Decisión nº KP02-R-2012-000752 de Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de Lara, de 23 de Mayo de 2013

Fecha de Resolución23 de Mayo de 2013
EmisorJuzgado Superior Civil Contencioso Administrativo
PonenteMarilyn Quiñonez Bastidas
ProcedimientoDesalojo (Apelacion)

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2012-000752

En fecha 11 de junio de 2012, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, oficio Nº 0900-704, de fecha 04 de junio de 2012, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió expediente contentivo de la demanda por desalojo, interpuesta por el ciudadano O.E.P., titular de la cédula de identidad Nº 81.620.082, asistido por el ciudadano M.Á.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 65.771; contra la ciudadana EYILDA GUILLORY, titular de la cédula de identidad Nº 10.368.673 .

Tal remisión se efectuó en virtud del auto dictado en fecha 04 de junio de 2012, mediante el cual el referido Juzgado oyó en ambos efectos el recurso de apelación ejercido en fecha 31 de mayo de 2012, por la ciudadana Eyilda Guillory, ya identificada, asistida por el ciudadano L.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 67.865; contra la sentencia dictada en fecha 20 de marzo del mismo año, que declaró con lugar la acción incoada.

Seguidamente por auto de fecha 14 de junio de 2012 este Juzgado Superior fijó el acto de informes para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente. De seguidas, en fecha 19 de junio de 2012, se corrigió el error procedimental efectuado, fijando en consecuencia el dictado del fallo al décimo (10º) día de despacho siguiente conforme lo prevé el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente, revisadas las actas procesales y llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:

I

DE LA DEMANDA INCOADA

Mediante escrito presentado en fecha 14 de agosto de 2006, la parte demandante demandó por desalojo, bajo los siguientes términos: (Folio 1 y s.)

Que “(...) en fecha 14-4-2.004, se dio en Arrendamiento con Opción a Compra Venta con Cláusula Penal, a la ciudadana EYILDA GUILLORY, (...) el inmueble que a continuación se detalla: Casa Identificada con el N° 4 del Bloque "A" de la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Parroquia S.R.M.I.d.E.L. la cual posee un Área de Ciento Cinco Metros Cuadrados (105 M2), el inmueble se encuentra edificado sobre una parcela de terreno la cual posee un Área de Doscientos Diez Metros Cuadrados (210 M 2), y sus Linderos Particulares son NORTE: Avenida Circunvalación Residencial; SUR: Inmueble perteneciente al ciudadano ENRIQUE PERAZA YEPEZ; ESTE: Parte de la parcela N° 4 Y OESTE: Parcela N° 3”.

Agrega que dicho inmueble le “(...) pertenece según Documento Protocolizado Por Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 28-12-1.999, anotado bajo el N° 28 Folios 224 al 231 Tomo 18 Protocolo Primero Cuarto Trimestre”.

Que “El Canon de Arrendamiento que debía pagar la arrendataria se convino en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (BS.350.000,00), Mensuales. dicho contrato se celebró POR TIEMPO DETERMINADO, conforme a contrato (...)”.

Continua indicando que “Ahora bien, en fecha 30-11-2.004, VENCIO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA VENTA CON CLAUSULA PENAL, en el cual fue establecido un precio total de venta por la cantidad de setenta y nueve millones de Bolívares (Bs.79.000.000,00) de los cuales LA OPT ANTE ARRENDADORA, pagó al momento de la firma del mencionado contrato la cantidad de siete millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,00) y los restantes setenta y dos millones de Bolívares (Bs. 72.000.000,00) serian pagados al termino del contrato tal como se enunciara en la cláusula tercera del mismo es decir el 30-11-2.004”.

Que “Así mismo, en la cláusula Octava del contrato, se estableció que de no concretarse la negociación, aquel que con su incumplimiento diere origen a tal hecho debería resarcir a la otra y se fijó el monto a indemnizar en el Diez por Ciento (10%) del monto entregado por la Optante”.

Que “Así las cosas, LA ARRENDATARIA OPTANTE, no ha dado cumplimiento con su obligación de pagar las Mensualidades o Canon correspondientes a los meses de Mayo 2.005 a Agosto 2.006, al igual que ha incumplido con la obligación de pagar el monto aun faltante para adquirir la Propiedad del Inmueble tal como se estableció en el contrato tantas veces aludido e igualmente se niega a entregar el inmueble por que lo que de conformidad con el Artículo 34, Literal "A”, DEL DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, QUE LE ES APLICABLE, es procedente demandar (...) por Desalojo a la Arrendataria Optante, Ciudadana EYILDA GUILLORY, antes identificada, para que Convenga en Entregarme el mencionado inmueble, libre de personas y cosas, solvente en los servicios y en el mismo estado de conservación en el que lo recibió, caso contrario, a ello sea condenada por el tribunal con expresa condenatoria en costas”.

Que “Así mismo, como INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS, DEMANDO EL PAGO DE CINCO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS.5.250.000,00), que es el monto adeudado por los Quince (15) meses de Canones Impagados, contados desde el mes de Mayo de 2.005 hasta el mes de Agosto 2.006 (ambos inclusive) a razón de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.350.000,00), por cada mes, procedente por aplicación del ARTÍCULO 1.167 del Código Civil, el cual invoco, mas el monto que se sume hasta la definitiva entrega del bien objeto del contrato. Estimo la presente demanda en la cantidad de Cinco millones Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (BS.5.950.000,00)”.

II

DE LA CONTESTACIÓN

Mediante escrito presentado en fecha 26 de febrero de 2007, la parte demandada contestó a la demanda por desalojo interpuesta, bajo los siguientes términos: (Folio 19 y ss.)

Que opone como puntos previos el “Ordinal Primero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referido a la falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de este”, así como el “Ordinal Séptimo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referido a la existencia de una condición o plazo pendiente” y el “Ordinal Octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referido a la existencia de una cuestión prejudicial”.

Que en cuanto al fondo, niega, rechaza y contradice “(...) la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, que no se ajustan a la verdad, tanto en el derecho en que pretenden fundamentarse aquellos”. Que “En efecto, en el contrato autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto de fecha 14 de Abril del año 2.004, (...) celebrado entre la demandante y mi persona, se combino (sic) en que el contrato allí contenido seria un contrato de OPCION A COMPRA, cuyo objeto seria el inmueble identificado con el Número 04, Bloque A de la urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Parroquia S.R., Municipio Iribarren, Barquisimeto, Estado Lara y que la parte demandante acompaña en su libelo de demanda”.

Agrega que “Si consideramos la naturaleza del contrato de OPCION A COMPRA, desde el punto de vista legal tenemos, que su característica fundamental es la obligación de ambas partes en el contrato, la de LA OPTANTE COMPRADORA, de cancelar las cuotas establecidas y la obligación de EL OPTANTE VENDEDOR, que es la de recibir las cuotas establecidas y llevar a cabo la tradición legal una vez cumplido el contrato por ambas partes, ya que el mismo es un contrato bilateral y existen obligaciones recíprocas entre las partes, todo conforme al artículo 1.133 del Código Civil de Venezuela”.

Que rechaza, niega y contradice “(...) que el contrato aquí demandado sea aun a tiempo determinado, ya que el mismo deja de serlo al demandante seguir recibiendo de mi parte los cánones de arrendamiento, tal y como lo reconoce en el libelo de demanda al mencionar que el mismo venció en fecha 30/11/2.004, y mas adelante en el mismo libelo dice que no he cumplido con mi obligación de pagar las mensualidades o cánones correspondientes a los meses de Mayo del 2.005 a Agosto del 2.006, reconociendo de esta manera que ha recibido los pagos de arrendamiento correspondientes al lapso comprendido entre el 30 de Noviembre del año 2.004 al mes de Abril del año 2.005, con lo cual reconoce el demandante que el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado ya que el demandante no notificó y por consiguiente dejó correr el lapso de prórroga legal establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

Que rechaza, niega y contradice, que haya “(...) dado cumplimiento solo con al (sic) pago de los SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.7.000.000,oo) al momento de la firma del documento de OPCION A COMPRA, ya que yo cumplí con el pago de la suma de CINCUENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.56.500.000,oo), mas los cánones de arrendamiento pactados tal y como se evidencia en recibos que anexo marcados (...)”.

Que rechaza, niega y contradice que “(...) no haya cumplido con las obligaciones adquiridas por el contrato bilateral de OPCION A COMPRA efectuado con el demandante, ya que en diferentes ocasiones y oportunidades me comunique con el demandante y con su esposa ciudadana OMAERA YOLANDA ARDDLA DE PORRAS, (...) para cancelar todo lo debido y que el demandante me hiciera la tradición legal con la firma del documento definitivo ante la OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIA DEL PRIMER CIRCUITO, siendo infructuoso todos los intentos de llevar a cabo dicha firma. Razón por la cual hable con el abogado ciudadano J.A.C., quien cito al demandante en fecha 08 de Julio del año 2.005, citatorio este que fue entregado en un negocio de la esposa del demandante (...) firmado y sellado por ella, posteriormente en fecha 11 de Julio del 2.005 a las 10:00 AM, se presentaron en el despacho del abogado sin llegar a ningún acuerdo, como se evidencia de citatorio enviado que anexo marcado (...)”.

Que “El demandante es quien no podía cumplir con su obligación como se desprende de averiguaciones hechas, ya que el mismo desde la fecha 05/06/2002, fue demandado por CENTRAL, BANCO UNIVERSAL sociedad mercantil, por EJECUCION DE HIPOTECA, demanda signada con el número KP02-V-2002-000039, admitida por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29 de Julio del año 2.003, razón por la cual el demandante desde la fecha en que firma la OPCION DE COMPRA sabia y estaba en su pleno conocimiento de que no podría cumplir sin antes cancelar lo adeudado al banco, cosa que nunca hizo y por esta circunstancia nunca me pudo cumplir”.

Que tal hecho “(...) hizo que yo no siguiera cancelando los cánones de arrendamiento todo conforme al artículo 1.168 del Código Civil Venezolano”.

Finalmente solicita se declare sin lugar la demanda incoada.

III

DEL FALLO APELADO

Mediante sentencia de fecha 20 de marzo de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró con lugar la demanda incoada, con fundamento en las siguientes razones:

...Omissis...

Sobre la Naturaleza de la Relación Arrendaticia

...Omissis...

En el presente caso, la relación arrendaticia se acordó desde la fecha 12/04/2004 hasta la fecha 30/11/2004, es decir, seis meses exactamente, partiendo de lo anterior, el artículo 38 de la ley de arrendamientos inmobiliarios establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses”. De lo anterior se desprende que si la relación entre las aquí partes fue de seis meses la prórroga de ley correspondiente era de seis (06) meses adicionales, lapso que venció en fecha 30/05/2005. Corolario de lo anterior, siendo que la primera pensión insoluta se demanda desde los meses de mayo de 2.005 a agosto de 2.006, este Juzgado estima que para el total de la fecha invocada la relación era a tiempo indeterminado, por efecto del vencimiento de la prórroga legal, en este sentido le asiste al actor el derecho de solicitar el Desalojo del inmueble como pretensión. Así se decide.

Retomando el fondo de la pretensión, el Tribunal verifica que la parte actora pretende la extinción del vínculo jurídico entre las partes, como consecuencia del incumplimiento en el pago de las pensiones que comprenden el período mayo de 2.006 hasta agosto de 2.006. Tal como consagra el principio que distribuye la carga de la prueba una vez que la parte actora demuestra la existencia del contrato de arrendamiento le corresponde a la demandada demostrar el pago denunciado, es decir, la cancelación de las pensiones arrendaticias, actividad por demás descuidada en el proceso. Si bien es cierto, constan algunas copias fotostáticas de recibos de pagos agregadas junto a la contestación, este Tribunal las desecha pues no son de las copias permitidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a saber, de instrumentos privados reconocidos o públicos. Así se establece.

Por el contrario, observa el Juzgado que la demanda estableció defensas relacionadas con la titularidad del derecho de propiedad alegado por el actor, el tiempo transcurrido, pero principalmente la decisión del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial así como la liberación de la hipoteca sobre el inmueble de marras, demuestran sin lugar a equivocaciones que la parte actora tiene el derecho de ley en exigir el desalojo, razón por la cual quien suscribe declara la procedencia de la demanda, como en efecto se decide

.

IV

DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:

“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:

…Omissis…

  1. EN MATERIA CIVIL:

  1. Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.

…Omissis… “ (Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).

(Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Alzada emitir un pronunciamiento en torno al recurso de apelación ejercido en fecha 31 de mayo de 2012, por la ciudadana Eyilda Guillory, asistida por el ciudadano L.R.; contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 20 de marzo del mismo año, que declaró con lugar la demanda por desalojo interpuesta por el ciudadano O.E.P., asistido por el ciudadano M.Á.G.; contra la referida ciudadana EYILDA GUILLORY, todos ya identificados.

De esta manera se constata del expediente que la parte demandante señala en su escrito libelar que “(...) en fecha 14-4-2.004, (...) dio en Arrendamiento con Opción a Compra Venta con Cláusula Penal, a la ciudadana EYILDA GUILLORY, (...) [una] Casa Identificada con el N° 4 del Bloque "A" de la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Parroquia S.R.M.I.d.E.L. la cual posee un Área de Ciento Cinco Metros Cuadrados (105 M2) (...) [Siendo que] El Canon de Arrendamiento que debía pagar la arrendataria se convino en la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (BS.350.000,00), Mensuales dicho contrato se celebró POR TIEMPO DETERMINADO (...)”.

Aduce que, sin embargo, “(...) en fecha 30-11-2.004, VENCIO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA VENTA CON CLAUSULA PENAL, (...) [siendo que] LA ARRENDATARIA OPTANTE, no ha dado cumplimiento con su obligación de pagar las Mensualidades o Canon correspondientes a los meses de Mayo 2.005 a Agosto 2.006, al igual que ha incumplido con la obligación de pagar el monto aun faltante para adquirir la Propiedad del Inmueble tal como se estableció en el contrato tantas veces aludido e igualmente se niega a entregar el inmueble (...)” razón por la cual acude a demandar “(...) de conformidad con el Artículo 34, Literal "A”, DEL DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, QUE LE ES APLICABLE, es procedente demandar (...) por Desalojo a la Arrendataria Optante”; solicitando la entrega del “(...) mencionado inmueble, libre de personas y cosas, solvente en los servicios y en el mismo estado de conservación en el que lo recibió, (...) con expresa condenatoria en costas (...) [así como una] INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS, (...) DE CINCO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS.5.250.000,00), que es el monto adeudado por los Quince (15) meses de Cánones Impagados (sic), contados desde el mes de Mayo de 2.005 hasta el mes de Agosto 2.006 (ambos inclusive) (...) mas el monto que se sume hasta la definitiva entrega del bien objeto del contrato”. (Subrayado y Negrillas de este Juzgado)

Por su lado, la parte demandada además de oponer cuestiones previas -defensas estas decididas en primera instancia mediante fallos interlocutorios dictados- indicó que rechazaba, negaba y contradecía “(...) la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, que no se ajustan a la verdad, tanto en el derecho en que pretenden fundamentarse aquellos”, puesto que “(...) el contrato aquí demandado (...) deja de se[r] [a tiempo determinado] al demandante seguir recibiendo de [su] parte los cánones de arrendamiento”.

De manera que “El demandante es quien no podía cumplir con su obligación como se desprende de averiguaciones hechas, ya que el mismo desde la fecha 05/06/2002, fue demandado por CENTRAL, BANCO UNIVERSAL sociedad mercantil, por EJECUCION DE HIPOTECA, demanda signada con el número KP02-V-2002-000039, (...) razón por la cual el demandante desde la fecha en que firma la OPCION DE COMPRA sabia y estaba en su pleno conocimiento de que no podría cumplir sin antes cancelar lo adeudado al banco, cosa que nunca hizo y por esta circunstancia nunca me pudo cumplir”. Siendo que tal hecho “(...) hizo que yo no siguiera cancelando los cánones de arrendamiento todo conforme al artículo 1.168 del Código Civil Venezolano”. (Subrayado de este Juzgado)

Así, se constata que el fallo dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 20 de marzo de 2012, declaró con lugar la demanda incoada fundamentándose en “(...) que la parte actora pretende la extinción del vínculo jurídico entre las partes, como consecuencia del incumplimiento en el pago de las pensiones que comprenden el período mayo de 2.006 hasta agosto de 2.006. Tal como consagra el principio que distribuye la carga de la prueba una vez que la parte actora demuestra la existencia del contrato de arrendamiento le corresponde a la demandada demostrar el pago denunciado, es decir, la cancelación de las pensiones arrendaticias, actividad por demás descuidada en el proceso. (...) [Siendo que] Por el contrario, (...) la demanda[da] estableció defensas relacionadas con la titularidad del derecho de propiedad alegado por el actor, el tiempo transcurrido, pero principalmente la decisión del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial así como la liberación de la hipoteca sobre el inmueble de marras, [lo que] demuestra sin lugar a equivocaciones que la parte actora tiene el derecho de ley en exigir el desalojo, razón por la cual quien suscribe declara la procedencia de la demanda, como en efecto se decide”. (Subrayado de este Juzgado)

Ahora bien, se observa que a los folios diez (10) al doce (12) del expediente judicial, riela “CONTRATO DE ALQUILER CON OPCION A COMPRA-VENTA CON CLAUSULA PENAL”, suscrito por el ciudadano O.E.P. como “EL OPTANTE VENDEDOR” y la ciudadana Eyilda Guillory como “LA OPTANTE COMPRADORA”, a través del cual el primero otorga a favor de la segunda el arrendamiento de una casa con opción a compra-venta, con expreso señalamiento de que: “El período de duración del presente contrato es del 12-04-2004 hasta el 30-11-2004, comprometiéndose “LA OPTANTE COMPRADORA” a cancelar un canon de arrendamiento mensual de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CTS (Bs. 350.000,oo), durante la duración del contrato”. Para luego continuar indicando que “El precio de esta compra-venta, es por la cantidad de SETENTA Y NUEVE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CTS (Bs. 79.000.000,oo) de la cual “EL OPTANTE VENDEDOR” declara recibir al momento del otorgamiento del presente documento la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CTS (Bs. 7.000.000,oo) y los restantes SETENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 CTS (Bs. 72.000.000,oo), serán cancelados de la siguiente forma: “LA OPTANTE COMPRADORA” gestionará ante una Entidad Bancaria la solicitud de un crédito y mientras dure esta gestión efectuará abonos parciales, los cuales no deberán ser menores al treinta por ciento (30%) del monto adeudado (Bs. 72.000.000,oo)”.

En mérito de lo anterior, resulta necesario a.l.n.d. contrato celebrado, ya que de ello depende la interposición de una demanda por desalojo. De esta manera se debe advertir que, el tipo de demanda conforme fue planteada responde a la falta de pago por parte del “(...) arrendatario (...) [del] canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas” (literal “a”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); sin que la parte demandada haya ejercido reconvención alguna bajo la forma de resolución o cumplimiento del contrato suscrito. En aras de ello debe este Juzgado limitarse a analizar tal acción, pues la “compra-venta” también contenida en el mismo, presuntamente no materializada conforme lo señalado por ambas partes, no es el objeto de este procedimiento conforme se desprende de los autos.

Siendo ello así, este Tribunal Superior debe indicar la legislación aplicable al presente caso y luego descender al análisis de las actas procesales a los efectos de comprobar la ocurrencia de la causal de desalojo alegada.

Así, el artículo 33 de la Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que:

El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

En el mismo cuerpo normativo, el legislador fue claro al establecer el desalojo como una forma de terminación de la relación arrendaticia que haya sido convenida a tiempo verbal o por escrito a tiempo indeterminado, según lo establecido en el artículo 34 eiusdem que prevé lo que de seguida se cita:

Solo Podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

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De la norma parcialmente transcrita se evidencia que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de los siguientes elementos: a) que la demanda verse sobre un bien inmueble; b) la existencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito, c) que el contrato en cuestión sea a tiempo indeterminado; y d) que la acción se fundamente en cualquiera de las siete (7) causales establecidas de manera taxativa en la ley. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.

En efecto, respecto al primer requisito se verifica que el presente asunto versa sobre el desalojo de un bien inmueble constituido por una Casa identificada con el N° 4 del Bloque "A" de la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Parroquia S.R., Municipio Iribarren del Estado Lara.

En cuanto al segundo requisito, cabe destacar que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio que como el que nos ocupa se tramita por el Capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, dicha doctrina y jurisprudencia señala que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no-solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal, en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.

De allí que se constate que ambas partes reconocen la relación arrendaticia existente, en efecto la demandante lo afirma al señalar que la demandada “no ha dado cumplimiento con su obligación de pagar las Mensualidades o Canon correspondientes a los meses de Mayo 2.005 a Agosto 2.006”; mientras que la ciudadana Eyilda Guillory -demandada- al precisar que rechaza “(...) que el contrato aquí demandado sea aun a tiempo determinado, ya que el mismo deja de serlo al demandante seguir recibiendo de mi parte los cánones de arrendamiento, tal y como lo reconoce en el libelo de demanda (...)”; siendo además que ésta última, aun y cuando indica la existencia de unos presuntos pagos efectuados en aras de efectuar la “compra-venta” suscrita, no aduce que ésta se materializó, por lo que no detenta -conforme se desprende de autos- la propiedad de dicho inmueble.

Como tercer requisito se observa la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, siendo que además de ser admitida su existencia por ambas partes (al demandante accionar conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la demandada al precisar que “el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado ya que el demandante no notificó y por consiguiente dejó correr el lapso de prórroga”), se verifica que el contrato inicialmente suscrito tuvo vigencia desde el “12-04-2004 hasta el 30-11-2004”, siendo que a través de la presente acción se demanda el desalojo por falta de pago de “las Mensualidades o Canon correspondientes a los meses de Mayo 2.005 a Agosto 2.006”, es decir, en todo caso habiendo transcurrido los seis (06) meses de prórroga previstos en el artículo 38 de la aludida Ley, para los contratos de arrendamientos suscritos con vigencia de hasta un (01) año; con lo que se entiende sin lugar a dudas que la demandada continua en posesión del bien inmueble dado en arrendamiento, sin ningún otro contrato suscrito a tiempo determinado y sin ningún otro título que acredite una relación diferente al arrendamiento; por lo que el contrato inicialmente suscrito a tiempo determinado se convirtió en indeterminado al subsistir la relación arrendaticia en él contenida, ello conforme al artículo 600 del Código Civil.

Por último, respecto al cuarto requisito se constata que la acción está basada en una de las causales de Ley, vale decir el tantas veces referido literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”. Así, pasa esta Sentenciadora a revisar las pruebas aportadas por la parte demandada a los fines de desvirtuar la procedencia del desalojo incoado.

En efecto, la parte demandada trajo a los autos lo siguiente:

1) Copias simples de recibos emitidos presuntamente por la parte demandante, por concepto de “Inicial según Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta, de fecha 11-04-2004” (folio 22), “Abono según Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta con cláusula Penal” (folio 23), “Abono según Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra-Venta” (folio 24) y “Abono a cancelación de la casa” (folio 25).

2) Notificación suscrita por el abogado J.Á.C., dirigida a “Gold Money C.A. (Atención O.E.P. y O.A.d.P.), “para tratar asunto de interés”, con sello y firma ilegible en señal de recepción (folio 26).

3) Copias simples de la demanda incoada por C.A. Central, Banco Universal, contra el ciudadano O.E.P., por ejecución de hipoteca constituida sobre un inmueble ubicado dentro de la parcela distinguida con el Nº 4, del bloque “A” de la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara (folio 27 al 32).

4) Copia simple de documento constitutivo de una empresa denominada “Gold Money, C.A.”, formada por la ciudadana O.Y.A.d.P. y el ciudadano Hozkar G.P.A. (folios 34 al 36).

5) Acta de inicio de investigación, suscrita por la Fiscal Auxiliar Segunda del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (folio 148).

6) Oficio de fecha 29 de junio de 2010, suscrito por la Fiscal Auxiliar Segunda del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dirigido al Jefe de la Sub Delegación Tipo “A”, del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas del Estado Lara, a fin de solicitar una comisión (folio 149).

7) Acta de denuncia efectuada por la ciudadana hoy demandada, contra el ciudadano demandante y la ciudadana O.d.P., ante el Ministerio Público (folios 150 y 151)

Al observar las mismas, se constata que ninguna de ellas está dirigida a desvirtuar la falta de pago de los cánones demandados, por lo que mas que desecharlas por ser reproducidas en copias simples -como lo efectuó el Juzgado a quo- este Órgano Jurisdiccional las considera impertinentes para la resolución de lo debatido en el asunto.

Por lo tanto, se constata que la parte demandada, además de no aportar elemento probatorio alguno que desvirtuase la falta de pago de los meses reclamados, admitió que “no sigui[ó] cancelando los cánones de arrendamiento”¸ sin que hasta la fecha haya demostrado que detentaba algún título o derecho que la facultara a ello. Es decir, estando vigente una relación arrendaticia (sin que constituya excepción para dejar de pagar el alquiler, el presunto incumplimiento -a su decir- de la parte arrendadora-vendedora) dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes.

Sobre la base de ello, esta Alzada constata la falta de pago por más de dos (2) mensualidades consecutivas, lo cual, configura la causal de desalojo invocada por la parte demandante. En consecuencia, tomando en cuenta el carácter concurrente de los requisitos señalados para la procedencia de la demanda de desalojo intentada, esta Juzgadora considera forzoso declarar que la pretensión aquí ejercida debe prosperar; ello con expresa advertencia que la decisión aquí dictada en nada prejuzga respecto a la “compra-venta” suscrita.

En corolario con lo anterior, este Juzgado estima procedente ordenar la entrega del bien inmueble identificado (cuya ejecución debe quedar sometida, en el supuesto de configurar los presupuestos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, al procedimiento administrativo previsto en la referida Ley), así como el pago reclamado respecto a los cánones de arrendamiento correspondientes a “los meses de Mayo 2.005 a Agosto 2.006, y los que se siguieren venciendo hasta que quede firme el presente fallo, a razón de los “TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 CTS (Bs. 350.000,oo)” mensuales previstos en el contrato suscrito, representados hoy por Trescientos Cincuenta Bolívares Exactos (Bs. 350,00). Así se decide.

En mérito de lo anterior, se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 31 de mayo de 2012, por la ciudadana Eyilda Guillory, asistida por el ciudadano L.R.; contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 20 de marzo del mismo año, que declaró con lugar la demanda por desalojo, interpuesta por el ciudadano O.E.P., asistido por el ciudadano M.Á.G.; contra la referida ciudadana EYILDA GUILLORY, todos ya identificados. Así se decide.

De esta forma, se confirma la sentencia recurrida dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 20 de marzo de 2012. Así se decide.

VI

DECISIÓN

Por las razones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

COMPETENTE para conocer y decidir el recurso de apelación ejercido en fecha 31 de mayo de 2012, por la ciudadana Eyilda Guillory, asistida por el ciudadano L.R.; contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 20 de marzo del mismo año, que declaró con lugar la demanda por desalojo, interpuesta por el ciudadano O.E.P., asistido por el ciudadano M.Á.G.; contra la referida ciudadana EYILDA GUILLORY, todos ya identificados.

SEGUNDO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido.

TERCERO

Se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 20 de marzo de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

CUARTO

Se condena en costas de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes conforme lo prevé el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del año dos mil trece (2013). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

La Jueza,

M.Q.B.

La Secretaria,

S.F.C.

Publicada en su fecha a las 3:05 p.m.

D2.- La Secretaria,

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