Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Febrero de 2011

Fecha de Resolución18 de Febrero de 2011
EmisorJuzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteRosa Da´Silva Guerra
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº CB-11-1222

PARTE ACTORA: M.S.T. y S.S.T., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cedulas de identidad Nros. V-13.717.934 y V-14.157.551, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.G.A. y G.I., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 33.081 y 2.658, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.M.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-9.062.419.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS BOUQUET LEON, ANIELLO DE V.C., A.B.G. y F.J.G.H., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.1.105, 46.467, 45.468 y 97.215, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

ANTECEDENTES

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, procedentes del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 22 de diciembre de 2010 y ratificado mediante diligencia de fecha 12 de enero de 2011 por el abogado F.G.H., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 97.215, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 24 de noviembre de 2010, en la cual declaró CON LUGAR la demanda que por Desalojo incoara los ciudadanos M.S.T. y S.S.T. contra el ciudadano J.M.M..

En fecha 24 de enero de 2011 se le dio entrada al expediente, señalando el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 02 de febrero de 2011, el abogado F.G.H. actuando como apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegatos mediante el cual solicitó que se decrete la perención de la causa, e igualmente que se declare con lugar la apelación interpuesta.

En fecha 14/02/2011, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos mediante el cual promovió prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil (F.259 al 261 ambos inclusive).

Por auto de fecha 16 de febrero de 2.011, éste Tribunal declaró improcedente la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte actora mediante escrito de alegatos consignado en fecha 14/02/2011 (F. 262 al 264 ambos inclusive).

Estando dentro del lapso legal; se pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

DEL FALLO RECURRIDO

El tribunal de la causa fundamentó su decisión así:

(Omissis)

“…“… Al respecto, en el caso de especies se observa que se efectuó una adjudicación de la globalidad del inmueble en la que una parte de él es objeto del contrato de arrendamiento. En efecto, de acuerdo al contrato de compraventa consignado en autos se observa que en fecha 18 de agosto de 2006 el ciudadano G.A.M.T. les da en venta la totalidad del bien a los ciudadanos M.S.T. y S.S.T., donde el establecimiento marcado con la letra “A” forma parte de él y sobre el cual se pretende el desalojo. Incluso, la misma parte demandada reconoce en su escrito de contestación a la demanda, particularmente en las cuestiones previas, que se efectuó tan enajenación, al manifestar: “…mi representado alega que fue lesionado en sus derechos sorprendido en su buena fe, puesto que su arrendador, ciudadano G.M., identificado en autos vendió a los ciudadanos M.S.T. y S.S.T., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin notificar oportunamente a mi representado, en su carácter de arrendatario…”.Y, en el punto segundo de su contestación al fondo de la demanda sostiene: “En vista de la dudosa titularidad del bien, y por ende el carácter de arrendador de los ciudadanos M.S.T. y S.S.T., mi representado, realiza los mencionados depósitos a favor del ciudadano G.M. (sic), quien es la personal (sic) con la cual nació la relación arrendaticia”. De tales aseveraciones se desprende: a) un reconocimiento de la parte demandada en cuanto a la compraventa del inmueble que hace el arrendador, G.M., a los ciudadanos M.S.T. y S.S.T.; b) afirma que tiene dudas en cuanto a la titularidad del bien, cuando anteriormente reconoció que exitió una venta, existiendo una contradicción y, c) manifiesta y acepta que los depósitos correspondientes a los cánones de arrendamiento los hace en la persona de quien contrato inicialmente, el ciudadano G.M..(negrillas del tribunal a quo)

A juicio de este juzgador operó durante la relación contractual una subrogación arrendaticia, esto es, la situación o adquisición al nuevo adquiriente del inmueble arrendado en la misma posición del arrendador. En el presente caso, los nuevos adquirentes-M.S.T. y S.S.T.-suceden al arrendador- G.A.M.T.-en los derechos y deberes frente al arrendatario-J.M.M.- a partir de la fecha en que fue adjudicado el bien, esto es, a partir del 18 de agosto de 2006, por lo que los nuevos adquirientes quedarán sujetos a respetar las mismas estipulaciones en las cuales fue establecido el contrato de arrendamiento, de conformidad con el articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sin embargo, arguye la parte demandada que no fue notificada oportunamente de la venta efectuada. Bajo este fundamento, considera quien sentencia que en el caso de marras se efectuó la venta integral de la propiedad del inmueble al tratarse de un edificio, cuya característica particular es su indivisibilidad, y que forma parte de él el local comercial que se encuentra arrendado, por lo que resulta aplicable la disposición contenida en el articulo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencias global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. Bajo esta consideración, al tener “dudas” de la titularidad, no era obligación del vendedor o arrendador notificar de la transferencia a los arrendaticios que conforman los locales, vivienda u oficinas del edificio Nº 1, pues además de la normativa legal invocada, el arrendatario tenía conocimiento de la concreción de la venta efectuada, y así lo reconoce en su escrito de contestación a la demanda y de la acción que fuera incoada por ella el 25 de septiembre de 2006, fecha en que introdujo la demanda por el Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, data que este juzgador considerará como cierta a los fines de determinar el conocimiento del demandado de la compraventa efectuada.

Ergo, visto que el demandado sabía de la venta efectuada a partir del 25 de septiembre de 2006, debió efectuar los pagos o los correspondientes depósitos por concepto de cánones de arrendamientos a favor o en beneficio de os nuevos adquirientes subrogados, o por lo menos a uno de ellos, como arrendadores, tal y como lo establece la cláusula tercera: “El canon de arrendamiento del local objeto de este contrato, es de UN MIL QUINIENTOS TRTEINTA Y UN BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS(Bs. 1.531,25), que El ARRENDATARIO pagara puntualmente al vencimiento de cada mes de arrendamiento, AL ARRENADADOR en caracas, en dinero efectivo de curso legal en el país”, y no en nombre del antiguo propietario, pues éste dejó de ser su arrendador al momento de subrogarse por él los nuevos propietarios, M.S.T. y SALM SINAWI TAHA, resultando forzoso para este juzgador declarar con lugar la impugnación alegada, y , consecutivamente, se desechan los depósitos consignados en original con su respectivas reproducciones. (Subrayado y Negrillas del tribunal) ASI SE DECIDE.

Analizado el material probatorio inserto a los autos de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa esta instancia que el onus probando recae en la parte demandada al alegar que ha cumplido o ha operado alguna modalidad de extinción en su obligación, de acuerdo al articulo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación deberá probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”; en concordancia con el articulo 506 del Código de procedimiento Civil, que dispone: “Las partes tienes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En el caso de especie, no se evidencia de los autos que el ciudadano J.M.M., haya aportado a los autos elementos de convicción que hagan concluir a quien aquí sentencia que ha cumplido debidamente con su obligación principal establecida en el articulo 1.592 del Código Civil: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales…omissis…Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”, por lo que resulta forzoso declarar el incumplimiento injustificado respecto de la obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento. ASI SE DECIDE.

Por consiguiente, al evidenciarse que desde el mes de agosto del año 2006, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a mas de dos mensualidades consecutivas, por haber realizado los depósitos a nombre de G.M., no obstante de haber tenido conocimiento de que los propietarios eran los ciudadanos M.S.T. y SALM SINAWI TAHA, es por lo que considera este juzgador procedente la presente acción de DESALOJO, de conformidad con el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, generando como efecto inmediato la desocupación del bien y la entrega del mismo. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR demanda que por DESALOJO interpusieron los ciudadanos M.S.T. y SALM SINAWI TAHA, en contra del ciudadano J.M.M.. En consecuencia, se condena a la parte demandada: PRIMERO: A desalojar el inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra “A”, ubicado en la planta baja del Edificio Nº 1, con frente a la Avenida principal del Cementerio, Parroquia S.R. en esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador , Distrito Capital. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Mediante escrito presentado en fecha 02 de febrero de 2011 el abogado F.G.H. actuando como apoderado judicial de la parte demandada, alegó:

Que de una simple revisión de las actas que conforman el presente expediente, se puede evidenciar que la demanda fue admitida en fecha 25 de enero de 2007, la consignación de los fotostatos se hizo temporáneamente, según se evidencia de diligencia interpuesta en fecha 05 de febrero del mismo año, más la obligación de proporcionar los medios o recursos necesarios al alguacil para que cumpliera con los tramites de la citación no fue cumplida sino hasta el 27 de febrero de 2007, es decir treinta tres (33) días después de admitida la demanda, razón por la cual solicitó se decrete la perención de la causa.

Aclaró que cursa en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, expediente Nro. 8891/AH12-V-2006-000176, demanda de Retracto Legal Arrendaticio incoada por su mandante J.M., en contra de los ciudadanos Gerardo Antonio Mazzeo, M.S.T. y S.S.T., el cual fue sentenciado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. Nº 2009-000080, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, en fecha 10 de agosto de 2010, y donde ratifica las sentencias del A quo y el A quem en donde declaraban inadmisible la “sentencia”, y la que actualmente esta siendo objeto de revisión por parte de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en virtud de las violaciones constitucionales en las que se incurrió.

Resaltó que su representado es el legítimo arrendatario de un local comercial distinguido con la letra “A”, ubicado en la planta baja del edificio Nro. 1, con frente a la Avenida Principal de El Cementerio, Parroquia S.R. en la ciudad de caracas, según se evidencia de documento autenticado ante la Notaria Publica Octava de Caracas, en fecha 03 de marzo de 1988, bajo el Nº 45, Tomo 12, de los Libros de Autenticación.

Que en el local comercial objeto de la litis funciona una zapatería denominada Sartana Shoes S.R.L, sociedad de responsabilidad limitada, de éste domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 15 de septiembre de 1987, bajo el Nro. 11, Tomo 81-A Pro, propiedad de su representado.

Que en fecha 18 de agosto de 2006, el ciudadano G.M., lesionando los derechos de su representado y sorprendiendo la buena fe del mismo, vendió en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a la parte actora, el inmueble objeto a la presente litis, sin que su representado fuera notificado de la citada venta, para que éste pudiera ejercer el derecho de adquisición preferente inquilinario contemplado en la ley.

Destacó que los actores son comodatarios del Local “C” del edificio Nro. 1 de la Avenida Principal de El Cementerio, Parroquia S.R. en la ciudad de Caracas, y conjuntamente con un inquilino ocupan el local “B”.

Que su representado ha estado arrendado en el inmueble objeto de la litis por más de 18 años.

Que el punto neurálgico del presente juicio reposa en la validez de los cánones de arrendamiento depositados en el Juzgado 25° de Municipio de este Circunscripción Judicial en el Expediente Nº 2006-1273 a favor del ciudadano G.M..

Que la fecha de consignación del primer canon de arrendamiento no recibido voluntariamente por el arrendador fue el 19 de septiembre de 2006, y se realizó a nombre del ciudadano G.M., por cuanto aduce que no se tenía conocimiento de la operación de venta realizada en violación a los derechos preferenciales de su mandante.

Que fue el 25 de septiembre de 2006, cuando su mandante conoció de la operación realizada a sus espaldas, lo cual generó la acción de Retracto Legal Arrendaticio.

Que los pagos de arrendamientos nunca pudieran entenderse como no hechos por estar consignados a nombre del antiguo propietario y titular del contrato de arrendamiento y no a favor de los nuevos propietarios, ya que alega que los actores de haber querido retirarlos lo hubieran podido hacer con sólo presentar la copia simple del documento de propiedad.

Solicitó que se declare con lugar la apelación interpuesta por su representación.

Alegatos de la parte actora:

En fecha 14 de febrero de 2011, el abogado G.I.a. como apoderado judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual alegó lo siguiente:

Que se opone y por ende solicita sea declara sin lugar en la sentencia definitiva, a la pretensión planteada por la parte demandada en el sentido de que sea decretada la perención en esta causa, en virtud de haber trascurrido el lapso de treinta días dispuesto en el Código de Procedimiento Civil vigente en su articulo 267 para cumplir con los actos que como parte actora, debieron haber realizado para procurar la citación del demandado.

Que el accionado alega que habiendo sido admitida la demanda en fecha 25 de enero de 2007, el pago de los emolumentos al ciudadano alguacil fue efectuado el día 26 de ese mismo mes o sea, pasados que fueron los treinta días prescritos en la citada norma legal, de lo cual deduce que la perención operó y así pidió fuera declarada por éste Tribunal.

Que en fecha 26 de febrero de 2007 el ciudadano alguacil del Juzgado de la causa dejó constancia de haber sido cancelados los emolumentos para la práctica de la citación y ese mismo día también dejó constancia de su traslado al inmueble arrendado sin haber podido citar al demandado.

Que el demandado olvida que el día 24 de febrero de 2007 fue sábado, hecho que calificó como público y notorio fácilmente constatable por este tribunal con sólo revisar el calendario correspondiente al mes de febrero de ese año.

Que el articulo 200 eiusdem dice textualmente que “en los casos de los dos artículos anteriores” (se refiere al 198 y 199 del Código de Procedimiento Civil), inherentes al cómputo de los términos y lapsos procesales señalados por días y al computo de los términos y lapsos procesales señalados por años o meses) “cuando el vencimiento del lapso ocurra en uno de los días exceptuados del computo por el articulo 197, el acto correspondiente se efectuara en el día laborable siguiente”.

Aduce que el primer día laborable siguiente al vencimiento del término, el cual fue el 26, el ciudadano alguacil del juzgado de la causa dejó constancia de haber sido cancelados los emolumentos para la práctica de la citación del demandado y de su traslado al inmueble arrendado sin haber podido citar al demandado.

Agregó que el día 23 de febrero de 2007 fue la oportunidad en que el juzgado de la causa emitió su constancia de haber librado la compulsa lo cual dejó un espacio de tiempo muy pequeño para la práctica efectiva de la citación.

Afirmó que el día 26 de febrero de 2007 dentro del espacio de tiempo permitido por la ley procesal fueron completadas todas las actuaciones requeridas para efectuar la citación del demandado J.M.M. y así pidió sea declarado.

Señaló que el ciudadano Juez de la causa mediante auto de fecha 15 de enero de 2011, inserto al folio 239 de este expediente afirmó que revisadas sus actas procesales apareció un comprobante de recepción de documento de fecha 22 de diciembre de 2010 de la URDD (Unidad de Recepción de Documentos) en el cual se acredita haber recibido una diligencia presentada por el ciudadano J.M.M. demandado en este juicio, mediante la cual apela de la sentencia dictada el 24 de noviembre de 2010, seguidamente asienta que “no fue posible ubicar” dicha diligencia en la carpeta llevada por ese juzgado y que tanto se ordenó agregar que los autos, copia del comprobante en el orden cronológico que le corresponde.

Manifestó que la copia simple de los fotostatos es un supuesto comprobante sin firma o sello de especie alguna y por lo tanto según su parecer- no tiene valor y no es capaz de surtir efecto procesal alguno lo cual pidió sea declarado expresamente por quien aquí sentencia.

Alegó que aun en el supuesto de constar con firma o sellos, la Sala Constitucional ha declarado que las decisiones del sistema juris 2000 al cual pertenece la citada URDD no d.f. pública tal como lo establecen sus sentencias Nº 636 de 21 de marzo de 2006, Nº 447 de 28 de abril de 2009 y Nº 721 de 9 de julio de 2010.

Que desconoce la razón por la que no fue anexado y remitido a este Tribunal el supuesto comprobante de recibo original debidamente firmado y sellado.

Solicitó a este Tribunal que a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie al Juzgado de la causa para que por medio de Secretaria certifique el numero de días sin despachar trascurridos desde que el Dr. N.A., juez a cargo de ese Tribunal se ausentó por motivo de vacaciones dejando el Tribunal acéfalo hasta el día en que la juez suplente designada para cubrir su cargo se avocó al conocimiento de esta causa, justificó esta solicitud en el hecho de que se decrete la perención supuestamente acaecida en la primera instancia, no vino a ser planteada sino ahora en segunda instancia.

Pidió que este tribunal rechace por inexistente la apelación pretendida por el demandado puesto que -según sus dichos- no hay prueba fehaciente en este expediente de que dicho recurso fue definitivamente efectuado.

TRAMITACION EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició el juicio por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante demanda presentada por el Abogado G.I., actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.S.T. y S.S.T. contra el ciudadano J.M.M., por DESALOJO de un inmueble consistente en un “local comercial distinguido con la letra “A”, ubicado en al planta baja del Edifico Nº 1, con frente a la Avenida principal del Cementerio, Parroquia S.R., Caracas” propiedad de la demandante.

La demanda fue admitida mediante auto de fecha 25 de enero de 207, en el cual el tribunal de origen ordenó el emplazamiento del demandado, para que diera contestación a la demanda en el segundo (2) día despacho siguiente después de constar en autos su citación (Folios 25 y 26).

En fecha 05 de febrero de 2.007, la representación judicial de la parte actora solicitó el avocamiento del juez Temporal, e igualmente solicitó que fuera librada la compulsa del libelo de la demandada para que se practicara la citación del demandado (F.27).

Consta al folio 28 abocamiento de fecha 5 de febrero de 2007 de la juez Temporal del Tribunal a quo Dra. M.A.G..

Mediante nota de Secretaria de fecha 23 de febrero de 2007, el Tribunal a quo dejo constancia que libró la respectiva compulsa a la parte demandada F. 29 y 30).

Mediante diligencia fechada 26 de febrero de 2007, la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber entregado al alguacil los emolumentos necesarios para gestionar la citación personal del demandado; e igualmente el Alguacil A.C. hizo constar que recibió las expensas indicadas (F.31).

Consta al folio 32 al 38 diligencia de fecha 26 de abril de 2007 presentada por el Alguacil del Tribunal de origen mediante la cual informó que la parte demandada se encontraba de viaje, consignó en el mismo acto la compulsa con su orden de comparecencia dejando así cumplida la misión que le fue encomendada (F.32).

Mediante diligencia presentada en fecha 14 de mayo de 2007, el apoderado judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles de la parte demandada; solicitud que fue acordada por el a quo mediante auto de fecha 01 de julio de 2007 (F. 40 al 41).

En fecha 4 de junio de 2007, el abogado G.I.a. como apoderado judicial de la parte actora, retiró mediante diligencia el cartel de citación librado a la parte demandada, a los fines de su publicación en prensa (f. 42).

Mediante diligencia de fecha 14 de junio de 2007, el abogado G.I.a. como apoderado judicial de la parte actora, consignó ejemplares del diario “El Nacional” de fecha 8 de junio de 2007 y del diario “El Universal” de fecha 13 de junio del mismo año, donde aparece la publicación de los carteles librados por el A quo (F. 43 al 45).

Consta al folio 47 diligencia presentada en fecha 20 de julio de 2007 por el abogado G.I.a. como apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó que se designará defensor Ad Litem a la parte demandada, e igualmente indicó que el ciudadano J.M.M. parte demandada posee apoderados judiciales constituidos en este país, según consta de la copia simple del poder inserto al folio 48 al 49.

Mediante auto de fecha 13 de agosto de 2007, el Tribunal de origen designó al ciudadano P.M.N.M. como defensor ad litem de la parte demandada, y ordenó el emplazamiento del prenombrado ciudadano para que diera su aceptación o excusas del cargo (F.50 al 53).

Consta al folio 54 diligencia de fecha 18 de octubre de 2007 presentada por el abogado P.M.N.M., mediante la cual acepto y juro cumplir cabalmente con el cargo designado de defensor judicial de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2007, el abogado G.I.a. como apoderado judicial de la parte actora, solicitó que se revoque el nombramiento recaído en el abogado P.M.N.M. como defensor judicial ad litem de la parte demandada, y que designara a uno de los apoderados judiciales de la parte demandada (F. 55), mediante auto de fecha 06 de noviembre de 2007, el tribunal de origen revoca la designación del abogado P.M.N.M. y designó como defensor ad litem a cualesquiera de los apoderados judiciales de la parte demandada (F. 56 al 57).

Consta al folio 63 al 65 diligencia de fecha 03 de diciembre de 2007, presentada por el Alguacil del Tribunal de origen mediante la cual informó que el abogado F.G. se negó a recibir el recibo de comparecencia por no tener poder para actuar en el presente juicio, el cual consignó en el mismo acto dejando así cumplida la misión que le fue encomendada.

Mediante diligencia de fecha 26 de marzo de 2008, los abogados A.B.G., Aniello De V.C. y F.G.H., se negaron a representar al ciudadano J.M., en el juicio que por Resolución de Contrato siguen en su contra (F.73).

En fecha 28 de marzo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora abogado G.I., solicito la designación del defensor ad litem de la parte demandada; el Tribunal a quo dictó auto mediante el cual designó a la abogada M.P. como defensora ad litem de la parte demandada y ordenó el emplazamiento de la prenombrada ciudadana para que diera su aceptación o excusas del cargo (F.75 al 78).

Mediante diligencia de fecha 25 de abril de 2008, la abogada M.P. aceptó y juró cumplir cabalmente con el cargo designado de defensor judicial de la parte demandada (F.79).

Consta al folio 87 escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 20 de octubre de 2008, por la defensora judicial de la parte demandada abogada M.P., donde expresó la imposibilidad de localizar a su representado, con el cual anexo telegrama enviado al mismo marcado con la letra “A”.

En fecha 20 de octubre de 2008 la abogada JASSIR Y.H.B. actuando como apoderada judicial del ciudadano J.M. titular de la cedula de identidad 9.062.419, presentó escrito de contestación a la demanda y opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil, además anexó copia certificada del instrumento poder que la acredita (F.89 al 93).

En fecha 12 de noviembre de 2008, la abogada JASSIR Y.H.B. actuando como apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles y anexos marcados con las letras “A”, “A original y “B” (F. 96 al 152), las cuales fueron admitidas mediante auto de la misma fecha inserto al folio 95.

En fecha 17 de noviembre de 2008, la abogada M.G.A. actuando como apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas constante de tres (3) folios útiles y un anexo marcado con las letras “A” (F. 154 al 182), las cuales fueron admitidas mediante auto de la misma fecha inserto al folio 153.

Mediante diligencia de fecha 07 de julio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora solicitó el abocamiento de la presente causa de la Juez Temporal M.A.R., en fecha 31 de julio de 2009 la Dra. M.A.R. se abocó al conocimiento de la presente causa, estableciendo los lapsos previstos en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil y ordenó el emplazamiento de la parte demandada (F. 185 al 186).

En fecha 29 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora dejó constancia de haber consignado los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada (F.188).

Mediante auto de fecha 02 de agosto de 2010, el Juez Provisorio L.L.S., se abocó al conocimiento de la presente causa ordenando la notificación de las partes, de conformidad con los artículos 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil, todo previa solicitud del apoderado judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 29 de julio de 2010 (F. 196).

En fecha 06 de agosto de 2010, el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado del avocamiento dictado en fecha 02 de agosto de 2010, y solicitó la notificación de la parte demandada (F. 198).

Mediante auto de fecha 10 de agosto de 2010, el a quo ordenó librar las boletas de notificación de la parte demandada, en fecha 21 de septiembre de 2010, el apoderado judicial actor dejó constancia de la entrega de los emolumentos al alguacil para la practica de dicha notificación; consta al folio 203 diligencia del alguacil mediante la cual hace saber que cumplió con la misión encomendada de notificar al demandado.

Mediante diligencia de fecha 01 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó copia simple de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, donde se declaró sin lugar el recurso de casación intentado por el demandado contra la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de agosto de 2008, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción judicial.

En fecha 24 de noviembre de 2010, el Tribunal de origen dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda que por desalojo incoaran los ciudadanos M.S.T. y S.S.T. contra el ciudadano J.M.M. (F. 223 al 229).

En fecha 7 de enero de 2011, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte actora abogado G.I., solicitó que se decretara medida de secuestro sobre el inmueble objeto a la presente litis (F. 240).

Mediante diligencia de fecha 11 de enero de 2011, el abogado A.B.G. actuando como apoderado judicial de la parte demandada, solicitó al Tribunal de origen que fijara el monto de la fianza a prestar para que el mismo se abstuviera a decretar la medida de secuestro solicitada por la parte actora (F.242).

Mediante diligencia de fecha 12 de enero de 2011, el abogado F.G.H. actuando como apoderado judicial de la parte demandada ratificó diligencia de fecha 22 de diciembre de 2010, en la cual apeló de la decisión dictada en fecha 24 de noviembre de 2010(F. 247).

En fecha 12 de enero de 2011, el Tribual de origen negó la medida de secuestro solicitada conforme al Ordinal 6° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil por la parte actora, también oyó la apelación interpuesta por la parte demandada en ambos efectos (F. 249).

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte actora expuso en el libelo de demanda que sus representados son los actuales propietarios del edificio denominado Uno situado en la Avenida principal del Cementerio, Parroquia S.R., según documento inscrito en el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 34, Tomo 36 protocolo Primero en fecha 26 de marzo de 2006.

Alega que consta que el vendedor fue el señor G.A.M.T., quien es mayor de edad, de este domicilio, de profesión comerciante, identificado con la cedulad identidad Nº 6.109.403 por un precio total de bolívares doscientos noventa millones (BS. 290.000.000, 00).

Que la venta comprendió la totalidad del edificio en cuyo interior existe el local comercial “A” ocupado por el Señor J.M.M., otro local comercial marcado con la letra “C”, dado al comodato al ciudadano Mah Mod Sinawi, y otros locales distinguidos con las letras “B” y “C” arrendados al ciudadano J.A.R.M..

Que efectuada la venta se les hizo la oportuna participación a los restantes arrendatarios del inmueble a fin de que procedieran a pagar los cánones de arrendamientos sucesivos a sus representados en su condición de nuevos propietarios del edificio Nº Uno.

Adujo que en respuesta el Sr. Massab Mawab consistió en demandar a sus representados en fecha 25 de septiembre de 2006 y reformada mediante escrito de fecha 06 de diciembre del mismo año, en el juicio que actualmente se tramita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción judicial.

Expresó que en la demanda como hechos se asientan que el demandante señor J.M.M., es el inquilino del local “A” del edificio Nº Uno situado en al avenida principal del cementerio Parroquia S.R.d. esta ciudad; que el arrendador ciudadano G.M. lesionó los derechos del demandante y sorprendiendo su buena fe vendió en forma pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos M.S.T. y S.S.T., el inmueble donde se encuentra el local dado en arrendamiento

Alegó que en el texto de la demanda y como fundamento jurídico, se citan una serie de disposiciones entre las cuales citó al artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que según a su criterio se trata el presente asunto de una demanda completamente injustificada puesto que para que un inmueble pueda ser comprendido entre los postulados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es que su venta pueda ser inscrita ante un Registrador.

Que según su parecer es evidente que la aplicación del artículo 49 constituye una rotunda negativa a las pretensiones del inquilino demandante, puesto que en el mismo libelo afirma que el inmueble sobre el cual alega la supuesta preferencia ofertiva es un local comercial.

Que el local “A” no puede ser vendido independientemente del edificio Nº Uno, este en cambio si puede ser vendido por constituir un inmueble perfectamente individualizable cuya enajenación no tiene que estar sujeta a las provisiones de la Ley de Propiedad Horizontal.

Alega que la venta hecha a sus representados fue hecha de acuerdo a la Ley no teniendo el Sr. G.M. que hacerle ninguna participación de ella u ofrecérsela en venta al demandado o a cualquiera de los otros ocupantes de los locales que existen en el edificio Nº Uno.

Que no se justifica que el Sr. J.M.M. haya procedido a efectuar con posterioridad a la venta del inmueble, el deposito de las mensualidades de alquiler causadas por el arrendamiento del Local “A”, correspondientes a los últimos días de cada mes comenzando desde el mes de agosto de 2006 al ciudadano G.M. pese a que propio demandante reconoce que los propietarios de dicho inmueble son sus representados.

Que en razón de la negativa del ciudadano J.M.M. de cancelar las pensiones de arrendamientos procedieron a demandar a dicho ciudadano para que desocupe el inmueble local “A” del edificio Nro. Uno de la venida principal del Cementerio, Parroquia S.R., acción que fundamentó en la arbitraria e ilegal negativa de J.M.M. a pagar los cánones de arrendamientos vencidos desde el día último de agosto de 2006 y los cuales ha continuado consignando en el Juzgado 25° de municipio de esta ciudad.

Sostuvo que el mismo ciudadano J.M.M. declaró en su demanda que el contrato que lo vinculaba con el ciudadano G.M.s. prorrogó indefinidamente convirtiéndose en convenio a tiempo indeterminado por lo que no cabe otra acción que la desocupación prevista en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que el contrato en cuestión conforme consta en su cláusula Quinta fue pactado por seis meses fijos contados desde el primer día de agosto de 1987 siendo prorrogable por seis meses más únicamente, por lo cual trascurrida esa prorroga operó la tacita reconducción convirtiéndose en contrato a tiempo indeterminado.

Que el señor Masaad Mawaad ha incumplido frente a sus poderdantes como propietarios y nuevos arrendadores su obligación como inquilino de pagarles los cánones desde el momento en que asumieron la condición de propietarios.

Estimo la demandada en la cantidad de once millones ciento setenta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 11.174.400,00), valor de la pensión de arrendamiento que mensualmente paga el Sr. Masaad Mawad, de bolívares novecientos treinta y un mil doscientos (Bs. 931.200,OO) multiplicado por doce.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Por su parte la representación judicial de la accionada, en la contestación a la demanda opuso la cuestión previa contenida en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Alegó que en efecto como lo establecen los demandantes, cursa ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, demanda interpuesta por su poderdante donde alega que fue lesionado en derechos y sorprendido en su buena fe, puesto que el arrendatario ciudadano G.M. vendió a los demandantes el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin notificar oportunamente a su representado.

Alega prejudicialidad en la presente litis.

Menciona que existiendo un juicio previo, que influye de manera contundente sobre la presente causa, y no habiendo cosa juzgada sobre el mismo, es que oponen la cuestión previa.

Alega que indudablemente la causa pendiente definirá la titularidad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Que si bien es cierto que el arrendador, ciudadano G.M. vendió el inmueble que ocupa su representado, local identificado con la letra “A”, no es menos cierto, que la nulidad de dicha venta esta en juicio pendiente, por lo cual aduce que para definir quien tiene cualidad de arrendador, primero se tiene que dilucidar la titularidad del inmueble.

Que según establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las consignaciones deben hacerse a nombre del arrendador en este caso ciudadano G.M..

Que las relaciones arrendaticias son carga del inmueble, tal es el caso de la preferencia ofertiva que se le da al arrendatario.

Solicito al Tribunal de origen que se declarara con lugar la cuestión previa y que se ordenara la suspensión del procedimiento seguido por los demandantes en contra de su representado.

Que su representado en ningún momento ha dejado de cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento.

Alega que su representado deposita mensual y puntualmente en el Juzgado 25° de Municipio, expediente Nro. 2006-1293, el canon de arrendamiento respectivo desde el mes de agosto de 2006 hasta esa fecha.

Que en vista de la dudosa titularidad del bien inmueble, el arrendador realiza los depósitos del canon de arrendamiento a favor del ciudadano G.M., quien es la persona con la cual nació la relación arrendaticia.

Finalmente solicitó que la presente acción sea declarada sin lugar, ya que según su criterio para que sea procedente la acción de desalojo es requisito sine qua non que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas.

Conforme los términos de la demanda y la contestación con fundamento en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil cada parte deberá probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

En el caso bajo análisis se aprecia que la parte actora aduce que participó a la parte demandada, la venta del inmueble y que por tanto, la demandada estaba en conocimiento de que a partir de ese momento, el pago de los cánones de arrendamiento debía hacerlos a M.S.T. y S.S.T.; por lo que en principio correspondía a la actora probar tal alegato. Sin embargo se aprecia de las actas que en la contestación de la demanda; la demandada adujo que “…en vista de la dudosa titularidad del bien, y por ende, el carácter de arrendador de los ciudadanos M.S.T. y S.S.T., mi representado, realiza los mencionados depósitos a favor del ciudadano G.M.…”; con lo que ciertamente como lo adujo la recurrida; quedó probado que la demandada sÍ tenía conocimiento de la venta del inmueble a los ciudadanos M.S.T. y S.S.T. . Respecto el pago de los cánones de arrendamiento, se aprecia que por cuanto la demandada alegó un hecho extintivo como es el pago; sobre la parte demandada ha recaído la carga de la prueba al haber alegado que ha cumplido con su obligación; y así se declara.

DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte actora:

Con el libelo de demanda la representación judicial de la parte actora acompaño los siguientes documentos:

  1. - Documento en original del instrumento poder inserto a los folios 4 y 5, conferido por los ciudadanos M.S.T. y S.S.T., a los abogados M.G.A. y G.I., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 33.081 y 2.658, respectivamente.

  2. - Copia simple del documento de compra venta, celebrado entre los ciudadanos G.M. y los ciudadanos M.S.T. y S.S.T., autenticado en la oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 34, Tomo 36, de fecha 26 de septiembre de 2006 (folios 6 al 8).

  3. - Documento en original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano G.A.M.T. como (arrendador), y el ciudadano J.M. como (arrendatario), quienes con venezolanos, titulares de las cedulas de identidad Nros. 6.109.403 y 9.062.419, respectivamente, que tiene por objeto sobre un inmueble identificado como: “local comercial distinguido con la letra ‘A’, ubicado en al planta baja del Edifico Nº 1, con frente a la Avenida principal del Cementerio, Parroquia S.R., Caracas (folios 9 al 11).

  4. - Consta al folio 12 documento celebrado por el ciudadano Antonio Mazzeo Tuozzo en el cual “declaro que sin reversión o garantía, cedo en forma total y absoluta el anterior contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.M.M. el cual fue otorgado ante el Notario Publico Octavo de Caracas, el tres de marzo de mil novecientos ochenta y ocho y anotado bajo el Nº 45 Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones, con inclusión de todos los créditos y obligaciones que a mi favor se derivan derivados de su texto, a los Srs. M.S.T. y S.S.T. quienes son mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, comerciantes y respectivamente identificados con las cedulas Nº V-13.717.934 y V-14.157.554. El valor de esta cesión es la suma de Bolívares Cien Mil (BS. 100.000, OO) que estimo a los fines legales pertinentes”.

  5. - Copia simple del expediente 2006-1293 del Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana (F. 13 al 24).

    En el lapso probatorio la representación judicial de la parte actora acompaño los siguientes documentos:

  6. - Copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 06 de agosto de 2008, mediante la cual confirmó en todas sus partes la decisión dictada en fecha 5 de julio de 2007 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, en donde declaró sin lugar la demanda de retracto legal interpuesta en fecha 25 de septiembre de 2006 por el ciudadano J.M.M. contra los ciudadanos M.S.T. Y S.S.T., marcada con la letra “A”.

    Pruebas de la parte Demandada.

  7. - Original y copia de las planillas de depósitos del Banco Industrial de Venezuela (folios 98 al 149). Marcada con la letra “A”

  8. -Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano G.A.M.T. como (arrendador), y el ciudadano J.M. como (arrendatario), quienes con venezolanos, titulares de las cedulas de identidad Nros. 6.109.403 y 9.062.419, respectivamente, que tiene por objeto sobre un inmueble identificado como: “local comercial distinguido con la letra ‘A’, ubicado en al planta baja del Edifico Nº 1, con frente a la Avenida principal del Cementerio, Parroquia S.R., Caracas (folios 150 al 152 y sus vto.). Marcada con la letra “B”

    MOTIVA

    Punto Previo

    De la Perención de la causa

    La parte demandada adujo en esta alzada que de una simple revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la demanda fue admitida en fecha 25 de enero de 2007, la consignación de los fotostatos se hizo temporariamente, según se evidencia de diligencia interpuesta en fecha 05 de febrero del mismo año; pero sin embargo, la obligación de proporcionar los medios o recursos necesarios al alguacil para que cumpliera con los tramites de la citación no fue cumplida sino hasta el 27 de febrero de 2007, es decir treinta tres (33) días después de admitida la demanda, razón por la cual solicitó se decrete la perención de la causa.

    Respecto de este alegato se aprecia que la parte actora adujo que el demandado olvida que el día 24 de febrero de 2007 fue sábado, hecho éste que calificó de público y notorio fácilmente constatable por este tribunal con sólo revisar el calendario correspondiente al mes de febrero de ese año.

    Que el articulo 200 del Código de Procedimiento Civil dice textualmente que “en los casos de los dos artículos anteriores” (se refiere al 198 y 199 del Código de Procedimiento Civil, que se refieren al cómputo de los términos y lapsos procesales señalados por días y al computo de los términos y lapsos procesales señalados por años o meses) “cuando el vencimiento del lapso ocurra en uno de los días exceptuados del computo por el articulo 197, el acto correspondiente se efectuara en el día laborable siguiente”.

    Aduce que el primer día laborable siguiente al vencimiento del término, el cual fue el 26, el ciudadano alguacil del juzgado de la causa dejó constancia de haber sido cancelados los emolumentos para la práctica de la citación del demandado y de su traslado al inmueble arrendado sin haber podido citar al demandado.

    Ahora bien, de las actas del proceso se desprende, concretamente al folio 31, que el apoderado actor consignó mediante diligencia fechada 26/02/2007 los emolumentos correspondientes para la practica de la citación de la demandada; siendo este día, tal como se constató en el calendario judicial,- como un hecho notorio judicial – el primer día laborable siguiente al vencimiento del término que efectivamente venció el sábado 24 de febrero de 2007; estando en consecuencia , dentro del lapso previsto; por lo que la perención - ciertamente como lo declaró la recurrida - resulta improcedente. Así se decide.

    DE LA PREJUDICIALIDAD ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA

    La parte demandada en su escrito de contestación alegó la existencia en el presente asunto de la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prejudicialidad de la acción, adujo el apoderado de la parte demandada que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, llevado en el expediente Nro. 8891, demanda que interpusiera; en la que alega que fue lesionado en sus derechos y sorprendido en su buena fe, puesto que su arrendador -G.M.-, vendió a los ciudadanos M.S.T. y S.S.T., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin notificar oportunamente como arrendatario.

    Así se aprecia que la parte demandada opuso la cuestión previa señalando que cursa ante el Tribunal Segundo de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas un juicio- sin señalar la acción- incoado por J.M.M. en razón de haber vendido el inmueble arrendado sin la debida notificación, siendo presuntamente vulnerado de sus derechos y sorprendido en su buena fe; y que la causa que cursa por aquél tribunal determinara la titularidad del bien objeto del contrato de arrendamiento y que en consecuencia, para definir la cualidad de arrendador, se debe resolver quién es el titular del bien, el cual compete al tribunal donde cursa el juicio pendiente.

    Ahora bien, doctrina, la prejudicialidad es definida como la defensa que opone el demandado con el fin de obtener la paralización del juicio, hasta que sea resuelta definitivamente la cuestión discutida en otros procesos, que deben influir en la decisión de aquel. Ahora bien, como se observa en esta definición, la procedencia de esta cuestión previa esta sustentada en dos requisitos concurrentes: a) la existencia de un proceso distinto al que origina la cuestión previa y b) Que la decisión que surja en aquel tenga efectos en el fallo a proferir en este juicio.

    En el caso bajo juzgamiento, se observa que la parte que opuso la prejudicialidad no aportó al proceso elementos de convicción que hagan concluir la existencia - en un proceso distinto donde se encuentre un asunto pendiente que posiblemente pudiera influir de manera determinante en la presente causa.

    Sin embargo, cabe señalar al respecto que consta en autos copia certificada de la sentencia proferida por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial en su carácter de alzada, en la causa que sigue J.M.M. contra los ciudadanos G.A.M.T., M.S.T. y S.S.T. por Retracto Legal Arrendaticio en virtud del recurso de apelación que fuera interpuesto por la representación judicial de los ciudadanos M.S.T. y por la apoderada judicial de los ciudadanos M.S.T. Y S.S.T. en contra de la decisión dictada en fecha 25 de julio de 2007 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró Sin Lugar la demanda propuesta y se condenó en costas a la parte demandada. Esta documental se valora de conformidad con le articulo 429 del Código de Procedimiento Civil para dar por demostrado que el referido fallo declaró sin lugar la apelación interpuesta por los recurrentes; con lugar la falta de cualidad, se desechó la demandada y no se decidió el fondo de lo debatido; por lo que considera quien aquí decide que para la fecha en que fue dictada la sentencia por el tribunal de alzada, no existía causa alguna ni condición pendiente al haber sido desechada la demanda.

    Asimismo, se observa del folio 209 al 222, copia simple de la sentencia emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, del juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, fuera intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el ciudadano J.M.M., contra los ciudadanos G.A.M.T., M.S.T. y S.S.T., en virtud del recurso de casación que fuera anunciado por la representación judicial de la parte demandante contra la decisión proferida en fecha 13 de agosto de 2008 por el Tribunal Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial. Respecto la referida sentencia, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con le articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. En dicho fallo, se declaró SIN LUGAR el recurso de casación propuesto en contra de la sentencia definitiva dictada por la recurrida.

    Así entonces, observa quien aquí decide que se encuentran agotadas todas las instancias y recursos posibles respecto a la causa que fuera incoada por el ciudadano J.M.M. por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra los ciudadanos G.A.M.T., M.S. y S.S.T., habiendo quedando definitivamente firme la sentencia que fuera dictada por el Tribunal de Primera Instancia. Así las cosas, al encontrase en estado la causa, considera quien aquí decide, que no existe un asunto pendiente en la cual influya en la decisión en el caso de especies, por lo que debe concluir que no se ha configurado el primero de los requisitos para la procedencia de esta cuestión previa: la existencia de un proceso distinto.

    En consideración a lo supra señalado; se observa que en este asunto no esta dado el primer supuesto necesario exigido por la norma para la procedencia de la cuestión prejudicial, por no existir algún proceso donde se vaya a dictar una decisión que sea de tal naturaleza que tenga influencia en la sentencia de merito en este asunto. En consecuencia; debe entonces declararse sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Y ASÍ SE DECIDE.

    Respecto el alegato de la parte demandada quien aduce en esta instancia que existe pendiente un recurso de revisión sobre la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10/08/2010; considera ésta juzgadora que se trata de un recurso extraordinario; que en ningún caso suspende la ejecutoriedad de la sentencia y que no representa entonces una prejudicialidad pendiente; por lo que resulta evidentemente improcedente la misma y así se decide.

    Resuelta como ha sido la improcedencia de la perención de la instancia y la cuestión previa de prejudicialidad contenida en el artículo 346 ordinal 8º del Código de Procedimiento Civil alegada por la parte demandada; se pasa a emitir pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido; y al respecto se aprecia:

    DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

    Respecto la acción incoada se observa que el proceso en el que se dictó la sentencia apelada fue un juicio de desalojo que se fundamentó en un contrato de arrendamiento suscrito por la demandante con los demandados, y en cual, debe este tribunal circunscribirse a analizar la existencia y validez del contrato de arrendamiento y la demostración por parte de la demandante sobre la existencia de las causales de desalojo establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Ahora bien, observa esta Juzgadora que efectivamente quedó demostrado en el presente juicio, que las partes se encuentran vinculadas a través de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local comercial distinguido con la letra “A” ubicado en la planta baja del Edificio No. 1, con frente a la Avenida Principal de El Cementerio, Parroquia S.R.d. la Ciudad de Caracas.

    Como se aprecia en el contrato de compraventa marcado “I”, en fecha 26 de septiembre de 2006 el ciudadano G.A.M.T. dio en venta la totalidad del bien inmueble a los ciudadanos M.S.T. y S.S.T. – y del que el establecimiento sobre el que ha recaído la acción de desalojo que aquí se decide, forma parte.

    Ahora bien, tal como se estableció en el capítulo referido a los límites de la controversia; por cuanto se aprecia de las actas que en la contestación de la demanda; la demandada adujo que “…en vista de la dudosa titularidad del bien, y por ende, el carácter de arrendador de los ciudadanos M.S.T. y S.S.T., mi representado, realiza los mencionados depósitos a favor del ciudadano G.M.…”; con tal señalamiento quedó admitido y se da por probado; que la demandada sí tenía conocimiento de la venta del inmueble a los ciudadanos M.S.T. y S.S.T. .

    Por lo que en consecuencia, comparte este tribunal lo sostenido por la recurrida, respecto de que existe reconocimiento de la parte demandada en cuanto a la compraventa del inmueble que hace el arrendador, G.M., a los ciudadanos M.S.T. y S.S.T. y que operó durante la relación contractual una subrogación arrendaticia, esto es, la situación o adquisición al nuevo adquiriente del inmueble arrendado en la misma posición del arrendador.

    Así entonces en el caso bajo análisis, los compradores – ciudadanos M.S.T. y S.S.T.- en efecto suceden al arrendador- G.A.M.T.- en los derechos y deberes frente al arrendatario-J.M.M.- a partir de la fecha en que fue adjudicado el bien, esto es, a partir del 26/09/2006, por lo que los nuevos adquirentes quedaron sujetos a respetar las mismas estipulaciones en las cuales fue establecido el contrato de arrendamiento, de conformidad con el articulo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se declara.

    En consideración entonces a que este tribunal constató que la parte demandada si bien no aparece de las actas que hubiera sido notificada oportunamente de la venta efectuada; y que no obstante, sí tenía conocimiento de la citada venta como se declaró supra; considera esta juzgadora que al haberse producido la venta integral de la propiedad del inmueble. Siendo que el arrendatario tenía conocimiento de la concreción de la venta efectuada, y así lo reconoce en su escrito de contestación a la demanda y de la acción que fuera incoada por ella el 25 de septiembre de 2006, fecha en que introdujo la demanda por el Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por retracto legal arrendaticio.

    En consideración a los citados motivos de hecho y de derecho, siendo que el demandado tenia conocimiento de la venta efectuada a partir del 25 de septiembre de 2006, los pagos por concepto de cánones de arrendamientos debieron ser a favor de los nuevos adquirentes subrogados, como arrendadores, tal y como lo establece la cláusula tercera: “El canon de arrendamiento del local objeto de este contrato, es de UN MIL QUINIENTOS TRTEINTA Y UN BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS(Bs. 1.531,25), que El ARRENDATARIO pagara puntualmente al vencimiento de cada mes de arrendamiento, AL ARRENADADOR en Caracas, en dinero efectivo de curso legal en el país”, y no a favor del antiguo propietario, G.M. toda vez que éste dejó de ser su arrendador al momento de subrogarse por él los nuevos propietarios, M.S.T. y SALM SINAWI TAHA, por lo que se concluye que los depósitos consignados en original en el expediente carecen de valor para demostrar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento a los actuales propietarios. Y así se declara.

    En consecuencia, por cuanto el demandado no aportó a los autos elementos de convicción que hagan concluir a quien aquí sentencia que ha cumplido debidamente con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos que fue convenido en el contrato; conforme lo establecido en el articulo 1.592 del Código Civil; resulta forzoso declarar el incumplimiento injustificado respecto de la obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento, al evidenciarse que desde el mes de agosto del año 2006, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a mas de dos mensualidades consecutivas, por haber realizado los depósitos a nombre de G.M., no obstante de haber tenido conocimiento de que los propietarios eran los ciudadanos M.S.T. y SALM SINAWI TAHA, resulta procedente declarar con lugar la acción de desalojo, de conformidad con el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, generando como efecto inmediato la desocupación del bien y la entrega del mismo. ASÍ SE DECIDE.

    DISPOSITIVA

    Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la decisión de fecha 24/12/2010 dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

SE CONFIRMA la decisión de fecha 24/12/2010 dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar el desalojo.

TERCERO

IMPROCEDENTE la perención de la instancia propuesta por la parte demandada.

CUARTO

SE CONDENA en costas de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil a la parte demandada al resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicta en su oportunidad procesal no se requiere la notificación de las partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 18 días del mes de febrero de 2.011. Años 200° de la independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZA,

DRA. R.D.S.G.

LA SECRETARIA,

ABG. M.T.R.

En esta misma fecha 18 de febrero de 2011, siendo las 12:50p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA Acc.,

ABG. M.T.R.

RDSG/MTRA/ynso/aml.

Exp. Nº CB-11-1222

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