Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Julio de 2011

Fecha de Resolución 8 de Julio de 2011
EmisorJuzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteEvelyna D Apollo
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

-I-

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte actora: Ciudadanos JAIMAR NACARÍ O.C., B.C.A.S., A.C.O.C., W.H.O.C., B.I.O.C. Y R.A.O., venezolanos, mayores de edad, domiciliada en San A.d.L.A., Estado Miranda, la segunda; y en Mérida, Estado Mérida, los restantes, y titulares de las Cédulas de Identidad Nº V-16.445.796, V-6.035.196, V-18.309.871, V-18.309.870, V-18.309.873 y V-18.309.869, respectivamente.

Representación judicial de los co actores JAIMAR NACARI O.C., B.C.A.S.: Ciudadanos D.A.C.S., A.M. MADRIZ DÍAZ Y O.B.G., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 115.882, 3.363 y 3.280, respectivamente.-

Representación judicial de los co actores A.C.O.C., W.H.O.C., B.I.O.C. Y R.A.O.: Ciudadana D.A.C.S., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 115.882.-

Parte demandada: Ciudadano FAIZAR A.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.490.830.

Representación judicial de la parte demandada: Ciudadanos RAMON IGLESIAS ACOSTA, LEON IZAGUIRE VÁSQUEZ, LEON IZAGUIRRE NUÑEZ, C.E. DÍAZ COLMENAREZ Y Y.M.M.C., abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros 3.444, 105.365, 7.256, 98.534 y 98.533, respectivamente.-

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDAMIENTO.

Expediente Nº 13.578.-

- II –

RESUMEN DEL PROCESO

Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir el recurso de apelación parcial interpuesto por escrito de fecha tres (03) de junio del dos mil diez (2010), por los abogados A.M. Y D.C., anteriormente identificados, en su condición de apoderada judicial de la parte actora ciudadanas JAIMAR NACARI O.C. Y B.C.A.S., en contra de la decisión pronunciada en fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil diez (2010), por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos JAIMAR NACARI O.C. Y B.C.A.S.; y también A.C.O.C., W.H.O.C., B.I.O.C. Y R.A.O.C., arriba identificados, como socios de RESTAURANT VICTORIA C.A., en contra del ciudadano FAIZAR A.A.F., y condenó en costas a la parte actora, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se inició la presente acción mediante libelo de demanda presentado en fecha veintinueve (29) de octubre del dos mil nueve (2009), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento del Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Asignada la causa al Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previa consignación por la parte actora de los recaudos en los cuales fundamentaba su acción, en auto dictado el dos (02) de noviembre de dos mil nueve (2009), se procedió a la admisión de la demanda y se ordenó el emplazamiento, de la parte demandada a fin de compareciera en la oportunidad respectiva para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.-

En fecha cuatro (04) de diciembre de dos mil nueve (2009), la representación judicial de la parte actora reformó la demanda, la cual fue admitida por el Juzgado de la causa, el nueve (09) de diciembre de dos mil nueve (2009), en cuyo auto, ordenó nuevamente el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda y a la reforma incoadas en su contra. A tales efectos, libró comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio de Valencia de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.-

Recibida la comisión ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en diligencia de fecha seis (06) de abril de dos mil (2010), el alguacil dejó constancia que la parte demandada se había negado a firmar la compulsa; y en diligencia de esa misma fecha la parte actora solicitó se librara boleta de notificación a la parte demandada; lo cual fue acordado por el Juzgado comisionado en auto de fecha siete (07) de abril del mismo año.

En fecha veintiuno (21) de abril de dos mil diez (2010), la secretaria del Juzgado comisionado dejo constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En diligencia de fecha cuatro de mayo (04) de dos mil diez (2010), compareció el ciudadano FAIZAR A.A., en su carácter de parte demandada, se dio por citado y otorgó poder apud acta a los abogados RAMÓN IGLESIAS ACOSTA, LEÓN IZAGUIRRE VÁSQUEZ, LEÓN IZAGUIRRE NUÑEZ, C.E. DÍAZ COLMENAREZ Y Y.M.M.C..

En fecha diez (10) de mayo de dos mil diez (2010), el representante judicial de la parte demandada consignó escrito a través del cual opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 1º y en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía, y a la existencia de una litispendencia; y a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor; y, dio contestación al fondo de la demanda.

En fecha once (11) de mayo de dos mil diez (2.010), el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró SIN LUGAR la incompetencia del Tribunal por razón del valor y de la litis pendencia; y condenó en costas a la parte demandada.

En fecha dieciocho (18) de mayo de dos mil diez (2010), la parte demandada consignó escrito de pruebas; las cuales fueron admitidas por el a-quo en auto de fecha diecinueve (19) de mayo del mismo año y posteriormente en fecha veinticinco (25) de mayo del dos mil diez (2010), la hizo la parte actora, siendo admitido dichos medios probatorios en auto del veintiséis (26) de mayo del dos mil diez (2010).

En fecha treinta y uno (31) de mayo del dos mil diez (2010), el Juzgado de la causa, dictó sentencia en la cual declaró: SIN LUGAR la demanda que incoaran los ciudadanos JAIMAR NACARI O.C., B.C.A.S.; y también los ciudadanos I.O.C., W.H.O.C., B.I.O.C. Y R.A.O.C., arriba identificados, como socios del RESTAURANT VICTORIA C.A., contra el ciudadano FAIZAR A.A.F.; y condenó en costas de acuerdo con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha tres (03) de junio de dos mil diez (2010), la representación judicial de la parte actora apeló de manera parcial de la sentencia dictada por el a-quo, apelación que fue oída en ambos efectos por auto del ocho (8) de junio de dos mil diez (2010); y fue ordenada la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno.

Recibidos los autos por este Juzgado Superior, luego del sorteo respectivo, por auto de fecha diecinueve (19) de julio de dos mil diez (2010), se fijó oportunidad para decidir, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal pasa a hacerlo, con base en las siguientes consideraciones:

-III-

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA

Los apoderados judiciales de la parte demandante, alegaron en su libelo y su reforma, lo siguiente:

Que por contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha tres (03) de abril de dos mil siete (2007), el cual había comenzado a regir inicialmente por un plazo de tres (3) meses, y luego por un plazo fijo de seis (6) meses hasta el día tres (3) de enero de dos mil siete (2007), fecha en la cual se había dado inició a la prorroga legal, la cual había vencido el tres (3) de julio de dos mil ocho (2008), las ciudadanas JAIMAR NACARI O.C. Y B.C.A.S., habían cedido en arrendamiento al demandado un espacio destinado, exclusivamente, para la venta de comida donde funcionaba la razón social denominada RESTAURANT VICTORIA C.A.

Que el contrato de arrendamiento privado estaba integrado por diecinueve (19) cláusulas a los fines del ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato para la entrega material del inmueble arrendado, por vencimiento de la prórroga legal.

Que a partir del cinco (05) de marzo de dos mil ocho (2008), había comenzado la ocupación ilegítima del arrendado y la explotación del negocio para su beneficio, en detrimento de las arrendadoras y propietarias.

Que de acuerdo a las cláusula cuarta, el plazo de duración de dicho contrato había sido inicialmente, a petición expresa de las arrendadoras, de tres (3) meses, con período de prueba, con una prórroga sucesiva de seis (6) meses de duración, era decir, desde el día tres (3) de julio de dos mil siete (2.007), hasta el día tres (3) de enero de dos mil ocho (2.008); y la prórroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, había sido potestativa de la arrendataria siempre y cuando las partes estuvieran conformes, como en efecto así había sido.

Que la cláusula tercera señalaba que el arrendatario se obligaba a pagar el servicio de energía eléctrica, aseo urbano, gas, agua y cualquier otro incorporado al inmueble; y que para la fecha de entrega el mismo, debía entregar a la arrendadora las facturas que acreditaran su solvencia.

Que asimismo, la cláusula novena determinaba que el arrendatario había recibido el inmueble en buen estado de uso, aseo y conservación; y se había comprometido a cuidarlo en su totalidad de forma tal que al devolverlo a la arrendadora, lo hiciera en el mismo buen estado como lo había recibido.

Que el arrendatario no había cumplido con su obligación de entregar a las arrendadoras puntualmente el área arrendada, libre de persona, razón por la cual, había venido ocupando ilegalmente desde hace quince (15) meses el espacio que le fuera arrendado, ya que debió entregarlo en fecha tres (3) de julio del dos mil ocho (2008).

Que sus representadas tenían el legítimo derecho de exigir al arrendatario el cumplimiento de una de sus obligaciones fundamentales, la entrega real material y física del área arrendada.

Que se había producido un incendio de consideración estrechamente vinculado al local donde funcionaba la venta de comida, lo cual evidenciaba que el arrendatario no había cumplido como buen padre de familia a la protección de los bienes que el detenta indebidamente.

Que una vez cumplidos los trámites de rigor, se podría tener el avaluó de los daños y perjuicios causados por negligencia del arrendador y proceder en consecuencia a demandar los daños y perjuicios.

Que por tales motivos acudían a demandar en nombre de sus representados al ciudadanos FAIZAR A.A.F., para que hiciera entrega material del espacio que ocupaba como arrendatario; o en su defecto el Tribunal declarara:

  1. La restitución del espacio arrendado por vencimiento de la prórroga legal, derivada del contrato de arrendamiento, completamente desocupado de personas y en las mismas buenas condiciones en que lo había recibido; B) Entregar la totalidad de los recibos y finiquitos que acreditara la solvencia de los servicios que generaba el espacio arrendado; y C) En pagar las costas y costos procesales, a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Que fundamentaban su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.592 Código Civil y artículos 38, 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y la estimaron en la suma de CINCUENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bsf. 59.000,00), equivalente a UN MIL SETENTA Y DOS COMA SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (1.072,7 UT).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

El representante judicial de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación de la demanda, señaló lo siguiente:

Como primer punto opuso cuestiones previas contenidas en el artículo 346 ordinales 1º y del Código de Procedimiento Civil.

Al dar contestación al fondo de la demanda, en primer lugar alegó la ilegitimidad de la parte actora.

En ese sentido adujo que en el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se pretendía, se señalaba que el arrendamiento operaba para el uso, goce y disfrute de un espacio físico, así como la denominación comercial RESTAURANT VICTORIA C.A.

Que en ese sentido, la parte actora debió haber estado conformada por los propietarios del bien inmueble (no sólo por uno de los copropietarios) y por el RESTAURANT VICTORIA C.A., representado por las personas que en acta de Asamblea, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil, se les hubiera encomendado la representación de la persona jurídica.

Que de la simple lectura del libelo de la demanda incoada, se evidenciaba que la parte actora en su propio nombre y sin evidenciar la representación de la sociedad mercantil RESTAURANT VICTORIA C.A., pues simplemente se limitaban a consignar un poder de los supuestos coherederos y socios de la sociedad de comercio en referencia, pero no acreditaban acta de asamblea alguna que identificara de manera clara quien o quienes son las personas naturales que representaban a la compañía anónima; que una cosa era ser socio de una empresa y otra distinta era ser el representante legal; que por ello, la actora no tenía la legitimidad que se atribuía para demandar y así pedía fuera declarado.

Que desconocía en su firma y contenido la comunicación enviada por la parte actora, ya que no existía fecha cierta de haber las supuestas arrendatarias, manifestado a su mandante que no deseaban continuar con el contrato de arrendamiento y que se había establecido una prórroga legal, ya que la comunicación simplemente se limitaba a señalar una supuesta fecha de vencimiento de una prórroga legal que jamás se había acordado

Que la prórroga legal dependía de la duración del contrato, la cual no se podía determinar en el caso por no existir acto alguno mediante el cual se pusiera en conocimiento a su representado que las arrendadoras no deseaban continuar con el arrendamiento.

Que tanto del libelo de la demanda como de su reforma se podía evidenciar que el inmueble objeto del contrato era propiedad de una comunidad hereditaria, no de la parte demandante.

Que en el presente caso, aún no se había hecho efectiva la partición de los bienes de ese inmueble.

Que existían otros sucesores con los mismos derechos y obligaciones, que no habían formado parte del contrato de arrendamiento, y la ciudadana B.A. no tenía cualidad de heredera y mucho menos de propietaria, debido a que la misma no formaba parte ni siquiera de la sucesión hereditaria.

Que los verdaderos propietarios del inmueble arrendado eran los integrantes de la comunidad de hereditaria, coherederos, copropietarios, conformada por los ciudadanos JAIMAR ORNELA, una de las demandantes en la presente causa, A.C.O., W.O., B.O. Y R.O..

Que era importante aclarar que el contrato objeto del presente litigio no reflejaba en ninguna de sus cláusulas que la parte demandante en el presente juicio actuara autorizada por los demás coherederos.

Que el único fundamento de la demanda era la supuesta finalización de la prórroga legal, la cual nunca había sido otorgada a su representado; que en el presente caso no era conocido por su representado que la parte actora no deseaba continuar con el contrato hasta la presentación de la demanda que daba inicio a estas actuaciones.

Que negaba, rechazaba y contradecía que a su representado se le hubiera otorgado la prórroga legal.

Que recientemente era cuando su representado se había enterado que las demandantes no eran propietarias del inmueble, por lo que quienes tenían la cualidad de propietarios de la cosa arrendada eran a los que se debía cumplir las obligaciones contractuales.

Que los herederos de la sucesión y JAIMAR ORNELA a pesar del acuerdo previo que habían tenido, la última mencionada con su representado, habían celebrado formalmente un contrato nominado de promesa bilateral de venta con el ciudadano A.L.A., a fin de que este adquiriera la razón social y el inmueble objeto del litigio.

Que no se había tomado en cuenta, ni se había respetado el acuerdo que en principio se había formalizado con su mandante, sobre la preferencia ofertiva.

Que no había sido cumplida la respectiva preferencia ofertiva por parte del arrendador, ya que los herederos sucesores del difunto M.A.O.M., habían dado al ciudadano A.L.A., con carácter de exclusividad, opción de compra venta a fin de que adquiriera la razón social.

Solicitó que se declarara que a la fecha no había existido solicitud, notificación de la no renovación del contrato de arrendamiento, razón por la cual, no había transcurrido prórroga legal alguna para su representado.

Como defensa subsidiaria solicitó la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento.

Solicitó la citación como tercero del ciudadano A.L.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil.

Por último, pidió:

  1. Se declarara sin lugar la demanda; b) Se declarara que su representado tenía la preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; c) Se declarara la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento; y, en consecuencia el reintegro de las cantidades de dinero canceladas como cánones de arrendamiento; y, c) Se condenara a la parte actora la pago de la costas y costos del proceso incluyendo los honorarios de abogados.

-IV-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTOS PREVIOS

Planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y a valor las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los siguientes puntos que se indican a continuación:

-A-

DE LA CUESTIÓN PREVIA

Observa este Tribunal, como ya se dijo, en el capítulo correspondiente al resumen del proceso, que en la oportunidad de la contestación a la demanda, el apoderado judicial del demandado ciudadano FAIZAR A.A.F., además de otras defensas, opuso la cuestión previa contemplada en el 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a dicha cuestión previa referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado de la parte actora, por no tener la capacidad necesaria para ejercer el poder que se le otorgó en la forma como se había pretendido hacerlo, observa este Tribunal que la decisión que deseche la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no tiene apelación por mandato expreso del artículo 357 del mismo cuerpo legal.

En ese sentido, se observa que el Juzgado de la causa en el fallo recurrido declaró que no había lugar la cuestión previa a que se contrae el ordinal 3º del artículo 346 citado, contra las cuales, la ley no concede recurso alguno, ni de apelación ni de Casación.

El Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, ha mantenido pacíficamente el siguiente criterio:

…En un asunto similar al de autos, la Sala en decisión Nº. 878, de fecha 12 de noviembre de 1998, en el caso de Industria Técnica C.M.B, C.A. contra Feber Iluminación Venezolana, C.A. Exp. Nº 96-741, estableció criterio sobre este tipo de decisiones, en los términos siguientes:

...No tiene apelación, y mucho menos casación, por el contrario, la decisión del juez que considere subsanado el defecto u omisión por la actividad subsanadora del actor. En este caso, la decisión que ordene la continuidad del proceso, asimilándose a la primera decisión que pudiera dictar el juez en la incidencia de cuestiones previas, mediante la cual se declare sin lugar la cuestión previa planteada; este fallo no tendrá apelación conforme al artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

En conclusión, se ratifica a doctrina de la Sala que establece como única excepción que las decisiones que se dicten en incidencias de cuestiones previas y que rechacen la actividad realizada por el actor para corregir los defectos u omisiones indicados y concluye extinguiendo el procedimiento, tiene apelación en ambos efectos y casación; no así, la decisión que se tome dentro de la referida incidencia y que no le ponga fina al juicio por considerar el sentenciador que el aludido vicio o defecto fue suficientemente subsanado...

.

En congruencia con lo transcrito, es oportuno resaltar el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:

Artículo.- 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que refieren los ordinales 2º, 3º, 4º ,5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación...

.

De conformidad con el criterio Jurisprudencial y la norma precedentemente transcritos y aplicables al caso en concreto, se concluye que las decisiones donde el sentenciador considere suficientemente subsanada las cuestiones previas promovidas y, referidas en los ordinales del artículo 357 supra reproducido, no ponen fin al juicio. Esto significa que, son sentencias que tiene naturaleza de interlocutorias sin fuerza de definitivas y que, por el contrario, ordenan la continuación del mismo con la contestación de la demanda y demás trámites procesales. Además, el legislador las excluyó de aquellas contra las cuales pueda ejercerse el recurso de apelación, por lo que si contra ellas no cabe el recurso ordinario, mutatis mutandi, no pueden ser recurribles en casación lo que hace determinante para la Sala la inadmisibilidad del recurso de casación anunciado en el sub iudice, lo cual trae como consecuencia, la declaratoria sin lugar del presente recurso de hecho. Así se decide…” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 30 de abril de 2002, con Ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., EXP. Nº 2002-000161).

En vista de lo anterior y, como quiera que la sentencia recurrida, por tratarse de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que debe ser tramitado por procedimiento breve, desechó la cuestiones previas contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por mandato del artículo 357 del mismo código, no tienen recurso de apelación ni Recurso de Casación, según se desprende del criterio establecido por la Sala de Casación Civil, mal puede esta Juzgadora, asumir el conocimiento acerca de la procedencia o no de la referida cuestión previa. Así se decide.

-B-

DE LA ILEGITIMIDAD DE LA PARTE ACTORA

Ha señalado la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, la ilegitimidad de la parte actora.

A tales efectos, manifestó lo siguiente:

“…El contrato de fecha 03 de abril del 2007, que se solicita su cumplimiento, señalada que el arrendamiento opera para el uso, goce y disfrute de un espacio físico, así como, la denominación comercial RESTAURANT VICTORIA C.A.

Es decir, que la parte actora debe estar compuesta por los propietarios el bien inmueble (no por solo unos de los copropietarios) y por el RESTAURANT VICTORIA C.A., representado por las personas que en acta de asamblea debidamente inscrita ante el Registro mercantil se les haya encomendado la representación de la persona jurídica.

Sin embargo de la simple lectura de la demanda incoada se evidencia, que la parte actora actúa en su propio nombre y sin acreditar la representación del RESTAURANT VICTORIA C.A., pues, simplemente se limitan a consignar un poder de los supuestos coherederos y socios de la sociedad de comercio en referencia, pero no acreditan acta de asamblea alguna que identifique de manera clara quien o quienes son las personas naturales que representan a la compañía anónima; una cosa es socio de una empresa y otra distinta ser representante legal.

En consecuencia, la parte actora no tiene la legitimidad que se atribuye para presentar la demanda y así solicito sea declarado por este Tribunal.

Sobre este particular el Tribunal de la causa, se pronunció de la siguiente manera:

….La parte demandada ahora alega la ilegitimidad de la parte actora, argumentando que el arrendamiento opera para el uso de un espacio físico, así como la denominación comercial “Restaurant Victoria c.a.”

De allí saca la conclusión de que la parte actora debe estar conformada por los propietarios del inmueble y por el Restaurant Victoria, c.a. En conclusión la parte actora no tiene cualidad.

Corresponde resolver esta cuestión de falta de cualidad, diciendo:

La cualidad o la legitimidad ad causa (sic) es la relación de identidad que debe existir entre los sujetos (actor y demandado) de la relación procesal con los sujetos de la relación material subyacente al juicio.

Por ejemplo en una causa arrendaticia de desalojo, como la presente, los demandantes y demandados deben ser los mismos que aparecen en el contrato de arrendamiento como arrendadores y arrendatarios. En un juicio de reivindicación, el actor y el demandado deben ser el propietario y el poseedor de la cosa a reivindicar. En un juicio de partición de comunidad, las partes deben ser comuneros de los bienes a dividir; y así sucesivamente, como en otros casos.

En el presente caso vemos que la partes actoras son, por una parte, Jaimar Nacari O.C. y B.C.A.S.; y por la otra los propietarios socios del Restaurant Victoria c.a; a juzgar por lo que se lee del libelo de demanda.

Cuando lleguemos al contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, vamos a darnos cuenta que quienes aparecen allí con la cualidad de arrendadores son las ciudadanas Jaimar Nacari O.C. y B.C.A.S.. Nada se dice que haga pensar que quienes también dan en arrendamiento al demandado el espacio del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, son también los propietarios socios de Restaurant Victoria c.a.

Por lo tanto, estas personas mencionadas en el libelo como propietarios socios de Restaurant Victoria c.a., carecen de cualidad activa para accionar como demandantes; ni tampoco la misma persona jurídico Restaurante Victoria c.a. Así se declara…

Este Tribunal, para decidir acerca de este punto previo, observa:

Como fue indicado, conoce este Tribunal de este asunto en segunda instancia, en virtud de la apelación parcial interpuesta el día tres (3) de junio de dos mil diez (2.010), por los abogados, A.M. Y D.C., suficientemente identificados, quienes actuaron en su condición de apoderados de la parte actora en este proceso, contra la decisión definitiva dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día treinta y uno (31) de mayo de dos mil diez (2.010), que declaró SIN LUGAR la demanda que han presentado JAIMAR NACARI O.C., B.C.A.S.; y también A.C.O.C., W.H.O.C., B.I.O.C. y R.O.C., arriba identificados, como socios de RESTAURANT VICTORIA C.A., contra el ciudadano FAIZAR A.A.F., también identificado.

Ahora bien, consta al folio doscientos setenta y dos (272) de este expediente, escrito contentivo de la referida apelación parcial, el cual textualmente señala lo siguiente:

…CIUDADANO

JUEZ SEXTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLTANA DE CARACAS.-

Asunto: APELACIÓN PARCIALDE LA SENTENCIA DICTADA EN ESTA CAUSA SIGNADA CON EL NUMERO AP31-V-2009-003772.-

Nosotros, A.M. y D.C., venezolanos, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado con los Nos. 3363 y 115.882, respectivamente, en nuestro carácter de apoderados de la parte actora, plenamente identificada a los autos, APELAMOS de manera parcial, dentro del lapso que establece la normativa legal, indicada en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia de fecha 31 de mayo de 2010, emanada de este Juzgado en la presente Causa (sic), reconociendo de manera indubitable la máxima experiencia del rector de este proceso. (Resaltado de esta Alzada).

APELAMOS DE MANERA PARCIAL la sentencia, ut-supra señalada por cuanto en su parte Dispositiva, el juzgador incurrió entre otros, en el vicio de falso supuesto, al atribuirle a la cláusula cuarta del contrato objeto de la litis, una condición expresa que no existe en el mismo, para que se produjera la prórroga de los seis (6) meses que se estipuló en el contrato. (Resaltado de esta Alzada).

Ahora bien, el contrato estipuló que la prórroga se operaba de común acuerdo entre las partes, más no señaló la forma como se produciría la misma, es decir, si se haría en forma verbal y/o escrita, por lo tanto mal puede el jugador (sic) que conoce de la presente causa, atribuirle una mención no contenida en el contrato, en cuanto a la forma de producirse la prórroga, concluyendo el juzgador en la presente causa que la naturaleza del contrato objeto de la litis es a tiempo indeterminado. (Resaltado de los apelantes)

Solicitamos muy respetuosamente se oiga la presente apelación…

Del texto transcrito de la apelación parcial formulada por la demandante, contra la decisión de la primera instancia, se desprende que lo apelado concierne únicamente al fondo del asunto; y concretamente, a la declaratoria sin lugar de la demanda, con base en la interpretación que hizo el Juez a-quo de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, lo cual trajo consecuencia que éste considerara que el referido contrato era a tiempo indeterminado; y no procedía la acción por cumplimiento de contrato de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ésta había quedado reservada a las relaciones arrendaticias con determinación de tiempo, razón por la cual declaró SIN LUGAR la demanda.

La Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia No. 143 del quince (15) de febrero de mil novecientos ochenta y nueve (1.989), con ponencia del Magistrado Dr. A.R.; en lo que se refiere al doble grado de jurisdicción, estableció lo siguiente:

… La doctrina y jurisprudencia nos enseñan que, el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo que domina en nuestro proceso civil y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el Juez Superior sólo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación (Nemo iudex sine actore) y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devollutum, quantum apellatum). De suerte que, los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada…

(Resaltados de esta Alzada).

En ese mismo sentido, fue ratificada la referida doctrina de la Sala de Casación Civil, en sentencia de la misma Sala, del dieciséis (16) de febrero de mil novecientos noventa y cuatro (1.994), con ponencia del Magistrado Dr. C.T.P. (Exp. 92-0799), en la cual se dispuso:

“…En sentencia del 18/12-1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más se reitera:

la apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el superior de las decisiones que el apelante juzgue perjudiciales a sus intereses o aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase a conocimiento del Tribunal ad-quem, y el resultado de esa apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negocios no apelados habrán causado ejecutoria y el superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales en que el Juez Superior le está prohibido emitir una decisión más favorable al apelado y más desfavorable al apelante, es decir, le está prohibido la “Reformatio in Peius”…”

En el presente caso, como quiera que se trata de una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, que debe ser tramitada por el procedimiento breve, a tenor de lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como ya se dijo, la recurrida, además de resolver la cuestión previa antes señalada decidió, entre otros aspectos, el planteado por la demandada, referido a la ilegitimidad de la parte actora, y respecto del cual, como se evidencia del párrafo parcialmente transcrito de la recurrida en este capítulo, resolvió lo siguiente:

…En el presente caso vemos que la partes actoras son, por una parte, Jaimar Nacari O.C. y B.C.A.S.; y por la otra los propietarios socios del Restaurant Victoria c.a; a juzgar por lo que se lee del libelo de demanda.

Cuando lleguemos al contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, vamos a darnos cuenta que quienes aparecen allí con la cualidad de arrendadores son las ciudadanas Jaimar Nacari O.C. y B.C.A.S.. Nada se dice que haga pensar que quienes también dan en arrendamiento al demandado el espacio del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, son también los propietarios socios de Restaurant Victoria c.a.

Por lo tanto, estas personas mencionadas en el libelo como propietarios socios de Restaurant Victoria c.a., carecen de cualidad activa para accionar como demandantes; ni tampoco la misma persona jurídico Restaurante Victoria c.a. Así se declara…

A este respecto se observa que, aún cuando, no se señaló en el dispositivo del sentencia impugnada que las personas mencionadas en el libelo como socios del RESTAURANT VICTORIA C.A., así como la referida persona jurídica, carecían de cualidad activa para accionar por los demandantes, en virtud del principio de la unidad de la sentencia, dicho asunto fue resuelto por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y respecto del mismo, este Juzgado Superior no tiene jurisdicción, toda vez que causaron ejecutoria y son cosa juzgada; en atención al principio tantum devollutum, quantum apellatum y al criterio sostenido reiteradamente por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en razón de que contra dicha decisión atinente a la cualidad de los referidos co-actores, la parte actora no ejerció recurso de apelación, toda vez que, como se dijo, los apoderados de la recurrente apelaron parcialmente de la decisión, recurso el cual no abarcó lo atinente a la cualidad o legitimación ad-causam, como quedó establecido. Así se declara.

-C-

DE LA NULIDAD DEL CONTRATO

La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación al fondo de la demanda, alegó como defensa subsidiaria la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pidió.

Fundamentó su solicitud, en lo siguiente:

Que el Código Civil Venezolano, en su artículo 1.346, establecía la posibilidad de oponer la nulidad absoluta de un contrato en la contestación de la demanda.

Que en este caso específico estábamos en presencia de un contrato de arrendamiento aparentemente válido, pero lo cierto era que esa convención era nula por presentar vicios en el consentimiento y vulnerar el orden público.

Que en el contrato cuya nulidad se pretendía, había existido para el momento del perfeccionamiento del consentimiento, error en la cualidad de la persona con quien se había contratado, ya que no era el propietario, condición esencial y única para manifestar válidamente el consentimiento en el contrato.

Que tal como se había indicado previamente, la propiedad del bien inmueble objeto del contrato cuya nulidad se pedía, correspondía a una comunidad hereditaria y no como se indicaba en la demanda, que las propietarias del inmueble eran las ciudadanas JAIMAR O.C. Y B.A.S..

Que para validar el consentimiento por parte de su mandante era necesaria la cualidad de propietario en la persona que diera en arrendamiento, por cuanto solo este podía garantizar al arrendatario el uso, goce y disfrute del inmueble dado en arrendamiento.

Que en el presente caso, además, la causa era ilícita por cuanto vulneraba el orden público, la moral y las buenas costumbres, ya que las partes señalaban que suscriben un contrato de arrendamiento donde las obligaciones asumidas por su representado se encontraban motivadas en la creencia que se encontraba contratando con el propietario del inmueble, sin embargo las ciudadanas JAIMAR O.C. Y B.A., no eran las propietarias del inmueble arrendado.

Ante ello, el Tribunal observa:

El a quo, en la recurrida, respecto a este punto, señaló lo siguiente:

…Debemos referirnos, aunque sea brevemente a la nulidad del contrato, que fuera invocada por la parte demandada.

Consideramos que dicha nulidad no se actualiza por el solo hecho de que la propiedad del inmueble arrendado este (sic) en cabeza de una comunidad hereditaria y no solo en cabeza de dos de sus herederos; habida cuenta que los herederos individualmente pueden perfectamente administrarlos, tomando posesión de los bienes hereditarios de acuerdo con el art. 1003 CC; y los actos que realicen en tal sentido lo harán como “herederos aparentes” gozando de valor frente a los terceros con quienes contraten; en este caso, frente al “tercero-arrendatario”, de acuerdo con el art. 1001 CC.

Además, para mayor abundamiento, decimos que para celebrar contratos de arrendamientos no es necesario ser propietario de la cosa alquilada; es suficiente ser poseedor, incluso hasta “precario”. ¿Qué es el subarriendo sino un contrato de arrendamiento celebrado por el inquilino; y el inquilino qué es sino un poseedor precario? En el contrato de arrendamiento lo que se traspasa no es la propiedad, sino la posesión.

En el tráfico inmobiliario venezolano existe una cantidad ingente de contratos de arrendamientos celebrados por empresas inmobiliarias, administradoras de inmuebles que lo suscriben en su propio nombre, como si el negocio fuese suyo (art. 1691 CC), sin que a nadie se lo ocurra decir que dichos contratos son nulos por que ellas no son las dueñas…

Como se dijo en el literal B) de este capítulo, considera esta Sentenciadora que dicha defensa opuesta por la parte demandada, respecto a la solicitud de nulidad del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, fue resuelto por el Juez de la causa, al emitir su pronunciamiento antes transcrito, en atención al principio de la unidad de la sentencia, a pesar de no estar contenido en el dispositivo del fallo recurrido, razón por la cual, este Tribunal no tiene jurisdicción sobre ese aspecto concreto, toda vez que la parte demandada no apeló del fallo impugnado parcialmente por la actora. Así se declara.-

-D-

DE LA CITA DEL TERCERO POR SER COMÚN A LA CAUSA

Se observa que igualmente la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda solicitó la citación de terceros por ser común a la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil.

Fundamentó su solicitud, en lo siguiente:

…De conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil los terceros podrán ser llamados a la causa “cuando alguna de las partes pida la intervención…por ser común a este la causa pendiente”

Se desprende de la simple lectura del acta de defunción que se (sic) anexara la parte actora del ciudadano M.A.O. dejó SEIS hijos, tal como se señala en la declaración sobre el impuesto de sucesiones, poder otorgado por los coherederos, que llevan por nombre:

1. D.A.O.C.d.I.V.-13.387.449.

2. A.O.C.d.I.V.-18.309.871

3. S.K.O. cédula de identidad V.-19.387.465

4. B.O.C.d.I.V.-18.309.873.

5. R.A.O.C.V.- 18.309.869

6. W.O.C.d.I.V.- 18.309.870

Igualmente, en nombre de mi representado solicito la cita del tercero por ser común a la causa del ciudadano A.L.A. cédula de identidad V.- 7.106.790, en su carácter de tercero que tiene en violación de la preferencia ofertiva de mi mandante un contrato de promesa de venta y la posesión de parte del inmueble donde se encuentre el inmueble en litigio y la denominación comercial RESTAURANT VICTORIA C.A….

Sobre este particular, el Juzgado de la causa en el fallo recurrido, señaló lo siguiente:

…En relación a los otros herederos, pedir que se llame al juicio unas personas por el solo hecho que aparecen en la Partida de Defunción y en la Declaración Sucesoral del difunto M.A.O., adquiriente original del inmueble, no va a aportar nada útil a la presente controversia; desde el momento que el contrato de arrendamiento objeto de litigio no fue suscrito por ellos, sino solo por dos de los coherederos (arg-ex. arts 102 y 103 CC); que además al demandar están representando suficientemente al resto de la sucesión, de conformidad con de acuerdo 168 CPC.

Amén de que en el libelo por la parte actora parecen expresamente varios de los herederos, que al estar ya en juicio no tienen sentido que se les llame “como terceros”.

• En relación al tercero A.L. Aparicio—quien supuestamente es la persona que habría suscrito un contrato de opción de compra sobre el inmueble—no tiene evidentemente ninguna relación con la presente causa; ya que el hecho de haber firmado una opción de compra no lo hace propietario del inmueble, ni parte del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.

En todo caso accederá a esa condición cuando adquiera el inmueble, de conformidad con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero mientras no se finiquite el contrato definitivo de compra venta es una persona ajena al contrato de arrendamiento objeto de litigio, y no tiene por qué ser llamado a este juicio.

Si la parte demandada considera que se le ha violentado su derecho preferente, puede ejerce las acciones que le corresponda; pero no tiene por qué llamarlo al juicio de desalojo que su arrendador le haya incoado

En conclusión se inadmiten las referidas citas, por las razones expresadas. Así se declara…

Ante ello, el Tribunal observa:

Como se desprende del párrafo anteriormente transcrito del fallo recurrido parcialmente en apelación por los apoderados de los demandantes, el Juez Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no admitió las citas de los terceros propuestas por la parte demandada en la contestación a la demanda; y aunque dicha resolución proferida por el Juez de primer grado no consta en el dispositivo de la decisión, en virtud del principio de la unidad de la sentencia; y como quiera que dicha parte demandada a quien hubiera podido desfavorecer tal decisión no recurrió de la sentencia; este Tribunal no tiene jurisdicción sobre este aspecto no impugnado. Así se decide.

-V-

DEL FONDO DE LO DEBATIDO

Determinado lo anterior y en atención a la apelación parcial formulada por los apoderados de los demandantes, pasa esta Sentenciadora a examinar la sentencia recurrida, únicamente, en lo sometido a su jurisdicción; y, a tales efectos, observa:

El Juzgado de la causa, en el fallo apelado, estableció lo siguiente:

…Visto como ha quedado trabada la litis, en cuanto al fondo de la controversia, y resuelto los temas incidentales que la entrababan, pasemos a examinar las pruebas traídas a los autos en relación al fondo, en cuya oportunidad haremos los pronunciamientos que correspondan a las demás defensas invocadas.

1.-

Al folio 14 y ss corre fotostato de documento privado representativo del contrato de Arrendamiento de fecha 03 de abril de 2007.

De conformidad con el art. 429 CPC, los fotostatos de documentos privados no tienen valor probatorio.

Sin embargo, vemos que la parte actora con la reforma de su libelo trajo el documento original, que corre al folio 95 y ss, el cual no fue desconocido, sino más bien la parte demandada lo reconoce.

Viniendo a los argumentos de prueba que se desprende de dicho documento, cabe decir en relación al tema del vencimiento de la prórroga legal., que la cláusula cuata del contrato se dice que “el plazo de duración de este contrato será de tres (3) meses, el cual se tomará como período de prueba, a partir de la fecha de su otorgamiento, prorrogable por lapso de seis meses siempre que las partes estén de acuerdo”

Podemos decir que, si la fecha del contrato es el 03 de abril de 2007, los primeros tres meses corren desde el 03 de abril de 2007 hasta el 3 de julio de 2007, de acuerdo con el art. 12 del Código Civil.

Para que corran los seis meses siguientes que se prevén como prórroga contractual, se requiere el acuerdo de las partes, según la referida cláusula.

De no existir o no probarse ese acuerdo para prorrogarlo por seis meses más, sería menester pensar que el contrato habría finalizado definitivamente entonces el 03 de julio de 2007, que es cuando se cumplen los primeros tres meses que se le dió de vigencia. Y a partir de esa fecha estaría comenzando a correr de pleno derecho “la prórroga legal”;la cual, tomando en cuenta la antigüedad de la relación arrendaticia, sería de seis (6) meses, de acuerdo con el art.8, letra a) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y estaría finalizando el 03 de enero de 2008.

De continuar las partes ejecutando el contrato después de esta última fecha, se actualizaría entonces el supuesto de la tácita reconducción del contrato, consagrada en los artículos. 1600 y 1614 del Código Civil.

De acuerdo con el libelo allí se nos dice que la prórroga legal habría vencido el 3 de julio de 2008, cuando en realidad la prórroga legal habría fenecido seis meses antes, esto es el 3 de enero de 2008, como ya vimos.

Entonces el tiempo de arrendamiento que habría transcurrido después del 3 de enero de 2008 en adelante lo que habría actualizado es la reconducción del contrato, haciendo que para el futuro se le deba considerar a tiempo indeterminado. Así se declara.

Al ser indeterminado su tiempo de vigencia, no cabe entonces la acción de cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, que requiere necesariamente un contrato a tiempo determinado, de conformidad con el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

…Omissis…

Conclusiones

Visto que en los autos no existe otro contrato sino el examinado de fecha 93 (sic) de abril de 2007—que riela a los folios 91 y ss del expediente—debemos concluir que en dicho contrato ha ocurrido la tácita reconducción del mismo, motivo por el cual se ha indeterminado en su tiempo de vigencia; no siendo entonces posible accionarlo por cumplimiento de contrato por razón del vencimiento de su prórroga legal; ya que esta acción ha quedado reservada a los contratos a tiempo determinados, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara

Por llegar a esta conclusión se haría innecesario seguir examinando todas las demás pruebas aportadas a los autos, ya que las mismas no podrían modificar la naturaleza del contrato “de indeterminado”; salvo que las partes hubiesen celebrado otro, que de existir debió haberse aportado a los autos; lo cual no ocurrió.

Parte dispositiva

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que han presentado Jaimar Nacari O.C., B.C.A.S.; y también: A.C.O.C., W.H.O.C., B.I.O.C. y R.A.O.C., arriba identificados, como socios de Restaurant Victoria c.a; contra el ciudadano Faizar A.A.F., arriba identificados.

Hay condena en costas por razón del vencimiento, de acuerdo con el art. 274 CPC…”

Ante ello, el Tribunal observa:

El artículo 1.159 del Código Civil, establece:

Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

Asimismo, el artículo 1.160 del Código Civil, señala:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

La doctrina ha establecido que la coercitividad de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato es un acto jurídico bilateral formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, o tal como lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” en el cual las partes se obligan recíprocamente.

El demandante fundamentó su demanda en 38 y siguiente de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

En este sentido, observa este Tribunal que el artículo 38 de la mencionada ley especial, dispone:

Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este decreto - ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por una lapso máximo de un (1) año…

.

Por su parte, el artículo 39 de la misma ley, establece:

Artículo 39. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

.

En el presente caso tenemos que la parte actora ha demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha tres (03) de abril de dos mil siete (2007), el cual alegó que había sido convenido por un tiempo de duración de tres (3) meses, prorrogable por un lapso de seis (6) meses, siempre que las partes estuvieran de acuerdo, y era a tiempo determinado; que había vencido el tres (03) de enero de dos mil ocho (2008), y que la prórroga legal a que se refería el literal a) del citado artículo 38, había vencido el tres (03) de julio de dos mil ocho (2008).

Como consecuencia de ello, solicitó la entrega del inmueble, libre de personas y de bienes, en las mismas buenas condiciones en que había sido recibido por el arrendatario, así como la entrega total de los recibidos y finiquitos que acreditaran la solvencia de los servicios, la solvencia laboral del personal obrero y empleado bajo su subordinación y, que fuese canceladas las costas y costos del proceso, más los honorarios profesionales.

Ahora bien, dispone el artículo 1.354 del Código Civil, dispone:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

En atención a las normas citadas, por lo tanto, según la teoría de la carga de la prueba, corresponderá al actor probar los hechos constitutivos de su pretensión y, a la parte demandada probar los hechos modificativos, impeditivos o de extinción de la obligación demandada.

La noción de carga de la prueba, se encuentra vinculada a los principios mencionados, con la cual una parte para poder obtener el efecto jurídico deseado y evitar el daño de perderlo, deberá probar el nacimiento del derecho reclamado si quiere que le sea reconocido por el Juez, o su extinción, si se defiende alegándola, más no tiene la obligación de llevar esa prueba al proceso, ya que, esta necesidad de no posee efectos coercitivos significativos de las obligaciones sino que constituye carga procesales.-

En ese sentido, pasa el Tribunal a examinar, si las partes probaron en el proceso, sus respectivas afirmaciones; y, sobre la base de ello tenemos:

En lo que se refiere al aspecto recurrido por virtud de la apelación parcial interpuesta por la parte demandada, en torno a la interpretación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento y a la naturaleza del mismo, que el a quo calificó como un contrato a tiempo indeterminado, lo que lo llevó a la conclusión de declarar sin lugar la acción por cumplimiento del contrato, se observa lo siguiente:

Constan en las actas del expediente, los siguientes documentos pertinentes al aspecto impugnado:

  1. - Contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas JAIMAR ORNELAS, B.A. y el ciudadano FAIZAR A.A.F., en fecha tres (03) de abril de dos mil siete (2007).

    Observa este Tribunal que dicho medio probatorio fue igualmente promovido por el representante judicial de la parte demandada, en su escrito de pruebas.

    El anterior documento es un instrumento privado, acompañado por la parte actora, como ya fue indicado, en la oportunidad de reformar la demanda; y como quiera que el mismo no fue desconocido por la parte contra quien se hizo valer en la oportunidad de la contestación de la demanda, al contrario, como se dijo, fue también traido a los autos por la demandada, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal lo da por reconocido y le atribuye al citado documento, todo el valor probatorio que le confiere el legislador civil a los instrumentos privados reconocidos en el artículo 1.363 del Código Civil; y lo considera demostrativo de la relación contractual arrendaticia existente entre las co-actoras ciudadanas JAIMAR ORNELA y B.A. y el ciudadano FAIZAR A.A.F.. Así se decide.

    En el referido documento privado, se establece:

    Que las ciudadanas JAIMAR ORNELA Y B.A., venezolanas, mayores de edad, casada la primera y soltera la segunda de las nombradas, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-16.445.796 y V.6.035.196, dieron en arrendamiento al ciudadano FAIZAR A.A.F., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-3.490.830, un espacio para venta de comida ubicada en parte de un inmueble donde se encontraba la razón social denominada RESTAURANT VICTORIA C.A., alinderado así: Al norte con calle Navas Spinola; al sur con terreno del Ejecutivo Regional; al este con sala de juego del Centro Hípico del RESTAURANT VICTORIA; y; al oeste que es parte de su frente, con la avenida Bolívar.

    Examinado el texto del citado contrato, se aprecia, que en la cláusula “CUARTA”, se expresa lo siguiente:

    …CUARTA: El plazo de duración de este contrato será tres (3) meses, el cual se tomará como período de prueba a partir de la fecha de su otorgamiento, prorrogable por lapso de seis meses siempre que las partes estén de acuerdo

    .-

    De la redacción de la cláusula citada del contrato valorado por este Tribunal, se infiere, a criterio de quien aquí decide, que para que el contrato se prorrogara las partes debían estar de acuerdo.

  2. - Comunicación dirigida al ciudadano FAIZAR A.A.F., por las ciudadanas JAIMAR ORNELA Y B.A., de fecha cinco (5) de marzo de dos mil ocho (2008), a los efectos de demostrar que la parte demandada había sido notificada de la no renovación del contrato y del inicio de la prórroga legal de seis (6) meses.

    En dicho medio probatorio, se puede leer:

    …CIUDADANO

    FAIZAR A.A.F.

    VALENCIA.-

    Estimado Ciudadano:

    Con relación al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 3 de abril de 2.007, entre usted y las suscritas JAIMAR ORNELA Y B.A., en nuestro carácter de Arrendadoras del espacio de venta de comida del RESTAURANT VICTORIA C.A, ubicado en la Av. Bolívar cruce con Navas Spinola, Valencia, Estado Carabobo debidamente facultadas para este efecto, pasamos a ratificarle, como ya es de su conocimiento, que la prorroga legal vence el día 3 de julio de 2.008, fecha para la cual deberá entregarnos el espacio de la venta de comida libre de pasivo, como facturas pendientes y el pago de las prestaciones sociales del personal que labora bajo su subordinación, entre otros, todo ello de acuerdo a las cláusulas del contrato referido y a la normativa legal.- Es de hacer notar, que la prorroga legal, se la hemos concedido a pesar de no haber recibido hasta la fecha el deposito en garantía, y el beneficio de la prorroga legal es potestativo para el arrendatario siempre y cuando cumpla con las obligaciones establecidas en el contrato.-

    Agradeciéndole cumplir con lo aquí solicitado, nos reiteramos de usted, en Valencia a los cinco (5) días del mes de marzo de 2.008.

    En lo que respecta a este medio probatorio observa este Tribunal, que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda desconoció e impugnó la existencia de dicho documento, para lo cual indicó lo siguiente:

    …señala la parte actora, que en el presente caso se solicita el cumplimiento de la entrega del bien, por cuanto en su decir, se ha cumplido la prorroga legal, para tratar de demostrar tal afirmación consignan una comunicación (que en nombre de mi representado desconozco e impugno en contenido y firma)…

    .

    A tales efectos, el Tribunal observa:

    Al producirse el desconocimiento de un instrumento privado supuestamente emanado de la contraparte, a tenor de lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte que produjo éste, probar su autenticidad, a través de la prueba de cotejo y la de testigos si no fuere posible el cotejo.

    En este caso se aprecia, que la parte actora, durante el lapso respectivo, no promovió el cotejo o en su defecto, la prueba de testigos para demostrar la autenticidad del referido medio probatorio, razón por la cual esta ha quedado desconocido y se desecha del proceso. Así se declara.

  3. - Original de inspección judicial practicada en fecha dos (02) de septiembre de dos mil nueve (2.009), por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende, a los efectos de demostrar el estado de deterioro del inmueble, los linderos, el estado de insalubridad y el daño patrimonial causado por el arrendatario a los arrendadores y propietarios.

    Este Tribunal no le atribuye valor probatorio a la referida prueba y la desecha del proceso, toda vez que no guarda relación con lo hechos controvertidos, ya que únicamente se demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal. Así se establece.

    c.- Original de constancia de actuaciones Nº 038-2010, emitida por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Valencia, de fecha diecisiete (17) de mayo de dos mil diez (2010), a los efectos de probar el daño causado al local arrendado por negligencia del arrendatario.

    Este Tribunal no le atribuye valor probatorio a la referida prueba y la desecha del proceso, toda vez que no guarda relación con lo hechos controvertidos, ya que únicamente se demanda el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal. Así se decide.

    En lo que se refiere al resto de las pruebas traídas a los autos, este Tribunal, no tiene pronunciamiento alguno que hacer al respecto, toda vez que las mismas, fueron promovidas para demostrar los hechos referidos a la cualidad de las demandantes; para fundamentar la solicitud de las citas de los terceros; y la solicitud de nulidad del contrato de arrendamiento, aspectos estos, sobre los cuales, no tiene jurisdicción el Tribunal, como quedó establecido; y nada aportan al fondo del asunto, que fue el único aspecto recurrido. Así se declara.

    Ahora bien, luego de a.y.v.l. medios probatorios aportados por las partes, aprecia este Tribunal, que no obstante que la parte actora no probó haber notificado a la parte demandada de la no renovación del contrato de arrendamiento, considera quien aquí decide que dicha notificación no hacía falta, ya que se puede evidenciar de dicho contrato suscrito entre las partes, apreciado por este Juzgado Superior, como se señaló en este fallo, ha quedado suficientemente probado en este proceso, que la intención de las partes fue conceder una única prorroga de seis (6) meses, después de los tres meses (3) tomados como período de prueba; y vencido dicho lapso operaba de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses establecida a favor del arrendatario contemplada en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vale la parte resaltar, que no hace falta la práctica de ninguna notificación para el comienzo de la prórroga legal después del vencimiento del contrato, ya que la misma opera de pleno derecho, por lo que habiendo pactado las partes expresamente el lapso de duración del contrato y finalizado dicho término, comenzaba a correr de pleno derecho el lapso de seis (6) meses de la prórroga legal. Así se decide.

    Cumplido como fue el presupuesto de la cláusula cuarta del citado contrato, estima quien aquí decide, que el referido contrato de arrendamiento, es a tiempo determinado, contrariamente a lo establecido por el a-quo en la sentencia recurrida y la relación arrendaticia existente entre las ciudadanas JAIMAR ORNELA y B.A. y el ciudadanos FAIZAR A.A.F., sobre el espacio para la venta de comida rápida en parte del inmueble donde se encuentra la razón social denominada RESTAURANT VICTORIA C.A., finalizó el tres (3) de enero de dos mil ocho (2.008). Así se decide

    Como consecuencia de lo anterior, toda vez que se determinó que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, que el mismo venció tres (3) de enero de dos mil ocho (2008), y, como quiera que la duración de la relación arrendaticia, encuadra perfectamente en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es forzoso concluir para este Juzgado Superior, que la prórroga legal que correspondía en este caso, es la invocada por la parte actora, es decir de seis (6) meses, la cual de acuerdo a lo establecido en esta sentencia comenzó el cuatro (04) de enero de dos mil ocho (2008) y finalizó el cuatro (04) de julio de dos mil ocho (2008). Así se decide.

    Establecido lo antes dicho, considera quien aquí decide, que la demanda por cumplimiento de contrato propuesta por la parte actora debe prosperar y en consecuencia, el demandado debe entregar el inmueble arrendado a la parte actora, libre de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, con la totalidad de los recibos y finiquitos que acrediten la solvencia de los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, gas, agua, así como la solvencia laboral del personal obrero y empleado bajo su subordinación. Así se declara.

    En consecuencia, el recurso de apelación propuesto por la parte demandante debe ser declarado CON LUGAR. Así se establece.

    DISPOSITIVO

    Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación parcial interpuesta en fecha tres (03) de junio de dos mil diez (2010), por los abogados A.M. y D.C., anteriormente identificado, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora ciudadanas JAIMAR NACARI O.C. Y B.C.A.S., contra de la decisión pronunciada en fecha treinta (31) de mayo de dos mil diez (2010), por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

QUEDA MODIFICADA la decisión apelada con la motivación expuesta en el presente fallo.

TERCERO

CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por las ciudadanas JAIMAR NACARI O.C. Y B.C.A.S., contra el ciudadano FAIZAR A.A.F..

CUARTO

Se condena al ciudadano FAIZAR A.A.F., a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por un espacio para venta de comida, suficientemente identificado en este fallo, libre de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, y con las mismas pertenencias que se señalaron en el inventario, a que se refiere la cláusula tercera del contrato de arrendamiento así como la totalidad de los recibos y finiquitos que acrediten la solvencia de los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, gas, agua, y la solvencia laboral del personal obrero y empleado bajo su subordinación.

QUINTO

se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Notifíquese a las partes de esta decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal.

Remítase el presente expediente en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (8) días del mes de julio del año dos mil once (2.011). AÑOS: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. EVELYNA D´APOLLO ABRAHAM.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

En esta misma fecha, a las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA CORINA CASTILLO PÉREZ

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