Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 25 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución25 de Octubre de 2013
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil
Número de ExpedienteKP02-R-2011-000237
PonenteSaul Dario Melendez Melendez
ProcedimientoResolución De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción

Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinticinco de octubre de dos mil trece

203º y 154º

ASUNTO: KP02-R-2011-000237

PARTE DEMANDANTE: Á.N., Italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.187.882, con domicilio procesal en el Edificio Bahía, piso 2, ubicado en la Calle 19 entre carreras 19 y 20, Barquisimeto estado Lara .

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: R.Y. CARVAJAL ORDUZ, FILIPPO TORTORICI SAMBITO, A.C. VASQUEZ PIÑA, ORANGEL R.B.P., K.C. Y U.P., de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 92.260, 45.954, 104.109, 138.781, 126.041 y 102.213 respectivamente, y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: C.A.R.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.523.775 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DEL LA PARTE DEMANDADA: V.C.Z. y A.C.T.G., Abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.068 y 131.388, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

En fecha 21 de Febrero de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, dictó sentencia definitiva que declaró SIN LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por el ciudadano A.N. contra el ciudadano C.A.R.M., todos antes identificados. En consecuencia, declaró CON LUGAR la reconvención intentada por el ciudadano C.A.R.M. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra el accionado reconvenido A.N.. Condenó a la parte actora a dar cumplimiento con la entrega de los documentos, tendentes a la protocolización del contrato de compra-venta por ante el Registro Subalterno, tales como registro de información fiscal, la copia de la cédula de identidad, la solvencia municipal, y la liberación de hipoteca, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil. Igualmente, quedó obligado el demandado en la misma oportunidad a entregar la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,00). Dicha sentencia fue apelada formalmente por la Abogada A.V., apoderada judicial de la parte actora y oída la misma en ambos efectos, el Tribunal a-quo la remitió a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos, para su distribución, recibiendo las actuaciones este Tribunal para el conocimiento de las mismas, quien le dio entrada y cumplió las formalidades de Ley, dejándose constar que solo la parte actora consignó el respectivo escrito de informes, y de observaciones consignado por el apoderado de la parte demandada, por lo que el tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia, y siendo esta la oportunidad para decidir, observa:

Conoce este tribunal de alzada, sobre la presente demanda de Resolución de Contrato de Opción a Compra, incoada por el ciudadano A.N. contra el ciudadano C.A.R.M., aduciendo que es propietario de un bien inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº 1-9, ubicada en el lote acceso I de la Urbanización Camino de la Mendera, en la Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino, Estado Lara, con una superficie de Ciento Sesenta y Dos Metros Cuadrados (162, M2). Que el bien inmueble, le pertenece según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 20/11/2007, registrado bajo el Nº 38, Folios 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Cuarto Trimestre del año 2007. Que suscribió por documento preparatorio en venta, el bien inmueble ya mencionado, al demandado según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara de fecha 10/03/2009 inserto bajo el Nº 59, Tomo 40. Que en la segunda cláusula se estableció el precio a pagar por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), de los cuales CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.000,00) se entregarían como inicial a la firma de la opción a compra y el restante de DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 245.000,00), al momento de la protocolización definitiva del documento. Que el demandado solo le entregó dentro del lapso de duración de la opción, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,00), para un total recibido de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 260.000,00), y que el resto cual fue la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) debió ser pagado, al momento de la protocolización del documento definitivo, es decir, dentro de los CIENTO VEINTE (120) días siguientes a la fecha de la autenticación del contrato en referencia, o dentro de los TREINTA (30) días de prórroga adicionales. Que ambas partes pactaron en la cláusula sexta del contrato de opción a compra, que en caso de que por causas imputables, no se diera el respectivo cumplimiento por ninguno de los dos, él que incumpliera pagaría a la otra por conceptos de daños y perjuicios, un equivalente a la suma del TREINTA POR CIENTO (30%) del precio de venta pactado, es decir, la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 105.0000,00). Que el plazo definitivo para la protocolización del instrumento de venta, venció el día 08/07/2009 y, que por tanto, la prórroga inició el siguiente día y venció en fecha 07/08/2009 sin que el demandado haya cumplido su obligación de cancelar el resto del dinero que quedaba como excedente del contrato realizado, como lo es, la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00). Que por tal incumplimiento es que el demandante, le exige al demandado la resolución del contrato suscrito entre ambos y, a retener parte de las cantidades de dinero recibidas como indemnización de los daños y perjuicios. Consignó documentos públicos y privados. Fundamento su acción de conformidad con lo previsto en el Artículo 599 Ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) y solicitó se decretara medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente litigio.

Por auto de fecha 12 de noviembre de 2009, fue admitida la demanda. En fecha 15/12/2009 el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber recibido los emolumentos, para practicar la citación del demandado. Consta al folio 26 poder apud acta, otorgado por el ciudadano C.A.R.M., a la abogada S.M.C.V., titular de la cédula de identidad Nº 23.172.518, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 104.205. La apoderada de la parte demandada presentó diligencia en fecha 22/01/2010 solicitando al tribunal a-quo, niegue la medida solicitada de secuestro. Por auto de fecha 28/01/2010 el a quo negó la medida de secuestro solicitada en razón que la misma está encaminada a preservar el derecho del solicitante, asegurándole la ejecución del fallo definitivo. Desde el folio 35 al 39, riela escrito de contestación a la demanda de fecha 03/02/2010, promoviendo cuestiones previas de conformidad con lo establecido en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12/02/2010 en el cual el tribunal a-quo, declaró vencido el emplazamiento y advierte que a partir de la presente fecha comenzó a transcurrir el lapso para que la parte subsane o contradiga las cuestiones previas. La apoderada judicial del demandante, presentó escrito en fecha 22/02/2010 en el que niega, rechaza y contradice la cuestión previa opuesta. El a-quo, en fecha 23/02/2010 dicto auto donde estableció que vencido como se encuentra el lapso de subsanación de las cuestiones previas se abre una articulación probatoria. Consta desde el folio 44 al folio 47 escrito de promoción de pruebas de fecha 09/03/2010 presentado por la parte demandada y auto admitiendo las mismas. Al folio 49 corre auto del tribunal indicando que al día siguiente de la presente fecha, comenzará a transcurrir el lapso para dictar sentencia sobre cuestiones previas. El tribunal a quo en fecha 26-04-2010, dictó sentencia interlocutoria que declaró sin lugar la cuestión previa opuesta, decisión que fue apelada por la parte actora, y oída en un solo efecto en fecha 12-05-2010. Consta al folio 71 Poder Apud-Acta otorgado por la parte demandada a los Abogados V.C.Z. y A.C.T.G., ya identificados en la parte superior de esta sentencia. Al folio 72 riela auto de fecha 13/05/2010 en el que el tribunal advirtió a las partes que vencido como está el lapso de contestación a la demanda, se advierte que a partir de la presente fecha comenzó a transcurrir el lapso para promoción de pruebas. En fecha 13/05/2010 el apoderado de la parte actora apela del auto de fecha 11/05/2010, y solicito al a-quo el 14-05-2010 revoque por contrario imperio el auto de fecha 13/05/2010, alegando que el a quo erradamente da por concluido el lapso para la contestación de la demanda ya que el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece un lapso de apelación de 5 días. Auto que fue revocado por el tribunal el 17-05-2010 indicando que fue dializado por error involuntario, ya que el lapso de contestación comenzó a transcurrir el día 13/05/2010 y aún no ha vencido. Desde el folio 78 al folio 85 corre inserto escrito de contestación a la demanda de fecha 17/05/2010 presentado por el apoderado actor, quien en el mismo reconvino al demandante. Por auto de fecha 24/05/2010 el tribunal advirtió a las partes, que venció el lapso de contestación a la demanda y admitió la reconvención propuesta, dejando constar que transcurrido los cinco (5) días siguientes, el actor debería contestar dicha reconvención. A los folios 91 y 92 riela escrito de contestación de fecha 01/06/2010 a la reconvención, presentado por el demandado. En fecha 01/06/2010 el tribunal dictó auto advirtiendo a las partes, que vencido el lapso de contestación a la reconvención, comenzará a transcurrir el lapso de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas por ambas partes en fecha 28/06/2010 folio 94. Desde el folio 95 al folio 105, rielan escritos de promoción de pruebas de fecha 21/06/2010 presentados por ambas partes, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 09/07/2010. En el lapso de evacuación de testigos promovidos, por auto de fecha 14/07/2010 el tribunal a-quo, dejó constancia de la no comparecencia de los mismos. Desde el folio 116 al folio 140 rielan oficios emanados del Registrador Público del Municipio Iribarren del Estado Lara y de la entidad bancaria Banco Bicentenario. A los folio 143 al 151 corren insertos los escritos de informes presentados por ambas partes y observaciones. En fecha 28/01/2011 el Juez titular, se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 11/02/2011 el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación de la parte demandada. Consecuencialmente, vencidos los lapsos, se dictó la sentencia de Primera Instancia, la cual fue objeto de apelación, correspondiéndole a quien juzga proceder a la revisión de las actas, para determinar si el a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento. Siendo la oportunidad se observa.

Conforme a lo expuesto, el presente caso trata de una pretensión de resolución de contrato de opción a compra venta intentada por el ciudadano Á.N. en contra del ciudadano C.A.R.M..

En el acto de contestación de la demanda, la parte demandada la contesta en los siguientes términos, Rechazó, negó y contradijo que su representado haya incumplido los términos de la negociación de la opción de compra venta del inmueble, ya que según lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato, el saldo deudor de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,00) sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. En éste sentido, señaló que el vendedor nunca presentó ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, el documento definitivo de venta del inmueble, razón por la cual nunca ha existido la oportunidad para cancelar el saldo deudor de la negociación. Rechazó, negó y contradijo que su representado haya incumplido con los términos de la negociación de opción de compra venta del inmueble, ya que en pro de finiquitar la negociación, EL VENDEDOR le exigió que le adelantara otra cierta cantidad de dinero para cancelar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble, siendo que su mandante le abonó al precio de la negociación la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 155.000,00), restando la cantidad de Noventa Mil Bolívares (90.000,00) para terminar de cancelar el precio de la negociación, ya que según los términos de la cláusula octava del contrato, el vendedor se comprometió a entregar el inmueble solvente de impuestos nacionales o locales y libres de todo gravamen. Aduce que el vendedor no pagó los impuestos municipales y por ende no tramitó ni obtuvo la solvencia municipal para los efectos de la protocolización del documento; así mismo, el vendedor no canceló la hipoteca de primer grado, que pesa sobre el inmueble, por tal motivo, el documento definitivo de compra venta no puede ser protocolizado en los términos como fue convenida la negociación; que El vendedor no le entregó los recaudos necesarios para presentar el documento para su protocolización como son la solvencia municipal, el documento de cancelación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble, el Registro de Información Fiscal, La fotocopia de la cédula de identidad, la planilla de pago del impuesto inmobiliario, con lo cual su mandante pudo haber realizado todos los trámites y gestiones necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble; Rechazó, negó y contradijo que su representado deba cancelar la cantidad del treinta por ciento (30%) del precio de venta pactado por concepto de Cláusula penal, convenida en la cláusula sexta del contrato suscrito, en virtud que no ha incumplido el contrato de opción de compra venta del inmueble, por el contrario, aduce que su mandante cumplió a cabalidad con los requisitos de el vendedor, al punto que le abonó en forma adicional al precio de venta pactado, la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 155.000,00) antes de la protocolización del documento.

En relación al fondo del juicio

Corresponde a quien juzga, determinar si la decisión dictada por el a-quo está o no conforme a derecho, por lo cual es necesario, establecer los límites de la controversia, como lo indica el artículo 243 ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil, y en mérito a esas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión sobre la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar quien juzga, se corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y la reconvención propuesta de cuyos resultados, se verificará la procedencia o no de la pretensión y de la expresada reconvención.

En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como de contestación, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, se toma como hecho no controvertido de que en el documento de opción de compra suscrito por las partes el 27/10/2009, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Municipio Iribarren inserto bajo el Nº 59, Tomo 40, de los libros de autenticaciones otorgados por esa Notaría sobre el inmueble plenamente identificado en autos, y objeto de controversia se estableció el precio del mismo por haber sido convenido por las partes en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00) los cuales pagaría el accionante así: Ciento Cinco Mil Bolívares (Bs. 105.000,00) a la firma del documento y Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,oo) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, pero es admitido y aceptado por las partes de que antes de llevarse a cabo dicha protocolización, el comprador entregó al comprador la suma de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 155.000,00,) restando la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo); así se declara

Así las cosas, por tratarse de una resolución de contrato la parte demandante debe probar los requisitos concurrentes de la misma, como son: a) Que se trate de un contrato. b) El incumplimiento por parte del demandado. c) Que a su vez el actor haya cumplido u ofrecido cumplir el contrato.

Pruebas cursantes en autos

Pruebas presentadas por la parte Demandada Reconviniente

  1. Promueve y consigna marcado “A” Certificación de gravámenes del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, donde se evidencia que en fecha 23 de noviembre de 2009, existe una hipoteca convencional y de primer grado sobre el inmueble objeto de la negociación a favor de banfoandes, Banco Universal compañía anónima, y así se declara.

    Pruebas de Informes

  2. Solicita se oficie a la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara, a los fines informe sobre si ese despacho ha sido presentado entre los meses de agosto 2009 a junio 2010, un documento de cancelación de hipoteca que pesa sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella edificada con el Nº 1-9 ubicada en un lote de Acceso uno (1) de la Urbanización Camino de la Mendera, inscrito en el asiento registral Nº 38 folios 1 al 5, Protocolo Primero, Tomo 20, Cuarto Trimestre de 2007, en la cual consta en autos al folio 117 que la mencionada oficina informó “no tiene ninguna nota marginal que se protocolizó documento de cancelación, revisándose también en la taquilla de recepción de documento donde solo aparece como recibido el documento por ud. citado y ya protocolizado” con dicha probanza se demuestra que hasta dicha fecha no había sido liberada la hipoteca que pesa sobre el inmueble.

  3. Solicita:

    1. Se oficie a la Oficina de Banfoandes Banco Universal, a los fines informe si esa institución es acreedora hipotecaria del ciudadano Á.N., titular de la cédula de identidad Nº E-82.187.882.

    2. Que informe si el referido ciudadano canceló crédito con garantía hipotecaria, que tiene sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella edificada con el Nº 1-9 ubicada en un lote de Acceso uno (1) de la Urbanización Camino de la Mendera.

    Consta al folio 119 que para la fecha 04/08/2010, existe una relación de la siguiente manera número de Solicitud: 15360. Nombre y Apellido: Á.N.. E-82.187.882. Tipo de Crédito: Crédito Hipotecario. Monto Solicitado: 126.000,00. Monto Aprobado: 94.700,00. Cuenta 330000005317; en la cual se evidencia que para la fecha indicada todavía existe el gravamen hipotecario sobre el bien inmueble identificado en autos, así se declara.

  4. Solicitó se oficie a la Oficina del Banco Central Banco Universal, a los fines que informe sobre: Si esa institución bancaria su representado C.R.M. es titular de la cuenta Nº 0158-0094-11-0941001197. Que informe si los cheques Nº 6694064251, 7794064271, 2894064274 y 9894086291 de fechas 02/03/, 07/07, 29/07 y 26/08/2009 respectivamente por las cantidades de Bolívares 105.000,00, 25.000,00, 120.000,00 y 20.000,00; respectivamente, fueron cobrados por el ciudadano Á.N.. El cual no consta en autos las resultas de dicho informe.

  5. Promovió los testimoniales de los ciudadanos E.A.V.M., J.C.C.P., J.P.G.H., titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.879.063, 7.400.068, 7.435.734, respectivamente, los cuales no fueron evacuados.

    Pruebas presentadas por la parte Actora Reconvenida

    Se acompañó el libelo

  6. Copia fotostática marcado con la letra “B” de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, de fecha 20/11/2007.registrado bajo el numero 38 folios 1 al 5, Protocolo I, Tomo vigésimo del IV trimestre del año 2007. el cual no fue impugnado y se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

  7. Copia fotostática marcado con la letra “C” de documento de opción de compra venta de fecha 10 de marzo de 2009, inserto bajo el Nº 59, Tomo 40, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto. El cual constituye el documento fundamental de la acción donde consta la negociación realizada entre las partes sobre el inmueble objeto de controversia el cual está ubicado en el lote acceso I de la Urbanización Camino de la Mendera, situada en la Parroquia Cabudare, del Municipio Palavecino, la vivienda unifamiliar sobre ella edificada con el Nº 1-9, cuyas especificaciones constan en el mencionado documento, así se declara.

    La Demandada reconveniente promueve las siguientes probanzas.

  8. Reproduce el mérito favorable de todos los autos contentivos en el presente procedimiento

  9. Se acoge al principio de la comunidad de la prueba.

    Copia de documento de Opción de compra venta marcado con la letra “C” suscrito entre las partes de fecha 10/03/2009; el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, bajo el Nº 59, Tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, ya valorado.

    En este orden de ideas tenemos, que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento privado denominado “OPCIÓN A COMPRA”, el cual no fue impugnado y que es reconocido por las partes, ya valorado. En este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar. La múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.

    El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).

    Ahora bien, ¿Qué es un contrato bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

    El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Art. 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".

    Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de Opción a Compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Art. 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.

    Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil. “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado"

    Expuesto el análisis anterior, esta alzada observa que el documento que cursa a los folios (16vto. y 17) presentados como documento fundamental de la acción donde las partes se hacen recíprocas obligaciones en relación con el inmueble objeto de esta contienda, deviene necesariamente por sus características en un contrato de venta donde el demandante Á.N. da en opción a compra un apartamento al ciudadano C.A.R.M., constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº 1-9, ubicada en el lote acceso I de la Urbanización Camino de la Mendera, en la Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino, Estado Lara, con una superficie de 162, Mts.2, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: En línea de 18,00 metros con área recreacional; SUR: línea de 18,00 metros con parcela 1-8; ESTE: En línea de 9,00 Metros con calle acceso Nº 1 y OESTE: En línea de 9,00 metros cuadrados con terrenos de Inversiones Briceño Yépez, C.A., BYCA; y así se declara.

    Como se puede ver el juez en estos casos tiene una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad, de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala: “El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríjase mejor actas procesales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (página. 70)”.

    En el presente caso de Resolución de Contrato, a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato y en este sentido se ha sostenido al contrato como un acuerdo o convenio entre partes o personas que se obligan entre sí y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley. Conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y el artículo 1167 del Código Civil, establece que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. En el caso de autos, se demanda la resolución de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.

    Establecido lo anterior el punto nodal de discusión, estriba en los alegatos de las partes, siendo que el actor fundamenta su acción en el incumplimiento del demandado de los términos establecidos en el contrato, concretamente en la cláusula segunda del mismo, en el sentido de que el precio a pagar por el inmueble dado en opción fue la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00) de los cuales Ciento Cinco Mil Bolívares (Bs. 105.000,00) se entregarían como inicial y el restante de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,00) al momento de la protocolización definitiva del documento. Que el demandado solo le entregó dentro del lapso de duración la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 155.000,00) para un total recibido de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000,00) y que el resto o sea, la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,00) los pagaría el comprador al momento de la protocolización del documento definitivo, dentro de los ciento veinte días siguientes a la fecha de la autenticación del documento de opción a compra o dentro de los treinta (30) días de prórroga adicional y que pasó el plazo de la protocolización del documento y su prórroga, sin que el demandado haya pagado el saldo final de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo). En tanto el demandado alega que el vendedor incumplió con el contrato porque para cancelar el precio de la negociación de acuerdo a la cláusula Octava, el actor se comprometió a entregar el inmueble solvente de impuestos nacionales y locales libre de todo gravamen, no pagó los impuestos municipales ni canceló la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble y los recaudos necesarios para presentar el documento a los fines de su protocolización, como son la solvencia municipal, el documento de cancelación de la hipoteca, la fotocopia de la cédula de identidad, la planilla de pago del impuesto inmobiliario, con los cuales su mandante pudiera haber realizado todos los trámites y gestiones necesarias para la protocolización del documento definitivo de venta.

    Como se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos del contrato, siendo útil explicar que se entiende por incumplimiento como aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista G.G.Q., en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:

    “Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

    En este sentido, no debe confundirse “el incumplimiento”, como factor de inejecución de la obligación con la institución “DE LA MORA” que consiste en el retardo incumplido, siendo también un incumplimiento, tomado en sentido lato (un incumplimiento en cuanto al tiempo o temporal).

    Para determinar los efectos de las cláusulas del contrato y precisar quién incurrió en el incumplimiento es importante transcribir las siguientes cláusulas:

    “…PRIMERA: “EL VENDEDOR” cede en opción de compra con exclusividad a “EL COMPRADOR” el siguiente bien inmueble: una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nº 1-9, ubicada en el lote acceso I de la Urbanización Camino de la Mendera, en la Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino, Estado Lara, con una superficie de 162, Mts.2, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: En línea de 18,00 metros con área recreacional; SUR: línea de 18,00 metros con parcela 1-8; ESTE: En línea de 9,00 Metros con calle acceso Nº 1 y OESTE: En línea de 9,00 metros cuadrados con terrenos de Inversiones Briceño Yépez, C.A., BYCA, dicho inmueble le pertenece al vendedor, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, de fecha veinte (20) de Noviembre de Dos Mil Siete (2007), registrada bajo el Número Treinta y Ocho (38), Folios 1 al 5, Protocolo Primero (1º), Tomo Vigésimo (20), Cuarto Trimestre del Año 2007, SEGUNDA: El precio de la venta convenido es la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 350.000,00), que EL COMPRADOR pagará de la siguiente forma: CIENTO CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf 105.000,00) como inicial, pagaderos a la firma del presente documento y, el saldo deudor es decir DOSCIENTOS CUARENTAY CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 245.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra – Venta. TERCERA: Corren por cuenta de “EL COMPRADOR” todos los gastos de Registro, estampillas, honorarios profesionales de abogado, necesarios para la autenticación del presente documento y para la protocolización final de la venta. CUARTA: “EL VENDEDOR” se compromete a entregar a “EL COMPRADOR” el inmueble opcionado libre de todo gravamen, una vez protocolizada en el Registro Subalterno respectivo la operación de Compra – Venta. QUINTA: La presente opción no podrá ser objeto de venta, cesión o traspaso sin la autorización expresa y por escrito de “EL VENDEDOR”. Sexta: Si por causas imputables a “EL COMPRADOR” no se llegare a realizar la operación aquí descrita éste indemnizará a “EL VENDEDOR” con el Treinta por ciento (30%) del precio de venta pactado por concepto de daños y perjuicios como cláusula penal. Si la operación no se llegare a realizar por causas imputables a “EL VENDEDOR” éste indemnizará a “EL COMPRADOR” con el Treinta por ciento (30%) del precio de venta pactado por concepto de daños y perjuicios como cláusula penal más el reintegro de las cantidades de dinero recibidas. SEPTIMA: La presente opción tendrá una duración de CIENTO VEINTE DIAS más TREINTA DIAS de prórroga contados a partir de la fecha de la firma ante Notaría Pública del presente documento. OCTAVA: EL VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble señalado en este documento totalmente desocupado, solvente de impuestos nacionales o locales y libres de todo gravamen, así como a entregar también el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) y cualquier otro documento que se necesite para la protocolización definitiva del documento de venta. NOVENA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato por parte de EL COMPRADOR dará derecho al vendedor a rescindir de manera unilateral del presente contrato. DECIMA: Las partes eligen como domicilio especial único a la ciudad de Barquisimeto, a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran expresamente someterse para todos los efectos y consecuencias del presente contrato excluyendo cualquier otro…”

    Conforme a lo expuesto, es evidente que las partes concurrieron en cumplir varias obligaciones previas a la protocolización del contrato definitivo de venta, siendo que de la lectura de las cláusulas descritas se puede demostrar que una obligación era consecuencia de la otra. En éste sentido es importante establecer las obligaciones de las partes. En efecto, son obligaciones del vendedor según nuestro Código Civil, la tradición y saneamiento de la cosa vendida, (artículo 1.486), ello no quiere decir que el vendedor no tenga otras obligaciones, pues además pueden ser los gastos de la tradición, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta; la de conservar la cosa en el estado en que se encuentra en el momento de la venta, debiendo dispensarle los cuidados de un buen padre de familia. “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad” (artículo 1488 del Código Civil). También “El vendedor que no ha acordado plazo para el pago no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio”.

    En el caso que nos ocupa según la cláusula segunda del contrato el saldo deudor lo pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. Ahora bien, ¿A quien correspondía hacer las gestiones para procurar la protocolización del documento? El Contrato no lo establece, solamente la cláusula tercera establece: Corren por cuenta de “EL COMPRADOR” todos los gastos de Registro, estampillas, honorarios profesionales de abogado, necesarios para la autenticación del presente documento y para la protocolización final de la venta.

    De la misma manera la cláusula Octava establece: EL VENDEDOR se compromete a entregar el inmueble señalado en este documento totalmente desocupado, solvente de impuestos nacionales o locales y libre de todo gravamen, así como a entregar también el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) y cualquier otro documento que se necesite para la protocolización definitiva del documento de venta.

    En éste sentido, si era el comprador a quien correspondía realizar los trámites necesarios en el lapso de Ciento Veinte días más la prórroga adicional, el vendedor estaba obligado en ese mismo lapso a proporcionar los documentos necesarios al comprador para la realización de tal fin, tales como las solvencias de impuestos nacionales o locales y libre de todo gravamen, así como a entregar también el Registro de Información Fiscal (R.I.F) y cualquier otro documento que se necesite para la protocolización definitiva del documento de venta, pero se observa que no consta en autos, que el vendedor no cumplió con dicha obligación, según los términos planteados en la mencionada cláusula, por lo que le era imposible al comprador hacer los trámites necesarios a los fines de protocolización de documento definitivo. En consecuencia, en el presente caso, no se ha cumplido con dos de los requisitos concurrentes exigidos para la resolución del contrato, como son: 1) El Incumplimiento del contrato por parte del demandado. 2) El Cumplimiento u ofrecimiento de cumplir por parte del actor. Por lo expuesto, la presente resolución de contrato de compra venta no debe prosperar; así se decide.

    DE LA RECONVENCION

    En relación a la reconvención la parte demandada reconviene a la parte actora en los siguientes términos:

    En fecha diez (10) de marzo de 2009, su mandante celebró con el ciudadano A.N. un contrato de Opción de Compra Venta sobre un inmueble de su propiedad ubicado en el lote acceso I de la Urbanización Camino de la Mendera, en la Parroquia Cabudare, Municipio Palavecino, Estado Lara, con una superficie de 162, Mts.2, cuyos linderos y medidas son las siguientes: NORTE: En línea de 18,00 metros con área recreacional; SUR: línea de 18,00 metros con parcela 1-8; ESTE: En línea de 9,00 Metros con calle acceso Nº 1 y OESTE: En línea de 9,00 metros cuadrados con terrenos de Inversiones Briceño Yépez, C.A., BYCA, aduce que dicho inmueble le pertenece al ciudadano A.N., según se evidencia en documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, de fecha veinte (20) de Noviembre de Dos Mil Siete (2007), registrada bajo el Número Treinta y Ocho (38), Folios 1 al 5, Protocolo Primero (1º), Tomo Vigésimo (20), Cuarto Trimestre del Año 2007, cuyo precio de negociación fue convenida en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,00), los cuales serían cancelados por su mandante de la manera siguiente: La cantidad de Ciento Cinco Mil Bolívares (Bs. 105.000,00) por concepto de inicial, pagaderos al momento de la firma de la opción de compra venta y el saldo deudor o sea la cantidad de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,00) serían cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble, el término de la presente opción de compra venta sería por un tiempo de Ciento veinte (120) días contados desde la fecha de la autenticación del documento, la cual fue el día 10 de marzo de 2009, y a su vez se convino en una prórroga de treinta (30) días, todo según lo convenido en la cláusula séptima del contrato, señala haber cumplido con todos los términos del contrato celebrado, al efecto canceló la inicial convenida al momento de la firma del documento, posteriormente y por pedimento de el vendedor, le abono al precio de venta pactado la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 155.000,00) ya que este le manifestó que necesitaba ese dinero para cancelar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble, que el vendedor ha incumplido con la entrega de la solvencia municipal del inmueble, el RIF, la fotocopia de la cédula y el documento de la cancelación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble, necesarios para presentar el documento definitivo de compra del inmueble. Fundamenta la acción de cumplimiento de contrato conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, el Procedimiento del Juicio Ordinario de la presente acción en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, agotada la vía amistosa, procede a demandar al ciudadano A.N., en su condición de vendedor del inmueble descrito previamente, para que convenga el demandado.

    En la oportunidad de dar contestación a la reconvención la parte demandante reconvenida lo hace en los siguientes términos:

    Rechaza, niega y contradice en todos y cada uno de los hechos como el derecho planteado por la contraparte en su escrito de reconvención, por no ser ciertos y carecer de fundamentación jurídica; Rechaza, Niega y Contradice que el demandado reconveniente haya cumplido con todas las obligaciones que le imponía el contrato de opción de compra, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, de fecha 10 de marzo de 2009, inserto bajo el Nro. 59, Tomo 40 de los Libros de autenticación llevados por esa Notaría. Rechaza, niega, y contradice que el demandado reconveniente haya entregado a su representado una cantidad de dinero posteriormente a la firma del documento de opción de compra venta destinada para el pago de la hipoteca, rechazó, negó y contradijo que el demandado reconviniente haya solicitado a su representado que le entregase la solvencia municipal del inmueble objeto de la demanda, RIF, fotocopia de la cédula de identidad y el documento de cancelación de la hipoteca de primer grado; así como que tuviere la obligación de presentar por ante el Registro Inmobiliario el documento definitivo de compra venta, en virtud de que la cláusula tercera del referido contrato de opción establece que es una obligación del demandado reconveniente cumplirla, debiendo correr inclusive con todos los gastos para tal fin.

    En relación a la reconvención planteada por la parte demandada, en la cual señala que, la compradora incumplió con el pago del precio del inmueble se observa que indudablemente son obligaciones del comprador: 1. Pagar el precio en el lugar y en la época determinados por el contrato. El Código Civil sólo se refiere a esa obligación en el artículo 1.527 cuando dice: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”. 2. Recibir la cosa vendida, como obligación correspectiva de la del vendedor de entregarla, esto es, la obligación de éste de hacer la tradición. Como se observa, es una obligación evidente e indispensable para que el instrumento sinalagmático tenga ejecución. 3. El deber de pagar ciertos gastos. Corresponde en principio, al comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte sino hay convención en contrario, según lo establece el artículo 1.491 del Código Civil. La obligación de pagar el precio es la obligación esencial del comprador y debe pagarse en el día y lugar determinados por el contrato. “Cuando nada se ha establecido respecto a esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición” (artículo 1.528, Código Civil). Pero, “Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador, según el (1er. Aparte, art. 1.528). El artículo 1.295 pauta: “El pago debe hacerse en el lugar fijado por contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato. Fuera de estos dos casos, el pago de debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528 del Código Civil”.

    Como ya se acotó en los términos pautados en el contrato, el comprador debía pagar el precio al momento de la protocolización del documento definitivo, cuestión que no se efectúo por incumplimiento del vendedor, por lo tanto la presente reconvención debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

    Ahora bien, es obligante precisar la manera como se va a cumplir los términos del contrato. En efecto visto que las partes contrajeron recíprocas obligaciones, en virtud de la cual el actor reconvenido debe realizar la tradición de la cosa a través del documento de venta definitivo, siendo que debe entregar al demandado todos los documentos necesarios incluida la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble para la protocolización del inmueble en el Registro Subalterno Inmobiliario, y a su vez el comprador debe pagar la cuota adeudada del bien inmueble vendido. Todo ello no debe entenderse como una ultrapetita o extrapetita dado que es un obligación legal implícita en cualquier operación bilateral de compra venta, además, el demandado reconviniente no rechazó la naturaleza del contrato sino que se excepcionó por incumplimiento, por lo tanto si se acuerda la tradición del inmueble es justo que también se cancele el pago del saldo deudor, advirtiendo que ambas obligaciones de pagar el saldo deudor y la de otorgar el documento deben ser simultáneas, a fin de evitar que las partes se excusen en un incumplimiento de las obligaciones recíprocas que le corresponden a cada una. El monto a pagar por el demandado reconvenido será establecido en el dispositivo del fallo; así se decide.

    DECISIÓN

    En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la apelación intentada por la parte actora reconvenida en contra de la sentencia de fecha 21 de Febrero de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA incoada por el ciudadano A.N. contra el ciudadano C.A.R.M., y CON LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por el ciudadano C.A.R.M. contra el ciudadano A.N. en consecuencia: 1) la parte actora reconvenida deberá realizar la entrega de todo documento necesario para la protocolización del Inmueble en el Registro Subalterno de Registro Inmobiliario correspondiente y el demandado reconviniente deberá a su vez entregar la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,00), correspondiente al saldo final del pago del inmueble; el cumplimiento para dichas obligaciones será el lapso establecido en el artículo 524 del Código de Procedimiento Civil. 2) En caso del incumplimiento de la entrega de los documentos necesarios para la protocolización en el lapso indicado por parte del demandante reconvenido, esta sentencia servirá como título suficiente que acredita la propiedad del bien a favor del demandado reconviniente, una vez que éste consigne la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,00) ante el Tribunal a-quo para ser cancelados al demandante reconvenido.

    Se RATIFICA la condenatoria en costas del demandante reconvenido dictada por el a-quo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; asimismo se condena en costas en esta instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 281 ejusdem por haber sido declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto.

    Queda así CONFIRMADA en los términos expuestos la sentencia apelada.

    De conformidad con el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.

    Regístrese, publíquese y bájese.

    El Juez Provisorio,

    La Secretaria Acc.,

    Dr. S.D.M.M.

    Abg. Milangela Colmenárez de Asuaje.

    Publicada en su fecha, en horas de Despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, se libraron las boletas de notificación y se les entregaron al Alguacil.

    La Secretaria Acc.,

    Abg. Milangela Colmenárez de Asuaje