Decisión nº 10 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 17 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Años 200° y 151°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana M.O.D., venezolana, mayor de edad, soltera, de oficios del hogar, titular de la cédula de identidad Nº V-699.000 y domiciliada en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas J.M.P. y M.E.M., venezolanas, mayores de edad, solteras, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.820.680 y V-10.242.501, respectivamente, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 138.066 y 138.343, en su orden y domiciliadas en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia

PARTE DEMANDADA: Ciudadana IRAIRYS MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.080.198 y domiciliada en el Municipio San F.d.E.Z..

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano R.M., abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 12.212.433, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 104.456 y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE: No. 2247-10

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inició la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la distribución de fecha 13 de enero de 2010, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Admitida como fue la demanda en fecha 14 de enero de 2010, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.

En fecha 20 de enero de 2010, la parte actora presentó diligencia y consignó copia del libelo, del auto de admisión y suministró los emolumentos a los efectos de practicar la citación de la demandada de autos.

En fecha 3 de febrero de 2010, el alguacil dejó constancia que le entregó la compulsa a la parte demandada, quien se rehusó a firmar el recibo de citación correspondiente. Previa solicitud de la parte actora fue librada la boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, y en fecha 2 de marzo de 2010, la secretaria dejó constancia que fueron cumplidas las formalidades que establece la ley.

En fecha 3 de marzo de 2010, la parte demandada comparece ante este Tribunal, y en fecha 4 de marzo de 2010, dio contestación a la demanda y consignó recaudos.

En fecha 10 de marzo de 2010, la parte actora presente escrito para dar contestación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

En fecha 12 de marzo de 2010, la parte demandada promueve escrito de pruebas. El Tribunal admite dichas pruebas en esa misma fecha,

El día 16 de marzo de 2010,la parte actora promueve escrito de pruebas y el Tribunal admite dichas pruebas en esa misma fecha.

En fecha 17 de marzo de 2010, el Tribunal dejó constancia que el acto correspondiente a la evacuación del testigo J.J.C., quedó desierto. En esa misma fecha fue evacuada la testimonial jurada del ciudadano E.S.G.O. y la testimonial de la ciudadana L.R.L.C..

En fecha 25 de marzo de 2010, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, y por cuanto las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada no constaba en las actas procesales, este Tribunal difirió dicho pronunciamiento, siendo que en fecha 26 de abril de 2010, fue recibo un (1) oficio de la Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z., y previa notificación de las partes para darle continuidad a la presente causa, encontrándose las partes a derecho, este Tribunal entró en estado de dictar sentencia, y estando dentro de la oportunidad legal lo hace de la siguiente manera:

-III-

PRETENSIÓN Y CONTESTACIÓN

Alegó la parte actora en el escrito libelar que en fecha 25 de abril de 2006, la ciudadana M.O.D., autorizó por escrito a su hija, ciudadana M.Y.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.699.990, para que gestionara todos los trámites relacionados al alquiler de un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida 49D del Barrio Universidad, casa No. 192-33, y que según corrección en solicitud de nomenclatura, el inmueble está situado en la Avenida 49E en jurisdicción del Municipio San F.d.E.Z.; que dicho inmueble le pertenece según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, de fecha 29 de octubre de 1990, el cual quedó anotado bajo el No. 164, Tomo 07.

Señaló la parte actora que la ciudadana M.Y.D., en fecha 6 de junio de 2006, suscribió contrato verbal con la ciudadana IRAIRYS MORENO, con cédula de Identidad No. V-13.080.198, y que fue estipulado por ambas partes y de manera expresa que la duración del contrato es de seis (6) meses, contados a partir de la fecha cierta 6 de junio del año 2006; que estipularon el pago de un canon de arrendamiento mensual que en principio fue por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) que en la actualidad equivalen a la cantidad de cien bolívares fuertes con 00/100 (Bs. 100, oo), el cual fue ajustado en fecha 1 de diciembre de 2008, a la cantidad de doscientos bolívares con 00/100 (Bs. 200,oo), tal como se evidencia de la notificación efectuada por la ciudadana M.Y.D. a la ciudadana IRAIRYS MORENO, que acompañó en copia simple signada con la letra “C”.

Enfatizó la parte actora que a pesar de las estipulaciones esbozadas en el contrato verbal, contentivas de deberes bilaterales, estas no han sido cumplidas a cabalidad por dicha ciudadana en calidad de arrendataria, ya que constante y reiteradamente ha omitido el pago del canon de arrendamiento en cuestión, computándose la morosidad hasta la fecha de interposición de la demanda, en cinco (5) cánones vencidos, específicamente las mensualidades que corresponden a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2009. Que aunado a esto, el inmueble en referencia requiere efectuarle una serie de reparaciones por motivo del uso y de tiempo de construcción, lo cual amerita su desocupación, y que por estas razones y en virtud de que pese a los constantes y reiterados esfuerzos por parte de la ciudadana M.O.D., tanto en forma personal como por medio de su hija, la ciudadana M.Y.D., encaminados a lograr un acuerdo con perspectivas satisfactorias para la ciudadana IRAIRYS MORENO, esto ha sido imposible e insostenible, por lo tanto la relación contractual aquí narrada se ha deteriorado.

Alegaron que en cuanto al estado físico del inmueble, presenta deterioro en las puertas, pisos, baño, etc., tal como lo demuestra la inspección judicial practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San F.d.E.Z., de fecha 14 de diciembre del año 2009 y en la cual se dejó constancia que la ciudadana IRAIRYS MORENO, reconoce el carácter de arrendataria del inmueble, cuyo contrato verbal fue suscrito con la ciudadana M.Y.D., quien obró como autorizada por la propietaria del inmueble para suscribir el referido contrato de arrendamiento verbal.

Señaló que la arrendataria, ciudadana IRAIRYS MORENO, ha incumplido con las obligaciones contraídas y que según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 34, literal “a”, desde el inicio de la relación arrendaticia se acordó que las mensualidades iban a ser canceladas los días seis (6) de cada mes, quedando así entendido que la falta de ello tendría que entregarle inmediatamente el inmueble a su poderdante, por lo que acuden para demandar como en efecto lo hicieron a la ciudadana IRAIRYS MORENO, antes identificada, por los siguientes conceptos:

1. Desalojo por la falta de pagos de los cánones de arrendamientos antes mencionados, de conformidad a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, literal “a”.

2. Que pague la cantidad de un mil bolívares con 01/100 (Bs. 1.000,oo), que es la suma total de las cinco (5) mensualidades vencidas y no canceladas, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200,oo) cada una, y que según lo establecido en la Resolución No. 2009-0006, de fecha 18/03/2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia y publicada en Gaceta Oficial No. 39.152 de fecha 02/04/2009, se hace la conversión en Unidades Tributarias a 18.18 U.T., más los costos y costas de este proceso.

3. Que sea devuelto el inmueble en forma inmediata, totalmente desocupado y en buen estado de conservación y aseo, solvente de todos los servicios públicos, impuestos municipales y cualquier otro concepto contractual no saldado a la fecha de entrega del inmueble en cuestión, que sean incongruentes con el estado en que se entregó el mismo.

4. Que sean canceladas las cantidades correspondientes a los saldos pendientes de los siguientes servicios públicos: energía eléctrica, agua, gas y lo correspondiente a todo servicio público devenido del uso directo o indirecto de dicho inmueble.

Por último, solicitaron que la presente demanda sea sustanciada y admitida conforme a derecho y declarada con lugar en la sentencia definitiva, con los demás pronunciamientos de ley, con las costas y costos procesales y los respectivos honorarios profesionales.

En la contestación de la demanda alegó la parte demandada como punto previo la cuestión previa la ilicitud de la pretensión y señaló que:

Como punto previo y defensa de fondo opuso la ilicitud de la acción intentada por cuanto la Ley que rige la materia contempla expresamente que las viviendas urbanas que no poseen las condiciones elementales de sanidad y habitabilidad, será ilícito su arrendamiento; que nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esa clase, y a tales efectos citó el artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que establece que se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Argumentó que están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas “ranchos”, que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.

Esgrimió que las condiciones de la vivienda antes descrita, corresponden a una construcción vieja que según la cadena documental presentada por la misma accionante data de 1982, según documento reconocido ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del día 05 de marzo, anotado bajo el Nº 446, Tomo 10; que el inmueble se encuentra a la orilla de una cañada lo que separa la vivienda de esta plusvalía son aproximadamente 7 mts.; que la cerca del lado derecho es de madera y que en la época en la que comenzó a habitar la vivienda se encontraba en precarias condiciones debido a que los materiales utilizados para construirla fueron de baja calidad y algunos probablemente de segunda mano; que la casa es de bloques cruzados y concluyó que el inmueble esta incluido en el plan de sustitución de ranchos por vivienda, edificada con ausencia de pilares en cada esquina y de edificación vieja, con notorio estado de deterioro por lo que lo considera rancho por lo tanto es beneficiada por el programa de sustitución de ranchos por viviendas y no por el de mejoras de viviendas.

Enfatizó que pese a las condiciones en las que siempre ha estado la casa, producto de la necesidad y dificultad habitacional, se ha visto en la necesidad de vivir en la misma con su grupo familiar integrado por sus dos menores hijos y su cónyuge; y que la urgencia económica en la que se ve subsumida ha imposibilitado aun más la posibilidad de mudarse por los excesivos gastos que a diario producto de pasajes, tratamientos médicos, entre otros, deben asumir, debido a que sus dos hijos son niños enfermos, que no cuentan con las características y vigorosidad de niños sanos.

Alegó que con apego a la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco, se constata que la vivienda por sus características propias de construcción es un rancho, a simple vista pues esta mal elaborada y vieja.

Esgrimió la parte demandada que no hizo la transacción para el arrendamiento; que comenzó la relación arrendataria con su cónyuge, ciudadano F.B.M., titular de la cédula de identidad Nº 9.792.697, venezolano, mayor de edad, por ser él quien siempre se ha ocupado de realizar las gestiones o trámites que benefician al grupo familiar; que como buen padre de familia todos los años impulsados por el inmenso amor a sus hijos se le hacen arreglos a la casa, como por ejemplo sus paredes internas han sido refrisadas, masilladas; todas las grietas en distintas épocas del año, su cónyuge compraba materiales para cubrir una a una las enormes grietas de las paredes porque sentían que las mismas les iban a caer encima, razón por la cual solicita se declare Inadmisible la presente demanda.

Invocó que de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los inmuebles posteriores al año 1987 por cédula de habitabilidad o documento equivalente, que en este caso es el documento de bienhechuría, están exentos de regulación de alquiler; señaló que el inmueble data del 1982, es decir es anterior por lo tanto esta obligada la propietaria a someterse a la regulación de arrendamiento por no estar exenta por la ley, por lo que no consta este documento fundamental para que proceda la demanda por desalojo; que la supuesta carta de aumento con firmas forjadas, esta restringido y regulado por la ley. Desconoció la copia simple consignada con la letra “C”.

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones del demandante por cuanto no es cierto que la relación arrendaticia haya sido acordada directamente con su persona; que el acuerdo arrendatario fue realizado por su cónyuge, ciudadano F.B. y la ciudadana M.I.D.; que en ningún momento la ciudadana hizo mención que el inmueble no fuese de ella quien actuó como aparente dueña, siendo que en el año 2005 hizo un negocio con su cónyuge; que la Sra. M.I. producto de un apuro familiar de manera verbal solicitó a su esposo que le comprara las bienhechurias y le pidió la cantidad de cinco millones, y su cónyuge creído de su buena fe busco el dinero, con la ilusión de que mal que bien íbamos a tener una casa propia pese a que la misma fuese un rancho; que no les importó que el techo fuese de cartón si al caso se iba.

Señaló que el que mal paga, paga doble; que aproximadamente desde el mes de agosto de 2009, la ciudadana M.I. se apersonó hasta la casa para decirles que ya estaba bueno de que no le pagaran nada por la casa, por supuesto su cónyuge le dijo, …” ¿como que te pague? ¿Que te voy a pagar? Hace cuatro años te compre la casa, y le dijo donde esta el documento o el recibo en el que conste que tu me distes ese dinero.”… Es cierto que en ningún momento firmamos nada, siempre todo fue verbal, y asumió su responsabilidad por confiado.

Negó, rechazó y contradijo con base a lo antes expuesto que la relación arrendaticia se iniciara en el año 2006, pues habitan la casa desde aproximadamente 20 de noviembre de 1998; que ocupan la casita desde hace diez años según consta en acta de C.C. “Barrio Universidad” que anexó con la letra “A”.

Argumentó que como producto de los años que tiene habitando ha efectuado mejoras reiteradas de las cuales no posee todas las facturas, apenas tiene algunas de las últimas efectuadas, las cuales consignó signados con las letras “B” hasta la “E”.

Consignó carta suscrita por el ciudadano J.C., titular de la cédula de identidad Nº 12.218.638, donde consta que realizó por orden y cuenta de su cónyuge unas mejoras al inmueble en cuestión, anexada con la letra “F”.

Negó, rechazó y contradijo que tenga pendiente cinco cánones de arrendamiento, debido a que desde el año 2005, su cónyuge le entregó la cantidad de cinco millones por la venta del inmueble, aunado a que nadie se apersonaba a cobrar los cánones y para ellos era normal porque se consideraban dueños de la casa por que la ciudadana M.I. se las había vendido de manera verbal; que no entienden por que la ciudadana propietaria, a quien insiste nunca vio durante todo el tiempo que han vivido en la casa; que en el escrito cambia la verdad de los hechos, sin embargo producto de los nervios y visto que desde el mes de agosto de 2009, comenzaron los problemas por la casa al momento de la Inspección Judicial reconoció que en inicio estuvieron arrendados y por desconocimiento de la Ley y temerosa de que le hicieran pagar lo que ya había comprado manifestó que solo debía 2 cánones de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que la ciudadana M.I.D., en diciembre de 2008 haya aumentado el canon de arrendamiento, puesto que ya no cancelaba por ese concepto por que se había efectuado la venta de casa a su cónyuge.

Consignó recaudos para dejar constancia del estado físico de sus dos menores hijos.

-IV-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Así mismo dispone el artículo 1.354 eiusdem que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma estipulan los artículos del Código Civil que a continuación se transcriben que:

Artículo 1.159. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

Artículo 1.160. “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …

Los Artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:

Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva...”

Por cuanto en arrendamiento las normas que rigen la materia son de orden público, es por lo que esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que este Tribunal pasa a analizar hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda y lo hace de la siguiente manera:

Entiende este Despacho de la defensa invocada por la parte demandada en el acto de la contestación que, cuestionó la legitimación a la causa de la parte demandada en el presente proceso, al señalar que la persona que dio inicio a la relación arrendaticia invocada en autos, proviene de una relación jurídica distinta y anterior. En el caso de autos no existe prueba alguna que demuestre que la relación arrendaticia comenzó con ciudadano F.B.M., titular de la cédula de identidad Nº 9.792.697, venezolano, mayor de edad ni pudo demostrar en el transcurso del proceso que adquirió dicho inmueble.

En lo atinente a defensa de fondo referente a la ilicitud de la acción intentada por cuanto la Ley que rige la materia contempla expresamente que las viviendas urbanas que no poseen las condiciones elementales de sanidad y habitabilidad, será ilícito su arrendamiento; que nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esa clase, y a tales efectos citó el artículo 6 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que establece que se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Argumentó que están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas “ranchos”, que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.

Con respecto al punto anterior, entiende este Tribunal que la parte demandada trató de oponer la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Cabe destacar que, no es posible determinar las condiciones de habitabilidad sin que medie una experticia, por cuanto en el caso de autos tal como lo alegó la parte actora consta de la inspección judicial practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, así como el documento de adquisición de las bienhechurías edificadas en el terreno ejido, las características y condiciones del inmueble, lo cual podía ser desvirtuado única y exclusivamente con la prueba de experticia, y al no existir prueba alguna que demuestre que el inmueble de autos es un rancho, no puede prosperar dicha defensa y así se decide.

En relación a lo planteado que de conformidad con el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los inmuebles posteriores al año 1987, por cédula de habitabilidad o documento equivalente, que en este caso es el documento de bienhechurías, están exentos de regulación de alquiler; señaló que el inmueble data del 1982, es decir es anterior por lo tanto esta obligada la propietaria a someterse a la regulación de arrendamiento por no estar exenta por la ley, por lo que no consta este documento fundamental para que proceda la demanda por desalojo; que la supuesta carta de aumento con firmas forjadas, esta restringido y regulado por la ley. Desconoció la copia simple consignada con la letra “C”. Cabe destacar que, conforme a lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aparecen en forma expresa, los interesados que consideró la ley, para interponer el procedimiento administrativo que pudiera resultar afectado o no por la regulación de un inmueble, por tal razón no es un documento fundamental para interponer la presente acción y así se declara.

En el acto de contestación de la demanda la accionado niega la existencia de la relación arrendaticia de autos, y alega que no procede el desalojo por cuanto su cónyuge adquirió el bien inmueble.

El Dr. G.G.Q., en su Libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 101 y siguientes, hace referencia de la existencia del arrendamiento sin necesidad de escritura y señala lo siguiente:

…”El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido en posesión, y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado”, dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia Ley exige en determinados casos que aquella sea por escrito, como en el caso del artículo 4° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo. Al respecto nos remitimos a la página 664 y siguientes de nuestro libro “La Resolución del Contrato”. La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación, pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato al momento de celebrarlo. En el concepto que hemos anotado se observan dos momentos precisos: el “tiempo inicial” que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es al propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la “duración del contrato” como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el “tiempo indeterminado de conclusión”, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento de su término, conclusión o agotamiento, o el momento iniciado que no se sabe cuándo culmina, sin presión del hecho temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado. Es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no llega todavía a su final, pero que la Ley se ocupa para que su relación no sea perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la “desocupación o desalojo” en los términos del artículo 1° del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda (regulado ahora por el artículo 34 de LAI, como “desalojo” únicamente); o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa terminación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y disfruto de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante, algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: a. Cuando las partes celebran el contrato, por lo general fijan el tiempo de su duración. Sólo de modo excepcional (la tácita reconducción) y la imprevisión de los contratantes, contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab initio una presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por consiguiente se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción insurgente por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor especialmente de los supuestos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que no han quedado tácitamente derogados por LAI (vid. Prórroga legal); así como el propio hecho de la naciente relación verbis. b. Cuál es la destinación dada al inmueble objeto de aquella relación arrendaticia? Este hecho tiene importancia, porque no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial o industrial, que un terreno o inmueble para la habitación. Es indudable que arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse como la intención del arrendador se orienta hacia la durabilidad o cierta permanencia, pues mientras más dure ocupando, mayor será su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que la habitación, por lo general, no tiene tal trascendencia en el tiempo debido también a motivos de naturaleza económicas y de orden familiar, no obstante que ámbito de regulación por parte de LAI es específica al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 1° de la misma, con la observación de que LAI indica qué inmuebles están sujetos a regulación (art. 2°), los que están fuera del ámbito de su aplicación (art. 3°), así como los excluidos a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento (art. 4°) al igual que los inmuebles excluidos a los solos fines de la terminación arrendaticia (art. 5°). c. En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no conocen con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues, una indeterminación temporal conclusiva. d. Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador puede ponerle término únicamente por alguna de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34), pues el artículo1.615 del Código Civil ha quedado parcial y tácitamente derogado, pues la relación arrendaticia por tiempo indeterminado ahora no puede ponerse término o deshacerse libremente por el arrendador, pues para ello esta obligado a valerse de algunas de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34). Es indudable que el artículo 1.615 del Código Civil continúa siendo soporte esencial para determinar que los contratos de arrendamientos pueden ser verbales o por escrito, en cuyo caso tal previsión continúa vigente en este aspecto. e. El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de LAI, no obstante que sí lo será por motivos diferentes. f. El precio del arrendamiento puede ser impuesto por el arrendador, dentro de los términos contenidos en la regulación expedida por el órgano regulador inquilinario, cuando el inmueble está sujeto a regulación.”…(Subrayado del Tribunal)

En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-V-

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

En el lapso probatorio la parte actora invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales. Sobre este punto, la Jurisprudencia Patria ha establecido que dicho mérito en modo alguno constituye un medio de pruebas, y así lo acoge este Tribunal para mantener la integridad de la Legislación y la uniformidad de la Jurisprudencia, por mandato expreso del Artículo 321 de la Ley Adjetiva Civil, y así se declara.

Promovió autorización signada con la letra “A”, de fecha 25 de abril de 2006, mediante la cual se evidencia que la ciudadana M.O.D., autorizó a la ciudadana M.Y.D., para gestionar todos los trámites relacionados al alquiler de una casa de su propiedad. Esta prueba no fue cuestionada por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, en cuanto a que dicho recaudo contiene mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento a favor del acreedor, y así se decide.

Promovió copia y original de documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 29 de octubre de 1990, mediante la cual se evidencia que la ciudadana M.O.D., adquirió un inmueble integrado por una casa, edificada sobre un terreno ejido, ubicado en la avenida 49D del Barrio Universidad, en Jurisdicción del Municipio San F.d.E.Z., cuyas características, medidas y superficie están plenamente determinadas en el citado instrumento. Este recaudo no fue cuestionado ni tachado de falso por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tiene como cierto la verdad de las declaraciones que emanan de él, por lo que, este Juzgado aprecia que la casa que adquirió la ciudadana M.O.D., se encuentra edificada en un terreno que tiene condición ejidal, y así se declara.

Promovió comunicación de fecha 01 de diciembre de 2008, emitida por la ciudadana M.Y.D., dirigida a la ciudadana IRAIRYS MORENO, la cual cursa al folio 5 del expediente, marcada con la letra “C”. Esta instrumento en el acto de la contestación de la demanda fue desconocido por la parte demandada, y por cuanto la parte actora no promovió prueba alguna para demostrar la autenticidad del mismo, conforme a lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado desecha dicha prueba y así se declara.

Promovió inspección judicial practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual cursa a los folios 14 al 47 del expediente. Esta actuación fue practicada en fecha 14 de diciembre de 2009. Del acta se evidencia que la parte demandada ocupa el inmueble en su condición de arrendataria; asimismo se constata de la citada acta que el órgano jurisdiccional dejó constancia entre otros particulares que, el inmueble inspeccionado simple vista está compuesto por techo zinc, paredes de bloques, pisos de cemento y cerámica, rejas y totalmente cercado, observándolo en buena estado, salvo un gabinete de madera que dejo constancia que lo se encuentra en regular estado producto de uso normal de la cocina. Esta actuación judicial no fue tachada de falsa por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y 936 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo pautado en el artículo 1.429 del Código Civil, y tiene como cierto que la parte demandada ocupa el inmueble en buen estado de uso y en su condición de arrendataria, y así se declara.

Riela al folio 101 del expediente, contrato de arrendamiento de fecha 6 de octubre de 2005, suscrito entre la ciudadana P.A.C. y la ciudadana M.D., ante el Juez de P.d.M.S.F.d.E.Z.. Este instrumento se desecha por cuanto no tiene vinculación con los hechos controvertidos en el presente proceso.

Consta al folio 102 del expediente, constancia emitida por el Concejo Comunal Barrio Universidad, Parroquia D.F.d.M.S.F., mediante la cual dejan constancia que la ciudadana IRAIRYS MORENO, ocupa la casa de la parte actora desde el 6 de junio de 2006. Esta prueba se adminicula con el acta que riela al folio 76 al 81 del expediente, traída a los autos por la parte demandada, mediante la cual el C.C.d.B.U. y la comunidad en pleno según se desprende de la citada acta, dejan constancia que los ciudadanos I.P. y F.B., habitan la casa de autos desde hace 10 años. Estas probanzas se contradicen entre sí, y por cuanto no fueron evacuadas conforme a lo establecido en el ordenamiento jurídico, este Tribunal las desecha conforme lo establece el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

Cursa al folio 103 del expediente, comunicación de fecha 23 de julio de 2009. Esta carta no fue cuestionada por la parte demandada, no obstante observa el Tribunal que no está suscrita por la contraparte, por lo que se desecha conforme a lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Así se decide.

Corre inserto al folio 103 del expediente, comunicación de fecha 14 de septiembre de 2009, emitida por la Oficina de Atención al Ciudadano a la Dirección de Inquilinato, marcado con la letra “G”. Este recaudo nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia por lo que este Juzgado lo desecha conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Promovió ocho (8) recibos, marcados con la letra “H”, referente a los cánones de arrendamiento insolutos. Estos instrumentos no fueron cuestionados por la parte demandada, no obstante, el Tribunal los desecha conforme a lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, por cuanto no hacen fe a favor de quien los ha escrito y así se decide.

Promovió recibo emitido por Enelven, que detalla los conceptos facturados en los últimos seis (6) meses, el cual arroja un saldo deudor al 12 de febrero de 2010, de Bs. 153,05. Esta prueba se desecha por cuanto se refiere a hechos aislados al presente proceso, pues no fue demandado monto alguno y así se declara.

La parte demandada promovió:

Diversas facturas a nombre del ciudadano F.B.. Asimismo promovió recibo por arreglos de bienhechuría emitido por el ciudadano J.C., y la prueba testimonial del citado ciudadano. En fecha 17 de marzo de 2010, el Tribunal declaró desierto dicho acto. Estas pruebas analizadas en su conjunto nada aportan a los fines de dilucidar la presente controversia, por cuanto van dirigidas a demostrar hechos nuevos no controvertidos en esta causa, aunado a que no cumplen con los extremos de ley, por lo que se desechan conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Promovió informe médico a nombre de FREIBER BETANCOURT emitido por Hospital de Especialidades Pediátricas, constante de un( 1) folio útil; informe de ecocardiograma, a nombre de E.M.G., donde se constatan las insuficiencias que la niña padece, emitido por el Hospital de Especialidades Pediátricas; informe emanado de la Fundación Oro Negro, Hospital Coromoto de fecha 19 de noviembre de 2009; valoración pulmonar preoperatorio de la misma fecha; informe médico provisional emitido por el Dr. J.A.C., y constancia de ingreso emitida por Fundación Oro Negro, de fecha 19 de febrero de 2010. Este Tribunal otorga todo el respeto, solidaridad y un voto de esperanza a la parte demandada antes la enfermedad que presentan sus menores hijos, que evidentemente sensibilizan a la comunidad, sin embargo a los efectos de dilucidar la presente controversia no aportan elementos probatorios que puedan ayudar a esclarecer los hechos controvertidos, razón por la cual este Juzgado conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, desechas dichas probanzas y así se decide.

En cuanto a las testimoniales promovidas en el lapso probatorio, el Tribunal observa:

En fecha 17 de marzo de 2010, fue evacuada la testimonial jurada del ciudadano E.S.G.O.. La parte actora no ejerció el derecho a la repregunta. De la deposición este Tribunal observa que el testigo manifestó que conoce a los ciudadanos F.B. e IRAIRYS M.P.; que conoció la casa para el momento en que comenzaron a habitarla y que en la actualidad el ciudadano FREDDY arreglaron la cerca, está pintada y arreglaron las grietas que tenía el inmueble y la red de cloacas; que la casa es propia le comentó el ciudadano FREDDY en el 2005; que no conoce a la parte actora y que los ciudadanos antes citados, han venido realizando actos de posesión de manera pacífica e ininterrumpida y con ánimo de dueño. Este testigo es referencia por cuanto manifestó que la casa es propia le comentó el ciudadano FREDDY, por una parte y por la otra, la declaración no concuerda con las demás probanzas traídas a las actas procesales, pues afirma que la parte demandada viene poseyendo en forma pacífica e ininterrumpida y con ánimo de dueño, incurriendo en contradicción con el documento autenticado y la inspección judicial traídas a los autos por la parte demandante. En tal razón este Tribunal desecha la testimonial jurada de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

En esa misma fecha, fue evacuada la testimonial jurada de la ciudadana L.R.L.C.. La parte actora no ejerció el derecho a la repregunta. De la deposición este Tribunal observa que la testigo manifestó que conoce a los ciudadanos F.B. e IRAIRYS M.P., desde hace quince (15) años aproximadamente; que conoció la casa para el momento en que comenzaron habitarla y que en la casa se encuentra en buenas condiciones, digna de habitar, le hicieron unos arreglos, los pisos, la red de cloacas y hasta la luz, está pintada; que habitan la casa desde el año 1998 y que el señor FREDDY la compró en el 2005; que no conoce a la parte actora y que los ciudadanos antes citados, han venido realizando actos de posesión de manera pacífica e ininterrumpida y con ánimo de dueño; que le consta que ellos son los únicos dueños de la casa porque ella ha hecho trabajo social y ellos han sido los dueños de la casa. Esta testigo apareciere no haber dicho la verdad, pues afirmó que le consta que son los únicos dueños, y no existe prueba alguna que demuestre tal hecho, aunado a que dicha deposición fue dirigida a demostrar hechos aislados al presente proceso. En consecuencia, queda desechada la testimonial jurada antes analizada conforme lo establece el artículo 508 eiusdem.

El análisis de las deposiciones antes examinadas lleva a la convicción a esta Sentenciadora que no fueron idóneas para ofrecer algún elemento que ayudara a esclarecer la presente controversia, pues fueron dirigidas a demostrar hechos aislados a este proceso, razón por la cual fueron desechadas conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a la prueba de informes promovida por la parte demandada al Síndico Procurador Municipal, cuyas resultas fueron recibidas por este Despacho en fecha 26 de abril de 2010, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicha prueba por cuanto fue evacuada conforme a lo establecido en el ordenamiento jurídico; no obstante, no la aprecia en la presente causa, por cuanto nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia, pues señala que la vivienda es tipo rancho según la inspección realizada por la Dirección de Planificación Urbana, sin que haya documentado dicha información y así se decide.

-VI-

Ahora bien, por cuanto la pretensión de la actora se fundamentó en la falta de pago en que incurrió la arrendataria de los cánones de arrendamientos causados en los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y con especial atención al contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala que, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en contra del arrendatario, es la supuesta falta de pago, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, y en vista que la arrendataria no ha acreditado dicho pago, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos que, la insolvencia de la arrendataria quedó plenamente demostrada por el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial.

En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la parte demandada no logró desvirtuar el incumplimiento de pago que le imputa el actor, ni logró demostrar algún hecho extintivo de la obligación, pues al oponer como defensa la adquisición del inmueble arrendado, forzosamente tenía la carga de la prueba de demostrar el otorgamiento del instrumento de propiedad de conformidad con lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada y así se decide.

En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se generaron del contrato verbal de arrendamiento; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro M.T. ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, pues no cumplió con una de las obligaciones principales conforme a lo tipificado en el artículo 1592 del Código Civil, ya que no demostró el pago de los cánones de arrendamiento demandados; quedando en autos comprobado que la parte accionante logró demostrar parcialmente lo alegado en el escrito libelar de acuerdo a pautado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo.

-VII-

DISPOSITIVO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda en el juicio que por DESALOJO fue intentado por la ciudadana M.O.D., contra la ciudadana IRAIRYS MORENO, ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.

SEGUNDO

Como consecuencia de la declaratoria anterior, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por una casa, ubicado en la Avenida 49E del Barrio Universidad, casa No. 192-33, en Jurisdicción del Municipio San F.d.E.Z., según el escrito libelar.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo), correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, a razón de doscientos bolívares (Bs. 200,oo) mensuales según el escrito libelar.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el proceso conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los diecisiete (17) días del mes de mayo de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

N.L.

Siendo las doce y cuarenta y cinco minutos de la mañana (12:45 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.

Exp. 2247-10

Desalojo