Decisión nº 037-15 de Juzgado Cuarto de Primera Instancias en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Carora), de 9 de Abril de 2015

de conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba, invoca el mérito favorable que emana de las actas procesales a favor de su representada y muy especialmente del documento de Opción a Compra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Carora, en fecha 16 de Agosto de 2012, bajo el Nº 44, tomo 41. En cuanto a la invocación del merito favorable de los autos, esta juzgadora precedentemente realizó análisis del Principio de la Comunidad de la Prueba y en cuanto a la valoración del documento de opción a compra cursante en copia fotostática certificada a los folios 17 al 22, se ratifica su valoración. Así se decide.

promueve copia simple del documento de opción a compra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Carora, de fecha 16 de agosto de 2012, bajo el Nº 44, Tomo 41, contentivo de cinco (05) folios útiles marcado anexo con la letra “A” cursantes a los folios 109 al 113 de autos, y el cual se encuentra anexo en su original al folio 20 del presente expediente, a los fines de demostrar los plazos a que se refiere la clausula tercera del contrato de opción a compra, la vigencia del mismo y con ello demostrar que se encontraba vencido para el momento en que exige la demandante el cumplimiento de la obligación del contrato, así mismo pretende demostrar el incumplimiento del pago a que se refiere la clausula segunda y quinta del contrato por parte de la ciudadana Naibet del C.C.B.. Aprecia esta Juzgado que la documental tantas veces promovidas ya fue debidamente valorada y apreciada por quien decide, por lo tanto se ratifica su valoración, y en cuento a las clausular contenidas en el contrato objeto de controversia serán objeto de análisis en la motiva del presente fallo. Así se decide.

promueve y consigna en copia simple marcado como anexo “B”, constan de siete (07) folios útiles, del Documento del Contrato de Préstamo de Interés con Garantía Hipotecaria de Primer Grado. Aprecia el tribunal que referida documental fue promovida en copia simple cursante a los folios 114 al 120, siendo está valorada precedentemente se ratifica su valoración. Así se decide.

marcado como anexo con la letra “C”, promueve y consigna en copia fotostática simple constante de cuatro (04) folios útiles de las comunicaciones del Banco Bicentenario agencia Carora donde se establece el nombre del beneficiario del crédito hipotecario, fecha de la decisión del comité y la fecha de envió al departamento legal del Banco para la redacción del Documento del Contrato de Préstamo de Intereses con Garantía Hipotecaria en Primer Grado, a los fines de demostrar que el día 12 de diciembre de 2012 no fuera aprobado dicho crédito como expone la demandante y demostrar que su representada fue notificada después de vencido el lapso contemplado en el documento de opción a compra que obliga a las partes. Aprecia el tribunal que las documentales promovidas en copia fotostática simple cursan a los folios 121 al 124 de autos y siendo estas ya valoradas precedentemente se ratifica su valoración. Así se decide.

promueve y consigna en copia simple marcado como anexo “D” y “F”, certificado y solvencia de Enelbar y Solvencia Municipal, donde se evidencian las fechas de emisiones de los mismos; que con ello pretende demostrar que para esa fecha 8 de enero de 2013 y 9 de enero de 2013, junto con el Documento del Contrato de Préstamo de Interés con Garantía en Primer Grado, se encontraba en poder de la ciudadana Naibet del C.C.B., identificada en autos y no fuera presentado oportunamente por ante la Oficina Subalterna de Registros de esta ciudad. Aprecia el tribunal que las documentales promovidas en copia fotostática simple cursan a los folios 125 y 126 de autos y siendo estas ya valoradas precedentemente se ratifica su valoración. Así se decide.

promueve y consigna en copia simple marcado como anexo “F” y “G”, constante de dos (02) folios útiles, cheques emitidos a favor de su representada, del Banco Bicentenario emitidos el 31 de octubre de 2012 y el 08 de noviembre de 2012, signados con los Nros. 65090623 y 47860272, por un monto de veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000, 00) y catorce mil bolívares (Bs. 14.000, 00), respectivamente y debitados de la cuenta corriente Nº 0175-0064-32-0000002442, para garantizar el fiel cumplimiento de la Opción a Compra, a los fines de demostrar que la ciudadana Naibet del C.C.B., identificada en autos, incumpliera con la obligación de cancelar los cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000, 00) a que se refiere la clausula segunda del contrato de opción a compra debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Carora en fecha 16 de agosto de 2012, bajo el Nº 44, Tomo 41. Aprecia el tribunal que las documentales promovidas en copia fotostática simple cursan a los folios 127 al 128 de autos y siendo estas ya objeto de análisis precedentemente se ratifica su valoración. Así se decide.

Como prueba de informes, solicitó se oficie al Banco Bicentenario Agencia Carora a los fines de informar sobre lo siguiente: 1.- sobre quien fue la persona y la fecha en que se retiró el documento de Contrato de Préstamo de Interés con Garantía Hipotecaria en Primer Grado, para ser enviado al Registro Subalterno de la Ciudad de Carora. Con dicha prueba pretende demostrar que la parte demandante, no gestionó los trámites para la firma del documento y que para el momento de hacerlo ya se encontraban vencidos los lapsos del contrato de Opción a Compra firmado con su representada, demostrando así que su cliente no incumpliera en sus obligaciones como lo alega la demandante y que no fue una causa imputable a su representada el vencimiento del Contrato de Opción a Compra. Observa el tribunal que una vez admitida la prueba de informe, mediante oficio Nº 238-2013 de fecha 06 de diciembre de 2013, dirigido al Gerente del Banco Bicentenario; Banco Universal, Agencia Carora y ratificado en fechas 13 de mayo de 2014, 01 de octubre de 2014 y 09 de diciembre de 2014, se solicito lo indicado, de lo cual se obtuvo las resultas en fecha 03 de marzo de 2015, de donde no se desprende del contenido de los oficios Nº OCJ-GAAJA-GAJ-0822/2015 emanado del Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal y Nº SIB-DSB-Circunscripción Judicial del Estado Lara-PA-0323 de fecha 02 de febrero de 2015, recibido en fecha 09 de marzo de 2015, respuesta a lo solicitado por medio de la prueba, en tal razón considera esta juzgadora que no tiene prueba que valorar. Así se decide.

Promueve como testigo al ciudadano A.R., titular de la Cédula de Identidad Nº V-12. 724.820, a los fines de demostrar que su representada visitó en varias oportunidades a la ciudadana Naibet del C.C.B., para concretar la negociación y dar cumplimiento a lo acordado en el contrato de Opción a Compra. Aprecia esta juzgadora que si bien dicha prueba fue admitida y fijada la oportunidad para que se llevara a cabo la declaración del testigo, no fue presentado por su promovente quedado desierto el acto, tal como se constata del auto de fecha 10 de diciembre de 2013, cursante al folio 137, por lo que esta juzgadora no tiene prueba que valorar. Así se decide.

MOTIVA

Establecido los términos en los que quedó planteada la presente controversia, se observa que constituyen hechos admitidos, y por tanto exentos de pruebas, la celebración de un contrato privado de oferta de compra venta; así como la realización de un contrato de oferta de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Carora estado Lara, de fecha 16 de agosto de 2012, inserto bajo el Nº 44, Tomo 41 de los Libros llevados por ante dicha oficina pública, sobre un inmueble compuesto por una casa de habitación, con una estructura de construcción: concreto armado; tipo de paredes: bloque de arcilla; pintura de paredes: caucho; acabado de paredes: friso liso; estructura de techo: concreto armado; cubierta externa techo: concreto; cubierta interna techo: no posee; piso: cerámica; ventanas; aluminio/vidrio; puertas: hierro y madera entamborada; accesorios (rejas): puertas y ventanas; instalaciones eléctricas: interna; estado de conservación: excelente; instalaciones sanitarias; baño completo; categoría: quinta, compuesta por: una (01) planta, tres (03) habitaciones, dos (02) baños, número de construcción: dos (02), una (01) sala, una (01) cocina y un (01) comedor y edificada sobre un lote de terreno propio, ubicada según documento de propiedad en la ciudad de Carora, en la Calle 30D Catuca, con carrera 02D México y Carrera 02C Las Vegas, del Municipio Torres del Estado Lara, edificada en un área de terreno que según documento de propiedad de bienhechurías mide aproximadamente CUATROCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (423, 84 m²) y un área de construcción según Documento de Propiedad de CIENTO VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO CENTÍMETROS (123, 48 m²) y según plano de Mensura: CIENTO NOVENTA METROS CUADRADOS CON TRES CENTÍMETROS (190, 03 m²). Por el contrario constituyen hechos controvertidos, el incumplimiento de las partes de las obligaciones derivadas del contrato, por una parte, el incumplimiento de la hoy demandante de sus obligaciones contractuales de pago, y de los demandados, de sus obligaciones contractuales de rehusarse a la firma del documento definitivo de propiedad y el vencimiento del término del contrato objeto de controversia.

Como punto previo observa esta juzgadora que el Abogado H.C., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 52.696, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Naibet del C.C., parte demandante en la presente causa, mediante escrito presentado en fecha 13 de noviembre de 2013, realiza oposición al escrito de pruebas presentado por la parte demandada en cuanto a las pruebas testimoniales, donde solicita la declaración del ciudadano A.R., titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.724.820, alegando que es un hecho público y notorio que el mencionado ciudadano es pareja o concubino de la parte demandada, ciudadana Y.d.V.F.M., plenamente identificada. Ahora bien aprecia esta juzgadora que mediante nota secretarial de fecha 13 de noviembre de 2013, se hizo constar que no hubo oposición a las pruebas presentadas por las partes, siendo dicha testimonial admitida y fijando día y hora para la declaración del testigo el acto fue declarado desierto, por lo que se considera inoficioso pronunciarse al respecto e inútil su reposición de acuerdo a los preceptos constitucionales consagrados en su artículo 26. Así se decide.

Establecido lo anterior, observa este Juzgadora que el contrato de opción a compra celebrado entre las partes aquí contendientes, generó obligaciones que hacen plena fe entre ellas de la verdad de las declaraciones formuladas por las otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que éstos instrumentos se contraen, produciéndose así esos efectos con fundamento a los establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

En el contrato bilateral, como el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal y como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, concatenado con los nombrados artículos 1.359 y 1.360 del texto sustantivo civil que consagran la fuerza de los contratos entre las partes, quienes deben cumplirlos de buena fe, obligándose a cumplir no solo lo expresado en ellos, si no a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según el uso, la equidad y la Ley.

Nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de lo que se conoce como “Contratos”, los cuales no son más que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan con respecto a una o varias otras a dar, hacer o no hacer una cosa, en tal sentido establece nuestra ley sustantiva el contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, el de obras entre otros. Por su parte, el artículo 1133 del Código Civil lo siguiente:

“Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”

Es decir, el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más persona, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como lo son:

1. -El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

2. -Que el objeto pueda ser materia de contratos: este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

3. - Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.

Ahora bien en el caso de marras, se trata de un Contrato de Opción a Compra, como lo establecieron las partes al momento de su celebración; el cual no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no está definido por la Ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya, en este sentido es necesario mencionar lo que muy acertadamente nuestra jurisprudencia ha establecido:

La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas

De acuerdo al criterio vigente para la fecha de la interposición de la demanda, sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº RC-000116, Expediente 12-274, de fecha 22 de marzo de 2013, cuya ponencia es de la Magistrada Yraima de J.Z.L., indicó lo siguiente:

Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.

Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide.

En consecuencia, el Juez de reenvío que resulte competente, deberá confrontar el título que exhibe el demandante con el documento que invoca la demanda y el tercero adhesivo, a fin de determinar el mejor derecho y las consecuencias jurídicas derivadas de ellos. Así se decide.”

Siendo el criterio parcialmente transcrito el vigente para el momento de la interposición de la acción, y acogido por el tribunal de acuerdo al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se tiene entonces que el contrato de opción a compra objeto de la presente litis, es una contrato preparatorio y al analizar en detalle las obligaciones contenidas en el mismo, se destaca entre ellas que la opción a compra corresponde a un bien inmueble, cuyo precio fue pactado en la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 620.000); de los cuales la optante cancelaría en el momento de la firma del documento de opción a compra, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) y que la diferencia, es decir la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 570.000,oo) sería cancelada con el otorgamiento de un crédito hipotecario otorgado a través de un Contrato de Préstamo a Interés con Garantía Hipotecaria de Primer Grado por parte del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., hoy denominado Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal. Donde quedo establecido un plazo de NOVENTA (90) días consecutivos, contados a partir de la fecha de la firma del contrato ante la Notaría Pública -16/08/2012- y una prórroga de TREINTA (30) días seguidos, cuyo plazo finalizaría en fecha 16/12/2012, tal como se desprende de la clausula tercera del contrato de marras cursante en copia certificada al folio veinte vto. de autos.

Así pues, en nuestra legislación los contratos de esta índole, son reconocidos como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal, su esencia radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas.

Es menester destacar que al momento de dar contestación a la demanda, la accionada admite que recibió un primer pago por la cantidad de SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 61.000,00) y un segundo pago por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00). Así se determina.

Las acciones derivadas de los contratos de opción a compra, se encuentra también regulados en el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Establecido como ha sido la existencia de un contrato preparatorio y bilateral de compra venta, que además fue aceptado por ambas partes, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran demostrados los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, anteriormente especificados, donde sostiene la actora en su demanda que la parte demandada incumplió al rehusarse a la firma del documento definitivo de propiedad, a pesar que su persona cumplió con la obligación establecida, como era lo concerniente a la aprobación del crédito bancario.

Por su parte, la accionada niega el incumplimiento del contrato de opción a compra y que se rehusare a firmar el documento definitivo de propiedad, ya que para el momento de exigir tal obligación, el documento de opción a compra se encontraba extinto por el vencimiento del término establecido en su clausula tercera.

Ahora bien, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se hace necesario analizar el contenido de las cláusulas contractuales y en tal sentido se evidencia que las partes, en cuanto al precio y el modo de cancelar, el plazo para el cumplimiento de la obligación, establecieron lo siguiente:

“CLAUSULA SEGUNDA: El precio de venta del indicado inmueble es la cantidad de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 620.000, 00), de los cuales “LA OPTANTE” cancelara en el momento de la firma la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 50.000, 00), y la diferencia, o sea, la cantidad de QUINIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 570.000, 00), se cancelara según el otorgamiento de un crédito Hipotecario que otorgará Bicentenario Banco Universal.”

CLAUSULA TERCERA: El plazo de esta opción es de un lapso de NOVENTA (90) días seguidos y consecutivos a partir de la fecha de la firma del presente contrato y podrá tener una prorroga adicional de TREINTA (30) días seguidos, sin que dicha prorroga pueda implicar un aumento en el precio de la venta con opción a renovación.

“CLAUSULA CUARTA: “LA PROPIETARIA” se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes e impuestos nacionales y municipales y a presentar ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Torres las correspondientes solvencias.”

Tenemos entonces que el plazo establecido para el contrato preparatorio fue inicialmente de NOVENTA (90) días consecutivos, contados a partir de la firma de este, es decir, el 16 de agosto de 2012, y que a su vez podría prorrogarse adicionalmente por TREINTA (30) días seguidos – como en efecto se hizo-, por lo que queda más que verificado que el plazo pactado junto con su prorroga venció el día 16 de diciembre de 2012. Así se decide.

Lo que es importante determinar si dentro de ese plazo se estableció cancelar el inmueble objeto del contrato mediante el crédito hipotecario que otorgaría la entidad bancaria, si dentro de ese plazo la optante debía gestionar lo relacionado con la obtención del mismo, o si “La Propietaria” debía también cumplir dentro de dicho plazo, las obligaciones establecidas en la cláusula Cuarta del contrato, en cuanto a presentar ante el Oficina Subalterno de Registro del Municipio Torres, las solvencias por ellos exigidas.

Es criterio sostenido por tratadistas de la materia, entre ellos el Dr. E.M.L., en su muy reconocida obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, que en el cumplimiento de un contrato la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato, a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explicitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato porque no ha sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.

Se desprende de las probanzas, que los recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Torres del Estado Lara, con sede en Carora fueron obtenidos por la parte demandante, aún cuando era obligación de la parte demandada, tal como se desprende de la clausula cuarta del contrato de marras; asimismo se aprecia que el certificado de solvencia de ENELBAR, cursante al folio cuarenta y dos (42) de autos, data de fecha 08 de enero de 2013 y la solvencia municipal de INSEMAT, cursante al folio cuarenta y tres (43), data de fecha 09 de enero de 2013, pero de estas solvencias se dice en el contrato que deben ser presentados ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Torres, por lo que debía “El Propietario”, como está identificado en el contrato de opción a compra, poner a disposición de “La Optante”, las solvencias y documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. A juicio de quien tiene la importante labor de impartir justicia, y del análisis de los medios probatorios incorporados a la traba, se encuentra suficientemente demostrada la diligencia de la parte demandante en el cumplimiento de sus obligaciones dentro del plazo indicado en el contrato de opción de compra, dado que canceló la suma exigida como arras derivadas del contrato de Opción a Compra, incluso más de lo estipulado, ya que de autos quedó demostrada su entrega, al sostener la representación judicial de la demandada, haciendo uso del contenido del escrito de contestación a la demanda, cuando lo admite expresamente, razón por la que quedaron fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento, que recibió las cantidad de sesenta y un mil bolívares (Bs. 61.000, 00) y posteriormente la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000, 00) dando un total de ciento un mil bolívares (Bs. 101.000, 00), siendo que la parte actora gestionó oportunamente un préstamo hipotecario, para la compra del lote de terreno y la casa sobre él construida, por lo que la solicitud de realizar la venta del inmueble objeto de contrato, debe prosperar. Así se decide.

En cuanto a los daños y perjuicios solicitados en el petitorio por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil vigente, se hace necesario traer a colación lo sostenido por el Dr. E.M.L., ya mencionado con anterioridad, en cuanto a que los daños y perjuicios contractuales solo son reparables en la medida en que fueron previstos en el momento de la celebración del contrato, o en que sean considerados previsibles en atención a su propia naturaleza. Así mismo sostiene, que existen un conjunto de principios que regulan la reparación a saber: a) El daño debe ser demostrado por la víctima, ya que no basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reúna las condiciones referidas, sino que es necesario que la víctima las demuestre conforme lo dispone el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se servirá de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil; b) La extensión de la reparación depende de la naturaleza del daño y la extensión del mismo, pero no de la gravedad o grado de culpa, en el sentido de que solo se extiende a los llamados daños directos y c) La reparación no depende del grado de culpa del agente, por cuanto el agente puede actuar con dolo o con culpa, pues afirman que ello no influye en la reparación por que en materia civil la reparación será la misma. Así pues, conforme a los señalados principios que regulan la reparación de daño, deduce quien aquí sentencia que la accionante nada probó para demostrar los daños y perjuicios invocados por ella, ya que solo se limito a solicitarlo en el petitorio, aunado al hecho que en ninguna de las clausulas contenidas en el contrato de opción a compro celebrado entre las partes, se estableció el pago de los mismos en cuento al caso en comento, y en consecuencia, la pretensión de daños y perjuicios solicitada por la ciudadana Naibet del C.C.B., en contra de la ciudadana Y.d.V.F.M., plenamente identificadas, no ha de prosperar. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y T.D.L.C.J. DEL ESTADO LARA, EXTENSIÓN CARORA, de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PARCIALMENTE LUGAR la pretensión contenida en la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA incoada por la ciudadana NAIBET DEL C.C.B., venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-13.345.489, representada por sus Apoderados Judiciales, ciudadanos E.L.C., H.C. y R.I.N., abogados en ejercicio, inscritos en el IPSA, bajo los Nos. 53.216, 52.696 y 126.120, respectivamente. Contra la ciudadana J.D.V.F.M., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V-7.717.367, de éste domicilio, representada por sus Apoderados Judiciales, ciudadanos I.H.S. y N.L.T.V., inscritos en el IPSA, bajo los Nros. 140.928 y 153.523, respectivamente.

Se ordena a la parte demandada J.D.V.F.M., suficientemente identificada, a gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para realizar la venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, consistente en un inmueble compuesto por una casa de habitación, con una estructura de construcción: concreto armado; tipo de paredes: bloque de arcilla; pintura de paredes: caucho; acabado de paredes: friso liso; estructura de techo: concreto armado; cubierta externa techo: concreto; cubierta interna techo: no posee; piso: cerámica; ventanas; aluminio/vidrio; puertas: hierro y madera entamborada; accesorios (rejas): puertas y ventanas; instalaciones eléctricas: interna; estado de conservación: excelente; instalaciones sanitarias; baño completo; categoría: quinta, compuesta por: una (01) planta, tres (03) habitaciones, dos (02) baños, número de construcción: dos (02), una (01) sala, una (01) cocina y un (01) comedor y edificada sobre un lote de terreno propio, ubicada según documento de propiedad en la ciudad de Carora, en la Calle 30D Catuca, con carrera 02D México y Carrera 02C Las Vegas, del Municipio Torres del Estado Lara, edificada en un área de terreno que según documento de propiedad de bienhechurías mide aproximadamente CUATROCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTÍMETROS (423, 84 m²) y un área de construcción según Documento de Propiedad de CIENTO VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO CENTÍMETROS (123, 48 m²) y según plano de Mensura: CIENTO NOVENTA METROS CUADRADOS CON TRES CENTÍMETROS (190, 03 m²). Dicho inmueble se encuentra dentro de los siguientes linderos según documento: Norte: Calle 30B Catuca; Sur: Parcela 131-26-02; Este: Parcela 131-26-19; y Oeste: Parcela 131-26-23; y según Plano de Mesura expedida por la Alcaldía Bolivariana G/D P.L.T., de fecha: 06/08/2012: Norte: Calle 30B Katuca (frente); Sur: Parcela 031-026-002; Este: Parcela 031-026-019; y Oeste: Parcela 031-026-023, el cual le pertenece a la ciudadana J.D.V.F.M., suficientemente identificada, según consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Torres del Estado Lara, de fecha 21 de Marzo del año 2011, bajo el N° 2011.202, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 360.11.6.1.2515 y correspondiente al Libro de Folios Real del año 2011, a la parte demandante, plenamente identificada.

De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra de fecha 16/08/2012, la ciudadana NAIBET DEL C.C.B., plenamente identificada, deberá pagar a la demandada al momento del otorgamiento de la escritura ante el Registro Inmobiliario correspondiente la suma de QUINIENTOS DIECINUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 519.000,00), por concepto de pago del precio convenido, en virtud que la parte demandante, canceló la suma de ciento un mil bolívares (Bs. 101.000,00) a la parte demandada.

En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

En aras de preservar el orden jurídico constitucional, la tutela judicial efectiva, el derecho a la defensa y el debido proceso, en virtud de haber sido dictada la presente decisión fuera de la oportunidad establecida en la ley, se ordena la notificación de las partes. Líbrese boletas y cúmplase.

Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en costas.

Publíquese, incluso en la página Web de este Despacho, Regístrese, y Déjese Copia Certificada. Dada, Firmada y Sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.l.C.J. del Estado Lara- Carora, a los NUEVE días del mes de ABRIL de DOS MIL QUINCE (09/04/2015). AÑOS: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.

La Jueza,

Abg. D.G.D.L.

La Secretaria

Abg. Yennipher Vivas P.

En la misma fecha siendo las ONCE Y CUARENTA horas de la MAÑANA (11: 40 A.M) se dictó, registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nº 37/2015. Conste.

La Sec.

DGdeL/YVP.-

Exp. Nº KP12-V-2013-00062