Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Mayo de 2009

Fecha de Resolución18 de Mayo de 2009
EmisorJuzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteAlexis Cabrera
ProcedimientoResolución De Contrato De Arrendamiento

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL

MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.

JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA

Ciudadanos OLY E.P. C. y H.A. PEÑA C., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.280.238 y V-3.972.222 respectivamente. APODERADOS JUDICIALES: P.F. LEDEZMA GONZALEZ y L.M.M.D., letrados en ejercicio, inscritos bajo el inpreabogado bajo el No. 70.380 y 70.372 respectivamente.

PARTE DEMANDADA

Ciudadano F.L.L. venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No V-6.185.540 APODERADOS JUDICIAES: E.B.V. y J.M., letrados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 19.862 y 65.740 respectivamente.

MOTIVO

RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

(por procedimiento ordinario)

OBJETO DE LA PRETENSION: Un inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el cual está construido distinguido con el Número cuatro (4), ubicada entre las esquinas de Cárcel a Pilita, con frente a la calle Oeste 14, Parroquia S.T.d.M.L.d.D.C..

I

Con motivo de la decisión dictada el 04 de agosto de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento siguen los ciudadanos OLI E.P. C. y H.P. C. en contra del ciudadano F.L.L., ejerció recurso de apelación el 20 de octubre de 2008 la representación judicial de la accionada, abogados E.B. y J.M..

Oído en ambos efectos el referido recurso el 05 de noviembre de 2008, se remitieron los autos al Superior Distribuidor, el cual los asignó a esta Alzada para su conocimiento y decisión, abocándose a tales efectos el 26 de Noviembre de 2008, fijando el décimo (10°) día de despacho siguientespara dictar sentencia.

Mediante providencia del 21 de enero de 2009, este Órgano Jurisdiccional repuso la presente causa a los fines de que se tramitara la presente apelación por el procedimiento ordinario en Alzada, fijándose el vigésimo (20º) día de despacho para la presentación de los informes.

II

ANTECEDENTES

Mediante escrito presentado el 01 de junio de 2006, la representación judicial de la parte accionante, ciudadanos OLI E.P. C. y H.P. C. demandaron por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano F.L.L., quien una vez admitida la demanda, fue citado el 27 de septiembre de 2006 por el alguacil del Tribunal de la causa.

Por escrito del 26 de octubre de 2006, los abogados U.R.F.F. y J.R.T., apoderados judiciales de la parte accionada, procedieron a contestar la demanda, negando, rechazando y contradiciendo los alegatos de la parte accionante.

Mediante escrito del 14 de noviembre de 2006, la parte accionante procedió a promover pruebas.

Igualmente, el 16 de noviembre de 2006, la representación judicial de la parte accionada, hizo lo propio, consignando su escrito de promoción de pruebas.

A través de decisión del 04 de agosto de 2008, el A-quo declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta, la cual fue apelada por la representación judicial de la parte demandada el 20 de octubre de 2008, siendo oída en ambos efectos el 05 de noviembre de 2008.

III

DE LOS PUNTOS PREVIOS

Por cuanto la representación de la parte demandada en su escrito de alegatos presentados ante este Órgano Jurisdiccional denunció la existencia de prejudicialidad, enmendaduras y errores en la foliatura del expediente, inepta acumulación de pretensiones y la falta de aplicación del procedimiento breve, y en tanto que la representación judicial de la parte actora denunció la extemporaneidad de la apelación, esta Alzada se adentra al análisis y subsecuente resolución de los puntos previos ya mencionados.

De la extemporánea apelación

Aduce la representación judicial de la parte accionante que la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada fue efectuada de forma anticipada, solicitando pronunciamiento expreso al respecto.

Esta Superioridad observa:

De una revisión de las actas que conforman el presente expediente se observa que la apelación ejercida el 20 de octubre de 2008 por la representación judicial de la parte demandada en contra de la sentencia definitiva que se impugna, fue ejercida antes de encontrarse ambas partes notificadas del fallo ya que el mismo se emitió fuera del lapso de ley. Al respecto, nuestro mas alto Tribunal de la República ha dicho:

…la Sala abandona el criterio sostenido en la decisión de fecha 7 de abril de 1992 (caso: Á.O.G. contra L.P.S.) y las que se opongan al establecido en esta decisión, y en lo sucesivo deberá considerarse válida la apelación ejercida el mismo día en que la sentencia es publicada o la interpuesta contra la dictada fuera del lapso para sentenciar, aun cuando no hayan sido notificadas del fallo todas las partes del juicio, así como la apelación ejercida antes de que finalice el lapso para sentenciar en el supuesto de que el fallo haya sido dictado antes de que se agote dicho plazo, pues en estas circunstancias el acto mediante el cual se recurre habrá alcanzado el fin al cual estaba destinado, es decir, ese medio de impugnación habrá logrado cabalmente su cometido al quedar de manifiesto la voluntad de la parte de impugnar la decisión que le es adversa.

(T.S.J., Sala de Casación Civil del 12 de abril de 2005, Exp. 2006-000671, Ponente: Isbelia P.C.)

De modo que, de conformidad con la Jurisprudencia antes analizada, la apelación illico modo, resulta perfectamente válida, pues no podría castigarse al litigante que ha sido extremadamente diligente en expresar anticipadamente su voluntad de impugnar la sentencia que le es desfavorable a su defendido, y así debe considerarse.

De la foliatura y enmendaduras del expediente

Aduce la representación de la parte demandada en su escrito de alegatos presentado ante esta Superioridad, que en el expediente existen enmendaduras y tachaduras que no fueron debidamente subsanadas y que por lo tanto no debió admitirse el presente procedimiento, solicitando su reposición.

Esta Alzada observa:

Los artículos 108 y 109 del Código de Procedimiento Civil establecen el deber del Secretario de salvar toda tachadura o enmendadura, aunque sea de foliación, palabras testadas o cualquier otra interlineación, ocasionando la inadmisión de la causa, hasta que los mismos se encuentren corregidos expresamente por el funcionario autorizado para ello.

Ahora bien, de una revisión exhaustiva de los autos, esta Superioridad pudo constatar que las actas procesales contentivas de la causa de marras, efectivamente poseen enmendaduras y tachaduras a los folios 06 al 269 de la pieza principal, así como a los folios 2 al 156 del cuaderno de medidas. Sin embargo, al folio 276 (y su vuelto) de la pieza principal, se observa que el A-quo emitió auto expreso el 05 de noviembre de 2008 ordenando subsanar los errores en la foliatura producidos en el cuerpo del expediente, siendo corregidos en esa misma fecha. Por lo tanto, una vez constatado lo anterior, la denuncia planteada resulta improcedente, debiendo desecharse. Y así se establece.

De la prejudicialidad

Aduce la representación de la parte demandada en su escrito de alegatos presentado ante esta Superioridad, la prejudicialidad en el caso sub-examine, por existir un juicio civil previo pendiente de nulidad de venta que cursa en el Juzgado Segundo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial (Exp. AP31-V-2008-002572) y que en dicho juicio se discute la propiedad del bien, y que a su decir, le otorga cualidad a la parte accionante para instaurar la presente acción.

Esta Alzada observa:

La prejudicialidad está prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se refiere a una cuestión o procedimiento cuya resolución debe prevenir a la del proceso en donde fue denunciada su existencia y en el cual el pronunciamiento prejudicial puede influir en el juicio principal.

La proposición de la misma en el procedimiento ordinario debe hacerse acumulativamente y de manera preclusiva, como cuestión previa en el acto de la litis contestatio, en la que el proponente en vez de dar contestación al fondo opone aquélla, la cual será resuelta in limine, de acuerdo en los artículos 346 y Ss. del Capítulo III Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha ratificado en decisión del 12 de marzo de 2003 (Exp. 02-1191) la oportunidad para oponer dicha defensa, estableciendo lo siguiente:

…la defensa previa prevista en el Ordinal 8º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, sólo puede ser promovida por el demandado durante la pendencia del lapso de emplazamiento para la contestación de la demanda… no es posible que se pueda alegar una defensa previa como la prevista en el Ordinal 8º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil cuando la causa se encuentra en segunda instancia…

De modo que, en consonancia con la jurisprudencia y las normas ya invocadas, y en vista de que la cuestión prejudicial fue denunciada por el demandado por escrito presentado en esta Instancia Superior, resulta inatendible dicho alegato por extemporáneo, por lo que deberá desecharse la referida cuestión y así se decide.

De la inepta acumulación de pretensiones

Denuncia la representación judicial de la parte accionada la inepta acumulación de pretensiones al aducir que no podía demandarse la resolución del contrato por falta de pago y al mismo tiempo el pago de los alquileres a menos que este último se haya solicitado como indemnización sustitutiva por concepto de daños y perjuicios, lo cual no fue solicitado de esa forma, haciendo improcedente tal solicitud.

Esta Alzada observa:

En el libelo del accionante se peticiona la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las pensiones locatarias, por deterioro del inmueble, por falta de realización de mejoras al mismo y por incumplimiento de la cláusula tercera del contrato (falta de presentación de los recibos de los servicios del inmueble debidamente cancelados).

Ahora bien, entre las causas que motivan la resolución del contrato de arrendamiento es, entre otras, el incumplimiento por falta de pago de las pensiones locatarias, por lo que la solicitud de cancelación de los cánones de arrendamiento insolutos resultan procedentes sin que ello se contraponga con la naturaleza de la presente acción en los términos en que fue planteada.

De la no aplicación del procedimiento breve

Denuncia la representación judicial de la parte demandada que la presente causa ha debido tramitarse a través del procedimiento breve en lugar del ordinario.

Esta Alzada observa:

Ahora bien, corresponde a esta Superioridad dilucidar qué procedimiento resulta aplicable al presente caso (ordinario o breve), lo cual pasa a hacerlo de seguidas.

Al respecto, el artículo 3 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios dispone:

Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.

b) Las fincas rurales.

c) Los fondos de comercio.

d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.

e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

De la precitada norma se observa que no le es aplicable el procedimiento de la prenombrada ley a “las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente”.

En el presente caso, fue consignado a los folios 11 al 15 de la pieza principal, el registro constitutivo de la firma personal HOTEL RESTAURANT NOVOTEL, cuya dirección de operación es la misma del inmueble, y en su objeto de explotación se lee claramente “Pensión Hotel Restaurant y afines”. Igualmente, en la cláusula PRIMERA del contrato fue dispuesto lo siguiente:

LOS ARRENDADORES dan en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el cual está construida distinguida con el número 4, ubicada entre las esquinas Cárcel a Pilitas, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Federal, conforme a este contrato y para destinarlo únicamente como PENSION RESTAURANTE…

De modo que, conforme a lo pactado contractualmente, y demostrado el funcionamiento de una pensión, la presente relación locataria se encuentra incursa en el literal “e” del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no siéndole aplicable el procedimiento especial previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.

Resueltos los puntos previos antes analizados, esta Superioridad debe adentrarse al juicio de mérito.

IV

MOTIVA

Vista la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada en contra de la decisión dictada el 04 de agosto de 2008 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Se inició el presente procedimiento por resolución de contrato de arrendamiento presentado por el abogado P.F. LEDEZMA G., apoderado judicial de la ciudadana OLY E.P. en contra del ciudadano F.L.L..

El Juzgado A-quo procedió a declarar parcialmente con lugar la pretensión incoada por la parte accionante, aduciendo en su parte motiva, lo siguiente:

Respecto de los cánones que van desde septiembre del año 2003 hasta febrero del año 2006 (reputados por el actor como insolutos), observa esta sentenciadora que si bien es cierto que sólo la consignación correspondiente al mes de agosto del año 2005, se hizo extemporáneamente al haber(sic) realizado el 04 de octubre, no es menos cierto que todas se hicieron por la suma de Bs. 70.000 cada una, cantidad que no se compadece con el canon convencionalmente pactado, es decir, la suma de Bs. 460.000, por lo que resultan insuficientes y como consecuencia de ello, no producen carácter liberatorio. Así se decide.

(…Omissis…)

Por lo que respecta a la obligación de la parte actora sobre el hecho de la obligación que tiene la parte demandada de hacer las respectivas reparaciones y cuyo cumplimiento ha causado deterioros al inmueble, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a la parte actora, probar la ocurrencia de tales daños y en consecuencia el nacimiento de la obligación de repararlas por parte del demandado; sin embargo, los accionantes no desplegaron ninguna actividad probatoria destinada a demostrar tales afirmaciones, incumpliendo la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En relación con la retrotranscrita decisión, la representación judicial de la parte demandada consignó ante ésta Alzada un escrito de informes, dentro del cual manifestó:

• -Que los accionantes con el proceso quieren obtener un resultado injusto, para su beneficio;

• -Que con el proceso se violaron preceptos constitucionales y la preferencia ofertiva del inquilino.

Esta Superioridad observa:

La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por OLI E.P. C. y H.P. C. contra F.L.L., alusivo al inmueble constituido por una casa y el terreno sobre el cual está construido distinguido con el numero cuatro (04), ubicada entre las esquinas de Cárcel a Pilita con frente calle oeste, Parroquia S.T.d.M.L.d.D.C..

La Resolución de Contrato de Arrendamiento en referencia se fundamenta: i) La falta de pago de pensiones locatarias, desde mayo de 2003, treinta y tres (33) meses a razón de cuatrocientos sesenta mil bolívares de los antiguos (Bs. 460.000,00); ii) El deterioro por la falta de reparaciones al inmueble; iii) la falta de presentación de los servicios cancelados de los servicios de energía eléctrica, aseo urbano y agua.

La referida acción fue tramitada por el A-quo a través del procedimiento ordinario por tratarse de un inmueble destinado a pensión restaurante.

En ese sentido, la representación judicial de la parte actora aduce, entre otros hechos, los siguientes:

…el objeto del arrendamiento según la cláusula PRIMERA es destinar el inmueble únicamente como PENSION RESTAURANTE…

(…Omissis…)

…desde el mes de mayo de 2003 (33 meses) EL ARRENDATARIO no ha cumplido su obligación de cancelar las pensiones de arrendamiento acordadas en Bs. CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 460.000,00) monto que venía cancelando regularmente como canon de arrendamiento, violando lo establecido en la cláusula SEGUNDA de EL CONTRATO, siendo la consecuencia prevista en esa misma cláusula la inmediata desocupación del inmueble. Asimismo, EL ARRENDATARIO ha violado la cláusula SEPTIMA al no realizar las reparaciones que requiere el inmueble el inmueble levándolo a un deterioro tal, que atenta contra la salud pública y la cláusula TERCERA…

(…Omissis…)

La ley de Arrendamiento Inmobiliario excluye de su ámbito de aplicación en su artículo 3 literal e) lo siguiente:

‘Quedan fuera del ámbito de aplicación de este decreto el arrendamiento o subarrendamiento de: e) las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.

Anexo al libelo, la representación de la parte actora, hizo valer las siguientes pruebas:

  1. Copia certificada de instrumento poder otorgado por OLY E.P.C. (accionante) a los abogados P.F. LEDEZMA GONZALEZ y L.M.M.D. por ante la Notaría Pública del Municipio los Salias del Estado Miranda, inserto bajo el número 11, tomo 104, de fecha 15 de noviembre de 2001 (folios 05 al 07 de la pieza principal). Con el instrumento se demuestra fehacientemente la debida representación judicial de los mencionados abogados, y al no ser cuestionada, se valora de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil;

  2. Copia certificada de instrumento mandato otorgado por H.A.P.C. (demandante) a los abogados P.F. LEDEZMA GONZALEZ y L.M.M.D., por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador, inserto bajo el número 43, tomo 17, de fecha 21 de mayo de 2001 (folios 08 al 10 de la pieza principal). Con el documento que se analiza, se demuestra la debida representación judicial de los abogados accionantes, valorándose de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil;

  3. Copia certificada de acta constitutiva de la firma personal Hotel Restaurant Novotel, representada por la ciudadana M.D.N.R. (folios 12 al 15 de la pieza principal). Se lee la dirección “Parroquia S.T., Cárcel a Pilita, No. 4” siendo la misma del inmueble arrendado. El instrumento no fue impugnado ni tachado por la parte demandada con lo cual adquiere valor probatorio. Se valora de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil;

  4. Copias certificadas de Expediente de consignaciones No. 2003-6449 que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción (folios 16 al 145 de la pieza principal). De los instrumentos se desprende que el ciudadano F.L.L. consignaba a favor de OLY E.P. la cantidad de cuatrocientos sesenta mil bolívares (460.000,00) y a posteriori, la cantidad de setenta mil bolívares de los antiguos (Bs. 70.000,00). Se valora procesalmente conforme al artículo 1384 del Código Civil;

  5. Recibos emitidos por F.L.L. y firmados por la parte accionante (se l.O.P.) por concepto de pensiones locatarias todos por la cantidad de cuatrocientos sesenta bolívares de los antiguos (Bs. 460.000,00) de fechas 01-06-2003, 01-07-2003, 01-08-2003, 01-09-2003, 01-10-2003, 01-11-2003, 01-12-2003, 01-01-2004, 01-02-2004, 01-03-2004, 01-04-2004, 01-05-2004, 01-06-2004, 01-07-2004, 01-08-2004, 01-09-2004, 01-10-2004, 01-11-2004, 01-12-2004, 01-01-2005, 01-02-2005, 01-03-2005, 01-04-2005, 01-05-2005, 01-06-2005, 01-07-2005, 01-08-2005, 01-09-2005, 01-10-2005, 01-11-2005, 01-12-2005, 01-01-2006, y 01-02-2006 (folios 146 al 153 de la pieza principal). Dichos instrumentos, no fueron impugnados ni tachados en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se tiene como emanado del ciudadano F.L.L. (arrendador), aunado a que mediante este medio quedó constatado el pago de dichas pensiones locatarias. De igual forma, de los primeros pagos realizados en el Juzgado de Consignaciones se desprende que efectivamente el canon reconocido por el propio demandado fue de cuatrocientos sesenta mil (Bs. 460.000,00). Se valoran dichos recibos conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

    En el acto de la litis contestatio, los abogados U.R.F.F. y J.R.T., apoderados judiciales de la parte demandada, negaron y rechazaron la demanda en todas y cada una de sus partes. En dicha contestación procedieron a consignar:

    o Instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 03 de octubre de 2006, quedando anotado bajo el No. 15, tomo 82, mediante el cual se otorga poder a los abogados U.R.F.F. y a J.T. (folios 163 al 165). El mencionado instrumento no fue objeto de impugnación alguna, por lo que se le valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

    Trabada la litis y llegada la fase probatoria en Primera Instancia, cada una de las partes promovieron pruebas, siendo admitidas por el Tribunal A-quo los siguientes:

    La parte actora hizo valer las siguientes pruebas:

    Ratificó los documentos consignados junto al libelo, los cuales ya se encuentran valorados, no requiriendo de nuevo pronunciamiento;

    La demandada se basó en las siguientes pruebas:

  6. Copias simples de Vouchers del Banco Industrial correspondientes a los Nos de depósito 0615923, 0615962, 0615895 y 0699212 por un monto de cuatrocientos sesenta mil bolívares de los antiguos (Bs. 460.000,00) y depósitos Nos. 0699214, 0699215, 0699216, 0699218, 0557628, 0557824, 0557626, 0557631, 0557627, 0557632, 0573461, 0573462, 0573463, 0557633, 0573464, 0557639, 0557635, 0628914, 0557625, 0772174, 0772173, 0772172, 0772176, 0557097, 0557099, 0557105, 0557100, 0557101, 0557102, 0557104, 0557041, 0635887, 0635888, 864464, 800838, 929076, 863809 y 883810, todos por un monto de setenta mil bolívares de los antiguos (Bs. 70.000,00) depositados en el Tribunal Vigésimo Quinto de Consignación del Área Metropolitana de Caracas (folios 176 al 190), a los fines de demostrar su solvencia. Dichos instrumentos se desechan por cuanto no se encuentran en originales;

  7. Copia certificada de la Resolución No. 1387 de fecha 14 de junio de 1993 emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato estableciendo que el canon máximo para el inmueble identificado Ab-initio es de setenta mil bolívares de los antiguos (Bs. 70.000,00), resolución ésta que corre inserta a los folios 191 al 197. Con ello intenta demostrar el actor que comenzó a cancelar las pensiones locatarias a razón de setenta mil bolívares de los antiguos ya que el inmueble se encontraba regulado. El instrumento se valora de conformidad al artículo 1384 del Código Civil;

  8. Copias simples de recibos de luz a nombre del demandado, ciudadano F.L.L. mediante los cuales se cancela el servicio eléctrico del inmueble (folios 198 al 202 y 212 al 216). Dichos recibos por tratarse de copias fotostáticas simples, se desechan por carecer de valor probatorio;

  9. Misiva del 03 de octubre de 2006 mediante la cual el ciudadano R.E.P., declara haber recibido por parte del demandado (arrendatario) la cantidad de siete millones de Bolívares de los antiguos (Bs. 7.000.000,00)por concepto de arreglos al inmueble, tales como impermeabilización de techo, pintura reparaciones y remodelaciones. La presente misiva esta suscrita por el ciudadano R.E.P., tercero ajeno al presente juicio, no encontrándose ratificada mediante la prueba testimonial conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que queda fuera del proceso;

  10. Facturas de servicio aguas blancas suministrado por HIDROCAPITAL con sus respectivas cancelaciones, los cuales son: F12447560, F13584830, F13221344 y F12821632 (folios 204 al 211). Dichos recibos se valoran procesalmente por cuanto la reconocida empresa de servicio no tiene interés en el proceso.

    Analizadas las pruebas aportadas por las partes, esta Superioridad hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO

En relación con el Thema Decidendum, la resolución de contrato en referencia se fundamenta en forma conjunta en la falta de pago de pensiones locatarias, el deterioro de la cosa arrendada y falta de realización de mejoras al inmueble descrito Ab-initio, así como la indexación monetaria de las cantidades que se condenen al pago.

En el acto de la contestación de la demanda, la representación de la parte accionada rechazó, contradijo y negó los alegatos y “propósitos” de la actora.

En ese sentido, esta Alzada debe ingresar a la resolución de los elementos constitutivos en que se fundamenta la pretensión y los que sustentan la contestación de la demanda.

  1. - De la insolvencia.

    La parte actora solicita el pago de quince millones ciento ochenta mil de los antiguos bolívares (Bs. 15.180.000,00) por concepto de treinta y tres (33) pensiones insolutas desde mayo de 2003, a razón de cuatrocientos sesenta mil bolívares (460.000,00) mensuales, cantidad ésta que quedó evidenciada en autos como canon de arrendamiento, de acuerdo con los Vouchers y depósitos de consignaciones ya analizados, debiendo dilucidarse si las referidas pensiones locatarias fueron consignadas temporáneamente.

    Ahora bien, aduce la parte demandada que por efecto de la resolución emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato No. 1387 de fecha 14 de junio de 1993 el canon de arrendamiento que ha debido cancelar el accionado era de setenta mil bolívares de los antiguos (Bs. 70.000,00) equivalentes a setenta bolívares fuertes (Bs.f 70,00), razón por la que comenzó, por decisión propia, a cancelar las pensiones por ese Quantum.

    En este sentido, este Órgano Jurisdiccional observa que el demandado pretende hacer valer una regulación como la del caso de marras (del 14-06-1993), por demás desactualizada, lo que constituye evidentemente una aplicación retroactiva de la resolución administrativa ya señalada, anterior al nacimiento del contrato de arrendamiento del 01-03-1999.

    En este sentido, bajo el sistema de un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, como el que rige en Venezuela, de acuerdo a su Carta Magna, en el que se da preferencia a los derechos fundamentales, no cabe la aplicación de una resolución como la invocada, fruto de un procedimiento que por disímiles razones no fue incoado por el aquí demandado y que ahora pretende beneficiarse retroactivamente de un acto proferido seis (06) años antes, donde ni siquiera se pensaba en la posibilidad de realizar la convención arrendaticia que generó esta controversia.

    Aplicar la resolución No. 1387 (del 14-06-1993) al caso bajo examen, conllevaría a considerar que el canon de arrendamiento que debió pagar el inquilino desde el año 2003 por el inmueble (obviando la relación locataria) era el establecido en el año 1993 (de Bs. 70.000,00 antiguos), lo que no solo significaría no tomar en cuenta la desvalorización de la moneda a través del tiempo (fenómeno inflacionario), que constituye un hecho notorio en Venezuela, sino también consentir, como ya se dijo, una aplicación retroactiva de la resolución No. 1387 del 14-06-1993, situación a todas luces inaceptable. De ahí, que el instrumento (resolución No. 1387) haya devenido en inaplicable, resultando a todas luces inviable.

    Por las razones anteriores, ha debido el accionado aperturar un nuevo procedimiento regulatorio ante la Instancia Administrativa de Inquilinato contra su arrendador para que válidamente pudiera beneficiarse de los resultados que arrojara la nueva providencia. De modo, que el canon que ha debido pagar el demandado no es otro que el reconocido por éste en el propio Juzgado (de consignación) Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Exp. No. 2003-6449), es decir, cuatrocientos sesenta bolívares fuertes (Bs.f 460,00) y así se establece.

    Con respecto a la insolvencia, se observa de los depósitos efectuados por el demandado, cuyas copias certificadas también trajo el actor a los autos (folios 16 al 145) que el accionado consignó:

    1. Depósito No. 0615923 por un monto de cuatrocientos sesenta bolívares fuertes (Bs.f 460,00), de fecha 23/06/03 correspondiente al mes de MAYO 2003. El mencionado instrumento fue consignado de forma extemporánea (pasados los 15 primeros días), por lo que se reputa insoluto dicho mes, de acuerdo a la interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;

    2. Depósito No. 0615962 por un monto de cuatrocientos sesenta bolívares fuertes (Bs.f 460,00), realizado el 01/07/03, correspondiente al mes de JUNIO 2003. Dicha consignación fue realizada temporáneamente dentro de los quince días a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;

    3. Depósito No. 0615895 por un monto de cuatrocientos sesenta bolívares fuertes (Bs.f 460,00), realizado el 05/08/03 correspondiente al mes de JULIO 2003. Dicha cancelación se encuentra temporánea;

    4. Depósito No. 0699212 por un monto de cuatrocientos sesenta bolívares fuertes (Bs.f 460,00), realizado el 05/09/03 correspondiente al mes de AGOSTO 2003. Dicha cancelación se encuentra temporánea;

    5. Depósito No. 0699214 por un monto de setenta bolívares fuertes (Bs.f 70,00), realizado el 06/10/03 correspondiente al mes de SEPTIEMBRE 2003. La referida consignación se encuentra incompleta por lo que se considera que no produce efectos liberatorios, encontrándose insolvente respecto de ese mes;

    6. Depósito No. 0699215 por un monto de setenta bolívares fuertes (Bs.f 70,00), realizado el 05/08/03 correspondiente al mes de OCTUBRE 2003. Dicha cancelación se encuentra incompleta por lo que se considera como insolvente respecto de ese mes;

    7. Depósito No. 0699216 por un monto de setenta bolívares fuertes (Bs.f 70,00), realizado el 01/12/03 correspondiente al mes de NOVIEMBRE 2003. Dicha consignación se encuentra incompleta por lo que se reputa insolvente respecto de ese mes;

    8. Depósito No. 0699218 por un monto de setenta bolívares fuertes (Bs.f 70,00) realizado el 06/01/04 correspondiente al mes de DICIEMBRE 2003. La misma se encuentra incompleta y se le tiene como insolvente respecto de ese mes;

    De modo que, de acuerdo al análisis anterior se produjo insolvencia consecutiva en más de dos (02) pensiones arrendaticias. De igual forma, la actora solicita el pago de los cánones que continuaren venciéndose hasta la entrega definitiva del inmueble, lo cual no resulta contrario a derecho dada la falta de solvencia del demandado, quién infringió la cláusula segunda del contrato del 01 de marzo de 1999, el cual es ley entre las partes de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil, por lo que deberá condenársele al pago de las pensiones locatarias que se han generado con posterioridad a la interposición de la demanda.

    Todas las posteriores consignaciones, a saber de enero de 2004 hasta diciembre de 2005 (última consignación en el Tribunal de Municipio que consta en autos) se encuentran efectuadas a razón de setenta bolívares fuertes (Bs.f 70,00), es decir, de forma incompleta, no produciendo efectos liberatorios.

    De modo que, quedó demostrado en autos que la parte demandada ha quedado insolvente respecto del pago de las pensiones desde septiembre de 2003, fecha en la cual comenzó a pagar su obligación arrendaticia de forma incompleta a razón de setenta bolívares fuertes (Bs.f 70,00), motivo por el cual, para esta Alzada resulta forzoso declarar la pretensión por falta de pago. Y así se decide.

  2. - Del deterioro del inmueble.

    Delata la representación de la parte actora la violación de la cláusula séptima del contrato al no haber realizado la demandada las reparaciones que requería el inmueble llevándolo al deterioro.

    En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte demandada rechazó genéricamente las violaciones contractuales demandadas por la actora.

    Ahora bien, en el decurso procesal la parte actora no produjo inspección judicial, ni experticia u otro medio probatorio tendiente a demostrar el deterioro que en criterio de los arrendadores, afectaban el inmueble objeto de la pretensión y en cuya causal también se basa la acción de resolución incoada.

    Por lo tanto, no habiendo probado la actora el hecho constitutivo de su pretensión respecto al deterioro del inmueble, la mencionada causal resulta improcedente.

  3. - De la violación de la cláusula tercera.

    Denuncia la representación de la parte actora la falta de cumplimiento de la parte demandada en cuanto a la entrega o presentación de los recibos de los servicios de energía eléctrica, aseo urbano y agua.

    El mencionado hecho fue alegado por la representación de la parte demandada, quien posteriormente promovió recibos de Hidrocapital C.A. y de la Administradora Serdeco C.A. (folios 198 al 216), demostrativos de los pagos que se efectuaron por tales servicios durante el período contenido en los instrumentos respectivos.

    La cláusula tercera del contrato de arrendamiento del 01 de marzo de 1999, establece lo siguiente:

    Será de la exclusiva cuenta de EL ARRENDATARIO todo lo relativo al servicio y pago del suministro de energía eléctrica, aseo urbano y domiciliario, así como el exceso de agua cuando el servicio sea prestado por HIDROCAPITAL o cualquier compañía o Ente que preste el servicio de suministro de agua, teniendo como obligación presentar mensualmente, junto con el pago de canon de arrendamiento, los recibos debidamente cancelados de los servicios con que cuanta el inmueble del mes inmediatamente anterior

    De la mencionada disposición contractual, se desprende que el inquilino asume a su cuenta el pago de los servicios de luz, agua y aseo urbano, obligándose a presentar mensualmente los recibos cancelados.

    Ahora bien, a pesar de que el inquilino asume el pago de los servicios a que se ha hecho referencia y se obliga a entregar los recibos a los arrendadores, una vez analizada exhaustivamente la convención locataria, esta Superioridad observa que en la forma en que fue redactada aquella no se establece, explicitadamente, que la no entrega oportuna de los citados recibos constituya elemento que conlleve a la resolución del contrato de arriendo, aunado a que tampoco existe previsión legal que contemple la pretendida falta como causal de resolución.

    Además de ello, en el capitulo II del libelo, la parte actora no establece con precisión durante qué tiempo el arrendatario dejó de entregar los recibos cancelados de los diferentes servicios a que se refiere la cláusula tercera de la convención locataria, o sea, que no fue señalado en cuáles meses se omitió dar cuenta del pago de los referidos servicios, por lo que tal falta de determinación no permite definir si hubo a no incumplimiento en el caso planteado.

    De manera que, de acuerdo a lo establecido con antelación, debe desestimarse la mencionada causal invocada por la actora, lo que conllevará en ese sentido a una modificación de la decisión recurrida, ya que el A-quo había considerado procedente la resolución basada en el referido supuesto.

SEGUNDO

En el libelo la parte actora solicitó la indexación de las cantidades demandadas, lo cual fue negado por el Tribunal de la causa.

Ahora bien, por cuanto la parte actora no recurrió del fallo de la recurrida que lo desfavorecía, el mismo se mantiene respecto a ese pronunciamiento conforme al principio de prohibición de Reformatio In Peius.

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el decurso del presente fallo, esta Alzada observa que en el caso de marras quedó constatado que el arrendatario no cumplió cabalmente con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, como se lo ordena el ordinal 2º del artículo 1952 del Código Civil y la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de fecha 1º de marzo de 1999, cuya falta de pago de veintiocho (28) pensiones, como se desprende en el particular “primero” del presente fallo es suficiente por sí sola para declarar la resolución de la convención locataria, ya que las demás causales (deterioro e incumplimiento en la entrega de los recibos de los servicios) resultaron improcedentes.

Por lo tanto, por efecto de la resolución de contrato que se decreta conforme al artículo 1167 de la ley sustantiva civil, la relación arrendaticia se retrotrae al Status Quo previo a la suscripción de la convención, debiendo condenarse a la parte demandada: i) Al pago de las pensiones insolutas ya señaladas, cuyo monto asciende a la cantidad de diez mil seiscientos ochenta bolívares fuertes (Bs.f 10.680,00) pudiendo la actora retirar los montos que fueron consignados; ii) Al pago de las pensiones que han seguido venciéndose desde el 04-08-2006 hasta que el presente fallo quede definitivamente firme, a razón de cuatrocientos sesenta bolívares fuertes (Bs.f 460,00) mensuales; iii) Y a la entrega material del inmueble objeto de la pretensión.

CUARTO

Denuncia la representación judicial de la parte demandada que se violó la preferencia ofertiva del inquilino al proceder a vender el inmueble sin ofrecerlo previamente al arrendador.

Al respecto, considera esta Superioridad que la preferencia ofertiva se otorga al inquilino cuando el propietario del inmueble pretende vender el mismo, caso en el cual, deberá dar aviso como primera opción al arrendatario, y en caso de ser omitido, tendría derecho al retracto legal arrendaticio en las mismas condiciones en que haya sido realizada la venta, siempre que el afectado (arrendatario) se encuentre solvente con las pensiones locatarias, pues de no ser así, perdería el derecho al que aluden los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

No obstante, la presente causa de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento, pretende la extinción del vínculo contractual, y no la transmisión de la propiedad, quedando a libertad de la parte interesada interponer de manera autónoma la acción respectiva. De modo que, resulta forzoso desechar la denuncia planteada por la representación judicial de la parte demandada y así se establece.

Asimismo, las cantidades dinerarias descritas en el presente fallo se encuentran reexpresadas conforme al artículo 2 y 3 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Reconversión Monetaria publicada en Gaceta Oficial No. 38.638 del 06 de marzo de 2007.

En consecuencia la apelación interpuesta por la parte demandada deberá declararse parcialmente con lugar, dada la modificatoria del fallo recurrido, sin que se produzca condenatoria en costas respecto del recurso, tal y como se hará expresamente en el dispositivo de esta decisión.

V

DECISION

Por las razones precedentes, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión:

PRIMERO

Se MODIFICA, con base en las motivaciones anteriores, la sentencia de fecha 04 de agosto de 2008 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solo en cuanto a la causal de resolución basada en el incumplimiento de la entrega de los recibos de luz, agua y aseo urbano analizada en la motivación de la resolución judicial, la cual resulta improcedente, declarándose con lugar la resolución del contrato sólo respecto a la falta de pago de las pensiones locatarias, en el presente juicio;

SEGUNDO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoaran los ciudadanos OLY E.P. y H.A. PEÑA, contra el ciudadano F.L.L., todos identificados Ab-initio;

TERCERO

Se CONDENA al demandado a hacer entrega a la parte actora el inmueble objeto del contrato cuya resolución se decreta, constituido por la casa y el terreno donde se encuentra construida, distinguida con el Nº 4, ubicada entre las esquinas de Cárcel a Pilita con frente a la calle Oeste 14, en la Parroquia S.T., del Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado;

CUARTO

Se CONDENA al demandado al pago de la cantidad de diez mil seiscientos ochenta bolívares fuertes (Bs.f 10.680,00) que es la diferencia resultante del canon que debía consignar (Bs.f 460,00 por cada mes) y el realmente depositado desde septiembre del año 2003 (Bs.f 70,00), pudiendo la parte actora retirar las consignaciones efectuadas a su favor, en los términos indicados en la motiva de este fallo;

QUINTO

Se CONDENA al demandado a pagar los cánones que se sigan causando desde la fecha de admisión de la demanda (04-08-2006) hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo a razón de cuatrocientos sesenta bolívares fuertes (Bs.F 460,00) cada mes;

SEXTO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, por lo que no se produce condenatoria en costas;

Publíquese y regístrese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad Capital de la República, a los Dieciocho (18) días del mes de Mayo del año dos mil nueve (2.009).

EL JUEZ,

Dr. A.C.E.

LA SECRETARIA,

Abg. A.M.V.

En esta misma fecha siendo las dos y cincuenta de la tarde (02:50 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.

LA SECRETARIA,

Abg. A.M.V.

ACE/AMV/Ivanrod.

Exp. N° 9988

Def.

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