Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 23 de Octubre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE,

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

LOS TEQUES

197º y 148º

Los Teques, veintitrés (23) de octubre de 2007.-

PARTE ACTORA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE OFICINAS OFICENTRO “EL PICACHO”, ubicada en la Avenida Los Salias, San A.d.L.A., jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, representada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL SEÑALADO EDIFICIO, según consta de instrumento poder que ésta otorgó en fecha 10 de enero de 2006, por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias anotado bajo el Nro. 22, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria, a la abogada C.F.A. y otros que a continuación se señalan como apoderados judiciales de la actora.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: C.F.A., M.H.D.C., J.Q.M., E.G. y A.M.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.595, 12.482, 70.412, 101.824 y 97.823, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de mayo de 1991, bajo el N° 40, Tomo 38-A Segundo, representada por el ciudadano H.O.M.C., titular de la Cédula de Identidad Nro. V.- 8.073.554, en su carácter de Director-Gerente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: V.D.B., F.D.A., J.D.G.D.S. y L.A.R.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 105.369, 7.306, 75.671 y 50.069, respectivamente.-

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE N° 16.411

-I-

SINTESIS DE LA LITIS

En fecha 20 de septiembre de 2006, se inició el presente procedimiento breve mediante el sistema de distribución de causas contentivo del juicio que por DESALOJO interpuso la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE OFICINAS OFICENTRO EL PICACHO contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L, representada por el ciudadano H.O.M.C., titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 8.073.554, en su carácter de Director-Gerente.-

Admitida la demanda en fecha 27 de septiembre de 2006, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L, representada por su Director Gerente, ciudadano H.O.M.C., a fin de que compareciera por ante este Tribunal el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, para que diera contestación a la demanda.

En fecha 29 de septiembre de 2006, la abogada en ejercicio C.F.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, reservándose su ejercicio, sustituyó el poder que le fue conferido a las abogadas E.G.M. y A.M.P..-

Por auto de fecha 09 de octubre de 2006, se ordenó librar la respectiva compulsa, a los fines de practicar la citación personal del representante legal de la parte demandada.

Cursa en autos diligencia de fecha 19 de octubre de 2006, suscrita por el Alguacil Accidental, quien dejó constancia de no haber sido posible practicar la citación personal del representante legal de la parte demandada, consignando al efecto los recaudos respectivos.

En fecha 20 de noviembre de 2006, la representación judicial de la parte actora, abogada E.G., solicitó la citación de la parte demandada, mediante carteles, lo cual fue acordado por auto de fecha 22 de noviembre de 2006.-

En fecha 05 de diciembre de 2006, la Apoderada Judicial de la parte actora, consignó a los autos cartel de citación debidamente publicado y asimismo solicitó a la Secretaria de este Tribunal se sirviera fijar copia certificada del mismo en la morada o residencia del representante legal de la parte demandada.

Por auto de fecha 12 de diciembre de 2006, se ordenó hacer entrega a la Secretaria de este Tribunal copia certificada del cartel de citación librado en fecha 22 de noviembre de 2006, a los fines de su respectiva fijación de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Cursa en autos diligencia de fecha 15 de diciembre de 2006, suscrita por el secretario ad-hoc, ciudadano FRANIRME CARPIO, quien dejó constancia de haber fijado el respectivo cartel de citación en la morada o residencia del representante legal de la parte demandada.

En fecha 30 de enero de 2007, la abogada E.G., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal la designación a la parte demandada del defensor judicial.

Por auto de fecha 05 de febrero de 2007, se designó defensor judicial de la parte demandada a la abogada ANGELIMER LARA, a quien se ordenó notificar, a fin de que compareciera por ante este Tribunal el segundo (2°) día de despacho siguiente a su notificación, para que manifestara su aceptación o no del cargo en referencia.

Cursa en autos diligencia de fecha 07 de febrero de 2007, suscrita por el Alguacil Accidental de este Despacho, quien dejó constancia de haber practicado la notificación del defensor judicial en fecha 07 de febrero de 2007.-

En fecha 12 de febrero de 2007, la abogada ANGELIMER LARA, en su carácter de defensor judicial designado, aceptó cumplir el cargo encomendado, jurando cumplirlo bien y fielmente.-

En fecha 12 de febrero de 2007, el ciudadano H.O.M.C., en su carácter de representante legal de la parte demandada, se dio por citado en la presente causa. Asimismo otorgó poder apud-acta a los abogados en ejercicio V.D.B., F.D.A., J.D.G.D.S. y L.A.R.G., a fin de que ejercieran su representación en juicio.

En fecha 14 de febrero de 2006, el ciudadano H.O.M.C., en su carácter de parte demandada, asistido por los abogados V.D. y F.D., ya identificados, consignó escrito de contestación a la demanda.

Abierto el juicio a pruebas, por imperio de la ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando a los autos sus respectivos escritos, los cuales fueron agregados y admitidos por autos de fechas 26 de febrero de 2007, 27 de febrero de 2007, 1° de marzo de 2007 y 07 de marzo de 2007.-

Por auto de fecha 12 de marzo de 2007, previo computo practicado por Secretaria, a instancia de la actora y consentido por la demandada, se prorrogó el lapso de pruebas por un lapso de cinco (5) días de despacho contados a partir de esa fecha.

En fecha 14 de marzo de 2007, el ingeniero S.L.M., en su carácter de experto designado por este Juzgado, se excuso de aceptar el cargo recaído en su persona, por ser propietario de la Oficina N° 4H y formar parte de la actora.

Por auto de fecha 19 de marzo de 2007, el Tribunal negó la prueba de cotejo promovida por la parte actora.

Por auto de fecha 20 de marzo de 2007, se recibió las resultas de la comisión conferida al Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Por auto de fecha 20 de marzo de 2007, este Tribunal, en virtud de la excusa del cargo formulado por el ingeniero S.L.M., en sustitución designó como experto al ingeniero MOTEL I.L., a quien se ordenó notificar del referido cargo.

En fecha 21 de marzo de 2007, la abogada en ejercicio E.C.G.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora desistió de la prueba de testigo del ciudadano J.C.R., promovida en fecha 19 de marzo de 2007, desistimiento que fue homologado por este Tribunal en fecha 26 de marzo de 2007.

Cursa en autos diligencia de fecha 29 de marzo de 2007, suscrita por el Alguacil Accidental de este Tribunal, quien dejó constancia de haber practicado la notificación del experto, ingeniero MOTEL I.L. en fecha 29 de marzo de 2007.

En fecha 10 de abril de 2007, el ingeniero MOTEL I.L., aceptó el cargo recaído en su persona, jurando cumplirlo bien y fielmente.

RESUMEN DE LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA PARTE ACTORA

Alegó la representación judicial de la parte actora en su texto libelar lo siguiente:

(…) Debe señalarse a objeto de precisar el fundamento de la causal de desalojo que se invoca a los fines de la procedencia de esta acción judicial inquilinaria que el ARTICULO 3.15 DE LA ZONA DE ESTACIONAMIENTO DE LA PLANTA BAJA consagra que esta zona de estacionamiento ubicada en el mismo nivel de la planta baja con capacidad de setenta y cinco (75) puestos de estacionamiento aproximadamente, es un bien común no susceptible de apropiación individual o exclusiva. Es una zona reservada para estacionamiento de vehículos para ser utilizada única y exclusivamente por los clientes de los locales comerciales y mezzaninas ubicados en las plantas baja y mezzanina respectivamente, considerándose un área netamente comercial al servicio de los fondos de comercio e instituciones bancarias allí establecidos. Tanto dicha zona como la del sótano pueden ser cedidas bajo contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a terceras personas naturales o jurídicas o ser explotada comercialmente por el Condominio directamente. Los productos o frutos que provengan de esas actividades comerciales ingresaran también al patrimonio de la comunidad de propietarios del Edificio Oficentro El Picacho” con fines de cubrir los gastos comunes de Condominio (…). Que la normativa expresa y obligatoria del Documento de Condominio que prevé de manera palmaria y exhaustiva las reglas por las cuales se rige el Condominio del Edificio “OFICENTRO EL PICACHO” según lo estatuido por el artículo 26 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, se evidencia de forma clara y categórica la propiedad de los inmuebles arrendados como bien común de todos los propietarios del mencionado Edificio (representados en el caso de marras, por la Junta de Condominio) y que el área de estacionamiento de vehículos ubicada en la planta sótano del edificio puede ser explotada comercialmente por el Condominio de manera directa, porque los ingresos que se perciban por dicho concepto ingresan al patrimonio de la comunidad de los propietarios del edificio y cubren los gastos comunes del Condominio. Que conforme documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 08 de abril de 1997, anotado bajo el N° 43, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria Pública, la comunidad de co-propietarios del edificio Oficentro “El Picacho”, representada debidamente por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL OFICENTRO “EL PICACHO” arrendó por un (1) año fijo e improrrogable el inmueble constituido por los Estacionamientos de la Planta Sótano del Oficentro “El Picacho” ubicado en la Avenida Los Salias, San A.d.L.A.d.E.M. a la sociedad mercantil INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L, domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 22 de mayo de 1.991, bajo el N° 40 del Tomo 38-A-Sgdo, representada por sus DIRECTORES GERENTES, ciudadanos H.O.M.C. y G.A.D.R., respectivamente. Que por los efectos legales de la declaratoria con lugar del derecho de preferencia ejercido ante la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda por parte de la arrendataria INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L., y el desistimiento del recurso Contencioso Administrativo de Nulidad ejercido por mi representada que ratificó la firmeza de la decisión administrativa, el contrato de arrendamiento por escrito que vincula a las partes contratantes se convirtió en uno de los denominados por la doctrina como a “Tiempo indeterminado” que hace procedente la presente Acción por Desalojo regulada expresamente en el vigente Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en virtud de los beneficios obtenidos y respaldados por la comunidad de co-propietarios del Oficentro El Picacho, derivados de la explotación directa y comercial del estacionamiento ubicado en la Planta Baja del edificio traducidos en su mantenimiento y conservación, el Condominio del edificio Oficentro El Picacho (legitimo propietario del estacionamiento planta sótano) a través de su Junta de Condominio legítimamente designada y autorizada para ello por la Asamblea de copropietarios del edificio, requiere efectiva y perentoriamente ocupar el inmueble de su propiedad arrendado a la inquilina, sociedad de comercio INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L., ante el requerimiento inminente y constante de ejecutar obras que redundarán positivamente en beneficio del inmueble, como se demuestra de la documentación acompañada al presente escrito libelar. Que con fundamento en el literal b) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios actuando en este acto en nombre y representación de la comunidad de co-propietarios del edificio Oficentro “El Picacho” a través de la JUNTA DE CONDOMINIO del edificio de oficinas OFICENTRO “EL PICACHO” ubicado en la Avenida Los Salias, San A.d.L.A. en jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, legitima Propietaria-Arrendadora del inmueble identificado supra ocurro ante la competente autoridad de Usted para DEMANDAR como en efecto DEMANDO en este acto a la sociedad mercantil INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L (…)”

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha 14 de febrero de 2007, estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, el ciudadano H.O.M.C., en su carácter de representante legal de la parte demandada INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L., asistido por los abogados en ejercicio V.D. y F.D., ya identificados, consignó escrito de contestación a la demanda, en la que, entre otras cosas, indicó:

• SON CIERTOS algunos hechos narrados por la distinguida colega Dra. C.F.A. en el libelo de la demanda. En efecto, la relación documental-procesal narrada está conforme a lo ocurrido, más sin embargo ES FALSA Y ERRONEA la interpretación normativa del contrato de arrendamiento y el art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como también la conclusión a la que ha llegado la Dra. FARIAS en la parte in fine del referido numeral 1, del CAPITULO I del libelo esto es “(…) que a los efectos expresamente consagrados en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hace procedente la ACCION JUDICIAL POR DESALOJO DE INMUEBLE expresamente regulada en el artículo 34 eiusdem”.

• “(…) En efecto la apoderada actora interpretó incorrectamente las sentencias en referencia, pues no se fijó que en los mismos, las partes accionantes eran personas jurídicas arrendadoras que tendiendo “necesidad” de ocupar inmuebles arrendados, tales necesidades estaban determinadas por requerimientos propios de sus actividades comerciales o industriales, profesionales o técnicas, ejercían el desalojo, atenidos a las previsiones del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, actividades en que jamás se pueden concebir como propias ni determinadas por requerimientos propios de la actividad que corresponde a la comunidad de propietarios de un inmueble sometido a la Ley de Propiedad Horizontal, pues por una parte, jamás una comunidad de propietarios así concebida tendrá como requerimiento propio devenidos de sus actividades las comerciales, industriales, profesionales o técnicas; (…)

• (…) el solo hecho de que la comunidad de propietarios en cuyo nombre demanda a mi representada la Junta de Condominio esté actualmente mal administrando un estacionamiento vehicular situado en el área descubierta del edificio denominado “OFICENTRO EL PICACHO” en nada hace pensar ni sostener que esa comunidad de propietarios es comerciante, profesional, industrial ni técnica y que en definitiva perdió su carácter de asociación civil, pues tanto la constitución, régimen de funcionamiento se rigen por la Ley de Propiedad Civil (sic) y por las normas supletorias del Código Civil que sean aplicables ante la omisión de situación resueltas por la primera de las leyes comentadas (…)”.

• Respecto a los alegatos de la parte actora en el numeral 2.- del CAPITULO I del libelo, ES CIERTO y estoy de acuerdo que el inmueble arrendado a mi representada es un bien común de todos los que formamos parte de la comunidad de propietarios que hoy la demandan y que de la cual, en efecto, yo también formo parte de ella por cuanto soy propietario de dos (2) locales de oficinas, de lo cual –irónicamente- se desprende para mi el efecto negativo a mis particulares intereses económicos, pues ha de saberse que yo también he pagado en mi debida proporción los honorarios profesionales que la DRA. C.F.A. ha cobrado por la sola redacción del libelo de la demanda, esto es, que yo mismo estoy pagando para que se demande a mi representada (…)”

• No solamente ES CIERTO como lo dice el libelo en la parte in fine de la pagina 4, que desde hace más de un año tanto la Junta de Condominio actual como la misma DRA. C.F.A. han realizado gestiones extrajudiciales conmigo a objeto de que ante planteamientos supuestamente ajustados a Derecho y en función del beneficio de la comunidad del citado edificio yo les efectúe la entrega del inmueble, objeto del desalojo interpuesto, sino que también ES CIERTO que a requerimiento tanto de anteriores Juntas de Condominio en el mismo sentido y a través de varios y connotados profesionales del Derecho he sostenido diversos procedimientos administrativos durante los años 1997 y 1998, como también por la vía judicial durante los años 1998, 1999, 2000, 2001, 2002 y 2003, en el cual el fallo definitivo, incluso fue sometido al conocimiento de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en amparo constitucional que bajo la ponencia del Magistrado PEDRO RONDON HAAZ, en los cuales mi representada siempre, siempre, resultó victoriosa, por efecto de las razones de hecho y de derecho que en ese entonces - como en el presente- alegué y seguiré alegando, como hoy lo hago.

• Es absolutamente irrelevante que el local comercial ocupado por mi representada sea un bien común de la comunidad de propietarios del edificio de oficinas OFICENTRO EL PICACHO, pues esta condición - bien común- no aplica para la procedibilidad de la acción en los términos que requiere el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y para ello me remito al propio texto legal como a las sentencias aludidas en el libelo, de las cuales yo me permito acompañarlas en su texto íntegro...”.

• Respecto al punto concebido en el numeral 3, del CAPITULO I del libelo, en primer termino, digo y acepto que ES CIERTO que en el documento de condominio del tantas veces referido edificio se establece lo que en el libelo se transcribe: “que el área de estacionamiento de vehículos ubicada en la planta sótano del edificio puede ser explotada comercialmente por el condominio de manera directa…” Lo que NO ES CIERTO, es que esta estipulación particular expresa, establecida por los propietarios o por el documento de condominio, es que tal estipulación privada sea obligatoria como equívocamente lo señala la DRA. C.F.A. en punto 3.- del CAPITULO I del libelo, en su pagina siete (7)”.

• En cuanto a las alegaciones hechas por la parte demandante en el numeral 4 del CAPITULO I de su libelo, en donde se aduce, también, como causa valida para solicitar el desalojo del local comercial que ella le arrendó a mi representada, me permito recordarle a la muy distinguida jurista de la contraparte, que hasta ahora el precio irrisorio o no irrisorio, no lo encuentro previsto como causal válida en ninguno de los literales que van desde la a) hasta la g), ambas inclusive, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para solicitar el desalojo de vivienda o local comercial alguno.

• Como punto previo respecto a la alegación que la parte demandante hace en el numeral 5 del CAPITULO I del libelo de la demanda, cuando textualmente afirma y dice: “…que desde el e de enero de 2001 la comunidad de copropietarios del edificio Oficentro El Picacho a través de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL OFICENTRO “EL PICACHO” explota directa y comercialmente el estacionamiento ubicado en la Planta Baja del edificio Oficentro “El Picacho” (bien común como se explicó) percibiendo ingresos que contribuyen y continúan contribuyendo con creces a su conservación y mantenimiento a través de mejoras y bienhechurias tanto en el edificio como del mismo estacionamiento de la planta baja, lo cual permite cubrir los gastos comunes del condominio del edificio (…)

• En cuanto a la ilustración que mi respetada colega de la contraparte desea darle a la ciudadana Jueza, según narra en el numeral 5 del CAPITULO I del libelo considero que es innecesario por cuanto yo estoy seguro que la Jueza no requiere tal ilustración para comprender (…)

• En cuanto a lo expuesto en el numeral 6 del CAPITULO I del libelo de la demanda, referente a la supuesta necesidad que tiene la demandante de explotar directa y comercialmente la planta sótano donde funciona mi representada, me remito -sin mas comentario- a lo expuesto no solamente en el anterior punto 5 sino también en otras partes de este escrito, así como también a lo confesado por la propia actora en el numeral 5 del CAPITULO I del libelo, donde que ella desvirtúa esa necesidad al admitir que el condominio con la explotación directa y comercial del estacionamiento ubicado en la planta baja del citado edificio ya obtenido y sigue actualmente obteniendo ingresos económicos que con creces satisface el pago de los gastos del condominio (…)”

En base a lo anteriormente expuesto, pasa este Tribunal a analizar las pruebas consignadas por la parte actora junto a su escrito libelar, a los fines de considerar si está o no comprobada suficientemente la causal de desalojo aducida.-

-II-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

SECCION I

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora en su oportunidad legal correspondiente, luego de reproducir el merito favorable de los autos, promovió los siguientes medios:

DOCUMENTALES: Consistentes en:

1. Copia certificada de Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 08 de abril de 1997, el cual quedó anotado bajo el N° 43, Tomo 21, sobre el estacionamiento de la planta sótano del Oficentro El Picacho (Folios 17 al 23 de la I pieza)

2. Copia certificada de la decisión dictada en fecha 21 de enero de 1998 por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salías del Estado Miranda, la cual declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la parte demandada INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L (Folios 24 al 32 de la I pieza), el cual no guarda relación alguna con los hechos controvertidos en la presente causa.

3. Copia certificada del documento de condominio del Edificio de Oficinas Oficentro El Picacho, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de en fecha 10 de septiembre de 1982, bajo el N° 09, Tomo 23, Protocolo Primero (Folios 188 al 229 de la I pieza)

4. Copia certificada de los estatutos sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L (Folios 247 al 261 de la I pieza)

5. Comunicación fechada 05 de mayo de 2005, dirigida por la abogada C.F.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante al representante legal de la demandada INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L (Folio 100 II pieza);

6. Comunicación fechada 12 de mayo de 2005, dirigida por la abogada C.F.A. al representante legal de la demandada INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L (folio 101 de la I pieza).

7. Presupuesto VN 1981, fechado 15 de abril de 2006, presentado por la empresa ATS TECNICA SUR, C.A., a la parte actora (Folios 104 al 107 de la II pieza)

8. Presupuesto N° 070206-1, fechado 23 de febrero de 2006, presentado por la empresa SMITH y SMITH C.A. (Folio 108 de la II pieza).

9. Presupuesto N° 030406, presentado por la empresa KENILEX DE VENEZUELA C.A., en fecha 03 de abril de 2006 (Folios 109 al 111 de la II pieza).

10. Informe técnico de fecha 22 de marzo de 2006, rendido por el ciudadano E.N. (Folios 102 y 103 de la II pieza).

11. Informe contable suscrito por el ciudadano J.V. CHONG RUIZ (Folios 224 al 228 de la II pieza).

TESTIMONIALES: La actora promovió a los ciudadanos P.G.P.M., Z.D.V.G.B., L.M.M.D.G., M.B.D.A.P., J.V.C.R. y E.N., los primeros cuatro como miembros de la Junta de Condominio del Edificio de Oficinas Oficentro El Picacho y copropietarios miembros de la comunidad demandante, a fin de que ratificaran el contenido y firma de los documentos marcados con las letras “H” e “I” cursantes a los autos de conformidad con lo previsto 431 del Código de Procedimiento Civil.-

PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: Sobre el inmueble del cual forma parte el estacionamiento objeto de la acción de desalojo.-

PRUEBA DE COTEJO: Sobre las documentales marcadas “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, insertas a los folios ciento ochenta y cuatro (184) al ciento ochenta y nueve (189) de la I pieza del expediente.

PRUEBA DE EXPERTICIA: La parte actora, promovió la prueba de experticia a los fines de dejar constancia de la data aproximada de construcción de la totalidad de las mejoras y bienhechurías que dice fueron ejecutadas por la Junta de Condominio del Edificio Oficentro El Picacho, en las distintas áreas comunes del inmueble, así como en el estacionamiento planta baja que forma parte de él, indicando el estado, data, condiciones y finalidad de las mismas, materiales empleados, calidad, dimensiones y costos aproximados y todas aquellas circunstancias que influyan en los cálculos que a tales efectos se efectúen.-

SECCION II

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

La parte demandada, dentro de la oportunidad legal, promovió los siguientes medios probatorios:

PRUEBA DE POSICIONES JURADAS: Para que sean absueltas por los ciudadanos: P.G.P.M., Z.D.V.G.B., L.M.M.R. y M.B.D.A.P., como miembros de la Junta de Condominio del Edificio de Oficinas Oficentro El Picacho y copropietarios del mismo, ya enunciado, posiciones que de los nombrados solo absolvió el ciudadano M.B.D.A.P., también el ex directivo de dicha Junta de Condominio y copropietario del referido edificio, ciudadano J.M.M.R., por la parte actora, mientras que por la parte demandada, en reciprocidad, las absolvió el representante legal de la parte demandada, ciudadano H.O.M.C..

PRUEBA DE INFORME: Para ser dirigida a la Fiscalía Tercera del Ministerio Público.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

La parte actora dentro de la oportunidad legal reprodujo el mérito favorable de los autos en tanto y cuanto favorezca a su representada; al respecto, este Tribunal, observa: La expresión que frecuentemente utilizan los abogados de “reproduzco el mérito favorable de los autos”, es un estereotipo que la costumbre ha mantenido como “forma” de señalarle y recordarle al Juzgador la existencia de pruebas existentes a los autos con anterioridad al escrito de promoción de pruebas, las cuales han sido oportunamente llevadas a los autos, como instrumentos fundamentales de la acción u otra forma permitida. Tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario, el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final, sean analizadas, si a renglón seguido de la expresión “reproduzco el mérito probatorio” que corre a los autos, el promovente especifica a cuales pruebas se refiere; ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas, y de la aspiración abstracta de que aquello que está en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental, le favorezca sus pretensiones; es decir, que dicha formula no vulnera el principio de Adquisición Procesal, ni lesiona el principio de la Comunidad de las Pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de acordar, recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso. En consecuencia, conforme a la legislación vigente no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.-

En cuanto a la copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes litigantes, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 08 de abril de 1997, el cual quedó anotado bajo el N° 43, Tomo 21 sobre el estacionamiento de la planta sótano del Edificio de Oficinas Oficentro El Picacho, cursante a los folios 17 al 23 de la I pieza, se evidencia que nos encontramos en presencia de un documento privado autenticado que no fue impugnado por la parte demandada contra quien se opuso, razón por la cual el mismo tiene la misma fuerza del documento público que hace plena fe entre las partes litigantes por las declaraciones formuladas en el mismo por ellos, acerca de la realización del hecho jurídico a que tal documento se contrae, este es, acerca de la existencia de la relación arrendaticia y sus modalidades, todo a tenor de lo dispuesto por el artículo 1.360 del Código Civil y así se decide.

Dicha documental sirve para demostrar las obligaciones asumidas por las partes contratantes y la relación arrendaticia de los mismos sobre el bien inmueble objeto del presente litigio. Así se establece.

En cuanto a las copias certificadas de la decisión dictada en fecha 21 de enero de 1998 por la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salías del Estado Miranda, la cual declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la parte demandada INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L, cursante a los folios 24 al 32 de la I pieza, observa quien aquí sentencia, que los mismos constituyen documentos públicos administrativos emanados de un órgano del Estado, es decir, son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejerció de sus funciones, es decir, son aquellas actuaciones de los funcionarios que versan, bien sea sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, permisos, habilitaciones, suspensiones, sanciones y otros) o bien que constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos y que por tener la firma de un funcionario administrativo dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Por otra parte los documentos públicos administrativos gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad y por cuanto los mismos emanan de entes del Estado con personería jurídica de carácter publico, y contienen la firma del funcionario y el sello de los respectivos organismos administrativos, los cuales no fueron desvirtuados en oportunidad legal por la parte a quien le fueron opuestos, este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de tan contenida de la mismas emanan y hacen plena fe entre las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil y así se decide,.

Ahora bien, de la revisión efectuada al documento antes analizado y apreciado tanto en su merito como en su contenido, se observa que el mismo sirve para demostrar que la Sindicatura del Municipio Los Salias del Estado Miranda mediante decisión de fecha 21 de enero de 1998, declaró con lugar el derecho de preferencia ejercido por la parte demandada INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L, en su carácter de arrendataria del inmueble constituido por los Estacionamientos de la Planta Sótano del Oficentro El Picacho, ubicado en la Avenida Los Salias, San A.d.L.A. de conformidad con lo previsto en los artículos 40 de la Ley de Regulación de Alquileres y 4 derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y artículo 45 del Reglamento de los Instrumentos Legales antes citados. Así se establece.-

En cuanto a las cartas misivas cursantes a los folios 100 y 101 de la II pieza de expediente, suscritas por la ciudadana C.F.A. el Tribunal al respecto observa:

Las reglas establecidas respecto de los instrumentos privados y el principio de prueba por escrito, determinan la fuerza probatoria de las cartas misivas, según lo dispone el artículo 1.374 del Código Civil cuyo texto es del siguiente tenor: “La fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determina por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados y del principio de prueba por escrito; pero carecerán de valor las que no estén firmadas por las personas a quienes se atribuyen, salvo que hubieran sido escritas de su puño y letra, y remitidas a su destino (…).”.-

Con apoyo en esta configuración que le da la Ley, las cartas misivas tienen valor entre las partes y respecto de terceros con relación a los hechos jurídicos que son esbozados en su texto, haciendo fe, hasta prueba en contrario de la verdad de las declaraciones que a través de ellas se haya realizado.

Ahora bien, como se dejó expuesto anteriormente, se requieren ciertos requisitos para darle valor probatorio a las cartas misivas; de modo que sólo producirán el efecto de una plena prueba, si se demuestra que el contenido afecta directamente a la otra parte en un acto jurídico, bien sea por los medios establecidos en la Ley, o porque la parte a quien se le opone la acepte.

El único aparte del artículo 1.374 eiusdem confiere facultad al Juez para desestimar las cartas que se hayan presentado en contravención con la Ley, y por cuanto en el caso bajo estudio se observa que las cartas misivas consignadas a los autos por la parte actora, si bien es cierto que no fueron impugnadas por la parte demandada, las mismas no aportan elementos de convicción y prueba que ayuden a resolver el caso bajo estudio, por lo cual ambas cartas misivas se desestiman y desechan del proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.374 del Código Civil, y así se decide.-

En cuanto a las documentales cursantes a los folios 104 al 109 de la II pieza del expediente, el Tribunal al respecto observa:

El artículo 431 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”; del contexto de la norma transcrita se desprende, por una parte, que los documentos de esta especie y característica -en cuanto a su autoría- para ser apreciados en su contenido y ser valorados como tales, requieren de su ratificación por parte del tercero de quien aparezcan emanar; y, por la otra, que tal ratificación debe verificarse dentro del proceso a través de la prueba testimonial. De este modo, los documentos privados emanados de terceros, no se oponen a la parte contraría sino que se promueven para la ratificación del tercero de quien se dice emanan y ello, siguiendo lo expresado por la doctrina y jurisprudencia, encuentra su fundamento en el debido respeto y principio de la contradicción que informa el régimen legal de las pruebas. Dicho esto, queda claro que no basta con la simple promoción del documento privado emanado de algún tercero, sino que para constituir una prueba válida es necesario que éstos sean llamados al proceso con el carácter de testigos para que la parte contraria al promovente pueda repreguntarlos sobre el contenido del documento que pretende ratificar y de esta forma, documento y declaración, en su conjunto, puedan apreciarse como un prueba capaz de producir los efectos o consecuencias jurídicas que espera la parte que los promueve. Ahora bien, examinada como fue la prueba señalada, observa quien aquí decide, que la misma se encuentra configurada dentro del supuesto de la norma contenida en el artículo 431 antes citado, esto es, se trata de documento privado emanado de tercero que no es parte en el juicio y por tal razón, este documento, sin requerirle ninguna otra formalidad, debió ser ratificado en la forma expresada en la disposición adjetiva. En consecuencia, dado que el documento acompañado por la representación judicial de la parte actora, no fue ratificado mediante la prueba testimonial, este Tribunal lo desecha tanto en su mérito y en su contenido y así se decide.

En cuanto a la PRUEBA TESTIMONIAL de los ciudadanos: P.G.P.M., Z.D.V.G.B., L.M.M.G., E.A.N.M., M.B.D.A.P. y J.V.C.R., a los fines de ratificar el contenido y firma de las documentales, marcadas “H”- “I”, el Tribunal observa:

El informe de gestión económica durante el lapso comprendido entre el 01 de enero de 2005 y el 31 de diciembre de 2005, suscrito por los ciudadanos P.G.P.M., Z.D.V.G.B., L.M.M.G., M.B.D.A.P., miembros de la Junta de Condominio de la comunidad de propietarios del Edificio de Oficinas Oficentro El Picacho, parte demandante lo promovió para ser ratificados en su contenido y firma por ellos como testigos.

Los informes, uno técnico suscrito por el ciudadano E.A.N.M. y el otro contable, suscrito por el ciudadano J.V.C.R., documentales privados que emanan de terceros que no son parte en el juicio, por lo que la parte actora a los fines de hacerlos valer en juicio, promovió a dichos ciudadanos como testigos a los fines de que los ratificaran en su contenido y firma, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

No obstante que en la oportunidad fijada por el Tribunal comisionado, comparecieron los ciudadanos P.G.P.M., Z.D.V.G.B., L.M.M.G., E.A.N.M., M.B.D.A.P. y J.V.C.R., a los fines de ratificar el contenido y firma de los mencionado instrumentos, los cual así hicieron en sus deposiciones, limitándose a ratificarlos en su contenido y firmas.

Ahora bien, de la revisión efectuada a las mencionadas pruebas, este Tribunal observa lo siguiente:

En cuanto al informe de gestión económica, ya citado, debe advertirse que quienes lo suscribieron y comparecieron a ratificarlo, son miembros de la Junta de Condominio en mención y, han admitido expresamente ser copropietarios de la comunidad demandante, por lo tanto, también, demandantes, lo cual les hace carecer de la condición de testigos, pues por el contrario, al ser copropietarios demandantes tienen interés directo en las resultas del proceso, por una parte; y, por la otra, además de haberse negado a responder el interrogatorio que la parte demandada les ha efectuado, debe significarse que tal informe es irrelevante a los fines de la decisión que ha de dictarse en este caso, pues la misma no guarda relación con la necesidad exigida por las previsiones del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, necesidad que dice tener la actora de ocupar para coadyuvar al pago de los servicios del condominio y ejecución de mejoras en el referido edificio, motivo por el cual quien aquí juzga, lo desestima de plano y desecha del proceso, pues no es dable que a miembros de la parte actora ratifiquen un documento emanado de ellos, bajo la condición que no tienen de testigos, así se decide.

Si bien es cierto que los testigos E.A.N.M. y J.V.C.R., promovidos como tales, por haber suscrito, el primero el informe técnico y el segundo el informe contable, ratificaron dentro del juicio el contenido y firma de dichos informes en juicio, no es menos cierto que dichas testimoniales no guardan relación alguna con la alegación de procedencia de la acción de desalojo que es objeto de examen y mucho menos sirven para demostrar el estado de necesidad alegado por al accionante en su texto libelar, aunado al hecho de que el primero de los mencionados testigos, reiterativamente, se negó a dar respuesta a las repreguntas que le formuló la parte demandada, constituye razón suficiente por la cual este Tribunal desecha dichas probanzas, y así se decide.-

En cuanto a la PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL del inmueble del cual forma parte el nivel sótano, objeto de desalojo en el presente litigio, se evidencia de autos que la misma fue negada por auto expreso de fecha 26 de febrero de 2007, razón por la cual este Tribunal desecha dicho medio probatorio y así se decide.

En cuanto a la PRUEBA DE COTEJO promovida por la parte actora sobre las documentales marcadas “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F”, insertas a los folios ciento ochenta y cuatro (184) al ciento ochenta y nueve (189) de la I pieza del expediente, se evidencia que la misma fue negada mediante auto expreso de fecha 19 de marzo de 2007, por cuanto que dichos documentales derivaban de la misma parte actora, por lo que mal podía ésta promover la prueba de cotejo sobre las mismas, motivo por el cual este Tribunal niega y desecha dicha probanza y así se decide.-.

En cuanto a la PRUEBA DE EXPERTICIA: En la etapa probatoria la parte actora promovió la prueba de experticia conforme a lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 18 de julio de 2007, comparecieron por ante este Tribunal los ciudadanos I.N.R.R., F.H.A. y MOTEL C. LINDENBAUM, en su carácter de expertos designados, y consignaron a los autos informe pericial practicado sobre el bien inmueble objeto de desalojo.

Al respecto el Tribunal observa:

Sabido es que la experticia no es propiamente una prueba en materia civil, sino un auxiliar de la prueba, los expertos no dan testimonios del hecho, ni afirman su existencia o inexistencia. Son llamados ordinariamente a apreciar ciertas circunstancias y a emitir opinión sobre ellas, más o menos probable, según los conocimientos especiales que poseían y los puntos que el Tribunal o las partes someten al examen pericial.

En este sentido el artículo 1.422 del Código Civil establece “No es regla legal expresa para valorar el merito de la prueba. En efecto, solamente limita su contenido dispositivo a permitir bajo determinados supuestos, que se practique la experticia”.

Por lo que, la experticia o prueba pericial consiste en la aportación del Juez de la opinión de personas expertos sobre la materia controvertida”

En este orden de ideas, en atención a la jurisprudencia y la doctrina el valor probatorio en esta materia de Experticia como prueba pericial, el Juez que conozca el merito de la causa, “le asigna el valor probatorio a la experticia, según las reglas de la sana critica, esto es la regla lógica y de sentido común, sus conclusiones no obligan la decisión del Juez ni hacen plena prueba, lo cual se justifica ampliamente, porque en caso contrario el Perito o Experto sería el Juez puesto que decidirá la controversia”.

De la revisión efectuada al informe consignado por los expertos designados se observa que la misma arrojó lo siguiente:

• (…) SE CONCLUYE en base a las facturas por concepto de obras civiles ejecutadas en el edificio Centro “El Picacho”, consignadas al expediente, la data oscila entre los años 2005 y 2006;

• (…) SE CONCLUYE de acuerdo a las inspecciones efectuadas al inmueble, las mejoras que posee el edificio se encuentran en buen estado

• (…) SE CONCLUYE, de acuerdo a las inspecciones efectuadas al inmueble, las condiciones de las mejoras efectuadas en el edificio aún prevalecen en buen estado

• (…) SE CONCLUYE en base a las opiniones recogidas en las distintas visitas al inmueble, la finalidad de llevar a cabo las mejoras y bienhechurías por la Junta de Condominio es la búsqueda del beneficio tanto de los propietarios como de los usuarios de los diferentes servicios que se bnrindan en dicho inmueble.

• (…) SE CONCLUYE en todas y cada una de las mejoras constatadas, se utilizaron diversos materiales de construcción, tales como: cerámica, porcelanato, pintura de caucho para interiores y exteriores; pintura en esmalte para las rejas de las fachadas del edificio así como pasamanos de la escalera interna del mismo (…)

• (…) SE CONCLUYE que el costo aproximado derogado por la construcción y mejoras de las áreas comunes y bienhechurías llevadas a cabo durante el año 2005 y 2006, según facturas consignadas y resultado de las inspecciones efectuadas en el sitio oscila en SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo)

De la revisión efectuada al informe in comento se observa que la misma sirve para demostrar las mejoras ejecutadas por la Junta de Condominio del Oficentro El Picacho, más no el estado de necesitad alegado por la parte actora, para demandar el desalojo del bien objeto de la litis, motivo por el cual este sentenciador haciendo uso de las facultades que la ley le atribuye, desecha la referida prueba de experticia por no demostrar la presunta necesidad y así se decide.-

ANALISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

En cuanto a la PRUEBA DE POSICIONES JURADAS promovida por la parte demandada, este Tribunal observa: Establece el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil, ahora de modo terminante, el principio de la pertinencia de las posiciones juradas, y autoriza al Juez para eximir al absolvente del deber de dar contestación a la posición que se le formula, en caso de reclamo por impertinencia.

Para Liebman los hechos alegados, para constituirse en objeto de prueba, deben ser relevantes, esto es, que la demostración de su existencia o inexistencia aparezca como de influencia para la decisión de la causa: frustra probatur quod probatour non relevat. Los hechos admitidos quedan fuera del contradictorio y por tanto, carece de sentido su prueba mediante las posiciones juradas, pues es asunto que atañe directamente al principio de la economía procesal, de acuerdo con el cual el objeto de la pretensión procesal, del juicio más concretamente, deberá realizarse con el mínimo de actos posibles.

Al respecto, nuestro legislador estableció en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, la obligación que tiene el Juez de ordenar, en el auto por el que provea sobre la admisión o desecamiento de las pruebas promovidas que se omita toda declaración o prueba sobre aquellos hechos en que aparezcan claramente convenidas la partes, pues es evidente que los hechos admitidos deben quedar fuera del contradictorio, fuera del régimen de prueba. El hecho controvertido no es otro, sino el que aparece en la demanda o en la excepción del demandado, esto es, referente a la causa, porque resulta impugnado, es decir, no aceptado por la otra parte, por lo cual queda sometido a la discusión procesal.

Existe diferencia entre la admisibilidad como requisito de mera legalidad, tal es el caso de lo dispuesto en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil y la pertinencia de la posición (arts. 405, 410 y 412 del mismo Código) pues ésta afecta, como dice Calamandrei, a la prudente apreciación del Juez, llamado a dar una valoración en la definitiva.

Cuando las posiciones no guardan relación con los hechos controvertidos en el litigio o con la materia del proceso, entonces hacen que ésas posiciones sean impertinentes, es decir, que no versan sobre los hechos controvertidos.

De la revisión efectuada a las posiciones insertas a los autos, podemos evidenciar que la referida prueba versó sobre hechos que constan mediante pruebas documentales a los autos, tal como es el caso, la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, los cargos que estos absolventes desempeñan en la comunidad accionante, sobre la naturaleza jurídica de la duración del contrato de arrendamiento que consta de autos ser de tiempo indeterminado, que los organismos competentes dictaron diferentes resoluciones a favor de la parte accionada, etc, etc.; por eso, tal como fue señalado con anterioridad, las posiciones juradas deben orientarse a calificar la acción del demandante y la excepción del demandado, porque de no ser pertinente niega la fuerza vital que la Ley otorga a las posiciones juradas y ese principio de pertinencia representa una limitación al propio principio de libertad de la prueba. Así se establece.

En consecuencia de ello, este Tribunal, de conformidad con lo previsto en el artículo 410 del Código de Procedimiento, el cual establece que el Juez no tomará en cuenta en la sentencia definitiva, aquellas contestaciones que versen sobre hechos impertinentes, este Tribunal desecha dichas posiciones juradas por considerar que las mismas no califican el derecho y razón que se ventila en el proceso, al resultar todas impertinentes, por las razones ya esgrimidas, lo cual así se decide.

En cuanto a la PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL, la misma fue negada mediante auto expreso de fecha 26 de febrero de 2007, motivo por el cual este Tribunal al respecto la desecha del proceso y así se decide.

En cuanto a las demás pruebas producidas en el presente juicio, este Tribunal en cumplimiento del principio de exhaustividad procede a analizarlas de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1. - Copia certificada del expediente N° E-99-919 llevado por el Juzgado de Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en San A.d.L.A., el cual declaró desistido el Recurso de Nulidad ejercido por la actora, EDIFICIO DE OFICINAS DEL OFICENTRO “EL PICACHO” (Folios 33 al 187 de la I pieza); la cual carece de valor probatorio en la presente causa por cuanto que nada se relaciona ni prueba sobre los hechos controvertidos, que consiste en una acción de desalojo, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; con tal decisión solamente se cambió la naturaleza jurídica, en cuanto al tiempo de duración, del contrato de arrendamiento cuyo objeto lo constituye el nivel sótano del Edificio de Oficinas Oficentro El Picacho, ya citado, mediante la cual pasó de tiempo determinado a tiempo indeterminado, motivo por el cual se la desestima.

2. -Copia certificada de Actas de Asambleas identificadas F1, F2, F3 y F4 de los copropietarios del Oficentro “El Picacho”, celebradas en fechas 27 de octubre de 2003, 07 de marzo de 2005 y 26 de septiembre de 2005, bajo los Nros. 38, 41, 44 y 45 (Folios 230-236), se evidencia que las mismas no guardan relación alguna con la presente acción de desalojo, pues con ellas ni de ellas se evidencia o demuestra la necesidad alegada y exigida por el ya citado literal y artículo de la mencionada ley, para administrar directamente la comunidad de copropietarios demandante el nivel sótano del mencionado edificio; de dichas actas solamente se evidencia la designación de la Junta de Condominio del mencionado edificio y su posterior ratificación, como también la autorización que a ésta se le confirió para designar apoderados para que ejerzan su representación judicial en demanda a proponer contra la demandada, motivo por el cual, igualmente, se las desestima.

3. - Copia de la resolución administrativa dictada en fecha 20 de diciembre de 2004, por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado M.d.E.M., mediante la cual dicho organismo fijó el monto a pagar por canon de arrendamiento del bien inmueble objeto del presente litigio (Folios 237 al 241 de la I pieza), la cual carece de valor probatorio, en cuanto a la causal fundamentada en la presente causa, motivo por el que también se la desestima.

4. - Original de informe de gestión económica de los ingresos percibidos por el condominio del Edificio Oficentro “El Picacho” suscrito por la Junta de Condominio derivado de la administración directa del Estacionamiento Planta Baja (Folios 242 al 244 de la I pieza), sin valor alguno con respecto a la acción de desalojo la cual fue objeto de examen, según criterio que ya expuso al respecto y por ello se desestimó, tomando en cuenta que quienes lo suscriben, por una parte, son miembros de la comunidad que ha demandado, con lo cual han adquirido también la condición de codemandantes; por otra parte, tal gestión en nada demuestra el alegato de la necesidad de de ocupar el señalado local que exige el mencionado literal, artículo y ley, con lo cual se desecha y desestima.

5. - Relaciones mensuales distinguidas con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E” y “F” contentivas de gastos mensuales erogados por la Comunidad de Copropietarios del Edificio Oficentro El Picacho, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2006 y enero de 2007. (Folios 184 al 190 de la II pieza), las cuales, se deja constancia que no guardan relación con los hechos litigiosos, pues en tales relaciones lo que se establece o trata de establecer es que en el citado edificio se han hecho pagos de servicios con ingresos económicos que se dice devienen de la administración del estacionamiento, que no fue identificado si se trata del que funciona en la planta baja o en el nivel sótano del edificio mencionado, motivo por el cual se desechan y desestiman.

6. - Copia certificada de Actas de Asambleas General de copropietarios del Edificio Oficentro El Picacho (Folios 210 al 223 de la II pieza), que se refieren a deliberaciones y decisiones tomadas por los copropietarios del mencionado edificio y que no guardan relación con el hecho litigioso, que varias veces se ha referido como la necesidad alegada de ocupar la planta sótano del mencionado edificio, exigida por el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que prospere el desalojo demandado, por lo cual se desechan y desestiman.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1. - Copia certificada de las actuaciones provenientes del Servicio Autónomo Nacional de Nacionalización, Calidad, Metrología y Reglamentos Técnicos (SENCAMER) adscrito al Ministerio Popular de Industrias Ligeras y Comercio de la Republica Bolivariana de Venezuela (Folios 118 al 170 de la II pieza), la cual carece de valor probatorio, en cuanto a la causal de desalojo invocada por la parte actora, como también no guarda relación alguna con el alegato de la demandada, es decir, que la actora no tiene la necesidad de ocupar el nivel sótano del mencionado edificio, motivo suficiente para desestimarla y desecharla.

2. - Copia certificada del Juicio que por Rendición de Cuentas sigue la empresa INVERSIONES MURMUQUENA S.R.L por ante el Juzgado de Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda (Folios 195 al 202 de la II pieza), se deja constancia que no guardan relación con los hechos litigiosos, que, igualmente, se desestima y desecha, porque con el mismo no se demuestra la razón que la demandada ha alegado para rechazar la necesidad de ocupar el local citado por parte de la actora.

   -III-

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

PRIMERO

Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que ha sido liberado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación, si fuere el caso.

SEGUNDO

Este Tribunal a los fines de emitir pronunciamiento de fondo en el presente procedimiento, esto es, si en verdad la actora como propietaria, tiene y ha demostrado la necesidad de ocupar el nivel sótano del Edificio de Oficinas Oficentro El Picacho, situado en la Avenida Los Salias, en la población de San A.d.L.A., Municipio Los Salias del Estado Miranda, ateniéndose a lo preceptuado en la norma que seguidamente se transcribe, pasa a hacerlo y al efecto copia textualmente el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo contenido es del siguiente tenor:

Artículo 34: “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

3. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

4. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

5. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

6. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento interno del inmueble..

   En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

7. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

   Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.-

   Ahora bien de la revisión efectuada al libelo de demanda, se observa que la parte actora fundamentó la presente demanda en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que el desalojo podrá demandarse siempre y cuando exista un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; asimismo el literal b) establece la necesidad que del inmueble puedan tener el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado de consanguinidad o, el hijo adoptivo; tal necesidad debe ser probada, hecho que se fundamenta en el principio procesal de que lo alegado debe ser probado en autos y, en el presente caso, a tenor de lo dispuesto por la norma citada y en consonancia con la doctrina jurisprudencial alegada por la parte actora y también hecha valer por la parte demandada, pues ella ha determinado la correcta interpretación que aún hoy prevalece y se hace vigente, no obstante que fue dictada cuando estaba vigente el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, pero, advirtiendo que, tal criterio jurisprudencial no ha sido abandonado ni colide con las normas de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Así se observa que, el arrendador del bien arrendado para solicitar el Desalojo conforme al literal “b” del artículo 34 eiusdem, se hace necesario verificar el cumplimiento de dos requisitos concurrentes, como son: 1º) que se trate de un contrato a tiempo indeterminado y 2º) que se demuestre en autos que el propietario tiene necesidad de ocupar el inmueble.

   Con respecto a que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, el Tribunal considera demostrado este requisito, ya que tal y como la admitió la parte demandada en su escrito de contestación, aun cuando el contrato era inicialmente a tiempo determinado, tal como se evidencia de las actas, se convirtió a tiempo indeterminado por efecto de la decisión dictada por la Sindicatura Municipal del Municipio Los Salias del Estado Miranda ya comentada, verificándose así el primer presupuesto para la procedencia de la acción de Desalojo.

   En cuanto al segundo requisito, la demostración en autos de que el propietario tiene necesidad de ocupar el inmueble, viene dado por una especial circunstancia que obliga al propietario a ocupar el inmueble dado en arrendamiento. Ahora bien, del análisis de las pruebas aportadas por la parte actora al presente proceso, no quedó demostrada tal circunstancia, es decir, que aunado a la esa necesidad la propietaria debe probar que ella está íntimamente ligada a que el destino del inmueble solicitado en desalojo sea utilizado para fines propios de ella, la propietaria, según doctrina jurisprudencial, no solamente alegada por la actora sino también acogida y de ellas valida por la demandada, de las que ésta, consignó en autos copia simple de dos (2) de los comentados fallos en el libelo de la demanda, pero sólo se hace necesario a.l.d.p.l. anterior Corte Primera de lo Contenciosos Administrativo en Caracas, Distrito Capital, en fecha 21 de mayo de 1987, bajo la ponencia de la ex magistrado Dra. H.R.d.S., interpuesta por el abogado R.B.C. en representación del ciudadano J.G.G. como inquilino del inmueble propiedad de los ciudadanos Cayisto Di Benedetto y M.L., Exp. Nº 86-5998, sentencia que acogió el criterio anteriormente expuesto, en el mismo sentido, por la misma Corte, en sentencia proferida bajo lo ponencia del ex Magistrado Dr. R.J.D.C.. Tal como lo hizo al respecto la parte demandada en sus conclusiones, este Tribunal para el análisis debido, de igual modo la transcribe parcialmente para luego hacer adicional consideración que le permita decidir el fondo de la demanda:

   Ante todo se pronunció el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato sobre la aplicación del régimen establecido en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas a todos los contratos de arrendamiento de inmuebles por tiempo indeterminado, seas cual fuere el uso al cual los mismos se destinen. De allí que indicó que en el presente caso en que el local tiene un uso comercial la “necesidad de ocupar el inmueble” debe adaptarse al objetivo del mismo. Observó el Tribunal que el hecho mismo de que un local de comercio sea cedido en arrendamiento, evidencia, por interpretación en contrario, la falta de necesidad que tuvo su propietario de usarlo; sin embargo, observó el Tribunal, tal situación, concretada en un momento determinado en el tiempo, no tiene necesariamente que prolongarse a perpetuidad y por lo tanto, no puede impedir que el propietario rescate el inmueble y lo dedique a un uso que convenga mejor a sus propios fines. Consideró el Tribunal que “en este orden de ideas, la necesidad no implicará la urgencia o perentoriedad que deba ser satisfecha de manera inmediata, a riesgo de sufrir perjuicios graves, sino más bien la posibilidad legítima de valer de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan al interés del propietario”. Por lo anterior consideró el juzgador que no puede considerarse caprichosa o acomodaticia la pretensión del propietario de un inmueble de usarlo para sí mismo, atendiendo razones de comodidad y conveniencia, observa el Tribunal que si por razones de comodidad y conveniencia el propietario destinó al arrendamiento el local que le pertenece, las mismas razones le asisten en su pretensión de rescatarlo para sí mismo. Acogió y citó el sentenciador jurisprudencia de esta Corte de fecha 26 de marzo de 19884 en la cual se señalara que el literal b) del artículo 1º del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas no distingue qué tipo de necesidad es la que justifica el desalojo, por lo que dentro de tal justificación caben no solamente los intereses estrictamente personales del propietario arrendador, sino las determinadas por sus actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas. Finalmente, estimó el Tribunal que, la prueba aportada por ante La Dirección de Inquilinato no había sido desvirtuada y era suficiente para demostrar la necesidad de los propietarios de ocupar el inmueble.

   FALSA INTERPRETACION DEL TERMINO NECESIDAD

   El apelante le impugna a la sentencia la violación de los artículos 12 y 162, del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a su juicio se pone de manifiesto en una serie de elementos, entre los cuales destaca y hace resaltar el erróneo alcance que se atribuye al término necesidad en el sentido utilizado en el literal b) del artículo 1º. del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Considera el apelante que el criterio explanado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato constituye un juicio meramente psicológico…

   , cuando el sentenciador señala que la necesidad no se consustancia con la urgencia o perentoriedad, sino más bien con la posibilidad legítima de valerse de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan a su intereses.

   Estima esta Corte, que si bien como lo señala el apelante la noción semántica de necesidad está vinculada con la urgencia o perentoriedad de obtener un bien o un servicio; jurídicamente no puede adoptarse rígidamente tal criterio, por cuanto el sentido que al mismo debe atribuírsele dependerá de la norma en concreto y de la situación que la misma regule. No hay un criterio único de necesidad en el campo del derecho. Por ejemplo, “estado de necesidad” alude a la urgencia vinculada con el requerimiento de que se mantenga el orden público; en cuanto que “necesidad social” implica una apetencia que corresponde a la comunidad en general. Con los anteriores ejemplo se quiere recalcar que el valor originario de un término no puede utilizarse en forma rígida en el campo de la hermenéutica jurídica. Por lo anterior, se rechaza el alegato del apelante de que existe un solo sentido del término “necesidad” y el mismo ha debido ser acogido por el juez. En el caso presente el sentenciador se encontraba ante una norma que exige como condición para que se autorice el desalojo la “necesidad” que tenga el propietario del inmueble alquilado. El juez, tal como ha sido señalado en anteriores sentencias, debe analizar el caso concreto para determinar si en el mismo existen motivos válidos que justifiquen la solicitud de desalojo y que constituyan “la necesidad” a la cual la norma alude. Como puede apreciarse el metodo es inicialmente inductivo, por cuanto parte de los supuestos facticos y reales para subsumirlo en un segundo tiempo en una noción que responda a las previsiones y al espíritu del legislador. De allí, que cuando el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato va en la búsqueda concreta de la noción de necesidad para la norma cuya aplicación ha sido llamado, no incurre en forma alguna en el vicio que el apelante le impugna, sino que, por el contrario, ejerce correctamente su función interpretativa.

   Visto lo anterior que tiene un aspecto esencialmente formal corresponde determinar si el contenido de la calificación resultaba correcta o no. Al efecto se observa, que el sentido que ha de atribuírsele al literal b) del artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas no puede ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales. No ha de hacerse una diferente interpretación si se quiere ser coherente con el sistema ya que si el desalojo no es solo de viviendas, sino que se extiende a los locales comerciales o industriales, es necesario concordar ambas situaciones. Fijadas las anteriores premisas observa esta Corte que el juzgador de terminó en su sentido lógico el alcance de la noción de necesidad utilizada por el legislador y en tal sentido carece de fundamento la impugnación que al efecto hiciera el apelante.

   FALTA DE DEMOSTRACIÓN DEL SUPUESTO DE HECHO

   Estima el apelante que la sentencia “acude al expediente de la discrecionalidad que tiene el ente administrativo para acordar la desocupación” cuando esté demostrada la necesitad del arrendador de ocupar el inmueble, recordando que tal discrecionalidad tiene como limite la demostracion de tal necesidad. Observa esta Corte al respecto que, en ningún momento el a quo ha aludido a la discrecionalidad pura y simple del órgano administrativo, por cuanto de haberlo hecho, habría estimado que la cuestión podría decidirse en base a los criterios de oportunidad y conveniencia del órgano al cual correspondía resolver la controversia. A lo que se alude en el fallo es a la libertad de apreciación de los hechos, la cual corresponde a quien ha de decidir en base a los elementos probatorios que le son aportados. En todo caso, el vicio estaría en la valoración de estos elementos de prueba; pero nunca en la asunción de una decisión que prescinda de ellos. En el caso presente el juzgador se atuvo a tales elementos y lo que corresponde analizar es si su valoración estuvo o no ajustada a derecho.

   El apelante considera que el contrato de arrendamiento que presentaron los propietarios, del cual se evidencia las obligaciones que contrajeron con la empresa Cultivo del Champiñón S.R.L, no demuestra que personalmente estuvieran dedicados a la actividad agrícola que alegaron (cultivo del champiñón); ni tampoco demuestra que tal actividad pudiera extenderse a la comercialización del producto.

   Estima esta Corte que el contrato de arrendamiento presentado trató de demostrar dos cosas: en primer lugar que los propietarios del inmueble cuyo desalojo fuera solicitado eran los únicos accionistas de una empresa dedicada al cultivo de champiñones, y en segundo lugar, que la empresa en cuestión y, con ello sus únicos accionistas, estaban operando activamente en el señalado campo agrícola. Estos elementos evidentemente quedaban demostrados en el documento en cuestión. Si bien la empresa no se identifica con sus asociados; sin embargo no puede negarse que éstos, siendo los únicos accionistas de la empresa estuvieren dedicados a la antes señalada actividad y, es ello que efectivamente quedó demostrado.

   Por lo que atañe al alegato del apelante de que el estar dedicado al cultivo agrícola, no implica necesariamente la comercialización del producto, esta Corte observa que tal argumento carece de validez por cuanto si bien el régimen de control por parte del Estado de los contratos de arrendamiento, constituye un límite al derecho de propiedad; sin embargo tal límite no puede penetrar en las motivaciones del propietario respecto a la destinación del inmueble. Ya esta Corte, en anteriores sentencias señalaba que, la argumentación de los oponentes al desalojo no es valedera cuando con ella se intenta imponerle reglas al destino que el propietario desee hacer del inmueble, ya que basta para la procedencia de la solicitud con que quede demostrada la necesidad del propietario de obtener el inmueble para dedicarlo a sus fines propios. No es dado en consecuencia sustituirse en el titular del derecho para imponerle tales fines o para coartárselos. En el caso de autos no puede objetarse la pretensión del propietario de dedicar el local a la comercialización de un producto agrícola cuyo cultivo realiza una compañía de la cual es único accionista, por cuanto tal decisión corresponde a su esfera de motivaciones legítimas. En tal sentido carece de fundamento la objeción del apelante.-“.

   Como podrá apreciarse, de acuerdo a la doctrina jurisprudencial que ha ayudado a establecer la cabal interpretación de la causal invocada, en este caso, por la parte demandante, la mencionada necesidad del propietario de ocupar el inmueble dado en arrendamiento debe esa necesidad concatenarse con los fines propios que ella, la propietaria, deberá destinar el inmueble objeto de la acción de desalojo, permitiéndose también que la necesidad de ocupación del inmueble se extienda a otros requerimientos esenciales ya sea del propietario, de alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o de su hijo adoptivo, pero siempre que dichas actividades se vinculen con requerimientos propios sean profesionales, comerciales o industriales; ha sido muy ejemplificante el caso aludido en la comentada sentencia, cuando se resolvió a favor del propietario la acción de desalojo por éste incoada, al alegarse y probarse que el accionante vivía del cultivo de champiñones y teniendo un local comercial arrendado, necesitaba éste para comercializar su producto; así se pudo establecer que tal actividad de cultivo como fin propio se relacionaba esencialmente a otro fin como era el de comercializar en su local alquilado el producto de sus siembras. No pasa igual en el caso que hoy corresponde decidir a este Sentenciador, donde la demandante es una comunidad de copropietarios que evidentemente no tiene como actividad propia las profesionales, comerciales ni industriales y por lo tanto en este caso indefectiblemente no resulta probada la actividad exigida por el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual resulta que no se ha cumplido uno de los dos requisitos concurrentes ya enunciados como de inexorable cumplimiento y demostración para que haga procedente la acción de desalojo interpuesta, por lo cual la misma necesariamente debe sucumbir al declararse sin lugar, como en consecuencia corresponde por este Tribunal hacerlo en el dispositivo. Así se decide.

   -IV-

   DECISION

   Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, con fundamento en la causal contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuso respecto al inmueble constituido por el nivel sótano del edificio que adelante se menciona, la comunidad de copropietarios del EDIFICIO DE OFICINAS OFICENTRO EL PICACHO, ubicado en la Avenida Los Salias de San A.d.l.A., Municipio Los Salias del Estado Miranda, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES MARMUQUENA S.R.L, plenamente identificada anteriormente.-

   Por haber resultado la parte actora totalmente vencida en el presente juicio, se le condena en costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Notifíquense a las partes, por haber sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal, conforme a lo previsto en el artículo 251 eiusdem.

   REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE y NOTIFIQUESE A LAS PARTES

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Los Teques, a los veintitrés (23) días del mes de octubre de dos mil siete (2007).- Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

   EL JUEZ PROVISORIO

   DR. H.D.V. CENTENO G.

   LA SECRETARIA ACC.

   ABG. L.F.A.

   NOTA: En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 3:00 p.m.-

   LA SECRETARIA ACC.

   EXP Nº 16.411

   HdVCG/Jenny.-