Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Marzo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, Veinticinco (25) de M.d.D.M.D. (2010)

199º y 151º

ASUNTO: AH13-V-2004-000140

ASUNTO ANTIGUO: 2004-27.095

(Fuera del Lapso)

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadanos NINOSKA A.E.G. y J.A.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.- 6.440.375 y V.- 7.794.662, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos P.J.A. y J.R.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 60.098 y 77.000, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ASOCIACIÓN CIVIL RANCHOS DE AURIMAR., inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Brión del Estado Miranda, Higuerote, en fecha 11 de Febrero de 1.999, bajo el N° 45, folio 306 y 310, protocolo Primero, tomo VI.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos N.N.C. y M.G.N.L., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.081 y 23.471, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 02 de Abril de 2003, ante el Tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial, contentivo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

En fecha 07 de Abril de 2003, los ciudadanos NINOSKA A.E.G. y J.A.P., asistidos de abogado, consignaron los instrumentos fundamentales de la pretensión. En la misma fecha y por diligencia separada los actores otorgaron poder apud acta a sus abogados asistentes.

En fecha 23 de Abril de 2003, el Tribunal admitió la demanda interpuesta y ordenó el emplazamiento de la parte accionada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos la práctica de la citación a los fines de que diera contestación a la demanda.

En fecha 19 de Mayo de 2003, el apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa.

En fecha 21 de Mayo de 2003, la secretaria del Tribunal dejó constancia en autos que se libró la compulsa.

En fecha 22 de Septiembre 2003, los apoderados actores consignaron reformar del libelo de la demanda de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24 de Septiembre de 2003, el Tribunal admitió la reforma de la demanda y ordenó la comparecencia de la parte demandada dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos la practica de la citación a los fines de que diera contestación a la demanda.

En fecha 01 de Octubre de 2003, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos a los fines de la elaboración de la compulsa. Así mismo, solicitó se libre comisión al Juzgado de Municipio Brión y Buroz del Estado Miranda, para la práctica de la citación de la parte demandada. En fecha 06 de Octubre de 2003, el Tribunal acuerda el pedimento realizado por los apoderados de la parte actora.

En fecha 13 de Octubre de 2003, el apoderado de los accionantes, solicitaron se decrete Prohibición de Enajenar y Gravar sobre las casas o viviendas tipo “A” identificadas con los Números 29, 32, 33 y 40, respectivamente, y las de Tipo “B”, identificadas con los Números 62, 129, 178, 185, 186, respectivamente, las cuales son propiedad de la demandada, a los fines de garantizar las resultas del presente juicio.

En fecha 13 de Noviembre de 2003, el ciudadano N.N.C. consignó instrumento poder que le acredita la representación de la Asociación Civil Ranchos de Arrimar en su carácter de parte demandada en el presente juicio.

En fecha 08 de Diciembre de 2003, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda e interpuso como defensa de fondo la falta de cualidad y de interés de su representada para sostener el presente juicio.

En fecha 26 de Enero de 2004, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas.

En fecha 27 de Enero de 2004, el apoderado judicial de la parte actora, recusó al juez de la causa.

En fecha 03 de Febrero de 2004, la Secretaria del Juzgado conjuntamente con el Juez consignó escrito de alegatos y defensas respectivas en relación a la recusación interpuesta.

En fecha 10 de Febrero de 2004, se libró oficios al Juzgado Distribuidor Superior Civil Mercantil y Transito; y al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia respectivamente. Sometido a distribución dichos asuntos, le correspondió el conocimiento de la causa Principal a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Transito de esta Circunscripción Judicial, quien se aboca a la presente causa en fecha 27 de Febrero de 2004.

En fecha 09 de Mayo de 2004, la representación accionante, consignó escrito de Pruebas.

En fecha 11 de Mayo de 2004, el Tribunal ordenó agregar a los autos los escritos de pruebas presentados por las partes y señaló que los lapsos para la oposición y subsiguientes actos procesales comenzarán a correr a partir de que conste en autos la notificación de las partes.

En fecha 22 de Julio de 2004, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de oposición de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 05 de Agosto de 2004, el Tribunal declaró admitida las pruebas promovidas por la parte actora en el capítulo II; declaró en relación a la impugnación interpuesta que en virtud de que las mimas versan sobre los instrumentos fundamentales de la pretensión, dictará el pronunciamiento a que hubiere lugar en la sentencia definitiva y finalmente declaró Con Lugar la oposición a la prueba de testigo interpuesta por la representación de la parte demandada. En la misma fecha y por auto separado admitió las pruebas contenidas en los capítulos II y III del escrito de la parte actora y admitió las pruebas de la parte demandada por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinente.

En fecha 16 de Noviembre de 2004, la representación de la parte actora ratificó todos los pedimentos realizados en el escrito de pruebas.

En fecha 23 de Noviembre de 2004, el Tribunal mediante auto, señaló que en virtud de la inspección judicial fijada en el expediente mediante auto de fecha 05 de Agosto de 2004, tiene que ser practicada en el Estado Miranda, por lo que acordó librar oficio y comisión al Juzgado competente por el territorio a los fines de que se traslade a practicar la respectiva inspección judicial.

En fecha 22 de Febrero de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes.

En fecha 06 de Junio de 2005, la representación accionante solicitó se fije oportunidad para que tenga lugar el acto de posiciones juradas propuesta en el escrito de pruebas de la parte demandada, así como también se sirva informar fecha y hora para que tenga lugar la inspección judicial.

En fecha 30 de Junio de 2005, el Tribunal mediante auto señaló que en la oportunidad para que tuviera lugar el acto de posiciones juradas se fijó en la admisión de pruebas, es decir, al segundo día de despacho siguientes a que conste en autos la citación de las partes y a tal efecto cursan inserto al expediente las correspondiente boletas de notificación sin que conste en autos tal tramitación de las mismas; y en relación a la oportunidad para la practica de la inspección judicial, el Tribunal indicó que se libró comisión y oficio dirigido al Juzgado competente, motivo por el cual no se puede dar información al respecto.

En fecha 06 de Marzo de 2006, la representación de la parte demandada instó al Tribunal a que fije lapso para la presentación de informes, motivado a que ha transcurrido el tiempo sin que conste en autos la tramitación de los pedimentos realizados por la parte actora en su escrito de pruebas.

En fecha 22 de Marzo de 2006, el Tribunal fijó el décimo quinto día de despacho, siguiente a los fines de que tenga lugar el acto de informes.

En fecha 06 de Junio de 2008, el Juez que con tal carácter suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio, de lo cual tuvieron conocimiento las partes mediante la formalidad contenida en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, en vista de que la presente controversia no fue resuelta dentro de su lapso legal, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre ello y, consecuencialmente, procederá a notificar a las partes, a fin de garantizar el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, previa la siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Por su parte el código civil señala:

Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende de la reforma del escrito libelar, traído a los autos por los ciudadanos P.A. y N.G., en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos J.A.P. y NINOSKA A.E.G. parte actora en la presente causa, en fecha 23 de Junio de 1998, celebraron un contrato de opción de compra venta con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA LEALOP S.A., por un inmueble de vivienda tipo “B”, con una superficie de Treinta y Nueve Metros Cuadrados (39,00 Mtrs2) de construcción, mas un ático de Veintiún metros cuadrados (21 Mtrs2), y un terreno sobre el cual se construirá, que tiene una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados (120 Mtrs2), el cual se encuentra situado dentro del Conjunto Residencial Ranchos de Arrimar, con el Nro 184-B, ubicado en la Carretera Nacional Higuerote- Curiepe, Jurisdicción del Municipio Brión del Estado Miranda.

Alegó la representación accionante que la propietaria se obligó a concluir la construcción del conjunto de vivienda que forman parte del proyecto “Ranchos de Aurimar” a obtener los permisos de habitabilidad y a otorgar el documento de condominio en un plazo de dieciocho (18) meses, contado a partir de la fecha del contrato y que en caso de que ello no fuera posible, por motivos no imputables a la propietaria, habría un prorroga automática de seis (6) meses contada a partir del vencimiento del termino inicial.

Asimismo arguyó la representación accionante que el precio de la venta se estableció en la cantidad hoy equivalente de DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS VEINTIÚN BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO (Bs. F. 16.821,35) e igualmente señaló que la sociedad Mercantil ADMINISTRADORA LEALOP S.A, recibió en el momento de la suscripción de la opción de compra venta la suma hoy equivalente de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.F. 10.000,00) que sería imputada al precio total de la operación y que la diferencia será pagada mediante seis (6) cuotas de MIL CIENTO TREINTA Y SEIS BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs.F 1.136,89) cada una de ellas; y que a fin de garantizar dicho pago se emitieron seis (6) letras de cambio por el monto antes señalado, las cuales fueron pagas oportunamente por los opcionandos.

Por otra parte alegaron los apoderados actores que en fecha 30 de Marzo de 1999, la Administradora Lealop, otorgó por ante la Notaria Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, Documento de Dación de Pago a favor de la Asociación Civil Ranchos de Arrimar, sobre todos los derechos de propiedad que tiene sobre un inmueble constituido por dos lotes de terreno y las bienhechurías sobre ellas construidas ubicados ambos en un sitio conocido como finca “LA AURORITA”, situada junto a la Carretera Nacional Higuerote-Curiepe, Jurisdicción del Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda, y que con la suscripción del referido documento la administradora otorgó a la Asociación Civil Ranchos de Aurimar, todos los derechos y obligaciones que tenía la mencionada administradora, por ende se entiende subrogada en los mismos.

Igualmente expusieron los apoderados judiciales de la parte actora que desde el día en que sus mandantes suscribieron el documento de opción de compra venta, hasta la presente fecha han trascurrido mas de cuatro (4) años sin obtener por parte de los vendedores respuesta alguna sobre la culminación de la obra y menos aún de la entrega del bien inmueble, y a los efectos de demostrar el incumplimiento por parte de la demandada, de manera extrajudicial sus mandantes procedieron a realizar una inspección judicial, la cual se evacuó por ante el Juzgado de los Municipio Brión y Buroz de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la cual se dejó expresa constancia del estado general en que se encentra la vivienda objeto de la presente causa.

Expusieron que muy a pesar de las múltiples y agotadas gestiones amistosas realizadas por sus mandantes a fin que la parte demandada diera cumplimiento a sus obligaciones, y en base a lo dispuesto en los Artículos 1.160, 1.167 y 1.269 del Código Civil, procedían a demandar como en efecto lo hicieron y alegaron el Pago de Daños y Prejuicios consagrados en los Artículos 1.264, 1.271 y 1.273 eiusdem, así como también solicitaron que la parte demandada cumpliera con su obligación de hacer, conforme a lo dispuesto en el Artículo 1.266 del Código Civil, es decir, que el Tribunal autorice a sus mandantes a concluir la obra a cuenta de la demandada, así mismo solicitaron que la demandada pague la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs.F 60.000,00) actuales, por concepto de Lucro Cesante, a que paguen la cantidad de Cuatenta Mil Bolívares (Bs.F 40.000,00) actuales, por concepto de Daño Emergente por no haber podido disponer del inmueble objeto de la demanda, y en pagar el treinta por ciento (30%) de la cuantía de la demanda por concepto de honorarios profesionales, es decir, la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs.F 30.000,00) actuales.

Solicitaron medida de Prohibición de Enajenar y Grabar sobre los bien inmueble propiedad de la demandada y estimaron la acción de conformidad a lo dispuesto en los Artículos 31 y 34 del Código de Procedimiento Civil en la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) actuales.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 08 de Diciembre de 2003, el ciudadano N.N.C., actuando en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Asociación Civil Ranchos de Aurimar, negó, rechazó y contradijo lo alegado por la representación de la parte Actora.

Asimismo, alegó la falta de cualidad e interés de su mandante para sostener el juicio, en base a lo dispuesto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la Asociación Civil Ranchos de Arrimar, no ha suscrito ningún tipo de contrato con los actores, ni se ha subrogado a ninguna obligación que falsa y aventuradamente alegaron en el libelo de la demanda; que dicho argumento también se alegó por cuanto en el auto de admisión de la demanda, el Tribunal ordenó la comparecencia de los ciudadanos F.R. y C.L., en su carácter de representantes de la demandada, siendo esto incorrecto por cuanto los representantes legales de la Asociación Civil Ranchos de Arrimar, hasta la fecha son los ciudadanos E.R., A.A., A.A., L.Á. y N.M., respectivamente, según consta en documento constitutivo y estatutario de la antes identificada Asociación Civil, el cual se encuentra debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Brión del Estado Miranda, Higuerote, en fecha 11 de Febrero de 1999, bajo el N° 45, folios 306 y 310, Protocolo Primero, Tomo VI.

Arguyó tal representación que se debe dejar constancia del hecho de que los vendedores en ese documento de opción de compra venta se obligaron a concluir la Construcción del Conjunto de Vivienda que conforman el Proyecto Ranchos de Aurimar, no específicamente el inmueble supuestamente comprado por la parte actora y que del estudio exhaustivo del contrato se evidenció que el mismo se celebró con la finalidad de establecer las responsabilidades que tiene la mencionada compañía con los compradores y dejar bien claro que la Asociación Civil, no tiene ninguna obligación con los compradores.

En relación a la subrogación alegada por la representación actora, aclaró que ello no es cierto, por cuanto consta en documento debidamente protocolizado en el Registro de los Municipios Autónomos Brión y Buroz del Estado Miranda, que la antes descrita Asociación Civil ciertamente, si se subrogó a las obligaciones asumidas por la Administradora pero con el Banco de Venezuela y no con la parte actora.

Alegó que la formación de la Asociación Civil Ranchos de Aurimar, se llevó a cabo porque un grupo de personas interesadas en que sus viviendas se construyeran con prontitud, al igual que los actores, y que dicha constitución se realizó en vista del atraso en la entrega de las unidades de vivienda concluidas por parte de la Administradora Lealop C.A., adicional a ello, expusieron que la creación de la Asociación también obedeció al desarrollo y superación de los miembros y contribuir a la solución de los problemas que afectan el interés de todas y cada una de las personas que negociaron un inmueble en el Conjunto Residencial Ranchos de Aurimar.

Sostuvieron que en vista de la imposibilidad de la Administradora de cumplir con las obligaciones asumidas con los adquirientes del Conjunto Residencial Ranchos de Aurimar, esta dio en pago a los miembros de la Asociación Civil y parte demandada en el presente juicio, los derechos de propiedad que tiene sobre un inmueble constituido por dos (2) lotes de terrenos y las bienhechurías sobre ellos construidas, ubicados ambos en el sitio conocido como Finca La Aurorita, subrogándose ciertamente a todos los derechos y obligaciones inherentes al proyecto Ranchos de Aurimar, y en dicho documento de dación de pago, establecieron las partes que en la presente cesión las unidades susceptibles de enajenación, cuya adquisición se haya producido con inmediata anterioridad a la presente dación, como es el caso de la parte actora, no formaban parte del presente compromiso.

Aducen del mismo modo que sin embargo y luego de explanados los argumentos señalados por dicha representación, la parte demandada se compromete a respetar el llamado contrato de venta que suscribiera la Administradora con los actores, tal y como quedó establecido en el documento de dación de pago, y a otorgar el documento definitivo de compra venta conjuntamente con la tradición del contrato en un lapso de quince (15) días contado a partir de la consignación del presente escrito, además de que se pague en la misma oportunidad la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), correspondientes al valor del inmueble y del terreno sobre el cual ésta construido, ello sin convalidad la supuesta subrogación alegada por la actora y solo con la finalidad de respetar el contrato de compra venta que suscribirá con la Administradora Lealop C.A., en lo relacionado con el derecho preferencial para adquisición del referido inmueble.

Planteados como han sido los hechos de la controversia, el Tribunal pasa a resolver las defensas previas opuestas por la representación demandada, y al respecto observa:

DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA

La representación judicial de la parte demandada ciudadano N.N.C., invocó como defensa de fondo, la falta de cualidad de su representada para sostener el presente juicio de conformidad a lo establecido en el Articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, al considerar entre otras cosas, que en el documento de compra venta suscrito por los actores no se encuentra suscrito con la Asociación Civil Ranchos de Aurimar, sino con la sociedad mercantil Administradora Lealop C.A.

Asimismo indicó que en la admisión de la demanda se ordenó el emplazamiento de los ciudadanos F.L. y C.L., como representante de la Asociación Ranchos de Aurimar, no teniendo los antes identificados ciudadanos el carácter de representantes legales de la Asociación sino de la Administradora Lealop C.A. siendo este un error inexcusable de la parte demandada.

Por otra parte argumentó que con la suscripción de la dación en pago que suscribió la Asociación con la Administradora, la parte accionada ciertamente se subrogó a las obligaciones que mantenía la Sociedad Mercantil Administradora Lealop C.A., pero con el Banco de Venezuela, no con los actores.

En tal sentido, este Tribunal considera oportuno destacar que existe Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de Noviembre de 1992, que determina que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal, entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio y que por otra parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por legitimidad ad-causam, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, es un presupuesto para una sentencia favorable.

Bajo estos criterios precedentemente señalados y que objetivamente hace suyo éste Sentenciador, la pretensión de cumplimiento de contrato en estudio, bien puede estar dirigida contra la ASOCIACIÓN CIVIL RANCHOS DE AURIMAR, por encontrarse la misma legitimada para enfrentar el presente juicio, toda vez que efectivamente existe de su parte una obligación de hacer al suscribir un documento de dación de pago con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA LEALOP C.A., empresa encargada de concluir la construcción del inmueble objeto de la obligación, por cuanto del documento suscrito obligatoriamente se entiende subrogada a las obligaciones de la antes descrita Sociedad Mercantil, y al efecto se evidencia de autos tal subrogación que cursa inserto al folio 26 de la primera pieza del presente expediente, un recibo emitido por la Asociación Civil a favor de uno de los demandantes, en el cual se cancela el pago de la cuota N° 6 del fraccionamiento del precio del inmueble, determinándose indiscutiblemente la obligación de la cual es solidariamente responsable la ASOCIACIÓN CIVIL RANCHOS DE AURIMAR, lo que consecuencialmente le atribuye el carácter de parte interesada en las resultas del juicio en comento, aunado a que con la comparecencia de sus representantes legales subsana cualquier defecto en la citación tal como lo pauta el Código Procesal Adjetivo; por lo tanto, ello trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre la falta de cualidad opuesta por representación judicial, y así se decide.

DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, EL DAÑO EMERGENTE Y DEL LUCRO CESANTE

Ahora bien, a la representación de parte actora le correspondía probar la indemnización que reclama para que causen así el efecto reparador de los daños y perjuicios establecidos en el Artículo 1.264 del Código Civil, del daño emergente y del lucro cesante por lo cual el Tribunal pasa a realizar previamente las siguientes consideraciones, a los fines de determinar si cumplió con el presupuesto procesal necesario para ello, y al respecto observa:

Los Doctores E.M.L. y E.P.S., autores de la obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III, Tomo I, páginas 201 a la 205, sostienen que el objeto fundamental que rige la responsabilidad civil está constituido por la reparación del daño causado, y que por reparación se entiende la satisfacción otorgada a la victima que la compense del daño experimentado y no la eliminación del daño del terreno de la realidad y que, si así fuera, entonces habría daños imposibles de reparar, por cuanto no pueden eliminarse una vez ocurridos, ya que reparar no significa reponer a la victima a la misma situación en que se encontraba antes de experimentar el daño, sino procurarle una situación equivalente que la compense del daño sufrido, y que generalmente esa satisfacción compensatoria que constituye la reparación consiste en una suma de dinero que el causante del daño se ve obligado a entregar a la víctima, convirtiéndose la reparación en una indemnización de tipo pecuniaria aplicable tanto a los daños materiales o patrimoniales como a los morales.

Así mismo sostienen que existen un conjunto de principios que regulan la reparación a saber: a) El daño debe ser demostrado por la víctima, ya que no basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reúna las condiciones referidas, sino que es necesario que la víctima las demuestre conforme lo dispone el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se servirá de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil; b) La extensión de la reparación depende de la naturaleza del daño y la extensión del mismo, pero no de la gravedad o grado de culpa, en el sentido de que solo se extiende a los llamados daños directos y c) La reparación no depende del grado de culpa del agente, por cuanto el agente puede actuar con dolo o con culpa, pues afirman que ello no influye en la reparación por que en materia civil la reparación será la misma.

Por su parte la doctrina venezolana a definido el daño a todo mal que se causa a una persona o cosa, como una herida o rotura de un objeto ajeno; y por perjuicio la pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva que ha dejado de obtener y que los presupuestos del deber de resarcir son los siguientes:

“1°.- El incumplimiento (definitivo o parcial, o el retardo) culposo o doloso; 2°.- Que el incumplimiento sea imputable al deudor o a la persona por cuya conducta sea jurídicamente responsable; 3°.- Que el incumplimiento – en sentido genérico – haya causado un perjuicio en la órbita de los intereses patrimoniales del pretensor; 4°.- Que el deudor haya sido constituido en mora y 5°.- La condición negativa: Que la responsabilidad del deudor no se halla obstruida por una cláusula de exoneración total o parcial de responsabilidad.

En tal sentido, tenemos que nuestro comentarista patrio A.D., sostiene:

"Este delito (el delito que puede llamarse delito civil), es todo hecho voluntario ilícito por el cual se causa daño a otro en sus intereses, intencionalmente y sin derecho... aunque la Ley habla aquí solamente de daño, por lo que entendemos la perdida o privación de una cosa... Toda indemnización en derecho se compone de esos dos elementos "DANNUNS EMERGENS ET LUCRUM CESANT".- Para que haya delito en derecho civil, son indispensables tres circunstancias: 1º) Que se haya ejecutado un hecho voluntario e ilícito, o se haya dejado de cumplir voluntariamente una obligación contraída con la diligencia antedicha; 2º) Que ese hecho haya causado un daño apreciable en dinero, de lo que se sigue si el daño no es apreciable sino moralmente, el hecho está fuera del i.d.C.C.; y 3º) Que el delito se haya realizado sin derecho.- En materia civil debe entenderse que la responsabilidad comprende el resarcimiento de los daños y perjuicios, con mayor extensión que el acordado por inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación porque hubo mala fe (Artículos 1.274, 1.275, 1.276 y 1.277 del Código Civil)."

Según A.M.B., en su obra titulada Obligaciones Civiles II, señala que las fuentes de las obligaciones son: el contrato, la gestión de negocios, el pago de lo indebido, el enriquecimiento sin causa, el hecho ilícito y la ley; siendo el hecho ilícito civil la obligación que asume la persona que causa un daño a otra por un hecho ilícito propio, o bien por el hecho de personas, animales y cosas, sometidas a su cuidado o guarda, por no haber ejercido la debida vigilancia.

El primer supuesto o la primera obligación da lugar a la responsabilidad civil extra-contractual ordinaria por el hecho ilícito propio, y las segundas a las responsabilidades civiles extra-contractuales especiales, por el hecho de personas, animales y cosas sometidas a guarda.

Al analizar esta definición es importante resaltar que, el contenido del Artículo 1.185 del Código Civil sustantivo, comprende tanto el daño causado a otro intencionalmente, como el daño causado por culpa, es decir, imprudencia o negligencia. Esta norma es de carácter sumamente amplio, ya que comprende todos los casos de responsabilidad civil extra-contractual ordinaria derivada del hecho ilícito propio, si se quiere es una de las normas con mayor vigencia en nuestro ordenamiento jurídico positivo.

Para Miliani Balza, la responsabilidad civil se define como la situación jurídica en que queda el patrimonio de aquél que ha causado un daño injusto a otro, proveniente del incumplimiento de una obligación contractual o de un hecho ilícito, que originan la responsabilidad civil contractual y la responsabilidad civil extracontractual, la cual tiene lugar cuando una persona causa un daño a otra por un hecho ilícito propio, o los daños causados por personas, animales y cosas sometidas a su guarda, sin que en esa acción lesiva existían vínculo jurídicos anteriores con la victima del daño, o sea independiente todo contrato.

Para el mismo autor anterior, la responsabilidad contractual, surge el incumplimiento de una obligación derivada de un contrato, supone una relación jurídica anterior establecida voluntariamente entre las partes.

También señala que el agente material del daño al cometer intencional o culposamente el hecho ilícito se convierte en deudor, y la víctima se hace acreedora del agente material para que le resarza los daños y perjuicios que con su conducta culposa o intencional le haya causado.

Varios autores han criticado el criterio sobre la ocurrencia de los tres (3) elementos que deben concurrir como condiciones para que exista el hecho ilícito, estos son: el daño, la culpa y la relación de causalidad entre la conducta culposa del agente material y el daño sufrido por la víctima, al considerar que tales elementos no bastan para configurar el hecho ilícito, ya que no son típicos del hecho sino de toda responsabilidad civil en general.

Asimismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, dictó Sentencia N° 0008, en fecha diecisiete de febrero del año 2005, con ponencia del magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, mediante la cual respecto al hecho ilícito dejó establecido lo siguiente:

…La doctrina y la jurisprudencia venezolanas han sostenido que el hecho ilícito como cualquier acto contrario al ordenamiento jurídico vigente, es generado por la intención, la imprudencia, la negligencia, la impericia, mala fe, abuso de derecho e inobservancia del texto normativo por parte de una persona (agente), que tiene por contrapartida una responsabilidad a favor de otra persona (víctima o perjudicado), por una conducta contraria a derecho. Así pues, que lo antijurídico es todo acto, hecho o conducta que es contraria o violatoria del ordenamiento legal. Asimismo, la ley y la jurisprudencia han considerado como una conducta antijurídica el abuso en el ejercicio de un derecho, sea objetivo o subjetivo, mediante el cual se irrespeta el derecho de los demás, por excederse de los límites y fronteras, consagrados normativamente, a veces, por el derecho, y otras por las fuentes del derecho, la costumbre, los principios generales, derechos que han sido concedidos en interés del bien particular, en armonía con el bien de todos… Ahora bien, tanto la doctrina patria como la jurisprudencia han señalado como elementos constitutivos del hecho ilícito: 1) El incumplimiento de una conducta preexistente; 2) El carácter culposo del Incumplimiento; 3) que el incumplimiento sea ilícito, o sea, viole el ordenamiento jurídico positivo; 4) que se produzca un daño y 5) La relación de causalidad entre el incumplimiento culposo ilícito, actuando como causa y el daño figurando como efecto…

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En el presente caso, entendiéndose el incumplimiento de una conducta preexistente; como toda conducta de naturaleza genérica, ya que se impone un deber general de actuación y negativa, por cuanto, radica en una abstención o conducta negativa, es decir, un no hacer, consistente en no causar daños a otros con intención, negligencia o imprudencia, tal como lo señala expresamente el Artículo 1.185 del Código Civil, se desprende de actas que no se está en presencia del cumplimiento de este elemento, ya que la parte actora en ningún momento demostró que la demandada actuó negativamente o dejo de realizar alguna conducta a fin de causar un daño con intensión negligencia o imprudencia.

Con relación al carácter culposo del incumplimiento; considera este Juzgador que este requisito tampoco se encuentra cumplido, ya que si la parte demandada legalmente hizo entrega material del dinero cobrado por haberse cumplido con los parámetro de ley, ya que el documento cambiario está a nombre de las personas autorizadas para ello, de lo cual se puede concluir que no incumplió culposamente con su obligación.

Que el incumplimiento sea ilícito, es decir, violación del ordenamiento jurídico positivo, respecto a este elemento es importante destacar, tal como lo señala E.C.B., en sus comentarios al Código Civil Venezolano que, el incumplimiento culposo no debe ser consentido, tolerado ni permitido por el ordenamiento jurídico positivo, ya que si es aceptado por el legislador no se está en presencia de un hecho ilícito, pues, se requiere como condición esencial la antijuridicidad para que así se pueda hablar de violación a las normas legales.

Otro elemento esencial para hablar de hecho ilícito es la producción de un daño; en este sentido, es oportuno el momento para definir daños y perjuicios. El autor A.M.B. señala que el daño proviene del latín “Damnum” y que su efecto es dañar o causar un perjuicio a otro. Es la característica propia de la responsabilidad civil, ello significa que es necesario que exista el daño para que proceda la reparación en materia civil, sin el daño no hay víctima en el ilícito civil; el daño originado al acreedor.

Según Balza, no basta con que la víctima alegue ante el Juez un daño; sino que debe determinar en que consiste el mismo y su extensión. El daño reclamado por el accionante en el presente caso, es un daño que consiste en una pérdida de su patrimonio, y dentro de este tipo de daños existe el daño emergente y el lucro cesante; en el primero la pérdida que experimenta la víctima en su patrimonio. Por el contrario hay lucro cesante, cuando se priva a la víctima o al acreedor de una obligación, de un incremento patrimonial que a su vez es consecuencia directa, inmediata de la conducta culposa del agente o deudor, según sea el caso; en el caso estudiado la parte actora no determinó con exactitud quien fue el agente origen del daño causado a su patrimonio o que fue lo que dejó de percibir por la supuesta conducta de aquella.

Respecto a dicho requisito este Juzgador considera que tampoco se encuentra cumplido, ya que la accionante con las pruebas promovidas no demostró la culpa que tiene la demandada por no haber terminado la construcción del inmueble objeto de la pretensión.

Respecto al último elemento, es decir, a la relación de causalidad entre el incumplimiento culposo ilícito, actuando como causa y el daño figurando como efecto, considera éste Sentenciador que no basta con que exista un incumplimiento culposo ilícito y un daño para que surja la obligación de reparar; se requiere además, que el daño sea un efecto del incumplimiento culposo ilícito, y que el mismo haya sido demostrado.

En este sentido, se evidencia que la relación causa-efecto no se encuentra presente en el caso en estudio, puesto que, la representación judicial de la parte actora ciertamente demostró 1º) El incumplimiento de una conducta preexistente por parte de la demandada; 2º) El carácter culposo del Incumplimiento; pero ni demostró 3º) Que el incumplimiento fue ilícito, es decir, que se haya violado el ordenamiento jurídico positivo y 4º) Tampoco demostró que el daño producido fue culpa de la Asociación Civil Ranchos de Aurimar, y siendo así este Juzgador considera que los elementos esenciales para la procedencia de la acción y la configuración del hecho ilícito no se encuentran materializados en el presente caso, máxime que la parte demandada con los medios probatorios consignados logró demostrar que, efectivamente, no actuó con intención, negligencia o imprudencia al subrogarse a las obligaciones asumidas con la Sociedad Mercantil Administradora Lealop C.A., en el momento en que suscribe el documento de dación en pago, tal como lo señala el Artículo 1.185 del Código Civil vigente.

Así las cosas, la medida del daño supone, por consiguiente, la mensura pecuniariamente expresada de la integridad de la esfera del interés lesionada por la concurrencia del acontecimiento dañoso y ello no puede lograrse más que mediante la estimación de todos los elementos probatorios aportados en el proceso. En este sentido, deduce quien sentencia que de las pruebas aportadas a los autos por La representación accionante no se evidencian la concurrencia del daño producido por la parte demandada ni la certeza de que fue ésta la agente del origen del daño invocado, ya que los abogados de la parte demandante solamente se limitaron a alegar en el escrito libelar los daños y perjuicios como consecuencia del incumplimiento de la parte demandada, razones por las cuales este Sentenciador considera improcedente en derecho la pretensión opuesta por la representación demandante a tales respectos, y así se queda establecido.

Resuelto el punto anterior, este Tribunal pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

Documento de compra venta autenticado en fecha 06 de Julio de 1998, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador, bajo el N° 67, Tomo 167 de los libros llevados por esa Notaría, suscrito entre la Administradora Lealop C.A. y los ciudadanos NINOSKA A.E.G. y J.A.P., por un inmueble para vivienda tipo “B”, con una superficie de Treinta y Nueve Metros Cuadrados (39,00 Mtrs2) de construcción, mas un ático de Veintiún metros cuadrados (21 Mtrs2) y un terreno sobre el cual se construirá que tiene una superficie aproximada de ciento veinte metros cuadrados (120 Mtrs2), el cual se encuentra situado dentro del Conjunto Residencial Ranchos de Arrimar, con el Nro 184-B, ubicado en la Carretera Nacional Higuerote- Curiepe, Jurisdicción del Municipio Brión del Estado Miranda, la cual es adminiculada a las seis (6) letras de cambio pagadas a favor de la comentada Administradora y recibo de cancelación de la última letra de cambio suscrito por la Asociación Civil Ranchos Arrimar. De la revisión de las citadas instrumentales este Tribunal en vista que no fueron cuestionadas en la oportunidad legal para ello, les otorga valor probatorio de conformidad a los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.363 y 1.378 del Código Civil, en armonía con los Artículos 124 y 410 del Código de Comercio, y se aprecia en derecho las obligaciones asumidas por todos los contratantes en la relación contractual bajo estudio, y así se decide.

Cursa a los folios 27 al 35 del expediente copia certificada y a los folios 269 al 272 del expediente original del documento protocolizado ante la Oficina de Registro de los Municipios Brión y Buroz del Estado Miranda, en fecha 16 de Abril de 1999, bajo el N° 46, Tomo 3, Protocolo Primero; y por cuanto no fue cuestionada en modo alguno el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que la Administradora Lealop, C.A., realizó Dación de Pago a la Asociación Civil Ranchos de Aurimar, respecto a la acreencia que tuvo sobre los derechos y obligaciones contenidos en el documento autenticado en fecha 06 de Julio de 1998, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Libertador, bajo el N° 67, Tomo 167 de los libros llevados por esa Notaría, y la subrogación de la acreedora respecto los efectos del mismo sobre la compra-venta de los inmuebles construidos sobre dos lotes de terrenos ubicados en la finca La Aurorita, situada junto a la Carretera Nacional Higuerote Curiepe, Jurisdicción del Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda, y así se decide.

Cursa a los folios 36 al 70 del expediente inspección extrajudicial evacuada por el Juzgado de los Municipio Brión y E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el día 24 de Febrero de 2003, a la cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en los Artículo 506, 509, 510 y 938 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que en ella se dejó constancia sobre las condiciones inconclusas en que se encontró para ese momento el proyecto de construcción del Conjunto Residencial Nacional Ranchos de Arrimar, ubicado en la Finca La Aurorita, situada junto a la Carretera Nacional Higuerote Curiepe, Jurisdicción del Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda, del cual forma parte el inmueble objeto de la pretensión, y así se decide.

Cursa a los folios 71 al 73 del expediente documento de compra-venta suscrito entre la parte actora y la ciudadana N.J.Á., sobre un inmueble constituido por una casa tipo “B” distinguida con el N° 16-B, situada en la Finca La Aurorita, Carretera Nacional Higuerote Curiepe en Jurisdicción del Municipio Autónomo Brión del Estado Miranda, ubicada dentro del Conjunto Residencial Ranchos de Aurimar, y siendo que de la revisión exhaustiva de este instrumento se observó que no aporta ningún tipo de solución a la controversia planteada, necesariamente debe desecharse del proceso, y así se decide.

Cursa a los folios 74 al 80 del expediente copia certificada y a los folios 220 al 227 del expediente copias simples del documento constitutivo de la Asociación Civil Ranchos de Aurimar, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Brión y Buroz del Estado Miranda, en fecha 11 de Febrero de 1999, bajo el N° 45, Tomo 6, Protocolo Primero; y siendo que no fue cuestionado en modo alguno el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que la parte demandada cumplió con las formalidades para su constitución y demás atribuciones de Ley con el objeto fundamental de buscar soluciones a los problemas que afectan el interés de todos y cada uno de los miembros de la comunidad que habita el Conjunto Residencial Ranchos de Aurimar, y así se decide.

Cursa a los folios 100 al 146 del expediente copia certificada del Documento de Condominio del Conjunto Residencial Ranchos de Aurimar, protocolizado ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Brión y Buroz del Estado Miranda, en fecha 30 de Diciembre de 1997, bajo el N° 50, Tomo 22, Protocolo Primero; y en vista que no fue cuestionado por la contraparte, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad a los Artículos 1.357, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que el citado Conjunto Residencial cumplió con lo ordenado en la Ley de Propiedad Horizontal respecto el metraje, linderos y demás determinaciones que debe regir el inmueble objeto de la pretensión, y así se decide.

Riela a los folios 148 al 151 del expediente poder que otorgó la Asociación Civil Ranchos de Aurimar en fecha 23 de Septiembre de 2003, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 04, Tomo 118 de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

A los folios 172 al 180 del expediente riela copia fotostática y a los folios 273 al 288 original del convenio de fecha 16 de Abril de 1999, protocolizado ante el Servicio Autónomo sin Personalidad Jurídica de Registro de los Municipios Autónomos Brión y Buroz del Estado Miranda, suscrito entre la parte demandada y el Banco de Venezuela; y en vista que no fue cuestionada por la contraparte, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 509 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, y aprecia las obligaciones asumidas por la Asociación Civil Ranchos de Aurimar, para con la comunidad integrante del grupo de vivienda, así como también la subrogación a la que se somete con la suscripción del descrito convenio, ya que nada riela en contrario a los autos, y así se decide.

A los folios 205 al 212 del expediente riela copia simple de la transacción judicial suscrita entre los ciudadanos Á.V. y R.P. con la Asociación Civil Ranchos de Aurimar, en el juicio que por cumplimiento de contrato siguieron los primeros contra la segunda de los nombrados, debidamente homologado por el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 14 de Diciembre de 1999, el cual si bien no fue objeto de cuestionamiento alguno, el Tribunal lo desecha del proceso por cuanto no aporta prueba alguna en el presente caso que pueda dilucidar la controversia planteada, y así se decide.

A los folios 213 y 214 del expediente riela documento denominado Carta Publica al Sr. T.J.G.d. la ciudadana E.R.R., en condición de representante de la Asociación Civil Ranchos de Aurimar, y en vista que no fue objeto de cuestionamiento alguno el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.363 y 1.371 del Código Civil, y aprecia que de dicha carta se desprende que la mencionada Asociación Civil, se encuentra obligada ante propietarios y terceros sobre todo lo concerniente en la construcción y desarrollo del proyecto de la urbanización antes mencionada, y así se decide.

Ahora bien, planteada como ha sido la controversia que bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta ni las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes originarios respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, al igual que la subrogación que ostenta la parte demandada cuando recibió en pago todas y cada unas de las obligaciones y derechos contenidos en la misma, y así se decide.

En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto la ejecución o no del contrato de opción de compra venta en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...

Por efecto de lo anterior, queda evidenciado en el presente caso, que la demandada incumplió en la obligación de hacer la entrega a la parte actora del inmueble objeto de la pretensión una vez concluida su construcción, a fin que se verifique la tradición del mismo, tal como lo consagra el Artículo 1.265 del Código Civil, lo cual constituye una prestación derivada de la obligación de transferir que se cumple con el otorgamiento del instrumento definitivo de propiedad, de acuerdo con las formalidades que exige la ley que rige la materia dado que la parte accionante pagó la totalidad del precio del inmueble tal como se comprometió; por consiguiente el alegato opuesto por la representación demandada de que se pague a su mandante la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs.F 30.000,00) adicionales por concepto al valor del inmueble y del terreno sobre el cual ésta construido, este Tribunal lo declara improcedente por ser contrario a derecho ya que no puede exigir tal pago cuando en autos quedó evidenciado que la responsabilidad del retardo en la ejecución y entrega del bien comprometido es a ella imputable, pues, considerar lo contrario significaría variar por su parte y en forma unilateral las condiciones y determinaciones del contrato originario al que se subrogó, en contravención a lo establecido en el documento de dación de pago, y así se decide.

Por tanto, al haber quedado probado en autos que los actores cumplieron su obligación en tiempo útil pagando la cantidad que constituía el precio del inmueble y que la parte demandada-subrogada no entregó el inmueble con todos los permisos correspondientes tal y como se obligó con la suscripción del documento de dación de pago, la acción de ejecución o cumplimiento de contrato de compra venta que origina estas actuaciones, debe prosperar en forma parcial ya que no progresaron las indemnizaciones solicitadas, conforme al marco legal antes descrito, y así se decide formalmente.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta opuesta, ya que la misma encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.161, 1.265, 1.267, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil; y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que cumpla con la obligación asumida, es decir entregar a la parte accionante la unidad de vivienda debidamente concluida, a fin que efectivamente se verifique el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por los ciudadanos NINOSKA A.E.G. y J.A.P. contra la Sociedad Mercantil ASOCIACIÓN CIVIL RANCHOS DE AURIMAR, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte demandada no dio cumplimiento en tiempo útil a los establecido en la Cláusula Tercera del contrato de opción de compra-venta, al no entregar debidamente concluida dentro del término establecido la unidad de vivienda objeto de la presente acción de cumplimiento conforme se obligó con la subrogación, y la parcialidad se produce por cuanto las indemnizaciones alegadas por la parte accionante en el escrito libelar no prosperaron al no estar ajustada a derecho.

SEGUNDO

Como consecuencia de lo anterior se condena a la parte demandada a que cumpla voluntariamente en entregar el inmueble de marras debidamente construido con los permisos de habitabilidad correspondientes con la finalidad de que se efectúe el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble para vivienda tipo “B”, situado dentro del Conjunto Residencial Ranchos de Aurimar, distinguido con el N° 184-B, ubicado en la Carretera Nacional Higuerote-Curiepe, Jurisdicción del Municipio Brión del Estado Miranda, el cual tiene una superficie de Treinta y Nueve Metros Cuadrados (39,00 Mtrs2) de construcción, más un ático de Veintiún Metros Cuadrados (21 Mtrs2) y un terreno sobre el cual se construirá, que tiene una superficie aproximada de Ciento Veinte Metros Cuadrados (120 Mtrs2).

TERCERO

Dada la naturaleza parcial del presente fallo el Tribunal no hace expresa condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinticinco (25) días del mes de M.d.D.M.D. (2010). Años 199° y 151°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

C.Y. BETHENCOURT CHACÓN

En la misma fecha anterior, siendo la 12:52 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/CYBC/Day-PL-B.CA

Asunto Nº AH13-M-2004-000140

Asunto Antiguo N° 2004-27095

Cumplimiento de Contrato

Materia Civil