Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea Guaraque y Chacón de Merida, de 21 de Junio de 2010

al y de no haber intervenido en ella la parte demandada.

…En conclusión, sólo en determinadas circunstancias la inspección ocular extra litem tiene validez en juicio, pero, cuando es practicada dentro de los supuestos previstos en el artículo 1.429 del Código Civil, tiene eficacia probatoria y debe analizarla el juez y pronunciarse acerca de su valoración.

…Ha señalado la Ley y nuestra doctrina, que la inspección judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer con el transcurso del tiempo…Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de la circunstancia así lo acuerde.

Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada validamente o con regularidad…”.

En este mismo sentido, en sentencia de la SALA DE CASACION CIVIL, con Ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, de fecha treinta de noviembre del año 2000, en el expediente Nº 00-071, se estableció:

Por una parte, el recurrente señala que la prueba de inspección judicial extra litem no debió apreciarse ni valorarse por cuanto no fue ratificada en el proceso, siendo por ello incapaz de producir efectos como tal, por ser una prueba irregular.

Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias, así lo acuerde.

Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

La no probanza de esta última condición sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde élla sea producida, la prueba no puede ser apreciada.

En la denuncia bajo análisis, el formalizante alega la valoración indebida que de la referida inspección judicial preconstituida realizó el Tribunal de Alzada, determinante para que la recurrida no reconociera la falta de cualidad e interés de la parte demandante.

Al respecto, se observa que, efectivamente, durante el desarrollo del presente no fue probada la urgencia o el retardo procesal, no obstante, dicha inspección judicial preconstituida fue aportada al juicio por la parte demandada, hoy formalizante, por lo tanto, en criterio de esta Sala no puede el recurrente en su beneficio hacer valer ahora su propia torpeza para obtener la revocatoria del fallo recurrido, pues habiendo sido la parte demandada la promovente de la referida inspección judicial extra litem, correspondía a ella la carga de probar su urgencia, lo cual no hizo, por tanto, resulta inaceptable que luego que el juzgador de alzada sustentó su decisión en la prueba preconstituida presentada por la demandada, sea ésta quien recurra en casación cuestionando la validez del referido instrumento, pretendiendo con base en esa omisión imputable solo a élla obtener la revocatoria del fallo de alzada.

De la solicitud de inspección extrajudicial, específicamente en el folio 24 de este expediente, consta que la solicitante participa al Tribunal, que tiene interés en la presente inspección, para dejar constancia que el local se encuentra ocupado además de el (sic) arrendador, por una persona distinta al mismo, quien le da un uso distinto al convenido, lo que a juicio de quien juzga, constituyen circunstancias que podían desaparecer con el transcurso del tiempo, como en efecto sucedió.

Igualmente de la impugnación de la misma hecha, no consta el haber alegado expresamente que dicha inspección no era urgente, o que las circunstancias que allí se constataron no desparecieron, sino mas bien impugnan la inspección, señalando falsamente, que el tribunal hizo constar hechos que no aparecen dentro de las resultas de las mismas, y pretendiendo hacer ver que los hechos que se hicieron constar, no eran reales.

Las inspecciones judiciales tienen la fuerza de un documento público o auténtico, de conformidad con lo expuesto en el artículo 1357 del Código Civil, pues están autorizados por un Juez que tiene facultad para darle fe pública, lo que debe es verificarse si la misma puede tener o no eficacia probatoria en un juicio.

En el presente caso, casualmente, coincide que quien tiene el deber de decidir esta causa, fue también quien realizó dicha inspección, pues consideró procedente hacerlo, para dejar constancia de los hechos solicitados, siendo que los mismos podían desaparecer.

En tal sentido, tiene quien juzga, plena convicción de la certeza de los hechos o circunstancias que se hicieron constar en la inspección extrajudicial, por haberlos percibidos a través de los sentidos, pues hubo inmediación del Juez, y la misma fue realizada dentro de los parámetros establecidos para su realización. En consecuencia se le concede pleno valor probatorio. Así se decide.-

De dicha inspección extrajudicial, consta que fue notificado de la misma el ciudadano A.C., Titular de la Cédula de identidad Nº V-15.694.901, que dicho ciudadano tenía una venta de frutas en la entrada del inmueble, y que lo estaba ocupando parcialmente; que en la parte superior habitaba un ciudadano quien se identificó con su cédula de identidad Nº V-23.240.384 y dijo llamarse J.E.R.M., con su esposa y sus cuatro hijos mayores de edad y que también ocupaba el inmueble el ciudadano R.S., quien no se encontraba presente para ese momento. Se dejó constancia que en el local inspeccionado, según información dada por los ciudadanos ya identificados, funcionaba una iglesia evangélica y en la entrada una pequeña venta de frutas. También se hizo constar que el local inspeccionado se encontraba bastante deteriorado, que se trata de un inmueble de dos plantas, con estructura de concreto armado, techo en parte de asbesto y parte de concreto, piso de cemento, puertas metálicas en la entrada, que posee dos escaleras hacia la parte superior, una de ellas sellada; que se observaron instalaciones eléctricas aéreas, y en la parte de abajo se observó un local construido con estructura de hierro y vidrio con techo de cielo raso en regular estado. Igualmente se hizo constar que en la parte de abajo existen tres baños y al final del mismo un local de techo de zinc, pisos de cemento, paredes de bloque y cemento, la mayor parte de ella sin frisar y que en dicho local existen una serie de sillas y mesas plásticas para niños y adultos. El tribunal se abstuvo de dejar constancia de lo requerido en los particulares cuarto, relacionado a si en el local se ha producido un incendio, por no ser hechos que se pueden percibir por los sentidos; al quinto por ya encontrarse reflejado en la inspección en el primer particular y al sexto por no encontrarse presente el ciudadano R.S..

La parte demandada impugnó esta prueba, entre otras cosas, señalando que el tribunal emitió opinión de fondo sin estar asistido por un práctico con conocimientos profesionales en la materia, lo que no es cierto, pues del acta se evidencia, que se hizo constar hechos que fácilmente se perciben a través de los sentidos, como el hecho de que en dicho local se observaron cables de electricidad aéreos, el deterioro evidente del inmueble, y la distribución de las áreas de dicho local, sin entrar a establecer elementos o circunstancias que necesitaran conocimientos periciales.

Señala el demandado, sin fundamento alguno, que el Tribunal no pudo observar en el momento de la práctica la existencia de una venta de frutas, cuando esta venta de frutas si estaba, según se hizo constar en la entrada del local, en la parte de abajo, hecho este, que incluso, es reconocido por el demandado en la contestación de la demanda, y que aparece demostrado en autos con las demás pruebas aportadas por las partes. Lo que hace pensar a quien juzga, que esta impugnación a la inspección extrajudicial, esta hecha en contravención de lo establecido en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, en violación al deber de actuar con lealtad y probidad en el proceso.

Por otro lado, se refiere el demandado en la impugnación a que el Tribunal dejó constancia de que se produjo un incendio, y de que está ocupado por terceras personas como inquilinos, lo que no es cierto, pues en lo referente al particular cuarto de la solicitud de inspección, referente a un incendio, el tribunal se abstuvo de dejar constancia señalando que esto no era apreciable por los sentidos, y en ningún particular de dicha inspección se hizo constar que los ciudadanos que allí se encontraban fuesen inquilinos.

En consecuencia, la impugnación hecha por el demandado de autos de la inspección extrajudicial realizada por este Tribunal, se declara sin lugar, y queda demostrado con esta, que el inmueble objeto del arrendamiento cuya resolución se demanda, se encontraba parcialmente ocupado por el ciudadano A.C., titular de la Cédula de Identidad Nº V-15.694.901, quien tenía una venta de frutas en la entrada del inmueble; y en la parte superior del inmueble habitaba el ciudadano J.E.R., titular de la Cédula de identidad Nº V-23.240.384, con su esposa y cuatro hijos, hechos estos que constituyen el fundamento de la pretensión principal de esta causa. Así se decide.-

OCTAVO Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento, en donde se establece que es obligación del arrendatario, hacer las reparaciones que el inmueble necesite tales como mantenimiento de pintura, instalaciones eléctricas, reparación de paredes, pisos, puertas, ventanas, obstrucción de cañerías, griferías, tuberías en general, cerraduras, reposición de baldosas, vidrios, entre otras. Con la cual pretendo demostrar que todas las reparaciones necesarias en el inmueble le corresponde hacerla al Arrendatario, ya que son originadas por el uso normal del inmueble.

Esta promoción se encuentra contenida dentro de la promoción primera del escrito de pruebas de la actora, que ya fue debidamente analizada y valorada, habiéndole conferido pleno valor probatorio.- Así se decide.-

El DEMANDADO de autos promovió las pruebas siguientes:

DOCUMENTALES:

1) Contrato de arrendamiento, que obra a los folios 5, 6 y 7, cuya pertinencia y objeto probatorio es demostrar que estamos que estamos en una relación arrendaticia a tiempo Determinado, vigente hasta el primero de abril de dos mil once (01-04-2011)

Se trata esta prueba, del contrato de arrendamiento privado, que fue declarado reconocido en la presente sentencia, y por tanto le fue conferido pleno valor probatorio entre las partes y frente a terceros.

Pretende probar el demandado de autos con el mismo, que la prórroga legal que le corresponde es de tres (3) años, a partir del primero de abril de dos mil once (01-04-2011), no obstante de no habérseme notificado la no renovación de dicho contrato, hecho este que está supeditado, a la decisión del fondo del asunto. Así se decide.-.

2) Listado de firmas, en trece (13) folios presuntamente hechas por 129 personas, en fecha 11/04/2010, manifestando que se congregan en la IGLESIA “RESTAURACION presidida por su pastor, R.S.O., y desmienten que el local donde funciona la iglesia se encuentre en estado de deterioro y ninguna de sus áreas haya sido alquiladas, dedicándose solamente a la administración de la palabra de dios. Dichas firmas las presenta en v.d.P.d.P. por Escrito, establecido en el artículo 1371 del Código Civil.

Se trata esta prueba, de un documento privado emanado de terceros que no son parte en el juicio, ni causante de las mismas, por lo que debe ser ratificado mediante la prueba testimonial, tal y como lo dispone el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que no fue hecha tal ratificación este no surte efectos probatorios contra el adversario del promovente, y así se decide.

Por otro lado, fundamenta el demandado su promoción en el artículo 1371 del Código Civil, el cual señala que pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, y evidentemente este no es el caso. Por tanto, como se expresó, queda desechada esta prueba.

3) AVAL, emitido por el C.C.E.A. “B”, T.E.M., RIF J-31578085-2, en fecha veinticuatro /24) del mes de mayo de 2010, suscrito por Lcdo. L.R. (Vocero Contralor), Sra. R.H. (Vocera alimentación), Lcda. Y.R. (Vocera Tesorera). Sra. N.M. (vocera: Educación), Sra. R.d.L. (Vocera: Coordinadora General),

Se trata esta prueba, al igual que la anterior, de un documento privado emanado de terceros que no son parte en el juicio ni causante de las mismas, por lo que deben ser ratificados por los mismos mediante la prueba testimonial, tal y como lo dispone el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que no fue hecha tal ratificación este no surte efectos probatorios contra el adversario del promovente, y así se decide.

Igualmente, fundamenta el demandado su promoción en el artículo 1371 del Código Civil, norma esta que no es aplicable, por cuanto los hechos alegados no encuadran en los supuestos de hechos de la misma. Por otro lado, se aclara que no es objeto de este juicio la autorización de funcionamiento o no de la Iglesia C.M.R., que es competencia de otras autoridades y que ésta no es la demandada de autos, por lo que es totalmente impertinente esta prueba.

4) AVAL, emitido por el C.C.E.C.B., Municipio T.E.M., RIF J-29622127-8, en fecha veinte (20) del mes de mayo de 2010, suscrito por J.A.C. Chacòn (Órgano Ejecutivo), M.M.d.G. (Órgano Financiero) y L.M. (Órgano Contralor),

Se trata esta prueba, al igual que la anterior, de un documento privado emanado de terceros, que no son parte en el juicio ni causante de las mismas, por lo que debe ser ratificado por los mismos mediante la prueba testimonial, tal y como lo dispone el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que no fue hecha tal ratificación este no surte efectos probatorios contra el adversario del promovente, por tanto queda desechada esta prueba y así se decide.

Igualmente, fundamenta el demandado su promoción en el artículo 1371 del Código Civil, norma que no es aplicable al caso, por estar referida a otro supuesto de hecho, además de estar referida al igual que la anterior a una Institución que no es parte en el juicio.

6) CERTIFICADO DE SOLVENCIA MUNICIPAL No 44734, emitido por la Dirección de Hacienda Municipal, RIF G- 200003383, en fecha diecinueve (19) del mes de mayo de 2010.

Tal y como se señaló previamente, nuestro M.T. ha calificado este tipo de documentos, como documentos administrativos, que producen una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad erga omnes hasta prueba en contrario.

De dicho documento, consta un certificado de solvencia municipal expedido la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Tovar válido para c.d.u.c. de la Iglesia C.M.R. expedida el 19 de mayo de 2010, por lo que considera quien juzga que esta prueba es impertinente, por cuanto la mencionada Iglesia, no es parte en el Juicio, ni se encuentra discutido el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario con el pago de sus obligaciones. Por tanto se desecha esta prueba del debate probatorio. Así se decide.-

7) AUTORIZACION, emitida por la Alcaldía del Municipio Tovar, en fecha quince (15) del mes de marzo de 2005, suscrita por el Abogado C.R.G., Síndico Procurador, en donde se le otorga un permiso al ciudadano F.A.C.C., cedulado Nº 15.694.901.

Al igual que el anterior, este medio probatorio, constituye un documento administrativo, que producen una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad erga omnes hasta prueba en contrario, en consecuencia tiene pleno valor probatorio. Así se decide.-.

De dicho documento consta, permiso que le otorgó el Síndico Municipal al ciudadano mencionado, en el año 2005, para colocar un kiosco para la venta de frutas, frente al antiguo Cinelandia en la carrera 4 entre calles 4 y 5 de la ciudad de Tovar.-

Pretende probar con esto el demandado, que el referido ciudadano estaba ejerciendo su actividad de comercio al frente de la Iglesia, “en la acera, y como todo el tiempo estuvo allí, también se le permitía abrir la Iglesia, abriéndole la puerta a los feligreses, recibiendo correspondencia, atendiendo el teléfono, y demás quehaceres propios de un secretario (a honores), sin embargo de esta prueba, sólo se desprende, el otorgamiento de un permiso para la venta de frutas frente al antiguo cinelandia, por parte del síndico municipal en el año 2005, y no todos los demás hechos que pretende demostrar.

Y al concordar esta prueba, con las demás aportadas a los autos por las partes, se puede concluir sin lugar a dudas, que este ciudadano, F.A.C.C., es quien tenía una venta de frutas en la planta baja del local arrendado, específicamente en la entrada del mismo. Más aún, cuando es contradictorio que se alegue, que la venta de frutas estaba en la calle o acera, pero este ciudadano atendía el teléfono, recibía correspondencia, y demás quehaceres propios de un secretario, siendo que estas funciones se deben realizar dentro de la oficina o dentro del local, donde efectivamente se encontraba la venta de frutas.

En consecuencia, con base al principio de comunidad de la prueba, quien juzga considera, que esta autorización bajo análisis, contribuye a probar los hechos alegados por la parte actora en la demanda, como lo es el haber cedido parcialmente parte del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en violación de la cláusula octava del mismo, a terceras personas, en este caso específico al ciudadano F.A.C.C., identificado en actas. Así se decide.-

INSPECCION JUDICIAL DEL LOCAL

En fecha 26 de Mayo del 2010, se traslado se constituyó este Tribunal en el inmueble o local objeto de la controversia, y previa designación del ciudadano J.B., titular de la cédula de identidad N° 5.446.086, como práctico, quien estando presente aceptó el cargo y prestó el juramento de ley, presentes ambas partes, procedió a dejar constancia de los siguiente:

al PRIMER PARTICULAR de que el inmueble objeto de la presente inspección efectivamente existe, y con ayuda del práctico se determinó las condiciones físicas de conservación y mantenimiento, estableciendo que la edificación se encuentra en regulares condiciones físicas de conservación lo cual amerita reparaciones considerables para el uso al cual se le destina; dentro de las reparaciones físicas de la estructura se requiere cambiar el actual techo de asbesto debido a que este tipo de elemento es perjudicial para la salud; revestir las paredes con frisos debido a que estas están sin revestimiento alguno; las que están frisadas mejorarlas con pintura; los pisos son de cemento liso requemado y cerámica de color, estos están en regulares condiciones, las puertas y ventanas que son de madera requieren de pintura y arreglar algunos marcos y puertas que están dañados; los asientos del área principal se encuentran en mal estado producto del uso y de los años de estar colocados; las instalaciones sanitarias van embutidas en paredes y pisos estas requieren de reparaciones debido a que faltan algunas piezas y otras hay que mejorarlas; las instalaciones eléctricas actualmente van aéreas, es decir, por fuera de la pared y para el tipo de uso que se destina esta edificación se requiere que vayan por tubería metálica destinada a tal fin. Estructuralmente la edificación se encuentra en buenas condiciones por ser el tipo de construcción tradicional de concreto armado; las rejas de acceso y cerramiento del local por tener muchos años de uso requiere ser cambiadas por haber pasado su vida útil; la iluminación de los ambientes está en regulares condiciones lo cual amerita mejorarlas y ampliar el potencial de éstas debido al uso del local. En resumen la edificación se encuentra en regulares condiciones de conservación lo cual amerita las mejoras antes expuestas; la edificación no cuenta con ningún sistema contra incendio lo cual amerita utilizar la tubería seca, aspersores de agua y cajas de paso con mangueras contra incendio, dentro de estos faltan los detectores de humo, debido al uso de la edificación debe tener salidas de emergencia con puertas abriendo hacia fuera y su respectiva señalización y avisos luminosos indicando la salida de evacuación; la edificación requiere mejoras considerables con respecto a la pintura. El local ubicado en el fondo del inmueble requiere de mejorar los frisos de las paredes, las instalaciones eléctricas, colocar cielo raso y evitar filtraciones de agua lluviales por la pared posterior del lindero del fondo y pintar las paredes en general; dicho local no tiene ventanas y es ventilado a través de una separación entre la pared y el techo; se requiere mejorar el piso recubriéndolo con cerámica, esta área requiere de estas mejoras. Al SEGUNDO PARTICULAR se dejó constancia que no se observa en el local objeto de la presente inspección el objeto de comercio que se desarrolla en dicho local. Al TERCER PARTICULAR el tribunal dejó constancia que según información dada por el ciudadano R.S.O. ya identificado, el presente local lo ocupa la iglesia actualmente. Al CUARTO PARTICULAR el tribunal deja constancia que en el inmueble objeto de la presente inspección actualmente no se observa actividad comercial de ventas de mercancía o algún distintivo o aviso publicitario de ventas. Al QUINTO PARTICULAR el tribunal deja constancia que en los actuales momentos se observó dentro del local dos (2) neveras, una mesa plástica, un mesón, varias mesas para niños, sillas de plástico para niños y adultos, absteniéndose de emitir opinión sobre la presunción solicitada en el particular quinto de la presente inspección. La parte demandante, asistida de abogado pidió al tribunal que de conformidad con el artículo 474 del Código de Procedimiento Civil, dejara constancia que el ciudadano J.Á.Q.P., quien minutos antes de trasladarse el tribunal a practicar la presente inspección rindió declaración como testigo promovido por la parte demandada estuvo presente en el inmueble donde se encuentra actualmente el tribunal acompañando a la parte demandada, experto, parte actora y al propio tribunal, en las diversas áreas que componen el inmueble objeto de esta inspección; De igual forma se concedió el derecho de palabra al demandado asistido de abogado y expuso que el ciudadano Á.Q. ciertamente acompañó a abrir las instalaciones del local tendríamos diez minutos cuando estábamos en la parte superior del inmueble, se retiró de este local por no ser parte en el juicio; que observó tres (3) extintores y dos avisos de salida y un aviso de salida de emergencia, dos lámparas de emergencia al lado de los avisos y una flecha de vía de escape. El tribunal visto el pedimento hecho por la parte actora y corroborado por la parte demandada hizo constar efectivamente el ciudadano J.Á.Q.P. estuvo presente en el recorrido del tribunal al inicio de la presente inspección retirándose antes de culminar la misma, y que en efecto este ciudadano rindió declaración como testigo en este juicio en la mañana de hoy. En cuanto al pedimento hecho por la parte demandada, se hizo constar la existencia de 3 extintores, dos avisos de salida, una flecha vía de escape que según opinión del practico designado no son suficientes para cumplir con las normas de seguridad contra incendio, en edificios de uso público.

Se trata esta prueba de una inspección judicial que tiene pleno valor probatorio, por haber sido realizada dentro del juicio con la garantía del contradictorio, en la cual se hicieron constar los hechos y circunstancias descritas, en las condiciones que se hallaban para el momento de realizar dicha inspección.

Pretende el demandado de autos probar con este medio probatorio, que el local no ha sido subarrendado, que no ha perecido, que no hay grupo familiar viviendo en él, que no está inhabitable y que el deterioro es parte del uso y de la data de construcción de la edificación.

Al respecto, es necesario señalar, que los hechos alegados en la demanda, con fundamento de la acción, relacionados con la violación de la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento, al haber cedido parte del inmueble arrendado a dos ciudadanos, para un uso distinto al establecido en el contrato, se encuentran plenamente demostrados en actas, por tanto no es posible desvirtuar por este medio tales hechos.-

Por el contrario, con esta prueba queda demostrado que algunos de los hechos y circunstancias que se hicieron constar en la inspección extrajudicial realizada por este juzgado, desaparecieron o se modificaron con el transcurso del tiempo, circunstancia esta determinante para la eficacia probatoria de la inspección extrajudicial, ya valorada.

Así vemos, que en la inspección extrajudicial se hizo constar, que el inmueble estaba ocupado parcialmente por un ciudadano que tenía una venta de frutas en la parte de abajo y el otro que habitaba en la parte superior con su familia, y en esta inspección judicial se hace constar que estos hechos ya no se encuentran ocupando parcialmente dicho inmueble.

En cuanto a la pretensión de probar con esta inspección judicial, que el inmueble no está inhabitable y que el deterioro es parte del uso y de la data de construcción de la edificación, es necesario establecer que estos hechos no constituyen parte del debate probatorio de la pretensión principal sino de la subsidiaria, sin embargo quedó probado con la misma, entre otras cosas, que la edificación se encuentra en regulares condiciones físicas de conservación y que amerita reparaciones considerables para el uso al cual se le destina, como cambio del techo de asbesto, puertas, revestimiento de paredes con frisos, que las instalaciones eléctricas van aéreas, es decir, por fuera de la pared y para el tipo de uso que se destina esta edificación se requiere que vayan por tubería metálica destinada a tal fin, que las instalaciones sanitarias deben mejorarse, etc.

DE LAS TESTIMONIALES.

Llegada la oportunidad para oír declaración del ciudadano F.A.C.C., se le solicitó su cédula de identidad y manifestó no portar ningún documento que lo identificara, por lo que no se le tomó declaración y en fecha 01 de Junio del 2010, se declaró desierto el acto a la ciudadana M.M.M..

Fueron evacuadas las declaraciones de los testigos siguientes:

1) En fecha Veintiséis (26) de M.d.D.M.D. (2010), se recibió declaración al ciudadano J.Á.Q.P., que juramentado legalmente se identificó con su Cédula de Identidad Nº V- 4.468.808, y dijo estar domiciliado en la Calle 3, entre carrera 4ta y 5ta El Corozo parte baja Tovar, Municipio T.d.E.M.; respondiendo al interrogatorio hecho por la parte demandada de la siguiente manera: Al preguntársele si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano R.S.O. y a la iglesia C.M.R.. Contestó: Si; que sabe y le consta que este ciudadano es pastor de la iglesia c.m.r.; que conoce desde hace mas de diez años la iglesia; que la congregación de la iglesia se reúne toda la semana preferiblemente los martes lunes jueves viernes y domingo y que el uso que se le da es el de los cultos religiosos y que le consta porque asiste a esos cultos. Al preguntársele si sabe y le consta que el local esta siendo explotado por algún tercero bien sea como vivienda o como comerciante. Contestó No me consta; luego afirmó que la iglesia funciona desde más de 10 años, que en la fachada siempre ha estado el aviso que identifica la iglesia. A las repreguntas contestó que le consta que el ciudadano R.S. es el pastor de la iglesia misionera restauración porque asiste a los cultos que se realizan en dicho local. Al preguntársele si es parte integrante de la congregación iglesia misionera restauración. Contestó que no lo debe de entender así, que soy parte de la misma igual como ejemplo una persona que asiste al club no deben entender que es socio del club; que asiste a la iglesia c.r. Como un ciudadano común para oír la palabra de Dios y manifestó que no tiene ningún interés en el presente juicio.

El testigo bajo análisis declara sobre los hechos controvertidos, es decir sobre si sabe que el local está siendo explotado por algún tercero bien sea como vivienda o como comercio, respondió que no le consta; y sus dichos están referidos al culto que se realiza en la iglesia mencionada, que no es parte en el juicio. En consecuencia, su declaración no contribuye en nada para aclarar los hechos controvertidos, debiendo ser desechado su testimonio, para el análisis del fondo del litigio. Así se decide.-

2) En fecha 1° de Junio del 2010 tuvo lugar el acto de declaración de la ciudadana M.D.C.P., venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V-7.891.037, domiciliado en el Sector San Diego, Parroquia Tovar, Municipio T.d.E.M.; quien previo el cumplimiento de las formalidades de ley contestó al interrogatorio formulado por la parte demandada que si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano R.S.O. y a la iglesia C.M.R.; que sabe y le consta que este ciudadano es pastor de la iglesia c.m.r.; Que si conoce el local donde funciona la iglesia c.m.r. y lo conoce desde hace aproximadamente cinco años y medio. Que la congregación de la iglesia c.m.r. se reúnen semanalmente cinco días a la semana, lunes, martes, jueves, viernes y domingo. En cuanto al uso que el ciudadano R.S.O. le da al referido local contestó que Para hacer los cultos, que no le consta que el local esta siendo explotado por algún tercero bien sea como vivienda o como comercio y que en los cinco años y medio, no ha dejado de funcionar. Al preguntársele si en la fachada siempre ha estado el aviso que identifica la iglesia c.m.R. contestó: Si ha estado. Que no le consta que el ciudadano F.A.C., pagaba dinero al p.R.S.O., por vender frutas al frente (la acera) de la Iglesia C.R. y que este ciudadano era el que recibía la encomienda, correspondencia, contestaba el teléfono, abría la puerta de la Iglesia C.R. para que los ciudadanos entraran en horarios fuera de culto, a buscar de Dios. A las repreguntas la testigo respondió que le consta que el ciudadano R.S. es el pastor de la iglesia c.r. y que las personas que acuden a la Iglesia C.R., se reúnen semanalmente allí porque acude allí regularmente; que en cinco años y medio, asiste regularmente, semanalmente a ese lugar y por ello me doy cuenta. Al preguntársele si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano F.A.C.C. contestó Si lo conozco y que él asiste al culto que se rinde en la Iglesia C.R.. Igualmente manifestó que no le consta que dicho ciudadano le cancelaba al ciudadano R.S.O., por la venta de frutas. Al preguntarle sobre que horario tiene la Iglesia C.R. destinado para su funcionamiento contestó Tiene a partir de las Siete y Treinta de la noche lunes, martes y viernes, jueves a partir de las siete de noche y el Domingo a partir de las diez de la mañana, y que el señor F.C., abría las puertas fuera del horario de culto y uno podía pasar a orar. Se le preguntó si durante ese lapso de cinco años y medio que tiene acudiendo a la Iglesia C.R., tuvo conocimiento de que a mediados del año 2009, en el local donde funciona dicha iglesia ocurrió un incendio. Y respondió: Si tuve conocimiento. Supe del incendio, pero no completa información de quienes acudieron, por lo tanto no puedo informar con conocimiento completo, supe así de cosa, pero para aseverarles no, ni me dedique a pedirla pues. Al preguntarle si tiene conocimiento que el ciudadano J.E.R.M., en vida, habitaba conjuntamente con su cónyuge y cuatro hijos en la parte superior del local, donde funciona la Iglesia antes mencionada contestó: Si señora. No hay más repreguntas.

Oída la declaración, la Juez haciendo uso de la facultad conferida en el Artículo 487 del Código de Procedimiento Civil le formuló a la testigo las siguientes preguntas. PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta donde funcionaba la venta de frutas del ciudadano F.A.C.. CONTESTO: Si se y me consta que funcionaba en la acera del frente de la Iglesia, porque por esa puerta entrábamos. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la Testigo específicamente en donde funcionaba, donde estaban ubicadas las frutas que este ciudadano vendía. CONTESTO: específicamente frente a la acera de la Iglesia en el portón derecho, porque por ese lado entrábamos cuando era fuera de horario de culto.

Observa esta juzgadora, que la testigo depone sobre los hechos objeto de litigio, estableciendo claramente, que el ciudadano J.E.R.M., habitaba conjuntamente con su cónyuge y cuatro hijos en la parte superior del local, lo que constituye una de las violaciones alegadas por la parte actora al contrato de arrendamiento, al darle un uso distinto al establecido en dicho contrato, y permitir que personas diferentes al arrendatario ocuparan el inmueble.

Sin embargo, llamo la atención de quien suscribe, que la testigo afirmara bajo fe de juramento, que el ciudadano F.A.C.C., tenía la venta de frutas en la acera frente a la Iglesia, cuando de los demás medios probatorios valorados, aparece claramente establecido que la venta de frutas, funcionaba dentro del local, en la entrada no en la acera, hecho este que pudo verificar quien juzga, en la inspección extrajudicial.

Por tanto, la testigo en análisis, no merece credibilidad para esta juzgadora, pues bajo fé de juramento, declaró hechos no ciertos, mintió al Tribunal. En consecuencia se desecha esta prueba. Así se decide.-

3) En fecha 01 de Junio del 2010 se oyó la declaración del ciudadano F.A.A.Q., venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.048.278, domiciliado en Quebrada Arriba, Sector El Llano, Parroquia Tovar, Municipio T.d.E.M.; quien previo juramento y cumplimiento de las formalidades de Ley, respondió a las preguntas formuladas, que si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano R.S.O., al igual que la iglesia C.M.R.; que el ciudadano R.S.O. es el pastor de la iglesia; que conoce el local donde funciona la iglesia y asiste al lugar este hace trece años aproximadamente. Que la frecuencia con la cual se reúne, son cinco días en la semana, los días son lunes, martes, jueves, viernes y domingo. Que el ciudadano R.S.O. le da uso al referido local para los cultos. Que no tiene información ni le consta que el local esta siendo explotado por algún tercero bien sea como vivienda o como comercio. Que la iglesia no ha dejado de funcionar en dicho local en los trece años asistiendo allí no ha dejado de funcionar: Que en la fachada siempre ha estado el aviso que identifica la iglesia c.m.R. porque es una forma de identificar la iglesia allí en ese lugar, siempre ha estado. Que no le consta ni maneja la información de si el ciudadano F.A.C., pagaba dinero al p.R.S.O., por vender frutas. Manifestó que el ciudadano F.A.C., era el que recibía la encomienda, correspondencia, contestaba el teléfono, abría la puerta de la Iglesia C.R. para que los ciudadanos entraran en horarios fuera de cultos, a buscar de Dios porque de sus propias palabras me lo dijo el ciudadano FRANKLIN. Que no le consta que en el local vivía alguien alquilado. Que fue llamado aquí por el abogado R.R., por eso es que lo estoy diciendo en realidad. A las repreguntas respondió que le consta que el ciudadano R.S. es el pastor de la iglesia c.r. porque las veces que asiste, está allí en ese lugar; que le consta que las personas que acuden a la Iglesia C.R., lo hacen cinco días a la semana entendiéndose lunes, martes, jueves, viernes y domingo porque va los domingos y es el día en que se da el programa de la semana y de esa manera se entera, nosotros decimos los anuncios de las actividades de la semana. Al preguntarle si es miembro de la Congregación que se reúne en la Iglesia mencionada contestó que ellos manejan el término Miembro cuando se les da una carta refiriéndose a la mismo, por ser dominguero aún no tiene esa carta de membresía. Al preguntarle si conoce al ciudadano F.A.C.C., contestó Si, si lo conozco, que es correcto que a él le une el nexo familiar de cuñado por el hecho de estar casado con la ciudadana B.C., hermana de dicho ciudadano; que sabe que Franklin tiene un permiso por la Alcaldía o lo tuvo no sé si eso se vencerá, para vender dichas frutas en la fachada, en la acera, en la fachada externa del local. Respondió también que al ser llamado como testigo, su interés como lo juró, es que salga la verdad y solamente la verdad. Al preguntársele cual sería esa verdad a la cual hace mención contestó A la verdad por la cual juré ante la Juez, no se a cual verdad se refirió ella. Al preguntársele si tiene conocimiento que durante ese lapso de trece años que usted dice que tiene asistiendo a la rendición de culto que se hace en el local donde funciona la Iglesia C.R., tuvo conocimiento de que a mediados del año 2009, en el local antes señalado se produjo un incendio contestó Si, si tuve conocimiento y que no tuvo conocimiento de que el ciudadano J.E.R.M., en vida, habitaba conjuntamente con su cónyuge y sus cuatro hijos en la parte superior del local donde funciona la Iglesia tantas veces mencionada porque era la familia que menos veía, no los veía ahí pues.

El testigo F.A.A.Q. comienza su declaración afirmando que asiste al lugar este hace trece años aproximadamente y esta demostrado en autos, que el contrato de arrendamiento se inició el 01 de abril de de 1999, establecido así en la cláusula segunda del mismo, por lo que para la fecha de su declaración, el contrato tenía una duración de once años y dos meses, lo que hace evidente para quien juzga, que este testigo miente al tribunal sobre los hechos que declara, pues la diferencia es de dos años. Además señaló, que es cuñado del ciudadano F.C., lo que hace presumir un interés indirecto en el mismo. En consecuencia para quien suscribe, este testigo no merece credibilidad y su declaración debe ser desechada. Así se decide.-

4) En fecha 01 de Junio del 2010 se oyó la declaración del ciudadano FEDERMAN J.P.G., venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.049.608, domiciliado en el Sector Los Pinos, Las Colinas, casa sin número, Municipio Tovar, Municipio T.d.E.M.; previo cumplimiento de las formalidades legales, quien respondió al interrogatorio formulado por la parte demandada, quien al preguntársele si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano R.S.O. respondió de vista, si. Que sabe y le consta que él es Pastor de la iglesia C.M.R.. Que sabe donde queda el local donde funciona la Iglesia C.M.R.. Al preguntarle si sabe y le consta con que frecuencia se reúne la congregación de la iglesia c.m.r. en el local donde funciona dijo: Si sé con que frecuencia. Al preguntarle si sabe y le consta el uso que el ciudadano R.S.O., le da al referido local dijo Si; si sabe y le consta que el local está siendo explotado por algún tercero, bien sea como vivienda o como comercio respondió No; Si sabe y le consta si la IGLESIA C.M.R., ha dejado de funcionar en dicho local contestó No, no ha dejado de funcionar. Si sabe y le consta que en la fachada siempre ha estado el aviso que identifica la iglesia c.m.r. dijo Si, todo el mundo lo vé. A la pregunta si sabe y le consta que el ciudadano F.A.C., pagaba dinero al P.R.S.O., por vender frutas al frente (La acera) de la iglesia c.m.R. contestó No. A la pregunta si el ciudadano F.A.C., era el que recibía las encomiendas, correspondencia, contestaba el teléfono, abría la puerta de la Iglesia C.R., para que los ciudadanos entraran en horario fuera de culto a buscar de Dios contestó: Si, porque varias veces he ido en el día a orar. Al preguntarle por qué manifiesta lo expuesto en las preguntas anteriores respondió: No entiendo, porque lo que visto ha sido cierto y lo que no he visto no es cierto. Que si sabe y le consta que el aviso de la Iglesia es público y notorio dijo Si, esta a la vista. Al preguntarle si sabe y le consta que el ciudadano F.A.C., abría las puertas de la Iglesia para que entraran todas las personas que quisieran entrar a orar. Respondió: A orar si. Al preguntarle si sabe y le consta que en dicho local vivía alguien arrendado respondió No. Al preguntarle si el ciudadano FRAKLIN A.C., tenía la venta de frutas en la acera de la calle dijo Si es así. A las repreguntas respondió que sabe le consta que el ciudadano R.S. es el pastor de la iglesia c.r. dijo: Porque lo he visto en la misma Iglesia como Pastor o sea, cuando dicen va a pasar el Pastor tal, el P.R., en la televisión también lo presentan como Pastor. Que los domingos en el culto, se anuncian las actividades que hay en la semana; que sabe y le consta cual es el uso que el ciudadano R.S., le da al local porque ha participado en varias actividades en el culto que ahí se realizan. También respondió que si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano F.A.C.C.; y al preguntarle si sabe y le consta que el mismo tenía una venta de frutas en toda la entrada al local donde funciona la iglesia tantas veces mencionada contestó En toda la entrada no, no era dentro de la Iglesia que el tenía la venta de frutas y por supuesto que la puerta en el día estaba abierta cuando uno quisiera ir, porque son dos puertas, y la oficina donde está el teléfono es ahí en toda la entrada, por eso que el estaba ahí en la acera, la acera que por supuesto es bien ancha, que la venta de frutas está en la acera, donde esta la fachada, donde está la muchacha que alquila teléfonos y en la misma acera está el muchacho que vende flores. Respondió que conoció de vista solamente al ciudadano J.E.R.M. y que no le consta que el mismo en vida, vivía o habitaba conjuntamente con su cónyuge y sus cuatro hijos en la parte superior del local donde funciona la Iglesia tantas veces mencionada. Al preguntársele si tuvo conocimiento que en el local ocurrió a mediados del año 2009, un incendio respondió Del incendio si, o sea que si tengo conocimiento. También manifestó que no tiene interés, que vino a declarar porque podía contribuir en el conocimiento que tiene por asistir al local; que el ciudadano R.S., no es su pastor, es el pastor de la Iglesia donde asiste, y no le compromete en nada.

Para esta juzgadora este testigo no merece credibilidad pues afirmó bajo fe de juramento, que el ciudadano F.A.P., tenía la venta de frutas en la acera frente a la Iglesia, cuando de los demás medios probatorios valorados, aparece claramente establecido que la venta de frutas, funcionaba en dentro del local, en la entrada no en la acera, hecho este que pudo verificar quien juzga, en la inspección extrajudicial.

Por tanto, este testigo no merece credibilidad para esta juzgadora, pues bajo fé de juramento mintió al Tribunal. En consecuencia se desecha esta prueba. Así se decide.-

En fecha 3 de Junio del 2010, folios (123 a la 130) la parte demandante consignó escrito de informes el cual NO ES VALORADO por cuanto en el juicio breve no esta prevista esta figura jurídica, y mediante nota de secretaria de fecha 03 de Junio del 2010, se dejó constancia del vencimiento del lapso de promoción y evacuación de pruebas en la presente causa.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.

El presente juicio se trata, de una demanda por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en l que se alega que el arrendatario violó las Cláusulas Quinta, Octava y Décima Primera del Contrato mencionado, por ceder parcialmente parte del inmueble objeto del arrendamiento a los ciudadanos A.C. y J.E.R.M., y permitir que se le diera al inmueble arrendado un uso distinto al que estaba establecido en el Contrato como Sala de Reuniones y Oficina y no para la Venta de Frutas y para Habitación Familiar.

La parte demandada, alega que es falso que en el inmueble objeto de este Contrato de Arrendamiento hayan personas habitando el mismo en calidad de Subarrendados y que al ciudadano F.A.C., se le permitió lucrarse a través de la venta de frutas; tal como sería el caso de una cantina escolar, y que eso no le quita su función principal, ni le estorba, que esto ayuda económicamente a recolectar fondos para la Iglesia C.M.R., destacando que esta persona solo se ayuda económicamente no es subarrendatario, lo cual será probado en el lapso probatorio.

Con respecto al ciudadano J.E.R.M., no niega expresamente el hecho de que habita el inmueble, sino que pasa a hacer conjeturas, sobre las resultas de la inspección extrajudicial.

Establece el Código de Procedimiento Civil en su Artículo 506 que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Observa esta juzgadora, que la demandante alega que el inmueble fue cedido parcialmente a unos ciudadanos y para un uso distinto al establecido, y el demandado contesta, con respecto a F.A.C., que si fue cedido pero no en calidad de arrendatario, sino como una ayuda para que este ciudadano y para la iglesia, permitiéndole realizar esta actividad para que se lucrara.

Esta claro, que el demandado de autos, aceptó el hecho de haber cedido parcialmente el inmueble a este ciudadano para realizar una actividad comercial, lo que está en contradicción con lo establecido en el contrato.

Con respecto al alegato de la actora, de haber cedido parcialmente el inmueble al ciudadano J.E.R.M. para que habitara con su familia, el demandado en la contestación a la demanda no niega este hecho expresamente, sino que señala que no entiende como este Tribunal en la Inspección determinó que el mismo vivía allí con su familia.

De la ratificación del reporte de inspección de los bomberos y de la constancia expedida por el ingeniero municipal, ratificado bajo la prueba de testigos, consta que en el momento de hacer las respectivas inspecciones, se encontraban en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, según el dicho de los testigos un ciudadano con una venta de frutas, ubicado en la entrada principal del recinto, y en la parte alta habitaban unos ciudadanos, incluso señalando estos funcionarios que vivían en malas condiciones de hacinamiento y que el uso mas incompatible es ser usada como vivienda.

Igualmente de la inspección extrajudicial consta el notificado de la misma, ciudadano A.C., Titular de la Cédula de identidad Nº V-15.694.901, tenía una venta de frutas en la entrada del inmueble, y que lo estaba ocupando parcialmente; y que en la parte superior habitaba un ciudadano quien se identificó con su cédula de identidad Nº V-23.240.384 y dijo llamarse J.E.R.M., con su esposa y sus cuatro hijos mayores de edad y que también ocupaba el inmueble el ciudadano R.S., quien no se encontraba presente para ese momento.

Así pues, de las afirmaciones de ambas partes y del cúmulo de pruebas aportadas en este proceso, aparece demostrado que el arrendatario cedió, parcialmente el inmueble, a los ciudadanos F.A.C. para realizar una actividad comercial, y J.E.R.M., para que habitara con su familia.

Así pues el contrato de arrendamiento declarado reconocido, y con pleno valor probatorio entre las partes, establece que el local será destinado única y exclusivamente para Sala de Reuniones y Oficina y que dicho contrato es celebrado “INTUITO PERSONAE” por lo cual el Arrendatario no podrá en ningún caso cederlo en forma alguna, ni total ni parcialmente, así como tampoco podrá ser subarrendado o traspasado ni dado en comodato a otra persona total o parcialmente el inmueble; por lo que el arrendatario violó lo establecido en dicho contrato al ceder parcialmente el inmueble a otras personas y permitir un uso distinto al establecido. Así se decide.-

Por el contrario, la parte demandada no logró probar nada que le favoreciera, con respecto a sus alegatos, ante el hecho cierto, de que las circunstancias que dieron lugar a activar el aparato jurisdiccional, fueron modificados, lo que no significa, que estando demostrados en autos, puedan obviarse, y permitir, que el incumplimiento en que se incurrió no sea sancionado.

Así vemos, que cuando la demandante, acude al órgano judicial para que regule una situación de hecho, lo hace porque de las pruebas que existían, estaba para ella demostrada la violación al contrato, y no puede el Estado defraudar a los justiciables, si luego de introducir una demanda y demostrar los hechos en que se fundamentó la acción, los mismos son cambiados, para evitar las consecuencias jurídicas.

Distinto hubiese sido el caso, si la acción propuesta hubiese sido el cumplimiento del contrato y no la resolución del mismo, como es el caso que nos ocupa.-

Establece el Código Civil en su artículo 1159, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que solo pueden revocarse por mutuo acuerdo o por las causas autorizadas en la ley, y el artículo 1167 ejusdem señala que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.

En consecuencia, por estar establecido en la cláusula Décimo Primera, así como en el artículo 1167 del Código Civil, y por haber incumplido el arrendatario con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, debe quien juzga proceder a declarar con lugar la demanda, y resolver el contrato de arrendamiento que une a las partes.- Así se decide.

Este Tribunal no se pronuncia sobre la pretensión subsidiaria, en virtud de las consideraciones hechas a favor de la pretensión principal. Así se decide.-

DECISION

De acuerdo con las anteriores consideraciones, éste Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas alegadas contenidas en los ordinales 6º, 7º y 9º del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: CON LUGAR la oposición hecha a la estimación del valor de la demanda. TERCERO: Se declara CON LUGAR LA DEMANDA, que por resolución de Contrato de Arrendamiento, intentó la ciudadana O.T. DIEZ Y RIEGA MATTERA, venezolana, mayor de edad, arquitecto, titular de la cédula de identidad N° V- 4.487.103, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil, contra el ciudadano R.S.O., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V- 3.297.172, domiciliado en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y hábil, de un local consistente en un Sala de Exhibición de Películas, antiguamente Teatro Cinelandia, ubicado hoy en día en la carrera 4ta., signado con el Nº 4-25, del Municipio Tovar, Estado M.C.: Se ordena al demandado LA ENTREGA del inmueble arrendado y antes descrito, que está ocupando en calidad de Arrendatario a la demandante. QUINTO: No hay condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en Tovar, a los veintiún (21) días del mes de junio del año Dos Mil Diez. Años. 200° de la Independencia y 150° de la Federación. PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia en el copiador de sentencias de éste Tribunal, de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ

ABG. YAMILETH MORA RAMIREZ

LA SECRETARIA:

ABG. MAYOLY VEGA

En esta misma fecha y siendo la 1:00 P.M. se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA:

MAYOLY VEGA

Exp. N° 736-2010.

Sentencia Definitiva.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE.

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. Tovar, veintiuno de junio de dos mil diez.

200° Y 150°

DEMANDANTE: O.T. DIEZ Y RIEGA MATTERA, venezolana, mayor de edad, arquitecto, titular de la cédula de identidad N° V- 4.487.103, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil.

DEMANDADO: R.S.O., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V- 3.297.172, domiciliado en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y hábil.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

Se inicia el presente juicio, mediante demanda interpuesta por la ciudadana O.T. DIEZ Y RIEGA MATTERA, asistida por la abogada en ejercicio D.M.D., por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, correspondiéndole por distribución al Juzgado Segundo de dichos Municipios y Circunscripción Judicial.

Mediante sentencia de fecha 06 de Abril del 2010 (Folios 29 al 33) el indicado tribunal, se declaró incompetente y declinó la competencia para el Juzgado de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzo.C. de la Circunscripción judicial del Estado Mérida, que le correspondiera realizada la distribución correspondiente, la cual recayó en este juzgado.

Una vez recibido el presente expediente, fue admitida dicha demanda en este Tribunal en fecha 27 de Abril del 2010, (folio 38), en la que alega la parte actora, que celebró con el ciudadano R.S.O., contrato privado de Arrendamiento, a tiempo determinado, de un local consistente en una Sala de Exhibición de Películas, antiguamente Teatro Cinelandia, ubicado hoy en día en la carrera 4ta., (SIC) signado con el Nº 4-25, del Municipio Tovar, Estado Mérida; con un único destino para Sala de reuniones y Oficina, debiendo estar autorizado por escrito cualquier cambio de destino, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,oo), mensuales, los cuales se fueron incrementando cada vez que se prorrogaba el Contrato, hasta llegar hoy día a la suma de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.000,oo), mensuales, que debía cancelar el arrendatario dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes; y estableciendo como domicilio especial la ciudad de Mérida, Estado Mérida.

Continúa alegando que:

“El arrendatario desde el inicio del contrato comenzó a dar cumplimiento a lo establecido en el mismo, lo cual no continuó haciendo, comenzando a incumplir lo ya establecido, así pues, en la Cláusula Octava del referido Contrato, se estableció: “Este Contrato se considera celebrado “INTUITO PERSONAE”, por lo cual “EL ARRENDATARIO”, no podrá en ningún caso cederlo en forma alguna, ni total ni parcialmente, bajo pena de nulidad, así como tampoco podrá subarrendarlo o traspasarlo, ni darlo en comodato a otra persona total o parcialmente, el inmueble objeto de este Contrato…”, Cláusula ésta que el arrendatario incumplió, al ceder parcialmente el inmueble dado en arrendamiento, a los ciudadanos A.C. y J.E.R.M., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el Municipio Tovar, Estado Mérida, y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 15.694.901 y 23.240.384, respectivamente, siendo que el primero tiene una venta de frutas en la planta baja entrando al inmueble, y el segundo habita en la parte superior del inmueble arrendado con su esposa y cuatro hijos, quienes son todos mayores de edad, así mismo, el ciudadano R.S., ya identificado, tiene en la otra parte del inmueble arrendado funcionando una Iglesia Evangélica, tal como se evidencia de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzo.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 12 de Marzo de 2010, la cual consigno a la presente en original marcada con “B”. Cabe destacar, que la Cláusula Décima Primera del Contrato, establece: “El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato dará derecho a “LA ARRENDADORA para poner término al mismo y podrá exigir la inmediata desocupación por su no cumplimiento, reclamando a “EL ARRENDATARIO” el pago de los daños y perjuicios que se hubieren ocasionado….”, lo cual, en consecuencia, me otorga el derecho a Resolver dicho Contrato de Arrendamiento y a solicitar el desalojo inmediato con la entrega del inmueble.”

Alega la actora, que el arrendatario violó las Cláusulas Quinta, Octava y Décima Primera del Contrato mencionado, cuando cedió parcialmente parte del inmueble objeto del arrendamiento a los ciudadanos antes mencionados, y que por tanto no cumplió con una de las obligaciones principales establecidas en el Artículo 1.592 Ordinal Primero del Código Civil, al permitir que se le diera al inmueble arrendado un uso distinto al establecido en el Contrato, que era exclusivamente como Sala de Reuniones y Oficina y no para la Venta de Frutas y para Habitación Familiar, y que lo establecido en los Artículos 1.159 y 1.167, Ordinal Primero del Artículo 1592 del Código Civil, le dan derecho a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento antes mencionado.

Mas adelante expone lo siguiente:

“Por otra parte debo señalar ciudadano Juez, que en el inmueble objeto del arrendamiento se produjo un incendio, lo que trajo como consecuencia el deterioro general del referido inmueble, quedando establecido que las condiciones de habitabilidad del inmueble no son las adecuadas, teniendo que realizarse una remodelación total al mismo, tal y como consta en el Reporte de Inspección No. 002/08/2009, emitido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Tovar, Estado Mérida, de fecha 19 de agosto de 2009, el cual anexo a la presente marcado “C”. Así mismo, se evidencia claramente del oficio emitido por el Director de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Tovar, que el inmueble objeto del arrendamiento en la a actualidad no cumple con ninguna de las normas y especificaciones de habitabilidad mínimas necesarias, que todas las instalaciones eléctricas existente son exteriores, efectuadas de manera empírica, sin cumplir con norma alguna, al igual que las salas sanitarias existentes en su mayoría se encuentran clausuradas, y las que se encuentran en uso se observan en mal estado de funcionamiento, razón por la cual esa Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Tovar, declara inhabitable el referido inmueble, anexo a la presente el referido oficio marcado “D”. Igualmente consta de oficio de fecha 29 de septiembre de 2009, donde el ciudadano Alcalde del Municipio Tovar, entre otras cosas me señala su inmensa preocupación por el estado de deterioro en que se encuentra el inmueble en donde antes funcionaba el Cinelandia de Tovar, ubicado en la Avenida Bolívar (Hoy carrera 4) No. 4-25, T.E.M. (que es el mismo inmueble objeto del arrendamiento), deterioro este que se desprende de los informes técnicos emanados del Cuerpo de Bomberos y la Dirección de Ingeniería Municipal, lo que lo motivo a exhortarme para que procediera por la vía jurisdiccional a los efectos del pronto y oportuno desalojo de las personas que están en condición de inquilinos en las diferentes áreas del citado local, ya que aunado a las condiciones de inhabitabilidad del mismo, colocan en riesgo la vida y los bienes de quienes allí habitan, anexo a la presente marcado “E” el referido oficio.

De todo lo antes señalado, se evidencia claramente Ciudadano Juez, que el objeto del arrendamiento, (Inmueble - Local) pereció totalmente, debido al incendio y así fue declarado por los Organismos Competentes, lo que trae como consecuencia, que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.588 del Código Civil Venezolano, el Contrato de Arrendamiento se encuentra resuelto, rescindido de pleno derecho, sin que haya lugar a indemnización alguna por mi parte.

Cita el Artículo 1.579 del Código Civil, alegando que una de las obligaciones del arrendador es poner en el goce al arrendatario de la cosa arrendada y que en el caso que nos ocupa, la cosa objeto del arrendamiento pereció totalmente al perder su condición de habitabilidad, por lo que es imposible, que el arrendatario pueda servirse de la cosa y hacer suyo todo cuanto provenga de la misma, ya que esta perdió su esencia.

En el petitorio señala, que procede a demandar, como formalmente lo hace al ciudadano R.S.O., ya identificado, en su carácter de Arrendatario del local ya identificado, para que convenga o a ello sea condenado por éste Tribunal en:

1. ) En resolver el Contrato de Arrendamiento suscrito con mi persona.

2. ) En entregarme el inmueble arrendado en el mismo buen estado en que lo recibió.

3. ) En pagar las costas y costos de este procedimiento, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Pidió, de conformidad con lo dispuesto en el Ordinal 7º del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decretara Medida de Secuestro sobre dicho local, designándola como secuestrataria, presentó Documento de Propiedad marcado “F”, para que previa certificación le fuese devuelto.

La demandante presentó, de conformidad con el Primer Párrafo del Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pretensión subsidiaria, expuesta de la siguiente manera:

para el caso de que sea desechada la Resolución de Pleno Derecho del Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.588 del Código Civil Venezolano, por haber perecido totalmente el inmueble del Contrato e Arrendamiento, tal y cual anteriormente he señalado y probado con los oficios que anexo a la presente.

Estimó la demanda en la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo), equivalente a MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON SESENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (1384,61 U.T.); señaló como domicilio procesal del demandado la Avenida Bolívar hoy Carrera 4, No. 4-25, antiguo local del Cinelandia Tovar, Municipio Tovar, Estado Mérida, y del demandante la Calle 09 entre avenidas 4 y 5, Edificio Don Cesar, Piso 1º. Oficina Nº 2, Valera, Estado Trujillo; y pidió que la presente acción sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.

CITACION DEL DEMANDADO

En fecha 17 de Mayo de 2010 (Folio 41), se hizo constar en el expediente la citación del ciudadano R.S.O., a quien se le hizo saber, que el lapso de comparecencia para dar contestación a la demanda u oponer las defensas que crea convenientes, era para las nueve (9:00) de la mañana, del segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

En la oportunidad establecida, para que tuviese lugar el acto de contestación a la demanda, presentes ambas partes, procedió el demandado de autos, R.S.O., asistido por la abogada L.R.G., titular de la cédula de identidad N° 10.903.270 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 88.471, a dar contestación a la demanda, en forma verbal en los términos siguientes:

…Consigno en este acto escrito de contestación a la demanda conjuntamente con la proposición de cuestiones previas en seis folios utilizados acogiéndome a lo pautado en el Articulo 885 del Código de Procedimiento Civil, donde me indica que la contestación de la demanda se efectuara a cualquier hora de las fijadas en la tablilla bien oralmente o bien por escrito haciéndolo en este acto por escrito. Es todo.

Al respecto, el Tribunal le hizo saber a la parte demandada, que acogiendo la jurisprudencia de nuestro M.T., se fija una hora para que la audiencia o acto de contestación de la demanda, ya que es la oportunidad para que el demandante conteste las cuestiones previas contenidas en los numerales del 1 ° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales deben ser decididas dentro del mismo día o al día siguiente, a excepción de lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso, e instó al demandado a que expusiese de manera verbal las cuestiones previas alegadas. Seguidamente el demandado, con el derecho de palabra opuso LAS CUESTIONES PREVIAS en los términos siguientes:

“Opongo a la demandante la cuestión previa establecida en los Ordinales 6°, 7 y 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil , esto es el defecto de forma de la demanda por no haber llenado el libelo de la demanda lo establecido en el ordinal 5°del Artículo 340 del Código de procedimiento Civil, pues muy a pesar de que de manera ambigua señala la relación de los hechos , a su manera, no señala los fundamentos legales de la acción , pues no sabemos si estamos en presencia de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento por vía ordinaria o una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que debe sustanciarse por el procedimiento breve de acuerdo a lo establecido en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios , pues obsérvese que todo lo extenso del escrito libelar señalan normas solo del Código Civil y en ningún momento se fundamenta en la ley aplicable como lo es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; según el artículo 1, 33 y 35 de la misma , dicha admisión produce una indefensión de mi parte pues el artículo 1588 del Código Civil venezolano, establece como causa de resolución de contrato que el inmueble haya perecido total o parcialmente y ninguna de estas causales han ocurrido en el inmueble dado en arrendamiento y objeto de la controversia. La omisión de la ley aplicable es o era suficiente para que la demanda fuera declarada inadmisible de oficio por este Tribunal razón esta suficiente para que la cuestión previa sea declarada con lugar en todos sus pronunciamientos de ley y así muy respetuosamente lo solicito. Igualmente opongo a la parte actora la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la existencia de una condición o plazo pendiente, en razón que al señalar la parte actora que el inmueble dado en arrendamiento esta inhabitable por haber perecido y dado que el artículo señalado por la parte actora como lo es el Artículo 1588 del Código Civil como fundamento legal para la procedencia de su acción ha debido notificarme como arrendatario que el inmueble va a ser objeto de reparación o demolición o por lo menos concederme la prorroga legal conforme lo establece el artículo 38 literal D de la ley de arrendamientos inmobiliarios por haber durado la relación arrendaticia mas de diez años y tratarse de un contrato a tiempo indeterminado vigente hasta el día 1°de Abril del 2011, fecha en la que comenzaría a discurrir la prorroga legal, por tanto es procedente la condición o plazo pendiente y así lo solicito muy respetuosamente del Tribunal. Por ultimo opongo a la parte actora la cuestión previa el ordinal 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta es la prohibición de admitir la acción propuesta todo en razón de que al incurrir la demandante en la omisión señalada anteriormente como lo fue la falta de fundamentación legal no debía el tribunal admitir la demanda de oficio pues incumplió con lo establecido en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil y más aún tomando en cuenta la indeterminación de la acción al sostener en actora en la parte in fine del escrito libelar “ de conformidad con lo establecido en el Artículo 78 Ejusdem, presento como pretensión subsidiaria, en caso de que sea desechada la resolución del contrato, invoco la acción de la resolución de pleno derecho del Artículo 1588 del Código Civil venezolano y por haber perecido totalmente el inmueble”; incidencias e indeterminación que hace procedente la cuestión previa antes opuesta y así lo solicito del tribunal. Es todo. El tribunal deja constancia que se agregó al expediente el escrito consignado por la parte demandada.

Presente la ciudadana O.T. DIEZ Y RIEGA MATTERA, en su condición de parte demandante, asistida por la abogada D.M.D., titular de la cédula de identidad N° V.- 9.327.068, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 36.648, solicitó el derecho de palabra y expuso lo siguiente:

En cuanto a la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debo señalar que en todo lo largo y extenso del libelo de la demanda además de haber señalado los hechos y fundamentos en que baso mi pretensión dije muy claramente que el demandado de autos incumplió con diversas cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento siendo una de ellas que cedió parte del inmueble arrendado a terceras personas quienes carecían de la cualidad de arrendatarios tal y como se evidencia claramente del contrato de arrendamiento y de la inspección judicial la cual cursa en este expediente, señale igualmente que se trata de un contrato a tiempo determinado y tal así la parte demandada al oponer cuestiones previas confiesa que se trata de un contrato a tiempo indeterminado. En cuanto a la falta de fundamento legal debo señalar que se evidencia plenamente del libelo de la demanda que alegue el incumplimiento del Artículo 1592 en su primer ordinal en donde se señala que el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, lo cual incumplió por cuanto cedió parte del mismo a terceras personas uno para la venta de frutas y otro para que la usara como vivienda familiar; así mismo alegue lo establecido en el Artículo 1159 y 1167 en su ordinal primero del ambos del Código Civil, así como también la resolución de pleno derecho que esta establecida en el Artículo 1588 Ejusdem cuando el inmueble se ha perdido totalmente lo cual consta en autos pruebas suficientes del perecimiento de dicho inmueble, con todos los oficios emanados de todas las autoridades administrativas competentes. Los cuales cursan como ya dije en autos. Ratifico en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda que presente en este Tribunal en su oportunidad. En cuanto a la cuestión previa opuesta en el Ordinal 7° del Artículo 346 específicamente la existencia de una condición o plazo pendiente a la cual hace mención la parte demandada debo señalar al respecto que no existe condición o plazo pendiente en virtud de que el inmueble objeto del arrendamiento pereció totalmente por así declararlo las autoridades competentes y de lo cual cursan pruebas suficientes en este expediente. Es falso de toda falsedad lo esgrimido por la parte demandada en cuanto a pretender hacer ver a este Tribunal de no saber que el inmueble objeto del arrendamiento había perecido totalmente y declarado totalmente inhabitable por los organismos competentes ya que esto fue producto de un incendio que se produjo en dicho inmueble el cual se encuentra en posesión del arrendatario desde el mismo momento del inicio de la relación arrendaticia, podría pensarse entonces que el mismo no tuvo conocimiento de la intervención de las autoridades competentes para realizar los informes necesarios y poder concluir que debido al incendio el inmueble quedo completamente inhabitable, hecho este al cual tuvo primero el arrendatario que yo como propietaria arrendadora del inmueble en virtud de lo ya señalado y en concordancia con lo establecido en el Artículo 1588 del Código Civil es que procede de pleno derecho lo disolución del contrato de arrendamiento y en ningún momento por su condición de inhabitable del mismo una prorroga legal, razón por la cual solicito a este Tribunal se sirva declarar sin lugar la presente cuestión previa opuesta por la parte demandada. En cuanto a la cuestión previa contemplada en el Ordinal 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que es la cosa Juzgada debo aclarar a este Tribunal y en consecuencia al aparte demandada que en la presente causa no existe cosa juzgada de ningún tipo ni formal ni material ya que debemos entender por cosa juzgada la sentencia que pone fin al litigio y en caso que nos ocupa es evidente que la misma no existe, pero a todo evento y sin que mi participación signifique estoy convalidando esta cuestión previa debo señalar que el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil en su único párrafo señala textualmente lo siguiente:

Sin embargo, podrán acumularse un mismo libelo dos o mas pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra…” del libelo se demuestra claramente que si bien es cierto opuse la resolución de contrato de arrendamiento no es menos cierto que opuso de manera subsidiaria dando cumplimiento a la disposición legal antes transcrita la resolución legal de pleno derecho del contrato de arrendamiento, establecía en el Artículo 1588 del Código Civil, fundamentando la misma en el perecimiento total del inmueble objeto del arrendamiento, razón por la cual no existe oposición entre ambas acciones por cuanto así lo permite nuestro legislador, a tal efecto solicito a este Tribunal se sirva declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada. Por cuanto omití al contestar la cuestión previa 6° del 346 opuesta por la parte demandada solicitar a este Tribunal se sirva declara sin lugar la cuestión previa sexta opuesta por la parte demandada, lo cual solicito en este acto por las razones ya antes señaladas al inicio de mi intervención. Es todo. Este Tribunal vistas las exposiciones hechas por ambas partes y por cuanto las cuestiones previas opuestas no son de las que deben ser decididas en este mismo acto o en el día siguiente conforme lo dispone el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el Tribunal decidirá las mismas en sentencia definitiva como punto previo las cuestiones opuestas. Es todo. Terminó, se leyó y estando conformes firman.

El demandado de autos, asistido de abogado dio contestación a la demanda en forma escrita, (folio 13) alegando como PUNTO PREVIO, que el hecho de fijarle hora al demandado para la contestación de la demanda, “le parece una violación flagrante al principio de la Legalidad de los Formalidades Procesales, dispuesto en el Artículo 7º. Ejusdem.” A tal efecto citó los artículos 883, 885 y 197 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, y le señaló al Tribunal que el auto de admisión está dictado de manera errónea, pues con la hora establecida se le cercena el derecho a la defensa, y se viola el debido proceso.

Igualmente, en forma escrita, interpuso las cuestiones previas establecidas en los ordinales 6º, 7º, y 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que alegó verbalmente, citando lo expuesto en los artículos 1, 33, 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Seguidamente pasó a IMPUGNAR el reporte de inspección que riela a los folios (9 al 19) alegando que carece de objetividad, pues aún cuando fue elaborado presuntamente por un órgano administrativo competente, el mismo no contiene los hechos ciertos, no refleja el tecnísimo (sic) y los conocimientos profesionales que requiere un informe de tal naturaleza, que la opinión está viciada de parcialidad y fue realizada a sus espaldas, trayendo a colación situaciones que no son de la incumbencia del funcionario.

De igual forma impugnó, las comunicaciones enviadas “supuestamente” por la Dirección de desarrollo social de la alcaldía de Tovar que riela a los folio 20 y 21, por ser emanadas del ciudadano Alcalde del Municipio Tovar, Estado Mérida, alegando que no es competente jurisdiccionalmente para exponer y opinar sobre el fondo de la controversia, todo lo cual hace nula de toda nulidad dicho informe, (SIC) y procedente la impugnación aquí alegada. Con respecto al Oficio emitido por la Alcaldía, suscrito por el Ingeniero J.F.C.C., Director de Desarrollo Urbano, señala que no tiene fecha por lo que debe ser debe ser descartado, cita lo expuesto en dicho oficio y señalan que lo que se indica es que había que hacer mejoras al inmueble. En cuanto a una carta suscrita por el Alcalde del Municipio Tovar, ciudadano L.M., alegan que “este ciudadano no se apersonó al Local en cuestión y pareciera que leyó mal los informes, porque en ningún lado se estableció de que el referido inmueble estaba en “condiciones de inhabitabilidad”, lo que se dijo era que las condiciones de habitabilidad del inmueble no son las mas adecuadas”, concluyendo que el Alcalde se está extralimitando en sus funciones cuando tan alegremente hace un exhorto, sin tomar en cuenta que en ese mismo local se reúnen semanalmente mas de un centenar de personas.

Y en tercer lugar Impugnó, la inspección extrajudicial Nº 19-2010, de fecha 12 de Marzo de 2010, realizada por este Tribunal, alegando que se emitió opinión de fondo, sin estar asistido por un práctico con conocimientos profesionales en la materia, y exponer hechos y circunstancias que no pudo observar en el momento de la práctica como lo fue el caso: de la venta de frutas, de que el inmueble estaba deteriorado, de que se produjo un incendio, de que está ocupado por terceras personas como inquilinos, etc. Y porque la solicitud no tiene fundamento legal alguno, omisión esta que hace procedente la impugnación aquí alegada.

Al fondo del litigio contestó el demandado, conviniendo en que hay un Contrato de Arrendamiento en plena vigencia desde el Primero de A.d.M.N.N. y Nueve, a tiempo determinado, prorrogable en períodos iguales, y que el mismo se prorrogó, por otro año fijo desde el primero de abril de 2010, hasta el Primero de Abril de 2011; pero rechazó, negó y contradijo todos y cada uno de los argumentos del libelo, por cuanto los mismos están muy distantes de la realidad fáctica de los hechos y muchos de ellos son falsos de toda falsedad.

En el particular Tercero de la contestación al fondo, rechazó, negó y contradijo lo alegado por la demandante en cuanto al incumplimiento de la cláusula octava del referido contrato, exponiendo que:

Es falso de toda falsedad que en el inmueble objeto de este Contrato de Arrendamiento hayan personas habitando el mismo en calidad de “Subarrendados”, ya que como bien se desprende de la Inspección Judicial, el Tribunal notifica al ciudadano A.C., titular de la Cédula de Identidad No. 15.694.901, y en el Primer particular expresa que el inmueble está ocupado parcialmente por el notificado, quien tiene una venta de frutas, precisamente el Tribunal consiguió a este ciudadano realizando sus labores correspondientes como mi ayudante, porque como bien es conocido, y en la Inspección se deja constancia, soy el Pastor de la Iglesia C.M.R. para la cual fue alquilado el Local, y mal puedo yo estar todo el día en el referido local, abriéndole la puerta a los feligreses, recibiendo correspondencia, atendiendo el teléfono, y demás quehaceres propios de un secretario, y que por cuanto es una iglesia de escasos recursos, se le permitió realizar actividades para su lucro personal, porque como Usted comprenderá ciudadana Juez, el referido ciudadano necesita de alimentos y de sustento para vivir, siendo mi ayudante en la Iglesia C.M.R., poca libertad le quedaba para buscar algún otro trabajo formal, por lo cual, repito, se le permitió lucrarse a través de la venta de frutas; tal como sería el caso de una cantina escolar, de una vendimia en al escuela, eso no le quita su función principal, ni le estorba, simplemente ayuda económicamente a recolectar fondos para la Iglesia C.M.R., vale destacar que esta persona solo se ayuda económicamente no es subarrendatario, lo cual será probado en el lapso probatorio.

Y luego en este mismo particular dice que “habita el ciudadano J.E.R.M., quien se identificó con su cédula de Identidad No. 23.240.384, con su esposa y cuatro hijos, según información dada por este ciudadano son todos mayores de edad”. De donde obtienen la idea del Subarrendamiento, no se sabe, es mas, ni siquiera se sabe de donde la ciudadana Juez dice que el inmueble está habitado, porque en ninguna parte de la Inspección Judicial deja constancia de enseres propios de un hogar, por ejemplo, de la cocina, de la nevera, de la ducha, del lavadero, de las camas, de la ropa, ¿Dónde están las cosas que hacen de un inmueble hogar?. ¿Cómo pueden habitar personas en un inmueble que solamente tiene sillas plásticas para niños y adultos, y mesas plásticas para niños y adultos?, ¿Qué es eso?, ¿Cómo viven?, ¡Que desatino¡ ¿Viven en el aire?

Es pertinente aclarar, Ciudadano Juez, que en el contexto libelar insistentemente aduce la demandante que no se cumplió con el uso determinado en el contrato, y que se le está dando de manera parcial uso para la venta de frutas y para habitación Familiar, haciendo énfasis en la Cláusula quinta, que se refiere al uso para Sala de reuniones y Oficina, dicha apreciación es absurda, por cuanto, nunca se le ha dejado de dar el uso para lo cual se alquiló y que en más de DIEZ (10) años de duración, es un hecho público y notorio, tanto para la demandante como para todo el gentilicio tovareño, que en ese local funciona la Iglesia C.M.R., y es aquí en este local, donde se reúnen los miembros de la misma.

Rechazó, negó y contradijo, que las condiciones de habitabilidad del inmueble no son las adecuadas, teniendo que realizarse una remodelación total al mismo, alegando que consta en el Reporte de Inspección No. 002/08/2009, emitido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Tovar, Estado Mérida, de fecha 19 de Agosto de 2009

, en las “SUGERENCIAS Y RECOMENDACIONES” lo siguiente: “la División de Prevención de Riesgos e Investigación de Siniestros de la Estación Nº 3 del Cuerpo de Bomberos de Tovar, en cumplimiento a su misión de prever daños y riesgos, lo siguiente: *Realizar una inspección por parte de ingeniería municipal del municipio Tovar y verificar las especificaciones expuestas en este informe.* Instalar los sistemas de prevención de incendio antes descritos con al debida asesoría técnica del Cuerpo de Bomberos de la localidad. * Se debe realizar una remodelación total al lugar, para mejorar sus condiciones y pueda contar con todas las medidas de seguridad para su correcta habitabilidad”. Entiende el demandado, que lo que este informe establece, es la necesidad de mantenimiento para que se tomen las medidas de seguridad para su correcta habitabilidad.

Continúa la contestación, con respecto a la pretensión subsidiaria, señalando que:

“QUINTO: Rechazo, niego y contradigo el decir de la demandante que el Local “pereció totalmente”, debido al incendio y así fue declarado por los Organismos competentes”, del estudio minucioso de referidos informes, el juzgador se percatará de que en ninguna parte se dice que tal cosa “pereció totalmente”. Igualmente rechazamos de plano lo referido por la demandante al artículo 1.588 del Código Civil venezolano, el cual establece: “Si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo parte, el arrendatario puede, según las circunstancias, pedir la resolución del contrato o disminución del precio. En ninguno de los dos casos se debe indemnización, si la cosa ha perecido por caso fortutito”; es indiscutible que si algo perece totalmente, mal puede versar sobre el mismo un contrato de arrendamiento, y del artículo en referencia se desprende que la acción que la Ley es en protección del arrendatario cuando se destruye el inmueble sólo en parte; y de los informes mencionados se desprende es “que las condiciones de habitabilidad del inmueble no son las adecuadas”, jamás menciona que perdió su condición de habitabilidad, sólo habla de que puede ser mejorada, lo cual constituye un presupuesto jurídico totalmente distinto al que osadamente le ha querido la demandante.

SEXTO

Rechazo, niego y contradigo el decir de la demandante que “le es imposible” a “el arrendatario” que “pueda servirse de la cosa”, es falso de toda falsedad que no se esté “gozando del inmueble”, y en ese aspecto puede tener completo y absoluto sosiego la demandante de que está cumpliendo con su obligación de “hacer gozar…(omissis)”,

Se opuso a la medida de secuestro solicitada por la demandante de conformidad con lo dispuesto en el Ordinal 7º Del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, por cuanto, no se cumplen los postulados para decretarlo y se opuso a la cuantía de la demanda, alegando que se está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y por cuanto la demandante no indica que se le ha causado un daño a ella, y que la cuantía resulta caprichosa e infundada.

DE LOS PUNTOS PREVIOS

De la contestación a la demanda, podemos precisar varios puntos, que deben decidirse previo el análisis del fondo del litigio, por lo que en consecuencia pasa esta juzgadora de seguido a pronunciarse al respecto.

1) DE LA FIJACIÓN DE HORA PARA EL ACTO DE

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En el acto de la contestación de la demanda, el demandado de autos, verbal y en forma escrita, alegó que el acto de contestación a la demanda, conforme con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, debía hacerse el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, y según lo dispuesto por el artículo 885 ejusdem a cualquier hora de las fijadas en la tabilla, bien oralmente, bien por escrito y sin necesidad de la presencia del demandante; señalando que fijarle hora para que tuviese lugar dicho acto, era una violación flagrante al principio de Legalidad y de las Formalidades Procesales, pues con esto se le cercena el derecho a la defensa, y se viola el debido proceso.

En el mismo acto, quien suscribe, señaló que este Tribunal, acogiendo la jurisprudencia de nuestro M.T., fija una hora para que la audiencia o acto de contestación de la demanda, ya que es la oportunidad para que el demandante conteste las cuestiones previas contenidas en los numerales del 1 ° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales deben ser decididas dentro del mismo día o al día siguiente, a excepción de lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso.

Sin embargo, por haber alegado este hecho el demandado, como punto previo a la contestación de la demanda, presentada en forma escrita, ante el desconocimiento de las sentencias dictadas por nuestro m.T. en esta materia, y para aclarar este punto, pasa este Tribunal a señalar lo siguiente.

Establece el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, que: “Los jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniforidad de la jurisprudencia”

En consecuencia, quien juzga, acogiendo los criterios establecidos por el Tribunal Supremo de justicia, en esta materia, fija hora para la contestación a la demanda en el juicio breve, para garantizar el derecho a la defensa y al debido proceso de ambas partes.

Al respecto, cabe citar la Sentencia Nº 337 de Sala de Casación Civil, Expediente Nº 00-883 de fecha 02/11/2001, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G, sentó como criterio jurisprudencial el siguiente:

“El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

‘El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV, Libro Primero de este Código.’

Argumenta el formalizante que en nada perjudicaría a la actora que el demandado diera contestación a la demanda al primer día siguiente a su citación, y por tal motivo, la recurrida no ha debido declarar la confesión ficta, pues el referido artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, lejos de plantear un término, estableció un lapso de contestación.

Ahora bien, el referido artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, debe ser interpretado en forma armónica con el artículo 884 eiusdem, el cual establece lo siguiente:

Art.884: “En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.” (Destacado de la Sala).

Está claro que en el procedimiento breve el acto de contestación de la demanda permite la posibilidad de que el demandado plantee verbalmente las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y la actora tiene el derecho de estar presente en el acto y contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas, para que el Juez decida la incidencia en el mismo acto. Ello implica un auténtico acto procesal donde no sólo intervienen el demandado y el Juez, sino también la actora, y el Tribunal debe garantizar el derecho de la accionante a contradecir las cuestiones previas opuestas. (Negritas del Tribunal)

El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, establece claramente que el emplazamiento para la contestación de la demanda se hará para el segundo día siguiente a la citación. La norma dificulta la posibilidad de interpretar que se trata de un lapso, pues no señala "dentro de los dos días", sino que de manera expresa establece que éste debe tener lugar en el segundo día siguiente a la citación de la demandada. Dadas estas circunstancias interpretativas, si se deja en potestad del demandado escoger entre el primer día o el segundo, entonces la actora podría ver en peligro su derecho de estar presente en el acto celebrado el primer día de despacho, para así contradecir verbalmente las cuestiones previas opuestas por el demandado, siendo este último el único presente, exponiendo libremente y sin contradicción las cuestiones previas que considere pertinentes. (Negritas del Tribunal) En otras palabras, de no existir la posibilidad de contradicción inmediata de las cuestiones previas a que hace referencia el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, podría pensarse que en nada se perjudicaría la actora si se interpretase que el artículo 883 eiusdem, establece un lapso y no un término…

Así pues, este criterio jurisprudencial fijado por la Sala de Casación Civil, en la sentencia antes citada, fue complementado en sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado-Ponente PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, Nº 323, de fecha 20 de febrero de dos mil tres, en el Expediente Nº 01-1570, estableciendo lo siguiente:

Esta Sala Constitucional ratificó el criterio que fue transcrito en sentencia nº 2794 de 12.11.02; según este criterio, la contestación debe realizarse en un acto donde participan las partes y el juez; el demandado tiene el derecho de plantear verbalmente las cuestiones previas y el demandante de oponerse a ellas, también verbalmente; esa interacción requiere que el tribunal fije una hora, del segundo día siguiente a la citación, para que tenga lugar la contestación. En consecuencia, el demandante y el demandado tienen la carga de presentarse a esa hora, y pasada ésta, precluye la oportunidad para la contestación, el alegato de las cuestiones previas y la oposición a éstas, si fuere el caso.

Con fundamento en lo que se ha expuesto, esta Sala estima que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas actuó dentro de su competencia cuando confirmó la sentencia de primera instancia que declaró la confesión ficta, pues el trámite del procedimiento breve se ajustó a derecho; en consecuencia, no se violó el derecho a la defensa del demandante, ni su derecho a la seguridad jurídica. Por las razones que anteceden, se declara improcedente in limine litis la pretensión de amparo bajo análisis. Así se decide

. (Negritas y subrayado del Tribunal)

En este sentido, resulta necesario garantizar estos derechos a ambas partes, y esta claro de la interpretación hecha por nuestro m.T., que el acto de la contestación a la demanda en el procedimiento breve, es un acto procesal donde interviene las partes y el juez, para lo cual indiscutiblemente debe fijarse hora, pues de otra manera se le estaría violentando el derecho al demandante establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.

El artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra el principio de que Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia. Mas adelante, establece que el Estado garantizará una justicia sin dilaciones gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles, consagrando el derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva. (Artículo 26 ejusdem).

En el presente caso, de la revisión de las actas, se puede observar claramente, que tales derechos fueron garantizados para ambas partes, pues el demandado opuso cuestiones previas y dio contestación a la demanda y la parte actora contestó las cuestiones previas opuestas, y siendo estas, de las que deben ser decididas en la sentencia definitiva, como punto previo a la sentencia, pasa esta juzgadora a decidir las mismas.

2) DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada asistida de abogado, opuso verbal y en forma escrita las cuestiones previas establecidas en los Ordinales 6°, 7 y 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y la parte actora las contradijo, en los términos siguientes:

1. - Con respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º ejusdem, alega el defecto de forma de la demanda por no haber llenado el libelo de la demanda lo establecido en el ordinal 5° del Artículo 340 del Código de procedimiento Civil, al no señalar los fundamentos legales de la acción contenidos en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, pues se señalan normas solo del Código Civil y que dicha omisión produce una indefensión de su parte pues el artículo 1588 del Código Civil venezolano, establece como causa de resolución de contrato que el inmueble haya perecido total o parcialmente y ninguna de estas causales han ocurrido en el inmueble dado en arrendamiento y objeto de la controversia. Señalan que esta omisión era suficiente para que la demanda fuera declarada inadmisible de oficio por este Tribunal.

   La parte actora alegó, con respecto a esta cuestión previa, que si señaló los hechos y fundamentos en que basa su pretensión, y hace una síntesis de los hechos expuestos en la demanda como que el demandado de autos incumplió con diversas cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento, que se trata de un contrato a tiempo determinado; que alegó el incumplimiento del Artículo 1592 en su primer ordinal, lo establecido en el Artículo 1159 y 1167 en su ordinal primero del ambos del Código Civil, así como también la resolución de pleno derecho que esta establecida en el Artículo 1588 Ejusdem.

   Este Tribunal observa, que en libelo no se mencionan normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, y se fundamenta la demanda entre otros en el artículo 1.592 del Código Civil, así como en los Artículos 1.159 y 1.167, del mismo Código, y tratándose de una demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento a Tiempo determinado, su fundamento legal está en las normas generales del Código Civil relativas a los contratos y su resolución y no en la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Caso contrario ocurre, en las demandas de desalojo arrendaticio, cuyo fundamento legal si está establecido en dicha Ley.

   Con respecto a la alegada indefensión por la interposición de una pretensión subsidiaria, se aclara que este punto es materia a decidir en la sentencia definitiva, y no como punto previo.

   En consecuencia este Tribunal debe declarar SIN LUGAR la cuestión previa alegada contenida en el ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2. - Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la existencia de una condición o plazo pendiente, refiriéndose a la prorroga legal que le correspondería de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 literal D de la ley de arrendamientos inmobiliarios, en razón que al señalar la parte actora que el inmueble dado en arrendamiento esta inhabitable por haber perecido, y que para la procedencia de la acción han debido notificarlo de que el inmueble va a ser objeto de reparación o demolición.

   La parte actora, al respecto señaló que no existe condición o plazo pendiente en virtud de que el inmueble objeto del arrendamiento pereció totalmente por así declararlo las autoridades competentes y de lo cual tuvo conocimiento el demandado ya que esto fue producto de un incendio que se produjo en dicho inmueble el cual se encuentra en posesión del arrendatario y que por su condición de inhabitable no procede una prorroga legal.

   Este Tribunal para decidir observa que ambas partes, se refieren a hechos o supuestos que no están comprendidos dentro de los que pueden denunciarse por esta vía, y que son cuestiones que efectivamente se relacionan con el interés procesal, pero que no pueden ser resueltas in limine litis, pues la prorroga legal es un derecho del arrendatario, que se concede en los casos previstos en la Ley sobre la materia, si están llenos los supuestos en ella establecidos, todo lo cual sólo puede decidirse en el fondo del litigio.

   En consecuencia debe esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

3. - Con respecto a la cuestión previa del ordinal 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, observa esta juzgadora que la parte demandada, la opone pero hace referencia a la prohibición de admitir la acción propuesta, cuestión previa contenida en el ordinal 11º ejusdem, y basa sus alegatos en que la demandante no fundamentó legalmente la demanda por lo que no debía el tribunal admitirla y más aún por presentar pretensión subsidiaria, en caso de que sea desechada la resolución del contrato.

   Al respecto, la parte actora alega, que esta cuestión previa contemplada en el Ordinal 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es la cosa Juzgada y que en la presente causa no existe cosa juzgada de ningún tipo, ni formal ni material y que a todo evento cita lo expuesto en el Artículo 78 del Código de Procedimiento Civil en su único párrafo, y señala que no existe oposición entre ambas acciones por cuanto así lo permite nuestro legislador.

   Este Tribunal para decidir, debe señalar que no aparecen pruebas en autos, que sean capaces de demostrar la existencia de cosa juzgada relativa a esta causa. Así se decide.-

   Por otro lado, lo expuesto por el demandado como fundamento de esta cuestión previa, atañe a hechos alegados en otra de las cuestiones previas ya decididas, sin embargo se le aclara nuevamente, que esta prohibición de admitir la acción propuesta, o la posibilidad de admitirla sólo por causales determinadas expresamente por la ley, está referida, a acciones por ejemplo derivadas de deudas de juegos de envite y azar o a la taxatividad de las causales de divorcio o de invalidación, y no es este el caso que nos ocupa.

   Por todo lo expuesto, debe este Tribunal declarar SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 9º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   DE LA ESTIMACION DEL VALOR DE LA DEMANDA

   Se opuso el demandado a la cuantía de la demanda, alegando que se está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y por cuanto la demandante no indica que se le ha causado un daño a ella, y que la cuantía resulta caprichosa e infundada.

   La parte actora estimó la demanda en la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo), equivalente a MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON SESENTA Y UN UNIDADES TRIBUTARIAS (1384,61 U.T.).

   Se trata este juicio de una demanda por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, basado en el incumplimiento por parte del demandado de cláusulas contractuales y subsidiariamente por haber perecido totalmente el inmueble.

   Establece el Código de Procedimiento Civil en su Artículo 36 la forma de estimar las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, que se hará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios, que es el caso que nos ocupa. También se refiere a las demandas relativas a contratos por tiempo indeterminado, cuyo valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

   Visto de esta manera, la parte demandante al estimar la demanda por resolución de contrato de un arrendamiento a tiempo determinado, debió considerar el valor de las pensiones o cánones que faltaren por correr hasta la fecha en que debiera terminar el contrato.

   En el caso que nos ocupa, la parte demandada alegó, que el canon de arrendamiento del inmueble, era de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000), y que el contrato era a tiempo determinado, y no estando discutido la mora en el pago de dichos cánones, la estimación del valor de la demanda debió hacerse conforme a las reglas establecidas, sumando el valor de las pensiones que faltaban por correr hasta que el vencimiento del contrato.

   Sin embargo la parte actora realizó la estimación del valor de la demanda sin dar cumplimiento a esta norma, por lo que debe esta juzgadora declarar CON LUGAR la oposición hecha a la estimación del valor de la demanda, y por tanto se considera como no hecha.- Así se decide.-

   Con respecto a las impugnaciones hechas en la contestación a la demanda, se hace saber, que las mismas serán decididas en la valoración de los documentos que fueron impugnados.

   DE LOS TERMINOS EN QUE QUEDO PLANTEADA LA CONTROVERSIA

   Corresponde a esta juzgadora, establecer cuales hechos han sido convenidos expresamente por las partes, y por tanto quedan fuera del debate probatorio; y cuales hechos han quedado controvertidos.

   Así pues, de la contestación de la demanda se evidencia claramente que el demandado de autos convino expresamente en la existencia de un Contrato de Arrendamiento el cual se encuentra en plena vigencia desde el Primero de A.d.M.N.N. y Nueve (01-04-1999), por tanto queda fuera del debate probatorio la existencia del contrato de arrendamiento, fundamento de la acción.-

   En consecuencia, todos los demás argumentos del libelo, relativos al incumplimiento de la cláusula octava del referido contrato, a que las condiciones de habitabilidad del inmueble no son las adecuadas, teniendo que realizarse una remodelación total al mismo, que el local pereció totalmente, debido a un incendio y que le es imposible al arrendatario que pueda servirse de la cosa, constituyen los hechos controvertidos, que conforme al debate probatorio deben ser decididos en esta sentencia.

   DE LAS PRUEBAS

   Estando dentro del lapso probatorio, en fecha 28 de Mayo del 2010 la parte demandante promovió las siguientes pruebas: (Folios 63, 64 y 65)

PRIMERO

…”valor jurídico del Contrato de Arrendamiento suscrito entre mi persona y el ciudadano R.S.O., parte demandada en el presente proceso y suficientemente identificado en autos, con el cual pretendo demostrar que dicho ciudadano es arrendatario de un Local consistente en una Sala de Exhibición de Películas, antiguamente Teatro Cinelandia, ubicado en la Avenida Bolívar hoy Carrera 4ta., No. 4-25, Municipio Tovar, Estado Mérida, que su Cláusula Quinta establece que será destinado dicho local única y exclusivamente para Reuniones y Oficina. Igualmente que la Cláusula Octava establece que dicho contrato es celebrado “INTUITO PERSONAE” por lo que el Arrendatario no podrá en ningún caso cederlo en forma alguna, ni total ni parcialmente, así como tampoco podrá ser subarrendado o traspasado ni dado en comodato a otra persona total o parcialmente. Así mismo, que la Cláusula Décima Primera señala que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, da derecho a la Arrendadora para poner término al mismo y podrá exigir la inmediata desocupación del inmueble y que el Arrendatario se compromete a contraer un seguro a favor de la Arrendadora para responder por los riesgos de incendio.

SEGUNDO

valor jurídico del Documento de Propiedad debidamente protocolizado por ante la denominada Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Tovar, Estado Mérida hoy Registro Inmobiliario del Municipio Tovar, Estado Mérida, de fecha 19 de Marzo de 1.997, bajo el No. 341, Tomo 7, Protocolo 1ro., Trimestre 1ro., con el cual pretendo demostrar que soy propietaria del referido Local arrendado, el cual consigno en copia fotostática, a tal efecto solicito a este tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se sirva oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Tovar, a fin de que envíen a este tribunal Copia Certificada de dicho Documento de Propiedad.

TERCERO

valor jurídico del Reporte de Inspección No. 002/08/2009, emitido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Tovar, Estado Mérida, de fecha 19 de agosto de 2009, el cual ya cursa a los folios 9 al 19 ambos inclusive de este expediente, con el cual pretendo demostrar fehacientemente que el inmueble arrendado se encuentra en estado de INHABITABILIDAD. De conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pido a este Tribunal se sirva citar a los ciudadanos W.R. e HILDEMARO BARILLAS, en su condición de Inspector Actuante y Jefe del Departamento de Prevención Estación No. 3 Tovar, del Cuerpo de Bomberos, a fin de que ratifiquen el contenido y firma del Reporte de Inspección antes mencionado. A tal efecto señalo que dichos ciudadanos pueden ser ubicados en la sede del Cuerpo de Bomberos Estación No. 3 Tovar, Estado Mérida.

CUARTO Promuevo el mérito y valor jurídico del oficio emitido por el Director de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Tovar, el cual ya cursa al folio 20 de este expediente, con el cual pretendo demostrar fehacientemente que el inmueble objeto del arrendamiento en la actualidad no cumple con ninguna de las normas y especificaciones de habitabilidad mínimas necesarias, que todas las instalaciones eléctricas existente son exteriores, efectuadas de manera empírica, sin cumplir con norma alguna, al igual que las sanitarias existentes en su mayoría se encuentran clausuradas, y las que se encuentran en uso se observan en mal estado de funcionamiento, razón por la cual esa Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Tovar, declara INHABITABLE el referido inmueble. De conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pido a este Tribunal se sirva citar al ciudadano Ingeniero J.F.C.C., en su condición de Director de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Tovar, Estado Mérida, a fin de que ratifique el contenido y firma del Oficio antes mencionado. A tal efecto señalo que dicho ciudadano puede ser ubicado en la sede de la Alcaldía del Municipio Tovar, Estado Mérida.

QUINTO Promuevo el mérito y valor jurídico del oficio emitido por el Alcalde del Municipio Tovar, de fecha 29 de Septiembre de 2.009, el cual ya cursa al folio 21 de este expediente, con el cual pretendo demostrar fehacientemente que el inmueble objeto de arrendamiento en la actualidad esta declarado INHABITABLE. De conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pido a éste Tribunal se sirva citar al ciudadano L.M., en su condición de Alcalde del Municipio Tovar, Estado Mérida, a fin de que ratifique el contenido y firma del Oficio antes mencionado, A tal efecto señalo que dicho ciudadano puede ser ubicado en la sede de la Alcaldía del Municipio Tovar, Estado Mérida.

SEXTO Promuevo el mérito y valor jurídico de la Inspección Judicial, practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzo.C. de esta Circunscripción Judicial, de fecha 12 de Marzo del 2010, la cual ya cursa a los folios 22 al 26 ambos inclusive de este expediente, con el cual pretendo demostrar fehacientemente que en el inmueble objeto del arrendamiento se encuentra parcialmente ocupado por el ciudadano A.C., titular de la Cédula de Identidad No. 15.694.901, quien tiene una venta de frutas en la entrada del inmueble. Así mismo, pretendo demostrar que en la parte superior del inmueble objeto del arrendamiento, habita el ciudadano J.E.R., titular de la Cédula de identidad No. 23.240.384, con su esposa y cuatro (4) hijos todos mayores de edad. Igualmente se demuestra que el local objeto del arrendamiento se encuentra bastante deteriorado.

SEPTIMO Promuevo el mérito y valor jurídico de la Confesión dada por el demandante en el acto de Contestación de la Demanda, cuando señala: “… el Tribunal notificó al ciudadano A.C., titular de la Cédula de Identidad No. 15.694.901… se le permitió realizar actividades para su lucro personal, por que como usted comprenderá ciudadana Juez, el referido ciudadano necesita de alimentos y de sustento para vivir…. Se le permitió lucrarse a través de la venta de frutas.

OCTAVO Promuevo el mérito y valor jurídico de la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento, en donde se establece que es obligación del arrendatario, hacer las reparaciones que el inmueble necesite tales como mantenimiento de pintura, instalaciones eléctricas, reparación de paredes, pisos, puertas, ventanas, obstrucción de cañerías, griferías, tuberías en general, cerraduras, reposición de baldosas, vidrios, entre otras. Con la cual pretendo demostrar que todas las reparaciones necesarias en el inmueble le corresponde hacerla al Arrendatario, ya que son originadas por el uso normal del inmueble.

ADMISON DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

POR LA PARTE ACTORA

En fecha 28 de Mayo del 2010, fueron admitidas las pruebas promovidas por la demandante, con excepción de la promovida en el particular Séptimo por cuanto la confesión judicial, se logra a través de posiciones juradas, promovidas y evacuadas dentro de un juicio con todas las formalidades de dicha prueba, y las declaraciones o dichos de las partes no es considerada como tal. Igualmente, en cuanto a la prueba promovida en el particular segundo, se admitió lo referente a la documental presentada en copia fotostática, en cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, pero se negó la prueba de informes solicitada, por no ser este el medio idóneo para que se produzcan copias certificadas de documentos públicos en oficinas públicas.

La parte demandada, asistida de abogado promovió pruebas, en tres oportunidades o actos, las cuales fueron providenciadas oportunamente, las cuales serán citadas en esta sentencia en orden de promoción, y en igual orden se citarán los autos de admisión o no admisión de las mismas.

En el primer acto de promoción de pruebas promovió las siguientes:

PRIMERO

Invoco y reproduzco el valor jurídico probatorio de las impugnaciones realizadas en tiempo útil (contestación a la demanda), referida a los documentos e inspección judicial, inserto a los folios del 9 al 27; la pertinencia y objeto de dicha impugnación, consiste demostrar la ilegalidad y la falta de objetividad del medio probatorio traído a los autos por la parte actora, con el objeto de desconocer mis derechos y sorprender al Tribunal en su buena fé, como operador de justicia, ratifico los alegatos señalados en el escrito de contestación a la demanda referente a dichas impugnaciones.

SEGUNDO; Invoco y reproduzco el valor jurídico probatorio del contrato de arrendamiento, que obra a los folios 5, 6 y 7, cuya pertinencia y objeto probatorio es demostrar que estamos en una relación arrendaticia a tiempo Determinado, vigente hasta el primero de abril de dos mil once (01-04-2011), y que por tanto me corresponde la prórroga legal de tres (3) años, a partir del primero de abril de dos mil once (01-04-2011), no obstante de no habérseme notificado la no renovación de dicho contrato.

DE LAS INSPECCIONES DEL LOCAL

PRIMERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, promuevo y solicito la inspección judicial en el local dado en arrendamiento y objeto de la controversia, en tal sentido solicito del tribunal se sirva previo los trámites legales trasladarse y constituirse en el referido local comercial, a objeto de dejar constancia de los siguientes particulares:

1. - Dejará constancia el tribunal de la existencia del referido local comercial, de las condiciones físicas de conservación, mantenimiento y de su aparente buen funcionamiento.

2. - Dejará constancia el Tribunal si se observa el objeto de comercio que se desarrolla en dicho local comercial.

3. - Dejará constancia el tribunal de la persona o personas que ocupan dicho local y de su carácter de ocupantes.

4. - Dejará constancia el tribunal si se observa dentro de dicho local comercial el funcionamiento de alguna actividad de ventas, de mercancía (víveres, frutas, ropa, licores, comidas preparadas) o algún distintivo o aviso publicitario de ventas.

5. - Dejará constancia el tribunal si dentro del local se observan muebles, enseres, artículos electrodomésticos, camas, cocinas, neveras, televisores, lavadoras, secadoras, y demás muebles que haga presumir que el local comercial esta destinado al uso como vivienda familiar. Manifiesto al tribunal mi disposición de presentar una persona como práctico para asesorar y auxiliar al Tribunal con sus conocimientos técnicos y profesionales en la materia, si lo considera necesario, de conformidad con el artículo 473 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, así mismo me reservo el derecho de hacer las observaciones que estimare conducentes al momento de la actuación conforme al artículo 474 del Código de Procedimiento Civil Venezolano. La pertinencia de este medio probatorio es demostrar los hechos controvertidos, tomando en cuenta los alegatos y fundamentos tanto de la demanda como de la contestación a la demanda, así como las cuestiones previas opuestas y las impugnaciones realizadas en tiempo oportuno, en el sentido de que el local no ha sido subarrendado, no ha perecido, no hay grupo familiar viviendo en él, no está inhabitable y que el deterioro es parte del uso y de la data de construcción de la edificación.

DE LAS TESTIMONIALES.

PRIMERO

Promuevo e invoco el valor jurídico probatorio del testimonio de los ciudadanos F.A.C.C. Y J.A.Q.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V- 15.694.901 y V- 4.468.808 respectivamente, de este domicilio y civilmente hábiles, quienes declararán a tenor del interrogatorio que a viva voz formularé a los mismos en la oportunidad que señale el Tribunal. La pertinencia y el objeto del presente medio probatorio es rebatir alegatos esgrimidos por la parte actora en el sentido de mi incumplimiento como arrendatario, todo de conformidad a lo previsto en la parte inicial del encabezamiento del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En el segundo acto de promoción de pruebas promovió las siguientes testimoniales:

Promuevo e invoco el valor jurídico probatorio del testimonio de los ciudadanos M.D.C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 7.891.037; M.M.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad 7.891.037; M.M.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 8.705.800; F.A.A.Q., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.048.278; y FEDERMAN J.P.G., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.049.608, todos de este domicilio y civilmente hábiles, quienes declararán a tenor en la oportunidad que señale el Tribunal. La pertinencia y el objeto del presente medio probatorio es rebatir algunos alegatos esgrimidos por la parte actora en el sentido de mi incumplimiento como arrendatario, todo de conformidad a lo previsto en la parte inicial del encabezamiento del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En el tercer acto de promoción de pruebas promovió las siguientes DOCUMENTALES

PRIMERO

El valor y merito jurídico de un listado de firmas, conste de trece (13) folios utilizados, cuyo membrete dice así: A QUIEN PUEDE INTERESAR: FECHA: 11/04/2010 NOSOTROS. LOS ABAJO FIRMANTES. DECLARAMOS: NOS CONGREGAMOS Y NOS HEMOS CONGREGADO CON NUESTRAS FAMILIAS EN LA IGLESIA “RESTAURACION “ LA CUAL PRESIDE COMO P.N.H.R.S.O., Y POR LO CUAL DESMENTIMOS QUE EL LOCAL DONDE FUNCIONA LA IGLESIA UBICADO: EN LA CARRERA 4 No 4-25 SE ENCUENTRE EN ESTADO DE DETERIORO Y NINGUNA DE SUS AREAS HAYA SIDO ALQUILADAS, DEDICANDOSE SOLAMENTE A LA ADMINISTRACION DE LA PALABRA DE DIOS”, los cuales fueron emitidas por ciudadanos que se congregan y se han congregado con sus familias en la Iglesia Restauración. Dichas firmas las presento en v.d.P.d.P. por Escrito, establecido en el artículo 1371 del Código Civil, y en las cuales se demuestra que es evidente el uso Que se le ha esta dando al inmueble, que es precisamente el que fue convenido contractualmente. Acompaño a este escrito marcadas con la letra “A”.

SEGUNDO

El valor y merito jurídico del AVAL, emitido por el C.C.E.A. “B”, T.E.M., RIF J-31578085-2, en fecha veinticuatro /24) del mes de mayo de 2010, suscrito por Lcdo. L.R. (Vocero Contralor), Sra. R.H. (Vocera alimentación), Lcda. Y.R. (Vocera Tesorera). Sra. N.M. (vocera: Educación), Sra. R.d.L. (Vocera: Coordinadora General), en donde textualmente hacen constar: “Que el ciudadano R.S.O., venezolano, portador de la cédula de identidad Nro. 3.297.172. Pastor de la Iglesia C.M.R., ubicada en carrera 4, antiguo Cinelandia, carrera 4- 4-25 Parroquia T.d.E.M.. En este sentido, le autorizamos y le otorgamos el aval para su funcionamiento por 01 año” Dicho aval lo presento en v.d.p.d.P. por escrito, en virtud del artículo 1371 del Código Civil, y en el cual se demuestra que es evidente el uso que se le ha estado dando al inmueble, que es precisamente el que fue convenido contractualmente. Acompaño a este escrito marcado con la letra “B”.

TERCERO

El valor y merito jurídico del AVAL, emitido por el C.C.E.C.B., Municipio T.E.M., RIF J-29622127-8, en fecha veinte (20) del mes de mayo de 2010, suscrito por J.A.C. Chacòn (Órgano Ejecutivo), M.M.d.G. (Órgano Financiero) y L.M. (Órgano Contralor), en donde textualmente hacen constar: “…este C.C. NO TIENE NINGUNA OBJECION para que continué funcionando por SEIS MESES”. Dicho aval lo presento en v.d.P.d.P. por Escrito, en virtud del artículo 1371 del Código Civil, y en el cual se demuestra que es evidente el uso que se le ha estado dando al inmueble, que es precisamente el que fue convenido contractualmente. Acompaño a este escrito marcado con la letra “C”.

CUARTO

Promuevo valor y merito jurídico de la C.d.U.C., emitida por la Alcaldía del Municipio Tovar, en fecha diecinueve (19) del mes de mayo de 2010, suscrita por el Ing. J.C.C.., Director de Desarrollo Urbano, en donde textualmente hace constar: “Al respecto le informo que el Inmueble antes descrito está ubicado dentro del área que pertenece al perímetro Urbano de ésta ciudad. El mismo cumple con los requisitos exigidos por este Despacho, por lo cual se le considera apto para los fines solicitados (Para un Templo Evangélico), se le otorga la respectiva CONSTANCIA DE USO CONFORME”. Esto a los fines de demostrar transparentemente que he sido diligente en el cuidado del local y que el uso dado a este local ha sido el que fue convenido contractualmente. Acompaño a este escrito marcado con la letra “D”.

QUINTO

El valor y merito jurídico del CERTIFICADO DE SOLVENCIA MUNICIPAL No 44734, emitido por la Dirección de Hacienda Municipal, RIF G- 200003383, en fecha diecinueve (19) del mes de mayo de 2010. En el cual se demuestra evidentemente que el pago de los Impuesto Municipales se ha mantenido al día, cuidando el inmueble como un buen Padre de Familia manteniendo el pago de sus impuestos al día. Acompaño a este escrito marcado con la letra “E”.

SEXTO

Promuevo valor y merito jurídico de la AUTORIZACION, emitida por la Alcaldía del Municipio Tovar, en fecha quince (15) del mes de marzo de 2005, suscrita por el Abg. C.R.G., Sindico Procurador, en donde textualmente hace constar que se le otorga un permiso al ciudadano F.A.C.C., cedulado Nº 15.694.901, en los siguientes términos: “ Permiso para colocar un kiosco para la venta de frutas, el mismo estará ubicado eal antiguo Cinelandia, en la carrera 4 entre calles 4 y 5 de esta ciudad” Esto a los fines de demostrar que el referido ciudadano estaba ejerciendo su actividad de comercio al frente de la Iglesia, en la acera, y como todo el tiempo estuvo allí, también se le permitía abrir la Iglesia , abriéndole la puerta a los feligreses, recibiendo correspondencia, atendiendo el teléfono, y demás quehaceres propios de un secretario (a honores) , es por ello que el local siempre ha sido usado para el uso que fue convenido contractualmente. Acompaño a este escrito marcada con la letra “F”,

SEPTIMO

Promuevo valor y mérito jurídico del ACTA DE NOTIFICACION DE INSPECCION, emitida por el CUERPO DE BOMBEROS (División Prevención), en fecha veintiuno (21) del mes de mayo de 2010, suscrita por el Funcionario Actuante inspector W.R., en donde textualmente hace constar lo siguiente.” Al momento pueden seguir funcionando…” Esto a los fines de demostrar que se ha mejorado considerablemente el desgaste producido por el uso y goce del local arrendado, como es normal en cualquier inmueble que se utilice. Acompaño a este escrito marcado con la Letra “E”.

ADMISION DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

POR LA PARTE DEMANDADA

En fecha 21 de Mayo del 2010, fueron admitidas en parte las pruebas promovidas por la parte demandada en el primer acto de promoción, con excepción de la promovida en el particular PRIMERO del Capitulo I, por cuanto la misma no constituye un medio de probatorio; y en fechas 26 de Mayo del 2010 (Folio 61) y 03 de Junio del 2010, (folio 121) fueron admitidas las pruebas promovidas en el segundo y tercer acto de promoción de pruebas.

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

La parte ACTORA promovió las siguientes pruebas:

DOCUMENTALES:

PRIMERO

Contrato de Arrendamiento suscrito entre la demandante y el demandado de un local consistente en una Sala de Exhibición de Películas, antiguamente Teatro Cinelandia, ubicado en la Avenida Bolívar hoy Carrera 4ta., No. 4-25, Municipio Tovar, Estado Mérida.

Se trata de un documento privado, que fue presentado con la demanda, por lo que la parte demandada debió manifestar si lo reconocía o no, en el acto de la contestación de la demanda. Al respecto el demandado convino expresamente en la existencia de dicho contrato de arrendamiento, en consecuencia, se da por reconocido dicho instrumento, de conformidad con lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil. Por tanto, siendo un documento privado reconocido, tiene entre las partes y frente a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material, mientras no se pruebe lo contrario, a quienes obliga directamente de su contenido. Así se decide.

De dicho contrato privado reconocido consta: que se trata de un contrato de Arrendamiento suscrito entre la demandante y el demandado en esta causa; que el objeto del contrato es un local consistente en una Sala de Exhibición de Películas, antiguamente Teatro Cinelandia, ubicado en la Avenida B.N.. 4-25, Municipio Tovar; que el término fijado para la duración de dicho contrato es de un año fijo, a partir del 01 de abril de 1999, prorrogable por períodos iguales y sucesivos por período fijo; que se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares mensuales; que dicho canon se ajustará semestralmente de acuerdo a la tasa de inflación; que por ninguna causa este contrato se convertirá a tiempo indeterminado, que el local será destinado única y exclusivamente para Sala de Reuniones y Oficina; que serán por cuenta de el arrendatario el pago de los servicios públicos; que en caso de remodelación o reparación total del inmueble el arrendatario deberá entregarlo a los treinta días siguientes a la notificación que de la misma se haga; que el arrendatario no podrá realizar modificaciones o mejoras al inmueble sin autorización; que dicho contrato es celebrado “INTUITO PERSONAE” por lo cual el Arrendatario no podrá en ningún caso cederlo en forma alguna, ni total ni parcialmente, así como tampoco podrá ser subarrendado o traspasado ni dado en comodato a otra persona total o parcialmente el inmueble; que el arrendatario se obliga a hacer uso del inmueble como un buen padre de familia; que recibe el inmueble en perfecto estado, siendo de su cuenta las reparaciones menores; que si se requieren reparaciones mayores debe notificarlo de inmediato a la arrendadora; que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, da derecho a la Arrendadora para poner término al mismo y exigir la inmediata desocupación del inmueble y que el Arrendatario se compromete a contraer un seguro a favor de la Arrendadora para responder por los riesgos de incendio.

SEGUNDO

Documento de Propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Tovar, Estado Mérida hoy Registro Inmobiliario del Municipio Tovar, Estado Mérida, de fecha 19 de Marzo de 1.997, bajo el Nº 341, Tomo 7, Protocolo 1º, Trimestre 1º.

Se trata de una copia fotostática de un documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Tovar y Zea, que es un documento público, que no habiendo sido impugnada por el adversario en la oportunidad legal, este Tribunal la tiene como fidedigna, y hace plena fe entre las partes y ante terceros. Así se decide.

De dicha prueba, queda demostrado que la demandante es la propietaria el referido Local arrendado. Así se decide.-

TERCERO

Reporte de Inspección No. 002/08/2009, emitido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Tovar, Estado Mérida, de fecha 19 de agosto de 2009, el cual ya cursa a los folios 9 al 19 ambos inclusive de este expediente.

En la contestación a la demanda, fue impugnado por el demandado de autos este reporte, alegando que carece de objetividad, que fue elaborado presuntamente por un órgano administrativo competente, que no contiene los hechos ciertos, no refleja el tecnísimo (sic) y los conocimientos profesionales que requiere un informe de tal naturaleza, que la opinión está viciada de parcialidad y fue realizada a sus espaldas, trayendo a colación situaciones que no son de la incumbencia del funcionario; y por su parte, la demandante insistió en hacer valer esta prueba.

Al respecto debe señalar este Tribunal, que nuestro M.T. ha calificado este tipo de documentos, como una tercera categoría, es decir como documentos administrativos, (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc) que son aquellos, que sin ser documentos públicos ni privados, realiza el funcionario público autorizado, y producen una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad erga omnes hasta prueba en contrario. Así pues, el interesado en desvirtuar esta prueba puede impugnarla, y desvirtuarla en el proceso mediante la utilización de las pruebas que estime convenientes.

Vemos entonces, que fue impugnado por el adversario este documento administrativo, mas no consta en autos la promoción y evacuación de pruebas idóneas para desvirtuar la presunción de certeza del mismo.

Al respecto, establece el Decreto con fuerza de Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, Artículo 5, Numeral 2 y Artículo 19, lo siguiente:

Artículo 5: Los cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de emergencias de carácter Civil, tiene por finalidad actuar como consultores y promotores en materia de gestión de riesgo, asociado a las comunidades.

Artículo 19. Los cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de carácter civil, son los órganos competentes para la prevención, preparación y atención de incendios y otras emergencias; así como para la realización de inspecciones técnicas y emisión de informes sobre las condiciones de seguridad en espacios públicos, comerciales y privados de uso público.

De estas normas queda evidentemente establecido que, el órgano que emitió el reporte de inspección a que se contrae esta prueba es competente para hacerlo.

Por otro lado, fue promovida la ratificación de este documento a través de la prueba testimonial de los ciudadanos W.R. e HILDEMARO BARILLAS, en su condición de Inspector y Jefe del Departamento de Prevención de la Estación Nº 3 Tovar, del Cuerpo de Bomberos, quienes lo expidieron. en consecuencia pasa esta juzgadora a analizar la evacuación de ambos particulares, a los fines de concordar las pruebas aportadas a los autos.

Así vemos que, en fecha Tres (03) de Junio de Dos Mil Diez (2010), compareció por ante este Tribunal, el ciudadano HILDEMARO J.B.V. , venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 13.542.736, domiciliado en el Sector la Carrera Uno, Casa No. 4-73, Sector El Añil, Municipio T.d.E.M. y hábil, quien previo el cumplimiento de las formalidades de ley, y bajo juramento, encontrándose presente sólo la parte actora y promovente, a quien el Tribunal le puso a disposición el Reporte de Inspección Nº 002/08/2009, que obra a los folios del 09 al 19 del presente expediente, para su revisión, análisis y al ser interrogado expuso: “ Si es el Reporte que nosotros hicimos, y si es correcto, ratifico el contenido del reporte y reconozco mi firma”. Hecho esto, la parte promovente pasó a preguntar al testigo si al momento de practicar el Reporte de Inspección, en el local se encontraban algunas personas, de ser así, señale en que condiciones pudo observar usted que se encontraban dichas personas en el inmueble; a lo que CONTESTO: que “en el momento de la Inspección se encontraba un ciudadano el cual es vendedor de frutas, ubicado en la entrada principal del recinto, y en la parte interna unos ciudadanos los cuales por versiones de ellos, se encontraban en calidad de inquilinos en el segundo nivel de la estructura.”

Se valora la declaración de este testigo, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no habiendo sido objeto de tacha de conformidad con lo establecido en el Artículo 499 ejusdem, observando que el mismo depone sobre hechos que tiene conocimiento, y que están relacionados directamente con los alegados en autos, además de que para quien juzga, sus dichos merecen credibilidad, en consecuencia le concede pleno valor probatorio a sus declaraciones. Así se decide.

De igual forma el día Tres (03) de Junio de Dos Mil Diez (2010), compareció por ante este Tribunal el ciudadano W.O.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.487.012, domiciliado en la Urbanización San Francisco, Apartamento 2-2, Torre 4, Parroquia San Francisco, Calle Principal, Municipio T.d.E.M. y hábil, quien previo juramento e impuesto de las generales de ley, estando presente solo la parte actora y promovente, y una vez que el Tribunal le puso de manifiesto y a disposición el Reporte de Inspección Nº 002/08/2009, que obra a los folios 09 al 19 del presente expediente, para su revisión, análisis y expuso: “Si, si por supuesto, ratifico el contenido del informe y reconozco el contenido del mismo y por supuesto, reconozco mi firma”. Hecho esto la parte actora procedió a preguntar al testigo si al momento de practicar el Reporte de Inspección que usted acaba de ratificar, en el local se encontraban algunas personas, de ser así, señale en que condición pudo observar usted que se encontraban dichas personas en el inmueble. El testigo CONTESTO: “Bueno las personas, ahí vivía un señor que hoy lamentablemente falleció y en malas condiciones de hacinamiento y el frutero que estaba ahí en la entrada, ahí había un frutero en la entrada también”.

Al igual que el anterior, se valora la declaración de este testigo, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no habiendo sido objeto de tacha de conformidad con lo establecido en el Artículo 499 ejusdem, observando que el mismo depone sobre hechos que tiene conocimiento, y que están relacionados directamente con los alegados en autos, además de que para quien juzga, sus dichos merecen credibilidad, en consecuencia le concede pleno valor probatorio a sus declaraciones. Así se decide.

Al respecto, se señala que más adelante se hará la concordancia de estas declaraciones, con otras pruebas aportadas a los autos, para determinar la veracidad de algunos hechos alegados en la demanda y contradichos en la contestación a la misma.

De la ratificación de este documento, bajo la prueba testimonial hecha por los funcionarios que la realizaron, consta que en el momento de hacer la inspección a que se contrae el reporte, se encontraban en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, según el dicho de los testigos “un ciudadano el cual es vendedor de frutas, ubicado en la entrada principal del recinto, y en la parte interna unos ciudadanos los cuales por versiones de ellos, se encontraban en calidad de inquilinos en el segundo nivel de la estructura” y “Bueno las personas, ahí vivía un señor que hoy lamentablemente falleció y en malas condiciones de hacinamiento y el frutero que estaba ahí en la entrada, ahí había un frutero en la entrada también”.

En consecuencia por todo lo antes expuesto, quien juzga le concede pleno valor probatorio al reporte de inspección realizado por el Cuerpo de Bomberos de esta Ciudad de Tovar, Estado Mérida, como documento administrativo, ratificado a través de la prueba testimonial con la garantía del contradictorio. Así se decide.-

De dicho reporte de inspección Nº 002/08/2009 consta que fue realizado en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda en esta causa, inspección ocular, con ocasión de estimar medidas de seguridad, arrojando como RESULTADO que “se verificó que se trata de una estructura construida a base de bloques tipo ladrillo macizo, con concreto, sin revestimiento de concreto, pisos de cemento pulido con recubrimiento de cerámica plástica, techos de asbesto, con vigas doble T y estructura metálica, puertas de madera, ventanas de madera, cuenta con un núcleo de escaleras interno que da acceso a una mezanina, las paredes tienen un recubrimiento de madera a una altura de 2 metros aproximadamente del piso, las salas de baño se encuentran en total deterioro, el tanque de almacenamiento de agua no cuenta con las medidas higiénicas acordes para su consumo, sobre techos imperfectos, malas instalaciones eléctricas, posee un data de 50 años de construcción aproximadamente, antiguamente funcionaba como sala de cine, actualmente funciona una iglesia evangélica en el lugar, en calidad de inquilinos, luego de haber realizado el respectivo análisis a la estructura y observar las malas condiciones de habitabilidad que posee y el incumplimiento del decreto presidencial 2195 sobre prevención de incendio en edificaciones y normas covenin vigentes, ya que no posee ningún tipo de protección ante cualquier siniestro, no cuenta con equipo de extinción portátil norma covenin 1040, sistema de detección y alarma norma covenin 823, sistema de extinción fijo norma covenin 1330-1331, señalización de medios de escape norma covenin 810, sistemas eléctricos norma covenin 200”.

Igualmente, establece este reporte de inspección las SUGERENCIAS Y RECOMENDACIONES siguientes:

- Realizar una inspección por parte de ingeniería municipal del municipio Tovar y verificar las especificaciones expuestas en este informe.

- Instalar los sistemas de prevención de incendio antes descritos con la debida asesoría técnica de Cuerpo de Bomberos de la localidad.

- Se debe realizar una remodelación total al lugar, para mejorar sus condiciones y pueda contar con todas las medidas de seguridad para su correcta habitabilidad.

Al respecto, la parte actora alega que de dicho reporte de inspección pretende probar, que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra en estado de inhabitabilidad, pero en efecto el reporte abajo análisis establece que la estructura está en malas condiciones de habitabilidad, además de que no cumple con las normas sobre prevención de incendio en edificaciones, sugiriendo entre otras cosas realizar una remodelación total del inmueble.

A los fines de evitar contradicciones en el texto de esta sentencia, considera esta juzgadora que debe igualmente valorarse en este punto una Acta de Notificación de Inspección, emitida por el Cuerpo de Bomberos de esta Ciudad de Tovar, de fecha 21 de mayo de 2010, promovida como prueba por el demandado de autos, en los términos siguientes:

8) ACTA DE NOTIFICACION DE INSPECCION, emitida por el CUERPO DE BOMBEROS (División Prevención), en fecha veintiuno (21) del mes de mayo de 2010, suscrita por el Funcionario Actuante inspector Willi8an Ramírez.

Tal y como se señaló en el particular anterior, nuestro M.T. ha calificado este tipo de documentos, como una tercera categoría, es decir como documentos administrativos, que son aquellos, que sin ser documentos públicos ni privados, realiza el funcionario público autorizado, y producen una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad erga omnes hasta prueba en contrario, por lo que no habiendo sido desvirtuado, le concede quien juzga pleno valor probatorio. Así se decide.-

De dicho documento consta que se realizó una inspección en el local objeto del litigio, concediéndole al arrendatario un plazo de 90 días hábiles a partir de su realización, para cumplir con el ordenamiento hecho, orientado a subsanar las irregularidades observadas; señalando que al momento pueden seguir funcionando, pero hasta tanto cumplan lo exigido, se les entregará la permisología.

Pretende demostrar el demandado de autos, con esta prueba, “que se ha mejorado considerablemente el desgaste producido por el uso y goce del local arrendado, como es normal en cualquier inmueble que se utilice”, hechos estos que no fueron alegados como fundamento de la demanda, ni de la contestación a la demanda.

Por otro lado, es necesario aclarar, que los hechos que dan lugar a la interposición de una acción ante los órganos de justicia, pueden variar dentro de un juicio, como sería por ejemplo la mora del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, y que una vez demandado, acuda a realizar la consignación de los mismos ante los tribunales.

En esta prueba, no constan las mejoras considerables que pretenden probar, pero si consta una serie de sugerencias que deben cumplir para poder concederle la permisología, dentro de un plazo de 90 días.

Sin embargo, la demanda se basa en el incumplimiento por parte del demandado de autos, de la cláusula octava del contrato de arrendamiento, y no en la necesidad de realizar reparaciones o remodelación total al mismo. Es solo, para fundamentar la pretensión subsidiaria, que con base a lo expuesto en el reporte de inspección y otras pruebas, que la actora, alega que el inmueble pereció totalmente, por tanto esta juzgadora, sólo en caso de ser desechada la acción principal, pasará a analizar los hechos alegados como fundamento de la pretensión subsidiaria, y por ende estas dos pruebas. Pues con relación a la pretensión principal, son impertinentes.- Así se decide.-

CUARTO oficio emitido por el Director de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Tovar, el cual ya cursa al folio 20 de este expediente.

De las actas consta que el ciudadano J.C., quien expide el oficio a que se contrae este particular, fue promovido como testigo para su ratificación, así como también consta otro oficio emitido por el mismo ciudadano, promovido en el particular cuarto de la última promoción de pruebas del demandado, en consecuencia pasa esta juzgadora a analizar la evacuación de todos estos particulares, a los fines de concordar las pruebas aportadas a los autos.

Tal y como se señaló previamente, este tipo de documentos, son considerados como una tercera categoría, es decir como documentos administrativos, que sin ser documentos públicos ni privados, realiza el funcionario público autorizado, y producen una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad erga omnes hasta prueba en contrario. Así pues, el interesado en desvirtuar esta prueba puede impugnarla, y desvirtuarla en el proceso mediante la utilización de las pruebas que estime convenientes. Y por cuanto no fueron desvirtuados los hechos a que se refieren estas constancias, se le conceden pleno valor probatorio. Así se decide.-

Se tratan estas pruebas, de dos Constancias emitidas por la Alcaldía del Municipio Tovar, la primera sin fecha, y la segunda de fecha diecinueve (19) de mayo de 2010, suscritas por el Ingeniero J.F.C.C., Director de Desarrollo Urbano, en donde constan hechos y circunstancias diferentes sobre el mismo local, en consecuencia se analizarán por separado a continuación.-

1) Así pues en la primera de ellas, se hace constar entre otras cosas, que las condiciones de habitabilidad del inmueble objeto de arrendamiento no son las más adecuadas, citando en parte lo explanado en el reporte de inspección de los bomberos, y haciendo referencia a un incendio que se produjo en dicho local.

En fecha Tres (03) de Junio de Dos Mil Diez (2010), compareció el ciudadano J.F.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.939.212, domiciliado en Residencias Balmoral, Edificio 4, Piso 3, Apartamento 2, Sector Sabaneta, Municipio T.d.E.M. y hábil, quien previo el cumplimiento de las formalidades de ley, estando presente ambas partes, al ponerle a su disposición el Oficio s/n, que obra al folio 20 del presente expediente, para su revisión, análisis y expuso: “Si, esto lo hice yo, creo que fue hecho más o menos entre fines de agosto y comienzos de septiembre del año pasado, y esa es mi firma, no tiene fecha, cometí ese error no le puse fecha, pero, esto no se puede usar para fecha de hoy, hoy no se como está eso, para ese momento que fue a fines de agosto, comienzos de septiembre, pero hoy no sé como esta”; quedando ratificado así el contenido y firma del documento promovido y en consecuencia le concede pleno valor probatorio a sus declaraciones. Así se decide.

Consta de dicho documento, que señala el ingeniero municipal que el uso para ese momento no estaba acorde con el fin para el que fue construido, ya que se puede observar que en la parte baja del inmueble funciona una sala de reuniones de una agrupación religiosa, un negocio de venta de frutas y otros productos comestibles, un salón usado como guardería de niños, la planta alta presenta el uso mas incompatible pues la misma es usada como vivienda…” (Negritas y subrayado del Tribunal)

Se trata esta constancia, del establecimiento de no conformidad con el uso dado al local arrendado, para ese momento, es decir para el mes de agosto del 2009, según lo expuesto en la declaración como testigo del ingeniero municipal, por los hechos antes descritos, que son el fundamento de la demanda, consistente en la violación de la cláusula octava del contrato, al haber dado un uso distinto al de sala de reuniones y oficina, y haber permitido el uso del mismo por otras personas distintas al arrendatario, ya que el contrato prohíbe expresamente este hecho.

En consecuencia esta prueba, permitirá a quien juzga, una vez concordada con las demás pruebas, determinar la procedencia o no de la acción propuesta.

2) El ingeniero municipal expidió otra constancia, relacionada con el mismo inmueble, de fecha 19 de mayo de 2010, en donde en donde textualmente hace constar: “…que el Inmueble antes descrito está ubicado dentro del área que pertenece al perímetro Urbano de ésta ciudad y que cumple con los requisitos exigidos por este Despacho, por lo cual se le considera apto para los fines solicitados (Para un Templo Evangélico), y le otorga la respectiva C.d.U.C.”.

Esta constancia, fue emitida nueve meses después de la primera, y para el tiempo de realizar esta segunda constancia, ya no hace referencia quien la suscribe, de la presencia en el inmueble de los ciudadanos de la venta de frutas y otros artículos comestibles, ni los ciudadanos que habitaban la parte de arriba, y sólo se refiere al uso conforme para la iglesia evangélica.-

Para quien juzga, ambas constancias tienen pleno valor probatorio sobre los hechos que en ellos se hace constar, y serán tomados en consideración al entrar a decidir el fondo del litigio. Así se decide.-

QUINTO oficio emitido por el Alcalde del Municipio Tovar, de fecha 29 de Septiembre de 2.009, el cual ya cursa al folio 21 de este expediente.

Tal y como se señaló previamente, este tipo de documentos, son considerados como una tercera categoría, es decir como documentos administrativos, que sin ser documentos públicos ni privados, realiza el funcionario público autorizado, y producen una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad erga omnes hasta prueba en contrario. Así pues, el interesado en desvirtuar esta prueba puede impugnarla, y desvirtuarla en el proceso mediante la utilización de las pruebas que estime convenientes. Y por cuanto no fueron desvirtuados los hechos a que se refiere, se le concede pleno valor probatorio. Así se decide.-

Sin embargo, pretende probar la parte actora con esta prueba, que el inmueble objeto de arrendamiento esta declarado inhabitable siendo impertinente la misma para demostrar tales hechos, más aún cuando no constituye el objeto Principal del debate probatorio tal hecho.- Así se decide.-

SEXTO Inspección Judicial, practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzo.C. de esta Circunscripción Judicial, de fecha 12 de Marzo del 2010, la cual cursa a los folios 22 al 26 de este expediente.

Con respecto a esta prueba, de inspección extrajudicial, evacuada por este mismo juzgado, la parte demandada la Impugnó alegando “haber emitido opinión de fondo sin estar asistido por un práctico con conocimientos profesionales en la materia, y exponer hechos y circunstancias que no pudo observar en el momento de la práctica como lo fue el caso: de la venta de frutas, de que el inmueble estaba deteriorado, de que se produjo un incendio, de que está ocupado por terceras personas como inquilinos, etc. Y porque la solicitud no tiene fundamento legal alguno, omisión esta que hace procedente la impugnación aquí alegada”.

Al respecto cabe señalar que, la llamada Inspección Ocular Extralitem, según lo estableció la Sala de Casación Civil en sentencia del 07-07-93, con Ponencia del Magistrado Dr. R.J.A.G., en su parte pertinente estableció:

…La Inspección Judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto sí hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos la circunstancia de una situación de hecho…’. Aplicando el criterio anterior al caso sub iudice, se concluye que aun cuando la inspección ocular que nos ocupa constituye una prueba preconstituida, no por ello deja de tener su eficacia probatoria. En tal razón, en virtud del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, quien sentencia le da todo su valor probatorio a tal probanza, quedando en consecuencia demostrado con ello que para el momento de la práctica de la misma, el terreno en consideración, se encontraba ocupándolo el hoy querellado. Todo en aplicación del principio de la comunidad de la prueba, que establece que las pruebas que pertenecen al proceso y no a las partes que las haya promovido, máxime cuando el querellado expresamente las hizo valer…

. (Negritas del Tribunal)

De igual forma la Sala de Casación Civil en reiteradas decisiones, entre otras, en sentencia de fecha 13 de junio de 1973, ha sostenido que:

“…La inspección ocular extra litem, practicada dentro de los presupuestos procesales del artículo 1.429 del Código Civil, tiene el valor de una prueba legal cuyo mérito está obligado el juez a analizar en la correspondiente sentencia, aún cuando en ello no haya intervenido la parte contra quien ulteriormente se oponga en juicio, sin que pueda, por tanto, rechazar de plano su valor fundado en las solas razones de no ser una prueba preconstituida como la document