Decisión nº 1638 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 11 de Enero de 2010

Que en fecha veintiséis (26) de Septiembre de 2.005, en el desarrollo de una Asamblea Extraordinaria de Arrendatarios del Edificio VALMONT, fui NOTIFICADO de los siguientes Particulares: UNO: La Voluntad de los ciudadanos P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. Y C.B.V.D.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.031.665, V-3.994.855, V-8.024.547 y V-3.031.663, de vender todos los Apartamentos del citado “EDIFICIO VALMONT”, de los cuales son sus únicos y exclusivos Propietarios y Arrendadores y DOS: La voluntad de la ciudadana C.B.V.D.P., ya identificada, en su condición de Propietaria-Arrendadora, de OFERTARME EN VENTA su inmueble que actualmente tengo Arrendado, para todo efecto legal consigno a la presente, para formar parte integrante del mismo, copia simple del escrito de Oferta, debidamente firmado por mi, en prueba de su recibo y SEGUNDO: Que recibí una Comunicación en la cual la Propietaria-Arrendadora manifiesta su voluntad de PRORROGAR el plazo para recibir la aceptación o rechazo de la Oferta de venta del Apartamento Locatado; dicho lapso es de Quince (15) días continuos, contados desde la fecha 18 de octubre de 2.005. En razón de lo antes expuesto, así lo digo y firmo por ante un Notario Público en la ciudad de Mérida, en la fecha de su presentación…” (sic).

3.6) Se evidencia a los folios 58 y 59 de la primera pieza, copia certificada de documento de fecha 26 de septiembre de 2005, mediante el cual los ciudadanos P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., declararon lo siguiente:

“(Omissis):…

Nuestra irrestricta voluntad de vender todos los Apartamentos del “EDIFICIO VALMONT”, ubicados en la Avenida 3 Independencia con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, de los cuales somos los únicos y exclusivos propietarios y Arrendadores; SEGUNDO: Que a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nuestra hermana C.B.V.D.P., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº V-3.031.663, en su condición de Propietario del Apartamento signado con el Nº 08, del referido “EDIFICIO VALMONT”, le notifica su voluntad de OFERTARLE EN VENTA, el citado Apartamento al ciudadano J.N.F.A., quien es venezolano, mayor de edad, escultor, titular de la cédula de identidad Nº V-3.992.057; en su condición de Arrendatario del Apartamento signado con el Nº 08, del referido Edificio VALMONT, según consta en el Contrato de Arrendamiento, que fuere firmado en privado de fecha 01 de junio de 1997, conjuntamente con nuestro difunto padre el ciudadano J.V., quien era venezolano y titular de la cédula de identidad Nº V-650171, le notificamos la voluntad de OFERTARLE EN VENTA, el citado Apartamento, bajo las siguientes condiciones: UNO: DESCRIPCION DEL INMUEBLE: Posee una superficie aproximada de CIENTO VEINTINUEVE METROS CUADRADOS, CON DOCE DECÍMETROS CUADRADOS (129.12 mts2), y sus linderos particulares son: NORESTE: Con pasillo de circulación del Edificio y el apartamento Nº 07; NOROESTE: Con la fachada lateral izquierda del Edificio, que mira a la Avenida 3; SURESTE: Con pasillo de circulación del edificio y el apartamento Nº 09 y SUROESTE; Con la fachada principal del edificio, que mira a la calle 27. Dicho inmueble se encuentra en excelentes condiciones de habitabilidad con paredes pintadas, pisos de granito, el mismo consta de recibo, comedor, cocina, tres (03) dormitorios principales, un (01) dormitorio para el servicio, una (01) sala de baño principal y una (01) sala de baño en el cuarto de servicio, áreas de servicio y balcón. DOS: El precio de la Venta es por la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MILLONES CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 129.120.000,00), el cual podrá ser pagado de las siguientes maneras: a). Al contado, pagadero al momento de la firma del documento respectivo y b). financiado: Tramitando su pago a través del financiamiento de Ley de Política Habitacional, para lo cual, deberá firmar una Opción Compra por la cantidad de CINCUETA (sic) Y UN MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 51.648.000,00), y el saldo restante, es decir, la cantidad de SESENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 77.472.000,00) en un lapso m.d.C.V. (120) días continuos a partir de la firma del Documento de Opción a Compra. TRES: Se hubo la propiedad del citado Apartamento, según consta en Documento Protocolizado por ante la Oficina Pública de Registro inmobiliario del Municipio Libertador, del Estado Mérida, inserto bajo el Nº 26, Folios CIENTO CUARENTA Y OCHO (148) al CIENTO CINCUENTA Y CUATRO (154), Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2002. CUARTO: Se deja constancia que sobre el ya mencionado inmueble, existe un Derecho de Usufructo, a favor de la ciudadana C.O.D.V., venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad Nº V-3.031.665, quien renunciará al momento de la Protocolización del Documento de venta. CINCO: Al citado inmueble le corresponde 5.025748 millonésimas de las cargas y gastos comunes del Edificio y las demás características del inmueble se encuentran en Documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, inscrito bajo el Nº 28, Tomo 28, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, de fecha Once (11) de Septiembre de 1996. SEIS: El Arrendatario deberá notificar en forma indubitable su aceptación o rechazo a la presente Oferta en el término de Quince (15) días calendarios, a partir de la fecha del presente ofrecimiento. SIETE: En caso de que en el lapso antes señalado el Arrendatario no aceptare el presente ofrecimiento de Oferta de Venta, los Propietarios – Arrendadores quedaran en libertad de dar en venta el inmueble a Terceros. En fe de lo antes expuesto, así lo decimos y firmados por vía privada; para su posterior Acto de lectura y entrega, en presencia de un Notario Público de la ciudad de Mérida, en Asamblea Extraordinaria de fecha Veintiséis días del mes de septiembre de 2005…” (sic).

3.7) Copia certificada de convenio privado de fecha 02 de mayo de 2005, suscrito entre la Sociedad Mercantil DESARROLLOS ALTOS DE S.M. C.A., representada por la ciudadana L.C.C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.718.145, y la ciudadana C.B.V.D.P., mediante el cual celebraron un contrato preliminar, a los fines de reservar un inmueble ubicado en el Sector Norte de la ciudad de Mérida, Avenida Universidad, Parroquia Milla, constituido por una casa signada con el Nº 29 (folios 60 y 61, primera pieza).

3.8) Copia certificada de auto de fecha 19 de octubre de 2006, emanado del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante el cual dio por recibida la demanda por desalojo propuesta por el ciudadano F.J.V.O., en nombre y representación de la ciudadana C.B.V.D.P., en contra del ciudadano J.N.F.A. (folio 63, primera pieza).

3.9) Se evidencia al vuelto del folio 63 de la primera pieza, copia certificada de auto de fecha 19 de octubre de 2006, emanado del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante el cual se ordenó expedir copias fotostáticas debidamente certificadas del libelo de la demanda, con el auto de comparecencia, para ser entregadas al demandado en el momento en que el Alguacil de ese Juzgado practicará su citación.

3.10) Copia certificada de diligencia de fecha 15 de enero de 2007, presentada por el ciudadano F.J.V.O., actuando en nombre y representación de la ciudadana C.B.V.D.P., debidamente asistido por la abogada F.R.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 112.611, mediante la cual otorgó poder apud acta a la referida abogada y al abogado M.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.601 (folio 64, primera pieza).

3.11) Copia certificada de diligencia de fecha 16 de enero de 2007, presentada por la abogada F.R.V., en su condición de coapoderada judicial del ciudadano F.J.V.O., parte demandante, mediante la cual solicitó se elaborara las copias fotostáticas certificadas del escrito libelar y de la citación de la parte demandada (folio 65, primera pieza).

3.12) Copia certificada de diligencia de fecha 29 de enero de 2007, suscrita por el Alguacil del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante la cual dejó constancia que el día 23 de enero de 2007, citó al ciudadano J.N.F.A., en su condición de parte demandada, el cual manifestó que no firmaba la boleta de citación (folio 66 y 67, primera pieza).

3.13) Copia certificada de diligencia de fecha 30 de enero de 2007, presentada por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.719, mediante la cual se dio por citado y consignó escrito solicitando la perención de la instancia en la causa signada con el Nº 6941, de la nomenclatura del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida (folios 68 al 71, primera pieza).

3.14) Se evidencia al folio 72 de la primera pieza, copia certificada de diligencia de fecha 30 de enero de 2007, presentada por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.719, mediante la cual consignó poder apud acta al referido abogado y a la abogada BERNADETTA BORTONE GUEDEZ DE PEÑA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.955.

3.15) Copia certificada de diligencia de fecha 30 de enero de 2007, presentada por la abogada F.R.A., en su condición de coapoderada judicial del ciudadano F.J.V.O., parte actora, mediante la cual solicitó se practicara la citación personal de la parte demandada (folio 73, primera pieza).

3.16) Copia certificada de diligencia de fecha 1º de febrero de 2007, presentada por el abogado O.E.P.A., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, ciudadano J.N.F.A., mediante la cual consignó escrito de contestación a la demanda (folios 76 al 78, primera pieza).

3.17) Se evidencia al folio 79 de la primera pieza, copia certificada de diligencia de fecha 06 de febrero de 2007, presentada por el abogado O.E.P.A., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, ciudadano J.N.F.A., mediante la cual consignó escrito de promoción de pruebas en esa causa, el cual obra agregado al folio 81 de la primera pieza.

3.18) Copia certificada de auto de fecha 06 de febrero de 2007, emanado del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante el cual admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por el abogado O.E.P.A., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, ciudadano J.N.F.A. (folio 80, primera pieza).

4) Se evidencia a los folios 83 al 88 de la primera pieza, copia simple de decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de diciembre de 2006, Expediente Nº 2006-000346, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J..

Por auto de fecha 06 de marzo de 2007 (folio 90, primera pieza), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho y, en consecuencia ordenó emplazar a los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., a los fines de que comparecieran por ante ese Juzgado en el segundo día hábil siguiente a aquél en que constara en autos la última de la citación, y dieran contestación a la demanda.

Por auto de fecha 06 de marzo de 2007 (folio 91, primera pieza), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, acordó lo solicitado por la parte demandante, en consecuencia expidió copia fotostática certificada del libelo de la demanda, del auto de admisión, de su orden de comparecencia y del auto que provee las mismas, a los fines de que las mismas se registraran e interrumpieran la prescripción.

Por decisión de fecha 06 de marzo de 2007 (folios 92 y 93, primera pieza), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, se declaró incompetente para seguir conociendo de la presente acción en razón de la cuantía, en consecuencia declinó la competencia al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a quien correspondiera por distribución. Igualmente ordenó que al vencerse el lapso para que las partes solicitaran la regulación de competencia, se remitiera el presente expediente a dicho Juzgado a los fines de su conocimiento.

Por diligencia de fecha 07 de marzo de 2007 (folio 94, primera pieza), el ciudadano J.N.F.A., en su condición de parte actora, debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.719, dejó constancia que recibió las copias certificadas solicitadas.

Por auto de fecha 14 de marzo de 2007 (folio 95, primera pieza), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declaró firme la decisión dictada en fecha 06 de marzo de 2007, en consecuencia acordó remitir el presente expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a los fines de su distribución.

Por auto de fecha 14 de marzo de 2007 (folio 107, primera pieza), el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de conformidad con lo establecido en los artículos 25 y 109 del Código de Procedimiento Civil, ordenó corregir la foliatura desde el folio 44 hasta el 79 y 81 de la primera pieza.

Por auto de fecha 26 de marzo de 2007 (folio 108, primera pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dio por recibido el presente expediente, le dio entrada y acordó que por auto separado resolvería lo conducente.

Por diligencia de fecha 28 de marzo de 2007 (folio 109, primera pieza), el ciudadano J.N.F.A., en su condición de parte demandante, debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.719, consignó copia certificada del libelo de demanda, la orden de comparecencia y del auto que acordó su certificación, debidamente protocolizados por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 08 de marzo de 2007, bajo el Nº 48, Folios 321 al 334, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Sexto, Primer Trimestre, la cual obra agregada a los folios 116 al 126 de la primera pieza. Igualmente consignó escrito de reforma de la demanda, el cual obra agregado a los folios 110 al 115, en virtud de que por error de tipeo, en dos oportunidades se indicó como dirección “Zapatería Zolanda”, siendo lo correcto “Zapatería Casa Valero”.

Por diligencia de fecha 28 de marzo de 2007 (folio 127, primera pieza), el ciudadano J.N.F.A., en su condición de parte demandante, debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.719, confirió poder apud acta al referido abogado y a las abogadas M.F.P.B., O.M.M. y BERNADETTA BORTONE GUÉDEZ DE PEÑA, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 103.364, 99.261 y 8.955.

Por diligencia de fecha 18 de abril de 2007 (folio 128, primera pieza), la abogada O.M.M., en su condición de coapoderada judicial de la parte demandante, consignó los emolumentos para la elaboración de los fotostatos necesarios para la citación personal de la parte demandada.

Por diligencia de fecha 20 de abril de 2007 (folio 129, primera pieza), la abogada O.M.M., en su condición de coapoderada judicial de la parte demandante, consignó los emolumentos para la formación del cuaderno separado de medida.

Por auto de fecha 26 de abril de 2007 (folios 130 y 131, primera pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, admitió la reforma parcial de la demanda presentada por el ciudadano J.N.F.A., en su condición de parte demandante, debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.719, y de conformidad con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, emplazó a los demandados ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., para que comparecieran por ante ese Juzgado en el segundo día de despacho siguiente a aquel en que constara en autos la última de las citaciones. Igualmente ordenó se formará cuaderno separado de medida de prohibición de enajenar y gravar.

Por auto de fecha 27 de abril de 2007 (folio 137, primera pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, visto el libelo original de la demanda y su reforma parcial, interpuesto por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.719, acordó lo solicitado, en consecuencia ordenó expedir copias certificadas del libelo original de la demanda, su reforma parcial, auto de admisión de la demanda y del presente auto, a los fines de que las mismas sean registradas.

Por diligencia de fecha 02 de mayo de 2007 (folio 138, primera pieza), la abogada O.M.M., en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandante, recibió las copias certificadas solicitadas.

Por diligencia de fecha 07 de mayo de 2007 (folio 139, primera pieza), los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O., actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos C.B.V.D.P., P.V.O. y C.A.D.J.O.v.D.V., parte demandada, debidamente asistidos por el abogado M.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.601, se dieron por citados en la presente causa. Igualmente consignaron los siguientes documentos:

1) Copia simple de poder protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 1º de noviembre de 2005, bajo el Nº 22, Folios 47-48, Tomo 06-A, Cuarto Trimestre del Protocolo 3º, mediante el cual la ciudadana C.B.V.D.P., otorgó poder especial a los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O. (folios 140 al 142, primera pieza).

2) Copia simple de poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 27 de abril de 2007, bajo el Nº 35, Tomo 44, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, mediante el cual la ciudadana C.A.D.J. viuda DE VALERO, otorgó poder general de disposición a los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O. (folios 143 y 144, primera pieza).

3) Copia simple de poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 07 de octubre de 2005, bajo el Nº 07, Tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficinal notarial, mediante el cual el ciudadano P.J.V.O., otorgó poder especial a los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O. (folios 145 y 146, primera pieza).

Por diligencia de fecha 09 de mayo de 2007 (folio 147, primera pieza), los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O., actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos C.B.V.D.P., P.J.V.O. y C.A.D.J.O.v.D.V., parte demandada, debidamente asistidos por el abogado M.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.601, otorgaron poder apud acta al mismo y al abogado EUCARI SAAVEDRA YÉPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.432.

Por diligencia de fecha 09 de mayo de 2007 (folio 148, primera pieza), el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de cuestiones previas y escrito de contestación a la demanda, el cual obra agregado a los folios 149 al 159 de la primera pieza, en los siguientes términos:

En el capitulo I, intitulado “LOS HECHOS”, alegó que en fecha 1º de junio de 1997, el ciudadano J.V.M., arrendó un inmueble de su propiedad, conformado por el apartamento signado con el Nº 8, que es parte del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida.

Que según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 30 de diciembre de 2002, bajo el Nº 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, el ciudadano J.V.M., vendió el bien locatado a la ciudadana C.B.V.D.P..

Que la parte actora, señaló que la venta se efectuó sin que el ciudadano J.V.M., en su condición de propietario y arrendador del bien, le hubiese notificado en su condición de arrendatario de la preferencia para adquirirlo y que la ciudadana C.B.V.D.P., en fecha posterior al 30 de diciembre de 2002, no le notificó del acto de la compra del bien locatado.

Que la parte actora, señaló que fue en fecha 23 de enero de 2007, cuando se enteró que la ciudadana C.B.V.D.P., era la actual propietaria del bien.

Alegó el apoderado judicial de la parte demandada, que el ciudadano J.N.F.A., en su condición de parte actora, interpuso la presente demanda en contra de los hijos y la viuda del ciudadano J.V.M..

Que la parte actora, solicitó al Tribunal anulara el “…precitado Documento de Compra, pasando a él por efecto de la subrogación, en la nueva condición de comprador y por tal concepto, tan solo pagar la cantidad de Veintiocho Millones de Bolívares, como precio de la Compra-Venta…” (sic).

Manifestó el coapoderado judicial de la parte demandada, que la demanda se interpuso inicialmente por ante un Juzgado incompetente por la cuantía, es decir, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, quien admitió dicha demanda.

Que una vez admitida la demanda, la parte actora solicitó una copia certificada para proceder a registrar el escrito libelar, pretendiendo interrumpir de esa forma la caducidad.

Que en fecha posterior el presente expediente fue remitido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

En el capitulo II, intitulado “LEGITIMACIÓN PASIVA”, señaló el coapoderado judicial de la parte demandada, que a todo efecto legal subsiguiente deja constancia que sus representados poseen cualidad para ser parte en la causa, por ser hijos y viuda del difunto J.V.M., y a su vez la ciudadana C.B.V.D.P. y C.O.D.V., son compradora y vendedora del bien locatado, según consta en copia de la planilla sucesoral y actas de nacimientos que anexaron al presente escrito.

En el capitulo III, intitulado “CUESTIONES PREVIAS”, opuso las siguientes cuestiones previas, y solicitó que en caso de ser declaradas con lugar, se decretara la inadmisibilidad de la presente acción, en los siguientes términos:

(Omissis):…

PRIMERA:

LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, Contenida en el Ordinal 11, Del artículo 346 Del Código de Procedimiento Civil.

En el comentado caso, invocamos LA INSOLVENCIA DEL ACCIONANTE EN EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, como causa de inadmisibilidad de la presente acción, contemplada en lo dispuesto en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (L.A.I), concatenada con el artículo 43, ejusdem, que rezan:

Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho …SOLO SERA ACREEDOR A LA PREFERENCIA OFERTIVA, EL ARRENDATARIO QUE TENGA MAS DE DOS (2) AÑOS COMO TAL, SIEMPRE QUE SE ENCUENTRE SOLVENTE EN EL PAGO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO…” (La mayúscula, resaltado y subrayado nuestro). (sic)

Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiera el inmueble arrendado por compra o dación en pago. PARA EJERCER ESTE DERECHO, EL ARRENDATARIO DEBE CUMPLIR CON LAS ESTIPULACIONES ESTABLECIDAS EN EL ARTICULO ANTERIOR…” (La mayúscula, resaltado y subrayado nuestro). (sic)

Es el caso, que el ciudadano J.N.F.A., en su condición de Arrendatario, una vez que fue Notificado del acto de compra del Bien Locatado y subsiguiente Subrogación legal, continuo pagándole a nuestra hermana C.B.V.d.P. los canones de Arrendamiento, estimados en la cantidad de Sesenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 66..000,oo) (sic) mensuales, por ante la misma Oficina de Adminsitración del edificio VALMONT, pero es del caso, que desde el mes de agosto del año 2.005, se rehúsa PAGARLE Los Canones de Arrendamiento, correspondientes a los meses de Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005, al igual que no le pago todos los meses del año 2.006 y por último, no le pago los meses de enero, febrero, marzo y abril del presente año, a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas, tanto personalmente, como a través de profesionales del Derecho.

SEGUNDA:

LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, Contenida en el Ordinal 11, Del artículo 346 Del Código De Procedimiento Civil.

A todo evento invocamos LA VENTA EN BLOQUE DEL INMUEBLE, como causa de inadmisibilidad de la presente Acción, contemplada en el artículo 49, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

Artículo 49: “El retracto legal arrendatario no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado” (Lo resaltado y subrayado nuestro) (sic)

Toda vez, que nuestro difunto padre, en fecha Quince (15) de diciembre del año 2002, tomó la decisión de VENDER A SUS HIJOS EN FORMA GLOBAL EL EDIFICIO VALMONT, que dado al hecho de ser regulado por las normas de Condominio, la ley lo obligo a vendérnoslo en forma discriminada, es decir, VENDERNOS TODOS LOS QUINCE (15) APARTAMENTOS, que conforman el citado Edificio VALMONT, siendo así, que una vez redactados y presentados los documentos, por ante la Oficina Registral, pagó los Impuestos Nacionales en fecha 24 de Diciembre del mismo año; posteriormente los presenta para su firma en fecha 26 de diciembre de ese año y por último, en fecha viernes 27 de diciembre, al momento del otorgamiento, solo alcanzan en firmar, dado el exceso de usuarios en la citada oficina, los hijos M.A.V.O. y F.J.V.O., y en fecha posterior del lunes 30 de diciembre, firman los hijos C.B.V.d.P. y P.J.V.O., y es así, como al hijo M.A.V.O., por el contenido de un (1) solo documento inscrito por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 3, Folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de Diciembre de Dos Mil Dos (27/12/02), le vendió los Apartamentos 04, 09, 11 y 13; a su hijo F.J.V.O., por el contenido de un (1) solo documento, Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 2, Folios 06 al 12, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de Diciembre de Dos Mil Dos (27/12/02), le vendió los apartamentos 01, 02, 07 y 14; a su hijo P.J.V.O., por el contenido de un (1) solo documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 25, Folios 142 al 147, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de Diciembre de Dos Mil Dos (27/12/02) (sic), le vendió los apartamentos 03, 05, 10 y 12, y a su hija C.B.V.d.P., por el contenido de un (1) solo documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de Diciembre de Dos Mil Dos (27/12/02) (sic), le vendió los Apartamentos 06, 08 y 15, a efectos probatorio de los antes expuesto, anexamos copias simples, marcadas con las letras “F”, “G”, “H”, “I”, “J” y “K”.

CUARTA:

LA CADUCIDAD DE LA ACCION, contenida en El Ordinal 10º Del Artículo 346, Del Código de Procedimiento Civil; en fundamento a lo pautado en el Artículo 47, de La Ley De Arrendamiento Inmobiliario y que en el comentado caso, exponemos Tres (3) Hipótesis pertinentes:

Artículo 47: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, DEBERÁ SER EJERCIDO POR EL ARRENDATARIO DENTRO DEL PLAZO DE CUARENTA (40) DÍAS CALENDARIO, CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA NOTIFICACIÓN CIERTA QUE DE LA NEGOCIACIÓN CELEBRADA DEBERÁ HACERLE EL ADQUIRIENTE…”

PRIMERA NOTIFICACIÓN CIERTA: FECHA: 26 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2.005; ACTO: ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ARRENDATARIOS DEL EDIFICIO VALMONT. En dicho acto, a petición nuestra, la Notario Público Primera de la ciudad de Mérida, realizo los siguientes actos, Primero: Le Notifico a todos los Arrendatarios del Edificio VALMONT, que los hermanos Valero Obando, somos los exclusivos propietarios de todos los Apartamentos del Edificio VALMONT, por haberlos comprados a nuestro difunto padre y Segundo: Le hizo entrega a cada uno de los arrendatarios, del sobre contenido de la Oferta De Venta; dicha Asamblea fue convocada en fecha 25 de Septiembre del año 2.005, por aviso publicitario que corre inserta en el contenido del Acta, suscrita por la Notaría Pública Primera de la ciudad de Mérida, cuya copia simple anexo a la presente, marcada con la letra “M”. Ciudadano Juez, es imponderable resaltarle, que la ciudadana Notario Público dejo constancia también, de que en representación del Apartamento Nº 08, a la citada Asamblea de Arrendatarios, asistió el ciudadano J.N.F.A., ya identificado, pues firmo el acta, como prueba de su asistencia, y que le ENTREGO el sobre contentivo de la Oferta Arrendaticia del Bien Locatado.

Ciudadano Juez, como otra prueba de los antes expuesto invocamos el carácter y efecto de Cosa Juzgada de la Sentencia Firme de fecha 09 de marzo de 2007, emitida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, cuya copia certificada anexo, marcada con la letra “N”, y en donde la Causa es una Acción de Desalojo del acá comentado Apartamento Nº 08, del Edificio VALMONT, contenida en el Expediente signado con el Nro. 6941, y cuyas Partes son las mismas, es decir, el ciudadano J.N.F.A., en su condición de Demandado-Arrendatario y nuestra hermana C.B.V.D.P., en su condición de Propietaria-Arrendadora; ahora bien, invocamos tal carácter y efectos de la Cosa Juzgada, cuando el Juzgador en el contenido de la precitada Sentencia expone:

CAPITULO DE ANÁLISIS DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA, EN SU PUNTO TERCERO, expone “…3. II-I-… En el caso de autos, ciudadano Juez, tal como oportunamente lo probaré, mi representado no sabía que el inmueble fuese propiedad de otra persona… Al respecto, debo indicar que el señor J.E.F.A., ya identificado y parte demandada en el presente litigio, fue debidamente notificado por una notaria para ofertarle en venta el inmueble que ocupa como arrendatario, de manera pues, que se encuentra suficientemente informado que la propietaria del inmueble es la ciudadana C.B.V.D.P., entonces, es la propietaria del inmueble que ocupa en su condición de arrendatario; además, se encuentra suficientemente informado de la oferta del inmueble en venta, de conformidad al Artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de manera que lo aquí alegado carece de fundamento real y legal y ASI SE DECIDE”. (Mayúscula, resaltado y subrayado nuestro)

Siendo entonces, que en la fecha del 26 de septiembre del año 2005, el acá demandante, fue debidamente Notificado de que nuestra hermana es la legitima propietaria del inmueble, entonces se concluye por tanto, que es desde esa fecha cuando se ha de computar el Termino de los Cuarenta (40) días, establecido en el artículo 47, de la Ley De Arrendamiento Inmobiliario, para el ejercicio de la Acción de retracto Legal Arrendaticio, y por cuanto la misma no fue ejercida en el tiempo útil, se debe decretar la Caducidad de la Acción.

PUNTO ILUSTRATIVO AL TRIBUNAL:

La caducidad implica la perdida irreparable del derecho que se tenia de ejercer una acción, o de efectuar cualquier otro acto legal, por haber transcurrido el tiempo útil dentro del cual únicamente podía hacerse valer aquella o ejercitado éste. La caducidad es la consecuencia del vencimiento de un termino perentorio y esta clase de términos corren contra toda clase de personas y no pueden prorrogarse, ni aun por la expresa voluntad de las partes respectivas. La caducidad es un termino fatal, no sujeto a interrupción, ni suspensión, obra contra toda clase de persona y es de orden publico, produce sus efectos sin necesidad de ser declarada de oficio

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SEGUNDA NOTIFICACIÓN CIERTA: EFECTUADA EN FECHA 07 DE NOVIEMBRE DE 2.005: Contenida en documento Autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, anotado bajo el Nro 99, Tomo 73, de fecha 07 de Noviembre del año 2005, cuya copia simple anexo marcada con la letra “O”, su original esta en manos del accionante, cuando el ciudadano J.N.F.A., en forma voluntaria y sin presión alguna, manifestó y dio fe de los siguientes particulares, Uno: Que actúa en condición de Arrendatario del Apartamento Nº 08, del Edificio VALMONT; Dos: Que en fecha 26 de septiembre del año 2005, en el transcurso de una asamblea extraordinaria de arrendatarios, los arrendatarios del Edificio VALMONT, fueron notificados de parte de los hermanos Valero Obando de la voluntad de vender todos los apartamentos del citado edificio, dadas sus condiciones de exclusivos propietarios arrendadores; Tres; Que fue notificado que la ciudadana C.B.V.d.P., es la actual propietaria del Bien Locatado, por haberlo comprado según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de Diciembre de Dos Mil Dos (27/12/02) (sic); Cuatro: Que recibió de la ciudadana C.B.V.d.P., en su condición de Propietaria-Arrendadora, la Oferta Arrendaticia de Venta del bien locatado, y que una copia de esa oferta firmada por él con acuse de recibo, fue agregada al documento citado y Quinto: Que en esa misma fecha y acto recibió una copia del documento Publico, suscrito por todos los hermanos Valero Obando, en donde se les notifica a todos los Arrendatarios del Edificio VALMONT, la prorroga voluntaria del lapso para aceptar la oferta.

Bajo esta premisa es imperativo concluir, que en un supuesto negado que la Primera Notificación fuere declarada sin lugar Y (sic) entonces se computare desde la fecha 07 de Noviembre del año 2005, el término de los 40 días, para intentar la acción, y como no lo ejerció, se ha de declarar QUE LE CADUCO SU ACCION.

TERCERA NOTIFICACIÓN: OCURRIDA EN FECHA 23 DE ENERO DE 2.007: A todo evento procesal invocamos el valor probatorio de la CONFESIÓN ESPONTÁNEA, realizada por el acá Accionante, contenida en el Escrito Libelar, cuando expone:

En fecha 23 de enero del año en curso, en un momento en el cual salí del Tribunal de las Consignaciones, fui abordado por una persona que dijo ser Alguacil de un Tribunal, quien me indico que yo había sido demandado por desalojo, ME HIZO ENTREGA DE UNOS PAPELES y me pidió que firmara otro que tenia en su mano, que dijo era una boleta de citación…

(Mayúscula, resaltado y subrayado nuestro) (sic)

Bajo esta premisa debemos interpretar, que el acá Accionante en fecha 23 de enero del año 2.007, una vez que recibe de manos del Alguacil la copia del escrito Libelar de la demanda de Desalojo, interpuesta por nuestra hermana, entonces allí fue debidamente NOTIFICADO por Tercera vez, del hecho de que nuestra hermana es la actual propietaria del Bien Locatado, y si desde allí, se debiera computar el término de los 40 días, para el ejercicio de la presente acción, se CONCLUYE INEXORABLEMENTE, QUE LE CADUCO EL EJERCICIO DE LA PRESENTE ACCION…” (sic).

En el capitulo IV, intitulado “CONTESTACIÓN AL FONDO (sic) DE LA DEMANDA”, señaló que en el supuesto negado, que no prosperaran o fueran declaradas sin lugar las cuestiones previas interpuestas, dio contestación a la presente acción, negando, rechazando y objetando todo lo expuesto por el accionante en el escrito libelar, en los siguientes términos:

Que niega todo lo expuesto por el ciudadano J.N.F.A., toda vez, que como lo probaran en el transcurso del proceso, el mismo no posee cualidad para el ejercicio de la presente acción, por cuanto se encuentra en un notorio estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, y aunado a que el término para el ejercicio de la presente acción, se encuentra perimido.

Que rechaza lo solicitado por el demandante, en lo atinente a la falta o carencia de debida notificación del hecho de que la ciudadana C.B.V.D.P., compró el bien locatado.

Que rechaza que mediante la presente acción se pueda anular el documento de compra del apartamento, por cuanto, ello implicaría también la nulidad de las ventas de los apartamentos signados con los números 04, 09 y 11, que forman parte del Edificio Valmont, contenidos en el mismo documento. Igualmente rechaza que el demandante se subrogue en la condición de comprador y pretenda el pagar tan sólo la ínfima cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00).

En el capítulo V, intitulado “FUNDAMENTO LEGAL”, alegó el coapoderado judicial de la parte demandada, que fundamenta lo anteriormente expuesto en los artículo 1, 7, 42, 43, 53 y 55 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con los artículos 1, 3, 11, 14, 42, 174 y 346 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente señaló de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, como domicilio procesal “…El Edificio AL-BA, Calle 27, entre Avenidas 2 y 3, planta baja, Local 11, Mérida, Estado Mérida…” (sic).

Junto con el escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda, el coapoderado judicial de la parte demandada, produjo los siguientes documentos:

1) Copia simple de planilla de pago de Impuesto Sobre Sucesiones, Forma PS-32, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 03 de agosto de 2005, correspondiente a la sucesión del ciudadano J.V.M. (folio 160, primera pieza).

2) Copia simple de planilla de autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones, Forma 32, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), de fecha 09 de agosto de 2005, correspondiente a la sucesión del ciudadano J.V.M. (folios 161 al 165, primera pieza).

3) Copia simple de Acta de Defunción Nº 31, suscrita por la Registradora Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 20 de abril de 2005, correspondiente al ciudadano J.V.M. (folio 166, primera pieza).

4) Copia simple de Acta de Nacimiento Nº 884, suscrita por la Primera Autoridad Civil del Municipio El Llano, Distrito Libertador del Estado Mérida, de fecha 22 de septiembre de 1953, correspondiente al ciudadano P.J.V.O. (folio 167, primera pieza).

5) Copia simple de Acta de Nacimiento Nº 54, suscrita por el P.C.d.M.S., Distrito Libertador del Estado Mérida, de fecha 29 de abril de 1949, correspondiente a la ciudadana C.B.V.O. (folio 168, primera pieza).

6) Copia simple de Acta de Nacimiento Nº 1305, suscrita por la Primera Autoridad Civil del Municipio El Llano, Distrito Libertador del Estado Mérida, de fecha 19 de octubre de 1956, correspondiente al ciudadano M.A.V.O. (folio 169, primera pieza).

7) Copia simple de Acta de Nacimiento Nº 47, suscrita por el P.C.d.D.L.d.E.M., en fecha 23 de noviembre de 1964, correspondiente al ciudadano F.J.V.O. (folio 170, primera pieza).

8) Copias simples de planillas de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles Para Personas Naturales y Jurídicas, Forma 33, emitidas por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), presentadas por el ciudadano J.V.M., en su condición de enajenante y por los ciudadanos M.A.V.O., P.J.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.O., en su condición de adquirientes (folios 171 al 174, primera pieza).

9) Copia simple de planillas números 0222047812, 0222047809, 0222047813 y 0222047811, emanadas de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 26 de diciembre de 2002, mediante la cual el ciudadano J.V.M., presentó a los fines de su registro documento de venta de inmuebles, otorgados a los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P. (folios 175 al 178, primera pieza).

10) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 25, Folio 142 al 147, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, mediante el cual el ciudadano J.V.M., dio en venta, reservándose el derecho de usufructo de por vida, tanto a su favor como a favor de su esposa la ciudadana C.O.D.V., al ciudadano P.J.V.O., cuatro (04) inmuebles que forman parte del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, distinguidos con los números 3, 5, 10 y 12, por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), y VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), respectivamente (folios 179 al 183, primera pieza).

11) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 26, Folio 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, mediante el cual el ciudadano J.V.M., dio en venta, reservándose el derecho de usufructo de por vida, tanto a su favor como a favor de su esposa la ciudadana C.O.D.V., a la ciudadana C.B.V.D.P., tres (03) inmuebles que forman parte del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, distinguidos con los números Nº 6, 8 y 15, por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00) y CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), actualmente la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), respectivamente (folios 184 al 188, primera pieza).

12) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 27 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 03, Folio 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, mediante el cual el ciudadano J.V.M., dio en venta, reservándose el derecho de usufructo de por vida, tanto a su favor como a favor de su esposa la ciudadana C.O.D.V., al ciudadano M.A.V.O., cuatro (04) inmuebles que forman parte del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, distinguidos con los números Nº 4, 9, 11 y 13, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), y VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00), respectivamente (folios 189 al 193, primera pieza).

13) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 27 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 02, Folio 06 al 12, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, mediante el cual el ciudadano J.V.M., dio en venta, reservándose el derecho de usufructo de por vida, tanto a su favor como a favor de su esposa la ciudadana C.O.D.V., al ciudadano F.J.V.O., cuatro (04) inmuebles que forman parte del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, distinguidos con los números Nº 1, 2, 7 y 14, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), y VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), respectivamente (folios 194 al 198, primera pieza).

14) Copia certificada de decisión de fecha 09 de marzo de 2007, emanada del Juzgado Primero del Municipio Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano F.J.V.O., actuando en nombre y presentación de la ciudadana C.B.V.D.P., en contra del ciudadano J.N.F.A. (folios 199 al 208, primera pieza).

15) Copia certificada de auto de fecha 16 de abril de 2007, emanado del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante el cual se declaró definitivamente firme la decisión dictada en fecha 09 de marzo de 2007 (folio 209, primera pieza).

16) Se evidencia a los folios 211 al 237 de la primera pieza, copia simple de inspección solicitada por el ciudadano M.A.V.O., debidamente asistido por el abogado M.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.601, y practicada por la Notaría Pública Primera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 26 de septiembre de 2005, en el estacionamiento del Edificio Valmont, ubicado en la Calle 27, Avenida 3 Independencia, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Por diligencia de fecha 14 de mayo de 2007 (folio 238, primera pieza), la abogada O.M.M., en su condición de coapoderada judicial de la parte demandante, consignó copia certificada del libelo, su reforma y del auto de admisión de la demanda, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 10 de mayo de 2007, anotada bajo el Nº 18, Folios 134 al 154, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Segundo Trimestre (folios 239 al 256, primera pieza).

Por diligencia de fecha 23 de mayo de 2007 (folios 257 y 258, primera pieza), la abogada O.M.M., en su condición de coapoderada judicial de la parte demandante, impugnó el poder otorgado a los abogados M.A.C. y EUCARI SAAVEDRA YÉPEZ, en los siguientes términos:

“(Omissis):…

Establece el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionarios (sic) los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que se ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurra a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación e interpretación jurídica de los mismos.”- Si el Ciudadano Juez observa el sedicente poder apud acta que otorgan los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O. según diligencia de fecha nueve (09) de Mayo de dos mil siete a los Abogados Eucari Saavedra Yépez y M.A.C., notará que los mismos exponen: “…actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos C.B.V.D.P., P.V.O., C.A.D.J.O.V.D.V., plenamente identificados en autos… Otorgamos PODER APUD ACTA, amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere, a los abogados EUCARI SAAVEDRA YÉPEREZ (sic) Y M.A. CARDENAS…” (el subrayado es mío) (sic).- Al final de dicha diligencia, se lee la nota que indica: “…La Suscrita Secretaria de este Tribunal CERTIFICA: Que los otorgantes M.A.V.O. y F.J.V.O., se identificaron con las cédulas de identidad Nº V3.994.855 (sic) y Nº V-8.024.547, y que el acto ocurrió en su presencia”.- Es decir, que aun cuando los poderdantes estaban otorgando poder A NOMBRE DE OTRAS PERSONAS (a saber: C.B.V.d.P., P.V.O. y C.A.d.J.V.O.), NI ENUNCIARON, EN EL PODER QUE EXHIBÍAN ANTE EL FUNCIONARIO EL PODER QUE ACREDITABA ESA REPRESENTACION, NI LA NOTA DEL FUNCIONARIO QUE AUTORIZO EL ACTO (La secretaria del Tribunal), DA CONSTANCIA DE QUE LE FUERON EXHIBIDOS CON EXPRESIÓN DE SUS FECHAS, ORIGEN, PROCEDENCIA Y DEMAS DATOS QUE CONCURRAN A IDENTIFICARLOS, LOS PODERES QUE LOS AUTORIZAN PARA TAL OTORGAMIENTO, sino que se limitó a identificar a los otorgantes; en consecuencia, el mencionado poder SOLO ACREDITA A LOS APODERADOS CONSTITUIDOS A REPRESENTAR A M.A.V.O. Y F.J.V.O., EN FORMA PERSONAL Y NO PARA QUE ACTÚEN EN REPRESENTACIÓN DE CAMREN B.V.O.D.P., P.V.O. Y C.A.D.J.O.D.V., razón por la cual, este Tribunal en la definitiva, debe considerar que NO ES ADMISIBLE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA EN REPRESENTACION DE ESTOS TRES CO-DEMANDADOS.- SEGUNDO: La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 14 de diciembre de 2005 (Caso: Unidad M.Á.V.F..) señaló:

En tal sentido, la Sala destaca que uno de los principios rectores en materia adjetiva es el principio de la legalidad de las formas procesales, según en el cual los actos del proceso deben practicarse de acuerdo con las formas consagradas en el ordenamiento jurídico, para producir los efectos que la ley le atribuye; (omissis…). Vistas las consideraciones anteriores, es necesario precisar que si bien el artículo 257 constitucional deriva el principio antiformalista, según el cual no se sacrificará la justicia por formalismos inútiles, el mismo ´no (sic) quiere decir que las formas procesales carezcan de significación en la ordenación del proceso, pues no puede dejarse al arbitrio de las partes ni su cumplimiento ni la decisión del momento en que van a cumplirlas´ (sic) (Cf. F. Garrido Falla y otros: Comentarios a la Constitución, 3ª edición ampliada, Madrid, Civitas Edic., 2001, p. 539)

. Como corolario de esta sentencia, esta misma Sala en sentencia de fecha del 28 de Julio de 2006, (Caso: M.E.A.d.R.) dictó sentencia en el expediente 06-0161, donde precisó: “…por otra parte aprecia la Sala, que el poder apud acta conferido por el ciudadano H.S.Q., a los abogados J.C.G., Andrés Sabal Arizcuren y Alberto Yépez, no cumplió con el requisito exigido en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, que se aplicó por remisión de lo establecido en el artículo 415 del Código Orgánico Procesal Penal, toda vez que no fue certificada ni la identidad del otorgante, ni la de los apoderados por el secretario del tribunal, lo que deviene que el mismo sea inexistente, operando como consecuencia de ello el desistimiento tácito de la acción penal tal como lo sostuvo el a aquo, toda vez que al no tener dicha cualidad los abogados no podían actuar en la causa en representación del hoy accionante de manera que, mal podía señalar éstos que dicho requisito –la certificación de los datos – no era necesario ya que no debía sacrificarse la justicia por un formalismo no esencial …… en consecuencia, examinado el poder apud acta otorgado por los demandados por (sic) ciudadanos M.E.A.d.R. y D.R.E., el 2 de octubre de 2006 (folio 112) no consta en su texto que el Secretario del Tribunal haya cumplido cumplido (sic) con la formalidad prevista en el citado artículo 152, es decir, ni firmo el acta junto con el otorgante ni certificó su identidad. Si bien ello constituye una actividad del Secretario, no obstante su cumplimento es una carga de la pare interesada, pues el defecto u omisión de un poder es un asunto que concierne a la relación de mandato. Por lo tanto si el poder no fue otorgado conforme a la ley, la parte demandada deberá soportar las consecuencias de su negligencia…”.

Mutatis mutando, en el caso de autos, el poder sustituido no fue realizado con la formalidad requerida para otorgar un poder a nombre de otro, razón por la cual, SIENDO ESTA LA PRIMERA OPORTUNIDAD EN LA CUAL EN NOMBRE DE MI REPRESENTADO, EL DEMANDANTE DE AUTOS, COMPAREZCO CON POSTERIORIDAD A LAS ACTUACIONES DEL SEDICENTE ABOGADO DE LOS CO-DEMANDADOS C.B.V.O.D.P., P.V.O. Y C.A.D.J.O.D.V., IMPUGNO LA VALIDEZ DEL PODER POR EL CUAL PRETENDE ACREDITAR SU REPRESENTACIÓN E IGUALMENTE IMPUGNO LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA EN CUANTO A ESTOS CO-DEMANDADOS SE REFIERE …” (sic).

Por auto de fecha 25 de mayo de 2007 (folio 259, primera pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, ordenó formar una segunda pieza, de conformidad con lo establecido en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

Por diligencia de fecha 25 de mayo de 2007 (folio 261, segunda pieza), la abogada O.M.M., en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de promoción de pruebas el cual obra a los folios 262 al 264 de la segunda pieza, en los siguientes términos, el cual por razones de método se transcribe in verbis:

(Omissis):…

CAPITULO I

CONFESION FICTA DE LOS CO-DEMANDADOS_CARMEN (sic) B.V.D.P., P.V.O. Y C.A.D.J.O.V.D.V. POR CUANTO EL ABOGADO M.A.C. CARECE DE CUALIDAD PARA REPRESENTARLOS EN EL PRESENTE JUICIO POR LAS RAZONES QUE SE ENUNCIARON EN LA DILIGENCIA ANTERIOR EN LA CUAL IMPUGNÓ LA REPRESENTACIÓN.-

CAPITULO II

PRUEBAS REFERENTES A LA CONTRADICCIÓN DE LAS CUESTIONES PREVIAS Y A LO AFIRMADO EN EL LIBELO DE LA DEMANDA.

1) Para probar la existencia de la relación arrendaticia que vinculó a mi representado con el causante de los co-demandados, señor J.V.M. sobre el apartamento Nº 8 del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida tres (Independencia) de esta ciudad de Mérida, así como el hecho que para la fecha en la cual J.V.M. lo dio en venta a la co-demandada C.B.V.d.P. (30-12-2002) la misma tenía ya cinco años de vigencia, razón por la cual de conformidad a lo establecido en el artículo 42 de la ya vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mi representada tenía derecho preferente para adquirirlo, alego a favor de mi representado el hecho de que el documento privado otorgado entre el arrendador-vendedor J.V.M. con mi representado en fecha primero de junio de mil novecientos noventa y siete, el cual se anexó al libelo, como documento fundamental y opuesto a los co-demandados y no fue tachado ni impugnado en el momento de la contestación de la demanda, razón por la cual ha quedado reconocido.-

2) Para probar que es falsa la afirmación del apoderado de M.A.V.O. Y F.J.V.O. referente al supuesto hecho que mi representado estaba insolvente y por ello perdió su derecho preferente para la adquisición del inmueble, promuevo los siguientes instrumentos:

I.I.) Anexo y opongo a los co-demandados, NOVENTA Y OCHO (98) recibos de pago de todos y cada uno de los pagos de los cánones de arrendamiento y de depósito y su aumento, emitidos por la administradora de la parte arrendadora; como podrá observar el Ciudadano Juez, incluso con posterioridad a la venta realizada por el arrendador original a la actual propietaria, LOS RECIBOS DE PAGO E.E.I., razón por la cual mi representado NUNCA SE ENTERÓ QUE EL INMUEBLE HABÍA CAMBIADO DE PROPIETARIO.-

I.II) Para probar que es falso que mi representado se encuentra en estado de insolvencia con los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, todo el año 2006 y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año en curso, promuevo el valor y mérito de los diecisiete (17) recibos que le fueron otorgados por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, donde se deja constancia que los mismos fueron consignados ante ese Tribunal en la cuenta de ahorros Nº 0064-15-0100423418 a nombre de J.V.M., contra el Banco Industrial de Venezuela; y, posteriormente, depositados en la cuenta de ahorros Nº 0040-14-0010318892 contra el Banco Fomento Regional Los Andes, a nombre de J.V.M., cuya apertura ordenó el Tribunal en el expediente de Consignaciones marcado con el Nº 0353.-

3) Para probar que no existe prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, porque la venta que realizó el arrendador original de mi representado, J.V.M. no fue una venta en bloque, sino que hizo una venta individual, promuevo el valor y mérito de dos documentos públicos que se anexaron con el libelo de la demanda y obran insertos a las actas procesales:

2.I.- El documento de venta protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha treinta (30) de Diciembre de dos mil dos, bajo el Nº 26, folio 148 al 154, Protocolo I, Tomo 37, 4to. trimestre del referido año, del cual se evidencia que la venta realizada fue de dos apartamentos perfectamente delimitados, entre los cuales se encuentra el apartamento al cual se refiere la acción contenida en este expediente.

2.II.- El documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida inserto bajo el Nº 28, protocolo I, Tomo 28 de fecha once de septiembre de mil novecientos noventa y seis, con el cual se prueba que cada uno de los apartamentos que integran el Edificio Valmont, del cual forma parte el referido en la acción intentada en el presente juicio, constituye cosa vendible en forma individual, que están perfectamente delimitados y establecidos sus porcentajes de división.-

3) Para probar que no existe caducidad de la acción propuesta, promuevo:

3.I. LA CONFESIÓN que encierra el escrito de oposición de las cuestiones previas y que es prueba contundente de los afirmado en el libelo de la demanda: Ciudadano Juez, observa lo indicado por nosotros en el libelo, sobre el hecho de que la actual propietaria y todos los co-demandados, realizaron una Asamblea Fraudulenta, donde se pretendió engañar a todos los inquilinos, con la afirmación que hace el apoderado en el escrito de cuestiones previas cuando indica que en la Sedicente ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ARRENDATARIOS DEL EDIFICIO VALMONT, a petición de ellos, la Notario Pública Primera “LE NOTIFICO A LOS ARRENDATARIOS DEL EDIFICIO VALMONT, QUE LOS HERMANOS VALERO OBANDO, SOMOS LOS EXCLUSIVOS PROPIETARIOS DE TODOS LOS APARTAMENTOS DEL EDIFICIO VALMONT, POR HABERLOS COMPRADO A NUESTRO PADRE… (OMISSIS) y SEGUNDO: LE HIZO ENTREGA A CADA UNO DE LOS ARRENDATARIOS, DEL SOBRE CONTENTIVO DE LA OFERTA DE VENTA…”.- De donde es concluyente: 1) Que tal convocatoria y notificación, CONFUNDIO A LOS ARRENDATARIOS (ENTRE ELLOS MI REPRESENTADO), QUIENES ENTENDIERON QUE SE LES ESTABA OFRECIENDO UNA VENTA COLECTIVA, ES DECIR, QUE TODOS LOS ERAN CO-HEREDEROS PROPEITARIOS (sic), y que estaban dividiendo un bien pro-indiviso, pero nunca que ya cada uno de ellos era PROPIETARIO en forma individual; y, 2) Que no se dejó constancia en esa inspección de que la nueva propietaria haya hecho entrega a mi representado de copia certificada del documento por el cual adquirió, requisito sine qua non según el mas reciente criterio del TSJ para que opere la caducidad de la acción en aquellos casos como en el presente, en que no se ofreció en venta al arrendatario.-

3.II.- Valor y mérito probatorio de las actuaciones protocolizadas ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida (libelo de demanda, auto de admisión, orden de comparencia de los co-demandados y auto que acuerda la certificación, expedidas por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial en el Expediente. 6097), en fecha ocho (08) de M.d.d.m.s. (2.007), inserto bajo el Nº 48, folios 321 al 334, Protocolo I, Tomo 36, primer trimestre, con lo cual se interrumpe la prescripción de la acción intentada y agregado al presente expediente por diligencia de fecha nueve (09) de m.d.d.m.s..-3.III. Prueba de Informes, solicito del Tribunal se requiera información al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M. sobre el día, fecha y hora en la cual mi representado se dio por citado en el expediente 6941 contentivo de la demanda de desalojo intentada por el Abogado F.J.V.O. contra mi representado e igualmente informe los días de despacho transcurridos desde el día 23 de Enero de 2007 hasta el día en el cual se dio por citado mi representado.

4) Para probar la identificación del inmueble y el precio de venta del inmueble objeto de la presente acción de retracto promuevo el valor y merito del contenido del documento de compra venta que se anexó como documento fundamental de la misma, que corre inserto a las actas procesales y fue protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha treinta (30) de Diciembre de dos mil dos, bajo el Nº 26, folio 148 al 154, Protocolo I, Tomo 37, 4to. trimestre del referido año.-

5) Impugno la validez de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha nueve de marzo de 2007 en el Expediente Nº 6941 como prueba de que constituya COSA JUZGADA sobre la validez de la supuesta notificación realizada por los co-demandados a todos los arrendatarios del Edificio Valmont, por cuanto en ese juicio, la sedicente notificación no constituyó el “thema decidendum”.-

Solicito que las presentes pruebas sean admitidas y sustanciadas conforme a derecho y en la definitiva, debidamente valoradas a favor de mi representado…

(sic).

Junto con el escrito de promoción de pruebas, la coapoderada judicial de la parte demandante, produjo los siguientes documentos:

1) Recibo de pago de fecha 14 de mayo de 2007, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 164.000,00), actualmente la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 164,00), según planillas números 1037852 y 6364677, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-11-0010323147, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2007, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 265 al 267, segunda pieza).

2) Recibos de pago de fechas 07 de marzo de 2007, 07 de febrero de 2007 y 24 de enero de 2007, en los cuales el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planillas números 1037855, 6364686 y 6364679, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes Nº 0040-11-0010323147, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento de los meses de marzo, febrero y enero de 2007, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 8, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 268 al 271, segunda pieza).

3) Recibo de pago de fecha 13 de diciembre de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 5135880, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 8, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folio 273, segunda pieza).

4) Copia simple de planilla de depósito Nº 47824653, de fecha 10 de enero de 2006, correspondiente a la cuenta Nº 0064150100423418, del Banco Industrial de Venezuela, mediante el cual el ciudadano J.N.F.A., depósito la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), al ciudadano J.V.M. (folio 274, segunda pieza).

5) Recibo de pago de fecha 08 de noviembre de 2007, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 5135876, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 8, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 275 y 276, segunda pieza).

6) Recibo de pago de fecha 25 de octubre de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 164.000,00), actualmente la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 164,00), según planillas números 6365221 y 5135877, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 8, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 277 al 279, segunda pieza).

7) Recibos de pago de fechas 14 de agosto, 19 de julio, 12 de junio, 08 de mayo y 20 de abril de 2006, en los cuales el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planillas números 6364685, 6365222, 6750061, 6154600 y 0819342 correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento de los meses de agosto, julio, junio, mayo y abril de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 8, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 280 al 289, segunda pieza).

8) Recibos de pago de fechas 06 de marzo, 09 de febrero y 10 de enero de 2006, 14 de diciembre y 10 de noviembre de 2005, en los cuales el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planillas números 48319240, 47824654, 47824653, 47786417 y 47759253, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco Industrial de Venezuela Nº 0064-15-0100423418, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento de los meses de marzo, febrero y enero de 2006, diciembre y noviembre de 2005, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 8, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 290 al 298, segunda pieza).

11) Recibos de fechas 09 de agosto de 2005, 07 de septiembre de 2005, 10 de octubre de 2005, 09 de mayo de 2005, 08 de junio de 2005, 11 de julio de 2005, 10 de febrero de 2005, 08 de marzo de 2005, 06 de abril de 2005, 08 de noviembre de 2004, 09 de diciembre de 2004, 10 de enero de 2005, 09 de agosto de 2004, 07 de septiembre de 2004, 06 de octubre de 2004, 06 de mayo de 2004, 08 de junio de 2004, 07 de julio de 2004, 11 de febrero de 2004, 11 de marzo de 2004, 14 de abril de 2004, 10 de noviembre de 2003, 08 de diciembre de 2003, 07 de enero de 2004, 06 de agosto de 2003, 17 de septiembre de 2003, 14 de octubre de 2003, 09 de mayo de 2003, 09 de junio de 2003, 10 de julio de 2003, 19 de febrero de 2003, 07 de marzo de 2003, 1º de abril de 2003, 31 de diciembre de 2002, 09 de enero de 2003, 10 de febrero de 2003, 05 de octubre de 2002, 08 de noviembre de 2002, 16 de diciembre de 2002, 06 de junio de 2002, 06 de agosto de 2002, 05 de septiembre de 2002, 06 de abril de 2002 y 07 de mayo de 2002, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folios 299 al 313, segunda pieza).

12) Recibo de fecha 29 de mayo de 2002, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 80,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folio 313, segunda pieza).

13) Recibo de fecha 15 de noviembre de 2001, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folio 314, segunda pieza).

14) Recibo de fecha 24 de diciembre de 2001, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 164.000,00), actualmente la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 164,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folio 314, segunda pieza).

15) Recibos de fechas 06 de febrero de 2002, 07 de julio de 2001, 10 de agosto de 2001, 29 de septiembre de 2001, 16 de abril de 2001, 12 de mayo de 2001, 13 de junio de 2001, 08 de enero de 2001, 06 de febrero de 2001, 07 de marzo de 2001, 10 de julio de 2000, 05 de septiembre de 2000, 06 de octubre de 2000, 06 de diciembre de 2000, 10 de noviembre de 2000, 14 de abril de 2000, 09 de mayo de 2000, 09 de junio de 2000, 07 de febrero de 2000, 28 de febrero de 2000 y 09 de marzo de 2000, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folios 314 al 321, segunda pieza).

16) Recibo de fecha 15 de octubre de 1999, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 164.000,00), actualmente la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 164,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folio 322, segunda pieza).

17) Recibos de fechas 23 de noviembre de 1999, 22 de diciembre de 1999, 06 de julio de 1999, 02 de septiembre de 1999, 13 de septiembre de 1999, 06 de julio de 1999, 16 de abril de 1999 y 20 de abril de 1999, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folios 322 al 324, segunda pieza).

18) Recibo de fecha 04 de diciembre de 1998, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 164.000,00), actualmente la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 164,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folios 325, segunda pieza).

19) Recibos de fechas 08 de febrero de 1999, 10 de marzo de 1999, 13 de agosto de 1998, 29 de septiembre de 1998 y 19 de octubre de 1998, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folios 325 y 326, segunda pieza).

20) Recibo de fecha 05 de mayo de 1998, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 164.000,00), actualmente la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 164,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folio 327, segunda pieza).

21) Recibos de fechas 16 de junio de 1998, 13 de julio de 1998, 12 de enero de 1997, 09 de febrero de 1998, 19 de marzo de 1998, 07 de octubre de 1997, 06 de noviembre de 1997, 05 de diciembre de 1997, 04 de julio de 1997, 05 de agosto de 1997, 04 de septiembre de 1997 y 1º de junio de 1997, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folios 327 al 331, segunda pieza).

22) Recibo de fecha 01 de junio de 1997, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 246.000,00), actualmente la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de pago de tres (03) meses de depósito del apartamento Nº 08, Edif. “Valmont” (folio 331, segunda pieza).

23) Copia simple de cheque del Banco Unión, signado con el número 44754695, cuenta corriente número 042-48349-4, emitido por el ciudadano J.N.F.A., por la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 410.000,00), actualmente la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 410,00), al ciudadano J.V.M. (folio 331, segunda pieza).

Por diligencia de fecha 25 de mayo de 2007 (folio 332, segunda pieza), los abogados M.A.C. y F.J.V.O., en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos M.A.V.O., C.O.D.V., P.J.V.O. y C.B.V.D.P., parte demandada, consignaron escrito de promoción de pruebas, el cual obra a los folios 334 al 343 de la segunda pieza, en los siguientes términos:

(Omissis):…

CAPITULO I

DOCUMENTALES

A todo evento Promovemos las presentes Documentales, con el objeto de Probar lo expuesto y alegado en el Escrito de Contestación y para refutar lo expuesto por la Parte Accionante, y así tenemos:

PRIMERO:

Invocamos el valor probatorio del Contrato de Arrendamiento, que se encuentra anexo a las Actas Procesales.

PROBANZAS:

Primero: Que el ciudadano J.N.F.A., posee la condición de Arrendatario.

Segundo: Que nuestro difunto padre J.V.M., inicialmente fue el Arrendador-Propietario del Bien Locatado

SEGUNDO:

Consigno en Un (1) folio útil, copia simple del Acta de Defunción del ciudadano J.V.M., quien vida fuere titular de la cédula de identidad Nº 650.171, y suscrita por la Registradora Civil de La Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida.

PROBANZA:

Que el ciudadano J.V.M., falleció en fecha 19 de abril del año 2.005.

TERCERO:

Invocamos el valor Probatorio de las copias simples de las actas de Nacimientos, que fueren agregadas al Escrito de Contestación a la demanda, marcadas con las “B” “D” y “E”

PROBANZAS:

Que el difunto J.V.M., tuvo Cuatro (4) hijos de nombre: M.A.V.O., F.J.V.O., C.B.V.d.P. y P.J.V.O..

CUARTO:

INVOCO EL VALOR PROBATORIO DEL HECHO NOTORIO, del fallecimiento del ciudadano J.V.M., a tal efecto, Consigno en Cuatro (4) folios útiles Copias simples de los Obituarios. De tal hecho notorio tuvo conocimiento toda la comunidad Emeritense, los Vecinos de la Parroquia El llano (sic) y por tanto todos los habitantes del Edificio VALMONT, incluyendo al acá Arrendatario-Accionante, es decir, el ciudadano J.N.F.A., quien dado a que vive en el citado Edificio, sitio este donde también el difunto tenía su Empresa, ubicada en la Planta Baja del citado Edificio VALMONT, Empresa esta que estuvo cerrada por Tres (3) días por duelo.

QUINTO:

Invocamos el valor Probatorio de las copias de la Planilla Sucesoral, que fueren agregadas al Escrito de Contestación a la demanda, marcadas con la letra “A”.

PROBANZA:

Primero: Que los Quince Apartamentos del edificio VALMONT, no aparecen declarados por los herederos de J.V.M., como parte del acervo Hereditario, toda vez, que ya él, antes de su muerte ya los había vendido.

Segundo: Que en su contenido, no están declarados como Activos, los Canones de Arrendamiento de los Quince (15) Apartamentos del edificio VALMONT, puesto, que los mismos los debemos y podemos cobrar, solo bajo la condición de Propietarios, más no como herederos.

SEXTO:

Invoco el valor probatorio de las copias de los Documentos, que fueren anexados al Escrito De Contestación a la Demanda, marcados con las letras “F”, “G”, “H”, “I”, “J” y “K”.

PROBANZAS:

A): Del contenido de las citadas copias, anexos bajo la letra “F”, se corrobora que nuestro difunto padre J.V.M., para lograr vendernos en Bloque todos los Apartamentos del edificio VALMONT, firmó en un mismo día y en un mismo acto las Notas de presentación por ante la Oficina inmobiliaria (sic), del Municipio Libertador del Estado Mérida.

B): Del contenido de las copias simples de los recibos anexos bajo la letra “G”, se corrobora que nuestro difunto padre J.V.M., para lograr vendernos en Bloque todos los Apartamentos del edificio VALMONT, realizó en un mismo día y en un mismo acto el pago de los Impuestos y Aranceles por ante la Oficina Bancaria.

C): Del contenido de las copias simples de los documentos anexos bajo las letras “II, “I”, “J” y “K”, se corrobora que nuestro difunto padre J.V.M., a sus hijos M.A.V.O., F.J.V.O., C.B.V.D.P. y P.J.V.O., nos vendió en Bloque todos los Apartamentos del edificio VALMONT, y es así,

D): Se constata que la hija del difunto J.V.M., es decir, C.B.V.D.P., por el contenido de un (1) solo documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de Diciembre de Dos Mil Dos (27/12/02) (sic), compró los Apartamentos 06, 08 y 15.

E): Se constata que mi representada C.B.V.d.P., por efecto legal de la Venta del Bien Locatado, contenida en el documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, anotado bajo el Nº 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuatro Trimestre, de fecha 30 de Diciembre de Dos Mil Dos, se SUBROGO, en la condición de nuestro difunto padre J.V.M., en la condición de Propietaria-Arrendadora, del acá Accionante.

SEPTIMO:

Consigno en Tres (3) folios útiles copias simples del documento inscrito por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 4, Folios 21 al 26, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Sexto, Primer Trimestre, de fecha 23 de M.d.D.M.S..

PROBANZA:

Que en la citada fecha la ciudadana C.B.V.d.P., a la ciudadana B.J.Q.D.G., plenamente identificada, le vendió el apartamento signado con el Nº 15, que es parte integrante del Edificio VALMONT; resultando entonces, que bajo la premisa, de una presunta nulidad del documento mediante el cual se adquirieron los apartamentos signados con los números 6, 8 y 15, del edificio VALMONT, acarrearía también la posterior nulidad del acá citado documento.

OCTAVO:

Invoco el valor probatorio de las copias del Documento Público, que contiene el Acta de Asamblea de Arrendatarios del Edificio VALMONT, realizada en fecha 26 de Septiembre del año 2.005 y suscrita por la Notaría Pública Primera de Mérida, que fuere anexado al Escrito de Contestación a la Demanda, marcado con la letra “M”.

PROBANZA:

A): Que la mencionada Acta, suscrita por la Notaría Pública Primera de la ciudad de Mérida a todo evento procesal, es un DOCUMENTO PUBLICO, todo en base a (sic) lo dispuesto en los Artículos 27, 69 y 75, Ords (sic) 12 y 14, de la Ley De Registro Público Y (sic) Del Notariado, de fecha 22 de diciembre del año 2.006.

B): Que la Notario notifico a todos los asistentes, del hecho de que los Cuatro hermanos, es decir, M.A.V.O., F.J.V.O., C.B.V.d.P. y P.J.V.O., desde el mes de diciembre del año 2.002, son los exclusivos propietarios de los Quince (15) Apartamentos que conforman el Edificio VALMONT.

C): Que la Notaría Pública, agrego al contenido del Acta, el AVISO, publicado en el diario local “FRONTERA”, de fecha 25 de Septiembre del año 2.005, aviso este, efectuado por los hermanos Valero Obando y en donde convocaban a sus arrendatario para una Asamblea en la fecha 26 de Septiembre del año 2.005.

D): Que la Notario Público, dejó constancia de que a la citada Asamblea de Arrendatario, asistió en condición de Arrendatario del Apartamento Nº 08 del Edificio VALMONT, el ciudadano J.N.F.A..

E): Que la Notario Público, dejó constancia de que el ciudadano J.N.F.A., recibió el sobre contentivo de la Oferta de Venta del bien locatado, que le hiciera su propietaria la ciudadana C.B.V.D.P..

F): Que es para la fecha 26 de septiembre del año 2.005, por actuación de la Notario Público Primero de Mérida y por efecto inmediato del contenido del sobre recibido por el acá arrendatario-Accionante, fue debidamente notificado de que la ciudadana C.B.V.D.O., es la legítima Propietaria Arrendadora del bien locatado.

G): Queda evidenciado, que a partir de la fecha 26 de septiembre de 2.005, se inicia el cómputo del término de cuarenta (40) días, para que el acá Arrendatario ejerciera la presente acción de Retracto Arrendaticio, siendo entonces que desde la citada fecha. (sic) hasta el Veintiocho (28) de Marzo de 2.007, fecha ésta última en que fue incoada la presente acción, transcurrieron Quinientos Cuarenta y Ocho (548) días continuos, por lo que es forzoso concluir, que caducó la acción; y por tanto debe declararse, como así lo ha establecido la Doctrina Patria, la Falta de Cualidad de Acción y así lo solicito.

NOVENO:

Invoco el valor probatorio del Documento Público, que contiene la Sentencia Firme de fecha 09 de marzo de 2007, emitida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, cuya copia marcada con la letra “N”, fuere anexado al Escrito de Contestación a la Demanda.

PROBANZA:

La Presunción Iuris Et De Iuris, de que en la fecha 26 de septiembre del año 2.005, el acá Arrendatario-Accionante, fue debidamente Notificado de que la ciudadana C.B.V.d.O., es la legítima Propietaria-Arrendadora del bien locatado.

DECIMO:

Invoco el valor probatorio del Documento Público, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, anotado bajo el Nro. 99, Tomo 73, de fecha 07 de Noviembre del año 2005, cuya copia se anexo al Escrito De Contestación A (sic) La demanda, marcada con la letra “O”.

PROBANZA:

A): Que el acá Arrendatario-Accionante, el ciudadano J.N.F.A., lo firmó en forma voluntaria y sin presión alguna y dio fe de su contenido.

B): Dio fe de que actuaba en su condición de Arrendatario del Apartamento Nº 08, del Edificio VALMONT.

C): Dio fe de que en fecha 26 de septiembre del año 2005, en el transcurso de una Asamblea Extraordinaria de Arrendatarios, fue notificado que la ciudadana C.B.V.d.P., es la actual propietaria del Bien Locatado, por haberlo comprado según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nº 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de Diciembre de Dos Mil Dos (27/12/02) (sic).

D: Dio fe de que recibió de la ciudadana C.B.V.d.P., en su condición de Propietaria-Arrendadora, la Oferta Arrendaticia de Venta del bien locatado.

E): Dio fe pública de que una copia de la oferta recibida, fue firmada por él con acuse de recibo, y que la misma fue agregada al citado documento.

F): Que en esa misma fecha y acto recibió una copia del documento Público, suscrito por todos los hermanos Valero Obando, en donde se les notifica a todos los Arrendatarios del Edificio VALMONT, la prorroga voluntaria del lapso para aceptar la oferta.

G): Queda evidenciado, que a partir del 07 de Noviembre de 2.005, se inicia por segunda vez, si así en un supuesto negado se pudiere considerar, el cómputo del término de cuarenta (40) días, para que el acá Arrendatario ejerciere la presente acción de Retracto Arrendaticio, siendo entonces que desde la citada fecha. (sic) hasta el Veintiocho (28) de Marzo de 2.007, fecha ésta última en que fue incoada la presente acción, transcurrieron Quinientos Seis (506) días contínuos, (sic) por lo que es forzoso concluir, que caducó la acción; y por tanto debe declararse, como así lo ha establecido la Doctrina Patria, la Falta de Cualidad de Acción y así lo solicito

DÉCIMO PRIMERO:

Consigno en Noventa (90) folios útiles, copias simples del Expediente signado con el Nº 0353, De presuntas Consignaciones De Canones De Arrendamientos, llevado por El Juzgado Segundo De Los Municipios Libertador y S.M., de esta Circunscripción Judicial.

PROBANZAS:

A): Que el Consignante es el ciudadano J.N.F.A., en su condición de Arrendatario del comentado Apartamento Nº 08, Edificio VALMONT.

B): Que el Arrendatario esta consignando desde el 10 de Noviembre del año 2.005.

C): Que el ciudadano J.N.F.A., expresamente señaló como Beneficiario de las presuntas Consignacines a nuestro difunto padre J.V.M., cuando entonces, se concluye que a él FÍSICA, NI LEGALMENTE JAMÁS SE LE PODRÁ NOTIFICAR DE TALES CONSIGNACIONES.

D): Se constata que mediante las presuntas Consignaciones, pretende pagarle a nuestro difunto padre, la cantidad de Ochenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 82.000,00), a pesar de que para la fecha del inicio de las consignaciones, ya estaba Notificado del fallecimiento de mi padre y de que la propietaria del Bien era nuestra representada, C.B.V.D.P..

E): Que en su contenido CONSTA LA A.D.N.A.B., es decir, que el Arrendatario-Consignante, fue negligente puesto que en el transcurso de Dieciocho Meses (18) no modificó el nombre del Beneficiario, con lo cual entonces, nuestra representada jamás fue notificada Judicialmente de los presuntos pagos.

F): Se constata flagrantemente violación de las disposiciones del Artículo 53, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Ciudadano Juez, a todo evento procesal subsiguiente y siendo la oportunidad legal correspondiente invoco, para que así sea declarado por este Juzgador, Primero, que DECRETE LA NULIDAD ABSOLUTA, De Las Consignaciones Contenidas En el Expediente Nº 0353, llevado por El Juzgado Segundo De Los Municipios Libertador y S.M. (sic), de esta Circunscripción Judicial, Segundo. (sic) que LAS CONSIDERE COMO LEGÍTIMAMENTE NO EFECTUADAS, y Tercero, QUE ACUERDE LA ENTREGA INMEDIATA DEL BIEN LOCATADO, A MANOS DE SU LEGITIMA PROPIETARIA.

CON CARÁCTER ILUSTRATIVO CITO:

Artículo 53: “Mediante escrito dirigido al juez, el consignante, indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la INDICACIÓN DE LA PERSONA NATURAL O JURÍDICA EN CUYO FAVOR CONSIGNA..

El juez dará al interesado comprobante… A LOS FINES DE DAR CUMPLIMIENTO AL PRESENTE ARTICULO. EL ARRENDATARIO TIENE LA OBLIGACIÓN DE APORTAR LOS DATOS SUFICIENTES PARA EL LOGRO DE LA NOTIFICACIÓN AL BENEFICIARIO DENTRO DE UN PLAZO NO MAYOR DE TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES A LA PRIMERA CONSIGNACIÓN…

La omisión por parte del tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidara la consignación. CUANDO LA NOTIFICACIÓN DEL BENEFICIARIO, NO SE HUBIERE REALIZADO POR HECHO O NEGLIGENCIA IMPUTABLE AL CONSIGNANTE, DICHA CONSIGNACIÓN NO SE CONSIDERARÁ COMO LEGÍTIMAMENTE EFECTUADA. (La mayúscula, resaltado y subrayado nuestro) (sic)

G): Se constata la flagrante violación de las disposiciones del Artículo 55, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al acarrear que mi representada en su condición de Propietaria-Arrendadora, jamás podrá, cobrar los Canones de Arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2.005, todos los Doce meses del año 2.006 y por último, los meses de enero, febrero, marzo, abril y Mayo del presente año, puesto que, si bien es cierto que en nombre y en descargo del Arrendatario podrían Consignar o pagar los canones de Arrendamiento, también lo es, que por disposición de la ley solo se le debe PAGAR al acreedor, quien le liberara de la obligación, y en el comentado caso, nuestra representada no puede, ni podrá retirar dichas consignaciones, tal y como lo establece el artículo 55, Esjudem (sic).

CON CARÁCTER ILUSTRATIVO CITO:

Artículo 55: “La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes, SOLO PODRÁ SER RETIRADA POR EL BENEFICIARIO DE LA CONSIGNACIÓN O SU APODERADO LEGALMENTE CONSTITUIDO, y autorizado para ello, y en ningún caso podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante”

DECIMA TERCERA:

Consigno en un (1) folio útil copia de recibo de pago.

PROBANZA:

Se constata que el recibo de pago del Canon de Arrendamiento del mes de noviembre del año 2.002, fue el último pago que recibió nuestro difunto padre J.V.M., correspondiente al apartamento signado con el Nº 08, del edificio VALMONT.

DECIMO CUARTO:

Consigno en Tres (3) folios útiles copias de recibos de pago

PROBANZAS:

Se constata que, posterior a la fecha del mes de diciembre del año 2.002, el acá Arrendatario-Accionante, prosiguió pagando los canones de arrendamiento del apartamento 08, de (sic) edificio VALMONT, correspondiente a los años 2.003, 2.004 y 2.005, por ante la misma oficina administrativa, pero lo efectuaba a la persona de la propietaria del apartamento, es decir, a nuestra representada el recibo de pago del Canon de Arrendamiento del mes de noviembre del año 2.002, fue el último pago que recibió nuestro difunto padre J.V.M., correspondiente al apartamento signado con el Nº 08, del edificio VALMONT.

CAPITULO II

CONFESIÓN ESPONTÁNEA

A todo evento procesal invoco el valor probatorio de la CONFESIÓN ESPONTÁNEA, realizada por el acá Arrendatario Accionante, contenida en el Escrito su Libelar, cuando expone:

En fecha 23 de enero del año en curso, en un momento en el cual salí del Tribunal de las Consignaciones, fui abordado por una persona que dijo ser Alguacil de un Tribunal, quien me indico que yo había sido demandado por desalojo, ME HIZO ENTREGA DE UNOS PAPELES y me pidió que firmara otro que tenia en su mano, que dijo era una boleta de citación…

(Mayúscula, resaltado y subrayado nuestro)

PROBANZA:

Queda evidenciado, que a partir de la fecha 23 de Enero de 2007, se inicia por Tercera vez, si así en un supuesto negado se pudiere considerar, el cómputo del término de cuarenta (40) días, para que el acá Arrendatario ejerciere la presente Acción de Retracto Arrendaticio, entonces que desde la citada fecha hasta el Veintiocho (28) de Marzo de 2.007, fecha ésta última en que fue incoada la presente acción, transcurrieron Sesenta y Tres (63) días continuos, por lo que es forzoso concluir, que caducó la acción; y por tanto debe declararse, como así lo ha establecido la Doctrina Patria, la Falta de Cualidad de Acción y así lo solicito…” (sic).

Junto con el escrito de promoción de pruebas los abogados M.A.C. y F.J.V.O., en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos M.A.V.O., C.O.D.V., P.J.V.O. y C.B.V.D.P., parte demandada, produjeron los siguientes documentos:

1) Copia simple de Acta de Defunción Nº 31, suscrita por la Registradora Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 20 de abril de 2005, correspondiente al ciudadano J.V.M. (folio 344, segunda pieza).

2) Se evidencia a los folios 345 al 348 de la segunda pieza, copias simples de obituarios, mediante los cuales se informó del fallecimiento del

ciudadano J.V.M..

3) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 23 de marzo de 2007, anotado bajo el Nº 04, Folios 21 al 26, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Sexto, Primer Trimestre, mediante el cual el ciudadano M.A.V.O., actuando en nombre y representación de la ciudadana C.B.V.D.P., dio en venta a la ciudadana B.J.Q.D.G., un apartamento distinguido con el Nº 15, del Edificio VALMONT, ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Municipio Libertador del Estado Mérida, por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 240.000.000,00), actualmente la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) (folios 349 al 351, segunda pieza).

4) Copia simple del expediente signado con el Nº 0353, de la nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con motivo de solicitud de consignación de alquileres arrendaticios, presentada por el ciudadano J.N.F.A. (folios 352 al 442, segunda pieza), en el cual se evidencian las siguientes actuaciones:

4.1) Copia simple de solicitud de consignación de alquileres arrendaticios, presentada en fecha 1º de noviembre de 2005, por el ciudadano J.N.F.A., en su condición de arrendatario del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 8, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, mediante la cual expuso que el ciudadano J.V.M., en su condición de propietario del inmueble, se negaba a recibir el último canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2005, en consecuencia depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), y solicitó se notificara al ciudadano J.V.M., en su condición de propietario del inmueble, del referido deposito (folio 353, segunda pieza).

4.2) Copia simple de cédula de identidad Nº 3.992.057, perteneciente al ciudadano J.N.F.A. (folio 354, segunda pieza).

4.3) Copia simple de recibo de fecha 10 de octubre de 2005, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de pago de canon de arrendamiento del Apartamento Nº 08, correspondiente al mes de octubre de 2005 (folio 355, segunda pieza).

4.4) Copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 1º de junio de 1997, mediante el cual el ciudadano J.V.M., dio en arrendamiento al ciudadano J.N.F.A., un inmueble ubicado en el Edificio Valmont, Avenida 3, con Calle 27, distinguido con el Nº 8, por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por un lapso de duración o vigencia de seis (06) meses (folios 356 al 358, segunda pieza).

4.5) Copia simple de auto de fecha 10 de noviembre de 2005, emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante el cual dio por recibida la solicitud de consignación de alquileres arrendaticios, presentada por el ciudadano J.N.F.A., consistente en un apartamento ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 8, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, en consecuencia ordenó oficiar al Banco Industrial de Venezuela, a los fines de la apertura de una cuenta de ahorro por la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), a nombre del ciudadano J.V.M., en su carácter de arrendador, y una vez aperturada la cuenta acordó notificar al referido beneficiario a los fines de hacerle saber del depósito hecho a su favor (folios 360 al 362, segunda pieza).

4.6) Copia simple de autos de fechas 10 de noviembre de 2005, 14 de diciembre de 2005, 10 de enero de 2006, 09 de febrero de 2006, 06 de marzo de 2006, 20 de abril de 2006, 08 de mayo de 2006, 12 de junio de 2006, 19 de julio de 2006, 14 de agosto de 2006, 25 de octubre de 2006, 08 de noviembre de 2006 y 13 de diciembre de 2006, emanados del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante los cuales dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó en el Banco Industrial de Venezuela, la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs.F. 82,00), a favor del ciudadano J.V.M., por concepto de canon de arrendamiento (folios 363 al 417, segunda pieza).

4.7) Copia simple de auto de fecha 15 de enero de 2007, emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante el cual ordenó aperturar una nueva cuenta de ahorro debitando la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS NOVENTA Y UN MIL CIENTO OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.591.187,06), actualmente la cantidad de MIL QUINIENTOS NOVENTA Y UNO CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 1.591,18), de la cuenta Nº 0040-12-0010319459, a favor del ciudadano J.V.M. (folios 418 al 422, segunda pieza).

4.8) Copia simple de autos de fechas 24 de enero de 2007, 07 de febrero de 2007 y 07 de marzo de 2007, emanados del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante los cuales dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó en el Banco de Fomento Regional Los Andes, la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), a favor del ciudadano J.V.M., por concepto de canon de arrendamiento (folios 423 al 434, segunda pieza).

4.9) Copia simple de auto de fecha 16 de marzo de 2007, emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante el cual se observó que por error involuntario, se había traspasado el dinero de los fondos correspondientes al expediente Nº 0347, para el expediente Nº 0353, en consecuencia ordenó oficiar al Banco de Fomento Regional Los Andes, a los fines de realizar la devolución correspondiente (folios 435 y 436, segunda pieza).

4.10) Copia simple de auto de fecha 14 de mayo de 2006, emanado del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, mediante los cuales dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó en el Banco de Fomento Regional Los Andes, la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 164.000,00), actualmente la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 164,00), a favor del ciudadano J.V.M., por concepto de canon de arrendamiento (folios 437 al 442, segunda pieza).

5) Original de recibos de fechas 31 de diciembre de 2002, 14 de octubre de 2003, 10 de octubre de 2003, 10 de noviembre de 2003, 06 de octubre de 2004, 08 de noviembre de 2004, 09 de agosto de 2005, 07 de septiembre de 2005 y 10 de octubre de 2005, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08 (folios 443 al 446, segunda pieza).

Por diligencia de fecha 25 de mayo de 2007 (folio 333, segunda pieza), el abogado F.J.V.O., actuando en nombre propio y en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O. y C.B.V.D.P., convalidó las actuaciones realizadas por el abogado M.A.C., e invocó la extemporaneidad de la nulidad del poder apud acta, solicitado por la apoderada judicial de la parte actora.

Por auto de fecha 25 de mayo de 2007 (folio 447, segunda pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, admitió las pruebas promovidas por la abogada O.M.M., en su condición de coapoderada judicial de la parte demandante, y por los abogados M.A.C. y F.J.V.O., en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, en los siguientes términos:

(Omissis):…

PRUEBA DE LA PARTE ACTORA:

1.- DOCUMENTALES:

En cuanto a las pruebas documentales el Tribunal las admite todas cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva conforme la Ley. En consecuencia procédase a su evacuación.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1.- DOCUMENTALES:

En cuanto a las pruebas documentales el Tribunal las admite todas cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva conforme la Ley. En consecuencia procédase a su evacuación.-

2.- PRUEBA DE CONFESION JUDICIAL:

En cuanto a la prueba de confesión judicial, en el particular tercero, este Tribunal la admite cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva. En consecuencia procédase a su evacuación…

(sic)

Mediante decisión de fecha 30 de julio de 2007 (folios 448 al 483, segunda pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, declaró sin lugar las cuestiones previas establecidas en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., en consecuencia anuló la venta realizada por el causante ciudadano J.V.M., a la ciudadana C.B.V.D.P., en fecha 30 de diciembre de 2005, únicamente con relación a la venta del apartamento distinguido con el Nº 08, Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3 Independencia, Calle 27, de esta Ciudad de Mérida, Estado Mérida, y dispuso la subrogación del ciudadano J.N.F.A., en el lugar de la codemandada C.B.V.D.P., por lo que los demandados ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., cómo únicos y universales herederos del ciudadano J.N.F.A., deberán vendérselo al arrendatario y consecuencialmente aceptar la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), por concepto de pago del apartamento anteriormente señalado, finalmente condenó en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente juicio y ordenó la notificación de las partes, en los siguientes términos, que por razones de método se transcribe in verbis:

(Omissis):…

PARTE MOTIVA

PRIMERA: THEMA DECIDENDUM: El presente juicio por derecho de preferencia fue interpuesto por el ciudadano J.N.F.A., en contra de los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P.. Alega la parte actora en el escrito libelar reformado que en fecha 1 de junio de 1.997, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.V.M., sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el número 8 del Edificio “Valmont”, ubicado en esta ciudad de Mérida, en la Avenida 3 Independencia esquina calle 27 y distinguido con el número 8 de la nomenclatura municipal, estableciéndose una duración de seis (6) meses fijos y los mismos se contarían a partir del mismo día en que se celebró el contrato; que durante toda la relación arrendaticia, siempre realizó el pago de los cánones en las oficinas de su arrendador; que con posterioridad a la muerte del señor J.V.M., los hijos y herederos P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., citan a todos los arrendatarios del Edificio Valmot para una reunión, al llegar a dicha reunión, les informan que desean vender todos los apartamentos del edificio; todos los arrendatarios asumieron que debían ponerse de acuerdo para adquirir en forma conjunta todo el edificio y en ese mismo acto se les indicó que debían acudir ante la Notaría para firmar el documento por el cual se les ofrecía y todos los arrendatarios accedieron a firmar, sin ningún tipo de malicia y obrando de la mejor buena fe y que el indicado documento comenzaba identificando a todos los hijos del difunto señor Valero Montilla, el arrendador y en el particular primero, se indicó “Nuestra irrestricta voluntad de vender todos los apartamentos del “EDIFICIO VALMOT”, ubicados en la Avenida 3 Independencia con calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, de los cuales son los únicos y exclusivos propietarios y arrendadores”. Asimismo, señaló que la ciudadana C.B.V.D.P., en su condición de propietaria del apartamento signado con el número 08 del referido edificio Valmont, le notificó su voluntad de ofertarle en venta el citado apartamento, en su condición de arrendatario y que el día 23 de enero de 2.007, fue abordado por una persona que dijo ser Alguacil de un Tribunal, quien le indicó que él había sido demandado por desalojo, le hizo entrega de unos papeles y le pidió que firmara otro que tenía en su mano que era una boleta de citación, y que se negó a firmar porque no sabía de que se trataba, indicándole que consultaría a sus abogados y que el día 30 de enero de 2.007, acudieron a la Oficina de Registro Inmobiliario del Estado Mérida, y constataron que efectivamente en fecha 30 de diciembre de 2.002, siendo él arrendatario del apartamento número 8 del Edificio Valmont, su arrendador J.V.M., lo había dado en venta a su hija C.B.V.O., por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo). Que como quiera que no se hizo notificación ni para la venta ni con posterioridad a ella, su lapso de caducidad para intentar la acción comienza a partir del día 30 de enero de 2.007, es decir, al día siguiente en el cual se enteró por el Alguacil. Por su parte, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la caducidad de la acción establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y negaron todo lo expuesto por el ciudadano F.A.J.N., toda vez que el mismo no posee cualidad para el ejercicio de la presente acción, por cuanto está en un notorio estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y aunado a que le perimió el término para el ejercicio de la acción, rechazaron lo solicitado por el demandante en lo atinente a la falta o carencia de debida notificación, del hecho de que la ciudadana C.B.V.D.P., compró el bien locatado y que se pueda anular el documento de compra del apartamento, por cuanto, ello implicaría también la anulabilidad de las ventas de los apartamentos signados con los números 4, 9 y 11, que forman parte del edificio Valmont y contenidas en el mismo documento y que el demandante se subrogue en la condición de comprador y pretenda él pagar tan solo la ínfima cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo).

Corresponde al Tribunal determinar la procedencia o no de la acción judicial intentada y si son procedentes la cuestiones previas opuestas por la parte demandada. De esta forma, quedó trabada la litis.

SEGUNDA: PUNTOS PREVIOS AL MÉRITO DE LA SENTENCIA:

A. DE LAS CUESTIONES PREVIAS:

DE LA PRIMERA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA: El abogado en ejercicio M.A.C., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos C.A.D.J.O.V.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, con base al siguiente argumento:

• Por la insolvencia del accionante en el pago de los cánones de arrendamiento, como causa de inadmisibilidad de la acción contemplada en lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenada con el artículo 43 eiusdem, ya que el ciudadano J.N.F.A., en su condición de arrendatario, una vez que fue notificado del acto de compra del bien locatado y subsiguiente subrogación legal, continuó pagándole a la ciudadana C.B.V.D.P., los cánones de arrendamiento estimados en la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 66.000,oo) por ante la misma oficina de administración del Edificio Valmont, pero a partir del mes de agosto del año 2.005 se rehusó pagarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005, al igual que no le pagó los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2.007, a pesar de las múltiples diligencias.

Ahora bien, los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Este Tribunal para resolver lo antes planteado, observa:

1. - EN CUANTO A LA PRESUNTA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR: La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas solicitó la nulidad absoluta de las consignaciones arrendaticias de conformidad con el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y las considere como legítimamente no efectuadas y que se acuerde la entrega inmediata del bien locatado a su legítima propietaria, ya que la ciudadana C.B.V.D.P., en su condición de propietaria arrendadora, jamás podrá cobrar los cánones de arrendamiento ya que sólo se deben pagar al acreedor quien le libera de la obligación, de conformidad con el artículo 55 eiusdem.

   Con relación a tal planteamiento de la parte accionada, el Tribunal observa: Que obran los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre de 2.005 al folio 444; los cuales no fueron impugnados en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

   Asimismo, obran constancias de consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano J.N.F.A., a favor del ciudadano J.V.M., por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por concepto del canon de arrendamiento del inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Avenida 3 con calle 27, Edificio Valmont, piso 3, apartamento número 8 del Estado Mérida, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2.005, del mes de enero a diciembre del 2.006 y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.007 que obran del folio 264 al folio 297, a los cuales este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, en tal sentido dichas consignaciones se consideran como realizadas, razón por la cual este Juzgado concluye que no deben ser pagadas nuevamente a la parte demandada, sino que deben ser retiradas por los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en su condición de continuadores jurídicos del ciudadano J.V.M..

2. - CON RESPECTO A LAS CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS: El artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”. Del artículo anteriormente trascrito se desprende que el arrendador o beneficiario de la consignación puede retirar la misma en cualquier momento, pues el dinero está a su orden y disposición, sin que ello se interprete como renuncia desistimiento de la acción que haya intentado el arrendador en contra del arrendatario, pero por interpretación del precitado artículo aplicado al presente caso en que se fundamenta la demanda en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, debe entenderse que estando en curso la causa no debe retirar las pensiones de alquiler porque podría interpretarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada; pero una vez que se dicte la sentencia en alzada el Tribunal puede autorizar al beneficiario de tales cánones de arrendamiento para que los retire, toda vez que dictándose la misma en instancia superior no existe otro recurso ordinario que pueda dejar sin efecto la sentencia.

   De la misma manera, el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo siguiente: “La suma de dinero consignada conforme a los artículos precedentes solo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso podrá retirarlas el arrendatario o el tercero consignante”. Siendo ello así, el consignante de las pensiones de alquiler, una vez consignada las mismas no puede retirarlas. Por otra parte, debe señalar el Tribunal, que los demandados son los continuadores de la personalidad jurídica del causante, en orden a la previsión legal contenida en el artículo 1.163 del Código Civil.

   En ese mismo orden de ideas, y con base a lo antes expuesto, los herederos del causante J.V.M., pueden retirar las consignaciones arrendaticias depositadas por el demandante J.N.F.A., en orden a lo consagrado en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil, y así se decide.

3. - DEL VALOR DE LAS CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS MEDIANTE PLANILLAS BANCARIAS CONTENIDAS EN EL EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES:

   El Tribunal trae a colación la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 20 de diciembre de 2.005, en la que se señala lo siguiente:

   “…resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso (…).

   Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

   se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

   . (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

   Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

   En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:

   …Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…

   Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

   En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc. (…).

   Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

   En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante el accionado, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas de depósitos con el propósito de probar el pago (…).

   No obstante, el accionante- quien formula la presente denuncia- estima que estos depósitos deben ser ratificados mediante la prueba de testigos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye un documento emanado de un tercero.

   Este planteamiento, no lo comparte la Sala, por cuanto como se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma.

   Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero.

   En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.

   Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

   Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

   Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente:

   Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

   .

   El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

   …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

   . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág 92).

   Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

   …Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

   …

   En orden a lo antes expuesto, este Tribunal le asigna a los depósitos bancarios a que se contraen los folios 265, 266, 270, 273, 275, 277, 278, 280, 282, 284, 286, 288, 290, 292, 295 y 297, el valor probatorio que se desprende del artículo 1.383 del Código Civil.

4. - DE LA PRESUNTA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO POR VENTA EN GLOBO: La parte demandada alegó que la venta en bloque del inmueble, es una causa de inadmisibilidad de la presente acción, contemplada en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que su difunto padre J.V.M., en fecha 15 de diciembre del año 2.002, tomó la decisión de vender a sus hijos en forma global el Edificio Valmont, que dado al hecho de ser regulado por las normas de condominio, la ley le obligó a vendérnoslo en forma discriminada, es decir, vendernos todos los 15 apartamentos que conforman el citado Edificio Valmont, siendo así que una vez redactados y presentados los documentos por ante la Oficina Registral, pagó los impuestos nacionales en fecha 24 de diciembre del año 2.002, posteriormente los presenta para su firma el día 26 de diciembre de 2.002, y por último en fecha 27 de diciembre de 2.002 al momento del otorgamiento sólo alcanzan en firmar los hijos M.A.V.O. y F.J.V.O., y en fecha posterior del lunes 30 de diciembre de 2.002 firman los hijos C.B.V.D.P. y P.J.V.O., y es así como:

   • A su hijo M.A.V.O., por documento inscrito por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 3, folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de diciembre de 2.002, le vendió los apartamentos números 4, 9, 11 y 13.

   • A su hijo F.J.V.O., por documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 2, folios 06 al 12, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de diciembre de 2.002, le vendió los apartamentos números 1, 2, 7 y 14.

   • A su hijo P.J.V.O., por documento inserto por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 25, folios 142 al 147, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002, le vendió los apartamentos números 3, 5, 10 y 12.

   • A su hija C.B.V.D.P., por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002, le vendió los apartamentos números 6, 8 y 15.

   Tal planteamiento lo formula la parte demandada, alegando el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

   Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

   Sobre este particular, el Tribunal observa: Que los artículos 1.476, 1.487, y 1489 del Código Civil, textualmente establecen:

   “Artículo 1.476: “Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o a la medida; o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio”.

   Artículo 1487: “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.

   Artículo 1489: “La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contiene, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título”.

   Los dispositivos legales de carácter sustantivo, conllevan a determinar, que la transferencia global, se produce sólo cuando se ha vendido alzadamente o en globo, cuando la venta se ha hecho alzadamente o en globo, siempre y cuando las cosas se han vendido por un solo precio, y en el caso de la venta de los apartamentos del Edificio Valmont fue realizada a varios personas y en donde se evidencian diferentes precios en algunos de ellos, además algunas fechas distintas en la protocolización de los documentos de venta; incluso sin efectuarse la tradición legal de los mismos.

   De acuerdo a todo lo antes indicado, se concluye que no es procedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada en orden a lo pautado en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no existir la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, lo que se desprende de las siguientes conclusiones: En primer lugar, que la acción de retracto legal arrendaticio es procedente, toda vez que el accionante está solvente con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005, así como también con respecto al pago de los cánones de arrendamiento referido del mes de enero a diciembre del 2.006 y a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.007, por lo tanto la parte demandante ciudadano J.N.F.A., le dio fiel cumplimiento a lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que es notoria su solvencia arrendaticia con respecto al pago de las referidas pensiones de arrendamiento, ahora bien, lo mismo no se puede afirmar en cuanto al estricto acatamiento de tales artículos por parte de los demandados C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., ya que la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, quien es acreedor de la preferencia ofertiva, por cuanto tiene más de dos (2) años en su condición de arrendatario y además se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento con lo que satisfizo las aspiraciones del propietario; por lo tanto, por ser el retracto legal arrendaticio un derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad y para el ejercicio de tal derecho, el arrendatario cumplió con las condiciones establecidas en el citado artículo 42 eiusdem; en segundo lugar, que además de la expresada solvencia, el Tribunal le asigna, como antes se indicó el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil; en tercer lugar, los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en su condición de herederos de carácter universal, son los continuadores de la personalidad jurídica de su causante J.V.M., ya que se presume que éste último contrató para sí y para sus herederos y causahabientes, tal como lo establece el mencionado artículo 1.163 del Código Civil; en cuarto lugar, que los antes mencionados herederos y causahabientes del de cujus J.V.M., están facultados para retirar los cánones de arrendamiento depositados por el demandante J.N.F.A., que se encuentran depositadas en el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por concepto del canon de arrendamiento del inmueble consistente en un apartamento, ubicado en la Avenida 3 con calle 27, Edificio Valmont, piso 3, apartamento número 8 del Estado Mérida, por ser beneficiarios de las mismas de conformidad con el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.163 del Código Civil y en quinto lugar, no resulta la improcedencia de la acción intentada, en virtud de que la venta en globo o en bloque del edificio no se ajusta al contenido del artículo 1.476 del Código Civil, por haberse vendido a varias personas por distintos precios y en diferentes fechas, además que en el caso concreto no se ha efectuado la tradición legal de los apartamentos vendidos, y asimismo el derecho al retracto legal arrendaticio está revestido por la irrenunciabilidad. En consecuencia, con base a todas las anteriores consideraciones se declara sin lugar la cuestión previa interpuesta por la parte demandada y contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y concordada con los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

   2. DE LA SEGUNDA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA:

   DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN:

   El abogado en ejercicio M.A.C., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada alegó la caducidad de la acción establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que indica: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.” Y señaló que las notificaciones se realizaron de la siguiente manera:

   La primera notificación: El día 26 de septiembre del año 2.005, en la Asamblea General Extraordinaria de Arrendatarios del Edificio Valmont, por cuanto la Notario Público Primera de la ciudad de Mérida, le notificó a todos los arrendatarios del referido edificio, que los hermanos Valero eran los exclusivos propietarios de todos los apartamentos, por haberlos comprados a su difunto padre y les hizo entrega a cada uno de los arrendatarios del sobre contentivo de la oferta de venta; dicha asamblea fue convocada el día 25 de septiembre de 2.005 por aviso publicitario y se dejó constancia que en representación del apartamento número 8 asistió el ciudadano J.N.F.A., quien firmó el acta como prueba de su asistencia y se le entregó el sobre contentivo de la oferta arrendaticia del bien locatado.

   Asimismo, invocó el carácter y efecto de cosa juzgada de la sentencia firme de fecha 9 de marzo de 2.007, emitida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, por cuanto el juzgador en el contenido de la indicada sentencia expuso en el capítulo de análisis de la contestación al fondo de la demanda, en su punto tercero que el señor J.N.F.A., parte demandada en el indicado litigio, fue debidamente notificado por ante una Notaría para ofertarle en venta el inmueble que ocupa como arrendatario, de manera pues, que se encuentra suficientemente informado que la propietaria del inmueble es la ciudadana C.B.V.D.P., además se encuentra informado de la oferta del inmueble en venta, de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; razón por la cual a partir del día 26 de septiembre de 2.005 se ha de computar el término de los cuarenta días establecido en el artículo 47 eiusdem.

   En tal sentido, este Tribunal observa que obra del folio 210 al folio 214 copia simple de las actuaciones relacionadas con la Asamblea General Extraordinaria de Arrendatarios del Edificio Valmont, autenticada por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, de fecha 26 de septiembre de 2.005, por medio de la cual la Notario dejó constancia que:

   En relación a los sobres restantes contentivos de la oferta en referencia, referidos a los apartamentos signados con los Nos: 01, 02, 03, 05, 06, 07, 08, 10, 12, 14 y 15, la Notaría deja constancia que se abstiene de hacer entrega de los mismos por cuanto el solicitante ciudadano M.A.V.O., antes identificado no presenta Instrumento Poder que lo acredite en el carácter de tal a los fines legales consiguientes.

   (Lo destacado y subrayado fue efectuado por el Tribunal).

   Igualmente, la parte actora en el escrito de promoción de pruebas impugnó la validez de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 9 de marzo de 2.007, en el expediente número 6941, como prueba de que constituya cosa juzgada sobre la validez de la supuesta notificación realizada por los co-demandados a todos los arrendatarios del Edificio Valmont, por cuanto en ese juicio, la sediente notificación no constituyó el thema decidendum.

   De lo expuesto por la Notario Público Primera de la ciudad de Mérida, lógico es inferir que el demandante J.N.F.A., no recibió el sobre de la presunta oferta en referencia, además, se está en presencia de un juicio por derecho de preferencia y el juicio a que hace referencia la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, fue por un juicio de desalojo que fue declarado sin lugar, es decir, contraria a los intereses, interpuesta por el ciudadano F.J.V.O., actuando en nombre y representación de la ciudadana C.B.V.O.D.P., asistido por el abogado en ejercicio M.A.C., en contra del ciudadano J.N.F.A.. Por todas las razones antes expuestas el Tribunal concluye que no se produjo la primera notificación a la que antes se ha hecho referencia.

   La segunda notificación efectuada en fecha 7 de noviembre de 2.005 contenida en documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, anotado bajo el número 99, Tomo 73, de fecha 7 de noviembre de 2.005, y señaló la parte demandada que se encuentra en manos del accionante y que fue cuando el ciudadano J.N.F.A., en forma voluntaria y sin presión alguna manifestó y dio fe de los siguientes particulares: Uno: Que actúa en condición de arrendatario del apartamento número 8 del Edificio Valmont; dos: Que en fecha 26 de septiembre de 2.005, en el transcurso de una asamblea extraordinaria de arrendatarios, los arrendatarios del Edificio Valmont fueron notificados por parte de los hermanos Valero Obando, de la voluntad de vender todos los apartamentos del citado edificio, dadas sus condiciones de exclusivos propietarios arrendadores; tres: Que fue notificado que la ciudadana C.B.V.D.P., es la actual propietaria del bien locatado por haberlo comprado según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el número 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002; cuarto: Que recibió de la ciudadana C.B.V.D.P., en su condición de propietaria-arrendadora la oferta arrendaticia de venta del bien locatado y que una copia de esa oferta firmada por el demandante con acuse de recibo fue agregada al documento citado, y quinto: Que en esa misma fecha y acto recibió una copia del documento público, suscrito por todos los hermanos Valero Obando, en donde se les notifica a todos los arrendatarios del Edificio Valmont, la prórroga voluntaria del lapso para aceptar la oferta.

   Sin embargo, la parte actora señaló en el escrito libelar reformado que es evidente la intención oculta o la segunda intención de la llamada Asamblea Extraordinaria de Arrendatarios, a la cual convocaron los herederos del arrendador J.V.M., el día 26 de septiembre de 2.005 y los documentos que posteriormente hicieron firmar a todos los arrendatarios un fraude, un ardid de mala fe, pues conociendo como conocían el deceso del propietario del edificio y arrendador, todos los inquilinos pensaron que siendo una sucesión, todos los hijos querían vender el edificio que constituía la herencia de su padre y que se habían asignado ya el producto de la venta para cada uno de ellos.

   Que los actuales propietarios, a sabiendas que se había burlado el derecho que la Ley otorga a los inquilinos para adquirir, pretendieron en todo momento aparecer como si fuesen una sucesión para que pasaran desapercibidos los hechos, cuando en realidad pretendían solo dejar una aparente fecha cierta de notificación.

   El Tribunal observa que a los folios 56 y 57 riela el mencionado documento y se debe valorar como documento público, pero acotándose que resulta a todas luces sin razón jurídica alguna que habiéndose efectuado la venta por el causante el día 30 de diciembre de 2.002, se le esté notificando el día 7 de noviembre de 2.005, o se esté dando por notificado años después de la referida venta, lo que implica la renunciabilidad de un derecho, que por naturaleza y por imperio del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es totalmente irrenunciable.

   Tercera notificación de fecha 23 de enero de 2.007, como consecuencia de la confesión espontánea realizada por el accionante ciudadano J.N.F.A., en su escrito libelar cuando señala que el día 23 de enero del año en curso, en el momento en que salió del Tribunal de las consignaciones, fue abordado por una persona que dijo ser Alguacil de un Tribunal, quien le indicó que él había sido demandado por desalojo, le hizo entrega de unos papeles y le pidió que firmara otro que tenía en su mano que era una boleta de citación, razón por la cual a partir de ese día comienza a computarse el término de los cuarenta días.

   Ahora bien, este Tribunal le señala a la parte demandada que el día 23 de enero de 2.007, el ciudadano J.N.F.A., no recibió la boleta de citación por parte del Alguacil, y fue sólo el día 30 de enero de 2.007, tal como lo indica el demandante que se presentó ante el Tribunal Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, para imponerse del contenido del libelo junto con su abogado, y acudieron a la Oficina de Registro Inmobiliario del Estado Mérida, y solicitaron el protocolo, tomo y trimestre indicado en el libelo y constataron que efectivamente en fecha 30 de diciembre de 2.002, siendo él arrendatario del apartamento número 8 del Edificio Valmont, su arrendador J.V.M., lo había dado en venta a su hija C.B.V.O., por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo).

   En tal sentido, este Tribunal considera que el lapso de caducidad comienza a contarse a partir del día 30 de enero de 2.007, exclusive y habida consideración que el ciudadano J.N.F.A., asistido por el abogado en ejercicio O.E.P.A., interpuso la demanda de derecho de preferencia el día 5 de marzo de 2.007, inclusive, transcurrieron TREINTA Y CINCO (35) DÍAS CALENDARIOS, a partir de que el demandante tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto del litigio.

   Asimismo, el demandante solicitó en el escrito libelar y su reforma la habilitación del Tribunal a los fines que de conformidad con el artículo 1.969 del Código Civil, se le expidiera copia certificada del libelo de la demanda, auto de admisión con la orden de comparecencia de los demandados y con el auto que acuerde la expedición de las copias certificadas, a fin de interrumpir la prescripción de la acción ya que la misma vencía el día 10 de mayo de 2.007, y este Tribunal observa del folio 116 al folio 126, obra protocolizado el escrito libelar por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 8 de mayo de 2.007, bajo el número 48, folio 321 al 334, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Sexto, Primer Trimestre del año en curso y del folio 238 al 255 consta registro del libelo de la demanda y su reforma por ante la referida Oficina Subalterna de fecha 10 de mayo de 2.007, bajo el número 18, folio 134 al 154, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Segundo Trimestre del referido año, y por ser documentos públicos este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, además la caducidad se interrumpe con la sola presentación del libelo de la demanda.

   Recientemente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 260, de fecha 20 de mayo de 2.005, en el juicio seguido por Regalos Coccinelle, C.A., contra las Sociedades Mercantiles Inversora El Rastro, C.A. y Promociones La Pintoresca, C.A., por retracto arrendaticio, modifica los criterios que antes se habían sustentado con respecto a la caducidad en el caso del retracto legal arrendaticio, al establecer:

   En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide

   .

   La sentencia anterior y parcialmente transcrita, este Juzgador saca las siguientes conclusiones:

   1) La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha abandonado, definitivamente, el criterio que venía aplicando reiteradamente en el sentido de que en el caso del arrendatario presente y no notificado o avisado de la enajenación del inmueble, el lapso para ejercer el derecho de retracto sería de cuarenta días contados desde la fecha de la escritura de la venta.

   2) Establece que la fecha de registro de la enajenación sigue teniendo carácter de presunción que puede ser desvirtuada por todos los medios establecidos en la ley; es decir que no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad.

   3) Que en el caso del arrendatario presente y no notificado el lapso de caducidad será de cuarenta días pero contados desde la fecha en la cual quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación.

   4) Que se hace necesario que el lapso de caducidad sea determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

   A la luz de este nuevo criterio jurisprudencial, se pasa a analizar el caso de autos para verificar si se produjo, o no, la caducidad de la acción propuesta.

   A tal efecto el Tribunal considera que el lapso de caducidad comienza a contarse a partir del día 30 de enero de 2.007, inclusive y habida consideración que el ciudadano J.N.F.A., asistido por el abogado en ejercicio O.E.P.A., interpuso la demanda de derecho de preferencia el día 5 de marzo de 2.007, inclusive, habiendo transcurrido entre esas dos fechas TREINTA Y CINCO (35) DÍAS CALENDARIOS, a partir de que el demandante tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto del litigio, razón por la cual la caducidad alegada no puede prosperar. Y así debe decidirse.

EN CUANTO A LA IMPUGNACIÓN DEL PODER APUD ACTA OTORGADO POR LA PARTE DEMANDADA:

En fecha 9 de mayo de 2.007, mediante diligencia fue otorgado poder apud acta por los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O., actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos C.B.V.D.P., P.V.O. y C.A.D.J.O.V.D.V., a los abogados en ejercicio EUCARI SAAVEDRA YÉPEZ y M.A.C., tal como se evidencia al folio 147.

En fecha 23 de mayo de 2.007, la abogada en ejercicio O.M.M., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte actora, impugnó el poder otorgado por la parte demandada de conformidad con el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los poderdantes estaban actuando a nombre de otras personas naturales, y no enunciaron en el poder que exhibían ante el funcionario el poder que acreditaba esa representación, ni la nota del funcionario que autorizó el acto dejó constancia de que le fueron exhibidos con expresión de sus fechas, origen, procedencia y demás datos que concurran a identificarlos en los poderes que los autorizan para tal otorgamiento, sino que se limitó a identificar a los otorgantes e igualmente impugnó la contestación de la demanda en cuanto a los co-demandados C.B.V.D.P., P.V.O. y C.A.D.J.O.V.D.V., tal como se constata al folio 256.

En orden a los hechos aquí narrados con respecto a la impugnación del poder, el Tribunal observa que producido el instrumento poder apud acta por la parte demandada, en fecha 9 de mayo de 2.007, y la primera oportunidad que tuvo la parte actora para impugnar el poder, debió ser mediante la diligencia de fecha 14 de mayo de 2.007, cuando consignó el libelo y la reforma de la demanda debidamente protocolizados. Sobre este particular, el Tribunal debe precisar que ha sido reiteradamente decidido por los Juzgados de la República, incluyendo las diferentes Salas del Tribunal Supremo de Justicia, y la más acreditada doctrina nacional, que la impugnación a un mandato debe verificarse en la primera oportunidad en que la parte interesada en su desestimación actuó en el proceso. Es así, como la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00223 de fecha 19 de mayo de 2.003, contenida en el expediente número 02-007 con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., señaló que ratifica la doctrina al respecto en los términos siguientes:

… Al respecto, la Sala ha expresado en innumerables fallos, que la impugnación de los mandatos ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de su consignación en que la parte, interesada en su desistimiento, actué en el proceso, de lo contrario, hay que presumir que tácitamente ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial...

Posteriormente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00597, contenida en el expediente número AA20-C-2001-798, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., indicó lo siguiente:

… Al respecto la Sala ha sostenido que la impugnación del poder debe forzosamente hacerse en la primera oportunidad en la cual la contraparte se haga presente en el juicio, pues de lo contrario convalida la representación invocada por el apoderado cuyo mandato pudiera adolecer de vicios y, por ende, acepta definitivamente dicha representación…

Indica la decisión antes señalada que para fundamentar el señalado criterio lo hizo con base a la decisión de fecha 11 de octubre de 2.001, contenida en el expediente número 00867, en sentencia número 297.

Últimamente, en sentencia de fecha 1 de junio de 2.001 la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 904, contenida en el expediente número 00-1816, con ponencia del Magistrado Dr. P.B.G., expresó:

… En este sentido observa la Sala que el poder impugnado se consignó en el procedimiento de fecha 20 de abril de 1998, y la siguiente actuación de la parte demandante en el juicio se verificó en fecha 29 de abril de 1998, en la oportunidad en que propuso la tacha incidental de uno de los documentos consignados por la representación de la firma Arcillera Curigua.

Posteriormente en el lapso de promoción de pruebas el demandante impugnó la representación de la demandada.

Al respecto, observa este Tribunal que según lo dispuesto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil: “Las nulidades solo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiera la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos”.

En el presente caso la impugnación del mandato debió verificarse en la primera oportunidad en que la parte interesada en su desestimación actuó en el proceso, de lo contrario operaba la presunción de que tácitamente se había admitido como buena y legítima la representación que había invocado el apoderado judicial, lo cual no ocurrió en el presente caso, a pesar de que la parte actora no impugnó el poder en la oportunidad correspondiente…

La anterior decisión, parcialmente transcritas, emanadas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, guarda estrecha relación en cuanto al caso que aquí se analiza, toda vez que se estableció que para los casos análogos, deben ser vinculantes para los Tribunales del país, tal como lo dejó expresamente establecido en sentencia de fecha 18 de junio de 2.003, contenida en el expediente número 03-0183, sentencia 1687, con ponencia de la Magistrada Dra. C.Z.d.M., la señalada Sala Constitucional, conociendo de un recurso de revisión, donde estableció el criterio de que el Juez incurre en una conducta indebida en el ejercicio de sus funciones cuando se niega a aceptar el precedente de la Sala Constitucional en el momento de decidir acerca de un caso similar, supuesto en el cual la inobservancia del precedente debe ser sancionada jurídicamente. En efecto, en la sentencia en mención la prenombrada Sala expresó:

…omisis… La denuncia planteada lleva a esta Sala distinguir –omisis—que la fuerza obligatoria de un precedente judicial puede ser de dos tipos: jurídica (de iure) o de hecho (de facto). La primera…, corresponde a las decisiones que dicta esta Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios Constitucionales (artículo 335 eiusdem; en relación con la segunda, se debe decir que al fuerza obligatoria fáctica de los precedentes judiciales la tienen asignadas las decisiones de las demás Salas de este Supremo Tribunal.

La distinción en uno u otro del precedente judicial, tiene efectos de predecibilidad desde una aproximación sistemática interna y una aproximación sistemática externa respecto al Derecho. Así el punto de vista interno es el que tiene el juez que aplica el derecho como órgano que es del sistema judicial, y en esta función no puede sustraerse a la fuerza obligatoria vinculante del precedente emanado de la Sala Constitucional.

Desde el punto de vista externo, los procedentes judiciales forman parte de las fuentes del Derecho en los que se basa la Dogmática Jurídica para estudiar los articulados del derecho válido; y en este sentido, la fuerza obligatoria del precedente de facto sólo es directiva; significa ello, que en canso de ser inobservada el precedente es altamente probable que sea revocado en una instancia judicial superior. Tal es el efecto que prevé el artículo 178 de la novísima Ley orgánica Procesal del Trabajo al otorgarle la Sala de Casación Social el control de la legalidad de los fallos emanados de los Tribunales Superiores del Trabajo que aún cuando no fueran recurribles en Casación, violentan o amenazan violentar las normas de orden público o cuando la sentencia recurrida sea contraria a la reiterada doctrina jurisprudencial de dicha Sala de Casación.

…omisis…

La fuerza obligatoria del precedente de la Sala Constitucional radica en la atribución que tiene conferida la Sala como máximo intérprete de las normas y principios constitucionales, pero esta interpretación con fuerza obligatoria vinculante para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás Tribunales de la República, se extiende al contenido y alcance de las normas de contenido legal para ajustarlas al texto constitucional, máxime cuando todavía prevalece en nuestro ordenamiento jurídico la legislación preconstitucional. En este sentido, encuentra la Sala que el Juez incurre en conducta indebida en el ejercicio de su función si se negara aceptar el precedente de la Sala Constitucional en el momento de decidir acerca de un caso similar; supuesto en el cual, la inobservancia del precedente debe ser sancionada jurídicamente. Así se declara. (Lo subrayado y destacado fue efectuado por este Tribunal.)

De tal manera que este Tribunal se encuentra obligado a aplicar para el presente caso, por ser análogo o similar a la interpretación que hace la Sala Constitucional con respecto al contenido y alcance de las normas de contenido legal para ajustarlas al texto constitucional, como máximo intérprete de la Constitución Nacional y de nuestro ordenamiento jurídico.

Ahora bien, en orden a los hechos aquí narrados con respecto a la impugnación del poder, el Tribunal observa que producido el poder apud acta por la parte demandada, el mismo no fue impugnado por la parte actora en la primera oportunidad que tuvo para hacerlo, es decir la impugnación se realizó de manera extemporánea; por lo tanto, la referida impugnación no debe prosperar y así se decide.

Ahora bien, en virtud de que la impugnación del poder otorgado por la parte demandada, se realizó extemporáneamente se tiene como válida la contestación de la demanda realizada por el abogado M.A.C., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos C.A.D.J.O.V.D.V., P.J.V.O. y C.B.V.D.P..

CUARTA: PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA: La parte accionante promovió las siguientes pruebas:

a) Valor y mérito jurídico del documento privado otorgado entre el arrendador J.N.F.A., y el vendedor J.V.M., en fecha 1 de junio de 1.997.

Este Tribunal observa que del folio 53 al 55, obra documento privado en copia certificada, el cual no fue impugnado en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razón por la cual se da por reconocido dicho documento privado, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

b) Valor y mérito jurídico de los 98 recibos de pago de los cánones de arrendamiento, de depósito y su aumento, emitidos por la administradora de la parte arrendadora, incluso con posterioridad a la venta realizada por el arrendador a la actual propietaria, en tal sentido los recibos de pago e.e.i., razón por la cual nunca se enteró que el inmueble había cambiado de propietario.

Este Tribunal observa que del folio 298 al folio 329, rielan documentos privados relacionados con los recibos de pago y los mismos no fueron impugnados por la parte demandada, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

c) Valor y mérito jurídico de los 17 recibos correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005, todo el año 2.006 y los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.007, que le fueron otorgados por el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, donde se deja constancia que los mismos fueron consignados ante ese Tribunal en la cuenta de ahorros número 0064-15-0100423418 a nombre de J.V.M., contra el Banco Industrial de Venezuela, y posteriormente depositados en la cuenta de ahorros número 0040-14-0010318892 contra el Banco de Fomento Regional Los Andes, a nombre del ciudadano J.V.M., cuya apertura ordenó el Tribunal en el expediente de consignaciones número 0353.

La apreciación de este medio probatorio ya se efectuó anteriormente en la parte motiva cuando se resolvió la cuestión previa con respecto a la insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual, conforme al principio de la comunidad de la prueba debe tenerse presente el anterior pronunciamiento.

d) Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos públicos:

• Documento de venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002, del cual se evidencia que se dio en venta los apartamentos números 6, 8 y 15 perfectamente delimitados.

• Documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, bajo el número 28, Protocolo Primero, Tomo 28, de fecha 11 de septiembre de 1.996.

Al documento público que obra en copia certificada del folio 49 al 51, este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Del mismo se evidencia que la venta que realizó el ciudadano J.V.M., no fue una venta en bloque sino una venta individual; y en cuanto al apartamento número 8 del Edificio Valmont, el precio de venta fue por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo).

En cuanto al documento de condominio este Tribunal no le asigna ningún valor probatorio por no constar en el expediente.

e) Valor y mérito jurídico de la confesión de los demandados, en cuanto a que en la Asamblea General Extraordinaria de arrendatarios del Edificio Valmont, a petición de ellos, la Notario Pública Primera le notificó a los arrendatarios del Edificio Valmont, que los hermanos Valero Obando, son los exclusivos propietarios de todos los apartamentos del Edificio Valmont, por haberlos comprado a su padre y le hizo entrega a cada uno de los arrendatarios del sobre contentivo de la oferta de venta, con la finalidad de probar que con tal convocatoria y notificación se confundió a los arrendatarios quienes entendieron que se les estaba ofreciendo una venta colectiva por ser los hermanos Valero Obando co-herederos propietarios del edificio, pero nunca que cada uno de ellos era propietario en forma individual y no se dejó constancia que la nueva propietaria le haya hecho entrega al demandante de copia certificada del documento por el cual adquirió el inmueble, requisito sine qua non para que opere la caducidad en aquellos casos como en el presente, en que no se ofreció en venta al arrendatario.

A los fines de valorar la presunta prueba de confesión contenida en el escrito de oposición de cuestiones previas y contestación de la demanda, la doctrina jurídica más acreditada y la jurisprudencia nacional han expresado que las alegaciones allí contenidas no pueden ser consideradas como la expresión de una confesión en el término estrictamente jurídico, pues en todo caso si admite algunos hechos debe entenderse que se trata de hechos aceptados por la parte y los hechos aceptados no son objeto de prueba, lo que se deduce de la parte in fine del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera como tampoco son objeto de prueba los hechos notarios tal como lo señala la parte final del artículo 506 eiusdem. En este sentido se pronunció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 2 de octubre de 2.003, contenida en el expediente número AA60-S-2.003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., Estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en este sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, del escrito de oposición de cuestiones previas y contestación de la demanda, no se puede derivar una confesión de la parte demandada, razón por la cual la referida prueba es inadmisible.

f) Valor y mérito jurídico de las actuaciones protocolizadas por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 8 de mayo de 2.007, bajo el número 48, folio 321 al 334, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Sexto, Primer Trimestre del año en curso, relacionadas con el libelo de la demanda, auto de admisión, orden de comparecencia de los co-demandados y auto que acuerda la certificación, expedidas por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en el expediente número 6097, con el cual se interrumpe la prescripción de la acción.

Este Tribunal observa del folio 116 al folio 126, documento público razón por la cual se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

QUINTA: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: La parte accionada promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 1.997.

La valoración de este medio probatorio ya se efectuó anteriormente, por lo cual, conforme al principio de la comunidad de la prueba debe tenerse presente el anterior pronunciamiento.

2) Valor y mérito jurídico de las copias simples de los siguientes documentos:

• Acta de defunción del ciudadano J.V.M., expedida por la Registradora Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, que obra al folio 166.

• Actas de nacimientos de los ciudadanos P.J., C.B., M.A. y F.J.V.O., otorgadas por las Registradoras Civiles de la Parroquia El Llano y El S.d.M.L.d.E.M., que rielan del folio 167 al folio 170.

El Tribunal observa en copias fotostáticas simples las referidas actas, por lo tanto, a dichas copias fotostáticas se le tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3) Valor y mérito jurídico del hecho notorio del fallecimiento del ciudadano J.V.M., a través de cuatro folios de los obituarios que constan del folio 343 al folio 346.

En cuanto a la publicación por periódico con respecto a la invitación para asistir a las exequias del fallecido J.V.M., de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil y en cuanto a los demás anexos antes indicados que no fueron atacados en forma alguna por la parte demandante, observando este sentenciador que los mismos no aparecen suscritos por persona alguna, razón por la cual este juzgador en atención a lo previsto en el artículo 1.368 del Código Civil Venezolano, desecha del proceso tal instrumento y en consecuencia no se le otorga valor y mérito probatorio alguno. Además, tratar de demostrar mediante los obituarios el fallecimiento del causante J.V.M., carece de utilidad procesal, toda vez que su fallecimiento ha sido comprobado tanto por su acta de defunción como por las correspondientes planillas de liquidación fiscal.

4) Valor y mérito jurídico de las copias simples de la planilla sucesoral de fecha 9 de agosto de 2.005 del causante J.V.M..

Observa el Tribunal que del folio 160 al 165, rielan copias fotostáticas simples de la referida planilla sucesoral. Este Juzgado observa que el precitado documento no fue impugnado por la parte actora y el mismo se contempla como documento administrativo emanado de la Administración Pública y este Tribunal lo valora como tal, es decir, como documento público administrativo, en ese orden de ideas, señala este Tribunal, que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia número 0499, de fecha 20 de marzo de 2007, contenida en el expediente número AA60-S-2006-001870, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., al valorar el documento público administrativo, señaló:

…Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentos deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario.

La Sala Constitucional, al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, y que hizo suya esta Sala en sentencia Nº 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señalo lo siguiente:

… El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político – Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Publica gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige …

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:

… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Por lo que, a las copias simples de la planilla sucesoral de fecha 9 de agosto de 2.005 del causante J.V.M., se valora como cierto, por estar revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por haber sido realizado por funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones y en consecuencia, se trata de un documento administrativo pero que por estar en copias fotostáticas simples se tienen como fidedignas las copias por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

5) Valor y mérito jurídico de las copias simples acompañadas al escrito de contestación de la demanda, referentes a los siguientes documentos:

• Recibos números 00088061, 00088062, 00088060 y 00088059, de fecha 26 de diciembre de 2.002, otorgados por el Registrador Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, donde se deja constancia de la presentación de los documentos de venta de los apartamentos del Edificio Valmont.

• Documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 25, folios 142 al 147, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002.

• Documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2.002.

• Documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 3, folios 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de diciembre de 2.002.

• Documento de venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el número 2, folios 6 al 12, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 27 de diciembre de 2.002.

• Documento de venta del apartamento número 15 del edificio Valmont, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 23 de marzo de 2.007, bajo el número 4, folio 21 al 26, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Sexto, Primer Trimestre del citado año, (sic)

• Acta de Asamblea de arrendatarios del Edificio Valmont, realizada en fecha 26 de septiembre de 2.005 y suscrita por la Notaría Pública Primera de Mérida.

El Tribunal observa que a los folios 175 al folio 178, del folio 179 al 186, 211 al 214, 347 al 349, rielan copias fotostáticas simples de los indicados documentos, por lo tanto, a dichas copias fotostáticas se le tienen como fidedignas por no haber sido impugnadas por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

6) Valor y mérito de la sentencia firme dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, de fecha 9 de marzo de 2.007.

Del folio 198 al folio 209, consta documento público en tal virtud se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

7) Valor y mérito del documento público autenticado por ante la Notaría Tercera de Mérida, de fecha 07 de noviembre de 2.005, inserto bajo el número 99, Tomo 73 de los libros de autenticaciones.

A los folios 56 y 57 obra documento público en tal virtud se le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

8) Valor y mérito de las copias simples del expediente de consignaciones signado con el número 0353, llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

La apreciación de este medio probatorio ya se efectuó anteriormente, por lo cual, conforme al principio de la comunidad de la prueba debe tenerse presente el anterior pronunciamiento.

9) Valor y mérito jurídico de los recibos privados de pago de los cánones de arrendamiento, que constan del folio 441 al 444.

Este Tribunal observa que los referidos documentos que corresponden al expediente no fueron impugnados por la parte actora, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

10) Valor y mérito jurídico de la confesión espontánea realizada por el arrendatario accionante contenida en su escrito libelar, cuando señaló que en fecha 23 de enero de 2.007, en el momento en que salió del Tribunal de las consignaciones, fue abordado por una persona que dijo ser Alguacil de un Tribunal, quien le indicó que el ciudadano J.N.F.A., había sido demandado por desalojo, le hizo entrega de unos papeles y le pidió que firmara otro que tenía en su mano que era una boleta de citación.

A los fines de valorar la presunta prueba de confesión contenida en el escrito de la demanda, debe señalar este Tribunal que la doctrina jurídica más acreditada y la jurisprudencia nacional han expresado que las alegaciones allí contenidas no pueden ser consideradas como la expresión de una confesión en el término estrictamente jurídico, pues en todo caso si admite algunos hechos debe entenderse que se trata de hechos aceptados por la parte y los hechos aceptados no son objeto de prueba, lo que se deduce de la parte in fine del artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera como tampoco son objeto de prueba los hechos notarios tal como lo señala la parte final del artículo 506 eiusdem. En este sentido se pronunció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 2 de octubre de 2.003, contenida en el expediente número AA60-S-2.003-000166, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., Estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteada la litis, y en este sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, del escrito de la demanda, no se puede derivar una confesión de la parte demandada, razón por la cual la referida prueba es inadmisible.

DEL DERECHO DE PREFERENCIA: El derecho de preferencia es un derecho irrenunciable del arrendatario, significa el derecho de este a que se le oferte con privilegio de ser el primero en recibir la oferta de la venta del inmueble que ocupa es decir no hay distinción del legislador y, para el caso de que se pretenda vender toda la unidad de la cual forma parte el inmueble arrendado como lo contempla el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria, debe tener interpretación armónica de la normativa, ya que siendo el derecho de tanteo un derecho irrenunciable y el derecho al ejercicio de retracto legal arrendaticio un derecho del arrendatario por mandato legal, el tanteo también debe ser para el caso de la venta en alzada o en globo, porque de lo contrario sería interpretar o aplicar la norma de modo restrictivo desmejorando los derechos que la ley le confiere al arrendatario.

La referida venta sin la correspondiente notificación al arrendatario, implicó sacrificar el derecho de tanteo que tiene el arrendatario establecido en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual debe ser interpretado de modo amplio para el caso de la venta del inmueble del cual forma parte el que ocupa, más aún cuando es un derecho irrenunciable al que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le da carácter de orden público a favor del arrendatario, que consagra una preferencia ofertiva para que el arrendatario pueda comprar el inmueble, siendo esta preferencia ofertiva un derecho del arrendatario para que el arrendador le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de arrendamiento.

Por otra parte debe destacarse que esta figura, de acuerdo a la doctrina internacional es denominada el tanteo convencional y consiste en la preferencia que por disposición del la ley se tiene para la adquisición de un bien cuando su propietario pretende venderlo y que en materia inquilinaria se denomina “Tanteo Legal Inquilinario”, derecho de adquisición que le corresponde al arrendatario con relación a la pretendida venta del inmueble arrendado.

El Dr. Gert Kummerow, en su obra El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano, página 147 expresa:

“…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…”.

En este mismo orden de ideas, exponen los Doctores R.E.L.R. y J.C.K.L., en su obra El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, que para que pueda surgir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario goce del derecho de preferencia, entre lo cuales está el de ser arrendatario por más de dos años; el estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y por último debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

Como aditamento a lo anterior, el Tribunal debe señalar que desde el punto de vista legal, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, para lo cual, como antes se indicó, para ser acreedor de esa preferencia ofertiva, el arrendatario que tiene que tener más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que de igual manera satisfaga las aspiraciones del propietario, siendo ello así, el arrendatario con base al expresado retracto legal puede subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien hubiese adquirido el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Demostrado como ha sido que el arrendatario tiene más de dos años como arrendatario del inmueble objeto de la referida acción de retracto legal arrendaticio y que se encuentra totalmente solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, la acción judicial interpuesta por la parte actora debe prosperar y así debe decidirse.

DE LOS HEREDEROS DEL CAUSANTE J.V.M., COMO LOS CONTINUADORES DE SU PERSONALIDAD JURÍDICA: Los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en su condición de continuadores jurídicos por ser causahabientes a título universal del ciudadano J.V.M., es por lo que su conducta se rige de acuerdo a lo que establece el artículo 1.163 del Código Civil respecto de los actos realizados por su causante.

En efecto, establece el mencionado artículo 1.163 del Código Civil que:

Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.

Al comentar el preinsertado artículo 1.163, han dicho los autores Eloy Maduro Luyando/Emilio Pittier Sucre, en su libro Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II, 11ª ed., p. 784, que:

La doctrina asimila a los causahabientes a título universal a las partes, porque aun cuando no intervinieron en la celebración del contrato sufren sus consecuencias (obligaciones) y se aprovechan de sus ventajas (acreencias), excepto en los derechos puramente personales (usufructo –Art. 584 CC, último aparte) uso y habitación (Art. 631), renta vitalicia (Art. 1.792 CC), contrato de trabajo. Los causahabientes a título universal no son considerados como terceros, les es oponible el contra documento (Art. 1362 CC) y la fecha de los documentos privados (Art. 1359 CC), por lo que hoy buena parte de la doctrina los considera simplemente partes.

Comparte este Juzgador la anterior opinión, y considera que la referida norma establece una presunción iuris tantum, ya que se considera en principio a los causahabientes a título universal, en materia contractual, continuadores de la personalidad jurídica de su causante, y por tanto están sujetos a demandar y ser demandados en cualquier acción contractual del cual formara parte su causante, siempre y cuando no sean contratos intuito personae, tales como lo serían el usufructo, uso, habitación, renta vitalicia, contrato de trabajos, o en el contrato se hubiere establecido tal carácter y la Ley no lo prohíba.

Bajo este predicamento, hay que decir que la parte demandada al continuar con la personalidad de su causante, ha ingresado en esta acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO como parte firmante, y consecuentemente al resistirse la parte accionada por no haber cumplido con la prórroga ofertiva, incumplió un deber legal de impostergable cumplimiento.

DE LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se expone:

Por otra parte, se crea en beneficio del inquilino la figura de «LA PRORROGA LEGAL U OBLIGATORIA» que necesariamente debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como también regula de manera muy clara el derecho que tiene el inquilino para adquirir el inmueble que ha tomado en arrendamiento a través del «RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO». Además, el Proyecto establece normas, procesales novedosas que permitirán imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los conflictos puedan ser decididos prontamente, con verdadero sentido de justicia y equidad”. (Lo destacado y subrayado corresponde al Tribunal)

De allí que, cuando un Juez, debe pronunciarse sobre la prórroga legal o sobre el retracto legal arrendaticio, debe extremar su celo jurídico para decidir con un verdadero sentido de la justicia y equidad.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: Sin lugar las cuestiones previas establecidas en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por el abogado en ejercicio M.A.C., en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos C.A.D.J.O.V.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., con relación a la demanda que por derecho de preferencia fue incoada por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio O.E.P.A., declaratoria sin lugar de tales cuestiones previas, que se dicta en la sentencia definitiva, con asidero legal en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO: Con lugar la demanda que por derecho de preferencia fue incoada por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio O.E.P.A., en contra de los ciudadanos C.A.D.J.O.V.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en su condición de continuadores de la personalidad jurídica de su causante J.V.M., como únicos y universales herederos del mencionado de cujus, condición que se desprende del contenido del artículo 1.163 del Código Civil.

TERCERO: Se anula la venta realizada por el causante J.V.M., a la ciudadana C.B.V.D.P., mediante documento protocolizado en fecha 30 de diciembre de 2.002, bajo el número 26, folio 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año, únicamente con relación a la venta del apartamento distinguido con el número 8 del Edificio “Valmont”, ubicado en esta ciudad de Mérida, en la Avenida 3 Independencia esquina calle 27, razón por la cual, una vez que quede firme la presente sentencia se oficiará al Registrador Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, a los fines de que le coloque al referido documento la correspondiente nota de nulidad, con respecto a la venta del señalado apartamento.

CUARTO: En consecuencia, se dispone la subrogación del ciudadano J.N.F.A., plenamente identificado, en el lugar de la ciudadana C.B.V.D.P., quien adquirió el inmueble arrendado, por lo que los demandados ciudadanos C.A.D.J.O.V.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en su condición de continuadores de la personalidad jurídica de su causante J.V.M., como únicos y universales herederos del mencionado de cujus, condición que se desprende del contenido del artículo 1.163 del Código Civil, deben vendérselo al arrendatario y consecuencialmente aceptar el pago de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,oo) en efectivo y al contado, como pago del apartamento distinguido con el número 8, del Edificio Valmont, el cual tiene una superficie aproximada de ciento veintinueve metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (128,12 Mts2), y sus linderos son: NORESTE: Con pasillo de circulación del edificio y el apartamento número 7; NOROESTE: Con la fachada lateral izquierda del edificio que mira a la Avenida 3; SURESTE: Con pasillo de circulación del edificio y el apartamento número 9 y SUROESTE: Con la fachada principal del edificio que mira a la calle 27. Consta de recibo, comedor, tres dormitorios principales, un dormitorio para servicio, una sala de baño principal y una sala de baño en el cuarto de servicio, cocina, balcón y área de servicio. Las demás características constan en el documento de condominio registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el número 28, Protocolo I, Tomo 28, de fecha 11 de septiembre de 1.996 y le corresponde 5.025748 millonésimas de las cargas y gastos comunes del edificio. El inmueble así identificado lo hubo el arrendador vendedor J.V.M., con arreglo al documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 11 de marzo de 1.988, bajo el número 20, Protocolo I, Tomo 15 y fue dado en venta a la ciudadana C.B.V.D.P., en fecha 30 de diciembre de 2.002, bajo el número 26, folio 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre del referido año. En dicho documento se constituyó usufructo de por vida a favor del mismo arrendador vendedor, el cual, al fallecer se extingue automáticamente y la cónyuge del vendedor, renunció a dicho beneficio por documento protocolizado ante la misma Oficina Subalterna de Registro Público en el año 1.995, razón por la cual el inmueble se encuentra libre de todo gravamen. Tal obligación debe hacerse efectiva una vez que quede firme la presente sentencia, obligación de venta a que se refiere el artículo 43 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294, 297 y 298 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación…

(sic).

Por auto de fecha 30 de julio de 2007 (folio 484, segunda pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en cumplimiento de lo ordenado en la parte dispositiva de la decisión dictada en esa fecha, acordó notificar a las partes o a su apoderados judiciales de la publicación de dicho fallo.

Por diligencia de fecha 06 de agosto de 2007 (folio 487, segunda pieza), el abogado O.E.P.A., en su condición de coapoderado judicial de la parte actora, se dio por notificado de la decisión dictada en fecha 30 de julio de 2007 por el Tribunal de la causa.

Por diligencia de fecha 06 de agosto de 2007 (folio 488, segunda pieza), el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado y apeló de la decisión dictada por el Tribunal de la causa en fecha 30 de julio de 2007.

Por auto de fecha 10 de agosto de 2007 (folio 489, segunda pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, ordenó corregir la foliatura de los folios 117 al 124, folios 184 al 259 y folios 261 al 488.

Por auto de fecha 10 de agosto de 2007 (folio 490, segunda pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, ordenó efectuar un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 06 de agosto de 2007, fecha en que constó en autos la última notificación de la decisión dictada en fecha 30 de julio de 2007, exclusive, hasta la fecha del referido auto. En consecuencia la Secretaria de ese Juzgado dejó constancia que había transcurrido cuatro (04) días de despacho.

Por auto de fecha 10 de agosto de 2007 (folios 491 y 492, segunda pieza), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, admitió en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado M.A.C. , en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, y ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Superior (Distribuidor) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida a los fines de su conocimiento.

II

INFORMES PRESENTADOS EN ESTA ALZADA

Por diligencia de fecha 05 de noviembre de 2007 (folio 495, segunda pieza), la abogada O.M.M., en su condición de coapoderada judicial de la parte actora, presentó informes en la presente causa, el cual obra agregado a los folios 496 y 497 de la segunda pieza, en los siguientes términos:

En el intitulado “PRIMERO: DE LA RELACION ARRENDATICIA”, alegó la coapoderada judicial de la parte actora que quedó probado en el presente procedimiento que en fecha 1º de junio de 1997, su representado suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.V.M., mediante el cual se le dio en calidad de arrendamiento un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 8 del Edificio “VALMONT”, ubicado en la Avenida 3 Independencia, esquina Calle 27, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida, por una duración de seis (06) meses fijos, contados a partir de la fecha de su otorgamiento, pero con el “…paso del tiempo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y hoy, diez años después, está vigente y surtiendo todo su valor jurídico-legal entre mi representado y los herederos del arrendador originario, es decir, los herederos de J.V. MONTILLA…” (sic).

Que quedó demostrado que su representado durante toda la relación arrendaticia “…SIEMPRE PAGO A FAVOR DEL SEÑOR P.J.V. (sic) OBANDO, pues SIEMPRE SUPO QUE ESE ERA SU ARRENDADOR…” (sic).

Que quedó demostrado que con posterioridad al fallecimiento del ciudadano J.V.M., los hijos y herederos, ciudadanos P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., citaron a los arrendatarios del Edificio Vamont, para una reunión en la cual les informaron que deseaban vender todos los apartamentos de dicho edificio, y les solicitaron que cada uno de ellos firmara la notificación que todos los herederos hacían.

Que quedó demostrado en el caso particular de su representado, que el documento en “…cuestión comenzaba identificado a todos los hijos del difunto señor Valero Montilla, el arrendador y en el particular “PRIMERO”, se indica “Nuestra irrestricta voluntad de vender todos los Apartamentos del “EDIFICIO VALMONT”, ubicados en la Avenida 3 Independencia con calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, de los cuales somos los únicos y exclusivos Propietarios y Arrendadores.” (el destacado y subrayado son míos) (sic).- En el particular “SEGUNDO”, indica: “Que a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nuestra hermana C.B.V.D.P., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº V-3.031.663, en su condición de Propietaria del Apartamento signado con el Nº 08 del referido “EDIFICIO VALMONT”, le notifica su voluntad de OFERTARLE EN VENTA el citado Apartamento al ciudadano J.N.F.A., quien es venezolano, mayor de edad, escultor, titular de la cédula de identidad V-3.992.057, en su condición de Arrendatario del Apartamento signado con el Nº 08 del referido Edificio Valmont, según consta en el contrato de Arrendamiento que fue firmado en privado en fecha 01 de Junio de 1.997, conjuntamente con nuestro difunto padre, el ciudadano J.V., quien era venezolano y titular de la cédula de identidad Nº V-650171, le notificamos la voluntad de OFERTARLE EN VENTA, el citado apartamento”.- Pero, la referida notificación no llenó los extremos legales establecidos por vía jurisprudencial por nuestro M.T., ante el vació legal existente para estos casos…” (sic).

Que quedó demostrado que la primera actuación realizada por su representado en el expediente, fue el día “…30 de enero del año en curso, cuando, luego de imponerse junto con el Abogado que hoy lo asistió del contenido del libelo, ocurrieron a la Oficina de Registro Inmobiliario del Estado Mérida y solicitamos el protocolo, tomo y trimestre indicado en el libelo y constataron que efectivamente, en fecha 30 de Diciembre de 2002, siendo el demandante arrendatario del apartamento Nº 08 del Edificio Valmont y estando solvente con los pagos, tal como quedó tambien (sic) probado pues los co-demandados no impugnaron ni tacharon los recibos presentados que acreditan su solvencia, el arrendador J.V.M., lo había dado en venta a su hija C.B.V.O.d.P. por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), sin haberlo ofrecido previamente en venta a mi como arrendatario…” (sic).

En el intitulado “JURISPRUDENCIA EN CUANTO A LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN EN EL CASO QUE NO SE HAYA OFERTADO AL ARRENDATARIO NI SE HAYA HECHO NOTIFICACIÓN ALGUNA”, señaló la coapoderada judicial de la parte actora que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dejó sentando como “…condición sine qua non para que opere la caducidad del lapso establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que para suplir el vació legal del cual adolece la ley de arrendamientos inmobiliarios al no explicar como se cuenta el lapso de caducidad para intentar la acción por retracto arrendaticio, en señalar que en los casos en que el arrendador no haya dado aviso previo al arrendatario para la venta o que la misma se haya realizado a sus espaldas, que el lapso de cuarenta días calendario comience a contarse desde el momento en el cual, por documento de fecha cierta, el comprador haya dado el aviso al arrendatario y haya dejado en su poder copia certificada del documento por el cual adquirió; en el caso que nos ocupa, aun cuando la adquiriente C.B.V.d.P., haya pretendido junto con los adquirientes de los otros apartamentos, constituir un documento de fecha cierta con la pretendida “Asamblea Extraordinaria de Accionistas”, la misma no puede producir el efecto buscado, por cuanto no se indica allí que me haya sido entregado en ese momento copia certificada del documento por el cual se realizó la negociación de compra venta entre el arrendador y la compradora…” (sic).

Que por lo anteriormente expuesto, solicitó se confirmara en todas y cada una de sus partes la sentencia apelada por la parte demandada, y los condenara en costas.

Por diligencia de fecha 05 de noviembre de 2007 (folio 499, segunda pieza), el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, presentó informes en la presente causa, el cual obra agregado a los folios 500 al 516 de la segunda pieza, en los siguientes términos:

En el intitulado “CAPITULO I LOS HECHOS”, señaló el coapoderado judicial de la parte demandada, que la presente acción de retracto arrendaticio inicialmente fue interpuesta por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el cual se declaró incompetente en razón de la cuantía.

Que luego se remitió el presente expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, y se consignó escrito de reforma de la demanda y una vez admitida, la parte actora solicitó copia certificada a los fines de su registro.

Que la presente demanda fue incoada en contra de los ciudadanos M.A.V.O., P.J.V.O., F.J.V.O., C.B.V.O. y C.V.D.V..

Que la parte actora solicitó en su condición de arrendatario del inmueble conformado por el Apartamento signado con el Nº 08 del Edificio “VALMONT”, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27 de la ciudad de Mérida, Estado Mérida, la nulidad del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 30 de diciembre de 2002, bajo el Nº 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, en virtud de que “…su antiguo Arrendador vendió el Bien Locatado a la ciudadana C.B.V.D.P.; fundamenta su pedimento entre otras causas, la de que él en su condición de Arrendatario, no fue notificado por el Propietario-Arrendador del Bien Locatado de la Preferencia para adquirirlo, ni tampoco fue notificado por la actual propietaria en fecha posterior a la venta del Bien Locatado, de igual forma expone, que se apercibió de tal hecho solo en la fecha 30 de Enero del año 2.007…” (sic).

Que en el tiempo hábil la parte demandada se dio por citada de la presente acción.

Que una vez citada la parte demandada, consignaron escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.

Que en el lapso probatorio ambas partes promovieron pruebas.

Que la sentencia definitiva fue publicada fuera del lapso y una vez notificadas las partes, apelaron de dicha decisión en virtud de que en la misma “…existen Vicios y Errores que afectan el ejercicio al derecho a la defensa y conllevan a su inexorable nulidad…” (sic).

Que siendo la oportunidad correspondiente consignaron escrito de informes en la presente causa.

En el intertítulo “CAPITULO II CONTENIDO DE LA SENTENCIA PARTE NARRATIVA”, alegó el coapoderado judicial de la parte demandada que el Tribunal a quo “…presuntamente realiza una sucinta exposición de los hechos y fundamentos legales, expuestos por la parte actora para el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio, de igual forma, relata los hechos alegatos y los fundamentos de derecho expuestos por la parte demandada, como también, los medios probatorios aportados por ambas partes y por último su insipiente decisión…” (sic).

Que en la parte motiva de la decisión apelada, el Tribunal de la causa dirimió “…la Acción de Retracto Arrendaticio, debiendo resolver primero las cuestiones Previas Opuestas, todo de conformidad con los hechos debidamente probados…” (sic).

Que en relación a la cuestiones previas opuestas de conformidad con lo establecido en los ordinales 11º y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señaló lo siguiente:

(Omissis):…

PRIMERA CUESTION PREVIA OPUESTA, fundamentada en el contenido del Ordinal 11º, del Artículo 346, del Código de Procedimiento Civil.

A-1) En Cuanto a la Insolvencia del Arrendador: Declara el Tribunal, que el Arrendador esta solvente en el pago de los canones, toda vez que, los herederos del Causante-Vendedor, en su condición de continuadores jurídicos del beneficiario, pueden cobrar las consignaciones hechas por el arrendador.

A-2) Con Respecto A Las Consignaciones Arrendaticias: Las mimas, fueron declaradas reconocidas, por no habérseles tachados.

A-3) Del Valor De Las Consignaciones Arrendaticias Mediante Planillas Bancarias Contenidas En El Expediente De Consignación: El juzgador les equiparo a las Tarjas y le confirió valor probatorio, de conformidad con el contenido del artículo 1.383 del Código Civil (Tarjas)

SEGUNDA CUESTION PREVIA OPUESTA:

DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION: fundamentada en el contenido del Ordinal 9º del Artículo 346, del Código de Procedimiento Civil.

HIPÓTESIS: La parte demandada expone que el arrendatario ya fue notificado de la venta del bien locatado, en base a tres (3) fechas distintas de notificación.

PRIMERA NOTIFICACIÓN: Contenidas en Dos (2) Documentos Públicos.

a) En el Acta de Asamblea de Arrendatarios, de fecha 26 de Septiembre de 2005, suscrita por la Notaria Pública Primera de la ciudad de Mérida, al respecto el Juzgador no le valora y decide entonces que el Actor no fue Notificado en la referida Asamblea.

b) En la sentencia definitivamente firme, emanada del Juzgado Primero De Los Municipios Libertador y S.M. (sic), al respecto el juzgador no le valora, alegando que por cuanto la misma fue impugnada por el actor, sin que haya un procedimiento de Invalidación en su contra.

SEGUNDA NOTIFICACIÓN: Contenida en el Documento Autenticado por ante la Notaría Tercera de la ciudad de Mérida, en fecha 07 de noviembre de 2004, a lo cual, el Juzgador al no valorarlo, no decide si hubo o no notificación.

TERCERA NOTIFICACIÓN: Realizada en fecha el 23 de enero de 2.007, no obstante, el juzgador sin fundamento decide que ella opero en la fecha del 30 de enero del año 2.007, tal y como lo invoca el actor y no fue probado en actas…

(sic).

Que en relación a la impugnación del poder apud acta otorgado por la parte demandada, el mismo fue impugnado en forma extemporánea.

Que la parte actora promovió las siguientes pruebas “…A) Contrato de Arrendamiento B) 98 recibos de pago de canones de arrendamiento C) 17 recibos de pago de canones de arrendamiento D) Documento Público de la venta del bien locatado E) Invoca la confesión espontánea de los demandados. F) Copia certificada y protocolizada del libelo de demanda…” (sic).

Que la parte demandada promovió las siguientes pruebas “…A) Copia del contrato de arrendamiento B) Copias del acta defunción y actas de nacimientos. C) Invoco el hecho notorio del fallecimiento del vendedor-arrendador. D) Copia de la planilla sucesoral del vendedor-arrendador. E) Copia de los recibos bancarios de pago, copias de los documentos de ventas de los apartamentos del edificio Valmont, copia del acta de asamblea de arrendatarios del edificio Valmont. E) Copia de la sentencia emanada del juzgado primero de los Municipios Libertador y S.M.. G) Copia del documento autenticado por ante la notaria pública primera, de la ciudad de Mérida. H) Copia del Expediente Nº 0353, de consignaciones. I) Copia de los recibos de pago. J) Invoca la confesión espontánea…” (sic).

Alegó el coapoderado judicial de la parte demandada, que el Tribunal de la causa señaló que “…para el arrendatario le es irrenunciable el derecho de preferir en compra el bien locatado, cuando posea mas de dos años de relación, al estar solvente en el pago y satisfaga las expectativas del arrendador, y como así es en el comentado caso, la presente acción debe prosperar…” (sic).

Que el Tribunal de la causa “…a las citadas planillas de declaración sucesoral decide otórgales el carácter y efecto de documento de carácter administrativo...” (sic).

Que el Tribunal a quo, en relación a la exposición de motivos de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala que “…lo allí contenido le constriñe a decidir con justicia y equidad…” (sic).

Que la parte dispositiva de la sentencia apelada, declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas, declaró con lugar la demanda, anuló la venta del bien locatado, acordó la subrogación del arrendatario en la persona de la compradora, condenó en costas a la parte demandada y ordenó la notificación de las partes, en virtud de que la misma se publicó fuera del lapso legal.

En el intitulado “CAPITULO III VICIOS O INFRACCIONES CONTENIDAS EN LA SENTENCIA”, señaló que la sentencia apelada contiene los siguientes vicios:

En el título “PRIMER VICIO: “FALTA DE MOTIVACIÓN”, señaló que “…Motivar la sentencia, es el deber que tiene el Juzgador de expresar las razones de hecho y de derecho, en que se ha fundamentado para imponer la Decisión…” (sic).

Que la jurisprudencia señala que la inmotivación se produce “…a) Cuando los motivos son tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impida conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar la Decisión. b) Cuando en la sentencia hay una falta absoluta de motivo tanto de hecho como de derecho. c) Cuando surge una contradicción entre los motivos y el dispositivo. d) Cuando hay una contradicción en los motivos…” (sic).

Alegó el coapoderado judicial de la parte demandada que en la decisión dictada por el a quo se cometió el vicio de inmotivación en su fallo, por las siguientes razones:

1) Que al inicio de su narrativa el Juzgador no mencionó la fecha en que fue presentada la demanda por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, ni tampoco mencionó la fecha en que la misma fue remitida al a quo, la cual debió ser considerada a los fines de decidir sobre la caducidad de la acción, tal y como fue invocado por la parte demandada.

2) Que en el “…numeral 5º, del punto de los hechos expuestos por el actor, el juzgador deja de citar que de la referida asamblea de arrendamientos, la Notario Publica Primera de Mérida, dejo constancia de los puntos tratados en la citada asamblea…” (sic), y al obviar su mención, le imposibilitaría verificar parte de su contenido, es decir, que no podrá “…en lo sucesivo tenerlo como elemento para decidir y por ende, no podrá probarse que el acá actor asistió a la asamblea actuando con el carácter de arrendatario y que allí fue notificado de que mi representada es la nueva propietaria del bien locatado…” (sic).

3) Que en el “…numeral 6º, del punto de los hechos expuestos por el actor, el juzgador escuetamente señala el documento otorgado por el actor por ante la Notaria Publica Tercera de Mérida…” (sic), que la no mención de los hechos “…tales como, datos del (sic) inscripción y fecha del otorgamiento del mismo, así como el carácter con que el actor firmo y de la manifestación espontánea de haber sido notificado de la venta del bien locatado, de lo cual, al probarse se infieren consecuencias jurídicas y cambiarían el contenido de la sentencia…” (sic).

4) Que en el “…literal “A”, de la narrativa sobre el punto de la contestación de la demanda, folio 450, el juzgador expone ‘Realizo una serie de consideraciones en cuanto a los hechos’…” (sic), y esa cita “…realizada en forma vaga, general e inocuo no da lugar a un análisis y consideración de lo expuesto por la parte demandada, no da para probarlos, ni se ha de tomar como fundamento en la decisión, puesto que ilógicamente pareciera que no hubo contradicción, ni rechazo de los hechos y del derecho expuestos en el escrito libelar…” (sic).

5) Que en el “…literal “C”, de la narrativa sobre el punto de la contestación de la demanda, folio 450, el juzgador no menciona la insolvencia del arrendatario…” (sic), y la mención de tal hecho es “…de imponderable importancia, puesto de que de su análisis y comprobación depende se declare con lugar o no la presente acción…” (sic).

6) Que en el “…literal “D”, de la narrativa sobre el punto de la contestación a la demanda, folio 450, el juzgador no menciona las hipótesis, ni las fechas de notificaciones del arrendatario…” (sic), y el mencionarlas “…trae aparejada consigo su verificación, con los medios invocados y aportados y de su probanza pende el destino de la caducidad de la acción, es decir, que se declare sin lugar la demanda…” (sic).

7) Que en el contenido de la parte motiva de la sentencia apelada, el Juzgador citó “…Unos Motivos Tan Vagos, Generales, Ilógicos O Absurdos, Que Impiden Conocer El Criterio Jurídico Que Siguió El Juez Para Dictar La Decisión…” (sic).

8) Que en el punto “…‘THEMA Decidendum’, folio 451, vuelto, el juzgador al exponer los hechos alegados por el actor, lo hace en una forma vaga y absurda, tal es del caso, cito ‘…al llegar a dicha reunión, les informan que desean vender todos los apartamentos del edificio, todos los arrendatarios asumieron que debían ponerse de acuerdo para adquirir en forma conjunta todo el edificio y en ese acto se les indico que debían acudir ante la notaria para firmar el documento por el cual se les ofrecía y todos los arrendatarios accedieron a firmar, sin ningún tipo de malicia y obrando de la mejor buena fe y que el indicado documento comenzaba identificando a todos los hijos del difunto señor Valero Montilla, el arrendador y en el particular primero, se indico…” (sic), que tales hechos “…no pueden ser el objeto de una controversia, es decir, que expuestas así, no son pertinentes para trabar una litis, ya que el fuero interno, la moralidad o sentimientos del actor no podrían ser rechazadas por los demandados, ni podrán ser objeto de prueba…” (sic).

9) Que en la “…Parte Motiva, punto del ‘THEMA DECIDENDUM’, folio 452, el juzgador al exponer los hechos alegados por los demandados, obvia citar los hechos y derechos en que fundamenta la denuncia de insolvencia en el pago de los canones de arrendamiento…” (sic).

10) Que en la “…Parte Motiva, Segundo Punto Previo Al Merito De la Sentencia, referente a Las Cuestiones Previas, Primera Cuestión Previa Opuesta, punto Primero: ‘En cuanto a la presunta insolvencia del arrendador’ folio 453, vuelto, el juzgador omite exponer los hechos y el derecho alegado por la parte demandada…” (sic).

11) Que en la “…Parte Motiva, Segundo Punto Previo Al Merito De La Sentencia, referente a Las Cuestiones Previas, Primera Cuestión Previa Opuesta, punto Segundo: ‘Con respecto a Las Consignaciones Arrendaticias’ folio 454, vuelto y 455, el juzgador omite exponer los hechos y el derecho alegado por la parte demandada y en forma ilógica y errática se limita a decretar la condición jurídica de los herederos del causante J.V., concediéndoles unos derechos que no solicitaron…” (sic).

12) Que en la “…Parte Motiva, Segundo Punto Previo Al Merito De La Sentencia, referente a Las Cuestiones Previas, Primera Cuestión Previa Opuesta, punto Primero: ‘Del Valor De Las Consignaciones Arrendaticias Mediante Planillas Bancarias Contenidas En El Expediente De Consignaciones’, folio 455 al 457, vuelto, el juzgador omite exponer los hechos y omite mencionar la existencia en actas de las copias del Expediente Nº 0353, llevado por el Juzgado Segundo De Los municipios (sic) Libertador y S.M., promovido por la parte demandada y pasa ilógicamente a decidir el punto aplicando una Prueba Ilegal, puesto que en vez de aplicar las normas de la materia arrendaticia (Ley De Arrendamiento Inmobiliario), aplica e invoca criterios jurisprudenciales referente a la institución de ‘TARJAS’, que como ha quedado expuesto, no esta en el Thema Decidendum…” (sic).

13) Que en la “…Parte Motiva, Segundo Punto Previo Al Merito De La Sentencia, referente a Las Cuestiones Previas, Segunda Cuestión Previa Opuesta, punto: ‘La Caducidad De La Acción’, folio 460, vuelto y 465, el juzgador omite exponer los hechos y el derecho alegado por la parte demandada…” (sic).

14) Que en la “…Parte Motiva, Cuarto Punto: ‘Las Pruebas De La Parte Actora’, folios 469 y 471, el juzgador se abstiene de realizar un razonamiento sobre los hechos alegados y sobre la valoración y pertinencia de las pruebas aportadas y así, contrariamente decreta el reconocimiento de las documentales aportadas, sin una valoración de los mismos…” (sic).

15) Que en la “…Parte Motiva, Cuarto Punto: ‘Las Pruebas De La Parte Demandada’, folios 471, vuelto al 475, el juzgador no realiza la operación mental, lógica y congruente, mediante la cual, se decida o se diriman los hechos alegados bajo una correcta valoración de las pertinentes pruebas y bajo el fundamento de unos atinados criterios jurisprudenciales y doctrinarios…” (sic).

16) Que en la “…Parte Dispositiva, folios 469 al 471, el juzgador solo se limita a declarar: ‘Sin lugar las cuestiones previas opuestas; Con lugar la demanda; Anular la venta, solo en lo atinente al bien locatado; La subrogación del arrentario en la persona de la compradora; La condena en costas a la parte demandada y La notificación de las partes, por cuanto la misma se público fuera del lapso legal’; sin ningún razonamiento lógico, o exposición de motivos que le hayan llevado al convencimiento, legalidad y pertinencia de tal decisión. Al respecto expongo el criterio del m.T.: ‘Se considera como no motivado, el fallo que, de una manera clara y precisa, no presenta los argumentos en (sic) se apoya su parte motiva’…” (sic).

En el título “SEGUNDO VICIO: “SILENCIO DE PRUEBA”, señaló el criterio reiterado de nuestro M.T. en cual se establece que “…Se configura el silencio de prueba en dos casos específicos: A) Cuando el juzgador, omite en forma absoluta toda consideración sobre un elemento probatorio existente en los autos, cuando lo silencia lo silencia (sic) totalmente, y B) Cuando no obstante que la prueba es señalada, es decir, cuando el juzgador deja constancia de que esta en el expediente, no la analiza, contrariando la doctrina de que el examen se impone así sea la prueba ‘inocua, ilegal o impertinente’, puesto que, precisamente, a esa calificación no puede llegarse si la prueba no es considerada…” (sic).

Alegó el coapoderado judicial de la parte demandada, que es imperativo concluir que el Tribunal de la causa en el fallo apelado incurrió en silencio de prueba, por las siguientes razones:

1) Que en el contenido de la “…Parte Motiva De La Sentencia, El Juzgador no Valora La Confesión Espontánea del Actor, Contenida En El folio 451, vuelto, Cuando Afirma: Cito: ‘…Asimismo, señalo que la ciudadana C.B.V.D.P., en su condición de PRIPIETARIA (sic) del apartamento signado con el numero 08 del referido edificio valmont, LE NOTIFICO SU DECISIÓN DE OFERTARLE EN VENTA EL CITDADO (sic) APARTAMENTO, en su condición de arrendatario’…” (sic), y con su valoración estaría plenamente demostrado “…de forma previa, que el actor-arrendatario si fue notificado en fecha 26 de septiembre del año 2.005, tal y como lo invoca la parte demandada, de que la ciudadana C.B.V.D.P., es la nueva propietaria del bien locatado, lo que lleva emparejado en forma lógica, que el actor-arrendador al momento de incoar la presente acción estaba insolvente en el pago de los canones de arrendamiento y de igual forma, que el ejercicio de la acción le caduco, tal y como contrariamente lo decide el juzgador…” (sic).

2) Que en la “…Parte Narrativa De La Sentencia, Segundo Punto Previo Al Merito De La Sentencia, Atinente a La Primera Cuestión Previa, referente a las Copias del Expediente Nº 0353, de consignaciones, llevado por ante el Juzgado Segundo, De Los Municipios Libertador y S.M., de esta Circunscripción Judicial, el Juzgador a muy (sic) a pesar de haberse Promovidos y evacuadas, las mismas no fueron valoradas en base a lo dispuesto en el artículo 53 de la Ley De Arrendamientos Inmobiliario, que es la norma especial para dirimir tal procedimiento…” (sic), y la citada infracción conlleva a que en la parte dispositiva se decretara la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, como ilógica y contrariamente lo decidió el a quo.

3) Que en la “…Parte Narrativa De La Sentencia, Segundo Punto Previo Al Merito De La Sentencia, Atinente a La Segunda Cuestión Previa, referente a la Primera Notificación, el Juzgador a muy (sic) a pesar de que la parte demandada invoca el valor probatorio del Documento Público, Autenticado por ante la Notaria Publica Primera, de fecha 26 de septiembre del año 2.005, el mismo, no obstante de estar agrado (sic) en actas y se mencionado en la parte motiva, el juzgador no le valora y contrariamente decide, que no se produjo la primera notificación…” (sic), y el a quo al silenciar su valoración, conlleva a no subsumir de él, mediante una operación intelectual, los elementos legales pertinentes para las probanzas de los hechos expuestos por la parte demandada, con lo cual, podrá decidir con lugar la cuestión previa opuesta.

4) Que en la “…Parte Narrativa De La Sentencia, Segundo Punto Previo Al Merito De La Sentencia, Atinente a La Segunda Cuestión Previa, referente a la Primera Notificación, folios 461 al 462; cuando a pesar de que la parte demandada invoca los efectos y valor probatorio de la sentencia definitivamente firme, con autoridad de cosa juzgada, emanada del Juzgado Primero De Los Municipios Libertador y S.M., de fecha 09 de Marzo del 2.007, el juzgador no la valora…” (sic), a pesar de que dicha sentencia tiene el carácter de cosa juzgada, es decir, se ha hecho inmutable, que contra ella no podrá intentarse recurso alguno y siendo su objeto vinculante para las partes en todo proceso futuro, como el comentado, es lógico concluir que su falta de valoración produce inexorablemente la nulidad de la sentencia.

Alegó el coapoderado judicial de la parte demandada, que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de marzo de 2006, con ponencia del Dr. LEGIS I.Z., Expediente Nº 16.135, dejó sentado que “…Todo esto se expresa diciendo que la sentencia ha pasado con autoridad de cosa juzgada, o sea que se ha hecho inmutable y al mismo tiempo ha venido a ser inmutable también la estatuición o pronunciamiento que en ella se contienen, con todos los efectos que del mismo se derivan. En este sentido, no podrá proponerse una nueva demanda, no podrá pronunciarse la sentencia sobre el mismo objeto, entre las partes…

En este orden de ideas, debe advertirse que seria contrario a los principios y valores constitucionales establecer a priori que no hay identidad de objeto, porque los juicios que recayeron sobre él, tienen procedimientos diferentes, y así sostener, que como se trata de aparentes pretensiones diferentes…, el objeto es distinto. Las diferencias en este caso, son propias según el tipo de procedimiento que se acoja para concluir la acción procesal…” (sic).

5) Que en la “…Parte Narrativa De La Sentencia, Segundo Punto Previo Al Merito De La Sentencia, Atinente a La Segunda Cuestión Previa, referente a la Segunda Notificación, folios 462 al 463; cuando a pesar de que la parte demandada invoca el valor probatorio del documento Autenticado por ante la Notaria pública (sic) Tercera de La ciudad de Mérida, anotado bajo el Nº 99, Tomo 73, de fecha 07 de noviembre del año 2.005, el juzgador aún cuando le menciona y le confiere el carácter de documento público, al decidir no le valora…” (sic).

6) Que en la “…Parte Narrativa De La Sentencia, Segundo Punto Previo Al Merito De La Sentencia, Atinente a La Segunda Cuestión Previa, referente a la Tercera Notificación, folios 463 al 465, vuelto; el Juzgador a pesar de que la parte demandada invoca el valor probatorio de la Confesión Espontánea contenida en el Escrito Libelar, el juzgador aún cuando le analiza, incurre en un falso supuesto al decidir que el mismo solo se dio por notificado en fecha 30 de enero del año 2.007…” (sic), y al decidir que el arrendatario “…no fue notificado en ninguna de las hipótesis planteadas, conllevan entonces a inferir que el juez al declarar erráticamente Sin Lugar La Cuestión Previa Opuesta y al declarar que la acción no caduco, con ello, flagrantemente violento el derecho a la defensa, el derecho al acceso la justicia sana y subvirtió el orden público..” (sic).

Que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de mayo de 2005, Expediente Nº AA20-C-2.004-000807, ratificada por dicha Sala en fecha 24 de enero de 2006, Expediente Nº 05409, dejó sentado lo siguiente:

(Omissis):…

En atención a la conjunción de los derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comporten cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tiene a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sino notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero constados a partir de la fecha en que se quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho de ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y mas recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide...

(sic).

7) Que en la “…Parte Narrativa De La Sentencia, Atinente al punto de Las Pruebas de la Parte Actora y de la Demandada, el Juzgador a pesar de que se invoco su valor probatorio, el juzgador aún cuando a unos les da por reconocidos y a otros se le acredita el carácter de documento público, no los valora, conllevando a que en la definitiva se produzca un fallo contradictorio…” (sic).

En el título “TERCER VICIO: “FALSO SUPUESTO”, alegó el coapoderado judicial de la parte demandada que es criterio del M.T. que “…El falso supuesto como es sabido, consiste en la afirmación de un hecho falso, sin base en prueba que lo sustente…” (sic).

Que en la “…Parte Narrativa De La Sentencia, Segundo Punto Previo Al Merito De La Sentencia, Atinente a La Segunda Cuestión Previa, referente a la Tercera Notificación, folios 465 y vuelto, cuando el juzgador expone: ‘A la luz de este nuevo criterio jurisprudencial, se pasa a analizar el caso de autos para verificar si se produjo, o no, la caducidad de la acción propuesta. A tal efecto el tribunal considera que el lapso de caducidad comienza a contarse a partir del día 30 de enero de 2.007, inclusive’…” (sic), lo cual es obvio concluir que “…no existen elementos probatorios aportados por las partes, ni obtenidas por actuaciones de oficio del juzgador, que fundamente tal afirmación, solo lo decide así, por la afirmación que hizo la parte actora, pero sin probarlo…” (sic).

En el intertítulo “CAPITULO IV CONCLUSIONES”, alegó el coapoderado judicial de la parte demandada que es propio de las partes de todo proceso de cualquiera naturaleza, que cuando consideran que sus intereses han sido vulnerados de alguna manera, ejercer los recursos que la Ley le provee y siendo que la sentencia apelada está infectada de los vicios de infracción de inmotivación o falta de fundamento, silencio de prueba y falso supuesto, es obvio concluir que “…la misma por quebrantar el debido proceso y necesario cumplimiento de aquellos requisitos contenidos en nuestra norma adjetiva, al cercenar el derecho a la defensa e imposibilitar el libre acceso a los órganos de administración de justicia, deba ser revocada, puesto que es evidente, que el juzgador se divorcio así del firme propósito de garantizar la recta, sana y efectiva administración de justicia…” (sic).

En el intertítulo “CAPITULO V PEDIMENTO”, señaló el coapoderado judicial de la parte demandada que quedó “…demostrado la existencia de las flagrantes violaciones del orden público, en razón de detectarse las citadas infracciones, es que en fundamento a las disposiciones legales, concatenadas con el reiterado y pacifico criterio Del Tribunal Supremo de Justicia en sus distintas Salas, solicito muy respetuosamente a este ilustre Juzgador el Revocar la referida sentencia, acordando la Insolvencia en el pago de los canones de arrendamiento, la caducidad de la acción, la entrega del bien locatado a su legítima propietaria y al pago de las costas procesales…” (sic).

En el intertítulo “CAPITULO VI FUNDAMENTO LEGAL”, alegó el coapoderado judicial de la parte demandada que fundamenta lo anteriormente expuesto en los artículos 12, 15, 243, 244 y 288 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 7, 42, 43, 47 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en los artículos 23 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Finalmente solicitó que el presente recurso de apelación se admitiera, tramitara y decidiera conforme a derecho.

Este es el historial de la presente causa.-

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si está o no ajustada a derecho la decisión recurrida, mediante la cual el juzgado de la causa declaró sin lugar las cuestiones previas establecidas en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declaró con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 17.719, contra los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., por derecho de preferencia y, en consecuencia, si resulta procedente confirmar, modificar, revocar o anular el fallo de fecha 30 de julio de 2007, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a cuyo efecto este Tribunal observa:

Del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, observa el juzgador que la pretensión que en él se deduce es el derecho de preferencia, sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 8 del Edificio “VALMONT”, ubicado en la Avenida 3 Independencia, esquina Calle 27, Mérida, Estado Mérida.

A su vez de la revisión exhaustiva de las actas que integran el presente expediente observa quien decide, que mediante escrito presentado en fecha 09 de mayo de 2007 (folios 149 al 159, primera pieza), por el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada en la presente causa, en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda interpuesta, opuso las cuestiones previas establecidas en los ordinales 11º y 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la prohibición de la ley de admitir la demanda y la caducidad de la acción establecida en la ley.

En primer lugar, procede esta Superioridad a pronunciarse sobre la prohibición de la ley de admitir la demanda, a cuyo efecto observa:

En este orden de ideas, establece el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, la cuestión previa referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

Así entendemos, que la referida cuestión previa encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida por ante el órgano jurisdiccional, encaminada al ataque procesal de la pretensión mediante el fundamento del formulante de la referida defensa, que de ser procedente, imposibilitaría el mantenimiento del derecho accionado, en virtud de la prohibición legislativa.

Al abordar el tema, la doctrina más autorizada en la materia indica, que las condiciones para el ejercicio de la acción se refieren a:

1) La posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no se prohíba expresamente el ejercicio de la acción.

2) La cualidad o legitimatio ad-causam, es decir, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandantes y demandados y su correlatividad con aquellas personas que se presentan con tal carácter, dentro de la litis.

3) El interés procesal a que se refiere el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.

En este orden de ideas considera quien decide, que el referido ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece dos casos hipotéticos para la procedencia de la señalada cuestión previa, a saber:

1) Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta.

2) Cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales.

En la primera hipótesis de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se presenta la llamada carencia de acción y se define, como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

La cuestión contenida en el ordinal 11° del artículo 346 comentado, procede sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que coloca la norma como actor, o bien, cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Así lo ha sostenido la doctrina emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras en decisión de fecha 04 de abril de 2003, Expediente Nº 2001-498, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., señaló:

“(Omissis):…

De la precedente transcripción se evidencia que el Juez de la recurrida consideró que el supuesto de hecho contenido en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, es uno de los casos a los que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem. En otras palabras, consideró que la prohibición de admitir la acción propuesta a que se contrae la citada regla, es aplicable a aquellos casos en los cuales se ejerza en nombre propio, un derecho ajeno (artículo 140 del mismo Código).

Se equivoca el Juez de alzada al realizar tal consideración, puesto que para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio…(sic) Resaltado y subrayado de esta Alzada)

Esta Sala se ha pronunciado en anteriores oportunidades respecto a la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concretamente en su sentencia Nº 75 del 22 de enero de 2003, expresó lo siguiente:

…nuestro ordenamiento jurídico constituye un sistema destinado a regular las conductas humanas a través de establecimiento de derechos y deberes.

Cuando el justiciable considera que sus derechos se encuentran insatisfechos, puede acudir a los órganos jurisdiccionales para solicitar se le otorgue tutela judicial a su pretensión, esto es, cuando tenga interés procesal para accionar, entendido éste como la necesidad y adecuación del proceso para satisfacer la pretensión demandada.

Este especial derecho de acudir a los órganos jurisdiccionales en busca de la satisfacción de los demás derechos concedidos por el ordenamiento jurídico, es el denominado derecho de acción procesal, el cual está previsto y garantizado expresamente en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26, en los siguientes términos: ‘Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. (omissis)’.

En sentencia número 1.648 de fecha 13 de julio de 2000, dictada por esta Sala Político-Administrativa, se expresó, con relación a la acción procesal, lo que a continuación se transcribe: ‘En la estructura del ordenamiento jurídico, está concebida la acción procesal como el medio para acceder a la función jurisdiccional, cuando existe la necesidad de satisfacer pretensiones jurídicas. Si se entiende la acción procesal como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los órganos jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos. Esta necesaria relación de medio a fin, permite calificar a la acción como un derecho especial o de segundo nivel, es decir, un auténtico metaderecho, frente a todos los demás derechos del ordenamiento jurídico.’ (... omissis) (destacado de la Sala)

Cuando el ordinal 11 dispone que el demandado puede oponer ‘la prohibición de la Ley’ de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda , a lo que hace referencia es que la ley, en ciertos casos, priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender.

Ahora bien, esta Sala teniendo presente que esta garantía de acceso a la jurisdicción goza de primacía constitucional respecto de las demás normas legales del ordenamiento jurídico, considera, que debe hacerse una interpretación amplia de este ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual resulte acorde con el mejor ejercicio del derecho de acceso de toda persona a la administración de justicia a fin de hacer valer sus derechos e intereses, para entender, que sólo hay prohibición de ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen, en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar o cuando se desprenda de los textos normativos la clara intención de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales.

(Resaltado de la Sala)

Del precedente jurisprudencial citado se colige con claridad, que la cuestión previa bajo análisis sólo procede en aquellos casos en que la Ley de una manera concreta prohíba o limite el acceso a los órganos jurisdiccionales para tutelar una determinada situación, y que además la interpretación de dicha norma debe realizarse procurando preservar el derecho constitucional de acceso a la administración de justicia…” (sic) (Resaltado y cursivas del texto copiado)

De los precedentes jurisprudenciales transcritos, se puede deducir que la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, tal como lo consagra el artículo 346.11 adjetivo, procede solamente en aquellos casos en que la misma Ley, en forma expresa, prohíba o limite el acceso a los órganos jurisdiccionales para tutelar una determinada situación jurídica pretendida por el actor, quien en consecuencia, carece de acción.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, la parte actora demandó el derecho de preferencia en su carácter de arrendatario de un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 8 del Edificio “VALMONT”, ubicado en la Avenida 3 Independencia, esquina calle 27, M.E.M., según contrato de arrendamiento de fecha 1º de junio de 1997, suscrito con el ciudadano J.V.M., quien era venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 650.171 el cual obra a los folios 53 al 55 de la primera pieza.

Por otra parte, la parte demandada invocó la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en virtud de la “…INSOLVENCIA DEL ACCIONANTE EN EL PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO”, ya que ciudadano J.N.F.A., desde el “…mes de agosto del año 2.005, se rehúsa PAGARLE Los Canones de Arrendamiento, correspondientes a los meses de Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005, al igual que no le pago todos los meses del año 2.006 y por último, no le pago los meses de enero, febrero, marzo y abril del presente año, a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas, tanto personalmente, como a través de profesionales del Derecho…” (sic), y en virtud de “…LA VENTA EN BLOQUE DEL INMUEBLE, como causa de inadmisibilidad de la presente acción…” (sic).

En tal sentido, el artículo 42 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario establece:

“Artículo 42. La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 49. El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Es decir que el arrendatario puede ejercer el derecho de preferencia cuando tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y satisfaga las aspiraciones del propietario, siempre y cuando la propiedad del inmueble no sea enajenado o transferido en forma global.

De la revisión de las actas procesales observa quien decide que la parte actora junto con el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 25 de mayo de 2007 (folios 262 y 263, segunda pieza), promovió los siguientes documentos:

1) Recibo de pago de fecha 09 de agosto de 2005, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08, correspondiente al mes de agosto de 2005 (folio 299, segunda pieza).

2) Recibo de pago de fecha 07 de septiembre de 2005, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08, correspondiente al mes de septiembre de 2005 (folio 299, segunda pieza).

3) Recibo de pago de fecha 10 de octubre de 2005, mediante el cual el ciudadano N.F., canceló la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), por concepto de alquiler del apartamento Nº 08, correspondiente al mes de octubre de 2005 (folio 299, segunda pieza).

Igualmente observa quien decide que la parte demandada no impugnó los tres (03) recibos de pago, de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se tiene por reconocidos dichos documentos privados de conformidad con lo establecido en el artículo 444 eiusdem, y así se decide.

A su vez, de la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte actora junto con el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 25 de mayo de 2007 (folios 262 y 263, segunda pieza), promovió los siguientes documentos:

1) Recibo de pago de fecha 10 de noviembre de 2005, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 47759253, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Industrial de Venezuela, Nº 0064-15-0100423418, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2005, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 297 y 298, segunda pieza).

2) Recibo de pago de fecha 14 de diciembre de 2005, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 47786417, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Industrial de Venezuela, Nº 0064-15-0100423418, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2005, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 295 y 296, segunda pieza).

3) Recibo de pago de fecha 10 de enero de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 47824653, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Industrial de Venezuela, Nº 0064-15-0100423418, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folio 294, segunda pieza).

4) Recibo de pago de fecha 09 de febrero de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 47824654, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Industrial de Venezuela, Nº 0064-15-0100423418, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 292 y 293, segunda pieza).

5) Recibo de pago de fecha 06 de marzo de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 48319240, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Industrial de Venezuela, Nº 0064-15-0100423418, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 290 y 291, segunda pieza).

6) Recibo de pago de fecha 20 de abril de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 0819342, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 288 y 289, segunda pieza).

7) Recibo de pago de fecha 08 de mayo de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 6154600, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de mayo de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 286 y 287, segunda pieza).

8) Recibo de pago de fecha 12 de junio de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 6750061, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de junio de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 284 y 285, segunda pieza).

9) Recibo de pago de fecha 19 de julio de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 6365222, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de julio de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 282 y 283, segunda pieza).

10) Recibo de pago de fecha 14 de agosto de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 6364685, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de agosto de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 280 y 281, segunda pieza).

11) Recibo de pago de fecha 25 de octubre de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 164.000,00), actualmente la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 164,00), según planillas números 6365221 y 5135877, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 277 al 279, segunda pieza).

12) Recibo de pago de fecha 08 de noviembre de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 5135876, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 275 y 276, segunda pieza).

13) Recibo de pago de fecha 13 de diciembre de 2006, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 5135880, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010318892, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2006, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folio 273, segunda pieza).

14) Recibo de pago de fecha 24 de enero de 2007, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 6364679, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010323147, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2007, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 270 y 271, segunda pieza).

15) Recibo de pago de fecha 07 de febrero de 2007, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 6364686, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010323147, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2007, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folio 269, segunda pieza).

16) Recibo de pago de fecha 07 de marzo de 2007, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.000,00), actualmente la cantidad de OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 82,00), según planilla número 1037855, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010323147, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2007, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 268, segunda pieza).

17) Recibo de pago de fecha 14 de mayo de 2007, mediante el cual el Secretario del Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, dejó constancia que el ciudadano J.N.F.A., depositó la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 164.000,00), actualmente la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 164,00), según planillas números 1037852 y 6364677, correspondiente a la cuenta de ahorro del Banco de Fomento Regional Los Andes, Nº 0040-14-0010323147, a nombre del ciudadano J.V.M., por concepto de pago del canon de arrendamiento de los meses de abril y mayo de 2007, del inmueble ubicado en la Avenida 3, Calle 27, Edificio Valmont, Piso 3, Apartamento Nº 08, de esta ciudad de Mérida, Estado Mérida (folios 265 al 267, segunda pieza).

En tal sentido, esta Alzada comparte el criterio expuesto por el Tribunal a quo, y le asigna a dichas consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que las mismas no fueron tachadas de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, y así se decide.

En consecuencia, en el caso sub iudice no opera la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por falta de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que quedó demostrado que la parte actora pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, enero, febrero, marzo y abril de 2007, y así se decide.

Por otra parte, en relación a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en virtud de “…LA VENTA EN BLOQUE DEL INMUEBLE…”, establecida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se establece que “El retracto legal no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado…” (sic), esta Alzada observa:

En la norma citada ut supra, el legislador dispuso expresamente que el retracto legal resulta improcedente en el supuesto de enajenación global del inmueble del cual formen parte los apartamentos, oficinas y locales arrendados.

Conforme a lo expuesto, en el caso de autos se desprende que la parte demandada consignó junto con el escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda, los siguientes documentos:

1) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 25, Folio 142 al 147, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, mediante el cual el ciudadano J.V.M., dio en venta, reservándose el derecho de usufructo de por vida, tanto a su favor como a favor de su esposa la ciudadana C.O.D.V., al ciudadano P.J.V.O., cuatro (04) inmuebles que forman parte del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, distinguidos con los números 3, 5, 10 y 12, por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), y VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), respectivamente (folios 179 al 183, primera pieza).

2) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 30 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 26, Folio 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, mediante el cual el ciudadano J.V.M., dio en venta, reservándose el derecho de usufructo de por vida, tanto a su favor como a favor de su esposa la ciudadana C.O.D.V., a la ciudadana C.B.V.D.P., tres (03) inmuebles que forman parte del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, distinguidos con los números Nº 6, 8 y 15, por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00) y CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), actualmente la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), respectivamente (folios 184 al 188, primera pieza).

3) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 27 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 03, Folio 13 al 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, mediante el cual el ciudadano J.V.M., dio en venta, reservándose el derecho de usufructo de por vida, tanto a su favor como a favor de su esposa la ciudadana C.O.D.V., al ciudadano M.A.V.O., cuatro (04) inmuebles que forman parte del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, distinguidos con los números Nº 4, 9, 11 y 13, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), y VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00), respectivamente (folios 189 al 193, primera pieza).

4) Copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 27 de diciembre de 2002, anotado bajo el Nº 02, Folio 06 al 12, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, mediante el cual el ciudadano J.V.M., dio en venta, reservándose el derecho de usufructo de por vida, tanto a su favor como a favor de su esposa la ciudadana C.O.D.V., al ciudadano F.J.V.O., cuatro (04) inmuebles que forman parte del Edificio Valmont, ubicado en la Avenida 3, con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, distinguidos con los números Nº 1, 2, 7 y 14, por la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 28.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00), VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), y VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), actualmente la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), respectivamente (folios 194 al 198, primera pieza).

En consecuencia, en el caso sub iudice no opera la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por enajenación en forma global del inmueble denominado Edificio “VALMONT”, establecida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que quedó demostrado que el ciudadano J.V.M., no enajenó en forma global el Edificio “VALMONT”, en el cual se encuentra ubicado en Apartamento distinguido con el Nº 8, en virtud de que el mismo fue vendido a varias personas, y así se decide.

En segundo lugar, procede esta Superioridad a pronunciarse sobre la caducidad de la acción, invocada por el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, como defensa de fondo en la oportunidad en que tuvo lugar la contestación a la demanda, a cuyo efecto observa:

El ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, establece la cuestión previa referida a la caducidad de la acción establecida en la Ley.

Según el autor E.C.B., en su obra “Código de Procedimiento Civil de Venezuela, la caducidad “…es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el validamiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad…” (sic).

Así las cosas, de la revisión exhaustiva de las actas que integran el presente expediente observa quien decide, que mediante escrito presentado en fecha 09 de mayo de 2007 (folios 149 al 159, primera pieza), por el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda, alegando a tal efecto como defensa de fondo, la caducidad de la acción propuesta, señalando lo siguiente:

En el intertítulo “PRIMERA NOTIFICACIÓN CIERTA”, señaló que en fecha 26 de septiembre de 2005, se celebró la Asamblea General Extraordinaria de Arrendatarios del Edificio “VALMONT”, en la cual “…a petición nuestra, la Notario Público Primera de la ciudad de Mérida, realizo los siguientes actos, Primero: Le Notifico a todos los Arrendatarios del Edificio VALMONT, que los hermanos Valero Obando, somos los exclusivos propietarios de todos los Apartamentos del Edificio VALMONT, por haberlos comprados a nuestro difunto padre y Segundo: Le hizo entrega a cada uno de los arrendatarios, del sobre contentivo de la Oferta de Venta; dicha Asamblea fue convocada en fecha 25 de Septiembre del año 2.005, por aviso publicitario que corre inserta en el contenido del Acta, suscrita por la Notaria Pública Primera de la ciudad de Mérida…” (sic).

Igualmente señaló que la Notario Público Primera de la ciudad de Mérida, dejó constancia que “…en representación del Apartamento Nº 08, a la citada Asamblea de Arrendatarios, asistió el ciudadano J.N.F.A., pues firmo el acta como prueba de su asistencia, y que le ENTREGO el sobre contentivo de la Oferta Arrendaticia del Bien Locatado…” (sic).

De la revisión de las actas procesales que integran el presente expediente, observa quien decide que la parte demandada consignó con el escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda, el siguiente documento:

1) Copia simple de inspección solicitada por el ciudadano M.A.V.O., debidamente asistido por el abogado M.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.601, y practicada por la Notaría Pública Primera de Mérida, Estado Mérida, en fecha 26 de septiembre de 2005, en el estacionamiento del Edificio Valmont, ubicado en la Calle 27, Avenida 3 Independencia, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida (folios 211 al 231, primera pieza), la cual por razones de método se transcribe in verbis:

“(Omissis):…

En el día de hoy, veintiseis (sic) (26) de septiembre, siendo la hora fijada se trasladó y constituyó la Notaría Pública Primera de Mérida, en: El Edificio “Valmont”, ubicado en la calle 27, con Av. 3, Independencia, Parroquia El Llano Municipio Libertador del Estado Mérida, previa solicitud formulada en fecha: Veintiseis (sic) (26) de septiembre del dos mil cinco (2005), por M.A.V.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.994.855, en el carácter de propietario de los Apartamentos Habitacionales del referido edifico signados con los Nos. 04, 09, 11 y 13 de conformidad con documento de propiedad registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fecha 27-12-2000 (sic), inserto bajo el Nº 03, Folio 13 al folio 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, debidamente asistido por el Dr. M.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.965.578, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 36.601, del mismo domicilio. A los fines de presenciar y dar fe pública: de los particulares a que se contrae la solicitud presentada por su firmante, M.A.V.O., ya identificado. En este sentido, la Notaría procede dejar constancia. Primero: En el lugar y dirección ya señaladas, se encuentran presentes los ciudadanos: F.H.D., R.C.M., Rivas L.N., R.Z.G., R.R.E., J.C.C.D., F.A.J.N., R.L.J., Sambrano Jackmar, Sr. Obergozo (sic) R.d.C.M. y N.S., titulares de las cédulas de identidad nos: V-16.657.237, V-7.208.318, 8.006.239, V-5584728, V15.175.456, V-14.520.739, V-3.992.057, V-4.484.010, V-16307.901 (sic), V 14762290, V11.717.017 y V16.678.038, a quienes se les notifico la misión notarial de conformidad con la convocatoria de fecha 25 de septiembre del 2005, publicada en el Diario de Circulación Local “Frontera”, Página 2C, la cúal (sic) es del tenor siguiente Convocatoria Los Hermanos Valero Obando, en su condición de legítimos propietarios y arrendadores del Edificio “Valmont”, ubicado en la Av. 3 con calle 27 de la ciudad de Mérida, Parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, convocan a todos los Arrendatarios de los Apartamentos signados con los Nos. 01 al 15; para la Asamblea Extraordinaria que se efectuará: Lugar Estacionamiento Edificio “Valmont”, Planta Baja Hora 7:PM Día 26-09-2005. Punto a tratar. Hacer entrega a los arrendatarios del sobre contentivo de la preferencia ofertiva, contemplada en el art. 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (L.A.I). Segundo: En cuanto a este particular la Notaria hace constar que la oferta o preferencia ofertiva a los asistentes se hizó (sic) en la forma solicitada a cada uno de los arrendatarios de los Apartamentos signados con los números 04, 09, 11 y 13. Tercero: La Notaría procedió en este acto hacer entrega del sobre contentivo de la oferta de venta a cada uno de los arrendatarios, signados con los números 04, 09, 11 y 13, quienes así se identifican: N.C.R.L., L.J.R., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.006.239 y V-4.484.010, e igualmente la Notaría deja constancia que hace entrega de los sobres contentivos de la referida oferta al ciudadano: Sambrano Jackmar, titular de la cédula de identidad Nº V-16.307.901, mayor de edad, venezolano, quién manifiesta tener el mismo domicilio de la arrendatario del Apto. Nº 11, de la ciudadana Pinto G.M.C., titular de la cédula de identidad Nº V-4.002.653, e igualmente el ciudadano: Sr. Orbegozo, titular de la cédula de identidad Nº 14.762.290, quién manifiesta ser el conyugue de la ciudadana Y.d.O.G., titular de la cédula de identidad Nº V-3.431.118, quienes quedan encargados de entregarles en sus manos la referida notificación, en tal virtud proceden a firmarla al pie del instrumento como recibo de la misma. En relación a los sobres restantes contentivos de la oferta en referencia, referidos a los apartamentos signados con los Nos. 01, 02, 03, 05, 06, 07, 08, 10, 12, 14 y 15, la Notaría deja constancia que se abstiene de hacer entrega de las mismas por cuanto el solicitante ciudadano M.A.V.O., antes identificado no presenta Instrumento Poder que lo acredite en el carácter de tal a los fines legales consiguientes. Asimismo, la Notario deja constancia que en el presente acto se encuentran presentes el ciudadano M.A.V.O., en el carácter de propietario de los inmuebles signados con los Nos. 04, 09, 11 y 13, debidamente asistido por el Dr. M.A.C. ambos ya identificados. la Notaría agrega a la presente acta las copias de recibo de las ya señaladas ofertas las cuales forman parte integrante como anexos y como pruebas del presente acto y recibo contentivo de la oferta el cual tuvo lugar en la forma ya señalada. Igualmente se ordena agregar la convocatoria la cúal (sic) es presentada por el solicitante. Se ordena dejar constancia en el Libro Diario y devolver original con sus resultas constante (sic) veinte y cinco (25), folios útiles. Es todo se leyó y conformes firman…” (sic). (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

En tal sentido, esta Alzada observa que la parte actora, ciudadano J.N.F.A., en fecha 26 de septiembre de de 2005, se enteró de la Asamblea Extraordinaria convocada en fecha 25 de septiembre de 2005, en el Diario “Frontera”, por los hermanos VALERO OBANDO, en su condición de “…legítimos propietarios y arrendadores del edificio “VALMONT”, ubicado en la Av. 3 con calle 27 de la ciudad de Mérida, parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida…” (sic), la cual tenía como punto a tratar “…Hacer entrega a los arrendatarios del sobre contentivo de la Preferencia Ofertiva, contemplada en el Art. 42 de la ley de arrendamientos inmobiliario (L.A.I.)…” (sic), sin embargo se evidencia que en dicho acto no se hizo la entrega del sobre contentivo de la preferencia ofertiva correspondiente al inmueble signado con el Nº 08, y en tal sentido la “…Notaria deja constancia que se abstiene de hacer entrega de las mismas por cuanto el solicitante ciudadano M.A.V.O., antes identificado no presenta Instrumento Poder que lo acredite en el carácter de tal a los fines legales consiguientes…” (sic).

No obstante a ello, la parte actora, ciudadano J.N.F.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, en fecha 07 de noviembre de 2005, bajo el Nº 99, Tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, el cual fue consignado junto con el libelo de la demanda en copia certificada (folios 56 al 57, primera pieza), dejó constancia de lo siguiente:

“(Omissis):…

Yo, J.N.F.A., quien es venezolano, mayor de edad, escultor, titular de la cédula de identidad Nº V-3.992.057, domiciliado en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida y hábil, actuando en mi condición de Arrendatario del Apartamento signado con el Nº 08, del Edificio VALMONT, ubicado en la Avenida 3 Independencia con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, según consta en el Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de junio de 1997, cuya copia simple anexo; por medio de la presente Declaró: PRIMERO: Que en fecha veintiséis (26) de Septiembre de 2.005, en el desarrollo de una Asamblea Extraordinaria de Arrendamientos del Edificio VALMONT, fui NOTIFICADO de los siguientes Particulares: UNO: La Voluntad de los ciudadano P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. Y C.B.V.D.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.031.665, V-3.994.855, V-8.024.547 y V-3.031.663, de vender todos los Apartamentos del citado “EDIFICIO VALMONT” de los cuales son sus únicos y exclusivos Propietarios y Arrendadores y DOS: La voluntad de la ciudadana C.B.V.D.P., ya identificada, en su condición de Propietaria-Arrendadora, de OFERTARME EN VENTA su inmueble que actualmente tengo Arrendado, para todo efecto legal consigno la presente, para formar parte integrante del mismo, copia simple del escrito de Oferta, debidamente firmado por mi, en prueba de su recibo y SEGUNDO: Que recibí una Comunicación en la cual, la Propietaria-Arrendadora manifiesta su voluntad de PRORROGAR el plazo para recibir la aceptación o rechazo de la Oferta de venta del Apartamento Locatado; dicho lapso es de Quince (15) días continuos, contados desde la fecha 18 de Octubre de 2.005. En razón de lo antes expuesto, así lo digo y firmo por ante un Notario Público de la ciudad de Mérida, en la fecha de su presentación…” (sic). (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Igualmente observa esta Alzada que obra a los folios 58 y 59 de la primera pieza, copia certificada de escrito de oferta consignado por la parte actora junto con el escrito libelar, en el cual se evidencia lo siguiente:

“(Omissis):…

Nosotros, P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. Y C.B.V.D.P., todos, (sic) venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.031.665, V-3.994.855, V-8.024.547 y V-3.031.663, respectivamente; domiciliados en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábiles; por el presente documento, Declaramos. PRIMERO: Nuestra irrestricta voluntad de vender todos los Apartamentos del “EDIFICIO VALMONT”, ubicados en la Avenida 3 Independencia con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, de los cuales somos los únicos y exclusivos Propietarios y Arrendadores; SEGUNDO: Que a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, nuestra hermana C.B.V.D.P., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº V-3.031.663, en su condición de Propietario del Apartamento signado con el Nº 08, del referido “EDIFICIO VALMONT”, le Notifica su voluntad de OFERTARLE EN VENTA, el citado Apartamento al ciudadano J.N.F.A., quien es venezolano, mayor de edad, escultor, titular de la cédula de identidad Nº V-3.992.057; en su condición de Arrendatario del Apartamento signado con el Nº 08, del referido Edificio VALMONT, según consta en el Contrato de Arrendamiento, que fuere firmado en privado en fecha 01 de junio de 1997, conjuntamente con nuestro difunto padre el ciudadano J.V., quien era venezolano y titular de la cédula de identidad Nº V-650171, le notificamos la voluntad de OFERTARLE EN VENTA, el citado Apartamento, bajo las siguientes condiciones: UNO: DESCRIPCION DEL INMUEBLES: Posee una superficie aproximada de CIENTO VEINTINUEVE METROS CUADRADOS, CON DOCE DECÍMETROS CUADRADOS (129,12 mts2), y sus linderos particulares son: NOROESTE: Con pasillo de circulación del Edificio y el apartamento Nº 07; NOROESTE: Con la fachada lateral izquierda del Edificio, que mira a la Avenida 3; SUROESTE: Con pasillo de circulación del Edificio y el apartamento Nº 09 y SUROESTE; Con la fachada principal del Edificio, que mira a la calle 27. Dicho inmueble se encuentra en excelentes condiciones de habitabilidad con paredes pintadas, pisos de granito, el mismo consta de recibo, comedor, cocina, tres (03) dormitorios principales, un (01) dormitorio para el servicio, una (01) sala de baño principal y una (01) sala de baño en el cuarto de servicio, áreas de servicio y balcón. DOS: El precio de Venta es por la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MILLONES CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 129.120.000,00), el cual podrá ser pagado de las siguientes maneras: a) Al contado, pagadero al momento de la firma del documento respectivo y b) financiado: Tramitando su pago a través del financiamiento de Ley de Política Habitacional, para lo cual, deberá firmar una Opción Compra por la cantidad de CINCUENTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 51.648.000,00), y el saldo restante es decir, la cantidad de SETENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 77.472.000,00) en un lapso m.d.C.V. (120) días continuos a partir de la firma del Documento de Opción de Compra. TRES: Se hubo la propiedad del citado Apartamento, según consta en Documento Protocolizado por ante la Oficina Pública de Registro inmobiliario (sic) del Municipio Libertador, del Estado Mérida, inserto bajo el Nº 26, Folios CIENTO CUARENTA Y OCHO (148) al CIENTO CINCUENTA Y CUATRO (154) Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2002. CUARTO: Se deja constancia que sobre el ya mencionado inmueble, existe un Derecho De Usufructo, a favor de la ciudadana C.O.D.V., venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad Nº V-3.031.665; quien renunciará al momento de la Protocolización del Documento de Venta. CINCO: Al citado inmueble le corresponde 5.025748 millonésimas de las cargas y gastos comunes del Edificio y las demás características del inmueble se encuentran en Documento de Condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, inscrito bajo el Nº 28, Tomo 28, Protocolo Primero, Tercer Trimestre, de fecha Once (11) de Septiembre de 1996. SEIS: El Arrendatario deberá notificar en forma indubitable su aceptación o rechazo a la presente Oferta en el término de Quince (15) días calendarios, a partir de la fecha del presente ofrecimiento. SIETE: En caso de que en el lapso antes señalado el Arrendatario no aceptare el presente ofrecimiento de Oferta de Venta, los Propietarios-Arrendadores quedaran en libertad de dar en venta el inmueble a Terceros…” (sic). (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Del contenido de los documentos señalados ut supra, observa esta Alzada, que quedó demostrado que efectivamente en fecha 07 de noviembre de 2005, la parte actora, ciudadano J.N.F.A., tuvo conocimiento de que la ciudadana C.B.V.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.031.663, adquirió el inmueble arrendado por el ciudadano J.V.M., según documento protocolizado por ante la Oficina Pública de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 30 de diciembre de 2002, bajo el Nº 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre. Así se decide.

En tal sentido, establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

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Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

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Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta

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Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar

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Artículo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación

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Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

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Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario

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Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivivenda, oficina o local arrendado

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Artículo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil

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Además, el artículo 1.547 del Código Civil venezolano, señala: “No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de los nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10 de agosto de 2007, con ponencia del Magistrado C.O.V., Expediente Nº AA20-C-2007-000171, señaló:

“(Omissis):…

En cuanto al vacío legal atinente al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, tal como aduce el accionante que ocurrió en el sub iudice, esta Sala, bajo la ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe el presente fallo, en decisión N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, estableció un nuevo precedente jurisprudencial.

Al respecto, en la preindicada sentencia se señaló que –inclusive para ese caso- si bien debe aplicarse el lapso establecido en el artículo 1.547 del Código Civil (igualmente previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); es decir, el de cuarenta (40) días, atendiendo a la importancia que reviste el cumplimiento de la obligación legal que tienen el arrendador y el adquirente de notificar de tal enajenación a quien tenga el derecho de retracto y que dicho lapso deberá contarse a partir de la fecha en la cual quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de esa operación traslativa de la propiedad, cambiando así el criterio que disponía que debía contarse el preindicado lapso de cuarenta (40) días; pero, calculados desde la fecha de registro de la escritura, supuesto que equiparaba entonces la situación descrita al inicio con la del arrendatario que no estuviera presente y tampoco tuviera quien lo representare.

En la decisión supra identificada, al declarar con lugar la denuncia planteada por errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, se estableció:

“...Para decidir, la Sala observa:

En la denuncia supra transcrita, el recurrente plantea que el Juez Superior erró en la interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que la notificación de enajenación del inmueble objeto de la negociación ha de entenderse consumada a partir del momento en que se ejecuta la medida de secuestro, motivo por el cual considera que para el ejercicio de su derecho de retracto legal arrendaticio el lapso de caducidad de nueve días establecido en la precitada norma, comienza a contarse desde esa oportunidad. El otro lapso, el de los cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, no es pertinente como término indubitable para generar caducidad debido a su carácter eminentemente presuntivo que no cumple con el efecto real de la puesta en conocimiento del derechante de la transferencia de propiedad y posesión del bien que éste ocupa.

En ese sentido agrega, que la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991, pero el conocimiento de dicha negociación ha de presumirse ocurrido el 20 de abril de 1998, con ocasión de una medida de secuestro practicada sobre el inmueble arrendado.

Por su parte, la recurrida estableció:

...Omissis...

Del texto trasladado, esta sede casacional constata que la recurrida declaró con lugar la caducidad de la acción, según estableció, con base en lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que, la enajenación del inmueble arrendado se verificó el 20 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998.

Respecto al vicio denunciado, la Sala en innumerables fallos ha señalado que la errónea interpretación de norma jurídica se configura cuando el sentenciador aún reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto; es decir, cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias, que no concuerdan con su contenido.

El artículo 1.547 del Código Civil, establece:

Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de modo, tiempo y lugar para su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).

Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:

Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.

En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...

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En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.

Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:

1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

Así quedó señalado en la precitada sentencia del 19 de octubre de 1954, en el caso de A.D. contra C.M. o Meza de Mora y J.P.M., Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, en la cual se dijo:

...Dos lapsos diferentes de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto consagra el artículo 1.547 del Código Civil: de nueve días el uno, que se contarán a partir del aviso que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa; y de cuarenta días el otro, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, cuando no haya podido darse el aviso por no estar presente en el lugar el retrayente, o no tenga quien lo represente.- La recurrida admite que no se le dio al inquilino el aviso que establece la primera parte del artículo 1.547del Código Civil y, por considerar que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la ley, aplica por analogía lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo, o sea, que el registro de la escritura sustituye la notificación omitida.- Ahora bien, al aplicar la recurrida al caso de autos lo previsto en la segunda parte de la citada disposición legal, lo hace parcialmente, puesto que fija como punto de partida del lapso de caducidad, la fecha de protocolización de la escritura, y acoge, en cambio, como tal lapso, el de nueve días que señala la misma disposición en su primera parte, para el caso de haberse dado el correspondiente aviso al retrayente.- Si la sentencia accionada admite como supletoria del aviso el registro de la escritura, debió admitir también que el lapso de caducidad era de cuarenta días y no de nueve, como lo hizo, porque este último es sólo para el caso de haberse dado aquél bien al propio interesado o a su representante, tal como lo prescribe en su primera parte el precitado artículo 1.547 del Código Civil.- Al declarar, pues, la recurrida, la caducidad de la acción, por haber sido propuesta después de transcurridos nueve días contados a partir de la fecha de registro de la escritura de venta, infringió, por errada aplicación, los artículos 4° y 1.547 del Código Civil, así como el artículo 6° del decreto sobre Desalojo de Viviendas...

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El anterior criterio ha sido confirmado en el tiempo, entre otros, en el fallo proferido por la Sala de Casación, Civil, Mercantil y del Trabajo de la extinta Corte Suprema de Justicia, el 19 de octubre de 1961 en el caso de C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, página 39 y siguientes, que señaló:

...En otras palabras, debe entenderse que el inquilino, colocado en la situación expresada, puede intentar la acción de retracto en el plazo de cuarenta días, plazo cuyo punto de partida debe considerarse en la fecha de registro de la escritura donde conste la venta...

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Igualmente quedó expuesto en decisión de la misma Sala, sentencia N° 219, del 5 de mayo de 1999, Exp. N° 97-366, en el caso de I.T.F.E. y otro, que dijo:

“...El conjunto de conceptos que hasta aquí han sido delineados, permite extractar el siguiente elenco de conclusiones:

(...Omissis...)

10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva...”.

En el mismo sentido, esta sede casacional reiteró, entre otras, el anterior criterio, en decisión N° 55, del 21 de marzo de 2000, Exp. N° 99-761, caso N.J.G.C. y otros contra L.G.D. y otros, estableciendo que:

...El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:

"1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación".

"2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".

"3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva"...

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Como corolario de lo expuesto anteriormente, se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa, ha sido ya transferido.

En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue poner en conocimiento, en este caso al arrendatario, del hecho cierto de la enajenación efectuada.

En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacífico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial.

Aquí es conveniente destacar, según se reflejó anteriormente en el contenido de la denuncia bajo estudio, que los recurrentes aducen la presencia de la accionante para el momento en que se practicó la medida de secuestro.

En orden al término para recurrir por vía de retracto legal, la norma sustantiva establece el lapso de cuarenta días, contado a partir de la fecha de registro de la escritura de venta o, de nueve días desde el momento en que el vendedor o el comprador de la cosa objeto de la negociación impongan mediante aviso del hecho de la transferencia a quien tiene el derecho de retraer o a quien lo represente.

Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

El artículo 257 eiusdem preceptúa:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

(Resaltado de la Sala).

Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

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Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide…”. (Subrayado y resaltado de esta Alzada).

A su vez, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de noviembre de 2007, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Expediente Nº AA20-C-2007-000165, expuso:

“(Omissis):…

Esta Sala, en sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, Exp. N° 2004-000807, estableció un nuevo criterio respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa.

Al respecto, en dicha sentencia se dejó establecido lo siguiente:

…Que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente…

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Contra la anterior decisión se interpuso ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, solicitud de revisión constitucional, la cual fue declarada procedente mediante sentencia N° 126, de fecha 31 de enero de 2007, expediente N° 05-1774, con fundamento en que la decisión recurrida en revisión, atentó contra la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al vulnerar sus principios atinentes a la seguridad jurídica, la irretroactividad y la igualdad; quebrantamientos que devinieron, -según esa Sala- de la aplicación del referido cambio de criterio para el propio caso que lo motivó y no del nuevo criterio en sí, al respecto dejó establecido lo siguiente:

…De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.

Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.

De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad…

De la decisión ut supra transcrita, se solicitó aclaratoria, la cual fue declarada improcedente mediante sentencia N° 1376, de fecha 29 de junio de 2007, en la cual la Sala Constitucional señaló lo siguiente:

“…Considera la Sala que dicho fallo, contrariamente a lo señalado por los solicitantes de la aclaratoria, cumple con todos los requisitos que debe contener una sentencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y; específicamente, con el contenido en el ordinal 5º, por cuanto en él la Sala se pronunció en forma expresa, positiva y precisa sobre las denuncias formuladas por la parte solicitante de la revisión y dejó asentado expresamente que:

…no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad…

Esta Sala en sentencia N° 694, de fecha 10 de agosto de 2007, caso: Nerza Janet García y Otra contra A.M.G. y Otros, expediente N° 07-171, dejó establecido el ámbito temporal de aplicación del cambio de criterio fijado por esta Sala, al respecto señaló lo siguiente:

…Por tanto, se deja expresamente establecido que la aplicación inmediata del cambio de criterio que la Sala adoptó en el caso sometido a revisión, no constituye aplicación retroactiva de la norma dado que de ninguna manera se viola algún derecho adquirido del arrendatario o adquiriente, por el contrario de manera instantánea y favorable, por una parte, se impide que se produzcan actos contrarios a la ley, y de otro lado, se ampara el derecho que el ordenamiento jurídico confiere al arrendatario, de acuerdo con las necesidades sociales tuteladas por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en estricto apego al principio de Seguridad Jurídica, que esta Sala garantiza a todos los justiciables como vigilantes que somos del cumplimiento de las leyes, según corresponde asumir en un “...Estado democrático y social de Derecho y de Justicia...”, según lo previsto en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Con base en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, se repite, y con especial atención al fallo constitucional vinculante anteriormente transcrito, el cual, expresamente reconoce que no es el cambio de criterio implementado por la Sala, anteriormente referido, el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino la aplicación inmediata que tuvo, esto es, para el propio caso de donde se originó, y no que lo fuera a futuro, que en esta ocasión la Sala de Casación Civil, hace valer la oportunidad, en atención a los alegatos contenidos en la demanda del caso sub iudice, para dejar establecido el ámbito temporal de aplicación del prenombrado cambio de criterio de esta sede de Casación Civil, contenido en la decisión N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra ratificado en otros fallos posteriores, resultando entonces aplicable para todos los casos análogos que se encuentren en fase de decisión en cualesquiera de las instancias a partir del día siguiente de la publicación del mismo, según ya se dijo, el 20 de mayo de 2005. Así se decide…

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Ahora bien, por cuanto la sentencia recurrida fue pronunciada en fecha 9 de noviembre de 2006, esta Sala con base al ámbito temporal de aplicación ut supra transcrito, pasa a conocer el presente recurso de casación bajo el cambio de criterio doctrinal establecido por ésta Sala, en su sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C. A., y otra, Exp. N° 2004-000807. Así se decide…” (Subrayado y resaltado de esta Alzada).

De los criterio jurisprudenciales señalados ut supra se desprende, que el lapso de caducidad a los fines de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, es de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha en que quede demostrado el conocimiento de la referida enajenación.

Así, la falta de aviso o notificación origina incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción, sino del comprador o del vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente depende del adquirente.

Ahora bien considera esta Alzada, que el ciudadano J.N.F.A., en su condición de arrendatario, tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble objeto de controversia, el día 07 de noviembre de 2005, fecha de la autenticación del documento presentado por el referido ciudadano J.N.F.A., por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, punto a partir del cual, se inició el lapso de cuarenta (40) días, contemplado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A mayor abundamiento, el lapso a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el caso de autos comenzó a partir del 07 de noviembre de 2005 exclusive, feneciendo el 17 de diciembre de 2005 inclusive, sin que entretanto el ciudadano J.N.F.A., en su condición de arrendatario, interpusiera el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio.

En virtud del pronunciamiento anterior, esta Alzada declara con lugar cuestión previa contemplada en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contentiva de la caducidad de la acción de derecho de preferencia interpuesta por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., contra los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en consecuencia considera esta Alzada que resulta innecesario entrar a analizar las demás defensas opuestas por la parte demandada, así como la pretensión de la parte actora y el resto del material probatorio aportado durante el proceso por las partes. Y así se decide.

En consecuencia, tal como lo señala la doctrina vigente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el decaimiento de la acción por no haberse ejercido oportunamente y haber operado el lapso de caducidad previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el caso de autos tiene como resultado, que la sentencia de fecha 30 de julio de 2007, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, quede REVOCADA PARCIALMENTE. Así se decide.

DISPOSITIVA

En orden a las consideraciones que anteceden, este Juzga¬do Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsi¬to y de Menores de la Circuns¬cripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la Repú¬blica Bolivariana de Venezuela y por autori¬dad de la Ley, dicta sen¬tencia en la presente causa, en los términos siguientes:

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., parte demandada en la presente causa, contra la sentencia proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en fecha 30 de julio de 2007.

Se declara SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., parte demandada en la presente causa.

Se declara CON LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción, interpuesta por el abogado M.A.C., en su condición de coapoderado judicial de los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., parte demandada en la presente causa, y en consecuencia SE DESECHA LA DEMANDA Y SE DECLARA EXTINTO EL PROCESO A QUE SE CONTRAE LA PRESENTE LA ACCIÓN DE DERECHO DE PREFERENCIA interpuesta por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., contra los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., mediante libelo presentado en fecha 05 de marzo de 2007.

En virtud del pronunciamiento anterior y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se REVOCA PARCIALMENTE la sentencia definitiva de fecha 30 de julio de 2007, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaró con lugar la acción de derecho de preferencia, intentada por el ciudadano J.N.F.A., debidamente asistido por el abogado O.E.P.A., contra los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P..

En virtud de la naturaleza de la presente deci¬sión, no se hace especial pronunciamiento sobre costas.

Queda en estos términos REVOCADA PARCIALMENTE la sentencia apelada.

Por cuanto esta sentencia se publica fuera del lapso legal, debido al exceso de trabajo originado por las diversas materias que conoce este Tribunal y los numerosos recursos de amparo constitucional que han cursado en el mismo, así como por la intensa actividad desplegada por la Rectoría Civil a cargo del Juez que suscribe, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes y/o sus apoderados judiciales, haciéndoles saber de la publicación de esta sentencia. Provéase lo conducente.

Publíquese, regístrese y cópiese. Bá¬jese en su oportunidad el presen¬te expediente al Tribu¬nal del origen. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en la ciudad de Mérida, a los once (11) días del mes de enero del año dos mil diez (2010).- Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-

El Juez,

La Secretaria, H.S.F.

M.A.S.G.

En la misma fecha, y siendo las nueve y diez minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certi¬fico. La…

Secretaria,

M.A.S.G.

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, once de enero de dos mil diez.

199º y 150º

Certifíquese por Secretaría para su archivo, copia de la decisión ante¬rior, de conformidad con el contenido del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.

El Juez Titular,

H.S.F.

La Secretaria,

M.A.S.G.

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado en el auto que ante¬cede. Igualmente se libraron las boletas de notificación de las partes y se entregaron al Alguacil del tribunal para que las haga efectivas

La Secretaria,

M.A.S.G.

Exp. 4733.-