Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nro. V-5.962.450 y V-6.890.462, respectivamente.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas J.M.D.L., N.M.P., L.G. y M.M.M., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 18.286, 20.076, 62.184 y 18.754, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana C.I.A.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-13.526.254.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos Z.R.P., M.A.L.E., P.L.M. V. y J.D.R.P., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Nros. 50.575, 78.007, 58.458 y 84.801, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

Expediente: Nº 14.168.-

-II-

RESUMEN DEL PROCESO

En virtud de la distribución de causas efectuada, correspondió a este Juzgado Superior el conocimiento y la decisión del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia suscrita el trece (13) de agosto de dos mil trece (2013), por el abogado P.L.M.V., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana C.I.A.M., en contra de la sentencia dictada el tres (03) de abril de dos mil trece (2013), por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda originaria, de resolución de contrato de opción de compra venta; RESUELTO el contrato de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009); CONDENÓ a la parte demandada reconvinente al pago de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00); CONDENÓ a la parte accionada reconviniente, por concepto de daños y perjuicios contemplados en la Clásula Penal del contrato de opción de compra venta, al pago de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00); ORDENÓ la corrección monetaria de la cantidad entregada a la demandada reconviniente, a saber, SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), desde la admisión de la demanda, hasta que el fallo que se dictare en la causa quedare definitivamente firme, para lo cual se ordenó la realización de la misma, a través de una experticia complementaria, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; SIN LUGAR la reconvención intentada por la demandada; y, CONDENÓ en costas a la parte demandada reconviniente, de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 del referido cuerpo normativo.

Se inició la presente acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, intentada por los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L., ya identificados, contra la ciudadana C.I.A.M., también identificada, a través de libelo de demanda presentado el veintisiete (27) de enero de dos mil once (2011), ante el Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Asignado como fue su conocimiento al Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la distribución de causas efectuada, mediante auto dictado el treinta y uno (31) de enero de dos mil once (2011), previa consignación por parte de la actora de la documentación que la fundamentaba; se procedió a su admisión; y, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que en la oportunidad correspondiente diera contestación a la demanda interpuesta en su contra.

El día dieciocho (18) de mayo de dos mil once (2011), el alguacil del Juzgado de la causa, dejó constancia de haberse trasladado a la Avenida La Haya, Quinta 304-B, Urbanización California Norte; y, de no haber podido dar cumplimiento a su misión, motivo por el cual se reservó las compulsas. Posteriormente, en diligencia de fecha treinta (30) de septiembre de ese mismo año, consignó las compulsas libradas a los codemandados; y dejó constancia de haberse trasladado nuevamente a la dirección antes señalada; y, de no haber podido lograr la citación que le fue encomendada.

En diligencia del veinticinco (25) de octubre de dos mil once (2011), la representación judicial de la parte demandante, solicitó que la citación de la parte accionada se realizare por carteles; lo cual fue acordado por el a-quo en auto de fecha veintiséis (26) de octubre de ese mismo año.

El veintidós (22) de noviembre de dos mil once (2011), compareció la abogada Z.R.P., consignó poder otorgado por la demandada; se dio por citado en nombre de su representada; y, posteriormente, el día veinte (20) de diciembre de dos mil once (2011), presentó escrito de contestación al fondo de la demanda, en el cual propuso igualmente la reconvención; el cual será a.m.a.p. esta Alzada.

A través de auto dictado el siete (07) de febrero de dos mil doce (2012), el Tribunal de la causa procedió admitir la reconvención propuesta por la demandada; y, seguidamente, el día nueve (09) de marzo de dos mil doce (2012), la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención.

Abierto el juicio a pruebas, en fecha seis (06) de marzo de dos mil doce (2012), la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas; y, el diez (10) de abril de dos mil doce (2012), su contraparte presentó también pruebas.

En auto del dieciocho (18) de junio de dos mil doce (2012), el Juzgado de la causa negó la prueba documental marcada “C” en el escrito de promoción de pruebas, promovida por la demandada, admitió las demás documentales promovidas por la accionada; y, admitió la prueba de informes Igualmente, admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

A través de auto dictado el veintiocho (28) de junio de dos mil doce (2012), el Juzgado de primer grado de conocimiento, corrigió el error involuntario cometido en el auto de admisión de pruebas; y, en ese sentido, procedió admitir la prueba documental marcada “C”, del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada.

El día veintitrés (23) de noviembre de dos mil doce (2012), la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de alegatos ante el Tribunal de la causa.

En fecha tres (03) de abril de dos mil trece (2013), el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia a través de la cual declaró CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda originaria, de resolución de contrato de opción de compra venta; RESUELTO el contrato de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009); CONDENÓ a la parte demandada reconvincente al pago de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00); CONDENÓ a la parte accionada reconviniente, por concepto de daños y perjuicios contemplados en la Cláusula Penal del contrato de opción de compra venta, al pago de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00); ORDENÓ la corrección monetaria de la cantidad entregada a la demandada reconviniente, a saber, SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), desde la admisión de la demanda, hasta que el fallo que se dictare en la causa quedare definitivamente firme, para lo cual se ordenó la realización de la misma, a través de una experticia complementaria, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; SIN LUGAR la reconvención intentada por la demandada; y, CONDENÓ en costas a la parte demandada reconviniente, de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 del referido cuerpo normativo.

Notificadas las partes, el día trece (13) de agosto de dos mil trece (2013), compareció el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, apeló del fallo dictado por el a-quo, la cual fue oída en ambos efectos el veinticuatro (24) de septiembre de ese mismo año; y, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

Recibida la causa por distribución en esta Alzada, en fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil trece (2013), se le dio entrada; y se fijó el lapso de cinco (05) días de despacho para que las partes pudieran ejercer su derecho a pedir la constitución del Tribunal con asociados.

La Secretaria de este Juzgado Superior, en acta de fecha veinte cinco (05) de noviembre de dos mil trece (2013), dejó constancia que durante el lapso referido, ninguna de las partes compareció a ejercer su derecho a pedir que este Tribunal se constituyera con asociados.

El día seis (06) de noviembre de dos mil trece (2013), esta Alzada fijo el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus informes por escrito, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

El día trece (13) de diciembre de dos mil trece (2013), la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes ante este Juzgado de segunda instancia.

El nueve (09) de enero de dos mil catorce (2014), compareció ante este Juzgado Superior, la abogada J.M.D.L., quien en su condición de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la demandada.

Este Tribunal, en fecha diez (10) de enero del año dos mil catorce (2014), fijó el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar su fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil; y, en auto dictado el once (11) de marzo del año en curso, en virtud de la acciones de amparo que cursaban ante esta Alzada y por ocupaciones urgentes, difirió el lapso de dictar sentencia, por treinta (30) días continuos más, ello de acuerdo con lo establecido en el artículo 251 del mismo cuerpo normativo.

El Tribunal para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA:

La abogada J.M.D.L., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L., adujo en el libelo de demanda, lo siguiente:

Que constaba de documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), bajo el Nro. 11, Tomo 141, específicamente en la cláusula primera, que la ciudadana C.I.A.M. y sus representados, habían suscrito un contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno sobre la cual estaba construida, distinguida con el Nro. 304-B, la cual tenía una superficie de DOSCIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (204,42 mts2), el cual se encontraba ubicado en la Avenida La Haya, Manzana Y, de la Urbanización La California, jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Esta Miranda.

Manifestó que el referido inmueble, había sido adquirido por la promitente vendedora (parte demandada), según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha primero (1º) de abril de dos mil ocho (2008), bajo el Nro. 6, Tomo 1; y, el contrato de intermediación en la venta, suscrito con la entidad de comercio INMOBILIARIO VIP ALT, C.A., del trece (13) de noviembre de dos mil nueve (2009).

Que el precio pactado para la futura negociación de venta, a tenor de la cláusula segunda, había sido la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00), a pagar por sus representados, de la siguiente forma: i) La cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), en dos cheques: a) Cheque Nro. 43001211, por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 75.600,00), a nombre de INMOBILIARIA VIP ALT, C.A, en fecha trece (13) de noviembre de dos mil nueve; y, b) Cheque Nro. 00010088, por la suma de TRESCIENTOS VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 329.400.00), a nombre de C.A.M., el veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009); ii) La cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), el día quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009); y, iii) La suma de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 495.000,00), al momento de firmarse el documento definitivo de compra venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.

Alegó que sus representados habían hecho entrega de los pagos con motivo de la venta, hasta por la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00).

Que en fecha quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), los contratantes habían pactado la fragmentación del pago a efectuarse el quince (15) de diciembre, establecida en la letra B, de la cláusula segunda del contrato inicial.

Argumentó que el lapso de la opción de compra venta había sido establecido, de acuerdo con la cláusula tercera, dentro de noventa (90) días continuos, siguientes a la firma del documento de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), más una prórroga de treinta (30) días continuos, colocándose la fecha de vencimiento de la misma, para el día veinte (20) de marzo de dos mil diez (2010), no sin antes obligarse la promitente vendedora a entregar, para efectos de redacción del documento de venta y presentación ante el registro, copia del documento de propiedad del inmueble; copia del Registro de Información Fiscal (RIF); copia de la cédula de identidad; y, solvencia de impuesto municipal-derecho de frente- y ficha catastral del inmueble.

Que tales documentos, eran inherentes al inmueble y a su propietaria, necesario para que los promitentes compradores, procedieran a la redacción del documento y su presentación para el otorgamiento respectivo.

Que en fecha quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), por documento adicional, la promitente vendedora y sus representados, habían pactado la fragmentación del pago a efectuarse ese mismo día, en dos partes: La cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), para esa misma fecha; y, el resto, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), dentro de un término de quince (15) días, partiéndose del quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009).

Que de dichas cantidades, sus representados habían pagado efectivamente la primera de ellas; y, que no obstante, el subsiguiente pago no se había podido efectuar por cuanto habían perdido contacto con la promitente vendedora.

Indicó que próxima la fecha del otorgamiento del documento de venta, para el día dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2010), sus representados habían requerido a la promitente vendedora, la entrega de los respectivos documentos descritos en la cláusula tercera, tales como fotocopia de la cédula de identidad de la vendedora; planilla de impuesto de venta-forma 33-, que era un impuesto de la vendedora requerido por la Oficina de Registro para introducir el documento de venta; certificado de solvencia de agua del inmueble; aseo urbano domiciliario y la solvencia municipal actualizada; y, que no obstante, la promitente vendedora, había hecho caso omiso a tal requerimiento, por lo que habían debido acudir a notificarle a través de INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., de los documentos que requerían.

Que una vez realizada la notificación, de la cual nunca habían obtenido respuesta, llegándose al extremo de negarse a atender a las llamas telefónicas que le efectuaron sus representados, habían procedido nuevamente a notificarle, a través de telegrama ante la Oficina de IPOSTEL, en fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil diez (2010), de la necesidad de entrega de los documentos requeridos para proceder a la introducción del documento de venta, no obteniéndose respuesta alguna, ni directamente, ni a través de la intermediaria de la venta.

Arguyó además, la representación judicial de la parte demandante, que sus mandantes habían estado prestos, en todo momento, en cumplir con el compromiso que habían adquirido con la promitente vendedora, sacrificando otros beneficios y privándose de necesidades para cumplir con los pagos oportunos, con entrega del 50%, aproximadamente, del valor total del inmueble, por lograr ver cristalizado su objetivo como lo era la adquisición de una casa propia para ellos y la familia; y, que no obstante, la demandada había echado por tierra el deseo de sus representados, sin haber dado explicación alguna de su conducta, sin importarle el esfuerzo de éstos en la adquisición del dinero y de esa manera cumplirle con los pagos; y, que sus representados, aún con la tenencia del dinero para efectuar la negociación, no habían podido cumplir con la compra del inmueble, debido a que la promitente vendedora, aún cuando había suministrado el documento de venta, la ficha catastral y el certificado de solvencia del inmueble con vencimiento el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil doce (2012), no suministró la solvencia municipal actualizada, ni el resto de los documentos requeridos por la Oficina de Registro.

En cuanto al petitorio, indicó que demandaba a la ciudadana C.I.A.M., para que conviniera, o fuera condenada por el Tribunal, en lo siguiente:

1. - La resolución del contrato denominado por las partes “COMPROMISO BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA”, de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009).

2. - La devolución de los pagos efectuados, según indicaciones de modo y tiempo descritas en el libelo, equivalentes a la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), pagados a la promitente vendedora, por concepto de adelanto del precio de la venta.

3. - El pago de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la demandada, establecidos en el documento de opción de compraventa, cláusula segunda, literal D, por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00).

4. - Las costas del proceso.

   Solicitó además, la corrección monetaria sobre la cantidad a ser reintegrada por la demandada, equivalente a SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), desde la admisión de la demanda, hasta su total y definitivo pago, o hasta la fecha que indicare el Juez en la sentencia.

   En último término, estimaron el valor de la demanda, en la suma de UN MILLÓN DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 1.010.000,00).

   En lo que respecta a la cuestión de derecho, invocaron como fundamento de su pretensión, los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; y, el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

   EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

   En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, alegó lo siguiente:

   Que en fecha veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), que los demandantes, habían suscrito con su representada, un contrato de opción de compra venta, de un inmueble constituido por una casa quinta construida en la parcela Nro. 304-B, ubicada en la Calle La Haya, Manzana Y, Urbanización La California, Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual le pertenecía a su poderdante, según documentos protocolizado ante el Registro del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el primero (1º) de abril de dos mil ocho (2008), bajo el Nro. 06, Tomo 1; tal como se evidenciaba del compromiso bilateral de opción de compra venta, anexado por los demandantes en su libelo.

   Que en dicho compromiso, se había acordado que el valor del inmueble objeto del contrato, era de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente forma:

   …1.- Un primer pago por la suma de cuatrocientos cinco mil bolívares fuertes (BsF. 405.000,00), el cual se efectuó el 20 de noviembre de 2009 con la firma del referido contrato, mediante dos cheques: 1.- a nombre de C.I.A.M. por la suma de trescientos veintinueve mil cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 329.400,00), 2.- a nombre de Inmobiliaria VIP Alt, C.A. (Century 21) por la suma de setenta y cinco mil seiscientos bolívares fuertes (BsF. 75.600,00). Dicha cantidad era dada en arras y se imputaría al precio.

   2.- El segundo pago se debía realizar el 15 de diciembre de 2009, por la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 450.000,00),

   3.- El tercer pago se realizaría el día de la firma del contrato definitivo de compra-venta del inmueble por la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil bolívares fuertes (BsF. 495.000,00)…

   Argumentaron además, que los demandantes, el quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), día en que debían cumplir con el compromiso de pago ya pautado en el literal B de la cláusula segunda del contrato cuyo cumplimiento se pide, habían manifestado a su representada su imposibilidad de cumplir para ese día con el monto total de lo adeudado, pero que mandante, en un acto de buena fe, había accedido a recibir sólo parte del pago, con la promesa que el remanente de la cuota acordada a pagar para esa fecha, se cancelaría dentro de los quince (15) días continuos a esa fecha, era decir, que para el quince de diciembre de dos mil nueve (2009), su representada había recibido la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00); y, que dentro de los quince (15) días siguientes, que vencían el treinta (30) de ese mismo mes y año, los demandantes pagarían a su representada la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), todo conforme al contrato privado firmado entre las partes.

   Que sin embargo, para el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), los demandantes habían incurrido nuevamente en incumplimiento de las obligaciones contraídas en ambos convenios suscritos con su representada, lo que, de conformidad con la cláusula segunda y quinta del compromiso bilateral de opción de compra venta, el contrato había quedado rescindido de pleno derecho, sin tener alguna de las partes absolutamente nada que reclamarse; por lo que su representada, podía ejecutar la cláusula penal sin notificación o actuación judicial, ni demostrar daños causados.

   Indicaron que en fecha veintinueve (29) de enero de dos mil diez (2010), el ciudadano N.R.R.C., había denunciado a su representada y a la sociedad mercantil INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., por encontrarse en desacuerdo con la aplicación de la clausula penal del compromiso bilateral de opción de compra venta, en el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), tal como se evidenciaba de la P.A., sin número, emitida por tal entidad el dieciocho (18) de mayo de dos mil once (2011), en el expediente administrativo Nro. DEN-1419-2010-0101.

   Que el ocho (08) de febrero de dos mil diez (2010), el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), había aperturado el procedimiento especial por presumirse que los hechos denunciados podían constituir infracción de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios; y, que en fecha doce (12) de febrero de dos mil diez (2010), se había dictado medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, tal como se evidenciaba de la p.a. emitida por dicha Institución, anteriormente identificada; y, que el quince (15) de marzo de dos mil diez (2010), el Registrador Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, había oficiado la ejecución de la medida acordada por el INDEPABIS.

   Que era importante señalar que, para el cinco (05) de febrero de dos mil diez (2010), fecha en que los accionantes habían envidado una carta a INMOBLIARIA VIP ALT, C.A., y CENTURY 21, los demandantes no solo habían incurrido en mora y por consiguiente se había configurado un incumplimiento del contrato cuyo cumplimiento se pedía, sino que había declarado en dicha carta, que “ya tenemos dinero”; era decir, que para el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), los demandantes no tenían el dinero, reconociéndose expresamente que: “…no se realizó el pago acordado para el 30 de diciembre de 2009 porque los demandantes no tenían el dinero, y por tanto dicho incumplimiento no fue por una causa imputable a nuestra representada”; y, que además, agregaban en la refiera carta: “…Debido a la Nueva Crisis Financiera de los Bancos en el Mes de Diciembre…”.

   En ese sentido, adujeron que no existía evidencia ni en este expediente; ni en el expediente de INDEPABIS; ni en el expediente Nro. DDC-178, que cursaba ante la Fiscalía Vigésima Séptima (27º) del Área Metropolitana de Caracas, que los demandantes tuvieran el dinero en alguno de los Bancos intervenidos para la fecha de pago; y, que incluso, en el supuesto negado que lo hubiesen tenido, para la fecha en que habían acordado la prórroga y el pago fraccionado de la segunda cuota, ya se había generado la crisis bancaria o financiera, por lo que esa circunstancia, no podía ser un hecho sobrevenido, sino un hecho claramente conocido por los demandantes al momento de pactar el quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), el pago para el treinta (30) de ese mismo mes y año, el cual no se había realizado, lo que conllevaba a la mora e incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de los demandantes.

   Que posteriormente, los accionantes habían realizado denuncia contra la ciudadana demandada, ante el Ministerio Público por estafa y usura, de la cual conocía la Fiscalía precedentemente indicada, bajo el expediente Nro. DDC-178, en clara violación de los derechos humanos y civiles de su representada, por solicitud de tal Fiscalía, el Tribunal Décimo Cuarto de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, conforme al expediente Nro. 15913-11, había ordenado la captura de su representada; y, que debido a esa escandalosa irregularidad del proceso que habían iniciado la parte actora, su mandante había sido detenida frente a su propia casa, que casualmente era el inmueble objeto del compromiso bilateral del contrato de compra venta, en un hecho que había expuesto su integridad, honor y a su persona, frente a sus vecinos, familiares amigos y hasta a su hija menor.

   Arguyeron que, otro hecho importante a resaltar era que para el mes de marzo de dos mil diez (2010), existían unos supuestos documentos que los demandantes anexaban a su libelo, documentación esta que su representada desconocía su existencia, ya que nunca las había recibido e incluso no existía en el expediente, la confirmación de entrega por parte de IPOSTEL del telegrama certificada que los demandantes pretendía hacer valer en el proceso; y, que para la indicada fecha, los demandantes habían realizado una absurda denuncia ante el INDEPABIS contra su representada, en la que dicho Instituto, actuó fuera de su competencia, al haber emitido la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato, por lo que la venta del mismo era de imposible ejecución, hecho conocido claramente por la parte actora, puesto por causas imputables a ella, tal Institución había acordado la medida.

   Que era evidente la concurrencia de hechos temerarios por parte de los demandantes, quienes al haberse visto perdidos en su propio incumplimiento y mora, habían vendido con utilización fraudulenta de entes administrativos y los órganos judiciales contra su representada, causándole enormes daños patrimoniales y morales; y, que la parte actora, además de haber incumplido las obligaciones asumidas con la demandada, claramente establecidas en los contratos de los días veinte (20) de noviembre y quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), respectivamente, había realizado una serie de actos y declaraciones fuera de cualquier lineamiento ético.

   Que INDEPABIS era un organismo cuya competencia se refería a actos enteramente mercantil, realizados por prestadores de bienes y servicios, siendo la operación y negociación del contrato objeto del litigio, netamente civil, toda vez que, no sólo ninguna de las partes tenía carácter de comerciante, sino que el acto per se, era claramente un convenio consensual y civil, donde su representada había dado en opción a compra un inmueble, el cual era su vivienda principal; y, que no existía pues, elemento alguno que pudiera poner en duda el carácter civil del contrato, por lo que los organismos competentes paras dirimir las diferencias como consecuencia del mismo, eran los Tribunales Civiles.

   Que tal como lo presentaban los accionantes, el contrato de opción de compra venta objeto de la demanda, había sido suscrito frente a una autoridad pública, había sido un acto de libre consenso sin que existiera ningún vicio en su formación y sin que ninguna de sus cláusulas estuvieran fuera de los lineamientos legales, por lo que tenia carácter de obligatorio cumplimiento para las partes, tal y como había sido contraído; y, que no existía evidencia alguna de incumplimiento por parte de su representada, toda vez que habían sido los demandantes quienes no solo habían incurrido en mora, conllevándose la resolución del contrato para lo cual no se requería ningún trámite, sino que habían realizado actor que dieron como resultado la prohibición de enajenar y gravar del inmueble objeto del contrato, lo cual aún cuando existiese interés de realizar la venta, era de imposible ejecución.

   Alegó la representación judicial de la parte demandada, que todos los hechos narrados y alegados por los demandantes se habían planteado con distorsión deliberada de la realidad, por lo que negaban y contradecían todos los alegatos de los accionantes.

   Que los propios demandantes reconocían en su libelo que el contrato había sido suscrito en un acto consensual, bilateral y sin que existiese vicio alguno en su formación, ni que tuviese ningún elemento fuera de las normativas legales; que en consecuencia, ese documento era un contrato válido, mediante el cual las partes convinieron de mutuo y común acuerdo que, su representada, daba en opción a compra a los demandantes de un inmueble que allí se describía, mediante el pago de ciertas cantidades de dinero, de conformidad con el cronograma claramente establecido en la cláusula segunda del mismo.

   Que también se desprendía del contrato, una cláusula penal la cual se ejecutaría en función de los daños y perjuicios que pudieren ocasionarse entre las partes por el incumplimiento de las obligaciones asumidas, de conformidad con el literal D, de la cláusula segunda del contrato, que señalaba: “…Queda entendido que de incurrir cualquiera de estas situaciones, este contrato quedara rescindido de pleno derecho sin tener alguna de las partes, absolutamente nada mas que reclamarse se excluyen los hechos ocurridos por caso fortuito o fuerza mayor…”; y, de la cláusula quinta: “…Se considera causa imputable a una de las partes … el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente Contrato…”

   Que era claro y evidente que para el quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), la parte actora no había podido cumplir con la obligación de pago contraída en el contrato autenticado el veinte (20) de noviembre de ese mismo año, por lo que incurrían en mora de la obligación; y, que sin embargo, ambas partes habían acordado una prórroga de quince (15) días, mediante el abono parcial de la cuota correspondiente para esa fecha, nuevo compromiso que habían adquirido los demandantes, por el remanente de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), para ser pagados durante tal prórroga, lo cual no habían realizado, por lo que, para el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), hubo claro incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte de los demandantes, que tendría como consecuencia la aplicación de la cláusula penal por ellos mismo pactada, donde se establecía la facultad de su representada en retener para sí las cantidades dadas en arras, como daños y perjuicios sin que tuviera lugar ningún tipo de notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados.

   Que en el presente proceso, los demandantes pretendían que se declarare la resolución del contrato suscrito entre las partes el veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), y su eventual modificación del quince (15) de diciembre del mismo año, por causas imputables a su representada; y, que sin embargo, del mencionado contrato y de las pruebas consignadas por los accionantes, se evidenciaba que habían sido ellos mismos quienes no habían observado los acuerdos de pago pactados.

   Manifestaron que el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), los demandantes habían debido realizar un pago por DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), el cual no realizaron, por lo que, los mismo habían incumplido con su obligación de pago, claramente determinada en ambos convenios, con lo que había operado la mora; y, por consiguiente, la aplicación de las cláusulas penales del contrato objeto de demanda, el cual era ley para las partes.

   Que el alegato de los demandantes referido a que el subsiguiente pago no se había podido efectuar por cuanto habían perdido contacto con la parte demandada, era falsa, puesto que de los correos y notificaciones, que no habían sido recibidos por su representada, se evidenciaba que no constaba que fueren recibidas, ni constaba en el expediente la entrega de correo certificado; y, que no obstante, de la comunicación de fecha cinco (05) de febrero de dos mil nueve (2009), ya había pasado más de un mes del incumplimiento y consecuente resolución de contrato, por causas imputables a los demandantes.

   Que en la referida comunicación, se había señalado que: “…Como se le informó en Diciembre ya tenemos el Dinero…”; Que entonces había habido un contacto en diciembre luego de la firma del convenio del quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009); y, que porque señalaban que no habían podido ubicar a su representada para realizar el pago.

   En ese sentido, indicaron que, si la expresión era “ya tenemos el Dinero”, valía decir que antes no lo tenían y por consiguiente ni podían cumplir con la obligación de pago para la fecha acordada, ni para los días transcurridos en enero; pero, que más allá de todas las disyuntivas sobre tales afirmaciones, el hecho era que para la fecha acordada, no había pago, ni existía prueba de intención de realizarlo, ni siquiera en los días posteriores al treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009),no habían habido gestiones por parte de los demandantes, para realizarlo; y, que el medio idóneo para manifestar su real deseo de pago y cumplimiento de las obligaciones, era una oferta real.

   Que pese a que era claro y evidente que por las pruebas aportadas por los mismos accionantes, que no habían cumplido con su obligación de pago, ni habían realizado ninguna oferta formal de pago, no existía evidencia que, al menos, tuvieran la disposición la disposición del dinero para realizarlo, por lo que era falso que habían estado prestos en todo momento a cumplir con el compromiso adquirido; y, que aún más, en vez de haber realizado gestiones para cumplir con sus obligaciones, el veintinueve (29) de enero de dos mil nueve (2009), antes de las comunicaciones nunca realizadas a su representada, habían formalizado una irregular denuncia ante un ente Administrativo no competente, como lo era INDEPABIS, del cual había resultado una medida de prohibición de enajenar y gravar, antes referida, hecho conocido por la parte actora, quien había realizado una gran tramoya para esconder lo evidente, el incumplimiento de sus obligaciones.

   Argumentaron además los representantes judiciales de la parte demandada, que del contrato objeto de la demanda, podían observar que era acuerdo expreso de las partes, que la falta de cumplimiento de cualesquiera de las obligaciones contraídas por las partes en dicho contrato, se consideraría como resuelto el mismo, tal como se señalaba en la cláusula segunda, literal D.

   Que así pues, la falta de pago por parte de los demandantes para el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), y por consiguiente, mora e incumplimiento de sus obligaciones, bajo los principios de autonomía de las partes y de que las obligaciones debían cumplirse tal como eran pactadas, la referida cláusula adquiría eficacia jurídica para las partes, por lo que para la mencionada fecha, había quedado rescindido el contrato por causas imputables a los accionantes; y, que entonces, mal podrían éstos pretender la ejecución de la opción a compra de un contrato ya resulto por causa de su propio incumplimiento, además, en la falta de pago de todo el mes de enero.

   En lo que respecta a la cuestión de derecho, fundamentaron los argumentos proferidos en su escrito de contestación a la demanda en los artículos 1.264 y 1.269 del Código Civil; en la sentencia Nro. 792, del dieciséis (16) de diciembre de dos mil tres (2003), emanada de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Dr. O.A.M.D.; y, en la doctrina establecida por el autor E.M.L., en su obra de “CURSO DE OBLIGACIONES”; y, por el autor J.M.O., en su “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”.

   DE LA RECONVENCIÓN

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN SU ESCRITO DE RECONVENCIÓN

   Los apoderados judiciales de la parte accionada, al momento de dar contestación al fondo de la demanda interpuesta en su contra, propusieron igualmente la reconvención, en los términos que a continuación se indican:

   En primer lugar, argumentaron que los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L., recurrían ante esa instancia civil, con el alegato falso de incumplimiento de contrato por parte de su representada, solicitándose la resolución del contrato, pero que era evidente que ya el contrato objeto de su pretensión, había quedado resuelto de pleno derecho, por causa directa del incumplimiento previo ocurrido por la falta del pago acordado para el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), por parte de los referidos ciudadanos; resolución esta, en virtud de aplicación de las cláusulas del contrato; y, que el incumplimiento por falta de pago por parte de los demandantes reconvenidos, se desprendía de todas sus declaraciones y pruebas por ellos consignados.

   Que en fecha treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), los demandantes reconvenidos, habían incumplido las obligaciones contraídas en función del compromiso bilateral de opción de compra venta objeto de su demanda; que de ese incumplimiento se había originado la resolución del contrato; y, que sin embargo, éstos habían temerariamente impulsado una denuncia ante el INDEPABIS, tal como se evidenciaba de la resolución, sin número, emitida por dicho ente el dieciocho (18) de mayo de dos mil once (2011), bajo el expediente Nro. DEN-1419-2010-0101, de la cual había resultado una prohibición de enajenar y gravar del inmueble objeto del contrato, por lo que su representada no tenía libre disposición de su propiedad; y, que adicionalmente, habían realizado denuncia contra su representada, ante el Ministerio Público, por estafa y usura, de la cual conocía la Fiscalía Vigésima Séptima del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Expediente Nro. DDC-178, en clara violación de los derechos humanos y civiles de su representada, por solicitud de dicha Fiscalía al Tribunal Décimo Cuarto de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, conforme al expediente Nro. 15913-11, que había ordenado la captura de su representada; y, que debido a esa escandalosa irregularidad del proceso penal que habían iniciado los demandantes reconvenidos, su mandante había sido detenida frente a su casa, que casualmente era el inmueble objeto del contrato, lo cual era un hecho que había expuesto su integridad, su honor y su persona, frente a sus vecinos, familiares, amigos y hasta su hija menor.

   Que todos esos procesos, habían sido fundamentados en falsas afirmaciones, haciéndose uso infame de las autoridades administrativas y judiciales, lo que causaba graves perjuicios económicos y morales a su representada, todo ello por que la parte actora reconvenida, al haberse perdido por su fragante incumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos del veinte (20) de noviembre y quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), del cual no cabía excusa posible, por lo habían decidido utilizar subterfugios para acorralar a su mandante a no ejecutar la cláusula penal contraída en un contrato lícitamente celebrado.

   Que era evidente pues que, todas esas series de acciones realizadas por los demandantes reconvenidos, con consecuencias graves y dañosas para la ciudadana C.A.M., debían ser reparadas.

   Adujeron además, que era evidente que la reputación e integridad moral de su representada, había sido seriamente lesionada, e incluso, en ese momento, sobre ella pesaba medida de prohibición del país y medida de presentación cada quince (15) días, en virtud de las falsas acusaciones y actuaciones temerarias, realizadas por los demandantes reconvenidos.

   Que existían daños materiales generados por los hechos ilícitos en que se substraía la conducta asumida por los demandantes reconvenidos; y, resultaría de allí los daños morales, cuyo establecimiento estaba exento de prueba, pues bastaría para ello la comprobación del daño material, así como el establecimiento de la relación de causalidad que existía entre los accionantes reconvenidos, como agentes materiales del daño; y, su representada, como víctima de los daños patrimoniales y morales.

   Indicaron que, si era cierto que debido a la subjetividad de la cual estaba revestida el daño moral, el mismo no era cuantificable y que por ello quedaba a discrecionalidad del Juez su estimación, por lo que señalaba a título referencia para la consideración del Juzgador, que los daños morales reclamados estaban por el orden de los TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), por lo cual pedía al Tribunal que, al momento de hacer la estimación, tuviera en consideración la solvencia moral de su representada, así como el tiempo que llevaba la misma enfrentando un desgaste moral, económico, físico y anímico, ante el acoso y terror al que había sido sometida, empleándose para ello, todos los órganos judiciales y administrativos.

   Que en cuanto al daño patrimonial que había tenido que enfrentar su representada, debido a la prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, que fuera acordada por el INDEPABIS; los costos y honorarios profesionales del proceso administrativo que se había aperturado ante dicha Institución; y, por el proceso que cursaba ante la Fiscalía Vigésima Séptima del Área Metropolitana de Caracas, el daño material ascendía a la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00).

   En cuanto al petitorio, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, solicitó que fuera admitida la reconvención planteada; que fueran condenados los demandantes reconvenidos al pago de los daños materiales y morales ocasionados a la parte accionada, según la estimación realizada en la reconvención; y, que fuera acordada la corrección monetaria sobre todos los montos reclamados por la demandada reconviniente, en virtud de la reconvención.

   En lo que se refiere a la cuestión de derecho, basaron la reconvención propuesta en los artículos 170 y 361 del Código de Procedimiento Civil; artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil; y, en la Jurisprudencia establecida por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J., en la sentencia Nro. 0090, de fecha trece (13) de marzo de dos mil tres (2003).

   En último lugar, estimaron el valor de la reconvención en la suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.680.000,00).

   ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

   La abogada J.M.D.L., en su condición de apoderada judicial de la parte actora reconvenida, en escrito de contestación a la reconvención, negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, como en el derecho invocado, la reconvención propuesta por la parte demandada, en base a los siguientes argumentos:

   En primer lugar, negó, rechazó y contradijo, por ser falso y malicioso, el alegato referido a que el contrato de opción de compra venta había quedado resuelto de pleno derecho, por causa directa derivada del incumplimiento de sus representados, por falta del pago acordado para el día treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009).

   Que la verdad era que, para la fecha en la cual debía producirse el pago, el mismo no había podido materializarse por causa no imputable a sus representados; que, en efecto, el día quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), por documento adicional al contrato de opción de compra venta, el cual había sido consignado con el libelo de la demanda, ambas partes habían pactado la fragmentación del pago a efectuarse en la referida fecha, en dos partes, la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), para el día anteriormente identificado; y, el resto, DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), para el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009).

   Que de lo anterior, se desprendía que sus representados para el quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), habían entregado, con el fin de asegurar la venta y honrar la opción de compra venta, el 45% del total del precio de venta, más del monto acostumbrado en las operaciones de venta en el país, lo cual había debido considerar asimismo la promitente vendedora.

   Adujo que con la fragmentación de pago, la promitente vendedora había entendido que, en Venezuela, se atravesaba un momento de crisis bancaria, y, que así lo había aceptado, de acuerdo con lo plasmado en la cláusula quinta del contrato.

   Que de dicha cláusula, se infería que, la parte demandada reconviniente, había admitido y aceptado que la crisis financiera en instituciones bancaria se consideraba un eximente de responsabilidad, que si bien lo era para el otorgamiento del documento definitivo de la venta y el pago de las instituciones bancarias, asimismo constituía eximente de responsabilidad cuando se afectaba alguna de las partes en los pagos, por lo que para la situación ocurrida el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), habían ocurrido dos supuestos, el primero, referido a que la institución financiera en la que se encontraban los depósitos para efectuar los pagos a su representado, había sido intervenida por el Estado, situación que la había obligado a pagar y que no obstante, habían tratado por todos los medios de comunicarse tanto con la vendedora, como con la intermediaria de la operación, para explicarle la situación; pero que no había conseguido comunicación con la primera por cuanto no la habían localizado oportunamente, ni de manera personal ni por contacto telefónico; ni con la sociedad mercantil INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., (CENTURY 21), por cuanto se encontraban de vacaciones colectivas en la fecha en que debía ocurrir el pago, por lo que habían quedado desasistidos ante tal problemática; y, el segundo, referido a que sus representados habían estado, en todo momento, con el ánimo de dar cumplimiento a las obligaciones contraídas.

   Manifestó que, prueba de que sus representados habían estado diligentes en honrar el compromiso que habían asumido con la parte demandada, era la carta que la empresa EDITORIAL PRIMAVERA, C.A., a través de su Sub Gerente, Ingeniero B.D.A., había enviado al ciudadano N.R., el dos (02) de febrero de dos mil diez (2010), en la que le había hablado de la suspensión de pagos en el mes de diciembre de dos mil nueve (2009), hasta el mes de enero de dos mil diez (2010).

   Que negaba, rechazaba y contradecía, por ser falso, que sus representados hubieran obrado temerariamente al haber impulsado una denuncia ante el INDEPABIS, por cuanto la denuncia había sido interpuesta el veintinueve (29) de enero de dos mil diez (2010), de la cual se había generado una medida de prohibición de enajenar y gravar.

   Indicó que sus representados habían optado por la compra de la casa con la ciudadana C.I.A., por haber constituido ello una necesidad primordial para la familia, invirtiéndose en la compra de la casa, los ahorros de toda la vida, aún cuando con los incrementos constantes de la propiedad inmobiliaria en el país, los ahorros se habían visto afectados por la insuficiencia, por lo que había sido necesario poner todo el esfuerzo en ello para lograr ese objetivo, razón por la cual la pareja constituida por sus representados, habían trabajado con ahínco noche y día para honrar el compromiso que habían contraído, de allí que era falso y malicioso el argumento de la accionada reconviniente, por cuanto había obrado impulsados por el temor de perder su dinero obtenido con tanto esfuerzo, además de la crisis de vivienda que había desatado una publicidad negativa sobre los constructores y vendedores de vivienda; y, que por la imposibilidad de localizarla personalmente para el procedimiento ante INDEPABIS, hubo la necesidad de publicar un cartel a través de la prensa.

   Negó, rechazó y contradijo que sus representados hubieran iniciado un proceso ante la Fiscalía del Ministerio Público, con la única finalidad de causar un daño a la demandada reconviniente, señalándose que el daño se había materializado al haber sido detenida frente a su propia casa, en presencia de sus hijos, situación de la cual no había indicado fecha, hora, ni lugar de la ocurrencia de tales hechos, a los fines de ejercer el derecho a la defensa de tales alegatos.

   Que la verdad de los hechos, era que la denuncia presentada ante la Fiscalía del Ministerio Público se había iniciado por cobro excesivo de la aplicación de la cláusula penal, sin que mediare responsabilidad de sus representados, quienes además de haber pagado para el quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), mas del 45% del valor total del inmueble, representados por la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00); que habían sentido que no obtenían respuesta, ni del intermediario, ni de la vendedora, por lo que habían debido acudir a los organismos del Estado ante el temor de perderlo todo, además de la situación de crisis inmobiliaria del país; que el incumplimiento llevaba implícito un beneficio o ventaja, que en ningún momento lo era para el comprador, quien había entregado más del 45% del monto total de la venta, así como había comprometido unas arras con penalidad excesiva, pero sí constituía un lucro para la vendedora, quien al haber quedado liberada, había procedido a buscar un nuevo comprador, situación que había animado a sus representados a acudir ante las oficinas de INDEPABIS; y, asegurarse, con una medida de prohibición de enajenar y gravar, la no enajenación a terceros del inmueble, lo que no constituía un daño, tal como lo había señalado la accionada reconviniente, sino que constituía una medida sana en beneficio de las partes en el proceso.

   Argumentó además la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, que sus representados habían estado prestos en todo momento en cumplir con el compromiso que habían adquirido con la parte demandada reconviniente, sacrificándose otros beneficios y privándose de necesidades, para cumplir con los pagos oportunos, habiéndose entregado aproximadamente el 50% de valor total del inmueble, para lograr ver cristalizado su objetivo, como lo era la adquisición de una casa propia para ellos y su familia; que no obstante, la promitente vendedora había echado por el piso el deseo de sus representados, sin haber dado explicación alguna de su conducta, sin haberle importado además, el esfuerzo de éstos en la adquisición del dinero, para de esa manera cumplirle con los pagos; y, que sus representados aún al haber tenido el dinero para efectuar la negociación, no habían podido cumplir con la compra del inmueble, debido a que la accionada reconviniente, aún cuando había suministrado el documento de venta, la ficha catastral y el certificado del inmueble con vencimiento el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil nueve (2009), no había suministrado la solvencia municipal actualizada, ni el resto de los documentos requeridos por la Oficina de Registro, para que procediera el registro del documento, era decir, que había suministrado los recaudos que se exigían para la venta incompletos.

   Negó, rechazó y contradijo que sus representados adeudaren a la parte demandada reconviniente, la suma de TRES MILLONES DE Bolívares (Bs. 3.000.000,00), por concepto de daños morales supuestamente ocasionados por la actitud de sus mandantes, derivados de los procesos administrativo y penal, que habían conllevado daños económicos y morales a la demandada; y, negó rechazó y contradijo que sus poderdantes adeudaren a la accionada reconviniente, la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), por concepto de daño material, en virtud de que sus representados había obrado por un interés mayor y racional, como lo era el temor de perder los ahorros de toda una vida, para procurarse una vivienda para el grupo familiar, por pago excesivo de una cláusula penal, aún cuando había dado cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta, pues, de haber existido una víctima, esos eran sus representados, quienes habían obrado de buena fe, con sus ahorros, la suma de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), en poder de un tercero, que pudiese obtener un provecho injusto de tal cantidad que pertenecía a sus representados.

   En último término, solicitaron que fuera declarada sin lugar la reconvención propuesta; y, que fuera declarada con lugar la demanda principal.

   ALEGATOS ANTE ESTA ALZADA

   INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

   En su escrito de informes presentado ante este Juzgado Superior, la representación judicial de la parte accionada reconviniente, alegó lo siguiente:

   En primer lugar, realizó un resumen de la sentencia dictada por el Tribunal de primer grado de conocimiento.

   Adujo que, el Juzgado de la causa, al haber dictado la sentencia recurrida, incurría en varios vicios que conllevaban la nulidad de la misma, los cuales estaban conformados por falsos supuestos de hecho, al haber dado por probado hechos cuya inexactitud resultaba de las pruebas que cursaban en los autos, falsa aplicación de la norma jurídico al caso concreto, error de interpretación de la Ley; lo que le hacía incurrir al Juez en una inmotivación de derecho de dicha sentencia.

   Que el Juzgador a-quo incurría en el error al haber determinado que hechos habían sido acordados por las partes, que conllevaba un vicio de incongruencia al pretender dar por sentado que las partes reconocían que la crisis bancario de dos mil nueve (2009), podía ser considerada como eximente de las obligaciones del contrato suscrito el veinte (20) de noviembre de ese mismo año, cuando éste había señalado que: “…ambas partes reconocieron que el país atravesaba por una crisis financiera de las instituciones bancarias y que las consecuencias derivadas de las mismas se considerarían como eximentes de responsabilidad de incumplimiento en la ejecución de las obligaciones de las partes…”.

   En ese sentido, procedió a realizar un resumen de los alegatos y defensas esgrimidos por la parte demandada en el curso del proceso.

   Argumentó además, que la crisis bancaria que se había vivido en el país para el dos mil nueve (2009), no podía ser utilizada como una eximente para tratar de justificar el incumplimiento de la obligación de los demandantes reconvenidos de pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, en virtud de que, para el momento de la firma del contrato del veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), dicha crisis ya había comenzado; que cuando se había suscrito el contrato privado del quince (15) de diciembre de ese mismo año, la crisis ya estaba instaurada y no había habido más intervenciones de bancos; que para colmo, los accionantes reconvenidos no habían demostrado en el proceso, que ellos habían sido afectados directamente por la mencionada crisis; y, que en consecuencia, era falso que la demandada hubiera aceptado la crisis bancaria como eximente, por lo que el Juez de la causa había cometido un vicio de falso supuesto de hecho, al haber dado por sentado un hecho, sin que existiese la prueba de tal aceptación.

   Que el Tribunal de la causa, establecía como premisa mayor de su silogismo para la procedencia de la resolución del contrato del veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), en que se debían dar tres (03) elementos: i) La existencia de un contrato bilateral; ii) El incumplimiento de una de las partes respecto a la obligación principal; y, iii) Que la parte que intentare la acción, hubiera cumplido u ofrecido cumplir con sus propias obligaciones.

   Que el a-quo, había procedido a verificar la existencia de esos elementos, ya que, en primer lugar, había establecido la existencia del contrato bilateral, probado en el contrato del veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), traído y admitida su existencia, por el demandado reconviniente; que en segundo lugar, el Juzgado de la causa concluía que había habido incumplimiento por parte de su representada, porque no había entregado los documentos descritos en la cláusula tercera del contrato para que se llevara a cabo la protocolización; y, que finalmente, el Tribunal había observado que los demandantes reconvenidos, habían cumplido con las obligaciones del contrato cuando se les había hecho entrega a su mandante de las arras correspondientes, concluyéndose que era forzoso declarar la procedencia del derecho de los demandados.

   Que de lo anterior, se evidenciaba un falso supuesto de hecho al haberse establecido que los demandantes habían cumplido con sus obligaciones, debido a que, de conformidad con el contrato en cuestión, éstos tenían la obligación de pagar el quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), la cual habían incumplido en dos oportunidades, el quince (15) y el treinta (30) de ese mismo mes y año, de conformidad con el contrato privado suscrito y reconocido por las partes, con pleno valor probatorio.

   Que era de hacer notar que, de conformidad con la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, se había considerado causa imputable a una de las partes, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato; y, que en la cláusula segunda, se había establecido un cronograma de pago de suma de dinero, que había sido incumplido por los demandantes el quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), mucho antes que el supuesto incumplimiento de su representada, como la supuesta no entrega de la documentación para el registro de la venta, en abril de dos mil diez (2010); y, que para la fecha en que supuestamente los accionantes reconvenidos esperaban la entrega de los documentos, la venta era imposible registrarse, por pesar sobre el inmueble una medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por INDEPABIS, a petición de los propios demandantes.

   Indicó además, que el Juez a-quo en su desarrollo sobre ese punto, había señalado que la demandada, se había excepcionada de su incumplimiento con el alegato de que la parte demandante reconvenida, no había cumplido con el pago correspondiente al treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), sin haber argumentado sobre la procedencia o no de esa excepción, lo cual, viciaba nuevamente la sentencia por falta de motivación por incongruente al haber desconocido el incumplimiento previo de los demandantes reconvenidos.

   Que con respecto a la procedencia de la cláusula penal del contrato, a favor de los demandantes, el Juez de la causa nuevamente había incurrido en un vicio en su silogismo al haber considerado la procedencia de la misma, fundamentándose en el supuesto incumplimiento por parte de la demandada reconviniente, por la supuesta no entrega de la documentación para el registro de la venta, lo cual había sido posterior al incumplimiento probado de los demandantes, por falta de la segunda porción del precio acordado, de acuerdo a lo estipulado en el contrato del veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009) y el contrato privado del quince (15) de diciembre de ese mismo año, por lo que se encontraba ante la máxima de derecho que configuraba la excepción del non adimpleti contractus, la cual había desconocido el Juez, a pesar de que el procedimiento se regía por el principio de Iura Novit Curia; era decir, que la demandada reconviniente, no había cumplido porque los demandantes reconvenidos habían incumplido primero. Para el fundamento de tal alegato, invocaron los artículos 1.168, 1.264 y 1.269 del Código Civil.

   En ese sentido, hizo un resumen de la reconvención planteada en este proceso; y, que el Juez de la causa, había reconocido en su narrativa, que la demandada había alegado el incumplimiento por parte de los demandantes, por la falta de pago de la cuota de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), la cual debía efectuarse el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), razón por la cual se había resulto el contrato el veinte (20) de noviembre de ese año, que se asemejaba a la excepción de contrato no cumplido; y, que sin embargo, el a-quo lo había dejado en un mero anuncia y desconocía cuando tomaba la decisión de no reconocer el incumplimiento de la parte actora reconvenida, como eximente de la demandada.

   Arguyó que los demandantes reconvenidos no habían demostrado en el proceso, lo siguiente:

   …El pago de la cuota por la suma de Bsf. 250.000,00, la cual debía efectuarse el 30 de diciembre de 2009;

   2.- Que los demandantes disponían en sus cuentas de la suma de Bsf. 250.000,00 para honrar con sus obligaciones, muy en contrario, de los argumentos planteados y las pruebas por ellos aportadas se demuestra incluso mucho después de la fecha en que debían cumplir con su obligación, vale decir el 30 de diciembre de 2009, no tenían disponibilidad para honrar con sus obligaciones;

   3.- Que procedieron a realizar una oferta real; único mecanismo idóneo para demostrar su intención de cumplimiento de pago en el supuesto negado de la imposibilidad de encontrar al acreedor;

   4.- De la compra de algún cheque de gerencia a favor de la demandada por la suma de Bsf. 250.000,00 para el 30 de diciembre de 2009, fecha en que incumplieron su obligación de pago, incluso para días posteriores.

   5.- Que la demandada recibiera comunicación alguna por parte de los demandantes sobre su intención de pago de la cuota de Bs. F 250.000,00 que tenían obligación de realizar el 30 de diciembre de 2009; incluso solo se evidencia de comunicaciones EXTEMPORÁNEAS REALIZADAS A TERCEROS no parte de este proceso; pese que conforme a la clausula octava del contrato las notificaciones debían realizarse en la dirección del mismo inmueble; entre otras opciones…

   Alegó la representación judicial de la parte demandada reconviniente, que los demandantes sólo se habían limitado a sostener que había sido imposible localizar a la demandada, razón por la cual había procurado notificarle mediante diversos medios que poseía el dinero para pagar el resto del precio fijado; y, realizó un recuento de los argumentos proferidos al proceso, con respecto a ello.

   Que con el tantas veces referido incumplimiento de pago de la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), debía considerar que para esa fecha estaba resuelto de pleno derecho el contrato, por lo que luego para el treinta (30) de ese mismo mes y año, no existía y ya estaba extinta toda obligación por parte de la accionada reconviniente, derivada del contrato; y que para ese momento, había nacido el derecho de la misma de ejecutar las arras.

   Que su mandante nunca había tenido noticias o comunicación alguna de donde se le ofrecería el cumplimiento del mencionado pago; y, que la misma, nunca se había materializado porque tal como se evidenciaba de los propios argumentos de la demandante reconvenida y de las pruebas por ella aportada, no tenía el dinero para realizarlo, pese que negligentemente se había obligado a realizarlo mediante los contratos suscritos.

   Que sin embargo, el Juzgador de la causa, había considerado erradamente que los demandantes reconvenidos habían probado el cumplimiento de su obligación de pagar las arras, como si esa fuera la única obligación, obviándose el resto de las obligaciones asumidas por éstos; que la demandada había incumplido con su obligación de hacer entrega de la documentación para el registro del contrato de compra venta; y, que en consecuencia, había declarado erradamente, sin lugar la resolución del contrato y la retención de las arras solicitadas por la demandada reconviniente.

   Manifestó que el funcionario de INDEPABIS, no había sido ratificado en el lapso procesal pertinente; que el informe carecía de valor probatorio, dado que era un acto de mero trámite, carecía de ejecutividad y no podía ser recurrible, de conformidad con el artículo 85 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que dicha mención carecía de valor, inclusive para el acto administrativo emitido por el Presidente del referido Ente, dado que el acto había sido recurrido ante el Ministro de Comercio en su oportunidad legal; que la mención de tal funcionario, sobre que el doce (12) de febrero y primero (1º) de marzo de dos mil diez (2010), su representada no se encontraba en su domicilio, por cuanto se había mudado, carecía de validez en el proceso, ya que existían dos pruebas de demostraban que su mandante, si se encontraba la dirección, ya que había sido allí donde se había recibido el telegrama certificado el dieciocho (18) de marzo de ese mismo año; y, que frente a esa misma dirección, era donde había sido detenida por la Policía del Municipio Sucre, a causa de la denuncia penal que habían realizado temerariamente los demandantes reconvenidos; y, que de ese modo, el Juez de la causa incurría en un falso supuesto de hecho, al haber dado por probado un hecho, cuya inexactitud, resultaba de otras pruebas que cursaban en el expediente.

   Que el Sentenciador a-quo, había incurrido nuevamente en el vicio de falso supuesto, al haber considerado que los demandantes habían cumplido con la única obligación que tenían, la cual era de pagar las arras, a pesar de lo establecido en la cláusula segunda del contrato.

   Que, igualmente, el Juez de la causa desconocía la existencia del contenido de la cláusula quinta del contrato; y, que por tal motivo, el contrato había quedado rescindido; por lo que su representada podía ejecutar la cláusula penal, conforme a la cláusula segunda del contrato de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), la cual era completamente desconocía por el Juzgador de primera instancia, como si dichas cláusulas no existieran.

   Que en consecuencia, los demandantes reconvenidos carecían de la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), para cumplir con la obligación de pagar el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), ni para los días transcurridos en enero; que inclusive, para los días de marzo de dos mil diez (2010), en los cuales supuestamente habían introducido el documento de venta del inmueble en el Registro Civil, debido a que en proceso no se había demostrado que éstos, contaren con el dinero para cumplir sus obligaciones; que muy por el contrario, existían varios elementos que probaban que no tenían el dinero; y, que más allá de ello, el hecho cierto era que, para fecha acordada, no había pago, ni existía prueba de la intención de realizarlo, ni siquiera a los días posterior al treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009, no habían gestiones por parte de la parte actora para realizar el pago acordado, en que el medio idóneo para manifestar su real deseo de pago y cumplimiento de las obligaciones contraídas, era una oferta real. En ese sentido, para el fundamento de tales alegatos, procedieron citar la doctrina establecida por el autor J.M.O., en su obra de “EL PAGO”.

   En ese orden de ideas, reafirmaron los argumentos esgrimidos en su escrito de contestación a la demanda, en lo que se refiere a que no se evidenciaba que al menos tuvieren disposición los demandantes, del dinero para realizar el pago.

   En el capítulo II, denominado “De los daños causados a la Sra. C.I.A. Méndez”, procedieron invocar y argumentar los alegatos esgrimidos en su escrito de reconvención.

   En último término, solicitó que fuera declarada la nulidad absoluta de la sentencia recurrida; sin lugar la demanda, en especial, que no se acordare la devolución del dinero entregado en arras, así como la improcedencia de los daños y perjuicios supuestamente ocasionados; que se acordare la resolución del contrato del veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), en virtud del incumplimiento de la parte actora reconvenida, y por lo tanto, procedente la cláusula penal de dicho contrato a favor de su representada; que fueran condenados los demandantes reconvenidos al pago de los daños materiales y morales ocasionados a la demandada reconviniente, según la estimación realizada en la reconvención; y, la condena de la parte actora, de las costas y costos de proceso, con inclusión de los honorarios profesionales de abogados.

   OBSERVACIONES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

   La abogada J.M.D.L., en su condición de apoderada judicial de la parte demandante reconvenida, en su escrito de observaciones a los informes de la parte demandada reconviniente, presentado ante este Juzgado de segunda instancia, solicitó que fuese confirmada en todas y cada una de sus partes la decisión recurrida, con fundamento en lo siguiente:

   Que observaba que, la parte demandada reconviniente, había negado el reconocimiento de que para diciembre de dos mil nueve (2009), había existido en el país una crisis financiera y bancaria que había afectado todo el sistema bancario; que era cierto que el Banco en que sus representados habían tenido sus depósitos, no habían sufrido de una manera directa de una intervención del Estado, pero no era menos cierto que, ante tal crisis, los depósitos de los usuarios de bancos, así como el ciudadano común, sufrían indirectamente las consecuencias de la crisis bancaria.

   Que era absolutamente falso lo argumentado por la parte accionada reconviniente, de que se produjera algún incumplimiento por parte de sus mandantes, puesto, aún cuando ellos sufriesen retrasos en los pagos producto de su trabajo como empresa de mantenimiento, no era menos cierto que para el mes de diciembre, con vigencia de la prórroga del contrato, sus representados no habían tenido acceso a la optante vendedora, quien al parecer no estaba interesada en recibir la suma de dinero que sus representados estaban dispuestos a entregarle, y, que la intermediaria, INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., (Century 21), contactada por la vendedora para ofertar la venta del inmueble, no había prestado colaboración alguna en la ubicación de la vendedora, a los fines de haber solventado la situación de pago en tiempo oportuno; y, que más aún, la parte demandada reconviniente, se había limitado a calificar a dicha inmobiliaria contratada por ella, como intermediaria de la venta, como terceros, de la forma siguiente: “…Incluso solo se evidencia comunicaciones EXTEMPORÁNEAS REALIZADAS A TERCEROS no parte en este proceso…”

   Indicó que, no obstante de haberlas llamado terceros, admitía que sus representados habían efectuado diligencias y notificaciones para localizarla, a los fines de culminar el proceso de venta.

   Que era a todas luces obvio, que el Juez de la causa, luego de haber efectuado el análisis de los argumentos y pruebas del caso, había encontrado y admitido como validos y ciertos, las diligencias desesperadas de sus representados, a los fines de encontrar el finiquito para la negociación que se había iniciado.

   Que observaba que la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble, por el organismo administrativo con carácter constitucional por decreto presidencial, INDEPABIS, no era ni había sido, en ningún momento, un impedimento a los fines del otorgamiento del documento de venta definitivo, pues, era a todas luces conocido, el carácter de medida precautelativa que se dictare a los fines de que no quedare ilusoria la ejecución de un fallo; que no obstante, algún acuerdo entre las partes, habría dado por sentado que, conjuntamente, las partes habían solicitado el levantamiento de la medida para esos fines, pues ese era el objetivo final; y, que era un argumento infantil y falaz utilizado por la demandada reconviniente, a los fines de justificarse en su intención de no querer cumplir el fallo administrativo, ni el fallo judicial.

   Que argüía además, que sus representados habían hecho uso fraudulento de los mecanismos previstos por la Administración Pública, refiriéndose a Fiscalía y Juzgados Penales, en su actuación de decretar una captura, a los fines de lograr su citación para ponerla a derecho en el proceso administrativo y civil; y, que no obstante, aún cuando no había sido esa la intención de sus mandantes, si lo era haber hecho comparecer exclusivamente a la vendedora, para los efectos de culminar la venta que se había pactado.

   Que los ciudadanos comunes no habían participado, ni habían estado presente sus representados, al momento de efectuar la captura de la vendedora, situación que en ningún momento había sido planteada, ni deseada por ellos, sino que era simplemente el actuar de la justicia.

   -IV-

   DEL FONDO DE LA DEBATIDO

   Circunscrita como quedó la controversia en este juicio a los hechos antes indicados, pasa esta sentenciadora a decidir el fondo de lo debatido, en los siguientes términos:

   Como fue señalado en la parte narrativa de esta decisión, el Juez Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha tres (03) de abril de dos mil trece (2013), dictó sentencia a través de la cual declaró CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda originaria, de resolución de contrato de opción de compra venta; RESUELTO el contrato de fecha veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009); CONDENÓ a la parte demandada reconvincente al pago de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00); CONDENÓ a la parte accionada reconviniente, por concepto de daños y perjuicios contemplados en la Cláusula Penal del contrato de opción de compra venta, al pago de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00); ORDENÓ la corrección monetaria de la cantidad entregada a la demandada reconviniente, a saber, SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), desde la admisión de la demanda, hasta que el fallo que se dictare en la causa quedare definitivamente firme, para lo cual se ordenó la realización de la misma, a través de una experticia complementaria, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; SIN LUGAR la reconvención intentada por la demandada; y, CONDENÓ en costas a la parte demandada reconviniente, de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 del referido cuerpo normativo.

   El Juez de la recurrida, fundamentó su decisión, en lo siguiente:

   Establecido lo anterior se hace menester precisar que la acción de resolución de contrato de opción de compraventa que se demanda se fundamenta en un supuesto incumplimiento de la obligación de la demandada reconviniente referente a la no entrega de los documentos necesarios para la protocolización y correspondiente inscripción ante el Registro Inmobiliario del contrato de venta. En este sentido observa el Tribunal que la norma rectora en materia contractual está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:

   …Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación...

   (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515). (Resaltado Tribunal)

   En los contratos de opción de compra de un inmueble, es de doctrina que el promitente vendedor se compromete por un tiempo determinado a vender el inmueble a la otra parte; es decir que el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo comprar o no, mientras que el promitente vendedor si está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, obligándose a no vender a otro; y si el optante decide no comprar pagará al oferente la clausula penal y pierde las arras entregadas al dueño del inmueble.

   Con relación a estas relaciones contractuales de opción de compraventa, nuestro M.T.d.J. en Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Dr. F.A., Exp. 2000-000894, Sentencia N° 0217, ha dejado establecido que:

   …aún cuando se dice que es contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido y el comprador de entregar el precio pactado… el contrato que originó el juicio es de compraventa y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador del entregar el precio pactado; es decir se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento...

   .

   Por su parte el maestro J.L.A.G. en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS explica que:

   …el contrato preliminar es un contrato que solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de la partes o ambas. No deben confundirse contrato preliminar y oferta, porque aquel requiere el consentimiento de dos partes, mientras ésta solo necesita el asentamiento de una persona, en otras palabras, el contrato preliminar es un negocio jurídico bilateral y la oferta es un negocio jurídico unilateral en cuanto al número de partes. Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta. La promesa bilateral de venta, es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

   Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis, el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como “prometo vender” o “prometo comprar” son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones “vendo” o “compro”. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca; en Venezuela, aun cuando no existe la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en que esta obligado a mantenerla (C.C.art. 1137 ap.4º). De allí pues que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato….(p.153)… Respecto a la interpretación de los contratos el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, dispone: Artículo 10. En la interpretación de contratos o actos que presentan oscuridad, ambigüedad o deficiencia los tribunales se tendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.- El Código Civil, en sus artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 señala:

   Artículo 1159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causales autorizadas por la Ley.-Artículo 1160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.- Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.- Artículo 1264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención...

   De lo asentado anteriormente se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil para que resulte procedente la acción de cumplimiento y/o de resolución de contrato, a saber: 1) La existencia de un contrato bilateral; 2) El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal; y 3) Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.

   De allí que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente que la parte demandada admitió la existencia del mismo, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido, y por ende cumplido el primer requisito doctrinariamente establecido; en cuanto a los dos requisitos restantes, es decir, el incumplimiento de la demandada reconviniente en cuanto a la no entrega de los documentos necesarios para la protocolización o inscripción del contrato de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el Tribunal observa que la misma fue planteada en los siguientes términos:

   “…Ahora bien, ciudadano Juez, próxima la fecha para el otorgamiento del documento de venta, para el día 16/03/2010, mis representados requerían de LA PROMINENTE VENDEDORA, la entrega de los respectivos documentos descritos en la CLAUSULA TERCERA, tales como fotocopia de la cédula de identidad de la vendedora, planilla de impuesto de venta (forma 33) que es un impuesto de la vendedora, requerido por la Oficina de Registro para introducir del documento de venta, certificado de solvencia de agua del inmueble, aseo urbano domiciliario y la solvencia municipal actualizada, no obstante LA PROMINENTE VENDEDORA hizo caso omiso a tal requerimiento de mis representados, por lo que debieron acudir a notificarle a través de la Inmobiliaria Vip Alt C.A., intermediaria de la operación de venta, de los documentos que se requería. Consigno la referida carta de notificación, a través de la Inmobiliaria, para los recaudos exigidos por la oficina de Registro, para la introducción del documento en dos (2) folios útiles marcada “E”. Asimismo, consigno marcada “F”, carta de fecha 05 de febrero de 2010, donde mis representados se dirigen a la Inmobiliaria Vip Alt C.A., donde manifiestan que contaban con el dinero para proceder con la compra del inmueble y para que se les informe del status (sic) de la operación de venta...”

   En este sentido, el Tribunal considera menester la Cláusula Tercera del contrato de opción de compraventa, la cual es del tenor siguiente:

   …TERCERA: La protocolización del documento definitivo de compra=venta tendrá lugar dentro de noventa (90) días continuos, siguientes a la firma del presente documento, Más una prorroga de treinta (30) días continuos, LA PROMINENTE VENDEDORA se compromete a entregar a LOS PROMINENTES COMPRADORES, en este acto copia del documento de propiedad del inmueble, copia del Rif, copia de la cédula de identidad, así como la solvencia Municipal (Derecho de Frente) y la Ficha Catastral del Inmueble...

   Por otro lado, observa este sentenciador que la parte demandada reconviniente se excepcionó alegando que la parte actora reconvenida, no dio cumplimiento al pago correspondiente para el 30 de diciembre de 2009.

   Así las cosas, el Tribunal observa que del material probatorio aportado en autos por la parte actora reconvenida, se evidencia que la demandada reconviniente se obligó en hacer entrega a los demandantes de los documentos a los que hace referencia la Cláusula Tercera, de lo cual en autos no hay evidencia de haber cumplido. Así mismo, la actora probó haber dado cumplimiento a las obligaciones de dicho contrato, cuando le hizo entrega a la demandada de las arras correspondientes.

   De lo anterior, el Tribunal observa que la parte actora la parte reconvenida demostró que cumplió con su obligación de entregar las arras correspondientes, estimadas en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), cantidad esta que sería imputada al precio de venta, hecho éste además reconocido por la demandada en su escrito de reconvención. Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   (Negritas del Tribunal)

   De allí que se haga palpable el cumplimiento de las obligaciones por parte de la actora reconvenida, así como el incumplimiento de la demandada reconviniente, lo que forzosamente debe llevar a este sentenciador a declarar procedente en derecho la pretensión argüida por la actora y ASI SE ESTABLECE.

   Ahora bien en cuanto, a la segunda de las pretensiones de la parte actora reconvenida, referente a que se condene a la parte demandada reconviniente a pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de Cláusula Penal, y se le ordene devolver la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), en virtud de lo siguiente: i) CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de arras; y, ii) DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) por anticipo del precio pactado, este Tribunal considera menester transcribir el literal “D” de la Cláusula Segunda del contrato de opción de compraventa, documento fundamental de la presente demanda, la cual es del tenor siguiente:

   …D.- Queda expresamente convenido que si por causa imputable a LA PROMINENTE VENDEDORA, no se llevare a efecto la presente negociación, deberán reintegrar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), entregados en calidad de arras al momento de la firma del presente documento más una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios ocasionados, sin que LOS PROMINENTES COMPRADORES tengan que realizar ningún tipo notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados, sin ninguna otra penalidad o compensación, dentro de un plazo máximo de diez (10) días contados a partir del vencimiento de la fecha en la que se debió protocolizar el documento definitivo de compra-venta. Igualmente, si la negociación no se realizare por causa imputable a LOA PROMINENTES COMPRADORES, LA PROMINENTE VENDEDORA hará suya la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), sin que tenga que realizar ningún tipo de notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados, sin ninguna otra penalidad o compensación, dentro de un plazo máximo de diez (10) días contados a partir del vencimiento de la fecha en la que se debía protocolizar del documento definitivo de compra-venta, todo ello a manera de CLÁUSULA PENAL y por los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse entre las partes por el incumplimiento de las obligaciones asumidas en este contrato, queda entendido que de ocurrir cualquiera de estas situaciones, este contrato quedará rescindido de pleno derecho sin tener alguna de las partes, absolutamente nada más que reclamarse se excluyen los hechos ocurridos por caso fortuito o fuerza mayor...

   En este sentido, el Tribunal tiene a bien citar el criterio doctrinal establecido por los autores E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Tomo II, el cual es del tenor siguiente:

   …Las Reglas contenidas en el Código Civil sobre la responsabilidad contractual no son de orden público, por lo cual en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden limitar el monto de los daños y perjuicios, exonerar al deudor del cumplimiento de las cláusulas accesorias, incrementar la responsabilidad del deudor, fijar el monto de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento, establecer cláusulas de caducidad o acortar los plazos de prescripción, establecer penalidades por incumplimiento de las obligaciones. Sin embargo debe señalarse que esa libertad está restringida por razones, a veces de orden público, y otros que se derivan de la propia naturaleza del contrato. Estás cláusulas contenidas generalmente en los contratos prerredactados y en forma usualmente impresa constituyen verdaderas “condiciones Generales de contratación”, que otras veces se encuentran en avisos, afiches o establecimiento de quien imponen dichas condiciones generales, en documentos protocolizados en el Registro público, comprobantes entregados al momento de recibir una cosa en deposito o para su reparación, impresos que frecuentemente son entregados con posterioridad a la otra parte, nada impide que dichas cláusulas formen parte de un contrato paritario, discutido previamente por las partes, en cuyo caso no hay duda del consentimiento de las partes, pero ello no excluye que puedan ser inválidas (…) La cláusula penal es una obligación o estipulación accesoria, mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. La prestación puede consistir en el pago de una suma de dinero, o en una prestación de dar (entrega en propiedad de una cosa) o de hacer.

   El artículo 1257 del Código Civil dispone: ‘Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer una cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento’. El artículo 1258 añade: ‘La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo’…

   .

   Con vista a lo anterior, el Tribunal observa que las partes pueden, en forma perfecta, establecer contractualmente por medio de una cláusula penal la compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución de la obligación principal de uno de los contratantes, y como quiera que ha quedado demostrado que la parte demandada reconviniente no cumplió son su obligación de entregar los recaudos y/o documentos necesarios para la protocolización del contrato de compraventa definitivo, debe necesariamente este juzgador declarar procedente la restitución de la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), en virtud de lo siguiente: i) CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de arras; y, ii) DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) por anticipo del precio pactado; y así mismo condenar a la demandada a pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de daños y perjuicios contemplados en la Cláusula Penal del contrato de opción de compraventa de fecha 20 de noviembre de 2009 y ASI SE ESTABLECE.

   V

   Corresponde ahora determinar la procedencia de la reconvención propuesta la cual pretende lo siguiente: 1) que se resuelva el contrato de opción de compraventa de fecha 20 de noviembre de 2009, 2) retener la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), suma ésta que se le fuera entregada como arras y parte del pago del precio de la compraventa, en virtud de la penalidad establecida contractualmente; 3) la cantidad de TRES MILLONES BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), por concepto de daño moral; y vi) la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00) por concepto de daño patrimonial.

   Ahora bien, se argumenta en la reconvención intentada que el demandante reconvenido incumplió con su obligación de pagar la cuota de doscientos cincuenta mil bolívares correspondiente para el 30 de diciembre de 2009, que fuese pactada mediante contrato privado y anexo al contrato de opción de compraventa, la cual tenía como objeto reprogramar y fraccionar un segundo pago de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), que fue pactado previamente en el contrato objeto de la presente causa, razón por la cual solicitó la resolución del contrato.

   En primer término, se debe precisar el hecho de que la parte actora pagó en calidad de arras la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00) las cuales serían imputables al precio de la venta. Aunado a lo anterior es palpable de las actas del expediente que ambas partes afirmaron que la actora entregó la suma de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00) compuestas por CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00) por concepto de arras e imputables al precio de la venta; y, DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) como anticipo del precio pactado, el cual pago el 15 de diciembre de 2009. Así mismo alegó la imposibilidad de localizar a la demandada, razón por la cual procuró notificarle mediante diversos medios que poseía el dinero para pagarle el resto del precio fijado, y a su vez requerirle nuevamente los recaudos necesarios para la inscripción del documento de venta en la Oficina de Registro correspondiente; igualmente, señaló que contactó, como se ha venido diciendo a lo largo de este fallo a la sociedad mercantil Inmobiliaria Vip Alt C.A., intermediaria en la venta del inmueble objeto del contrato cuya resolución se pretende, quien le manifestó que había perdido contacto con la demandada y prominente vendedora, razón por la cual no le fue posible cumplir con el pago correspondiente para el 30 de diciembre de 2009. Por último, cabe destacar que los demandantes acudieron a diversos órganos tanto administrativos y judiciales, para defender sus intereses relacionados con el contrato de opción de compraventa, siendo uno de ellos el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, el cual hizo constar la declaración de un funcionario adscrito a dicho órgano en fechas 12 de febrero y 01 de marzo del año 2010, y que se reproduce en el presente fallo: “…el funcionario encargado de efectuar la notificación a la codenunciada C.I.A.M., dejó asentado en su informe que la misma no se encontraba en el domicilio señalado, por cuanto se había mudado…”

   Visto lo anterior, este juzgador observa que la parte actora reconvenida probó haber cumplido con su obligación de pagar las arras convenidas en el contrato de opción de compraventa, lo cual constituía su obligación. Por otro lado, la parte demandada reconviniente no probó haber cumplido con su obligación de hacer entrega de los recaudos necesarios para la inscripción ante la Oficina de Registro del documento de venta, para proceder a la protocolización de la venta, todo ello de conformidad con lo dispuesto e el artículo 1.354 del Código Civil y en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

   En consecuencia, este sentenciador debe declarar sin lugar la pretensión de resolución el contrato de opción de compraventa de fecha 20 de noviembre de 2009, contenida en la reconvención de la demanda, por consiguiente, se niega la pretensión de la demandada reconviniente de retener la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00) en virtud de la Cláusula Penal y ASI SE ESTABLECE.

   Con respecto a la tercera y cuarta de las pretensiones de la demandada reconviniente, a saber, el pago de la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), por concepto de daño moral, y la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) por concepto de daño patrimonial. Este juzgador observa que los daños patrimoniales corresponden a los daños y perjuicios que pudiesen ser causados en virtud del incumplimiento de la parte actora reconvenida, los cuales fueron debidamente contemplados en la Cláusula Penal transcrita en el capítulo anterior, y previamente negada en el párrafo anterior. En consecuencia, se niega el pago de la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) reclamada por concepto de daño patrimonial.

   Ahora bien, con respecto al pago de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), por concepto de daño moral, es entendido y pacíficamente sostenido doctrinaria y jurisprudencialmente que en materia contractual para que sea procedente la indemnización por daño moral, el mismo debe haberse ocasionado a través de la comisión de un hecho ilícito, y que el mero incumplimiento por una de las partes contratantes de sus obligaciones no puede refutarse como tal. Así mismo, es necesario recordar que la carga de la prueba del daño recae sobre el denunciante del mismo, en este caso de la parte demandada reconviniente.

   De la fundamentación imprimida a este respecto por parte de la demandada reconviniente se observa el señalamiento de que sufrió un daño moral en virtud de las diversas acciones que intentó la actora reconvenida ante órganos administrativos y judiciales, llegando al punto de sufrir un arresto policial en frente de familiares, amigos y vecinos.

   El daño moral ha sido definido en la Enciclopedia Jurídica Opus como “…la lesión que sufre una persona en sus sentimientos, afectos, creencias, fe, honor o reputación, o bien en la propia consideración de sí misma.”

   En el presente caso, la demandada reconviniente alegó que el daño moral causado a su persona, lo produjo el abuso, por parte de los demandantes reconvenidos, del derecho a la acción, en virtud de las denuncias interpuesta ante diversos órganos administrativos y judiciales. En este sentido considera el Tribunal que no quedó demostrado en autos la mala fe del demandante al ejercer su derecho a la acción, consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y que por medio del uso de tal derecho la demandada reconviniente haya sufrido el daño moral que reclama, por lo tanto debe presumirse la buena fe como lo establece el artículo 789 del Código Civil, lo que impide atribuir a tal conducta el supuesto de hecho establecido en el segundo párrafo del artículo 1.185 del Código Civil.

   VI

   Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda originaria de resolución de contrato de opción de compraventa, y, en consecuencia, RESUELTO el contrato de fecha 20 de noviembre de 2009, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, Tomo 141, de los Libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaría; SEGUNDO: Se condena a la parte demandada reconviniente al pago de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00); igualmente se condena a la parte demandada reconviniente al pago de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de daños y perjuicios contemplados en la Cláusula Penal del contrato de opción de compraventa de fecha 20 de noviembre de 2009; TERCERO: Se ordena la corrección monetaria de la cantidad entregada a la demandada reconviniente, a saber, SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), desde la admisión de la presente demanda hasta que el fallo que se dicte en la presente causa quede definitivamente firme, para lo cual se ordena la realización de la misma a través de una experticia complementaria conforme a lo estipulado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; CUARTO: SIN LUGAR la reconvención intentada por la demandada; QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

   Ante ello, el Tribunal observa:

   En materia contractual disponen los artículos 1.133, 1.159 y 1.160 del Código Civil, expresamente, lo siguiente:

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

   .

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

   El contrato es definido por nuestro Código Civil en el artículo 1.133 como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir, entre ellas, un vínculo jurídico, constituyendo una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que podía constituir en la creación, regulación transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico; de allí, que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes; y, es fuente de obligaciones.

   En el presente caso tenemos que la parte actora reconvenida, ha demandado la resolución del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, al no haber dado cumplimiento la parte demandada reconviniente, con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta en la fecha señalada, ni de haber hecho entrega de los respectivos documentos, establecidos en la cláusula tercera del contrato, de fotocopia de la cédula de identidad de la vendedora, planilla de impuesto de venta, certificado de solvencia de agua del inmueble, aseo urbano domiciliario y la solvencia municipal actualizada; y, que con respecto al pago previsto para el día treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), no había podido efectuarla, por cuanto había perdido contacto con la parte demandada reconviniente; motivo por el cual, habían tenido que notificarle a través de la intermediaria de la venta, la entidad de comercio INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., de los documentos que requerían. En consecuencia de ello, solicitó la resolución del contrato de opción de compra venta, la devolución de las cantidades dadas como parte del precio, los daños y perjuicios que la demandada le había causado por su incumplimiento; y, la corrección monetaria sobre las cantidades demandadas.

   El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano dispone que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”; por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión; y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

   Igualmente, estatuye el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, la cual, tiene su justificación filosófica en la necesidad práctica ante la cual se encuentra una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado; y, evitar el daño de pederlo, de probar el nacimiento del derecho reclamado, si quiere que le sea reconocido por el Juez; o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones, sino que constituyen cargas procesales.

   Pasa entonces este Tribunal Superior a examinar, las pruebas traídas al proceso por ambas partes, para determinar sí, respecto de la acción principal, los demandantes probaron la existencia de la obligación reclamada; o si por el contrario, la demandada, demostró la extinción o la modificación de la obligación; y, en el caso de la reconvención, establecer, si, la parte demandada reconviniente, demostró la existencia de la obligación cuyo cumplimiento se pide; o sí la actora reconvenida, logró probar el hecho modificativo, extintivo o impeditivo que la libertara de su obligación de pagar.

   A este respecto, el Tribunal observa:

   En el presente caso, se aprecia que los demandantes, a los efectos de fundamentar sus alegatos, trajeron a los autos los siguientes documentos:

1. - Original de contrato de opción de compraventa suscrito por la ciudadana C.I.A.M.; y, los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L., autenticado en fecha veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 11, Tomo 141.

   En dicho contrato, entre otras menciones, se puede apreciar textualmente, los siguiente:

   …Entre, C.I.A.M. (…) quien para los efectos de este documento se denominará LA PROMITENTE VENDEDORA, por una parte, y por la otra parte, N.R. RAMONES CARDENAS Y M.E.A.L. (…) los cuales se denominarán LOS PROMITENTES COMPRADORES han convenido celebra, como en efecto celebra el presente COMPROMISO BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas:------------------------------

   PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA es propietaria de un inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno sobre la que esta construida, distinguida con el Nº 304-B, con una superficie de doscientos metros cuadrados y cuarenta y dos centímetros cuadrados (204,42 mts.), ubicado en la Avenida La Haya, manzana “Y” de la Urbanización La California, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda (…) Este inmueble le pertenece a LA PROMITENTE VENDEDORA según documento protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda el 01 de Abril de 2008, bajo el Nº 6, Tomo 1 del Protocolo Primero.----------------------------------------------------------------

   SEGUNDA: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender a LOS PROMITENTES COMPRADORES y LOS PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a comprarle a LA PROMITENTE VENDEDORA, el inmueble descrito en la Cláusula PRIMERA, en los términos y condiciones que a continuación se señalan:

   01. El precio pactado para la venta es la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00), que serán pagados de la siguiente forma:----------------------------------------------------

   A.- LOS PROMITENTES COMPRADORES hacen entrega en este acto mediante cheque a la entera y cabal satisfacción de LA PROMITENTE VENDEDORA, la cantidad de TRESCIENTOS VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 329.400,00), que sumada la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 75.600,00) entregada en fecha 13 de noviembre de 2009 en cheque por concepto de reserva del inmueble anteriormente mencionado, totaliza la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), entregados a manera de ARRAS.-------------------------------------------------------

   B.- LOS PROMITENTES COMPRADORES se comprometen a entregar para el día 15 de diciembre de 2009, la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), imputable esta cantidad al monto total de la operación.--------------------------

   C.- El saldo, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 495.000,00), deberán ser cancelados al momento de la firma del Documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Competente.--------------------------------------------------

   D.- Queda expresamente convenido que si por causa imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA, no se llevare a efecto la presente negociación, deberan reintregar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), entregados en calidad de arras al momento de la firma del presente documento más una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios ocasionados, sin que LOS PROMITENTES COMPRADORES tengan que realizar ningún tipo de notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados, sin ninguna otra penalidad o compensación, dentro de un plazo máximo de diez (10) días contados a partir del vencimiento de la fecha en la que se debió protocolizar el documento definitivo de compra-venta. Igualmente, si la negociación no se realizare por causa imputable a los PROMITENTES COMPRADORES, LA PROMITENTE VENDEDORA hará suya la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), sin que tenga que realizar ningún tipo de notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados, sin ninguna otra penalidad o compensación, dentro de un plazo máximo de diez (10) días contados a partir del vencimiento de la fecha en la que se debía protocolizar el documento definitivo de compra-venta, todo ello a manera de CLAUSULA PENAL y por los daños y perjuicios que pudiesen ocasionarse entre las partes por el incumplimiento de las obligaciones asumidas en este contrato. Queda entendido que de ocurrir cualquiera de estas situaciones, este contrato quedará rescindido de pleno derecho sin tener alguna de las partes, absolutamente nada más que reclamarse se excluyen los hechos ocurridos por caso fortuito o fuerza mayor.------------------

   02.- Las cantidades entregadas por LOS PROMITENTES COMPRADORES a LA PROMITENTE VENDEDORA no devengarán interés alguno en beneficio de LOS PROMITENTES COMPRADORES, ya que las mismas serán entregadas a manera de ARRAS, y serán imputadas al precio de venta al momento de la firma del documento definitivo de Compra-Venta.-----------------------------------------

   TERCERA: La protocolización del documento definitivo de compra-venta tendrá lugar dentro de noventa (90) días continuos, siguientes a la firma del presente documento. Más una prorroga da treinta (30) días continuos. LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a entregar a LOS PROMITENTES COMPRADORES, en este acto copia del documento de propiedad del inmueble, copia del Rif, copia de la cédula de identidad, así como la solvencia Municipal (Derecho de Frente) y la Ficha Catastral del inmueble.---------------------------

   CUARTA: será por exclusiva cuenta de LA PROMITENTE VENDEDORA todos los gastos necesarios en lo que se refiere al pago de los Impuestos Nacionales o Municipales, solvencias de derecho de frente, hidrocapital, cuyas constancias deberá obtener en quince (15) días antes de la firma del documento definitivo de Compra-Venta. LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a entregar en referido inmueble a LOS PROMITENTE COMPRADORES libre de personas, prohibiciones de enajenar y gravar o medidas de embargo o secuestro y libre de todos los servicios, e impuestos municipales.----

   QUINTA: Se considerará causa imputable a una de las partes, el desistimiento expreso de esta negociación; el hecho cierto de no firmar el documento definitivo de Compra-Venta dentro del plazo acordado o su prórroga si la hubiere; la falta de liberación de todo gravamen; la no solventación de los impuestos o pagos debidos; el incumplimiento de cualquiera de las Cláusulas del presente Contrato. No se considerarán causas imputables a alguna de las partes el fallecimiento de alguna de las partes; la inhabilitación comprobada; el hecho que las autoridades nacionales, estadales, municipales o los institutos autónomos encargados de hacerlo no expidan las solvencias o constancias necesarias, por causas imputables directamente a tales organismos; que la Oficina de Registro o la Notaría Pública competente suspenda sus actividades por cualquier causa. Se considerará como motivo de fuerza mayor y por lo tanto eximente de responsabilidad, si para el día de la firma del documento definitivo de Compra Venta ocurriesen los siguientes hechos entre otros: desastres naturales que impidan la firma del mismo, huelgas; Rebelión militar; golpe o intento de golpe de estado; crisis financieras en instituciones bancarias, estallido o rebelión popular, saqueos, desordenes callejeros que paralicen las actividades de los entes mencionados y/o dificulten su acceso.------------------

   SEXTA: El presente Contrato está celebrado intuito personae, por lo tanto no podrá cederse ni traspasarse sin el previo consentimiento expreso de la otra parte.------------------

   SEPTIMA: De acuerdo con lo establecido en el Código Civil serán por cuenta de LOS PROMITENTES COMPRADORES los gastos, emolumentos, derechos de registro y honorarios de abogado en cuanto a redacción de documentos de opción de compra venta y venta definitiva, y todos los demás gastos que ocasione la presente negociación. En consecuencia, una vez presentado por LOS PROMITENTES COMPRADORES el correspondiente documento público de venta ante el Registro respectivo, cancelados los correspondientes derechos deberán notificar a LA PROMITENTE VENDEDORA, con cinco (5) días continuos de anticipación, la fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de venta.------------------------

   OCTAVA: Es igualmente bien entendido que para cualquier tipo de notificación, se establece que la misma podrá ser practicada a través de telegrama, carta u otros medios idóneos, con acuse de recibo, a las siguientes direcciones: Por lo que representa a LA PROMITENTE VENDEDORA el inmueble descrito en el presente documento y por lo que respecta a LOS PROMITENTES COMPRADORES: Calle Tiuna Parcela 222 Qta. Orimar Urb. Guaicoco Municipio Sucre Estado Miranda…

   El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, por el contrario, tal y como consta de los folios setenta y cinco (75) al setenta y seis (76) de la primera pieza del expediente contentivo de la causa, el mismo fue invocado por la propia parte demandada para el fundamento de sus alegatos, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, en consecuencia, lo considera demostrativo del hecho de que, los hoy demandantes, celebraron un contrato de opción de compra venta, con la ciudadana C.I.A.M., sobre un inmueble propiedad de ésta última, constituido por una casa quinta y la parcela de terreno sobre el construida, identificada con el Nro. 304-B, con una superficie de doscientos cuatro metros cuadrados con cuarenta y dos centímetros cuadrados (204,42 mts2.), ubicada en la Avenida La Haya, manzana Y, de la Urbanización La California, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre, Estado Miranda; que la demandada se comprometió a vender a los accionantes el inmueble descrito, por la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00), los cuales serían pagados por los demandantes, así: la suma de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), entregados como arras (otorgados al momento de firma del dicho contrato); la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), para el día quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009); y, la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 495.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro competente.

   Asimismo, dicho instrumento, es demostrativo del hecho de que, las hoy partes en litigio, establecieron que, en el supuesto de que por causa imputable a la parte demandada, no se llevare cabo la negociación, debían reintegrar a los demandantes la suma de dinero dada en calidad de arras, más una cantidad igual, por concepto de daños y perjuicios ocasionados, sin que éstos últimos, tuvieren que realizar algún tipo de notificación o actuación alguna, ni demostrar los daños que pudieren ocurrir, dentro de un lapso de máximo diez (10) días contados a partir de la fecha del vencimiento del momento en que debiere protocolizarse el documento definitivo de venta; que en caso contrario, es decir, que la causa fuere imputable a la parte actora, la cantidad otorgada por concepto de arras, sería de la demandada, todo lo cual fungiría como Cláusula Penal y por concepto de daños y perjuicios que pudieren ocasionarse las partes, por incumplimiento de las obligaciones asumidas en dicha convención; y, que de acuerdo con la cláusula tercera del mismo, la protocolización del documento definitivo de compra venta, tendría lugar dentro de noventa (90) días continuos siguientes a la firma de la opción de compra venta, con una prórroga de treinta (30) días más; y, que la parte demandada, se comprometió a entregar a los accionantes, copia del documento de propiedad del inmueble, copia del Registro de Información Fiscal (R.I.F.), copia de su cédula de identidad, solvencia Municipal; y, la ficha catastral del inmueble objeto del contrato.

   Que además, de acuerdo con la cláusula quinta del mismo, las partes contratantes establecieron de mutuo acuerdo que, no era imputable a ellas, y, por ende, eximía de responsabilidad, entre otros, la crisis financiera.

2. - Copia simple de contrato de intermediación suscrito por los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L.; y, la sociedad mercantil INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., representada en ese acto por su Director, ciudadano H.D., con el objeto de demostrar que la venta de inmueble se haría a través de una inmobiliaria; y, que habían hecho entrega, por concepto de depósito para garantizar la solicitud de compra del inmueble constituido por una casa quinta, distinguida con el Nro. 304-B, ubicada en la Calle La Haya, manzana Y, Urbanización La California, Jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre, Estado Miranda, la suma de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), a través de cheque Nro. S-92 43001211 del Banco de Venezuela, a dicha intermediaria.

   A este respecto, se observa:

   La representación judicial de la parte demandada, al momento de dar contestación a la demanda, alegó expresamente que había recibido de parte de los demandantes reconvenidos, un cheque a nombre de la sociedad mercantil INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., por la suma de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), la cual se imputaría al precio de la venta del inmueble.

   Asimismo, en dicha oportunidad procesal, la accionada reconviniente manifestó, tal como consta al folio setenta y siete (77) de la primera pieza del expediente, que la parte actora había enviado una carta la entidad de comercio INMOBILIARIA VIP ALT, C.A. (CENTURY 21).

   Se aprecia además, que la parte demandada reconviniente, no realizó impugnación, argumento en contrario o desvirtuación alguna de dicho documento, en la oportunidad respectiva.

   A pesar de que el documento analizado fue traído en copia simple, como quiera que ambas partes han querido valerse de él, para demostrar sus afirmaciones; y, por cuanto no ha habido discusión sobre el contenido del mismo, este Tribunal, con el fin de esclarecer la verdad de los hechos, le atribuye valor probatorio y lo considera demostrativo de lo siguiente:

   Que la sociedad mercantil INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., fungió como intermediara de la venta del inmueble propiedad de la parte demandada, a que se contrae el contrato cuya resolución se demanda.

   Que los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L., pagaron a la sociedad mercantil INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., por concepto de depósito para garantizar la compra venta del inmueble identificado en autos, la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 75.600,00), a través de cheque Nro. S-92 43001211, del Banco de Venezuela.

   Que fue pactado como precio referencial para la venta del inmueble identificado en autos, la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00); así como las modalidades de pago y la comisión a que tenía derecho la intermediaria.

   Que estableció como término de vigencia del contrato noventa (90) días, contados a partir de la fecha de suscripción del compromiso bilateral de compra venta; prorrogable por treinta (30) días más. Así se establece.

4. - Documento de modificación suscrito por la ciudadana C.I.A.M.; y, los ciudadano N.R.R.C. y M.E.A.L., , en fecha quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), a los efectos de demostrar que las partes habían acordado modificar el literal B de la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa; que se había fragmentado el pago estipulado en dicha cláusula, en dos partes, la primera, la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), para esa misma fecha y la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), dentro de un término de quince (15) días siguientes a esa fecha; y, que su representado, había efectuado el pago de la primera de las sumas de dinero indicadas.

   En lo que respecta a este documento privado, al no haber sido desconocido por la contra parte en su oportunidad legal, toda vez que al contrario fue invocado por la propia parte demandada reconviniente como fundamento de sus alegatos y defensas, este Tribunal, lo da por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil; y, lo considera demostrativo de que las partes acordaron la modificación de la cláusula segunda, literal “B”, del contrato de opción de compra venta, conviniéndose que la parte demandante, se comprometió en entregar la suma de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), al momento de suscripción de dicho convenio de modificación; y, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), dentro de un término de quince (15) días continuos, contados a partir de la firma de dicho documento; y, asimismo, por medio de dicho acuerdo, la parte demandada reconviniente, declaró haber recibido de los demandantes reconvenidos, el primero de los montos anteriormente identificados.

3. - Original de comunicación enviada por el ciudadano N.R.C., dirigida a la intermediaria INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., en la persona del ciudadano H.D., de fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil diez (2010).

   En dicha comunicación, se puede apreciar textualmente, lo siguiente:

   …En condición de autorizado para la promoción de la venta de un inmueble ubicado en la Av. La Haya, 304-B Urbanización California Norte Municipio Petare Distrito Sucre del Estado Miranda, me dirijo a usted a los fines de hacer entrega de una notificación dirigida al propietario de dicho inmueble, la señora C.I.A. Mendez…

   Asimismo, al pie de página de la referida comunicación, se observa acuse de recibo de la misma, en la cual se puede leer:

   …Recibo esta comunicación que se me hace y a pesar de haber perdido contacto con la señora C.I. a partir de los inconvenientes ocurridos para la firma definitiva procuraremos comunicarnos en la dirección del inmueble…

4. - Notificación de firma del documento de opción de compraventa, enviada por los ciudadanos N.R.C. y M.E.A.L., dirigida a la ciudadana C.I.A.M., el día dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2010), a los fines de evidenciar que había hecho saber del conocimiento de la parte demandada, de los documentos que se requerían para la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble; y, de que habían requerido notificarle por medio de la intermediaria.

5. - Comunicación emanada del ciudadano N.R.C., dirigida a INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., de fecha cinco (05) de febrero de dos mil diez (2010), para demostrar el hecho de que le habían manifestado a la parte demandada que tenían el dinero para continuar con la compra del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta.

   Con respecto a los medios probatorios que antecede, este Juzgado Superior observa:

   Si bien es cierto que la representación judicial de la parte demandada reconviniente, en su escrito de contestación a la demanda, tal como se puede constatar al folio setenta y ocho (78) de la primera pieza del expediente contentivo de la causa, alegó que desconocía la existencia de tales comunicaciones; no es menos cierto que, al pie de las tales documentos probatorias, identificados con los numerales 3, 4 y 5, aparece la firma y sello húmedo de la intermediaria, la sociedad de comercio INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., razón por la cual, este Tribunal de Alzada, las tiene como demostrativas del hecho de que la parte demandante, hizo del conocimiento de la sociedad mercantil intermediaria de la venta del inmueble propiedad de la parte accionada, su deseo de concluir con el pago acordado, debido a la crisis financiera de los bancos, surgida en el mes de diciembre; y, de que había requerido de la misma, los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta.

6. - Acuse de recibo emanado del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, Oficina Sabana Grande, de entrega de Telegrama “PC URGENTE” de fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil diez (2010), adjunto a recibo de entrega de comunicación enviada en dicho telegrama, por el ciudadano N.R.R.C., a la ciudadana C.I.A.M., con la finalidad de demostrar había notificado a la parte demandada de la necesidad de entrega de los documentos requeridos para proceder a la introducción del documento de venta; y, de que había obtenido respuesta de ello.

   Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio fue desconocido por la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda. A tales efectos, señaló: “…Otro hecho importante a resaltar es que para el mes de marzo de 2010, existen unos supuestos documentos que los demandantes anexan a su libelo de demanda y corren inserta en los folios 21, 22, 23 y 24 de este expediente, documentación ésta que nuestra representada desconocía su existencia ya que nunca las recibió, e incluso no existe en este expediente la confirmación de entrega por parte de IPOSTEL del telegrama certificado que los señores demandantes pretenden hacer valer en este proceso…”.

   La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 2294 de fecha catorce (14) de diciembre de dos mil seis (2006), con relación al telegrama estableció lo siguiente:

   “…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

   La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

   En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

   En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. (Resaltado de este Tribunal).

   En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.

   En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide”.

   Consta en los autos que fue entregado el telegrama enviado por el demandante en el domicilio objeto del contrato de opción de compra venta, tal como se evidencia de la certificación de entrega emitida por el Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, en la cual se puede leer, entre otras menciones, lo siguiente: “…REFERENTE A SU CONSIGNACIÓN DE TELEGRAMA (PC URGENTE) DE FECHA 18 DE MARZO DE 2010 PARA C.I.A.M. LA CALIFORNIA NORTE AV LA HAYA QUINTA NRO 304-B CARACAS MENSAJE ENTREGADO EN FECHA 05/04/2010 FIRMA CARLA ARGUINZONES…”.

   De acuerdo con el criterio del Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, anteriormente señalado, y como quiera que el telegrama fue recibido en el domicilio donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pide, a criterio de esta Sentenciadora, el telegrama aquí analizado, surtió los efectos de haber notificado a la parte demandada del requerimiento de los demandadas, referido a la urgencia en la entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Así se declara.

7. - Certificación de gravámenes solicitado por la ciudadana M.E.A.L., sobre el inmueble constituido por una casa quinta y parcela de terreno, identificada con el Nro. 304-B, ubicado en la Manzana Y, de la Urbanización La California, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, expedido por la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil nueve (2009), otorgada bajo el Nro. 6, Tomo 1, Protocolo 1.

   El referido instrumento es un documento público, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez, que el mismo fue otorgado ante funcionario público, autorizado para dar fe pública y con las formalidades exigidas para este tipo de instrumentos; y por cuanto el mismo no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer, en la oportunidad respectiva, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y, en consecuencia, lo considera demostrativo del hecho de que, sobre el referido inmueble, no recaía medida de prohibición de enajenar y gravar, ni de embargo, para el momento en que dicha certificación había sido entregada. Así se establece.-

   Al momento de dar contestación a la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, presentaron los siguientes medios probatorios:

1. - Copia simple de resolución administrativa emanada de la Presidencia del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios INDEPABIS, de fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil once (2011), en el procedimiento administrativo distinguido con el expediente Nro. DEN-001419-2010-0101, interpuesto por el ciudadano N.R.R.C., contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA VIP ALT, C.A. (CENTURY 21 ALTAMIRA); y, la ciudadana C.I.A.M.; mediante la cual, entre otros aspectos, ordenó ésta última, que acatare y respetare el precio pactado en el documento de opción de compra venta, cuya resolución hoy se pide; y, que procediera, de inmediato, a la protocolización del documento definitivo de compra venta.

   El precedente medio probatorio, constituye la actuación administrativa emanada de los funcionarios públicos con competencia para ello, equiparables a documentos públicos. Dicho documento, no fue impugnado por la parte contra quien se hicieron valer en la oportunidad respectiva; todo lo contrario, fue traído también en copia certificada durante el lapso probatorio por la propia parte demandante reconvenida, en razón de lo cual, este Juzgado Superior, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil; y, en consecuencia, lo considera demostrativo de que los hoy demandantes reconvenidos, intentaron una denuncia ante el Ente administrativo anteriormente identificado, con motivo del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pide.

2. - Copia simple de registro de vivienda principal, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT, de fecha ocho (08) de octubre de dos mil nueve (2009), sobre el inmueble constituido por una casa quinta, identificada con el Nro. 304-B, ubicada en la Avenida La Haya de la Urbanización La California, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda.

   En relación al medio probatorio que antecede, este Tribunal, no le atribuye valor probatorio; y, lo desecha del proceso, toda vez que, aún cuando fue expedido por un órgano administrativo con competencia para ello, no aporta nada para el asunto controvertido en este proceso, el cual es la resolución de un contrato de opción de compra venta. Así se declara.-

   Abierto el lapso probatorio, la representación judicial de la parte accionada reconviniente, promovió los siguientes medios de prueba:

   A.- Copia certificada expedida por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios INDEPABIS, de comunicación de fecha dos (02), de febrero de dos mil diez (2010), enviada por la empresa EDITORIAL PRIMAVERA, C.A., en la persona de su Sub-Gerente, el ciudadano B.D.A., dirigida a la sociedad mercantil MANTENIMIENTO SEMANHINST, S.A., representada por el ciudadano N.R.C..

   En lo que respecta al anterior medio de prueba, este Juzgado Superior, lo desecha del proceso, toda vez que, aún cuando se evidencia que fue expedido por un órgano administrativo con competencia para ello, no aporta nada para el fondo de lo debatido en este proceso. Así se establece.-

   B.- Copias certificadas de oficios identificados con los Nros. 0024, de fecha doce (12) de febrero de dos mil diez (2010), proferido por la Sala de Sustanciación del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios INDEPABIS, dirigido al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda; y, a la ciudadana C.I.A.M., respectivamente, mediante los cuales hacían de su conocimiento, que se había dictado medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno sobre la cual esta construida, identificada con el Nro. 304-B, con una superficie de doscientos cuatro metros cuadrados con dos centímetros cuadrados (204,32 mts2.), ubicado en al Avenida La Haya, Manzana Y, de la Urbanización La California, Jurisdicción del Municipio Petare, del Distrito Sucre del Estado Miranda.

   Los anteriores documentos, fueron expedidos por un órgano administrativo con competencia para ello, los cuales son asimilables a documentos públicos; razón por la cual, este Tribunal, les atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; y, los considera demostrativo de que contra el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pide, fue dictada en fecha doce (12) de febrero de dos mil diez (2010), medida de prohibición de enajenar y gravar, por la Sala de Sustanciación del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios INDEPABIS.

   C.- Copias certificadas de las actuaciones procesales contenidas en el expediente identificado con el Nro. 14ºC-15.913-11, llevado por el Tribunal Décimo Cuarto de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, a los efectos de demostrar que la parte demandada había realizado una denuncia por estafa y usura en su contra; de que había sido dictada orden de captura contra su persona; y, de que había sido detenida frente el inmueble de su propiedad, objeto del contrato de opción de compra venta, lo cual atentaba contra su integridad y honor.

   El medio probatorio que antecede es un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que fue otorgado ante funcionario autorizado para dar fe pública; y, previo el cumplimiento de las formalidades legales establecidas para este tipo de documentos. El referido instrumento público, no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad respectiva, en virtud de lo cual, esta Sentenciadora, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil; y lo considera demostrativo sólo en cuanto al hecho de que, en dicho expediente, el Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinte (20) de octubre de dos mil once (2011), dictó ORDEN DE APREHENSIÓN JUDICIAL contra la ciudadana C.I.A.M., de conformidad con lo establecido en el artículo 250, ordinales 1 y 2; artículo 251, ordinales 2 y 3; y, artículo 252, ordinales 1 y 2, todos del Código Orgánico Procesal Penal, por considerar que la misma era presuntamente autora en la comisión de ilícitos penales de estafa continuada, previsto y sancionado en el artículo 462 del Código Penal; y, usura en la operaciones de financiamiento, establecido en el artículo 144 de la Ley para al Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios; y, de que por Acta Policial Nro. A-000417 emanada de la División de Patrullaje Motorizado, Dirección de Operaciones de la Policía Municipal de Sucre, en fecha nueve (09) de noviembre de dos mil once (2011), dejó constancia de la aprehensión material de la parte demandada, en la siguiente dirección: Urbanización California Norte, Avenida La Haya, a la altura de la Unidad Educativa Nacional L.d.C., Municipio Sucre del Estado Miranda.

   D.- Prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que se oficiara a la sociedad mercantil EDITORIAL PRIMAVERA, C.A., en la persona de su Sub-Gerente, ciudadano B.D.A., con el objeto de demostrar el pago de una cantidad de dinero realizada a favor de la parte demandante. Observa este Tribunal, que a pesar que dicho medio probatorio fue admitido por el a-quo; y debidamente sustanciado, no consta en autos sus resultas, por lo que este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

   Por su parte, en el lapso probatorio, la representación judicial de los demandantes reconvenidos, promovió los medios de prueba que a continuación se indican:

1. - Copia simple de publicación del Diario Últimas Noticias de fecha quince (15) de marzo de dos mil diez (2010), contentiva de carteles de notificación librados por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios INDEPABIS, a la ciudadana C.I.A.M., para hacer de su conocimiento la audiencia de formulación de cargos; y, de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada, respectivamente, en el expediente Nro. DEN-001419-2010-0101; con la finalidad de evidenciar que la citación de la parte demandada, con ocasión a la denuncia identificada con el Nro. 001419-2010-0101, había debido practicarse por medio de carteles, en virtud de la imposibilidad de lograr su citación personal.

   Observa este Tribunal, que dicho medio probatorio es la reproducción fotostática de un documento privado, por lo que este Juzgado no le atribuye valor probatorio y la desecha del proceso. Así se decide.

2. - Copia simple de registro de vivienda principal, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT, de fecha ocho (08) de octubre de dos mil nueve (2009), sobre el inmueble constituido por una casa quinta, identificada con el Nro. 304-B, ubicada en la Avenida La Haya de la Urbanización La California, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda.

   Con respecto a la reproducción fotostática que antecede, este Juzgado Superior observa que ya fue valorada al analizar las pruebas traídas al proceso por el demandado, motivo por el cual, da por reproducida su valoración. Así se establece.-

3. - Original de comunicación de fecha dos (02) de febrero de dos mil diez (2010), enviada por la empresa EDITORIAL PRIMAVERA, C.A., en la persona de su Sub-Gerente, el ciudadano B.D.A., dirigida a la sociedad mercantil MANTENIMIENTO SEMANHINST, S.A., representada por el ciudadano N.R.C..

   En lo que se refiere al medio probatorio que antecede, esta Sentenciadora precisa que el mismo ya fue valorado y apreciado por este Tribunal, al momento de analizar las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente; razón por la cual, da por reproducida su valoración.

4. - Original de recibo de pago de fecha nueve (09) de febrero de dos mil diez (2010), por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISICIENTOS BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 294.627,85), emitido por la sociedad mercantil EDITORIAL PRIMAVERA, C.A, recibido por la entidad de comercio MANTENIMIENTO SAMAHINST, S.A., con la finalidad de demostrar los pagos que debían recibir los demandantes reconvenidos, para el mes de diciembre de dos mi diez (2010).

   Este Tribunal desecha dicho medio probatorio por cuanto del mismo no emana ningún elemento probatorio con los hechos que se ventilan. Así se decide.

5. - Original certificado de solvencia Nro. REQ68851DC, del inmueble constituido por una casa quinta Nro. 304-B, ubicado en la Urbanización La California Norte, Avenida La Haya, Manzana Y, Cédula Catastral Nro. 501-12-20, emitida por la Administración Tributaria Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre, Estado Miranda, el día diecinueve (19) de noviembre de dos mil nueve (2009), con fecha de vencimiento el treinta y uno (31) de diciembre de ese mismo año, a los fines de probar que la parte accionada reconviniente no había suministrado la solvencia municipal actualizada, no obstante haber estado en vigencia el contrato de opción de compraventa.

   En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal siendo que el documento antes señalado constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil; en cuanto al hecho de que el mismo había vencido el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil nueve (2009), aún cuando el contrato cuya resolución se pide, tenía una vigencia hasta el veinte (20) de marzo de dos mil diez (2010). Así se decide.

6. - Copia simple de comunicación enviada por el ciudadano N.R.C., dirigida a la intermediaria INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., en la persona del ciudadano H.D., de fecha diecisiete (17) de marzo de dos mil diez (2010).

7. - Copia simple de notificación de firma del documento de opción de compraventa, enviada por los ciudadanos N.R.C. y M.E.A.L., dirigida a la ciudadana C.I.A.M., el día dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2010).

   Con respecto a los medios probatorios que anteceden, identificados con los numerales 6 y 7, observa esta Juzgadora que los mismos fueron traídos por el actor, junto con su libelo de demanda, en originales; y, que ya fueron analizadas y precisadas por este Juzgado; razón por la cual, da por reproducida su valoración.

8. - Planilla Única Bancaria Nro. 23800035094, anexa solicitud de trámite de venta identificada con el Nº 238.2010.1.3461P, junto con el proyecto de documento de venta del inmueble, requerida por el ciudadano N.R.R.C., de fecha dieciséis (16) de marzo de dos mil diez (2010), expedidas por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda; con el objeto de evidenciar la persistencia en la intención de efectuar la compra del inmueble.

   En lo que respecta a dicha documentación, este Tribunal siendo que los documentos antes señalados constituye la actuación administrativa de un funcionario competente, en ejercicio de sus funciones, le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil.

9. - Copias certificadas del expediente administrativo identificado con el Nro. DEN-001417-2010-00101, contentivo de la denuncia efectuada por el ciudadano N.R.R.C., contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA VIP ALT, C.A.; y, la ciudadana C.I.A.; llevadas por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios INDEPABIS, así como de la resolución administrativa dictada por el referido ente, en fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil once (2011), con la finalidad de probar de que la denuncia había sido tipificada como “VIOLACIÓN DEL DERECHO ECONÓMICO Y SOCIAL DE DENUNCIANTE, CONDICIONES ABUSIVASM OMISION DE INFORMACIÓN Y RESPONSABILIDAD DEL PROVEEDOR”; de que había sido ordenado a la parte demandada, que procediera a la protocolización del documento definitivo de venta; y, de que se decidía en tal resolución, no levantarse la medida de prohibición de enajenar y gravar, hasta que diera cumplimiento a la misma.

   Con respecto a los documentos administrativos que anteceden, este Juzgado de segunda instancia, observa que los mismos ya fueron analizados por esta Alzada al momento de precisar las pruebas traídas al debate procesal por la demandada; motivo por el cual, esta Sentenciadora, da por reproducida su valoración. Así se declara.-

10. - Testimoniales de los ciudadanos B.D.A. y C.J.Z.P., con el objeto de demostrar el retardo en los pagos que debían recibir los demandantes para el mes de diciembre de dos mil diez (2010), así como para probar su persistencia en la obtención de información para la operación de venta; y, de la imposibilidad de respuesta de la demandada. Observa esta Sentenciadora, que a pesar que dichas testimoniales fueron admitidas por el Juzgado de la causa; y debidamente sustanciados, no consta en autos sus resultas por lo que este Juzgado no tiene pronunciamiento alguno al respecto. Así se decide.

    Del exhaustivo examen y análisis de todas las pruebas aportadas en este proceso, como se dejó establecido, conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, han quedado demostrados los siguientes hechos:

    Que a pesar de no ser un hecho controvertido, los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A., realizaron el pago de la suma de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 75.600,00), por concepto de deposito para garantizar la solicitud de compra del inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno sobre la que esta construida, distinguida con el Nro. 304-B, ubicado en la Avenida La Haya, manzana “Y”, de la Urbanización La California, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda; a través de la Intermediaria INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., a la demandada, ciudadana C.I.A.M..

    Que a pesar de no ser un hecho controvertido, las partes aceptaron haber suscrito contrato de opción de compra venta, por adquirir el inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno sobre la que esta construida, distinguida con el Nro. 304-B, con una superficie de doscientos cuatro metros cuadrados con cuarenta y dos centímetros cuadrados (204,42 mts2.), ubicada en la Avenida La Haya, manzana “Y”, de la Urbanización La California, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.

    Que la parte demandada se obligó a vender el inmueble antes identificado, y la parte actora se obligó a adquirirlo por el precio de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00), el cual sería cancelado por los demandantes de la siguiente forma, de la cantidad de TRESCIENTOS VEINTINUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 329.400,00), más la suma de SETENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 75.600,00) entregada en fecha 13 de noviembre de 2009 en cheque por concepto de reserva del inmueble, totalizaba la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), entregados por concepto de arras, al momento de suscripción del contrato de opción de compra venta; la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), para el día quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009); y, el saldo restante, CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 495.000,00), al momento de la firma del documento definitivo de venta ante la Oficia de Registro correspondiente.

    Que de acuerdo al literal D, de la cláusula segunda del referido contrato, las hoy partes en litigio, establecieron que, en el supuesto de que por causa imputable a la parte demandada, no se llevare cabo la negociación, debían reintegrar a los demandantes la suma de dinero dada en calidad de arras, más una cantidad igual, por concepto de daños y perjuicios ocasionados, sin que éstos últimos, tuvieren que realizar algún tipo de notificación o actuación alguna, ni demostrar los daños que pudieren ocurrir, dentro de un lapso de máximo diez (10) días contados a partir de la fecha del vencimiento del momento en que debiere protocolizarse el documento definitivo de venta; que en caso contrario, es decir, que la causa fuere imputable a la parte actora, la cantidad otorgada por concepto de arras, sería de la demandada, todo lo cual fungiría como Cláusula Penal y por concepto de daños y perjuicios que pudieren ocasionarse las partes, por incumplimiento de las obligaciones asumidas en dicha convención; y, que de acuerdo con la cláusula tercera, la protocolización del documento definitivo de compra venta, tendría lugar dentro de noventa (90) días continuos siguientes a la firma de la opción de compra venta, con una prórroga de treinta (30) días más; y, que la parte demandada, se comprometió a entregar a los accionantes, copia del documento de propiedad del inmueble, copia del Registro de Información Fiscal (R.I.F.), copia de su cédula de identidad, solvencia Municipal; y, la ficha catastral del inmueble objeto del contrato.

    Que además, de acuerdo con la cláusula quinta del mismo, las partes contratantes establecieron de mutuo acuerdo que, no era imputable a ellas, y, por ende, eximía de responsabilidad, entre otros supuestos, la crisis financiera.

    Que posteriormente, fue modificado el literal B de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, por acuerdo las partes mediante documento privado de fecha quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), quedando establecido la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), recibidos por la demandada reconviniente al momento de otorgarse dicho acuerdo; y, la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), dentro de un término de quince (15) días continuos, contados a partir de la firma del mismo.

    Que para los meses de febrero y marzo de dos mil diez (2010), la parte demandante, hizo del conocimiento de la sociedad mercantil intermediaria de la venta del inmueble propiedad de la parte accionada, su deseo de concluir con el pago acordado, debido a la crisis financiera de los bancos, surgida en el mes de diciembre; y, de que había requerido de la misma, los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta.

    Que los demandantes reconvenidos, interpusieron denuncia contra la sociedad mercantil INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., y la ciudadana C.I.A., ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios INDEPABIS; llevados por el referido Instituto bajo el Nro. de Expediente DEN-001417-2010-00101; en el cual se dictó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se pide; y, de que en fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil once (2011), dicho Ente dictó resolución, mediante la cual, entre otros aspectos, instó a la parte demandada reconviniente, que acatare y respetare el precio pactado en el documento de opción de compra venta, cuya resolución hoy se pide; que procediera, de inmediato, a la protocolización del documento definitivo de compra venta; y, de que no sería levantada la medida preventiva decretada, hasta que fuera protocolizado el documento definitivo de venta.

    Que el Juzgado Décimo Cuarto de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinte (20) de octubre de dos mil once (2011), dictó ORDEN DE APREHENSIÓN JUDICIAL contra la ciudadana C.I.A.M., por haber considerado que la misma era presuntamente autora en la comisión de ilícitos penales de estafa continuada y usura en la operaciones de financiamiento, establecido en el artículo 144 de la Ley para al Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios; y, la División de Patrullaje Motorizado, Dirección de Operaciones de la Policía Municipal de Sucre, en fecha nueve (09) de noviembre de dos mil once (2011), dejó constancia de la aprehensión material de la parte demandada, en la siguiente dirección: Urbanización California Norte, Avenida La Haya, a la altura de la Unidad Educativa Nacional L.d.C., Municipio Sucre del Estado Miranda.

    Ante ello, el Tribunal observa:

    Ahora bien, en lo que respecta a la acción principal, la parte actora alegó la falta de cumplimiento de la parte demandada, al no haberle hecho entrega de los documentos descritos en la cláusula tercera del documento de opción de compraventa, específicamente los referidos a la copia de la cédula de identidad de la demandada reconviniente, planilla de impuesto de venta, certificado de solvencia de agua del inmueble, aseo urbano domiciliario y la solvencia municipal actualizada, dentro del tiempo estipulado para ello; y, que con respecto al acuerdo de fragmentación de pago, convenido el quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), aún cuando había dado entrega de la cantidad pactada para ese mismo día, DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.200.000,00); no había podido efectuar subsiguiente pago, DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), pactado para el treinta (30) de diciembre de ese mismo año, por cuanto habían perdido contacto con la promitente vendedora.

    Que por tal motivo, habían debido acudir a notificarle a través de la intermediaria, INMOBILIARIA VIP ALT, C.A., tanto de la necesidad de entrega de los documentos requeridos para la introducción del documento definitivo de venta; como de que ya contaban con el dinero para la compra del inmueble, no habiendo obtenido respuesta alguna, ni por parte de la accionada reconvenida, ni de la intermediaria, alegatos respecto de los cuales, la parte demandada reconviniente, debatió que no había habido cumplimiento de los demandantes, de las obligaciones contraídas tanto en el contrato de opción de compra venta, como del acuerdo de fecha quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), en cuanto al pago de la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), por lo que había quedado rescindido el contrato de pleno derecho, sin tener alguna de las partes absolutamente nada que reclamarse, razón por la cual se podía ejecutar la cláusula penal, de conformidad con las cláusulas segunda y quinta del contrato cuya resolución se pide.

    De la redacción del artículo 1.167 del Código Civil, se infiere que, para pedir el cumplimiento o la resolución del contrato celebrado entre las partes, ante el incumplimiento de las obligaciones por parte de una de éstas, aquella que acciona en uno u otro sentido, debe demostrar que dio cumplimiento, a su vez, a sus respectivas obligaciones.

    En este caso concreto, como ya fue apuntado, ha quedado demostrado, la existencia de la obligación; por lo que pasa este Tribunal a examinar la cláusula tercera del contrato cuya resolución se pide, la cual es del tenor siguiente:

    TERCERA: La protocolización del documento definitivo de compra-venta tendrá lugar dentro de noventa (90) días continuos, siguientes a la firma del presente documento. Más una prorroga de treinta (30) días continuos. LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a entregar a LOS PROMITENTES COMPRADORES, en este acto copia del documento de propiedad del inmueble, copia de Rif, copia de la cédula de identidad, así como de la Solvencia Municipal (Derecho de Frente) y la Ficha Catastral del Inmueble

    En este caso concreto, lo controvertido se circunscribió fundamentalmente a dos circunstancias, a saber: la parte actora reconvenida alegó que la promitente vendedora (parte demandada), no había dado cumplimiento de la entrega de los documentos establecidos en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta, aún cuando había suministrado el documento de venta, la ficha catastral y la solvencia municipal no actualizada, para que procediera el registro del documento definitivo de venta; y, que con respecto al pago estipulado para el día treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), no había podido efectuarse, por perdió contacto con la demandada reconviniente; razón por la cual, había tenido que acudir a notificarle su deseo de cumplir con sus obligaciones y necesidad de entrega de los documentos anteriormente referidos, a través de la intermediaria de la venta.

    La demandada, por su parte, invocó que los demandantes reconvenidos no habían dado cumplimiento a los convenios suscritos entre las partes (contrato de opción de compra venta y acuerdo de fragmentación de pago de fecha quince (15) de diciembre de dos mil nueve (2009), por lo que, de acuerdo con las cláusulas segunda y quinta del contrato cuya resolución se pide, quedaba rescindido de pleno derecho; y, en consecuencia, podía ejecutarse la cláusula penal.

    Ahora bien, de la valoración de pruebas efectuada en el texto de esta sentencia, observa esta Sentenciadora que, de las diversas notificaciones y comunicaciones, enviados por los demandantes reconvenidos dirigidos a la demandada, a las cuales se les atribuyó pleno mérito probatorio, le manifestó que ya tenía el dinero para concluir el pago estipulado para el día treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), debido a la crisis financiera de los bancos para esa fecha.

    También se evidencia de la revisión de las actas procesales que, de acuerdo con las cláusulas segunda, literal D, y quinta, del contrato de opción de compra venta, respectivamente, las partes contratantes estipularon que, en primer lugar, la rescisión del contrato no operaba en los hechos ocurridos por caso fortuito o fuerza mayor; y, en segundo término, determinaron que un caso de fuerza mayor, y por ende, eximente de responsabilidad, el hecho de la crisis financiera en instituciones bancarias

    Tales circunstancias, llevan a la convicción de esta Juzgadora que, es impensable que operare la rescisión del contrato cuya resolución es exigida, ya que, en este caso concreto, los demandantes efectuaron el pago de las obligaciones establecidas en el mismo; y, que por una fuerza mayor (crisis financiera en instituciones bancarias), tal como lo estipularon las partes, como eximente de su responsabilidad, no había podido efectuar el pago de la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), en la fecha acordada, es decir, para el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), más aún cuando en el caso que nos ocupa, la parte demandante manifestó en diversas oportunidades, su voluntad y ofrecimiento de realizar dicho pago; y, de la necesidad de que se fueran entregados los documentos requeridos para la firma y protocolización del documento definitivo de venta.

    De lo anterior se desprende, a criterio de quien aquí decide, que quien efectivamente incumplió las obligaciones previstas en la cláusula tercera del contrato, fue la parte demandada, al no haber entregado en la oportunidad prevista, la totalidad de los documentos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo, tal y como se habían obligado. En consecuencia, es forzoso para esta Sentenciadora, declarar procedente la pretensión que da inicio a estas actuaciones, de resolución de contrato de opción de compra venta. Así se decide.

    Asimismo, considera esta sentenciadora que debe prosperar la devolución de la suma prevista en el particular segundo del petitorio de la demanda. Así se decide.

    DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

    Observa esta Sentenciadora que la acción propuesta es una RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, en al cual, además, la parte actora reconvenida solicita indemnización por daños y perjuicios, con motivo del incumplimiento de la parte demandada reconviniente, de conformidad con el literal D, cláusula segunda, del contrato cuya resolución se pide.

    En ese sentido, se aprecia que la parte actora solicitó en el particular tercero del petitorio, lo siguiente: “…TERCERO: En el pago de los daños perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la demandada, establecidos en el documento de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, la cláusula SEGUNDA, literal D, en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 405.000,00)…”.

    Ante ello, tenemos:

    Las partes contratantes establecieron en el contrato de opción de compra venta, entre otros aspectos, lo siguiente:

    SEGUNDA:

    (…)

    D.- Queda expresamente convenido que si por una causa imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA, no se llevare a efecto la presente negociación, deberán reintegrar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), entregadas en calidad de arras al momento de la firma del presente documento, más una cantidad igual por concepto de años y perjuicios ocasionados, sin que LOS PROMITENTES COMPRADORES tengan que realizar ningún tipo de notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados, sin ninguna otra penalidad o compensación, dentro del plazo máximo de diez (10) días contados a partir del vencimiento de la fecha en la que se debió protocolizar el documento definitivo de compra-venta…

    (Subrayado de este Juzgado Superior).

    En este sentido, habiendo quedado demostrado a los autos, el incumplimiento de la parte demandada; y, por cuanto no se llevó a efecto la operación de venta; considera, quien aquí decide, que es procedente el derecho que tiene la actora de que se le indemnice la suma de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, derivado del incumplimiento por causa imputable a la parte accionada reconviniente, como lo es la no entrega de los documentos requeridos en la cláusula tercera del contrato, en modo previsto para ello. Así se establece.-

    DE LA CORRECCIÓN MONETARIA

    Se aprecia además, que la representación judicial de la parte demandante reconvenida, solicitó que fuera acordada la corrección monetaria sobre la cantidad a ser reintegrada por la demandada.

    En efecto, se puede evidenciar que en el particular cuarto del libelo de demanda, lo siguiente:

    …CUARTO: Pido la corrección monetaria de la cantidad a ser reintegrada por la demandada, equivalente a SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 605.000,00) desde la admisión de la demanda hasta su total y efectivo pago o hasta le fecha que indique el Ciudadano Juez en la sentencia…

    En torno a este tema, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J., en sentencia Nro. 145, del cinco (05) de abril de dos mil once (2011), con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA P.V., dejo sentado, lo siguiente:

    …De conformidad con lo previsto en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia, el error de interpretación de los artículos 1.167, 1.257 y 1.258 del Código Civil “…al entender el juez que es posible condenar por un mismo hecho (incumplimiento)…” dos indemnizaciones: “…la cláusula penal…” y acordar “…daños y perjuicios por vía de indexación…”.

    Para fundamentar su denuncia, el recurrente sostiene lo siguiente:

    …nuestro Código Civil, en su artículo 1.257, establece… -a su vez- el artículo 1.258 eiusdem… nos dice…

    De los artículos precedentes, se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización única y sustitutiva –por así disponerlo las partes previamente- de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, ya sea éste total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.

    …Omissis…

    A la luz de las disposiciones anteriores y las normas analizadas, tenemos que concluir que la cláusula penal, no es más que la previsión que las partes toman, al momento de la celebración del contrato, para al limitar la extensión de la responsabilidad de ellas, es decir para establecer el monto de los daños y perjuicios que ocasionaría en su patrimonio, el eventual incumplimiento de una de ellas del contrato. Así, se entiende, que la parte a la que favorece la cláusula penal, le bastará con demostrar la existencia del incumplimiento de la condición o punto acordado por las partes como ‘detonante’ de la cláusula penal, para exigir el monto pactado por concepto de cláusula penal, en el entendido que la cláusula penal funciona como un ‘techo’ exigible, es decir, que sin traer ninguna otra prueba al proceso acerca del monto de los daños y perjuicios causados, podrá la parte exigir la totalidad de la cláusula penal pactada, independientemente de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento sean mayores o menores al monto previsto por concepto de cláusula penal.

    Las anteriores consideraciones nos llevan a la conclusión, que cuando se establece cláusula penal, no es posible a la parte que pretende favorecerse de ella, reclamar ningún otro daño material, pues precisamente, conforme a las conclusiones anteriores, y, muy especialmente, conforme a la norma contenida en el artículo 1.258 del Código Civil venezolano, una de las características fundamentales de la cláusula penal es la inmutabilidad, entendida ésta como la imposibilidad para el acreedor de exigir una cantidad o prestación mayor a la convenida.

    …Omissis…

    …debemos señalar y concluir que ante la existencia de una cláusula penal fijada previamente por las partes, no es posible, reclamar al mismo tiempo, ningún otro perjuicio, pues, precisamente, la cláusula penal no es más que el mecanismo que disponen las partes de prefijar el ‘piso’ y el ‘techo’ de sus indemnizaciones por los daños y perjuicios materiales o de cualquier otra índole, en caso de un eventual incumplimiento de un contrato o de una obligación…

    .

    De la denuncia parcialmente transcrita, se observa que el formalizante delata el vicio de error de interpretación de los artículos 1.167 –referente a los efectos de los contratos- 1.257 y 1.258 –relativos a las obligaciones con cláusula penal- del Código Civil, por cuanto considera que “…ante la existencia de una cláusula penal fijada previamente por las partes, no es posible, reclamar al mismo tiempo, ningún otro perjuicio, pues, precisamente, la cláusula penal no es más que el mecanismo que disponen las partes de prefijar el ‘piso’ y el ‘techo’ de sus indemnizaciones por los daños y perjuicios materiales o de cualquier otra índole, en caso de un eventual incumplimiento de un contrato o de una obligación..”, en consecuencia, en su criterio el juez no ha debido acordar la indexación judicial.

    Para decidir, la Sala observa:

    Al respecto del vicio denunciado, la Sala estima importante definir por una parte, en qué consiste el error de interpretación, y por la otra aclarar si la indexación judicial constituye un asunto de naturaleza indemnizatoria.

    En este sentido, la Sala ha sostenido que el error de interpretación contemplado en la norma se produce en la labor de juzgamiento de la controversia, especialmente por la falta que puede cometer el juez al determinar el contenido y alcance de una regla que fue correctamente elegida para solucionar el conflicto surgido entre las partes, bien sea en la hipótesis abstractamente prevista en la norma, o en la determinación de sus consecuencias jurídicas, esto es, "…cuando no le da a la norma su verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido…". (Ver sentencia de fecha 20 de mayo de 2010, caso: R.E.A.S. contra Instituto de Clínicas y Urología Tamanaco, C.A).

    Ahora bien, es importante distinguir la naturaleza de la cláusula penal, la cual es esencialmente resarcitoria y le permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Generalmente, se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió. En todo caso, la cláusula sirve como evaluación anticipada y convencional de los perjuicios eventuales.

    Efectivamente, el artículo 1.258 del Código Civil, establece que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal.

    Ahora bien, a los efectos de determinar la naturaleza de la indexación judicial, es preciso definir ab initio el término inflación como presupuesto de la indexación; así ésta es considerada en términos amplios, como un aumento generalizado de los precios, que utiliza un índice global (índices del costo de la vida).

    En este sentido, la indexación desde el punto de vista de la teoría económica, se refiere a un mecanismo de adecuación automática de una cifra económica (valor o precio) a la variación de otras cifras de referencia, usualmente el aumento de precio. Expresado en otras palabras, la indexación está referida a un procedimiento de revisión de precios, que se obtiene al ligar las variaciones de un valor de elementos de referencia a un índice determinado. (Academia de Ciencias Políticas y Sociales, El Dinero, Obligaciones de Dinero y de Valor, La Inflación y la Deuda en Moneda Extranjera, J.O.R., 2da. Edición, folio 371).

    Al respecto, el referido autor explica que el método que se utiliza para ajustar las obligaciones de dinero por efecto de la inflación, es a través de la indización o indexación, es decir, existe variaciones en los valores de dinero de la prestación principal, por referencia a un índice. Este índice viene a ser representativo de las variaciones generales del costo de la vida y se denomina económicamente “índice sintético”, el cual para ser una referencia válida en el caso de la República Bolivariana de Venezuela, debe ser informado oficialmente por la autoridad monetaria nacional, cual es, el Banco Central de Venezuela.

    Por su parte, la Sala Constitucional de este M.T., mediante sentencia de fecha 20 de marzo de 2006, caso: T.d.J.C.S., estableció lo siguiente:

    …El poder adquisitivo de la moneda es algo inherente o intrínseco a ella, representa su real valor y como tal no tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse, ya que la indemnización de daños y perjuicios se calcula para la fecha de su liquidación judicial, con el valor que tenga para esa fecha, y la tasa de interés -con sus posibles fluctuaciones- nada tiene que ver con el valor real de la moneda.

    …Omissis…

    A juicio de la Sala, no pueden los órganos jurisdiccionales, sin declaratoria previa de los entes especializados, reconocer un estado inflacionario y sus consecuencias, sin conocer si se estaba ante un ajuste coyuntural de precios, un desequilibrio temporal en los mercados específicos (determinados productos), un brote especulativo, o un pasajero efecto de la relación del bolívar con monedas extranjeras. Ahora bien, reconocida la inflación, tal reconocimiento se convierte en un hecho notorio, ya que el mismo se incorpora a la cultura de la sociedad, pero no toda inflación desestabiliza económicamente y atenta contra el valor del dinero, siendo necesario -y ello a criterio del juez- que se concrete un daño económico, un deterioro del dinero, lo que puede ocurrir cuando el índice inflacionario supera el cinco por ciento (5%) anual.

    El efecto inflacionario radica en que la moneda pierde su poder adquisitivo, lo que como ya lo apuntó la Sala, es un valor intrínseco de ella, y por tanto surge la pregunta sí quién pretende el pago de una acreencia debe invocar o no expresamente se le indexe judicialmente la suma reclamada o si ello opera de oficio; dando por sentado que en un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 Constitucional) resulta lesivo que durante la época inflacionaria impere el artículo 1.737 del Código Civil, el cual establece la entrega de valor monetario numéricamente expresado para la acreencia, antes que el pago en dinero del valor ajustado (justo) que resulte de la inflación existente para el momento del pago.

    …Omissis…

    Resulta injusto, que el acreedor reciba años después del vencimiento, el monto exigible de la acreencia en dinero devaluado, lo que lo empobrece y enriquece al deudor; a menos que exista por parte del acreedor una renuncia a tal ajuste indexado, la cual puede ser tácita o expresa, cuando la convención no contiene una cláusula escalatoria de valor.

    En un sistema de derecho y de justicia, resulta un efecto de derecho, que el acreedor demandante está pidiendo se le resarza su acreencia, con el poder adquisitivo de la moneda para la fecha del pago real, que a los fines de la ejecución no es otro que el de fijación o liquidación de la condena.

    …Omissis…

    En las materias donde la condena puede referirse a cantidades cuyo monto se determina para la fecha de la sentencia o que se pueden liquidar en la fase de su ejecución, ya que es en ese momento cuando se puede determinar la base efectiva del resarcimiento o condena, hay que distinguir si se trata de asuntos contractuales o extra contractuales. Si son de los primeros, en una situación inflacionaria, la pérdida del valor de la moneda equivale a un daño previsible, a tenor del artículo 1.274 del Código Civil, y la jurisprudencia venezolana ha dejado atrás el principio nominalístico expresado en el artículo 1.737 del Código Civil, procediendo el juez a ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado en el contrato, por lo que la condena del deudor no es a pagar una suma idéntica a la convenida en el contrato, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma prestada originalmente a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo…

    . (Negritas de la Sala).

    Como puede observarse del criterio jurisprudencial antes transcrito, la inflación o pérdida del valor adquisitivo de la moneda como presupuesto de la indexación judicial, constituye un asunto técnico que de verificarse por los órganos competentes, y que resulta inherente a la obligación principal y sólo a ella; de ninguna manera comporta una obligación accesoria susceptible de confundirse con los daños y perjuicios, los cuales como se expresó anteriormente detentan una naturaleza fundamentalmente resarcitoria. Por tanto, la referida Sala de cara a la realidad social, estableció que resultaba “…injusto, que el acreedor reciba años después del vencimiento, el monto exigible de la acreencia en dinero devaluado, lo que lo empobrece y enriquece al deudor…”, a menos que exista convención en contrario.

    Ahora bien, en el caso concreto, la indexación solicitada en el libelo persigue restablecer el equilibrio económico alterado por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la moneda durante el transcurso del proceso. Esta es una situación bien particular en la cual el AJUSTE tiene por única causa y justificación el retardo por el transcurso del proceso, pues frente a la negativa del deudor de cumplir la obligación del pago, el acreedor acude al proceso para obtener una sentencia condenatoria y, por ende, la satisfacción de su acreencia, siendo la indexación el correctivo del que dispone el demandante para obtener el AJUSTE de la cantidad reclamada, la cual puede verse disminuida con motivo de fenómenos inflacionarios ocurridos durante el transcurso del tiempo que implique obtener la sentencia condenatoria, lo cual evidencia que la indexación en ese supuesto no persigue INDEMNIZAR SINO AJUSTAR los montos para restablecer el equilibrio económico entre las partes en el proceso.

    En ese sentido, la Sala ha establecido en forma reiterada que “…la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal …” hasta que la sentencia quede definitivamente firme.(Sentencia No. 714 de fecha 27 de julio de 2004).

    Asimismo, la Sala ha sostenido que “…el correctivo inflacionario que el Juez concede es a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso…” (Sentencia No. 1034 de fecha 7 de marzo de 2002). Por consiguiente, esta Sala deja sentado que la indexación judicial tiene por propósito AJUSTAR y restablecer el equilibrio económico roto por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la moneda durante el transcurso del proceso, ello sobre la base de que el deudor podría incumplir y retardar el pago, “…con el solo pretexto de cancelar en definitiva un monto devaluado, lo que sin duda determinaría el auge de fraudes, que en ningún caso pueden ser consentidos ni tolerados por la ley…” (Sentencia de fecha No. 737, de fecha 27 de julio de 2004).

    Las consideraciones expuestas permiten concluir que la indexación judicial persigue AJUSTAR el monto reclamado por efecto del retardo con motivo del proceso, ello con el propósito de mantener el equilibrio económico entre las partes e impedir enriquecimientos sin causas ni actitudes fraudulentas. En consecuencia, la indexación en este caso no persigue INDEMNIZAR SINO AJUSTAR el monto reclamado y ello encuentra justificación en la desvalorización de la moneda que haya ocurrido en el transcurso del proceso.

    Ahora bien determinado que se trata de un ajuste cuya única causa es el transcurso del proceso, es posible determinar en forma clara que en modo alguno la Sala acordaría un pago doble en caso de conceder alguna otra indemnización –no ajuste- que tenga un propósito y causa distinta.

    Por tanto, como quiera que la indexación judicial nada “…tiene que ver ni con daños y perjuicios, ni con intereses devengados o por vencerse…”, pues aquella constituye un ajuste objetivo del capital adeudado, el acreedor tiene derecho a solicitar “…una cantidad equivalente al valor de la suma originalmente convenida a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo…”. Precisamente, tal indexación es exigida, en virtud de que el acreedor se ve en la necesidad de someterse a un proceso, procurando en este caso una sentencia de condena, a los fines de obtener la satisfacción de su acreencia; de allí que la misma, persiga restablecer el equilibrio económico alterado durante el transcurso del proceso respectivo.

    Por tal razón, esta Sala ha establecido en sentencia de fecha 4 de febrero de 2009, caso: J.C.T.S. contra M.E.S.S., Exp. Nro. 2008-000473, entre otras, que el cálculo de la indexación se realice sobre el monto de capital debido, calculado desde la admisión de la demanda hasta que se dicte sentencia definitivamente firme.

    En consecuencia, la solicitud de ejecución de la cláusula penal, según los términos pactados por las partes, en principio no imposibilita el pedimento de indexación judicial que solo procedería sobre el monto del capital, sin incluir efectivamente intereses y daños secundarios; ello dependerá en todo caso de la naturaleza de la obligación y de los términos acordados.

    En todo caso, los artículos denunciados como infringidos, es decir el 1.167, 1.257 y 1.258 del Código Civil, relativos a la posibilidad de demandar cumplimiento o resolución contractual conjuntamente con daños y perjuicios, efectos de la cláusula penal y límites de la misma, de ninguna manera comprende como fórmula indemnizatoria la indexación judicial.

    En consecuencia, la Sala declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 1.167, 1.257 y 1.258 del Código Civil. Así se establece…

    De la doctrina de la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., antes transcrita, que este Tribunal acoge, se desprende que la indexación judicial persigue ajustar el monto reclamado por efecto del retardo con motivo del proceso, a los fines de mantener el equilibrio económico entre las partes e impedir enriquecimientos sin causa ni actitudes fraudulentas; que no se trata entonces de que la indexación persiga indemnizar sino ajustar el monto que se reclama; lo cual, está justificado por la desvalorización o pérdida del valor adquisitivo de la moneda, por el transcurso del tiempo mientras dura el juicio; razón por la cual, a criterio de quien aquí decide, resulta procedente en derecho la solicitud de corrección monetaria sobre la suma demandada, SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), que es la cantidad que debe ser reintegrada por la demandada reconviniente en virtud de la resolución del contrato, para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, desde el día treinta y uno (31) de enero de dos mil once (2011), fecha en que el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda, hasta el día en que por auto expreso sea recibido el expediente en el Juzgado de la primera instancia, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, ya que es a ese Tribunal al que corresponde ordenar de la ejecución de la sentencia, la cual deberá determinarse conforme a los índices inflacionarios establecidos por el Banco Central de Venezuela. Dicho ajuste será efectuado mediante experticia complementaria al fallo, que a tales efectos se ordena practicar, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

    DE LA RECONVENCIÓN

    Observa igualmente esta Juzgadora, que la representación judicial de la parte demandada reconviniente, al momento de dar contestación al fondo de la demanda interpuesta en su contra, propuso además la mutua petición, con el argumento de que el contrato objeto de la pretensión de la parte actora reconvenida, había quedado resuelto de pleno derecho, por causa directa del incumplimiento previo ocurrido por la falta de pago acordado para el treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009).

    Con respecto a lo anterior, como ya fue expresado en texto de este fallo, la parte demandada cumplió con las obligaciones previstas en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, a excepción del pago de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), para el día treinta (30) de diciembre de dos mil nueve (2009), por fuerza mayor no imputable a ésta, por motivo de la crisis financiera en las instituciones bancarias (presupuesto previsto en el contrato como eximente de responsabilidad); y, así mismo, quedó establecido que, quien había incumplido con las obligaciones previstas en la cláusula tercera del contrato cuya resolución se pide, era la parte demandada, al no haber demostrado el hecho modificativo o extintivo de su obligación, es decir, la entrega de los documentos necesarios para la firma del documento definitivo de venta.

    Para mayor abundamiento, resulta menester traer a colación, lo establecido, convenido y determinado por las partes, en el tantas veces referido literal D, de la clausula segunda del contrato, que establece lo siguiente:

    …D.- Queda expresamente convenido que si por causa imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA, no se llevare a efecto la presente negociación, deberan reintregar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), entregados en calidad de arras al momento de la firma del presente documento más una cantidad igual por concepto de daños y perjuicios ocasionados, sin que LOS PROMITENTES COMPRADORES tengan que realizar ningún tipo de notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados, sin ninguna otra penalidad o compensación, dentro de un plazo máximo de diez (10) días contados a partir del vencimiento de la fecha en la que se debió protocolizar el documento definitivo de compra-venta. Igualmente, si la negociación no se realizare por causa imputable a los PROMITENTES COMPRADORES, LA PROMITENTE VENDEDORA hará suya la cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), sin que tenga que realizar ningún tipo de notificación o actuación judicial, ni demostrar los daños causados, sin ninguna otra penalidad o compensación, dentro de un plazo máximo de diez (10) días contados a partir del vencimiento de la fecha en la que se debía protocolizar el documento definitivo de compra-venta, todo ello a manera de CLAUSULA PENAL y por los daños y perjuicios que pudiesen ocasionarse entre las partes por el incumplimiento de las obligaciones asumidas en este contrato. Queda entendido que de ocurrir cualquiera de estas situaciones, este contrato quedará rescindido de pleno derecho sin tener alguna de las partes, absolutamente nada más que reclamarse se excluyen los hechos ocurridos por caso fortuito o fuerza mayor…

    De acuerdo con lo anterior, se observa que las partes convinieron expresamente que, en caso de no llevarse a cabo la negociación por causas imputables a una de ellas, el contrato se consideraría rescindido de pleno derecho, pero, con exclusión de los hechos, eventos ocurridos por caso fortuito, o fuerza mayor, como en este caso concreto, lo era la crisis financiera en instituciones bancarias; motivo por el cual, a criterio de esta Sentenciadora, tal argumento alegado por la parte demandada reconviniente, no debe prosperar en derecho. Así se declara.-

    Asimismo, como ya fue apuntado en la parte narrativa de la presente decisión, se precisa que la parte demandada reconviniente, solicitó el pago de los daños materiales y morales causados por los demandantes reconvenidos, con ocasión al procedimiento administrativo intentado ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios INDEPABIS, del cual había resultado medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta; por la denuncia en su contra, por los delitos de estafa y usura, llevada por el Tribunal Décimo Cuarto de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, de la cual había resultado orden de captura, que había expuesto su integridad y honor frente a sus familia y amigos; y, en virtud del ejercicio de la acción que dio inicio a este juicio; todo lo cual constituía un fraudulento y abuso del proceso, razón por la cual se le habían causado daños económicos y morales.

    Ahora bien, tal como se desprende de la valoración y apreciación de las pruebas en este proceso, ya realizada, si bien es cierto que la parte actora reconvenida, intentó una denuncia ante el ente administrativo INDEPABIS, de la cual resultó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del contrato cuya resolución es exigida, la cual no sería levantada hasta tanto no fuera protocolizado el documento definitivo de venta; así como los demandantes reconvenidos hubieren intentado una denuncia, a través de la vía penal, de la cual resultó orden de captura contra la parte demandada reconviniente en este proceso, no es menos cierto que, tal se dejó sentado en la presente sentencia, la parte demandada fue la que incumplió con los términos establecidos en el contrato.

    Asimismo, se observa que el hecho de que el pago del daño patrimonial exigido por la parte demandada reconviniente, se haya subsumido en la cláusula penal convenidas por las partes en la convención de opción de compra venta, motivo este por el cual, mal podría esta Sentenciadora condenar al pago de un daño patrimonial, donde sus elementos constitutivos no se hayan cumplidos; y, la circunstancia de que la parte demandante haya acudido a los Entes que consideró necesarios para el ejercicio de sus legítimos derechos, no constituye, a criterio de quien aquí decide, hecho ilícito o abuso de derecho, capaz de causar un daño conforme a lo previsto en el artículo 1.185 del Código Civil.

    Por otra parte, precisa esta Juzgadora que, el daño moral, ha sido definido, de acuerdo al criterio pacífico y reiterado de la Jurisprudencia establecida por nuestro más Alto Tribunal de Justicia como: “…El daño moral es, por exclusión, el daño no patrimonial; es el daño que no recae directamente sobre el patrimonio de una persona, o que cayendo sobre bienes objetos, ocasione o no lesión material en los mismos, causa una perturbación anímica en su titular, cualquier que sea el derecho que sobre ellos se ostente. El daño moral es, pues, daño espiritual, daño inferido en derechos de la estricta personalidad, o en valores que pertenecen más al campo de la afección que de la realidad material, económica. El daño moral es la lesión ocasionada en los bienes no económicos de una persona, o la repercusión afectiva desfavorable producida por los daños materiales. Es decir, no excluye la circunstancia de que el daño moral pueda originarse y de hecho se origine en multitud de ocasiones, unido o como consecuencia de ofensas o daños causados en los bienes patrimoniales o económicos del ofendido, pero cuidando de distinguir en todo caso los unos de los otros. (Sentencia de fecha 23 de marzo de 1992, caso: J.B.D. de Salazar y otros, contra E.G.R.). Por esa razón, la naturaleza del daño moral es extracontractual, y tiene por causa el hecho ilícito o el abuso de derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.185 del Código Civil, el cual dispone: ...omissis... De acuerdo con la norma citada, el hecho ilícito y el abuso de derecho son capaces de producir daños, los cuales no son tolerados ni consentidos por el ordenamiento jurídico, motivo por el cual generan responsabilidad civil, en las que están comprendidos tanto los daños materiales como los morales, por disposición del artículo 1.196 del Código Civil…” (Sentencia Nro. 00493, de fecha 10-07-2007, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia).

    En atención al criterio anterior, el cual esta Alzada acoge, resulta claro y evidente que, el daño moral, es de naturaleza extracontratual (vale decir, debe ser ocasionados por hechos o motivos no derivados de un contrato); motivo por el cual, el ejercicio de la acción de resolución de contrato de opción de compra venta intentada por la parte demandante reconvenida; así como de las acciones por vía administrativa o judicial, previstas por nuestro ordenamiento jurídico vigente, a criterio de quien aquí decide, no son constitutivas o causales de daño moral alguno, razón por la cual, tal alegato planteado por la parte accionada reconviniente, no debe prosperar en derecho; y, declararse sin lugar la reconvención propuesta en este proceso. Así se establece.-

    En consecuencia, de precedentemente establecido en este fallo, debe ser declarado sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada reconviniente; y, confirmarse la decisión recurrida, en todas y cada una de sus partes. Así se establece.

    DISPOSITIVO

    Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto a través de diligencia del día trece (13) de agosto de dos mil trece (2013), por el abogado P.L.M.V., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha tres (03) de abril de dos mil trece (2013). En consecuencia, queda CONFIRMADA la sentencia recurrida, en todas y cada una de sus partes.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L., contra la ciudadana C.I.A.M..

TERCERO

RESUELTO el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito el veinte (20) de noviembre de dos mil nueve (2009), por los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L., con la ciudadana C.I.A.M., autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 11, Tomo 141, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En consecuencia, se ordena a la parte demandada, ciudadana C.I.A.M., a devolver a los demandantes la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), correspondiente al monto entregado a la accionada, como parte del precio.

CUARTO

PROCEDENTE la solicitud de DAÑOS Y PERJUICIOS solicitada por la parte actora. En consecuencia se condena a la parte demandada a pagar a la actora las siguientes cantidad de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000,00), por concepto de daños y perjuicios, conforme al literal D de la clausula segunda del contrato.

QUINTO

SE ORDENA la corrección monetaria sobre la suma a ser reintegrada por la parte demandada, la cantidad de SEISCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00), para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, desde el día treinta y uno (31) de enero de dos mil once (2011), fecha en que el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda, hasta el día en que por auto expreso sea recibido el expediente en el Juzgado de la primera instancia, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, ya que es a ese Tribunal al que corresponde ordenar de la ejecución de la sentencia, la cual deberá determinarse conforme a los índices inflacionarios establecidos por el Banco Central de Venezuela. Dicho ajuste será efectuado mediante experticia complementaria al fallo, que a tales efectos se ordena practicar, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

SIN LUGAR la reconvención intentada por la representación judicial de la ciudadana C.I.A.M., contra los ciudadanos N.R.R.C. y M.E.A.L., por DAÑO PATRIMONIAL y MORAL.

SÉPTIMO

Se condena a la parte demandada en costas del proceso, tanto en la acción principal como en la reconvención, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se la condena en costas del recurso, a tenor del artículo 281 del mismo cuerpo legal.

Déjese copia certificada de este fallo en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de abril del año dos mil catorce (2014). AÑOS: 204° de la Independencia y 154° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.

En esta misma fecha, a las tres horas de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ.