Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Agosto de 2014

Conoce esta Alzada de apelación interpuesto en fecha 07 de abril de 2014, por el abogado R.M.R.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra el fallo proferido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 31 de marzo de 2014.

Se inicio la presente demanda mediante escrito libelar presentado en fecha 13 de marzo de 2013, por los abogados R.M.R.S. y D.R.H.F., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana I.M.A.G., mediante el cual procedieron a demandar a la ciudadana F.M.D.U., por cumplimiento de contrato de compra venta, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número ciento seis (106), ubicado en la planta décima (10°) del edificio “Residencias El Portal”, situado en la tercera etapa de la Urbanización Palo Verde, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda.

Alega la representación de la parte actora que en fecha 19 de julio de 2012, la demandada suscribió contrato de compra venta con su representada sobre el inmueble ya identificado, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el N° 29, Tomo 261, por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), de los cuales establecieron que se cancelarían TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00) entregados al momento de la firma del documento de opción de compra venta, el cual canceló su representada con cheque de gerencia signado con el N° 25-97278741 del Banco Fondo Común de fecha 25 de junio de 2012; que el saldo deudor de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 480.000,00) serían cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; que en fecha 21 de octubre de 2012, le fue aprobado a su representada el crédito hipotecario el cual quedó registrado con el N° CH-043-12; y que cuando le informó a la demandada verbalmente, ésta le manifestó que ya no estaba dispuesta a hacer la negociación y que aplicaría la cláusula penal; señala la parte actora, que el crédito no se ha liquidado en virtud que el Banco Nacional de la Vivienda, no ha bajado los recursos a la entidad financiera, estando completamente negada la demandada a aceptar los términos de la negociación.

Que en la oportunidad correspondiente su representada le manifestó a la demandada que si iba a hacer cumplir la opción de compra venta, lo hiciera al vencimiento del plazo tal y como quedó establecido en la cláusula cuarta del documento; y que, como quiera que hasta la fecha la ciudadana F.M.D.U., actuando de mala fe y de forma desconsiderada con su persona, no ha querido firmar la venta definitiva y no ha querido devolverme el dinero correspondiente a la parte acordada, así mismo no ha realizado ninguna acción para rescindir formalmente el contrato de opción de compra venta, arguyendo a su favor que las causas del supuesto incumplimiento obedecen a causas imputables a terceros, en este caso al banco de no liquidar a tiempo el crédito hipotecario el cual ya había sido aprobado, lo cual hace prueba que cumplió con todos los requisitos necesarios para optar al crédito y que, en ningún caso las causas imputables de incumplimiento obedecen a su persona, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 demanda el cumplimiento del mencionado contrato, alegando finalmente a su favor la Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial N° 40.115 del 21 de febrero de 2013.

Mediante auto de fecha 19 de marzo de 2013, el A quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la demandada F.M.D.U., una vez cumplida tal formalidad, en fecha 07 de agosto de 2013, compareció a contestar la demanda incoada en su contra, procediendo a negar, rechazar y a contradecir en toda y cada una de sus partes la acción intentada por temeraria y falsa; alegó el apoderado de la demandada, que no era cierto que su representada firmó en fecha 19 de julio del año 2012, un contrato de compra venta sobre el apartamento única y exclusiva propiedad de su mandante; que lo cierto fue que firmó un contrato de opción de compra venta sujeto de doce (12) cláusulas, señalando a su favor el contenido de las cláusulas segunda y cuarta; que la cláusula cuarta otorga al contrato de marras carácter aleatorio propio de los contratos de opción de compra venta, pues dependen para su materialización del cumplimiento de las cláusulas, y en la cláusula segunda se acordó un plazo de noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) para la protocolización del documento definitivo, cuyo plazo venció el 16 de noviembre de 2012.

Señala el apoderado de la demandada, que la actora alegó que el crédito con el cual obtendría el dinero para pagar la suma necesaria para la protocolización fue aprobado por el Comité de Crédito el 21 de octubre de 2012; más sin embargo, manifestó en el libelo “que a la fecha el crédito no se había liquidado en virtud que el Banco Nacional de la Vivienda no había bajado los recursos a la entidad financiera; que la demandada está negada a aceptar los términos de la negociación, y que, en la oportunidad correspondiente, le manifestó que iba hacer cumplir la opción de compra venta”; es decir, que la actora reconoce que ella incumplió con el contrato, tanto así que ella misma manifestó su intención de hacer cumplir el contrato; que su representada no ejerció la acción mediante demanda y la actora en lugar de agradecer el gesto lo calificó como una actuación de mala fe y de forma desconsiderada; que en efecto las partes condicionaron el cumplimiento del lapso de vigencia del referido contrato el cual venció el 16 de noviembre de 2012, fecha en que se cumplió el lapso de vigencia siendo la promitente compradora la que incumplió con el mismo, ya que no disponía de la suma que debía pagarle a su mandante.

Que su representada le manifestó a la actora su decisión de hacer efectiva la cláusula cuarta a lo cual se opuso, no obstante su mandante continuó intentando infructuosamente en múltiples ocasiones de hablar con la actora para que de manera amistosa se resolviera lo concerniente a la penalidad establecida en la referida cláusula; que en vista de ello y en virtud de que el tiempo transcurría y la demandante no atendía sus teléfonos, en fecha 26 de abril de 2013, solicitó a la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, se constituyera y trasladara al domicilio de la actora a fin de notificarle la disponibilidad de un cheque de gerencia por la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00) que representan el cincuenta por ciento (50%) de lo estipulado como penalidad en el contrato; que una vez la actora leyó el escrito de notificación, se negó rotundamente a recibirlo y procedió con esta temeraria demanda.

Por último, procedió el apoderado de la demandada, a negar, rechazar y contradecir las bases legales en que fundamentó la actora su acción, por cuanto dichas normas reglan los comportamientos de las partes en el negocio material y pueden ser aplicadas a una y otra según el caso, por lo que su mandante las acoge como su base legal dado el incumplimiento de la demandante; del mismo modo, arguyó que no puede la actora pretender protección legal amparándose en la aplicación de la Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial N° 40115 del 21 del mismo mes y año, por cuanto el contrato venció el 16 de noviembre de 2012, es decir, antes de que fuera dictada y entrara en vigencia la Resolución, y que, en nuestro sistema judicial las disposiciones legales no tienen carácter retroactivo, salvo las de carácter penal cuando benefician al reo, por lo cual solicita se declare sin lugar la demanda interpuesta en su contra.

En fecha 24 de septiembre de 2013, la parte demandada consignó escrito de pruebas, el cual fue agregado a los autos el 11 de octubre de 2013 y admitidas a través de auto del 18 del mismo mes y año.

Por auto de fecha 04 de diciembre de 2013, el Tribunal fijó el décimo quinto día de despacho siguiente para la presentación de informes, compareciendo el 13 de enero de 2014, la representación judicial de la parte actora, quien presentó su escrito en el cual realiza un resumen de lo esgrimido en el libelo.

Vencidos los lapso en instancia, en fecha 31 de marzo de 2014, el A quo dictó sentencia declarando sin lugar la demanda, condenando a la actora al pago de las costas, ésta decisión fue apelada por la demandante en diligencia del 07 de abril del presente año, y oída en ambos efectos a través de auto del 08 de abril de 2014.

En fecha 14 de abril de 2014, esta Alzada le dio entrada al presente proceso otorgando los lapsos procesales correspondientes a la consignación de informes, compareciendo en fecha 26 de mayo de 2014, la representación judicial de la demandada, quien solicita a esta Alzada declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto por su contraparte, en virtud que el A quo determinó que para la fecha en que fue interpuesta la demanda, la parte actora, como lo confiesa en su escrito libelar, no disponía del dinero necesario para la protocolización del documento; que la Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial N° 40115 del 21 del mismo mes y año, no tenía efectos de retroactividad para sustentar la acción, toda vez que la opción de compra venta firmada por las partes venció el 19 de noviembre de 2012, es decir, tres (03) meses antes de que fuese dictada la referida Resolución.

Del mismo modo, la parte actora en fecha 27 de mayo de 2014, presentó escrito de informes, en el cual realizó un breve recuento de lo acontecido en instancia, señalando a su favor que el contrato suscrito entre las partes es un contrato de compra venta, señalando jurisprudencia de la Sala de Casación relacionada con el caso de autos, así como los artículos 12, 509 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 253 y 245 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, solicitando finalmente se declare con lugar el recurso de apelación interpuesto y se ordene la venta definitiva del inmueble objeto de marras.

Cumplidos los lapsos procesales, y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente para emitir sentencia, lo hace en los siguientes términos previo el análisis del material probatorio cursante en autos:

II

DE LAS PRUEBAS

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA ANEXAS AL ESCRITO LIBELAR:

Cursante a los folios 10 al 15 del presente expediente, original del documento de compra venta, celebrado entre las partes en fecha 19 de julio de 2012, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el N° 29, Tomo 261. Observa esta Alzada que el objeto del referido contrato de compra venta fue por un inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número ciento seis (106), ubicado en la planta décima (10°) del edificio “Residencias El Portal”, situado en la tercera etapa de la Urbanización Palo Verde, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, con una superficie de ochenta y tres metros cuadrados (83,00 Mtrs²), el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: con el apartamento N° 105; Sur: con el apartamento N° 101 y escalera presurizada; Este: con fachada este del edificio, y Oeste: con pasillo de circulación y escalera presurizada, dicho documento quedó anotado bajo el Nº 29, Tomo 261. Así pues, se observa, que, no fue tachada, impugnada, ni desconocida por la representación judicial demandada, por el contrario, fue admitida la realización del contrato de compra venta en la oportunidad procesal de la contestación a la demanda, trayendo como elemento de convicción a quien aquí suscribe, la veracidad del contrato alegado por la representación judicial de la parte actora, en el sentido, que dicho contrato fue pactado entre las ciudadanas F.M.D.U., quien se identifico como venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad Nº V.- 3.995.171, quien a los efectos contractuales fungió como promitente vendedora, y la ciudadana I.M.A.G., de nacionalidad española, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad Nº E.-966.807, en este caso, la promitente compradora del inmueble supra identificado, y por el precio de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00), y por cuanto la presente documental no fue impugnada, tachada ni desconocida por la contraparte, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN ESTA ALZADA:

En la oportunidad de presentar informes en esta Alzada, la parte actora trajo a los autos copia simple de C.d.R.d.D. y fecha para protocolización del documento de compra venta, emitida por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, del cual se desprende que dicho ente recibió en fecha 16 de noviembre de 2012, la documentación pertinente a los fines de protocolizar la venta el 21 de noviembre de 2012. Esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo demostrativo del cumplimiento por parte de la actora para la protocolización del documento y del interés en obtener legalmente la compra del inmueble objeto de marras. ASÍ SE DECIDE.

Al folio 107, cursa original de C.d.R.d.R. FAOV, emitida por la Gerente Administrativa del Fondo de Ahorros Obligatorio para la Vivienda, Vicepresidencia de Crédito para la Construcción y Vivienda del Banco Bicentenario, Banco Universal, del cual se desprende que dicha institución bancaria deja constancia que la hoy actora posee un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON /00 CENTIMOS (Bs. 300.000,00), dejando sentado que, dicha suma de dinero se encuentra disponible para su liquidación “después de la respectiva protocolización, y cuyo máximo lapso para la misma era hasta el 30 de marzo de 2013”, resaltando que dichos fondos se encuentran disponibles a la espera de notificación del beneficiario y vendedor. Esta Alzada observa que la parte demandada en la oportunidad correspondiente no impugnó, tachó ni desconoció el referido instrumento, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende. ASÍ SE DECIDE.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, reproduciendo el mérito favorable de los autos, a lo cual señala que la presente invocación no constituye un medio de prueba que exija pronunciamiento del Tribunal, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en nuestro sistema jurídico venezolano. ASÍ SE ESTABLECE.

Promovió el contenido de las cláusulas segunda y cuarta del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, y por cuanto ya se le otorgó valor probatorio al referido documento, considera inoficioso hacer pronunciamiento alguno fuera del que más adelante se desprenda en la motiva de este fallo. ASÍ SE ESTABLECE.

A los folios 68 al 73, cursa original de la Notificación que la demandada solicitó se realizara a la actora y que practicó la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, Chuao, así como el cheque de gerencia expedido por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00). Esta Alzada observa que la presente probanza no fue impugnada, tachada ni desconocida por la actora, desprendiéndose que la demandada notificó a la actora sobre la rescisión del contrato, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio que de su contenido se desprende. ASÍ SE DECIDE.

Al folio 74, corre copia simple de la primera página de la Gaceta Oficial N° 40115 del 21 de febrero de 2013, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio como medio público comunicacional, del cual se desprenden las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición, autoconstrucción, ampliación y mejora de vivienda principal con recursos provenientes de la Cartera de Crédito Obligatoria en materia de vivienda, que deben cumplir anualmente las instituciones bancarias. ASÍ SE DECIDE.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Planteada como quedó la controversia, corresponde a esta Alzada entrar a conocer y decidir la apelación interpuesta en fecha 07 de abril de 2014, por el apoderado judicial de la parte actora, R.M.R.S., contra el fallo proferido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 31 de marzo de 2014, que declaró:

“(…) En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto la ejecución o no del contrato de opción de compra venta en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, se fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

Con vista a lo anterior y a fin de pronunciarse sobre el mérito de la litis este Tribunal concluye de manera muy objetiva en que, si bien en el presente asunto quedó evidenciada la existencia de un contrato, el cual se suscribió inicialmente con vigencia de NOVENTA (90) DÍAS continuos contados a partir de la fecha de autenticación, más TREINTA (30) DÍAS de prórroga; es decir, desde el 19 de Julio de 2012 hasta el 19 de Noviembre de 2012 y que la parte demandada notificó de la Resolución del Contrato a la parte acciónate en fecha 16 de Septiembre de 2013, es decir, casi DIEZ (10) MESES después de vencido el contrato, cierto es también que de autos no se evidencia en forma fehaciente que la parte actora haya efectuado todos y cada uno de los tramites necesarios y pertinentes para protocolizar la venta definitiva de marras ante la Oficina de Registro correspondiente, más que su propio dicho, no siendo este argumento prueba suficiente que determine el cumplimiento que alega, pues aunque aduce que el incumplimiento es imputable a un tercero y a su decir en este caso al BANCO, por no liquidar el dinero en tiempo oportuno, tal circunstancia no fue probada en autos y al no haberlo hecho así durante el transcurso del proceso, ni demostró alguna otra circunstancia que pruebe clara y ciertamente el total cumplimiento de su obligación, mal puede pretender la ejecución de una pretensión que no se entiende enteramente satisfecha por su parte, por lo tanto las alegaciones contenidas en el ESCRITO LIBELAR no pueden ser oponibles a la parte demandada en la forma como se hicieron, dado que se hace imperativo aportar todas las pruebas en la etapa respectiva, fin de para sustentar y demostrar los alegatos contenidos en el ESCRITO LIBELAR, en forma fáctica, y así se decide.

Conforme las anteriores determinaciones éste Sentenciador debe concluir en que, no basta con que un medio probatorio pueda trasladar los hechos del mundo exterior a un proceso judicial, pues se requiere que el medio de prueba se encuentre en capacidad de incorporar debidamente los hechos al proceso para que los mismos cumplan con su función primordial, lo cual no es otra que demostrar la veracidad o falsedad de los hechos controvertidos, dado que el medio de prueba debe, por si mismo bastar para que los hechos que trae al juicio y especialmente la prueba de los hechos, cumplan con la tarea de fijar como ciertos dentro de la mente sentenciadora del Juez, su existencia y veracidad, pues, para que esta labor de fijación se cumpla, se requiere que el medio de prueba contenga en sí dos elementos fundamentales, como son la identidad y la credibilidad del medio, en relación a los hechos del proceso, lo cual en este caso no se cumplió, ya que la representación demandante alegó la existencia de una obligación que no quedó enteramente probada en este proceso en particular, lo cual hace imposible determinar a ciencia cierta sobre la existencia o no del cumplimiento demandado, lo cual al ser así, la demanda que origina las actuaciones bajo estudio no debe prosperar en derecho conforme a lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella y que en caso de dudas, sentenciará a favor del demandado en igualdad de condiciones, siendo esta última circunstancia el caso de autos, y así lo deja establecido formalmente este Órgano Jurisdiccional. En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR LA DEMANDA INTERPUESTA por la representación judicial de la parte actora, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo deja finalmente establecido éste Operador de Justicia (…)

.

De la sentencia parcialmente transcrita, se desprende que el Tribunal de instancia declaró sin lugar la acción interpuesta al considerar que no se evidenció de autos en forma fehaciente que la parte actora hubiera efectuado todos y cada uno de los trámites necesarios para la protocolización de la venta definitiva más que sus propios dichos, así como tampoco probó de alguna otra manera o circunstancia el total incumplimiento de su obligación.

Habiendo analizado el material probatorio aportado al juicio, pase quien aquí suscribe a realizar algunas consideraciones al fondo de la controversia, observando así:

Tal y como se evidencia del estudio realizado al presente expediente, versa el litigio instaurado sobre el cumplimiento de contrato de compra venta, suscrito entre las ciudadanas I.M.A.G. y F.M.D.U., en este sentido, es menester establecer que, el contrato, es un negocio jurídico bilateral, es decir, un acuerdo jurídico de voluntad entre dos o más partes amparado por el ordenamiento jurídico venezolano, y que se encuentra dirigido a estatuir relaciones jurídicas a las cuales los contratantes se someten bajo su voluntad.

El derecho civil venezolano, define los contratos de la siguiente manera:

Artículo 1.133 CC. “(…) Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (…)”.

De la norma se pueden extraer varios elementos, en primer lugar el acuerdo de voluntades, al respecto puede establecerse que dentro de la figura del contrato, el elemento preponderante es el acuerdo de voluntades al cual se someten las partes, siendo así por consiguiente la esencia del vínculo, por tal razón, todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y es protegido por la ley, así pues, en un principio sólo la voluntad de las partes es suficiente para crear un vínculo jurídico o hacer nacer obligaciones. Es considerado que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos, para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad. La existencia de un segundo elemento circunda en la modificación o extinción de voluntades, y por último, se encuentran las obligaciones que generan las prestaciones que se esgrimen en obligaciones de hacer, de no hacer o de dar.

En este orden de ideas, puede quien aquí suscribe evidenciar que, el contrato suscrito entre las partes generó una obligación de dar, es decir, según lo pactado, la ciudadana F.M.D.U., en calidad de vendedora del inmueble se obligaba a transferir su posesión a la ciudadana I.M.A.G., hecho éste no controvertido en virtud del reconocimiento de ambas partes de la suscripción del contrato objeto de marras.

Cabe señalar esta Alzada el contenido de los artículos 1.159, 1160 y 1.167 del Código Civil, en lo que respecta a los contratos, a saber:

“1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley.

(Omissis)

1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso de la Ley

.

(Omissis)

1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

De los artículos citados, se desprende que el contrato es un acto jurídico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades, en principio, la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos, hacer nacer obligaciones, transformarlas, modificarlas o extinguirlas, es decir, es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir, a entregarle bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo.

Siguiendo en este orden de ideas, cabe agregar que en materia de interpretación de contrato se pueden presentar dos situaciones, la primera de ellas, se da cuando las estipulaciones del contrato son claras y explícitas en las cuales no cabe la interpretación, por lo tanto debe cumplirse tal y como fueron previamente acordados por los contratantes, esta regla se encuentra consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil, que estatuye: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (…)”, y el segundo caso se da cuando existen consideraciones que no son expresas, que envuelven generalidades y que pueden presentarse dudas, es decir, que si bien es cierto que no está expresamente establecida, la intención de las partes, tácitamente de los hechos por ella regulados se desprende lo que se quiso establecer.

En relación al contrato de marras, es preciso establecer que las obligaciones se encuentran expresamente estipuladas tanto para la parte actora en el presente caso, así como también la obligación de la parte demandada, en ambos aspectos las obligaciones contraídas fueron previamente establecidas dentro del contrato suscrito, concordando así con lo estipulado en el artículo 1.264 el cual fue previamente señalado.

Así las cosas, es necesario establecer que el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato posterior, y esto es así, por cuanto el contrato de opción contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción ésta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

En relación al caso de autos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de abril de 2002, instituyó las características y elementos diferenciales, entre el contrato preliminar de opción a compra y el contrato definitivo de compraventa, señalando:

De la precedente trascripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, “…que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar (…)

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra ‘es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal’. (Ob. cit).Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: ‘Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales (…)’.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. (Resaltado del Tribunal)(…)

Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta. En consecuencia, se declaran improcedentes las denuncias de infracción de los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide

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Posteriormente, la misma Sala en fallo del 18 de diciembre de 2006, se pronunció nuevamente sobre la naturaleza jurídica de las promesas bilaterales u opciones a compraventa y las opciones de compra o promesa unilateral de venta, estableciendo que:

En lo que respecta al primer punto referido a ¿Cuál es el contrato a que se refiere el citado artículo, el de crédito hipotecario o el de promesa bilateral u opción de compraventa?, debe esta Suprema Jurisdicción Civil, analizar los elementos constitutivos de los contratos en cuestión.

En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada ‘Cláusula Penal’ la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

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El criterio señalado fue abandonado por la Sala de Casación Civil en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aún cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N° 460 del 27 de octubre de 2010, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N° 198 del 12 de mayo de 2011, caso L.F.R. contra R.P., para luego, en sentencia de recién data, del 22 de marzo de 2013, luego de efectuar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, la Sala consideró apropiado retomar el criterio antiguo que se había abandonado y, por vía de consecuencia, estableció que el mismo debe equipararse “a la venta pura y simple”, tomando en consideración que se produzca el cruce de “consentimientos” en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en el contrato de opción de compra venta los requisitos del “objeto y precio”.

En consecuencia, determina entonces esta Juzgadora, que las promesas bilaterales de compraventa, suponen un consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, y equivalen a la venta cuando hay consentimiento mutuo de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio.

Así las cosas, pasa de seguidas analizar esta sentenciadora los requisitos o características que debe contener el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes y al efecto observa, que el artículo 1.141 del Código Adjetivo, indica los elementos de existencia de un contrato, en concordancia, a lo que estableció la Sala de Casación Civil, a saber:

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1.- Consentimiento de las partes;

2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3.- Causa lícita

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Del contenido y condiciones establecidas en la norma, se desprende que el consentimiento, es uno de los elementos esenciales del contrato, el cual define la doctrina, como la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes, la cual puede ser expresa o tácita. En el caso de autos, se desprende del contenido de la cláusula primera, que la demandada ofreció en venta a la hoy actora, un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento distinguido con el número ciento seis (106), ubicado en la planta décima (10°) del edificio “Residencias El Portal”, situado en la tercera etapa de la Urbanización Palo Verde, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, con una superficie de ochenta y tres metros cuadrados (83,00 Mtrs²), quedando así evidenciado para esta sentenciadora la voluntad entre los contratantes, o sea, entre la oferta y su aceptación, requisito principal del contrato, cumpliéndose de esta manera el primer requisito de la norma, por lo que se concluye que hubo consentimiento. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto al segundo y tercer requisito referidos al objeto y precio, se observa que el objeto del contrato es precisamente la venta del inmueble supra señalado, lo cual viene concatenado con el consentimiento, y, el precio quedó estipulado en la cláusula Tercera de la cual se desprende textualmente que: “LA PROMOTENTE VENDEDORA se obliga a vender a LA PROMITENTE COMPRADORA, y estos a comprar el inmueble en referencia por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) los cuales se entregan en el acto de la firma de este contrato de promesa bilateral de opción de compra-venta mediante (1) Cheque Gerencia identificado con el Nro.25-97278741 del Banco BFC, Banco Universal, a la entera y cabal satisfacción de LA PROMOTENTE VENDEDORA, y II.- el saldo deudor de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), a la protocolización del documento definitivo de compra-venta, en el plazo indicado en la cláusula segunda.”, siendo así, quedan satisfechos los dos (2) restantes requisitos para la existencia del contrato. ASI SE DECIDE.

Ahora bien, establecido lo anterior pasa este Juzgado a determinar la intención y propósito de las partes al contratar, y por ende su verdadera naturaleza jurídica.

Del análisis exhaustivo de las actas, observa esta Alzada, que las partes calificaron el contrato en cuestión como PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, lo cual se desprende de la lectura del encabezado del contrato cursante a los folios 12 y 13, es decir, asumieron una obligación bilateral, en el sentido que, la optante vendedora se obligó a venderle a la optante compradora, y, que, la optante compradora por su parte se obligó a comprarle a la optante vendedora el apartamento suficientemente identificado en autos, del mismo modo queda evidenciado que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto y sobre el precio a pagar, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho que las partes en el contrato bajo estudio no acordaron para la verificación o perfección de la negociación, la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente quedó pendiente por parte de la llamada optante vendedora fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte de la vendedora de hacer la tradición del inmueble ofrecido en venta. ASÍ SE DECIDE.

Finalmente, en cuanto a lo alegado por la parte demandada, referido a que la actora incumplió dentro del término establecido en el contrato con el pago definitivo de la venta, arguyendo a su favor, que el contrato venció el 16 de noviembre de 2012, y que para esa fecha la actora no tenía la disponibilidad dineraria, cabe señalar, que la actora en su libelo indicó que el crédito hipotecario por ella solicitado, le había sido aprobado en fecha 21 de octubre de 2012 por el “Comité de Crédito” bajo el N° CH-043-12, fecha ésta anterior a la expiración del contrato, y que si bien no señala qué entidad bancaria fue la que aprobó el mismo, de las actas del expediente se evidencia que fue el Banco Bicentenario, Banco Universal, prueba ésta que se le otorgó valor probatorio que de su contenido se desprende, y la cual no fue objeto de impugnación por parte de la demandada, quedando para esta sentenciadora demostrada la intención que siempre tuvo la actora en la adquisición del inmueble. ASÍ SE DECIDE.

Por otra parte, no puede pretender la demandada hacer valer la cláusula penal, cuando ella misma incumplió con lo allí estipulado, es decir, no devolvió a la actora en el plazo de setenta y dos (72) horas la cantidad fijada en la cláusula cuarta, más por el contrario, quedó evidenciado en autos que fue en fecha 26 de abril de 2013, una vez que ya se encontraba en conocimiento de la presente acción, que procedió a través de la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, a poner a disposición de la actora la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,00), lo cual deja entrever a quien juzga, que desde la fecha en que venció el término del contrato las partes se mantuvieron en contacto discutiendo o finiquitando el cumplimiento del contrato, razón por la cual no procede en derecho la cláusula penal solicitada por la parte demandada tratando de evadir el compromiso adquirido en el contrato objeto de litis. ASÍ SE DECIDE.

En razón de los argumentos y valoraciones anteriormente esgrimidos inexorablemente debe quien sentencia declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 07 de abril de 2014, por el abogado R.M.R.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra el fallo proferido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 31 de marzo de 2014, revocándose así el fallo apelado en los términos expuestos. ASÍ SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: