Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 3 de Junio de 2014

Fecha de Resolución 3 de Junio de 2014
EmisorJuzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteLuis Ernesto Gomez
ProcedimientoResolución De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 03 de junio de 2014

204º y 155º

ASUNTO: AH1A-V-2007-000017.

PARTE ACTORA RECONVENIDA: sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES 3030, C.A., empresa domiciliada en la ciudad de Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de abril de 1996, bajo el Número 27, Tomo 183-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: O.A.A.A., HEMELIS A.R.M. y MARBELYS M.C., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Caracas, abogados en ejercicio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-6.941.634, V-13.311.993 y V-6.438.450 respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 31.364, 93.632 y 47.134 también respectivamente.

PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: O.M.A.C.D.P. y E.J.P.A. , venezolanos, mayores de edad, viuda y soltero respectivamente, domiciliados en la ciudad de Caracas y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-290.519 y V- 5.540.795.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: O.F.F., N.R.P. y L.A.F.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Números V-3.182.900, V-1.723.907 y V-13.847.524, respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 10.671, 7.977 y 121.824, también respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: SENTENCIA DEFINITIVA.

-I-

NARRATIVA

Se inició el presente procedimiento por demanda que por resolución de contrato preliminar de compraventa y pago de daños y perjuicios interpuso la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES 3030, C.A. contra los ciudadanos O.M.A.C.D.P. y E.J.P.A..

La parte actora en su escrito de demanda, afirmó a través de su apoderado judicial:

• Que según consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dos (2) de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el Número 87, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, los ciudadanos O.M.A.C.D.P. y E.J.P.A. celebraron con la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES 3030, C.A., un contrato denominado PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, según el cual los demandados, se habían obligado a vender a la actora, los siguientes bienes:

  1. Un lote de terreno con una superficie de CIEN MIL METROS CUADRADOS (100.000 mts2), el cual formó parte de un lote de mayor extensión ubicado dentro de la Posesión Tumuso, situado en el Municipio S.T.d.T., perteneciente antes a la jurisdicción del Distrito P.C., hoy al Distrito Independencia del Estado Miranda, cuyos linderos y medidas particulares son: NORESTE: En cinco (5) segmentos, el primero partiendo del punto 9, hasta el punto 8 en dirección noreste, en sesenta y cuatro metros con trece centímetros (64,13 mts) y desde el punto 8 al punto 7 en veintinueve metros con noventa y un centímetros (29,91 mts) en la misma dirección, desde el punto 7 hasta el punto 6 en treinta metros con veintidós centímetros (30,22 mts) desde el punto 6 hasta el punto 5 en treinta y tres metros con sesenta y ocho centímetros (33,68 MTS) y desde el punto 5 hasta el punto 1 en ciento ochenta metros (180 mts), colindando con la carretera de acceso que conduce del Caserío Tumuso a la Carretera Nacional La Raiza, en medio y terrenos propiedad de V.M.F. y M.M.D.. SUROESTE: Partiendo del punto X hasta el punto 17 en una extensión de trescientos veintidós metros con veintiocho centímetros (322,28 mts) con terrenos propiedad de V.M.F. y M.M.D.. NOROESTE: Desde el punto 9 hasta el punto 17 en una extensión de doscientos sesenta y siete metros con cuarenta y dos centímetros (267,42 MTS) con terrenos propiedad de V.M.F. y M.M.D. y SURESTE: Desde el punto X hasta el punto 1 en una extensión de trescientos diez y siete metros con cuarenta y seis centímetros (317,46 MTS) con terrenos propiedad de V.M.F. y M.M.D. y terrenos propiedad de Emilio y Á.R.. Dicho lote de terreno pertenece a los demandados en virtud de su carácter de únicos y universales herederos del finado V.P.G., quien lo había adquirido según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Independencia del Estado Miranda, en fecha 29 de abril de 1976, bajo el Número 2, folios 2 al 4 vto del Protocolo Primero, Tomo Adicional del Segundo Trimestre de 1976. Los linderos del referido lote de terreno consta en el plano topográfico agregado al Cuaderno de Comprobantes bajo el Número 26, folio 33 del Segundo Trimestre de 1976.

  2. Inventario de Bienes Muebles: un(1) camión marca Fiat, modelo N3, volteo, año 1957, serial de carrocería 046739, serial de motor 037291 placas 504MAH; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1969, SERIAL DE CARROCERÍA 051607, SERIAL DE MOTOR 049196, PLACAS 51RMAH; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1975, serial de carrocería 68467, serial de motor 78775, placas 96FAAN; un (1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1970, serial de carrocería 055336, serial de motor 056494, placas 98FAAN; un monta carga (en reparación) marca Fiat, modelo DI30C, color gris, Capacidad 3 Toneladas, serial 1143053;un (01) tractor , modelo D-6 440 Caterpilar, color amarillo, caja No. 599, año, 1980, serial 44-A; un (01) shower marca caterpilar, color amarillo, modelo 955H, serial 90A10477; doscientas (200) estanterías para secar y sacar bloques; veinte (20) ventiladores marca CARRA; cuatro (4) carretillas elevadores, marca SARACO y CIA; un (01) motor marca General Eléctrica, serial 5K0F447AK312 de 100 HP caballos; un (01) motor marca Siemens Allie, serial 65BC03JPP3 de 50 HP caballos; una (01) mezcladora marca Morando No. 4, color verde, sin serial, un (01) laminados para moler tierra marca Bon Gionni LAG, serial 8-734 (nueva); dos (02) Estrusadora marca Morando MVP, Serie E, color verde, sin seriales (nueva); dos (02) Estrusadora marca Morando MVP, Serie E, sin seriales (usada); una (01) línea de producción completa con sus motores eléctricos y tableros eléctricos ES compuesta por: una torva alimentadora marca Morando, sin serial; 1 cinta transportadora de 5 metros, 1 rompe terrón marca Badesti, sin serial, una (01) una cinta transportadora de 7 metros; 1 laminados usado marca Morando (LAS), sin serial, una (01) cinta transportadora de diez metros, una (1) mezcladora, marca Lombardo, sin serial, un laminador de tierra marca Morando (LAS), sin serial; una estrusadora mecánica marca L.N.. 4, sin seriales, una (01) bomba de vacío marca POMPE, No. 811705, tipo P416, con un motor, marca WESTINGHOUSE, 15HP, No. 680B101944; dos (2) Cortadora marca OFF MACC A. CAPELETTI, CREMONA TAGL UNIVERSALES, OLIANNI BREVETTATA, sin seriales, varios equipos de taller usados (a discriminar en el acta de entrega); 01 bandeja transportadora para hornos; diez (10) hornos para quemar bloques (reparables), una (01) caldera de gas cam ventilador y motor de 50 hp para secar bloques.

• Que el precio de compraventa pactado se había fijado en la cantidad de SETECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 700.000.000,00), hoy SETECIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 700.000,00), que sería pagado por la actora al momento de la firma de todos los documentos definitivos de venta (cláusula segunda).

• Que los documentos definitivos de compraventa debían otorgarse dentro de los CIENTO VEINTE (120) días calendarios siguientes a la firma de dicho documento, lo que suponía la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondientes, para el bien inmueble, y el otorgamiento de los documentos traslativos de propiedad, de los bienes muebles (cláusula tercera), cuya aseveración se justificaba por la existencia de vehículos automotores (camiones) dentro de los bienes muebles negociados, que por su naturaleza se consideran bienes muebles sometidos a registro.

• Que las partes expresamente declararon, dada la multiplicidad de bienes comprometidos en la negociación, que “es voluntad de las partes que la ejecución total de las obligaciones asumidas en el presente contrato se efectúe de manera simultánea, conforme a lo previsto en la presente convención” (cláusula octava), con lo que se entendía que era voluntad de las partes que la transmisión de la propiedad de todos los bienes objeto de la operación de compraventa proyectada se efectuara de manera simultánea, con lo cual se excluye cualquier fórmula de cumplimiento parcial de las obligaciones contraídas.

• Que los demandados se comprometieron a transferir la propiedad del lote de terreno objeto de dicha negociación, libre de todo gravamen, cargas, ocupantes, o limitaciones así como, solvente en todos los servicios e impuestos, nacionales, estadales y municipales, para lo cual, los demandados se comprometieron a entregar a la actora, con quince (15) días de anticipación al vencimiento el plazo establecido en la cláusula tercera, por lo menos, la solvencia de derecho de frente, Planilla de Autoliquidación de Impuestos sobre la venta, debidamente pagada (Forma 33), R.I.F. respectivos y demás documentos necesarios para la elaboración de los documentos definitivos de venta de los bienes objeto de la presente negociación (cláusula cuarta).

• Que la actora al momento de firmar el documento preliminar de compraventa, entregó a los demandados, toda la documentación necesaria para la elaboración de la Planilla de Autoliquidación de Impuestos sobre la venta (Forma 33), disponiéndose que cualquier otra documentación adicional, debería ser solicitada por escrito a LA COMPRADORA (cláusula décima).

• Que los demandados se habían obligado a pagar los impuestos municipales necesarios para que se expida la solvencia correspondiente requerida para la protocolización del documento definitivo de venta, así como, tener al día el pago de todos los servicios públicos para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. (Cláusula Décima Primera).

• Que según establece la cláusula sexta de la referida convención, los demandados se comprometieron a garantizar la posesión pacífica y útil de las cosas vendidas, y en especial, en todo lo referente a la capacidad que tiene el inmueble que forma parte del objeto de la presente negociación para su utilización como mina de arcilla.

• Que la demandante entregó a los demandados, la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) por concepto de arras, consagrándose en la cláusula novena que si alguna de las partes incumpliera con las obligaciones que les impone el contrato o no cumplieren oportunamente, por causa a él imputable, la otra parte a su elección podrá exigir el cumplimiento o la resolución del contrato.

• Que la parte que hubiera incumplido deberá pagar a la otra parte como cláusula penal, tanto por retardo como por incumplimiento definitivo de las obligaciones asumidas, la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) de acuerdo a las circunstancias siguientes: Si incumpliere LA COMPRADORA, EL VENDEDOR podrá tomar para sí, la cantidad dada en arras como compensación al monto establecido a modo de cláusula penal, sin poder exigir el resarcimiento de ningún otro tipo de daños y perjuicios. Si incumplieren LOS VENDEDORES, deberán devolver a LA COMPRADORA, la cantidad recibida en este acto por concepto de arras, más una suma equivalente a la cantidad establecida a modo de cláusula penal, como compensación de los daños y perjuicios sufridos.

• Que los demandados incumplieron en forma absoluta todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato preliminar de compraventa celebrado, y en tal sentido resulta importante destacar, solo a modo meramente enunciativo, lo siguiente:

o Que los demandados no cumplieron con su obligación de transferir la propiedad del lote de terreno objeto de dicha negociación, libre de todo gravámenes, ya que los demandados no liberaron el gravamen hipotecario que afecta el lote de terreno objeto de la negociación, para cumplir con su obligación de transferir la propiedad del inmueble referido, libre de todo gravamen, dentro del plazo de ciento veinte (120) días establecido en la convención cuya resolución se demanda. A tal efecto, se acompañó a la demanda, la certificación de gravámenes emitida por el Registrador Inmobiliario del Distrito Independencia del Estado Miranda, en el cual se evidencia la existencia de un gravamen hipotecario que afecta el inmueble objeto de dicha negociación, no liberado dentro del plazo de CIENTO VEINTE (120) días calendarios siguientes a la firma de la convención cuya resolución se demanda, establecido para el otorgamiento de los documentos definitivos de venta.

o Que los demandados no cumplieron con su obligación de transferir la propiedad del lote de terreno objeto de dicha negociación, libre de ocupantes, ya que, el lote de terreno objeto de la convención cuya resolución se solicita, se encontraba ocupado por varias familias encontrándose en el mismo edificadas varias construcciones tipo rancho que sirven de vivienda a los ocupantes del referido terreno. Para demostrar la ocupación del lote de terreno por parte de terceros, se acompañó Inspección Judicial Extralitem evacuada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, evacuada en fecha 16 de abril de 2007, en la cual se dejó constancia que en la parcela de terreno, identificada en la presente demanda, se encuentran varias edificaciones tipo ranchos, habitadas por varias familias.

o Que los demandados no cumplieron con su obligación de garantizar la posesión útil del lote de terreno objeto de la negociación cuya resolución se demanda, en especial, en todo lo referente a la capacidad que tiene el inmueble que forma parte del objeto de la presente negociación para su utilización como mina de arcilla (cláusula sexta), ya que no ha existido autorización alguna para la extracción de arcilla en el lote de terreno que se identifica en la presente demanda.

o Que no se pudo transmitir la propiedad de los vehículos (camiones) que formaban parte de la negociación requería la tramitación de una declaración sucesoral complementaria correspondiente al finado V.P.G., quien aparece como el titular de los referidos vehículos. Se acompañó Inspección Judicial Extralitem evacuada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, evacuada en la sede de la Dirección General Sectorial de Rentas - Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás r.c.), en la cual se incorporó copia certificada del expediente administrativo referido a la declaración sucesoral correspondiente al finado V.P.G., donde se evidencia que no existe ninguna declaración sucesoral complementaria en la cual se incluya los vehículos objeto de la convención cuya resolución se demanda. Se acompañó certificación de datos emitidas por el Gerente de Registro de T.d.I.N. de Tránsito y Transporte Terrestre, correspondiente a los vehículos tipo Camión, placas 96FAAN, 51RMAH y 98FAAN en los cuales se evidencia que aparece como propietario el finado V.P.G., quien en vida era titular de la Cédula de Identidad Número 5.590.630.

o Que los demandados nunca entregaron a la parte actora y mucho menos dentro del plazo de quince (15) días de anticipación al vencimiento el plazo establecido en la cláusula tercera, la Planilla de Autoliquidación de Impuestos sobre la venta, debidamente pagada (Forma 33). R.I.F. respectivos, y demás documentos necesarios para la elaboración de los documentos definitivos de venta de los bienes objeto de la presente negociación, los cuales en definitiva nunca podían efectuarse por la existencia del gravamen hipotecario antes señalado.

o Que los demandados tampoco cumplieron con su obligación de garantizar la posesión pacífica y útil de las cosas objeto de la negociación, por cuanto los vehículos identificados como: un (1) camión marca Fiat, modelo N3, volteo, año 1957, serial de carrocería 046739, serial de motor 037291 placas 504MAH; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1969, SERIAL DE CARROCERÍA 051607, SERIAL DE MOTOR 049196, PLACAS 51RMAH; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1975, serial de carrocería 68467, serial de motor 78775, placas 96FAAN; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1970, serial de carrocería 055336, serial de motor 056494, placas 98FAAN; que además de no poderse trasmitir la propiedad mediante acto jurídico válido, los mismos se encuentran inservibles (chatarra), debiendo los demandados el pago respectivo por estacionamiento, según se demuestra de la Inspección Judicial Extralitem evacuada por ante el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda evacuada en fecha 12 de abril de 2007.

• La parte actora circunscribe su pretensión a la resolución del Contrato Preliminar de Compraventa celebrado contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dos (2) de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el Número 87, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho. En la devolución a mi representada de la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), la cual había recibido en calidad de arras. En el pago de la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), como compensación de los daños y perjuicios sufridos a modo de cláusula penal. En el pago de las costas procesales. Se solicitó que todas las cantidades demandadas, sean ajustadas en base al método de indexación, efectuada en base a los Índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, correspondientes a la fecha en que se venció el plazo de CIENTO VEINTE (120) días calendarios siguientes a la firma del contrato cuya resolución se demanda y la fecha en que efectivamente se pague la obligación demandada.

Admitida la demanda se ordenó la citación de los demandados.

Lograda la citación personal de los demandados, estos presentaron escrito de contestación al fondo de la demanda, proponiendo reconvención contra la parte actora.

El apoderado judicial de los demandados reconvenientes, luego de hacer un resumen de las pretensiones esgrimidas en la demanda, admitieron expresamente haber celebrado el contrato preliminar de compraventa, objeto de la controversia y resumidamente ejercieron su defensa de la siguiente forma:.

• Que aparte del reconocimiento de la suscripción del contrato celebrado, rechazan todos y cada uno de los demás hechos invocados por la parte demandante.

• Que el contrato de no se pudo ejecutar en virtud de una causa extraña no imputable, ya que el terreno se encuentra ocupado por varias familias, que se trata de una invasión que se produjo luego de que la parte actora tomase posesión del inmueble objeto de la venta, lo que acarrea una imposibilidad absoluta de cumplir con la obligación de transferir el inmueble libre de ocupantes.

• Que la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación fue sobrevenida, esto es, ocurrió después que las partes asumieron sus obligaciones, ya que en caso contrario estaríamos en el caso de una obligación nula por objeto imposible.

• Que la imposibilidad absoluta de cumplir la obligación fue imprevisible e inevitable.

• Que los demandados no tiene culpa en la generación de la causa extraña no imputable.

• Que según la cláusula séptima del contrato cuya resolución se solicita, la actora trasmitió la posesión provisional, a modo de comodato de uso, de la totalidad de los bienes objeto de la venta, lo que significa que los demandados trasladaron la guarda de los bienes vendidos a la parte actora, por tanto incurrió en una culpa in vigilando del daño causado a los bienes que tenía en comodato de uso.

• Que el comprador, en el caso de los bienes muebles objeto de la venta, tenía un lapso de tres meses a partir de la entrega para reclamar cualquier vicio oculto que pudiese existir (Código Civil, art. 1525, encabezado).

• Que la cosa vendida había perecido en su totalidad, lo que genera que la venta es inexistente; que el deterioro que priva a la cosa de toda su utilidad, aunque la deje subsistir físicamente, debe equipararse al perecimiento total.

• Que se trata de una venta sujeta a condición resolutoria en el cual la cosa pereció totalmente pendente condicione, por lo que el riesgo de la pérdida lo sufre el comprador en virtud de la inexistencia de la obligación y no puede reclamar las arras entregadas.

• Los demandados proponen reconvención contra la parte actora bajo el argumento de que con motivo de la promesa bilateral de venta otorgada por documento autenticado en la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, objeto de la pretensión, que los demandados transmitieron a la parte actora, la posesión provisional, a modo de comodato de uso, la totalidad de los bienes objeto de la venta y los cuales están identificados en el libelo de demanda, lo que para ellos significa que la parte actora tenía el poder de mando, dirección, control, uso y vigilancia de la cosa, por tanto tenía responsabilidad por vigilar las cosas bajo su guarda so pena de incurrir en responsabilidad civil.

• Que tal como alega la parte actora, el inmueble objeto del contrato se encuentra ocupado por varias familias, pero es el caso que desde que entró en posesión del inmueble no hizo nada para impedir la invasión desde el momento en que se produjo, ya que no ocurrió a las autoridades competentes ni ejerció las acciones legales que como guardián le correspondían.

• Que solo hay evicción cuando un tercero priva al comprador de su posesión mediante el ejercicio de un derecho real que lo faculte para ello; que los demandados reconvinientes solo serían responsables en el caso de una perturbación de derecho, no cuando la perturbación sea de hecho, al transmitirle la posesión temporal, a modo de comodato de uso al comprador, este tenía como guardián los medios suficientes para protegerse frente a los terceros y no lo hizo.

• Que la parte actora reconvenida tenía la posesión de los bienes objeto de la negociación desde el momento de la firma del contrato y por ende, no podía reclamar los supuestos vicios ocultos sino dentro de los tres meses de la entrega.

• Que los bienes muebles se le entregaron en perfecto estado y el comodatario debe entregar las cosas en el estado en que se encontraban cuando las recibió y debe responder del perecimiento como guardián de a cosa sin alegar ahora que son inservibles.

• Que el incumplimiento de la parte actora reconvenida causó a los demandados reconvinientes un daño patrimonial como consecuencia del perecimiento de las cosas vendidas y su consiguiente pérdida patrimonial.

• Que fundamentan su pretensión en el artículo 1193 del Código Civil y circunscriben su pretensión reconvencional en que la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES 3030, C.A., pague a los demandados reconvenidos, la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.650.000,00) equivalentes a VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON SESENTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS, por concepto de daños y perjuicios, y en pagar las costas y los costos que ocasione la reconvención. Piden igualmente, la indexación de la cantidad demandada desde la fecha del auto de admisión de la demanda hasta su definitivo pago.

Admitida la reconvención, la parte actora reconvenida, presentó a través de su apoderado judicial, escrito de contestación a la reconvención, en la que se negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta tanto en los hechos como en el derecho alegado y resumidamente realizo la siguiente argumentación:

• Negó que la ocupación del lote de terreno objeto del contrato preliminar de compraventa haya producido la imposibilidad absoluta de cumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados reconvinientes, ya que tal ocupación lo que viene a significar es el reconocimiento y la manifestación del incumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados reconvinientes establecidas en la cláusula CUARTA del referido contrato preliminar de compraventa, que reza: “LOS VENDEDORES se comprometen a transferir la propiedad de los lotes de terreno objeto de la presente negociación, libres de todo gravámenes, cargas, ocupantes, o limitaciones así como, solvente en todos los servicios e impuestos, nacionales, estadales y municipales”.

• Que la ocupación por varias familias del lote de terreno objeto del contrato preliminar de compraventa supone el reconocimiento pleno del incumplimiento de los demandados reconvinientes de transferir la propiedad del lote de terreno libres de todo ocupantes según se estipuló en la referida cláusula cuarta del citado contrato preliminar de compraventa.

• Negó que la ocupación del terreno por varias familias fuera sobrevenida a la celebración del contrato preliminar de compraventa, ya que tal circunstancia estaba prevista en la citada convención a modo de obligación asumida expresamente por los demandados reconvinientes cuando en la cláusula cuarta se estableció que los hoy demandados reconvinientes se obligaron a transferir la propiedad del lote de terreno libres de todo ocupantes.

• Negó que la ocupación del lote de terreno pueda considerarse una circunstancia imprevisible, ya que ello incluso estuvo expresamente previsto en la referida convención, cuando se estableció a modo de obligación asumida por los demandados reconvinientes la obligación de entregar el lote de terreno libre de ocupantes.

• Negó que la ocupación del inmueble por varias familias, sea inevitable, ya que su previsión en la cláusula cuarta de la referida convención hace suponer que los ocupantes se encuentran en el terreno con el consentimiento de los demandados reconvinientes. Que cualquier eventual ocupación no consentida por los demandados reconvinientes pudo haber sido solucionada mediante el ejercicio de las acciones posesorias pertinentes (interdicto de despojo).

• Alegó que los demandados reconvinientes fueron absolutamente negligentes en el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato preliminar de compraventa, ya que en ningún momento ejercieron las acciones posesorias pertinentes para la recuperación de la posesión, dentro del plazo previsto en la cláusula tercera de la convención, es decir, dentro del lapso de CIENTO VEINTE (120) días calendarios siguientes a la firma del contrato preliminar de compraventa.

• Negó que los demandados reconvinientes hayan transmitido a la actora reconvenida, la posesión a modo de comodato de uso de la totalidad de los bienes objeto del contrato preliminar.

• Negó que la actora pueda considerarse como “guardián” ya que nunca tuvo la custodia material del referido lote de terreno.

• Negó que la actora haya tenido la posesión del inmueble objeto del contrato preliminar de compraventa, ya que la cláusula séptima de la referida convención lo que establecía era una obligación futura por parte de los hoy demandados reconvinientes, referida a la transmisión a favor de mi representada de la posesión provisional, a modo de comodato de uso, de la totalidad de los bienes objeto de la presente operación, mientras LOS VENDEDORES regularizan la documentación requerida para el traspaso de las respectivas propiedades.

• Que de la interpretación de la cláusula séptima del contrato preliminar de compraventa jamás se puede inferir que los demandados reconvinientes hubiesen transmitido de manera automática, la posesión provisional de los bienes objeto de la referida convención, ya que se trata de una obligación estipulada en tiempo futuro por la utilización de la frase “se obligan a transmitir”, lo cual suponía la materialización de un documento posterior, jamás suscrito en virtud del incumplimiento absoluto y pleno de todas y cada una de las obligaciones asumidas por los demandados reconvinientes en el contrato preliminar de compraventa celebrado, que se refiere a la llamada “acta de entrega” a que se hace referencia en la cláusula primera del contrato preliminar de compraventa objeto de la presente controversia.

• Que según el contrato preliminar de compraventa, se planteó una obligación de transmitir la posesión provisional a modo de comodato de uso prevista en la cláusula séptima de la referida convención, estipulada en tiempo futuro que se materializaría con posterioridad a la celebración de dicho contrato, mediante la suscripción de “acta de entrega” en el cual se discriminarían los bienes que serían entregados a la actora a modo de comodato de uso, cuya obligación fue incumplida también por los demandados reconvinientes.

• Que los demandados reconvinientes jamás cumplieron con la obligación de transmitir a la actora la posesión provisional, a modo de comodato de uso, de la totalidad de los bienes objeto del contrato preliminar de compraventa, y prueba de ello es que jamás se suscribió la llamada “acta de entrega” establecida en la cláusula primera de la referida convención.

• Que del contrato preliminar de compraventa jamás se puede inferir que los demandados reconvinientes hubiesen cumplido con la obligación de transmitir la posesión provisional de la totalidad de los bienes objeto de la referida convención, ya que la cláusula en análisis está redactada en tiempo futuro al incluirse la frase “se obligan a transmitir ... la posesión provisional”, lo cual resulta absolutamente distinto a que se hubiera utilizado la frase “damos en comodato de uso” o simplemente los vendedores entregan a la compradora la posesión provisional, a modo de comodato de uso, de la totalidad de los bienes objeto de la presente operación, máximo que la referida convención alude a la celebración de un documento posterior denominado acta de entrega.

• Que la redacción del contrato preliminar de compraventa es absolutamente clara y debe ser interpretada según el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí, por lo tanto cuando se estipula que “los vendedores se obligan a transmitir a la compradora la posesión provisional, a modo de comodato de uso, de la totalidad de los bienes objeto de la presente operación”, jamás se puede inferir el cumplimiento de dicha obligación por los demandados reconvinientes, máximo que dicho contrato establecía en su cláusula primera, la necesidad de suscripción de un documento posterior “acta de entrega” en el cual se discriminarían los bienes cuya posesión fuera entregada a la actora, cuando con ocasión de los bienes objeto de la negociación se incluyó la frase “(a discriminar en el acta de entrega)”.

• Que los demandados pretenden eximirse del cumplimiento de la obligación expresamente asumida transmitiendo indebidamente la responsabilidad a mi representada sobre los efectos de la ocupación del terreno por varias familias, cuando ello era una de las obligaciones que le correspondían según lo establecido en la cláusula cuarta de la citada convención, y pese a que se plantea el incumplimiento pleno y absoluto por parte de los demandados reconvinientes de todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato preliminar de compraventa celebrado.

• Que resulta contrario a la buena fe, pretender eximirse de la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato preliminar de compraventa por un sólo aspecto de la obligación que también le resulta imputable a los demandados reconvinientes, cuando existe un incumplimiento pleno y absoluto por parte de los demandados reconvinientes de todas y cada una de las obligaciones asumidas en el contrato preliminar de compraventa celebrado.

• Que los demandados reconvinientes no cumplieron con la obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondientes, para el bien inmueble, y el otorgamiento de los documentos traslativos de propiedad, de los bienes muebles (cláusula tercera).

• Niega que la actora reconvenida adeude cantidad alguna de dinero a los demandados reconvinientes por concepto de daños y perjuicios ya que no ha causado daño alguno a los citados demandados reconvinientes.

• Que resulta manifiestamente improcedente la fundamentación jurídica de la reconvención ya que el artículo 1193 del Código Civil lo que estipula es la llamada responsabilidad por guarda de cosas que según la citada norma supone la responsabilidad del civilmente responsable por el daño causado por las cosas que tiene bajo su guarda y nunca resulta aplicable al supuesto y negado daño causado a la cosa en si misma considerada.

• Que el artículo 1193 del Código Civil venezolano vigente, fundamento de la reconvención propuesta resultaba manifiestamente improcedente, ya que dicha norma evoca un tipo de responsabilidad civil especial “por hecho de las cosas” o “acción autónoma de la cosa”, que por tener un supuesto de hecho específico, resulta diametralmente opuesto y distinto a los demás supuestos de responsabilidad, el cual nunca puede aplicarse cuando lo que la pretensión en enfoca en un supuesto y negado daño a la cosa en si misma considerada.

• Niega que la actora sea la guardiana del lote de terreno, ya que jamás han tenido la posesión material del citado lote de terreno. Que la responsabilidad civil contemplada en el artículo 1193 del Código Civil, evoca la responsabilidad del guardián hacia terceros por el daño causado por las cosas que tiene bajo su guarda y nunca puede aplicarse al supuesto de hecho alegado en la reconvención, que involucra una supuesta y negada responsabilidad de la actora bajo la base de una supuesta y negada condición de guardiana del lote de terreno hacia los propietarios por un supuesto y negado daño causado a la cosa por la ocupación del referido lote de terreno por varias familias.

• Niega que la actora haya tenido bajo su guarda y custodia el lote de terreno objeto de reconvención.

• Niega que la ocupación por terceras personas del lote de terreno tantas veces citados produzca el perecimiento total del mismo, ya que, el lote de terreno como objeto material no se afecta en su esencia ni en su sustancia por la ocupación de terceras personas, ni tal ocupación afecta en si misma, el derecho de propiedad de los demandados reconvinientes, salvo que esta ocupación (posesión) reuniera los requisitos establecidos en la ley para que opere la prescripción adquisitiva o usucapión.

La parte actora reconvenida, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 19 de enero de 2011.

SOBRE EL MATERIAL PROBATORIO

La parte actora-reconvenida, promovió el siguiente material probatorio:

• Invocó el mérito favorable de autos, correspondiente a las siguientes pruebas:

  1. Contrato Preliminar de Compraventa, celebrado en forma autentica mediante documento otorgado en la Notaria Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dos (2) de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el Número 87, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho;

  2. Certificación de gravámenes emitida por el Registrador Inmobiliario del Distrito Independencia del Estado Miranda,

  3. Inspección Judicial Extralitem evacuada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, evacuada en fecha 16 de abril de 2007, en la cual se dejó constancia que en la parcela de terreno, identificada en la presente demanda, se encuentran varias edificaciones tipo ranchos, habitadas por varias familias;

  4. Inspección Judicial Extralitem evacuada por el Juzgado del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Ocumare del Tuy, evacuada en fecha 10 de agosto de 2007, en el Ministerio del Ambiente, en la cual se dejó constancia que Ano existe autorización alguna para la extracción de arcilla en el lote de terreno que se identifica en la presente demanda;

  5. Certificaciones de Datos emitidas por el Gerente de Registro de T.d.I.N. de Tránsito y Transporte Terrestre, correspondiente a los vehículos tipo Camión, placas 96FAAN, 51RMAH y 98FAAN;

  6. Inspección Judicial Extralitem evacuada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la sede de la Dirección General Sectorial de Rentas - Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás r.c.);

  7. Copia certificada del expediente administrativo referido a la declaración sucesoral correspondiente al finado V.P.G., incorporada a la inspección judicial que antecede;

  8. Inspección Judicial Extralitem evacuada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda evacuada en fecha 12 de abril de 2007.

• Promovió la prueba de inspecciones judiciales a ser evacuada en Sede del Ministerio del Ambiente correspondiente al Municipio T.L., Sector Casablanca, Calle El T.M. (Detrás del Instituto Tecnológico T.L.), y a ser evacuada en la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital, Superintendencia Nacional Aduanera y Tributaria, ubicado en la Av Principal de los Ruices de la ciudad de Caracas,

• Promovió la prueba de informes a:

o Superintendencia Nacional Aduanera y Tributaria, (SENIAT) a través de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital, para que informe si existe alguna declaración sucesoral complementaria correspondiente al finado V.P.G., fallecido en la ciudad de Caracas en fecha 15 de noviembre de 1997, quien en vida era Venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Número 5.590.630, (Expediente No. 982612) en la cual se identifiquen los siguientes vehículos: un(1) camión marca Fiat, modelo N3, volteo, año 1957, serial de carrocería 046739, serial de motor 037291 placas 504MAH; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1969, serial de carrocería 051607, serial de motor 049196, PLACAS 51RMAH; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1975, serial de carrocería 68467, serial de motor 78775, placas 96FAAN; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1970, serial de carrocería 055336, serial de motor 056494, placas 98FAAN, requiriéndose a dicho organismo envíe copia de todos los documentos referidos a la Declaración de Herencia del finado V.P.G..

Se recibió oficio No. SNAT-INTI-GRTI-RCA-DT-AG/CC-2011-000968 de fecha 21 de marzo de 2011, emanado del Gerente Regional de Tributos Internos de la Región Capital, en el cual se dio contestación a la prueba de informaciones promovida, en la cual se dejó constancia de lo siguiente:

... le informo que de la revisión efectuada en los archivos de esta Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital, específicamente en el Expediente No. 982612 en materia de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones Demás R.C., correspondiente al causante V.P.C., se constató lo siguiente:

No se encuentra inserta en el expediente administrativo declaración complementaria.

El líquido hereditario de la sucesión se encuentra descrito en el formulario para Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones 8s-32), no. 061095, 0002903; 002904; 002906; 032357 y 22668.

Posee certificado de Solvencia de Sucesiones No. H-92-017605 de fecha 02 de noviembre de 1998.

En este sentido, le remito copias certificadas de los formularios arriba señalados

.

• Promovió la prueba de informes a:

o Oficina del Ministerio del Ambiente, correspondiente al Municipio T.L., para que informe si existe o ha existido alguna autorización para la extracción de arcilla en un lote de terreno de una superficie de CIEN MIL METROS CUADRADOS (100.000 mts2), el cual formó parte de un lote de mayor extensión ubicado dentro de la Posesión Tumuso, situado en el Municipio S.T.d.T..

Esta información no fue suministrada.

La parte demandada-reconviniente no presentó escrito de promoción de pruebas.

Las partes presentaron escrito de informes.

Corresponde a este Sentenciador decidir el mérito de la controversia planteada, lo cual hace en base a las siguientes consideraciones:

-II-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El contrato preliminar de compraventa es un contrato que tiene como objeto preparar una futura compraventa, en el que se vinculan ambas partes para otorgar el contrato prometido, según el cronograma de obligaciones asumidas por cada uno de los contratantes destinadas al otorgamiento del contrato definitivo. Se trata de contrato preparatorio cuya función negocial es ser un medio para llegar al contrato definitivo o final, en el que su objeto es la obligación de contratar que se rige por el principio de autonomía de la voluntad de las partes (Inmaculada Llorente San Segundo. 2007. La Opción de Compra Inmobiliaria de Garantía. Navarra: Thomson-Aranzadi. Pág. 33).

Como en materia contractual priva el principio de autonomía de la voluntad de las partes, previsto en el artículo 1133 del Código Civil, deberá a.e.c.d. las obligaciones establecidas en una convención, no solo para determinar la calificación jurídica del contrato, no discutido en el presente proceso, sino para definir el contenido de las obligaciones que correspondían a cada una de las partes, asumidas y destinadas para llevar a cabo el contrato definitivo proyectado, todo ello en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil, que señala: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley” y el artículo 1160 eiusdem que dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En el presente caso, el documento fundamental tanto de la pretensión de la parte actora como de la reconvención es el instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dos (2) de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el Número 87, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, dicho instrumento acompañado al libelo de demanda fue expresamente reconocido y hecho valer por los demandados, por lo que tratándose de un documento autentico, este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, haciendo plena fe entre las partes, y en tal sentido considera:

Que consta en el instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dos (2) de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el Número 87, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, lo siguiente:

• En la cláusula primera de la referida convención los demandados reconvinientes se obligaron a vender a la actora reconvenida un lote de terreno y una serie de bienes muebles, identificados a plenitud en la citada cláusula y en el cuerpo de la presente sentencia.

• La cláusula segunda dispone: “Las Partes se comprometen a firmar el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, dentro de los CIENTO VEINTE (120) días calendarios siguientes a la firma del presente documento. En dicha oportunidad, LOS VENDEDORES se comprometen a transmitir la propiedad de los bienes muebles descritos en la cláusula primera, mediante el otorgamiento de los documentos traslativos de propiedad respectivos”, con lo que entiende este Juzgador, que las partes condicionaron la transmisión de la propiedad de los bienes objeto de la negociación a otorgamiento dentro del plazo señalado, de los respectivos documentos definitivos de compraventa.

• Consta de la cláusula cuarta de la convención analizada que los demandados reconvinientes se obligaron a “transferir la propiedad de los lotes de terreno objeto de la presente negociación, libres de todo gravámenes, cargas, ocupantes, o limitaciones así como, solvente en todos los servicios e impuestos, nacionales, estadales y municipales”. Estableciéndose igualmente, los demandados reconvinientes se obligaron a entregar a la actora reconvenida “con quince (15) días de anticipación al vencimiento el plazo establecido en la cláusula tercera, por lo menos, la solvencia de derecho de frente, Planilla de Autoliquidación de Impuestos sobre la venta, debidamente pagada (Forma 33). R.I.F. respectivos, y demás documentos necesarios para la elaboración de los documentos definitivos de venta de los bienes objeto de la presente negociación”.

De la citada cláusula cuarta se infiere que una de las principales obligaciones asumidas por los demandados fue el transferir la propiedad libre de todo gravámenes, cuya obligación a criterio de este Tribunal fue incumplida, según Certificación de Gravámenes emitida por el Registrador Inmobiliario del Distrito Independencia del Estado Miranda, en la que consta la existencia de un gravamen hipotecario a favor del Banco Industrial de Venezuela, vigente para el momento del vencimiento del plazo de ciento veinte días previsto en la citada cláusula, lo que por si solo hace procedente la demanda de resolución de contrato incoada. Y ASÍ SE DECIDE.

• Consta de la cláusula primera de la referida convención que los demandados reconvinientes se obligaron a vender a la actora reconvenida una serie de vehículos automotores identificados como un (1) camión marca Fiat, modelo N3, volteo, año 1957, serial de carrocería 046739, serial de motor 037291 placas 504MAH; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1969, SERIAL DE CARROCERÍA 051607, SERIAL DE MOTOR 049196, PLACAS 51RMAH; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1975, serial de carrocería 68467, serial de motor 78775, placas 96FAAN; un(1) camión marca Fiat, modelo N3, año 1970, serial de carrocería 055336, serial de motor 056494, placas 98FAAN.

En cuato a esta obligación de los demandados reconvinientes consta en las Certificación de Datos emitidas por el Gerente de Registro de T.d.I.N. de Tránsito y Transporte Terrestre, correspondiente a los vehículos tipo Camión, placas 96FAAN, 51RMAH y 98FAAN, que los señalados vehículos automotores aparece como propietario el finado V.P.G., quien en vida era titular de la Cédula de Identidad Número 5.590.630. Dichos certificaciones de datos, a criterio de este Tribunal, hacen plena prueba de conformidad con lo dispuesto en los artículo 1357 y 1359 del Código Civil, por lo que la transmisión de la propiedad de dichos vehículos estaba condicionada a la obtención del correspondiente certificado de solvencia sucesoral en el que se incluya dichos bienes, a tenor de lo establecido en el 51 de la Ley sobre Donaciones, Sucesiones y demás R.C., que señala: “Los registradores, jueces y notarios no podrán protocolizar, autenticar o dar fe de reconocimiento de documentos en que a título de heredero o legatario, se transmita la propiedad o se constituyan derechos reales sobre bienes recibidos por herencia o legado, sin previo conocimiento del certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de la Ley o a la autorización expresa del Ministerio de Finanzas”, por lo tanto, habiéndose traído copia certificada de la declaración sucesoral del finado V.P.G., mediante Inspección Judicial Extralitem evacuada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que fue ratificada mediante prueba de informaciones evacuada mediante oficio No. SNAT-INTI-GRTI-RCA-DT-AG/CC-2011-000968 de fecha 21 de marzo de 2011, emanado del Gerente Regional de Tributos Internos de la Región Capital, en el cual consta que los referidos vehículos no fueron incluidos en el patrimonio hereditario ni consta ninguna declaración sucesoral complementaria, a criterio de este Tribunal, queda demostrada la imposibilidad absoluta de los demandados reconvinientes de cumplir la obligación de transmitir la propiedad de los referidos vehículos automotores. Y ASÍ SE DECIDE.

Corresponde a este Tribunal decidir sobre las causas de exclusión de la responsabilidad alegadas por los demandados reconvinientes, lo que se hace a tenor de las siguientes consideraciones:

Con respecto a la procedencia de la causa extraña no imputable, referido a que el inmueble que formaba parte de la negociación, estaba ocupado por varias familias, lo que calificó de invasión, a criterio de este Sentenciador, la ocupación del lote de terreno por varias familias, reconocido por ambas partes y que los demandados reconvinientes calificaron de invasión, por sí mismo no puede ser óbice para justificar el incumplimiento de la obligación asumida, referida a “transferir la propiedad de los lotes de terreno objeto de la presente negociación, libres de todo gravámenes, cargas, ocupantes, o limitaciones”(cláusula cuarta), toda vez que nuestra legislación ofrece procedimientos expeditos para el restablecimiento de la posesión, referida a la protección interdictal, por lo que, de haber ocurrido una invasión, el propietario-poseedor tenía la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales competentes para recuperar su posesión, no pudiéndose utilizar tal argumento como causa de exclusión de la responsabilidad, máxime que tal circunstancia aparece como expresamente prevista en la referida convención.

Con respecto a la actuación culposa de la parte actora como causa única y exclusiva del daño, en atención a que según los demandados reconvinientes, la actora tenía la posesión provisional de los bienes objeto de la negociación, a modo de comodato de uso y habida cuenta, que la parte actora reconvenida negó expresamente haber recibido la posesión del lote de terreno, compete a este Tribunal, indagar sobre la veracidad o no de este hecho, sobre el cual no existe en autos otra prueba distinta al el instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dos (2) de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el Número 87, Tomo 54 de los libros de autenticaciones, y en tal sentido este Sentenciador considera que según consta de la cláusula séptima del contrato preliminar de compraventa los demandados reconvinientes “se obligan a transmitir a (LA ACTORA) la posesión provisional, a modo de comodato de uso, de la totalidad de los bienes objeto de la presente operación, mientras LOS VENDEDORES regularizan la documentación requerida para el traspaso de las respectivas propiedades”, de lo que se desprende, en criterio de quien decide, una obligación futura por parte de los demandados reconvinientes, referida a la transmisión a favor de mi representada de la posesión provisional, a modo a modo de comodato de uso, de la totalidad de los bienes objeto de la presente operación, lo que se refuerza con el hecho de que en al final de la cláusula primera, se hace alusión a una acta de entrega en la que se debía de discriminar los bienes objeto de la negociación.

Este sentenciador debe atenerse a la interpretación de la citada prueba instrumental, ya que nada aportó la parte demandada para probar el hecho alegado bajo examen, según el sentido del significado propio de las palabras y la conexión de ellas entre sí, y en ese sentido se puede la expresión “se obligan a transmitir” supone la ejecución de una obligación futura, no supone la declaración expresa de haberse efectuado la entrega de la posesión provisional en el mismo acto de la firma de la citada convención, lo que se refuerza al concatenar a la alusión que se hace al final de la clausula primera, en cuanto a un acta de entrega, en la que se debía de discriminar los bienes objeto de la negociación, lo que desvirtúa cualquier actuación culposa de la actora.

Por último, en cuanto a la inexistencia de la venta, por el perecimiento de la cosa, por haber perdido su utilidad por la ocupación por varias familias del lote de terreno que forma parte de la negociación, este Tribunal considera improcedente tal alegato, ya que el lote de terreno como objeto material no se afecta en su esencia ni en su sustancia por la ocupación de terceras personas, ni tal ocupación afecta en si misma, el derecho de propiedad de los demandados reconvinientes, que podía ser recuperada por la vía interdictal. Y ASÍ SE DECIDE.

Quedando descartado el perecimiento de la cosa, no se puede alegar válidamente que tal circunstancia era una condición resolutoria, en el que el riesgo de la pérdida lo sufre el comprador, ya que no se trata de “un elemento accidental del negocio jurídico futuro de la voluntad de las partes, consistente en un acontecimiento futuro e incierto del que depende la extinción de una obligación” (Rafael Bernad Mainar. Derecho Civil Patrimonial, Obligaciones. Tomo I, página 87), ya que según los términos como se estipuló la convención, la ocupación del lote de terreno, lejos de considerarse un acontecimiento futuro e incierto del que depende la existencia de la obligación (Código Civil artículo 1197), se configura una verdadera obligación imputable a los demandados reconvinientes, quienes se obligaron a trasmitir la propiedad del lote de terreno libre de ocupantes (cláusula séptima).

Con respecto a la reconvención propuesta, este Tribunal considera improcedente la reclamación de daños y perjuicios propuesta, ya que la ocupación del terreno por varias familias no es imputable a la parte actora reconvenida, toda vez que los demandados reconvinientes no probaron haber puesto a la actora-reconvenida en posesión provisional de los bienes objeto de la negociación, a modo de comodato de uso. Y ASÍ SE DECIDE.

En base a los argumentos expuesto y en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, resulta procedente la resolución del contrato preliminar de compraventa por causa imputable a los demandados reconvinientes con la subsiguiente devolución de la cantidad dada en arras, que según la cláusula quinta del contrato resuelto, ascendía a la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00), hoy, CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00) mas el cobro de cláusula penal, todo ello con fundamento en la cláusula novena del contrato resuelto que estipulaba: “Si algunas de las partes incumple con las obligaciones que les impone este contrato o no cumplieren oportunamente, por causa a él imputable, la otra parte a su elección podrá exigir el cumplimiento o la resolución del contrato. La parte que hubiera incumplido deberá pagar a la otra parte como cláusula penal, tanto por retardo como por incumplimiento definitivo de las obligaciones asumidas, la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) de acuerdo a las circunstancias siguientes: Si el incumpliente fuere LA COMPRADORA, EL VENDEDOR podrá tomar para sí, la cantidad dada en arras como compensación al monto establecido a modo de cláusula penal, sin poder exigir el resarcimiento de ningún otro tipo de daños y perjuicios. Si el incumpliente fuere LOS VENDEDORES deberá devolver LA COMPRADORA, la cantidad recibida en este acto por concepto de arras, más una suma equivalente a la cantidad establecida a modo de cláusula penal, como compensación de los daños y perjuicios sufridos” (El subrayado es del Tribunal). Y ASÍ SE DECIDE.

- III -

Por lo anteriormente expuesto este JUZGADO DÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato preliminar de compraventa y SIN LUGAR la reconvención propuesta, y en consecuencia de ello, se condena a las partes demandadas reconvinientes, ciudadanos O.M.A.C.D.P. y E.J.P.A. en lo siguiente:

PRIMERO

En la resolución del contrato preliminar de compraventa suscrito por ante la Notaria Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dos (2) de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el Número 87, Tomo 54 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho.

SEGUNDO

Se condena a los demandados reconvinientes, ciudadanos O.M.A.C.D.P. y E.J.P.A., a devolver a la parte actora, PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES 3030, C.A. la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00), recibida en calidad de arras en el contrato preliminar de compraventa suscrito por ante la Notaria Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dos (2) de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el Número 87, Tomo 54 de los libros de autenticaciones.

.TERCERO: Se condena a los demandados reconvinientes, ciudadanos O.M.A.C.D.P. y E.J.P.A., a pagar a la parte actora, PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES 3030, C.A., la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,00) como compensación de los daños y perjuicios sufridos a modo de cláusula penal, con fundamento en la cláusula novena del contrato preliminar de compraventa suscrito por ante la Notaria Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha Dos (2) de agosto de 2006, el cual quedó anotado bajo el Número 87, Tomo 54 de los libros de autenticaciones.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la práctica de una experticia complementaria al fallo, para ajustar las cantidades referidas en el punto segundo y tercero del dispositivo del fallo, en base al método de indexación, efectuada en base a Índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas vigente para el día 30 de noviembre de 2006 y el Índices Nacional de Precios al Consumidor correspondiente a la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a las partes demandadas reconvinientes, por resultar totalmente vencida, tanto en el proceso originario como en la reconvención propuesta.

Regístrese, Publíquese y notifíquese a las partes.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (03) días del mes de junio de dos mil catorce (2014). Años: 204 de la Independencia y 155 de la Federación.

El Juez,

Abg. L.E.G.S.

La Secretaria

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

En esta misma fecha, siendo las ____________, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Sonia Carrizo Ontiveros

Asunto: AH1A-V-2007-000017

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