Decisión nº 5444 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 13 de Noviembre de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS, procede a dictar sentencia en este juicio en los términos siguientes:

-I-

LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: S.S.G., venezolana, mayor de edad, soltera, médico neurólogo, con cédula de identidad número V-6.906.163, domiciliada en Mérida, estado Mérida, con domicilio procesal en el edificio Roma, piso 2, apartamento A-5, ubicado en la avenida 5 (Zerpa), entre calles 22 y 23 de la ciudad de Mérida, quien obra en su propio nombre y por sus propios derechos, siendo sus apoderados en el juicio los abogados E.M.M. y B.S.H., venezolanos, mayores de edad, divorciados, titulares de cédulas de identidad personal números V-2.454.015 y V-8.095.740, respectivamente, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.333 y 36.758, en su orden, domiciliados ambos en la ciudad de Mérida, estado Mérida, según poder otorgado ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, el 28 de julio de 2.008, bajo el número 28, tomo 64 de los libros respectivos, el cual obra a los folios 8 y 9 de este expediente.

DEMANDADOS: F.M.B.R. y J.A.V.B., mayores de edad, venezolanos, solteros, titulares de cédulas de identidad números V-16.654.474 y V-16.307.747, respectivamente, domiciliados ambos en la ciudad de Mérida, estado Mérida,

siendo sus apoderadas las abogadas O.M.M. y A.L.M.D.M., venezolanas, mayores de edad, soltera la primera y casada la segunda, titulares de cédulas de identidad n números V-15.574.514 y V-8.705.236, respectivamente e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 99.261 y 61.0087, en su orden , según mandato contenido poder apud acta que obra al folio 157 y su vuelto de la primera pieza de este expediente. El domicilio procesal de los demandados lo es esta ciudad de Mérida, con dirección en la urbanización Alto Chama, calle Sierra Culata, quinta La Travesía.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA

FECHA DE INICIO: 26 DE MAYO DE 2.009.

-II-

PARTE NARRATIVA

Se inicio la presente causa en virtud de la demanda propuesta por los abogados E.M.M. y B.S.H., como apoderados de la ciudadana S.S.G., todos supra identificados, contra los ciudadanos F.M.B.R. y J.A.V.B., también antes identificados, por cumplimiento de contrato de compra-venta, la cual fue tramitada inicialmente ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida y, posteriormente, ante el Juzgado Segundo de la misma competencia y circunscripción antes indicadas, el cual dictó sentencia definitiva el O4 de abril de 2.013, en cuyo dispositivo se declaró sin lugar la acción de cumplimiento demandada, condenándose en costas a la parte actora por vencimiento total y, además, se declaró con lugar la reconvención que por resolución de contrato de opción de compraventa fuera propuesta por la parte demandada, declarando resuelto el contrato privado de fecha 24 de octubre de 2.006, así como el contrato, también privado, de fecha 11 de octubre de 2.007, ordenándose a los demandados pagar a la actora la suma de SESENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 63.750,oo) como reintegro de las sumas de dinero recibidas por aquéllos, según lo afirmado en el escrito de reconvención respectivo. Finalmente, se condenó en costas a la parte reconvenida por haber sido vencida respecto de dicha reconvención.

Ha sido en virtud de la apelación interpuesta contra el indicado fallo por la abogada B.S.H., co-apoderada de la parte actora, con fecha 11 de abril de 2.013 (folio 529), admitida en ambos efectos por el Juzgado de la Causa el 30 de abril de 2013 (folios 535 y536). El expediente respectivo fue recibido por este Juzgado, obrando como unipersonal, el 03 de mayo del mismo año, según auto de la misma fecha, en el cual se le dio entrada y el curso de ley, advirtiendo a las partes que, a tenor de los artículos 118 y 520 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la indicada fecha, podían hacer uso del derecho a solicitar constitución de asociados y promover las pruebas admisibles en esta instancia; y que de conformidad con lo previsto en el artículo 517 eiusdem, los informes correspondientes debían ser presentados en el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha del indicado auto, salvo que se solicitase constitución de asociados, en cuyo caso este término se computaría a partir de la constitución del Tribunal con asociados. En diligencia de fecha 09 de mayo de 2.013 (folio 540), la abogada B.S.H., coapoderada de la parte demandante, solicitó la constitución de este Tribunal con asociados para dictar sentencia definitiva en la presente causa, razón por la cual el Juzgado unipersonal, por auto del 13 del mismo mes y año citados, de conformidad con el artículo 119 del Código de Procedimiento Civil, fijó el tercer día de despacho siguiente, a las diez de la mañana, para proceder a la elección de los respectivos asociados, acto éste que tuvo lugar el lunes 12 de junio del presente año, oportunidad en la cual fueron elegidos como tales asociados, quienes con tal carácter suscriben el presente fallo. Consignados como fueron oportunamente los emolumentos correspondientes a los jueces asociados, este Tribunal pluripersonal se constituyó como tal el primero de junio de 2.013 (folio 571), designándose como Secretario y Alguacil del mismo a los titulares del Tribunal ordinario y encargándose de la elaboración de la ponencia a quien así lo hace en esta sentencia, advirtiéndole a las partes que los informes deberían ser presentados en el vigésimo día siguiente a la constitución del Tribunal con Asociados, tal como lo previene el artículo 518 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con su artículo 517. En su oportunidad, actor y demandada presentaron sus respectivo

escritos de informes, con observaciones de la parte demandante. Y vencido el lapso para presentar observaciones, el Tribunal constituido dejó constancia de que comenzaba a discurrir el lapso para dictar sentencia definitiva, lo cual hace ahora en los términos siguientes:

- III -

PARTE MOTIVA

SECCION PRIMERA

PLANTEAMIENTO DE LA PARTE ACTORA

En su libelo de demanda la parte actora formula su argumentación fáctica en los términos que se resumen a continuación:

Alega la actora que los demandados son propietarios de un lote de terreno ubicado en el sitio denominado El Arenal, en jurisdicción de la parroquia A.d.m.L.d.e.M., el cual tiene una superficie de MIL DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (1.240,oo m2), el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos: FRENTE, en una extensión aproximada de veinte metros (20,oo mts.) que (sic) conduce a la Joya; FONDO, en igual extensión que la anterior, con terrenos que son o fuero de C.H.A.; COSTADO DERECHO (visto de frente), en una extensión aproximada de sesenta y dos metros (62,oo mts.), con propiedad que es o fue de V.E.A.G.; y COSTADO IZQUIERDO (visto de frente), en una extensión aproximada de sesenta y cuatro metros (64,oo mts,) con propiedad que es fue de O.B.H.; que tal propiedad consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, de fecha 14 de enero de 2.004, inserto bajo el número 9, protocolo primero, tomo tercero, primer trimestre del citado año.

Que los demandados propietarios del lote antes descrito lo dividieron en seis (6) parcelas para construir seis (6) casas, como consta de documento también protocolizado en la misma Oficina de Registro antes mencionada el 29 de marzo de 2.006, bajo el número 18, folio 162 al 168 del protocolo primero, tomo cuarenta y tres, primer trimestre de dicho año, fotocopia del cual anexa al libelo de demanda marcado con la letra “B”.

Que los demandados le dieron a conocer el proyecto de viviendas que pensaban construir en el terreno antes descrito y celebraron con ella un contrato de compra venta de la casa No. 2 del conjunto residencial, el cual denominaron “LOS NARANJOS”, cuya parcela tiene un área aproximada de ciento cuarenta metros cuadrados (140,oo m2), de los cuales setenta y dos metros cuadrados (72,oo m2) son de construcción, casa ésta que consta de las siguientes dependencias: Una sala comedor, cocina sin empotrar, tres habitaciones sin closets, dos (2) baños, oficios, estacionamiento sin techar, techo de teja criolla y machihembrado en madera, cerámica en los pisos, piezas sanitarias instaladas en los baños, escalera metálica con acabados de madera, puertas internas en madera, puerta de madera en la entrada y de metal en la salida del patio, estructura metálica, jardines exteriores, vía interna de acceso y circulación en adoquines de arcilla.

Que el precio de la venta fue estipulado en la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 95.000,000,oo), o sea, la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUETES (Bs.F.95.000,oo), los cuales deberían ser pagados en la forma siguiente: a) La cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) equivalentes a veinte mil bolívares fuertes (Bs. F. 20.000,oo) que la demandante dice haber entregado al momento de suscribir el contrato; b) la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo) equivalentes a diez mil bolívares fuertes (Bs. F. 10.000,oo) que la demandante dice haber entregado a título de reservación; c) la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs.20.000.000,oo) equivalentes a veinte mil bolívares fuertes (Bs. F. 20.000,oo) que deberían ser entregados a los treinta (30) días siguientes a la fecha de la celebración del contrato provisional de venta; d) la cantidad de siete millones de bolívares (Bs.7.000.000,oo) equivalentes a siete mil bolívares fuertes (Bs.F.7.000,oo) que deberían ser entregados en el término de ciento veinte (120) días consecutivos, contados a partir de la fecha de celebración del contrato provisional de venta; e) la cantidad de cincuenta y ocho millones de bolívares (Bs. 58.000.000,oo), equivalentes a cincuenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. F. 50.000,oo) que pagaría en el momento en que le fuera otorgado el correspondiente permiso de habitabilidad por parte del ente gubernamental y aprobación del crédito por la Ley de Política Habitacional, lo cual se haría en un plazo no menor de ciento veinte (120) días, todo lo cual dice la actora que consta de documento que acompaña a su libelo marcado con la letra “C”.

Que posteriormente, con fecha 24 de octubre de 2.006, los vendedores y la compradora acordaron hacer una ampliación al contrato original de compraventa y del inmueble que consistía en la ampliación de la sala, construcción de un estudio, tope de cocina en cemento requemado, reconstrucción de otra habitación con su baño, piso de estacionamiento, piso de lavadero y patio de cemento requemado, techo estacionamiento (terraza visible) en cemento requemado. Que el precio de esta obra se estableció en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.35.000.000,oo), equivalentes a TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 35.000,oo) a pagar en la forma siguiente: 1) La cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,oo) equivalentes a diecisiete mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 17.500,oo) que la demandante dice haber pagado cuando firmó el contrato de ampliación; y la cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,oo) equivalentes a diecisiete mil quinientos bolívares fuertes (Bs. 17.500,oo) al concluirse la ampliación, todo lo cual consta, según la actora, en el documento que forma el anexo “D” del libelo.

Dice la actora que hizo gestiones para que los demandados le hicieran entrega de la tradición legal de la casa, pero todo fue inútil, a lo cual se agrega que le fue presentada una constancia de habitabilidad de fecha 22 de agosto de 2.006 que presuntamente había sido expedida por la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, donde se hace constar que el inmueble destinado a vivienda unifamiliar ubicado en El Arenal, carretera vía la Joya, No. 2, parroquia Arias, municipio Libertador del estado Mérida, propiedad del codemandado F.M.B.R., se encontraba en condiciones de habitabilidad, la cual la demandante dice acompañar a su libelo marcada con la letra “D” (bis), lo cual, a su juicio, no era cierto, pues, según información suministrada en el organismo municipal, tal permiso de habitabilidad es completamente falso, sin embargo, tal constancia no obra en autos como anexa al libelo de demanda.

Que en virtud de todo lo expuesto, es por lo que propone la demanda, cuya pretensión se contiene en el libelo que encabeza este expediente, para que los demandados le hagan la tradición legal de la casa No. 2 del conjunto residencial que denominaron Los Naranjos, o en su defecto, la sentencia a dictarse sirva de título suficiente para ser llevado al registro inmobiliario correspondiente para efectuar la tradición conforme a lo previsto en el Código Civil.

La acción propuesta la fundamenta la parte actora en el contenido de los artículos 1.167, 1265, 1.488 y 1.920 del Código Civil

El petitorio respectivo, contenido en el capítulo quinto del libelo, se concreta en los siguientes términos: Se propone la demanda contra los demandados para que éstos (citamos) “PRIMERO: Convengan o en su defecto a ello sean compelidos por el Tribunal, a que cumplan con la obligación contraída en el contrato privado de compra venta que se celebró (con la demandante), y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente del inmueble, consistente en una parcela y las mejoras sobre ella construidas las cuales constan de la casa No. 2 del conjunto residencial, que denominan “Los Naranjos”, cuya parcela tiene una superficie aproximada de CIENTO CUARENTA METROS CUADRADOS (140,oo m2), de los cuales SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,oo m2) son de construcción: casa ésta que consta de las siguientes dependencias: Una sala-comedor, cocina sin empotrar, tres habitaciones sin closets, dos (2) baños, oficios, estacionamiento sin techar, techo de teja criolla y machihembrado en madera, cerámica en los pisos, piezas sanitarias instaladas en los baños, escalera metálica con acabados de madera, puertas internas en madera, puerta de madera en la entrada y de metal en la salida del patio, estructura metálica, jardines exteriores, vía interna de acceso y circulación en adoquines de arcilla. El cual fue adquirido por los demandados, mediante documento debidamente protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 29 de marzo de 2.006, inserto bajo el No. 18, folio 162 al 168, protocolo primero, tomo 43, primer trimestre del citado año, o en su defecto, que la sentencia a dictarse en el presente juicio sirva de Título Suficiente de Propiedad, y en consecuencia, se ordene su protocolización en la oficina subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Finalmente, la demanda fue estimada por la actora en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 550.000,oo) lo que es equivalente a cien (sic) unidades tributarias, a cuyo efecto se hace constar que el libelo respectivo tiene como fecha, la de su presentación, la cual ocurrió el 25 de mayo de 2.009.

Tales son los términos sucintos de la pretensión de la demandante, según el texto del libelo cabeza de autos.

SECCION SEGUNDA

PLANTEAMIENTO DE LA PARTE DEMANDADA

La contestación de la demanda estuvo a cargo de la abogada O.M.M., ya identificada supra, quien lo hizo en su condición de apoderada de la parte demandada, en escrito suyo, del cual se hace síntesis a continuación:

En primer lugar rechazó, contradijo y negó la demanda incoada contra su representada por la demandante, porque, a su juicio, entre la actora y los demandados no se ha celebrado un contrato de compraventa, como lo indica la actora, ello con fundamento en que la doctrina y la jurisprudencia patria y universal, han establecido, desde siempre, diferencias entre un contrato de compra venta, un contrato de opción de compra y un contrato de compromiso de compra venta. No obstante, agregó que sí se firmaron varios contratos innominados que sugieren ser una opción de compra venta, puesto que allí se indicó el inmueble sobre el cual versaba la operación que las parte pretendían realizar y se estableció un precio que la demandante debía pagar en varias partes y durante un lapso determinado; y que también es cierto que existía la posibilidad de que alguna de las partes pudiera retractarse y pagar por ello a la otra, una penalidad; por lo que si existía esta última posibilidad es por lo que, a su juicio, no estamos en presencia ni de un contrato de compraventa como lo califica la demandante, ni ante un innominado de promesa de compra venta, puesto que en ninguno de esos casos- sostienen los demandados- existe la posibilidad de retractarse, es decir, su ejecución o no, no queda al arbitrio de las partes, sino que deben cumplirse per se.

Que para llevar a la conclusión de que entre los demandados y la actora no se otorgó un contrato de compra venta, opuso a la demandante el contrato privado contenido en documento de fecha nueve de agosto de dos mil seis que forma el anexo número 1 del escrito-contestación, de cuyo contenido se hará análisis y valoración en la parte motiva de este fallo.

Que con posterioridad al documento antes indicado, la demandante solicitó a los demandados que se le hicieran unas modificaciones a los planos originales del inmueble y éstos aceptaron hacerlas, para lo cual se suscribió el documento que forma el anexo del escrito-contestación y que opone a la demandante, cuyo texto será también objeto de análisis y valoración en la motivación de esta sentencia.

Que concluidas las ampliaciones requeridas, la parte actora no cumplió con su obligación de pagar el saldo, es decir, la cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs. 17.500.000,oo) (hoy diecisiete mil quinientos bolívares), sino que en fecha cinco de febrero de dos mil siete, una vez terminadas las ampliaciones, realizó un abono de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) (hoy cinco mil bolívares) y la casa en cuestión ya se encuentra totalmente terminada, con las mejoras y ampliaciones contratadas y hasta la fecha de la contestación de la demanda, la demandante no ha pagado el saldo conforme se estableció contractualmente.

A continuación el escrito de contestación de la demanda se refiere a la propiedad del terreno en el cual fue construido el conjunto residencial y la permisología municipal del mismo con cita de la documentación que –a juicio de los demandados- da fe de la habitabilidad de la casa vendida a la demandante, cuya valoración se hará, de ser requerida, en la parte motiva de este fallo.

Afirman los demandados que es total y absolutamente falso y que por eso lo niegan, rechazan y contradicen, que el documento (de venta) no se haya podido otorgar por una habitabilidad falsa, ya que como –según ellos- la documentación aportada con el escrito-contestación lo prueba, todos los permisos de habitabilidad fueron solicitados en un mismo momento, de donde resulta imposible que cinco los hayan extendido con los requisitos de ley y solo uno no los haya llenado, y en el supuesto de que ello haya ocurrido, la culpa del error no sería imputable a los demandados sino a la Alcaldía misma. Que una vez que la Alcaldía entregó las respectivas cédulas de habitabilidad, se entregó a cada una de las personas que tenías opciones de compra a fin de que hicieran los trámites necesarios para el crédito hipotecario; y tal como –según los demandados- se prueba con los documentos citados en el escrito-contestación, se otorgaron los documentos de cinco (5) de las seis (6) casas ejecutados; y que si no se ha otorgado el documento a la demandante, es porque ésta ha incumplido con los pagos. Que efectivamente, terminada como fue la ampliación solicitada por la demandante, cuyo costo se obligó a pagar en dos partes, es decir, una cuota de diecisiete mil quinientos bolívares (Bs. 17.500,oo) al comenzar y otra de igual monto al terminar, hasta la presente fecha (la demandante) apenas abonó cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) (hoy cinco mil bolívares (Bs.5.000,oo) y aún adeuda doce millones quinientos mil bolívares (Bs. 12.500.000,oo) (equivalente a la fecha a doce mil quinientos bolívares), los cuales ya hoy –según los demandados- son de plazo vencido, puesto queque la casa ya está concluida. Que de lo acordado en el documento de opción de compra (la demandante) realizó los siguientes pagos: 1) Diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) pagados en la oportunidad en que se otorgó el documento de reserva; 2) Bs. 20.000,oo en la oportunidad en que se otorgó el documento de opción de compra; y 3) un pago de Bs. 7.000,oo) que realizó posteriormente, de donde es claro y evidente que si el precio de venta durante la opción a compra se fijó en Bs. 95.000,000,oo (hoy Bs. 95.000,oo y ha pagado treinta y siete mil bolívares, adeuda (la demandante) la suma de cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 58.000,oo) que sumados a los Bs. 12.500,oo de la ampliación, hace un gran total adeudado de setenta mil quinientos bolívares (Bs. 70.500,oo). Que de ello no hace alusión la demandante en su libelo, pese a que presenta documentos anexos a su libelo de los cuales se hace evidente la deuda. Y que, según el Código Civil, si la compradora no cumple con el pago del precio el vendedor no está obligado a otorgar el documento en el cual transfiere la propiedad y ese es el caso de autos.

Finalmente, los demandados impugnan la estimación del valor de la demanda por exagerada, argumentando al respecto que siendo el objeto de ésta el otorgamiento del documento de compra venta y el precio (del inmueble) establecido en el documento de opción fue de noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000,oo), más treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo) la ampliación, ello hace un total de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,oo), por lo que mal puede estimarse la demanda en quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo), sin fundamentar la misma. Que, además, en la demanda, la actora indica que la estimación efectuada equivale a cien unidades tributarias, lo cual no es cierto puesto que para la fecha en que ingresa la demanda, según el sello que obra al folio quince, que fue el 25 de mayo de 2.009, (el valor de la unidad tributaria) era de cincuenta y cinco bolívares, por lo que al dividir quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo) entre cincuenta y cinco, da diez mil unidades tributarias y no cien como allí se estableció. Y finalmente, invoca el contenido de la Resolución No.2009-006 del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2.009, cuyo artículo 1º, asigna a los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, el conocimiento en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), agregando, ya para concluir, que según el articulo 33 del Código de Procedimiento Civil, cuando una demanda contenga varias puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el valor de la causa, si dependen de un mismo título y en el libelo la actora habla tanto del valor de la opción como del valor de las ampliaciones, luego no puede salirse de estos parámetros para la estimación; y que como consecuencia de ello varía también la estimación en unidades tributarias.

Tal es en síntesis el planteamiento fáctico jurídico de los, demandados contenido en su escrito de contestación de la demanda.

SECCION TERCERA

DE LA RECONVENCION

En el mismo escrito de contestación de la demanda y en la oportunidad de ésta, los demandados propusieron reconvención contra la parte actora, con fundamento en los hechos narrados en el capítulo referente a dicha contestación y en virtud del contrato (sic) privado otorgado por la demandante y los demandados en fecha 24 de octubre de 2.006, el cual anexó la actora como documento fundamental de la demanda como anexo “D” y que obra al folio 14 de este expediente, cuya transcripción parcial se hace en el propio capítulo que tiene la reconvención propuesta, argumentando que tal instrumento contiene los términos de un contrato de opción de compra venta sobre el “Town House tipo 2” con su respectivo lote de terreno propio ubicado en el Arenal, conjunto residencial Los Naranjos, Mérida, estado Mérida, de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 1.133, 1.162, 1.271, 1.273.

El petitorio de la reconvención propuesta se concreta en los siguientes términos:(citamos) “…en nombre de mis representados FRANK M,ANUEL BELANDRIA RODRIGUEZ y J.A. VALERO BARBOZA…siendo la oportunidad legal de hacerlo, RECONVENGO a la ciudadana S.S.G.…para que convenga, o a ello sea conminada por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En la RESOLUCION del contrato de compra venta, otorgados (sic) en fecha once (11) de octubre de dos mil siete (2007), el cual anexó como documento fundamental de la demanda y obra al folio trece (13) de este expediente y el referente a la ampliación, el cual acompañó la parte actora a su libelo, marcado con la letra “D”, obra al folio catorce (14) de este expediente y fue otorgado en fecha veinticuatro de octubre de dos mil seis, POR INCUMPLIMIENTO DE LA FORMA DE PAGO contenida en la CLAUSULA “Tercera” del último contrato otorgado el día veinticuatro de octubre de dos mil seis. (Los demandados) se obligan a reintegrarle a la demandante reconvenida las sumas de dinero recibidas por la contratación cuya resolución se demanda, previa deducción de lo acordado en las cláusulas penales. SEGUNDO: En el pago de las costas procesales que ocasione la presente acción de reconvención, la cual (se estima) en la suma de TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 393.000,oo), equivalentes a CINCO MIL DOSCIENTAS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (5.240 U.T.), suma ésta que representa la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES que es la sumatoria del contrato de opción de compra y el contrato de ampliación (Bs. 95.000,oo + Bs. 35.000,oo) y los intereses que esta suma hubiese producido a (los demandados) desde la fecha en la cual se introdujo la demanda, fecha para la cual ya estaba totalmente construida la obra y otorgados todos los documentos de las otras cinco casas que integran el conjunto residencial, a la tasa del uno por ciento anual sobre dos años que tiene de introducida la demanda que hoy se reconviene.

La referida reconvención fue reformada mediante escrito de fecha 30 de mayo de 2.011 (folios 240 a 245), agregando a su texto original, luego de la transcripción que hace de la cláusula tercera del documento privado de fecha 24 de octubre de 2.006, que no fue sino hasta el 9 de octubre de 2.007, cuando la demandante reconvenida realizó un abono de once millones de bolívares (Bs. 11.000.000,oo) (hoy once mil bolívares) y, a la presente fecha (la de la reforma) aún adeuda del precio de esas modificaciones, la cantidad de seis millones quinientos mil bolívares (Bs. 6.500,oo) (hoy seis mil quinientos bolívares). Es decir, que la obligación de pago acordada conforme al contrato, fue incumplida por la oferida S.S.G., puesto que tal como se indicó en el capítulo referente a la contestación de la demanda, LA AMPLIACIÓN contratada está concluida, pero no pagada. Y en la cláusula sexta del mismo establece que dicho documento sustituye cualquier compromiso verbal o escrito contraído entre las mismas partes con anterioridad y con el mismo objeto y es complemento del documento de opción de compra del inmueble No. 2, y claramente en el encabezamiento del contrato las partes indican que ese mismo contrato es un contrato de OPCION DE COMPRA VENTA sobre el inmueble “Town House tipo 2, con su respectivo lote de terreno propio ubicado en El Arenal, conjunto residencias Los Naranjos, Mérida, estado Mérida. En la reforma de la reconvención, se modifica su petitorio, al proponer ahora la resolución del contrato contentivo de la ampliación, el cual acompañó la parte actora a su libelo, marcado con la letra “D”, el cual obra al folio catorce (14) del expediente y fue otorgado con fecha veinticuatro de octubre de dos mil seis y que dejó sin efecto todos los otorgados en fechas anteriores, incluyendo el del once (11) de octubre de dos mil siete (2.007) que la actora anexó como documento fundamental de la demanda y obra al folio trece (13) de este expediente, POR INCUMPLIMIENTO DE LA FORMA DE PAGO ESTIPULADA EN EL PAGO (sic) contenida en la cláusula TERCERA del último contrato otorgado y vigente entre las partes, que fue el de fecha veinticuatro de octubre de dos mil seis, obligándose los demandados a reintegrar a la reconvenida las sumas recibidas por la contratación cuya resolución se demanda, previa deducción de lo acordado en las cláusulas penales. Y en cuanto al pedimento sobre el pago de costas procesales, se mantienen los términos del petitorio del escrito de reconvención original. Finalmente, se invocan los fundamentos de derecho de la reconvención, contenidos –según los reconvinientes- en la Constitución Nacional y el Código Civil.

SECCION CUARTA

DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION

La contestación de la reconvención estuvo a cargo de los apoderados de la parte actora reconvenida, abogados E.M.M. y B.S.H., quienes la rechazaron, contradijeron y negaron tanto en los hechos como en el derecho, argumentando al respecto que es falso que en fecha 11 de octubre de dos mil siete (2007) su representada haya celebrado un contrato de compraventa, como lo alega la parte demandada reconviniente, fundamentándose en el documento que anexa y el cual corre al folio trece de este expediente. Al efecto alegan los apoderados de la actora que, según el artículo 1.474 del Código Civil, la compra venta es un contrato consensual, mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa y el comprador a pagar el precio; y que para que ese contrato surta sus efectos jurídicos, debe cumplir con las formalidades de registro según el numeral 1º del artículo 1.920 eiusdem; y que como quiera que el documento en que los reconvinientes fundamentan su mutua petición no está protocolizado, éste no surte efecto legal alguno para probar el contrato de compra venta, pues, cuando el legislador exige contrato (sic) registrado, éste no puede suplirse por ningún otro medio probatorio por disponerlo así el artículo 1.924 del Código Civil. Finalmente, los apoderados de la actora reconvenida sostienen que en virtud de lo expuesto, la reconvención propuesta carece de fundamento, ya que no acompañó la prueba pertinente para probar la existencia del contrato cuya resolución demanda, y que este documento, según el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, no se puede acompañar en otra oportunidad, ni expresó en el escrito de contestación la oficina o el lugar donde se encuentra, por lo cual la reconvención debe ser declarada improcedente o sin lugar. Finalmente, alegan los apoderados de la actora, ahora reconvenida, que es falso, y por tanto lo niegan, rechazan y contradicen que su representada haya incumplido el presunto contrato celebrado con la parte demandada en fecha 24 de octubre de 2006, el cual obra al folio 14, contentivo de una ampliación de una supuesta convención celebrada en fecha 11 de octubre de 2007, pues, resulta ilógico que se haga una ampliación de un contrato que aún no se ha celebrado.

En los términos sintéticamente expuestos en esta sección quedó fijada la posición de la parte demandante reconvenida respecto de la reconvención propuesta en su contra.

- IV -

ESTIMACION DE LA DEMANDA

Al contestar la demanda, la parte demandada-reconviniente impugnó la estimación de la demanda hecha por los apoderados de la actora en el libelo de demanda que encabeza este expediente, con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, alegando al respecto que dicha estimación fue exagerada, con fundamento en que si la acción intentada era para el otorgamiento de un documento de compra venta y el valor establecido en el documento de opción que la actora anexó como fundamental de la demanda es por noventa y cinco mil bolívares (Bs. 95.000,oo), más treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,oo) la ampliación, todo lo cual suma ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,oo), mal puede hacerse una estimación en quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo) sin fundamentar la misma; y que además, la actora indica que la suma estimada es equivalente a cien unidades tributarias (100 U.T.), lo cual no es cierto, puesto que para la fecha en la cual ingresa la demanda (25 de mayo de 2.009), el valor de la unidad tributaria era de cincuenta y cinco bolívares (Bs.55,oo), de donde al dividir quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,oo) entre cincuenta y cinco bolívares (Bs. 55,oo) son diez mil unidades tributarias y no cien como lo estableció la parte demandante. Al respecto, la parte demandada -reconviniente invoca el contenido de la Resolución No. 2009-006 del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18 de marzo de 2.009 en su artículo 1º.- Argumenta, además, la parte demandada que el artículo 33 (C.P.C.) es claro cuando indica que cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen de un mismo título, y en el libelo la actora habla tanto del valor de la opción como del valor de las ampliaciones, luego no puede salirse de estos parámetros para la estimación. Como consecuencia de ello varía también la estimación en unidades tributarias.

Según lo dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en la parte in fine de su aparte primero, corresponde a este Tribunal decidir sobre la referida estimación en capítulo previo de esta sentencia, lo cual hace ahora en los términos siguientes: El artículo 30 del Código de Procedimiento dice a la letra: “El valor de la causa, a los fines de la competencia (por razón de la cuantía) se determinará con base a la demanda, según las reglas siguientes” (fin de la cita). Y a continuación el mismo Código, en su artículo 31 apunta ad litteram: ”Para determinar el valor de la demanda se sumarán el capital los intereses vencidos, los gastos de cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda” (fin de la cita), Y por su parte, el artículo 33 eiusdem apunta que (citamos) “cuando una demanda tenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el valor de la causa, si dependen del mismo título” (fin de la cita). Finalmente, el artículo 38 del mismo Código, en su encabezamiento, señala que (citamos) “cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará” (fin de la cita). Esta última disposición procesal se vincula con el artículo 39 eiusdem, el cual dispone que (citamos) “ a los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas, salvo las que tienen por objeto el estado y capacidad de las personas” (fin de la cita).

De la aplicación concatenada de estos dispositivos legales, este Tribunal concluye que las reglas contenidas en los artículos 31 y 33 del Código de Procedimiento Civil, tienen aplicación, respecto de la manera de determinar el valor de la demanda, solamente cuando se exige el cumplimiento de obligaciones pecuniarias, pues, sólo en estos casos es posible la exigencia del pago de un capital, de los intereses vencidos, de los gastos de cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda. Sin embargo, tal no es el caso planteado por la parte actora en su libelo, ya que su petitorio, solamente se concreta a exigir de los demandados el cumplimiento de un contrato privado (sic) de compra venta y a efectuar la tradición legal del inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente. En consecuencia, la pretensión de la actora no está dirigida a obtener el pago de suma alguna de dinero, ni por concepto de capital, ni de intereses, ni de gastos de cobranza, ni de daños y perjuicios causados antes de proponer su demanda, razón por la cual no tienen aplicación a su estimación los artículos 31 y 33 del Código de Procedimiento Civil y así se declara. No obstante, como se trata de una pretensión de cumplimiento contractual que, por su naturaleza, no tiene en si un valor pecuniario específico, cabe la estimación del valor de la demanda a juicio del demandante, de conformidad con lo previsto en el encabezamiento del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con su artículo 39 y así se decide. Finalmente, dado que la impugnación que se analiza solamente aparece fundamentada en la supuesta falta de aplicación de los artículos 31 y 33 supra citados, sin ninguna otra fundamentación fáctica ni jurídica que amerite un pronunciamiento expreso al respecto, cabe dar por válida la estimación de la demanda que la parte actora hace en el libelo cabeza de autos, con la salvedad de que existe un error de cálculo en la conversión en unidades tributarias de la estimación en bolívares, la cual se corrige en el sentido de que tal equivalencia no es la de cien unidades tributarias como lo indica en libelo sino de diez mil unidades tributarias, y así también se decide.

- V -

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

Los términos en que cada una de las partes ha fijado su posición en este juicio, de acuerdo a la síntesis que precede sobre la materia, permite concluir a los sentenciadores que la pretensión de la actora es la de que los demandados convengan, o sean judicialmente obligados a ello, a que cumplan la obligación contraída en el contrato privado (sic) de compra venta que éstos celebraron con la demandante y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble consistente en una parcela y las mejoras sobre ella construidas, las cuales constan de la casa No. 2 del conjunto residencial Los Naranjos, cuya parcela tiene una superficie estimada de ciento cuarenta metros cuadrados (140,oo m2), de los cuales setenta y dos metros cuadrados (72,oo m2) son de construcción, cuyas demás características y elementos de identificación constan en la sección primera de la parte motiva de este fallo, los cuales aquí se dan por reproducidos. Se acompañaron a la demanda dos documentos privados, reguladores, según la actora del contrato celebrado, los cuales tiene fechas 11 de octubre de 2.006 y 24 del mismo mes y año, y forman los folios 13 y 14 de este expediente, los cuales aparecen otorgados por ambas partes contendientes, cuyo otorgamiento y contenido no fueron impugnados por la parte demandada al contestar la demanda, razón por la cual, a juicio de los sentenciadores, surten sus efectos jurídicos probatorios a los fines de este fallo para ambas partes y así se declara. En el primero de ellos, actora y demandados, califican el contrato celebrado como “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA”, en cuya primera cláusula, los demandados -que se autocalifican como LOS OFERENTES- otorgan a la actora, -a quien califican como LA OFERIDA- el derecho de adquirir en compra, con toda preferencia, por el precio de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 95.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha del documento) el inmueble ya descrito supra. En la cláusula segunda del mismo instrumento citado, se agrega que a título de opción de compra, LA OFERIDA entrega en el mismo acto de otorgamiento del instrumento en cuestión, a LOS OFERENTES, la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha del instrumento). Y en la cláusula tercera se determina la forma de pago del precio de la futura (sic) venta en la forma siguiente: (citamos) “La cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha) que LOS OFERENTES ya tienen recibida a título de RESERVACION y forma parte del precio de venta. 2.- A los treinta días siguientes a la fecha de la celebración del contrato de reservación la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha) representados en la presente firma de este documento de OPCION DE COMPRA VENTA. 3.- En el momento de realizarse la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble anteriormente descrito, se entregará la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha), lo cual se efectuará cuando sea aprobado el correspondiente crédito de Ley de Política Habitacional”. (fin de la cita). Finalmente, en la cláusula cuarta LOS OFERENTES quedaron obligados a transmitir la propiedad del bien inmueble objeto de la opción a compra a LA OFERIDA, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro, sin demora alguna, una vez transcurrido el cronograma establecido en la cláusula segunda antes citada.

Por su parte, en el segundo documento privado supra indicado (24 de octubre de 2.006), suscrito por ambas partes, éstas manifiestan que han celebrado un nuevo contrato que también califican como de OPCION DE COMPRA VENTA, a cuyo efecto los demandados se autodenominan LOS OFERENTES y la actora como LA OFERIDA, manifestando en la cláusula PRIMERA del instrumento, que por la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha) LOS OFERENTES otorgan a LA OFERIDA el derecho de adquirir en compra, con toda preferencia, (citamos) “LA AMPLIACION del in mueble TOWN HOUSE TIPO 2 CON SU RESPECTIVO LOTE DE TERRENO PROPIO, ubicado en El Arenal, conjunto residencias Los Naranjos, Mérida, estado Mérida. Las características de LA AMPLIACION se resumen a continuación: 1. Ampliación de la sala. 2. Construcción de estudio. 3. Tope de cocina en cemento requemado. 4. Construcción de habitación y baño, 5. Piso de estacionamiento. 6. Lavadero y patio trasero en cemento requemado. 7. Techo de estacionamiento (terraza) en cemento requemado…Los linderos de la casa No. 2 son: FRENTE, con vía de acceso y avenida principal del conjunto residencial Los Naranjos. COSTADO IZQUIERDO con casa No. 3 el conjunto residencial Los Naranjos. COSTADO DERECHO con casa No. 1 del conjunto residencial Los Naranjos. El lote de terreno donde se construirá el inmueble y la respectiva ampliación, objeto de esta negociación, es el adquirido por (los demandados) denominados a los efectos de este contrato LOS OFERENTES, según consta de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida en fecha 14 enero de 2004, bajo el No. 9, tomo 3, protocolo primero, tercer trimestre del año citado y documento de parcelamiento y mejoras que será registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida antes de la protocolización del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto de esta opción” (fin de la cita). En la cláusula segunda del instrumento en comento, se hace constar que LA OFERIDA entrega en el acto a LOS OFERENTES la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 17.500.000,oo) (valor de la moneda para la fecha). Y en la cláusula tercera se fija la forma de pago del precio en los siguientes términos: (citamos) “ 1. La cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 17.500.000,oo) (valor de la moneda a la fecha) que LOS OFERENTES reciben en (el acto de otorgamiento del documento) y que forman parte del precio de venta de LA AMPLIACION del…contrato. 2. Al momento de haberse concluido LA AMPLIACION de acuerdo a las especificaciones citadas en (el) contrato incluyendo sus anexos, la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 17.500.000,oo)” (fin de la cita). Por su parte, según la cláusula cuarta, LOS OFERENTES, se obligaron a transmitir a LA OFERIDA la propiedad de LA AMPLIACION, objeto de la…opción de compra mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro competente, sin demora alguna, una vez concluidos los trabajos estipulados en la cláusula primera del…contrato. En la cláusula quinta del documento bajo análisis, se estipuló a título de cláusula penal, que LOS OFERENTES pagarían a LA OFERIDA, la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 17.500.000,oo) (valor de la moneda para la fecha) en forma inmediata, si ellos incumplieren el compromiso de venta, más un veinticinco por ciento (25%) sobre el valor de la cláusula penal como indemnización, bien porque manifiesten su voluntad por escrito de desistir de la compra venta pactada, o por no llegar a consignar en tiempo la documentación o recaudos que fueren necesarios, o por cualquier otra causa imputable a ellos…que proceda la documentación definitiva del contrato de compra venta. De la misma manera se estableció en la precitada cláusula quinta que si fuese LA OFERIDA, la que manifestare, por cualquier motivo de no cumplir con esta opción reservándose LOS OFERENTES sólo el DIEZ POR CIENTO (10%) del dinero recibido en razón de la cláusula penal. Finalmente, en la cláusula sexta se determina que este último documento sustituye cualquier compromiso verbal o escrito contraído entre las mismas partes con anterioridad y con el mismo objeto y es complemento del documento de opción de compra del inmueble número 2.

Al contestar la demanda, la parte demandada negó la existencia de un contrato de compra venta con la actora, aunque admite que si se otorgaron (sic) varios contratos innominados que sugieren ser una opción de compra venta, pues que allí se identificó el inmueble sobre la cual versaba la operación y se estableció un precio que la demandante debía pagar en varias partes y durante un lapso determinado, con la posibilidad de que alguna de las partes pudiera retractarse y pagar por ello a la otra, una penalidad, por lo que si existía esta posibilidad de retractación –en concepto de los demandados- es por lo que no se trataba de un contrato de compra venta, ni ante un innominado de promesa de compra venta, puesto que –según los demandados- en ninguno de esos dos tipos de contratos existe posibilidad de retractarse, es decir, su ejecución o no, no queda al arbitrio de las partes, sino que deben cumplirse per se. Y bajo esta premisa suya, los demandados invocan el contenido de documento privado de fecha 09 de agosto de 2.006, suscrito por ambas partes que constituye el anexo “1” del escrito contestación y que obra al folio 168 y su vuelto de este expediente, documento éste que no fue objetado ni impugnado en forma alguna por la parte actora, razón por la cual ha quedado reconocido y surte entre las partes todo su valor probatorio, a tenor del artículo 1.363 del Código Civil y así se declara a los fines de este fallo. No obstante, los sentenciadores observan que su contenido se refiere a lo que ambas partes califican como “CONTRATO DE RESERVACION” que tiene por objeto del mismo inmueble al cual se refiere el documento de fecha 11 de octubre de 2.007, producido por la demandante junto a su libelo de demanda como uno de los instrumentos fundamentales de su pretensión, marcado “C”, que obra al folio 13 de este expediente y que –como antes se apuntó- no fue objetado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada al contestar la demanda, por lo que surte efectos jurídicos probatorios para ambas partes. Ahora bien, siendo este último instrumento de fecha posterior al del 9 de agosto de 2.006 (anexo “1” del escrito-contestación, folio 168 y su vuelto de este expediente), resulta obvio que su contenido, aunque no lo diga expresamente aquel instrumento- sustituye este último; y, además, su texto convierte lo que en principio fue una simple reservación del inmueble que se identifica en el mismo, en lo que las mismas partes autocalifican, en su texto, como una opción de compra. En consecuencia, este Tribunal debe concluir que el documento de fecha 11 de octubre de 2.007, tanto por su forma como por su contenido y su fecha, sustituye el de fecha 09 de agosto de 2.006 a los fines de este fallo y así se decide.

Ahora bien, la posición discordante de la actora y los demandados, en cuanto al contenido y alcance del instrumento de fecha 11 de octubre de 2.007 (folio 13 de estos autos), manifestada en el hecho de que mientras la demandante lo entiende y asume como un documento cuyos términos regulan un contrato de compra venta, según los términos de su libelo, los demandados le niegan tal condición y, por el contrario sostienen, que su redacción apunta a regular un contrato de opción de compra, conduce a esta segunda instancia -antes de toda otra consideración sobre el fondo de la controversia respecto de las obligaciones contractuales de ambas partes y su cumplimiento conforme a las pruebas promovidas y practicadas en este juicio - a desentrañar el sentido y alcance del verdadero contrato celebrado entre actora y demandados, ello siempre a la luz del contenido del único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual (citamos) “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe” (fin de la cita), bajo cuyos lineamientos se hace las siguientes consideraciones:

Tomando en cuenta las premisas antes indicadas y con el objeto de determinar la verdadera naturaleza de la referida convención, corresponde a los sentenciadores, examinar el contenido del documento bajo análisis, desde el punto de vista jurídico-conceptual, a la luz de las disposiciones legales y de la doctrina de los autores, tomando en cuenta, además, la calificación que cada una de las partes le atribuyó a la convención a que el mismo se refiere según antes se dejó establecido, y en tal sentido se observa:

El artículo 1.474 del Código Civil contiene el concepto legal de venta diciendo que (copiamos) “es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio” (fin de la cita). Según el contenido de la normativa que regula este tipo de contrato en dicho Código, son obligaciones del vendedor: La tradición de la cosa, el saneamiento y la garantía convencional de buen funcionamiento; y es obligación del comprador: Pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato. La venta, también conocida como compra-venta, según la doctrina generalmente admitida, es un contrato consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal, en tanto en cuanto el dominio de la cosa se transfiere por el solo consentimiento de las partes; con obligaciones recíprocas para comprador y vendedor; con reciprocidad entre la cosa y el precio; y tiene sustantividad y autonomía propias, no dependiendo de ningún otro contrato. Y sus elementos son: Consentimiento, elemento común a todo contrato, con capacidad civil de quienes contratan. El objeto, considerándose como tal todas las cosas que están en el comercio. Y el precio que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. (Diccionario Jurídico Venelex 2.003, tomo I, página 261).

Por su parte, la opción, en términos generales, lleva consigo la libertad o facultad de elegir; y en términos más precisos es el (citamos) “convenio en que, bajo condiciones, se deja al arbitrio de una de las partes ejercitar un derecho o adquirir una cosa”. (Diccionario supra citado, tomo II, página 56).

El contrato de opción propiamente dicho, (citamos) “no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no está definido por la ley; pero de acuerdo con la doctrina, puede adoptarse su definición como sigue: Un contrato por virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirla o de transferirla a un tercero” (fin de la cita) (Dr. D.A.R., cita obra Código Civil de Venezuela, O.L.. Página 766)

“Se entiende por opción de compra: La que posee al que se dirige una promesa de compra. Durante el transcurso del lapso de la oferta, si se ha sometido a término, y mientras no se revoque en otro caso, se dispone del derecho para optar. De hacerlo por la negativa, todo nexo contractual se desvanece, a menos de una negociación entre las partes. De optarse por la afirmativa, dado el carácter consensual del contrato de compraventa el negocio jurídico se perfecciona y las prestaciones recíprocas son exigibles (fin de la cita). (Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, tomo V, página 676-677).

Por su parte, el profesor M.R.F., en su monografía El Contrato de Opción, sobre la misma materia apunta que (citamos) “Si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfecciona inmediatamente el contrato de compraventa, sin más” (fin de la cita) (Obra citada, página 27).

Finalmente, el artículo 1161 del Código Civil dice a la letra: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado (fin de la cita).

En el documento bajo examen, suscrito por la actora y los demandados, se comienza por indicar el monto del precio; luego se identifica suficientemente el bien objeto de la convención, tanto por su situación, como por sus linderos y demás elementos de identificación, así como también se indica el título de adquisición correspondiente por parte de los demandados. Asimismo, en su cláusula segunda se asienta que la actora, a título de opción, entrega en el acto de otorgamiento del instrumento, a los demandados la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha del documento). Y en la cláusula tercera se determina que el precio antes indicado será pagado en la forma siguiente: 1. La cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha) que los demandados ya tienen recibida a título de reservación y forma parte del precio de venta. 2. A los treinta días siguientes a la fecha del contrato de reservación, la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha) representados en la firma del documento bajo análisis. 3. En el momento de de realizarse la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble antes descrito, se entregará la cantidad de sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha), lo cual se efectuará cuando sea aprobado el correspondiente crédito de Ley de Política Habitacional. Por último, en la cláusula cuarta, los demandados se obligan a transmitir la propiedad del inmueble a la actora, mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro competente, sin demora alguna, una vez transcurrido el cronograma establecido en la cláusula segunda del referido instrumento.

El documento antes parcialmente transcrito, que tiene carácter privado reconocido por haber sido admitido en juicio por ambas y por tanto, se valor a los fines de este juicio, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.363 del Código Civil, contiene todos los elementos propios de un contrato de compra venta, ya que, en primer lugar, quienes lo suscriben (actora y demandados) determinan con toda precisión el precio de venta, la identificación plena del inmueble objeto del contrato, así como la forma de pago, según la cual los demandados dejan constancia de haber recibido de la demandante, con anterioridad, la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha del instrumento), la cual imputan al precio de venta; que reciben la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs.20.000.000,oo) (valor de la moneda a la fecha) también de la actora al firmar el instrumento del 11 de octubre de 2.007; y sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 65.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha) en el momento de protocolizar el documento definitivo de compra venta, pago que se efectuaría al aprobar el crédito de Política Habitacional. Además, de la manera antes indicada queda expresado el consentimiento de ambas partes al respecto y no se deja constancia alguna de que la actora pudiera o no optar por la venta. Antes por el contrario, aparecen establecidas las obligaciones recíprocas de ambas partes, propias del contrato de compra-venta, como lo son: El pago del precio por la demandante conforme al cronograma establecido, obligación propia suya, dada la naturaleza del contrato, que atañe siempre a la compradora. La obligación de transferir la propiedad, por parte de los demandados, a la actora con el otorgamiento del documento traslativo debidamente registrado, una vez cumplido el pago de la última cuota del precio .Por consiguiente, atendiendo a su contenido y los fundamentos legales y doctrinarios antes citados, es obligatorio concluir que el documento de fecha 11 de octubre de 2.007, suscrito por actora y los demandados, contiene los términos y condiciones propios de un contrato de venta o de parte demandada; y así se declara a los fines de este fallo. compraventa como también se le conoce, y no opción de compra como lo pretende la

Sobre la base de la argumentación que antecede, este Tribunal debe concluir tam bién, bajo los presupuestos legales y doctrinarios precitados, aplicados al contenido del instrumento de fecha 24 de octubre de 2.006, (producido en autos por la actora, no objetado ni impugnado en forma alguna por la parte demandada y antes, por el contrario, invocado por ella al contestar la demanda) que dicho instrumento contiene también la figura de un contrato de compra-venta puesto que ambas partes expresan su consentimiento expreso tanto en cuanto a su celebración, como en lo que atañe, al objeto de la ampliación a que el mismo se refiere, el precio respectivo y la forma de pago, destacándose que ésta incluye el pago de la cantidad de diecisiete millones quinientos mil bolívares (Bs- 17.500.000,oo) que los demandados afirman recibir en el mismo acto de su otorgamiento; y una cantidad equivalente al momento de haberse concluido la ampliación, todo lo cual evidencia el cumplimiento de los requisitos propios de la celebración de un auténtico contrato de venta o compraventa como también se le conoce, y así se declara.

-VI -

PRUEBAS DE LAS PARTES CONTENDIENTES

SECCION PRIMERA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Atendiendo a las declaraciones que preceden, corresponde ahora a este Tribunal determinar, en primer término, si la demandante dio cumplimiento oportuno a su obligación legal fundamental, cual es el pago del precio en la forma y en el lugar indicado, tanto de la casa No 2, como de su respectiva ampliación, antes suficientemente identificadas, a la luz de sus probanzas en la respectiva etapa de este juicio, para determinar la procedencia o no de la acción de cumplimiento propuesta. Y a tal efecto, observa:

Aparte de los documentos privados antes analizados y valorados, anexos “C” y “D” del libelo de demanda cabeza de autos, promovidos también en su correspondiente escrito de pruebas, que apenas prueban los pagos efectivamente hechos al momento de sus respectivos otorgamientos (11 de octubre de 2.007 y 24 de octubre de 2.006), la parte demandante no hizo prueba alguna que comprobara efectivamente el pago de la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 65.000.000,oo) (valor de la moneda para la fecha), correspondiente al saldo del precio de venta de la vivienda o town house No. 2, objeto de la compra venta celebrada; a que se contrae el documento de fecha 11 de octubre de 2.006; así como tampoco el pago de la cantidad de DIEZ Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 17.500.000,oo) que corresponde al saldo del precio de la ampliación a que se refiere el documento de fecha 24 de octubre de 2.006. Al respecto, valga señalar que aparte de los precitados documentos, en su escrito de pruebas, la parte demandante se limitó a promover, además, los siguientes instrumentos públicos que ninguna prueba hacen de sus obligaciones de pago de los precios respectivos:

1. -El protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida. El 14 de enero de 2.004, inserto bajo el número 9, protocolo primero, tomo tercero, primer trimestre del citado año, con el cual solamente queda demostrado que los demandados adquirieron un lote de terreno ubicado en el sitio conocido como El Arenal, en jurisdicción de la parroquia A.d.M.L.d.E.M., el cual tiene una superficie de mil doscientos cuarenta metros cuadrados (1.240,oo m2), cuyos linderos y demás especificaciones aparecen descritas en dicho documento. Este instrumento es el mismo que invocaron los demandados en su contestación y acompañaron al escrito respectivo, cursante a los folios 171,172 y 173 de este expediente, al cual los sentenciadores le otorgan pleno valor probatorio para demostrar, a los fines de este juicio, la efectiva adquisición por parte de los demandados del lote de terreno a que el mismo se refiere, dada su condición de instrumento público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, y así se decide.

2. -El documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, el 29 de marzo de 2.006, bajo el número 18, folio l62 a 168, protocolo primero, tomo 43, primer trimestre del citado año, acompañado al libelo de demanda y el cual obra del folio 1 al 12 de este expediente. Este instrumento fue promovido también por la parte demandada, junto con su escrito de pruebas, y los sentenciadores le otorgan pleno valor probatorio, dada su condición de documento público, a tenor del articulo 1.360 del Código Civil, para demostrar en juicio la existencia del desarrollo habitacional compuesto por seis vivienda unifamiliares, entre las cuales se cuenta la casa No. 2, objeto del litigio que aquí se ventila, y así de decide.

3. - El valor y mérito jurídico probatorio del documento marcado con la letra “C” que obra al folio trece de este expediente, el cual ya fue objeto de análisis y valoración, debiéndose destacar que la forma de pago que en el mismo se determina no se corresponde en forma alguna con la indicada por la parte actora en su libelo de demanda. Este documento fue promovido también por la parte demandada en su escrito de pruebas y se trata de un instrumento privado reconocido al cual se le atribuye el valor que le corresponde en este juicio con fundamento en el artículo 1.363 del Código Civil, y así se decide.

4. El valor probatorio del documento que fue acompañado al libelo de demanda marcado con la letra “D”, el cual obra agregado al folio 14 de este expediente y también fue promovido por la parte demandada, con su escrito de pruebas. Este documento, de carácter privado, fue admitido en juicio por ambas partes, por lo cual adquirió la condición de instrumento privado reconocido y los sentenciadores le otorgan el valor probatorio que a tales documentos le atribuye el artículo 1.363 del Código Civil. Este instrumento ya fue analizado y valorado con anterioridad para demostrar la existencia de la convención mediante la cual actora y demandada acordaron la ampliación de la casa No. 2, supra identificada, en los términos y condiciones que en el mismo se contienen, también antes ya referidos.

   Finalmente, la misma parte demandada promovió prueba de informes conforme lo previene el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual solicitó del Tribunal de la Causa que requiriera información a la Oficina de Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, Departamento de Permisología e Inspección de la Alcaldía del Municipio Libertador, sobre si en fecha 22 de agosto de 2.006, ese organismo otorgó una constancia de habitabilidad del conjunto residencial Los Naranjos, inmueble destinado a vivienda unifamiliar, ubicado en El Arenal, carretera vía La Joya, casa No. 2, parroquia Arias, municipio Libertador del estado Mérida, propiedad del ciudadano F.M.B.R.. Esta prueba fue admitida en su oportunidad por el Juzgado de la Causa, quien ofició en el sentido indicado por el promovente, a la preindicada oficina, la cual dio respuesta mediante oficio sin número de fecha 16 de enero de 2.012 (folio 388 del expediente), en el cual se expresa, in fine, que se realizó la revisión y verificación en los archivos en el Departamento de Permisología e Inspección sobre los trámites de permisología de la constancia de habitabilidad sin número de fecha 22 de agosto del año 2.006 del mencionado conjunto residencial y se resalta que no aparece registrada en los cuadernos de entrada, firma y sello de las autoridades de la Gerencia de Ordenamiento Territorial y Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Libertador. Esta prueba se valora, a los fines de este juicio, conforme a la regla de valoración contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, se deja constancia de que se admite la información suministrada en el oficio supra referido, en cuanto emana de un organismo público de indudable seriedad y prestigio en la sociedad, y así se decide. Sin embargo, deja constancia que en ninguno de los instrumentos privados y/o públicos promovidos por la parte demandante, aparece condicionado el pago de los precios de venta de la casa No. 2, ni de su ampliación, al otorgamiento de la referida constancia, ni tampoco tal hecho fue alegado concretamente en la demanda como suficiente para que la actora suspendiera el cumplimiento de sus obligaciones de pago de los respectivos precios, aparte de que la forma de pago indicada en el libelo (folio 2, último párrafo y su continuación al folio 3 de este expediente) no es la indicada en el instrumento que conforma el anexo “C” del mismo libelo, y así también se declara.

   SECCION SEGUNDA

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   En orden a las pruebas de la parte demanda, en lo que tiene que ver con la demanda propuesta en su contra, esta promovió las siguientes pruebas, cuyo análisis y valoración se hacen al mismo tiempo de su enumeración:

1. -Valor y mérito jurídico del documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida el 14 de enero de 2.004, bajo el número 9, tomo3, protocolo primero, primer trimestre del citado año, cuya copia certificada constituye el anexo I.I.I. de su escrito de pruebas, promoción que tiene por objeto probar que los demandados son propietarios del lote de terreno sobre la cual se construyó la casa objeto del litigio que aquí se ventila. Este instrumento fue promovido también por la parte actora y ya fue analizado y valorado con anterioridad, por lo que los sentenciadores nos remitimos a dicho análisis y valoración, y así se decide.

2. -Valor y mérito jurídico del documento registrado en la misma Oficina de Registro antes mencionada el 29 de marzo de 2.006, bajo el número 18, folio ciento y dos al ciento sesenta y ocho del protocolo primero, tomo 43, primer trimestre el cual anexa en copia certificada a su escrito de pruebas marcado I.I.2, con el objeto de demostrar que los demandados construyeron sobre el terreno al cual se refiere el documento anteriormente referido, un desarrollo habitacional compuesto por seis viviendas unifamiliares.. También este documento fue promovido por la actora, en fotocopia anexa a su libelo de demanda y en su correspondiente escrito de pruebas y fue analizado y valorado con anterioridad, a la cual nos remitimos los sentenciadores a los fines de este fallo, y así se decide.

3. - Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos registrados ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, cuya promoción tiene por objeto probar lo afirmado al contestar la demanda, sobre el hecho de que cinco (5) de las seis casas del conjunto residencial fueron vendidos sin ningún tipo de problemas. Tales documentos son los siguientes:

   3.1- De fecha 27 de agosto de 2.007, bajo el No. 14, folios 116 al 126 del protocolo primero, tomo 33, tercer trimestre, por medio del cual los demandados dieron en venta a la ciudadana C.d.C.N.C., cédula de identidad número V-15.398.218, la casa No. 01.

   3.2 - De fecha O2 de mayo de 2.007, bajo el No. 13, folio 90 al 100 del protocolo primero, tomo 15, segundo trimestre, por medio del cual los demandados dieron en venta al ciudadano J.F.Á.B., con cédula de identidad número V-10.116.195, la casa No.3.

   3.3- De fecha 25 de septiembre de 2.007, bajo el No. 8, folios 56 al 65 del protocolo primero, tomo 50, tercer trimestre, por el cual los demandados vendieron a los ciudadanos A.E.G.Q. y D.A.D.C., titulares de cédulas de identidad números V-10.424.372 y V-7.885.561, la casa número O4.

   3.4.- De fecha O4 de agosto de 2.008, bajo el No. 18, folio 111 al 115 del protocolo primero, tomo décimo octavo, tercer trimestre, mediante el cual los demandados vendieron a la ciudadana M.C.C.M., con cédula de identidad número V-5.836.748, la casa número 05.

   3.5.- De fecha 24 de abril de 2.007, bajo el No. 38 del protocolo primero, tomo 10, segundo trimestre, por el cual los demandados vendieron a Y.J.M., titular de cédula de identidad número V-11.914.382, la casa número O6.

   Los indicados documentos son instrumentos públicos a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, dado que aparecen como otorgados ante un Registrador con facultades para darle fe pública en el lugar donde los mismo fueron otorgados, y con pleno valor probatorio a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.359 del mismo Código, en virtud de lo cual se valoran como tales a los fines de este fallo, para demostrar la efectiva venta de las casas a que los mismos se refieren, por parte de los demandados, y así se decide.

4. - Valor y mérito jurídico del documento privado que obra al folio 168 de este expediente, anexo al escrito de contestación de la demanda y de la reconvención propuesta, de fecha O9 de agosto de 2.006, el cual aparece suscrito por actora y demandados y fue opuesto a la demandante, sin que de su parte haya habido impugnación alguna, razón por la cual surte sus efectos en este juicio. Con este documento la parte demandada pretende fundamentar su pretensión de que entre actora y demandados no existió contrato de compra venta sino de opción de compra. Respecto de este instrumento, los sentenciadores hacen constar que ya con anterioridad en este mismo fallo, se determinó que la convención celebrada entre actora y demandados, no fue una opción de compra como lo pretenden estos últimos sino un contrato de venta o compra venta como también se le conoce, razón por lo cual desecha el valor del pre indicado documento a los fines que pretenden los demandados, y así se decide.

5. - Mérito y valor probatorio del documento privado que obra al folio trece de este expediente, anexado por la demandante reconvenida, del cual se constata que fue otorgado el 11 de octubre de 2.007. Este documento ya fue analizado y valorado con anterioridad a los fines de este fallo, por lo cual los sentenciadores nos remitimos a dicho análisis y valoración, y así se decide.

6. - Valor y mérito jurídico del documento privado otorgado por la demandante reconvenida y los demandados el 24 de octubre de 2.006. Sobre el análisis y valoración de este documento, a los fines de este fallo, también los sentenciadores nos referimos con anterioridad, razón por la cual nos remitimos a dicho análisis y valoración, y así se decide.

7. - Con el objeto de que se compruebe que el inmueble objeto del litigio se encuentra totalmente desocupado de personas y cosas y con las mejoras contratadas por la parte demandante reconvenida, totalmente terminadas, la parte demandada promovió inspección judicial a practicar en la casa objeto de la controversia, la cual tuvo lugar el 20 de diciembre de 2.012, en cuya acta el Tribunal de la Causa deja constancia de que el inmueble en que se constituyó ( la casa objeto del litigio), se encuentra totalmente desocupada de personas y de cosas, y que respecto de la terminación de las mejoras contratadas por la demandante, el Tribunal manifestó que la materia era de naturaleza pericial y por tanto no dejó constancia alguna de ello en el acta respectiva. En cuanto al valor de esta prueba a los fines de este juicio, los sentenciadores la estiman valedera para demostrar que el inmueble objeto de la inspección se encuentra desocupado de personas y cosas, en tanto en cuanto dicho hecho está en la naturaleza de la prueba promovida a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.428 del Código de Procedimiento Civil, valoración que se hace sobre la base del artículo 1.430 del mismo Código, y así se decide.

8. -Promovieron también los demandados prueba de informes, conforme lo previene el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento en tal disposición solicitaron del Tribunal de la Causa, se oficiara a la Fiscalía Cuarta de Mérida, a fin de que informara sobre los particulares a que se refiere la promoción I.3 de su escrito de promoción de pruebas. Ahora bien, no obstante de que dicha prueba fue admitida y el Juez de la Causa ofició en el sentido indicado por los demandados a la referida Fiscalía, la misma no tuvo resultado alguno dado que no hubo respuesta de dicha Fiscalía, por lo que no hay lugar a análisis ni consideración al respecto y así se declara conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

9. Para probar la validez de la impugnación de la estimación de la demanda, alegada en el escrito de contestación-reconvención, promovieron los demandados el valor y mérito jurídico del documento privado que obra al folio 14 de este expediente, promovido por la parte actora junto a su libelo de demanda. Tal documento ya fue analizado y valorado con anterioridad, a lo cual nos remitimos los sentenciadores, además de lo cual lo referente a la estimación de la demanda, ya fue resuelto en capítulo previo de este mismo fallo, y así se decide.

   Del análisis y valoración que precede de la prueba de ambas partes contendientes, se arriba a la conclusión supra establecida, en el sentido de que la parte actora no cumplió con su obligación, como compradora, de pagar el saldo del precio de compra de la casa No. 2, objeto del litigio, ni del saldo de las ampliaciones contratadas con los demandados para la misma casa, ya determinados ambos saldos con anterioridad en esta misma sentencia, pues, de la prueba promovida y practicada a instancia suya, no se deriva que efectivamente haya hecho dichos pagos, razón por la cual su demanda de cumplimiento de contrato, en tanto en cuanto la actora no ha cumplido con su obligación contractual fundamental, debe ser declarada sin lugar, como así se hará en el dispositivo de este fallo, en virtud de que su pretensión frente a los demandados debe llevar consigo el cumplimiento previo de esta obligación, tal como así se deriva de la interpretación y alcance del artículo 1.168 del Código Civil, dada la naturaleza bilateral del contrato celebrado. No es óbice a esta conclusión el hecho de que el pago del saldo del precio convenido, por lo que respecta de compra de la casa No. 2, haya quedado sometido a la aprobación del correspondiente crédito de la Ley de Política Habitacional, puesto que tampoco la parte actora hizo prueba alguna de haber gestionado dicho crédito, ni de que éste hubiese sido obtenido y retardado por causa que no le fuese imputable, y así se decide.

   - VII –

   DECISION SOBRE LA RECONVENCION

   En escrito que obra del folio 240 al 245 de este expediente la parte demandada reforma la reconvención suya propuesta al contestar la demanda cabeza de autos, invocando para ello el contenido del artículo 343 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, observan los sentenciadores que la indicada norma solamente permite al demandante reformar la demanda en los términos que ella misma contiene, mas, nada agrega en cuanto a que el demandado reconviniente pueda, a su vez, reformar la reconvención propuesta. Antes, por el contrario (citamos) “no cabe una reforma de la reconvención, puesto que sólo el escrito de contestación a la demanda puede ser reformado, siguiendo lo establecido por el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil” (fin de la cita) según la doctrina de casación al respecto. (Sentencia No. RC-00504, Sala de Casación Civil, 10 de septiembre de 2.003, obra Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, autor O.R.P.T., páginas 642-643). Ahora bien, como quiera que su admisión por el Tribunal de la Causa, lo hizo incurrir en quebrantamiento de formas esenciales, pues, ha debido declarar inadmisible la reforma propuesta, y en consecuencia, excluirla no sólo del tema decidendum de la controversia, sino también el tema a probar, conforme se desprende del mismo fallo citado, resulta procedente corregir tal error procesal en cualquier estado y grado de la causa, dado el eminentemente carácter de orden público de la norma indebidamente aplicada, por lo que este Tribunal Superior, constituidos con asociados, revoca en todas y cada una de sus partes el auto del a quo, de fecha primero de junio de 2.011, el cual obra al folio 246 de este expediente, y declara inadmisible la reforma de la reconvención propuesta, así como la reconvención propiamente dicha que ella contiene, y así se decide.

   - VIII –

PARTE DISPOSITIVA

Por las razones expuestas en la parte motiva de este fallo, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada B.S.H., apoderada de la parte demandada, en diligencia de fecha 11 de abril de 2.013, contra la sentencia definitiva dictada en este juicio por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, el cuatro de agosto de 2.013, mediante la cual declaró ad litteram: “PRIMERO, sin lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuesta por la ciudadana S.S.G. en contra de los ciudadanos F.M.B.R. y J.A.V.B.. SEGUNDO: Se condena en costas a la actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, - TERCERO: Con lugar la acción por reconvención interpuesta por resolución de contrato de opción de compra venta, tanto del contrato privado fecha 24 de octubre de 2.006, así como el contrato privado de fecha 11 de octubre de 2.007. CUARTO: Se declara resuelto el contrato privado de fecha 24 de octubre de 2.006, así como el contrato privado de fecha 11 de octubre de 2.007 celebrado entre las partes. QUINTO: Se ordena a la parte demandada ciudadanos F.M.B.R. y J.A.V.B., entregar a la parte actora ciudadana S.S.G., la cantidad de SESENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 63.750.000,oo) hoy SESENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 63.750,oo) como reintegro de las sumas de dinero recibidas, toda vez que, así lo dispuso la parte demandada, en su escrito de reconvención. SEXTO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida por haber resultado vencida en la reconvención instaurada en su contra, esto conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil” (fin de la cita).

SEGUNDO

REVOCA EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES la sentencia apelada ya indicada en el ordinal primero de este dispositivo.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda propuesta por la ciudadana S.S.G., supra identificada, por medio de sus apoderados E.M.M. y B.S.H., mediante la cual aquélla pretende que los demandados, ciudadanos F.M.B.R. y J.A.V.B., (citamos) “convengan o en su defecto a ello sean compelidos por el Tribunal, a que cumplan con a obligación contenida en el contrato privado de compra venta que se celebró con (la actora) y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura correspondiente del inmueble, consistente en una parcela de terreno y las mejoras sobre ella construidas, las cuales constan de la casa No. 2 del conjunto residencial que denominaron Los Naranjos” (fin de la cita), cuyas dimensiones, dependencias y título de adquisición por parte de los demandados, se indican en el ordinal PRIMERO del petitorio del libelo y, además, aparecen ya precisados en el cuerpo de este fallo.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en este proceso, por lo que respecta a las causadas a nivel de la primera instancia, con motivo de la acción de cumplimiento contractual propuesta por ella, a tenor del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

INADMISIBLE la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadanos F.M.B.R. y J.A.V.B., supra identificados, contra la ciudadana S.S.G., también antes suficientemente identificada, en virtud de la cual aquéllos pretenden que esta última (citamos) “convenga, o a ellos se conminada por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: en la resolución del contrato contentivo de la ampliación, el cual acompañó la parte actora a su libelo, marcado con la letra “D”, obra al folio catorce (14) de este expediente y fue otorgado en fecha veinticuatro de octubre de dos mil seis y que dejó sin efecto todos los otorgados con fechas anteriores, incluyendo el de fecha once (11) de octubre de dos mil siete (2.007), que la actora anexó como documento fundamental de la demanda y obra al folio trece (13) de este expediente y, POR INCUMPLIMIENTO DE LA FORMA DE PAGO ESTIPULADA EN EL PAGO (sic) contenida en LA CLÁUSULA “Tercera” del último contrato otorgado y vigente entre las partes que fue el de fecha veinticuatro de octubre de dos mil seis…. Y SEGUNDO en el pago de las costas procesales que ocasione la..acción de reconvención, la cual (estima) en la cantidad de TRESCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 393.000,oo), equivalentes…CINCO MIL DOSCIENTAS CUARENTA UNIDADES TRIBUTARIAS ( 5.240 U.T.)…(fin de la cita).-

SEXTO

No hay condena en costas a la parte demandada reconviniente por la naturaleza de la decisión dictada al respecto, la cual no conlleva su vencimiento total en proceso, en consideración a la argumentación en contrario del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEPTIMO

No ha lugar a condenatoria en costas del recurso interpuesto por virtud de haber sido éste declarado con lugar, también por argumento en contrario del sentido y alcance del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese en su oportunidad el presente expediente al Tribunal del origen. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Méri¬da, constituido con asociados, en Mérida, a los trece días del mes de noviembre de dos mil trece (2013). Años: 203 de la Inde¬pendencia y 154 de la Federación. El Juez Presidente

H.S.F.

Los Jueces Asociados:

M.E.M.B.E.Q.R.

Ponente

La Secretaria Temporal,

S.J.T.O..

En la misma fecha se publicó, siendo las once de la mañana, se publicó la anterior decisión, lo que certifico.

La Secretaria Temporal,

S.J.T.O..

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, trece (13) de noviembre del dos mil trece (2013).

203º y 154º

Certifíquese por Secretaría, para su archivo, copia de la decisión anterior, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.

El Juez,

H.S.F..

La Secretaria Temporal,

S.J.T.O..

En la misma fecha se expidió la copia acordada en el decreto anterior.

La Secretaria Temporal,

Exp. 5873. S.J.T.O..