Decisión nº PJ0172009000192 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y de Protección del niño y del Adolescente de Ciudad Bolivar de Bolivar, de 13 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

En su Nombre:

El Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y de Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Ciudad Bolívar

Competencia Civil

ASUNTO: FP02-R-2009-000024(7543)

Vistos

PARTE ACTORA: O.D.C.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.851.731, con domicilio en la Urbanización Vista Hermosa II, casa Nº 09, de la manzana 15 de la jurisdicción del Municipio Heres del Estado Bolívar.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: E.D.R. y J.G.S.M., abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 119.201 y 25.138, respectivamente, ambos de este domicilio.-

PARTE DEMANDADA: E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N.G.H. y M.A.G.H., titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.790.476, 3.022.170, 3.654.645, 4.031.651 y 4.031.652, respectivamente, de este domicilio.-

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: E.M., Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 119.728, de este domicilio.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

P R I M E R O:

1.1. ACTUACIONES DE LA PARTE ACTORA:

En fecha 12 de julio de 2006, la ciudadana: O.D.C.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.851.731, debidamente asistida por el ciudadano: E.O.G.V., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 38.531, presento por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) Civil, formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra los ciudadanos: E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N.G.H. y M.A.G.H., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 2.790.476, 3.022.170, 3.654.645, 4.031.651 y 4.031.652, de este domicilio.

1.2. DE LA PRETENSIÓN:

Alega la parte actora: “Que en fecha 28 de julio de 2005, procedió a suscribir por ante la Notaria Publica Segunda de Ciudad Bolívar, Contrato de Opción de Compra con la ciudadana L.R.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.723.285, quien es abogada en ejercicio, quien actuando en su carácter de Apoderada Especial de los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.d.l.N.G.H. y M.A.G.H., todos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.790.476, V-3.022.170, V3.654.645, V-4.031.651 y V-4.031.652, respectivamente, quedando anotado el precitado contrato bajo el No. 41, tomo 76 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaria. Que el objeto de lo supra indicado, versa sobre la transmisión hacia su persona de los derechos de propiedad y posesión que poseen los antes identificados, sobre el inmueble conformado por la casa distinguida con el No. 31, ubicada en la Calle Central de la Urbanización Vista Hermosa II, de esta Ciudad Bolívar, Jurisdicción del Municipio Heres del Estado Bolívar. Que de acuerdo a lo establecido en la cláusula Segunda del mencionado contrato, el lapso para suscribirse el documento de venta es de ciento veinte (120) días, contados a partir del 28 de julio del año 2005, oportunidad que es autenticado el precitado Contrato, con una prorroga de ciento veinte (120) días mas, si durante el primer lapso no se concreta la negociación definitiva en cuestión. Que dado el caso que el lapso en cuestión deba computarse por días continuos, se tiene que se inicio el primer lapso en la data del 28 de julio de 2005 y finalizó en la data del 25 de noviembre del 2005, y su correspondiente prorroga, en el supuesto negado de que haya ocurrido una causa de fuerza mayor que convalide su apertura, en la data del 26 de noviembre del 2005 y finalizó en la data del 25 de marzo del 2006. Que en la cláusula tercera, se tiene que el precio pactado por la venta definitiva del inmueble en cuestión, es la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares Sin Céntimos (Bs. 50.000.000,00), en la oportunidad del 28 de julio de 2005 procedió a entregar la cantidad de Veinte Millones Sin Céntimos (Bs.20.000.000,00), mediante cheque de Gerencia No. 70010307, emitido por la Entidad Bancaria DEL SUR, cantidad esta imputable al supra indicado precio definitivo de adquisición, y posteriormente procedió a entregar la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), mediante el cheque de Gerencia No. 57010418, emitido por la precitada entidad bancaria, siendo realizado esta último pago mediante deposito efectuado en la data del 09 de septiembre del 2005, en la cuenta corriente No. 01050623971623003458, del Banco Mercantil, de la cual es titular la ciudadana E.G.H., ya aquí supra identificada. Que a pesar de habérsele impuesto en la contratación suscrita, la obligación de presentar por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar, las solvencias y el RIF exigidos para la correspondiente protocolización del Documento definitivo de venta, hasta la presente data no se le han facilitado por los demandantes en autos. Que por ello esto configura un motivo no imputable a su persona, que subsecuentemente podría convalidar el inicio de la prorroga establecida en la Cláusula Segunda del referido Contrato suscrito en la fecha 28 de julio de 2005, y en segundo lugar conforman un obstáculo, cuyo origen es imputable a los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N.G.H. y M.A.G.H., ya que en sus carácter de Vendedores Ofertantes, en atención a la mora en que se encuentran los mismos, ya sea por si y/o a través de su representante, en facilitarle los instrumentales: Documento de propiedad del inmueble en cuestión, las declaraciones Sucesorales efectuadas por ante la Administración Tributaria de la Región Guayana del Ministerio de Finanzas, con sus respectivos certificados de solvencias, las correspondientes inscripciones de los mencionados ofertantes por ante el Registro de Información Fiscal del Ministerio de Finanzas y la correspondiente Inscripción Catastral del inmueble en cuestión por ante la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, con la respectiva solvencia de Impuesto Inmobiliario. Que aunado a ello esta la aparente circunstancia de que una de las co-ofertantes en venta del supra indicado inmueble, ciudadana M.d.l.N.G.H., se encuentra desde hace mas de cuatro meses en diligencias por ante el Instituto Nacional de la Vivienda (Bolívar) al objeto de obtener a su único nombre la totalidad de los derechos, situación esta que de por si hace presumir una intención de incumplir con las obligaciones que la misma adquirió en compañía del resto de los Ofertantes en venta en el contrato suscrito por su apoderada con su persona en la data del 28 de julio de 2005. Que para la data del 11 de julio del presente año en curso se encuentra vencida la máxima oportunidad para que los ofertantes, por si o por medio de su apoderada den cumplimiento a las obligaciones a las que quedaron comprometidos, en base al contrato autenticado en fecha 28 de junio del año 2005, por ante la Notaría Segunda de esta Ciudad Bolívar. Que por todo lo antes expuesto, en atención a las disposiciones contenidas en el artículo 1.167 del Código Civil, se permite proceder a reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato de Opción de Copra-venta suscrito con la mandataria de los oferentes, al objeto de que se cumplan las obligaciones contraídas, en especial la de celebrarse la venta con su persona y por el precio pactado (…) o en su defecto convengan, o sean obligados a ello por el Tribunal, en materializar en su beneficio la venta pactada en la documentación autenticada en fecha 28 de julio de 2005. A los efectos procesales procedió a estimar la presente demanda en la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares Sin Céntimos (Bs. 50.000.000,00).

1.3. DE LA ADMISIÓN DE LA DEMANDA:

Por auto de fecha 18 de Septiembre de 2006, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, admitió la presente demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, para que comparezcan por el Tribunal dentro de los Veinte días de despacho siguientes a la última citación de la parte demandada.

Por auto de fecha 26 de Febrero del año 2007 el Juzgado A-quo, decretó Medida Cautelar Innominada, la cual consiste en decretar la prohibición de emitir documentación alguna de propiedad, o cualquier acto de disposición sobre el inmueble objeto del presente litigio, asimismo se abstenga de realizar cualquier acto de disposición sobre el citado inmueble.-

En fecha 09 de marzo de 2007, el Abog. E.M., Inpreabogado No. 119.728, en virtud de la designación como defensor judicial de la parte demandada, se da por notificado para que dentro de los Veinte días de despacho siguientes a su citación de contestación a la demanda.-

1.4. DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

En fecha 10 de abril del año 2007, el abog. E.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 119.728, en su condición de Defensor Judicial de los ciudadanos: ELSA, ARISTIDES, VIOLETA, M.D.L.N. y M.A.G.H., parte demandada en el presente juicio, procedió a dar contestación a la demanda, en los términos siguientes: “Niega, rachaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en lo hechos como en el derecho que pretende la demandante fundamentar su demanda. Niega, rachaza y contradice que sus representados hayan suscrito contrato de opción a compra con la ciudadana L.R.M., quien actúa en su condición de apoderada judicial de sus representados. Niega, rechaza y contradice que se haya vencido el lapso y su prorroga para suscribir el documento definitivo de compra venta. Niega, rechaza y contradice que el precio pactado por la venta definitiva sea de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00), Niega y rechaza que la demandante haya hecho entrega de la suma de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) y que la misma sea imputable al precio definitivo de adquisición. Niega, rechaza y contradice que la demandante haya efectuado posteriormente entrega de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) a su representada E.G.d.H.. Niega, rechaza y contradice que la ciudadana L.R.M. se haya negado a facilitarle las solvencias y el R.I.F., exigidos para la protocolización del documento definitivo de venta. Niega y rechaza que tales solvencias sean necesarias para el trámite de crédito bancario por parte de la demandante. Niega, rechaza y contradice que sus representados se encuentren en mora en el cumplimiento de sus obligaciones. Niega y rechaza que sus representados hayan asumido obligación alguna de tramitar documentación sobre el inmueble ante el Instituto Nacional de la Vivienda; así como tampoco la de presentar declaración sucesoral alguna, ni certificación de solvencias. Niega y rechaza que su representada M.d.l.N.G.H. se encuentre realizando diligencias por ante el Instituto Nacional de la Vivienda (Bolívar) con el objeto de gestionar a su nombre la totalidad de los derechos sobre el referido inmueble. Niega y rechaza que sus representados tengan obligación alguna de materializarse la supuesta venta “pactada”. Procedió a hacer valer en todas y cada una de sus partes la cesión de los derechos que cursan a loa folios 109 al 110, donde se le ceden todos los derechos hereditarios sobre el referido inmueble a su co representada m.d.l.N.G.H.. Igualmente hizo valer la consignación que hiciere su representada E.G., mediante diligencia de fecha 12 de diciembre de 2006, donde reintegra la suma de Veintiséis Millones Setecientos Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 26.785.000,00), que fue recibida en calidad de arras por parte de la demandante. Que dicha negociación no se pudo celebrar en virtud del incumplimiento de ambas partes, y no como lo quiere hacer ver la actora que dicho incumplimiento deviene únicamente de sus representados. Que con la referida cesión de los derechos hereditarios sobre el referido inmueble a uno de los co herederos, el resto de ellos no tienen legitimación para soportar este proceso, y en ese sentido, hace valer la falta de cualidad pasiva de los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H. Y M.A.G.H.. Promueve la defensa de fondo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Impugnó la estimación de la demanda, por considerarla excesiva, todo conforme a lo que señala el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil”.-

1.5. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

• Parte Actora:

- Capitulo I. De la Prueba Documental

1.1. Ratificó el documento que contiene el negocio jurídico de la operación de opción a compra, autenticado por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 28 de Julio de 2005, anotado bajo el No. 41, tomo 76 de los Libros de Autenticaciones.-

1.2. Documento Poder otorgado por los demandados a la abogada L.R.M..

1.3. Planilla de Depósito bancario y efectos cambiarios producidos con la demanda.

1.4. Notificación judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio Heres, el día 29 de marzo de 2006, mediante la cual se le notifica a la apoderada de los demandados en autos.-

- Capitulo II. De la Prueba Testimonial.

2.1. De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promueven la testimonial de la ciudadana L.R.M..

- Capitulo III. De la Prueba de Informe.

3.1. De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve prueba de Informes, a los fines de oficiar al Instituto Nacional de la Vivienda a los fines que informe de lo solicitado en autos.-

• Parte demandada:

- Capitulo I:

1.1. Hizo valer el valor probatorio de las pruebas producidas en autos, que lo benefician, tales como: a) Consignación hecha en fecha 12 de diciembre de 2006, donde se reintegra la suma de Veintiséis Millones Setecientos Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 26.785.000,00); b) Cesión de los derechos presentada por una de las coherederas y, c) Hace valer en todos aquello que le favorezca, el documento contentivo de la opción a compra.-

1.6. DE LA SENTENCIA EN PRIMERA INSTANCIA:

En fecha siete (7) de noviembre del año 2008, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó y publicó sentencia definitiva declarando: “…PRIMERO: CON LUGAR la acción propuesta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana O.D.C.G., en contra de la ciudadana M.D.L.N.G.H., ambas supra identificadas en autos, en consecuencia, se ordena a la parte demandada a proceder a materializar la venta pactada en fecha 28-07-2005, por ante la Notaría Segunda de esta Ciudad, según documento anotado bajo el N° 41, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones respectivos. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado solamente vencida…”

1.7. DE LA APELACIÓN:

Por diligencia de fecha 22 de enero de 2009, el Abog. RICCIO VILORIA TABATA, inscrito en el I.P.S.A., bajo el No. 99.187, actuando en nombre y representación (poder que corre inserto al folio 31 del presente expediente) de la ciudadana M.D.L.N.G.H., co-demandada en autos, apela de la anterior decisión dictada por el Juzgado A-quo.-

Por auto de fecha 05 de febrero del año 2009, el Juzgado A-quo oye la apelación en ambos efectos de conformidad con lo establecido en el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose remitir las presentes actuaciones a este Tribunal de Alzada.-

1.8. DE LAS ACTUACIONES EN ALZADA:

En fecha 16 de febrero de 2009, este Tribunal Superior dió por recibido el presente expediente, dándole entrada en el Registro de causas respectivo, previniéndole a las partes que sus informes se presentaran al Vigésimo día hábil siguientes de conformidad con los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 20 de marzo de 2009, venció el término para presentar informes, y sólo la parte demandada hizo uso de tal derecho.

Por auto de fecha 03 de abril de 2009, este Tribunal Superior dejó expresa constancia que el día 02/04/2009, venció el lapso para presentar las observaciones, la parte actora no presentó observaciones a los informes de la parte demandada. En consecuencia, se inicia el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia conforme al Artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.-

Por auto de fecha 02 de junio de 2009, se difiere el pronunciamiento de la sentencia en la presente causa, para dentro de los Treinta (30) días siguientes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

S E G U N D O:

El eje principal de la presente acción versa sobre la demanda interpuesta por la ciudadana O.D.C.G. contra los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N.G.H. y M.A.G.H. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, alegando que en fecha 28 de julio de 2005, suscribió ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, del Municipio Heres del estado Bolívar, contrato de opción a compra, con la ciudadana L.R.M., quien es abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 87.333, en su carácter de apoderada especial de los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N.G.H. y M.A.G.H., supra identificados, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 31, ubicada en la calle central de la Urbanización “Vista Hermosa II” de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del estado Bolívar. Que de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda del negocio jurídico en comento, el lapso para suscribirse el documento definitivo de venta es de ciento veinte (120) días, contados a partir del 28-07-2005, oportunidad en que fue autenticado el precitado contrato, con una prórroga de ciento veinte (120) días mas, si durante el primer lapso no se concreta la negociación definitiva en cuestión. Que en dicho contrato de venta a plazo, de acuerdo a la cláusula Tercera del referido contrato, el precio del inmueble fue pactado en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), por lo que en esa misma fecha, procedió a entregar la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), mediante cheque de gerencia N° 70010307, emitido por la Entidad Bancaria DEL SUR, cantidad esta imputable al precio definitivo de adquisición. Que posteriormente procedió a entregar la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), mediante cheque de gerencia N° 57010418, emanado de la referida institución bancaria, siendo este último pago realizado por depósito efectuado en fecha 09-09-2005, en la cuenta corriente N° 01050623971623003458, del BANCO MERCANTIL, a nombre de la titular, ciudadana E.G.H.. Que “(…) ha pesar de habérsele impuesto, en la contratación suscrita en la data del 28-07-2005 por ante la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, la obligación de presentar por ante el Registrador Inmobiliario del Municipio Heres del Estado Bolívar las solvencias y el R.I.F., exigidos para la correspondiente protocolización del Documento Definitivo de Venta, hasta la presente data no me han sido facilitados por la supra indicada ciudadana L.R.M., ya aquí identificada, en su carácter de Apoderada Especial de los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N.G.H. y M.A.G.H., igualmente aquí identificados, ni por estos últimos mencionados en la Cláusula Quinta del ya aquí mencionado suficientemente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, e igualmente necesarios para el inicio de la tramitación por mi parte de Crédito bancario al objeto de obtener el patrimonio restante para la definitiva cancelación del precio pactado por la compra del inmueble que conforma la Casa N° 31, ubicada en la Calle Central de la Urbanización “Vista Hermosa II” (…)”.

Por otra parte, el Defensor Judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda negó rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho que pretende la demandante, asimismo opuso la falta de cualidad e interés de los co-demandados E.G.D.W.A.G.H., V.G.H. Y MIUGEL A.G.H. por haberle cedido los derechos hereditarios que corresponden sobre el bien inmueble a su hermana M.D.L.N.G.H.. Y finalmente rechazó el monto de estimación de la demanda.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal de la causa declaró CON LUGAR la presente demanda, ordenando a la parte demandada a proceder a materializar la venta pacta en fecha 28-07-2005, por ante la Notaría Segunda de esta Ciudad, Según documento anotado bajo el Nº 41, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones respectivos. Y condenó en costas a la parte demanda por haber resultado totalmente vencida.

Contra dicha sentencia la representación judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación señalando en escrito de informes presentado en esta Alzada lo siguiente:

“Que el abogado E.M., designado por el tribunal como Defensor judicial, se limitó a contestar la demanda y a promover pruebas solo con los elementos que aparecen en autos. Que a las claras se observa que no hizo ningún esfuerzo por localizar a sus defendidos, tomando como cierto y sin medir las implicaciones que ello podría traer para las resultas del juicio. Que se acoge al contenido de un documento autenticado en la Notaría Pública primera de Puerto Ordaz, (folios 109 al 111), mediante el cual los ciudadanos: E.G.H., A.G.H., V.G.H. y M.A.G.H., le ceden a su hermana M.D.L.N.G.H., los derechos hereditarios sobre el inmueble ubicado en la calle Central No. 31 de Vista hermosa II de Ciudad Bolívar. Que sobre ese documento la diligenciante E.G.H. solicita al Tribunal que se le notificara de su contenido a la parte actora O.D.C.G. y a la co-demandada M.D.L.N.G.H., esas notificaciones no fueron efectuadas durante el juicio. Que el defensor se acogió al contenido del documento para solicitar la “falta de cualidad pasiva” de los demandados E.G.H., A.G.H., V.G.H. y M.A.G.H., y pidiéndole al Tribunal que declarara como parte demandada, solo a M.D.L.N.G.H.. Que esta decisión de tanta importancia para el juicio, a su modo de ver, no podía tomarla el Defensor Judicial sin antes haberla consultado con su defendida. Que se trata de echar toda la responsabilidad del juicio en una sola persona, y en vez de tratarse de una defensa parece una confabulación para perjudicarla. Que en el capitulo de la sentencia referida a las pruebas de la parte actora, aparte 1.2., la jueza de la causa le otorgó valor probatorio al poder otorgado por los demandados, a la abogada L.R.M., expresa que le otorga pleno valor probatorio porque el mismo no fue impugnado por la parte adversaria, de conformidad con lo establecido en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el 1.360. Que la jueza debió examinar en forma exhaustiva el contenido del mencionado poder y si el mandato era suficiente para vender inmuebles, lo cual requiere un poder especial debidamente registrado, tal como lo dispone el artículo 1.169 del Código Civil en su segundo párrafo. Que el mencionado poder no existe facultad expresa para vender inmuebles y no fue registrado ante el Registro Subalterno, por tanto no puede considerarse como una prueba idónea para demostrar la veracidad de ese negocio jurídico. Que el hecho cierto de que la demandada no es la propietaria del inmueble constituido por una casa ubicada en la calle Central de Vista Hermosa II, signada con el No. 31 de Ciudad Bolívar, es decir, M.d.l.N.G.H. no posee título de propiedad sobre ese inmueble, cuyo origen data de la adjudicación que el Instituto Nacional de la Vivienda le hiciera a su padre ciudadano I.G.R., quien falleció en esta ciudad en fecha 21 de diciembre de 1983, sin que hubiera cancelado el valor de la vivienda, por tanto no se trata de un bien heredado propiamente dicho, el cual sigue perteneciendo a INAVI, y que su representada solo tiene la posesión del mismo, por tanto no puede “proceder a materializar la venta” como obliga la sentencia en cuestión. Que realizar la venta implica la protocolización del documento de venta por ante el Registro Inmobiliario lo cual resulta imposible, porque no se puede dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 77 de la Ley de Registro Público vigente para la fecha del contrato de Opción de Compra Venta. Que el mencionado Contrato de Opción de Compra Venta que la abogada L.R. otorgara a la ciudadana O.d.C.G., fue autenticado sin cumplir los requisitos necesarios para ese tipo de negocio por cuanto la Declaración de Únicos y Universales Herederos levantada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, no es instrumento suficiente para probar la propiedad, se trata solo de una declaración que hacen los coherederos ante el Tribunal para dejar constancia de quienes son los sucesores del de cujus y de que no existe otra persona o personas que tengan esa condición. Que en el citado Contrato de Opción de Compra Venta, los Oferentes declaran que no poseen documentos de propiedad, que se encuentran tramitando ante el INAVI, el otorgamiento de dicho documento, esta condición fue aceptada por la Optante, hoy demandante, que al estar en conocimiento de esa situación mal podría reclamar el cumplimiento del contrato con esa condición pendiente. Que el contrato no fue apreciado por la Juzgadora conforme a la doctrina en cuanto a la interpretación de los contratos, que equivale a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de específicas consecuencias jurídicas. Que el Tribunal decretó como medida cautelar innominada la prohibición al Instituto Nacional de la Vivienda (Hoy Ministerio de la Vivienda y Hábitat) de emitir alguna documentación de propiedad o cualquier acto de disposición sobre el inmueble ubicado en la calle Central, Casa No.31 de la Urbanización Vista Hermosa de esta ciudad, por tratarse del objeto del presente juicio, lo cual indica que la ciudadana Jueza estaba en conocimiento de la situación sobre la titularidad del mencionado inmueble y que necesariamente tendría que dilucidar este punto para entrar a dictar su sentencia condenatoria para su representada. Que la obligación del juez es dar la debida solución al asunto planteado sin abstenerse de decidirlo, púes en caso contrario, como se evidencia en el presente caso, incurre en el vicio de omisión de pronunciamiento, con infracción del ordinal 5º, Artículo 243 ejusdem que lo obliga a decidir en forma “expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, incurriendo en la violación de lo dispuesto en el citado artículo 12, que lo obliga a “atenerse a lo alegado y probado en autos”. Que por las razones de hecho y derecho antes expresadas solicita que se declare Con Lugar la apelación interpuesta y en consecuencia, revoque la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, con todos los pronunciamientos de Ley”.-

T E R C E R O:

Luego de resumirse los términos de la presente controversia sometida a nuestra consideración, se pasa a resolver como punto previo la Falta de cualidad pasiva y el rechazó de la estimación de la demanda, propuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda.

DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el defensor judicial de la parte demandada, alegó como defensa de fondo la falta de cualidad pasiva de sus defendidos, señalando lo siguiente:

(…) con la referida cesión de los derechos hereditarios sobre el referido inmueble a uno de los co herederos, el resto de ellos no tienen legitimación para soportar este proceso, y en ese sentido, hago valer la falta de cualidad pasiva de los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H. y M.A.G.H.. Dicha defensa de fondo la promuevo en conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil (…)

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Al respecto se observa que en fecha 12 de julio de 2006 la parte actora presentó formal demanda en contra de los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N. GOMES HERRERA Y M.A.G.H.; en fecha 12 de diciembre de 2006, la ciudadana E.G.D.W. co-demandada, consignó documento original (fl. 109) debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, de fecha 20 de noviembre de 2006, mediante el cual los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H. Y M.A.G.H., titulares de las cédulas de identidad Nº 2.790.476, 3.022.170, 3.654.645 y 4.031.652, respectivamente, ceden sus derechos hereditarios que le corresponden sobre la casa Número 31, de la Calle Central de la Urbanización Vista Hermosa de Ciudad Bolívar, a favor de la co-heredera ciudadana M.D.L.N.G.H., titular de la cédula de identidad Nº 4.031.651.-

Este Tribunal observa que el anterior documento contiene la cesión de derecho sobre la propiedad de un bien inmueble, la cual para tener efecto frente a tercero debe ser registrada, sin embargo, al ser opuesta en este juicio, comienza a tener efecto entre las partes, más aún cuando la parte actora no ejerció contraposición alguna, por lo tanto este Tribunal considera procedente declarar Con Lugar la falta de cualidad pasiva propuesta por el defensor judicial designado en la presente causa, a favor de los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H. Y M.A.G.H. y consecuencialmente se tiene como parte demandada a la ciudadana M.D.L.N.G.H.; y así se declara.-

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA.

En el acto de contestación el Defensor Judicial de la demandada impugna por exagerada el monto de la demanda estimada por la parte actora, argumentando lo siguiente: “ (…) impugno en este acto la estimación de la demanda, por considerarla excesiva, todo conforme a lo que señala el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil (…)”

Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, ya sea por considerarla exigua o exagerada, la Sala Casación Civil, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

…se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demadando podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

Se desprende entonces, del criterio jurisprudencial transcrito, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada deberá aportar un hecho nuevo y elemento de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar.

Aplicando la jurisprudencia transcrita en el caso de autos, el demandado impugnó la cuantía del juicio por considerarla exagerada, sin aportar un hecho nuevo capaz de probar en juicio, en consecuencia, el interés principal del proceso quedó establecido en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000.00) en moneda actual la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.f. 50.000.00). y así se declara.

C U A R T O:

Resueltas las defensas expuestas por la parte demandada en la contestación de la demanda, este Tribunal para a resolver el fondo de la demanda pasa al análisis y valoración del material probatorio.

Análisis y valoración de las pruebas aportadas por la parte Actora

La parte demandante acompañó al libelo de la demanda, consignó Notificación Judicial solicitada por la ciudadana O.D.C.G. por ante el Juzgado del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a fin de notificar a la ciudadana L.R.M. en su carácter de apoderada especial de los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N.G.H. Y M.A.G.H.. Este Tribunal le concede valor probatorio, por ser un documento emitido por un órgano judicial, el cual no fue impugnado, y se evidencia de su contenido que la abog. L.R.M. en fecha 29 de marzo de 2006, fue notificada del vencimiento estipulado en el documento de contrato de opción de compra venta para que los propietarios otorgaran el documento definitivo.

Asimismo, conforman las actas de dicha notificación judicial, inserto del folio 14 al 15, y en original del folio 42 y 43, documento de contrato de opción de Compra Venta de fecha 28 de Julio de 2005, celebrado entre L.R.M., Inpreabogado Nº 87.333 en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N.G.H. Y M.A.G.H., propietarios del bien inmueble y la ciudadana O.D.C.G. (compradora). Dicho instrumento, no fue impugnado, por lo tanto conserva su valor probatorio. Quedando comprado el negocio jurídico, de la venta de un inmueble distinguido con el Nº 31, ubicada en la Calle Central, de la urbanización Vista Hermosa II, de esta Ciudad por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES) en moneda actual la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.f. 50.00.00), recibiendo el vendedor al momento de suscribir el documento la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000.00) en monada actual la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs.f. 20.000.00) . Estableciéndose en la cláusula Segunda de dicho contrato lo siguiente: “Ambas partes conviene en suscribir el documento definitivo de Compra-Venta, una vez obtenido el crédito solicitado por LA COMPRADORA OPTANTE por ante la institución Bancaria de su elección en un lapso de tiempo de ciento cincuenta (120) días contados a partir de la autenticación de este instrumento, tramitación para la cual el comprador-optante se compromete a realizar todas las diligencias, tramitaciones y documentación a los fines requeridos, ante la institución respectiva. De igual forma si por cualquier motivo de fuerza mayor transcurriese el plazo previsto en esta Cláusula se entenderá renovado el presente contrato por un lapso igual al establecido, sin perjuicio que pueda reducirse a un término menor..”

De la anterior cláusula se desprende que existe un error de transcripción en cuanto a la cantidad de días otorgados para que ambas partes dieran cumplimiento a su obligación, sin embargo, observa este Juzgador que la parte accionante alegó que era ciento veinte (120) días los cuales no fueron rechazados por la parte demandada, por lo tanto se tienen como ciento veinte (120) días, prorrogables por motivos de fuerza mayor. De manera que la parte actora, tiene la carga de demostrar que ha cumplido con su parte, haber gestionado dentro de este lapso la obtención del crédito o en su defecto el pago de la totalidad del precio de la venta o el motivo por el cual no pudo cancelar el saldo restante en el plazo estipulado en dicho contrato y si ese motivo fue responsabilidad de los demandados.

Por otra parte, en las actas procesales pertenecientes a la Notificación Judicial se constata el Instrumento poder especial conferido por los ciudadanos E.G.H., A.G.H., V.G.H., M.D.L.N.G.H. Y M.A.G.H. a la abog. L.R.M., antes identificada, mediante el cual la facultan a suscribir toda clase de contratos, sin embargo no tiene la facultad expresa de darse por notificado en juicio. En este sentido, la notificación realizada en la persona de la abogada supra, si surte efecto jurídico y en este sentido este Juzgador observa que la referida abogada sí estaba facultada para celebrar el contrato de venta con opción de compra venta, del bien inmueble, aún cuando dicho poder no estuviera registrado para ello, ya que no se trata de un acto de enajenación, pues el acto propiamente dicho de enajenación lo harían los vendedores mediante el otorgamiento del documento definitivo, de manera que no le asiste la razón de derecho a la parte apelante cuando alude el poder conferido a la abogado no era suficiente por que al tratarse de un bien inmueble éste debió ser registrado.

Finalmente, se desprende del contenido de la Notificación Judicial, Planilla de depósito del banco mercantil y cheques del Banco del Sur, insertas del folio 18 de este expediente, que suman treinta mil bolívares un Cheque por diez mil Bs f 10.000) y uno por veinte mi (Bs f 20.000) y el deposito del Banco Mercantil realizado en fecha 15 de septiembre de 2005 por la actora a nombre de la ciudadana E.M.G.d.W. en la cuenta corriente numero 01050623971623003458.

Este Tribunal lo estima como una figura de las denominada tarjas por la jurisprudencia patria, y, siendo que la parte demandada no presento Estado de cuenta para su confrontación requerida y además regreso una suma de Veintiseis Mil setecientos ochenta y cinco Bolívares Fuerte (BsF 26.785), sumado a ello no desvirtuó el referido medio probatorio, por lo tanto se puede tomarse como parte de pago de la totalidad del precio del bien inmueble. Y así se declara.

En la oportunidad de promover pruebas la parte actora ratificó en el capítulo I el documento que contiene el negocio jurídico de la operación de opción a compra. Asimismo ratificó el Instrumento Poder otorgado por los demandados a la Abg. L.R.M., las planillas de depósito bancario, y la notificación Judicial practicada por el Juzgado de Municipios Heres de fecha 29 de marzo de 2006. Todos estos documentos ya fueron previamente analizados y valorados.

En el capítulo II, la parte actora, promovió la prueba testimonial de la abog. L.R.M.. Dicha prueba fue admitida, constando en las actas procesales, folio 151 de este expediente, donde el Tribunal a-quo deja constancia que la testigo no compareció a dicho acto.

Asimismo, la parte actora, en su escrito de pruebas capitulo III promovió la prueba de informes, para que se oficiara al Instituto Nacional de viviendas para que informa al Tribunal el estado y situación legal de inmueble objeto del litio, y si la ciudadana M.D.L.N.G.H., identificada en autos ha efectuado gestiones o diligencias ante ese Instituto a los fines de solicitar le sea adjudicada a su nombre la referida vivienda. Dicha prueba fue admitida, sin embargo, no se evidencia de autos las resultas de dicha prueba.

De las pruebas promovidas por la parte demandada.

En la oportunidad de promover pruebas hizo valer a su favor las consignaciones que hizo la ciudadana E.G. mediante diligencia de fecha 12-12-2006 donde reintegra la suma de VEINTISEIS MILLONES SETENCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 26.785.000.00) con el objeto de demostrar la intención de dar por terminado la negociación que tenían pactada, devolviendo las arras que fueron entregadas como garantía al momento de celebrar el contrato de opción de compra, en cuanto a este medio probatorio. Este Tribunal no aprecia dicha consignación, por cuanto la accionante no puede ser obligada a recibir la cantidad de dinero consignada; por lo tanto se ordena el reintegro de dicha cantidad a la prenombrada ciudadana y lo que evidencia además como ya se anoto el adelanto del pago del precio del referido inmueble; y así se declara.-

Asimismo hizo valer la cesión de derechos que fue presentada por una de las coherederas, con el objeto de demostrar la falta de cualidad pasiva alegada en el acto de contestación, la cual ya previamente valorada.-

Finalmente promovieron, todo aquello que favorezca a sus representados, el documento contentivo de la opción de compra venta; ya previamente analizado y valorado.-

Ahora bien, tomando como premisas las base legales que regulan el caso en comento, tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil señala:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por muto consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Asimismo, lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem que expresa:

las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas

De lo que se desprende que el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAIDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas.

Ahora bien, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Esta obligación se le impone a las partes en un juicio, por cuanto es un deber procesal demostrar lo que se afirma, para que el Juez en su sentencia pueda estimar o apreciar los hechos y sus probanzas, tal como establece el Artículo 243, Ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil y el 254, eiusdem. En este caso, la parte demandante aportó los elementos de prueba para demostrar haber cumplido con la parte del pago del precio de la venta del inmuebles y un poco mas según lo establecido en la cláusula tercera del contrato, por lo tanto se evidencia que los vendedores futuros estaban consiente de la tramitación de un crédito bancario por parte de la actora, que se evidencia según la cláusula segunda del contrato por lo que se veían obligado a entregarle la documentación requerida para ello entre eso el documento de propiedad del inmueble sin gravamen que según la cláusula primera se encontraba en tramite por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), por lo que la parte demandada no demostró haber cumplido con la cláusula primera del contrato en cuanto a la tramitación de la documentación respectiva ante el referido instituto, principal requisito que exigen los Bancos para tramitar créditos de vivienda, por lo que se evidencia que la parte actora cumplió con el adelanto de parte del precio del inmueble y los demandaos no dieron cumplimiento con la entrega de los documentos requeridos que le correspondía a la parte demandada demostrar que efectivamente habían hecho entrega de la documentación requerida para el crédito bancario y no lo hicieron por lo cual forzosamente debe ser declarada procedente la demanda por cumplimiento de contrato solo con respecto a la única demandada calificada por este Tribunal, en vista de la declaratoria con lugar de la falta de cualidad pasiva de los otros sujetos pasivos; y así se dispondrá en la parte dispositiva del fallo.

D I S P O S I T I V A

En mérito de lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección de Niños, Niñas y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando justicia en Nombre de la República bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana O.D.C.G., en contra de la ciudadana M.D.L.N.G.H., ambas supra identificadas en autos. En consecuencia se CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 07 de noviembre de 2008, por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. En tal sentido, se ordena a la parte demandada a proceder a materializar la venta pactada en fecha 28-07-2005, por ante la Notaría Segunda de esta Ciudad, según documento anotado bajo el Nº 41, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones respectivos.

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte apelante.

Se condena en costas a la parte demanda por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión, notifíquese a las partes y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección de Niños, Niñas y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en Ciudad Bolívar a los TRECE de octubre de dos mil nueve. Años. 199º de la Independencia y 150 de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

Abog. J.F.H.O.

LA SECRETARIA,

Abog. N.D.M.

La anterior sentencia fue publicada en el día de hoy, previo anuncio de Ley a las doce meridium.-

LA SECRETARIA,

Abog. N.D.M.

ASUNTO Nº FP02-R-2009-000024(7543)