Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 2 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, dos de octubre de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO: KP02-R-2007-000412

PARTE DEMANDANTE: M.N.P.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.416.797, de este domicilio, en su carácter de Administradora de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA TORRE CASA BERA, constituida según documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17/11/1981, registrado bajo el N° 40, folios 1 al 15, Protocolo 1°, Tomo 9.

ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDANTE: J.B.G.R. Y M.E.G.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.959.830 y V-14.749.127 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.073 y 102.165, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CHING JYI L.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.795.428.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: T.M.D.C. y A.R.E., titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.416.512 y 3.857.933 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 32.698 y 10.449, respectivamente, y de este domicilio.

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (VIA EJECUTIVA).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Siendo la oportunidad legal para decidir éste Juzgador procede de conformidad con lo preceptuado por el artículo 243 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil a hacer una síntesis de la controversia y en consecuencia se analiza lo siguiente:

En fecha 04/07/2005, la ciudadana M.N.P.O., en su carácter de administradora de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA TORRE CASA BERA, ambas arriba identificadas, interpone la presente demanda en contra del ciudadano CHING JYI L.C., alegando en el libelo lo siguiente:

DEL LIBELO DE DEMANDA

CAPITULO I. LOS HECHOS.

• Que según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 05/06/2001, bajo el N° 48, Tomo 8, Protocolo Primero, que el ciudadano CHING JYI L.C., adquirió varios inmuebles ubicados en el Edificio denominado Torre Casabera, ubicado en la Avenida 20 entre calles 27 y 28 de esta ciudad, en el Estado Lara, jurisdicción del Municipio Iribarren, los cuales se describe a continuación: MEZZANINAS: Mezzanina A: tiene una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (120,30 m2), y le corresponde un porcentaje de 2.2636% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Mezzanina B: tiene una superficie aproximada de ciento ochenta y siete metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (187,84 m2), y le corresponde un porcentaje de 3.4919% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. PLANTA LIBRE: PL-A: tiene una superficie aproximada de ciento dos metros cuadrados con dos decímetros cuadrados (102,02 m2), y de catorce metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (14,34 m2) de terraza descubierta y le corresponde un porcentaje de 1.6871% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. PL-B: tiene una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m2). Consta así mismo de un (1) cuarto depósito, donde está la unidad de aire acondicionado compacto, y le corresponde un porcentaje de 0.9369% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. PL-C: tiene una superficie aproximada de ciento tres metros cuadrados con diecisiete decímetros cuadrados (103,17 m2), y de once metros cuadrados con setenta y siete decímetros cuadrados (11,77 m2) de terraza descubierta donde se encuentra la unidad de aire acondicionado integral, y le corresponde un porcentaje de 1.6929% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Local para Restaurante: tiene una superficie aproximada de ciento ochenta y tres metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (183,80 m2) del área cubierta, y de cuatrocientos veinte nueve metros cuadrados con once decímetros cuadrados (429,11 m2) de terraza descubierta. Consta así mismo de dos (2) cuartos o depósitos, y le corresponde un porcentaje de 4.8123% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. OFICINAS: Oficina 1-F: Tiene una superficie aproximada de sesenta y dos metros cuadrados con un decímetros cuadrados (62,01 m2) y cuarenta metros cuadrados con un decímetro cuadrados (40,01 m2) de terraza descubierta. En el cuarto de depósito está instalada la unidad de aire acondicionado integral, y le corresponde un porcentaje de 1.1975% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 2-A: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9369% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 3-A: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9369% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 5-A: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9369% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 7-A: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9369% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 8-A: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9369% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 9-A: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y seis metros cuadrados con ochenta y dos decímetros cuadrados (56,82 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9369% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 5-B: Tiene una superficie aproximada de sesenta y tres metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (63,53 m2), consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0386% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 7-B: Tiene una superficie aproximada de sesenta y tres metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (63,53 m2), consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0386% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 8-B: Tiene una superficie aproximada de sesenta y tres metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (63,53 m2), consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0386% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 9-B: Tiene una superficie aproximada de sesenta y tres metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (63,53 m2), consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0386% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 4-C: Tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (63,15 m2), consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0631% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 5-C: Tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (63,15 m2), consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0631% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 7-C: Tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (63,15 m2), consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0631% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 8-C: Tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (63,15 m2), consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0631% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 9-C: Tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con quince decímetros cuadrados (63,15 m2), consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0631% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 3-D: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (57,12 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9414% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 5-D: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (57,12 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9414% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 7-D: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (57,12 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9414% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 9-D: Tiene una superficie aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (57,12 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 0.9414% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 5-E: Tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados (65,22 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0642% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 7-E: Tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados (65,22 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0642% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 8-E: Tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados (65,22 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0642% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 9-E: Tiene una superficie aproximada de sesenta y cinco metros cuadrados con veintidós decímetros cuadrados (65,22 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0642% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 5-F: Tiene una superficie aproximada de sesenta y dos metros cuadrados con un decímetros cuadrados (62,01 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0156% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 6-F: Tiene una superficie aproximada de sesenta y dos metros cuadrados con un decímetros cuadrados (62,01 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0156% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 8-F: Tiene una superficie aproximada de sesenta y dos metros cuadrados con un decímetros cuadrados (62,01 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0156% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Oficina 9-F: Tiene una superficie aproximada de sesenta y dos metros cuadrados con un decímetros cuadrados (62,01 m2). Consta así mismo de un (01) cuarto depósito donde se encuentra una unidad de aire acondicionado compacta, y le corresponde un porcentaje de 1.0156% sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. Unico: A cada uno de los locales para oficina y/o comercio que conforman el inmueble antes especificado, le corresponde un puesto de estacionamiento para vehículos, situado en el sótano del edificio, todo de acuerdo a lo establecido en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Distrito Iribarren del Estado Lara, de fecha 17/11/1981, bajo el N° 40, Tomo 9, Protocolo 1°.

• Que según documento que ellos anexaron marcado “B”, el propietario, aquí demandado, se obligó a cumplir en todas sus partes lo estipulado en el Documento de Condominio así como los documentos complementarios que se suscriban.

• Que las gestiones de cobranza han sido inútiles en el sentido de que el demandado, CHING JYI L.C., se ha negado a pagar las cuotas de condominio de sus inmuebles, adeudando hasta la fecha de interposición de esta demanda, la cantidad de Bs. 94.076.725,86, por concepto de gastos comunes de condominio, reflejados en los recibos pasados por la administración a los propietarios, los cuales anexaron al libelo (folios 47 al 147).

• Que el demandado vendió las oficinas 6-A; 6-B; 6-D; 6-E, al ciudadano J.C., por lo cual fueron excluidas de las cuentas por cobrar al propietario; es decir, para el año 2002, los inmuebles se redujeron a 35 oficinas excluyendo las antes mencionadas.

CAPITULO II. FUNDAMENTO DE DERECHO.

• Que de los hechos narrados y de los recaudos acompañados, se desprenden las siguientes consecuencias jurídica: “Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes; b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos de los propietarios; c) Los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio.

• Que los propietarios de oficinas o locales deben contribuir a los gastos comunes, a todos o parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que hayan sido atribuidos.

• Que la obligación de obediencia al Documento de Condominio asumida por el comprador en el respectivo documento de compraventa, tiene a tenor de lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, carácter de ley entre las partes, lo que tiene que ser cumplido por los contratantes. Asimismo, según el artículo 14 ejusdem, aparte único, las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble, siendo las planillas o liquidaciones, pasadas por el administrador a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, títulos ejecutivos.

• Hacen referencia al artículo 20 ejusdem, literal e, del Código Civil.

• Que a su vez, el Código de Procedimiento Civil, establece que cuando el demandante presente instrumento público u otro instrumento auténtico que pruebe clara y ciertamente la obligación del demandado de pagar alguna cantidad líquida con plazo cumplido, o cuando acompañe vale o instrumento privado reconocido por el deudor, el juez examinará cuidadosamente el instrumento y si fuere de los indicados, a solicitud del acreedor, acordará inmediatamente el embargo de bienes suficientes para cubrir la obligación y la cuota prudentemente calculada.

• Que los créditos contenidos en las planillas de condominio gozan de privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, a tenor de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, prefiriéndose a privilegio de lo indicado en el ordinal 4° del artículo 1871 del Código Civil, es decir, aquellos que se refieren a los alquileres y rentas de bienes muebles.

CAPITULO III. PEDIMENTO.

• Por lo anterior y al haber recibido instrucciones precisas de la Junta Directiva y en su carácter de Administradora del Condominio de la Torre Casabera, demanda al ciudadano CHING JYI L.C., por el procedimiento de la vía ejecutiva contenida en los artículos 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14, aparte único, de la Ley de Propiedad Horizontal, en su carácter de propietario de los inmuebles identificados en la primera parte, para que convenga en cancelar la cantidad de Bs. 94.076.725,86, por concepto de gastos comunes de Condominio.

• Igualmente, de conformidad con los artículos 1277 y 1746 del Código Civil, el pago de los intereses de mora calculados a la tasa del 3% anual sobre lo adeudado hasta la fecha, así como los que se sigan venciendo, calculados de igual forma, desde el día de la admisión de la demanda hasta la fecha en que se produzca el pago definitivo de la totalidad de la obligación.

• Los gastos comunes de condominio que se hayan generado hasta la presente fecha cuyo pago corresponda al propietario demandado y que por razones contables no han sido determinados al día de hoy, así como los que se sigan causando hasta el definitivo pago de la totalidad de la obligación.

• Las cantidades antes reclamadas, solicita que sean debidamente INDEXADAS en aplicación del principio de corrección monetaria mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 240 del Código de Procedimiento Civil, tomando en consideración los índices inflacionarios del Banco Central de Venezuela, desde la fecha en la cual han debido producirse los correspondientes pagos hasta el momento de la sentencia a fin de que sean computados al momento de ordenar la ejecución de la sentencia.

• Las costas y costos del presente proceso.

CAPITULO IV. VALOR DE LA DEMANDA.

• Estiman la presente demanda en la cantidad de NOVENTA Y CUATRO MILLONES SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS VEINTICINCO CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 94.076.725,86).

CAPITULO V. MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR.

• Solicita la parte actora, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre los bienes propiedad del demando, antes indicados, suficientes para cubrir la obligación demandada más las costas del presente juicio.

El Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del T.d.E.L., según auto de fecha 12/07/2005, admitió la presente demanda, y el 15/07/2005 negó la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada por la parte actora.

Luego, la parte actora, presentó escrito en el que solicitó que se decrete medida ejecutiva de embargo sobre bienes propiedad del demandado, suficientes para cubrir la obligación demandada, más las costas del presente juicio. En dicho escrito describen los inmuebles pertenecientes al demandado, los cuales también se describieron más arriba. El día 26/07/2005, el a quo decretó Medida Ejecutiva de Embargo y conforme se desprende del acta que cursa en el cuaderno separado de medidas de este asunto, a los folios 24 al 26, la práctica de la misma.

El 15/12/2005, comparece la ABG. T.J.M.D.C., actuando como apoderada del demandado y se da por citada en nombre de éste. Igualmente consigna documento poder que le otorga el demandado a dicha abogada y al ABG. A.R.E.. Promueve la parte demandada, escrito contentivo de cuestión previa N° 3, contemplada en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la ilegitimidad de la persona que se presenta como representante del actor, por no obtener la representación que se le atribuye.

Comparece el 13/02/2006, la ciudadana M.N.P.O., y consignó constante de noventa y un (91) folios útiles expediente signado con el N° KP02-S-2004-007312, emanado del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, contentiva de la Asamblea de Socios y en la cual fue efectivamente nombrada como ADMINISTRADORA de la Comunidad de Propietarios de la Torre Casa Bera.

En esa misma fecha, la apoderada del demandado consignó fianza por el monto acordado en el auto de fecha 19/12/2005, (folios 265 al 267), y solicita que se suspenda la medida decretada y practicada el 20/10/2005.

El 15/02/2006, el a quo dictó auto en el que decidió: 1) A los fines de proveer sobre el levantamiento de la medida ejecutiva decretada por vía de causionamiento, otorgó el lapso prudencial previsto en el artículo 589 del Código de Procedimiento Civil a los fines de mantener igualdad de condiciones entre las partes del proceso, una vez de que la parte demandada presentó la fianza referida antes. 2) Que la parte actora presentó expediente llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante el cual se concluye que la ciudadana M.N.P.O. fue designada como administradora de la Comunidad de Propietarios de la Torre Casa Bera, por lo que dejó así subsanada la cuestión previa promovida por la parte demandada, fijando también el lapso para que se de contestación a la demanda.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.

La apoderada del demandado, ABG. T.J.M.D.C., presentó escrito contestando la demanda que se le incoa a su representado, el ciudadano CHING JYI L.C., el 21/02/2006, en el que alegó lo siguiente:

• Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho que su representado deba la suma de Bs. 94.076.725,86, por concepto de gastos comunes de condominio.

• Negó, rechazó y contradijo que su representado deba intereses de mora calculados a la rata del 3% anual sobre la cantidad antes indicada.

• Negó, rechazó y contradijo que su representado deba los gastos comunes de condominio.

• Que el 10/07/2001 se celebró una Asamblea de Propietarios donde se eligió a su representado como Presidente de la Junta de Condominio sin que ni siquiera él haya asistido a dicha reunión, cargo que él nunca aceptó.

• Que se contrató personal para vigilancia y ascensoristas, lo cual no fue autorizado por la Asamblea de Propietarios, ya que la Junta de Condominio era irrita y fue electa por el periodo de un año como lo establece tanto el documento de condominio como la Ley de Propiedad Horizontal. Que vencido el lapso de la junta elegida, se debió proceder a la elección de una nueva Junta o en su defecto una nueva Administración y que las decisiones que se tomaran tenían que ser acordadas por la Asamblea de Propietarios, mientras se elegía la nueva Junta de Condominio o se acudía al Juez de Municipio para su designación.

• Que dicha Junta de Condominio, de manera arbitraria y sin consultar con los demás propietarios y específicamente con su representado, quien para el año 2001, por ser el propietario de 40 locales u oficinas, representaba más del 51% del valor atribuido al inmueble y por ende representaba más del 51% del porcentaje de condominio, decidió aumentar el Fondo de Reserva de Bs. 50.000,oo, mensuales, a Bs. 800,oo, por metro cuadrado, sin someterlo a consideración de la Asamblea de Propietarios e incumpliendo lo establecido en el Punto Sexto del Capítulo Octavo del Documento de Condominio.

• Que con la decisión anterior, quedó modificado, a partir del mes de julio del 2001 hasta Diciembre del mismo año, y decidido por la minoría, el documento de condominio ya que se modificó el porcentaje destinado al fondo de reserva.

• Del mismo modo, se decidió unilateralmente, a partir de enero del 2002, fijar una cuota de Bs. 2.000.000,oo, mensuales para ascensor, de lo cual más del 49% le es imputado a su representado en la relación de gastos mensual. No conforme con lo anterior, a partir de la relación de gastos de enero del 2003, se cobró una cuota mensual de Bs. 150.000,oo, por concepto de mantenimiento de ascensores.

• Durante el año 2001 y 2002 realizaron convenios de pago con Enelbar e Hidrolara sin someterlo a consideración de la Asamblea de Propietarios.

• Tampoco sometieron a consideración de la Asamblea de Propietarios, un gasto relacionado en Octubre del 2003 por Bs. 180.000,oo, por concepto de demolición de la jardinera de la entrada principal.

• En la relación de Noviembre del 2004 aparece un gasto relacionado de Bs. 225.000,oo, por concepto de abono por registro de acta constitutiva de Casabera y en la relación de Enero del 2005, un gasto de Bs. 53.000,oo, por concepto de pago del Colegio de Abogados, Registro de la Asociación Civil. Lo que quiere decir que un grupo minúsculo de propietarios, decide constituir una Asociación Civil y ese gasto se lo cargan al condominio para que lo paguen todos los propietarios, inclusive los que no forman parte de dicha asociación.

• Todo lo anterior denota que en la administración del condominio no se siguen principios contables muy claros ni transparentes, lo cual se evidencia en el documento constitutivo de la Asociación Civil Torre Casabera, cuyos fondos según lo establece la cláusula quinta del documento “vienen de las aportaciones de sus Asociados que deben realizar mediante las cuotas de condominio que le corresponde a cada inmueble según lo establecido en el documento de condominio.

Por auto de fecha 22/02/2006, el a quo visto que transcurrió el lapso para impugnar la fianza presentada por la parte demandada y no se alegó impugnación alguna, ordenó suspender la medida de embargo ejecutiva decretada y practicada.

DE LA PROMOCION DE PRUEBAS.

1. PARTE DEMANDADA:

   Siendo la oportunidad legal para promover pruebas en la presente causa, la ABG. T.M.D.C., presentó escrito en el que alegó:

   • Reprodujo el mérito favorable de autos.

   • Promovió INSPECCION JUDICIAL a los fines de que el Juzgado se traslade a la sede del Edificio Torre Casabera, en la dirección indicada, a los fines de que informe:

   1) Se deje constancia si en la Oficina 4-F de dicho edificio, funciona una empresa de nombre Inversiones Corocora, C.A.

   2) Se deje constancia si la Administradora tiene en su poder los siguientes libros: a) Libro de Asamblea de Propietarios; b) Libro de Actas de la Junta de Condominio; c) Libro Diario de Contabilidad, los cuales deberán ser exhibidos al ciudadano Juez, con el ruego de que se deje constancia si los mismos se encuentran sellados por Notario Público o por algún Juez de Municipio.

   3) Se deje constancia si en el Libro de Asambleas de Propietarios, se encuentran actas mediante las cuales se elige la Junta de Condominio de los años 2001, 2002, 2003, 2004 y 2005, dejando constancia de las fechas de celebración de dichas Asambleas y si las actas correspondientes se encuentran asentadas en el libro de asambleas de propietarios y firmadas por todos los asistentes a la misma, detallando el nombre y apellido de cada uno de los firmantes, así como el inmueble del cual son propietarios.

   4) Se deje constancia cómo se hizo la convocatoria y con cuanto tiempo de anticipación a la celebración de cada una de las asambleas correspondientes a los años indicados en el numeral tercero.

   5) Se deje constancia si el ciudadano CHING JYI LING, asistió a las asambleas en el caso de que éstas hubiesen sido convocadas.

   6) Se deje constancia de los números de Actas de Asamblea de Propietarios y la fecha en que se celebraron las mismas, mediante las cuales se han designado el o los administradores que se han encargado y se encargan actualmente del condominio de la Torre Casa Bera, así como de la aprobación de sueldo de dichos administradores y si las actas correspondientes se encuentran asentadas en el libro de asambleas de propietarios y firmadas por todos los asistentes a la misma detallando el nombre y apellido de cada uno de los firmantes, así como el inmueble del cual son propietarios.

   7) Se deje constancia del número de Acta de Asamblea y la fecha en que ésta se celebró, mediante la cual se aprobó que a partir de Octubre de 2002 la administración del Edificio Torre Casa Bera, la llevará Inversiones Corocora, C.A., y si el acta correspondiente se encuentra firmada por los asistentes a la misma detallando el nombre y apellido de cada uno de los firmantes, así como el inmueble del cual son propietarios.

   8) Se deje constancia del número de Acta de Asamblea de Propietarios y la fecha en que ésta se celebró, mediante la cual se aprobó que a partir de Octubre de 2002 la administración del Edificio Torre Casa Bera, la llevará Inversiones Corocora, C.A., y si el acta correspondiente se encuentra firmada por los asistentes a la misma detallando el nombre y apellido de cada uno de los firmantes, así como el inmueble del cual son propietarios.

   9) Se deje constancia del número de acta o actas de asamblea(s) y la fecha en que ésta o éstas se celebraron, mediante la(s) cual se aprobó suscribir un acta convenio con la empresa Enelbar que aparece en la relación de gastos del mes de Diciembre de 2001 e igualmente convenio de pago con la empresa Hidrolara que aparece en la relación de gastos del mes de Febrero de 2002, así como el contrato de mantenimiento preventivo de los ascensores con la empresa Herca 2001, C.A., que aparece en la relación de gastos de agosto de 2003, con el ruego de que se sirva indicar la identidad de la persona o personas que suscribieron dichos acuerdos de pago, y si el acta o actas correspondientes se encuentran asentadas en el Libro de Asambleas de Propietarios y firmada(s) por todos los asistentes a la misma detallando el nombre y apellido de cada uno de los firmantes, así como el inmueble del cual son propietarios. Igualmente se deje constancia de la forma como fue efectuada la convocatoria y con cuánto tiempo de anticipación a la celebración de dicha asamblea.

   10) Se deje constancia del número de Acta de Asamblea y la fecha en que ésta se celebró, mediante la cual se aprobó la impermeabilización que aparece en la relación de gastos de Agosto de 2002 y si el acta correspondiente se encuentra asentada en el libro de asambleas de propietarios y firmada por los asistentes a la misma detallando el nombre y apellido de cada uno de los firmantes, así como el inmueble del cual son propietarios.

   11) Se deje constancia del número de Acta de Asamblea y la fecha en que ésta se celebró, mediante la cual se aprobó aumentar el pago a Inversiones Corocora, C.A., y si el acta correspondiente se encuentra asentada en el libro de asambleas de propietarios y firmada por los asistentes a la misma detallando el nombre y apellido de cada uno de los firmantes, así como el inmueble del cual son propietarios.

   12) Se deje constancia del número de Actas de Asambleas de Propietarios y las fechas de sus respectivas celebraciones, mediante las cuales se aprobó establecer una cuota fija de Bs. 50.000,oo, por cada local y oficinas para el fondo de reserva y otra donde se aprobó establecer la suma de Bs. 880,oo, por metro cuadrado por cada local y oficina para el fondo de reserva, éste último aparece a partir de julio de 2001, con el ruego de que se haga constar si las mismas se encuentran debidamente asentadas en el libro de asambleas de propietarios y firmada por los asistentes a la misma detallando el nombre y apellido de cada uno de los firmantes, así como el inmueble del cual son propietarios. Asimismo, se deje constancia de con cuánto tiempo de anticipación a la celebración de las asambleas se efectuaron las convocatorias y de qué manera se realizaron.

   13) Se deje constancia del nombre de las personas que han integrado la Junta Directiva de Condominio desde el año 2001 hasta el año 2005, con especificación de los cargos que desempeñan.

   • Promovió la prueba de EXPERTICIA CONTABLE sobre el Libro Diario de Contabilidad llevado por la Administración, sobre el Libro Mayor Analítico de la cuenta Banco y una Conciliación integral de dicha cuenta dentro del lapso comprendido desde el mes de enero de 2001 hasta la presente fecha.

1. PARTE DEMANDANTE:

   En fecha 16/03/2006, estando dentro del lapso legal para promover pruebas en la presente causa, la ciudadana M.N.P.O., debidamente asistida por el ABG. J.B.G.R., presentó escrito en el que alegó:

   Capitulo I. Mérito Favorable de los Autos.

   Reprodujo el mérito favorable de los autos, especialmente los que se derivan de los siguientes recaudos:

   • Documento de Compra Venta que acompañó junto con el libelo de demanda, en el cual consta que el demandado, el 05/06/2001, adquirió 40 inmuebles en la Torre Casa Bera.

   • Igualmente, del documento anteriormente aludido se desprende que existe una obligación ocasionada por gastos comunes, con el objeto de lograr el mantenimiento del Edificio.

   • También dice el documento de Compra Venta, todos y cada uno de los compromisos que adquirió el comprador (demandado) al comprar los inmuebles referidos en dicho edificio.

   • Los recibos mensuales por concepto de gastos de condominio, debidamente certificados por la Administración del Condominio Torre Casa Bera.

   • Como prueba específica de que su intención es la de no cancelar las cuotas, que se tome en cuenta que dicha deuda ha ido aumentando durante el presente procedimiento.

   • Como prueba de que el demandado y la apoderada han actuado de mala fe, la parte actora consignó expediente emanado del Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, donde consta que el 13/10/2004, hubo que celebrar una Asamblea de los Copropietarios con el objeto de nombrar la Junta Directiva del Condominio y su Administrador.

   • Igualmente, como prueba de la mala fe del demandado y de su apoderada, lo cual se evidencia del escrito de contestación de demanda, en el cual dicho ciudadano pretende ignorar las obligaciones que legalmente tiene hasta la presente fecha con el condominio de la Torre Casa Bera, pues allí señala que las asambleas celebradas por los copropietarios son irritas, pues éste es el propietario de 40 oficinas, lo que representa el 51% del quórum para la Asamblea. Actualmente el demandado posee 36 oficinas, puesto que, en fecha 09/08/2001, vendió 4 de las 40 que tenía originalmente, lo que representa un 49% de porcentaje de condominio.

   • Como prueba de la mala fe del demandado y de su apoderada, se evidencia del escrito de contestación de demanda cuando explica que el administrador ha tomado decisiones contrarias a los Estatutos, a lo que transcriben textualemtne el ordinal segundo del capítulo décimo de dichos estatutos.

   Capitulo II. Pruebas.

   Promovieron las siguientes pruebas:

   • Copia fotostática de Fax remitido al ciudadano J.G.C., mediante el cual el representante del Demandado, R.C.S., autoriza al antes mencionado ciudadano para administrar lo referente al condominio de la referida Torre. (Folio 290).

   • Solicitan al Tribunal que cite al ciudadano R.C.S., abogado, titular de la cédula de identidad N° 6.020.985, domiciliado en Caracas, a fin de que declare sobre las interrogantes planteadas en el presente escrito.

   Capitulo III. Documentos.

   • Produjeron recibos en los que consta la cuota de condominio de los inmuebles propiedad del ciudadano CHING JYI L.C., correspondientes al mes de junio del 2005 hasta enero del 2006, los cuales totalizan la suma de Bs. 19.107.583,oo, que habiendo sido inútiles las gestiones de cobro, deben tomarse en cuenta para el pago definitivo en el presente procedimiento y que dicha deuda es liquida exigible y de plazo vencido, los cuales produce y opone.

   • Reprodujeron fotocopia de documento donde consta que el demandado le vendió 4 oficinas, (Nros. 6-A; 6-B; 6-D y 6-E), el 09/08/2001, venta protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Estado Lara, el 28/12/2001, bajo el N° 6, Tomo 15, Protocolo 1°, al ciudadano JHONNY CIVINTILLO CLUTTY, C.I. 6.305.267, es decir, 2 meses después de haber adquirido el lote de las cuarenta oficinas.

   Capitulo IV. Testigos.

   De conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promovieron a los siguientes testigos:

   1) Zdranco A.D., titular de la cédula de identidad N° E-81.125.600.

   2) R.E., titular de la cédula de identidad N° V-2.622.848

   3) J.C., titular de la cédula de identidad N° V-7.317.349.

   Visto que el a quo admitió por auto de fecha 30/03/2006, observando lo siguiente:

   1) Con respecto a las pruebas promovidas por la parte demandada, se evidencia claramente que no se indica el objeto de la prueba de inspección judicial ni la de experticia, a fin de saber lo que se quiere probar, razón por la cual no se admiten.

   2) Con respecto a la prueba promovida por la parte actora, se evidencia que no se indicó el domicilio donde debía ser citado el ciudadano R.C.S., situación esta que imposibilita la evacuación de la misma, razón por la cual se declara inadmisible.

   3) Se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada excluyendo las declaradas inadmisibles. Se fijó oportunidad para oír la declaración de los ciudadanos ZDRANCO A.D., R.E. y J.C..

   Seguidamente, la apoderada del demandado, ABG. T.M.D.C., comparece y APELA del auto de fecha 30/03/2007, mediante el cual le declaró inadmisible las pruebas de inspección y experticia promovidas por ésta. Oída en un solo efecto, el 17/04/2007, el a quo remitió actuaciones a este Juzgado Superior Segundo, a fin de que decida sobre la misma. El 31/07/2006, este Superior declaró PARCIALMENTE CON LUGAR dicha apelación y en consecuencia, revocó parcialmente el mismo, admitiendo la prueba de inspección judicial y de experticia promovida por la parte demandada, de conformidad con lo pautado en el artículo 402, parte infine, del Código de Procedimiento Civil.

   Del folio 617 al 625, riela acta de inspección judicial promovida por la parte demandada, la cual fue practicada en la Av. 20 entre Calles 27 y 28, Edificio Torre Casa Bera, Piso 4, Oficina 4-F, de esta ciudad.

   Posteriormente, el día 23/04/2007, el a quo dictó y publicó sentencia en la presente causa, declarando CON LUGAR la presente demanda, decisión que la representación judicial de la parte demandada, APELO el día 30/04/2007, apelación que fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, quien ordenó remitir el presente asunto a la URDD CIVIL a los fines de su distribución, correspondiéndole conocer a este Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, recibiéndose en este Despacho el día 16/05/2007, se le dio entrada y observando que la pieza Número 2 del presente expediente supera los doscientos (200) folios, se acordó cerrarla y aperturar una nueva pieza. De conformidad con lo preceptuado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó para que tenga lugar el acto de informes.

   DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR ANTE EL SUPERIOR.

   Siendo la oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de los informes, el día 18/06/2007, este Tribunal dejó constancia de que solamente la Abogada T.J.D.C., apoderada de la parte demandada, presentó escrito constante de seis (06) folios útiles, el cual se agregó al presente asunto y en el que expone que:

   PARTE DEMANDADA:

   La presente causa se inicia por demanda interpuesta en fecha 04/07/2005 por la Comunidad de Propietarios del Edificio Torre Casa Bera, mediante el cual reclaman el cobro de bolívares 94.076.725,oo, por concepto de cuotas de condominio insolutas, así como los que se sigan causando en el curso del proceso, más los intereses de mora calculados al 3% anual, siendo admitida la demanda mediante auto de fecha 12/07/2005.

   Se contestó la demanda dentro del lapso procesal, el día 21/02/2006, negando, rechazando y contradiciendo tanto en hechos como en derecho que su representado deba las cantidades reclamadas en el libelo. Seguidamente, itera los hechos expuestos en el mencionado escrito de contestación de manera detallada y que más arriba ya se mencionaron.

   En la oportunidad de pruebas, promovieron la prueba de experticia contable sobre el Libro Diario de Contabilidad y el Libro Mayor Analítica de la cuenta Banco llevados por la administración y una conciliación integral de dicha cuenta dentro del lapso comprendido desde el mes de enero de 2001 hasta la fecha de la promoción de prueba. Dicha prueba fue evacuada el 08/11/2006, trasladándose y constituyéndose el Tribunal en la sede de la Junta de Condominio a fin de practicar la inspección judicial ordenada previamente.

   Que el 23/04/2007 el a quo dictó sentencia en la que declaró con lugar la demanda y condenó en costas a su representado. En la parte motiva de dicha sentencia, se expone cuáles son los gastos comunes de conformidad con el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, transcribiendo textualmente el capítulo décimo del documento de condominio el cual explica el mecanismo establecido en dicho documento para la celebración de asambleas y consultas, evidenciándose de su lectura que se debe someter a la consulta todo lo concerniente a la conservación y mejora de los bienes comunes, comunicarlo a todos los copropietarios y asentarse dichos acuerdos en el Libro de Asambleas.

   De la inspección realizada se constató que en el libro de actas no se encontraba asentada ninguna acta relacionada con la celebración de asamblea alguna, así como tampoco ningún acuerdo obtenido por la vía de la consulta, pero si se pudo evidenciar que en dicho libro si se encontraban asentadas unas actas relacionadas con unos acuerdos tomados por 3 copropietarios integrantes de la junta de condominio, lo que no representa el 51%, cosa que se contradice con el contenido de la cláusula tercera del Documento de Condominio y con lo estipulado en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Cita textualmente lo expuesto por el Dr. R.A.B. en su obra “De la Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales”. Igualmente, alegó lo estipulado por los artículos 18 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales contemplan las atribuciones que tiene la Junta de Condominio sobre la administración del mismo, en cuanto a la vigilancia y control.

   Que en la sentencia, el Juzgador se acoge el criterio del Prof. A.M. y de la doctrina italiana referido a personas jurídicas de carácter mercantil, que sostienen que las actas sólo tienen carácter de instrumento de prueba de las decisiones adoptadas por la asamblea, puesto que no impiden que los interesados puedan probar, con la amplitud de pruebas admitidas en materia comercial, que la asamblea ha tenido lugar y que ciertas deliberaciones han sido tomadas. Que la Ley de Propiedad Horizontal es una Ley especialísima que rige las relaciones condominales, cuyas normas son de carácter taxativo a fin de brindarle a los mismos certidumbre y seguridad jurídica e indica en su artículo 23 que los acuerdos deberán constar y estar asentados en el Libro de Actas de Asambleas de Propietarios, ya sean acuerdos tomados por consulta o por celebración de asamblea y así lo establece el documento de condominio en su capítulo décimo. Cita aquí el artículo 14 eiusdem.

   Alega la apoderada que en la sentencia se incurrió en un error de interpretación al señalar que lo estipulado en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal debió haber sido la conducta asumida por su representado para enervar la validez de los supuestos acuerdos, artículo que cita textualmente y analiza en sus supuestos. Que constituye una aberración darle certeza a los fines de que tenga pleno valor probatorio la fotocopia de un documento que nunca fue promovido, refiriéndose a la existencia de un instrumento poder otorgado por el demandado al Abg. R.C.S., en fecha 27/05/2002, por ante la Notaría Pública Décimo Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 7, Tomo 30 de los libros correspondientes, por medio del que autorizaba al apoderado a gestionar lo correspondiente al condominio de la Torre Casa Bera, de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, ni invocado por la actora para brindarle a su representado la oportunidad de control y contradicción de la prueba, infringiendo el juez la norma establecida en el artículo 12 ejusdem.

   Que lo alegado en la contestación de la demanda sobre el aumento de Fondo de Reserva sin someterlo a consideración de la Asamblea, como quedó demostrado que no hubo acuerdo, contravino tanto el documento de condominio como el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo contenido reprodujo textualmente, analizando la situación presentada en la realidad.

   Que en el dispositivo de la sentencia se condenó a su representado a pagar además de la suma reclamada en el particular tercero, las cuotas que por concepto de condominio hayan sido generadas por los inmuebles propiedad de su representado, a partir del momento en que se propuso la demanda hasta el momento en que se dicta la sentencia, particular que considera improcedente, ya que las cantidades reflejadas en las planillas de condominio consignadas en fecha posterior a la interposición de la demanda, no constituían obligaciones líquidas y exigibles, condición imprescindible para poder demandar a través del procedimiento de la vía ejecutiva, además de impedirle a su representado la posibilidad de contradecirlos ya que no se trata de cantidades fijas.

   Por auto de fecha 02/07/2007, se dejó constancia de que la parte actora no hizo observaciones a los informes presentados por la parte demandada, acogiéndose el Tribunal al lapso para dictar y publicar sentencia, conforme al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

   DE LA COMPETENCIA.

   Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

   Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

   Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

   Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria con lugar de la demanda interpuesta y de la circunstancia de que la única parte apelante fue precisamente la demandada. Y Así Se Declara.

   MOTIVA

   Corresponde a este Juzgador determinar si la decisión definitiva dictada por el a quo el 23 de Abril del corriente año, está ajustada o no derecho y para ello se ha de establecer los términos en que ha quedado planteada la controversia; y a tal efecto, en criterio de quien suscribe la presente decisión, dado a los hechos alegados por la demandante como por la negación y rechazo que hizo la demandada de deber la suma de dinero por el cual se le demandó, así como también los intereses pretendidos. La carga de la prueba sobre los hechos constitutivos de la obligación demandada, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a la demandante, mientras que al demandado le corresponderá la carga procesal de demostrar los hechos constitutivos de su defensa y así se establece.

   Una vez lo precedentemente establecido, se procede a dictar sentencia en los siguientes términos:

   UNICO:

   La presente acción es una acción de cobro de bolívares vía ejecutiva, incoada por la ciudadana M.N.P.O., identificada en autos, argumentando su carácter de administradora de la COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DE LA TORRE CASABERA, contra el ciudadano CHIN JYI L.C., titular de la cédula de identidad N° 10.795.428. Efectivamente, la referida ciudadana M.N.P.O., con el referido carácter peticionó ante el a quo, en los siguientes términos: “por las razones antes expuestas HE RECIBIDO INSTRUCCIONES PRECISAS DE LA Junta Directiva y en mi carácter de Administradora de dicho Condominio es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto hago, al ciudadano CHING JYI L.C., antes identificado, por el procedimiento de la vía ejecutiva, prevista en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el aparte único del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su carácter de propietario de las oficinas o apartamentos para comercio distinguidos con los números: Mezzanina A; Mezzanina B; PL-A; PL-B; PL-C; Local para Restaurante, Oficinas: 1-F; 2-A; 3-A, 3-D; 4-C; 5-A; 5-B; 5-C; 5-D; 5-E; 5-F; 6-F; 7-A; 7-B; 7-C; 7-D; 7-E; 7-F; 8-A; 8-B; 8-C; 8-D; 8-E; 8-F; 9-A; 9-B; 9-C; 9-D; 9-E; ubicadas en la Torre Casa Bera, Avenida 20 entre calles 27 y 28, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en pagar a mi representada la siguiente cantidad: PRIMERO: NOVENTA Y CUATRO MILLONES SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 94.076.725,86), por concepto de gastos comunes de condominio resultante de las cantidades indicadas en cada uno de los recibos antes señalados no pagados que se anexan como documentos fundamentales de la presente acción así como las que se sigan causando en el transcurso del proceso. SEGUNDO: De conformidad con los artículos 1.277 y 1.746 del Código Civil, lo correspondiente por concepto de intereses de mora, calculados a la tasa del 03% anual sobre las cantidades adeudadas hasta la presente fecha, así como los que se sigan venciendo calculados de igual forma, desde el día de la admisión de la demanda, hasta la fecha en que se produzca el correspondiente y definitivo pago de la totalidad de las obligaciones. TERCERO: Los gastos comunes de condominio que se hayan generado hasta la presente fecha, cuyo pago corresponda al propietario demandado y que por razones contables, no han sido determinados al día de hoy, así como los que se sigan causando hasta el definitivo pago de la totalidad de la obligación. CUARTO: La indexación de la suma reclamada”.

   Por su parte, el a quo en fecha 12 de julio del 2005, tal como consta al folio 149 dictó el auto de admisión de la demanda cuyo tenor es el siguiente:

   …Vista la demanda de COBRO DE BOLIVARES, solicitada por vía del procedimiento Ejecutivo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, intentada por la ciudadana: M.N.P.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.416.797 y de este domicilio, en su carácter de Administradora de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA TORRE CASA BERA, constituida según documento de Condominio Protocolizado por ante la Oficina de Registro del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 17-11-81, el cual quedó registrado bajo el N° 40, folios 1 al 15, Protocolo Primero, Tomo 9, asistida por los abogados en ejercicio J.B.G.R. y M.E.G.G., titulares de las cédulas de identidad N° 2.959.830 y 14.749.127, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.073 y 102.165, ambos de este domicilio, contra el ciudadano: CHING JYI L.C., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.795.428. SE ADMITE A SUSTANCIACION EN CUANTO HA LUGAR EN DERECHO. En consecuencia, cítese a la parte demandada con copia certificada del libelo de la demanda, y orden de comparecencia al pie, a los fines de que comparezca por ante este Tribunal dentro de los VEINTE (20) días de despacho siguientes a que conste en autos su citación, más Un (1) día que se le concede como término de la distancia a dar contestación a la presente demanda por sí o por intermedio de apoderado judicial. Se ordena Líbrar Comisión a un Juzgado de Municipio del área Metropolitana de Caracas, a fin de practicar la citación personal del demandado, líbrese compulsa una vez conste en autos la copia simple del libelo de la demanda. Se insta a la parte actora a que consigne la copia simple del libelo de demanda. Vista la solicitud de medida cautelar formulada por la parte actora, éste Tribunal se pronunciará por auto separado…

   Ahora bien, es pertinente determinar si las planillas de gastos de liquidación de gastos consignadas por la demandante como documento fundamental de la acción, realmente constituye la prueba de la obligación demandada, tal como lo pretendió la parte actora y lo estableció el a quo en la parte motiva de la sentencia definitiva apelada, quien consideró que dichas planillas cumplían con lo dispuesto por el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, por haber sido emitida por la administradora.

   Al respecto, tenemos que el artículo 14, parte infine, de la Ley de Propiedad Horizontal, preceptúa lo siguiente:

   Artículo 14: … omisis. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes tendrán fuerza ejecutiva. (Subrayado del Tribunal).

   De manera que, entendiendo por liquidación al establecimiento del monto a pagar por gastos comunes, el cual va a estar determinado por el porcentaje fijado en el documento de condominio, tal como lo preceptúa el artículo 7 en concordancia con el artículo 12 eiusdem, respecto a los gastos efectuados en cada mes, más la identificación del propietario; elementos éstos que en su conjunto van a reflejar en toda su extensión, el carácter de líquida y exigible de la obligación demandada, dándole a su vez a la planilla de liquidación el carácter de fuera ejecutiva, establecida en el supra referido artículo 14, e igualmente, va a determinar, el cumplimiento de los requisitos de la procedencia de la vía ejecutiva contemplada en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil.

   Pues bien, resulta que, al analizar las planillas de liquidación con la cual demandan el pago de la obligación por gastos comunes, consignadas como instrumentos fundamentales de la acción, las cuales cursan a los folios 49, 51, 54, 56, 58, 60, 62, 64, 66, 68, 70, 72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 90, 92, 94,96, 98, 100, 102, 104, 106, 108, 110, 112, 114, 116, 118, 120, 122, 124, 126, 128, 130, 132, 134, 136, 138, 140, 142, 144, 146, se observa que dichas planillas, a pesar de estar firmadas por la administradora del Condominio TORRE CASABERA y tener su respectivo sello húmedo, con sus respectivas alícuotas y cantidad a pagar por gastos comunes a los meses que cada una de ellas reflejan, sin embargo, en ellas no aparece como propietario y por lo tanto obligado a pagar las sumas demandadas, el demandado CHING JYI L.C., sino otra persona identificada con el nombre de D.L., documentos éstos que contrario a la forma como valoró el a quo, quien en su parte motiva estableció: “…De otra parte, las planillas de cobro de gastos de condominio de la Torre Casabera, acompañadas como instrumentos fundamentales de la pretensión deducida en estrados, cuales fueron ratificados por la actora dentro de la etapa de promoción probatoria, y cuales no fueron impugnados oportunamente por la parte demandada, debe quien esto juzga otorgarles el valor probatorio que le confieren los artículos 1364 y 1370 del Código Civil, en concordancia con lo que dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.E.e. mismo orden de ideas las planillas presentadas, cumplen con la exigencias del recién señalado artículo…”, valoración ésta que en criterio de este Juzgado es ilegal por cuanto los referidos artículos 1364 y 1370 del Código Civil, contemplan los supuestos de hecho de que el documentos que se promueve debe haber sido emitido por la persona contra la que se promueve y que en el caso sublite no encuadra, por cuanto las supra indicadas planillas, sólo fueron emitidas por la demandante promovente, tal como consta del sello húmedo estampado en las mismas, con la firma original de la administración; por lo que la fuerza probatoria de dichas documentales, no deviene de los referidos artículos 1364 y 1370 del Código Civil, como errónea e ilegalmente lo estableció el a quo en la parte motiva de la sentencia apelada, sino del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal que le atribuye como fue supra señalado, el carácter de fuerza ejecutiva; pero que en el caso de autos, en criterio de este jurisdicente, esa fuerza ejecutiva ni ningún otro valor probatorio, obran contra el demandado por no haber sido libradas a nombre de él sino a nombre de un tercero a quien identifican como D.L., y contra quien por cierto, si consta en autos autorización expresa de la Junta de Condominio de TORRE CASABERA, a la Administradora M.N.P., para que lo demandara, tal como consta de acta de Junta Directiva del referido condominio, que cursa al folio 36, la cual se transcribe parcialmente así: “En el día de hoy, 29 de abril del año 2005, se encuentran reunidos en la ciudad de Barquisimeto, Torre Casabera, Avenida 20 entre calles 27 y 28, los miembros de la Junta Directiva del Condominio, Torre Casabera, J.G.C. C.I. V-4.067.690, Zdrauco A.D. C.I. E-81.125.600, P.R.R. C.I. V-5.369.896, Naudy Fernández C.I. V-7.361.502, C.C.B. C.I. V- 2.111.312 y Y.B. C.I V-3.860.534, con el objeto de discutir y aprobar la demanda contra el ciudadano D.L.… omisis… ya que no hasido el pago de una sola cuota y recomienda la contratación de un abogado para que asista a nuestra administradora M.N.P., C.I.V-7.416.797, Para que esto se lleve acabo lo más pronto posible. Todos los presentes aprobaron por unanimidad la demanda y que se trate de cobrar todo lo adeudado… sic.”

   De manera que, al no haber presentado la demandante las planillas de liquidación de gastos comunes a nombre del demandado CHING JYI L.C., tal como lo exige el supra analizado artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino haberlas emitido a nombre de un tercero identificado como D.L. y contra quien sí había sido expresamente autorizada la administradora M.N.P. a demandarlo, obliga a este Juzgador a concluir, “que la demandante no presentó el documento fundamental de la acción, tal como lo exige el artículo 340 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, incumpliendo con ello a su vez con la carga procesal de demostrar el hecho constitutivo de la obligación y el carácter de obligado del demandado, tal como se lo exige el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, obliga a establecer que la decisión definitiva dictada por el a quo en fecha 23 de abril del corriente año no estuvo ajustada, a lo exigido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, y a declarar Con Lugar la apelación interpuesta contra ésta por la apoderada judicial del demandado, revocándose en consecuencia a la misma, y declarando Sin Lugar la demanda, prescindiéndose de cualquier otro análisis y decisión y sobre los otros alegatos de la litis y del resto de las pruebas promovidas por cuanto el punto de derecho aquí decidido influye sobre éstos; dispensa ésta que es doctrina reiterada de nuestro m.T.S.d.J., tal como lo asentó en la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil en Sentencia N° 193 de fecha 14/06/2000 y así se decide.

   DECISION

   Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la apelación interpuesta por la Abogada T.M.D.C., en su carácter de Apoderada Judicial del demandado, ciudadano CHING JYI L.C., en contra de la sentencia de fecha 23 de Abril del 2007, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Lara, por lo que en consecuencia, la mencionada sentencia queda así REVOCADA. Igualmente, se DECLARA SIN LUGAR la presente demanda.

   De conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores del Estado Lara, en Barquisimeto a los dos (02) días del mes de Octubre del año 2007.

   EL JUEZ TITULAR,

   ABG. J.A.R.Z.

   LA SECRETARIA,

   ABG. M.C.G.D.V.

   Publicada en su fecha 02/10/2007, a las 11:05 a.m.

   LA SECRETARIA,

   ABG. M.C.G.D.V.