Notas sobre la regulación de las facultades de uso, goce y disposición de las unidades residenciales sometidas a la aplicación del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela
| Autor | Carlos Pérez Fernández |
| Páginas | 671-700 |
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En el presente trabajo nos proponemos realizar algunas consideraciones acerca de la regulación del derecho de propiedad de los inmuebles sometidos a la aplicación del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela1, tomando como punto de partida la forma en que están delimitadas las facultades de uso, goce y disposición en la normativa legal aplicable y en los títulos de adjudicación respectivos.
Se trata de un marco normativo que, según las cifras suministradas por el Gobierno nacional, en diciembre de 2015, resulta aplicable para aproximadamente un poco más de un millón de unidades habitacionales2.
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Para ello, hemos estructurado estos breves comentarios en tres partes: La primera, destinada a determinar la naturaleza jurídica del derecho de propiedad otorgado en el instrumento normativo; una segunda parte en la cual, por ser las viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, inmuebles multifamiliares no regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, como se advierte expresamente en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, hemos considerado pertinente realizar un ejercicio comparativo entre ambas figuras; y una última parte referida al examen de la delimitación de las facultades de uso, goce y disposición en la normativa legal aplicable y en los títulos de adjudicación respectivos.
El artículo 9 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, indica lo siguiente:
Artículo 9.- Propiedad familiar. La propiedad familiar es el derecho sobre la vivienda destinada única y exclusivamente al uso, goce, disfrute y disposición por parte de la unidad familiar, en los términos, condiciones y limitaciones establecidos en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Emergencia para Terrenos y Vivienda, el presente Decreto con rango, valor y fuerza de Ley, su reglamento y el contrato de propiedad respectivo. La propiedad familiar sobre una vivienda también implica derechos y obligaciones sobre las cosas que sean calificadas como de uso y disfrute común.
En consonancia con lo anterior, en el artículo 12 del texto citado, que hace referencia a las indicaciones que debe contener el documento de propiedad multifamiliar, se incluyen las siguientes: «la identificación de las unidades familiares favorecidas y de su representante» y «transferirá la propiedad del terreno donde se edificará dicho desarrollo a los representantes de las unidades familiares correspondientes».
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Como puede verse, la titularidad del derecho de propiedad en este tipo de inmuebles se atribuye al grupo familiar3, y dado que una comunidad de derechos reales se configura siempre «que existan simultáneamente varios titulares de un mismo derecho sobre una misma cosa»4, pensamos que no cabe duda de que por esa relación de cotitularidad del derecho real de propiedad entre los miembros del grupo familiar, sobre los inmuebles de la Misión Vivienda Venezuela, estamos ante un tipo especial de comunidad.
En ese sentido, la fórmula utilizada en la redacción de los contratos de adjudicación de la vivienda a la unidad familiar, es que la empresa del Estado Inmobiliaria Nacional, S.A.5 da en venta la vivienda identificándose al adquirente «en representación de la unidad familiar N° X, conformada de acuerdo al documento de propiedad multifamiliar protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público»6.
El adjudicatario es, de acuerdo con la definición contenida en el artículo 4 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Orgánica de Emergencia para Terre-nos y Vivienda, la «Persona natural que no posea vivienda, a la que el Estado le adjudica una para que la habite con su núcleo familiar, cuya propiedad obtendrá al término del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el
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respectivo contrato». Tal como está redactada la definición, pareciera que sobre el inmueble pesa una especie de reserva de dominio en favor del ente público respectivo, hasta tanto se cumpla con las obligaciones establecidas en el contrato; sin embargo, consideramos que los beneficiarios deben ser considerados propietarios desde el momento en que se celebra el contrato traslativo de la propiedad y que hacia esa conclusión nos lleva tanto el resto de la normativa aplicable, como los contratos de propiedad familiar y multifamiliar que hemos revisado7.
Cabe destacar también que, de conformidad con el artículo 10 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, la propiedad multifamiliar «es el derecho sobre el terreno, inmuebles, y las áreas de uso y disfrute común, de todos los miembros de las unidades familiares, y que comporta para ellos los derechos y obligaciones contenidos en el documento de propiedad multifamiliar previsto en esta Ley», y que, de acuerdo con el artículo 12 del mismo cuerpo normativo, el documento de propiedad multifamiliar viene a ser una especie de «documento de condominio» como el regulado en la Ley de Propiedad Horizontal.
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Si se realiza un ejercicio comparativo del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, con la Ley de Propiedad Horizontal, se encuentran ciertos puntos de coincidencia, a pesar de la utilización de distintas denominaciones:
i. En el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, se prevé un documento de propiedad multifamiliar que cumple una función equivalente al documento de condominio (artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal), el cual debe ser protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario.
ii. El artículo 9 del Decreto-Ley define lo que debe entenderse por propiedad familiar y, al revisar la definición, encontramos que se corresponde con las «cosas privativas» de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto se refiere a la vivienda, reconociendo que dicha propiedad implica derechos y obligaciones sobre las cosas que sean calificadas como de uso y disfrute común.
iii. El artículo 10 del Decreto-Ley establece que la propiedad multifamiliar es el derecho sobre el terreno, inmuebles y las áreas de uso y disfrute común, y el artículo 11 eiusdem establece, de manera enunciativa, cuáles son las cosas de uso y disfrute común, tratándose en buena parte de una norma que reproduce el contenido del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.
iv. En el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, se establece que los derechos que conforman la propiedad multifamiliar son inherentes, inseparables e indivisibles de la propiedad familiar y están comprendidos en cualquier enajenación de esta. Ello ocurre en términos similares con las cosas privativas y las cosas comunes reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal.
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v. El Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela, reconoce implícitamente la existencia de cosas comunes a determinadas unidades residenciales (artículo 11 literal b), que es una categoría igualmente establecida en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 8).
En cuanto a las diferencias, cabe destacar las siguientes:
i. En un apartamento sometido a la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal puede existir o no una comunidad de derechos reales; todo va a depender de la existencia de uno o varios propietarios del inmueble; mientras que, atendiendo al régimen de propiedad de las unidades residenciales de la Misión Vivienda Venezuela, el hecho de atribuirse la titularidad a grupos familiares, determina la existencia de una comunidad de derechos reales -propiedad familiar.
ii. A diferencia de la Ley de Propiedad Horizontal, pareciera que no se admite la posibilidad de que los puestos de estacionamiento, los maleteros y los depósitos en general, puedan ser cosas privativas (artículo 11. literales e, y f, del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de Propiedad de las Viviendas de la Gran Misión Vivienda Venezuela). La norma también incluye las áreas deportivas, de recreo, de ornato, de recepción y reunión social y otras semejantes -en caso de que existan-8. La utilización de la expresión «otros semejantes» ratifica que se trata de una enumeración enunciativa, tal como se deduce del encabezado de la norma, que utiliza la expresión «entre otros».
iii. En los inmuebles sometidos a la aplicación del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen de...
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