Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente y Contencioso Administrativo Sede Puerto Ordaz de Bolivar, de 22 de Mayo de 2007

PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana Rujel Lempert Barraza contra el ciudadano M.Á.L.A..

RESUELTO el Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito en fecha 11 de noviembre de 1.991, entre los ciudadanos M.Á.L.A. y Rujel Lempert Barraza, se ordena la entrega del inmueble a la ciudadana Rujel Lempert Barraza, y al ciudadano M.Á.L.A., la devolución de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000, 00), que había pagado al momento de la firma del contrato por concepto del precio.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida y haber hecho uso de un medio de defensa que no tuvo éxito.

1.16. Mediante diligencia presentada 1 de noviembre de 2005, la parte actora apeló de la sentencia definitiva dictada en primera instancia.

1.17. Mediante auto dictado el 3 de octubre de 2006, el Juzgado de la Causa, oyó en ambos efectos la apelación propuesta por la parte actora.

1.18. Recibido el expediente el 14 de noviembre de 2006, en el Juzgado Superior Distribuidor, sorteada la causa correspondió su conocimiento a este Juzgado Superior Primero.

1.19. Mediante auto dictado el 15 de noviembre de 2006, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran informes.

1.20. Mediante escrito presentado en fecha 15 de diciembre de 2006, la parte actora apelante presentó informes y promovió partidas de nacimiento de los ciudadanos A.J.L.L., Migleth del Valle Ludeña Longart, Miriangel Ludeña Longart y F.L.L.L..

1.21. Mediante auto dictado el 15 de enero de 2007, se dejó constancia del vencimiento del lapso de observaciones a los informes y se fijó lapso de sentencia dentro de los 60 días siguientes.

1.22. Mediante auto dictado en fecha 14 de marzo de 2007, se difirió el lapso par dictar sentencia dentro de los 30 días siguientes.

2. FUNDAMENTOS DE LA DECISION

A los fines de dilucidar la controversia, procede este Juzgado Superior a analizar los fundamentos de hecho y derecho alegados por el actor ciudadano M.A.L.A., en su escrito de demanda, concordarlos con los argumentos esgrimidos por la demandada ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, a los fines de determinar cuáles hechos fueron admitidos y por ende, excluidos del debate probatorio, los hechos que fueron controvertidos y de éstos cuáles fueron probados, determinando las consecuencias jurídicas pertinentes, de conformidad con las normas que rigen el cumplimiento de las obligaciones, artículos 1.264 y 1.269 del Código Civil, y 1.167 del Código Civil, ésta última, en que las partes han fundamentado su pretensión de cumplimiento y de resolución de contrato de opción de compraventa de inmueble, respectivamente.

II.1. HECHOS ADMITIDOS:

II.1.1. Alega el actor ciudadano M.A.L.A., en el libelo de demanda presentado el 07 de noviembre de 2003, ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que en fecha once (11) de noviembre del año 1.991, suscribió un documento privado de Opción a Compra con la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, de nacionalidad chilena, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E- 81.681.219, el cual versa sobre un inmueble constituido por una casa, y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el N° B-1; situada en el Sector B de la Urbanización “Jardín Plaza” desarrollada sobre una parcela señalada con el Nro. Parcelario 294-21, de Ciudad Guayana Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, según alega constar en copia simple de documento privado de opción de compra que consigna marcado con la letra “A” y que opone formalmente a la demandada.

Observa este Juzgado Superior que la parte actora consignó con el libelo de demanda copia simple del referido documento privado y en el lapso probatorio el original, el cual es del siguiente tenor:

“Yo, RUJEL LEMPERT BARRAZA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 81.681.219, de este domicilio y por el presente documento declaró: He recibido la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) contenido en los cheques siguientes: cheque de gerencia N°. 32614209, librado contra el Banco Provincial, en fecha 11 de noviembre de 1.991, por el monto de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo); y un cheque de Gerencia N° 43045787, por el monto de Un Millón Quinientos Mil Bolívares librados contra el Banco Mercantil, en fecha 11 de noviembre de 1.991. La mencionada cantidad la recibo de manos del ciudadano M.A.L.A., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 81.238.222, de este mismo domicilio, en calidad de opción de compra del inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el N° B-1, situada en el sector B de la Urbanización “JARDIN PLAZA”, desarrollada sobre la parcela señalada con le número parcelario 294-21, de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. El precio de esta venta es por una cantidad superior a la recibida. La diferencia sería cancelada por el comprador a FONDO COMÚN, Entidad de Ahorro y Préstamo, cuyo monto será el que dicha entidad refleje en su último estado de cuenta, que el comprador acepta cancelar al momento que le sea requerido por la entidad. La venta se efectuará en nombre de la ciudadana MIRIAN LONGART DE GUZMAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.318.990, y de éste domicilio, y de los menores A.J.L.L., titular de la cédula de identidad N° 13.782.912, MIGLETH DEL VALLE LUDEÑA LONGART, titular de la cédula de identidad N° 12.644.205 y los menores MIRIANGEL LUDEÑA LONGART Y F.L.L.L., quienes por razón de su edad no poseen aún cédula de identidad. La compra se efectuará representado a los menores su padre y su madre ya identificados en este documento. Se establece como condición que, el otorgamiento del documento se efectuar una vez que sea autorizada por el Juzgado de Menores competente, la operación de compra venta en nombre de los menores ya identificados. Y Nosotros: M.A.L.A. y MIRIAN LONGART DE GUZMAN, antes identificados oferentes en el contrato de venta señalado y representantes de los menores ya identificados, aceptamos lo que expresamente se consagra en el presente documento”.

La parte demandada ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, reconoció en el escrito de contestación a la demanda presentado ante el Juzgado de la Causa, el 19 de enero de 2004, que suscribió el referido documento de opción a compra venta, con la siguiente manifestación:

Es cierto que en fecha 11 de noviembre del año 1991; mi representada suscribió un documento privado de opción a compra con el ciudadano M.A.L.A., parte actora en la presente causa, sobre un inmueble constituido por una casa, y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el Nro. B-1; situada en el Sector B de la Urbanización “Jardín Plaza” desarrollada sobre una parcela señalada con el Nro. parcelario 294-21, de Ciudad Guayana Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar”.

Considera este Juzgado Superior, que el documento privado que contiene la negociación de la opción de compra venta del inmueble en cuestión, suscrito por las partes, al ser expresamente reconocido por la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, adquiere el valor probatorio establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, es decir, hace fe de la verdad de las declaraciones de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, a saber: 1) Que la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA recibió la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) contenido en los cheques siguientes: Cheque de gerencia N°. 32614209, librado contra el Banco Provincial, en fecha 11 de noviembre de 1.991, por el monto de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo); y un cheque de Gerencia N° 43045787, por el monto de Un Millón Quinientos Mil Bolívares librados contra el Banco Mercantil, en fecha 11 de noviembre de 1.991, del ciudadano M.A.L.A.; 2) Que tal cantidad la recibió en calidad de opción de compra del inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el N° B-1, situada en el sector B de la Urbanización “JARDIN PLAZA”, desarrollada sobre la parcela señalada con el número parcelario 294-21, de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar; 3) Que el precio de la venta era por una cantidad superior a la recibida. La diferencia sería cancelada por el comprador a FONDO COMÚN, Entidad de Ahorro y Préstamo, cuyo monto será el que dicha entidad refleje en su último estado de cuenta, que el comprador acepta cancelar al momento que le sea requerido por la entidad. 4) Que la venta se efectuaría en nombre de la ciudadana MIRIAN LONGART DE GUZMAN, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.318.990, y de éste domicilio, y de los menores A.J.L.L., titular de la cédula de identidad N° 13.782.912, MIGLETH DEL VALLE LUDEÑA LONGART, titular de la cédula de identidad N° 12.644.205 y los menores MIRIANGEL LUDEÑA LONGART Y F.L.L.L., quienes por razón de su edad no poseen aún cédula de identidad. 5) Que establecieron como condición que, el otorgamiento del documento se efectuará una vez que sea autorizada por el Juzgado de Menores competente, la operación de compra venta en nombre de los menores ya identificados. Así se establece.

II.1.2. Aduce el actor que produce un justificativo de vivienda marcado “B” en copia simple autenticado por ante la Notaria Pública IV de Puerto Ordaz en fecha seis (06) de noviembre del 2003 (Nro. planilla 51216) en el cual, se evidencia que ha estado en posesión de la referida vivienda desde hace trece (13) años, y se le ha tenido como único dueño sin que nadie le haya disputado ese derecho, es decir, que la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA desde que suscribieron el contrato de opción de venta lo puso en posesión del inmueble.

Observa este Juzgado Superior que el alegado hecho, que la demandada efectuó la entrega material del inmueble al ciudadano M.A.L.A., desde la fecha de suscripción del referido contrato, el once (11) de noviembre de 1991, fue admitido por la demandada en la contestación a la demanda, con la siguiente expresión: “Es cierto que mi representada desde el momento en que suscribió el contrato de opción de compra, puso en posesión del inmueble antes descrito al ciudadano M.A.L.A., antes identificado”.

Establecidos los hechos admitidos que quedaron fuera del debate probatorio, a saber la celebración entre los ciudadanos M.A.L.A. y RUJEL LEMPERT BARRAZA, de un contrato de opción a compraventa de un inmueble constituido por una casa, y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el Nº B-1; situada en el Sector B de la Urbanización “Jardín Plaza” desarrollada sobre una parcela señalada con el número parcelario 294-21, de Ciudad Guayana Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, la recepción por la demandada de Bs. 3.000.000, como parte del precio de venta, y la entrega material al actor del inmueble en cuestión desde la suscripción del contrato de opción a compraventa en fecha 11 de noviembre de 1991, procede este Juzgado Superior a analizar los hechos controvertidos.

II.2. HECHOS CONTROVERTIDOS

II.2.1. Alega el actor que cumplió con el pago del saldo restante según dice evidenciarse de documento de liberación de hipoteca de primer grado a favor de FONDO COMUN BANCO UNIVERSAL, el cual anexa marcado “C”, que no adeudando nada por concepto de la venta del referido inmueble, ha solicitado desde el momento de la cancelación del saldo restante, es decir desde el 10-07-2001, a la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, que cumpla con lo establecido en el contrato, con el registro del referido inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, ya que no existe ningún impedimento legal para que se siga negando a la tramitación del registro de la venta, y por cuanto han sido infructuosas las múltiples gestiones realizadas para ello, de manera personal y a través de los servicios de abogados; es por lo que acude ante el órgano judicial a demandar a la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal:

PRIMERO: En el cumplimiento del contrato privado suscrito, y formalice el otorgamiento del instrumento de propiedad del inmueble por ante el Registro Subalterno del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar o en su defecto así lo declare el Tribunal.

SEGUNDO: El pago de daños y perjuicios que me ha causado sus negativas o el atraso de su incumplimiento.

TERCERO: Solicito que se me tenga reconocido como el legítimo dueño del inmueble ya mencionado.

CUARTO: Al pago de los costos del presente juicio, según sea el sano criterio de este Tribunal

.

El cumplimiento de la obligación de pago del precio de venta estipulado en el referido contrato de opción de compraventa de inmueble, fue negado por la parte demandada en la contestación a la demanda, en los siguientes términos:

PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo que para la fecha 10-07-2001, el saldo deudor para con la Institución Financiera FONDOCOMUN, haya sido de Bs. 474.520,55. Afirmación que sustenta la parte actora cuando transcribe parcialmente el contenido del documento privado de opción de compra en su escrito libelar, en cuya transcripción agrega elementos de hechos que no figuran en el referido instrumento.

SEGUNDO: Rechazo, niego y contradigo cuando el ciudadano M.A.L.A., afirma en su escrito libelar que haya cumplido con el pago restante lo cual se hace constar en documento de liberación de hipoteca de primer grado a favor de FONDOCOMUN BANCO UNIVERSAL.

TERCERO: Rechazo, niego y contradigo cuando la parte actora afirma “…no adeudando nada por concepto de la venta del referido inmueble he solicitado desde el momento de la cancelación del saldo restante, es decir (Sic.) desde el 10-07-2001 a la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, ya identificada, que cumpla con lo establecido en el Contrato y que cumpla formalmente con le registro del referido inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro Público ya que no existe ningún impedimento legal para que ésta ciudadana se siga negando a la tramitación del registro de la venta si ya he cumplido con todo y cada uno de los pagos para adquirir el Supra mencionado inmueble y por cuanto ha sido infructuosa las múltiples gestiones realizadas para ello, de manera personal y a través de los servicios de abogaos…”

CUARTO: Rechazo, niego y contradigo, que mi representada, deba convenir en: A) En el cumplimiento del contrato privado suscrito, y formalice el otorgamiento del instrumento de propiedad del inmueble por ante el Registro Subalterno del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. B) El pago de daños y perjuicios que me ha causado sus negativas o el atraso de su incumplimiento. C) Que se le tenga reconocido como el legítimo dueño del inmueble propiedad de mi representada. D) El pago de los costos del presente juicio

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Observa este Juzgado Superior que al haber sido negado por la demandada el cumplimiento por el actor del saldo restante del precio convenido en el contrato de opción a compraventa del inmueble en cuestión, de conformidad con los artículos 1354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondía a la parte actora probar la cancelación del saldo restante del precio convenido en el documento de opción de compra venta. Así se establece.

II.2.2. De los hechos afirmados y controvertidos en la reconvención. La parte demandada ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, reconvino a la parte actora alegando los siguientes hechos y argumentos de derecho:

Aduce la parte demandada, que a principios del mes de noviembre de 1991, se convino en que el precio de la venta lo constituía la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 3.000.000,00), más la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.414.468,46), por concepto de crédito hipotecario que se le adeudaba a FONDO COMÚN, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, denominada así para ese entonces, que su única intención era la de enajenar el inmueble antes descrito, con el propósito de irse definitivamente a su País (Chile), que al momento de adquirir el inmueble, constituyó a favor de FONDO COMÚN, ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, hipoteca especial y de primer grado hasta por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 900.000,00); originado por el préstamo hipotecario que recibió de la referida entidad por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (BS. 600.000,00) para la adquisición del referido inmueble, con una tasa de interés fija del 11% anual, obligándose a devolver a la entidad, dentro del plazo de veinte (20) años y mediante el pago de doscientas cuarentas (240) cuotas mensuales y consecutivas de SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (BS. 6.193,13) sin incluir el seguro, todo lo cual se evidencia en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar; el cual quedó inscrito bajo el N° 11, Tomo 27, protocolo primero, de fecha seis (06) de septiembre de 1.990, que anexa en copia simple marcado con letra “B”.

Observa este Juzgado que los hechos alegados por la demandada, que sobre el bien inmueble que vendió al actor, pesaba hipoteca de primer grado a favor de FONDO COMUN E.A.P., como garantía del préstamo que recibió para la adquisición de la referida vivienda, cuyo saldo deudor al 11 de noviembre de 1991, el actor se comprometió a cancelar, se encuentra suficientemente probado, tanto en el documento que contiene el contrato de opción a compraventa, como del documento de constitución de hipoteca producido por la parte demandada. Así se establece.

Aduce que se redactó el documento como compromiso de venta, mediante el cual se estableció la cancelación de TRES MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 3.000.000,00) a la firma, y en el saldo restante, vale decir, la acreencia a favor de FONDOCOMÚN, la cual resultaría un monto inferior al mencionado anteriormente, “por cuanto se iba cancelar la totalidad del crédito antes del vencimiento del plazo, lo que favorecería un pago total al capital y se ahorraría los intereses que se generarían por el pago si se efectuaba en el transcurso del plazo establecido en el documento de préstamo. Esta acreencia hipotecaría, fue convenida con el ciudadano M.Á.L.A., para ser cancelada a la mayor brevedad posible, en vista de que mi representada se iba de manera definitiva a su País (Chile)”.

De lo precedentemente citado, considera este Juzgado Superior, que de conformidad con los artículos 1354 y 506 eiusdem, correspondía a la parte demandada reconviniente probar su afirmación que fue pactado en el contrato de opción de compraventa, que el saldo restante del precio de venta convenido, lo cancelaría el actor M.A.L., a la brevedad, antes del vencimiento del plazo que le otorgó, la entidad de ahorro y préstamo FONDO COMUN a la demandada. Así se establece.

Aduce la parte demandada que la protocolización del documento de compra venta definitivo, se iba a verificar, una vez que un Tribunal de Menores autorizara al ciudadano M.Á.L.A., para que el inmueble estuviese a nombre de los hijos del actor, para esa fecha, las cuales llevan por nombre A.J.L.L., MIGLETH DEL VALLE LUDEÑA LONGART, MIRIANGEL LUDEÑA LONGART y F.L.L.L., actuando él y su esposa como tutores de los niños, según condición expresa que consta en el documento, que tal circunstancia no resulta necesaria, por las razones de orden legal que se conocen.

Observa este Juzgado Superior, que la mencionada condición a la que estaba sujeta la protocolización del documento de venta del referido inmueble, de obtener autorización del Tribunal respectivo, para la negociación a nombre de los ciudadanos A.J.L.L., MIGLETH DEL VALLE LUDEÑA LONGART MIRIANGEL LUDEÑA LONGART y F.L.L.L., ha perdido vigencia, dada que a la presente fecha, éstas alcanzaron la mayoría de edad, por lo que este Tribunal Superior, desestima cualquier objeción a la protocolización del documento de venta definitivo, fundada en esta causa. Así se decide.

Alega la parte demandada reconviniente, que en la operación de venta estaba incluida la línea telefónica, que para aquel tiempo era el número 515248, y que estaba a su nombre, la cual pasaría a nombre de ellos, como también el contrato de servicio de energía eléctrica, que “…comenzó a realizar los trámites pertinentes para las instalaciones de un Centro de Comunicaciones de CANTV, siendo este rechazado por tener dos (2) facturas pendiente de pago desde el año 96, una por Bs. 5.623,80 y otra por Bs. 337.300,00 (anexos C y D). Nuevamente se encontraba dentro de los clientes de alto riesgo, por lo que tuvo que volver a explicar el problema y demostrarles lo que estaba pasando y proceder mi representada a pagar toda la deuda LUDEÑA ARELLANO a mi nombre, ya que la venta fue realizada con teléfono, pues el numero se encontraba a nombre de mi representada, como se demuestra en el documento”.

Observa este Juzgado que en el referido documento de opción a compra venta, no se hizo mención alguna del traspaso de la línea telefónica que alega la demandada haberse pactado en el mismo, por lo que excepcionarse de su cumplimiento por haber el actor dejado de cumplir obligaciones que no fueron pactados expresamente en el mismo no resulta procedente, ya que de conformidad con el artículo 1264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Así se decide.

Alega la parte demandada reconviniente que pasó el tiempo, en la espera que el actor cancelara la deuda hipotecaria, para finiquitar la protocolización del documento definitivo de venta, que regresó a vivir definitivamente a Venezuela; lo que significaba que tenía que comprar una vivienda para ella otra vez, que le exigió al actor que cancelara la hipoteca, para que liberara el crédito hipotecario de Fondo Común, y así poder optar por un nuevo crédito hipotecario, ante su negativa no le quedó otra alternativa que arrendar un inmueble para poder vivir, porque comprar una casa, le era imposible sin el mencionado crédito. Que a mediados del año 1.996, comenzó a recibir llamadas del departamento legal de Fondo Común, para decirle que la casa estaba en manos de abogados, por falta de pago, y que iban proceder a ejecutar la hipoteca; que un día, por asuntos de su negocio, fue al Banco Provincial a pedir un crédito, y se encontró con la sorpresa que fue rechazada por estar en lista negra o lo denominado en el sistema bancario SICRI, por ser cliente de alto riesgo, por la falta de cancelación de crédito hipotecario. Que en el año 2.000; vale decir, nueve (09) años habían transcurrido y sin haber cancelado la totalidad de la hipoteca el señor M.A.L.A., fue a Fondo Común y pagó la totalidad de la deuda, la cual alcanzaba a la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (BS. 474.520,55), y adicionalmente a esto el día diez (10) de julio del 2.000, canceló la cantidad de CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (BS. 167.000,00), por el estado de atraso que se encontraba el crédito hipotecario, todo lo cual se evidencia de los anexos marcados con las letras “E” y “F”. Que “...el ciudadano M.A.L.A., se comprometió a cancelar el crédito hipotecario a la brevedad posible, antes del viaje de mi representada a Chile, se tardó diez (10) años, en cancelar parcialmente la obligación que se generaba del convenio suscrito…la aptitud irresponsable del ciudadano M.A.L.A., le ha ocasionado daños y perjuicios por su omisión y en consecuencia debe ser reparado por la parte actora”.

Estos hechos fueron negados por la parte actora en escrito de contestación a la reconvención, en consecuencia, observa este Juzgado Superior, que correspondía a la parte demandada, probar que el actor se comprometió a pagar el saldo restante del préstamo hipotecario a la brevedad, y no en el lapso que originalmente la entidad bancaria le había otorgado a la demandada de 20 años, mediante cuotas mensuales de Bs. 6.193,13, y que se encontraba en la lista de deudores morosos del sistema bancario debido a la mora en que incurrió el actor en el pago del saldo restante del préstamo hipotecario. Así se establece.

Determinado los hechos que fueron controvertidos y que debía probar cada parte, a saber, el actor, el cumplimiento del saldo restante del precio convenido en el documento de opción de compraventa y en el plazo convenido en el mismo, la demandada, que el actor se comprometió a pagar el saldo restante del préstamo hipotecario a la brevedad, y no en el lapso que originalmente la entidad bancaria le había otorgado, sumado a que le fue negado el otorgamiento de crédito bancario porque se encontraba en la lista de deudores morosos del sistema bancario debido a la mora en que incurrió el actor, procede este Juzgado Superior a analizar las pruebas cursantes en autos, con las respectivas conclusiones jurídicas.

II.3. HECHOS PROBADOS

II.3.1. Procede este Juzgado Superior a analizar, si la parte demandada demostró el hecho controvertido que afirmó, que el actor se comprometió a pagar el saldo restante del préstamo hipotecario a la brevedad, y no en el lapso que originalmente la entidad bancaria le había otorgado, en este aspecto considera este Juzgado que debe transcribir cómo fue pactado el cumplimiento de la referida obligación de pago del precio restante en el contrato de opción de compraventa suscrito:

“He recibido la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) … La mencionada cantidad la recibo de manos del ciudadano M.A.L.A., mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 81.238.222, de este mismo domicilio, en calidad de opción de compra del inmueble constituido por una casa y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el N° B-1, situada en el sector B de la Urbanización “JARDIN PLAZA”, desarrollada sobre la parcela señalada con le número parcelario 294-21, de Ciudad Guayana, Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar. El precio de esta venta es por una cantidad superior a la recibida. La diferencia sería cancelada por el comprador a FONDO COMÚN, Entidad de Ahorro y Préstamo, cuyo monto será el que dicha entidad refleje en su último estado de cuenta, que el comprador acepta cancelar al momento que le sea requerido por la entidad…” (Resaltado de este Juzgado).

De lo pactado en el contrato de opción de compraventa precedentemente transcrito en relación al plazo estipulado para el cumplimiento de la obligación asumida por el actor, del pago del saldo restante del préstamo hipotecario otorgado a la demandada por la entidad de ahorro y préstamo FONDO COMUN, observa este Juzgado Superior, que las partes convinieron que “la diferencia sería cancelada por el comprador a FONDO COMÚN, Entidad de Ahorro y Préstamo, cuyo monto será el que dicha entidad refleje en su último estado de cuenta, que el comprador acepta cancelar al momento que le sea requerido por la entidad”, en consecuencia, no es cierta la afirmación de la demandada reconviniente que fue convenido contractualmente que el saldo del préstamo hipotecario a cuyo pago se obligó el actor, lo haría a la brevedad, sino cuando le fuera requerido por la entidad de ahorro y préstamo, la forma de este requerimiento fue explicada por la demandada en el escrito de contestación a la demanda, es decir, en el plazo otorgado por FONDO COMUN a la actora, de veinte (20) años y mediante el pago de doscientas cuarentas (240) cuotas mensuales y consecutivas de SEIS MIL CIENTO NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON TRECE CÉNTIMOS (Bs. 6.193,13), en consecuencia, considera este Juzgado Superior que debe desestimar el alegato de la demandada de excepcionarse del cumplimiento del contrato por haber pagado el actor el saldo restante del préstamo hipotecario a la entidad financiera durante diez (10) años, de conformidad con los artículo 1264 del Código Civil, que dispone que las obligaciones tienen que cumplirse como han sido contraídas. Así se decide.

II.3.2. Determinado lo anterior procede este Juzgado Superior a analizar si la demandada reconviniente demostró el alegato que el retardo en el pago de las cuotas hipotecarias mensuales en que presuntamente incurrió el actor, le ocasionó el perjuicio que el Banco Provincial le negara el otorgamiento de crédito bancario, por encontrarse en la lista de personas de alto riesgo del sistema bancario (sicri), por lo que procede esta Alzada a analizar las pruebas de la parte demandada:

-Promovió copia del documento de préstamo protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar, bajo el Nº 11, tomo 27, protocolo primero, de fecha seis (06) de septiembre de 1.990; para demostrar que la demandada suscribió contrato de crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de la presente acción, hecho que no fue controvertido en el presente proceso.

- Promovió facturas emanadas por la CANTV C.A., por Bs. 5.623,80 y 337.300,00, para demostrar que el actor no dio cumplimiento con su obligación de cancelar el consumo telefónico estando en posesión del inmueble; al respecto se observa que tal hecho, fue desestimado por este Juzgado Superior, por no haberse convenido por las partes en el contrato cuyo cumplimiento se demanda el traspaso de la línea telefónica en cuestión.

- Promovió informes a la sociedad mercantil FONDOCOMUN, con el objeto de demostrar que el accionante no canceló el crédito hipotecario como falsamente lo afirma, y que tardo diez (10) años en cumplir con su obligación, generando daños a la demandada.

Observa este Juzgado Superior que cursa al folio 167, comunicación de fecha 31 de agosto de 2004, dirigida al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, informando que el crédito hipotecario signado con el N° 020-031200-1, le fue otorgado a la ciudadana RUJEL LEMPERT, que en el transcurso del tiempo la referida prestataria no presentó atraso en la cancelación de sus cuotas mensuales y consecutivas, que no tienen historial del crédito desde la protocolización del préstamo, en virtud que desde el año 1999, la cartera de crédito se manejaba de forma manual, pero que desde que la cartera emigró al sistema automatizado, se refleja que desde la cuota con fecha de vencimiento 06 de enero de 1999 hasta el 06 de mayo de 2001, las cuotas se cancelaron correctamente a su fecha de vencimiento, que el préstamo fue cancelado en su totalidad el 11 de julio de 2001, por un monto de Bs. 428.651,52. Posteriormente mediante comunicación de fecha 22 de noviembre de 2004, la mencionada entidad bancaria, informó al Tribunal que hubo un retraso en la cancelación de las cuotas hipotecarias.

Al respecto observa este Juzgado Superior, que el actor consignó recibos emitidos por el Escritorio Jurídico Borregales Calzadilla y García, dejando constancia del pago retrasado de las cuotas hipotecarias correspondientes a los meses de abril a junio de 1992, agosto de 1992, 4 cuotas del año 1993, 9 cuotas del año 1996, ahora bien, por el retardo en el pago de las referidas cuotas, la parte actora canceló los respectivos intereses moratorios a la entidad bancaria, correspondiéndole a la demandada reconviniente demostrar que el referido retraso en el pago de las cuotas hipotecarias mensuales por el actor, generaran su inscripción en el sistema de información bancaria de créditos riesgosos (sicri), no obstante, no cursa pruebas en autos de tal situación, ni de que el Banco Provincial le haya negado el otorgamiento de crédito a la demandada por tal razón, en consecuencia, se desestima tal alegato de perjuicio formulado por la parte demandada. Así se decide.

- Promovió la parte demandada prueba de informe a la sociedad mercantil Inmobiliaria Continental, C.A., con el propósito de demostrar que el inmueble en cuestión, se encontraba a la venta, antes de la negociación que pactó con el accionante, hecho éste no controvertido en el proceso, ni relacionado con los puntos controvertidos ya determinados por este Juzgado Superior, por lo que la referida prueba no aportó ningún elemento a los autos.

- Promovió la parte demandada informes a la Dirección Nacional de Extranjería a nivel central, para demostrar su movimiento migratorio, hecho que no aporta ninguna prueba para dilucidar los puntos controvertidos, determinados anteriormente por este Juzgado Superior.

- Promovió constancia emanada de la sociedad mercantil Casa Grande, C.A., de fecha 19-12-2003., marcado “A”; con el propósito de demostrar la relación arrendaticia que ha mantenido la demandada en el transcurso del tiempo, recibos de cancelación de los cánones de arrendamientos efectuados por la demandada, marcados desde el Nº 1 al 104, ambos inclusive, para demostrar que ha arrendado un inmueble desde su regreso de Chile. En vista que este Juzgado Superior ha decidido que no es cierto lo afirmado por la demandada reconviniente, que la parte actora conviniera en el contrato de opción a compra cuyo cumplimiento se demanda, que pagaría el saldo deudor del préstamo hipotecario otorgado a la demandada por FONDO COMUN, a la brevedad, por el contrario en el referido documento se pactó que el actor pagaría dicho saldo cuando la entidad bancaria lo requiriere, y estando sustentado el pago de los daños y perjuicios que considera la demandada estar constituidos por el pago de los cánones de arrendamiento, al incumplimiento de la obligación por el comprador de pagar el crédito hipotecario a la brevedad, habiéndose desestimado por este Juzgado Superior, la existencia de tal obligación contractual, las pruebas dirigidas a demostrar los pagos de los cánones de arrendamiento efectuados por la actora, son igualmente desestimados dado que el hecho generador de los presuntos perjuicios, fueron desechados por este Juzgado Superior. Así se decide.

Del precedente análisis de las pruebas realizadas por este Juzgado Superior, producidas por la demandada, se concluye que la reconvención propuesta resulta improcedente por no haber demostrado ésta, los hechos en que la sustentó, además de pretender simultáneamente la resolución del contrato, y su cumplimiento, a través del reintegro del pago del saldo que realizó del crédito hipotecario, acumulando indebidamente tales pretensiones. Así se decide.

II.4. Determinado lo anterior, sólo resta por analizar a este Juzgado Superior, si el ciudadano M.A.L., canceló el saldo restante del crédito hipotecario conforme se obligó en el documento de venta, en este aspecto, se observa que la parte demandada admitió que éste cumplió parcialmente el pago del saldo deudor del crédito hipotecario en el lapso de diez (10) años, y así se evidencia de los depósitos bancarios, que el actor produjo en autos, los cuales conforme a lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, hacen fe de tales operaciones bancarias. Por otro lado, aduce la parte demandada, que procedió a depositar en el año 2.000, CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (BS. 474.520,55), y adicionalmente el diez (10) de julio del 2.000, canceló la cantidad de CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (BS. 167.000,00), por el estado de atraso que se encontraba el crédito hipotecario.

Debe aclarar este Juzgado Superior, que para el año 1999 y 2000, el actor no se encontraba atrasado en el pago de las cuotas hipotecarias mensuales, como lo alega la demandada, según se evidencia del historial del crédito remitido por FONDO COMUN, al Juzgado de la Causa, cursante al folio 170, por el contrario se evidencia, que en fecha 12 de enero de 1999, la parte actora depositó Bs. 570.306,14, en la cuenta N° 0019064245, vinculada al préstamo hipotecario, según depósito bancario N° 0589365, a Fondo Común, Entidad de Ahorro y Préstamo, cursante al folio 91, el cual hace fe de tal operación de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil. Ahora bien, de esta última cantidad depositada por la parte actora, la entidad bancaria dedujo consecutivamente, las cuotas mensuales de Bs. 6.258,72, tal como se evidencia del referido historial y de la copia del estado de los movimientos de la cuenta 001-606424-5, desde el 28/09/1994 al 30/06/2001, cursantes del folio 98 al 100, producidos por la demandada con el escrito de promoción de pruebas, y en virtud de tal depósito, al 30-06-01, existía un saldo a favor en la cuenta de la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, de Bs. 349.038,17.

En este orden de ideas, cursa al folio 38, depósito bancario por Bs. 167.000, efectuado por la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, en fecha 10 de julio de 2001, en la cuenta N° 0019064245, afiliada al préstamo hipotecario referido, y al folio 39, copia de la autorización por ella otorgada en esa misma fecha, 10 de julio de 2001, a FONDO COMUN, para que descontara de la cuenta N° 0019064245, afiliada al crédito, la cantidad de cuatrocientos setenta y cuatro mil quinientos veinte bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 474.520,55), por concepto de cancelación del préstamo hipotecario, redacción de documento y gastos de notaría, concluyendo este Juzgado de tales pruebas instrumentales, que la cantidad depositada por la demandada para el finiquito del crédito, fue de Bs. 167.000, ya que la diferencia se encontraba disponible en la cuenta afiliada al crédito N° 0019064245, en virtud del depósito efectuado por el actor el 12 de enero de 1999, según se evidencia de la copia del estado de cuenta producida por la demandada.

De lo expuesto concluye este Juzgado Superior, que el pago efectuado por la demandada de ciento sesenta y siete mil bolívares (Bs. 167.000,oo), a FONDO COMUN E.A.P., en fecha 10 de julio de 2001, para saldar el préstamo hipotecario para la adquisición del inmueble que vendió al actor, no es causa justificada para que ésta se niegue a suscribir el documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro Público, ya que, tal decisión de pagar el saldo restante, la asumió en forma unilateral dada su necesidad de solicitar otro préstamo bancario por haber regresado a vivir en Venezuela, y no porque la parte actora, hubiere incumplido los pagos del referido préstamo hipotecario, conforme lo estipularon en el documento de opción de compra venta del identificado inmueble, suscrito el 11 de noviembre de 1991, en consecuencia, de conformidad con los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil, se estima parcialmente la pretensión incoada por la parte actora, se ordena a la demandada al cumplimiento del contrato de opción de compraventa del inmueble constituido por una casa, y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el N° B-1; situada en el Sector B de la Urbanización “Jardín Plaza” desarrollada sobre una parcela señalada con el Nro. Parcelario 294-21, de Ciudad Guayana Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, suscrito el 11 de noviembre de 1991, y proceda al otorgamiento del documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní. Así se decide.

En razón que la parte demandada procedió a cancelar ciento sesenta y siete mil bolívares (Bs. 167.000,oo), saldo restante del crédito hipotecario, en fecha 10 de julio de 2001 a FONDO COMUN E.A.P., se le ordena a la parte actora el reintegro de esta cantidad a la demandada, ya que, tal monto conforme a lo estipulado en el contrato de opción a compraventa correspondía a éste cancelarlo, si bien dentro de un plazo mayor, permanece a la fecha su obligación de reintegrarlo. Así se decide.

II.5. Se desestima la pretensión de la parte actora de cobro de daños y perjuicios, en razón que los mismos fueron solicitados en el dispositivo del libelo de demanda, sin especificación alguna. Así se decide.

II.6. En razón que este Juzgado Superior conforme al análisis precedentemente expuesto, ha arribado a una decisión, totalmente distinta a la dictada en primera instancia, se estima el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia dictada el once (11) de octubre de 2005, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa de inmueble, parcialmente con lugar la reconvención propuesta y resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito el 11 de noviembre de 1991, entre los ciudadanos M.A.L.A. y RUJEL LEMPERT BARRAZA, y se revoca la sentencia dictada en primera instancia. Así se decide.

3. DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y de lo Contencioso Administración del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA:

CON LUGAR el RECURSO PROCESAL DE APELACIÓN incoado por la parte actora ciudadano M.A.L.A., contra la sentencia dictada el once (11) de octubre de 2005, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra de inmueble incoado por el ciudadano M.Á.L.A. en contra de la ciudadana Rujel Lempert Barraza, parcialmente con lugar la reconvención propuesta por ésta última, resuelto el contrato de opción de compraventa del inmueble, suscrito por las partes el 11 de noviembre de 1991, la cual queda REVOCADA.

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano M.A.L.A. en contra de la ciudadana RUJEL LEMPERT BARRAZA, se ordena a ésta última a cumplir con el contrato de opción de compraventa del inmueble constituido por una casa, y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra construida, distinguida con el N° B-1; situada en el Sector B de la Urbanización “Jardín Plaza” desarrollada sobre una parcela señalada con el Nro. Parcelario 294-21, de Ciudad Guayana Municipio Autónomo Caroní del Estado Bolívar, suscrito el 11 de noviembre de 1991, y proceda al otorgamiento del documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar.

En razón que la parte demandada procedió a cancelar ciento sesenta y siete mil bolívares (Bs. 167.000), saldo restante del crédito hipotecario, en fecha 10 de julio de 2001 a FONDO COMUN E.A.P., se le ordena a la parte actora el reintegro de ésta cantidad a la demandada, ya que, tal monto conforme a lo estipulado en el contrato de opción a compraventa correspondía a éste cancelarlo, si bien dentro de un plazo mayor, permanece a la fecha su obligación de reintegrarlo.

En razón de lo precedentemente decidido no hay condenatoria en costas.

De conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión en el Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y de lo Contencioso Administrativo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Puerto Ordaz, veintidós (22) de mayo de 2007. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZA

BETTI OVALLES LOBO

LA SECRETARIA TEMPORAL

M.I. IGLESIAS

Publicada en el día de hoy, veintidós (22) de mayo de 2007, con las formalidades de ley, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.). Conste.

LA SECRETARIA TEMPORAL

M.I. IGLESIAS