Sentencia nº RC.000477 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 1 de Agosto de 2013

Fecha de Resolución: 1 de Agosto de 2013
Emisor:Sala de Casación Civil
Número de Expediente:12-425
Ponente:Aurides Mercedes Mora
Procedimiento:Recurso de Casación
 
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CONTENIDO

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. N° 2012-000425

Ponencia de la Magistrada: AURIDES MERCEDES MORA

En el juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO representada judicialmente por los abogados Luis Maldonado y José Santiago Rodríguez, contra los ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES representados judicialmente por los abogados Arturo Bravo Roa, Anny Pino y José Varela; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la mencionada Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 20 de abril de 2012, mediante la cual declaró:

…IV.- DISPOSITIVA.

En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 09.12.2009 (f.308), por el abogado José Ramón Varela Varela, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, contra la sentencia definitiva de fecha 08.12.2009 (f. 285), proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: (i) Sin Lugar la falta de cualidad pasiva aducida por la parte demandada; (ii) Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta interpuesta por la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO contra SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES y SIN LUGAR la Reconvención de éstos últimos contra la primera; (iii) Se condenó a los demandados a otorgar el documento de venta a favor de la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, sobre el inmueble objeto de la presente demanda; (iv) Se condenó a la parte demandada reconviniente tanto en las costas del juicio principal como de la reconvención, y asimismo, se le condenó al pago de las costas resultantes del cotejo al haber resultado auténtica la firma desconocida.

SEGUNDO: CON LUGAR el juicio de Cumplimiento de Contrato seguido por la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR contra los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, ambas partes identificadas en los autos. En consecuencia, se ordena a los mencionados ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, que, dentro del lapso de ejecución voluntaria, procedan a escriturar a nombre de la demandante-reconvenida, ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR, y a protocolizar el documento de Compra-Venta del inmueble identificado de la siguiente manera: apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Con un área aproximada de Noventa y Dos metros cuadrados (92,00 m²), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y Planta Alta: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y sus linderos son: Planta Baja: Norte: Fachada Norte del edificio; Sur: Pasillo de Circulación Horizontal; Este: Planta Baja del Apartamento Nº B-06; Oeste: Planta baja del apartamento Nº B-04; Planta Alta: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Planta alta del apartamento Nº B-08, Este: Planta alta de los apartamentos B-06 y B-08 y Oeste: Planta alta de los apartamentos Nº B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Ocho Mil Novecientos Trece Diezmilésimas por Ciento (0,8913%), sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios. Además le corresponde en propiedad, el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el Nº seis (6) ubicado en el nivel E-1 del edificio y un (1) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), ubicado también en el nivel E-1. Dicho inmueble pertenece a los demandados reconvinientes, ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 20.06.2005, inserto bajo el N° 41, Tomo 41, Protocolo Primero, marcado “3”.

Debiendo quedar establecido en el Contrato de Compra- Venta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000), y que el saldo que debe pagar la parte demandante al momento de la protocolización del documento de venta, es la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000). Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES contra la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, todos identificados a los autos.

CUARTO: Queda así confirmada la sentencia apelada, aunque con diferente motivación.

QUINTO: Se condena en las costas de la acción y de la reconvención a la parte demandada reconviniente, de conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido vencida totalmente en el juicio principal y en la reconvención propuesta…

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Contra la mencionada sentencia del juzgado de alzada, el apoderado judicial de la parte demandada, anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido en fecha 06 de junio de 2.012 y oportunamente formalizado e impugnado, no hubo réplica.

Con motivo del vencimiento del período constitucional de los Magistrados Antonio Ramírez Jiménez y Carlos Oberto Vélez, se convocó respectivamente a los Magistrados Suplentes designados por la Asamblea Nacional, Aurides Mercedes Mora e Yraima Zapata Lara, quedando reconstituida la Sala de Casación Civil de la siguiente forma: Magistrada Yris Peña Espinoza, Presidenta; Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, Vicepresidenta; Magistrado Luís Ortíz Hernández, Magistrada Aurides Mercedes Mora y Magistrada Yraima Zapata Lara.

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 15, 243 ordinal 5° y 244 eiusdem, por incurrir en tergiversación de tema decidendum.

Por vía de fundamentación, el formalizante expuso lo siguiente:

…Para analizar el vicio de incongruencia y encuadrar la presente denuncia, resulta evidente(sic) necesario (sic) tener en cuenta el llamado “tema decidendum”, es decir, los términos en que las partes determinaron o trabaron la litis, siendo éstos los límites que ha de tener en cuenta el sentenciador en el fallo que debe dictar.

En efecto, cuando el actor y/o el demandado plantean en el escrito de demanda y/o contestación determinados alegatos y siendo que en dichos actos no puede hablarse de confesiones (al no haber el ánimo de confesar o “ánimus confitendi”), lo que se hace es fijar los términos de la litis, por lo que serán esos términos los que a su vez, permitirán establecer si se cumple –o no- con el principio de exhaustividad, claramente explicado en el inicio del presente capítulo. Cuando el juzgador en su sentencia tergiversa o varía los términos fijados por las propias partes, lejos de incurrir en algún vicio de falsa suposición o de violación de alguna norma que determine la valoración de una prueba, lo que hace es incumplir con el principio de exhaustividad (por exceso o variación), lo que, a su vez, determina la nulidad de la sentencia por adolecer del vicio de incongruencia.

…Omissis…

Ahora bien, ya establecidos estos conceptos fundamentales, veamos que dijo la parte actora en su libelo para determinar los términos de la litis. Así, pasajes de la demanda original con que se dio inicio al proceso, se puede inferir los elementos en que el actor sustenta el incumplimiento contractual atribuido al acto, al señalar que:

…Omissis…

A raíz de la lectura de estos párrafos, queda claro que el actor plantea en su demanda –y no es un hecho controvertido- que no se dio cumplimiento a los términos en que quedó planteada la opción de compra venta “por ciertas dificultades” y que a través de un documento posterior, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, de fecha 05 de Noviembre de 2007, …, las partes decidieron prorrogar el plazo para su ejecución y “dejar abierta” la fecha de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante el Registro Público correspondiente, aduciendo que y “por ciertas dificultades” no se protocolizó el documento en la fecha y dentro del término previsto para ello que fenecería en fecha 09 de Septiembre de 2007; que habría recibido el Rif de los vendedores; y que el demandado habría dejado de asistir a las notificaciones para la firma efectuada en el mes de Marzo y Abril de 2008.

Ahora bien, en la sentencia recurrida, en primer lugar, se le niega valor y efectos de contrato al documento suscrito por la ciudadana Adiela Grajales de Torres, …, mas sin embargo, luego señala y determina un pretendido incumplimiento de la parte demandada lo fue antes del 09 de Septiembre de 2007, al no hacer entrega oportuna de certificados de Registro de Información Fiscal (R.I.F.), pues no estaban vigentes; a la ausencia de liberación de la hipoteca antes del 09 de Septiembre de 2007; y, además, que para esa fecha, la parte actora habría cumplido con todas sus obligaciones, cuando ninguno de estos hechos fueron alegados por el actor para sustentar el incumplimiento alegado en la demanda principal, antes por el contrario, el propio actor en su libelo reconoce que la fecha originalmente pactada no pudo ser cumplida o alcanzada por “dificultades”, sin señalar hecho alguno que lo soportara; y, asimismo, señaló que habría recibido el Rif de los vendedores; y jamás atribuyó incumplimiento alguno a representada antes del 09 de Septiembre de 2007. Así, la recurrida sustenta su decisión en la siguiente argumentación jamás extraíble del libelo de la demanda y/o de la contestación, al señalar:

…Omissis…

Así siendo que el actor JAMÁS habló en su libelo de lo (sic) fecha 09 de Septiembre de 2007 como fecha relevante para el cumplimiento de obligaciones por parte de la demandada y/o de la ausencia de liberación ante el Banco para la fecha en que feneció el lapso original y/o incumplimiento de entrega o vigencia del R.I.F; ni, mucho menos, que es única obligaciones (sic) era (sic) “tener a su disposición el dinero restante para la compra del inmueble”; sino que, por el contrario, el actor reconoce en su libelo, abiertamente, que no se pudo cumplir con la fecha pactada originalmente y que las partes celebraron una “prórroga abierta”, y sobre esa base fundó un posterior incumplimiento que lo sitúa en el mes de Marzo y Abril de 2008, la recurrida tergiversó los hechos fundamentales de la demanda, atribuyen las causas y razones del alegado incumplimiento a hechos y circunstancias que jamás fueron alegadas por el actor en su libelo, ergo, incurrió en incongruencia positiva.

En otras palabras, ciudadanos Magistrados, al entender que no habría la prórroga señalada por el actor en su libelo, ni el incumplimiento por el alegato en el mes de Marzo/Abril del año 2008, sino que, por el contrario, entendió que el incumplimiento se debió a causas imputables a nuestra representada para el día 09 de Septiembre de 2007, por razones de tiempo y en condiciones totalmente ajenas a lo señalado en el libelo, directamente se cambió radicalmente el “tema decidendum” de la demanda, incurriendo –sin lugar a dudas- en el vicio de tergiversación delatado, puesto que en la demanda se señala que el incumplimiento se verificó al no haber acudido la parte demandada a la fecha fijada por la Oficina de Registro para la protocolización del respectivo documento de compraventa, es decir, en fecha 12 de Marzo de 2008, ni el 09 de Abril de 2008; mientras que en la sentencia se señala que el incumplimiento se produjo por la entrega tardía y/o no vigencia de un Registro de Información Fiscal (R.I.F) no vigente para la fecha de finalización del término y/o por lo (sic) no liberación de la hipoteca a pesar de disponer los fondos para ello, es decir, argumentos jamás alegados y que no tienen ni el más mínimo punto de coincidencia con el libelo de la demanda.

…Omissis…

La transcripción del fallo ya citado no deja dudas al intérprete por la similitud de los hechos planteados en el presente proceso y los que están señalados en el fallo objeto del presente recurso.

Por todos los razonamientos expuestos, solicitamos sea declarado CON LUGAR la presente denuncia, CASANDO el fallo dictado por denuncia aquí explanada, ordenando al Juez de reenvío correspondiente dicte nueva sentencia con base a los elementos de interpretación que a bien tenga a fijar este Alto Tribunal. Así lo pido expresamente.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por incurrir en tergiversación de los términos en que quedó planteada la controversia, por que de la lectura del libelo de demanda se desprenden circunstancias que rodean la falta de la firma del documento en registro y de la sentencia recurrida se desprenden situaciones distintas y no alegadas en dicho acto.

Ahora bien para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante, se procede a transcribir algunos extractos del libelo de la demanda, que corre a los folios del 1 al 5 de la 1era pieza del expediente:

…DE LOS HECHOS

1) En fecha 11 de junio del 2007, por ante la Notaría Cuadragésima Segunda de caracas según documento Autenticado bajo el N° 05, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, los Ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES DE TORRES, (…), se comprometieron conmigo a venderme el apartamento de su propiedad distinguido con las siglas B-05, situado en el Nivel Piso Tres (03), (…), el precio acordado para la venta es por la cantidad de Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (265.000Bs), (…), y los vendedores reciben a la firma de este documento la cantidad de Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares.

Esta cantidad la reciben los vendedores en calidad de CUOTA INICIAL según lo establecido en la Clausula Segunda del Contrato (…).

2) Por ciertas dificultades, el contrato no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes deciden darse una prórroga por lo que la vendedora exige entregar una cantidad de dinero y firmar un nuevo documento, por ante la Notaría (…).

3) La Ciudadana Adiela Grajales de Torres entrega todos los recaudos solicitados (…)

4) El Banco Mercantil le hace documento donde consta que libera la Hipoteca que pesa sobre el inmueble que será vendido, éste es llevado al IPASME y este (sic) Instituto elabora el documento definitivo donde consta que el IPASME le otorga Crédito (sic) hipotecario a la afiliada Oly Azocar por el Monto (sic) (…).

5) Al estar listos los documentos, estos se llevan al registro Subalterno del Tercer Circuito en fecha 21-11-2007, avisándosele a los vendedores con suficiente tiempo, es así como el registro fija la fecha de 26-11-2007(…).

6) La oficina de Registro fija el día 26-11-2007, para la firma, yo avisé oportunamente al IPASME y los cheques se hicieron pero los ciudadanos vendedores se les insistió por teléfono para que avisaran al Banco Mercantil de la firma y no avisaron es por lo que el día fijado no se efectúo la firma, seguí insistiendo en fijar la fecha de la firma y la Ciudadana Adiela Grajales me informaba que su esposo se encontraba en el Tigre Estado Anzoátegui y luego que tuvo que ir a la República de Colombia debido a enfermedad de la madre, pasan sesenta días de la introducción del documento y la firma no se efectúa haciéndome perder la cantidad de 2.335.840Bs. para la fecha o sea 2.335,84 bolívares fuertes por concepto de derecho de Registro, traslado e impuesto municipal.

7) Luego de conversar con la señora Adiela Grajales se le informa que el documento será aprobado nuevamente y es así como el 04-03-2008 se introduce el documento en la Oficina de Registro del Tercer Circuito de Caracas, cancelando la cantidad de Dos Mil Ciento Once Bolívares con Diez Céntimos por derechos de Registro, la cantidad de Ciento Ochenta y Cuatro Bolívares por traslado y la cantidad de Doscientos Treinta Bolívares por concepto de pago de impuesto municipal para un total de 2.525 bolívares fuertes, se le informa a los vendedores que la fecha fijada para la firma es 12-03-2008 acudo a la Notaría Pública Octava de Caracas para que le notifique de la firma aunque ya está avisada por el teléfono (…).

8) Pero los vendedores no confirman el día, por lo que el día 31-03-2008 pido a la Oficina de Registro fije la fecha Nueve de Abril del 2008, para la firma y el aviso a la vendedora sobre la fecha de firma y solicito a la Notaria Octava de Caracas efectúe la Notificación de la firma del documento para el 09-04-1008, hora 3:15pm en la dirección indicada.

9) La ciudadana Notario Octava de Caracas Doctora Diana Marquina se traslada el día 07-04-2008 al apartamento cuya dirección se señaló al comienzo del escrito y notifica a la ciudadana Adiela Grajales y no encontrándose el Ciudadano Sergio Torres Torres al cual se le deja Boleta de Notificación, la Ciudadana Adiela se niega a firmar.-Todo en base a la cláusula Octava del contrato la cual opongo a los demandados para que surta los efectos legales.

10) El día 09-04-2008 a la tres y cuarto de la tarde en el Edifico (sic) Centro Plaza Torre B, Nivel 6, Local CC-6-3 de la Avenida Francisco de Miranda estuvieron presentes Personal autorizado de la Oficina de Registro Subalterno Tercero Circuito, (…) los ciudadanos vendedores no se presentaron.

PETITORIO

(…)

1.-Vender en los términos establecidos en el Contrato de Opción de Compra venta con el pago del precio y la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble y que tiene como acreedor hipotecario el Banco Mercantil o en su defecto que la sentencia que emane de este Tribunal sustituya este requisito y me otorgue la titularidad para su respectivo Registro ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

2.-Cancelar los costos y costas del presente juicio.- Solicito a este Tribunal se aplique la indexación de acuerdo a la previsiones legales…

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De la trascripción del libelo de la demanda se desprenden los siguientes hechos: a) las partes suscribieron un contrato de opción de compra venta, respecto de un inmueble; b) Que en la fecha prevista inicialmente para la protocolización del documento definitivo de venta no se llevó a cabo por dificultades, por lo que suscribieron las partes una nueva prórroga; c) que todos los recaudos para dicha firma fueron entregados por la compradora; d) el Banco Mercantil otorga la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble; e) se llevan todos los documentos correspondientes al Registro de Tercer Circuito a fin de que se produzca la protocolización del documento de venta, luego de trascurridos los sesenta (60) días, llegada la fecha de la firma, no asisten los vendedores, posteriormente se procesó nuevamente el documento, se le avisó a la Notaría para que les notificara a los vendedores y los vendedores no confirmaron la fecha de la firma, luego se trasladó personal de la Notaría para notificarle a los vendedores, dejándole la Boleta de notificación a la ciudadana Adiela Grajales quien se negó a firmarla; y como consecuencia de ello, el día 09-04-2008, los vendedores no se presentaron a la firma ante el Registro.

En razón de lo antes expuesto, lo solicitado por la parte actora es el cumplimiento del contrato de compraventa en los términos en que el mismo fue suscrito entre ambas partes.

Al respecto la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de abril de 2012, expresó lo siguiente:

“…En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas sean aportadas a los autos. Y ASÍ SE DECLARA 4.- Del mérito.

A.- DE LA ACCIÓN.

Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antímano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37.

Así, se solicita el cumplimiento de contrato para que la parte demandada convenga en lo siguiente: (

  1. Vender en los términos establecidas en el contrato de opción de compra venta con el pago del precio y la liberación de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble y que tiene como acreedor hipotecario el Banco Mercantil o en su defecto que la sentencia que emane del Tribunal sustituya este requisito y le otorgue la titularidad para su respectivo Registro ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; (b) Cancelar los costos y costas del presente juicio.

    La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con el contrato de opción de compra venta, y que el documento suscrito por la ciudadana Adiela Grajales de Torres se encuentra viciado de nulidad por carecer de consentimiento, y señaló que el contrato definitivo de venta no se realizó oportunamente por la ciudadana Oly Azocar.

    a.- Del contrato de opción a compra.

    Precisiones Conceptuales.

    Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

    En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato.

    …Omissis…

    Del análisis del caso.

    Al amparo de esta prédica, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37, conviniendo en lo siguiente:

    1. - El precio.

      El precio del inmueble objeto de la opción a compra, de acuerdo a la cláusula Segunda de citado contrato, se fijó en la cantidad de Doscientos Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 265.000.000,oo), hoy Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bsf. 265.000,oo), pagaderos de la siguiente forma: a.- la cantidad de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo) que declararon recibir los Oferentes de la Optante en ese mismo acto, en calidad de cuota inicial, suma ésta que sería imputable al precio de venta del inmueble al momento de la protocolización del Documento Definitivo de venta. b.- La suma de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo), que serían pagados por la oferente (sic) en cheque de gerencia en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, en la Oficina de Registro respectiva.

      Posteriormente a ese acuerdo primario, en anexo del contrato de opción de compra venta, marcado “2” (f.12), en fecha 05.11.2007, en documento suscrito por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, declaró que en ese mismo acto recibió la cantidad de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), en calidad de abono al saldo restante del precio de venta del apartamento antes identificado, por lo que al imputar la suma de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), restarían por cancelar al momento de protocolizar el documento de venta definitivo, la cantidad de Ciento Diez Millones de Bolívares (Bs. 110.000.000,oo).

      De esa manera queda claramente determinado el precio del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

    2. - El Objeto.

      En la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra Venta, se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Con un área aproximada de Noventa y Dos metros cuadrados (92,00 m²), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y Planta Alta: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²)y sus linderos son: Planta Baja: Norte: Fachada Norte del edificio; Sur: Pasillo de Circulación Horizontal; Este: Planta Baja del Apartamento Nº B-06; Oeste: Planta baja del apartamento Nº B-04; Planta Alta: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Planta alta del apartamento Nº B-08, Este: Planta alta de los apartamentos B-06 y B-08 y Oeste: Planta alta de los apartamentos Nº B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Ocho Mil Novecientos Trece Diezmilésimas por Ciento (0,8913%), sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios. Además le corresponde en propiedad, el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el Nº seis (6) ubicado en el nivel E-1 del edificio y un (1) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), ubicado también en el nivel E-1.

      De esa manera queda claramente determinado el objeto del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

    3. - Del término.

      El contrato en cuestión, de acuerdo a lo establecido en la cláusula Cuarta del referido contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, se estableció como modalidad que la duración de dicho contrato sería de Sesenta (60) días consecutivos, contados a partir del día 15.06.2007, fecha de entrega de la certificación de gravámenes, más una prórroga única de Treinta (30) días consecutivos, en caso de ser necesario, correspondiéndole la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta (con la extensión de la prórroga), para el día 13.09.2007.

      La actora alegó que por ciertas dificultades no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes deciden darse una prórroga, por lo que la vendedora exige entregar una cantidad de dinero y firman un nuevo documento por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, en fecha 05.11.2007, anotado bajo el Nº 57, Tomo 73, mediante el cual la ciudadana Adiela Grajales de Torres manifestó haber recibido la cantidad de Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordándose modificar la cláusula Cuarta del contrato suscrito en fecha 11.06.2007, para dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de venta.

      De la validez de la prórroga.

      Alega la demandada la nulidad de la presunta prórroga, producto del acuerdo de fecha 05.11.2007 en el que se deja sin efectos la cláusula cuarta del referido contrato de opción a compra venta, motivada a la falta de consentimiento de uno de los demandados copropietarios al aparecer como suscribiente sólo la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, configurándose, a decir de los demandados, un acto de carácter unilateral no oponible a terceros, ni con la validez necesaria para modificar el contrato de fecha 11.06.2007, el cual fue firmado por todas las partes obligadas.

      Al respecto, esta Juzgadora pasa a transcribir fragmento del acuerdo de fecha 05.11.2007:

      “La cláusula cuarta establece: “La duración del presente contrato será de SESENTA (60) DÍAS CONSECUTIVOS, contados a partir del día 13 de junio de 2007, fecha de entrega de la Certificación de Gravámenes, más una prórroga única de TREINTA (30) DÍAS CONSECUTIVOS en caso de ser necesario.” Por lo que convenimos dejarla sin efecto en virtud de que solo se espera por la revisión del Documento de Liberación de Hipoteca por parte de BANAVI y EL BANCO MERCANTIL. Quedando en rigor y fuerza todas las demás cláusulas del citado Contrato…”

      Se evidencia entonces, que la cláusula cuarta del contrato de fecha 11.06.2007 establecía un lapso determinado para firmar el contrato definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente proceso, y con el acuerdo de fecha 05.11.2007, se pretende indeterminar dicho plazo, al no especificar ni determinar un lapso de tiempo o una fecha cierta en la que se procedería a perfeccionar la venta del inmueble en cuestión, dando entender que dicha fecha dependería de la obtención por parte de la vendedora –demandante reconviniente en el caso de marras- de la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el apartamento, y una vez cumplida con esta condición se procedería a perfeccionar la venta.

      Ahora bien, entiende esta Sentenciadora que el thema decidendum en el presente alegato versa sobre la validez del acuerdo de fecha 05.11.2007, si puede dicho pacto suscrito por una sola de las partes, modificar el firmado por todas las partes. A entender de esta Juzgadora, no tendría cabida en el mundo jurídico la referida modificación, no puede un acto unilateral modificar un acto bilateral producto de la conjunción de las voluntades de las partes; en otras palabras, la voluntad de una parte nunca podría modificar la expresión del acuerdo de voluntades de todas las partes, todo esto conforme el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece:

      Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

      .

      . Es claro entonces, que es necesaria el acuerdo entre todas las voluntades partes intervinientes para poder modificar un contrato suscrito por esas mismas partes. Es por ello que esta Juzgadora, toma como no válido ni exigible el acuerdo de fecha 05.11.2007, que dejaba sin efecto la cláusula cuarta del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, modificando este último. ASÍ SE ESTABLECE.

      De las causas del incumplimiento.

      Alega la demandante reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención, que el incumplimiento de no perfeccionar el contrato de compra venta fue producido por la parte demandada reconviniente, al ésta no haber tramitado la liberación de la hipoteca –incumpliendo la obligación de entregar el bien inmueble libre de gravámenes- y de no tener uno de los copropietarios actualizado su Registro de Información Fiscal (R.I.F.) esencial para efectuar la firma del contrato de compra venta en el Registro Inmobiliario competente.

      Por su parte, la parte demandada reconviniente, alega que las causas del incumplimiento son imputables a la parte actora, por no haber cumplido con las obligaciones previstas en el contrato de compra venta de fecha 11.06.2007, dentro del lapso previsto.

      Observa esta Sentenciadora que para tener una mejor apreciación de los hechos controvertidos, pasa a determinar el lapso establecido en la referida cláusula cuarta. Se tiene que el lapso establecido es de sesenta (60) días de calendario más una prórroga de treinta (30) días de calendario a partir de la fecha del contrato de opción a compra venta -11.06.2007-, siendo entonces que el día 10.08.2007 venció el lapso de sesenta (60) días y comienza la prórroga de treinta (30) días, la cual fenece el día 09.09.2007, fecha que se tiene como día límite para firmar el contrato definitivo de compra venta. ASÍ SE ESTABLECE.

      La parte demandada reconviniente alega que la actora no cumplió con sus obligaciones inherentes del contrato de opción a compra venta. Al respecto esta Juzgadora observa que al folio 39 de los autos, riela Nota de remisión emanado de IPASME de fecha 07.09.2007, debidamente recibido por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, cuya firma fue autenticada por prueba de cotejo promovida por la parte actora, en la que se le notificaba a la referida ciudadana –vendedora y demandada reconviniente en el presente proceso- que a la compradora ciudadana OLY AZOCAR –parte demandante reconvenida en el caso de marras- le había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble. Y siendo que la fecha en que venció el lapso para la firma definitiva del

      contrato de compra venta fue el 09.09.2007, se tiene que la vendedora tenía conocimiento de que la parte demandante había cumplido para esa fecha con su obligación de disponer del dinero restante para la compra del inmueble, por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en las obligaciones contraídas por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

      Ahora bien, se evidencia que al folio 61 de la 1ª pieza, rielan originales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las ciudadanas OLY AZOCAR BORRERO –parte demandante- y ADIELA GRAJALES de TORRES –parte demandada-, de los cuales se desprende que la fecha de expedición de dichos registros corresponden a los días 18.05.2007 y 17.09.2007, respectivamente por lo que es evidente que para la fecha en que feneció el lapso de prórroga previsto para la firma del contrato definitivo de compra venta -09.09.2007-, la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES no tenía vigente el referido Registro de Información Fiscal (R.I.F.), requisito necesario para poder perfeccionar la venta; ya que, la fecha de expedición del mismo fue el 17.09.2007, siete (7) días después de haber fenecido el referido lapso. ASÍ SE ESTABLECE.

      Por otra parte, alega la actora que la demandada no había solicitado para la fecha en que vencía el lapso establecido en el contrato de opción a compra venta la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del proceso, teniendo la demandada el monto suficiente para extinguir el crédito hipotecario. De los autos se desprende que el crédito hipotecario asciende a la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,00), y siendo que al momento de la firma del contrato de opción a compra venta la vendedora recibió el monto de Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 132.500,00), se observa que evidentemente la vendedora tenía el monto suficiente para poder extinguir el crédito hipotecario si su intención era cumplir con la obligación pactada en el contrato de fecha 11.06.2007. Por lo que a criterio de esta Juzgadora, la vendedora al no hacer los respectivos trámites ante el acreedor hipotecario cae en el referido incumplimiento porque no cumple con la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes

      para la fecha en que venció el lapso de prórroga para la firma del contrato de compra venta, siendo un evidente incumplimiento del contrato de fecha 11.06.2007. ASÍ SE ESTABLECE.

      Luego se hace evidente que al quedar demostrado el incumplimiento de la parte demandada del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, al no cumplir con sus obligaciones para la fecha de vencimiento del lapso de prórroga -09.09.2007- considera este Tribunal que se puede concluir que en el caso de autos es procedente la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta. ASÍ SE DECIDE…”.

      Ahora bien, de la transcripción de la sentencia recurrida se desprende: se reclama el cumplimiento de contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento, se solicita el cumplimiento de dicho contrato en los términos establecidos en el contrato de opción de compra venta con el pago del precio y la liberación de la hipoteca que tiene como acreedor al Banco Mercantil y a cancelar los costos y costas del presente juicio. Se evidencia que al respecto la parte demandada negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora.

      Posteriormente, se procedió al análisis del contrato de compra venta suscrito por las partes, de cuyo análisis concluyó que el precio de la venta era por doscientos sesenta y cinco Millones de Bolívares, respecto del objeto que se refería a la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. En cuanto al término, se pactó sesenta (60) días consecutivos, que venció el día 10-08-2007, y una prórroga de treinta (30) días, que venció el 09-09-2007, en consecuencia de ello el juez concluyó que la parte actora sí cumplió con su obligación de la parte del contrato, mientras que la otra parte, -la demandada-, no cumplió con todos los recaudos necesarios para la firma del documento, entre ellos la emisión del Registro de Información Fiscal (RIF), fue posterior a la fecha del vencimiento del lapso para la prórroga.

      En relación con las causas de incumplimiento del contrato, se precisó; A) porque la parte demandada reconviniente, al no haber tramitado la liberación de la hipoteca, incumplió la obligación de entregar el bien inmueble libre de gravámenes. B) se evidenció que la parte actora cumplió con el hecho de la suma restante para completar el precio de la venta y firmar el documento definitivo de la venta. C) Se precisó que el documento de Registro de Información Fiscal venció antes que terminara el lapso de prórroga para la firma en el Registro. D) Evidenció la juzgadora, que la vendedora al no hacer los respectivos trámites ante el acreedor hipotecario produjo el incumplimiento porque no cumple con la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes para la fecha en que venció el lapso de prórroga para la firma del contrato de compra venta, configurando un evidente incumplimiento del contrato, alegato éste que fue precisado en los puntos 4), 5) y 6) del libelo de la demanda, según se desprende de la transcripción supra referida.

      En virtud de los hechos establecidos el ad quem, concluyó que al ser demostrado el incumplimiento por parte de la demandada vendedora, necesariamente se debe declarar procedente la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

      Ahora bien, de la comparación y análisis del escrito del libelo de demanda y del contenido de algunos extractos de la sentencia recurrida, se pudo evidenciar que el juez de alzada se refirió exactamente a los alegatos precisados en el libelo de la demanda sin alterar los mismos, razón por la cual no es posible que haya incurrido en tergiversación de los alegatos expuestos en el libelo y menos aún en incongruencia positiva, siendo improcedente la denuncia bajo análisis, y así se decide.

      II

      Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5° eiusdem, por incurrir “en incongruencia positiva de tergiversación en los límites de la controversia”.

      Por vía de fundamentación, el formalizante expresó lo siguiente:

      ….Bajo estas dos premisas era menester para el Juzgador examinar, de manera separada, todo lo alegado en la reconvención y su contestación y nada más que lo alegado en esas dos actuaciones. Así las cosas, si analizamos la reconvención, nuestra representada demanda a la parte actora un incumplimiento de contrato, específicamente, la cláusula SEXTA del contrato, al haberle atribuido a la parte actora no haber cumplido con su obligación prevista en relación al pago de los derechos de registro y la redacción el documento definitivo de compraventa, para el día 09 de Septiembre de 2007, fecha última en que vencía el término fijado por las partes en su contrato de opción de compraventa, todo lo cual efectúo en los siguientes términos:

      …Omissis…

      Ahora bien, planteado esto, no podía la recurrida establecer o “generar” otros elementos para “defender” a la parte actora, cosa que, en efecto, llevó a cabo la recurrida, al establecer que la única obligación de la

      actora era tener a disposición el dinero para cumplir con la compraventa, obligación ésta que ni está en el contrato, ni se señaló como incumplida para esa parte, al establecer:

      …Omissis…

      Nunca se planteó que era obligación del contrato determinar que la parte actora tenía –o no- disponibilidad económica para cumplir –o no- con el contrato; esa argumentación no guarda relación alguna con lo planteado en reconvención y en la contestación, pues todo el círculo de defensas gira en torno a la supuesta y negada prórroga del contrato y los efectos de una serie de actos cumplidos con posterioridad a la fecha en que concluyó el término natural del contrato.

      En otras palabras, ciudadanos Magistrados, al señalar la recurrida que la actora sí habría cumplido con todas sus obligaciones, al haber obtenido un financiamiento del IPASME para la fecha de finalización del término del contrato, con lo cual tendría a su disposición el monto necesario para cumplir con sus obligaciones, directamente se cambió radicalmente el tema decidendum de la demanda, incurriendo –sin lugar a dudas- en el vicio de tergiversación delatado, puesto que el planteamiento relativo al incumplimiento lo era en relación al pago de los derechos de registro y redacción y presentación del documento traslativo de propiedad, notificando de ello a nuestra representada, obligaciones éstas que se señalaron como incumplidas y sobre las cuales nada dijo la recurrida, antes por el contrario, añadió otros elementos que no guardan relación con lo alegado por esta representación en su demanda de reconvención.

      …Omissis…

      Por todos los razonamientos expuestos, solicitamos sea declarando CON LUGAR la presente denuncia, CASANDO el fallo dictado por la denuncia aquí explanada, ordenando al Juez de reenvió correspondiente dicte nueva sentencia con base a los elementos de interpretación que a bien tenga a fijar este Alto Tribunal. Así lo pido expresamente.

      Para decidir, la Sala observa:

      Alega el formalizante que el juez de alzada incurre en tergiversación de los alegatos establecidos en la contestación de la demanda y en la reconvención, expresando que “…al señalar la recurrida que la actora sí habría cumplido con todas sus obligaciones, al haber obtenido un financiamiento del IPASME para la fecha de finalización del término del contrato, con lo cual tendría a su disposición el monto necesario para cumplir con sus obligaciones, directamente se cambió radicalmente el tema decidendum de la demanda, incurriendo –sin lugar a dudas- en el vicio de tergiversación delatado, puesto que el planteamiento relativo al incumplimiento lo era en relación al pago de los derechos de registro y redacción y presentación del documento traslativo de propiedad, notificando de ello a nuestra representada, obligaciones éstas que se señalaron como incumplidas y sobre las cuales nada dijo la recurrida, antes por el contrario, añadió otros elementos que no guardan relación con lo alegado por esta representación en su demanda de reconvención…”. Con lo que incurrió en la infracción de los artículos 12, 15, 243 ordinal 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en incongruencia positiva.

      Para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante la Sala pasa a trascribir algunos extractos de las siguientes actuaciones:

      En cuanto al escrito de contestación a la demanda y la reconvención que corre a los folios 96 al 110 de la primera pieza del expediente, en el cual se expresa lo siguiente:

      …I

      DE LA ACEPTACIÓN PARCIAL DE HECHOS Y RECHAZO GENERAL

      En conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y a los fines de dejar claramente delimitados los términos de la litis, de seguidas pasamos a señalar los únicos hechos puntuales que acepta esta representación como verdaderos, sin que –obviamente- ello comporte de las falases consecuencias que, de los mismos, pretende señalar el actor en su demanda:

      1) Es cierto que en fecha 11 de julio de 2007, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, según documento autenticado bajo el N° 05, Tomo 37, de los Libros de Autenticaciones Llevados por ante esa Notaría nuestros representados suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual versaba sobre un inmueble de (sic) propiedad de mis mandantes cuyos linderos, medidas y demás detalles, constan plenamente del referido documento, el cual se da aquí por reproducido, de cuyo texto se colige entre otras cosas que:

      ...Omissis…

      2) Es cierto que se le entregaron a la actora todos los recaudos solicitados en el contrato de promesa bilateral de compra venta, ello en estricta ejecución al contenido de la Cláusula QUINTA del referido contrato.

      3) Fuera de estos hechos, puntual, taxativa y excluyentemente aceptados, en nombre de mis representados SERGIO TORRES TORRES y ADÍELA GRAJALES DE TORRES, rechazamos, contradecimos y negamos, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que intentara la ciudadana OLY AZÓCAR en su contra, por no ser ciertos los hechos señalados en el libelo, ni, mucho menos, las consecuencias, y conjeturas jurídicas que de los mismo puedan derivarse. Por tanto –de manera enunciativa, y entre otras cuestiones que negamos y contradecimos – señalamos:

      1.- No es cierto que nuestros representados hubieran acordado o (sic) modificaciones al contrato suscrito entre las partes en fecha 11 de julio de 2007, (…).

      2.- No es cierto que el documento de fecha 05 de Noviembre de 2007, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, (…), pueda tenerse como contrato, acuerdo y/o modificación de cláusula contractual alguna sobre este particular debemos referirnos “infra”, pero , desde ya, debemos decir. A) este documento no es ningún contrato pues está firmado por UNA sola persona (el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano exige dos o más personas), por lo que mal puede favorecer y/o perjudicar a terceras personas y/o modificar un documento o contrato suscrito por partes distintas; b) como colorario de lo anterior, en dicho documento no aparecen las firmas del co-propietario del inmueble y co-firmante del contrato SERGIO TORRES TORRES, ni, mucho menos, la firmante ADIELA GRAJALES de TORRES se arroga o atribuye alguna representación; c) no es cierto que alguna vez mis representados acordaran con la ciudadana OLY AZOCAR “…dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de compra venta …” como se afirma en el libelo de demanda, pues tal declaración jamás fue señalada en el cuerpo del mismo.

      3.- resulta absolutamente falso que el ciudadano SERGIO TORRES TORRES hubiere suscrito y/o aceptado en forma alguna el contenido del documento acompañado, “…”, de cuyo texto se colige claramente que mi representado no lo firmó o suscribió, por lo que no le puede ser opuesto, ni mucho menos, produce algún efecto en su contra.

      4.- no es cierto que mis representados tengan alguna relación – directa o indirecta – con el IPASME (sic), ni mucho menos que la venta o el perfeccionamiento de la voluntad de mi representado se hubiera sujetado a éste, no es oponible- ni tiene ninguna relación con el presente juicio –los- eventuales- documentos, cheques que dicho ente pudo haber elaborado y/o la presencia de dicho ente en algún acto o evento que pudiera haber entre las partes. Sobre tal particular, formalmente desconocemos en su contenido y/o firmas que pudieran tener, los siguientes documentos: “…”.

      5.- No es cierto que mis representados hubieren sido participados por la ciudadana OLY AZOCAR- por medio alguno- de fechas de firma y/o oportunidades en las cuales se trasladaría el Registro Inmobiliario alguna oficina o lugar en particular para cumplir con el contrato que fuera suscrito con la ciudadana OLY AZOCAR, en las oportunidades y términos del contrato que prevén específicamente que toda notificación debe hacerse por escrito con acuse de recibo (cláusula OCTAVA). Sobre este particular, en relación a la actuación que hiciera la ciudadana OLY AZOCAR a través de la Notaría Pública Octava de Caracas en el mes de abril de 2008, desde ya, debemos señalar: a) se trata de una actuación extemporánea, pues se produce a mas de 7 meses de la fecha en que se debió haber cumplido con el contrato; y , b) sólo fue notificada la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, por lo que mal puede oponerse a dicha notificación a nuestro co-representado SERGIO TORRES TORRES, quien jamás fue notificado de fecha y/o oportunidad alguna.

      6.- no es cierto que para el día 26-11-2007, la ciudadana OLY AZOCAR hubiere asistido a firmar el documento definitivo de compra venta cuyos derechos-alega la parte actora- haber pagado y que- también se alega- se presentaron ante la Oficina de Registro en fecha 21- 11- de 2007. También es incierto que para esa fecha- fijada (26-11-2007), la ciudadana OLY AZOCAR hubiere cumplido con su obligación de pago que debería hacerle a nuestro representado para perfeccionar la compra venta es decir, la suma de Ciento Diez Mil Bolívares Fuertes (BsF. 110.000,00), con lo cual, es obvio que aun en el supuesto y negado caso que para esta fecha aún pudiera cumplir con su obligación, fue ella quien incumplió con la misma.

      7.- consecuencia de lo anterior, no es cierto que mis representados hubieran incumplido el contrato suscrito con la ciudadana OLY AZÓCAR en fecha 11 de julio de 2007, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, (…).

      8.- No es cierto que tratándose de una acción de cumplimiento de contrato, proceda indexación alguna como lo pide la parte actora en su libelo, pues es sabido que la indexación sólo tiene lugar y aplicación sobre cantidades líquidas y exigibles, y, por otro lado, sobre demandas que versen sobre obligaciones dinerarias, supuestos estos que no existen ni se configuran en autos. En cuanto a las costas, no son indexables, pues las mismas se originan sólo con una sentencia condenatoria en tal sentido, conforme a reglas específicas y claras prevista en el Código de Procedimiento Civil, y por tanto, no son indexables como pretende el actor, careciendo de fundamento jurídico cualquier petición al respecto.

      DEFENSAS PREVIAS

      DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA:

      En conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hacemos valer la falta de cualidad pasiva de nuestros representados para ser condenados en el presente proceso, toda vez que, en el supuesto y negado caso de que sean ciertos los hechos y razones jurídicas esgrimidas por la parte actora en su libelo, existe un litisconsorcio pasivo necesario que ha sido irrespetado, y, por ende, mal puede entablarse el presente proceso entre las partes que actualmente existen, habiendo falta de cualidad de quienes han sido demandados, al no haber sido demandado un tercero que debe cumplir con-parte- de las obligaciones reclamadas en el ptittum como los es el Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal).

      …Omissis…

      En el caso de marras debemos partir del hecho cierto que el objeto de la causa o pretensión procesal de la parte actora esta formada por dos elementos perfectamente diferenciables: a) que se le venda un inmueble; y b) que se libere la hipoteca que pesa sobre el inmueble que tiene como acreedor hipotecario a Banco Mercantil, todo lo cual se colige de la simple lectura de lo dicho en el Capitulo III del libelo (pág 4) que de seguida trasncribimos:

      …Omissis…

      Partiendo de estas pretensiones u objeto de la acción, es evidente que la pretensión abarca una comunidad jurídica entre el Banco Mercantil y los demandados, lo que se traduce en la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario, pues:

      a) Se demanda para que se proceda “…a la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble y que tiene como acreedor hipotecario al Banco Mercantil…”. Así, correspondiendo la liberación de toda hipoteca única y exclusivamente al acreedor hipotecario (BANCO MERCANTIL, C.A. ( BANCO UNIVERSAL), para lograr este objetivo, debe demandarse necesariamente a dicha institución financiera para que proceda a cumplir con esa obligación de hacer, pues una cosa es pagar el monto de la obligación garantizada con hipoteca y otra-muy distinta- liberar la hipoteca.

      b) Se demanda mi representado para que venda un inmueble sobre el cual se constituyó hipoteca inmobiliario de primer grado favor (sic) BANCO MERCANTIL, C.A. (BANCO UNIVERSAL) amparado por los lineamientos establecidos en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (en lo sucesivo “Ley del Deudor Hipotecario”) y La Ley De Reforma Parcial Del Decreto Con Fuerza Y Rango De Ley Que Regula Su Sistema De Vivienda Y Política Habitacional (en lo sucesivo Ley de Política Habitacional”), con lo cual se requiere AUTORIZACIÓN PREVIA Y EXPRESA de dicha Institución para poder enajenar dicho inmueble tal y como lo disponen los artículos 26 de la “Ley del Deudor Hipotecario” y 205 de la “ Ley de Política Habitacional” que transcribimos a continuación:

      …Omissis…

      Así, de pretenderse que mis representados den en venta un inmueble sobre el cual pese hipoteca inmobiliaria sujeta a las previsiones de la “Ley del Deudor Hipotecario” y la “Ley de Política Habitacional”, debe demandarse al Banco Mercantil, C.A. (BANCO UNIVERSAL), para que expida la autorización correspondiente, pues tal actividad es privativa y excluyente de la Institución Financiera de referencia sin que nuestros representados tengan cualidad alguna para responder sobre este hecho.

      Por tanto pretendiéndose que mi representado cumpla con dos obligaciones ya sea que no están en sus manos (liberar la hipoteca y autorizar la enajenación del inmueble requerida por la (Ley del Deudor Hipotecario) y la “Ley de Política Habitacional”) era menester haber instaurado la acción no sólo en contra de mi representado, sino igualmente en contra del BANCO MERCANTIL, C.A. (BANCO UNIVERSAL) para que dicha institución financiera cumpliera con sus obligaciones específicas y excluyentes que no pueden ser cumplidas por mi representado, pues habría una comunicada (sic) jurídica entre ese tercero (Banco Mercantil C. A.) y nuestros representados, con respecto al objeto de la causa. Obrar de otra forma impide el ejercicio del derecho a la defensa, pues, en el fondo, quedaría fuera de él “iter”, una de las partes que debe cumplir con obligaciones asociadas a la compra venta y la

      liberación hipotecaria requerida en el petittum, pretendiéndose que los co-demandados asuman una responsabilidad y unas obligaciones que no puede (sic) ejecutar, pues es claro y evidente que la liberación de una hipoteca es un acto privativo del acreedor hipotecario y la autorización que trae la “Ley de Deudor Hipotecario” y la Ley de Política Habitacional” sólo es posible darla al acreedor hipotecario, hechos estos sobre los cuales no puede responder nuestro representado, ni, mucho menos, puede sustituirse en la voluntad del Banco acreedor para ilustrar nuestra posición, imaginemos el hipotético y negado caso de que mis representados convengan en la demanda y no cumplan dentro del lapso voluntario que se fije en el decreto de ejecución, para lo cual nos preguntamos: (…).

      Evidentemente que al existir un litisconsorcio pasivo necesario que no se ha cumplido, la lógica sanción ha dicha situación está referida a la falta de cualidad, pues no se han demandado a TODOS los legítimos y necesarios contendores, lo que se traduce en que los demandados no pueden responder por hechos y supuestos en nombre de aquellos que no han sido demandados, naciendo así la falta de cualidad como excepción a ser planteada. Sobre este particular, las palabras de CUENCA son muy claras, al señalarnos:

      …Omissis…

      En consecuencia, al no haber demandado en forma conjunta a nuestros representados y al Banco Mercantil C.A. (Banco Universal), con quien necesariamente hay una comunidad jurídica derivada del petittum, o es parte de las obligaciones demandadas deben –privativas y exclusivamente- cumplidas (sic) por dicha Institutción (sic) Financiera, subyace la falta de cualidad pasiva de nuestros representados, pues era menester incoar acción en contra de estas partes involucradas así pedimos sea declarado.

      …Omissis…

      DE LA RECONVENCIÓN:

      …Omissis…

      I

      DE LOS HECHOS

      ANTECEDENTES:

      1.- En fecha en fecha (sic) 11 de julio de 2007, nuestros representados SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, suscriben con la ciudadana OLY AZÓCAR, por ante la Notaría (…), un contrato de promesa bilateral de de compra venta, el cual versaba sobre un inmueble de propiedad de mis mandantes, constituidos por un apartamento distinguido con las siglas B-05, (…). En la oportunidad en cuestión, mis representados recibieron la suma de Bs. F 132.500,00 que, según la letra de contrato “…sería imputado al precio de venta del inmueble al momento de la protocolización…” (Cláusula SEGUNDA). Dicho contrato consta al folio Nueve (9) del presente expediente y por efecto de la comunidad de la prueba se hace valer en toda sus extensión.

      2.- De acuerdo a la cláusula CUARTA del contrato suscrito entre mis representados y la ciudadana OLY AZÓCAR, la duración de éste era de Sesenta (60) días consecutivos, con una prórroga única de Treinta (30) días consecutivos, contados a partir del día 15 de Junio de 2007, plazo éste que venció en fecha 13 de Septiembre de 2007, plazo que corresponde a 90 días calendarios consecutivos siguientes al 15 de Junio de 2007. Igualmente, contrato de marras previó la creación de una cláusula penal (cláusula TERCERA), conforme a la cual si el incumplimiento del contrato provenía de la ciudadana OLY AZOCAR, ésta pagaría como indemnización de daños y perjuicios prefijados por vía de cláusula penal, la suma de Bs. F 40.000,00.

      Es de hacer notar que toda la carga de pagar los derechos de registro y redactar el documento definitivo de compra venta estaría en cabeza de la ciudadana OLY AZÓCAR (cláusula SEXTA del contrato) y que, toda notificación que la parte se quisieran hacer en ejecución del contrato, debería hacerse por escrito, con acuse de recibo, en una dirección específica (cláusula OCTAVA del contrato) que en el caso de nuestros representados era el inmueble objeto del contrato de fecha 11 de junio de 2007.

      3.- Durante el plazo natural del contrato es decir, en el período que va desde el 15 de Junio de 2007 al 13 de Septiembre de 2007, jamás la ciudadana OLY AZÓCAR cumplió con su obligación prevista en la cláusula SEXTA, esto es, redactar el documento definitivo de compra venta y presentarlo ante la Oficina de Registro Inmobiliario, notificando por escrito y con acuse de recibo la fecha y hora de la firma correspondiente, oportunidad en la cual debería pagar los montos previstos en el contrato conforme a la cláusula OCTAVA. Por el contrario, mis mandantes si cumplieron con las obligaciones de entregar la documentación requerida, tal y como se colige del propio libelo de demanda, en donde al punto 3) se puede leer con toda claridad que tal obligación fue cumplida a cabalidad.

      5.-Cabe destacar que durante el plazo natural del contrato, la ciudadana OLY AZÓCAR mantuvo contrato con mis mandantes, señalándose que habrían surgido diferentes inconvenientes con el financiamiento que le daría un tercero (entendemos que el IPASME) con quien nuestros representados nos tienen la más mínima relación, ni fue parte de las obligaciones asumidas. Tales señalamientos, si bien podrían comprenderse, no se compadecían con la letra del contrato que era muy clara en cuanto a la fecha definitiva y máxima para la firma, es decir, que previó que era el 13 de Septiembre de 2007, como fecha definitiva.

      6.- Es bueno hacer mención al importante hecho que, siendo que el inmueble objeto de la operación con la ciudadana OLY AZÓCAR es donde habitan nuestros representados, era obvio que éstos tendrían que buscar otro inmueble para mudarse en caso de que se perfeccionara el contrato de compra venta con la aludida ciudadana, perdiendo importantes oportunidades habida cuenta de los retrasos evidenciados por la aludida ciudadana.

      7.- Para principios del mes de Noviembre de 2007, la ciudadana OLY AZÓCAR, se comunica con uno de mis representados, específicamente y únicamente con la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, a quien le señala que estaba todo listo para firmar en pocos días y que probar su buena fe y disposición le entregaría Bs. 22.500.000,00 (hoy BsF. 22.500,00) y que sólo requería le firmara un recibo en Notaría. Mi representada ADIELA GRAJALES de TORRES en el ánimo de ver si ese compromiso –no aceptado por mis mandantes- que habría adquirido la ciudadana OLY AZÓCAR de palabra de que la operación se haría en “pocos” días (le habló de mediados de Noviembre de 2007), acepta esa cantidad y suscribe un documento que fue elaborado por abogados de la ciudadana OLY AZÓCAR, quienes “inocentemente” añadieron otros hechos que nada tiene que ver y que además, mal podían obligar o crear nuevas obligaciones. En efecto, en dicho documento –cuyo único valor es como recibo de una cantidad- que figura como anexo “2” (folio 12 del expediente) se agregaron modificaciones a un contrato que ya habría vencido, con la gravedad de que sólo es firmado por una de las partes (nunca fue suscrito por SERGIO TORRES TORRES y/o por OLY AZÓCAR), por lo que ni siquiera sirve como contrato, al requerir dicho concepto al menos dos personas. De modo pues que no es cierto (sic) documento pruebe algún elemento adverso en contra de nuestros representados, pues se trata de una declaración unilateral de una persona y que no puede afectar a terceros que no suscriben el aludido texto y mal puede la declaración de una persona modificar el contrato suscrito en fecha 11 de Julio de 2007, pues sólo tendrían tal derecho –y deber- TODAS las partes que suscribieron el contrato.

      8.-Nuevamente la palabra dada por OLY AZÓCAR es incumplida, por lo que nuestros representados, a partir de esas fechas, trataron de comunicarse con la aludida ciudadana y con su abogado, con miras a resolver este asunto, específicamente, devolverle los montos recibidos, deduciendo la suma de BsF 40.000,00 que habría sido fijado como cláusula penal. Para tales fines, la pretensión de la –hoy- actora, era que se le permitiera comprar y que se le diera una nueva prórroga. Nótese que, salvo lo alegado en el escrito de demanda, no hay constancia escrita alguna de notificaciones de fechas u horas de firma, por lo que mal podrían saber mis representados tales datos si no tenían tal información.

      B. DEL INCUMPLIMIENTO Y SUS CONSECUENCIAS:

      A la luz de la narración que antecede, específicamente, al no haberse redactado el documento de compra venta, pagado los derechos registrales y cumplido con las cargas que imponía el contrato respecto al pago definitivo de la obligación dentro de los términos y plazos previstos en el contrato suscrito entre las partes y que vencería el día 13 de Septiembre de 2007, es evidente que se evidencia y patentiza un claro incumplimiento de la relación contractual, lo que legitima a nuestros mandantes, no sólo a solicitar la resolución del contrato conforme al artículo 1.167 del Código Civil venezolano, sino que, además, reclamar los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, los cuales estimamos previamente por vía de cláusula penal en la suma Bs. F 40.000,00, cantidad ésta que, dado la galopante inflación que existe en el país deberá ser indexada.

      …Omissis…

      III

      PETITORIO

      Por todas y cada una de las razones tanto de hecho como de derecho es que en nombre y representación de mis mandantes, SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, ya identificados, procedemos a reconvenir, como en efecto reconvenimos en este acto, a la ciudadana OLY NEREIDA AZÓCAR BORREIRO, quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio …, a los fines de que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, en:

      a)Que incumplió con sus obligaciones previstas en el contrato suscrito en fecha 11 Junio de 2007 con nuestros representados SERGIO TORRES TORRES y ADELIA GRAJALES de TORRES por ante …

      b) Que dado su incumplimiento, convenga en la resolución del contrato en cuestión, esto es, en la resolución del contrato suscrito con nuestros representados SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES …

      C) En pagar, por concepto de cláusula penal, la suma de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs F. 40.000,00), ello conforme a la cláusula TERCERO del contrato cuya resolución se pide por esta vía, para lo cual, conforme a la letra del artículo 531 del Código Civil Venezolano, nos comprometemos a restituir los montos que resulten luego de deducir el monto al que efectivamente sea condenada la parte reconvenida…

      .

      De la precedente trascripción de la reconvención, se desprenden los siguientes alegatos:

      1. Sergio Torres Torres y Adiela Grajales de Torres, suscribieron un contrato de promesa bilateral de compra venta sobre un inmueble; B) En cuanto a la duración del contrato de acuerdo con la cláusula cuarta el lapso era por sesenta (60) días consecutivos con una prórroga de treinta (30) días más, plazo anterior que venció el 13 de septiembre de 2007, pues el contrato fue suscrito en fecha 15 de julio del mismo año; C) Cuando la ciudadana Oly Azócar, se comunica con la ciudadana Adiela Grajales de Torres, para notificarle sobre la firma, no se firmó. Nuevamente la palabra dada por la ciudadana OLY AZÓCAR es incumplida, siendo que a partir de dichas fechas, se trató de comunicar con la aludida ciudadana y como con su abogado, con miras a resolver este asunto, específicamente, devolver los montos recibidos.

      Al no haberse redactado el documento de compra venta, pagado los derechos registrales y cumplido con las cargas impuestas en el referido contrato, respecto al pago definitivo de la obligación dentro de los términos y plazos previstos en el contrato suscrito entre las partes, cuyo vencimiento data el día 13 de Septiembre de 2007, resulta evidente y se patentiza un claro incumplimiento de la relación contractual.

      Al respecto la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de abril de 2012, expresó lo siguiente:

      “…IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

    4. - Puntos Previos.

      a.- De la falta de cualidad por la demandada reconviniente (art. 361 CPC).

      Como defensa alegó la parte demandada que:

      …Omissis…

      La representación judicial de la parte demandada ha hecho valer la falta de cualidad pasiva para ser condenados en el presente proceso, toda vez, que era menester haber instaurado la acción no sólo en su contra, sino igualmente en contra del Banco Mercantil C.A., para que dicha institución cumpliera con sus obligaciones específicas y excluyentes, que no pueden ser cumplidas por sus representados, pues habría una comunidad jurídica entre ese tercero y los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES Y ADIELA GRAJALES de TORRES, pues parte de las obligaciones demandadas deben ser cumplidas por dicha institución financiera.

      La falta de cualidad como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado, la contenía como defensa previa, que generalmente, por rozar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla, a un punto previo de la sentencia de mérito.

      …Omissis…

      Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio.

      Y ha explicado el maestro José Loreto Arismendi, en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p.21, que en:

      …Omissis…

      No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado del Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II, p.28).

      Bajo este predicamento, se observa que la parte actora reclama el cumplimiento del contrato de Opción de Compra venta que suscribiera con los ciudadanos ADIELA GRAJALES y SERGIO TORRES, por el inmueble identificado con las siglas B-05, situado en el piso 3, del Edificio Residencias PARQUE CINCO, del sector PARQUE RESIDENCIAL JUAN PABLO SEGUNDO, parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital).

      Por su lado la parte demandada en su contestación sostuvo en su defensa perentoria de falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio, por cuanto existe un litisconsorcio pasivo necesario que ha sido irrespetado, al no haber sido demandado un tercero que debe cumplir con parte de las obligaciones reclamadas en el petitum, como lo es el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal.

      Ahora bien, de una revisión extensiva de los alegatos antes transcritos, así como del contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, el 11.06.2007, anotado bajo el N° 05, Tomo 37, se evidencia que quienes han suscrito el mismo fueron los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, quienes a los efectos de dicho contrato se denominaron Los Oferentes, por una parte, y la otra la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, quien a los efectos de dicho contrato se denominó como La Optante, sin que otra persona se haya obligado. El hecho de que existía una hipoteca inmobiliaria sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta antes señalado, correspondía a los ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, realizar los trámites necesarios para la liberación de la hipoteca que tiene dicho inmueble, sin necesidad que sea llamada al juicio la entidad financiera Banco Mercantil, C.A., Banco Universal. Motivo por el cual, considera ésta Superioridad que entre los demandados en el presente procedimiento y la mencionada entidad financiera, no conforman un litis consorcio necesario, dado que no hay una relación jurídica única con pluridad de partes. ASI SE ESTABLECE.

      Luego, es improcedente esta defensa perentoria de falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada. ASI SE ESTABLECE.-

      …Omissis…

      …En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas sean aportadas a los autos. Y ASÍ SE DECLARA 4.- Del mérito.-

      A.- DE LA ACCIÓN.

      Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antímano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37.

      Así, se solicita el cumplimiento de contrato para que la parte demandada convenga en lo siguiente: (

  2. Vender en los términos establecidas en el contrato de opción de compra venta con el pago del precio y la liberación de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble y que tiene como acreedor hipotecario el Banco Mercantil o en su defecto que la sentencia que emane del Tribunal sustituya este requisito y le otorgue la titularidad para su respectivo Registro ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; (b) Cancelar los costos y costas del presente juicio.

    La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con el contrato de opción de compra venta, y que el documento suscrito por la ciudadana Adiela Grajales de Torres se encuentra viciado de nulidad por carecer de consentimiento, y señaló que el contrato definitivo de venta no se realizó oportunamente por la ciudadana Oly Azocar.

    a.- Del contrato de opción a compra.

    * Precisiones Conceptuales.

    Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

    En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato.

    …Omissis…

    Del análisis del caso.

    Al amparo de esta prédica, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37, conviniendo en lo siguiente:

    1. - El precio.

      El precio del inmueble objeto de la opción a compra, de acuerdo a la cláusula Segunda de citado contrato, se fijó en la cantidad de Doscientos Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 265.000.000,oo), hoy Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bsf. 265.000,oo), pagaderos de la siguiente forma: a.- la cantidad de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo) que declararon recibir los Oferentes de la Optante en ese mismo acto, en calidad de cuota inicial, suma ésta que sería imputable al precio de venta del inmueble al momento de la protocolización del Documento Definitivo de venta. b.- La suma de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo), que serían pagados por la oferente en cheque de gerencia en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, en la Oficina de Registro respectiva.

      Posteriormente a ese acuerdo primario, en anexo del contrato de opción de compra venta, marcado “2” (f.12), en fecha 05.11.2007, en documento suscrito por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, declaró que en ese mismo acto recibió la cantidad de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), en calidad de abono al saldo restante del precio de venta del apartamento antes identificado, por lo que al imputar la suma de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), restarían por cancelar al momento de protocolizar el documento de venta definitivo, la cantidad de Ciento Diez Millones de Bolívares (Bs. 110.000.000,oo).

      De esa manera queda claramente determinado el precio del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

    2. - El Objeto.

      En la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra Venta, se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Con un área aproximada de Noventa y Dos metros cuadrados (92,00 m²), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y Planta Alta: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²)y sus linderos son: Planta Baja: Norte: Fachada Norte del edificio; Sur: Pasillo de Circulación Horizontal; Este: Planta Baja del Apartamento Nº B-06; Oeste: Planta baja del apartamento Nº B-04; Planta Alta: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Planta alta del apartamento Nº B-08, Este: Planta alta de los apartamentos B-06 y B-08 y Oeste: Planta alta de los apartamentos Nº B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Ocho Mil Novecientos Trece Diezmilésimas por Ciento (0,8913%), sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios. Además le corresponde en propiedad, el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el Nº seis (6) ubicado en el nivel E-1 del edificio y un (1) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), ubicado también en el nivel E-1.

      De esa manera queda claramente determinado el objeto del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

    3. - Del término.

      El contrato en cuestión, de acuerdo a lo establecido en la cláusula Cuarta del referido contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, se estableció como modalidad que la duración de dicho contrato sería de Sesenta (60) días consecutivos, contados a partir del día 15.06.2007, fecha de entrega de la certificación de gravámenes, más una prórroga única de Treinta (30) días consecutivos, en caso de ser necesario, correspondiéndole la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta (con la extensión de la prórroga), para el día 13.09.2007.

      La actora alegó que por ciertas dificultades no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes deciden darse una prórroga, por lo que la vendedora exige entregar una cantidad de dinero y firman un nuevo documento por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, en fecha 05.11.2007, anotado bajo el Nº 57, Tomo 73, mediante el cual la ciudadana Adiela Grajales de Torres manifestó haber recibido la cantidad de Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordándose modificar la cláusula Cuarta del contrato suscrito en fecha 11.06.2007, para dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de venta.

      De la validez de la prórroga.

      Alega la demandada la nulidad de la presunta prórroga, producto del acuerdo de fecha 05.11.2007 en el que se deja sin efectos la cláusula cuarta del referido contrato de opción a compra venta, motivada a la falta de consentimiento de uno de los demandados copropietarios al aparecer como suscribiente sólo la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, configurándose, a decir de los demandados, un acto de carácter unilateral no oponible a terceros, ni con la validez necesaria para modificar el contrato de fecha 11.06.2007, el cual fue firmado por todas las partes obligadas.

      Al respecto, esta Juzgadora pasa a transcribir fragmento del acuerdo de fecha 05.11.2007:

      “La cláusula cuarta establece: “La duración del presente contrato será de SESENTA (60) DÍAS CONSECUTIVOS, contados a partir del día 13 de junio de 2007, fecha de entrega de la Certificación de Gravámenes, más una prórroga única de TREINTA (30) DÍAS CONSECUTIVOS en caso de ser necesario.” Por lo que convenimos dejarla sin efecto en virtud de que solo se espera por la revisión del Documento de Liberación de Hipoteca por parte de BANAVI y EL BANCO MERCANTIL. Quedando en rigor y fuerza todas las demás cláusulas del citado Contrato…”

      Se evidencia entonces, que la cláusula cuarta del contrato de fecha 11.06.2007 establecía un lapso determinado para firmar el contrato definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente proceso, y con el acuerdo de fecha 05.11.2007, se pretende indeterminar dicho plazo, al no especificar ni determinar un lapso de tiempo o una fecha cierta en la que se procedería a perfeccionar la venta del inmueble en cuestión, dando entender que dicha fecha dependería de la obtención por parte de la vendedora –demandante reconviniente en el caso de marras- de la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el apartamento, y una vez cumplida con esta condición se procedería a perfeccionar la venta.

      Ahora bien, entiende esta Sentenciadora que el thema decidendum en el presente alegato versa sobre la validez del acuerdo de fecha 05.11.2007, si puede dicho pacto suscrito por una sola de las partes, modificar el firmado por todas las partes. A entender de esta Juzgadora, no tendría cabida en el mundo jurídico la referida modificación, no puede un acto unilateral modificar un acto bilateral producto de la conjunción de las voluntades de las partes; en otras palabras, la voluntad de una parte nunca podría modificar la expresión del acuerdo de voluntades de todas las partes, todo esto conforme el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece:

      Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

      .

      . Es claro entonces, que es necesaria el acuerdo entre todas las voluntades partes intervinientes para poder modificar un contrato suscrito por esas mismas partes. Es por ello que esta Juzgadora, toma como no válido ni exigible el acuerdo de fecha 05.11.2007, que dejaba sin efecto la cláusula cuarta del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, modificando este último. ASÍ SE ESTABLECE.

      De las causas del incumplimiento.

      Alega la demandante reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención, que el incumplimiento de no perfeccionar el contrato de compra venta fue producido por la parte demandada reconviniente, al ésta no haber tramitado la liberación de la hipoteca –incumpliendo la obligación de entregar el bien inmueble libre de gravámenes- y de no tener uno de los copropietarios actualizado su Registro de Información Fiscal (R.I.F.) esencial para efectuar la firma del contrato de compra venta en el Registro Inmobiliario competente.

      Por su parte, la parte demandada reconviniente, alega que las causas del incumplimiento son imputables a la parte actora, por no haber cumplido con las obligaciones previstas en el contrato de compra venta de fecha 11.06.2007, dentro del lapso previsto.

      Observa esta Sentenciadora que para tener una mejor apreciación de los hechos controvertidos, pasa a determinar el lapso establecido en la referida cláusula cuarta. Se tiene que el lapso establecido es de sesenta (60) días de calendario más una prórroga de treinta (30) días de calendario a partir de la fecha del contrato de opción a compra venta -11.06.2007-, siendo entonces que el día 10.08.2007 venció el lapso de sesenta (60) días y comienza la prórroga de treinta (30) días, la cual fenece el día 09.09.2007, fecha que se tiene como día límite para firmar el contrato definitivo de compra venta. ASÍ SE ESTABLECE.

      La parte demandada reconviniente alega que la actora no cumplió con sus obligaciones inherentes del contrato de opción a compra venta. Al respecto esta Juzgadora observa que al folio 39 de los autos, riela Nota de remisión emanado de IPASME de fecha 07.09.2007, debidamente recibido por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, cuya firma fue autenticada por prueba de cotejo promovida por la parte actora, en la que se le notificaba a la referida ciudadana –vendedora y demandada reconviniente en el presente proceso- que a la compradora ciudadana OLY AZOCAR –parte demandante reconvenida en el caso de marras- le había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble. Y siendo que la fecha en que venció el lapso para la firma definitiva del contrato de compra venta fue el 09.09.2007, se tiene que la vendedora tenía conocimiento de que la parte demandante había cumplido para esa fecha con su obligación de disponer del dinero restante para la compra del inmueble, por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en las obligaciones contraídas por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

      Ahora bien, se evidencia que al folio 61 de la 1ª pieza, rielan originales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las ciudadanas OLY AZOCAR BORRERO –parte demandante- y ADIELA GRAJALES de TORRES –parte demandada-, de los cuales se desprende que la fecha de expedición de dichos registros corresponden a los días 18.05.2007 y 17.09.2007, respectivamente por lo que es evidente que para la fecha en que feneció el lapso de prórroga previsto para la firma del contrato definitivo de compra venta -09.09.2007-, la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES no tenía vigente el referido Registro de Información Fiscal (R.I.F.), requisito necesario para poder perfeccionar la venta; ya que, le fecha de expedición del mismo fue el 17.09.2007, siete (‘7) días después de haber fenecido el referido lapso. ASÍ SE ESTABLECE.

      Por otra parte, alega la actora que la demandada no había solicitado para la fecha en que vencía el lapso establecido en el contrato de opción a compra venta la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del proceso, teniendo la demandada el monto suficiente para extinguir el crédito hipotecario. De los autos se desprende que el crédito hipotecario asciende a la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,00), y siendo que al momento de la firma del contrato de opción a compra venta la vendedora recibió el monto de Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 132.500,00), se observa que evidentemente la vendedora tenía el monto suficiente para poder extinguir el crédito hipotecario si su intención era cumplir con la obligación pactada en el contrato de fecha 11.06.2007. Por lo que a criterio de esta Juzgadora, la vendedora al no hacer lo respectivos trámites ante el acreedor hipotecario cae en el referido incumplimiento porque no cumple con la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes para la fecha en que venció el lapso de prórroga para la firma del contrato de compra venta, siendo un evidente incumplimiento del contrato de fecha 11.06.2007. ASÍ SE ESTABLECE.

      Luego se hace evidente que al quedar demostrado el incumplimiento de la parte demandada del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, al no cumplir con sus obligaciones para la fecha de vencimiento del lapso de prórroga -09.09.2007- considera este Tribunal que se puede concluir que en el caso de autos es procedente la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta. ASÍ SE DECIDE…

      B.- DE LA RECONVENCIÓN.

      La representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR, para que convengan en lo siguiente: (i) la Resolución del contrato de opción de compra venta, suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.06.2007, anotado bajo el Nº 05, Tomo 37, en virtud de su incumplimiento; (ii) a pagar por concepto de cláusula penal, la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bsf. 40.000,oo), ello conforme a la cláusula Tercera de dicho contrato, para lo cual se comprometen a restituir los montos que resulten luego de deducir el monto a que efectivamente sea condenada la parte reconvenida; (iii) en pagar la indexación que resulte de la cantidad demandada; y (iv) a pagar las costas y costos del presente proceso.

      Adujo la representación judicial de la parte demandada reconviniente:

      Que en fecha 11.07.2007, sus representados SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, suscribieron con la ciudadana OLY AZOCAR, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, autenticado bajo el Nº 05, Tomo 37, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, un contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual versaba sobre el inmueble antes señalado, propiedad de sus mandantes.

      o Que de acuerdo a la cláusula Cuarta del contrato antes señalado, la duración de este era de Sesenta (60 días consecutivos, con una prórroga única de Treinta (30) consecutivos, contados a partir del día 15.07.2007, plazo éste que venció en fecha 13.09.2007. Igualmente, se previó una cláusula penal (cláusula Tercera), conforme a la cual si el incumplimiento del contrato provenía de la ciudadana OLY AZOCAR, ésta pagaría como indemnización de daños y perjuicios prefijas por vía de cláusula penal la suma de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 40.000,oo).

      o Que toda la carga de pagar los derechos de registro y redactar el documento definitivo de compra venta estaría en cabeza de la ciudadana OLY AZOCAR (Cláusula Sexta), y que toda notificación que las partes se quisieran hacer en ejecución del contrato, debería hacerse por escrito, con acuse de recibo, en una dirección específica (Cláusula Octava), que en el caso de sus representados, era el inmueble objeto del contrato.

      Que durante el plazo natural del contrato, jamás la ciudadana OLY AZOCAR cumplió con su obligación prevista en la cláusula Sexta, esto es, redactar el documento definitivo de compra venta y presentarlo ante la oficina de Registro Inmobiliario, notificando por escrito con acuse de recibo la fecha y hora de la firma correspondiente, oportunidad en la cual debería pagar los montos previstos en el contrato conforme a la cláusula Octava. Por el contrario, sus mandantes si cumplieron con las obligaciones de entregar la documentación requerida, tal y como se colige del propio de demanda, donde al punto tres (3), se puede leer que tal obligación fue cumplida a cabalidad.

      o Que durante el plazo natural del contrato, la ciudadana OLY AZOCAR, mantuvo contacto con sus mandantes, señalándoles que habrían surgido diferentes inconvenientes con el financiamiento que le daría IPASME, con quien sus representados no guardan ninguna relación, ni fue parte de las obligaciones asumidas. Tales señalamientos, si bien podrían comprenderse, no se compadecían con la letra del contrato que era muy clara en cuanto a la fecha definitiva y máxima para la firma.

      Que siendo que el inmueble objeto de la presente acción, es donde habitan sus representados, era obvio que éstos tendrían que buscar otro inmueble para mudarse en caso de que se perfeccionara el contrato de compra venta con la aludida ciudadana, perdiendo importantes oportunidades habida cuenta de los retrasos evidenciados por la aludida ciudadana.

      Que para principios del mes de noviembre de 2007, la ciudadana OLY AZOCAR se comunica con la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, a quien le señala que estaba todo listo para firmar en pocos días y que para probar buena fe y disposición le entregaría Bs. 22.500.000,oo (hoy Bs. F. 22.500,oo) y que sólo requería le firmara un recibo en Notaría. Su representada ADIELA GRAJALES de TORRES, en el ánimo de ver si ese compromiso, no aceptado por sus mandantes, acepta esa cantidad y suscribió un documento que fue elaborado por abogados de la ciudadana OLY AZOCAR, quienes añadieron otros hechos que nada tienen que ver y que además, mal podían obligar o crear nuevas obligaciones. En efecto, en dicho documento, cuyo único valor es como recibo de una cantidad, se agregaron modificaciones de un contrato que ya habría vencido, con la gravedad de que sólo es firmado por una sola de las partes, por lo que ni siquiera sirve como contrato. De modo pues, que no es cierto que dicho documento pruebe algún elemento adverso en contra de sus representados, pues se trata de una declaración unilateral de una persona y que no puede afectar a terceros que no suscriben el aludido texto y mal puede declaración de una persona modificar el contrato suscrito en fecha 11.07.2007, pues sólo tendrían tal derecho y deber todas las partes que suscribieron el contrato.

      Que la palabra dada por la ciudadana OLY AZOCAR es incumplida, por lo que sus representados, a partir de esas fechas, trataron de comunicarse con la aludida ciudadana y con sus abogados, con miras de resolver este asunto, específicamente devolverle los montos recibidos, deduciendo la suma de Bolívares Fuertes Cuarenta Mil (Bs. F. 40.000,oo), que habría sido fijado como cláusula penal. Para tales fines, la pretensión de la hoy actora, era que se le permitiera comprar y que se le diera una nueva prórroga. Que salvo lo alegado en el escrito de demanda, no hay constancia escrita alguna de notificaciones de fechas u horas de firma, por lo que mal podrían saber sus representados tales datos si no tenían tal información.

      Que al no haberse redactado el documento de compra venta, pagado los derechos registrales y cumplido con las cargas que imponía el contrato respecto al pago definitivo de la obligación dentro de los términos y plazos previstos en el contrato suscrito entre las partes y que vencería el mismo 13 de septiembre de 2007, es evidente un claro incumplimiento de la relación contractual, lo que legitima a sus mandantes, no sólo a solicitar la resolución del contrato, sino que además, reclamar los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, los cuales estimaron previamente por vía de cláusula penal.

      La parte actora reconvenida ha sostenido que por ciertas dificultades el contrato no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes decidieron darse una prórroga por lo que la vendedora exigió entregar una cantidad de dinero, la cual ascendía a Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bs. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordando dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del Contrato de Venta por ante el Registro Subalterno.

      Que el Banco Mercantil hace documento donde consta que libera la hipoteca que pesa sobre el inmueble que será vendido, el cual es llevado al IPASME, quien elabora documento mediante el cual otorgó Crédito Hipotecario a la afiliada Oly Azocar.

      Que al estar listos los documentos, se llevaron al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21.11.2007, avisándosele a los vendedores con suficiente tiempo, fijándose el día 26.11.2007, para la firma del mismo, luego de cancelarse los montos respectivos para la protocolización del documento.

      Que la ciudadana Oly Azocar, avisó oportunamente a IPASME y se hicieron los cheques, pero se les insistió a los vendedores vía telefónica para que informaran al Banco Mercantil sobre la fecha de la firma, cuyo aviso no se realizó, insistiéndosele a los vendedores en fijar una nueva oportunidad, a lo cual respondió la ciudadana ADIELA GRAJALES, que su esposo se encontraba en El Tigre, Estado Anzoátegui, y luego que tuvo que ir a Colombia debido a enfermedad de la madre, por lo que transcurridos sesenta (60) días de la introducción del documento ante la referida Oficina de Registro, no se efectuó la firma haciéndole perder los gastos pagados por la protocolización del mismo.

      Que luego de conversar con la ciudadana ADIELA GRAJALES, se le informó por vía telefónica y mediante Notificación practicada por la Notaría Octava de Caracas en fecha 04.03.2008, que el documento sería procesado nuevamente, y una vez introducido el documento, se fijó el día 12.03.2008, fecha en la cual no comparecieron los vendedores, por lo que el día 31.03.2008 pidió a dicha Oficina de Registro que fijara el día 09.04.2008 para la firma, y a fin de notificar a la vendedora sobre la fecha de firma solicitó a la Notaría Octava de Caracas que practicara la notificación respectiva, dejándose constancia de haber realizado la notificación de la ciudadana ADIELA GRAJALES, quien se negó a firmar. Asimismo, informó que el ciudadano SERGIO TORRES no se encontraba, por lo que dejó la boleta de notificación.

      Que en fecha 09.04.2008, siendo las 03:15 p.m., en el edificio Centro Plaza, Torre B, Nivel 6, Local CC-6-3 de la Avenida Francisco de Miranda, estuvieron presentes personal autorizado de la Oficina de Registro Subalterno de Tercer Circuito, del IPASME con los cheques para la señora Adiela Grajales y Banco Mercantil y la compradora, sin que se presentaran los vendedores, haciendo infructuosa la firma del documento de compra venta.

      Alega entonces la parte demandada reconviniente el incumplimiento de la parte actora reconvenida para solicitar la Resolución del Contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, bajo el No. 05, Tomo 37.

      Al respecto esta Juzgadora observa que al folio 39 de los autos, riela nota de remisión emanado de IPASME de fecha 07.09.2007, debidamente recibido por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, cuya firma fue autenticada por prueba de cotejo promovida por la parte actora, en la que se le notificaba a la referida ciudadana –vendedora y demandada reconviniente en el presente proceso- que a la compradora ciudadana OLY AZOCAR –parte demandante reconvenida en el caso de marras- le había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble. Y siendo que la fecha en que venció el lapso para la firma definitiva del contrato de compra venta fue el 09.09.2007, se tiene que la vendedora tenía conocimientos de que la parte demandante había cumplido para esa fecha con su obligación de disponer del dinero restante para la compra del inmueble, por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en las obligaciones contraídas por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

      Ahora bien, se evidencia que al folio 61 de la 1ª pieza, rielan originales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las ciudadanas OLY AZOCAR BORRERO –parte demandante- y ADIELA GRAJALES de TORRES –parte demandada-, de los cuales se desprende que la fecha de expedición de dichos registros corresponden a los días 18.05.2007 y 17.09.2007, respectivamente por lo que es evidente que para la fecha en que feneció el lapso de prórroga del contrato de autos, previsto para la firma del contrato definitivo de compra venta -09.09.2007-, la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES no tenía vigente el referido Registro de Información Fiscal (R.I.F.), requisito necesario para poder perfeccionar la venta; ya que, la fecha de expedición del mismo fue el 17.09.2007, siete (‘7) días después de haber fenecido el referido lapso. ASÍ SE ESTABLECE.

      Se tiene entonces, que la demandante reconvenida en ningún momento incumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de fecha 11.06.2007, suscrito entre la ciudadana OLY AZÓCAR y los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, autenticado ante la Notaría Cuadragésima Segunda de Caracas, bajo el No. 05, Tomo 37, por lo que esta Juzgadora encuentra Improcedente la presente Reconvención por Resolución de Contrato. ASÍ SE DECIDE.

      Por ser la pretensión de indexación judicial de los montos un alegato condicional a la pretensión de la reconvención, el mismo es desechado por haber sido declarada la misma Improcedente. ASI SE DECIDE.

      Dirimido, como ha sido, el presente caso en apelación, esta Juzgadora considera, que lo ajustado a derecho es declarar improcedente la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente contra el fallo de fecha 08.12.2009, por no haber demostrado, durante la secuela del proceso, conforme a lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1354 del Código Civil, el supuesto incumplimiento de la parte actora reconvenida. En consecuencia, es forzoso para esta Sentenciadora declarar Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y procedente la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana OLY NERIDA AZOCAR BORRERO contra los ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES. ASÍ SE DECIDE.

      IV.- DISPOSITIVA.

      En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 09.12.2009 (f.308), por el abogado José Ramón Varela Varela, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, contra la sentencia definitiva de fecha 08.12.2009 (f. 285), proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: (i) Sin Lugar la falta de cualidad pasiva aducida por la parte demandada; (ii) Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta interpuesta por la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO contra SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES y SIN LUGAR la Reconvención de éstos últimos contra la primera; (iii) Se condenó a los demandados a otorgar el documento de venta a favor de la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, sobre el inmueble objeto de la presente demanda; (iv) Se condenó a la parte demandada reconviniente tanto en las costas del juicio principal como de la reconvención, y asimismo, se le condenó al pago de las costas resultantes del cotejo al haber resultado auténtica la firma desconocida.

SEGUNDO

CON LUGAR el juicio de Cumplimiento de Contrato seguido por la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR contra los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, ambas partes identificadas en los autos. En consecuencia, se ordena a los mencionados ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, que, dentro del lapso de ejecución voluntaria, procedan a escriturar a nombre de la demandante-reconvenida, ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR, y a protocolizar el documento de Compra-Venta del inmueble identificado de la siguiente manera: apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Con un área aproximada de Noventa y Dos metros cuadrados (92,00 m²), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y Planta Alta: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²)y sus linderos son: Planta Baja: Norte: Fachada Norte del edificio; Sur: Pasillo de Circulación Horizontal; Este: Planta Baja del Apartamento Nº B-06; Oeste: Planta baja del apartamento Nº B-04; Planta Alta: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Planta alta del apartamento Nº B-08, Este: Planta alta de los apartamentos B-06 y B-08 y Oeste: Planta alta de los apartamentos Nº B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Ocho Mil Novecientos Trece Diezmilésimas por Ciento (0,8913%), sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios. Además le corresponde en propiedad, el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el Nº seis (6) ubicado en el nivel E-1 del edificio y un (1) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), ubicado también en el nivel E-1. Dicho inmueble pertenece a los demandados reconvinientes, ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 20.06.2005, inserto bajo el N° 41, Tomo 41, Protocolo Primero, marcado “3”.

Debiendo quedar establecido en el Contrato de Compra- Venta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000), y que el saldo que debe pagar la parte demandante al momento de la protocolización del documento de venta, es la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000). Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES contra la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, todos identificados a los autos.

CUARTO

Queda así confirmada la sentencia apelada, aunque con diferente motivación.”

Ahora bien, de la sentencia recurrida se desprende lo siguiente: se reclama el cumplimiento del contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento, se solicita que el cumplimiento de dicho contrato en los términos establecidos en el contrato de opción de compra venta con el pago del precio y la liberación de la hipoteca que tiene como acreedor al Banco Mercantil y a cancelar los costos y costas del presente juicio. Se evidencia que al respecto la parte demandada negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora.

Posteriormente, se procedió al análisis del contrato de compra venta suscrito por las partes, de cuyo análisis concluyó que el precio de la venta era por doscientos sesenta y cinco millones de bolívares, respecto del objeto que se refería a la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. En cuanto al término fue previsto sesenta (60) días consecutivos, en cuanto a la prórroga el juez de alzada precisó, que en el mismo no sé especificó un lapso de tiempo y además de ello, faltó el consentimiento de la vendedora; en consecuencia siendo el lapso del contrato un acuerdo entre ambas partes, no es posible que de una modificación unilateral se produzca una alteración en una cláusula cuyo contrato fue suscrito por ambas partes, tomando como no válido el presunto acuerdo suscrito el 05 de noviembre de 2010, referido a la prórroga del contrato.

En relación con las causas de incumplimiento del contrato, se precisó:

  1. Porque la parte demandada reconviniente, al no haber tramitado la liberación de la hipoteca, hubo incumplimiento de la obligación de entregar el bien inmueble libre de gravámenes. B) Se evidenció que la parte actora había cumplido con el hecho de tener el dinero restante para completar el precio de la venta y firmar el documento definitivo de la venta. C) Se precisó que el documento de Registro de Información Fiscal había vencido siete días antes de que terminara el lapso de la prórroga para la firma. D) Evidenció la juzgadora que la vendedora al no hacer los respectivos trámites ante el acreedor hipotecario se produjo el incumplimiento porque no cumple con la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes para la fecha en que venció el lapso de prórroga para la firma del contrato de compra venta, configurando un evidente incumplimiento del contrato, alegato éste que fue precisado en los puntos 4), 5) y 6) del libelo de la demanda, según se desprende de la transcripción supra referida.

Así mismo se evidenció que la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente, por no haber demostrado durante el proceso conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, el supuesto incumplimiento de la parte actora reconvenida, en virtud de ello el juez de alzada declaró sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y procedente la demanda por cumplimiento de contrato.

En virtud de los hechos establecidos el ad quem, concluyó que al ser demostrado el incumplimiento por parte de la demandada o vendedora, necesariamente se debe declarar procedente la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

En ese sentido se evidencia de las trascripciones y comparaciones entre la contestación a la demanda y la reconvención, con el contenido de la sentencia recurrida, se puede concluir que el juez de alzada no incurrió en tergiversación de los alegatos expuestos por las partes, razón por la cual se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis.

III

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 243 ordinal 5° y 244 eiusdem, por incurrir en incongruencia negativa.

Por vía de fundamentación, el formalizante expresa lo siguiente:

“…A los fines de determinar la existencia de este importante vicio en el caso específico de marras, hemos de señalar lo siguiente.

  1. En los informes presentados por esta representación ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de marzo de 2010 (folios 316 al 332), y, específicamente, a los folios 13 y siguientes de los aludidos informes, se planteó al Superior se pronunciara sobre la extemporaneidad de la pruebas de cotejo practicada ante el Tribunal de Primera Instancia, señalándose expresamente lo siguiente:

    …Omissis…

  2. En la recurrida, se omite todo pronunciamiento acerca de la temporalidad –o no- de la prueba de cotejo practicada, omitiendo todo pronunciamiento –así fuere tangencial- los lapsos, términos o circunstancias de tiempo en que fue promovido y/o evacuado el cotejo, ello tomando en cuenta el contenido el (sic) artículo 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. De modo que NADA SE DICE el Juez Superior sobre este pedimento de –obvios- vicios de procedimiento que tuvo claras incidencias en el fondo, pues parte de la dispositiva se basó en dar por demostradas las firmas con un cotejo extemporáneamente evacuado.

    Hemos de dejar constancia que la solicitud efectuada en lo informes, constituía un elemento esencial a ser definido por la Superioridad, pues estamos en presencia de un planteamiento cuya procedencia estaba íntimamente relacionada con el fondo de la controversia y con el “tema decidendum” y más allá de eso, con íntima relación con el debido proceso y derecho a la defensa que son materia de orden público, de modo pues que no le era dable al Juez, omitir tal pronunciamiento, siendo conveniente traer a colación el fallo dictado por esa Honorable Sala signado con el N° 706, de fecha 28 de octubre de 2005 (Instituto Municipal de Crédito Popular y Clínica de Cirugía Ambulatoria, C.A. y otros, …, en la cual se señaló:

    …Omissis…

    Es evidente, ciudadanos Magistrados, que dicha solicitud que tenía que ver con los lapsos probatorios y su violación, propia de los informes, siendo claro que es de orden público, tal y como lo ha sostenido este honorable tribunal en innumerables fallos, siendo apropiado transcribir parte de uno de ellos, en donde esta Sala señaló lo siguiente:

    …Omissis…

    Todo ello necesariamente, nos lleva a la única conclusión que el fallo impugnado no cumple con las condiciones exigidas en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 12 del mismo código Adjetivo, al no cumplir la sentencia con principio de exhaustividad, siendo nulo el mismo por así disponerlo el artículo 244 “eiusdem”, al haberse agotado frente a dicha violación, todos los recursos y medios impugnativos disponibles, como lo es el recurso de casación que por esta vía se formaliza…”.

    Para decidir, la Sala observa:

    Alega el formalizante que el juez omitió pronunciamiento respecto de la temporalidad de la prueba de cotejo, alegato éste que fue expuesto en el escrito de informes, con lo cual incurrió en el vicio de incongruencia negativa, y en la consecuente infracción de los artículos 243 ordinal 5° y 244 del Código de Procedimiento Civil.

    El requisito de congruencia del fallo establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dispone que la sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con la debida coherencia y conexión entre la pretensión deducida y las excepciones o defensas opuestas, y se incurre en el vicio de incongruencia negativa, cuando el órgano jurisdiccional omite pronunciarse sobre algún alegato de hecho contenido en el libelo de la demanda, o en la contestación, alterando o modificando la controversia entre los sujetos procesales, al no limitarse a resolver sobre todo lo alegado en el debate judicial.

    Así pues, respecto a la incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento en los escritos de informes presentado ante el juez de alzada, la Sala ha indicado reiteradamente en diversos fallos, como en la sentencia N° RC-305 de fecha 12 de julio de 2.011, caso de Agropecuaria La Morreña, S.R.L. contra Jerónimo López, expediente N° 11-005, indicó lo siguiente:

    ...Quedando claro de la doctrina antes transcrita, que el vicio de incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento, en torno a los alegatos articulados en el escrito de informes ante el juez de alzada, sólo se configura cuando éste no se pronuncie sobre las peticiones, alegatos o defensas que pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como la confesión ficta u otras similares, más no, si se solicitare la reposición de la causa, dado que esta denuncia debe ser planteada por defecto de actividad como vicio de reposición preterida o no decretada...

    (Subrayado de la Sala).

    Del extracto jurisprudencial antes transcrito, se tiene que es obligatorio para el juez pronunciarse sobre las peticiones, alegatos o defensas de las partes que pudieran tener influencia determinante en la suerte final del proceso, tales como la confesión ficta u otras equivalentes bajo pena de incurrir en el vicio de incongruencia negativa.

    Por todo lo antes expuesto, la Sala concluye que la Sentenciadora de alzada no incurrió en el vicio de incongruencia negativa, debido a que no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos o defensas expuestas en los escritos de informes, dado que los mismos no son de aquellos que tiene establecidos la jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil, motivo por el cual no existe violación de los artículos 12, 15 y 243, ordinal 5°) del Código de Procedimiento Civil; razón para que se declare la improcedencia de la denuncia bajo análisis. Así se decide.

    IV

    Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 4° y 244 eiusdem por incurrir en inmotivación del fallo.

    Por vía de fundamentación, el formalización expresó lo siguiente:

    “…En el caso de marras, desde ya, hemos de afirmar que existe una clara e indudable falta de motivación en el fallo de la reconvención, pues nada dijo la recurrida con relación a los incumplimientos atribuidos por esta representación en su reconvención a la actora-reconvenida, pues se sustentó la reconvención en (sic) se habría incumplido la cláusula SEXTA del contrato, al no haber cumplido con la carga de pagar los derechos de registro y redactar el documento definitivo de compre-venta, notificando por escrito y con acuse de recibo la fecha y hora de la firma correspondiente, oportunidad en la cual debería pagar los montos previstos en el contrato conforme a la cláusula OCTAVA.

    La recurrida no motiva, ni señala cómo o en qué forma la parte actora cumplió con estas cargas derivadas del contrato y/o como habría probado que cumplió con las mismas, pues su único análisis se basa en determinar que para la fecha en que finalizó el plazo del contrato, la parte actora tendría a su disposición el dinero restante para la compra del inmueble, hecho éste que no guarda ninguna relación con lo alegado por las partes y sobre la extensión y explicación (motivación) que requería el fallo impugnado en cuenta a la reconvención.

    Es evidente, ciudadano Juez, que la recurrida tomó la reconvención como una suerte de defensa adicional, olvidando que se trata de una pretensión distinta a la principal, la cual requiere una motivación y sustentación suficiente para establecer o justificar en que hechos se funda la decisión.

    Todo ello, necesariamente, nos lleva a la única conclusión que el fallo impugnado no cumple con las condiciones de forma exigidas en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 12 del mismo Código Adjetivo, al no cumplir la sentencia con el requisito de motivación, siendo nulo el mismo por así disponerlo el artículo 244 “eiusdem”, al haberse agotado frente a dicha violación, todos los recursos y medio impugnativos disponibles, como lo es el recurso de casación que por esta vía se formaliza. Así pedimos sea declarado por este Alto Tribunal.

    Para decidir, la Sala observa:

    Alega el recurrente que el juez de alzada incurrió en infracción de los artículos 12, 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, al no motivar su decisión en cuanto a cómo o en qué forma la actora cumplió con las cargas derivadas del contrato de opción de compra venta.

    Así, tenemos que sobre el vicio in comento, esta Sala en sentencia N° 00427 de fecha 26 de junio de 2006, caso: Banco Fivenez S.A.C.A. Banco Universal c/ Ramón Alfredo Aguilar Montaño, textualmente señaló, lo siguiente:

    ...En relación al vicio de inmotivación, la Sala en decisión N° 231 de 30 de abril de 2002, juicio Nory Raquel Quiñonez y otros contra Instituto Autónomo de Policía del estado Yaracuy y otro, expediente N° 01-180, ratificada en fallo Nº 476 de 26 de mayo de 2004, juicio Avilio José Trujillo contra Inversiones El Rolito, C.A., expediente Nº 2002-000099, ambas con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe la presente, se dijo lo siguiente:

    ...El propósito de la motivación del fallo es, además de llevar al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, permitir el control de la legalidad, en caso de error. Sobre este particular, la Sala ha señalado en reiteradas decisiones, entre otras, en sentencia Nº 83 del 23 de marzo de 1992, lo siguiente:

    ‘La motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los Jueces como fundamento del dispositivo. Las primeras están formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y las segundas, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes. Para la Sala en constante y pacífica doctrina, por lo menos a partir de 1906, el vicio de inmotivación en el fallo, consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. También ha sostenido la Sala en repetidas ocasiones que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades:

    a) Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. b) Que las razones dadas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistentes jurídicamente. c) Que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y, d) Que todos los motivos sean falsos...

    .

    Asimismo, en reciente sentencia Nº 0032, fechada 8 de febrero de 2011, caso Banco de Comercio Exterior (BANCOEX), contra C.A. Procesadora Propesca y otras, expediente Nº 10-269, esta Sala estableció:

    …De allí que, la Sala Constitucional en Sentencia Nº 1201, de fecha 25/06/2007 Caso: Arnout de Melo y otros, reitera el criterio fijado en la sentencia Nº 2629, caso: Luís Enrique Herrera Gamboa, donde declara la nulidad de decretos de medidas cautelares por no presentar materialmente razonamiento alguno y establece la obligatoriedad del juez de argumentar los decretos que acuerden o nieguen dichas medidas, es decir, “…debe exponer las razones de hecho y de derecho por las cuales considera que procede o no la medida que se le requirió ya que, si no lo hace, es imposible que su acto sea susceptible de control por las vías ordinarias (oposición o tercería) y extraordinaria (casación)…” y con ello pueda impedir “…el cabal ejercicio del derecho a la defensa de la parte o del tercero que pueda verse afectado por dicho decreto… ”

    Asimismo, la Sala Constitucional deja sentado en Sentencia Nº 3097, de fecha 14 de diciembre de 2004 Caso: Eduardo Parilli, que “…el otorgamiento de una medida cautelar sin que se cumplan los requisitos de procedencia violaría flagrantemente el derecho a la tutela judicial efectiva a la contraparte de quien solicitó la medida y no cumplió sus requisitos; y al contrario, la negación de la tutela cautelar a quien cumple plenamente los requisitos implica una violación a ese mismo derecho fundamental, uno de cuyos atributos esenciales es el derecho a la eficaz ejecución del fallo, lo cual sólo se consigue, en la mayoría de los casos, a través de la tutela cautelar (Cfr. González Pérez, Jesús, el derecho a la tutela jurisdiccional, segunda edición, Civitas, Madrid, 1989, pp. 227 y ss)…”.

    De manera que, el poder cautelar tiene por objeto restringir el derecho de propiedad de la parte contra la cual obra, con el fin de asegurar y garantizar la efectividad de la decisión de fondo, es por ello, que en estricta observancia de las disposiciones legales, el jurisdicente no solo deberá verificar los presupuestos establecidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, por ser la norma que regula el otorgamiento de la tutela cautelar, sino que estará obligado a justificar su negativa o revocatoria mediante las razones de hecho y de derecho, así como circunstancias, argumentos y medios probatorios que sustente la decisión sometido a su jurisdicción.

    Por su parte, esta Sala en sentencia Nº 735, de fecha 10 de diciembre de 2009, caso: Rubén Darío Peláez Munera contra: Asociación Bolivariana de Trabajadores de la Economía Informal (ASOBOTREI) y otra, señaló lo siguiente:

    …El juez de alzada, como consecuencia del recurso de apelación interpuesto, tiene a su cargo un nuevo examen del conflicto, que le impone el deber de expresar razonamientos propios, al efecto, no se constata que el juez superior haya cumplido con esta obligación, pues no se expresan los motivos de hecho y de derecho que justifiquen la decisión del juzgado de la causa, para mantener en vigencia la medida cautelar de secuestro por considerar que se han cumplido los extremos legales para decretarla.

    La precedente trascripción jurisprudencial, pone de manifiesto, que cuando la parte afectada ejercer oportunamente el recurso de apelación contra la decisión de primer grado que niega o acuerda la medida cautelar; por efecto del principio de la doble instancia, deberá el tribunal superior someter el dictamen a una nueva revisión y apreciar la existencia o no de los requisitos de procedibilidad exigidos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, y por consiguiente argumentar su decisión sobre la legalidad de la medida cautelar decretada; confirmándola, por considerar que se encuentran llenos los extremos legales, vale decir, se da por demostrados y probados los presupuestos cautelares, tales como la apariencia de buen derecho -el fumus boni iuris-, el riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo -el periculum in mora-, o en caso contrario, revocando el decreto la medida acordada por incumplimiento de las exigencia requeridas en la norma citada…

    .

    Ahora bien, en el presente caso el juez superior estableció en su sentencia, lo siguiente:

    “…En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas sean aportadas a los autos. Y ASÍ SE DECLARA 4.- Del mérito.

    A.- DE LA ACCIÓN.

    Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antímano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37.

    Así, se solicita el cumplimiento de contrato para que la parte demandada convenga en lo siguiente: (

  3. Vender en los términos establecidas en el contrato de opción de compra venta con el pago del precio y la liberación de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble y que tiene como acreedor hipotecario el Banco Mercantil o en su defecto que la sentencia que emane del Tribunal sustituya este requisito y le otorgue la titularidad para su respectivo Registro ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; (b) Cancelar los costos y costas del presente juicio.

    La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con el contrato de opción de compra venta, y que el documento suscrito por la ciudadana Adiela Grajales de Torres se encuentra viciado de nulidad por carecer de consentimiento, y señaló que el contrato definitivo de venta no se realizó oportunamente por la ciudadana Oly Azocar.

    a.- Del contrato de opción a compra.

    * Precisiones Conceptuales.

    Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

    En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato.

    …Omissis…

    Del análisis del caso.

    Al amparo de esta prédica, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37, conviniendo en lo siguiente:

    1. - El precio.

      El precio del inmueble objeto de la opción a compra, de acuerdo a la cláusula Segunda de citado contrato, se fijó en la cantidad de Doscientos Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 265.000.000,oo), hoy Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bsf. 265.000,oo), pagaderos de la siguiente forma: a.- la cantidad de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo) que declararon recibir los Oferentes de la Optante en ese mismo acto, en calidad de cuota inicial, suma ésta que sería imputable al precio de venta del inmueble al momento de la protocolización del Documento Definitivo de venta. b.- La suma de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo), que serían pagados por la oferente en cheque de gerencia en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, en la Oficina de Registro respectiva.

      Posteriormente a ese acuerdo primario, en anexo del contrato de opción de compra venta, marcado “2” (f.12), en fecha 05.11.2007, en documento suscrito por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, declaró que en ese mismo acto recibió la cantidad de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), en calidad de abono al saldo restante del precio de venta del apartamento antes identificado, por lo que al imputar la suma de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), restarían por cancelar al momento de protocolizar el documento de venta definitivo, la cantidad de Ciento Diez Millones de Bolívares (Bs. 110.000.000,oo).

      De esa manera queda claramente determinado el precio del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

    2. - El Objeto.

      En la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra Venta, se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Con un área aproximada de Noventa y Dos metros cuadrados (92,00 m²), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y Planta Alta: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²)y sus linderos son: Planta Baja: Norte: Fachada Norte del edificio; Sur: Pasillo de Circulación Horizontal; Este: Planta Baja del Apartamento Nº B-06; Oeste: Planta baja del apartamento Nº B-04; Planta Alta: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Planta alta del apartamento Nº B-08, Este: Planta alta de los apartamentos B-06 y B-08 y Oeste: Planta alta de los apartamentos Nº B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Ocho Mil Novecientos Trece Diezmilésimas por Ciento (0,8913%), sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios. Además le corresponde en propiedad, el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el Nº seis (6) ubicado en el nivel E-1 del edificio y un (1) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), ubicado también en el nivel E-1.

      De esa manera queda claramente determinado el objeto del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

    3. - Del término.

      El contrato en cuestión, de acuerdo a lo establecido en la cláusula Cuarta del referido contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, se estableció como modalidad que la duración de dicho contrato sería de Sesenta (60) días consecutivos, contados a partir del día 15.06.2007, fecha de entrega de la certificación de gravámenes, más una prórroga única de Treinta (30) días consecutivos, en caso de ser necesario, correspondiéndole la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta (con la extensión de la prórroga), para el día 13.09.2007.

      La actora alegó que por ciertas dificultades no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes deciden darse una prórroga, por lo que la vendedora exige entregar una cantidad de dinero y firman un nuevo documento por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, en fecha 05.11.2007, anotado bajo el Nº 57, Tomo 73, mediante el cual la ciudadana Adiela Grajales de Torres manifestó haber recibido la cantidad de Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordándose modificar la cláusula Cuarta del contrato suscrito en fecha 11.06.2007, para dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de venta.

      De la validez de la prórroga.

      Alega la demandada la nulidad de la presunta prórroga, producto del acuerdo de fecha 05.11.2007 en el que se deja sin efectos la cláusula cuarta del referido contrato de opción a compra venta, motivada a la falta de consentimiento de uno de los demandados copropietarios al aparecer como suscribiente sólo la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, configurándose, a decir de los demandados, un acto de carácter unilateral no oponible a terceros, ni con la validez necesaria para modificar el contrato de fecha 11.06.2007, el cual fue firmado por todas las partes obligadas.

      Al respecto, esta Juzgadora pasa a transcribir fragmento del acuerdo de fecha 05.11.2007:

      “La cláusula cuarta establece: “La duración del presente contrato será de SESENTA (60) DÍAS CONSECUTIVOS, contados a partir del día 13 de junio de 2007, fecha de entrega de la Certificación de Gravámenes, más una prórroga única de TREINTA (30) DÍAS CONSECUTIVOS en caso de ser necesario.” Por lo que convenimos dejarla sin efecto en virtud de que solo se espera por la revisión del Documento de Liberación de Hipoteca por parte de BANAVI y EL BANCO MERCANTIL. Quedando en rigor y fuerza todas las demás cláusulas del citado Contrato…”

      Se evidencia entonces, que la cláusula cuarta del contrato de fecha 11.06.2007 establecía un lapso determinado para firmar el contrato definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente proceso, y con el acuerdo de fecha 05.11.2007, se pretende indeterminar dicho plazo, al no especificar ni determinar un lapso de tiempo o una fecha cierta en la que se procedería a perfeccionar la venta del inmueble en cuestión, dando entender que dicha fecha dependería de la obtención por parte de la vendedora –demandante reconviniente en el caso de marras- de la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el apartamento, y una vez cumplida con esta condición se procedería a perfeccionar la venta.

      Ahora bien, entiende esta Sentenciadora que el thema decidendum en el presente alegato versa sobre la validez del acuerdo de fecha 05.11.2007, si puede dicho pacto suscrito por una sola de las partes, modificar el firmado por todas las partes. A entender de esta Juzgadora, no tendría cabida en el mundo jurídico la referida modificación, no puede un acto unilateral modificar un acto bilateral producto de la conjunción de las voluntades de las partes; en otras palabras, la voluntad de una parte nunca podría modificar la expresión del acuerdo de voluntades de todas las partes, todo esto conforme el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece:

      Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

      .

      . Es claro entonces, que es necesaria el acuerdo entre todas las voluntades partes intervinientes para poder modificar un contrato suscrito por esas mismas partes. Es por ello que esta Juzgadora, toma como no válido ni exigible el acuerdo de fecha 05.11.2007, que dejaba sin efecto la cláusula cuarta del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, modificando este último. ASÍ SE ESTABLECE.

      De las causas del incumplimiento.

      Alega la demandante reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención, que el incumplimiento de no perfeccionar el contrato de compra venta fue producido por la parte demandada reconviniente, al ésta no haber tramitado la liberación de la hipoteca –incumpliendo la obligación de entregar el bien inmueble libre de gravámenes- y de no tener uno de los copropietarios actualizado su Registro de Información Fiscal (R.I.F.) esencial para efectuar la firma del contrato de compra venta en el Registro Inmobiliario competente.

      Por su parte, la parte demandada reconviniente, alega que las causas del incumplimiento son imputables a la parte actora, por no haber cumplido con las obligaciones previstas en el contrato de compra venta de fecha 11.06.2007, dentro del lapso previsto.

      Observa esta Sentenciadora que para tener una mejor apreciación de los hechos controvertidos, pasa a determinar el lapso establecido en la referida cláusula cuarta. Se tiene que el lapso establecido es de sesenta (60) días de calendario más una prórroga de treinta (30) días de calendario a partir de la fecha del contrato de opción a compra venta -11.06.2007-, siendo entonces que el día 10.08.2007 venció el lapso de sesenta (60) días y comienza la prórroga de treinta (30) días, la cual fenece el día 09.09.2007, fecha que se tiene como día límite para firmar el contrato definitivo de compra venta. ASÍ SE ESTABLECE.

      La parte demandada reconviniente alega que la actora no cumplió con sus obligaciones inherentes del contrato de opción a compra venta. Al respecto esta Juzgadora observa que al folio 39 de los autos, riela Nota de remisión emanado de IPASME de fecha 07.09.2007, debidamente recibido por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, cuya firma fue autenticada por prueba de cotejo promovida por la parte actora, en la que se le notificaba a la referida ciudadana –vendedora y demandada reconviniente en el presente proceso- que a la compradora ciudadana OLY AZOCAR –parte demandante reconvenida en el caso de marras- le había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble. Y siendo que la fecha en que venció el lapso para la firma definitiva del contrato de compra venta fue el 09.09.2007, se tiene que la vendedora tenía conocimiento de que la parte demandante había cumplido para esa fecha con su obligación de disponer del dinero restante para la compra del inmueble, por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en las obligaciones contraídas por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

      Ahora bien, se evidencia que al folio 61 de la 1ª pieza, rielan originales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las ciudadanas OLY AZOCAR BORRERO –parte demandante- y ADIELA GRAJALES de TORRES –parte demandada-, de los cuales se desprende que la fecha de expedición de dichos registros corresponden a los días 18.05.2007 y 17.09.2007, respectivamente por lo que es evidente que para la fecha en que feneció el lapso de prórroga previsto para la firma del contrato definitivo de compra venta -09.09.2007-, la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES no tenía vigente el referido Registro de Información Fiscal (R.I.F.), requisito necesario para poder perfeccionar la venta; ya que, le fecha de expedición del mismo fue el 17.09.2007, siete (‘7) días después de haber fenecido el referido lapso. ASÍ SE ESTABLECE.

      Por otra parte, alega la actora que la demandada no había solicitado para la fecha en que vencía el lapso establecido en el contrato de opción a compra venta la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del proceso, teniendo la demandada el monto suficiente para extinguir el crédito hipotecario. De los autos se desprende que el crédito hipotecario asciende a la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,00), y siendo que al momento de la firma del contrato de opción a compra venta la vendedora recibió el monto de Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 132.500,00), se observa que evidentemente la vendedora tenía el monto suficiente para poder extinguir el crédito hipotecario si su intención era cumplir con la obligación pactada en el contrato de fecha 11.06.2007. Por lo que a criterio de esta Juzgadora, la vendedora al no hacer lo respectivos trámites ante el acreedor hipotecario cae en el referido incumplimiento porque no cumple con la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes para la fecha en que venció el lapso de prórroga para la firma del contrato de compra venta, siendo un evidente incumplimiento del contrato de fecha 11.06.2007. ASÍ SE ESTABLECE.

      Luego se hace evidente que al quedar demostrado el incumplimiento de la parte demandada del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, al no cumplir con sus obligaciones para la fecha de vencimiento del lapso de prórroga -09.09.2007- considera este Tribunal que se puede concluir que en el caso de autos es procedente la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta. ASÍ SE DECIDE…

      B.- DE LA RECONVENCIÓN.

      La representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR, para que convengan en lo siguiente: (i) la Resolución del contrato de opción de compra venta, suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.06.2007, anotado bajo el Nº 05, Tomo 37, en virtud de su incumplimiento; (ii) a pagar por concepto de cláusula penal, la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bsf. 40.000,oo), ello conforme a la cláusula Tercera de dicho contrato, para lo cual se comprometen a restituir los montos que resulten luego de deducir el monto a que efectivamente sea condenada la parte reconvenida; (iii) en pagar la indexación que resulte de la cantidad demandada; y (iv) a pagar las costas y costos del presente proceso.

      Adujo la representación judicial de la parte demandada reconviniente:

      Que en fecha 11.07.2007, sus representados SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, suscribieron con la ciudadana OLY AZOCAR, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, autenticado bajo el Nº 05, Tomo 37, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, un contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual versaba sobre el inmueble antes señalado, propiedad de sus mandantes.

      o Que de acuerdo a la cláusula Cuarta del contrato antes señalado, la duración de este era de Sesenta (60 días consecutivos, con una prórroga única de Treinta (30) consecutivos, contados a partir del día 15.07.2007, plazo éste que venció en fecha 13.09.2007. Igualmente, se previó una cláusula penal (cláusula Tercera), conforme a la cual si el incumplimiento del contrato provenía de la ciudadana OLY AZOCAR, ésta pagaría como indemnización de daños y perjuicios prefijas por vía de cláusula penal la suma de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 40.000,oo).

      o Que toda la carga de pagar los derechos de registro y redactar el documento definitivo de compra venta estaría en cabeza de la ciudadana OLY AZOCAR (Cláusula Sexta), y que toda notificación que las partes se quisieran hacer en ejecución del contrato, debería hacerse por escrito, con acuse de recibo, en una dirección específica (Cláusula Octava), que en el caso de sus representados, era el inmueble objeto del contrato.

      Que durante el plazo natural del contrato, jamás la ciudadana OLY AZOCAR cumplió con su obligación prevista en la cláusula Sexta, esto es, redactar el documento definitivo de compra venta y presentarlo ante la oficina de Registro Inmobiliario, notificando por escrito con acuse de recibo la fecha y hora de la firma correspondiente, oportunidad en la cual debería pagar los montos previstos en el contrato conforme a la cláusula Octava. Por el contrario, sus mandantes si cumplieron con las obligaciones de entregar la documentación requerida, tal y como se colige del propio de demanda, donde al punto tres (3), se puede leer que tal obligación fue cumplida a cabalidad.

      o Que durante el plazo natural del contrato, la ciudadana OLY AZOCAR, mantuvo contacto con sus mandantes, señalándoles que habrían surgido diferentes inconvenientes con el financiamiento que le daría IPASME, con quien sus representados no guardan ninguna relación, ni fue parte de las obligaciones asumidas. Tales señalamientos, si bien podrían comprenderse, no se compadecían con la letra del contrato que era muy clara en cuanto a la fecha definitiva y máxima para la firma.

      Que siendo que el inmueble objeto de la presente acción, es donde habitan sus representados, era obvio que éstos tendrían que buscar otro inmueble para mudarse en caso de que se perfeccionara el contrato de compra venta con la aludida ciudadana, perdiendo importantes oportunidades habida cuenta de los retrasos evidenciados por la aludida ciudadana.

      Que para principios del mes de noviembre de 2007, la ciudadana OLY AZOCAR se comunica con la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, a quien le señala que estaba todo listo para firmar en pocos días y que para probar buena fe y disposición le entregaría Bs. 22.500.000,oo (hoy Bs. F. 22.500,oo) y que sólo requería le firmara un recibo en Notaría. Su representada ADIELA GRAJALES de TORRES, en el ánimo de ver si ese compromiso, no aceptado por sus mandantes, acepta esa cantidad y suscribió un documento que fue elaborado por abogados de la ciudadana OLY AZOCAR, quienes añadieron otros hechos que nada tienen que ver y que además, mal podían obligar o crear nuevas obligaciones. En efecto, en dicho documento, cuyo único valor es como recibo de una cantidad, se agregaron modificaciones de un contrato que ya habría vencido, con la gravedad de que sólo es firmado por una sola de las partes, por lo que ni siquiera sirve como contrato. De modo pues, que no es cierto que dicho documento pruebe algún elemento adverso en contra de sus representados, pues se trata de una declaración unilateral de una persona y que no puede afectar a terceros que no suscriben el aludido texto y mal puede declaración de una persona modificar el contrato suscrito en fecha 11.07.2007, pues sólo tendrían tal derecho y deber todas las partes que suscribieron el contrato.

      Que la palabra dada por la ciudadana OLY AZOCAR es incumplida, por lo que sus representados, a partir de esas fechas, trataron de comunicarse con la aludida ciudadana y con sus abogados, con miras de resolver este asunto, específicamente devolverle los montos recibidos, deduciendo la suma de Bolívares Fuertes Cuarenta Mil (Bs. F. 40.000,oo), que habría sido fijado como cláusula penal. Para tales fines, la pretensión de la hoy actora, era que se le permitiera comprar y que se le diera una nueva prórroga. Que salvo lo alegado en el escrito de demanda, no hay constancia escrita alguna de notificaciones de fechas u horas de firma, por lo que mal podrían saber sus representados tales datos si no tenían tal información.

      Que al no haberse redactado el documento de compra venta, pagado los derechos registrales y cumplido con las cargas que imponía el contrato respecto al pago definitivo de la obligación dentro de los términos y plazos previstos en el contrato suscrito entre las partes y que vencería el mismo 13 de septiembre de 2007, es evidente un claro incumplimiento de la relación contractual, lo que legitima a sus mandantes, no sólo a solicitar la resolución del contrato, sino que además, reclamar los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, los cuales estimaron previamente por vía de cláusula penal.

      La parte actora reconvenida ha sostenido que por ciertas dificultades el contrato no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes decidieron darse una prórroga por lo que la vendedora exigió entregar una cantidad de dinero, la cual ascendía a Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bs. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordando dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del Contrato de Venta por ante el Registro Subalterno.

      Que el Banco Mercantil hace documento donde consta que libera la hipoteca que pesa sobre el inmueble que será vendido, el cual es llevado al IPASME, quien elabora documento mediante el cual otorgó Crédito Hipotecario a la afiliada Oly Azocar.

      Que al estar listos los documentos, se llevaron al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21.11.2007, avisándosele a los vendedores con suficiente tiempo, fijándose el día 26.11.2007, para la firma del mismo, luego de cancelarse los montos respectivos para la protocolización del documento.

      Que la ciudadana Oly Azocar, avisó oportunamente a IPASME y se hicieron los cheques, pero se les insistió a los vendedores vía telefónica para que informaran al Banco Mercantil sobre la fecha de la firma, cuyo aviso no se realizó, insistiéndosele a los vendedores en fijar una nueva oportunidad, a lo cual respondió la ciudadana ADIELA GRAJALES, que su esposo se encontraba en El Tigre, Estado Anzoátegui, y luego que tuvo que ir a Colombia debido a enfermedad de la madre, por lo que transcurridos sesenta (60) días de la introducción del documento ante la referida Oficina de Registro, no se efectuó la firma haciéndole perder los gastos pagados por la protocolización del mismo.

      Que luego de conversar con la ciudadana ADIELA GRAJALES, se le informó por vía telefónica y mediante Notificación practicada por la Notaría Octava de Caracas en fecha 04.03.2008, que el documento sería procesado nuevamente, y una vez introducido el documento, se fijó el día 12.03.2008, fecha en la cual no comparecieron los vendedores, por lo que el día 31.03.2008 pidió a dicha Oficina de Registro que fijara el día 09.04.2008 para la firma, y a fin de notificar a la vendedora sobre la fecha de firma solicitó a la Notaría Octava de Caracas que practicara la notificación respectiva, dejándose constancia de haber realizado la notificación de la ciudadana ADIELA GRAJALES, quien se negó a firmar. Asimismo, informó que el ciudadano SERGIO TORRES no se encontraba, por lo que dejó la boleta de notificación.

      Que en fecha 09.04.2008, siendo las 03:15 p.m., en el edificio Centro Plaza, Torre B, Nivel 6, Local CC-6-3 de la Avenida Francisco de Miranda, estuvieron presentes personal autorizado de la Oficina de Registro Subalterno de Tercer Circuito, del IPASME con los cheques para la señora Adiela Grajales y Banco Mercantil y la compradora, sin que se presentaran los vendedores, haciendo infructuosa la firma del documento de compra venta.

      Alega entonces la parte demandada reconviniente el incumplimiento de la parte actora reconvenida para solicitar la Resolución del Contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, bajo el No. 05, Tomo 37.

      Al respecto esta Juzgadora observa que al folio 39 de los autos, riela nota de remisión emanado de IPASME de fecha 07.09.2007, debidamente recibido por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, cuya firma fue autenticada por prueba de cotejo promovida por la parte actora, en la que se le notificaba a la referida ciudadana –vendedora y demandada reconviniente en el presente proceso- que a la compradora ciudadana OLY AZOCAR –parte demandante reconvenida en el caso de marras- le había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble. Y siendo que la fecha en que venció el lapso para la firma definitiva del contrato de compra venta fue el 09.09.2007, se tiene que la vendedora tenía conocimientos de que la parte demandante había cumplido para esa fecha con su obligación de disponer del dinero restante para la compra del inmueble, por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en las obligaciones contraídas por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

      Ahora bien, se evidencia que al folio 61 de la 1ª pieza, rielan originales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las ciudadanas OLY AZOCAR BORRERO –parte demandante- y ADIELA GRAJALES de TORRES –parte demandada-, de los cuales se desprende que la fecha de expedición de dichos registros corresponden a los días 18.05.2007 y 17.09.2007, respectivamente por lo que es evidente que para la fecha en que feneció el lapso de prórroga del contrato de autos, previsto para la firma del contrato definitivo de compra venta -09.09.2007-, la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES no tenía vigente el referido Registro de Información Fiscal (R.I.F.), requisito necesario para poder perfeccionar la venta; ya que, la fecha de expedición del mismo fue el 17.09.2007, siete (‘7) días después de haber fenecido el referido lapso. ASÍ SE ESTABLECE.

      Se tiene entonces, que la demandante reconvenida en ningún momento incumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de fecha 11.06.2007, suscrito entre la ciudadana OLY AZÓCAR y los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, autenticado ante la Notaría Cuadragésima Segunda de Caracas, bajo el No. 05, Tomo 37, por lo que esta Juzgadora encuentra Improcedente la presente Reconvención por Resolución de Contrato. ASÍ SE DECIDE.

      Por ser la pretensión de indexación judicial de los montos un alegato condicional a la pretensión de la reconvención, el mismo es desechado por haber sido declarada la misma Improcedente. ASI SE DECIDE.

      Dirimido, como ha sido, el presente caso en apelación, esta Juzgadora considera, que lo ajustado a derecho es declarar improcedente la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente contra el fallo de fecha 08.12.2009, por no haber demostrado, durante la secuela del proceso, conforme a lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1354 del Código Civil, el supuesto incumplimiento de la parte actora reconvenida. En consecuencia, es forzoso para esta Sentenciadora declarar Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y procedente la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana OLY NERIDA AZOCAR BORRERO contra los ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES. ASÍ SE DECIDE.

      IV.- DISPOSITIVA.

      En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 09.12.2009 (f.308), por el abogado José Ramón Varela Varela, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, contra la sentencia definitiva de fecha 08.12.2009 (f. 285), proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: (i) Sin Lugar la falta de cualidad pasiva aducida por la parte demandada; (ii) Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta interpuesta por la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO contra SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES y SIN LUGAR la Reconvención de éstos últimos contra la primera; (iii) Se condenó a los demandados a otorgar el documento de venta a favor de la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, sobre el inmueble objeto de la presente demanda; (iv) Se condenó a la parte demandada reconviniente tanto en las costas del juicio principal como de la reconvención, y asimismo, se le condenó al pago de las costas resultantes del cotejo al haber resultado auténtica la firma desconocida.

SEGUNDO

CON LUGAR el juicio de Cumplimiento de Contrato seguido por la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR contra los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, ambas partes identificadas en los autos. En consecuencia, se ordena a los mencionados ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, que, dentro del lapso de ejecución voluntaria, procedan a escriturar a nombre de la demandante-reconvenida, ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR, y a protocolizar el documento de Compra-Venta del inmueble identificado de la siguiente manera: apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Con un área aproximada de Noventa y Dos metros cuadrados (92,00 m²), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y Planta Alta: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²)y sus linderos son: Planta Baja: Norte: Fachada Norte del edificio; Sur: Pasillo de Circulación Horizontal; Este: Planta Baja del Apartamento Nº B-06; Oeste: Planta baja del apartamento Nº B-04; Planta Alta: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Planta alta del apartamento Nº B-08, Este: Planta alta de los apartamentos B-06 y B-08 y Oeste: Planta alta de los apartamentos Nº B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Ocho Mil Novecientos Trece Diezmilésimas por Ciento (0,8913%), sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios. Además le corresponde en propiedad, el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el Nº seis (6) ubicado en el nivel E-1 del edificio y un (1) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), ubicado también en el nivel E-1. Dicho inmueble pertenece a los demandados reconvinientes, ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 20.06.2005, inserto bajo el N° 41, Tomo 41, Protocolo Primero, marcado “3”.

Debiendo quedar establecido en el Contrato de Compra- Venta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000), y que el saldo que debe pagar la parte demandante al momento de la protocolización del documento de venta, es la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000). Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES contra la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, todos identificados a los autos.

CUARTO

Queda así confirmada la sentencia apelada, aunque con diferente motivación”.

Ahora bien, de la sentencia recurrida se desprende lo siguiente: se reclama el cumplimiento de contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento, se solicita el cumplimiento de dicho contrato en los términos establecidos en el contrato de opción de compra venta con el pago del precio y la liberación de la hipoteca que tiene como acreedor al Banco Mercantil y a cancelar los costos y costas del presente juicio. Se evidencia que al respecto la parte demandada negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora.

Posteriormente, se procedió al análisis del contrato de compra venta suscrito por las partes, de cuyo análisis concluyó que el precio de la venta era por doscientos sesenta y cinco millones de bolívares, respecto del objeto que se refería a la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. En cuanto al término fue previsto sesenta (60) días consecutivos, en cuanto a la prórroga el juez de alzada precisó, que no existe un lapso de tiempo y además de ello, faltó el consentimiento de la vendedora; en consecuencia siendo el lapso del contrato un acuerdo entre ambas partes, no es posible que de una modificación unilateral se produzca una alteración en una cláusula cuyo contrato fue suscrito por ambas partes, tomando como no válido el presunto acuerdo suscrito el 05 de noviembre de 2010, referido a la prórroga del contrato.

En relación con las causas de incumplimiento del contrato, se precisó; a) porque la parte demandada reconviniente, al ésta no haber tramitado la liberación de la hipoteca, hubo incumplimiento de la obligación de entregar el bien inmueble libre de gravámenes. B) se evidenció que la parte actora había cumplido con el hecho de tener el dinero restante para completar el precio de la venta y firmar el documento definitivo de la venta. C) Se precisó que el documento de Registro de Información Fiscal había vencido siete días despúes de que terminara el lapso de la prórroga para la firma. D) Evidenció la juzgadora que la vendedora al no hacer los respectivos trámites ante el acreedor hipotecario se produjo el incumplimiento porque no cumple con la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes para la fecha en que venció el lapso de prórroga para la firma del contrato de compra venta, configurando un evidente incumplimiento del contrato, alegato éste que fue precisado en los puntos 4), 5) y 6) del libelo de la demanda, según se desprende de la transcripción supra referida.

Así mismo se evidenció que la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente, por no haber demostrado durante el proceso conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, el supuesto incumplimiento de la parte actora reconvenida, en virtud de ello el juez de alzada declaró Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y procedente la demanda por cumplimiento de contrato.

En virtud de los hechos establecidos el ad quem, concluyó que al ser demostrado el incumplimiento por parte de la demandada o vendedora, necesariamente se debe declarar procedente la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

Ahora bien, tal como señala la doctrina inserta a este fallo, la falta de motivación de la sentencia sólo se materializa cuando ésta, cabe decir, la sentencia, carece absolutamente de motivo alguno (motivos de hecho y de derecho) que la sustenten, pues, el propósito de la motivación, es precisamente llevar al ánimo de las partes claramente la justicia de lo decidido.

Por ello, considera esta Sala que los argumentos del sentenciador superior, con respecto a los requisitos de validez de un contrato de opción de compra venta, así mismo verificó si se habían dado las condiciones para que se cumpliera con lo suscrito por las partes en el citado contrato, objeto del caso subjudice, todo conforme a los artículos 1133, 1159, 1354 todos del Código Civil, permiten controlar la legalidad de lo decidido, y brindan fundamento suficiente a la sentencia.

En tales circunstancias, si el formalizante se encontraba en desacuerdo con el fondo de lo decidido, ha debido formalizar una denuncia por infracción de ley que permitiera a la Sala controlar la aplicación del derecho que realizó el Juez de alzada al caso.

Por consiguiente, y bajo tales circunstancias, resulta imperativo declarar la improcedencia de la presente denuncia, fundamentada en la supuesta infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

V

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 ordinal 4° y 244 eiusdem, por incurrir en el vicio de inmotivación del fallo.

Por vía de fundamentación, se expresa lo siguiente:

“…En líneas que preceden y para fundar la denuncia CUARTA, hicimos un breve paneo por los artículos 243.4, 244 y 12 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que, a los fines de su control, era menester que todo fallo fuera motivado, erigiéndose dicha motivación como uno de los elementos fundamentales a la hora del control casacional de la sentencia.

Resaltamos igualmente que la jurisprudencia había puesto de relieve que para hablar de motivación debemos estar en presencia de uno de los siguientes supuestos:

  1. Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. B) que las razones dadas por el sentenciador no guarden (sic) relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistente jurídicamente. C) que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y, d) que todos los motivos sean falsos.

    En el caso de marras, y habida cuenta que se planteó una reconvención, era necesario que la recurrida motivara, en forma independiente, cada una de las partes del fallo, es decir, era menester fundamentar, por un lado, la demanda principal y, por otro lado, la reconvención, pues –como lo hemos dicho hasta la saciedad- la acción principal y la reconvención son dos acciones que, por razones de convivencia, se acumulan en un solo proceso.

    Ahora bien, ya efectuadas estas explicaciones, vemos que en el caso de marras, la recurrida incurre en inmotivación al presentar razones que no guardan relación alguna con la acción propuesta, debiendo catalogarse dichas explicaciones como inexistentes, pues en vez de argumentar cómo y bajo qué circunstancias los hechos alegados por el actor para determinar el incumplimiento alegado habrían sido-o no- probados y/o los mismos eran suficientes para determinar la procedencia de la acción, trae y analiza otros argumentos, jamás expresados en la demanda, olvidando darle soporte motivacional a la sentencia en cuanto a los hechos alegados específicamente por el actor en su demanda.

    En otras palabras, al no analizar –nisiquiera (sic) en forma tangencial- cuál era el parecer de la recurrida acerca del incumplimiento del mes de Marzo y/o Abril del 2008; al no señalar la recurrida nada acerca de los actos acaecidos luego del vencimiento del contrato y su alegada prórroga; y, por el contrario, trayendo motivaciones ajenas a las señaladas por las partes, el fallo recurrido incurrió en inmotivación, todo lo cual señalamos y solicitamos sea declarado así expresamente.

    Consecuencia de todo lo señalado, es evidente que la recurrida, no motiva, ni señala cómo o en qué forma la parte actora cumplió con estas cargas derivadas del contrato y/o cómo habría probado que cumplió con las mismas, pues su único análisis se basa en determinar que para la fecha en que finalizó el plazo del contrato, la parte actra tendría a su disposición el dinero restante para la compra del inmueble, hecho éste que no guarda relación con lo alegado por las partes y sobre la extensión y explicación (motivación) que requería el fallo impugnado en cuanto a la demanda principal. Todo ello, necesariamente, nos lleva a la única conclusión que el fallo impugnado no cumple con las condiciones de forma exigidas en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 12 del mismo Código Adjetivo, al no cumplir la sentencia con el requisito de motivación, siendo nulo el mismo por así disponerlo el artículo 244 “eiusdem”, al haberse agotado frente a dicha violación, todos los recursos y medios impugnativos disponibles, como lo es el recurso de casación que por esta vía se formaliza. Así pedimos sea declarado por este Alto Tribunal…”.

    Para decidir, la Sala observa:

    De la fundamentación de la presente denuncia, se evidencia los mismos argumentos esgrimidos en la denuncia contenida en el capítulo IV, según la cual el juez de alzada incurrió en inmotivación del fallo, al no expresar en su decisión cómo o en qué forma la actora cumplió con las cargas derivadas del contrato de opción de compra venta.

    En virtud de ello, y con el objeto de evitar repeticiones tediosas, se dan por reproducidos los razonamientos expuestos en la denuncia anterior, declarando la improcedencia de la denuncia, y así se decide.

    RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

    I

    Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 146 eiusdem, por incurrir en error de interpretación y 26 de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda y 205 de la Ley de Reforma Parcial del Decreto con Rango y Fuerza de Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, estos por falta de aplicación.

    Por vía de fundamentación, el formalizante expresó lo siguiente:

    “…La figura del litisconsorcio, previsto y consagrado en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, ha sido clasificado, desde el punto de vista doctrinario, como necesario y optativo. El primero de los casos (litisconsorcio necesario), que es el que interesa en el presente proceso, tiene su origen en el presente proceso, tiene su origen en la relación de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, supuesto éste que se encuentra previsto y sancionado en el aparte “a)” del artículo 146 del aludido Código Adjetivo.

    …Omissis…

    En el caso de marras, debemos partir del hecho cierto que el objeto de la causa o pretensión procesal de la parte actora está formada por dos elementos perfectamente diferenciables:

  2. Que se le venda un inmueble; y, b) Que se libere la hipoteca que pesa sobre el inmueble que como acreedor hipotecario al Banco Mercantil, todo lo cual se colige de la simple lectura de lo dicho en el Capítulo II del Libelo (página 4) que de seguidas transcribimos:

    …Omissis…

    Partiendo de estas pretensiones u objeto de la acción, es evidente que la pretensión abarca una comunidad jurídica entre Banco Mercantil y los demandados, lo que se traduce en la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario, pues:

    …Omissis…

    Así, de pretenderse que mis representados den en venta un inmueble sobre el cual pesa hipoteca inmobiliaria sujeta a las previsiones de la “Ley del Deudor Hipotecario” y la “Ley de Política Habitacional”, debe demandarse al Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal) para que expida la autorización correspondiente, pues tal actividad es privativa y excluyente de la institución financiera de referencia, sin que nuestros representados tengan cualidad alguna para responder sobre este hecho.

    Por tanto, pretendiéndose que mi representado cumpla con dos obligaciones de hacer que no están en sus manos (liberar la hipoteca y autorizar la enajenación del inmueble requerida por la “Ley del Deudor Hipotecario” y “La Ley de Política Habitacional”), era menester haber instaurado la acción no sólo en contra de mis representados, sino igualmente en contra de BANCO MERCANTIL, C.A., (Banco Universal) para que dicha institución financiera cumpliera con sus obligaciones específicas y excluyentes que no pueden ser cumplidas por mi representado, pues habría una comunidad jurídica entre ese tercero (Banco Mercantil) y nuestros representados con respecto al objeto de la causa. Obrar de otra forma impide el ejercicio del derecho a la defensa, pues, en el fondo quedaría fuera del “iter” procesal una de las partes que debe cumplir obligaciones asociadas a la compra venta y liberación hipotecaria requerida en el petitum, pretendiéndose que los co-demandados asuman una responsabilidad y unas obligaciones que no puede ejecutar, pues es claro y evidente que la liberación de una hipoteca es un acto privativo del acreedor hipotecario y la autorización que trae la “Ley del deudor Hipotecario” y la “Ley de Política Habitacional” sólo es posible darla al acreedor hipotecario, hechos sobre los cuales no puede responder nuestro representado, ni, mucho menos, puede sustituirse en la voluntad del Banco acreedor (…).

    Evidentemente que al existir un litisconsorcio pasivo, necesario que no se ha cumplido, la lógica sanción a dicha situación está referida a la falta de cualidad, pues no se han demandado a TODOS los legítimos y necesarios contendores, lo que se traduce en que los demandados no pueden responder por hechos y supuestos en nombre de aquellos que no han sido demandados, naciendo así la falta de cualidad como excepción a ser planteada. Sobre este particular, las palabras de CUENCA son muy claras, al señalarnos:

    …Omissis…

    En consecuencia, al no haber demandado en forma conjunta a nuestros representados y al Banco Mercantil, C.A., (Banco Universal), con quien necesariamente hay una comunidad jurídica derivada del petitum, pues parte de las obligaciones demandadas deben –privativa y exclusivamente- cumplidas por dicha institución financiera, subyace la falta de cualidad pasiva de nuestros representados, pues era menester incoar acción en contra de estas partes involucradas.

    Si violó así la interpretación del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil y se dejó de aplicar el contenido de los artículos 26 de la “Ley del Deudor Hipotecario” y 205 de la “Ley de Política Habitacional, pues de haber tenido en cuenta dichas normas el sentenciador de Alzada, hubiera tenido que acordar la falta de cualidad alegada, cosa que, obviamente, hubiese también impedido adentrarse en el fondo de la controversia.

    …Siendo que la falta de cualidad es un punto previo que impide al Tribunal avanzar sobre fondo de la controversia, es evidente que de haberse declarado la falta de cualidad alegada, la acción intentada por la ciudadana Oly Nereida Azócar hubiera tenido que ser declarada SIN LUGAR, pues al prosperar la falta de cualidad, ello en virtud del evidente litisconsorcio necesario en cuanto a la pretensión de liberación de la hipoteca, se hubiera tenido que abstener el sentenciado de decidir y/o conocer cualquier otra defensa de fondo, declarando la importancia de la acción intentada.

    …Siendo claro que se denuncia, por falta de aplicación, las normas contenidas en los artículos 26 de la “Ley del Deudor Hipotecario” y 205 de la “Ley de Política Habitacional”, y 205 de la “Ley de Política Habitacional”, se entiende o se infiere que las éstas debieron haber sido aplicadas para determinar la falta de cualidad, y, la no hacerlo, la sentencia fue insuflada con el vicio de nulidad, por dejar de aplicar esas normas y haciendo una errada interpretación del contenido del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil…”.

    Para decidir, la Sala observa:

    Alega el recurrente que el juez de alzada incurrió en la infracción de los artículos 146 del Código de Procedimiento Civil por error de interpretación, y se dejó de aplicar el contenido de los artículos 26 de la “Ley del Deudor Hipotecario” y 205 de la “Ley de Política Habitacional”, (cuya denominación correcta es Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat), pues de haber tenido en cuenta dichas normas el sentenciador de Alzada, hubiera tenido que acordar la falta de cualidad alegada, cosa que, obviamente, hubiese también impedido adentrarse en el fondo de la controversia.

    Para verificar las aseveraciones del formalizante, resulta pertinente pasara transcribir algunos extractos de la sentencia recurrida:

    “…IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

    1. - Puntos Previos.

    a.- De la falta de cualidad por la demandada reconviniente (art. 361 CPC).

    Como defensa alegó la parte demandada que:

    …Omissis…

    La representación judicial de la parte demandada ha hecho valer la falta de cualidad pasiva para ser condenados en el presente proceso, toda vez, que era menester haber instaurado la acción no sólo en su contra, sino igualmente en contra del Banco Mercantil C.A., para que dicha institución cumpliera con sus obligaciones específicas y excluyentes, que no pueden ser cumplidas por sus representados, pues habría una comunidad jurídica entre ese tercero y los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES Y ADIELA GRAJALES de TORRES, pues parte de las obligaciones demandadas deben ser cumplidas por dicha institución financiera.

    La falta de cualidad como defensa perentoria, fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado, la contenía como defensa previa, que generalmente, por rozar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla, a un punto previo de la sentencia de mérito.

    …Omissis…

    Un proceso no puede instaurarse indiferentemente entre sujetos, sino entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. Es la cualidad como legitimación en juicio.

    Y ha explicado el maestro José Loreto Arismendi, en su trabajo “Ensayos Jurídicos”, p.21, que en:

    …Omissis…

    No hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa (vid. RENGEL-ROMBERG, Arístides: Tratado del Derecho Procesal Civil Venezolano, T. II, p.28).

    Bajo este predicamento, se observa que la parte actora reclama el cumplimiento del contrato de Opción de Compra venta que suscribiera con los ciudadanos ADIELA GRAJALES y SERGIO TORRES, por el inmueble identificado con las siglas B-05, situado en el piso 3, del Edificio Residencias PARQUE CINCO, del sector PARQUE RESIDENCIAL JUAN PABLO SEGUNDO, parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital).

    Por su lado la parte demandada en su contestación sostuvo en su defensa perentoria de falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio, por cuanto existe un litisconsorcio pasivo necesario que ha sido irrespetado, al no haber sido demandado un tercero que debe cumplir con parte de las obligaciones reclamadas en el petitum, como lo es el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal.

    Ahora bien, de una revisión extensiva de los alegatos antes transcritos, así como del contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, el 11.06.2007, anotado bajo el N° 05, Tomo 37, se evidencia que quienes han suscrito el mismo fueron los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, quienes a los efectos de dicho contrato se denominaron Los Oferentes, por una parte, y la otra la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, quien a los efectos de dicho contrato se denominó como La Optante, sin que otra persona se haya obligado. El hecho de que existía una hipoteca inmobiliaria sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta antes señalado, correspondía a los ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, realizar los trámites necesarios para la liberación de la hipoteca que tiene dicho inmueble, sin necesidad que sea llamada al juicio la entidad financiera Banco Mercantil, C.A., Banco Universal. Motivo por el cual, considera ésta Superioridad que entre los demandados en el presente procedimiento y la mencionada entidad financiera, no conforman un litis consorcio necesario, dado que no hay una relación jurídica única con pluridad de partes. ASI SE ESTABLECE.

    Luego, es improcedente esta defensa perentoria de falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada. ASI SE ESTABLECE.-

    …Omissis…

    En cuanto al mérito favorable de los autos, observa quien decide, que ello constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal, en virtud de que el juez por disposición del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, está obligado a analizar y juzgar todas cuantas pruebas sean aportadas a los autos. Y ASÍ SE DECLARA 4.- Del mérito.-

    A.- DE LA ACCIÓN.

    Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antímano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37.

    Así, se solicita el cumplimiento de contrato para que la parte demandada convenga en lo siguiente: (

  3. Vender en los términos establecidas en el contrato de opción de compra venta con el pago del precio y la liberación de la Hipoteca que pesa sobre el inmueble y que tiene como acreedor hipotecario el Banco Mercantil o en su defecto que la sentencia que emane del Tribunal sustituya este requisito y le otorgue la titularidad para su respectivo Registro ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador de acuerdo al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; (b) Cancelar los costos y costas del presente juicio.

    La parte demandada, como defensa de fondo, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho; negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con el contrato de opción de compra venta, y que el documento suscrito por la ciudadana Adiela Grajales de Torres se encuentra viciado de nulidad por carecer de consentimiento, y señaló que el contrato definitivo de venta no se realizó oportunamente por la ciudadana Oly Azocar.

    a.- Del contrato de opción a compra.

    * Precisiones Conceptuales.

    Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

    En la doctrina y en la jurisprudencia se contempla la categoría precontractual, cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato.

    …Omissis…

    Del análisis del caso.

    Al amparo de esta prédica, se evidencia del contrato de opción de compra venta que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 11.06.2007, inserto bajo el N° 05, Tomo 37, conviniendo en lo siguiente:

    1. - El precio.

      El precio del inmueble objeto de la opción a compra, de acuerdo a la cláusula Segunda de citado contrato, se fijó en la cantidad de Doscientos Sesenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 265.000.000,oo), hoy Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bsf. 265.000,oo), pagaderos de la siguiente forma: a.- la cantidad de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo) que declararon recibir los Oferentes de la Optante en ese mismo acto, en calidad de cuota inicial, suma ésta que sería imputable al precio de venta del inmueble al momento de la protocolización del Documento Definitivo de venta. b.- La suma de Ciento Treinta y Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 132.500.000,oo), hoy Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 132.500,oo), que serían pagados por la oferente en cheque de gerencia en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta, en la Oficina de Registro respectiva.

      Posteriormente a ese acuerdo primario, en anexo del contrato de opción de compra venta, marcado “2” (f.12), en fecha 05.11.2007, en documento suscrito por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, declaró que en ese mismo acto recibió la cantidad de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), en calidad de abono al saldo restante del precio de venta del apartamento antes identificado, por lo que al imputar la suma de Veintidós Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 22.500.000,oo), hoy Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), restarían por cancelar al momento de protocolizar el documento de venta definitivo, la cantidad de Ciento Diez Millones de Bolívares (Bs. 110.000.000,oo).

      De esa manera queda claramente determinado el precio del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

    2. - El Objeto.

      En la Cláusula Primera del Contrato de Opción de Compra Venta, se establece que se opta por la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Con un área aproximada de Noventa y Dos metros cuadrados (92,00 m²), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y Planta Alta: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²)y sus linderos son: Planta Baja: Norte: Fachada Norte del edificio; Sur: Pasillo de Circulación Horizontal; Este: Planta Baja del Apartamento Nº B-06; Oeste: Planta baja del apartamento Nº B-04; Planta Alta: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Planta alta del apartamento Nº B-08, Este: Planta alta de los apartamentos B-06 y B-08 y Oeste: Planta alta de los apartamentos Nº B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Ocho Mil Novecientos Trece Diezmilésimas por Ciento (0,8913%), sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios. Además le corresponde en propiedad, el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el Nº seis (6) ubicado en el nivel E-1 del edificio y un (1) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), ubicado también en el nivel E-1.

      De esa manera queda claramente determinado el objeto del contrato de opción de compraventa. ASI SE DECLARA.

    3. - Del término.

      El contrato en cuestión, de acuerdo a lo establecido en la cláusula Cuarta del referido contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes, se estableció como modalidad que la duración de dicho contrato sería de Sesenta (60) días consecutivos, contados a partir del día 15.06.2007, fecha de entrega de la certificación de gravámenes, más una prórroga única de Treinta (30) días consecutivos, en caso de ser necesario, correspondiéndole la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta (con la extensión de la prórroga), para el día 13.09.2007.

      La actora alegó que por ciertas dificultades no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes deciden darse una prórroga, por lo que la vendedora exige entregar una cantidad de dinero y firman un nuevo documento por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, en fecha 05.11.2007, anotado bajo el Nº 57, Tomo 73, mediante el cual la ciudadana Adiela Grajales de Torres manifestó haber recibido la cantidad de Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bsf. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordándose modificar la cláusula Cuarta del contrato suscrito en fecha 11.06.2007, para dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del contrato de venta.

      De la validez de la prórroga.

      Alega la demandada la nulidad de la presunta prórroga, producto del acuerdo de fecha 05.11.2007 en el que se deja sin efectos la cláusula cuarta del referido contrato de opción a compra venta, motivada a la falta de consentimiento de uno de los demandados copropietarios al aparecer como suscribiente sólo la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, configurándose, a decir de los demandados, un acto de carácter unilateral no oponible a terceros, ni con la validez necesaria para modificar el contrato de fecha 11.06.2007, el cual fue firmado por todas las partes obligadas.

      Al respecto, esta Juzgadora pasa a transcribir fragmento del acuerdo de fecha 05.11.2007:

      “La cláusula cuarta establece: “La duración del presente contrato será de SESENTA (60) DÍAS CONSECUTIVOS, contados a partir del día 13 de junio de 2007, fecha de entrega de la Certificación de Gravámenes, más una prórroga única de TREINTA (30) DÍAS CONSECUTIVOS en caso de ser necesario.” Por lo que convenimos dejarla sin efecto en virtud de que solo se espera por la revisión del Documento de Liberación de Hipoteca por parte de BANAVI y EL BANCO MERCANTIL. Quedando en rigor y fuerza todas las demás cláusulas del citado Contrato…”

      Se evidencia entonces, que la cláusula cuarta del contrato de fecha 11.06.2007 establecía un lapso determinado para firmar el contrato definitivo de compra venta del inmueble objeto del presente proceso, y con el acuerdo de fecha 05.11.2007, se pretende indeterminar dicho plazo, al no especificar ni determinar un lapso de tiempo o una fecha cierta en la que se procedería a perfeccionar la venta del inmueble en cuestión, dando entender que dicha fecha dependería de la obtención por parte de la vendedora –demandante reconviniente en el caso de marras- de la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el apartamento, y una vez cumplida con esta condición se procedería a perfeccionar la venta.

      Ahora bien, entiende esta Sentenciadora que el thema decidendum en el presente alegato versa sobre la validez del acuerdo de fecha 05.11.2007, si puede dicho pacto suscrito por una sola de las partes, modificar el firmado por todas las partes. A entender de esta Juzgadora, no tendría cabida en el mundo jurídico la referida modificación, no puede un acto unilateral modificar un acto bilateral producto de la conjunción de las voluntades de las partes; en otras palabras, la voluntad de una parte nunca podría modificar la expresión del acuerdo de voluntades de todas las partes, todo esto conforme el artículo 1159 del Código Civil, el cual establece:

      Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

      .

      . Es claro entonces, que es necesaria el acuerdo entre todas las voluntades partes intervinientes para poder modificar un contrato suscrito por esas mismas partes. Es por ello que esta Juzgadora, toma como no válido ni exigible el acuerdo de fecha 05.11.2007, que dejaba sin efecto la cláusula cuarta del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, modificando este último. ASÍ SE ESTABLECE.

      De las causas del incumplimiento.

      Alega la demandante reconvenida, en el escrito de contestación a la reconvención, que el incumplimiento de no perfeccionar el contrato de compra venta fue producido por la parte demandada reconviniente, al ésta no haber tramitado la liberación de la hipoteca –incumpliendo la obligación de entregar el bien inmueble libre de gravámenes- y de no tener uno de los copropietarios actualizado su Registro de Información Fiscal (R.I.F.) esencial para efectuar la firma del contrato de compra venta en el Registro Inmobiliario competente.

      Por su parte, la parte demandada reconviniente, alega que las causas del incumplimiento son imputables a la parte actora, por no haber cumplido con las obligaciones previstas en el contrato de compra venta de fecha 11.06.2007, dentro del lapso previsto.

      Observa esta Sentenciadora que para tener una mejor apreciación de los hechos controvertidos, pasa a determinar el lapso establecido en la referida cláusula cuarta. Se tiene que el lapso establecido es de sesenta (60) días de calendario más una prórroga de treinta (30) días de calendario a partir de la fecha del contrato de opción a compra venta -11.06.2007-, siendo entonces que el día 10.08.2007 venció el lapso de sesenta (60) días y comienza la prórroga de treinta (30) días, la cual fenece el día 09.09.2007, fecha que se tiene como día límite para firmar el contrato definitivo de compra venta. ASÍ SE ESTABLECE.

      La parte demandada reconviniente alega que la actora no cumplió con sus obligaciones inherentes del contrato de opción a compra venta. Al respecto esta Juzgadora observa que al folio 39 de los autos, riela Nota de remisión emanado de IPASME de fecha 07.09.2007, debidamente recibido por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, cuya firma fue autenticada por prueba de cotejo promovida por la parte actora, en la que se le notificaba a la referida ciudadana –vendedora y demandada reconviniente en el presente proceso- que a la compradora ciudadana OLY AZOCAR –parte demandante reconvenida en el caso de marras- le había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble. Y siendo que la fecha en que venció el lapso para la firma definitiva del contrato de compra venta fue el 09.09.2007, se tiene que la vendedora tenía conocimiento de que la parte demandante había cumplido para esa fecha con su obligación de disponer del dinero restante para la compra del inmueble, por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en las obligaciones contraídas por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

      Ahora bien, se evidencia que al folio 61 de la 1ª pieza, rielan originales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las ciudadanas OLY AZOCAR BORRERO –parte demandante- y ADIELA GRAJALES de TORRES –parte demandada-, de los cuales se desprende que la fecha de expedición de dichos registros corresponden a los días 18.05.2007 y 17.09.2007, respectivamente por lo que es evidente que para la fecha en que feneció el lapso de prórroga previsto para la firma del contrato definitivo de compra venta -09.09.2007-, la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES no tenía vigente el referido Registro de Información Fiscal (R.I.F.), requisito necesario para poder perfeccionar la venta; ya que, le fecha de expedición del mismo fue el 17.09.2007, siete (‘7) días después de haber fenecido el referido lapso. ASÍ SE ESTABLECE.

      Por otra parte, alega la actora que la demandada no había solicitado para la fecha en que vencía el lapso establecido en el contrato de opción a compra venta la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del proceso, teniendo la demandada el monto suficiente para extinguir el crédito hipotecario. De los autos se desprende que el crédito hipotecario asciende a la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,00), y siendo que al momento de la firma del contrato de opción a compra venta la vendedora recibió el monto de Ciento Treinta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 132.500,00), se observa que evidentemente la vendedora tenía el monto suficiente para poder extinguir el crédito hipotecario si su intención era cumplir con la obligación pactada en el contrato de fecha 11.06.2007. Por lo que a criterio de esta Juzgadora, la vendedora al no hacer lo respectivos trámites ante el acreedor hipotecario cae en el referido incumplimiento porque no cumple con la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes para la fecha en que venció el lapso de prórroga para la firma del contrato de compra venta, siendo un evidente incumplimiento del contrato de fecha 11.06.2007. ASÍ SE ESTABLECE.

      Luego se hace evidente que al quedar demostrado el incumplimiento de la parte demandada del contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, al no cumplir con sus obligaciones para la fecha de vencimiento del lapso de prórroga -09.09.2007- considera este Tribunal que se puede concluir que en el caso de autos es procedente la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta. ASÍ SE DECIDE…

      B.- DE LA RECONVENCIÓN.

      La representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR, para que convengan en lo siguiente: (i) la Resolución del contrato de opción de compra venta, suscrito por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11.06.2007, anotado bajo el Nº 05, Tomo 37, en virtud de su incumplimiento; (ii) a pagar por concepto de cláusula penal, la suma de Cuarenta Mil Bolívares (Bsf. 40.000,oo), ello conforme a la cláusula Tercera de dicho contrato, para lo cual se comprometen a restituir los montos que resulten luego de deducir el monto a que efectivamente sea condenada la parte reconvenida; (iii) en pagar la indexación que resulte de la cantidad demandada; y (iv) a pagar las costas y costos del presente proceso.

      Adujo la representación judicial de la parte demandada reconviniente:

      Que en fecha 11.07.2007, sus representados SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, suscribieron con la ciudadana OLY AZOCAR, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, autenticado bajo el Nº 05, Tomo 37, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, un contrato de promesa bilateral de compra venta, el cual versaba sobre el inmueble antes señalado, propiedad de sus mandantes.

      o Que de acuerdo a la cláusula Cuarta del contrato antes señalado, la duración de este era de Sesenta (60 días consecutivos, con una prórroga única de Treinta (30) consecutivos, contados a partir del día 15.07.2007, plazo éste que venció en fecha 13.09.2007. Igualmente, se previó una cláusula penal (cláusula Tercera), conforme a la cual si el incumplimiento del contrato provenía de la ciudadana OLY AZOCAR, ésta pagaría como indemnización de daños y perjuicios prefijas por vía de cláusula penal la suma de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 40.000,oo).

      o Que toda la carga de pagar los derechos de registro y redactar el documento definitivo de compra venta estaría en cabeza de la ciudadana OLY AZOCAR (Cláusula Sexta), y que toda notificación que las partes se quisieran hacer en ejecución del contrato, debería hacerse por escrito, con acuse de recibo, en una dirección específica (Cláusula Octava), que en el caso de sus representados, era el inmueble objeto del contrato.

      Que durante el plazo natural del contrato, jamás la ciudadana OLY AZOCAR cumplió con su obligación prevista en la cláusula Sexta, esto es, redactar el documento definitivo de compra venta y presentarlo ante la oficina de Registro Inmobiliario, notificando por escrito con acuse de recibo la fecha y hora de la firma correspondiente, oportunidad en la cual debería pagar los montos previstos en el contrato conforme a la cláusula Octava. Por el contrario, sus mandantes si cumplieron con las obligaciones de entregar la documentación requerida, tal y como se colige del propio de demanda, donde al punto tres (3), se puede leer que tal obligación fue cumplida a cabalidad.

      o Que durante el plazo natural del contrato, la ciudadana OLY AZOCAR, mantuvo contacto con sus mandantes, señalándoles que habrían surgido diferentes inconvenientes con el financiamiento que le daría IPASME, con quien sus representados no guardan ninguna relación, ni fue parte de las obligaciones asumidas. Tales señalamientos, si bien podrían comprenderse, no se compadecían con la letra del contrato que era muy clara en cuanto a la fecha definitiva y máxima para la firma.

      Que siendo que el inmueble objeto de la presente acción, es donde habitan sus representados, era obvio que éstos tendrían que buscar otro inmueble para mudarse en caso de que se perfeccionara el contrato de compra venta con la aludida ciudadana, perdiendo importantes oportunidades habida cuenta de los retrasos evidenciados por la aludida ciudadana.

      Que para principios del mes de noviembre de 2007, la ciudadana OLY AZOCAR se comunica con la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, a quien le señala que estaba todo listo para firmar en pocos días y que para probar buena fe y disposición le entregaría Bs. 22.500.000,oo (hoy Bs. F. 22.500,oo) y que sólo requería le firmara un recibo en Notaría. Su representada ADIELA GRAJALES de TORRES, en el ánimo de ver si ese compromiso, no aceptado por sus mandantes, acepta esa cantidad y suscribió un documento que fue elaborado por abogados de la ciudadana OLY AZOCAR, quienes añadieron otros hechos que nada tienen que ver y que además, mal podían obligar o crear nuevas obligaciones. En efecto, en dicho documento, cuyo único valor es como recibo de una cantidad, se agregaron modificaciones de un contrato que ya habría vencido, con la gravedad de que sólo es firmado por una sola de las partes, por lo que ni siquiera sirve como contrato. De modo pues, que no es cierto que dicho documento pruebe algún elemento adverso en contra de sus representados, pues se trata de una declaración unilateral de una persona y que no puede afectar a terceros que no suscriben el aludido texto y mal puede declaración de una persona modificar el contrato suscrito en fecha 11.07.2007, pues sólo tendrían tal derecho y deber todas las partes que suscribieron el contrato.

      Que la palabra dada por la ciudadana OLY AZOCAR es incumplida, por lo que sus representados, a partir de esas fechas, trataron de comunicarse con la aludida ciudadana y con sus abogados, con miras de resolver este asunto, específicamente devolverle los montos recibidos, deduciendo la suma de Bolívares Fuertes Cuarenta Mil (Bs. F. 40.000,oo), que habría sido fijado como cláusula penal. Para tales fines, la pretensión de la hoy actora, era que se le permitiera comprar y que se le diera una nueva prórroga. Que salvo lo alegado en el escrito de demanda, no hay constancia escrita alguna de notificaciones de fechas u horas de firma, por lo que mal podrían saber sus representados tales datos si no tenían tal información.

      Que al no haberse redactado el documento de compra venta, pagado los derechos registrales y cumplido con las cargas que imponía el contrato respecto al pago definitivo de la obligación dentro de los términos y plazos previstos en el contrato suscrito entre las partes y que vencería el mismo 13 de septiembre de 2007, es evidente un claro incumplimiento de la relación contractual, lo que legitima a sus mandantes, no sólo a solicitar la resolución del contrato, sino que además, reclamar los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento, los cuales estimaron previamente por vía de cláusula penal.

      La parte actora reconvenida ha sostenido que por ciertas dificultades el contrato no se perfecciona en la fecha estipulada y las partes decidieron darse una prórroga por lo que la vendedora exigió entregar una cantidad de dinero, la cual ascendía a Veintidós Mil Quinientos Bolívares (Bs. 22.500,oo), como abono al precio de la venta, acordando dejar abierta la fecha de perfeccionamiento del Contrato de Venta por ante el Registro Subalterno.

      Que el Banco Mercantil hace documento donde consta que libera la hipoteca que pesa sobre el inmueble que será vendido, el cual es llevado al IPASME, quien elabora documento mediante el cual otorgó Crédito Hipotecario a la afiliada Oly Azocar.

      Que al estar listos los documentos, se llevaron al Registro Subalterno del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 21.11.2007, avisándosele a los vendedores con suficiente tiempo, fijándose el día 26.11.2007, para la firma del mismo, luego de cancelarse los montos respectivos para la protocolización del documento.

      Que la ciudadana Oly Azocar, avisó oportunamente a IPASME y se hicieron los cheques, pero se les insistió a los vendedores vía telefónica para que informaran al Banco Mercantil sobre la fecha de la firma, cuyo aviso no se realizó, insistiéndosele a los vendedores en fijar una nueva oportunidad, a lo cual respondió la ciudadana ADIELA GRAJALES, que su esposo se encontraba en El Tigre, Estado Anzoátegui, y luego que tuvo que ir a Colombia debido a enfermedad de la madre, por lo que transcurridos sesenta (60) días de la introducción del documento ante la referida Oficina de Registro, no se efectuó la firma haciéndole perder los gastos pagados por la protocolización del mismo.

      Que luego de conversar con la ciudadana ADIELA GRAJALES, se le informó por vía telefónica y mediante Notificación practicada por la Notaría Octava de Caracas en fecha 04.03.2008, que el documento sería procesado nuevamente, y una vez introducido el documento, se fijó el día 12.03.2008, fecha en la cual no comparecieron los vendedores, por lo que el día 31.03.2008 pidió a dicha Oficina de Registro que fijara el día 09.04.2008 para la firma, y a fin de notificar a la vendedora sobre la fecha de firma solicitó a la Notaría Octava de Caracas que practicara la notificación respectiva, dejándose constancia de haber realizado la notificación de la ciudadana ADIELA GRAJALES, quien se negó a firmar. Asimismo, informó que el ciudadano SERGIO TORRES no se encontraba, por lo que dejó la boleta de notificación.

      Que en fecha 09.04.2008, siendo las 03:15 p.m., en el edificio Centro Plaza, Torre B, Nivel 6, Local CC-6-3 de la Avenida Francisco de Miranda, estuvieron presentes personal autorizado de la Oficina de Registro Subalterno de Tercer Circuito, del IPASME con los cheques para la señora Adiela Grajales y Banco Mercantil y la compradora, sin que se presentaran los vendedores, haciendo infructuosa la firma del documento de compra venta.

      Alega entonces la parte demandada reconviniente el incumplimiento de la parte actora reconvenida para solicitar la Resolución del Contrato de opción a compra venta de fecha 11.06.2007, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda de Caracas, bajo el No. 05, Tomo 37.

      Al respecto esta Juzgadora observa que al folio 39 de los autos, riela nota de remisión emanado de IPASME de fecha 07.09.2007, debidamente recibido por la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES, cuya firma fue autenticada por prueba de cotejo promovida por la parte actora, en la que se le notificaba a la referida ciudadana –vendedora y demandada reconviniente en el presente proceso- que a la compradora ciudadana OLY AZOCAR –parte demandante reconvenida en el caso de marras- le había sido aprobado el crédito solicitado para la compra del inmueble. Y siendo que la fecha en que venció el lapso para la firma definitiva del contrato de compra venta fue el 09.09.2007, se tiene que la vendedora tenía conocimientos de que la parte demandante había cumplido para esa fecha con su obligación de disponer del dinero restante para la compra del inmueble, por lo que esta Superioridad no encuentra incumplimiento alguno en las obligaciones contraídas por la parte actora. ASI SE ESTABLECE.

      Ahora bien, se evidencia que al folio 61 de la 1ª pieza, rielan originales del Registro de Información Fiscal (R.I.F.) de las ciudadanas OLY AZOCAR BORRERO –parte demandante- y ADIELA GRAJALES de TORRES –parte demandada-, de los cuales se desprende que la fecha de expedición de dichos registros corresponden a los días 18.05.2007 y 17.09.2007, respectivamente por lo que es evidente que para la fecha en que feneció el lapso de prórroga del contrato de autos, previsto para la firma del contrato definitivo de compra venta -09.09.2007-, la ciudadana ADIELA GRAJALES de TORRES no tenía vigente el referido Registro de Información Fiscal (R.I.F.), requisito necesario para poder perfeccionar la venta; ya que, la fecha de expedición del mismo fue el 17.09.2007, siete (‘7) días después de haber fenecido el referido lapso. ASÍ SE ESTABLECE.

      Se tiene entonces, que la demandante reconvenida en ningún momento incumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de fecha 11.06.2007, suscrito entre la ciudadana OLY AZÓCAR y los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, autenticado ante la Notaría Cuadragésima Segunda de Caracas, bajo el No. 05, Tomo 37, por lo que esta Juzgadora encuentra Improcedente la presente Reconvención por Resolución de Contrato. ASÍ SE DECIDE.

      Por ser la pretensión de indexación judicial de los montos un alegato condicional a la pretensión de la reconvención, el mismo es desechado por haber sido declarada la misma Improcedente. ASI SE DECIDE.

      Dirimido, como ha sido, el presente caso en apelación, esta Juzgadora considera, que lo ajustado a derecho es declarar improcedente la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente contra el fallo de fecha 08.12.2009, por no haber demostrado, durante la secuela del proceso, conforme a lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1354 del Código Civil, el supuesto incumplimiento de la parte actora reconvenida. En consecuencia, es forzoso para esta Sentenciadora declarar Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y procedente la demanda por Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana OLY NERIDA AZOCAR BORRERO contra los ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES. ASÍ SE DECIDE.

      IV.- DISPOSITIVA.

      En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 09.12.2009 (f.308), por el abogado José Ramón Varela Varela, con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, contra la sentencia definitiva de fecha 08.12.2009 (f. 285), proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: (i) Sin Lugar la falta de cualidad pasiva aducida por la parte demandada; (ii) Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta interpuesta por la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO contra SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES y SIN LUGAR la Reconvención de éstos últimos contra la primera; (iii) Se condenó a los demandados a otorgar el documento de venta a favor de la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, sobre el inmueble objeto de la presente demanda; (iv) Se condenó a la parte demandada reconviniente tanto en las costas del juicio principal como de la reconvención, y asimismo, se le condenó al pago de las costas resultantes del cotejo al haber resultado auténtica la firma desconocida.

SEGUNDO

CON LUGAR el juicio de Cumplimiento de Contrato seguido por la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR contra los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, ambas partes identificadas en los autos. En consecuencia, se ordena a los mencionados ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, que, dentro del lapso de ejecución voluntaria, procedan a escriturar a nombre de la demandante-reconvenida, ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR, y a protocolizar el documento de Compra-Venta del inmueble identificado de la siguiente manera: apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas son los siguientes: Con un área aproximada de Noventa y Dos metros cuadrados (92,00 m²), discriminados así: Planta Baja: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y Planta Alta: Cuarenta y Seis Metros Cuadrados (46,00 m²) y sus linderos son: Planta Baja: Norte: Fachada Norte del edificio; Sur: Pasillo de Circulación Horizontal; Este: Planta Baja del Apartamento Nº B-06; Oeste: Planta baja del apartamento Nº B-04; Planta Alta: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Planta alta del apartamento Nº B-08, Este: Planta alta de los apartamentos B-06 y B-08 y Oeste: Planta alta de los apartamentos Nº B-04 y B-08. Le corresponde un porcentaje de condominio de Cero Enteros con Ocho Mil Novecientos Trece Diezmilésimas por Ciento (0,8913%), sobre los bienes comunes y en las cargas de la comunidad de propietarios. Además le corresponde en propiedad, el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento sencillo, distinguido con el Nº seis (6) ubicado en el nivel E-1 del edificio y un (1) maletero distinguido con el número treinta y cinco (35), ubicado también en el nivel E-1. Dicho inmueble pertenece a los demandados reconvinientes, ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, en fecha 20.06.2005, inserto bajo el N° 41, Tomo 41, Protocolo Primero, marcado “3”.

Debiendo quedar establecido en el Contrato de Compra- Venta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000), y que el saldo que debe pagar la parte demandante al momento de la protocolización del documento de venta, es la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000). Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES contra la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, todos identificados a los autos.

CUARTO

Queda así confirmada la sentencia apelada, aunque con diferente motivación.”

De la sentencia recurrida se desprende lo siguiente: se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento, se solicita el cumplimiento de dicho contrato en los términos establecidos en el contrato de opción de compra venta con el pago del precio y la liberación de la hipoteca que tiene como acreedor al Banco Mercantil y a cancelar los costos y costas del presente juicio. Se evidencia que al respecto la parte demandada negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora.

Posteriormente, se procedió al análisis del contrato de compra venta suscrito por las partes, de cuyo análisis concluyó que el precio de la venta era por doscientos sesenta y cinco millones de bolívares, respecto del objeto que se refería a la compra de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° B-05, situado en el nivel Piso 3 del Edificio Residencias Parque Cinco, del sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-6, ubicado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, La Vega, Parroquias Antimano y La Vega, Municipio Libertador del Distrito Capital. En cuanto al término fue previsto en sesenta (60) días consecutivos, en cuanto a la prórroga el juez de alzada precisó que la misma no se había precisado un lapso de tiempo, y además de ello, faltaba el consentimiento de la vendedora, en consecuencia, siendo que el lapso del contrato fue un acuerdo entre ambas partes, no es posible que una modificación unilateral produzca una alteración en una cláusula cuyo contrato fue suscrito por ambas partes, en consecuencia, el juez de alzada tomó como no válido el presunto acuerdo suscrito el 05 de noviembre de 2010, referido a la prórroga del contrato.

En relación con las causas de incumplimiento del contrato, se precisó; A) porque la parte demandada reconviniente, al ésta no haber tramitado la liberación de la hipoteca, hubo incumplimiento de la obligación de entregar el bien inmueble libre de gravámenes. B) se evidenció que la parte actora había cumplido con el hecho de tener el dinero restante para completar el precio de la venta y firmar el documento definitivo de la venta. C) Se precisó que el documento de Registro de Información Fiscal había vencido siete días después de que terminara el lapso de la prórroga para la firma. D) Evidenció la juzgadora que la vendedora al no hacer los respectivos trámites ante el acreedor hipotecario se produjo el incumplimiento porque no cumple con la obligación de entregar el inmueble libre de gravámenes para la fecha en que venció el lapso de prórroga para la firma del contrato de compra venta, configurando un evidente incumplimiento del contrato, alegato éste que fue precisado en los puntos 4), 5) y 6) del libelo de la demanda, según se desprende de la transcripción supra referida.

Así mismo se evidenció que la apelación ejercida por la parte demandada reconviniente, por no haber demostrado durante el proceso conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, el supuesto incumplimiento de la parte actora reconvenida, en virtud de ello el juez de alzada declaró Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y procedente la demanda por cumplimiento de contrato.

En virtud de los hechos establecidos el ad quem, concluyó que al ser demostrado el incumplimiento por parte de la demandada o vendedora, necesariamente se debe declarar procedente la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.

Ahora bien, la Sala observa que sobre el alegato del litisconsorcio pasivo necesario, entre el Banco Mercantil, C.A. y el demandado Sergio Torres Torres, el juez de alzada expresó lo siguiente: “…Ahora bien, de una revisión extensiva de los alegatos antes transcritos, así como del contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, el 11.06.2007, anotado bajo el N° 05, Tomo 37, se evidencia que quienes han suscrito el mismo fueron los ciudadanos SERGIO TORRES TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, quienes a los efectos de dicho contrato se denominaron Los Oferentes, por una parte, y la otra la ciudadana OLY NEREIDA AZOCAR BORRERO, quien a los efectos de dicho contrato se denominó como La Optante, sin que otra persona se haya obligado. El hecho de que existía una hipoteca inmobiliaria sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta antes señalado, correspondía a los ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, realizar los trámites necesarios para la liberación de la hipoteca que tiene dicho inmueble, sin necesidad que sea llamada al juicio la entidad financiera Banco Mercantil, C.A., Banco Universal. Motivo por el cual, considera esta Superioridad que entre los demandados en el presente procedimiento y la mencionada entidad financiera, no conforman un litis consorcio necesario, dado que no hay una relación jurídica única con pluridad de partes. ASI SE ESTABLECE…”.

Del precedente razonamiento se evidenció que el ad quem precisó que no podía haber litis consorcio pasivo entre el demandado y el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, pues la hipoteca debió tramitarla el demandado con el Banco supra citado.

Ahora bien, el artículo 26 de la Ley del Deudor Hipotecario expresa textualmente:

…El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario, y este inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente Ley no haya sido cancelado…

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De la precedente norma se desprende la prohibición expresa de enajenar un inmueble sobre el cual pesa una hipoteca siempre que ésta, no haya sido liberada.

El artículo 205 de la “Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat” expresa textualmente lo siguiente:

…El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario y éste inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente Ley no haya sido cancelado…

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Esta norma prevé exactamente la misma prohibición establecida en el artículo 26 de la Ley del Deudor Hipotecario.

De acuerdo con lo antes expuesto y considerando el razonamiento del juez al desestimar la defensa perentoria referida a la falta de cualidad pasiva, se evidencia que el mismo hizo referencia a la obligación del demandado de pagar su hipoteca con el Banco Mercantil, C.A. como uno de los requisitos necesarios para el perfeccionamiento de la venta, en virtud justamente de lo establecido en los artículos 26 de la “Ley del Deudor Hipotecario” y 205 de la “Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, razón por la cual concluyó que no había un litis consorcio pasivo necesario.

Con fundamento en lo expresado precedentemente, la Sala desestima la denuncia de infracción de los artículos 146 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 26 de la “Ley del Deudor Hipotecario” y 205 de la “Ley de Política Habitacional” delatada por el formalizante. Así se establece.

II

Con fundamentación en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 365 eiusdem, por falta de aplicación y el artículo 369 ibidem, por errónea interpretación.

Como fundamentación, el formalizante expresa lo siguiente:

…Partiendo de esta base conceptual, claramente definida en el fallo citado, es evidente que correspondía al juez, en su sentencia, llevar a cabo TODOS los procesos silogísticos propios de una sentencia para cada uno de los casos, es decir, por un lado, el juicio principal; y por el otro, la reconvención, sin mezclar argumentaciones y/o pretensiones de uno y otro caso.

Ahora bien, en el caso de marras, ciudadano Juez, la recurrida, lejos de cumplir con las normas señaladas, entremezcló los argumentos, al punto que decidió el juicio principal con defensas expuestas por el actor en la contestación a la reconvención, como si se tratara de una misma cosa, cuando lo cierto es que no podía, bajo ningún respecto, mezclar ambos hechos, independientemente de la conexión -o no- que éstos tuviesen.

En efecto, en la parte del fallo que pretende motivar la sentencia para el juicio principal, la recurrida señalar: (sic).

…Omissis…

Más allá del uso de la palabra “demandada – reconvienente” o “demandante – reconvenido”, lo cierto del caso es que esos alegatos relativos a la falta de vigencia del Rif y/o la no liberación de hipoteca y/o la relación con un préstamo del IPASME, tenían que ver con los alegatos de la contestación a la reconvención y nunca con el juicio principal, incurriendo el Juzgador, claramente, en una clara falta de aplicación del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil que establece la separación de ambas acciones; y, en una errónea interpretación del contenido del artículo 369 del mismo Código Adjetivo, pues si bien en la sentencia pretende separar ambos fallos, lo cierto es que entremezcla los argumentos de la acción principal con los de la reconvención, tratando a la reconvención y su contestación, como una suerte de defensa y/o excepción adicional, cosa que-claramente- viola las normas señaladas como infringidas en la presente denuncia y así pedimos sea declarado.

Influencia determinante de la infracción en el Contenido del Dispositivo de la Sentencia:

Es evidente, ciudadano Magistrados, que al haber desaplicado el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y haber interpretado erróneamente el contenido y alcance del artículo 369 del mismo Código, la recurrida declara CON LUGAR la pretensión principal, pues de haber aplicado dichas normas y/o interpretado las mismas adecuadamente, jamás hubiera podido declarar la procedencia de la acción.

En efecto, de acuerdo al juicio principal, los elementos que constituían el- alegado- incumplimiento de mi representada al contrato, lo eran la no asistencia a la firma programada para los meses de Marzo y Abril de 2008. En cambio , al entremezclar lo alegado en la contestación a la demanda de reconvención, con lo alegado en la demanda, la recurrida encontró que existían incumplimientos de nuestra representada en cuanto a hechos que jamás fueron brindados en la demanda. Por lo tanto, de no haberse entremezclado esos argumentos, jamás hubiera podido declarase la procedencia del juicio principal, pues al haberse negado el valor de contrato al documento en que se sustentó una alegada prórroga, mal podía la recurrida declarar CON LUGAR la demanda, sino por el contrario, debió declararla SIN LUGAR.

Consecuencia de los señalado, el análisis de cuestiones planteadas en la reconvención para el juicio principal, determinó que el juicio principal fuera declarado CON LUGAR, pues de haberse atenido a lo alegado y probado en ese juicio, jamás hubiera sido posible declarar la procedencia del mismo.-

Específicación de las Normas que la Última Instancia Debió Aplicar y no Aplicó (Razones de Aplicabilidad):

Siendo claro que se denuncia, por falta de aplicación, la norma contenida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, es evidente que ésta debió haber sido aplicadas para determinar los únicos hechos que deberían ser analizados en cuanto al juicio principal, y, al no hacerlo, la sentencia fue insuflada (sic) con el vicio de nulidad, por dejar de aplicar esas normas y haciendo una errada interpretación del contenido del artículo 369 del Código de Procedimiento Civil.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el recurrente que el juez de alzada, incurrió en la infracción de los artículos 365 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación y el artículo 369 ibídem, por errónea interpretación, debido a que “…entremezcló los argumentos, al punto que decidió el juicio principal con defensas expuestas por el actor en la contestación a la reconvención, como si se tratara de una misma cosa, cuando lo cierto es que no podía, bajo ningún respecto, mezclar ambos hechos, independientemente de la conexión –o no- que éstos tuviesen…”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, ha establecido mediante reiteradas decisiones, cuál es la técnica que debe cumplir el recurrente, con el fin de que se pueda resolver los planteamientos que sustentan las denuncias contenidas en el escrito de formalización.

En ese sentido, mediante sentencia N° 264, de fecha 18 de mayo de 2009, (caso: Claudia Ochoa Sanoja contra Latcapital Solutions, INC), en el expediente N° 06- 303, esta Sala dejó sentado con respecto a la necesidad de fundamentar cabalmente el escrito de formalización, lo siguiente:

...el recurso de casación por su naturaleza, objeto y consecuencias, está sujeto al cumplimiento de unos requisitos mínimos, pues únicamente con el cumplimiento de estos requerimientos, pueden corregirse las ilegalidades del fallo, al permitir, entre otras cosas, el cotejo de la decisión con el resto de las actas procesales, tomando en consideración las argumentaciones contenidas en la formalización; por tanto, su fundamentación es requisito indispensable para resolver el recurso de casación. Así, esta Sala de Casación Civil ha dejado establecido en sentencia de fecha 18 de marzo de 1999 (caso: Félix Romero y otros c/ Fundación para del Aseo Urbano y Domiciliario del Área Metropolitana de Caracas), lo siguiente: “...Es indispensable que el formalizante fundamente cada denuncia de infracción en forma clara y precisa, sin incurrir en imputaciones vagas, vinculando el contenido de las normas que se pretenden infringidas con los hechos y circunstancias a que se refiere la infracción, señalando cómo, cuándo y en qué sentido se incurrió en la violación alegada. De tal modo pues, que no basta citar en el escrito de formalización las disposiciones legales presuntamente infringidas, sino que resulta indispensable relacionar las mismas con las denuncias de infracción que se pretende atribuir a la recurrida, pues es principio de técnica en la formalización el que toda denuncia debe ser individualizada con la cita del correspondiente precepto legal infringido y el razonamiento que explica y fundamenta la denuncia...”. Ello, dicho en otras palabras significa, que el escrito de formalización del recurso de casación sin fundamentación, esto es, sin el razonamiento mínimo de las denuncias, hace imposible comprender cuál es el motivo concreto por el cual se solicita la nulidad del fallo, lo que conlleva a la inexistencia de la fundamentación requerida para entrar a conocer la denuncia planteada en el recurso de casación; mucho más cuando además de haberse dejado de señalar correctamente y de forma separada la infracción de los artículos supuestamente infringidos, tampoco se haya indicado su influencia en la suerte de la controversia…

…Omissis…

…de conformidad con lo dispuesto en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, los recurrentes para tener por cumplidas las formalidades mínimas que debe contener el escrito de formalización del recurso de casación, tienen la carga procesal de observar los siguientes requisitos: 1) La decisión o las decisiones contra las cuales se recurre; 2) Los quebrantamientos u omisiones a que se refiere el ordinal 1º del artículo 313; 3) La denuncia de haberse incurrido en alguno, o algunos, de los casos contemplados en el ordinal 2º del artículo 313 eiusdem, con expresión de las razones que demuestren la existencia de la infracción, falsa aplicación o aplicación errónea; y, 4) La especificación de las normas jurídicas que el Tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó, para resolver la controversia, con expresión de las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas…

…Omissis…

…no es carga de la Sala completar en qué sentido, o bajo cuál de los supuestos del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, apoya el formalizante su denuncia, ni tampoco es carga de la Sala suponer cual es el objetivo que persigue el formalizante con la denuncia. Lo que evidencia en este caso, la omisión de las reglas que debe cumplir una correcta formalización y, la debida técnica que debe observarse al recurrir en casación, carga impuesta al recurrente que no puede ser suplida por esta Sala…

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Asimismo, la correcta técnica para plantear una denuncia por el vicio de error de interpretación, la Sala en Exp. 2007-000769, de fecha 22 días de mayo de 2008, caso: María Eugenia Bustillos Gamboa contra Graciela Gamboa Viuda De Bustillos y Otros, expuso lo siguiente:

(...) En efecto, en sentencia N° 410, expediente N° 06-1100, de fecha 13 de junio de 2007, caso: Andrea Merzario S.A. contra Gian Carlo Poddighe, se dejó establecido lo siguiente:

(...) Ahora bien, se ha establecido en innumerables sentencias de este Supremo Tribunal, que la infracción en comentario ocurre en los supuestos en que el juez elige acertadamente la norma aplicable al caso concreto, pero que al interpretarla le otorga un sentido y alcance distintos a los consagrados en su texto, haciendo de esta manera, que se deriven consecuencias no previstas en ella. De igual manera se sostiene que para poner en evidencia el error judicial, se hace necesario que el recurrente cumpla una serie de requisitos establecidos en el artículo 317 Código de Procedimiento Civil, a fin de que esta Máxima Jurisdicción pueda, enfrentando a la sentencia acusada con la norma denunciada y vinculado a ello, dada la explicación obsequiada por aquel, establecer que efectivamente se cometió la infracción delatada.

Varias disposiciones regulan la conducta de los encargados de administrar justicia, así como de quienes ocurren a los Tribunales en demanda de ella. No hay fórmulas imperativas, pero sí se requiere claridad y también precisión en lo que se pide o se impugna, y en los fundamentos que apoyan las peticiones. A esta disciplina está sujeto con especial rigor el recurso de casación, tanto por su naturaleza como por su objeto y consecuencias, pues con él, se persigue anular una decisión para corregir ilegalidades enfrentadas en ella a la ley, con prescindencia del resto de las actas procesales, todo lo cual hace que dicho recurso sea de rígido tecnicismo, porque ocurre con frecuencia que infringida la ley no se acierta en la disposición no aplicada o aplicada mal; no es congruente la razón con la violación denunciada, o no se observa la técnica requerida para fundamentar la denuncia.

Ahora bien, sobre la debida fundamentación cuando se pretende denunciar la infracción por error de interpretación, la Sala en sentencia Nº.110 de fecha 25/2/04, en el juicio de Dannid Arébalo Torres contra Autopullman de Venezuela, C.A., expediente Nº. 02-000622, expresó:

‘…La formalización del recurso, como se ha establecido en numerosos fallos, es carga procesal que la ley impone al recurrente, según lo previsto en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido ha sido jurisprudencia pacífica y reiterada de esta Sala, acogida por el legislador en la norma antes señalada, que el recurrente debe, además de indicar la sentencia contra la cual se recurre, y de expresar el motivo de casación en que se sustenta cada denuncia, citar el artículo o los artículos que se pretenden infringidos; especificar y razonar los fundamentos de la denuncia, explicando cuándo, dónde y cómo fueron violados dichos artículos, y mencionar los argumentos de la recurrida que se consideran violatorios de la disposición denunciada, todo ello con la finalidad de demostrar a los jueces del Alto Tribunal la contradicción existente entre la voluntad abstracta de ley y la conducta concreta del juez expresada en la sentencia impugnada...’.También cabe ratificar que, en el caso de ‘...una denuncia de error de interpretación en cuanto al contenido y alcance de una disposición legal, tal explicación debe incluir la exposición de la interpretación realizada por la recurrida y la explicación relativa a la interpretación que el formalizante considera es la adecuada a la norma de que se trate, sin lo cual no puede considerarse demostrada la aplicación errónea...

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En virtud de lo expuesto, la Sala indica que para entrar a analizar la infracción de error de interpretación, se requiere que el recurrente exponga la interpretación de la norma que supone fue erradamente interpretada, al mismo tiempo, debe exponer de manera precisa cuál es la interpretación que estima es la acertada; lo anterior debe estar sustentada en la influencia que tuvo el error en el dispositivo del fallo.

En relación con la adecuada fundamentación que debe ser cumplida en la redacción del escrito de formalización, esta Sala, mediante sentencia N° 577, de fecha 1° de agosto de 2006, reiterada, entre otras, en Sentencia N° 489, de fecha 27 de octubre de 2011, caso: Enna Josefina Moreno contra Luis Del Valle Rivas Marcano, ha señalado lo siguiente:

…La formalización constituye el acto procesal en el cual el recurrente expone los motivos por los cuales pretende obtener la nulidad del fallo recurrido. Por su complejidad e importancia, el artículo 324 del Código de Procedimiento Civil, exige una determinada preparación al abogado formalizante, y el artículo 317 eiusdem, impone una serie de requisitos, con el objeto de que la formalización contenga las especificaciones y razonamientos lógicos necesarios para la comprensión de las denuncias.

El ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, prevé las diversas modalidades en que puede verificarse los defectos de actividad o errores in procedendo que determinan la nulidad del fallo recurrido, el cual comprende los quebrantamientos de formas sustanciales de los actos con menoscabo del derecho de defensa, y el incumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 243 eiusdem. Y el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, prevé los errores de juzgamiento que puede cometer el juez al dictar su decisión, sea por errónea interpretación, falsa aplicación, falta de aplicación o violación de una máxima de experiencia. Estos quebrantamientos de ley consisten en: a) error de derecho propiamente dicho, que se verifica en la interpretación y aplicación de las normas sustantivas o adjetivas para resolver el asunto debatido; b) el error de derecho al juzgar los hechos, que comprende la infracción de las normas que regulan: b.1) el establecimiento de los hechos, b.2) la apreciación de los hechos, b.3) el establecimiento de las pruebas, y b.4) la apreciación de las pruebas; y, c) los errores de hecho o de percepción en el juzgamiento de los hechos, que conducen por vía de consecuencia a un error de derecho, que son los tres casos de suposición falsa previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil: c.1) atribuir a un acta o instrumento del expediente menciones que no contiene, c.2) establecer hechos positivos y precisos con pruebas que no existen, y c.3) fijar hechos con pruebas inexactas.

En ambos recursos, el formalizante debe razonar de forma clara y precisa en qué consiste la infracción, esto es, señalar cómo, cuándo y en qué sentido se produjo. Asimismo, debe plantear separadamente las denuncias, pues el efecto de la declaratoria de procedencia del recurso es distinto en uno u otro caso. Pero, en la denuncia por infracción de ley, además de cumplir con lo precedentemente señalado, debe también indicar si la norma fue infringida por errónea, falsa o falta de aplicación, así como demostrar que el error de juicio fue determinante en el dispositivo del fallo.

En el conocimiento de las denuncias por defectos de actividad la Sala puede examinar otras actas del expediente, y la declaratoria de procedencia del recurso produce la reposición de la causa al estado de que sea subsanada la forma procesal quebrantada u omitida en el iter procedimental, o que se corrija el defecto de forma de la sentencia. En la decisión de las denuncias de casación por infracción de ley, la Sala no puede examinar otras actas del expediente, salvo los casos de excepción previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y el efecto que produce la declaratoria con lugar de este recurso es la casación o nulidad de la sentencia recurrida y su reenvío a otro Juez Superior, salvo los casos de excepción previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que autorizan prescindir de éste último…

. (Subrayado de la Sala).

El criterio jurisprudencial precedentemente expuesto, que hoy se reitera, pone de manifiesto, entre otras cosas, la importancia y la utilidad de emplear una técnica adecuada para recurrir en casación, lo cual se traduce en el cumplimiento de una serie de requisitos que permitan la comprensión lógica de los planteamientos explanados en las denuncias, requerimientos éstos, que si bien han sido flexibilizados, no dejan de ser una carga para el recurrente que no puede ser suplida por esta Sala.

En tal sentido, tratándose de una denuncia por infracción de ley, era fundamental que el formalizante planteara separadamente las infracciones cometidas, que indicara expresamente la norma infringida, que señalara en qué sentido se produjo dicha infracción, los motivos expresados por el juez que estima errados, las razones que demuestran la pretendida ilegalidad, las normas que el juez ha debido aplicar para resolver la controversia, y por último, demostrar que el error de juicio fue determinante en el dispositivo del fallo, todo lo cual no ocurrió en la presente delación.

Por las consideraciones precedentemente señaladas, esta Sala declara improcedente, la presente denuncia por inadecuada fundamentación. Así se establece.

RECURSO DE CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS

I

Por vía de fundamentación se expresa lo siguiente:

…Con apoyo en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con 320 eiusdem, se denuncia la infracción por “mala aplicación” de los artículos 12 y 254 ibidem, y 1.167, por incurrir el ad quem en falsa suposición.

Con apoyo en la disposición contenida en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dipsuesto en el artículo 320 “eiusdem”, señalo que la recurrida incurrió en el vicio conocido como “suposición falsa”, al haber afirmado un hecho positivo, preciso y concreto, como lo fue aquel mediante el cual se señaló que la obligación de la actora, conforme al texto del contrato, era tener a su disposición el dinero restante para la compran del inmueble, atribuyéndole así al contrato celebrado entre las partes menciones que éste no contiene (primer caso de suposición falsa), violándose así los artículos 1.167, 1.360, 1.361 y 1.363 del Código Civil Venezolano.

Fundamento de la Denuncia:

Es un no discutido y obvio a partir de la lectura de las actas que componen el presente proceso, que gran parte de las obligaciones y derechos alegados, giran en torno a un contrato de Opción de Compra Venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésimo Segunda del Municipio Libertador, el 11.06.2007, …, en el cual la ciudadana Oly Nereida Azócar pactó con nuestros representados Adiela Grajales de Torres y Sergio Torres Torres, de cuya interpretación, obviamente, derivarían una serie de consecuencias para las partes.

Por otro lado, en la sentencia, al analizare (sic) este contrato, y, específicamente, al analizar las obligaciones que del mismo derivan para la ciudadana Oly Azócar, ésta ha señalado en forma específica que el mismo se cumpliría al disponer la ciudadana Oly Azócar del dinero suficiente para adquirir el inmueble, cosa que podemos extraer de varios pasaje de la sentencia que, a continuación, citamos:

…Omissis…

De esta manera, la confrontación entre lo afirmado por la recurrida, que no es una deducción sino lo que el juez lo hace a partir de la lectura de un contrato y lo que en realidad habla el contrato analizado, pone de manifiesto una falsa suposición, pues le atribuyó palabras que no contiene, pues nunca el texto del contrato objeto del proceso suscrito en fecha 11 de junio de 2007, habla de que es obligación de la OPTANTE “disponer de dinero restante para la compra del inmueble” como señala la recurrida y darle a esa condición la relevancia de que la actora habría cumplido con la contraprestación exigida en el texto del contrato.

….Omissis…

Como efecto del falso supuesto delatado, se infringe lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, toda vez que mal podía señalarse que la parte actora habría cumplido con sus obligaciones y, por ende, estaba titulada o legitimada para interponer la acción de cumplimiento, como efectivamente lo hizo, en tanto que si se atiene a lo señalado contractualmente, debió haber analizado las otras obligaciones contenidas en el texto del contrato, actividad ésta que no se llevó a cabo, de suerte que estando claramente determinado en el contrato las obligaciones del OPTANTE –hoy actora-; de igual modo y como consecuencia se infringen el 1.360 , 1.361 y 1.363 eiusdem, referidos a la valoración de este tipo de instrumentos y su fuerza probatoria.

INDICACIÓN DE CUÁL DE LOS SUPUESTOS DE FALSA SUPOSICIÓN SE ENCUENTRA ENMARCADOEL CASO.

En términos concretos, la denuncia aquí formulada de suposición falsa, tiene como fundamento el primer (sic) de los casos de suposición falsa, es decir, que la recurrida afirmó hechos precisos y concretos que dice haber extraído del contrato debidamente autenticado…; menciones que no contiene al señalar que el mismo contenía la obligación en cabeza de la actora de “disponer del dinero restante para la compra del inmueble” cuando lo cierto es que esa afirmación jamás aparece en el contrato objeto del análisis en el caso concreto.

…Omissis…

Por todas estas razones que anteceden, solicitamos formalmente a este Alto Tribunal CASE el fallo impugnado, declarando la nulidad de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de Abril de 2012, ella en el marco del juicio que por cumplimiento de contrato, sigue la ciudadana Oly Nereida Azócar Borrero en contra mis (sic) representados, Sergio Torres Torres y Adiela Grajales de Torres y fuera impugnada a través del presente recurso extraordinario.

.

Para decidir, la Sala observa:

Respecto de la fundamentación del escrito de formalización, ha dicho esta Sala, que el escrito de formalización constituye para quien lo suscribe, la oportunidad de razonar los motivos que sustentan y determinan la procedencia del recurso de casación. Siendo la interposición de dicho recurso una actuación procesal tan importante que la ley exige al formalizante determinada capacidad o preparación, y le impone la carga de redactar sus denuncias con apego a las pautas establecidas en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, fundamento con el cual la Sala, ha desarrollado ciertas exigencias legales y ha fijado la técnica adecuada, sostenida actualmente, para fundamentar correctamente cada uno de los alegatos expresados en el recurso de casación, con el firme objeto de facilitar su comprensión y decisión.

Esta Sala, haciendo efectivos los postulados contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, teniendo en cuenta que el formalizante planteó sus consideraciones al amparo del ordinal 2° del artículo 313, pasa a conocerlas como si se tratara de una denuncia por la supuesta materialización en el sub iudice de una infracción de ley como lo es el vicio denominado falso supuesto, y así será resuelto.

En ese mismo orden de ideas, una vez verificadas las particularidades precedentes, en el caso examinado se observa, como ya se ha indicado, que la Sala se encuentra en presencia de una denuncia por supuesta infracción de ley, respecto a las cuales se ha precisado, que para hacerla del conocimiento de este supremo tribunal, el formalizante debe: a) encuadrar la denuncia en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil; b) especificar qué normas jurídicas resultaron infringidas y cuál de las hipótesis previstas en el referido ordinal 2º del artículo 313, es la que se pretende denunciar: errónea interpretación, falsa aplicación, falta de aplicación o violación de una máxima de experiencia; c) expresar las razones que demuestren la existencia de la infracción, esto es, explicar de forma clara y precisa cómo, cuándo y en qué sentido se produjo la infracción, la cual debe ser determinante en el dispositivo del fallo, de conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 313 eiusdem; d) especificar las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas.

Adicionalmente a lo expresado en el párrafo precedente, este Máximo Tribunal ha señalado cuándo es procedente la denuncia de falso supuesto; resaltando así mismo la existencia de tres hipótesis de suposición falsa y la correcta técnica que deben exhibir los escritos en los que se pretenda alegar el mencionado vicio. Al efecto, en sentencia Nº 201, de fecha 14 de junio de 2000, en el juicio de Talleres Vita Cars C.A. contra Inmobiliaria Cruz O. C.A., expediente Nº 99-419, se ratificó el criterio de la manera siguiente:

...El artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, es el que prevé los casos de suposición falsa, antes denominado falso supuesto, así:

‘...o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa por parte del Juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo.’

(...Omissis...)

Por otra parte, la denuncia de suposición falsa debe cumplir inexorablemente con la técnica elaborada por la Sala a través de su pacífica y constante doctrina, que dice:

‘Para que la Corte pueda examinar y decidir acerca de la determinación y apreciación que los jueces del mérito hayan efectuado sobre los hechos y las pruebas, es indispensable que el formalizante se ajuste a la técnica elaborada por la Sala para la denuncia apropiada de casación sobre los hechos, técnica que exige el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición; b) indicación específica del caso de falsa suposición a que se refiere la denuncia, puesto que el encabezamiento de artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé en ese respecto tres (3) situaciones distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición; d) Indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez dá (sic) por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia.

Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el Juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta de expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa....

(Sentencia del 4-11-98 en el juicio) Seguido por Gerardo Fink Finowicki contra Eurobuilding Internacional CA. Expediente 97-491).

Aplicando dicho criterio al sub iudice se constata, que el recurso de fondo presentado por el formalizante, a pesar de denunciar el primer caso de suposición falsa del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y precisar el hecho falsamente establecido como lo es “…la obligación de la actora, conforme al texto del contrato, era tener a su disposición el dinero restante para la compra del inmueble…”, y señalar una serie de normas jurídicas las cuales son 1.167, 1.360, 1.361 y 1.363 del Código Civil, omitiendo señalar cuál fue el error de percepción cometido por el juez, así como expresar las razones que demuestren la existencia de la infracción, esto es, explicar de forma clara y precisa cómo, cuándo y en qué sentido se produjo la infracción, la cual debe ser determinante en el dispositivo del fallo, de conformidad con lo previsto en el único aparte del artículo 313 eiusdem; d) especificar las normas jurídicas que el tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia, e indicar las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas, en virtud del cual estableció un hecho falso que le llevó a decidir con lugar la pretensión de cumplimiento del contrato de opción de compra venta. Ello impide el conocimiento de lo denunciado, pues su falta de exactitud es tal, que imposibilita el examen correspondiente.

Por consiguiente, al no cumplir el formalizante, en la presente denuncia con los requisitos del escrito de formalización, establecidos en el artículo 317 eiusdem, la Sala se ve imposibilitada para decidir sobre el fondo de lo denunciado, por la evidente falta de técnica en la cual aquél ha incurrido, y así se declara.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por el apoderado judicial de los ciudadanos SERGIO TORRES y ADIELA GRAJALES de TORRES, contra la sentencia definitiva dictada el 20 de abril de 2012, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

De conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la recurrente con el pago de las costas del recurso.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado de cognición, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, al primer (1) día del mes de agosto de dos mil trece. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

Presidenta de la Sala,

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YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VÉLASQUEZ

Magistrado,

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LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ

Magistrada Ponente,

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AURIDES MERCEDES MORA

Magistrada,

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YRAIMA ZAPATA LARA

Secretario,

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CARLOS WILFREDO FUENTES

RC N° AA20-C-2012-000425

NOTA: Publicada en su fecha, a las

Secretario,