Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Monagas, de 15 de Abril de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

198º y 150º

Vistos con informes de la parte demandante

I

PARTES INTERVINIENTES EN LA PRESENTE CAUSA

PARTE DEMANDANTE: N.T.N., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 9.299.713, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 64.264, quien actúa en este acto en su propio nombre y representación, domiciliada en la Calle “H”, Casa No. 7 de la Urbanización Canaima de Punta de Mata, Municipio E.Z.d.E.M..

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: D.G.T., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 65.438 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: G.F.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.188.562, domiciliado en la Población de Punta de Mata, Municipio E.Z.d.E.M..

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: H.B., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 92.843 y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO

Exp. 13.273.-

II

NARRATIVA

En fecha 22-10-2008, se inician las presentes actuaciones por ante este Juzgado, en virtud de la demanda que intentará la ciudadana N.T.N., en contra del ciudadano G.F.M.R., motivado a Acción de Desalojo, por cuanto sostiene que el hoy demandado, ha incumplido con algunas de las cláusulas previstas en el contrato de arrendamiento, de un inmueble, constituido por una vivienda, ubicada en la Urbanización Canaima, Calle “C”, signada con el N° 25, en la Población de Punta de Mata, Municipio E.Z.d.E.M., celebrado en fecha 01-07-2006, el cual anexó marcado con la letra “A”, alegando para ello, lo siguiente: tal como se indico en la cláusula Cuarta: el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares, el cual se incrementaría a mediados del año 2.007, en la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil, por lo que el pago estaría estipulado en la cantidad de Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00), actualmente Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 650,00); en la cláusula Quinta: se convino que en caso de falta de pago de dos meses consecutivos, así como el incumplimiento en alguna de las cláusulas, la arrendataria, podría demandar el desalojo del inmueble antes descrito, con la consecuente resolución del contrato. En la cláusula Séptima: se convino que el arrendatario recibía el inmueble en buen estado de conservación y funcionamiento, a excepción de un baño, y que de la misma forma en que lo recibió, debería devolverlo. En la cláusula Décima, se convino igualmente en que el arrendatario, debía cancelar los servicios concernientes a pago de luz, agua, y cualquier otro, manteniéndose al día en la cancelación de los mismos, y entregando formalmente el recibo o facturas en un plazo de quince (15) días luego de su cancelación. En razón a que el arrendatario ha incumplido de manera reiterada las cláusulas anteriormente expuestas, es que procedo a demandar como en efecto demando al ciudadano G.F.M.R., por Desalojo (Falta de Pago), con la consecuente Resolución de Contrato de Arrendamiento, así como por Daños y Perjuicios Materiales, en consecuencia: 1) debe convenir al desalojo del inmueble, dejándolo libre de bienes y personas; 2) la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre la arrendadora y el arrendatario; 3) En el pago de los daños y perjuicios materiales, los cuales le fueron ocasionados por falta de pago oportuno, con respecto a los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre, los cuales alcanzan la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.600,00); 4) Por cuanto igualmente en el referido contrato de arrendamiento se convino en cancelar los honorarios profesionales de abogados que se contratase, y por cuanto me he visto obligada a contratar los servicios de un abogado, debe el ciudadano G.M., cancelar la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00); 5) Por cuanto el arrendatario mantiene el bien en estado de abandono, de no conservación, demandó los daños y perjuicios materiales, calculados en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00); 6) Se le condene al pago de la cantidad de Mil Ciento Ochenta con Treinta y Un Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.180.,31), por cuanto desde el mes de Julio del año 2.006, no cancela luz eléctrica y 7) en el pago de las costas procesales. Fundamento su pretensión, en el contenido de los artículos 1.160, 1.167, 1.264, 1.270, 1.271, 1.272, 1.273, 1.592, 1.594, 1.597 y 1.616 del Código Civil; del código de procedimiento civil, artículo 338, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 34, causal a y artículo 39. Solicitó se decretará medida preventiva de secuestro, sobre el bien identificado. Por último solicitó que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva. Anexó junto con libelo contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”; Marcado con la letra “C”, estado de cuenta emitido por Cadafe, de un inmueble ubicado en el Sector Campo Obrero, CA. Con otros N° 25, Parroquia Capital E.Z., Municipio E.Z.E.M., el cual presenta un total deuda de Dos Mil Doscientos Noventa y Dos Bolívares Fuertes sin céntimos (Bs. F. 2.292,00). Marcados con las letras “X, Y, Z”, se encuentra constancia de certificación de canon de arrendamiento, emitida por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de Municipios del Estado Monagas respectivamente.

La demanda fue admitida en fecha 23-10-2008, tal como riela al folio 18, libándose la boleta de citación. Se aperturó cuaderno de medidas, la medida preventiva de secuestro se materializó en fecha 03-11-2008, tal como consta en los folios Nos. 15 - 17, dejando el bien libre de bienes y personas, confiado en depósito a la parte actora, la comisión recibió el N° 1.263, siendo devuelta en fecha 03-11-08 y recibida en este Despacho en fecha 10-11-08; posteriormente, en fecha 13-11-2008, el apoderado de la parte demandada, presentó escrito de oposición a la medida, en el cual expuso: Se opone a la medida por cuanto su representado se encuentra al día con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento celebrado en la fecha aludida. No adeuda los pagos correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2.008, por lo tanto no aplica el contenido del artículo 34 causal A de la ley de arrendamientos inmobiliarios; a tal efecto, adjuntó en copias simples, marcados con las letras “A y B”, los pagos efectuados en los meses de Junio, Julio y Agosto del año 2.008, así como los pagos correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre, mediante consignaciones de cheques de gerencia, a nombre de la ciudadana N.T., en el Juzgado Primero de los Municipios de esta circunscripción judicial, marcados con las letras “C y D” respectivamente. Se opone a que su demandado deba cancelar la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00) por concepto de pago de honorarios profesionales a abogado alguno, por cuanto la actora, no demuestra de donde deduce que deba cancelar dicha cantidad de dinero, de igual manera se opone a que su representado deba cancelar la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00), por concepto de daños y perjuicios materiales, derivados de la no conservación y mantenimiento del bien inmueble, por cuanto no demuestra cómo deduce la referida cantidad. Se opone a la cancelación del pago de servicio de energía eléctrica, por cuanto la factura traída a los autos, no se corresponde con el bien inmueble.

En fecha 28-11-08, cursante al folio 31 del cuaderno de medidas, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas basadas en la oposición a la medida practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas; el tribunal, en auto de fecha 01-12-08 (fol 32) sostuvo: “..este tribunal ordena agregarlo a los autos y las admite salvo su apreciación que se haga en la oportunidad de decidir…”

Llegada la oportunidad de dar contestación a la demanda, el acto se realizó en fecha 11-11-2008, a las 10:00 a.m., de igual manera, el apoderado de la parte demandada, presentó la contestación en forma escrita, cursante a los folios Nos. 29 – 31, en los términos siguientes:

Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6, por cuanto la actora no aporto los documentos referidos a la legitimidad como propietaria o autorización para arrendar el inmueble objeto del presente juicio; por no señalar el objeto de la pretensión, es decir, la determinación del objeto, sus linderos y demás determinaciones y por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 de Código de Procedimiento Civil, ésta última, por cuanto tal como esta contenido en el artículo 1.167 del código civil, cumplimiento y resolución son, por consiguiente, dos acciones concurrentes en el derecho del actor para solicitar una u otra y al seleccionar una queda agotado su derecho. Por lo que solicita sea declarado con lugar la cuestión previa propuesta.- De la contestación al fondo, de conformidad con el artículo 361 del código de procedimiento civil, solicitó se declare la falta de cualidad de la demandante para sostener el presente juicio, por cuanto no consta documento público o privado que le acredite propiedad alguna sobre el bien objeto del juicio.- Negó, rechazo y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada. Negó, rechazo y contradijo lo alegado por la actora en el libelo y que su representado haya dejado de cumplir con las obligaciones establecidas en el contrato, como consecuencia de ello, niega que su representado adeude canon de arrendamiento alguno, a tal efecto, anexo marcado con las letras “A, B, C y D” pagos y consignaciones realizadas a la demandante. Negó, rechazo y contradijo que su representado, deba cancelar la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00) por concepto de pago de honorarios profesionales a abogado alguno, por cuanto la actora, no demuestra de donde deduce que deba cancelar dicha cantidad de dinero, de igual manera negó, rechazo y contradijo que su representado deba cancelar la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00), por concepto de daños y perjuicios materiales, derivados de la no conservación y mantenimiento del bien inmueble, por cuanto no demuestra cómo deduce la referida cantidad. Negó, rechazo y contradijo que su representado haya incumplido con las cláusulas séptima y décima del contrato de arrendamiento. Negó, rechazo y contradijo que su representado deba cancelar la cantidad de Un Mi Ciento Ochenta Bolívares Fuertes con Treinta y Un céntimos (Bs. F. 1.180,31), por conceptos de pago de energía eléctrica, por cuanto el recibo emitido no se corresponde con el bien inmueble alquilado. Negó y rechazo la estimación de la demanda, por cuanto los conceptos demandados no se adeudan. Negó, rechazo y contradijo que deba cancelar costas procesales. Por último solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

La apoderada actora, abogada D.G.T., en el acto de contestación a la demanda, intervino subsanando las cuestiones previas alegadas por la contraparte.

En fecha 17-11-08 (fol. 38), la actora, presentó escrito, donde desconoce tanto en su contenido y firma los documentos que rielan a los folios 32 y 33 respectivamente, los cuales se encuentran marcados con las letras “A y B”, de conformidad con el artículo 444 del código de procedimiento civil.

Cursante al folio 39 y su vuelto, consta escrito de promoción de pruebas de la parte demandante:

Capitulo I:

Promovió recibo de pago por la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00), por concepto de honorarios profesionales a la abogada D.G.T., marcado con la letra “X”

Promovió recibo de pago, a favor del ciudadano M.M., por la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00), por concepto de honorarios, marcado con la letra “Z”.

Capítulo II: promovió las testimoniales de los ciudadanos: D.G.T., M.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.022.942 y 17.114.849 respectivamente y de este domicilio.

Capítulo III: promovió Inspección Judicial, en un inmueble, ubicado en la Urbanización Canaima, Calle C N° 25 de Punta de Mata del Estado Monagas, y alinderado de la manera siguiente: Norte: con casa N° C-29; Sur: con casa N° F-73; Este: con la calle C y Oeste: con la casa N° F-71.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

Capítulo I: Reprodujo el mérito favorable de los autos.

Capítulo II: Insistió en las cuestiones previas opuestas en la contestación de la demanda.

Capítulo III: Ratifico en todas y cada una de sus partes, los recibos de pagos de cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2008, que sumados arrojan la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.600,00). Anexó marcados con las letras “A, B, C y D” pagos y consignaciones.

Capítulo IV: promovió la prueba de cotejo dado el desconocimiento realizado por la parte actora de los documentos que anexo marcados con las letras “A y B” respectivamente.

En fecha 18-11-08, folio 45, los escritos de pruebas fueron agregados y admitidos, se libro despacho de pruebas.-

En fecha 15-12-08 cursante a los folios Nos. 50 – 53, la parte actora, presento escrito contentivo de informes.

Se recibió comisión N° 281-08, proveniente el Juzgado Segundo Ejecutor de los Municipios de esta circunscripción, mediante la cual se evacuó la prueba testimonial, en cuanto al reconocimiento de los documentos en su contenido y firma, presentados por la actora.

II

ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDANTE:

DOCUMENTALES:

1) Documento de arrendamiento, en original, marcado con la letra “A”, suscrito entre los ciudadanos N.T.N. y G.F.M.R., el cual tiene por objeto el arrendamiento valga la redundancia de una vivienda ubicada en la Urbanización Canaima, Calle C, signada con el N° 25 de la Población de Punta de Mata, del Estado Monagas, celebrado en fecha 01-07-06. VALORACION Del análisis cuidadoso y exhaustivo del contrato referido, observa este Juzgador, lo siguiente: Con respecto a la Cláusula Tercera: la duración del presente contrato es por el lapso de CINCO (05) meses, contados a partir del día 01-07-2006 hasta el día 01-12-2006, SIN PRORROGA. En lo que termine el contrato, el día siguiente al vencimiento del mismo “EL ARRENDATARIO”, deberá entregar el inmueble completamente desocupado y en las mismas condiciones en que declara recibirlo. En caso de que “EL ARRENDATARIO”, no entregue el inmueble arrendado a la fecha de vencimiento del presente contrato, quedaran obligados a cancelarle a “LA ARRENDADORA” la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), por cada día que transcurra sin entregar el inmueble.

Evidentemente el lapso se extendió, por cuanto la demanda fue interpuesta en fecha 22-10-2008 posteriormente fue admitida en fecha 23-10-2008, folio 18 y el demandado de autos, desalojo el inmueble en fecha 03-11-08, cuando el Juzgado Ejecutor de Medidas, lo notifico de la medida preventiva de secuestro practicada sobre el inmueble objeto de la presente litis.

Cláusula Cuarta: El canón de arrendamiento es por la cantidad de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mensuales, en consecuencia, “EL ARRENDATARIO” se obliga a cancelar puntualmente las mensualidades vencidas, en moneda de curso legal en el país a “LA ARRENDADORA”, personalmente.

Evidencia este Juzgador, que la parte actora, al narrar los hechos plasmados en el libelo de demanda, sostiene en el lo siguiente: inicialmente se convino un canón de arrendamiento mensual por la cantidad de CUATROSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00). Posteriormente, tanto la arrendadora como el arrendatario convinieron en aumentar el canón de arrendamiento en DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES MÁS; es decir, que desde mediados del año 2007, el nuevo canón de arrendamiento mensual es en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 650,00). Pues bien, evidencia este sentenciador, que el aumento señalado fue realizado de manera verbal, dado que no consta en el referido contrato, y así se evidencia de los pagos y consignaciones aportadas por la parte demandada, en consecuencia, procede este Juzgador a otorgarle valor probatorio al documento de arrendamiento, por ser éste ley entre las partes, tal como se encuentra contenido en el artículo 1159 del código civil y así se decide.-

2) Estado de Cuenta, emitido por CADAFE, en original, marcado con la letra “C”. VALORACION el estado de cuenta presentado por la abogada actora, se corresponde al cliente: 2043824 – C.B., Dirección: Sector Campo Obrero. CA. C Otros Nº 25, Parroq. CAPITAL E.Z.M.. E.Z.E.. MONAGAS, por un saldo deudor de DOS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES CON CERO CENTIMOS (Bs. F. 2.292,00). Del documento, se evidencia que el estado de cuenta, no se corresponde con la dirección del bien inmueble en discusión, por cuanto la dirección de éste es Urbanización Canaima, Calle C Nº 25, Punta de Mata Estado Monagas, en consecuencia, por no corresponderse tal dirección, no puede este Juzgador otorgarle valor alguno al medio de prueba aportado por la demandante, por tanto, lo desecha del proceso y así se decide.-

3) Certificaciones de canón de arrendamiento, en original, marcadas con las letras “X, Y e Z”, emitidas por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de Municipios de esta circunscripción judicial, de fechas 14-10-2008 (dos primero) y la otra de fecha 16-10-08, solicitada por la ciudadana Abogada N.T.N., correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre del año 2.008. VALORACION Observa este Juzgador, que la parte actora, en su escrito libelar, demanda los pagos de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2.008; sin embargo, la demandante, solicita la respectiva certificación de los meses Agosto y Septiembre del año 2.008, en los cuales la respuesta emitida por los Juzgados antes expresados, es que NO CONSTA consignación de pago de canón de arrendamiento, realizados por el ciudadano G.M., en virtud de lo expresado, y tal como lo demanda la actora, es evidente que el demandado ha incurrido en la falta de pago, en consecuencia, procede este Juzgador a otorgarle valor probatorio a las certificaciones antes emitidas y así se decide.-

4) Recibo de pago, en original, a favor de la abogada D.G., por la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00), el cual posteriormente fue ratificado en su contenido y firma, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios de esta circunscripción. VALORACION A pesar que la demandante, cumplió con el supuesto de la norma establecida en nuestra legislación, específicamente en el artículo 431 del código de procedimiento civil, ratificando el contenido del documento, debe este sentenciador, acotar aspectos importantes al emitir ciertos y determinados recibos y/o facturas. El recibo de pago emitido por el escritorio jurídico Dra. D.G., Maturín Edo. Monagas, de fecha 14-11-2008, contiene lo siguiente: “He recibido de la ciudadana N.T., la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. F. 4.000,00), por concepto de Honorarios Profesionales por estudio, redacción, trascripción y asistencia jurídica de la demanda que por Desalojo en contra del ciudadano G.F.M.R.”. De la revisión del aludido recibo, se observa, la manera tan escueta, sin información detallada con su debido valor expresado de bolívares, sin cumplir con lo establecido en el reglamento de Honorarios Profesionales de Abogados, al ni siquiera mencionar o referir el costo de cada una de las actuaciones realizadas, sino que sin establecer cuáles fueron las asistencias que realizó de manera pormenorizada, expresa que recibió la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00); aunado a ello, en su escrito libelar, la demandante, había establecido la cantidad tantas veces mencionada, por concepto de pago de honorarios a abogado, sin esgrimir en ello, las asistencias, basándose sólo, en que en la cláusula Quinta, establece el pago de honorarios profesionales. En atención a ello, no le merece fe alguna el denominado recibo conjuntamente con la ratificación hecha al respecto, a este Juzgador, en consecuencia la desecha del proceso y así se decide.-

5) Recibo de Pago, en original, a favor del ciudadano M.M., de fecha 15-11-2008, el cual expresa: He recibido de la ciudadana N.T., la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00), por concepto de honorarios profesionales por pago para la reparación de una casa ubicada en la Urbanización Canaima; Calle “C”, casa Nº 25 de Punta de Mata del Estado Monagas, lo que incluye reparación de gabinetes de cocina, closet, reparación bote de agua y tanque, pintar las paredes, portones y ventanas, cortes de ramas de árboles y maleza, jardinería, reparación de ventanas y techo, limpieza en general, incluyendo la compra de materia prima, tales como pinturas, lijas, tuberías, sellador, vidrios para ventana. El documento fue ratificado en su contenido y firma en fecha 02-12-08, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios de esta circunscripción judicial. VALORACION El documento contentivo del recibo de pago, fue suscrito en fecha 15-11-08, sin embargo, en Inspección Judicial que realizase el tribunal, a petición de parte interesada (demandante), de fecha 25-11-08, a las 3:10 p.m.), es decir, Diez (10) días después de haberse efectuado el pago, corroboro el tribunal, que el bien inmueble, se encuentra en mal estado de conservación y mantenimiento, por lo tanto, aún cuando la parte accionante cumplió con lo establecido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, de ratificar mediante la prueba testimonial, la documentación emanado de terceros de conformidad con el artículo 431, la prueba referida al recibo de pago, no le merece fe alguna a este Juzgador, razón por la cual se desecha del proceso y así se decide.-

6) Inspección Judicial, realizada en fecha 25-11-08, a las 3:10 pm, el tribunal, observo y así dejó constancia, mediante el principio de inmediación que posee el Juez en la actualidad, tal como riela a los folios 48 y 49 de la pieza principal, lo siguiente: “particular Quinto: el tribunal deja constancia que el inmueble esta sucio, paredes sin pintar, sucias, mal estado de conservación y mantenimiento, portones sin pintar, pisos llenos de basura; ventanas sin pintar, algunas sin vidrios, baños en mal estado; closets deteriorados; una de las puertas de las habitaciones rota, en otra de las habitaciones el techo raso esta en estado deplorable, gabinete de la cocina deteriorado, patio enmontado. Al Sexto: las tuberías del tanque se encuentran despegada, bote de agua, en mal estado” VALORACION Por ser la inspección judicial, uno de los medios idóneos para los jueces percibir a través de sus sentidos y conocimientos hechos y circunstancias relativas a lo debatido, es evidente, que este tribunal, corroboro y verifico la manera en que se encuentra la vivienda, motivo éste suficiente, por el cual desecho la prueba anterior, por no corresponderse con los hechos observados en la prueba de inspección judicial, lo que trae como consecuencia, que se tome ésta como fundamental, fehaciente, en razón a ello, se le otorga valor de plena prueba y así se decide.-

DE LA PARTE DEMANDADA:

DOCUMENTALES:

1) Marcados con las letras “A y B”, se encuentran recibos de pago correspondientes a los meses “A” Junio año 2.008 y “B” Julio y Agosto del año 2.008, cada uno por las siguientes cantidades: el primero por: Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 650.000,00), mientras que el segundo, es por la cantidad de Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.300,00), dichos recibos, es motivado al pago de canón de arrendamiento. VALORACION Los mencionados documentos fueron desconocidos en su oportunidad por la parte actora, y a pesar que el presentante solicito la prueba de cotejo, la misma no se realizó, por falta de interés de la parte promovente, aún cuando el tribunal la admitió en fecha 18-11-08 (fol. 45), y fijo el quinto (5 to) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el acto de nombramiento de expertos. En vista a lo anterior, y dado el desconocimiento, sin que la parte promovente demostrará o no la veracidad del contenido, no puede este Juzgador otorgarle valor alguno, por lo tanto la desecha del proceso y así se decide.-

2) Marcado con la letra “C”, consta consignación de canón de arrendamiento, por ante el Juzgado Primero de los Municipios de esta circunscripción judicial, correspondiente al mes de Septiembre de 2.008, por la cantidad de Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 650,00), mediante cheque de gerencia Nº 57005174, de la entidad bancaria Banco Mercantil, de fecha 28-10-08. VALORACION La consignación realizada por el ciudadano G.M., deja entrever que el mismo, está cumpliendo con el pago de canón de arrendamiento, éste fue recibido en fecha 28-10-08 por ante el tribunal ya referido, consta sello húmedo del tribunal, mas no número de solicitud de consignación, por cuanto en el membrete del escrito, se observa, que va dirigido al Juez Distribuidor de los Municipios Maturín, S.B., Aguasay y E.Z.d.E.M., es decir, apenas se encontraba realizando la primera consignación. Pues bien, tal como se observa, la documentación presentada por la parte demandada, marcadas con las letras “A y B” fueron desconocidas, en razón a ello, se desecharon del proceso; sin embargo, el demandado insiste en que el pago, se corresponde al mes de Septiembre del año 2008, pero éste fue recibido en el Juzgado de Municipio, en fecha 28-10-2008, es decir, con fecha posterior a la de haber introducido la demanda, lo que es evidente, que el pago, ciertamente se corresponde al mes de Junio del año 2008 y no como asienta el demandado, que es el mes de Septiembre; aunado a ello, observa este Juzgador que la consignación es extemporánea por tardía, por cuanto se realizó fuera de los quince (15) días que establece la ley para ello, como consecuencia, se le otorga valor probatorio a favor de la parte demandante y así se decide.-

3) Marcado con la letra “D”, consta consignación realizada por ante el Juzgado Primero de los Municipios de esta circunscripción, motivado a canón de arrendamiento, correspondiente al mes de Octubre de 2.008, mediante cheque de gerencia Nº 32005221, proveniente del Banco Mercantil, de fecha 6-11-2008. VALORACION Igual que el documento anterior, sostiene el demandado, que el pago se corresponde al mes de Octubre del año 2008, pero tal como se observa de autos, que el documento marcado con la letra “B”, correspondiente al pago de los meses de Julio y Agosto, fue desconocido, considera este Juzgador, que el pago efectuado, se corresponde al mes de Julio del año 2008, por lo tanto, es una prueba que beneficia a la parte actora, a la cual se le otorga valor probatorio y así se decide.-

III

MOTIVA

La presente acción, se deriva del incumplimiento por parte del ciudadano G.M., del contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana N.T.N., pues bien, la demandante, basó su pretensión en una serie de artículos contenidos en nuestra ley adjetiva, tales como el 1160, 1167, 1264, 1270, 1271, 1272, 1273, 1592, 1594, 1597 y 1616; artículo 338 del código de procedimiento civil y el artículo 34 causal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CC Art. 1167: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

CC Art. 1167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

LAI Art. 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a-) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (Trascripción parcial del artículo)

Pues bien, de la revisión de tales artículos, consta que la fundamentación de la demanda, se realizó en base a que el demandado, dejó de cumplir con el pago consecutivo de dos cuotas o canón, además que no realizó el cuido del bien dado en arrendamiento como buen padre de familia, dado que el mismo lo abandono, por así decirlo, al ser notificado de la medida preventiva de secuestro de la cual fue objeto el bien tantas veces descrito en las actas, en fecha 03-11-08 y luego verificado el estado de las cosas, mediante inspección realizada en fecha 25-11-08, por este despacho.

Del análisis y valoración de las pruebas, consta que los documentos marcados con las letras “A y B”, aportados por la parte demandada, fueron desconocidos, por lo tanto, tal situación deja ver que los pagos no fueron realizados oportunamente, por lo que se encuentra incurso el hoy demandado en la causal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que puede la parte demandante, solicitar la resolución del contrato, tal como consta en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula Quinta, en tal sentido, uno de los efectos inmediatos de dicha resolución, tal como lo sostiene el autor E.C.B. en su obra el Código Civil comentado, del año 2002, es el siguiente: Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato.

En cuanto al cumplimiento o la resolución, debe este sentenciador aclarar la definición y lo que abarca cada uno de estos conceptos, tal como sostiene R.H.C., en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, Ediciones Paredes, año 2002, en su página 101, establece lo siguiente: …”En la práctica forense se han originado diversas discusiones en torno a la verdadera significación y alcance de una demanda de Cumplimiento del contrato o la Resolución del mismo. Este es un tema que en muchas oportunidades se presenta confuso, ante lo cual se han conformado en determinar su diferencia básica en que la primera (Cumplimiento) busca la ejecución de las obligaciones propias del contrato, como básicamente lo es el pago de cantidades correspondientes a cánones insolutos, todo ello sin que sea la intención de terminar el contrato. Y en la segunda (Resolución) busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente entre las partes, con la consecuente desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario…”

De igual manera sostiene G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, UCAB, Caracas 2006, página 147, lo siguiente: …”Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato…”

Aclarado los puntos sobre los cuales versa la presente acción, pasa este Juzgador a decidir las cuestiones previas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda.

IV

CUESTIONES PREVIAS

Como se menciono anteriormente, la parte demandada, opuso las cuestiones previas, contenidas en el artículo 346 ordinal 6 del código de procedimiento civil, en concordancia con el artículo 340 de la ley ejusdem.

1) De la cuestión previa contemplada en el artículo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 6, los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. De lo que se desprende que la parte demandante no acompaño con el libelo de la demanda los documentos que verifique su legítima como propietaria o autorización para arrendar el mencionado inmueble objeto de este juicio.

La parte actora, representada por la abogada D.G.T., sostuvo en el acto de contestación a la demanda: que dicha cuestión previa quedó subsanada con el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, cursante al folio 5 y su vuelto y 6 de la presente causa, que es aceptado por la parte demandada como cierto y que tiene todo el valor jurídico que en el se explana, siendo que quien suscribe el contrato es la ciudadana N.T.N., titular de la cédula de identidad N° 9.299.713, con el carácter de arrendadora, aceptado bajo esos términos por el arrendatario G.F.M.R., titular de la cédula de identidad N° 13.188.562, en consecuencia, no hay que demostrar ninguna propiedad sobre el inmueble, por cuanto el documento que contiene el contrato de arrendamiento se vale por si solo, dejo así subsanada la cuestión previa alegada, y solicito que dicho alegato por la parte demandada sea declarado sin lugar.

En atención a lo esgrimido por las partes intervinientes en el presente juicio, es evidente que en esta acción, no se discute sobre a quien le corresponde la propiedad del inmueble, sino, por el contrario, establece perfectamente los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que puede la parte interesada, en este caso arrendador, reclamar y proceder a ejercer acciones tendientes a la solución del conflicto, en consecuencia, se tiene el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos N.T.G. y G.M., como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia, por lo tanto, declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta y así se decide.-

2-) De la cuestión previa opuesta contemplada en el artículo 346 ordinal 6 del código de procedimiento civil, en concordancia con el artículo 340 ordinal 4 ejusdem. El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; …Del libelo de la demanda se desprende que la parte demandante no acompaño el documento objeto de la pretensión que determinara su situación y linderos del mencionado inmueble que pretende que mi representado desocupe….

En relación al segundo aspecto planteado como cuestión previa fundamentado en el artículo 346, ordinal 6°, donde la demandante no determinó con precisión los linderos y la ubicación exacta del inmueble en el libelo, la subsano de la siguiente manera: La ubicación del inmueble se encuentra en la Población de Punta de Mata, Urbanización Canaima, Calle C, N° 25 de este Estado Monagas. Con respecto a los linderos, aún cuando lo exige el artículo 340, me es imposible señalarlos en este momento, por no tener a la mano el documento de dicho inmueble, más por hábito y costumbres los documentos de arrendamiento no señalan los linderos, sin embargo en el lapso que se apertura para la presentación de pruebas, presentaré el documento original del inmueble, debidamente registrado por ante la oficina pública respectiva, dejando así subsanada la cuestión previa opuesta en relación al artículo 346 ordinal 6°, solicitó sea declarado sin lugar la cuestión previa.

En vista a esta cuestión previa, establece claramente nuestra legislación, que en el caso de bienes inmuebles, debe la parte accionante señalar la ubicación, linderos y demás especificaciones. Llegada la oportunidad de subsanar la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 350 del código de procedimiento civil, debía la parte realizar la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito al tribunal, actividad ésta que la parte realizó a los efectos de la determinación del inmueble. De igual manera, la parte actora, al solicitar la prueba de inspección judicial, cumplió con el supuesto de la norma, al señalar el inmueble, sólo basta con la determinación del mismo, en consecuencia, procede este Juzgador a declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta y así se decide.-

3-) La cuestión previa contemplada en el artículo 346 ordinal 6° del código de procedimiento civil, “…por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78” la parte demandante plantea en el libelo de la demanda, la resolución del contrato de arrendamiento y el cobro de las pensiones, lo que constituye un caso de acumulación de dos acciones que se excluyen mutuamente, ya que el “cumplimiento” y la “resolución” son incompatible y la única forma es poner la una como subsidiaria de la otra, y de la demanda se desprende que no fue opuesta una subsidiaria de la otra, este Juzgador entiende que la parte actora así lo realizó, es decir, fue opuesta una como subsidiaria de la otra.

En relación al último aspecto de la cuestión previa opuesta por el demandado, donde señala la acumulación prohibida en el artículo 78 del C.P.C. haciendo el señalamiento de que en el libelo se contiene una relación de contrato y a la vez se contrae a un cobro de cánones de arrendamiento y consecuencialmente a ello, si se está demandando el pago de cánones de arrendamiento, son compatibles y no se excluyen las situaciones reclamadas en el libelo, cursante al expediente. (Negrillas y subrayado del tribunal, del extracto de la declaración de la parte actora en el acto de contestación a la demanda).

Observa el Juzgador, que la parte actora, reclama en su escrito de demanda, lo que a continuación el tribunal se permite transcribir: … es por lo que procedo en este acto a DEMANDAR COMO EN EFECTO DEMANDO POR DESALOJO (POR FALTA DE PAGO) Y CONSECUENCIAL RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (ANEXO “A”) Y POR DAÑOS Y PERJUICIOS MATERIALES AL CIUDADANO G.F.M.R.. PETITORIO: PRIMERO: Que convenga en el desalojo desocupado de bienes y personal del inmueble dádole en arrendamiento el cual se encuentra descrito en el anexo “A”; SEGUNDO: En la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre la arrendadora y el arrendatario en fecha 01-07-2006, el cual se produjo conjuntamente con este escrito (Anexo “A”); TERCERO: En el pago de los daños y perjuicios materiales, los cuales le fueron ocasionados por la falta oportuna de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre, resultando un total de la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.600,00), cantidad ésta que solicito que la parte demandada me pague o en su defecto sea condenada por este Juzgado; CUARTO: En razón a que el arrendatario, también convino, que en caso de demandarse judicialmente la resolución de este contrato, se obligaba a pagar los honorarios de abogados que yo contratase, y, siendo, que me he visto obligado a contratar a la abogada que me ha asistido, y pagarle por concepto de estudio del caso, redacción, trascripción y asistencia jurídica, la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00). Es por ello al Arrendatario, ciudadano G.F.M.R., también se le debe condenar al pago de dicha cantidad de dinero QUINTO: Con motivo que el arrendatario, ciudadano G.F.M.R., mantiene el inmueble dado en arrendamiento en total estado de abandono, de no conservación de pinturas en las paredes, de no reparación de puertas, ventanas, baños y siendo que aquella declaró en el contrato de marras, haberlo recibido en perfectas condiciones, es por lo que también solicito que la parte demandada, se le condene al pago de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00), por conceptos de daños y perjuicios materiales, calculados prudencialmente, en razón que esa cantidad de dinero es la que ha de invertirse para reparar y reponer los daños causados. SEXTA: Se le condene al pago de la cantidad de Mil Ciento Ochenta con Treinta y Un Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.180,31), por cuanto desde el mes de Julio del año 2.006, no cancela luz eléctrica y 7) en el pago de las costas procesales.

Pues bien, de lo anteriormente expresado por la parte actora en su escrito libelar, POR FALTA DE PAGO, se entiende que reclama el cumplimiento del contrato, pero a pesar de ello, sostiene CONSECUENCIALMENTE LA RESOLUCION DEL CONTRATO, es decir, aún cuando no lo estableció de manera clara , precisa y concisa, una acción deriva subsidiariamente de la otra, lo que trae como consecuencia que si pueda interponerse; además de ello, la actora, reclama el pago de los cánones, bajo la figura de daños y perjuicios materiales, estimándolos en cierta cantidad de dinero, y de esta manera, evidentemente procede su petición, en vista al razonamiento esgrimido, procede este Juzgador a declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, contentiva de la acumulación prohibida y así se decide.-

VI

PUNTO PREVIO DE LA ACCION

De conformidad con el artículo 361 primer aparte del código de procedimiento civil, solicito al tribunal declare la falta de cualidad para sostener el presente juicio, a la parte actora, debido a que no demuestra en su libelo de demanda algún documento público y/o privado que el acredite facultad para demandar.

Como ya se resolvió con anterioridad en la primera cuestión previa opuesta y tal como sostiene R.H.C., en El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela, página 100, lo siguiente: …”Se presentan ciertas situaciones en relaciones arrendaticias, en las cuales en ocasión al incumplimiento de obligaciones de algunas de las partes, como puede ser la falta de pago de los cánones debidos; uso indebido del bien arrendado; no ejecutar las mejoras a la que estaba obligado; el subarrendamiento total o parcial del bien sin autorización para hacerlo y deterioro del inmueble, entre otros. Son evidentes motivos para que la parte afectada por tales incumplimientos, que en la mayoría de los casos es el arrendador y con todo el derecho que le asiste, acuda ante los órganos de administración de justicia para exigir que le sea reparado el daño sufrido”… (Negrillas y subrayado del tribunal). Sin más preámbulos, no le queda más a este Juzgador que declarar SIN LUGAR el punto previo a la sentencia, dado que es criterio de este Juzgador, que la acción que hoy nos ocupa no se discute propiedad, y en consecuencia, debe la parte interesada, en este caso, el arrendador, reclamar la acción ante los órganos de justicia y así se decide.-

VI

DECISION

Por los razonamientos esgrimidos, las pruebas debidamente analizadas y valoradas de acuerdo al principio de la sana crítica, no le queda más a este Juzgador que proceder a emitir su debido pronunciamiento; en consecuencia, procede este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, a Declarar: PARCIALMENTE CON LUGAR, al demanda que por Desalojo, intentase la ciudadana N.T.N., en contra del ciudadano G.F.M.R., ya identificados. Como consecuencia de la anterior decisión, se declara igualmente la Resolución del Contrato de Arrendamiento y así se decide.-

La declaratoria parcialmente con lugar, se basa en el hecho, que la parte actora, trajo a los autos, una factura, emitida por Cadafe, la cual no se corresponde con la dirección del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento. En segundo lugar, el recibo de pago efectuado al ciudadano M.M., de fecha 15-11-2008, cursante al folio 62 de la presente causa, no se corresponde con los hechos observados por el tribunal al momento de practicar la inspección judicial, motivo por el que fue desechado; aunado a ello, es evidente, que la vivienda, se encuentra en estado de deterioro, de no conservación, por ello, debe el demandado, cancelar los gastos correspondientes a conservación y mantenimiento respectivamente, entiéndase esto, no como una incongruencia por parte de este Juzgador, sino como parte de la función que tiene al emitir una decisión, dado que ha valorado cada una de las pruebas de manera pormenorizada, en consecuencia, debe cancelar la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.000,00), los cuales estimó la parte actora en su escrito de demanda, que ascienden los gastos. Igualmente, debe el demandado cancelar los gastos concernientes a daños y perjuicios materiales, los cuales a juicio de este Juzgador, son en la cantidad de Mil Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.300), y no en la cantidad de Dos Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.600), por cuanto consta en autos, que la parte demandada realizó las consignaciones de los meses Septiembre y Octubre, según su decir, a juicio de este servidor, se corresponde a los meses de Junio y Julio del año 2.008.

Se ordena levantar la medida preventiva de secuestro decretada y practicada en fecha 03-11-2008.

No hay condenatoria en costas, dado el carácter de la sentencia.

Notifíquese a las partes por haberse dictado el fallo fuera del lapso legal correspondiente.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los Quince (15) días del mes de A.d.D.M.N. (2.009). Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez

Abg. Gustavo Posada Villa

La Secretaria

Abg. Dubravka Vivas

En esta misma fecha, siendo las 11:00 am, se dictó y publicó la anterior decisión, para ser anexadas al índice copiador de sentencias. Conste.-

La Secretaria

Exp. 13.273

GPV/mircia.-