Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Merida (Extensión Mérida), de 20 de Enero de 2012

Valor jurídico probatorio de las impugnaciones realizadas en la contestación a la demanda, referida a los documentos e inspección judicial.

La parte demandada impugnó el reporte de inspección agregado a los folios 09 al 19, emitido por el Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Tovar, asimismo impugnó las comunicaciones enviadas supuestamente por la Dirección de Desarrollo Social de la Alcaldía de Tovar, que corren agregadas a los folios 20 y 21, emanadas del ciudadano Alcalde del Municipio Tovar, por no ser éste competente para opinar sobre el fondo de la controversia y la inspección extrajudicial de fecha 12 de marzo de 2010, practicada por el a quo, por cuanto ese Juzgado emitió opinión de fondo sin estar asistido por un práctico con conocimientos en la materia.

Esta Alzada considera que la documentación impugnada por la parte demandada fue promovida como prueba por la contraparte y como tal, será debidamente analizada y valorada como documentos emanados de Instituciones del Estado, al procederse a su respectivo estudio en su oportunidad legal. Así se decide.

Valor jurídico probatorio del contrato de arrendamiento que obra a los folios 05 al 07.

Corre agregado en dichos folios un contrato de arrendamiento de carácter privado, según el cual los ciudadanos O.T.D. y Riega Mattera en su carácter de arrendadora y el ciudadano R.S.O. en su carácter de arrendatario, convienen en celebrar un contrato de arrendamiento referido a un inmueble ubicado en la avenida Bolívar Nº 4-25 de la ciudad de Tovar, consistente en una sala de exhibición de películas, conocido antiguamente como teatro “Cinelandia”, estableciéndose un término de duración de un año fijo contado a partir del día 01 de abril de 1999, pudiendo prorrogarse por voluntad de las partes por períodos iguales y sucesivos, considerando cada prórroga por período fijo. Las renovaciones operarían salvo que una de las partes notificara a la otra por escrito con no menos de dos días de anticipación antes del vencimiento del lapso o de cualquiera de su prórroga, su deseo de no prorrogarlo. Se estableció un canon mensual de alquiler de doscientos cincuenta mil bolívares y en caso de mora o atraso en el pago del canon, el arrendatario debe pagar dos mil bolívares diarios. La falta de pago de una mensualidad vencida resuelve de pleno derecho el contrato y hace perder a él arrendatario el beneficio de plazo. Se acordó a los fines de compensar el índice inflacionario que el canon de arrendamiento se incrementaría semestralmente de acuerdo a la tasa de inflación establecida por el Banco Central de Venezuela para la fecha del incremento. El local sería destinado por el arrendatario, únicamente para sala de reuniones y oficina, y cualquier cambio de destino tendría que ser autorizado por la vendedora previa solicitud por escrito del arrendatario. En una de sus cláusulas el contrato se considera celebrado intuito personae por lo cual el arrendatario no podrá en ningún caso cederlo en forma alguna ni total ni parcialmente, así como tampoco podrá ser subarrendado, ni traspasado, ni dado en comodato a otra persona total o parcialmente, obligándose el arrendatario a hacer uso del inmueble como un buen padre de familia, estableciéndose que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas da derecho a la arrendadora para poner término al mismo y podrá exigir la inmediata desocupación por su no cumplimiento, reclamando a el arrendatario el pago de los daños y perjuicios que se hubieren ocasionado, comprometiéndose el arrendatario a contraer un seguro a favor de la arrendadora para responder.

El anterior contrato de arrendamiento de carácter privado suscrito por ambas partes, determina las condiciones en que se debió desarrollar y cumplir la compensación entre ellas acordadas por las partes, apreciándose que los contratantes acordaron que tenía carácter de (Intuito Personae), y por lo tanto el arrendatario en ninguna caso podría cederlo ni total ni parcialmente bajo pena de nulidad, así como tampoco podría ser subarrendado o traspasado, ni dado en comodato a otra persona total o parcialmente el inmueble objeto del mismo, causal ésta que es invocada por la demandante como fundamento de su acción de resolución de contrato de arrendamiento.

El contrato de arrendamiento privado anteriormente descrito tiene plena validez jurídica y procesal entre quienes lo suscribieron y con fundamento en él, esta alzada decidirá si sus cláusulas fueron cumplidas o por el contrario fueron violadas por alguna de las partes contratantes. Así se decide.

Inspección Judicial en el local dado en arrendamiento para dejar constancia de la existencia del referido local, sus condiciones físicas y su aparente buen funcionamiento; del objeto del comercio que se desarrolla en él mismo; de las personas que ocupan el local y su carácter; de lo que se observa en él en cuanto a actividades comerciales y de si dentro del local se observa muebles, enseres, artículos electrodomésticos, neveras, cocinas, televisores, lavadoras, secadoras y demás muebles que hagan presumir que el local está destinado al uso de vivienda familiar.

El día 26 de mayo de 2010 siendo las once de la mañana se trasladó el Tribunal a quo a practicar una inspección judicial en el inmueble donde antiguamente funcionaba el CINELANDIA ubicado en la carrera cuarta de Tovar, designándose al ciudadano J.B., titular de la cédula de identidad Nº 5.446.086, como experto, quien estando presente aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley. Estaba presente la demandante O.T.D. y Riega, asistida por la abogada D.M.D.. Seguidamente el Tribunal procedió a dejar constancia de los siguientes hechos: Primero: El inmueble objeto de la inspección efectivamente existe y para determinar las condiciones físicas de conservación y mantenimiento se le concedió el derecho de palabra al práctico designado quien expuso lo siguiente: La edificación se encuentra en regulares condiciones físicas de conservación, lo cual amerita reparaciones considerables para el uso al cual se le destina; dentro de las reparaciones físicas de la estructura se requiere cambiar el actual techo de asbesto, debido a que este tipo de elemento es perjudicial para la salud; revestir las paredes con frisos debido a que éstas están sin revestimiento, las que están frisadas requiere mejorarlas con pintura, los pisos son de cemento liso requemado y cerámica de color, éstos están en regulares condiciones, las puertas y ventanas que son de madera requieren de pintura y arreglar unos marcos y puertas que están dañados, los asientos del área principal se encuentran en mal estado, producto del uso y de los años de estar colocados; las instalaciones sanitarias van embutidas en paredes y pisos, éstas requieren de reparaciones debido a que faltan algunas piezas y otras hay que mejorarlas; las instalaciones eléctricas actualmente van a ellas, es decir por fuera de la pared y para el tipo de uso que se destina esta edificación se requiere que vaya por tubería metálica destinada a tal fin. Estructuralmente la edificación se encuentra en buenas condiciones por ser el tipo de construcción tradicional de concreto armado; las rejas de acceso y cerramiento del local por tener muchos años de uso requiere ser cambiadas por haber pasado su vida útil; la iluminación de los ambientes está en regulares condiciones lo cual amerita mejorarlas y ampliar el potencial de éstas debido al uso del local. En resumen la edificación se encuentra en regulares condiciones de conservación, lo cual amerita las mejoras antes expuestas; la edificación no cuenta con ningún sistema contra incendio, lo cual amerita utilizar la tubería seca, aspersores de agua y capas de paso con mangueras contra incendio, dentro de éstos faltan los detectores de humo; debido al uso de la edificación debe tener salidas de emergencia con puertas abriendo hacia afuera y su respectiva señalización y avisos luminosos indicando la salida de evacuación; la edificación requiere mejoras considerables con respecto a la pintura. El local ubicado en el fondo del inmueble requiere de mejorar los frisos de las paredes, las instalaciones eléctricas, colocar cielo razo y evitar filtraciones de agua lluviales por la pared posterior del lindero de fondo y pintar las paredes en general, dicho local no tiene ventanas y es ventilado a través de una separación entre la pared y el techo; se requiere mejorar el piso recubriéndolo con cerámica, ésta área requiere de estas mejoras. Es todo. Al segundo particular el Tribunal dejó constancia que no se observa en el local el objeto de comercio que se desarrolla en el mismo. Al tercer particular, el Tribunal dejó constancia que según información dada por el ciudadano R.S., el local lo ocupa la Iglesia actualmente. Al cuarto particular, el Tribunal dejó constancia que en el inmueble objeto de inspección, actualmente no se observa actividad comercial, de ventas de mercancía o algún distintivo o aviso publicitario de ventas. Al quinto, el Tribunal dejó constancia que dentro del local se observó dos neveras, una mesa plástica, un mesón, varias mesas plásticas para niños, sillas de plástico para adultos y niños. El Tribunal se abstiene de emitir opinión sobre la presunción solicitada en el particular quinto. En este estado solicitó el derecho de palabra la parte demandante para pedir dejar constancia que el ciudadano J.Á.Q., quien antes de trasladarse el Tribunal a practicar la inspección, rindió declaración como testigo promovido por la parte demandada, el cual estuvo presente en el inmueble inspeccionado acompañando a la parte demandada, al experto, a la parte actora y al Tribunal en las diversas áreas que componen el inmueble y en tal sentido pidió al Tribunal se deje constancia de la presencia de dicho ciudadano y que el mismo es el testigo promovido por la parte demandada. A continuación el Tribunal le concedió el derecho de palabra a la parte demandada quien expuso: “El ciudadano Á.Q. ciertamente acompañó a abrir las instalaciones del local, tendríamos diez minutos cuando estábamos en la parte superior del inmueble, se retiró de éste local por no ser parte en el juicio; observó tres (3) extintores y dos avisos de salida y un aviso de salida de emergencia, dos lámparas de emergencia al lado de los avisos y una flecha de vía de escape”. El Tribunal en vista del pedimento hecho por la actora y corroborado por la parte demandada determinó que efectivamente el ciudadano J.Á.Q.P. estuvo presente en el recorrido del Tribunal al inicio de la presente inspección, retirándose antes de culminar la misma y anotó que este ciudadano rindió declaración como testigo en el juicio en la mañana de ese día. En cuanto al pedimento de la parte demandada, el Tribunal dejó constancia de la existencia de tres extintores, dos avisos de salida, una flecha que dice vía de escape que según el práctico designado no son suficiente para cumplir con las normas de seguridad contra incendios en edificio de uso público.

Ésta Alzada al analizar con detenimiento el resultado de la inspección judicial practicada en el inmueble objeto de juicio, extrae como conclusiones que el local objeto de arrendamiento se encuentra en regulares condiciones de funcionamiento en virtud de que según el experto designado, requiere de una serie de mejoras que lo hagan aún más apto para cumplir con el servicio para el cual está destinado. El inmueble presenta deterioros y daños ocasionados, por su natural uso y por el paso del tiempo, los cuales pueden ser reparados tal como lo expresó el experto y una vez realizadas tales labores de mantenimiento adquiría el carácter propio, para el tipo de uso que destina a esa edificación, pues de lo señalado en la inspección se desprende con claridad que el local referido no está inhabitable ni mucho menos en etapa de destrucción, sino que como todo inmueble que se deteriora por los años debe hacérsele mantenimiento, de igual forma el Tribunal dejó constancia que no se observó el objeto del comercio, así como tampoco se observó local comercial de ventas de mercancía. Así se decide.

Testimonial de los ciudadanos J.Á.Q.P., Testigos, M.d.C.P., F.A.A.Q. y Federman J.P.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.468.808, 7.891.037, 12.048.278 y 12.049.608 respectivamente, domiciliados en Tovar y civilmente hábiles.

El Tribunal comparte el criterio sustentado por Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de Marzo del 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de Octubre del 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no esta obligado a transcribir integra ni resumidamente el contenido de las preguntas con sus respectivas respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que este le merece fe o por el contrario considera que incurrió en resistencia o falsedad

. De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho testigo, no esta obligado a transcribir integra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo.(…) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de in motivación por silencio de las pruebas, pues como ante se indicó, el ad- quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevo a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de la respuestas dadas a la repreguntas, pudiendo con esta controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyo el Juez para apreciar dichos testimonios.”

De las declaraciones rendidas por los testigos anteriormente examinados se obtiene como conclusión que todos conocen de vista, trato y comunicación al demandado de autos R.S., quien se desempeña como Pastor de la Iglesia C.R., la cual funciona en el inmueble objeto de juicio y todos ellos son miembros de la referida Iglesia a la cual asisten con regularidad durante la semana en los días en que allí se celebran cultos. Por el conocimiento que tienen todos manifestaron que el demandado R.S. es quien dirige la Iglesia, celebrando en los días lunes, martes, jueves, viernes y domingo los respectivos cultos, en el cual oran y hacen sus peticiones de acuerdo a su credo religioso e igualmente indicaron que en la entrada del local, específicamente en la acera, donde funciona la Iglesia y existe una venta de frutas de la que es encargado el ciudadano F.A.C., quien a su vez colabora con la Iglesia en labores de oficina, tales como recibir correspondencia, atender el teléfono y mantener abierto el local para que los miembros de la misma ingresen a orar a cualquier hora. Manifestaron igualmente que no es cierto que el ciudadano R.S. haya alquilado parte del local a otras personas, con la excepción de la testigo M.d.C.P., quien expresó que el ciudadano J.E.R. habitaba en la parte alta del local junto con su familia.

Estos testimonios demuestran fehacientemente que quienes los rindieron conocen perfectamente el caso planteado y de ellos se desprende la verdad acerca de la existencia del funcionamiento de la Iglesia C.R. en el local dado en alquiler, de quienes asisten a los cultos que allí se celebran y demás condiciones que rodean al funcionamiento del mismo, en razón de lo cual dichos testimonios son considerados suficientemente validos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Valor y mérito jurídico de un listado de firmas, constante de trece folios utilizados, cuyo membrete dice: “A quien pueda interesar: fecha: 11/04/2010…”.

El escrito anteriormente presentado como prueba a favor de la parte demandada está firmado por una cantidad de personas que lo hicieron a través de la figura del documento privado y como tal éstos firmantes son terceros en el juicio, por consiguiente de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, deben ser llamados a juicio a los fines de ser ratificadas sus firmas mediante la prueba testimonial. En efecto, el referido precepto legal establece lo siguiente: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”.

Este Tribunal considera que por cuanto los terceros que firmaron el escrito contenido en documento privado (denominado a quien pueda interesar), no ratificaron el mismo mediante la prueba testimonial, éste debe ser desechado por el Tribunal como prueba a favor de la parte demandada. Así se decide.

Valor y mérito jurídico del aval emitido por el C.C.E.A. B, de Tovar, Estado Mérida, de fecha 24 de mayo de 2010, suscrito por los ciudadanos L.R., R.H., Y.R., N.M. y R.d.L., voceros del C.C., los cuales autorizan y otorgan el aval para el funcionamiento por un año de la Iglesia C.M..

Al folio 112 riela documento denominado aval emitido por el C.C.E.A. “B”, de T.E.M., de fecha 24 de mayo de 2010, suscrito por los ciudadanos L.R., R.H., Y.R., N.M. y R.d.L., en su condición de voceros: contralor, alimentación, tesorera, educación y coordinadora general, mediante el cual hacen constar que el ciudadano R.S.O. portador, de la cédula de identidad Nº 3.297.172, propietario de la Iglesia C.M.R., ubicada en la carrera 4ta. Nº 4-25, antiguo CINELANDIA, sector El Añil, Municipio T.d.E.M. fue autorizado, y le otorgaron su aval para su funcionamiento por un año, comprometiéndose el mismo a cumplir con las normas y obligaciones en él establecidas.

El anterior documento, es emitido por un C.C. establecido legalmente constituye instrumento administrativo emanado del órgano competente para autorizar el funcionamiento de está actividad. Constituye prueba de que fue autorizado el funcionamiento de la Iglesia C.M.R. por el término de un año en la dirección ya mencionada. No obstante, la misma no representa prueba alguna a favor del demandado, ya que el hecho controvertido que se está ventilando en este juicio no se refiere a si la Iglesia C.M.R. tiene o no facultades para realizar sus actividades en el local alquilado. Así se decide.

Valor y mérito jurídico del aval emitido por el C.C.E.C.B. de Tovar, Estado Mérida de fecha 20 de mayo de 2010, suscrito por los ciudadanos J.A.C.C., M.M.d.G. y L.M., miembros del C.C., quienes no tienen ninguna objeción para que la Iglesia C.M.R., continúe funcionando por seis meses.

Al folio 113, corre agregado aval emanado del C.C.C.B.d.M.T., Estado Mérida, de fecha 20 de mayo de 2010 suscrito por los ciudadanos J.A.C.C., M.M.d.G. y L.M., en su condición de órgano ejecutivo, órgano financiero y órgano contralor respectivamente, mediante el cual autorizan al ciudadano R.S. para que continué funcionando la Iglesia C.M. por el término de seis meses, ya que no tienen ninguna objeción en su contra, comprometiéndose el mismo a cumplir con las normas en el señaladas.

El anterior documento emitido por un C.C. establecido legalmente constituye instrumento administrativo emanado del órgano competente para autorizar el funcionamiento de está actividad. Constituye prueba de que fue autorizado el funcionamiento de la Iglesia C.M.R. por el término de seis meses en la dirección ya mencionada. No obstante, la misma no representa prueba alguna a favor del demandado, ya que el hecho debatido que se está ventilando en este juicio no se refiere a si la Iglesia C.M.R. tiene o no autorización para realizar sus actividades en el local arrendado. Así se decide.

Valor y mérito jurídico de la constancia de uso conforme emitido por la Alcaldía del Municipio Tovar, en fecha 19 de mayo de 2010, suscrita por el Ingeniero, J.C.C.. Director de Desarrollo Urbano, donde hace constar que el inmueble cumple con los requisitos exigidos por el despacho y se considera apto para un Templo Evangélico.

Al folio 114 corre agregada constancia emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Tovar, suscrita por su Director Ingeniero J.C.C.., de fecha 19 de mayo de 2010, según la cual informa que el inmueble ubicado en la carrera 4ta., Nº 4-25, antiguo CINELANDIA de la Parroquia T.d.M.T., en el cual actúa como arrendatario de la Iglesia C.M.R. el ciudadano R.S., cumple con los requisitos exigidos por ese despacho por lo cual se le considera apto para los fines solicitados (para un Templo Evangélico) y se le otorga la respectiva constancia de uso conforme.

El documento anterior tiene carácter administrativo por ser emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio T.d.E.M. y constituye prueba de que el inmueble objeto del presente juicio ubicado en la carrera 4ta. Nº 4 – 25 de la ciudad de Tovar, en el que funciona la Iglesia C.M.R. presenta constancia de uso conforme para realizar sus propias actividades de tipo religioso. Así se decide.

Valor y mérito jurídico del certificado de solvencia Municipal Nº 44734, emitido por la Dirección de Hacienda Municipal en fecha 19 de mayo de 2010, con el cual se demuestra el pago de los impuestos municipales.

Al folio 115 riela certificado de solvencia Municipal Nº 44734, emanado de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Tovar, con fecha de expedición 19 de mayo de 2010 y valida por tres meses, según la cual el ciudadano R.S., titular de la cédula de identidad Nº 3.296.172, está solvente con la administración municipal y es válida para constancia de uso conforme de la Iglesia C.M.R..

El documento anterior es demostración de que el ciudadano R.S. se encuentra solvente desde el día 19 de mayo de 2010 hasta el día 19 de agosto de 2010 con la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Tovar. Así se decide.

Valor y mérito jurídico de la autorización emitida por la Alcaldía del Municipio Tovar, en fecha 15 de marzo de 2005, suscrita por el abogado C.R.G., Sindico Procurador, según la cual se le entrega permiso al ciudadano F.A.C.C., para colocar un kiosco para venta de frutas frente al antiguo Cinelandia.

Al folio 116, riela autorización emanada de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Tovar de fecha 15 de marzo de 2005, suscrita por el abogado C.R.G., Sindico Procurador Municipal, mediante la cual se concede permiso al ciudadano F.A.C.C., titular de la cédula de identidad Nº 15.694.901, para colocar un kiosco para la venta de frutas en la carrera 4ta., entre calles 4 y 5 de la ciudad de Tovar, frente al antiguo CINELANDIA, comprometiéndose éste a mantener en perfecto estado de aseo el lugar y sus alrededores y tramitar los permisos correspondientes.

La autorización anterior emanada de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio T.d.E.M., da fe de que al ciudadano F.A.C. se le concedió permiso para instalar una venta de frutas en la carrera 4ta., frente al antiguo Cinelandia, es decir para que funcionara en la parte externa del antiguo Cinelandia, inmueble dado en alquiler al arrendatario – demandado. Así se decide.

Valor y mérito jurídico del acta de notificación de inspección emitida por el Cuerpo de Bomberos (División de prevención) en fecha 21 de mayo de 2010, suscrita por el funcionario Inspector W.R. donde se hace constar que al momento puede seguir funcionando.

Al folio 117, del presente expediente corre agregado acta de notificación de inspección emitida por el Cuerpo de Bomberos (División de prevención) en fecha 21 de mayo de 2010, suscrita por el funcionario Inspector W.R. donde se hace constar que la iglesia C.R.; debe cumplir con una serie de requerimientos, orientados a subsanar y mejorar las medidas de seguridad, pero que al momento puede seguir funcionando.

En consecuencia, el informe expedido por el Cuerpo de Bomberos, siendo un informe de un organismo público con competencia para ello, tiene pleno valor probatorio y el mismo es conducente y pertinente para demostrar que el inmueble requiere de reparaciones necesarias para su habitabilidad, pero al momento puede seguir funcionando .Así se decide.

De la parte demandante:

Valor jurídico del contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano R.S.O..

A los folios 4 al 6, corre agregado contrato de arrendamiento privado, suscrito por el arrendatario, el ciudadano, R.S.O., y la arrendadora, ciudadana O.T.D. Y Riega Mattera, identificados plenamente en autos, sobre un local consistente en una sala de exhibición de películas, ubicado en la carrera 4ª, Nº 4-25 del Municipio T.d.E.M., fijándose como canon de arrendamiento la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales, para su duración de un año, pudiendo prorrogarse por voluntad de las partes, por periodos iguales y estableciendo en el mismo las regla comunes de uso u goce en todas y cada unas de las cláusulas que conforman dicho contrato.

El documento privado anterior es demostrativo que existe una relación contractual entre la demandante y el demandado, quedando expresado su objetividad, ya que es un contrato celebrado Intuito Personae y donde se da por reconocido dicho instrumento de conformidad con el articulo 1.363 del Código civil, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio . Así se decide.

Valor jurídico del documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Tovar de fecha 19 de marzo de 1977, bajo el Nº 371, tomo 7º, con el cual se demuestra que es la propietaria del local.

Al folios 65 y su vuelto, corre agregada copia del documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público Del Municipio Tovar, del Estado Mérida de fecha 19 de Marzo de 1.997,según el cual la ciudadana O.L.M.d.D. y Riega, Titular de la cédula de identidad Nº 682.115, declara da en venta pura y simple a la ciudadana O.T.D. y Riega Mattera por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (1.2000.000 BS), un inmueble que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos, Por el Frente: que mira hacia el Oeste, la Calle Bolívar, por el Fondo: la Calle Federación; por el Norte o Costado Izquierdo: en parte con propiedad que es o fue de V.C.; y por el Costado Derecho o Sur: con propiedad con propiedad que fue o es de Oda Nusche de Matuto o de sus herederos. Situado en el plan de la Ciudad de Tovar, donde funcionó el “Cinelandia”.

Por cuanto el documento referido fue legalmente protocolizado por ante el funcionario competente para ello, el mismo comporta plena validez de todas la condiciones y términos en él contenidos, tanto frente a las partes como frente a los terceros, el referido documento no fue tachado, impugnado, ni desconocido por la parte demandada, por lo cual este Tribunal conforme a las disposiciones del Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con los Artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, valora como demostrativo de la propiedad que posee la parte actora, sobre el inmueble objeto de litigio. Así se decide.

Valor jurídico del reporte de inspección Nº 002/08/2009, emitido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio T.d.E.M., de fecha 19 de agosto de 2009, con el que la actora pretende probar el estado de inhabitabilidad quien solicitó al Tribunal el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, citar a los ciudadanos W.R.H.B., en su condición de inspector actuante y jefe del Departamento de Prevención Estación Nº 03 del Cuerpo de Bomberos de Tovar, a fin de que ratifiquen el contenido y firma del reporte de inspección antes mencionado.

A los folios 8 al 18, corre agregado reporte de inspección realizada por el cuerpo de bomberos del Municipio Tovar, del Estado Mérida de fecha 19 de Agosto de 2.009, donde dicho reporte de inspección arrojó que se debía realizar una serie de reparaciones y mejoras por el mal estado y deterioro en que se encontraba la estructura, instalaciones eléctricas y demás adherencias, observando luego de haber realizado el análisis de la estructura y determinando las malas condiciones de habitabilidad en que se encontraba.

El documento anterior demuestra que posee carácter administrativo por ser emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio T.d.E.M., como órgano competente para realizarla y constituye prueba de que el inmueble objeto del presente juicio, se encuentra en malas condiciones de habitabilidad, mas no se determinó en dicho informe que el inmueble pereció totalmente. Así se decide.

Valor jurídico del oficio emitido por el Director de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Tovar, con el que pretende demostrar que el inmueble no cumple con ninguna de las normas de habitabilidad mínimas.

Al folio 19 corre agregada oficio emitido por la dirección de desarrollo urbano de la Alcaldía del Municipio T.d.E.M., quien suscribe el ingeniero, J.F.C.C., en virtud de la solicitud realizada por la señora O.T.D. Y RIEGA, titular de la cédula de identidad Nº 4.487.103, donde señala esta oficina, que las condiciones de habitabilidad del inmueble no son las mas adecuadas, ya que amerita la realización de una serie de reparaciones para su perfecto funcionamiento y uso.

Del contenido de la comunicación anteriormente señalada se evidencia que es emitido por un organismo público de carácter administrativo, no presentando fecha de emisión, en el que señala una serie de recomendaciones que se deben realizar, para así lograr que dicho inmueble preste las condiciones optimas para ser habitado, y que dicho reporte fue ratificado en su contenido y firma como se evidencia en las actas procesales. El tribunal le otorga valor probatorio. Así se decide

Oficio emitido por el Alcalde del Municipio Tovar de fecha 29 de septiembre de 2009, con el que pretende demostrar que el inmueble está declarado inhabitable y solicitó al a quo citar al Alcalde del Municipio Tovar a fin de que ratifique el contenido y firma del oficio antes mencionado.

Al folio 20 corre agregado oficio emitido por la primera autoridad civil del Municipio Tovar, señalando, el mal estado estructural en que se encontraba el inmueble, antigua CINELANDIA de Tovar ubicado en la carrera 4 de esta ciudad. En virtud de lo presentado en los informes técnicos emanados por el Cuerpos Bomberos y la dirección de Ingeniería Municipal de esa Alcaldía.

El documento anterior es emanado de un Organismo de carácter administrativo, suscrito por el Alcalde de la Ciudad de Tovar, donde manifiesta su preocupación para que el inmueble sea habitado, colocando en riesgo la vida y los bienes de quienes allí habitan, por el mal estado en que se encuentra la edificación señalada, no siendo esta prueba determinante en este juicio, el Tribunal no le otorga valor alguno. Así se decide.

Valor jurídico de la inspección extrajudicial practicada por el a quo por la cual se pretende demostrar que el inmueble se encuentra ocupado por el ciudadano A.C., quien tiene una venta de frutas en la entrada del inmueble y asimismo en la parte superior del inmueble habita el ciudadano J.E.R. con su esposa y cuatro hijos.

Al folio 25 y su vuelto, corre agregada inspección extrajudicial realizada por el a quo, en fecha 12 de mayo de 2010, a solicitud de la ciudadana O.T.D. y Riega Mattera, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.487.103, en la cual se dejó constancia que se constituyó en un inmueble ubicado en la Avenida 4 Nº 4-25, en el antiguo local de Cinelandia del Municipio T.d.E.M., estando allí el Tribunal procedió a notificar al ciudadano A.C., titular de la cédula de identidad Nº V- 15.694.901, el Tribunal dejó constancia que el inmueble objeto de la presente inspección se encuentra ocupado parcialmente por el notificado que tiene una venta de frutas en la entrada del inmueble, y en la parte superior del edificio se encuentra habitada por el ciudadano J.E.R.M., quien se identifico con su cédula de identidad Nº V- 23.240.384, con su esposa y cuatro hijos mayores de edad, también ocupa el inmueble el ciudadano R.S. que en ese momento no se encontraba presente, el Tribunal procedió a dejar constancia que en local objeto de la presente inspección, funciona una iglesia evangélica, en la entrada una pequeña venta de frutas, asimismo el A quo dejó constancia que el inmueble objeto de la presente inspección se encuentra bastante deteriorado, se trata de una inmueble de dos plantas, con estructura de concreto armado, techos en parte en asbesto y parte concreto, piso de cemento, puertas metálicas, en la entrada posee dos escaleras hacia la parte superior, una de ella esta sellada, igualmente observó instalaciones eléctricas aéreas, también observo un local en la parte de abajo construido en estructura de hierro y vidrio con techo de cielo razo en regular estado. (Al cuarto). En la planta baja el inmueble observo la existencia de dos baños así como al final del pasillo un local de techo de zinc, piso de cemento, paredes de bloque y de cemento, la mayoría de ellos sin frisar, dicho local existe una serie de sillas plásticas para niños y para adultos, y de mesas plásticas para niños y para adultos. Al quinto en particular el Tribunal se abstiene de dejar constancia, por no ser hechos que se pueda percibir por los sentidos. Al quinto en particular ya se encuentra reflejado en primer particular. Al sexto particular el Tribunal se abstiene de dejar constancia por cuanto el ciudadano R.S., presunto arrendador no se encontraba presente.

El artículo 1.428 del Código Civil indica que, "El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales" (negrita de este Tribunal). Como regla general, considera el legislador venezolano, tanto en el artículo anterior, como en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, que la inspección judicial es una prueba promovida en juicio, en tal sentido señala este último artículo que, "El Juez, a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la decisión de la causa o el contenido de documentos".

De conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, esta prueba promovida es para dejar constancia de las circunstancias, del estado de los lugares o de las cosas que no se puedan o no sean fáciles de acreditar de otra manera, y sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales. No obstante, el legislador ha querido por vía de excepción, permitir que se lleven a cabo inspecciones judiciales fuera del juicio, esto es, extra litem; en tal sentido, el artículo 1.429 del Código Civil nos dice que "En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo"(negrita de este Tribunal).

Es evidente que este artículo se refiere, no a la inspección judicial como prueba en general, admitida por la ley en juicio, sino a la modalidad de la prueba evacuada fuera de juicio, antes de que éste ocurra. Es de hacerse notar que la inspección judicial autorizada por el legislador siempre estará llamada a que la misma se vaya a hacer valer en un futuro juicio. Esta prueba tiene como finalidad, el que el interesado pueda promover inmediatamente después del perjuicio que le ha sido ocasionado, el reconocimiento ocular, ya que acontecería que cuando lo solicitare después de intentada la demanda, habría desaparecido la mayor parte de los vestigios del daño causado y éste vendría a ser dudoso para el Juez mismo. Aún cuando el Código Civil como norma sustantiva y de preferente aplicación frente a la norma adjetiva.

Por tanto, la inspección judicial viene a ser el examen sensorial que sobre personas, cosas, lugares o documentos puede adelantar un Juez, la que corresponde por su naturaleza jurídica a las denominadas pruebas directas, en razón de que no hay intermediarios.

Igualmente, el artículo 1.429 del Código Civil requiere para la procedencia de la inspección extra litem, que en ella se han de dar cumplimiento a dos requisitos concurrentes, esto es: a) El sobrevenimiento de perjuicios por retardo, y b) Que se trate de hacer constar los estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

Sólo por excepción y ante el temor fundado de que si no son practicadas las inspecciones, puedan desaparecer elementos necesarios al juicio, es cuando han de ser practicadas antes del mismo.

De los autos y más específicamente del acta de la Inspección extra Judicial practicada por la Jueza del Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque y Arzo.C.d.E.M. en fecha 12 de Marzo del 2010, se observa que el promovente de la citada Inspección Judicial, quien hoy es parte actora en este proceso, no cumplió con el requisito de alegar al Juez ante quien se promovió la condición de procedencia que exige el artículo 1429 del Código Civil, es decir, no argumentó la necesidad, o fundamentó urgencia de practicar dicha inspección, o las razones de la urgencia o perjuicio que por el retardo pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, así como indicar cuales son aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y que requiere que se deje prueba de ellos, es decir se circunscribe en el temor fundado de que desaparezca alguna prueba, y que este riesgo ha de aparecer manifiesto, esto es, patente o inminente. La urgencia en la realización de la inspección judicial fuera del juicio está directamente referida con la desaparición o modificación de los hechos o circunstancias por el transcurso del tiempo, esto es, de las pruebas, de las cuales se quiere dejar constancia, y no de la simple aprensión o ansiedad del solicitante. En consecuencia La inspección judicial anteriormente referida, se evidencia que no determinó de manera clara y precisa, de la existencia de que el señor A.C. tiene una venta de frutas en la entrada del inmueble, es decir en la parte interna del inmueble, así como tampoco que en la parte superior se encuentra habitado por el ciudadano, J.E.R.M. y sus familiares antes mencionados. En el caso que nos ocupa, la parte promovente de la actuación extra litem, no acreditó ante el juez que realizó la inspección judicial, o al juez ante quien se pretende hacer valer la misma, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia, razón por la que, la legalidad de esta prueba se encuentra afectada, e igualmente se observa, que la misma no fue ratificada en juicio, que la Juez actuó subjetivamente en la apreciación de ciertos hechos, por ende, debe ser desechada. Así se declara.

Valor jurídico de la confesión dada por el demandante (sic) en el acto de la contestación de la demanda.

Con respecto a dicha prueba, esta Juzgadora encuentra que no toda declaración envuelve una confesión, la confesión como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí misma, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. Para que la confesión exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 0347 de fecha 12 de Noviembre del año 2001, señaló:

…No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.

En este sentido, afirma el citado autor, A.B., que “...puede ocurrir, sin embargo, que no esté viciado el consentimiento, pero sí que no haya intervenido conscientemente en el acto, como sucede de frases inadvertidamente escapadas del confesante, o de reticencias o contradicciones suyas. En tales casos le falta el elemento convencional necesario para que produzca plena prueba, y las deducciones o presuntas afirmaciones así obtenidas, pueden ser y son de hecho, indicios, esto es, argumentos indirectos de verdad, mas o menos atendibles según las especiales circunstancias; pero no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria’ (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III, Pág. 229).

Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte...

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De conformidad con lo antes expresado, quien sentencia considera que el señalamiento efectuado por el apoderado de la parte demandada en su contestación no puede enmarcarse dentro del supuesto de la prueba, de confesión prevista en los artículos 1400 y siguientes del Código Civil, por cuanto se evidencias en los alegatos reflejados en la contestación de la demanda, el ciudadano R.s. manifestó que A.C., es su ayudante en la iglesia C.M.R., permitiéndosele al mismo lucrarse con la venta de frutas, ayudándose con esto económicamente sin ser sub- arrendatario; es importante resaltar que el demandado de autos no señaló que dicha venta de frutas se realizara dentro de la instalaciones de la Iglesia y en el presente juicio fue probado fehacientemente que la referida venta de frutas no se encontraba dentro de sus instalaciones sino en la acera a la entrada de la misma, así como tampoco hubo la intención del demandado de confesar lo alegado por su contra parte, por lo que se desecha su valor probatorio. Así se decide

Valor jurídico de la cláusula novena del contrato de arrendamiento en donde se establece que es obligación del arrendatario hacer las reparaciones que el inmueble necesite.

A los folios 5 y 6 del presente expediente, corre agregada la cláusula novena, que establece que el arrendatario se obliga a hacer uso del inmueble como buen padre de familia, comprometiéndose a devolverlo en perfecto estado, en que lo recibió y entregarlo una vez vencido el contrato completamente limpio y sin ningún daño, aunque este sea ocasionado por el uso normal de el arrendatario, así esta obligado realizar las reparaciones menores que requiere el inmueble durante la vigencia del contrato, y de igual forma a no hacer ni permitir en general ruidos ni emanaciones que perturben la libre convivencia a la arrendadora o los demás vecinos.

De la cláusula antes expuesta, se observa que en ella se encuentra plasmado de manera expresa que el arrendatario le debe dar el uso para el que fue destinado el inmueble, así como en realizar toda y cada unas de las reparaciones menores que ameritase para el normal funcionamiento de la cosa dada en arrendamiento objeto del presente litigio, quedando demostrado en autos que el arrendatario cumplió lo establecido en la cláusula novena de mencionado contrato, es por ello que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

RATIFICACIÓN DE CONTENIDO Y FIRMA DE DOCUMENTOS

En fecha 03 de junio de 2010 (folios 92 y 93), se efectúo el acto de ratificación del contenido y firma de los documentos que obran a los folios 09 al 19, se declaró desierto en virtud de no haberse hecho presente en la hora indicada por el a quo a las nueve de la mañana, el testigo W.O.R.R., estando presentes las dos partes actuantes en el juicio. En esta situación la abogada D.M.D. en representación de la demandante solicitó al Tribunal que, por cuanto el testigo Cabo Primero del Cuerpo de Bomberos de Tovar, hizo acto de presencia a las nueve y dos minutos, hora fijada para su declaración o reconocimiento de documento, solicitó que en virtud de que a las diez y diez de la mañana de ese día declararía otro testigo, se le tome declaración al ciudadano antes mencionado por cuanto en esa fecha era el último día para promover y evacuar pruebas y en caso de negársele lo solicitado, pidió que conforme a la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil de fecha 26 de julio de 2007, se sirva prorrogar el lapso de pruebas por el tiempo que el Tribunal considere necesario, a los fines de que el Cabo Primero de los Bomberos pueda declarar ante el Tribunal el día y la hora que éste le fije y proceda a ratificar el contenido y firma del reporte de inspección. En ese estado el abogado R.R.S., asistente de la parte demandada se opuso a que el ciudadano W.R., Cabo Primero del Cuerpo de Bomberos, ratifique el contenido y firme del informe de Bomberos, por cuanto llegó dos minutos después de la hora fijada por el Tribunal y éstos son lapsos de orden público que se deben respetar.

Ante tales proposiciones el a quo decidió lo siguiente: PRIMERO: Aún cuando el testigo llegó después de la hora fijada para su declaración quedando desierto el acto, sin embargo él mismo se encuentra presente en la sede del Tribunal, manifestando su disposición para declarar en este juicio y en consecuencia, visto el pedimento de la parte promovente, estando presentes ambas partes, el Tribunal acuerda fijar nueva oportunidad para oír su declaración y se fijó las doce y quince de ese día para que tenga lugar el acto de ratificación del contenido y firma del documento. SEGUNDO: En cuanto al pedimento hecho por la parte demandada, el Tribunal hizo saber que el lapso para oponerse a la admisión de las pruebas ya precluyó y no es potestad de las partes oponerse a que una persona declare dentro de un juicio a menos que esté incursa en alguna causal que así lo establezca, hecho que no fue alegado por la parte demandada. En cuanto al alegato de que el lapso es de orden público que se debe respetar, entiende el Tribunal que se refiere la parte demandada al lapso de promoción y evacuación de pruebas y se le hace saber que efectivamente este lapso es respetado tal como se expuso antes, nos encontramos dentro de los diez días que concede el procedimiento breve para promover y evacuar pruebas, por lo que se tomó la decisión expuesta en el particular primero. Por otro lado se aclara que en el presente acto tal y como lo solicitó la parte demandada, no se le oyó la declaración al testigo por haber llegado dos minutos después de la hora establecida.

El día 03 de junio de 2010 se hizo presente en el a quo a los fines de ratificar la declaración de contenido y firma de reporte de inspección que obra a los folios 09 al 19, el ciudadano Hildemaro J.B.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.542.736, domiciliado en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y civilmente hábil, quien luego de ser legalmente juramentado y de haberle puesto a su disposición los documentos que constan en el expediente, específicamente el Reporte de Inspección Nº 002-08-2009, que obra a los folios 09 al 19, para su revisión y análisis, expuso: “Si es el reporte que nosotros hicimos y si es correcto, ratifico el contenido del reporte y reconozco mi firma”. A continuación la parte promovente solicitó el derecho de palabra para repreguntar al testigo en la siguiente forma: Diga el testigo si al momento de practicar el reporte de inspección en el local se encontraban algunas personas, de ser así, señale en que condiciones pudo observar usted que se encontraban dichas personas en el inmueble. Contestó: En el momento de la inspección se encontraba un ciudadano, el cual es vendedor de frutas, ubicado en la entrada principal del recinto y en la parte interna unos ciudadanos, los cuales por versiones de ellos, se encontraban en calidad de inquilinos en el segundo nivel de la estructura.

En la misma fecha se hizo presente en el a quo a los fines de ratificar la declaración de contenido y firma que obra al folio 20, el ciudadano J.F.C.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.939.212, domiciliado en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y civilmente hábil, quien luego de ser legalmente juramentado y de haberle puesto a su disposición los documentos que constan en el expediente, específicamente el oficio S/N que obra al folio 20, para su revisión y análisis, expuso: “Si, esto lo hice yo, creo que fue hecho más o menos entre fines de agosto y comienzos de septiembre del año pasado, y esa es mi firma, no tiene fecha, cometí ese error, no le puse fecha pero, esto no se puede usar para fecha de hoy, hoy no se como está eso, para ese momento que fue a fines de agosto, comienzos de septiembre, pero hoy no se como está”. No expuso más.

En la misma fecha se hizo presente en el a quo a los fines de ratificar la declaración de contenido y firma de reporte de inspección que obra a los folios 09 al 19, el ciudadano W.O.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.487.012, domiciliado en la ciudad de Tovar, Estado Mérida y civilmente hábil, quien luego de ser legalmente juramentado y de haberle puesto a su disposición los documentos que constan en el expediente, específicamente el Reporte de Inspección Nº 002-08-2009, que obra a los folios 09 al 19, para su revisión y análisis, expuso: “Si, por supuesto ratifico el contenido del informe y reconozco el contenido del mismo y por supuesto, reconozco mi firma”. A continuación la parte demandante procedió a preguntar al testigo si al momento de practicar el reporte de inspección en el local se encontraban algunas personas, de ser así, señale en que condición pudo observar usted que se encontraban dichas personas en el inmueble. Contestó: Bueno las personas, ahí vivía un señor que hoy lamentablemente falleció y en las malas condiciones de hacinamiento y el frutero que estaba ahí en la entrada, ahí había un frutero en la entrada también.

Las ratificaciones realizadas por los ciudadanos anteriormente señalados, en cuanto al informe que ellos suscribieron en su carácter de funcionarios públicos adscritos al Cuerpo de Bomberos de la ciudad de Tovar, y a la Alcaldía del Municipio T.d.E.M., son todas uniformes y concuerdan entre si acerca de las condiciones de habitabilidad higiénicas en que se encontraba el local objeto del presente juicio y de ellas se desprende que el inmueble debe ser objeto de reparaciones y de mantenimiento en general, pero no se encuentra en estado de caos total o que pereció totalmente, pudiendo ser adaptado nuevamente para prestar servicio a sus usuarios. Así se decide

De los testimonios aportados por los ciudadanos, W.O.R.R., Hildemaro J.B.V., que en la entrada del local se hallaba o se halla una venta de frutas e igualmente que parte del mismo estaba habitado por una familia, cuyo padre falleció recientemente. En razón de lo anterior este Tribunal los desestima, pues se le preguntó sobre hechos, que no constan en el reporte de la inspección objeto del acto de ratificación. Así se decide.

PUNTOS PREVIOS AL MÉRITO DE LA SENTENCIA

Alegó el demandado como defensas perentorias para ser resueltas previamente a la sentencia de fondo, las siguientes:

• De la hora fijada para el acto de Contestación de la demanda.

• Cuestiones previas; ordinales 6º, 7º, 9º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

• Estimación de la demanda.

Este Tribunal Pasa a analizar cada una de las defensas Perentorias de fondo:

DE LA HORA FIJADA PARA EL ACTO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

El artículo 883 del Código de Procedimiento Civil dispone:

“El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código.

A su vez, el artículo 884 ejusdem establece:

En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante, si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez sin apelación.

Como puede observar, el artículo 883 establece un término (segundo día luego de citado) en el cual el demandado debe dar contestación a la demanda; no se establece la fijación de una hora para la referida contestación.

En reiteradas sentencias del Tribunal Supremo de Justicia, en sus distintas Salas, ha predominado el criterio que es necesario, en los procedimientos breves, que el Tribunal de la causa fije una hora, del referido segundo día, para que se lleve a cabo el acto de la contestación de la demanda, ya que puede darse el caso que el demandado oponga cuestiones previas y de no haberse fijado una hora para el acto, puede cercenársele el derecho a la defensa del actor, al no otorgársele oportunidad para rechazarlas o subsanarlas, por cuanto el Juez debe pronunciarse en el mismo acto como lo indica el citado artículo 884.

También reiteradamente ha sostenido la Jurisprudencia Patria que en casos eventuales puede admitirse la contestación anticipada en el procedimiento breve (verbigracia el primer día) siempre que el demandado no oponga cuestiones previas, ya que de oponerse estas podrían cercenársele, igualmente

En este sentido el Tribunal observa que conforme al criterio sustentado por la Sala Constitucional de fecha 20 de Febrero de 2003, en el caso de Inversiones Madeira’s, C.A. en procedimiento de A.C., ratificatorio de la sentencia No. 2794 del 12 de Noviembre de 2002, la contestación a la demanda en el procedimiento breve, debe realizarse con la presencia de ambas partes, puesto que el demandado tiene la oportunidad de plantear verbalmente las cuestiones previas y el demandante de oponerse a ellas, también en forma verbal. De manera, pues, que a juicio de la Sala Constitucional se trata de un acto procesal que se caracteriza por la interacción de las partes y del Juez, motivo por el cual se requiere para ello que el Tribunal fije una hora determinada para la celebración del acto de contestación a la demanda, lo cual traduce que ambas partes tienen la carga de presentarse a la hora fijada y pasada como se la hora fijada, precluye toda oportunidad para dar contestación a la demanda o para oponer cuestiones previas.

CUESTIONES PREVIAS

Estando dentro del lapso establecido por la ley, el apoderado judicial de la parte demandada lo hizo en los siguientes términos, En relación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, este Tribunal procede a decidirlas de la siguiente manera; llegada la oportunidad para dar Contestación a la Demanda, el demandado haciendo uso del dispositivo contenido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en lugar de contestarla opuso la cuestión previa a que se contrae los Ordinal 6º,7º,9º.

La Cuestión Previa comprendida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al “al defecto de forma”, alegando la parte demandada, por no haber llenado el escrito libelar lo establecido en el ordinal 5° del artículo 340 Ejusdem, la relación de hechos y el fundamento del derecho, la parte demandada arguye que la narración de los hechos es confusa y no logra comprender el libelo de la demanda, “no señala los fundamentos legales de la acción, pues no sabemos si estamos en presencia de una demanda de resolución de contrato por vía ordinaria, o una demanda de resolución de contrato que debe sustanciarse por el juicio breve.”

Es esta la fundamentación legal de la pretensión por resolución del contrato de arrendamiento regida por las normas de Derecho Común y su ejercicio depende del incumplimiento de las obligaciones de los contratantes en la relación locativa, arrendador y arrendatario, Dichas obligaciones están contenidas en la normativa del Código Civil, pero se vierten en la contratación de modo que a partir de la fecha de suscripción del contrato las partes perfectamente conocen cuales son y si incumplen cualesquiera de ellas, el afectado ejercerá la acción resolutoria contra del incumpliente. Uno de los requisitos esenciales para que proceda la pretensión resolutoria es la existencia de un contrato válido y eficaz, por ello la prueba por excelencia la constituye la documental a través del contrato de arrendamiento que puede constar en un instrumento público y/o privado. Sabemos que el documento es un medio de prueba real, objetivo, de carácter histórico y representativo y en cuyo contenido está una declaración de voluntad con efectos jurídicos y deben estar necesariamente firmados por las partes para señalar los autores del mismo, siendo así el caso contrario, carecen de valor probatorio.

Al respecto, esta Sentenciadora pudo verificar en el libelo de demanda que se desprenden los hechos que motivaron la demanda y los fundamentos legales en que se basa la misma, de manera pues, que luego de un minucioso análisis del libelo de la demanda, se pudo observar que la parte demandante cumplió con la obligación que le impone el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al establecer una breve y clara relación de los hechos con su pretensión, y las normas en que fundamenta la misma, por lo que el libelo de demanda debe considerarse suficiente en ese sentido. En cuanto al defecto de forma de la demanda en atención a todo lo anteriormente explanado, considera esta Sentenciadora que la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no es Procedente en el presente caso, por cuanto se evidencia del escrito libelar que la parte actora demanda por Resolución de Contrato, fundamentando la acción en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil Venezolano Vigente. Razón por la cual este Tribunal declara sin lugar la cuestión previa, consagrada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil .

Con respecto a la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, manifestando el demandado que el actor indica en su demanda que el inmueble dado en arrendamiento esta inhabitable, por haber perecido fundamentando la parte demandante su acción en el artículo 1.588, razón por la cual debió notificar al arrendatario que el inmueble va ser objeto de reparación o de demolición, de igual manera sostiene que por haber durado la relación arrendaticia mas de 10 años, correspondió concederle la prorroga legal conforme con lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sobre este aspecto, el Tribunal observa que la parte demanda opuso la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 y no índico en los autos la condición o plazo pendiente, ni tampoco demostró en el lapso probatorio su existencia, por lo tanto, no puede prosperar la cuestión previa invocada y así se decide.

Finalmente la parte demandada opuso la Cuestión Previa del ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil “La cosa juzgada”.

A criterio de este Tribunal, en la situación objeto de análisis no se presenta la triple identidad prevista en el artículo 1.395 del Código Civil, indispensable para que pueda hablarse de cosa juzgada material:

Artículo 1.395- “La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:… 3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.”

Emilio calvo baca, cita en su obra “LAS CUESTIONES PREVIAS “derecho a la defensa lo siguiente:

La cosa juzgada es un efecto de la sentencia, cuya finalidad es impedir que el problema decidido pueda nuevamente discutirse en otro juicio. De esta manera se evita la multiplicidad de los procesos y se le opone obstáculos a las decisiones contradictorias; de allí la utilidad de la cosa juzgada.

Existen mucha definiciones de la cosa juzgada, casi todas coinciden, pero los doctrinarios, para su mejor estudio, la presenta sobre un doble aspecto; la cosa juzgada material y la cosa juzgada formal, y como bien señala Prieto Castro, la cosa juzgada formal se manifiesta dentro del proceso al hacer impugnable la sentencia; en tanto que en material, irradia al exterior al vedar a las partes la incoación de un nuevo proceso sobre los mismo y fundamentándose sobre los mismos hechos y a los jueces entender de el , y al resto de las personas le obligan a reconocer que el pronunciamiento de la sentencia contiene el derecho que debe regir entre la partes, es decir, que todo el mundo ha de reconocerlo como cosa juzgada.

(Cursivas y negritas del Tribunal)

Comenta el Dr. Ricardo Henriquez la Roche que en cuanto al “elemento subjetivo (eadem personae), es menester la identidad física y la del carácter, porque si en un primer juicio el actor actuó en representación de otro, habrá ciertamente, identidad física, pero no del carácter con que obra la parte formal. Dicha identidad no tiene nada que ver con la posición del sujeto en la relación procesal; valga decir, si es demandante o demandado, sino con su cualidad a la causa por la cual forma parte de la relación sustancial controvertida…”. (Ricardo Henriquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Págs. 65 a la 68).

De lo anteriormente explanado por la doctrina y la legislación venezolana, observa esta Juzgadora, en cuanto a la cuestión previa opuesta, prevista en el numera 9° del articulo 346 adjetivo; la cosa juzgada se da cuando hay identidad de las partes, y del objeto, en este caso se trata de un procedimiento de resolución de contrato de arrendamiento, una vez realizado el respectivo análisis al presente expediente se pudo verificar que no se aprecia en autos sentencia alguna que establezca el presupuesto procesal de la cosa juzgada tanto material como formal, que la cuestión previa, de cosa juzgada no es procedente, visto que en la presente causa no se han verificados los elementos o supuestos concurrentes para que se configure la Cuestión Previa de la cosa juzgada, establecida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; es forzoso para esta Operadora de Justicia declararla SIN LUGAR. Y así se decide.

ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

La parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, fundamentó su rechazo en que la estimación resulta caprichosa y infundada, razón por la cual se opone categóricamente a la cuantía de la demanda, por cuanto hasta la presente esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, estando al día con el pago de los mismos, y ni la demandante indica que se le ha causado un daño.

En efecto, considera esta Juzgadora fundamentar dicho rechazo en el motivo establecido por el Legislador en el articulo 36 del Código Adjetivo,

El artículo 36 de Código de Procedimiento Civil establece:

para determinar el valor de la demanda se sumarán al capital los interés vencidos, los gastos hechos en la cobranza y la estimación de los daños y perjuicios anteriores a la presentación de la demanda.

Observa quien aquí decide, que la estimación de la demanda propuesta por la parte accionante por un monto de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo),En el caso bajo estudio, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por contravenir las cláusulas establecidas en referido contrato de arrendamiento. Esto significa que no existen rentas insolutas, ni accesorios que demandar, pues como se indicó no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto, aunado a ello no estableció el por qué de la misma, razón por la cual resulta forzoso concluir que la impugnación debe tenerse como valida tal como establece la norma legal antes mencionada. Por lo antes expuesto, éste Tribunal, declara PROCEDENTE la oposición hecha a la estimación de la cuantía realizada por la parte demandada. Así se decide.

ESTA ALZADA PARA DECIDIR SOBRE LA CONTROVERSIA PLANTEADA, OBSERVA LO SIGUIENTE

La controversia a resolver se fundamenta principalmente en la resolución de contrato de arrendamiento, incoada por la arrendadora, O.T.D. Y RIEGA MATTERA, en contra del arrendatario R.S.O., todo esto aduciendo la parte actora, que el arrendatario incumplió lo establecido en el referido contrato de arrendamiento, de un local comercial ubicado en la carrera 4ª, Nº 4-25 del Municipio T.d.E.M., por cuanto indica que el arrendatario R.S.O. ha violado la cláusulas, quinta, octava y décima primera del referido contrato de arrendamiento, ya que al ceder parte del inmueble objeto del presente juicio, permitió que se la diera un uso distinto al que se había pautado en dicha convención, ya que en el mismo se estableció que el inmueble sobre el cual se circunscribe la controversia debía ser usado única y exclusivamente como sala de reuniones y oficina, no para la venta de frutas y para uso de habitación familiar.

Que en el caso de autos, la relación arrendaticia efectivamente comenzó el 1 de abril de 1999, y en la cláusula contractual segunda, referente a la vigencia de contrato de arrendamiento, las partes determinaron que el arrendamiento sería por un (1) año prorrogable automáticamente por períodos iguales, y sucesivos si al final del plazo el arrendatario estuviese solvente por arrendamientos; y si cualquiera de las partes no manifestare lo contrario, a la otra por escrito y con dos (02) días de anticipación por lo menos antes del vencimiento del lapso o cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo.

…SEGUNDA: el termino fijado para la duración de este contrato es de un (01) año fijo contados a partir del día primero de abril de mil novecientos noventa y nueve (01-04-99), pudiendo prorrogarse por voluntad de las `partes, por periodos iguales y sucesivos de un año, cada prorroga se considera por periodo fijo. Dichas renovaciones operan, salvo que una de las partes notificare a la otra, por escrito, con lo menos dos (02) días de anticipación antes del vencimiento del lapso o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo….

. En consecuencia, analizado el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del aludido contrato, resulta forzoso concluir que nos encontramos., en el presente caso en presencia de un contrato a tiempo determinado y la actora ha accionado por la vía de la Resolución de Contrato de Arrendamiento, por lo que esta jurisdicente constata la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y así se declara.

Observa quien aquí decide que el demandado, al momento de contestar la demanda admitió la relación arrendaticia existente entre las partes y negó el incumplimiento que le atribuye la actora. Por tanto con base en lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil, corresponde a cada una de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, Así tenemos que ambas partes admiten la suscripción del contrato de arrendamiento, el canon fijado y la duración del mismo, limitándose la controversia a determinar si el demandado incumplió la cláusula (octava) del contrato que prevé: “Este es un contrato de arrendamiento que se considera rigurosamente celebrado INTUITO (sic) PERSONAE, por lo cual EL ARRENDATARIO, no podrá en ningún caso cederlo en forma alguna, ni total o parcialmente, bajo pena de nulidad, así como tampoco podrá ser subarrendado o traspasado, ni dado en comodato a otra persona total o parcialmente, el inmueble objeto de este contrato……(sic) EL ARRENDATARIO es el único responsable del pago de los alquileres y demás obligaciones contraídas en este contrato, hasta su terminación total.

En el caso de autos, según quedo expuesto, el solicitante no alegó la condición de procedencia de la inspección judicial, como prueba preconstituida, siendo ello un requisito necesario a los fines de que este Tribunal pueda a.b.d. circunstancias, y así acordarla. Tanto el cúmulo de documentales aportadas por la parte demandante no demostraron de manera cierta la cesión que del contrato de arrendamiento que se le imputa al demandado de autos, según lo que establece la cláusula octava del referido contrato. Así se establece.

La inspección extra litem, debido a su propia forma de constitución, escapa a la facultad y derecho que tienen las partes de establecer el respectivo control y contradicción sobre la actividad probatoria desplegada en el proceso, lo que implica entonces la incorporación al contradictorio de un medio probatorio que se constituyó sólo bajo la perspectiva de una de las partes, más aún en el caso de la inspección extra litem, donde si bien ella deja constancia de los hechos y circunstancias observados y/o percibidos por un funcionario público facultado por Ley para ello, debe entenderse igualmente que las circunstancias bajo las cuales fue constituida la prueba en cuestión fueron controladas exclusivamente por una de las partes, por lo que la inspección en cuestión podrá ser objeto del respectivo control por la contraparte sólo al momento de ser incorporada al proceso. En este sentido, el Dr. J.E.C.R., señala:

…para que la Inspección Ocular extra litem tuviese eficacia probatoria, era necesario que en el juicio donde se iba a hacer valer se probare que existió un temor fundado de que los hechos desaparecerían, que es lo que justifica el adelanto de esta prueba sin control de la futura contraparte…

(Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Tomo I. Pag. 179-180. Nota 50.)

Aunado a ello, debe hacerse especial énfasis en el hecho de que la referida inspección, por ser constituida fuera del proceso escapa a todas aquellas regulaciones y garantías procesales, legales y constitucionales que dan forma el contradictorio y que determinan -entre otras cosas- la legalidad de las pruebas aportadas por las partes al proceso, más aun en el entendido que durante la evacuación y/o constitución de la inspección extra litem, el recurrente no contaba con medios procesales que le permitieran objetar o impugnar el documento resultante de lo que percibió y observó el Tribunal que la practico, mucho menos controlar los elementos que fueron objeto de apreciación por parte de dicho funcionario.

Ahora bien, visto lo anteriormente expuesto, debe esta Alzada determinar cuál es el valor probatorio que adquiere la Inspección Judicial extra litem, al momento de ser incorporada al juicio. En este sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 00527, de fecha 01 de junio de 2004, (caso: Inversiones TIQUIRITO C.A. y C.A. A.L.U. vs Instituto Geográfico de Venezuela S.B.), señaló lo siguiente:

Así, ha sostenido un sector de la doctrina, cuya posición acoge esta Sala, que cuando se solicita la realización de una inspección como justificativo para p.m., según lo previsto en los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil, dicha inspección tiene la característica de ser una inspección ocular, por cuanto así lo señala expresamente la norma, y por lo tanto, sólo puede tener por objeto que el Juez deje expresa constancia de lo que percibe directamente a través del sentido de la vista, con la correspondiente descripción del estado en que se encuentran las cosas a su alrededor, no pudiendo en consecuencia, plasmar cualquier otro tipo de circunstancias en el acta de inspección, menos aún si para ello se requiere de conocimientos especiales o periciales.

Adicionalmente a lo anterior, se ha sostenido igualmente que este tipo de inspección no tiene el mismo valor probatorio que la inspección judicial celebrada durante el proceso (artículos 473 y 476 del Código de Procedimiento Civil), toda vez que cuando la inspección es celebrada extra litem, la parte demandada no tiene el debido control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, de otorgársele el valor de plena prueba, como en el caso de la inspección judicial.

En virtud de lo anterior, considera esta Sala, que al contrario de lo señalado por el fallo impugnado, el valor probatorio que arroja la citada inspección, es el de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido. Así se declara.

(Subrayado de esta Corte)

Criterio que fue ratificado por esa misma Sala, mediante Sentencia N° 00345, publicada en fecha 01 de marzo de 2007, (Caso: A.N.R.D.P. vs Sociedad Mercantil Compañía Anónima de Administración y Fomento Eléctrico (CADAFE), en la cual señaló:

Al respecto, observa la Sala que la prueba antes señalada corresponde a la denominada inspección ocular extra litem, la cual fue evacuada por la parte demandante con anterioridad al presente juicio, con el objeto de valerse de ella en una oportunidad futura. En este sentido, se aprecia que en este tipo de procedimientos la parte demandada no tiene el debido control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, razón por la cual no puede otorgársele el valor de plena prueba, sino el de simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido. (Vid. Sentencias Nros 00527 y 01419, de fechas 1° de junio de 2004 y 6 de junio de 2006, respectivamente).

Observa entonces esta Alzada, que no existe en el compendio normativo procesal y sustantivo patrio, una norma que delimite la facultad del Juez al momento de apreciar la Inspección Ocular extra litem al ser incorporada al proceso como un elemento probatorio; sin embargo, basta que la prueba en cuestión, al haber sido producida fuera del proceso contencioso, haya escapado del control de la contraparte, para que ésta sea considerada como un indicio que debe ser adminiculado con otros elementos de convicción, tal como lo ha sido señalado en las sentencias parcialmente transcritas, lo cual es igualmente la opinión del Dr. J.E.C.R., cuando señala que es en razón de la misma falta de control de la contraparte que “…tal prueba sólo podría tener el valor de indicio…” (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Tomo I. Pag. 180. Nota 50.).

Observa esta Juzgadora, que tanto de la inspección promovida por la parte actora , debidamente evacuada (folio 25 y su vuelto) sobre el inmueble objeto del contrato cuya resolución se acciona, resulta evidente para esta alzada que a pesar que dicha prueba fue evacuada fuera del juicio, y luego incorporada al presente proceso, la misma fue impugnada por la parte contraria en su oportunidad legal correspondiente, motivo por el cual la parte accionante tiene la obligación de hacer valer dicha prueba anticipada, es decir ratificándola en la etapa de promoción de pruebas, sin embargo la información contenida en la referida inspección a juicio de quien aquí decide, no contiene los elementos de prueba que conlleva a esclarecer los hechos de la presente resolución de contrato de arrendamiento sobre el cual se fundamenta la pretensión de la parte accionante, ya que en la misma se pudo observar que el Tribunal al momento de practicar la inspección preconstituida no fue preciso al dejar constancia de quienes se encontraban en el inmueble y en que condición, en cuanto al ciudadano A.C. solo se dejó constancia que tenia una venta de frutas en la entrada al inmueble más no se determina que se encontraba en la parte interna del mismo, y que el ciudadano J.E.R., se encontraba habitando la parte superior del inmueble, pero sin dejar constancia de los enseres ( camas, cocina, nevera ), entre otros propios de un inmueble habitado; que puedan llevar a la conclusión que en realidad allí habitaban dichas personas. Así se decide

“….Se denomina la prueba anticipada, que es la realizada antes del proceso. Estas, entre otras, de acuerdo a nuestra legislación pueden ser los justificativos de p.m. previstos en los artículos 936,937 y 938 del Código de Procesal Civil, per5o si son llevadas al proceso “tendrán que ser ratificadas para su validez, porque en su formación no se dio cabida al principio de la contradicción”… (Bello Lozano citado por R.R.M., Las Pruebas en el Derecho Venezolano)

El problema es cuando la inspección es realizada por otro Juez distinto al Juez de la causa. En principio consideramos que esa inspección en cuanto al contenido de los hechos no es vinculante `para el Juez de la causa `pues se trata de apreciaciones subjetivas del Juez reconocedor o quien practicó la inspección. El Juez deberá valorarla conforme a la sana critica, de suerte que si lo allí plasmado no esta invalidado por otras pruebas, es lógico que el juez pueda valerse de dichas percepciones.

( Muños Sabatè, citado por R.R.M., Actividad Probatoria y la Valoración Relacionada con la Prueba )

En consideración, ha quedado plenamente evidenciado que quien ocupa el inmueble ubicado la carrera 4ª, Nº 4-25 del Municipio T.d.E.M., en consecuencia, siendo el ciudadano R.S.O., el arrendatario y no haberse demostrado, que esta ocupado el inmueble por terceros ajenos a la relación locativa, resulta impretermitible concluir que el demandado de autos no permitió el uso distinto, así como tampoco se demostró que haya subarrendado el inmueble a favor de una persona distinta, ello, cumpliendo ciertamente en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.

El Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referido al debido proceso garantiza lo siguiente: “El debido proceso se aplica a todas las actuaciones judiciales y administrativas…”, así como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia.

En virtud de lo anterior, este Tribunal Superior estima que no habiéndose configurado el incumplimiento de las cláusulas Quinta, Octava y Décima Primera del Contrato; y tomando en cuenta que en la cláusula Décima Primera, se convino que la falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones en él contenidas por parte del arrendatario seria causa suficiente para que la arrendadora lo considerara rescindido y exigiera la inmediata desocupación por su no cumplimiento, además de los daños perjuicios a que hubiere lugar por su incumplimiento, lo que quedo demostrado que el demandado de autos ha dada cumplimiento de manera integra a las cláusulas establecidas por las partes, en el referido contrato de arrendamiento.

En este orden de ideas, ésta Superioridad constató que junto al libelo de la demanda fue presentado Contrato de Arrendamiento, por lo que, le correspondía a la parte demandada desconocerlo en el acto de la contestación, circunstancia que no se verificó en autos, en consecuencia de ello, se tiene por reconocida la relación arrendaticia surgida entre los contratantes y como cierto el contenido que se desprende del mencionado instrumento, por lo que, ésta Alzada le otorga el valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado las condiciones contractuales a las cuales las partes se obligaron. Así se declara.

Ahora bien, ésta Sentenciadora, debe destacar que la actora intento una acción resolutoria de un contrato de arrendamiento, en base a los artículos 1.592, 1159, 1.167, 1588, 1.579 del Código Civil. En este sentido, el artículo 1167 del Código Civil, establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. Igualmente, contempla la norma sustantiva en el artículo 1264 lo siguiente: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios que hubieran ocasionados.

De lo antes expuesto, se desprende que para solicitar la resolución de un contrato, el mismo debe encontrarse vigente y constar por escrito las obligaciones contraídas por las partes, se deduce, que existe una clara diferencia entre las acciones por Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, las cuales tienen su fundamento en el Artículo 1.167 del Código Civil y las acciones de desalojo tipificadas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en este sentido, la primera de ellas tiene su fundamento en el derecho común y es aplicable a cualquier tipo de convención o contrato bilateral, donde se demande el no cumplimiento de uno de los contratantes. Por el contrario, la acción por desalojo es una pretensión típica del derecho especial inquilinario, y, por lo tanto, no es dable al accionante recurrir indiscriminadamente y a su libre criterio a la acción que él crea aplicable, sino que necesariamente debe incoar, tipificar y calificar su acción conforme a la legislación especial que rige la materia, en acato a la noción del orden público que reviste la materia inquilinaria, que obliga al Juez a sustanciar y decidir conforme al debido proceso y al último fin la justicia.

El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece que:

Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.

En tal virtud, al no haber plena prueba en autos de la supuesta cesión realizada por la parte demandada, y existiendo únicamente una prueba indiciaria que el accionante no logró adminicular con ningún otro indicio o prueba, procedente resulta fallar a favor del demandado, en virtud del principio indubio pro defensa,

Esta juzgadora observa, que las partes promovieron y evacuaron pruebas a los fines de demostrar la pretensión esgrimida por el actor o para desvirtuarla por la parte demandada. En este sentido, todas las pruebas promovidas por las partes e incorporadas al proceso es denominado por la doctrina la carga de la prueba y, el tratadista R.R.M., en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, al respecto comenta:

... El principio denominado de la carga de la Prueba concierne en que, los procesos las partes, llevan sobre si la demostración de demostrar el supuesto de hecho de las normas cuya aplicación invocan. Normalmente en los litigios judiciales siempre hay una referencia factual. Por ello, es consustancial al proceso un referente de hechos y la prueba de los mismos ya que el juez no puede fallar por intuición, creencia o su conocimiento personal de los hechos que no estén probados en el proceso... En principio en el proceso civil recae, la carga de la prueba al demandante, no obstante entre nosotros se distribuye la carga de la prueba entre las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba surge como marco de la actividad probatoria de las partes limitada por los hechos controvertidos y alegados oportunamente por las partes

.

En este sentido, la carga de la prueba no sólo corresponde a la parte demandada, quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, sino también al demandante, quien debe probar el hecho y derecho que reclama. Y los hechos en lo que estén de acuerdo las partes, no son objeto de prueba de conformidad al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.

Por las razones expuestas, estando los méritos procesales a favor de la parte demandada y por cuanto no existe plena prueba de los hechos alegados por la actora en el libelo, lo procedente, es declarar con lugar la apelación propuesta por la parte demandada, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil SIN LUGAR la demanda. Así se declara.

DESICION

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA con sede en la ciudad de Tovar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:

CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta en fecha veintidós (22) de Junio del 2010, por la parte demandada, ciudadano R.S.O., asistido por el abogado R.R.S. contra la decisión de fecha veintiuno (21) de Junio del 2010 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Arzo.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

SE REVOCA la decisión dictada en fecha dieciocho (21) de Junio del 2010 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea, Arzo.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida que declaró: “CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana O.T.D. Y Riega Mattera, contra el ciudadano R.S.O..

SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en el artículo 346, Ordinales: 6º, 7º, 9º, del Código de Procedimiento Civil, alegadas por el demandado en el presente litigio.

Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes la presente decisión, y una vez cumplidos los tramites de ley, bájese el expediente al Tribunal de la causa.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN EL DESPACHO DEL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. AÑOS 200º DE LA INDEPENDENCIA Y 152º DE LA FEDERACIÓN. En Tovar, a los veinte (20) días del mes de Enero del dos mil doce (2012).

LA JUEZA PROVISORIA

Abg. C.Y.Q.C.

LA SECRETARIA.

Abg. S.C.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.). Una copia se agregó al Expediente Nº 8430. Otra se dejó para el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA.

Abg. S.C.

CYQC/SLC/yaad. /Exp. 8430.