Decisión nº 13 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Mayo de 2011

Fecha de Resolución11 de Mayo de 2011
EmisorJuzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMaría F Torres Torres
ProcedimientoApelacion

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE Nº 6.052

PARTE DEMANDANTE:

N.F.G.B., venezolana mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 1.153.219; representada judicialmente por el abogado en ejercicio J.L.A.F., R.A.S., D.C. C., y BLEKIS C.A.P., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 1.608, 12.967, 496 y 117.141, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

Á.M.P.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 23.693.624, representada judicialmente por el abogado en ejercicio J.A.E.A., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 47.700.

MOTIVO:

APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EN FECHA 1 DE JUNIO DEL 2010 POR EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.

Cumplido el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto en fecha 4 de octubre del 2010 por el abogado J.L.A.F. en su carácter de apoderado judicial de la actora ciudadana N.F.G.B., contra la sentencia dictada el 1 de junio del 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: 1) improcedente la solicitud de la parte demandada referente a la perención de la instancia; 2) negó la solicitud de la parte actora referente a la practica de una nueva inspección judicial mediante el decreto de un auto para mejor proveer; 3) sin lugar la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana N.G.B. en contra de la ciudadana Á.M. PARIAS.

El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 26 de octubre del 2010, razón por la cual se remitió el expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su decisión.

Las actas procesales se recibieron el 10 de noviembre del 2010. Por auto del día 12 de ese mismo mes se fijó el vigésimo día de despacho para la consignación de informes, los cuales fueron rendidos en su oportunidad, y no se hicieron observaciones al respecto.

El 11 de febrero del 2011 se dijo “VISTOS”, estableciéndose un lapso de sesenta días continuos para sentenciarlo, contado a partir de esa data, inclusive.

Por providencia del 21 de febrero del 2011, la jueza quien suscribe se avocó al conocimiento de la causa.

Mediante auto del 11 de abril del 2011 se difirió el pronunciamiento por un lapso de treinta días consecutivos siguientes a esa fecha, en el entendido que deberá dejarse transcurrir dicho plazo para la interposición de los recursos, y de no ser dictado el fallo en el lapso establecido se ordenará su notificación.

Siendo la oportunidad para decidir, se procede a ello, con arreglo a la exposición y razonamientos siguientes:

ANTECEDENTES

Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta presentada el 27 de julio del 2007 ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por J.L.A.F. actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora N.F.G.B., contra la ciudadana Á.M.P.R., a los fines de su distribución y cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Los hechos relevantes expuestos por el apoderado judicial de la parte actora como fundamento de la acción incoada, son los siguientes.

Que en fecha 31 de octubre del 2006 su poderdante celebró contrato de opción de compraventa con la ciudadana A.M.P.R., el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, bajo el número 31, tomo 158 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría.

Que en virtud de dicho contrato, la demandada se comprometió a vender a su representada, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a la vivienda distinguido con el número ocho, situado en la segunda planta del Edificio Cabrini, ubicado en la Avenida Eraso, urbanización San Bernardino, manzana E-C, parcela E-C-A, en jurisdicción de la Parroquia San José, municipio Libertador del Distrito Capital.

Que la demandada es propietaria del inmueble que se comprometió a vender a su representada y que está se comprometió a comprar, por haberlo adquirido según consta en el documento protocolizado ante la oficina inmobiliaria del quinto Circuito del municipio Libertador del Distrito Capital el 15 de septiembre del 2005, bajo el número 16, tomo 16, protocolo primero .

Que para la fecha el precio de venta del inmueble era la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), que su representada se comprometió a pagar el día de la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

Que en el acto de la firma de dicho contrato su representada entregó a la demandada la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), cantidad que sería imputada al precio de la venta del inmueble vendido, por lo que únicamente le correspondería pagar el saldo restante, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.130.000, 00).

Que la demandada se comprometió a liberar cualquier gravamen constituido sobre el inmueble objeto de este contrato y a su vez se obligo a entregarlo totalmente desocupado de personas y objetos a más tardar el día de la protocolización del documento definitivo de compraventa, así como también se comprometió a pagar todos los gastos que ocasionare la negociación contenida en el contrato.

Que en caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes en el citado contrato que impidiera la venta del inmueble, se estableció que si era por causas imputables a la demandada, esta reintegraría a su representada la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), que recibió por concepto de arras en el momento de la firma del de opción de contrato compraventa, más una indemnización equivalente al QUINCE POR CIENTO (15%) del precio total de la venta, o sea, la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00), y si la negociación pactada no fuera efectuada por causas imputables a su representada ésta se obligó a cancelar como indemnización el QUINCE POR CIENTO (15%), es decir la suma de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 24.000,00), cantidad que sería descontada por la demandada de la cantidad recibida por concepto de arras, devolviéndole a mi representada la diferencia, es decir, la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00). De igual manera se comprometieron las partes a que en caso de incumplimiento de alguna de ellas, la misma se responsabilizaría por todos los daños y perjuicios causados a la otra parte.

Que la demandada no liberó la hipoteca de primer grado constituida sobre el inmueble objeto del contrato, a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, hasta por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00)

Que la demandada no entregó durante el plazo establecido en el contrato los comprobantes de pago de condominio y de impuestos, tasas y demás contribuciones nacionales o municipales.

Que no se pudo otorgar el documento de venta del inmueble al vencimiento del plazo convenido.

Que la demandada se comprometió a entregar a la INMOBILIARIA PROVEMAX, C.A, intermediaria en la negociación, al primer requerimiento, la planilla de registro de vivienda principal o en su defecto la planilla 33, mediante la cual se cancela al fisco nacional el 0,5% sobre el precio de la venta del inmueble y las solvencias vigentes del condominio, aseo urbano, derecho de frente, entre otras. La entrega de estos documentos por parte de la demandada a la empresa antes mencionada era de urgente cumplimiento para que se fijara la fecha de protocolización del documento definitivo de venta de inmueble, ahora bien la demandada no hizo la entrega de dichos documentos a la citada empresa, por lo que el documento definitivo de venta no pudo presentarse a la oficina subalterna de registro correspondiente.

Que la demandada no dio cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta y por ende la empresa inmobiliaria antes mencionada quien ejercía funciones de intermediaria dio por cancelada la negociación pactada.

En cuanto a las razones de derecho, la actora hizo valer el contenido de los artículos: 1.167, 1.259, 1.263, 1.269, 1.277 y 1.746 del Código Civil.

El petitorio de la demanda está formulado en los siguientes términos:

Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresados en el presente libelo, y en cumplimiento de expresas instrucciones de mi mandante, la ciudadana N.F.G.B., procedo a demandar, como en efecto formalmente demando, a la ciudadana A.M.P.R., ambas anteriormente identificadas, por cumplimiento de las obligaciones que contrajo en el contrato de opción de compra-venta, suscrito por las partes en fecha 31 de octubre de 2006, que acompaña marcado “B” a este libelo, y se lo oponemos formalmente a la demandada, y en consecuencia, convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente:

Primero: En cumplir con la obligación estipulada en la cláusula segunda del citado contrato de opción de compra-venta, de vender a mi representada, N.F.G.B., el apartamento destinado a la vivienda distinguido con el número OCHO (Nº 8), situado en la Segunda (2°) Planta del Edificio “ CABRINI”, ubicado en la avenida Eraso, de la Urbanización San Bernardino, Manzana E-C, Parcela E-C-A, jurisdicción de la Parroquia San J.d.M.L.d.D.C., y al defecto otorgue el respectivo documento de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, oportunidad en la cual mi mandante pagará el saldo deudor del precio del apartamento, montante a la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (BS. 130.000.000,00) los cuales se imputan al precio total del apartamento, que fue de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000,00). Ahora bien, por cuanto para que LA OFERENTE pueda otorgar ante la oficina subalterna de Registro Correspondiente el documento público definitivo de venta, mediante el cual traspasa la propiedad del inmueble a mi mandante, libre de todo gravamen, se requiere que se cancele previamente la hipoteca de primer grado que grava el inmueble en referencia, a favor del BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, pido al tribunal que se ordene que el saldo deudor del precio que debe consignar mi mandante en el Tribunal que se ordene que del saldo deudor del precio que debe consignar mi mandante en el Tribunal, montante a la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,00), se cancele dicha obligación hipotecaria. Para el caso de que si la parte que resulta obligada, según la sentencia, a concluir el contrato, no cumple su obligación de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble por ante la oficina subalterna de Registro correspondiente, solicito que la sentencia pronunciada en este proceso y que ordene dicho otorgamiento, produzca los efectos del contrato no cumplido, y en consecuencia, dicha sentencia sirva de titulo de propiedad para mi mandante sobre el inmueble en referencia, una vez realizada su protocolización, ya que ésta ha cumplido con su prestación, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Segundo: En pagar a mi mandante, por indemnización, los daños y perjuicios causados por el incumplimiento en que incurrió la demandada, al no cumplir la obligación de otorgar el correspondiente documento definitivo de venta en el plazo convenido, daños y perjuicios que según el artículo 1.277 del Código Civil, consisten en el pago de intereses moratorios a la tasa legal del TRES POR CIENTO (3%) anual, el monto de esos intereses moratorios cuyo pago se demanda, calculados a la tasa indicada, desde el primero (1°) de marzo de 2007 hasta el 15 de julio del mismo año, ambas fechas inclusive, y sobre la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 54.000.000,00), monta la cantidad de SEISCIENTOS SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 607.500,00). Igualmente se demanda el pago de los intereses moratorios que se sigan venciendo a partir del 16 de julio de 2007, hasta el definitivo cumplimiento de la obligación por parte de la demandada, calculados a la misma rata y sobre la misma cantidad de dinero, es decir CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 54.000.000,00)

Solicitó al juzgado a quo decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la demandada y que es el mismo ofrecido en venta a su mandante.

La demanda fue estimada en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.200.000, 00).

Junto al escrito libelar la parte actora, consignó los siguientes instrumentos:

  1. - Instrumento Poder conferidoles por la ciudadana N.F.G. marcado con la letra “A”.

  2. - Contrato de opción de compraventa, marcado con letra “B”.

  3. - Contrato de venta suscrito entre los ciudadanos C.L.G.N., J.R.G. NARVAEZ Y A.M.P.R., marcado con la letra “C”.

  4. - Certificaciones de gravámenes a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, marcadas con las letras “D” y “E”

  5. - Telegrama emitido por la INMOBILIRIA PROVEMAX, C.A, en donde da por cancelada la negociación pactada según el contrato de opción de compraventa, marcada con la letra “F”.

  6. - Copia del documento elaborado por Banesco Banco Universal, C.A., marcada con la letra “G”.

    El 7 de agosto del 2007 fue admitida la demanda, ordenándose la citación de la demandada y concediéndosele veinte días de despacho para la contestación, luego de que conste en autos dicha citación.

    En fecha 29 de octubre del 2007 el ciudadano J.R., alguacil del juzgado a quo, consignó en dos folios útiles recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana A.M.P.R..

    El 23 de noviembre del 2007 la parte demandada asistida por el abogado en ejercicio J.A.E.A. dio contestación a la misma, de la siguiente forma:

    Que el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente dispone:

    Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención. (…) También se extingue la instancia: (…) 1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado

    Que en el caso de marras se verifica que la demanda fue admitida el día 7 de agosto del 2007, y el apoderado judicial de la parte actora dispensó los emolumentos necesarios para la práctica de la citación el día 25 de septiembre del 2007, es decir, cincuenta y un días después de haberse admitido la demanda, no dando cumplimiento al preclusivo lapso de treinta (30) días continuos contemplados en el mencionado articulo, por lo que debe ser declarada la perención de la instancia.

    Que niega rechaza y contradice categóricamente tanto los hechos como el derecho presentados por la parte actora en el escrito libelar por estar basados en falsos supuestos, toda vez que los acontecimientos sucedieron de la siguiente manera:

  7. - Que no solo se firmó un contrato de compraventa en la fecha que indica la actora, se firmaron dos, el 11 de octubre del 2006 se suscribió la primera opción de compraventa por ante la Notaría pública Trigésima Novena del Municipio Libertador acordando un plazo de sesenta días, más treinta de prórroga de ser necesario, a los días la ciudadana N.F.G.B. manifestó que el banco exigía un plazo de noventa días mas treinta, lo que dio lugar a una segunda opción de compraventa habiendo transcurrido para ese entonces veinte de los sesenta días solicitados en un principio.

  8. - Que niega rechaza y contradice que no haya liberado la hipoteca que pesa sobre el inmueble de marras toda vez que es falso e ilógico. Falso porque la ciudadana N.F.G.B. recibió un borrador de cancelación de hipoteca que solicitó ante el BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT, e ilógico porque se desprende del documento que presentó la accionante que existen tres operaciones que se iban a hacer de manera simultanea a saber: a. La cancelación de la hipoteca, b. La venta del inmueble y c. la constitución de la nueva hipoteca por parte de la compradora a la entidad que otorgó el préstamo hipotecario, lo que significa que el mismo día de la protocolización del documento definitivo de compraventa, quedaría vendido el inmueble y cancelado, por ende se extinguiría el gravamen que pesa sobre el inmueble.

  9. - Que la parte actora incumplió lo estipulado en la cláusula novena de ambos contratos de opción de compraventa, toda vez que la misma, tenía la carga de entregar el documento de compraventa a la firma “INMOBILIARIA PROVEMAX, C.A”, para que representantes de la firma inmobiliaria lo introdujera en la oficina inmobiliaria de registro y notificarles por lo menos cinco días antes de vencerse el plazo estipulado, de la firma del documento definitivo de compraventa, en lugar de eso, sucedió todo lo contrario ya que el día en que culminaba el plazo estipulado la ciudadana N.F.G.B., le hace llegar un documento donde solicita otra prórroga alegando que el crédito ha presentado demora y que requería de treinta (30) días hábiles mas convirtiendo los sesenta (60) días pactados en ciento setenta y cinco días (175).

  10. - Que niega rechaza y contradice que no haya entregado durante el plazo fijado en la cláusula sexta al primer requerimiento los comprobantes de pago de las solvencias exigidas, toda vez que en fecha 1 de noviembre del 2006, es decir, al día siguiente de haber firmado el segundo contrato de opción de compraventa el ciudadano P.B., representante de la INMOBILIARIA PROVEMAX, C.A, hace entrega a la ciudadana N.F.G.B. los siguientes documentos: A. Original solvencia de derecho de frente, apartamento 8, edificio Cabrini, B. Original cédula catastral apartamento 8, edificio Cabrini, C. Original certificación de gravámenes a 11 años, apartamento 8, edificio Cabrini y D. Original planilla de cancelación derechos certificación de gravámenes por Bs. 290,864 y copia de depósito, aparte se cancelaron Bs. 20,00.

  11. - Que tras la prórroga de treinta días hábiles el mismo día del plazo para la firma del documento, toda vez que contaba con el dinero producto de esa negociación para inversiones de trabajo, decidió considerar expirado el termino y liberarse de las obligaciones a las que estaba constreñida, notificando a la INMOBILIARIA PROVEMAX, C.A el fin de la negociación.

  12. - Que la parte actora entregó la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), sumados a los ciento cincuenta mil (Bs. 150.000,00) del crédito hipotecario totalizan una cantidad de ciento treinta y cinco mil bolívares (Bs.135.000, 00), quedando un saldo deudor de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), suma esta que no fue cancelada por la actora.

  13. - Que la cláusula décima segunda del contrato de opción de compraventa dice lo siguiente:

    DECIMA SEGUNDA.- DE LAS PARTES: A través del presente contrato de opción de compraventa, se comprometen a cumplir con todas y cada una de las cláusulas aquí establecidas; en caso de incumplimiento de alguna de estas partes, la misma se responsabilizará por todos los daños y perjuicios causados a la otra parte por su incumplimiento.

  14. -Que en vista de haber transcurrido el plazo estipulado para la concreción de la opción de compraventa, sin éxito alguno y por tener la necesidad de vender el inmueble suscribió un nuevo contrato de opción de compraventa con la ciudadana LISE GUACACHE BOLÍVAR, donde prometió venderle, sin poder hacerlo porque sobre el inmueble pesa medida cautelar de prohibición de enajenar y grabar.

  15. - Que de hacerse efectiva la cláusula penal establecida en el contrato de opción de compraventa, tendría que cancelar la cantidad de Diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), causando de esta manera perjuicios a su esfera patrimonial, es por ello que solicita se sirva suspender la medida cautelar que pesa sobre el inmueble arriba descrito.

    En fecha 18 de diciembre del 2007, J.L.A.F., apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones donde contradijo la pretensión de la parte demandada por las siguientes razones:

    Que la demanda fue admitida el 7 de agosto del 2007, en consecuencia a partir de esa fecha comenzó a correr el lapso de treinta (30) días para que sea practicada la citación del demandado. Ahora bien según la jurisprudencia de casación, dicho lapso se computa por días calendarios. Por ende si la demanda se admite en fecha 7 de agosto del 2007, el lapso de 30 días calendarios comenzó a computarse el 8 de agosto del 2007 y terminó el 8 de octubre de ese mismo año, debido a que en el mes de agosto trascurrieron siete días de despacho a saber: 8,9,10,11,12,13 y 14, a partir del día 14 se interrumpió el lapso debido a que el día 15 de dicho mes comenzaron las vacaciones judiciales anuales que legalmente terminaron el 15 de septiembre del 2007. El 16 de septiembre del 2007 se reanudó el lapso para practicar la citación del demandado. En consecuencia los restantes 23 días calendarios que faltaban transcurrieron desde el 16 de septiembre del 2007 hasta el 8 de octubre de ese mismo año, es evidente que la parte actora incurrió en un error al computar los días de vacaciones judiciales como hábiles para practicar la citación.

    El día 18 de diciembre del 2007 el representante judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas e hizo valer las pruebas documentales acompañada al libelo de la demanda, al igual que la prueba de inspección judicial. En fecha 19 de ese mismo mes y año el apoderado de la parte accionada consigno escrito de promoción de pruebas y reprodujo el mérito favorable de los autos, prueba de posiciones juradas e hizo valer las siguientes pruebas documentales; i) Opción de compraventa del 11 de octubre del 2006; ii) documento solicitando prorroga fechado el 28 de febrero el 2007; iii) nota de entrega del 1 de noviembre del 2006 de documentos; y, iv) copia de la cédula de identidad y del RIF de la demandada.

    En fecha 14 de enero del 2008, el jugado a quo admitió las pruebas de la parte actora cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva y respecto a la prueba de inspección el tribunal acordó fijar la misma por auto separado; asimismo por auto separado de esa misma data se pronunció sobre las pruebas promovidas por la accionada admitiéndolas y acordó citar a la demandante a comparecer por ante ese despacho de acuerdo con la prueba de posiciones juradas.

    Mediante auto del 5 de marzo del 2008 el tribunal de la causa fijó fecha y hora para la práctica de la inspección judicial y libró boleta de citación dirigida a la ciudadana N.F. GAGLIANO B., según lo acordado en la providencia del 14 de enero del 2008.

    En fecha 11 de marzo del 2008 se práctico la inspección judicial dejando constancia de no haber podido obtener la información para las cuales fue fijada la misma, quedando asentado en acta suscrita por el juzgado de la causa.

    El 31 de marzo del 2008 el abogado J.L. AGUANA F solicitó nueva inspección judicial conforme al ordinal 4 del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil.

    El 14 de mayo del 2008 la parte actora consignó escrito de informes señalando: a) Que la actora probó que cumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compraventa, de la misma forma probó que la accionada incumplió con las obligaciones las cuales estaba comprometida a realizar; b) Que la parte demandada debe ser condenada; y, c) Que la demandada no negó, rechazó, ni contradijo lo expuesto en el petitorio de la demanda.

    El 26 de mayo del 2008 el representante judicial de la parte demandante solicitó se dictase sentencia; y el día 28 de ese mismo mes y año mediante diligencia pidió fuese evacuada la prueba de inspección judicial.

    El 1 de junio del 2010 el tribunal de la causa dicto sentencia en los términos anteriormente expuestos.

    En virtud de la apelación ejercida por la parte actora, corresponde a esta instancia verificar si el juzgado de mérito actuó o no ajustado a derecho.

    Lo anterior constituye un recuento claro, preciso y lacónico de la forma en que quedó planteada la cuestión a solventarse en esta ocasión.

    MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

    DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA.

    La parte demandada alegó la perención de la instancia, toda vez que los emolumentos necesarios para la práctica de la citación se dispensaron cuando había transcurrido mas de un mes después de admitida la demanda.

    Para estos casos, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 267 ordinal 1°, establece lo siguiente:

    Artículo 267. Toda instancia se extingue por el transcurso de un (1) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención.

    También se extingue la instancia:

    1° Cuando transcurridos treinta (30) días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…

    Corresponde a este tribunal pronunciarse como punto previo a cualquier otro asunto, acerca de la defensa perentoria relativa a la perención de la instancia.

    Según criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 156 de fecha 10 de agosto de 2000 expediente Nº 00-128, la perención de la instancia es el efecto procesal extintivo del procedimiento, causado por la inactividad de las partes durante el plazo determinado en los ordinales del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

    Con la perención de la instancia el legislador presume el abandono del procedimiento, dado por la omisión de todo acto de impulso durante un tiempo determinado, de esta forma, se distinguen dos tipos de perención, la genérica, de un lapso anual, y la específica, referida a casos concretos como la citación y la muerte del litigante. Con respecto a la primera de las específicas, ésta tiene lugar cuando transcurridos treinta días desde la fecha de la admisión o de la reforma de la demanda, el actor no cumple con las obligaciones que le impone la ley para la práctica de la citación del demandado.

    En efecto, el demandando adujo la perención de la instancia ya que transcurrieron más de 30 días desde la admisión de la demanda hasta la fecha en que el actor dio cumplimiento a las obligaciones previstas en la Ley para la práctica de la citación, esto es, desde el 14 de agosto del 2007 hasta el 17 de septiembre de ese mismo año. Sin embargo, resulta imperante considerar que en virtud de las vacaciones judiciales no corrió lapso procesal alguno, con lo cual se deduce que desde la fecha de admisión de la demanda hasta la constancia hecha por el alguacil referente al pago de los emolumentos transcurrieron diecisiete (17) días calendarios, en consecuencia no había transcurrido el lapso en cuestión y por lo tanto la actuación realizada por el actor se encontraba dentro del referido lapso, en consecuencia, fue acertado el tribunal de la causa al declarar sin lugar la defensa previa de perención de la instancia. Así se decide.

    Precisado lo anterior pasa esta juzgadora a analizar la procedencia o no de la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:

    Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia:

    El primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere a que es menester que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación.

    En este sentido, conviene precisar que en el lapso probatorio la parte actora promovió copias certificadas del contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado, en fecha 31 de octubre del 2006, por ante la Notaría Publica Novena del municipio Libertador del Distrito Capital, documento éste que al no haber sido tachado ni impugnado, esta alzada le da el pleno valor probatorio, en consecuencia se encuentra satisfecho el primer supuesto toda vez que una de las características del contrato de opción de compra- venta es la bilateralidad. Y así se establece.

    Con respecto al segundo supuesto, referente a la necesidad de que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación, del mencionado contrato de opción de compra-venta se observa en la cláusula quinta lo siguiente:

    QUINTA: las partes convinieron en otorgar el documento publico de venta por ante la oficina subalterna de registro competente en un plazo máximo de NOVENTA (90) días consecutivos, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta, pudiéndose prorrogar dicho plazo por TREINTA (30) días continuos en caso de ser necesarios. Las partes convinieron que el inmueble objeto de la presente negociación lo iba a adquirir LA OFERIDA mediante un préstamo hipotecario que solicitó, por lo que se consideraría que hubo incumplimiento imputable a LA OFERIDA, si la Entidad Bancaria ante la cual se hizo la solicitud negare el otorgamiento del crédito hipotecario

    (Subrayado propio).

    Ahora bien, ante la negativa de la entidad bancaria para el otorgamiento del crédito a que se refiere el contrato bajo análisis, y en virtud que en dicha cláusula se estableció como causal de incumplimiento el hecho de que el banco negare el crédito, se concluye que efectivamente según lo establecido en la cláusula in comento tal incumplimiento le es imputable a la oferida, parte demandante. Y ASI SE ESTABLECE.

    Establecido el incumplimiento de la accionante, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:

    De la Fuerza obligatoria de los contratos.

    El articulo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

    El Dr. A.M.B., sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.

    El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.

    El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.

    En lo que respecta a las estipulaciones expresas en un contrato, rige la regla del articulo 1.264 del Código Civil Venezolano “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”. El juez en caso de controversia condenará al deudor a cumplir las obligaciones fielmente, a ejecutar la prestación; prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación, salvo en los casos de la lesión, de la imprevisión y del abuso del derecho, en los cuales éste puede acordar una solución diferente.

    De la buena fe en la ejecución de los contratos.

    Cada parte en la ejecución del contrato debe conducirse honestamente, sin pretender en base a la letra de éste, a las estipulaciones señaladas, obtener un beneficio injusto en detrimento de la otra parte, porque si lo hace obra de mala fe. Toda ventaja o beneficio a costa del sacrificio ajeno, que no haya sido concedida por la ley, la equidad, el uso o la intención común contenida en una de las cláusulas del contrato, se debe descartar por ir contra el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, tal como lo expresa el Código Civil en su articulo 1.160: “ Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

    La buena fe obliga a la colaboración y consideración entre las partes; y se confunde con la equidad al imponer el equilibrio moral y económico de las prestaciones recíprocas.

    La verdad debe ser considerada como una noción jurídica, que debe determinar, tanto por las declaraciones de voluntad de las partes contenidas en el contrato, como de la intención que racionalmente pueda atribuirles.

    Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.

    En el caso de marras, el planteamiento de la litis deriva del incumplimiento del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 31 de octubre del 2006, por las partes integrantes del presente juicio (ambas ampliamente identificadas en el encabezado del presente fallo), y toda vez que ha quedado demostrado en autos el incumpliendo de la obligación contraída por la actora, es forzoso para esta superioridad declarar sin lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda como así de hará en el dispositivo del presente fallo. Y así se establece.

    Ahora bien, por cuanto es deber de ésta jurisdicente, de acuerdo con el criterio pacífico de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 11 de agosto del 2006, expediente número 2006-117, caso: Inversiones Farma Shop 2000 C.A., contra Inversiones Tata 88 C.A., ratificada mediante sentencia de fecha 25 de noviembre del 2010, expediente N° 2010-000378, caso: M.I.E. contra J.E.L. establecer en situaciones como la de autos el destino de las sumas entregadas a cuenta de la negociación fallida, se procederá previamente a esclarecer la cantidad adelantada por la actora como parte del precio.

    Así pues, se desprende de la cláusula décima primera del contrato de opción de compra-venta:

    “si la operación no llegase ha efectuarse por causas imputables a “LA OFERIDA”, ésta cancelará como indemnización el Quince por Ciento (15%) del precio total de la venta, es decir la suma de VEINTICUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 24.000.000,00), suma esta que será descontada por “LA OFERENTE” de la cantidad recibida por ella en la Cláusula Tercera en su aparte A, debiendo “LA OFERENTE” devolver a “LA OFERIDA”, la diferencia, es decir la cantidad de SEIS MILLLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00).”

    Por lo anteriormente expuesto, y visto que el incumplimiento es imputable a la demandante ésta debe cumplir con lo previsto en la precitada cláusula, asimismo, evidenciado como quedó la entrega de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) por parte de la accionante por concepto de arras, corresponde a la accionada descontar de dicho monto la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00). Corolario de este pronunciamiento es que la demandada queda obligada a devolver a la demandante, sin plazo alguno, la cantidad recibida a cuenta del precio del apartamento (Bs. 6.000,00), y así se ordenará en la sección dispositiva de esta sentencia.

    Con respecto a la prueba de inspección judicial solicitada por la parte actora, esta alzada encuentra bien negada dicha solicitud por el tribunal a quo, en virtud que dicha prueba fue acordada en el lapso probatorio sin obtener resultados que aportaran información de interés para resolver la controversia. Y así se establece.

    DISPOSITIVO

    Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de compraventa incoada por la ciudadana N.F.G.B. contra la ciudadana A.M.P.R., ambas identificadas al comienzo de esta sentencia. 2) Como consecuencia de lo decidido en el numeral anterior, la demandada queda obligada a devolver a la demandante, sin plazo alguno, la suma de SEIS MILLONES BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), antes de la reconversión monetaria, equivalente a SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), recibida a cuenta del precio del apartamento. 3) PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 4 de octubre del 2010 por el abogado J.L.A.F. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada el 1 de junio del 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

    Queda MODIFICADA la apelada.

    En virtud del vencimiento reciproco, no hay condenatoria en las costas.

    Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia. Remítase el expediente al tribunal de origen.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de mayo del dos mil once (2011). Años: 201° y 152°.-

    LA JUEZA,

    M.F. TORRES TORRES

    LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

    E.L.R.

    En la misma fecha 11 de mayo de 2011, siendo las se publicó y registró la anterior decisión constante de dieciocho (18) páginas.

    LA SECRETARIA ACCICENTAL,

    E.L.R.

    EXP. 6.052

    MFTT/ELR/mgrl.-

    Sentencia Definitiva

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