Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 8 de Diciembre de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AH11-V-2008-000027

PARTE ACTORA: ciudadana OLY N.A.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.055.805.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: L.M. y J.S.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 27.146 y 31.875 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos A.G.d.T. y S.T.T., venezolana la primera y colombiano el segundo, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Números 24.228.191 y 82.062.456 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.B.R., A.P. y J.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 38.593, 88.030 y 69.616 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

I

Se inició el presente procedimiento por acción de cumplimiento de contrato que interpusiera ante el distribuidor de turno en fecha 25-4-2008, la ciudadana Oly Azocar, en contra de los ciudadanos A.d.T. y S.T., correspondiendo el conocimiento del asunto a este tribunal, admitiéndose el 7-5-2008, ordenándose el emplazamiento de los demandados, a objeto de que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones, tuviese lugar la contestación a la demanda.

Encontrándose la causa en estado de completar la citación de los demandados, conforme lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, ante la negativa de éstos a firmar el recibo que les fuera presentado por el alguacil, compareció el 11-7-2008 el ciudadano R.V., consignando poder que les fuera otorgado por los demandados, dándose por citado, dando contestación a la demanda dentro del lapso previsto para ello, reconviniendo a la parte actora.

El 6-10-2008, primer día de despacho, luego de vencidos los 20 para contestar la demanda, se admitió la reconvención, fijándose el 5º día de despacho siguiente a fin de que la parte actora reconvenida diese contestación a la misma, contestando la actora reconvenida la reconvención en fecha 17-10-2008, llamando a un tercero a la causa, promoviendo posiciones juradas y cotejo. El tribunal por auto de fecha 20-10-2008 declaró tal tercería inadmisible. En la misma fecha, fijó día y hora para la designación de expertos a los fines de la evacuación de la prueba de cotejo, tramitándose la incidencia respectiva. Asimismo se admitieron las posiciones juradas, librándose las boletas de notificación correspondientes.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose en su oportunidad.

En fecha 25-9-2009 la representación de la demandante reconvenida presentó informes y el 6 del mes próximo pasado el apoderado de la parte demandada reconviniente realizó observaciones.

II

Estando el tribunal dentro del lapso establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil para dictar sentencia, procede a ello, conforme lo estipulado en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:

Que en fecha 11 de junio del año 2007 suscribió con los demandados, mediante documento autenticado ante la Notaría Cuadragésima Segunda de Caracas, bajo el Nº 5, Tomo 37, contrato a través del cual los accionados se comprometieron a venderle el apartamento distinguido con el las siglas B-05, situado en el tercer nivel, piso 3 del edificio Residencias Parque Cinco, sector Parque Residencial J.P.I., Parcela VCM-6, ubicado en la Urbanización Montalban, Parroquia La Vega de esta ciudad; que el precio acordado fue la suma de Bs. 265.000,00, haciendo entrega al momento de la suscripción de la opción de Bs. 132.500,00, imputable al precio de venta; que dentro de la venta se incluyeron los siguientes bienes: gabinetes empotrados de cocina; cocina a gas de 30” con campana; nevera de dos puertas marca General Electric; lavadora y secadora morocha marca General Electric; cortinas con cenefas en sala-comedor; puertas para las duchas en los baños; línea telefónica y calentador de agua; que por ciertas dificultades el contrato no se perfeccionó en la fecha estipulada, por lo que las partes acordaron darse una prórroga, exigiendo la vendedora la entrega de una cantidad de dinero, firmando un documento ante la Notaría Cuadragésima Segunda de Caracas, en fecha 5-11-2007, bajo el Nº 57, Tomo 73; que en el referido documento la ciudadana A.G.d.T., manifestó recibir la suma de Bs. 22.500,00 como abono al precio de venta, modificando la cláusula cuarta del contrato suscrito el 11-6-2007, acordando dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de venta; que la ciudadana A.d.T., entregó los recaudos y solvencias con vencimiento el 31-12-2007; que el Banco Mercantil realizó documento de liberación de hipoteca, el cual fue llevado al IPASME, elaborando éste el documento de venta definitivo, donde consta el otorgamiento de crédito hipotecario a la accionante por el monto de Bs. 100.000,00, con el cual se cancelaría la hipoteca a favor del Banco Mercantil; que los restantes Bs. 10.000,00 los cancelaría en cheque de gerencia; que una vez listos los documentos, fueron introducidos el 21-11-2007 ante el Registro Subalterno del Tercer Circuito, participándosele a los vendedores con suficiente antelación; que el Registro fijó como fecha para el otorgamiento el 26-11-2007, cancelando Bs. 1.884,26 por derecho de registro, Bs. 150,53 por traslado y Bs. 301,06 por impuesto municipal; que el IPASME realizó los cheques a nombre de los vendedores; que en la referido fecha no se materializó la venta por hechos imputables a los vendedores; que continuó insistiendo, informándole la ciudadana A.d.T. que su cónyuge, ciudadano S.T., se encontraba en el Tigre y posteriormente hubo de viajar a Colombia, debido a la enfermedad de su madre; que pasaron 60 días de la introducción del documento perdiendo la cantidad de Bs. 2.335,84; que luego de conversar con la ciudadana A.G., se le participa que el documento será presentado nuevamente, introduciéndose el 4-3-2008, cancelando la suma de Bs. 2.111,10 por derechos de registro; 184,00 por traslado y 230,00 por impuesto municipal; que se le informa a los vendedores que la firma será el 12-3-2008; que a pesar de haber participado telefónicamente el día de la firma, procedió a través de la Notaría Octava de Caracas a formalizar la notificación; que los vendedores no confirmaron su asistencia, por lo que el 31-3-2008 pide nuevamente al Registro fije otra oportunidad, estableciéndose el día 9-4-2008, realizando la Notaria Octava el 7-4-2008 la notificación en la persona de la ciudadana A.G., quien se negó a firmar; que el día 9-4-2008 los vendedores no se presentaron, por lo que no se logró la firma del documento de compra venta. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1133, 1159, 1160, 1167, 1474, 1479 y 1920 del Código Civil demanda a los ciudadanos S.T. y A.G.d.T., para que convengan o en defecto de ello sean condenados por el Tribunal a vender en los términos pactados en el contrato, previa liberación de la hipoteca, el inmueble identificado supra; y, de no cumplir la sentencia a dictarse haga las veces de título de propiedad ordenándose su registro. En pagar las costas del juicio. Estimó la demanda en Bs. 265.000,00. Acompañó a la demanda:

1. Contrato de opción de compra venta;

2. Contrato de prórroga de la opción;

3. Copia del documento de propiedad del inmueble;

4. Copia de comunicación emanada del Banco Mercantil;

5. Copia de ejemplar de documento de liberación de hipoteca, venta y constitución de gravamen hipotecario con sello del IPASME;

6. Ejemplar nota de remisión emanado del IPASME, dirigido a la ciudadana A.G.d.T.;

7. Ejemplar original de documento de liberación de hipoteca, venta y constitución de gravamen hipotecario con sello del IPASME;

8. Copia de cheque contra Banesco por Bs. 22.500,00;

9. Planillas de pago de derechos de Registro y copias de depósitos bancarios y de anulación;

10. Notificación realizada por la Notaría Pública Octava de Caracas;

11. Cédula catastral;

12. Ejemplares de RIF;

13. Copia de constancia de servicio de agua expedida por Hidrocapital de fecha 14-11-2007;

14. Original de constancia de servicio de agua expedida por Hidrocapital de fecha 27-2-2008;

15. Copia de certificación de gravámenes;

16. Solvencia municipal;

17. Copia planilla de pago de servicios de Notaría y Registro;

18. Copia de Registro de Vivienda Principal;

19. Copia de cheque de gerencia a favor de la ciudadana A.d.T. por Bs. 10.000,00;

20. Copia de ejemplar de documento de liberación de hipoteca, venta y constitución de gravamen hipotecario con sello del IPASME, cuatro firmas ilegibles y nota de Registro de fecha 8-6-2007; y,

21. Copias de cheques emitidos por Banesco a favor del banco Mercantil, A.G.d.T. y Oly Azocar.

    D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A Y

    L A R E C O N V E N C I Ó N

    Por su lado, los apoderados de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, fundamentan su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

    Admiten que su representada celebró con la actora documento de opción de compra venta debidamente autenticado el 11-7-2007, que tuvo por objeto el inmueble propiedad de sus mandantes, en el cual se previó que sería por cuenta de la demandante la suscripción del documento definitivo de compra venta (cláusula sexta); que la duración del contrato sería por 60 días a partir del 15-6-2007 y una única prórroga de 30 días (cláusula cuarta); que cualquier notificación debía ser dada por escrito con acuse de recibo en las direcciones indicadas en el contrato (Cláusula quinta). Fuera de tales hechos niegan, rechazan y contradicen la demanda en todas y cada una de sus partes. Niegan que se hayan acordado modificaciones al contrato celebrado el 11-7-2007. Niegan que el documento suscrito el 5-11-2007, pueda tenerse como contrato, acuerdo o modificación de cláusula contractual alguna, por cuanto el referido contrato está firmado por una sola persona y de acuerdo al artículo 1133 del Código Civil, los contratos se suscriben entre dos o más personas; que en dicho documento no figura la firma del ciudadano S.T. copropietario del inmueble y la ciudadana A.G. no se atribuye tal representación. Niegan que se haya pactado dejar abierta la fecha para el perfeccionamiento de la venta. Niegan que sus mandantes tengan algún tipo de relación con el IPASME y menos aun que el perfeccionamiento de la venta esté sujeto a algún acto dependiente de dicho ente. Desconocen en su contenido y firma las documentales atinentes a:

1. Copia del contrato de liberación de hipoteca y venta con sello del IPASME;

2. Comunicación contentiva de nota de remisión dirigida a la ciudadana A.G.;

3. Original del documento señalado en el literal a); y,

4. Documento de préstamo y adquisición del inmueble con sello del IPASME, con nota del Registro de fecha 8-6-2007.

   Niegan que sus representados hayan participado con la actora en la fijación de firma de documento ante el Registro. Indican que la notificación realizada a través de la Notaría es extemporánea, habiéndose producido más de 7 meses de vencido el lapso pactado en el contrato original de compra venta, aunado a que sólo fue notificada la ciudadana A.G. y no el ciudadano S.T.. Niegan que la actora haya asistido el 26-11-2007 a firmar el documento, así como el hecho que haya cumplido la obligación de pagar el saldo de Bs. 110.000,00 habiendo sido la actora quien incumplió. Niegan que proceda algún tipo de indexación. Aducen la falta de cualidad de la parte demandada, basados en que existe un litis consorcio pasivo necesario, toda vez que debió llamarse a juicio al Banco Mercantil, acreedor hipotecario. Afirman que la parte actora incumplió el contrato de opción de compra venta, cuya duración era de 60 días prorrogable por 30, contados a partir del 15-6-2007, venciendo la misma el 15-9-2007; que en dicho lapso la actora no cumplió la obligación de que se redactase el documento definitivo de venta; que la demandante manifestó que habían surgido inconvenientes con el IPASME para la obtención del crédito; que la accionante a principios del mes de noviembre se comunica con la ciudadana A.G., a quien le informa que la firma estará lista en pocos días y para probar su buena fe le entregaría Bs. 22.500,00, procediendo aquélla, sobre la base que el documento se suscribiría en pocos días a aceptar la cantidad y suscribir un documento que fue elaborado por los abogados de la demandante, quienes añadieron otros hechos que mal podían obligar o crear nuevas obligaciones; que dicho documento que sólo tiene valor de recibo, se agregaron modificaciones a un contrato que ya había vencido, con la gravedad que el mismo nunca fue suscrito por el ciudadano S.T., por lo que no sirve como contrato; que nuevamente la demandante incumple su palabra, por tanto sus mandantes procuraron comunicarse con ella a fin de devolverle los montos recibidos a excepción de Bs. 40.000,00 fijado como cláusula penal. Desconocen la misiva identificada con el Nº 4, contentiva de comunicación emanada del Banco Mercantil dirigida al codemandado S.T.; que en abril del año 2008 la ciudadana A.G. recibe una notificación judicial, la cual se niega a firmar, haciéndole saber a la ciudadana Oly Azocar que no estaba obligada a vender, puesto que ésta había incumplido el contrato. Arguye que ate el incumplimiento manifiesto de la actora, sus mandantes no estaban obligados a cumplir por lo que opone la excepción de contrato no cumplido. Piden se declare sin lugar la demanda y proceden a reconvenir a la parte actora, para lo cual aducen que el 11-7-2007 se celebró el contrato de opción de compra venta que ya fuera señalado supra, el cual tuvo por objeto un inmueble propiedad de sus mandantes, cuyo precio fue pactado en Bs. 265.000,00 de los cuales la ciudadana Oly Azocar, entregó Bs. 132.500,00; que la duración de la referida opción sería por 60 días con una única prórroga de 30 días, a contar desde el 15-6-2007, venciendo el plazo el 13-9-2007; que se previó una penalidad, conforme a la cual, si el incumplimiento era imputable a la compradora se le retendrían Bs. 40.000,00 del monto entregado al momento de la firma de la opción; que se colocó en cabeza de la aquí demandante reconvenida la carga atinente a la redacción del documento y pago de gastos de registro, y toda notificación debía efectuarse por escrito, que para el caso de los demandados reconvincentes debía ser en el inmueble objeto de la venta; que en el lapso comprendido entre el 15-6-2007 y 13—9-2007 la ciudadana Oly Azocar jamás cumplió con su obligación relativa a la redacción del documento y presentarlo en la oficina de registro, mientras que sus mandantes cumplieron con la obligación requerida de entregar toda la documentación; que la demandante manifestó haber tenido ciertos inconvenientes con el IPASME; que el inmueble objeto de la opción es ocupado por sus mandantes y el incumplimiento de la demandada, les ha acarreado pérdidas de oportunidades; que a principios del mes de noviembre del año 2007, la demandada comunicó a la ciudadana A.G., que todo estaba listo para la firma y le propone hacerle entrega de determinada cantidad de dinero requiriéndole su firma en la Notaría, aceptando aquélla la cantidad de Bs. 22.500,00; que el referido documento no tiene valor alguno, salvo el de recibo, puesto que no está suscrito con el ciudadano S.T. ni por la ciudadana Oly Azocar, no pudiendo una sola persona modificar el contrato; que nuevamente la demandante incumplió el contrato, tratando sus mandantes de comunicarse con ella para hacerle entrega de las sumas recibidas, previa retención de Bs. 40.000,00. Que ante el evidente incumplimiento de la ciudadana Oly Azocar, conforme lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, piden la resolución del contrato y por daños y perjuicios se mantenga en su favor la cantidad señalada de Bs. 40.000,00 a la que deberá adicionarse la indexación. Fundamentan la reconvención en los artículos 1133 y 1264 del Código Civil y reconvienen a la ciudadana Oly Azocar para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en que incumplió las obligaciones previstas en el contrato suscrito el 11-7-2007; que debido al incumplimiento se declare la resolución del contrato, debiendo pagar la suma de Bs. 40.000,00 por concepto de cláusula penal con la respectiva corrección monetaria, comprometiéndose sus mandantes a devolver el resto de las sumas recibidas. Estiman la reconvención en la cantidad de Bs. 265.000,00.

   D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A R E C O N V E N C I Ó N

   La parte actora reconvenida en la oportunidad de contestar la reconvención, la negó, rechazó y contradijo en todas sus partes. Niega que su mandante haya celebrado contrato alguno el 11-7-2007, anidando que el contrato de opción se celebró el 11-6-2007; que la codemandada A.G.f. el 5-11-2007, ante Notario Público, instrumento a través del cual afirma haber recibido la suma de Bs. 22.500,00 para un total de Bs. 155.000,00 imputable al precio de venta de Bs. 265.000,00 pactado por la venta del inmueble, dejándose sin efecto la cláusula cuarta contentiva del plazo del contrato; que los demandados reconvincentes estaban en pleno conocimiento que la demandante reconvenida desde un principio realizó diligentemente todas las gestiones tendentes a la materialización de la venta; que la razón por la que se suscribió el segundo documento y se hizo entrega de la cantidad adicional de Bs. 22.500,00 se debió a que los vendedores no habían pagado la hipoteca que pesa sobre el inmueble, obligación necesaria, toda vez que debían vender el inmueble libre de todo gravamen; que sólo los demandados han incumplido el contrato; que el Banco Mercantil hizo entrega al ciudadano S.T., en fecha 8-11-2007 el documento de liberación de hipoteca a fin de que lo introdujera en el registro para su protocolización; que adicionalmente el IPASME le remitió el 7-9-2007 documento de crédito, recibido por la ciudadana A.G., donde se indicaba la aprobación del crédito a favor de la ciudadana Oly Azocar, a fin de que aquélla lo certificara con el acreedor hipotecario, debiendo notificar la fecha de la firma y nunca lo hizo. Sostiene que la parte demandada manifiesta haber cumplido todas sus obligaciones; sin embargo, los vendedores nunca hicieron entrega del R.I.F., indispensable para materializar la venta ante el registro, obteniendo la ciudadana A.G. el RIF el 17-9-2007, es decir, luego de vencido el contrato; que adicionalmente, la solvencia de hidrocapital, que es necesaria para firmar la venta definitiva fue obtenida el 14-11-2007, evidenciándose de tales hechos el incumpliendo de los accionados reconvincentes. Niega que su mandante haya incumplido el contrato; que tenía la carga de encargarse de la redacción del documento definitivo, así como pagar los gastos de registro: Niega que la demandante reconvenida deba pagar indemnización alguna por concepto de daños y perjuicios. Afirma que ésta en dos oportunidades pagó todos los gastos de registro. Niega que no haya pagado el saldo dentro del plazo previsto, pues ello estaba sujeto al cumplimiento previo por parte de los vendedores de liberar la hipoteca. Niega que el Ipasme no tenga relación con los demandados, puesto que aquél se encargaría de liberar la hipoteca ante la ausencia de tal requisito por parte de los demandados, por lo que adquirió tal organismo un cheque de gerencia en Banesco a favor del Banco Mercantil, todo lo cual era del conocimiento de los demandados. Que de considerar los vendedores que el contrato estaba vencido no han debido aceptar el pago de Bs. 22.500,00, por lo que tal conducta refleja la mala fe de éstos. Rechaza la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada, aduciendo que el acreedor hipotecario no tiene interés en el presente asunto. Pide se deseche el desconocimiento genérico realizado por la parte demandada. Insiste en hacer valer las documentales que rielan a los folios 33, 34 al 39, 40 al 52 y 71 al 77. Promueve el cotejo sobre la documental desconocida por la parte demandante cursante al folio 39. Finalmente pide la intervención forzosa del Banco Mercantil, en su carácter de acreedor hipotecario. Promueve posiciones juradas y pide se declare sin lugar la reconvención y con lugar la demanda.

   El Tribunal inadmitió el llamado del tercero a la causa. Admitió la prueba de cotejo y de posiciones juradas.

   D E L A S P R U E B A S

   Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.

   La parte actora reconvenida además de hacer valer los instrumentos acompañados con el libelo contentivos de:

1. Contrato de opción de compra venta de fecha 11-6-2007;

2. Documental autenticada el 5-11-2007;

3. Documento de propiedad del inmueble;

4. Notificación practicada a través de Notario el 7-4-2008;

5. Certificación de Gravámenes;

6. Documento contentivo de entrega de documentos de notificación de firma realizado por el Banco Mercantil a S.T.;

7. Documentos a través de los cuales se liberaría la hipoteca;

8. Remisión efectuada por el IPASME a la ciudadana A.G.;

9. Proyecto de liberación de hipoteca realizado por el banco Mercantil con el visto bueno del BANAVIH;

10. Documento contentivo de adquisición de cheque de gerencia por Bs. 22.500,00;

11. Recibos de pago dirigidos a pagar los gastos de registro;

12. Notificación judicial practicada por la Notaría Octava de Caracas;

13. Cédula catastral. Registros de Información Fiscal. Constancias de solvencias. Certificación de solvencias del derecho de frente. Registro de vivienda principal. Copias cheques de gerencia.

    Promueve prueba de informes a ser requeridas al banco Mercantil; a la Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital; y, al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME).

    La parte demandada reconviniente reproduce el mérito favorable de los autos, específicamente los documentos acompañados por la parte actora contentivos de:

1. Del contrato de opción suscrito el 11-6-2007;

2. Documento autenticado el 5-11-2007;

3. Documento de propiedad del inmueble, protocolizado el 20-6-2005;

4. Notificación notarial de fecha 7-4-2008; y,

5. Alegato de la parte actora a través del cual admite que la parte demandada cumplió con la entrega necesaria para la protocolización definitiva del documento.

   Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad, librándose los oficios a los fines de la evacuación de la prueba de informes, agregándose la información suministrada por el Banco Mercantil el 29-7-2009; la relativa al Registro Inmobiliario el 20-8-2009; y, la concerniente al IPASME el 8-10-2009.

   La parte actora reconvenida presentó informes y la demandada reconviniente realizó observaciones.

   III

   Establecido como ha quedado la ordenación procesal de los actos fundamentales de esta litis, estando el tribunal dentro del lapso para dictar sentencia, conforme lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, pasa a decidir, con base en lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:

   D E L A A C C I Ó N P R I N C I P A L

   P U N T O P R E V I O

   D E L A F A L T A D E C U A L I D A P A S I V A

   A L E G A D A P O R L A P A R T E D E M A N D A D A

   La parte demandada reconviniente al momento de contestar la demanda opuso la falta de cualidad de la parte accionada, aduciendo la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, sobre la base de que el acreedor hipotecario (Banco Mercantil) debió ser demandado conjuntamente con los ciudadanos S.T. y A.G.d.T..

   El Estado tutela, a través del Poder Judicial, los derechos de las personas, y éstos para hacerlos valer, lo materializan a través de la acción, que no es más que el derecho de acudir ante los jueces para que les den lo que se les debe.

   Ahora bien, no hay acción si no hay interés, por lo tanto no puede haber demanda en la cual no se exprese el objeto de las razones en que se funda, a fin de demostrar su interés jurídico actual, ya que la pretensión del actor no puede estar desprovista de fundamento jurídico ni ser contraria a derecho, dado que de lo contrario la acción no prosperaría.

   Para que alguien pueda intentar una demanda judicial, se requiere, independientemente de la capacidad del actor para estar en juicio, que exista la acción por él ejercitada en la demanda, y que tenga interés legítimo y directo.

   De igual manera, para que haya juicio, para que pueda ser llamado a él el demandado, no basta que el actor tenga interés en el ejercicio de la acción; es necesario que el demandado tenga a su vez interés en la decisión que haya de resolver la cuestión propuesta en su contra.

   De forma que, si al ser propuesta la demanda, sostiene el demandado que no existe la acción, que el actor no tiene interés para proponerla o que él es extraño al interés de dicha acción, puede proponer la falta de cualidad e interés para sostener el juicio, a fin de que, sin necesidad de que se entre a resolver el fondo de lo controvertido, o se discuta si hay o no derecho a lo pretendido en juicio, se le niegue la entrada al litigio.

   Entonces tenemos que con base en el principio contradictorio que rige el procedimiento civil, existe un sujeto con legitimación activa, es decir, el que pretende, el que acciona y otro con legitimación pasiva, que contradice, que se defiende.

   De allí que la legitimatio ad causan, es la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derecho tienen para figurar en nombre propio como actores o demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión litigiosa concreta que constituye su objeto.

   Ella califica y define quienes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación procesal, esto es, quienes deben ser partes legítimas en un proceso y no simplemente partes. Vale decir que la cualidad es la capacidad de ejercitar determinada acción cuando hay un interés legítimo y directo, cuando se es el titular del derecho controvertido y se acciona contra quien se pretende la satisfacción de ese derecho.

   En el presente caso, el demandado, argumenta que carece de cualidad porque ha debido llamarse al Banco Mercantil a la causa, en su condición de acreedor hipotecario para así conformar el litis consorcio pasivo necesario, sin lo cual no puede prosperar la acción.

   Al respecto, observa quien decide que en el contrato de opción de compra venta que en original cursa a los folios 9, 10 y 11 del expediente y al que se le atribuye pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido por la parte demandada a quien se le opuso, se evidencia que el mismo fue suscrito por una parte por los ciudadanos S.T. y A.G.d.T. y por otra parte por la ciudadana OLY N.A., no habiendo intervenido en él el Banco Mercantil, considerando quien decide que el hecho de que pese sobre el inmueble una hipoteca cuyo acreedor es la referida entidad financiera, corresponde al interesado proceder a su liberación, sin que deba ser traído a juicio tal acreedor y menos aun afirmar que conforma conjuntamente con los deudores un litis consorcio necesario Así se establece.

   A mayor abundamiento cabe acotar que el procesalista R.H.L.R. (“Comentarios al Nuevo Código de Procedimiento Civil”, Maracaibo, Centro de Estudios Jurídicos del Zulia, 1986, p.p. 160 y 161), indica con relación al litis consorcio necesario, lo siguiente:

   Llámese al litis consorcio necesario cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales activas o pasivas, que deben ser llamadas todas a juicio para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad, activa o pasiva, no reside plenamente en cada una de ellas...

   .

   En esa misma obra, con relación al litis consorcio voluntario, señala:

   ...El litis consorcio voluntario o facultativo se caracteriza por contener varias causas o relaciones sustanciales discutidas en el juicio, conexas entre sí por el objeto y la causa de pedir o sólo por la causa de pedir, cuya acumulación bajo la unidad de una sola relación procesal permite la ley en razón de dicha conexidad

   .

   Por su parte señala E.V. al respecto, en su “Teoría General del Proceso” (pág. 170-172, 1999):

   ... la clasificación que interesa es la referente al litisconsorcio voluntario y al necesario. El segundo se da no cuando las partes pueden (o no) comparecer conjuntamente, sino cuando deben hacerlo. Porque la relación jurídica debatida (relación sustancial, pretensión deducida) es de tal naturaleza, que no puede decidirse válidamente si no están presentes todos los litisconsortes. (...)…

   …Así, el litisconsorcio voluntario depende del libre albedrío de las partes; el necesario, en cambio, puede ser dispuesto de oficio por el juez, quien puede integrar la litis citando a aquellas personas sin las cuales su decisión no tendría eficacia, o disponiendo que la contraparte lo haga so pena de declarar improcedente la demanda. (...).

   …En cuanto a los efectos procesales ellos son diferentes.

   Si se trata del litisconsorcio voluntario, en virtud de que sus integrantes no están en una idéntica relación jurídica procesal, en principio cada litisconsorte goza de una legitimación propia y son, en cierto modo, independientes.

   …Entonces la sentencia, aunque es una sola, puede afectar en forma distinta a cada litisconsorte; uno puede apelar sin obligar al otro, cada uno puede oponer diversas defensas o excepciones y el proceso puede terminar anormalmente de manera independiente: uno puede desistir por sí solo, etc.

   …Únicamente los actos procesales, por ser el proceso uno sólo, aparecen ligados, de modo que el acto de impulso procesal de uno repercute sobre la suerte de los demás.

   …En cambio, cuando se trata de un litisconsorcio necesario, la dependencia es total, puesto que estamos en el caso de una legitimación compleja o común en virtud de que la relación jurídica sustancial es común.

   …Las excepciones, se entiende, deben ser únicas; las sentencias afectan por igual a ambos litisconsortes; los recursos los colocan a todos en una situación de igualdad. Entonces habrá que optar, o por que el recurso no vale, si no lo interponen todos, o, lo que es lo más aceptado, que basta la recurrencia de uno para que el recurso extienda su efecto a los demás. Con mayor razón, los actos de impulso procesal. Y, por supuesto, los actos de disposición (desistimiento, transacción, etc.) requerirán la voluntad de todos los litisconsortes necesarios

   .

   De la doctrina transcrita se evidencia con meridiana claridad que en el caso del litis consorcio necesario la causa no puede resolverse sin el llamado de todos los litisconsortes. En el presente caso se trata del cumplimiento de un contrato de opción cuyas partes se limitan a los vendedores y compradores, no siendo la causa en modo alguno común al acreedor hipotecario, máxime cuando éste persigue su garantía de manos de quien se encuentre el inmueble; de ahí que, la sentencia a ser dictada en el presente asunto en modo alguno repercute en el banco Mercantil, todo lo cual conduce indefectiblemente a declarar sin lugar la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada. Así se declara.

   D E L F O N D O

   Pretende la parte actora el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 11-6-2007, el cual es plenamente reconocido por ambas partes, ello, a pesar de que la parte actora en un error de tipo formal lo identificó como suscrito el 11-7-2007; sin embargo de todos los hechos narrados, así como de las pruebas hechas valer se evidencia que se trata del contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador bajo el Nº 5, Tomo 37 de los libros respectivos, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas B-05, ubicado en el 3er piso, del edificio RESIDENCIAS PARQUE CINCO, sector Parque Residencial J.P.I., Parcela VCM-6, de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, propiedad de los demandados, cuyo precio fue fijado en la suma de Bs. 265.000,00, otorgándosele a dicho instrumento pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   La controversia se centra en que la parte actora sostiene el incumplimiento de la demandada, al no haber comparecido ésta ante el Registrador a suscribir la venta definitiva, dentro de la prórroga, que a su decir fue acordada, mediante documento suscrito por la codemandada, ciudadana A.G.d.T., expresando su mandatario que tal documento carece de valor alguno al no haber sido suscrito por todas las partes intervinientes en el juicio.

   Siendo así, con base en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte debía probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiendo a la actora reconvenida la carga de establecer de manera plena e idónea los hechos invocados como fundamento de su pretensión de cumplimiento de contrato, esto es, la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual, la expiración del lapso original de duración, debido a la negativa de la parte demandada con relación a la pretensión de la parte actora; y, a la parte demandada demostrar que cumplió con todas sus obligaciones dentro del lapso previsto de manera de verificar la procedencia o no de la prórroga invocada por la actora.

   Al respecto observa este tribunal sobre tal particular, que el instrumento fundamental de la demanda, el contrato de opción de compra venta sucrito entre las partes de este juicio en fecha 15 de junio de 2007, no ha sido controvertido, por el contrario es plenamente reconocido por las partes por lo que su existencia, naturaleza y contenido se debe tener como fidedigno, de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual quedaron fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento, tales como: la existencia del contrato, su naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y obligaciones de las partes.

   Ahora bien, del análisis del contrato de opción de compra venta que cursa inserto a los folio 9, 10 y 11 del expediente se observa que en la Cláusula Cuarta, se convino claramente cual era el lapso de vigencia de dicho contrato, estableciéndose que el documento definitivo de compra venta se protocolizaría en un plazo de sesenta (60) días consecutivos, más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir del 15-6-2007.

   Ahora bien, con relación a lo antes señalado es conveniente traer a colación lo dispuesto en el Código Civil en sus artículos 1.133, y 1.159 los cuales son del tenor siguiente:

   Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vinculo jurídico”.-

   Articulo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

   El artículo 1.159 de Código Civil, antes citado estatuye que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos. De la lectura del contrato antes referido, particularmente de la cláusula cuarta, se desprende que la vigencia de la opción de compraventa allí contenida tenia una duración total de noventa días, verificándose por el almanaque de dicho año que los noventa días vencieron el día 13-9-2007. Así se establece.

   De la nota de remisión aportada por la parte actora emitida por el IPASME, en fecha 7-9-2007, dirigida a la codemandada, ciudadana A.G., suscrita por ésta, que fuera desconocida y a través de la experticia a la cual se le atribuye pleno valor probatorio se determinó que la firma pertenece a la referida ciudadana, se evidencia que dentro del lapso estipulado en el contrato, se le remitió a uno de los vendedores el documento redactado de donde se evidencia la aprobación del crédito a la demandante, ciudadana Oly Azocar, a fin de que los vendedores procediesen ante su acreedor hipotecario. Dicha prueba adminiculada a los documentos emanados del IPASME y la prueba de informes expedida por tal organismo, en la cual se informa que a la ciudadana OLY AZOCAR, en fecha 22-6-2007 se le aprobaron dos créditos por la suma de Bs. 100.000,00 para la adquisición del inmueble ubicado en las Residencias Parque Cinco del sector Parque Residencial J.P.I., habiéndose elaborado el 30-8-2007 orden de pago a fin de cancelar la hipoteca y saldo del precio a los vendedores, permiten concluir impretermitiblemente que la actora dentro del lapso previsto en el contrato originario, cumplió con sus obligaciones a fin de materializar la adquisición del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se acciona. Así se decide.

   Adicional a lo anterior cabe acotar que vencido el lapso originalmente acordado por las partes, la ciudadana A.G., a través de documento autenticado manifestó recibir la suma de Bs. 22.500,00 imputable al precio de venta pactado, dejando sin efecto la cláusula atinente a la duración. Dicho documento se autenticó el 5-11-2007, esto es, después de vencidos los 90 días indicados en el contrato original.

   Sobre esta documental la parte demandada aduce que la misma carece de toda eficacia puesto que sólo fue suscrita por una persona, careciendo de las características de todo contrato, puesto que los mismos deben celebrarse entre dos o más personas, aunado a que no le es oponible al ciudadano S.T., teniendo en todo caso sólo valor de recibo.

   Observa quien decide, que si bien es cierto que tal documento se encuentra suscrito únicamente por la ciudadana A.G., cuya firma quedó atribuida a su persona conforme la experticia que fuera realizada, ante el desconocimiento efectuado por la representación de la accionada, a la cual se le atribuye pleno valor, no es menos cierto que al mismo no puede restársele el valor que de él emana. En efecto, en la práctica es conocido que cuando varias personas participan en una contratación, en todos los casos no se hace posible el concierto de todos a los fines de la firma de algunas modificaciones, o como afirma la propia parte demandada, para suscribir un recibo. Por tanto, en el supuesto de que se le diera valor de recibo a tal documental, la misma permite inferir que el lapso para la suscripción de la venta definitiva había sido modificado, de lo contrario, los vendedores o uno de ellos (en este caso uno de los cónyuges) no habría recibido cantidad de dinero alguna imputable al precio de venta del bien. Así se resuelve.

   Esta documental a la cual se le atribuye el valor que de ella emana en el sentido que la codemandada A.G., recibió la suma de Bs. 22.500,00 parte actora, posponiéndose la venta definitiva del inmueble, puesto que se esperaba por “…la revisión del Documento de Liberación de Hipoteca por parte del BANAVI y EL BANCO MERCANTIL…”, carga que correspondía a los vendedores, adminiculada a la prueba de informes emanada del Banco Mercantil, permite concluir que la venta definitiva no se realizó en el lapso de 90 días fijado en el documento original por hechos imputables a los demandados, puesto que el banco Mercantil, acreedor hipotecario señaló que el ciudadano S.T., solicitó el documento de liberación de la hipoteca el día 23-10-2007, siendo entregado el mismo el 8-11-2007, es decir, requirió el codemandado el documento de liberación de la hipoteca ante su acreedor, luego de vencido el lapso, suscribiéndose la prórroga cuestionada el 5-11-2007, esto es, luego de efectuarse tal requerimiento y antes de que el Banco entregase el documento en cuestión. Por tanto, las causas por las que no se suscribió el documento en el lapso acordado originalmente que venció el 13-9-2007 no se debió a hechos imputables a la parte actora. Así se resuelve.

   Se evidencia asimismo que con posterioridad a la suscripción del documento efectuado por la ciudadana A.G., la demandante procedió a presentar los documentos ante el Registro a fin de materializar la operación de venta definitiva, realizando las cancelaciones correspondientes, recibos a los cuales se les atribuye el valor que de ellos emanad al tratarse de documentos públicos administrativos, evidenciándose que los demandados no acudieron el día de la firma, tanto a suscribir el documento de liberación de hipoteca cuya carga era de su absoluta responsabilidad, toda vez que el inmueble ha de ser vendido libre de gravamen, como a suscribir la venta; hechos que se infieren de la prueba de informes rendida por el Registrador Inmobiliario del tercer Circuito a la cual se le otorga pleno valor del incumplimiento por parte de los demandados. Así se resuelve.

   Adicionalmente de las notificación judicial efectuada por la parte actora a través de la Notaría Pública Octava de Caracas, a la cual se le atribuye valor, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo, se evidencia que los vendedores fueron notificados a través de la ciudadana A.G. del día en que se perfeccionaría la venta, sin que éstos acudieran. Para que tal notificación surtiera efecto no se requería la presencia de ambos cónyuges, puesto que el notificado estaba en la obligación de hacerlo saber al otro de los interesados; por tanto tal argumento de la parte demandada es desechado, estableciéndose que tuvieron los vendedores pleno conocimiento del día en que se realizaría la venta. Así se decide.

   Evidenciado que la demandante cumplió con las obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa, así como en lo acordado en la prórroga suscrita por la ciudadana A.G., debe este tribunal declarar procedente la acción de cumplimiento incoada. Así declara.

   Como consecuencia de la procedencia de la acción de cumplimiento se condena a los demandados a cumplir el contrato de opción de compra venta, debiendo liberar la hipoteca constituida a favor del Banco Mercantil, debiendo la demandada pagar el saldo del precio de Bs. 110.000,00, en virtud que ya fue pagada la suma de Bs. 155.000,00. Asimismo por cuanto la demandante deberá reactivar las gestiones a fin de que el IPASME emita nuevamente los cheques para realizar el pago a los vendedores-demandados, se establece un lapso de 30 días continuos a contar desde la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, dentro del cual la demandante realizará tales gestiones; y, para el caso que los demandados no cumplan con la liberación de la hipoteca, y la venta del inmueble, del saldo del precio será cancelada la referida acreencia a favor del Banco Mercantil y la diferencia deberá ser consignada en este Tribunal en cheque de gerencia a favor de los demandados, teniéndose la sentencia como título de propiedad. Así se establece.

   D E L A R E C O N V E N C I Ó N

   La parte demandada fundamentó la reconvención en el hecho de que la actora no cumplió con su obligación atinente a la redacción del documento definitivo, dentro del lapso de los 90 días establecidos en el contrato original, restándole todo valor al documento contentivo de la declaración efectuada por la ciudadana A.G..

   Al respecto observa quien decide, que habiéndose establecido al analizar la causa principal que la demandante reconvenida dio cumplimiento dentro de los lapsos acordados, evidenciándose que el incumplimiento del contrato se debió a hechos imputables a los vendedores al no haber liberado la garantía hipotecaria y haber acordado nuevo plazo para la firma debido a tal circunstancia, debe declararse sin lugar la reconvención, al haber incumplido los demandados reconvinientes la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 1354 del Código Civil, al no demostrar sus afirmaciones de hecho, en el sentido que la actora incumplió el contrato. Así se resuelve.

   IV

   Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA aducida por la parte demandada, basado en la necesidad de constituir un litis consorcio pasivo necesario conjuntamente con el acreedor hipotecario Banco Mercantil.

SEGUNDO

CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compraventa interpuesta por la ciudadana OLY N.A.B., contra los ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T., ambas partes identificadas al inicio de este fallo y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por éstos contra aquélla.

TERCERO

Se condena a los demandados ciudadanos S.T.T. y A.G.d.T., a otorgar el documento de venta a favor de la ciudadana OLY N.A.B., sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con la nomenclatura B-05, situado en el piso 3, de edificio RESIDENCIAS PARQUE CINCO, del sector PARQUE RESIDENCIAL J.P.I., parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antemano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal, cuyos linderos, medas y demás determinaciones están suficientemente especificados en el Documento de Condominio respectivo, el cuál fue protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 17 de Enero de 1.989, anotado bajo el Nº 45, Folio 267, Tomo 7, Protocolo Primero y que a los efectos se dan aquí por reproducidos. El inmueble objeto de este contrato tiene un área aproximada de NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (92,00 m2), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis metros cuadrados (46 m2) y Planta Alta: Cuarenta y Seis metros cuadrados (46 m2) de las siguientes dependencias: en la Planta Baja: Vestíbulo, Sala-Comedor, Cocina-Lavadero, Escalera; en la Planta Alta: vestíbulo, escalera, dos (02) dormitorios y dos (02) baños y sus linderos son: en la Planta Baja: NORTE: fachada norte del Edificio; SUR: Pasillo de circulación horizontal; ESTE: Planta Baja del apartamento Nro. B-06; OESTE: Planta Baja del apartamento Nro. B-04; en la Planta Alta: NORTE: fachada norte del Edificio; SUR: Planta Alta del apartamento Nro. B-08; ESTE: Planta Alta de los apartamentos Nros. B-06 y B-08 y OESTE: Planta Alta de los apartamentos Nros. B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de: CERO ENTERO CON OCHO MIL NOVECIENTOS TRECE DIEZMILESIMAS POR CIENTO (0,8913%) sobre los bienes comunes y en las cargas de la Comunidad de Propietarios. Además le corresponde en propiedad el uso exclusivo de un (01) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el número seis (06) ubicado en el nivel E-1 del Edificio y un (01) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35) ubicado también en el nivel E-1. Dicho apartamento pertenece a los demandados, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 20 de junio de 2005, bajo el Nro. 41, Tomo 41, del Protocolo Primero. Previamente deberán los demandados liberar la hipoteca constituida a favor del Banco Mercantil, debiendo la demandante pagar el saldo del precio de Bs. 110.000,00, en virtud que ya fue pagada la suma de Bs. 155.000,00. Asimismo por cuanto la demandante deberá reactivar las gestiones a fin de que el IPASME emita nuevamente los cheques para realizar el pago a los vendedores, se establece un lapso de 30 días continuos a contar desde la fecha en que quede definitivamente firme el fallo, dentro del cual la demandante realizará tales gestiones; y, para el caso que los demandados no cumplan con la liberación de la hipoteca, y la venta del inmueble, del saldo del precio será cancelada la referida acreencia a favor del Banco Mercantil y la diferencia deberá ser consignada en este Tribunal en cheque de gerencia a favor de los demandados, teniéndose la sentencia como título de propiedad, cuya copia certificada será expedida una vez conste en autos el pago por parte de la compradora aquí demandante de la suma indicada de Bs. 110.000,00 (saldo del precio) mediante cheque de gerencia a favor de los demandados, o en caso de pago de la hipoteca la constancia del referido pago y la consignación del cheque de gerencia por la diferencia, tal y como se estableciera en la motiva de este fallo.

CUARTO

Se condena a la parte demandada reconviniente tanto en las costas del juicio principal como de la reconvención al resultar vencida en ambas acciones, de acuerdo a lo estatuido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo conforme lo previsto en la última parte del artículo 445 eiusdem en armonía con el artículo 276 ibidem se le condena al pago de las costas resultantes del cotejo al haber resultado auténtica la firma desconocida.

Publíquese. Regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 8 días de diciembre del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 8-12-2009, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.

La Secretaria.

Exp. AH11-V-2008-000027. (45.467).