Decisión nº 73 de Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo de Barinas, de 29 de Febrero de 2008

Exp. Nº 6875-07

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano O.E.M.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.617.316.

APODERADO JUDICIAL: Abogado D.A.G.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.259.386 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 101.825.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano L.A.B.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.224.591.

VISTOS CON INFORMES DE LAS PARTES.

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente causa se recibió en este Tribunal Superior, por distribución, proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo de la demanda de Desalojo y Pago de Cánones de Arrendamiento intentada por el ciudadano O.E.M.D., por medio de apoderado judicial contra el ciudadano L.A.B.B..

Alega el apoderado actor en el escrito libelar, que interpone la presente demanda de desalojo de un inmueble por incumplimiento de contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado debido a la falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento sucesivos y consecuencialmente la exigencia del pago de las mensualidades insolventes.

Expone que en fecha 15 de mayo de 2005 el ciudadano O.E.M.D., celebró un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado con el ciudadano L.A.B.B., sobre un inmueble que es de su propiedad, consistente en una vivienda que para ese momento se encontraba en perfecto estado de habitabilidad, identificada con el Nº 23-50, ubicada en la carrera 02, entre calles 23 y 24 de la población de S.B., Municipio E.Z.E.B., en la cual funcionan los estudios de la estación de radiodifusión denominada “Radio Suroeste FM 100.7 ca.” Conocida como Varyná 1007 F.M.; que el canon o pensión de arrendamiento mensual desde el inicio de la relación contractual se pactó con el inquilino por la cantidad de Dos Millones Quinientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 2.580.000.00) adicional a los gastos de servicios públicos y mantenimiento del inmueble, por cuenta del arrendatario.

Que el arrendatario, desde el inicio de la relación de alquiler, de manera permanente se ha atrasado con los pagos de las mensualidades correspondientes, que según recibo de pago de fecha 07 de febrero del año 2006, el arrendatario reconoció que debía a su arrendador por motivo de alquiler hasta el 15 de enero del año 2006, la cantidad de Dieciocho Millones Sesenta Mil Exactos (Bs. 18.060.000,00), causados específicamente por concepto de mensualidades vencidas a los días 15 de julio del 2005, 15 de septiembre del 2005, 15 de noviembre del 2005, 15 de diciembre del 2005 y 15 de enero del 2006; que adeudaba un total de siete mensualidades por el monto de Bs. 2.580.000 cada una.

Que en el mencionado recibo se deja constancia expresa que el arrendatario pagó la suma de Trece Millones Trescientos Treinta y Tres Mil exactos (Bs. 13.333,000,00) que “… fueron compensados con el pago que este (sic) hizo en nombre del arrendador por concepto de servicios públicos pendientes de los cuales se sirve el inmueble; un pago de prestaciones sociales efectuado a un antiguo empleado de la emisora Varyná 100.7 FM, gastos de contador público, entre otros (pagos que constituían deudas pendientes de su arrendador y que se compensaron con los alquileres), vale decir, en lugar de que el arrendador recibiera en dinero la cantidad de Bs. 13.333.000, se convino que el arrendatario en su lugar (mediante una especie de subrogación) con el dinero de las mensualidades de alquiler pagaría la deuda pendiente que tenía el arrendador con terceras personas, cuyo monto totalizaba exactamente Bs. 13.300.000,00”. Continúa exponiendo que luego de deducido el pago de Bs. 13.300.000,00 el arrendatario reconoce que queda pendiente el pago a favor del arrendador O.E.M.D.d. la cantidad de Cuatro Millones Setecientos Veintisiete Mil (Bs. 4.727.000,00) por concepto de alquiler del inmueble en la cual funciona la emisora Varyná 100.7 FM.

Que el arrendatario luego de haber efectuado dicho pago, se encuentra insolvente con el respectivo pago de las mensualidades subsiguientes por concepto de arrendamiento, que no ha cancelado las mensualidades vencidas desde el 15 de febrero del año 2006 hasta el 15 de septiembre del año 2007, por un monto de Bs. 2.580.000,00 cada una; que adeuda veinte mensualidades para un total de Bs. 51.600.000,00, en franca violación al principio general de los contratos de arrendamiento establecidos en los artículos 1.159 y 1.592 numeral 2 del Código Civil Venezolano, que también ha obrado contra el principio general del derecho de obligaciones contenido en el artículo 1264 eiusdem.

Que el arrendatario, en fecha 14 de marzo del año 2007, verbalmente le manifestó al arrendador, su imposibilidad económica de cumplir con los pagos vencidos hasta la fecha y por eso le indicó su intención de entregar el inmueble arrendado, que le expresó su voluntad de desocupar el inmueble el día 23 de junio del año 2007, que tal situación consta en documento que fue reconocido por el arrendatario en fecha 27 de julio del 2007 ante el Juzgado de los Municipios E.Z. y A.E.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.

Que el inquilino se niega a entregar la vivienda alquilada y su mandante no está percibiendo remuneración mensual alguna por concepto de arrendamiento desde el 15 de febrero del año 2006; que por lo tanto se ha producido la extinción del contrato y por ende el desalojo del inmueble; que dicho incumplimiento ha provocado un severo daño y perjuicio económico para el arrendador, por cuanto ha sido injustamente privado de su derecho principal de percibir el canon o precio por la cosa alquilada; que en la vivienda objeto de arrendamiento cuyo desalojo se pretende se encuentra instalada la estación de radiodifusión “Radio Suroeste 100.7 FM C.A.” de la cual su representado es fundador y socio desde el año 1993, que dicha empresa se encontraba bajo la administración del mismo arrendatario, en virtud de poder otorgado por el arrendador, que dicho poder le fue revocado el 15 de junio del 2007, ante la Notaría Pública de Socopó del Estado Barinas.

Agrega que por encontrarse el arrendatario viviendo en el mismo inmueble donde funciona la mencionada empresa, ha generado para su representado, la imposibilidad de ejercer sus derechos como accionista y representante legal de la referida empresa, que no puede siquiera verificar el estado de funcionamiento y mantenimiento de los equipos e implementos afectos a la prestación de servicio de comunicación radial allí instalados.

Solicita que se ordene el desalojo inmediato del ciudadano L.A.B.B., en su condición de arrendatario del inmueble objeto de alquiler y se declare la resolución del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado; que se condene al mencionado ciudadano a pagar a favor de su representado, la cantidad de Cincuenta y Un Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 51.600.000,00) exactos, por concepto de pago de las mensualidades de arrendamiento insolventes desde el 15 de febrero del año 2006 hasta el 15 de septiembre del año 2007, ambas inclusive, a razón de Dos Millones Quinientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 2.580.000,00) exactos por cada mes de alquiler; que se aplique la indexación judicial o corrección monetaria a los montos de dinero que resulten condenados a pagar; que se condene el pago de los intereses moratorios con base al interés del 3% anual; que se condene al demandado al pago de las costas procesales.

Solicita medida cautelar innominada de secuestro del inmueble objeto de arrendamiento.

El demandado ciudadano L.A.B.B., presentó escrito de informes en el que contradice y rechaza la demanda interpuesta en su contra; alegando además que las pretensiones del actor no son acumulables entre sí; que la demanda es temeraria y solicita se declare sin lugar la demanda y se tenga como prueba los documentos agregados con el libelo de la demanda.

En fecha 22 de noviembre del 2007, el Abogado D.A.G., presentó ante este Juzgado Superior, escrito de informes, en el cual hace referencia respecto a la decisión apelada y expone que si partimos de la interpretación contenida en la sentencia impugnada, al arrendador no le quedaría otra opción que tramitar al menos dos procesos ante el mismo juez civil para poder obtener la tutela judicial efectiva de sus derechos; que tendría la carga de realizar más gastos procesales, de abogados, de papelería, de recoleccion de pruebas, de sustanciación de dos eventuales recursos de apelación, que tales efectos se trasladan por igual al arrendatario demandado, pues tendría la carga de sufragar el gasto de dos procesos judiciales.

Agrega que el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos, permite tramitar bajo el procedimiento abreviado la demanda de contenido patrimonial del reintegro de sobrealquileres, cuya legitimación activa recaería sobre el arrendatario; que por aplicación del principio constitucional de igualdad procesal y con base a la exposición de motivos de la Ley de Arrendamientos y por interpretación mutatis mutandi del artículo 33 eiusdem, la demanda de Pago de Cánones de Insolventes que ha de interponer el arrendador también debe tramitarse por el procedimiento breve del Código Adjetivo Civil.

Que el Juzgado de Primera Instancia, además de tergiversar los postulados e intencionalidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no tuvo en consideración la aplicación de las nuevas tendencias del derecho procesal-constitucional, especialmente el principio pro actione, que dicho principio tiene su verdadero reflejo en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual –señala- supone la lucha entre la forma y el fondo, entre las reglas procesales y el fin axiológico justicial, entre la positividad y el deber ser como aspiracion.

Señala que nuestra máxima jurisprudencia, conteste con los postulados de los artículos 26 y 257 de nuestra Carta Magna, ha interpretado y decidido reiteradamente que la demanda por motivo del pago de los cánones de arrendamiento insolventes conjuntamente con otras pretensiones (Resolución, Desalojo, entre otros) o viceversa, es perfectamente acumulable de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que se tramitan única y exclusivamente por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que ambas acciones derivan de una relación arrendaticia.

Continúa exponiendo que los artículos 77 y 78 eiusdem por razones de economía procesal, facultan al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, siempre que se tramiten bajo el mismo procedimiento; considera que el Aquo ha interpretado y aplicado equivocadamente el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como las disposiciones del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la pretensión de desalojo de un inmueble por falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento sucesivos interpuesta conjuntamente con la pretensión de cobro de cánones de arrendamiento insolventes, son acciones compatibles, no excluyentes entre sí, que su conocimiento corresponde al mismo juez civil y se tramitan por el mismo procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil.

Solicita se revoque la sentencia apelada y se ordene la admisión de la demanda de desalojo interpuesta.

II

DE LA SENTENCIA APELADA

La Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, mediante auto de fecha 04 de octubre del 2007, declaró inadmisible la demanda de desalojo de la siguiente manera:

…omissis ….

… la imposición legal de sustanciar y decidir las demandas de desalojo, por los trámites del procedimiento breve, previsto en la ley adjetiva civil, por tanto, es claro que la pretensión del ciudadano O.E.M.D.d. desalojar a su arrendatario, ciudadano L.A.B.B., debe ser resuelta por ésta (sic) vía procedimental. Y así se decide.

En el mismo orden de ideas, observa ésta (sic) juzgadora, que el accionante pretende el pago de los cánones de arrendamiento, presuntamente dejados de cancelar por el demandado y que corresponden al lapso comprendido entre las fechas 15 de febrero de 2.006 al 17 de Septiembre de 2.007, siendo evidente que tal petición, por no encontrarse debidamente tipificada y regulada en la ley especial que rige la materia arrendaticia, debe ser sustanciada por los trámites del procedimiento ordinario, de conformidad con lo previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil …

(…)

Es evidente, que de conformidad con lo dispuesto en la norma adjetiva, integramente transcrita, la parte demandante incumplió en el presente caso con una prohibición expresa de la ley, cual es, no acumular en el libelo pretensiones cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí; siendo claro, que tal prohibición normativa ha de ser observada por cualquier justiciable que pretenda el acceso a los órganos de administración de justicia por vía de demanda, constituyéndose dicho impedimento, en un mandato que se encuentra subsumido dentro del concepto de orden público, que los jueces han de procurar salvaguardar en todo momento.

(…)

Es claro entonces, dado el impedimento legal de tramitar conjuntamente las pretensiones accionadas por la parte demandante, que en el presente caso, la demanda interpuesta no puede ser admitida, pues la misma violenta una disposición legal establecida en resguardo del orden público y la seguridad jurídica de las partes, atentando contra el constitucional derecho al debido proceso de las mismas. Y así se decide”.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso, el ciudadano O.E.M.D., por medio de su apoderado judicial, interpone la presente demanda y solicita que se ordene el desalojo inmediato del ciudadano L.A.B.B., en su condición de arrendatario del inmueble al cual se ha hecho referencia, que se condene a dicho ciudadano a pagar a su favor la cantidad de Cincuenta y Un Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 51.600.000,00) por concepto del pago de las mensualidades de arrendamiento insolventes; que se aplique la indexación judicial o corrección monetaria sobre los montos de dinero que resulten condenados a pagar; que se condene al demandado al pago de los intereses moratorios, con base al interés legal del 3% anual; que asimismo se le condene al pago de las costas procesales.

El actor, a través de la presente acción, pretende el desalojo del demandado del inmueble objeto de arrendamiento, así como el cobro de los cánones de arrendamiento insolventes; es decir, acumula dos pretensiones que se excluyen mutuamente, en virtud que el desalojo se tramita mediante el procedimiento breve y el cobro de cánones de arrendamiento, por el procedimiento ordinario; puesto que tal como lo prevé el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, las controversias respecto a la cual no se haya establecido un procedimiento especial, deben ventilarse por el procedimiento ordinario; tal como ocurre en el presente caso, puesto que para el cobro de cánones de arrendamiento no aparece establecido en la ley un procedimiento especial.

El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil dispone:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por disposición de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí

(…)

En este mismo orden de ideas, se pudo constatar que con la presente acción la parte actora, en primer lugar pretende el desalojo del inmueble y en segundo lugar el pago de los cánones de arrendamiento; pretensiones estas a las cuales se les aplican procedimientos diferentes, siendo por tanto incompatibles entre sí.

En este sentido la Sala de Casación Civil en sentencia No 122 de fecha 22 de Mayo de 2001, caso: Montiver R.G., estableció lo siguiente:

… omissis …

Ahora bien, la Sala ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación obedece, en efecto, a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contradictorios en casos que o bien son conexos o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. Asimismo, tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos.

Por tanto, es indispensable la existencia de dos o más procesos y que entre ellos exista una relación de accesoriedad, continencia o conexidad; y, por supuesto, que no exista alguno de los presupuestos establecidos en el artículo 81 del Código de Procedimiento Civil, inherentes a la prohibición de acumulación de autos o procesos; norma ésta que textualmente expresa:

‘No procede la acumulación de autos o procesos:

...3° Cuando se trate de asuntos que tengan procedimientos incompatibles’.

Debe entonces, puntualizar la Sala que, siendo la unidad de procedimiento una característica de la acumulación en general, tal unidad no podría lograrse cuando, como en el caso de autos, a cada pretensión corresponda un procedimiento incompatible con el de la otra y más aun cuando se acumuló a un proceso que se sigue por el procedimiento ordinario, otro que se rige por el respectivo procedimiento especial, como lo es la oferta real

.

En consecuencia, resultando a todas luces incompatibles los procedimientos aplicables a la demanda de desalojo y a la demanda de cobro de cánones de arrendamiento, este Órgano Jurisdiccional confirma la sentencia apelada y así se decide.

IV

D E C I S I Ó N

En mérito de los razonamientos expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado D.A.G., apoderado actor, contra la decisión dictada en fecha 04 de octubre del año 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas.

SEGUNDO

Se declara INADMISIBLE la demanda que por DESALOJO y COBRO DE CANONES DE ARRENDAMEINTO ha interpuesto el ciudadano O.E.M.D., a través de su apoderado judicial Abogado D.A.G., identificados en autos, contra el ciudadano L.A.B.B.. Quedando así CONFIRMADA la decisión apelada

TERCERO

No se condena en costas dada la naturaleza del fallo.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los veintinueve (29) días del mes de febrero de 2008. Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA,

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MAIGE R.P.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

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D.G.R.

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las__x__. Quedando anotada bajo el Nº __x__. Conste.-

Scria. Acc. fdo