Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 7 de Febrero de 2008

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical, del recurso subjetivo de apelación interpuesto por la Abogada E.G., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante Edificio de Oficinas “OFICENTRO EL PICACHO”, contra la sentencia dictada en fecha 23 de octubre de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda de desalojo, condenando a la parte actora al pago de las costas.

Por auto de fecha 21 de enero de 2008, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil se fijó el décimo día siguiente para dictar sentencia, por lo que siendo la oportunidad legal improrrogable, el Tribunal procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capitulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte demandante entre otras cosas alegó:

Que conforme a documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 08 de de abril de 1997, anotado bajo el No. 43, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que acompañara al escrito libelar marcado con la letra “B”, la comunidad de co-propietarios del inmueble denominado Oficentro “El Picacho” representada por su Junta de Condominio, arrendó el inmueble constituido por los Estacionamientos de la planta sótano del Oficentro “El Picacho”, ubicado en la avenida Los Salias, San A.d.L.A., Estado Miranda, a la sociedad mercantil INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L., identificada ut supra, representada en ese acto por sus Directores Gerentes H.O.M.C. y G.A.D.R., cuya temporalidad fue pactada inicialmente por un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del 1° de diciembre de 1.996.

Que en dicha convención se pactó que el canon de arrendamiento sería de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) desde el 1° de diciembre de 1996, hasta el 30 de junio de 1997, y desde el día 1° de julio de 1997, hasta el 30 de noviembre de 1997, por la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00).

Que en la cláusula novena del contrato se acordó que todas las reparaciones menores que requiera el inmueble arrendado corren por cuenta de la arrendataria y la cláusula vigésima primera establece que el mantenimiento general del estacionamiento, estará a cargo de la inquilina así como todos los gastos que se causen para su funcionamiento correrán por su cuenta, agua, luz eléctrica, aseo, patente, sistema de incendio, así como mantener pintadas y aseadas las instalaciones arrendadas y a solicitar ante la luz eléctrica, un medidor independiente, lo cual se traduce en que la arrendataria tiene a su cargo todos los gastos inherentes al inmueble así como los servicios públicos y/o privados que de él se deriven.

Que en la cláusula décima novena de la referida convención, se señala que la arrendataria está obligada a contratar una póliza de seguro que cubra daños y pérdidas de vehículos y de incendio, quedando en consecuencia, exenta de cualquier clase de gastos derivados del contrato los cuales corren por cuenta de la arrendataria, inclusive los honorarios de abogado y los que pudieren ocasionarse por la desocupación o actuación judicial si llegara el caso de desahucio.

Que en la cláusula vigésima tercera contractual, se determina que el domicilio especial, único y exclusivo a los efectos del contrato es la ciudad de San A.d.L.A.d.E.M., a la jurisdicción de cuyos Tribunales se sometieron las partes contratantes.

Que previo el vencimiento del plazo fijo e improrrogable convencional contemplado, la empresa demandada en fecha 25 de noviembre de 1.997, a través de sus representantes legales ejerció el derecho de preferencia a continuar ocupando el inmueble a través de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, cuya solicitud cursa en el expediente No. DP-016717.

Que una vez tramitado el referido procedimiento administrativo, dicho órgano declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la demandada a continuar ocupando el inmueble en su condición de inquilino, lo que trajo como consecuencia legal que el contrato en referencia suscrito por las partes a tiempo determinado se convirtiera en una convención a tiempo indeterminado, a tal efecto la actora acompañó marcado “C” copia certificada de la decisión administrativa mencionada.

Que contra dicho acto administrativo la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho, ejerció el recurso contencioso administrativo de nulidad, ante el Juzgado del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial con sede en San A.d.L.A., el cual fue declarado desistido en fecha 13 de mayo de 1.999, lo cual trajo como consecuencia que el acto administrativo quedara firme, en ese sentido acompaña copia certificada de dichas actuaciones marcadas con la letra “D”.

Que el inmueble arrendado es un bien común, y es propiedad de la comunidad de propietarios del Oficentro El Picacho, todo de conformidad con el literal i) del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, tal como se evidencia de la copia certificada que acompañó marcada “E”, contentiva del documento de condominio debidamente protocolizado en fecha 10 de septiembre de 1.982, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda bajo el No. 09, Tomo 23 del Protocolo Primero.

Que de acuerdo a lo antes mencionado el derecho de propiedad del inmueble arrendado recae única y exclusivamente sobre el Condominio y la Comunidad de Propietarios del Oficentro El Picacho, representada ésta última por la Junta de Condominio del referido Oficentro El Picacho, designada en Asamblea General de co-propietarios, quien tiene la cualidad e interés para ejercer la acción judicial inquilinaria intentada. Para evidenciar la designación de la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho, su ratificación posterior así como los acuerdos tomados y aprobados por la comunidad de propietarios acompaña marcadas “F1, F2, F3 y F4” cuatro copias certificadas de las Actas de las Asambleas de copropietarias del Oficentro El Picacho, celebradas en fechas 27 de octubre de 2003, 07 de marzo y 26 de septiembre de 2005, signadas con los números 38, 41, 44 y 45 respectivamente.

Que la Junta de Condominio ha realizado gestiones extrajudiciales con el representante legal de la inquilina quien a su vez es propietarios de otros inmuebles que forman parte del edificio, a objeto de que ante los planteamientos ajustados a derecho y en beneficio de la comunidad del edificio efectúe la entrega del inmueble, sin embargo, a pesar de que el representante está en cuenta de los acuerdos tomados y aprobados por la comunidad de propietarios, para lograr la entrega cordial y voluntaria del inmueble arrendado, esto no ha sido posible razón por la cual se ha visto precisada a ejercer la presente acción.

Que se debe destacar el aspecto de que en el Capítulo XI del Documento de Condominio denominado LA ADMINISTRACION, artículo 11.39, EL ADMINISTRADOR se deriva que la Administración del edificio Oficentro El Picacho está a cargo de una persona natural o jurídica designada por la Asamblea de Propietarios del Edificio por mayoría de votos con una representación porcentual no menor del 51% del valor atribuido a la totalidad del inmueble o de las unidades correspondientes (en el presente caso, la Junta de Condominio), quien dentro de sus facultades expresas consagradas en el artículo 11.40 de ese Capítulo en el ordinal e) dispone del ejercicio en juicio de la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de los bienes comunes (estacionamientos planta baja y sótano, o en cualquier otro caso encomendado y autorizado por la Asamblea de Propietarios pudiendo estar asistido de abogado.

Que en el parágrafo único del capítulo XII referido a las Asambleas, se contempla a la Junta de Condominio como el Órgano de representación inmediata del condominio del edificio (propietarios), designada por la Asamblea de Propietarios conformada por tres (3) co-propietarios con sus respectivos suplentes quienes durarán un (1) año en sus funciones y sus decisiones se tomaran por mayoría de votos y sus facultades y atribuciones las determina el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, más las que le encomiende la Asamblea de Propietarios como lo es la acción de Desalojo que ha intentado.

Que en el capítulo IV titulado BIENES O COSAS COMUNES, COSAS DE USO PRIVADO DE CADA PROPIETARIO, artículo 6.25 BIENES O COSAS COMUNES, se demuestra fehacientemente que son bienes o cosas comunes de uso general para todos los propietarios del Edificio Oficentro El Picacho los siguientes: 13. Las zonas de estacionamiento de vehículo y sus áreas de circulación, como lo regula el capítulo III de este documento el cual se comenta más adelante; y, 14. La totalidad de la planta sótano y techo, más las áreas donde están ubicados los servicios generales en cada planta con todas las dependencias e instalaciones.

Que en el artículo 2.5 de dichos instrumento se detalla la planta sótano, que es el inmueble arrendado. Que del texto de la mencionada normativa expresa y obligatoria contentiva de las reglas por las cuales se rige el Condominio del Edificio Oficentro El Picacho según el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se evidencia que el inmueble arrendado es un bien común de todos los propietarios del edificio quienes están representados por la Junta de Condominio y que el área de estacionamientos de vehículos ubicado en la planta sótano puede ser explotada comercialmente por el condominio de manera directa para que dichos ingresos ingresen al patrimonio de la comunidad de propietarios del edificio cubran los gastos comunes del edificio.

Que el canon de arrendamiento durante siete (07) años, fue por la suma irrisoria de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), pero que a consecuencia de una solicitud formulada ante la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, mediante resolución administrativa dictada en fecha 20 de diciembre de 2004, el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de un millón doscientos sesenta y ocho mil novecientos cuarenta y siete bolívares con siete céntimos (Bs. 1.268.947,07), lo cual está vigente hasta la fecha.

Que a los fines de ilustrar al tribunal sobre la necesidad de explotar directa y comercialmente el inmueble arrendado, señala que desde el 02 de enero de 2001, la comunidad de propietarios del edificio Oficentro El Picacho tiene a su cargo directo la comercialización del estacionamiento ubicado en la Planta baja del edificio, percibiendo ingresos que contribuyen con creces a su conservación y mantenimiento a través de mejoras y bienhechurías tanto en el edificio como en el mismo estacionamiento.

Que a través de la administración directa de dicho inmueble que igualmente es bien común, se han efectuado mejoras y bienhechurías consistentes en la colocación del enrejado perimetral, puertas peatonales y trabajos de herrería a objeto de obtener mayor seguridad y protección para los bienes de los propietarios del edificio y de las personas que en el laboran y lo visitan. Así mismo se cambio la cerámica por porcelanato en las áreas de las escaleras principales como en los cuartos de recolección de basura de todo el edificio, ya que la cerámica se encontraba desgastada por el uso durante 25 años entre otras obras que se efectuaron en el edificio por ser no solo necesario sino con el objeto de mejorar el aspecto físico del edificio lo cual redunda en su revalorización.

Que además, el servicio de vigilancia del edificio es cancelado con los ingresos del estacionamiento de la planta baja, a cargo de la comunidad de propietarios representada por la Junta de Condominio, lo cual favorece a la comunidad al disminuir el monto del recibo de condominio mensual. A los efectos legales acompañó marcado “H” el informe de gestión económica de los ingresos percibidos por el condominio del edificio Oficentro El Picacho, suscrito por la Junta de Condominio, como complemento de lo antes mencionado acompaña original el informe de fecha 10 de julio de 2006, marcado “I” elaborado por el Contador del Condominio del edificio Oficentro El Picacho, ciudadano J.V.C.R., es demostrativo de que a lo largo de la gestión efectuada por parte de la accionante, el monto de los ingresos obtenidos en la administración del estacionamiento planta baja ha sido empleado para cubrir los gastos del condominio del inmueble.

Que por lo expuesto resulta indiscutible la necesidad por parte de la comunidad de copropietarios del edificio Oficentro El Picacho, representada por la Junta de Condominio de ocupar el inmueble constituido por el estacionamiento de la planta sótano arrendado a la demandada, en virtud de existir motivos válidos que lo justifican derivados de los beneficios demostrados de la administración directa del estacionamiento Planta Baja para la comunidad de propietarios que se incrementan cuando de su explotación directa de la actora que resuelve aspectos perentorios y urgentes del edificio, como son la reparación de los ascensores y la instalación de otros nuevos, ya que presentan fallas debido al desgaste por el uso, la creación de un pozo de agua entre otros.

Que la voluntad de la comunidad de propietarios del edificio Oficentro El Picacho es la necesidad de asumir de manera directa la explotación comercial del inmueble arrendado, debido a los resultados obtenidos. Fundamenta la acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.579 del Código Civil y 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando que la parte demandada convenga o sea condenada por el tribunal a desalojar el inmueble arrendado y para que pague a la actora el canon de arrendamiento mensual fijado por el organismo regulador o por el tribunal competente para ello de ser el caso, que genera el inmueble objeto de la acción, durante el lapso improrrogable de seis (6) meses previstos para su respectiva entrega material todo de conformidad con el parágrafo primero del artículo 34 eiusdem, una vez que sea declarada con lugar la demanda, así como al pago de las costas y costos del juicio hasta su definitiva conclusión.

Estimó la demanda en la suma de quince millones doscientos veintisiete mil trescientos ochenta y ocho bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 15.227.388,84), que es el monto acumulado por un (1) año del canon vigente que es de un millón doscientos sesenta y ocho mil novecientos cuarenta y nueve bolívares con siete céntimos (Bs. 1.268.949,07). (Folios del 01 al 261 pieza I).

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada alegó:

Que la relación documental-procesal narrada está conforme a lo ocurrido, más sin embargo es falsa y errónea la interpretación normativa del contrato de arrendamiento y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como también la conclusión a la que ha llegado la abogada C.F. en la parte in fine del numeral 1, del capitulo I del libelo, esto es, que a los efectos expresamente consagrados en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hace procedente la acción judicial por desalojo de inmueble expresamente regulada en el artículo 34 eiusdem”.

Que la apoderada actora para fundamentar su conclusión se valió de tres (3) sentencias dictadas en el mismo sentido por los ex Magistrados Jesús Caballero Ortiz, José Román Duque Corredor e H.R.d.S., quienes fueron integrantes de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo del Área Metropolitana de Caracas. En efecto, la apoderada actora interpretó incorrectamente las sentencias en referencia, pues no se fijó que en los mismos, las partes accionantes eran personas jurídicas arrendadoras que tendiendo necesidad de ocupar inmuebles arrendados, tales necesidades estaban determinadas por requerimientos propios de sus actividades comerciales o industriales, profesionales o técnicas, ejercían el desalojo, atenidos a las previsiones del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, actividades que jamás se pueden concebir como propias ni determinadas por requerimientos propios de la actividad que corresponde a la comunidad de propietarios de un inmueble sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, pues por una parte, jamás una comunidad de propietarios así concebida tendrá como requerimiento propio devenidos de sus actividades las comerciales, industriales, profesionales o técnicas.

Que el solo hecho de que la comunidad de propietarios en cuyo nombre demanda a mi representada la Junta de Condominio esté actualmente mal administrando un estacionamiento vehicular situado en el área descubierta del edificio denominado “OFICENTRO EL PICACHO” en nada hace pensar ni sostener que esa comunidad de propietarios es comerciante, profesional, industrial ni técnica y que en definitiva perdió su carácter de asociación civil, pues tanto la constitución, régimen de funcionamiento se rigen por la Ley de Propiedad Civil (sic) y por las normas supletorias del Código Civil que sean aplicables ante la omisión de situación resueltas por la primera de las leyes comentadas.

Que en lo que respecta a los alegatos de la parte actora en el numeral 2 del CAPITULO I del libelo, es cierto y esta de acuerdo que el inmueble arrendado a su representada es un bien común de todos los que forman parte de la comunidad de propietarios que hoy la demandan y que de la cual, en efecto, el también formo parte de ella por cuanto es propietario de dos (2) locales de oficinas, de lo cual irónicamente se desprende para él, el efecto negativo a sus particulares intereses económicos, pues ha de saberse que él también he pagado en su debida proporción los honorarios profesionales que la DRA. C.F.A. ha cobrado por la sola redacción del libelo de la demanda, esto es, que él mismo está pagando para que se demande a su representada.

Que no solamente es cierto como lo dice el libelo en la parte in fine de la pagina 4, que desde hace más de un año tanto la Junta de Condominio actual como la misma DRA. C.F.A., han realizado gestiones extrajudiciales a objeto de que ante planteamientos supuestamente ajustados a Derecho y en función del beneficio de la comunidad del citado edificio les efectúe la entrega del inmueble, objeto del desalojo interpuesto, sino que también es cierto que a requerimiento tanto de anteriores Juntas de Condominio en el mismo sentido y a través de varios y connotados profesionales del Derecho ha sostenido diversos procedimientos administrativos durante los años 1997 y 1998, como también por la vía judicial durante los años 1998, 1999, 2000, 2001, 2002 y 2003, en el cual el fallo definitivo, incluso fue sometido al conocimiento de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en amparo constitucional que bajo la ponencia del Magistrado PEDRO RONDON HAAZ, en los cuales su representada siempre resultó victoriosa, por efecto de las razones de hecho y de derecho que en ese entonces -como en el presente- alegó y seguirá alegando, como hoy lo hace.

Que es absolutamente irrelevante que el local comercial ocupado por su representada sea un bien común de la comunidad de propietarios del edificio de oficinas OFICENTRO EL PICACHO, pues esta condición -bien común- no aplica para la procedibilidad de la acción en los términos que requiere el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y para ello se remite al propio texto legal como a las sentencias aludidas en el libelo, las cuales se permite acompañar en su texto íntegro.

Que en cuanto al punto contenido en el numeral 3, del CAPITULO I del libelo, el demandado alegó (…) en primer termino, digo y acepto que ES CIERTO que en el documento de condominio del tantas veces referido edificio se establece lo que en el libelo se transcribe: “que el área de estacionamiento de vehículos ubicada en la planta sótano del edificio puede ser explotada comercialmente por el condominio de manera directa…” Lo que NO ES CIERTO, es que esta estipulación particular expresa, establecida por los propietarios o por el documento de condominio, es que tal estipulación privada sea obligatoria como equívocamente lo señala la DRA. C.F.A. en punto 3 del CAPITULO I del libelo, en su pagina siete (7)”.

Que en lo ateniente a las alegaciones hechas por la parte demandante en el numeral 4 del CAPITULO I del libelo de la demanda, el demandado expuso: (…) se aduce, también, como causa valida para solicitar el desalojo del local comercial que ella le arrendó a mi representada, me permito recordarle a la muy distinguida jurista de la contraparte, que hasta ahora el precio irrisorio o no irrisorio, no lo encuentro previsto como causal válida en ninguno de los literales que van desde la a) hasta la g), ambas inclusive, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para solicitar el desalojo de vivienda o local comercial alguno (…)

Prosiguió el demandado en su escrito (…) como punto previo respecto a la alegación que la parte demandante hace en el numeral 5 del CAPITULO I del libelo de la demanda, cuando textualmente afirma y dice: “(…) que desde el e de enero de 2001 la comunidad de copropietarios del edificio Oficentro El Picacho a través de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL OFICENTRO “EL PICACHO” explota directa y comercialmente el estacionamiento ubicado en la Planta Baja del edificio Oficentro “El Picacho” (bien común como se explicó) percibiendo ingresos que contribuyen y continúan contribuyendo con creces a su conservación y mantenimiento a través de mejoras y bienhechurías tanto en el edificio como del mismo estacionamiento de la planta baja, lo cual permite cubrir los gastos comunes del condominio del edificio (…)

Que en cuanto a la ilustración que la respetada colega de la contraparte desea darle a la ciudadana Jueza, según narra en el numeral 5 del CAPITULO I del libelo considera que es innecesario por cuanto está seguro que la Jueza no requiere tal ilustración para comprender (…).

Que lo expuesto en el numeral 6 del CAPITULO I del libelo de la demanda, referente a la supuesta necesidad que tiene la demandante de explotar directa y comercialmente la planta sótano donde funciona su representada, se remite -sin mas comentario- a lo expuesto no solamente en el anterior punto 5 sino también en otras partes de este escrito, así como también a lo confesado por la propia actora en el numeral 5 del CAPITULO I del libelo, donde ella desvirtúa esa necesidad al admitir que el condominio con la explotación directa y comercial del estacionamiento ubicado en la planta baja del citado edificio ya obtenido y sigue actualmente obteniendo ingresos económicos que con creces satisface el pago de los gastos del condominio (…).

Que en cuanto al alegato contenido en el numeral 10 del Capítulo III del libelo de demanda, se limita a rechazar la pretensión de que la demandante requiere efectiva y perentoriamente ocupar la planta sótano del edificio Oficentro El Picacho, donde explota la actividad de estacionamiento vehicular para propietarios como para terceros, por cuanto carece de necesidad exigida legal y jurisprudencialmente de realizar como fines propios de ella, negocios mercantiles, que si tiene la demandada, pues ha quedado establecido que es un asociación de mero carácter civil, sin fines de lucro.

Capitulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Invocó la actora el merito favorable de los autos, de lo cual debe reiterarse, que dicho mérito favorable de los autos no constituye un medio probatorio, es sólo la solicitud de aplicación del principio de la Comunidad de la prueba que rige el sistema probatorio venezolano y que el Juez debe aplicarlo de oficio, por lo que al no existir medio probatorio susceptible de valoración se desecha dicho alegato. Y así se declara.

1. Copia certificada de Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 08 de abril de 1997, el cual quedó anotado bajo el N° 43, Tomo 21, sobre el estacionamiento de la planta sótano del Oficentro El Picacho (Folios 17 al 23 de la I pieza). De conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, esta Alzada valora dicho instrumento demostrativo de la relación contractual existente entre las partes, por tratarse de un documento público que hace plena fe de su contenido, mientras no sea declarado falso. Y así se declara.

2. Copia certificada de la decisión dictada en fecha 21 de enero de 1998, por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salías del Estado Miranda, la cual declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la parte demandada INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L (Folios 24 al 32 de la I pieza). Valorada por la Alzada de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, como demostrativo de la temporalidad contractual, por tratarse de un documento público, cuya fe sólo puede ser enervada por la vía de la tacha de falsedad. Y así se declara.

3. Copia certificada del documento de condominio del Edificio de Oficinas Oficentro El Picacho, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de en fecha 10 de septiembre de 1982, bajo el N° 09, Tomo 23, Protocolo Primero (Folios 188 al 229 de la I pieza). Valorada por la Alzada de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, por tratarse de un documento público, cuya fe sólo puede ser destruida por la vía de la tacha de falsedad. Demostrativo de las facultades expresas otorgadas a la Junta de Condominio del edificio Oficentro El Picacho, destacándose tanto la representación de la representación de la comunidad de propietarios como la administración de los bienes comunes, señalados en dicho instrumento en el artículo 6.25, numeral 13 y 14 los cuales son del tenor siguiente: 13. las zonas de estacionamiento de vehículos y sus áreas de circulación como se establece en el capítulo III de este documento. 14. la totalidad de la Planta Sótano y Techo, más las áreas donde están ubicados los servicios generales en cada Planta, con todas las dependencias e instalaciones. Y así se declara.

4. Copia certificada de los estatutos sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L (Folios 247 al 261 de la I pieza). Valorada por esta Superioridad de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, por tratarse de un documento público que hace plena fe de su contenido y es demostrativo de la identidad de la demandada. Y así se declara.

5. Comunicación fechada 05 de mayo de 2005, dirigida por la abogada C.F.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante al representante legal de la demandada (Folio 100 II pieza).

6. Comunicación fechada 12 de mayo de 2005, dirigida por la abogada C.F.A. al representante legal de la demandada INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L (folio 101 de la I pieza).

   Valoradas por la Alzada de conformidad con el artículo 1.371, como cartas misivas, que puede ser incorporada al proceso como medio probatorio, toda vez que están dirigida entre las partes en litigio, y es demostrativa de un hecho relacionado con los puntos que se contravienen en este proceso, como lo es la entrega voluntaria del inmueble arrendado por parte de la demandada, toda vez que se refieren a las gestiones extrajudiciales autorizadas por la comunidad de copropietarios del Oficentro El Picacho, tendientes a lograr la entrega voluntaria del inmueble por parte de la demandada en beneficio de la comunidad. Y así se declara.

7. Informe técnico de fecha 22 de marzo de 2006, rendido por el ciudadano E.N. (Folios 102 y 103 de la II pieza). Ratificado en fecha 13 de marzo de 2007 por el ciudadano E.A.N.M. (folio 60 y Vto. pieza III). Demostrativo de las inversiones necesarias que frecuentemente se realizan en el edificio. En consecuencia quien decide, de conformidad con el artículo 1.394 del Código Civil en concordancia con los artículo 431 y 510 del Código de Procedimiento Civil, valora esta probanza como presunción para dar por existente la necesidad de la actora de tomar la administración directa del inmueble arrendado.

8. Presupuesto N° 070206-1, fechado 23 de febrero de 2006, presentado por la empresa SMITH y SMITH C.A. (Folio 108 de la II pieza).

9. Presupuesto N° 030406, presentado por la empresa KENILEX DE VENEZUELA C.A., en fecha 03 de abril de 2006 (Folios 109 al 111 de la II pieza).

   Estas probanzas a juicio de esta Alzada, constituyen documentos privados que no emanan de las partes en litigio, por lo que al ser emitidos por terceros extraños al proceso, su promoción debe regirse por la disposición contemplada en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual significa que deben ser ratificados en el juicio por el tercero, mediante prueba testimonial, por lo que al no haber sido ratificados se desechan dichos instrumentos. Y así se declara.

10. Informe de Gestión económica emanado de la Junta de Condominio del Edificio Oficentro El Picacho (folios del 242 al 244). Ratificado en fecha 12 y 19 de marzo de 2007 por integrantes de la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho (folios del 44 al 49 pieza III).

11. Informe contable de las operaciones realizadas por la administración de los ingresos provenientes del Estacionamiento Planta Baja del Edificio Oficentro El Picacho, suscrito por el ciudadano J.V.C. RUIZ (folio 245 al 246 pieza I) y su respectivo soporte (Folios 224 al 228 de la II pieza). Esta probanza es un instrumento privado ratificado y reconocido por el ciudadano J.V.C., en fecha 19 de marzo de 2007 (folio 63 pieza III), demostrativo de la gestión económica en él contenido, el cual se valora de conformidad con el artículo 1.394 del Código Civil, en concordancia con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, como presunción para dar por existente la necesidad de la actora de tomar la administración directa del inmueble arrendado, toda vez que resulta indicativo de las constantes mejoras que deben efectuarse en dicho edificio. Y así se declara.

12. Pruebas testimoniales promovidas por la parte actora de los ciudadanos P.G.P.M., Z.D.V.G.B., L.M.M.D.G., M.B.D.A.P., J.V.C.R. y E.N.. La Alzada deja constancia de que la promoción de estos testigos por parte de la actora, fue realizada con la finalidad de que ratificaran de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil los instrumentos marcados “H” e “I” señalados y valorados en este fallo con las letras “G”, “J” y “K”. Y así quedó establecido.

13. Inspección Judicial promovida por la actora en el inmueble objeto del juicio: Esta probanza no fue admitida por el tribunal de la causa contra lo cual no consta el ejercicio de recurso alguno, por lo que no constituye otra cosa más que su promoción. Y así se declara.

14. Prueba de cotejo promovida por la actora sobre las documentales marcadas “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, insertas a los folios ciento ochenta y cuatro (184) al ciento ochenta y nueve (189) de la I pieza del expediente. Al igual que la prueba anterior, esta probanza tampoco fue admitida por el tribunal de la causa contra lo cual no consta el ejercicio de recurso alguno, por lo que no constituye otra cosa más que su promoción. Y así se declara.

    ñ) Prueba de experticia: La parte actora promovió la prueba de experticia a los fines de dejar constancia de la data aproximada de construcción de la totalidad de las mejoras y bienhechurías que dice fueron ejecutadas por la Junta de Condominio del Edificio Oficentro El Picacho, en las distintas áreas comunes del inmueble, así como en el estacionamiento planta baja que forma parte de él, indicando el estado, data, condiciones y finalidad de las mismas, materiales empleados, calidad, dimensiones y costos aproximados y todas aquellas circunstancias que influyan en los cálculos que a tales efectos se efectúen, encontrándonos con que el informe pericial rendido por los expertos ILSIE N.R.R., F.H.A. y MOTEL I.L., arrojó las siguientes conclusiones:

    (…) SE CONCLUYE en base a las facturas por concepto de obras civiles ejecutadas en el edificio Centro “El Picacho”, consignadas al expediente, la data oscila entre los años 2005 y 2006, (…).

    (…) SE CONCLUYE de acuerdo a las inspecciones efectuadas al inmueble, las mejoras que posee el edificio se encuentran en buen estado.

    (…) SE CONCLUYE, de acuerdo a las inspecciones efectuadas al inmueble, las condiciones de las mejoras efectuadas en el edificio aún prevalecen en buen estado.

    (…) SE CONCLUYE en base a las opiniones recogidas en las distintas visitas al inmueble, la finalidad de llevar a cabo las mejoras y bienhechurías por la Junta de Condominio es la búsqueda del beneficio tanto de los propietarios como de los usuarios de los diferentes servicios que se brindan en dicho inmueble.

    (…) SE CONCLUYE en todas y cada una de las mejoras constatadas, se utilizaron diversos materiales de construcción, tales como: cerámica, porcelanato, pintura de caucho para interiores y exteriores; pintura en esmalte para las rejas de las fachadas del edificio así como pasamanos de la escalera interna del mismo (…)

    (…) SE CONCLUYE que el costo aproximado derogado por la construcción y mejoras de las áreas comunes y bienhechurías llevadas a cabo durante el año 2005 y 2006, según facturas consignadas y resultado de las inspecciones efectuadas en el sitio oscila en SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo)

    Ahora bien, es de doctrina y de jurisprudencia que una de las formas que el sentenciador adopta en nuestro sistema procesal para la valoración de una prueba, es el análisis y apreciación del resultado o contenido de la prueba evacuada, en la que el juez podrá o no, según su criterio, aceptarla como demostración o evidencia de los hechos que el promovente pretende acreditar como verdad procesal, como son la prueba testimonial, la de confesión o posiciones juradas, inspección u otras pruebas tradicionales, incluyendo en éstas específicamente la de experticia respecto de la cual el legislador facultó expresamente al juez para poder apartarse del dictamen de los expertos si su convicción se opone a sus conclusiones, como lo establece el articulo 1.427 del Código Civil.

    Por tanto, es menester precisar que, efectivamente la prueba de experticia o los informes de dichos auxiliares, por sí sola no constituye un medio de prueba, sino un procedimiento destinado a la verificación de un hecho ofrecido como prueba, o destinado a la aportación de elementos de juicio necesarios para su apreciación. Bajo este concepto, es que se estima que el perito o experto es en sí, un auxiliar de justicia, cuya misión es ayudar al juez, para que éste, pueda valorar o apreciar los hechos.

    En el caso bajo análisis, evidentemente que lo pretendido por la parte actora, promovente de la experticia en referencia, escapan al conocimiento natural del jurisdicente, de allí que requiera de los auxiliares de justicia para dichas determinaciones, pudiendo apartarse de ellas si su convicción se opone a ello.

    Dentro de esta facultad jurisdiccional, juega un papel importante la ‘sana crítica’, pues, el valor probatorio del dictamen de los expertos se encuentra regulado por las legislaciones procesales, por dos maneras a saber: a) sujetándolo a una tarifa legal, en la cual se dispone que el dictamen uniforme de dos peritos hace plena prueba; b) otorgándole al juez libertad para apreciarlo, de acuerdo con las reglas de la sana crítica. Sin entrar en exceso académico, la sana crítica, apreciación razonada o libre apreciación, que en definitiva significan lo mismo, no son mas que la libertad para apreciar las pruebas de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según el criterio personal del Juez, sean aplicables a ciertos y determinados casos.

    De acuerdo a lo anterior, observa quien decide que el informe pericial presentado por los expertos designados para tal fin, reúne los requisitos de lógica, técnica, ciencia y equidad que, para el presente caso deben exigirse, pues, es el referido informe el que coadyuva a dilucidar las mejoras que fueron ejecutadas por la Junta de Condominio del Edificio Oficentro El Picacho, en las distintas áreas comunes del inmueble, así como en el estacionamiento planta baja que forma parte de él, entre otras, como prueba de la necesidad alegada, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.427 del Código Civil, el Tribunal se adhiere al contenido de dicho informe. Y así se declara.

    PRUEBAS POR LA PARTE DEMANDADA:

    1. ) Prueba de confesión provocada o posiciones juradas: El abogado H.O.M.C., en su carácter de representante legal de la demandada Inversiones Murmuquena S.R.L., de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, formalmente promueve la prueba de confesión, para lo cual pide la citación de los miembros de la Junta de Condominio del Edificio Oficentro El Picacho, para que absuelvan posiciones juradas manifestando de conformidad con el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil la reciprocidad. El representante de la demandada pide la citación de los ciudadanos P.G.P.M., Z.D.V.G.B., L.M.M.R. y M.B.D.A.P..

       De la revisión de las actas del expediente se observa que sólo absolvió dichas posiciones juradas por la actora los ciudadanos M.B.D.A.P., y J.M.M.R., éste último fue directivo de dicha Junta de Condominio y copropietario del referido edificio, por la parte demandada en reciprocidad, las absolvió el representante legal de la parte demandada, ciudadano H.O.M.C..

       Las posiciones juradas podemos definirlas como fórmulas autorizadas por la Ley, en virtud de las cuales el promovente de la prueba afirma la existencia de un hecho y constriñe a la otra a aceptar su verdad como tal. El objeto de las posiciones juradas en general so hechos pertinentes a la causa, de que tenga conocimiento personal el absolvente, por lo que las posiciones juradas no pueden recaer sobre puntos de derecho.

       Ahora bien, las posiciones juradas es uno de los actos procesales que rompe con el principio establecido en el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Hecha la citación para la contestación de la demanda las partes quedan a derecho, y no habrá necesidad de una nueva citación para ningún otro acto del juicio, a menos que resulte contrario de alguna disposición de Ley”. En tal sentido, precisa el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil que: “Sin perjuicio de los dispuesto en el artículo 404, la citación para absolver posiciones deberá hacerse personalmente para el día y la hora designados y aquella en ningún caso suspenderá el curso de la causa”. Es decir, que en materia de posiciones juradas, el único modo de citación posible es la personal, por lo que quedan descartados los modos supletorios de citación o por correo certificado. En consecuencia, la citación personal del absolvente, pone en marcha la mecánica de la evacuación de la prueba.

       En materia de citación, cuando existen varios sujetos integrando la parte, el término de la comparecencia no comenzará a correr sino hasta que se verifiquen y consten en autos el resultado de todas las citaciones, toda vez que las citaciones logradas ponen a las partes a derecho. En el caso bajo análisis observa quien aquí decide que solo fue lograda para el acto de posiciones juradas a absolver por la parte actora, la citación de M.B.D.A.P., y J.M.M.R., lo cual representa inseguridad jurídica para dicha parte, toda vez que conforme a lo establecido en el artículo 11.40 del Capítulo XI del documento de Condominio, entre las facultades expresadas, se prevee que el ejercicio en juicio de la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de los bienes comunes o en cualquier otro caso encomendado y autorizado por la Asamblea de Propietarios, la tiene la Junta de Condominio. Así mismo en el Parágrafo Único del Capitulo XII referido a las Asambleas se establece que la Junta de Condominio como el órgano de representación del Condominio de Propietarios del edificio, la cual está integrada por los ciudadanos P.G.P.M., Z.D.V.G.B., L.M.M.R., J.M.M.R. Y M.B.D.B.P.. En consecuencia, esta Superioridad considera innecesario entrar al análisis de esta probanza toda vez que resulta evidente la irregularidad en su evacuación, al no haberse emplazado a todos los integrantes de la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho a los fines de que absolvieran las posiciones juradas promovidas por la parte demandada. Es de advertir, que una vez que el tribunal libró las respectivas boletas de citación a todos los integrantes de la Junta de Condominio en referencia (folios 173 al 177), la carga de esas citaciones correspondía íntegramente al promovente (demandado). Por tanto al no constar en autos la citación de la demandante para el acto de posiciones juradas, esta Alzada desecha dicha probanza. Y así se decide.

    2. ) Prueba de Informe: Para ser dirigida a la Fiscalía Tercera del Ministerio Público, para que informe al tribunal si en dicho despacho judicial cursa o cursó expediente Nº 15FS-12812-2003-2817, con motivo de la denuncia interpuesta por la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho contra una ex-empleada del mismo ciudadana O.L. por la comisión de un delito contra la propiedad. Por cuanto se observa que el tribunal de origen negó la admisión de dicha probanza y habiendo quedado firme dicha decisión, forzosamente esta Alzada debe como en efecto lo hace desechar dicha probanza. Y así se decide.

    3. ) Copia certificada de actuaciones emanadas del Servicio Autónomo Nacional de Nacionalización, Calidad, Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER) adscrito al Ministerio Popular de Industrias Ligeras y Comercio de la República Bolivariana de Venezuela (Folios 118 al 170 de la II pieza), referida a una multa pecuniaria que le fue impuesta a la comunidad de propietarios del Oficentro El Picacho, ante el incumplimiento de normas legales en el manejo del estacionamiento ubicado en la Planta Baja.

    4. ) Copia certificada del Juicio que por Rendición de Cuentas sigue la empresa INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L por ante el Juzgado de Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda contra la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho. (Folios 195 al 202 de la II pieza).

       Ahora bien, como quedó señalado en este fallo, la controversia queda planteada en comprobar si realmente la parte actora tiene la necesidad de ocupar el inmueble que dio en arrendamiento a la demandada, no a la demostración de la gestión administrativa que desempeña la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho. Al respecto, para quien aquí decide esta probanza no guarda relación con los hechos controvertidos ni califican la acción de la actora ni los alegatos de la demandada. En consecuencia esta Superioridad desecha dichas probanzas. Y así se decide.

       Capitulo IV

       DE LA SENTENCIA RECURRIDA

       Mediante decisión dictada en fecha 13 de noviembre de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

       …Así se observa que, el arrendador del bien arrendado para solicitar el Desalojo conforme al literal “b” del artículo 34 eiusdem, se hace necesario verificar el cumplimiento de dos requisitos concurrentes, como son: 1º) que se trate de un contrato a tiempo indeterminado y 2º) que se demuestre en autos que el propietario tiene necesidad de ocupar el inmueble.

       Con respecto a que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, el Tribunal considera demostrado este requisito, ya que tal y como la admitió la parte demandada en su escrito de contestación, aun cuando el contrato era inicialmente a tiempo determinado, tal como se evidencia de las actas, se convirtió a tiempo indeterminado por efecto de la decisión dictada por la Sindicatura Municipal del Municipio Los Salias del Estado Miranda ya comentada, verificándose así el primer presupuesto para la procedencia de la acción de Desalojo.

       En cuanto al segundo requisito, la demostración en autos de que el propietario tiene necesidad de ocupar el inmueble, viene dado por una especial circunstancia que obliga al propietario a ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Ahora bien, del análisis de las pruebas aportadas por la parte actora al presente proceso, no quedó demostrada tal circunstancia, es decir, que aunado a la esa necesidad la propietaria debe probar que ella está íntimamente ligada a que el destino del inmueble solicitado en desalojo sea utilizado para fines propios de ella, la propietaria, según doctrina jurisprudencial, no solamente alegada por la actora sino también acogida y de ellas valida por la demandada, de las que ésta, consignó en autos copia simple de dos (2) de los comentados fallos en el libelo de la demanda, pero sólo se hace necesario a.l.d.p.l. anterior Corte Primera de lo Contenciosos Administrativo en Caracas, Distrito Capital, en fecha 21 de mayo de 1987, bajo la ponencia de la ex magistrado Dra. H.R.d.S., interpuesta por el abogado R.B.C. en representación del ciudadano J.G.G. como inquilino del inmueble propiedad de los ciudadanos Cayisto Di Benedetto y M.L., Exp. Nº 86-5998, sentencia que acogió el criterio anteriormente expuesto, en el mismo sentido, por la misma Corte, en sentencia proferida bajo lo ponencia del ex Magistrado Dr. R.J.D.C.. Tal como lo hizo al respecto la parte demandada en sus conclusiones, este Tribunal para el análisis debido, de igual modo la transcribe parcialmente para luego hacer adicional consideración que le permita decidir el fondo de la demanda:

       …omissis…

       Como podrá apreciarse, de acuerdo a la doctrina jurisprudencial que ha ayudado a establecer la cabal interpretación de la causal invocada, en este caso, por la parte demandante, la mencionada necesidad del propietario de ocupar el inmueble dado en arrendamiento debe esa necesidad concatenarse con los fines propios que ella, la propietaria, deberá destinar el inmueble objeto de la acción de desalojo, permitiéndose también que la necesidad de ocupación del inmueble se extienda a otros requerimientos esenciales ya sea del propietario, de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o de su hijo adoptivo, pero siempre que dichas actividades se vinculen con requerimientos propios sean profesionales, comerciales o industriales; ha sido muy ejemplificante el caso aludido en la comentada sentencia, cuando se resolvió a favor del propietario la acción de desalojo por éste incoada, al alegarse y probarse que el accionante vivía del cultivo de champiñones y teniendo un local comercial arrendado, necesitaba éste para comercializar su producto; así se pudo establecer que tal actividad de cultivo como fin propio se relacionaba esencialmente a otro fin como era el de comercializar en su local alquilado el producto de sus siembras. No pasa igual en el caso que hoy corresponde decidir a este Sentenciador, donde la demandante es una comunidad de copropietarios que evidentemente no tiene como actividad propia las profesionales, comerciales ni industriales y por lo tanto en este caso indefectiblemente no resulta probada la actividad exigida por el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual resulta que no se ha cumplido uno de los dos requisitos concurrentes ya enunciados como de inexorable cumplimiento y demostración para que haga procedente la acción de desalojo interpuesta, por lo cual la misma necesariamente debe sucumbir al declararse sin lugar, como en consecuencia corresponde por este Tribunal hacerlo en el dispositivo. Así se decide.

       (Fin de la cita)

       Capitulo V

       CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

       El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 13 de octubre de 2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda de Desalojo incoada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE OFICINAS OFICENTRO “EL PICACHO”, contra INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L, ambas identificados, condenando al demandante al pago de las costas.

       Para decidir se observa:

       Antes de cualquier consideración, quien decide considera oportuno puntualizar que, la pretensión de la parte actora consiste en el desalojo de un inmueble constituido por los estacionamientos de la planta sótano del Oficentro El Picacho, ubicado en la avenida Los Salias, San A.d.L.A., Estado Miranda, el cual fundamentó en literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone lo siguiente:

       Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

       …omissis….

       b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo…

       Ahora bien, ante la pretensión de la parte actora, debido a las distintas posiciones que un demandado puede adoptar frente a las pretensiones del actor en el acto de contestación de la demanda, a saber: convenir absolutamente o allanarse a la demanda, en cuyo caso el actor queda exento de toda prueba; reconocer el hecho pero atribuyéndole distinto significado jurídico, correspondiendo al juez aplicar el derecho; contradecir o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos derivan, correspondiendo al actor toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; reconocer el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo al demandado probar los hechos extintos o las condiciones modificativas o impeditivas.

       Observándose que en el presente caso, la representación judicial de la parte demandada al momento de efectuar la contestación (Ver f. 33 al 49 pieza II), entre otras cosas se limitó a rechazar la pretensión de la demandante en cuanto a que ésta requiere efectiva y perentoriamente ocupar la planta sótano del edificio Oficentro El Picacho, donde su representada explota la actividad de estacionamiento vehicular para propietarios como para terceros, por cuanto carece de la necesidad exigida legal ju jurisprudencialmente de realizar como fines propios de ella, negocios mercantiles que si tiene su representada, pues son una asociación civil sin fines de lucro.

       Planteada así la controversia en los términos que anteceden, quien decide estima que la contención en este caso ha quedado circunscrita, a determinar la existencia de la necesidad de la parte demandante de ocupar el inmueble dado en arrendamiento y en tal sentido, se observa:

       La causal invocada tiene su fundamento en la necesidad del propietario en la ocupación del inmueble dado en arrendamiento -entre otros-, para cuya procedencia en beneficio del sujeto necesitado, en este caso el propietario, es menester la comprobación previa del cumplimiento de los siguientes requisitos:

       1) La existencia de una relación contractual arrendaticia (verbal o escrita), a tiempo indeterminado.

       En cuanto al cumplimiento de este requisito, lo cual no es un hecho controvertido habida cuenta que la parte demandada ha convenido en ello, amen del hecho de que, si bien el contrato de arrendamiento inicialmente fue estipulado a tiempo determinado, toda vez que la parte demandante ejerció ante la Sindicatura Municipal del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el derecho de preferencia a seguir ocupando el inmueble, el cual fue declarado con lugar mediante decisión del 21 de enero de 1.998, contra lo cual se ejerció el recurso de nulidad ante el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien declaró desistido dicho recurso, mediante decisión de fecha 13 de mayo de 1.999, por lo que el contrato en referencia pasó a ser a tiempo indeterminado, quedando en consecuencia demostrado el primer requisito para la procedencia de la acción incoada. Y así queda establecido.

       2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, cuyo desalojo se demanda.

       Consta en autos, copia certificada marcada con la letra “E” (Folios 188 al 229 pieza I), del documento de condominio debidamente protocolizado en fecha 10 de septiembre de 1.982, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda bajo el No. 09, Tomo 23 del Protocolo Primero, de cuyo contenido se evidencia que el actor Edificio de Oficinas “OFICENTRO EL PICACHO”, ubicada en la Avenida Los Salias, San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Miranda, es el propietario del inmueble cuyo desalojo se demanda, con lo cual queda plenamente demostrada la concurrencia de este requisito. Y así queda establecido.

       3) La necesidad, del propietario o de su pariente consanguíneo de ocupar el inmueble arrendado.

       En cuanto a este particular, es necesario hacer previamente algunas consideraciones y al efecto se observa:

       Escaso es el material jurisprudencial de nuestro M.T. con respecto a la causal invocada por la actora, relativa a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, ex artículo 34, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obedeciendo tal circunstancia al hecho de que, conforme a lo dispuesto en el artículo 36 eiusdem, contra las decisiones dictadas en segunda instancia fundamentadas en el referido artículo 34, no habrá recurso alguno.

       No obstante lo anterior, acudiendo a la doctrina encontramos lo siguiente:

       …La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra manera podría resultar afectado de alguna manera…

       (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, G.G.Q., pág. 195).

       Por su parte, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia de fecha 21 de mayo de 1.987, con ponencia de la Dra. H.R.d.S., efectuó una interpretación del término “necesidad”, señalando que el sentido que debía atribuírsele, no podía ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extendía a otros requerimientos esenciales de los mismos, tales como aquellos que se vinculaban con sus actividades profesionales, comerciales o industriales.

       La Corte en referencia, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1.984, con ponencia del Dr. J.R.D.C., analizó la justificación de la “necesidad”, indicando que el texto legal no establecía qué tipo de necesidad justifica el desalojo, por lo que además de las estrictamente personales, resultan igualmente admisibles las que vinieran determinadas por requerimientos propios de las actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas del propietario.

       Así las cosas, propicio es traer a colación el criterio reiterado de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (véase sentencia N° 1558, del 30 de noviembre de 2000, bajo la ponencia del magistrado Perkins Rocha Contreras), según el cual, el derecho de propiedad, reconocido por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 115, no puede ser desconocido por el inquilino, de modo que es suficiente para que proceda su pretensión, que el accionante demuestre su derecho de propiedad y manifieste inequívocamente su deseo de ocupar la cosa arrendada para que se configure la causal prevista en el literal b) del artículo 34 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, el cual en este criterio jurisprudencial, comprende un concepto amplio y subjetivo, que no impide la actividad probatoria, pero, que ésta se puede cumplir mediante indicios o presunciones que se pueden extraer de las pruebas que el demandante acompañe junto con el escrito de la demanda.

       Tesis que, si bien es seguida por parte de la doctrina, también es rechazada por otro sector de ésta, dentro de las cuales se encuentra la sostenida por el Dr. R.H.C., en su libro “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, editorial Paredes, Caracas 2001, página 111, donde sostiene que las causales previstas en los literales b) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Legislador debió prever la posibilidad que el arrendador propietario invocara fraudulentamente esas causales para obtener un desalojo con otros fines distintos a los perseguidos por la norma, por lo que debió ser previsivo, requiriendo, por ejemplo, la aprobación por parte de la autoridad competente de la demolición o reparaciones a realizarse o previendo, el derecho del inquilino a seguir ocupando la cosa arrendada, luego de hechas esas reparaciones; concluyendo este autor que en el caso de que las reparaciones o la ocupación personal no se realicen, el demandante podría ser sujeto de sanción por la autoridad inquilinaria competente; pero, sin ahondar en la causal de necesidad de ocupación personal de la cosa arrendada, criterio que comparte este Tribunal, pero, exigiendo que estas causales deben acreditarse, por lo menos, presuntivamente cuando se introduzca la demanda y comprobarse plenamente en el debate probatorio, para evitar que por vía de simulación o de fraude, el arrendador pretenda obtener un desalojo con fines distintos a los previstos en el artículo 34 del mencionado Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

       Es cierto que, el derecho de propiedad es un derecho reconocido por la Constitución de la República, pero, este derecho no es absoluto, porque la propiedad se encuentra sujeta a limitaciones, que la Constitución señala como contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la Ley, con fines de utilidad pública o de interés general, porque este derecho debe cumplir un fin social que debe privar sobre el interés individual, sin que ello quiera decir que el propietario esté obligado a ceder su propiedad o a permitir que otros hagan uso de ella, fuera de las limitaciones que impone el derecho (véanse por ejemplo los artículos 112, 113, 114, 115 y 116 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 545 y 547 del Código Civil).

       Esta conceptualización del derecho de propiedad, es una expresión del Estado democrático, social, de derecho y de justicia, que, a la vez, ínterlazado con las relaciones jurídicas arrendaticias donde la autonomía de la voluntad de las partes (libertad absoluta de estipular en materia contractual), se encuentra fundamentalmente limitada e intervenida por el Estado, el cual, a través de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios introduce condiciones mínimas que no pueden ser abrogadas por la voluntad de las partes y que están insertas en el contrato de arrendamiento, independientemente que las partes no hagan referencia a ellas en el texto o escritura del mismo; de allí que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señale que “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.”; así por ejemplo, es nulo el acuerdo mediante el cual el inquilino renuncie a regular el precio del alquiler o a las prorrogas legales que ésta le concede.

       De manera que, no basta para que proceda el desalojo conforme a los siete (7) literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el arrendador demuestre su derecho de propiedad y manifieste su voluntad de ocupar el inmueble arrendado, para que esta pretensión proceda, salvo que nos encontremos en el supuesto de la confesión ficta; es necesario que cada uno de los supuestos que configuran cada norma, se compruebe, algunos mediante pruebas plenas y otros, por presunciones o indicios que pueden extraerse de las distintas pruebas aportadas por las partes en el debate probatorio; pasando por demostrar previamente la existencia del contrato de arrendamiento, con mayor razón, cuando se trate de un contrato a tiempo indeterminado o de un contrato celebrado verbalmente.

       Ello trae como consecuencia, que en el presente caso, tiene que necesariamente obrar en juicio la prueba del derecho de propiedad, la prueba de la existencia del contrato de arrendamiento y la prueba de la necesidad que tengan los demandantes de ocupar el inmueble, de los deterioros causados al mismo, que deben ser mayores a los provenientes del uso normal de la cosa arrendada y la necesidad de realizar remodelaciones que requieran la desocupación.

       Ahora bien, en el sub exámine la Comunidad de Propietarios del edificio Oficentro El Picacho, por conducto de su apoderada judicial, alegó la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado, debido a los beneficios que pudieran obtener derivados de la explotación directa y comercial del estacionamiento ubicado en la Planta Baja del mencionado edificio Oficentro El Picacho por parte de la Junta de Condominio legítimamente designada y autorizada para ello por la Asamblea de copropietarios del edificio, razón por la cual requiere efectiva y perentoriamente ocupar el inmueble de su propiedad arrendado a la Sociedad Mercantil Murmuquena S.R.L., ante el requerimiento inminente y constante de ejecutar obras que redundarán positivamente en beneficio del inmueble.

       Para sustentar su solicitud, trajo a los autos un cúmulo de pruebas que fueron valoradas por esta Alzada en la parte destinada para ello de este fallo, entre las que destacan las siguientes:

        Informe técnico de fecha 22 de marzo de 2006, rendido por el ciudadano E.N. (Folios 102 y 103 de la II pieza) y ratificado en fecha 13 de marzo de 2007 por el ciudadano E.A.N.M. (Folio 60 y Vto. pieza III);

        Informe de Gestión económica emanado de la Junta de Condominio del Edificio Oficentro El Picacho (Folios del 242 al 244). Ratificado en fecha 12 y 19 de marzo de 2007 por integrantes de la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho (Folios del 44 al 49 pieza III);

        Informe contable de las operaciones realizadas por la administración de los ingresos provenientes del Estacionamiento Planta Baja del Edificio Oficentro El Picacho, suscrito por el ciudadano J.V.C. RUIZ (Folio 245 al 246 pieza I) y su respectivo soporte (Folios 224 al 228 de la II pieza);

        Prueba de experticia practicada en el inmueble edificio Oficentro El Picacho (Folios 227 al 249);

        Documento de Condominio del Edificio Oficentro El Picacho.

       El inmueble arrendado cuyo desalojo se demanda, lo constituye el estacionamiento ubicado en la Planta Sótano del referido edificio, el cual conforme al Documento de Condominio específicamente en el artículo 6.25 del Capítulo VI, es un bien común de uso general de todos los propietarios del edificio, cuya administración conforme a dicho documento de condominio artículo 11.39, Capítulo XI denominado La Administración, es ejercida por la Junta de Condominio.

       De igual forma, observa quien aquí decide luego de la lectura del referido documento de condominio, que en el Capítulo III denominado De las Zonas de Estacionamiento de la Planta Sótano, este bien común -el estacionamiento- es propiedad del Condominio, pudiendo ser arrendado bajo contrato a tiempo determinado a terceras personas naturales o jurídicas, y el producto o los frutos que provengan de esa contratación, ingresarán al patrimonio de la comunidad de propietarios del edificio Oficentro Picacho, con la finalidad de cubrir con ellos los gastos comunes del edificio.

       Lo anterior, a juicio de quien decide, conduce a concluir que la parte actora propietaria del inmueble arrendado demostró a cabalidad su intención de ocupar el inmueble dado en arrendamiento para ser explotado comercialmente y destinar el producto o frutos que provengan de dicha actividad para cubrir los gastos de condominio, dentro de los cuales se encuentra la necesidad de ejecutar obras urgentes, como la reparación de los ascensores, así como el estudio de la instalación de otros nuevos -por citar algunos-, a los fines de agilizar el flujo de personas que a diario visitan las oficinas y consultorios que entre otros establecimientos se encuentran ubicados en el Oficentro El Picacho, sin que ello excluya las demás necesidades de las cuales son objeto los edificios.

       En consecuencia, encuentra quien decide que efectivamente existe plena comprobación en autos que el actor, requiere del local comercial dado en arrendamiento a los fines de hacer uso de él, y desarrollar así una actividad comercial propia en pro del beneficio común del inmueble quedando de esta manera probada la necesidad invocada. De allí que, probados como fueron los requisitos enunciados en párrafos anteriores a diferencia de las consideraciones esgrimidas por el A quo a declarar sin lugar la demanda, siendo que la pretensión intentada por la actora en forma alguna aparece como contradictoria y de conformidad a las motivaciones anteriormente establecidas, concluyéndose en que tales circunstancias llevan a esta Alzada a declarar con lugar el recurso de apelación ejercido, y revocar el fallo del primer grado de jurisdicción vertical, tal como se declarará de manera expresa y positiva en el dispositivo de éste fallo, al haberse verificado la procedencia de la acción incoada. Y así finalmente se decide.

       Capitulo VI

       DECISIÓN

       Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: