadana M.J.G.B. en contra la sociedad mercantil M.B.C. C.A. se dictó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el Town House N° 56 ubicado en la Urbanización DORAL M.T.H. con un área de terreno de ciento cinco con veinte metros (105,20 mts.) aproximadamente, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: en seis con treinta y cinco metros (6,35 mts.) con calle N° 01; SUR: en seis con treinta y cinco metros (6,35 mts.); ESTE: en ocho con treinta metros (8,30 mts.) con town house N° 55; OESTE: en ocho con treinta metros (8,30 mts.) con town house N° 54; del oficio librado en fecha 26.05.2009 por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) a la sociedad mercantil M.B.C., a través del cual se le notifica que la Sala de Sustanciación de ese Organismo dictó una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento de la ciudadana M.J.G.B. constituido por el referido Town House N° 56; y de la decisión tomada en fecha 29.05.2009 por la Sala de Sustanciación del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) a través de la cual se declaró extemporánea la oposición realizada por el ciudadano R.R.M., en representación de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. en contra de la medida preventiva decretada por esa Sala de Sustanciación en fecha 18.05.2009.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 15 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    28. - Prueba de informes solicitada al BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A., a través del cual mediante comunicación N° GS.0616/11 de fecha 30.03.2011 envían copia de depósitos debidamente certificados los cuales se detallan a continuación:

      N° DE PLANILLA MONTO FECHA

      40521453 17.000.000 06-12-2007

      40559461 17.000.000 17-12-2007

      40642262 17.000.000 24-12-2007

      Esta prueba fue posteriormente complementada por la referida institución bancaria mediante comunicación de fecha 18.04.2011, toda vez que la información que se suministró inicialmente estaba incompleta, por lo que envían nuevamente copia de los referidos depósitos debidamente certificados, así como remiten certificación de la identificación completa de la sociedad mercantil M.B.C. C.A., la cual se encuentra inscrita en fecha 30.04.2004 por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, bajo el N° 51, Tomo 12-A, siendo su RIF J-000000311398970 y que la persona autorizada para realizar los movimientos de la misma es el ciudadano A.R.S.H..

      La anterior prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias, especialmente que la parte actora le canceló a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. la suma de cincuenta y un millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 51.000.000,00). Y así se decide.

      DEMANDADA.-

      EN LA ETAPA PROBATORIA.-

    29. - Reprodujo el mérito favorable de los autos.

      Sobre este punto, es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino que es el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos forman parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.

    30. - Copia fotostática (f. 65 de la segunda pieza) de la cédula de habitabilidad expedida en fecha 26.11.2007 por la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio G.d.E.N.E. a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. a través del cual se le concede el permiso de habitabilidad correspondiente para uso residencial de 72 Town House del N° 001 al 072 de la IV Etapa del Conjunto Residencial Doral M.V..

      Para la valoración de este documento administrativo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 31.10.2007, en sentencia N° 01754, expediente N° 2005-1664, lo siguiente:

      ...En este orden de ideas, ya la Sala ha establecido en anteriores fallos (sentencia No. 300 del 28 de mayo de 1998) que la especialidad del documento administrativo lo configura como una tercera categoría de prueba instrumental. En efecto, esta especial clase de documento escrito no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a este último. Sin embargo, su carácter auténtico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

      Así, conforme al criterio sostenido por la doctrina nacional mayoritaria, con el cual coincide esta Sala, el expediente administrativo se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos (artículo 1.363 eiusdem), pero sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad.

      En razón de las anteriores consideraciones, a fin de valorar las pruebas traídas al proceso, consistentes en copias fotostáticas de actuaciones que forman parte del expediente administrativo, la Sala debe observar la regulación que en esta materia prevé el Código de Procedimiento Civil, texto de aplicación supletoria de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. En particular, el artículo 429 de dicho Código señala lo siguiente:

      Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte... (omissis)

      De la norma parcialmente transcrita, resulta entonces que el legislador ha establecido la regla de valoración en cuya aplicación el juez deberá apreciar las copias simples de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, los cuales, como ya se dijo, presentan semejanza con los documentos administrativos en lo que respecta a su eficacia probatoria....” (Cursivas de la Sala).

      Del fallo parcialmente transcrito, los documentos administrativos no tienen carácter negocial, sino más bien se tienen como un documento privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, susceptibles de ser valorados conforme a los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y en tal sentido en aplicación de dicho fallo y conforme a las normas invocadas se le otorga valor probatorio para demostrar las anteriores circunstancias. Y así se decide.

    31. - Reprodujo original y promovió copia fotostática (f. 9 al 11, marcado con la letra B y 66 al 68 de la segunda pieza) del documento autenticado en fecha 20.09.2007 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 06, Tomo 120 del cual se infiere que el ciudadano A.R.S.H., actuando como director ejecutivo de la empresa M.B.C. C.A., a quien se denominó la opcionante y la ciudadana M.J.G.B., a quien se denominó la optante, celebraron un contrato de opción de compra-venta a través del cual la opcionante se comprometió a dar en venta a la optante una unidad de town house que se encuentra en proceso de construcción dentro de la Urbanización propiedad de la opcionante denominada Doral M.T.H., unidad que se encuentra distinguida con el N° 56 dentro de los planos generales del conjunto, aprobados por la Ingeniería Municipal del Municipio G.d.E.N.E., donde se encuentra enclavado el desarrollo urbanístico; que la unidad de town house de la optante se construye sobre un área de terreno de 110 mts.2 aproximadamente y 90 mts.2 de construcción, conformada por la sala y comedor independiente, cocina, tres (3) habitaciones, tres (3) baños, estacionamiento frontal y patio posterior; que el precio pactado para esta operación es por la cantidad de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00) el cual sería cancelado por la optante de la siguiente manera: la cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00) en ese acto mediante cheque a nombre de M.B.C. C.A.; la cantidad de cincuenta y un millones de bolívares (Bs. 51.000.000,00) que serían cancelados dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la firma del documento mediante deposito bancario del Banco Sofitasa, cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; y la cantidad de ciento ocho millones de bolívares (Bs. 108.000.000,00) a cancelar por la optante mediante crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente; que el plazo de esta opción sería de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio y podrá ser prorrogado por treinta (30) días de común acuerdo; que las sumas entregadas como opción serían descontadas del precio total de la vivienda al momento de la protocolización del documento de compra-venta; que en caso de incumplimiento por parte de la optante a alguna de las cláusulas convenidas daría derecho a la opcionante a retener las cantidades de dinero entregadas por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios; que en caso de incumplimiento por parte de la opcionante a alguna de las cláusulas establecidas daría derecho a la optante a exigir el reintegro de las cantidades de dinero entregadas y a que le sea cancelada otra suma de dinero igual por concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, salvo causas imputables por fuerza mayor o caso fortuito tales como: terremotos, deslaves, lluvias, falta de insumos de los materiales de construcción ocasionados por retraso o daños de su respectivo transporte, etc.

      En relación a esta prueba es innecesario volver a emitir juicio en virtud de que ya fue analizada en el punto 1 de las pruebas aportadas por la parte actora conjuntamente con el escrito libelar. Y así se decide.

    32. - Prueba de informes solicitada al BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A., a través del cual mediante comunicación de fecha 14.02.2011 informan que la ciudadana M.J.G.B. no ha solicitado por ante esa Institución crédito hipotecario ni con recursos propios ni con recursos del FAOV, e igualmente notifican que el inmueble signado con el N° 56 de la Urbanización Doral M.T.H. aún se encuentra hipotecado por concepto de crédito hipotecario al constructor a favor de M.B.C. C.A.

      Esta prueba al haberse promovido y evacuado conforme a las exigencias del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se valora para demostrar tales circunstancias. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

      Como fundamentos de la demanda las apoderadas judiciales de la parte actora argumentaron lo siguiente:

      - que el día 20 de septiembre de 2007 ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chuao, bajo el N° 06, Tomo 120, su mandante firmó un contrato de opción de compra venta con la empresa M.B.C. C.A., representada por su director ejecutivo, ciudadano A.R.S.H., comprometiéndose a dar en venta una unidad de town house, con un área de terreno de 110 m2 aproximadamente y 90 m2 de construcción, conformada por sala y comedor independiente, cocina, tres (3) habitaciones, tres (3) baños, con cerámica en los pisos y baños, techos de madera y teja criolla, estacionamiento frontal y patio posterior, que se encuentra dentro de la Urbanización denominada DORAL M.T.H., signada con el N° 56, dentro de los planos generales del conjunto, aprobados por la Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo G.d.E.N.E., donde se encuentra enclavado el desarrollo urbanístico;

      - que el precio pactado por la opción de compra venta fue de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00) el cual sería cancelado de la siguiente manera: a) La cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00), los cuales serían entregados al momento de la firma del contrato; b) La cantidad de cincuenta y un millones de bolívares (Bs. 51.000.000,00), que serían cancelados dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la firma del documento y c) La cantidad de ciento ocho millones de bolívares (Bs. 108.000.000,00), mediante crédito hipotecario bancario, a la firma del documento definitivo ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente;

      - que el pago de la primera cuota fue realizado en fecha 20.09.2007 por la cantidad de Bs. 21.000.000,00 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. girado mediante cheque N° 32594563 contra la cuenta corriente N° 0134-0008-32-0083293810 del Banco Banesco, según recibo original emitido por M.B.C., RIF J-311398970;

      - que el pago de la segunda cuota fue realizado en fechas 06.12.2007, 17.12.2007 y 24.12.2007 por Bs. 17.000.000,00 cada uno, mediante depósitos bancarios del Banco Sofitasa, cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A. para un total de cincuenta y un millones de bolívares (Bs. 51.000.000,00) según recibos originales de pagos de fecha 16.01.2008 emitidos por el Dr. A.R.S.H., director de la sociedad mercantil M.B.C. C.A.;

      - que en la cláusula quinta se establece que el plazo de la opción sería de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del convenio y podría ser prorrogado por treinta (30) días de común acuerdo;

      - que su representada cumplió con todo lo convenido en el contrato suscrito desde hace más de dos (2) años y la empresa demandada adquirió el compromiso de otorgar el documento definitivo de venta hasta el 20.01.2008, pero no ha cumplido con su respectiva obligación;

      - que de acuerdo al artículo 1160 del Código Civil M.B.C. C.A. está obligada no solo a cumplir con lo establecido expresamente en el contrato objeto de la presente demanda, sino también con todas las consecuencias que se derivan del mismo según la equidad, el uso o la ley;

      - que es por ello que el interés principal en la presente demanda, es que se cumpla el contrato celebrado entre su representada y la sociedad mercantil M.B.C. C.A. en los términos en que fue negociado y las condiciones de pago estipuladas en el contrato; y

      - que en septiembre de 2009 se cumplieron setecientos treinta (730) días, desde que M.B.C. C.A. se constituyó en mora con la obligación de ejecutar el contrato, y su mandante no ha obtenido una respuesta a pesar de comunicación por escrito realizada ante las oficinas de la demandada y diligencias realizadas ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), Fiscalía General de la República, Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, para que se ejecute lo acordado, y se ha negado a suscribir el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente.

      Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda en los siguientes términos:

      - que rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de su representada;

      - que no era cierto que su representada suscribiera contrato de opción de compra venta con la ciudadana M.J.G.B. sobre un inmueble distinguido con el N° 56 ubicado en el Conjunto Residencial Doral M.T.H., con un área de terreno de 110 mts.2 y un área de construcción de 90 mts.2 por el precio de venta de ciento ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 180.000,00);

      - que no es cierto y por eso lo rechaza y contradice que la ciudadana M.J.G., haya cancelado a su representada la cantidad de cincuenta y un mil bolívares fuertes (Bs. F. 51.000,00) ni en uno ni en varios pagos, ni que ésta hubiese abonado cantidad alguna para cancelar cuotas o arras a favor de la referida empresa y estas hubiesen sido cobradas por su representada;

      - que no es cierto que el Dr. A.R.S., hubiese emitido recibos de pago a la ciudadana M.G.B.; y

      - que no es cierto que su representada hubiese incurrido en mora y que tenga que otorgar de manera inmediata el documento definitivo de venta sobre el inmueble tipo Town House, N° 56, ubicado en el Conjunto Residencial Doral M.T.H., cuyo precio no le ha sido pagado.

      LA CARGA DE LA PRUEBA.-

      A este respecto ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, lo siguiente:

      …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

      El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

      …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

      Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

      Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

      En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar sus afirmaciones y defensas expresadas al momento de dar contestación a la demanda.

      De acuerdo al criterio precedentemente asentado, en vista del rechazo categórico realizado por la parte demandada a las pretensiones de la actora, en este caso la carga de la prueba deberá ser distribuida en cabeza de ambos sujetos procesales, en la actora quien deberá comprobar los hechos que alegó en el libelo, como lo son la existencia del contrato de opción de compra-venta, así como el pago de la cantidad de setenta y dos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 72.000,00) como parte del precio del bien inmueble y el incumplimiento contractual que le atribuye a la demandada, y la parte accionada, que no hubo tal compromiso, como se alega en el libelo, que la demandada no canceló la cantidad de cincuenta y un mil bolívares con cero céntimos (Bs. 51.000,00) y que no ha incurrido en mora y tenga que otorgar de manera inmediata el documento definitivo de venta sobre el inmueble tipo Town House N° 56 ubicado en el Conjunto Residencial Doral M.T.H., cuyo precio no le ha sido pagado. Y así se decide.

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Del mismo modo el artículo 1167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

      Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 eiusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas que lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta su entrega, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable.

      Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables especialmente, que se produjo una disminución o perdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

      Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta y a tal efecto, observa esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato titulado “contrato de opción de compra-venta” el cual fue autenticado en fecha 20 de septiembre 2007 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 06, Tomo 120, que une a los sujetos procesales de este juicio; que en el precitado contrato la parte actora se comprometió a cancelar el precio de la unidad de town house y la empresa demandada, la sociedad mercantil M.B.C. C.A. asumió el compromiso de vender a través de una opción de compra a la ciudadana M.J.G.B., un inmueble constituido por una unidad de town house que se encuentra en proceso de construcción dentro de la Urbanización denominada Doral M.T.H., unidad que se encuentra distinguida con el N° 56 y se construye sobre un área de terreno de 110 mts.2 aproximadamente y 90 mts.2 de construcción, conformada por la sala y comedor independiente, cocina, tres (3) habitaciones, tres (3) baños, estacionamiento frontal y patio posterior; que la parte actora debía entregarle a la opcionante la suma de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00) que fue el precio fijado en las condiciones entre ellos convenidas, según la siguiente forma de pago: la cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00) mediante cheque a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. en el mismo momento de celebrarse la opción de compra-venta; la cantidad de cincuenta y un millones de bolívares (Bs. 51.000.000,00) que serían cancelados dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la firma del documento mediante deposito bancario del Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de la sociedad mercantil M.B.C. C.A. y la cantidad de ciento ocho millones de bolívares (Bs. 108.000.000,00) a cancelar por la optante mediante crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo en la Oficina de Registro Subalterno correspondiente.

      Precisado lo anterior, del análisis exhaustivo realizado a las actas procesales se extrae, en términos generales, que la parte actora alegó como presupuestos de hecho que conforme al documento autenticado en fecha 20.09.2007 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 06, Tomo 120 canceló la suma de setenta y dos millones de bolívares (Bs. 72.000.000,00) como parte del precio por la venta de una unidad de town house signada con el N° 56 ubicada en la Urbanización Doral M.T.H.; que en la cláusula quinta se estableció que el plazo de la opción sería de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio y podría ser prorrogado por treinta (30) días de común acuerdo; que en septiembre de 2009 se cumplieron setecientos treinta (730) días desde que la demandada se constituyó en mora con la obligación de ejecutar el contrato y que no ha obtenido una respuesta a pesar de la comunicación por escrito realizada y diligencias efectuadas ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), Fiscalía General de la República, Ministerio del Poder Popular de Obras Públicas y Vivienda, para que se ejecute lo acordado, y se ha negado a suscribir el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondiente, y por su parte, la demandada luego de rechazar la demanda, alegó que no ha suscrito contrato de opción de compra-venta con la actora sobre el referido Town House por el precio de venta de ciento ochenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 180.000,00); que no es cierto que la actora le haya cancelado la cantidad de cincuenta y un mil bolívares fuertes (Bs. F. 51.000,00) ni en uno ni en varios pagos, ni que ésta hubiese abonado cantidad alguna para cancelar cuotas o arras a su favor y estas hubiesen sido cobradas por ella; y que no ha incurrido en mora y que tenga que otorgar de manera inmediata el documento definitivo de venta sobre el referido inmueble, cuyo precio no le ha sido pagado.

      Así pues, que el thema decidendum en este caso estará centrado en determinar si la acción de cumplimiento de contrato propuesta es procedente, y si en efecto, se consumó el incumplimiento por parte de la empresa accionada o si por el contrario, el incumplimiento proviene de la parte actora, y por ende, no ha lugar a la acción.

      Delineado lo antecedentemente señalado, se observa que del material probatorio aportado se extrae que ciertamente, entre las partes se celebró un contrato de opción de compra-venta cuyo objeto estuvo focalizado en un inmueble consistente en un Town House distinguido con el N° 56 del Conjunto Residencial Doral M.T.H. y dentro del conjunto de cláusulas que lo conforman se desprende que en la tercera se pactó el precio del inmueble en la cantidad de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,00) los cuales cancelaría el optante por partes es decir, la cantidad de veintiún millones de bolívares (Bs. 21.000.000,00) en ese acto; la cantidad de cincuenta y un millones de bolívares (Bs. 51.000.000,00) que serían cancelados dentro de los noventa (90) días continuos siguientes a la firma del documento mediante deposito bancario del Banco Sofitasa cuenta corriente N° 0137-0042-74-0000044501 a nombre de M.B.C. C.A.; y la cantidad de ciento ocho millones de bolívares (Bs. 108.000.000,00) a cancelar por la optante mediante crédito hipotecario bancario a la firma del documento definitivo en la Oficina de Registro Subalterno correspondiente; se indicó asimismo, en la cláusula quinta que la vigencia de la opción de compra-venta era de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del convenio prorrogable por treinta (30) días más, lo cual presupone el compromiso adquirido por la empresa de terminar el town house identificado con el N° 56 ubicado en la Urbanización Doral M.T.H., dentro de dicho lapso y que debía obtener la respectiva habitabilidad y asimismo, otorgar el respectivo documento de condominio y el de venta de la unidad antes de su fenecimiento.

      Precisado lo anterior, observa quien decide que si bien la parte accionada rechazó o no reconoció haber celebrado el contrato de opción de compra-venta, así como de haber recibido los pagos que según la actora efectuó para cubrir parte del precio de venta del bien conforme a lo establecido en el contrato de marras, en la forma, tiempo y modalidades establecidas en la cláusula tercera, se observa del propio texto de dicho contrato que la demandante pagó la suma de veintiún millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 21.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivalente a la suma de veintiún mil bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. F. 21.000,00) al momento de su firma, y con respecto al pago de la suma de cincuenta y un millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 51.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivalente a la suma de cincuenta y un mil bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. F. 51.000,00) si bien la parte accionante consignó recibos suscritos por el ciudadano A.R.S.H. para afianzar que efectuó dicho pago en fecha 06, 17 y 24 de diciembre de 2007 por la suma de diecisiete millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 17.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivalente a la suma de diecisiete mil bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. F. 17.000,00) cada uno, consta que a pesar del rechazo categórico efectuado por la contraparte, quien si bien no desconoció los recibos aportados en la oportunidad de dar contestación a la demanda los objetó, cuando manifestó enfáticamente que no era cierto que la ciudadana M.J.G. le haya cancelado la cantidad cincuenta y un millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 51.000.000,00) ni en uno ni en varios pagos, ni que ésta hubiese abonado cantidad alguna para cancelar cuotas o arras a su favor, se advierte que las dudas sobre la verificación de los mismos quedó despejada con la prueba de informes dirigida al Banco Sofitasa, Banco Universal de cuyas resultas cursantes a los folios 90 al 92, 103 al 109 de la segunda pieza del presente expediente, de la cual se aprecia que ciertamente, la parte actora depositó la cantidad de cincuenta y un millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 51.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivalente a la suma de cincuenta y un mil bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. F. 51.000,00) en la cuenta corriente N° 0137-0042-74-000004450-1 perteneciente a la parte accionada, mediante tres operaciones bancarias realizadas los días en fecha 06, 17 y 24 de diciembre de 2007 cada una por la cantidad de diecisiete millones de bolívares con cero céntimos (Bs. 17.000.000,00) hoy según la Ley de Reconversión Monetaria equivalente a la suma de diecisiete mil bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. F. 17.000,00).

      Con lo antes mencionado quedó probado que la demandante el día 20.09.2007 pagó la cantidad de veintiún mil bolívares con cero céntimos (Bs. 21.000,00) y que los días 06, 17 y 24 de diciembre de 2007 la cantidad de diecisiete mil bolívares con cero céntimos (Bs. 17.000,00), para un total de setenta y dos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 72.000,00), sin embargo, en torno al perfeccionamiento de la contratación se advierte que si bien se aportó un permiso de habitabilidad del cual emerge que el mismo se otorgó a 72 Town Houses del N° 001 al 072 de la IV Etapa del Conjunto Residencial Doral M.V., no existen pruebas que permitan afianzar que llegada la oportunidad de cumplir con la protocolización del documento definitivo de venta, el día 19.12.2007 o a mas tardar, el día 18.01.2008 que fue el lapso prefijado para su prorroga, se haya cumplido con la protocolización del documento de condominio del Conjunto Residencial Doral M.V.T.H.. Todo lo resaltado antecedentemente constituye una clara señal de que la parte accionada incumplió con su carga contractual conforme a la cláusula quinta del contrato que influyó para que la compradora atendiendo a lo normado en el artículo 1.168 del Código Civil que establece que “en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”, no gestionara la tramitación del préstamo para pagar el saldo del precio de venta en la fecha prefijada.

      Bajo tales expresiones, conviene traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237 mediante el cual en interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:

      ...En cuanto al alegato de la demandada sobre la sentencia de primera instancia confirmada por la recurrida que la hizo suya (subrayado de la demandada) (sic), afirmando que la misma viola el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por no haber aplicado la parte final del mismo, tratándose de una venta a plazo y por tanto, nada aclaró acerca de los efectos de la sentencia por esa deuda pendiente y debió aplicar íntegramente el contenido del artículo 531 citado, ya que solo aplicó la primera parte, no así el final acerca de lo que ocurre cuando la venta no es de contado, esta alzada pasa a subsanar la omisión en la parte dispositiva de este fallo, especificando los efectos de la sentencia por la deuda pendiente y la forma del pago del resto del precio por el comprador, quien probó durante todo el proceso, que no estando en mora con respecto a su obligación de pagar y habiendo pagado parte del precio, ha cumplido su prestación. En cuanto al hecho de que la compra-venta sea o no de contado, no es determinante para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, pues, basta con que la parte que ha propuesto la demanda, ha (sic) cumplido su prestación, debiendo existir constancia auténtica en los autos; en el presente proceso, el comprador hizo constar auténticamente a través del contrato de compra venta notariado, que cumplió su obligación de pagar la parte del precio estipulado para el momento y el resto del precio sería su obligación futura dependiente del cumplimiento de la obligación principal del vendedor de tradir la cosa, en consecuencia, al no estar en mora el demandante comprador con su obligación de cumplimiento de prestación, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil , esta alzada declara procedente, que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y así se decide

      . En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. …..” (Resaltado del Tribunal).

      Se extrae de la interpretación del fallo parcialmente transcrito que en los casos en que se demanda para obtener el cumplimiento de un contrato cuyo objeto se circunscribe a la transferencia de la propiedad de una cosa o un bien determinado se requiere para que la sentencia firme que se emita produzca los efectos traslativos de la propiedad o constitutivos de un derecho que el actor haya cumplido su prestación, mediante prueba auténtica en autos, pues de lo contrario, de no constar tal prueba del cumplimiento, la sentencia nunca alcanzaría tales efectos.

      De tal manera que es evidente que en el caso a.n.e.d. de que la parte demandante cumplió con la carga contractual de pagar parte del precio del bien objeto del compromiso de venta de acuerdo al cronograma que se contempló en el texto del contrato, específicamente en la cláusula tercera, que en conjunto alcanzó la suma de setenta y dos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 72.000,00) y que solo le restaba cumplir con el pago de ciento ocho mil bolívares con cero céntimos (Bs. 108.000,00) que sería cancelada en la oportunidad de que se llevara a cabo la protocolización del documento definitivo de venta, y que asimismo, la parte accionada incumplió el compromiso adquirido, dado que no alegó, ni menos aún probó que el perfeccionamiento de la venta no se verificó dentro del lapso antes precisado o su prorroga por motivos que no le son imputables, conocidos como causa extraña no imputable, dentro de las que se encuentra caso fortuito, fuerza mayor, hecho de un tercero, culpa de la víctima y el hecho del príncipe, o en su defecto, en la excepción de contrato no cumplido previsto en el artículo 1.168 del Código Civil que no es más que la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir con su obligación cuando la contraparte haya incumplido su propia obligación de manera culposa. Por el contrario, consta que la actuación probatoria de la demandada no fue eficaz, toda vez que concentró su defensa en alegar hechos que luego en la etapa correspondiente no probó, y que de paso, quedaron enervados con las pruebas promovidas por la contraparte.

      Así pues, que atendiendo al criterio precedentemente copiado es evidente que la parte accionada, está obligada a cumplir con el compromiso adquirido a través del precitado contrato de venta, una vez que la actora ponga a su disposición dentro del lapso que fijará el Tribunal, el remanente del precio que alcanzó la suma de ciento ocho mil bolívares con cero céntimos (Bs. 108.000,00), so riesgo de que en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia que se pronuncie en este asunto, genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad o bien, que en caso de que la entrega del bien inmueble descrito en el contrato no resulte posible se proceda como lo estipula el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil.

      Bajo tales consideraciones, se debe concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente y que en consecuencia, éste Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional obligue a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. a que en cumplimiento del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 20.09.2007 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 06, Tomo 120 a que efectué en primer lugar la terminación total de la construcción del town house según todos y cada uno de los acuerdos previos contenidos en la cláusula cuarta en donde se dispuso que: “’LA OPCIONANTE’ entregará la unidad vendida con cerámica en los pisos y baños, techos de madera y teja criolla y las áreas de urbanismo que aparecen definidas en el proyecto de ejecución que las partes declaran conocer. …”, y en segundo lugar, a la tradición legal del inmueble constituido por una unidad de town house ubicada dentro de la Urbanización denominada Doral M.T.H., distinguida con el N° 56, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a ciento ocho mil bolívares con cero céntimos (Bs. 108.000,00). Vale decir que si bien en el documento que dio lugar al ejercicio de esta demanda se especificó con respecto al pago del saldo del precio de venta que la hoy accionante debía tramitar un crédito hipotecario bancario, consta que en el libelo de la demanda se omitieron todo tipo de consideraciones al respecto, a fin de que el Tribunal proporcionara la formula para que dicho pago se efectuara conforme a lo estipulado contractualmente, por lo cual éste Juzgado de acuerdo a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en aras de establecer directrices que desemboquen en el fiel cumplimiento de las cláusulas cuarta y sexta que se refieren a la terminación, entrega del inmueble y la protocolización del documento definitivo de compraventa, dispone que una vez que se evidencie en los autos que la parte accionada cumplió con la terminación de la obra o del town house, se le fijará a la actora un plazo prudencial que no excederá de treinta (30) días continuos para que cumpla con la consignación del cheque de gerencia correspondiente a la suma o saldo del precio pendiente por cancelar, que podrá obtener mediante un préstamo bancario, o en su defecto, por medios propios, y una vez cumplida con dicha gestión, se cumpla con la protocolización del documento definitivo de venta Y así se decide.

      Cabe resaltar que todas estas consideraciones se hacen en vista de que en el expediente N° 10.227/08 contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO siguen C.S.U.M. y L.E.U.M. en contra de la sociedad mercantil M.B.C. C.A., se plantearon hechos similares a los que en este punto se aclaran, en la etapa de ejecución de la sentencia, dando lugar a que éste Tribunal emitiera en fecha 27.06.2011 pronunciamiento negándolo en los siguientes términos, a saber:

      …En tal sentido se advierte que resulta inexorable que se efectúe el pago de la suma de Bs. 58.000,00, la cual podrá ser obtenida por la demandante – ejecutante a través de un préstamo hipotecario, esto con el fin de que una vez consignado el cheque de gerencia correspondiente a nombre del ejecutado, se fije la oportunidad para que con fundamento en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil, cumpla voluntariamente con la carga de efectuar la tradición del bien mediante el otorgamiento de documento protocolizado, o en su defecto, en caso de que no lo haga se de aplicación a la última parte del artículo 531 ejusdem el cual –como se dijo– contempla el caso de que la sentencia pronunciada sirva como título de propiedad del bien inmueble objeto de la negociación.

      En consecuencia, ratificando el contenido del auto emitido en fecha 31-05.11, se niega la ejecución voluntaria del fallo emitido por este Juzgado en fecha 01-10-09 en los términos en que fue solicitada, en vista de que se pretende que se proceda a entregar el bien objeto del contrato y a la protocolización del documento definitivo de venta, antes de que el ejecutante acredite el cumplimiento de la carga que le fue establecida en el fallo definitivo antes mencionado y confirmado por el Tribunal de Alzada en fecha 28-02-11, y asimismo exhorta a la parte actora a que dé cumplimiento a la orden de pago contenida en el fallo dentro del menor tiempo posible a fin de que la sentencia pronunciada se ejecute en forma cabal.

      Del mismo modo, se debe señalar que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

      De ahí, que recapitulando se tiene que ante los hechos resaltados existen motivos suficientes para que éste Juzgado acepte las aspiraciones de la parte actora, en vista de que en aplicación del fallo antes transcrito para que la sentencia genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad se requiere que el actor compruebe en forma autentica que cumplió en forma integra y cabal con sus obligaciones contractuales. En atención de lo apuntado se estima entonces, que al haber quedado verificado el cumplimiento de pagar parte del precio que se fijó en la suma de setenta y dos mil bolívares con cero céntimos (Bs. 72.000,00) resulta inexorable concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente, y que por vía de consecuencia dentro de la oportunidad que el tribunal fije tendrá la demandante la carga de consignar el cheque de gerencia que alcanza la suma de ciento ocho mil bolívares con cero céntimos (Bs. 108.000,00) a fin de que se disponga lo conducente para dar aplicación a las pautas previstas en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, destinado a que se tenga la sentencia como titulo de propiedad del bien vendido.

      En otras palabras, debido a que la parte actora quien pretende por esta vía que su contraparte cumpla con el contrato, y le traspase la propiedad del bien objeto de la negociación, consistente en un Town House distinguido con el N° 56 que forma parte del Conjunto Residencial Doral M.T.H. cumplió con la carga de pagar con exactitud las cuotas de pago imputables como parte del precio de venta con excepción del saldo restante, o sea la suma de ciento ocho mil bolívares con cero céntimos (Bs. 108.000,00) que seria pagada conjuntamente con la protocolización del documento definitivo, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe ser declarada procedente. Y así se decide.

  4. DISPOSITIVA.-

    En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana M.J.G.B. en contra de la sociedad mercantil M.B.C. C.A., ya identificadas.

SEGUNDO

Se condena a la sociedad mercantil M.B.C. C.A. a que en cumplimiento del contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 20.09.2007 por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 06, Tomo 120 a que efectué en primer lugar la terminación total de la construcción del town house según todos y cada uno de los acuerdos previos contenidos en la cláusula cuarta en donde se dispuso que: “’LA OPCIONANTE’ entregará la unidad vendida con cerámica en los pisos y baños, techos de madera y teja criolla y las áreas de urbanismo que aparecen definidas en el proyecto de ejecución que las partes declaran conocer. …”, y en segundo lugar, a la tradición legal del inmueble constituido por una unidad de town house ubicada dentro de la Urbanización denominada Doral M.T.H., distinguida con el N° 56, y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta y para que haga entrega formal del inmueble en cuestión, una vez que la parte actora cumpla en la oportunidad que se le indique con consignar el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a ciento ocho mil bolívares con cero céntimos (Bs. 108.000,00).

TERCERO

Se ordena a la parte actora, ciudadana M.J.G.B. a que en la oportunidad que se le indique consigne el saldo pendiente a favor de la empresa vendedora mediante cheque de gerencia, equivalente a ciento ocho mil bolívares (Bs. 108.000,00).

CUARTO

Se dispone que para el caso de que la demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble antes identificado, dentro del termino que se le conceda expresamente para ello y verificada la consignación del pago pendiente por ejecutar se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual estipula que en aquellos casos en que la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido.

QUINTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber sido totalmente vencida.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DÉJESE COPIA.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los tres (03) días del mes de noviembre del año dos mil once (2011). AÑOS: 201º y 152º.

LA JUEZA TITULAR,

Dra. JIAM S.D.C..

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..

EXP: N° 10.927/09

JSDC/CF/mill

Sentencia Definitiva.-

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley. Conste,

LA SECRETARIA,

Abg. C.F..

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