Decisión nº 11-1806 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 24 de Octubre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinticuatro de octubre de dos mil once

201º y 152º

ASUNTO: KP02-R-2011-000800

DEMANDANTE: NAILET J.R.M., venezolana, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-4.241.484, de este domicilio.

APODERADO: J.I.G.S., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 39.727, de este domicilio.

DEMANDADA: L.M.G.V., venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. V-7.399.191, de este domicilio.

APODERADOS: H.E.J.P. y A.M.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 90.382 y 45.754, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO e INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS

SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE Nº 11-1806 (Asunto: KP02-R-2011-000800).

Mediante auto de fecha 08 de junio de 2011 (fs. 362), se recibió en esta alzada el presente asunto, en virtud de la decisión dictada en fecha 27 de abril de 2011, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (fs. 318 al 350), mediante la cual declaró con lugar el amparo constitucional ejercido por la ciudadana L.M.G.V., contra la decisión dictada en fecha 08 de febrero de 2010, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil, de la Circunscripción Judicial del estado Lara y revocó la medida cautelar decretada por la referida Sala en fecha 15 de octubre de 2010, en el juicio por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, seguido por la ciudadana Nailet J.R.M., contra la ciudadana L.M.G.V., y se ordenó al tribunal que corresponda conocer, dictara nueva decisión.

En fecha 20 de junio de 2011, el abogado S.D.M.M., en su condición de juez del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se inhibió de conocer la presente causa (fs. 357 y 358), la cual fue declarada con lugar, mediante sentencia interlocutoria dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en fecha 07 de julio de 2011.

Por auto de fecha 08 de julio de 2011 (f. 362), este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, recibió y le dio entrada al presente asunto y por auto de fecha 11 de julio de 2011, la juez titular M.E.C.F., se abocó al conocimiento de la causa (f. 364), y ordenó la notificación de las partes, las cuales rielan a los folios 367 al 370. En fecha 10 de agosto de 2011, el abogado J.I.G.S., presentó escrito mediante el cual solicitó se declare con lugar la acción por resolución de contrato y se ordene la devolución del inmueble objeto del contrato incumplido por la demandada reconviniente (fs. 371 al 386). Por auto de fecha 29 de septiembre de 2011, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los veinticinco (25) días calendario siguientes (f. 387).

Antecedentes del caso

Se inició el presente juicio por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, mediante demanda interpuesta en fecha 07 de julio de 2007 (fs. 01 al 05 y anexos a los fs. 06 al 19), por la ciudadana Nailet J.R.M., contra la ciudadana L.M.G.V., con fundamento a lo establecido en los artículos 1.133, 1.134, 1.140, 1.159, 1.166, 1.167, 1.185 y 1.196 del Código Civil, la cual fue admitida mediante auto de fecha 30 de julio de 2007 (f. 21), dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el que se ordenó la citación de la demandada, a los fines de que compareciera a dar contestación a la demanda.

Mediante escrito de fecha 09 de agosto de 2007 (fs. 23 al 33), el abogado J.I.G.S., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, reformó la demanda, la cual fue admitida mediante auto de fecha 02 de octubre de 2007 (f. 45), y se ordenó la citación de la parte demandada, la cual riela al folio 68.

En fecha 03 de noviembre de 2008, los abogados H.E.J.P. y A.M.P., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación a la demanda en el cual reconvinieron a la parte actora (fs. 70 al 83). Por auto de fecha 05 de noviembre de 2008, el tribunal a quo admitió la reconvención propuesta por la parte demanda (f. 84), y en fecha 12 de noviembre de 2008 (fs. 87 al 94), el abogado C.M.D.E., en su condición de apoderado judicial de la parte reconvenida, dio contestación a la misma.

Por auto de fecha 08 de diciembre de 2008, se agregaron a los autos el escrito de pruebas presentado por la parte demandada, y se aperturó el lapso previsto en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.

Los abogados H.E.J.P. y A.M.P., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, consignaron en fecha 04 de diciembre de 2008 (fs. 97 al 99 y anexos folios 100 al 103), escrito de promoción de pruebas. Por auto 07 de enero de 2009, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte reconviniente salvo su apreciación en la definitiva, acordó oficiar al Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, a Banfoandes, Banco Federal y a la Junta Administradora del Condominio de Residencia Gabriela, conforme lo solicitado (f. 104).

En fecha 11 de agosto de 2009, el abogado J.I.G., apoderado judicial de la parte actora, presentó su escrito de informes, los cuales corren insertos a los folios 118 al 123 y anexos a los folios 124 y 125.

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva en fecha 08 de julio de 2009 (fs. 183 al 203), mediante la cual declaró parcialmente con lugar la pretensión de resolución de contrato, interpuesta por la ciudadana Nailet J.R.M., contra la ciudadana L.M.G.V., y sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato. En fecha 13 de julio 2009, el abogado H.E.J., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ejerció el respectivo recurso de apelación contra la precitada sentencia (fs. 205), el fue admitido en ambos efectos, mediante auto dictado en fecha 17 de julio de 2009 (f. 206), y se ordenó la remisión del expediente a la URDD Civil, a los fines de que fuera remitido al tribunal de alzada. Correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el que mediante sentencia definitiva dictada en fecha 08 de febrero de 2010 (fs. 257 al 272), declaró sin lugar la apelación interpuesta por el abogado H.E.J., contra la sentencia dictada en fecha 08 de julio de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Mediante diligencias de fechas 24 de febrero de 2010, la ciudadana L.M.G., debidamente asistida de abogado, anunció el recurso de casación contra la precitada sentencia (fs. 275 al 278), cuya admisión fue negado mediante auto de fecha 25 de febrero de 2010 (f. 273).

En fecha 05 de marzo de 2010, la ciudadana L.M.G.V., debidamente asistida de abogado, recurrió de hecho (fs. 208 al 283). Por auto de fecha 17 de marzo de 2010 (f. 288), se recibió el expediente en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. En fecha 02 de julio de 2010 (fs. 292 al 301), se declaró sin lugar el recurso de hecho propuesto contra el auto de fecha 25 de febrero de 2010.

El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 20 de septiembre de 2010 (f 304), recibió y se le dio entrada al presente asunto. Por auto de fecha 05 de octubre de 2010, se acordó el cumplimiento voluntario de la sentencia (f 307). Mediante escrito de fecha 19 de octubre de 2010, el abogado J.G., solicitó la ejecución forzosa de la misma (fs. 309 al 311). Por auto de fecha 25 de octubre de 2010, el tribunal a quo se abstuvo de acordar la ejecución forzosa, por cuanto según oficio Nº 476/2010, de fecha 21 de octubre de 2010, se notificó sobre medida cautelar innominada de suspensión de ejecución de sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia (f. 312).

Riela al folio 317, oficio Nº 2011/243, de fecha 31 de mayo de 2011, por medio del cual se notificó sobre la declaratoria con lugar del amparo constitucional que ejerció la ciudadana L.M.G.V.. Consta a los folios 318 al 351, copia certificada de sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, de fecha 10 de mayo de 2011.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia, este juzgado superior observa:

En acatamiento de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27 de abril de 2011, mediante la cual se declaró con lugar la demanda de amparo constitucional ejercida por la ciudadana L.M.G.V., contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 08 de febrero de 2010, anuló la misma y ordenó a un nuevo juzgado superior dictar decisión conforme a la doctrina establecida en el fallo, y con atención a todos los planteamientos de las partes y todas las pruebas que fueron promovidas, de manera expresa y precisa, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de julio de 2009, por el abogado H.E.J.P., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 08 de julio de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato, incoada por la ciudadana Nailet J.R.M., contra la ciudadana L.M.G.V. y; sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, incoada por la ciudadana L.M.G.V., contra la ciudadana Nailet J.R.M. y en consecuencia condenó en costas a la parte demandada-reconviniente.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Por su parte, el artículo 1.271 eiusdem establece que el deudor está exonerado siempre que demuestre que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. En consecuencia, demostrada la existencia de la obligación y su incumplimiento, se presume la culpa del deudor, salvo que rompa el vínculo causal, mediante la demostración de una causa extraña no imputable.

En tal sentido consta a las actas procesales que, el abogado J.I.G.S., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, en su escrito de reforma de la demanda, alegó que en fecha 29 de diciembre de 2000, celebró con la ciudadana L.M.G.V., un contrato de opción a compra-venta, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a la vivienda, distinguido con el Nº 12-4, con su respectivo puesto de estacionamiento signado con Nº 47, ubicado en el edificio Residencias Gabriela, torre A-2, situado en la urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Municipio Iribarren del estado Lara; que el precio acordado para la venta del inmueble, fue fijado en la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00), hoy dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), que serían cancelados de la siguiente manera: la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), hoy tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) al momento de la suscripción del contrato; y el remanente, es decir, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), para ser cancelados en dos (02) cuotas, la primera por la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00) ó siete mil bolívares (Bs. 7.000,00), para ser cancelada en el mes de septiembre de 2001, y la segunda por un monto de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), hoy ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), para ser cancelada en el mes de mayo de 2002; que la demandada de autos, ocupa el inmueble en calidad de arrendataria, según acuerdo verbal ceclebrado entre las partes, desde el mes de noviembre de 2001, para lo cual se comprometió a cancelar a su representada, por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00) mensuales, hoy ciento sesenta bolívares (Bs. 160,00), los cuales serían cancelados mes por mes hasta la fecha de la venta definitiva del inmueble, así como se comprometió a cubrir los gastos de servicios públicos tales como agua, luz, teléfono y cualesquiera otros que se generaran en razón de la ocupación del inmueble; que en fecha posterior acordaron que las primeras siete (07) mensualidades serían canceladas de manera adelantada, correspondientes, dichas cuotas a los meses de noviembre, diciembre de 2001, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2002, por un monto total de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00), hoy mil ciento veinte bolívares (Bs. 1.120,00); que dichas mensualidades fueron canceladas en el mes de noviembre de 2001, según recibo de pago que opone a la ciudadana L.G. y que a partir de ésta fecha, no volvió a cancelar a su mandante ninguna cuota por concepto de arrendamiento; que desde el mes de junio de 2002, hasta la fecha, la optante arrendataria ha dejado de cancelar la totalidad de sesenta y un (61) meses, que a razón de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00) ó ciento sesenta bolívares (Bs. 160,00), representan la cantidad de nueve millones setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 9.760.000,00), hoy nueve mil setecientos sesenta bolívares (Bs. 9.760,00), los cuales ha dejado de percibir su representada en detrimento de su patrimonio, además del perjuicio causado por el incumplimiento de las obligaciones contractuales.

Esgrimió, que la ciudadana L.M.G.V., canceló la primera cuota del remanente, más no la segunda, cancelando sólo diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) ó diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) del monto adeudado; que el plazo o tiempo de duración de la opción a compra-venta del inmueble, sería de dos (02) años continuos contados a partir de la fecha de autenticación del documento; que en el contrato se estableció la obligación de su mandante, como vendedora, de hacerle entrega a la compradora del inmueble objeto de la negociación, en el momento de la venta definitiva totalmente desocupado y libre de gravámenes y exento de toda deuda, por concepto de impuestos nacionales o municipales, así como, por servicios públicos; que igualmente se estableció que, cada una de las partes interesadas, se comprometía en realizar todos los actos necesarios para que el documento público de venta se efectuase puntualmente; que el contrato venció el día 29 de diciembre del año 2002, por lo que, con antelación a esa fecha, su representada realizó todas las gestiones pertinentes para la protocolización del documento de compra-venta, así como convocó a la optante para concertar todo relativo a dicha protocolización, en virtud de que, aún le adeudaba para la fecha del vencimiento del contrato la suma de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), hoy ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), además, de todas y cada una de la mensualidades por concepto de canon de arrendamiento, que dejó de cancelarle desde el mes de junio de 2002 hasta la presente fecha; que le fueron solicitados los registros de información fiscal necesarios para presentar ante el registro subalterno del documento a protocolizar, gestiones que resultaron infructuosas por cuanto la ciudadana L.G., se negó a entregarla, así como también comenzó a evadir a la actora.

En este mismo sentido, manifestó que la parte demandada le ha ocasionado a su mandante un daño emergente considerable, representado por las cantidades correspondientes al canon de arrendamiento, que ha dejado de percibir y que hasta la fecha totalizan la cantidad de nueve millones setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 9.760.000,00) hoy nueve mil setecientos sesenta bolívares (Bs. 9.760,00); que se ha visto en la necesidad de contratar profesionales del derecho para ejercer la defensa de sus derechos e intereses, acudiendo a préstamos de dinero y realizando gastos de tramitación de documentos, en los cuales invirtió la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), hoy dos mil quinientos bolívares (Bs. 2.500,00); que ha sufrido una disminución de sus ingresos personales, en el sentido, de que le ha resultado difícil cancelar las cuotas correspondientes al condominio, que como copropietaria se encuentra en la obligación de cancelar, presentando un atraso de más de veintiún (21) cuotas de condominio, desde el mes de septiembre de 2005, hasta la fecha que totalizan la cantidad de dos millones cuatrocientos setenta y cinco mil novecientos cuarenta y seis bolívares (Bs. 2.475.946,00), hoy dos mil cuatrocientos setenta y cinco con novecientos cuarenta y seis céntimos, según consta de expediente KP02-M-2007-199, que cursa ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara; que ha sufrido un lucro cesante, en virtud de que ha disminuido su jornada laboral de seis (06) días a cuatro (04) días, la cual consta en la elaboración de pintura y cerámica artesanal, así como, manualidades en general, siendo éste su medio de trabajo ya que trabajó para CANTV y sin más beneficio que el cobro parcial de prestaciones sociales y de una modesta pensión, siendo que tal actividad le generaba un promedio de ingresos mensual de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) hoy cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00), que multiplicado por los cinco (05) años transcurridos arroja un lucro cesante de veinticuatro millones de bolívares (Bs. 24.000.000,00), hoy veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00) más la diferencia generada por el aumento prudencial del canon de arrendamiento calculado a razón de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) ó cuarenta bolívares (Bs. 40,00), por cada año y que arroja la cantidad de siete millones ciento setenta mil bolívares (Bs. 7.170.000,00), hoy siete mil ciento setenta bolívares (Bs. 7.170,00); que igualmente ha sufrido un daño moral debido a la situación angustiosa de no poder cancelar el pago del condominio del inmueble, encontrándose en un estado de desasosiego constante e insufrible que ha alterado su rutina familiar, los cuales estimó en la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00), para un total de los daños causados de setenta y cinco millones novecientos cinco mil novecientos cuarenta y seis bolívares (Bs. 75.905.946,00); que por lo antes expuesto, fue que procedió a demandar a la ciudadana L.M.G.V. a los fines de que convenga en la resolución del contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes; en pagar la cantidad de setenta y cinco millones novecientos cinco mil novecientos cuarenta y seis bolívares (Bs. 75.905.946,00), por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento; en efectuar la inmediata e incondicional devolución del inmueble opcionado y el cual ocupa desde la fecha en que se suscribió el contrato, así como el pago de las cantidades que se sigan generando tanto por concepto de canon de arrendamiento y demás pasivos que se generen durante la tramitación del presente proceso y; finalmente, en el pago de las costas y costos procesales más la indexación judicial. Estimó la demanda en la cantidad de noventa y tres millones novecientos cinco mil novecientos cuarenta y seis bolívares (Bs. 93.905.946,00).

Por su parte, los abogados H.E.J.P. y A.M.P., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, convinieron en la celebración del contrato aducido por la parte actora, sobre el inmueble identificado en el escrito libelar, en la fecha de celebración y en las condiciones de pago, pero negaron, rechazaron y contradijeron que su representada haya ocupado el inmueble referido en calidad de arrendataria, y que se haya comprometido de manera verbal con la demandante, a cancelar mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento y que éstos hayan sido fijados en la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), hoy ciento sesenta bolívares (Bs. 160,00) mensuales, los cuales serían cancelados hasta la venta definitiva del inmueble; manifestó que su representada en todo momento ha ocupado el inmueble con ánimo de dueña, en virtud de la opción de compra venta que suscribieran ambas partes. Asimismo negaron, rechazaron y contradijeron que su poderdante hubiese acordado de manera verbal con la demandante pagar siete (07) mensualidades por concepto de cuotas de alquiler adelantadas, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2001, y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2002, por un monto de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00), hoy mil ciento veinte bolívares (Bs. 1.120,00); que es cierto que su mandante realizó ese pago, pero a cuenta de pago por el precio del inmueble de manera separada y especial a la vendedora y por requerimiento de ella misma, por cuanto le señaló a su mandante, que tenía necesidad de un adelanto que sería imputado al precio del inmueble, por cuanto debía realizar varios pagos inherentes y necesarios para la protocolización de la venta definitiva del apartamento, tales como solvencias inmobiliarias, condominio, entre otras; señaló que la parte actora adquirió el inmueble a través de una adjudicación con subrogación por demanda de incumplimiento de contrato, por juicio que intentara la misma en contra del ciudadano Solardo Rivero Algarra, expediente Nº 9938 del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 14 de octubre de 1991; que en virtud de dicha adjudicación, la ciudadana Nailet Rodríguez se subrogó en el saldo que para esa fecha presentaba un crédito hipotecario que tenía el apartamento con la institución financiera Banco Hipotecario Unido, C.A., y se obligó a cancelar la cuota mensual respectiva de amortización del crédito hipotecario, hasta la total y efectiva cancelación del mismo; que al momento en que la parte actora, celebró con su representada el contrato de opción de compra venta, asumieron ambas partes la obligación según la cláusula cuarta, a efectuar todos los actos necesarios que a cada uno le concierna para que el documento público de venta se efectuare puntualmente; que la opción tenía una duración de dos (2) años, los cuales vencían el 29 de diciembre de 2002, y que la ciudadana Nailet J.R., tenía la obligación de registrar la sentencia y de liberar la hipoteca constituida a favor de la entidad bancaria mencionada, en la cual ella se había subrogado según la misma sentencia que le adjudica el inmueble en cuestión; que la ciudadana Nailet Rodríguez registró el documento de adjudicación en fecha 11 de noviembre de 2002; pero no consta en el mencionado documento ni en la nota del registro, que haya liberado la hipoteca que pesa sobre el referido inmueble a favor del banco referido, y que aún hasta la fecha, el inmueble presenta ese gravamen, por lo que mal podría cumplir con el traspaso del inmueble en el plazo estipulado; negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante haya dejado de cancelar la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), hoy ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), como saldo final del precio del inmueble, por cuanto la demandante recibió y dispuso de los montos acordados para la venta del inmueble, y no cumplió con la tradición legal del mismo. Asimismo manifestó que canceló la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), hoy tres mil bolívares (Bs. 3.000,00), a la vendedora, el 29 de diciembre de 2000, fecha en que se firmó el contrato de opción de compra venta; siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), hoy siete mil bolívares (7.000,00), correspondientes a la primera cuota pactada para el mes de septiembre de 2001, como la misma demandante lo alega y reconoce haber recibido; un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00), hoy mil ciento veinte bolívares (Bs. 1.120,00), que le fueron cancelados en noviembre de 2001, a petición de ella misma, para cubrir gastos inherentes al inmueble y necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, tales como condominio, solvencias, registro de adjudicación, liberación de hipoteca, entre otros, los cuales serían imputados a la última cuota pactada por una cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), hoy ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00); que el 31 de mayo de 2002, ambas partes convinieron en realizar el pago de manera parcial por la cantidad de tres millones veinte mil bolívares (Bs. 3.020.000,00), hoy tres mil veinte bolívares (Bs. 3.020,00), los cuales recibió la vendedora directamente de las manos de su representada, a través de cheque Nº 77563642, de fecha 31 de mayo de 2002, librado contra la cuenta corriente Nº 0133-0045-34-1100008893, del ciudadano Eduart G.R., del Banco Federal; que el 28 de agosto de 2002, su representada le hizo entrega a la actora, un cheque de gerencia, signado con el Nº Serial 00854536, de fecha 28 de agosto de 2002, del Banco Banfoandes, librado a su favor, por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), hoy cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), los cuales cobró y dispuso; que dicho cheque de gerencia fue comprado al Banco Banfoandes por el ciudadano Eduart G.R.; que la sumatoria de todos los pagos realizados por su representada a favor de la parte actora, da un total de dieciocho millones ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 18.140.000,00), hoy dieciocho mil ciento cuarenta (Bs. 18.140,00), y que inclusive su representada canceló a la demandante la totalidad del precio acordado por el apartamento en la opción de compra venta y canceló además en exceso a favor de la vendedora, la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), hoy ciento cuarenta bolívares (Bs. 140,00).

Negaron, rechazaron y contradijeron, que su representada sólo haya cancelado a la demandante la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), hoy diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); que la parte demandante, luego de supuestamente haber realizado todas las gestiones pertinentes a la protocolización del documento de compra-venta y con antelación a la fecha 29 de diciembre de 2002, hubiere convocado a su representada para concertar todo lo relativo a la protocolización del documento definitivo; que su representada le debiera la suma de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), hoy ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), y menos aún, que debiera cánones de arrendamiento; que la demandante hubiere requerido a su representada, el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) necesario para proceder a otorgar el documento definitivo ante la oficina de registro subalterno respectivo y que se hubiere negado a entregárselas, menos aún que hubiese empezado a evadir a la vendedora y a negarse a recibirla en la vivienda. Esgrimió que entre las obligaciones que asumieron las partes en el contrato de opción de compra venta, en la cláusula cuarta se desprende que la principal obligación de la propietaria es la entrega del inmueble objeto de la presente negociación en el momento de la venta definitiva, totalmente desocupado y libre de gravámenes, y que es incoherente, que la demandante alegue que su representada se negó a entregarle el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) por cuanto, el inmueble no había sido liberado del gravamen que pesaba sobre el mismo, amén de que la obligación de hacer los trámites respectivos para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, era carga de su mandante según la referida cláusula cuarta, a quién la vendedora tenía la obligación de entregar los recaudos necesarios para proceder a introducir el referido documento para su protocolización, lo cual nunca hizo, y no al contrario como pretende hacer creer la demandante en el libelo de demanda, quién una vez recibido de nuestra mandante la totalidad del precio pactado en la opción para la compra venta del apartamento, la misma se negó a cumplir por cuanto exigía que se le reconociera el doble del precio pactado para la venta, ya que según ella todo había subido el doble, por lo que, pretendía le fueran cancelados adicional al precio pactado, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), para ella entonces otorgar el documento definitivo, y que en vista de que su apoderada se negó a tal exigencia, la vendedora comenzó a evadirla y no le entregó los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo, por lo que desapareció sin dejar rastro alguno, y no fue si no a través de la citación realizada en el presente juicio que tuvo conocimiento nuevamente de ella. Rechazaron, negaron y contradijeron que su mandante hubiese causado a la parte actora, daños y perjuicios algunos; que le adeude cantidad alguna por concepto de daño emergente, ni daño moral ni lucro cesante, por cuanto la misma dio cabal cumplimiento a las obligaciones económicas asumidas en el contrato, las cuales fueron debidamente recibidas, dispuestas y disfrutadas por la actora a su entera y cabal satisfacción.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la presente controversia, resulta preciso acotar que, el artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. La legitimación activa corresponde a la parte que haya cumplido la obligación o prometa cumplirla, en los casos de ejecución del contrato, pero en los casos de resolución de contrato, es procedente la acción en los casos en que el actor haya efectuado un cumplimiento parcial de la obligación, toda vez que existe un interés legítimo de su parte de reclamar las prestaciones realizadas en virtud de un contrato que no llegó a materializarse.

Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran llenos los extremos de ley para la procedencia de la acción de resolución de contrato, a saber: a) que se trate de un contrato bilateral; b) que haya un incumplimiento culposo de la parte demandada; c) que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, toda vez que el actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; d) que sea decretada por el juez.

En este sentido, se observa que la parte actora para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas: Marcado “A”: copia certificada de contrato de opción a compra debidamente autenticado el día 29 de diciembre de 2000, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, bajo el Nº 08, tomo 129 (fs. 07 al 10), mediante el cual la ciudadana Nailet J.R.M., dio en opción a compra a la ciudadana L.M.G.V., un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 12-4, ubicado en el edificio Residencias Gabriela, torre A-2, de la urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Municipio Iribarren del estado Lara; que el precio se acordó en la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00), hoy dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), que serían cancelados de la siguiente manera: la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), hoy tres mil bolívares (Bs. 3.000,00) al momento de la suscripción del contrato; y el remanente en dos (02) cuotas, la primera por la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00) ó siete mil bolívares (Bs. 7.000,00), para ser cancelada en el mes de septiembre de 2001, y la segunda por un monto de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00), hoy ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), para ser cancelada en el mes de mayo de 2002. Se estableció además que la propietaria se comprometió a entregar el inmueble en el momento de la venta definitiva, totalmente desocupado y libre de gravamen. El anterior documento al haber sido aceptado por ambas partes se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por consiguiente, se encuentra demostrado el primer requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato, es decir la existencia de un contrato bilateral y así se declara.

Promovió la parte actora marcado “B”: copia certificada del instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 11 de noviembre de 2002, bajo el Nº 19, folios 137 al 141, protocolo primero, tomo 8 (fs. 11 al 15), por medio del cual el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, le adjudicó a la ciudadana Nailet J.R.M., el inmueble objeto del presente juicio. El anterior documento se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por consiguiente la cualidad de propietaria de la ciudadana Nailet J.M., y así se declara.

Ahora bien, a los fines de demostrar el incumplimiento culposo de la obligación, promovió la actora marcado “C”: original del recibo de pago, suscrito por la ciudadana Nailet J.R.M., por medio del cual declara recibir de manos de la ciudadana L.M.G.V., la cantidad de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00), por concepto de cancelación adelantada de siete (07) mensualidades de alquiler, a razón de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), mensuales, y que corresponden al pago de los meses de noviembre y diciembre de 2001, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2002 (f. 16 ). El anterior documento fue impugnado por la parte demandada, por no emanar de ella ni contener su firma, y dado que nadie puede fabricarse su propia y que la anterior instrumental emana exclusivamente de la parte promovente, se desecha del procedimiento y así se declara.

Promovió Marcado “D”: original del recibo de pago suscrito por la ciudadana Nailet J.R.M., en el cual declara recibir de manos de la ciudadana L.M.G.V., la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), por concepto de cancelación de la cuota del mes de septiembre de 2001, del inmueble objeto de opción a compra (f. 17). El anterior documento, al haber sido invocado por ambas partes, se aprecia favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, y así se declara.

Para demostrar los gastos y daños derivados del incumplimiento de la obligación por parte de la demandada, promovió Marcado “D 1” original del recibo suscrito por el abogado J.I.G.S., por medio del cual declara recibir de manos de la ciudadana Nailet J.R.M., en fecha 17 de julio de 2007, la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), por concepto de honorarios profesionales correspondiente a la redacción del libelo de demanda por resolución de contrato y tramitación de poder (f. 18); y, Marcado “E”, original de la compulsa dirigida a la ciudadana Nailet J.R.M., emanada del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se le emplaza para que comparezca ante dicho tribunal a los fines de dar contestación a la demanda por cobro de bolívares por concepto de pago del condominio (f. 19). Las anteriores pruebas se desechan del procedimiento, por inconducentes para demostrar los hechos alegados y así se declara.

Por su parte la demandada, para demostrar que cumplió con la obligación de pagar las cantidades indicadas en el contrato promovió Marcado “A”: original de trama de seguridad para duplicar cheque, de fecha 31 de mayo de 2002, relativo al pago de la suma de tres millones veinte mil bolívares (Bs. 3.020.000,00), por concepto de cancelación parcial de cuota final, de pago de apartamento ubicado en Barquisimeto, urbanización Las Trinitarias, Residencia Gabriela piso 12 (f. 82); y Marcado “B”: original de trama de seguridad para duplicar cheque de gerencia emanado de Banfoandes, en fecha 28 de agosto de 2002, comprado por el ciudadano Eduart J.G.R., a favor de la ciudadana Nailet Rodríguez, por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) (f. 83). Las anteriores pruebas se aprecian favorablemente en lo que respecta a la demostración del pago, más aun si, en la marcada A, aparece firmada por la acreedora, quien no desconoció la misma en su contenido y firma. Durante el lapso de promoción de pruebas, promovió gaceta legal donde consta la publicación del acta constitutiva de la sociedad mercantil “OMEGA CONSULTORES C.A”, a los fines de demostrar que la ciudadana L.M.G., es socia del ciudadano Eduart J. G.R. (fs. 100 al 103). Promovió la prueba de informes al Banco Banfoandes sucursal Barquisimeto, a los fines de que informara si dicha entidad financiera emitió un cheque de gerencia en fecha 28 de agosto de 2002, signado con el serial Nº 0854536, quien era la persona beneficiaria, por qué cantidad se emitió cheque, si fue cobrado por el beneficiario, en qué fecha y la identidad de la persona que compró el referido cheque de gerencia. Consta a las actas que el referido banco mediante oficio USGB/7096/09, de fecha 16 de febrero de 2009, informó que se emitió un cheque de gerencia a favor de la parte actora, por un monto de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. F 4.000,00), el cual fue solicitado por el ciudadano Eduart Gutiérrez, y fue pagado en fecha 11 de noviembre de 2002, y que no se tiene registro que permita identificar a la persona que hizo efectivo el mismo (fs. 178 y 179). Promovió la prueba de informes al Banco Federal a los fines que informara si el ciudadano Eduart G.R., titular de la cédula de identidad Nº V- 4.387.619, es o fue titular de la cuenta corriente signada con el Nº 01330045-34-110008893; si contra la antes referida cuenta bancaria, se libró un cheque signado con el Nº 77563642, con fecha 31 de mayo 2002, a favor de la ciudadana Nailet Rodríguez y el monto por el cual fue librado el referido cheque. Consta a las actas que en fecha 28 de abril de 2009, el referido banco informó que el ciudadano E.G.R., fue el titular de la cuenta 0133-0045-34-110008893, la cual fue cancelada en fecha 02 de mayo de 2003; que el cheque signado con el Nº 7756342, aparece contra la cuenta corriente Nº 0133-0045-34-1000005060, perteneciente al ciudadano E.G.R. (f. 182). Las anteriores pruebas de informes se valoran de conformidad con lo dispuesto en los artículo 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Promovió la testimonial del ciudadano Eduart J.G.R. (fs. 139 y 140), quien al interrogado manifestó que: “PRIMERO: ¿Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana L.M.G.V.? Contestó: “Si la Conozco” SEGUNDA: ¿Diga el testigo si en fecha 31-05-2002, usted emitió cheque signado con el Nº 77563642, contra la cuenta corriente Nº 01330045-34-1100008893, del Banco Federal, por un monto de TRES MILLONES VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.020,00), hoy TRES MIL VEINTE BOLIVARES FUERTES (3.020, Bf), a favor de la ciudadana NAILET RODRÍGUEZ? Contestó: “Si lo emití”. TERCERA: ¿Diga el testigo porque (sic) razón emitió el señalado pago y por cuenta de quien? (sic) Contestó: “Emití el pago a la señora Nailet Rodríguez, por cuenta de la señora L.G.V., por la tramitación de compra de un apartamento en la ciudad de Barquisimeto”, CUARTA: ¿Diga el testigo si en fecha 28-08-2002, compro (sic) un cheque de gerencia a la entidad bancaria Banfoandes signado con el Nº de serial 00854536, por un monto de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000.) , (sic) hoy CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F, 4.000,00), a favor de la ciudadana NAILET J.R.M. ? Contestó: “Si lo emití”, QUINTA: ¿Diga el testigo porque (sic) razón emitió el señalado pago y por cuenta de quien? (sic) Contestó: “ Emito el pago por orden de la ciudadana L.G., quien es socio de mi empresa a la señora NAILET RODRÍGUEZ, con el fin de cancelar el pago de un apartamento en la ciudad de Barquisimeto al este de la ciudad edificio Gabriela, piso 12, apartamento 124, ambos cheques emitidos por mi persona fueron autorizados por mi socio por relación que tenemos de trabajo en la empresa OMEGA CONSULTORES C.A., todo esto con la intención de cancelar dicho apartamento” SEXTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento y le consta que los antes referidos cheques fueron efectivamente cobrados por su beneficiaria NAILETH RODRÍGUEZ,? (sic) Contestó: si fueron cobrados por los reportes bancarios, que se me son suministrado por la entidad bancaria”. La anterior testimonial se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a la imputación del pago realizado por la parte actora y así se declara. Por último, invocó el valor probatorio de la confesión de la parte actora, en su escrito de informes, al señalar que el monto cancelado por la demandada totaliza la cantidad de diecisiete millones veinte mil bolívares (Bs. 17.020.000,00), lo cual se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil.

Ahora bien, el artículo 1.392 del Código Civil establece que, “También es admisible la prueba de testigos cuando hay un principio de prueba por escrito. Este principio de prueba resulta de todo escrito emanado de aquel a quien se le opone, o del aquel a quien él representa, que haga verosímil el hecho alegado. Es asimismo, admisible dicha prueba, cuando las presunciones o indicios resultantes de hechos ciertos probados, no por testigos, sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba”.

En el caso de autos, se observa que, los documentos promovidos por la parte demandada a los fines de demostrar el pago de la última cuota acordada en el contrato, supra valorados, consistentes en el original de trama de seguridad para duplicar cheque, de fecha 31 de mayo de 2002, relativo al pago de la suma de tres millones veinte mil bolívares (Bs. 3.020.000,00), por concepto de cancelación parcial de cuota final, de pago de apartamento ubicado en Barquisimeto, urbanización Las Trinitarias, Residencia Gabriela piso 12 (f. 82), suscrita y no rechazada ni impugnada por la ciudadana Nailet J.R., así como original de trama de seguridad para duplicar cheque de gerencia emanado de Banfoandes, en fecha 28 de agosto de 2002, comprado por el ciudadano Eduart J.G.R., a favor de la ciudadana Nailet Rodríguez, por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) (f. 83), cobrada por la actora en el mes de noviembre de 2002, y antes de la interposición de la presente demanda, adminiculados a la prueba testimonial del ciudadano Eduart J.G.R., de la cual se desprende que los hechos fueron emitidos con cargo a su cuenta, por ser socio de la demandada, para cancelar el inmueble objeto del presente juicio, y que dichos instrumentos fueron efectivamente cobrados por la actora, lo cual concuerda con la prueba de informes promovida y evacuada en juicio por el Banco Banfoandes, quien juzga considera que se encuentra demostrado el pago total y definitivo de la obligación a cargo de la ciudadana L.M.G., y por las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 29 de diciembre de 2000 y así se declara.

Invocó además la parte demandada, el valor probatorio de la confesión hecha por la actora en su escrito de informes, sobre la recepción de cantidades de dinero de la deudora, a los fines de la demostración de la solvencia del demandado. Y finalmente, para demostrar que la ciudadana L.G. pagó los recibos de condominio a título personal, solicitó se oficiara a la junta administradora del condominio de Residencias Gabriela, ubicado en la planta baja del edificio (Residencias Gabriela) en el Club Hípico Las Trinitarias en la ciudad de Barquisimeto, a los fines de que enviara copia de los “recibos de ingreso” de condominio Nº 17817, 18036, 18087, 18218, 18282, 18377, 18472, 18754, 19120, 19853, 19929, 20044, 20194, 20339, 20541, 20740, 20791, 20974, 20975, 21156, 21455, 21593, 22106, 22274, 22336, 23409. En fecha 17 de febrero de 2009, en respuesta a lo solicitado informaron que hasta la fecha, el referido apartamento presenta atraso desde el mes de julio de 2008, hasta el mes de enero de 2009, por un monto de dos mil cuarenta y cuatro bolívares (Bs. F. 2.044,00). Anexaron los recibos de pago realizados por la ciudadana L.G., del 02 de julio de 2001, hasta el 03 de octubre de 2005 (fs. 153 y anexos de 154 al 176). La anterior prueba se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

En consecuencia, del análisis de las pruebas antes indicadas, en especial de lo alegado por el actor en su libelo de demandada, y por la demandada, quedó demostrado que la ciudadana L.M.G.V., canceló la deuda de la siguiente manera: la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), para la firma del contrato, es decir al 29 de diciembre de 2000; la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), que corresponden a la primera cuota pactada para el mes de septiembre de 2001; la cantidad de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00), en el mes de noviembre de 2001, la cantidad de tres millones veinte mil bolívares (Bs. 3.020.000,00), el día 31 de mayo de 2002, y finalmente, la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), el día 28 de agosto de 2002, todo lo cual arroja un total de dieciocho millones ciento cuarenta mil bolívares ( Bs. 18.140.000,00), razón por la cual para la fecha de introducción de la demanda, 20 de julio de 2007, la demandada había cancelado, aun cuando con un retrazo de tres meses, la totalidad de las obligaciones de pago asumidas en el contrato de opción de compra venta y así se declara.

En lo que respecta a las obligaciones de la parte actora, conforme a lo estipulado en el contrato, correspondía a la ciudadana Nailet J.R.M., no disponer del inmueble dado en opción de compra venta por el lapso de dos (2) años, contados a partir del 29 de diciembre de 2000, y entregar el inmueble para el momento de la venta definitiva del inmueble totalmente desocupado y libre de gravamen. Respecto a lo anterior, se observa que de la prueba de informes solicitada a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, se desprende que existe una hipoteca de primer grado y anticresis a favor del Banco Hipotecario Unido, C.A, por la cantidad de ciento sesenta y tres mil ochocientos bolívares (Bs. 163.800), hoy ciento sesenta y tres bolívares fuertes con ochenta céntimos (Bs.F 163,80), por lo que para el mes de diciembre de 2002, fecha en la que expiraba el contrato, la vendedora ciudadana Nailet J.R.M., no había cumplido con la obligación de liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, y así se decide.

Se observa además que, la parte actora alegó haber entregado el inmueble a la ciudadana L.M.G., en virtud de haber celebrado un contrato de arrendamiento verbal, en el que la compradora se comprometió a pagar por concepto de arrendamiento, la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000.00). Por su parte la demandada, negó la existencia de otra relación distinta al contrato de opción, y que por consiguiente todos los pagos que efectuó a la ciudadana Nailet J.R.M., se hicieron única y exclusivamente a cuenta de pago del precio del inmueble, en virtud del contrato de opción de compra venta.

Establecido lo anterior, quien juzga considera que, correspondía a la parte actora demostrar la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, y dado que no existe una prueba en autos de la cual se desprenda los elementos del contrato de arrendamiento, quien juzga considera que no es procedente la imputación de la cantidad de un millón ciento veinte mil bolívares (Bs. 1.120.000,00), al pago del arrendamiento, sino del pago del contrato de opción de compra venta y así se declara.

Es de hacer resaltar, que si bien en la cláusula cuarta del contrato las partes acordaron que la propietaria se comprometía a entregar el inmueble objeto del contrato, en el momento de la venta definitiva, no obstante, no es procedente la aplicación por analogía solicitada por la parte actora, en el entendido que, la ocupación previa del inmueble a la venta definitiva, presupone la existencia de un contrato de arrendamiento y el pago de una suma por concepto de canon de arrendamiento. En el caso de autos, si bien la demandada aceptó el hecho de que comenzó a ocupar el inmueble a partir de haber pagado la totalidad del precio, y aun sin haberse firmado la venta definitiva, no obstante, y dado que negó la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, se hacía necesario que la parte actora, demostrara a través de cualquier medio de prueba, la existencia del contrato de arrendamiento, y al no hacerlo resulta forzoso negar las cantidades reclamadas por tal concepto y así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, y dado que se encuentra demostrado en autos que la ciudadana L.M.G.V., cumplió con las obligaciones de pago derivadas del contrato, y que por el contrario, la actora no cumplió con la obligación de liberar la hipoteca dentro del lapso de vigencia del contrato, y aún para la fecha de interposición de la demanda, quien juzga considera que, a tenor de lo establecido en el artículo 1.367 del Código Civil no es procedente la acción de resolución y así se declara.

En consecuencia, dado que la acción por resolución de contrato no es procedente, tampoco son procedentes las reclamaciones accesorias por concepto de daños emergentes, lucro cesante y los daños morales derivados del supuesto incumplimiento por parte de la demandada y así se declara.

En lo que respecta a la reconvención, se observa de las actas que la demandada reconviniente alegó haber cancelado la totalidad del precio pactado, razón por la que solicitó a la ciudadana Nailet J.R., le hiciera entrega de todos los recaudos necesarios para proceder a introducir el documento definitivo ante la oficina de registro subalterno respectivo, esto es, R.I.F., solvencia, certificación de gravamen, pero que la demandante se negó a firmar el documento por el precio acordado, por cuanto el apartamento ya no valía la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00), hoy dieciocho mil bolívares (Bs. 18.000,00), que inicialmente habían pactado, sino quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00), hoy quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), y que en esas condiciones ella entregaría la documentación, liberaba la hipoteca y firmaba el documento definitivo, razón por la cual procedió a demandar a la ciudadana Nailet Rodríguez, para que convenga o a ello sea condenada por este tribunal en cumplir con su obligación de entregar a su representada, los recaudos necesarios para proceder a introducir el documento definitivo de compra-venta del apartamento objeto de la opción de compra-venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliaria respectiva, y que estos son: R.I.F., copia de la cédula de identidad, solvencia municipal y certificación de gravamen; en traspasar ante la Oficina de Registro Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, la plena propiedad del inmueble objeto de la opción de compra venta, a su representada L.M.G. y; en pagar las costas y costos procesales que se ocasionen en virtud del presente proceso. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.168 y 1.283 del Código Civil. Por último, estimó la reconvención en la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 50.000,00).

Por su parte, el abogado C.M.D.E., apoderado judicial de la parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención alegó que fue celebrado un contrato de opción a compra venta de un inmueble, cuya última cuota no fue cumplida en los términos establecidos por el contrato, y que debió ser cancelada antes del mes de mayo de 2002; que existe una relación arrendaticia por vía de hecho entre su representada y la ciudadana L.M.G., debido a que en el contrato la propietaria se comprometió a entregar el inmueble en el momento de la venta definitiva, y que resulta contradictorio alegar que la demandada ocupa un inmueble con el carácter de propietaria sin serlo; que se hizo un solo pago por concepto de la relación arrendaticia, y que incluso la demandada no pagó la cuota del condominio; que antes de la negociación el inmueble se encontraba libre de gravamen; que la última cuota no fue cancelada en el mes de mayo de 2002, en los términos acordados y por cuanto no cumplió con la cláusula segunda del contrato, lo procedente es la resolución del contrato, con los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación.

Ahora bien, tal como quedó establecido supra, la parte demandada demostró haber cancelado la obligación en el plazo pactado para ello, con excepción de la última cuota, cuyo pago total se hizo efectivo a través del cheque de gerencia emitido por el Banco Federal, por la cantidad de tres millones veinte mil bolívares ( Bs. 3.020.000,00), en fecha 31 de mayo de 2002, tal como consta en prueba documental que obra al folio 182, y del cheque de gerencia emitido por el Banco Banfoandes, en fecha 28 de agosto de 2002, con cargo a la cuenta del ciudadano Eduart J.G., por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), el cual fue pagado en fecha 11 de noviembre de 2002, tal como consta en la prueba de informes que obra agregada al folio 178.

En consecuencia, dado que no estamos ante un incumplimiento culposo de la obligación de pago, sino en todo caso, un retrazo en el cumplimiento de la obligación por parte de la demandada; que para la fecha de vencimiento del contrato, es decir para el mes de diciembre de 2002, la ciudadana L.M.G.V., había cumplido con el pago total de lo acordado en el contrato, y que por el contrario, la ciudadana Nailet J.R.M., no había cumplido con la obligación de liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, lo que impedía cumplir con su obligación de proceder a la venta definitiva del inmueble, quien juzga considera que lo procedente, en el presente caso, es declarar con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato y en consecuencia, condenar a la ciudadana Nailet J.R.M., a entregar los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, entre ellos la liberación de la hipoteca, así como otorgar el documento definitivo de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 12-4, piso 12, y el puesto de estacionamiento Nº 47, ubicado en el edificio Residencias Gabriela, torre A-2, situado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Municipio Iribarren del estado Lara, y así se decide.

DECISIÓN

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de julio de 2009, por el abogado H.E.J., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 08 de julio de 2009, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios incoada por la ciudadana Nailet J.R.M., contra la ciudadana L.M.G., todos debidamente identificados en los autos.

Se declara CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO planteada por la ciudadana L.M.G.V., contra la ciudadana Nailet J.R.M.. En consecuencia, se condena a la actora reconvenida a entregar los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta, estos son: RIF, copia de la cédula de identidad, solvencia municipal, documento contentivo de la liberación de la hipoteca, certificación de gravámenes, así como traspasar ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, la plena propiedad del inmueble objeto de la opción de compra venta, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Nº 12-4, piso 12, y el puesto de estacionamiento Nº 47, ubicado en el edificio Residencias Gabriela, torre A-2, situado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Municipio Iribarren del estado Lara, con un área aproximada de sesenta y ocho con setenta metros cuadrados (68,70 m2), dentro de los siguiente linderos particulares: Norte: con pasillo de circulación del edificio, cuarto de medidores de agua y de gas; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con el apartamento Nº 12-3; y Oeste: con el apartamento Nº 12-5, el cual pertenece a la ciudadana L.M.G.V., conforme consta en documento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 11 de noviembre de 2002, bajo el Nº 19, folios 137 al 141, protocolo primero, tomo 8, cuarto trimestre.

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en razón de haber sido vencida totalmente en el juicio principal y en la reconvención. No hay condenatoria en costas del recurso, en razón de haberse declarado con lugar el recurso.

Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre de dos mil once.

Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

La Juez Titular,

El Secretario Titular,

Dra. M.E.C.F.

Abg. J.C.G.G..

En igual fecha y siendo las 3:18 p.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G..