Decisión nº 0588-TSCC de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo Segundo Circuito de Sucre, de 26 de Abril de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En Su Nombre:

JUZGADO SUPERIOR

EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

EXPEDIENTE Nº 5777

PARTES:

DEMANDANTE: G.O., C.I. N° V-1.195.218

Apoderados: Abg. V.D., IPSA N° 23.150

Abg. M.C., IPSA N° 132.369

Domicilio Procesal: Edificio Mary, Pasaje Colon, Piso 8-A, Carúpano, Municipio Bermúdez, Estado Sucre.-

DEMANDADOS: R.M.J., C.I. N° V-1.321.237

H.R.J., C.I. N° V-11.441.187

Domicilio Procesal: No Constituyeron.-

Apoderados de J.R.: Abg. C.M., IPSA N° 44.874 y Abg. P.O., IPSA N° 88.381

ASUNTO ORIGINAL (A QUO): RETRACTO LEGAL.

ASUNTO DERIVADO (AD-QUEM): APELACIÓN.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Con Informes de las partes

Conoce esta Instancia Superior de la presente causa, en virtud de la Apelación interpuesta por el abogado en ejercicio ciudadano: V.D.O., Matricula IPSA Nº 23.150, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 29 de Julio de 2010, por el Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de este Circuito y Circunscripción Judicial mediante la cual Declaró Sin Lugar la Demanda en el juicio que por Retracto Legal, intentara el Ciudadano O.G., titular de la Cédula de Identidad N° V-1.195.218, contra los Ciudadanos: J.R.M. y J.L.H.R., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-1.321.237 y V-11.441.187 respectivamente, representado el segundo de los nombrados por los Abogados C.M. y P.O., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 44.874 y 88.381 respectivamente.-

NARRATIVA

De la actuación ante el Juzgado de la causa

El actor, en su libelo, alegó:

(Omissis)….

Que, “celebró en fecha 16 de Septiembre del año 1982, con la ciudadana R.R. de Ramos, titular de la cédula de identidad Nº 1.460.248, y de su mismo domicilio, un Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en calle Libertad, Nº 111, de la Ciudad de Carúpano Municipio Bermúdez del Estado Sucre, cuyo contrato de arrendamiento fuera reconocido por ante el Juzgado del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, quedando asentado bajo el Nº 261 de los libros respectivos, que anexa marcado “A”.-

Que, el inmueble pertenecía a la ciudadana en comunidad conyugal con el ciudadano J.R.M., según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 27 de Junio del año 1974, quien luego del divorcio y la respectiva partición de bienes adquirió la casa en su totalidad según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 01 de Diciembre del año 1986, registrado bajo el Nº 01 de la serie folios 01 al 06 vuelto, Protocolo Segundo, Cuarto Trimestre, año 1986, continuando como arrendador de la misma y a quien ha reconocido con tal carácter.-

Que, en su condición de arrendatario por espacio de 24 años ha venido cumpliendo bien y fielmente sus obligaciones contractuales, en especial la que respecta al pago de los cánones de arrendamientos, y ha venido depositando por ante el Juzgado del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, a favor del ciudadano J.R.M., por la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bsf.180.000,oo), y que en la actualidad se encuentra en estado de solvencia, según anexó marcado “B”.-

Que, en fecha 08 de Junio del año 2006, el ciudadano J.R.M., a través de la Notaria Pública del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, le notificó su voluntad de vender la casa, ofreciéndola en Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,oo), de contado o en cheque de gerencia, concediéndole un lapso de noventa (90) días, a partir de esa fecha para que su asistido adquiera la casa, a cuya notificación manifestó su interés en adquirir la propiedad y de eso se dejo constancia en el acta respectiva, según documento marcado “C”.-

Que, no es la primera vez que el ciudadano J.R.M., ofrece en venta el inmueble, que en fecha 09 de Febrero del 2004, le notificó sobre tal ofrecimiento, por lo cual manifestó su aceptación de comprar el mismo, tal como se desprende de la notificación que se efectuó a través del Juzgado del Municipio Bermúdez, marcada “D”.-

Que, el ciudadano J.R.M., le notificó sobre la venta y que estuvo de acuerdo con la misma, este no la vendió, no efectuó la documentación para el traslado de la propiedad, la cual se haría por documento Protocolizado por la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, momento en el cual se pagaría el precio, no permitió la elaboración del documento, y no solicito la solvencia respectiva por ante la Alcaldía para su debida Protocolización, impidiendo que la operación se concretara.-

Invocó los artículos 1.488, 1.527 y 1.528, del Código Civil:

Que, como podrá evidenciarse la obligación por parte del propietario-vendedor, de efectuar todo lo necesario para que la operación se llevara a efecto, siendo precisamente su principal obligación la elaboración de la documentación susceptible de registro a fin de que el inquilino comprador cumpliera con la suya que era pagar el precio en esa época, ni antes, ni después.-

Que, en forma sorpresiva se ha enterado que el ciudadano J.R.M., dio en venta al ciudadano J.L.H.R., según se evidencia Documento Autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 14 de Septiembre del 2006, quedando anotado bajo el Nº 120, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones respectivos, el cual ocupa como inquilino, y que anexó marcado “E”.-

Que, toda esa negociación se hizo arteramente sin tomar en cuenta e irrespetando su derecho que como inquilino y ahora propietario es del bien inmueble.-

Que, se le notificó sobre la venta de la propiedad, la cual aceptó, sin embargo el propietario no le vende y le vende a un tercero.-

Que esa negociación realizada con el tercero no es más que una negociación simulada o fraudulenta con la firme intención de burlar su derecho y no otorgarle la documentación de venta, que el comprador no es persona de fortuna que disponga de los recursos necesarios para tal negociación, ya que este solo es empleado de una Tienda dedicada a la venta de cerámica denominada Prosein Carúpano.-

Que, ya había contratado los servicios profesionales correspondiente para la elaboración de una experticia sobre el inmueble, arrojando la misma como precio la cantidad de sesenta y cinco millones novecientos veintitrés mil cuatrocientos setenta bolívares con setenta y dos céntimos (Bs.65.923.470,72).-

Según el Parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala que el arrendatario esta obligado a notificar al arrendador propietario su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de 15 días calendario a contar de la fecha de ofrecimiento. De allí se deduce que de haber el arrendatario efectuado tal notificación dentro de las normas en comento aceptando la oferta, el contrato de compraventa se formara tan pronto como el auto de la oferta tiene conocimiento de la aceptación por parte del arrendatario (Art. 1.137 CC); Norma esta que acoge la teoría de la cognición que admite la formación del contrato cuando la declaración es recibida por el oferente y toma conocimiento de la misma, pues en los contratos que tiene por objeto la transmisión de la propiedad, la propiedad se transmite y se adquiere por consentimiento legítimamente manifestado, tal como lo refiere el artículo 1162 del Código Civil, resultando así mismo que la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador (Art. 1.487 CC); y el vendedor cumple con la obligación de hacer de los inmuebles con el otorgamiento del documento de propiedad (Art. 1.488 CC). De manera que si el arrendatario acepto la oferta que le hizo el arrendado-propietario y este estuvo conocimiento de tal aceptación, el contrato se perfecciono al acto en cuanto al consentimiento de voluntades en orden del objeto y el precio, cuyo pago no le es imputable, pues la conducta ilegal del arrendador condujo a esa circunstancia que solo es imputable al mismo y que como el contrato de compraventa se perfecciono entre el arrendador-propietario e inquilino y aun cuando el tercero adquiriente haya autenticado la documentación el acto traslativo de propiedad de tal modo no le es oponible, máxime cuando el arrendador estaba en conocimiento que no le estaba permitido vender el inmueble a un tercero, sabia de la aceptación de la oferta por el arrendatario y el tercero no le estaba permitido ignorar la existencia del derecho del arrendatario a ser preferido en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero hasta el punto de no poder alegar la ignorancia del hecho y menos aun de la Ley.-

Que, el tercero adquiriente sabía que el inmueble se encontraba alquilado y sin embargo procedió a comprarlo, nadie creería que un comprador no indague la real circunstancias del inmueble que se propone adquirir, que es claro que el como arrendatario por efecto de la aceptación de la oferta quede como propietario, faltándole por pagar el precio que acepte a pagar y que no ha pagado todavía debido a la conducta ilícita asumida por el arrendador que incurrió en mora creditoris, obstaculizando la percepción del precio por la venta que hizo el tercero, pues no debió actuar como actuó, pues ya el había aceptado su oferta del modo indicado, perfeccionándose la misma, por consiguiente el tercero adquiriente no tiene porque notificarle sobre la venta, pues es el dueño del inmueble que vendió ilícitamente al tercero, que tampoco resulta aplicable al caso el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento.

Que dejo de ser arrendatario como resultado de la oferta para convertirse en propietario resultando la venta efectuada al tercero anulable por haberse vencido la cosa ajena a tenor de lo establecido en el artículo 1483 del Código Civil, pues el tercero adquirió el inmueble a sabiendas que no pertenecía a quien lo vendió (comprador de mala fe).-

Que, es el verdadero propietario, como aceptante de la oferta, en cuyo caso el Tribunal por efecto de sentencia definitiva deberá así determinarlo, con la intervención procesal de arrendador y el tercero adquiriente, deberá establecer en la sentencia y a petición del demandante que la misma sirva de titulo de propiedad para ser protocolizada, debiendo el como demandante consignar ante el Tribunal el monto del precio estipulado en la aceptación de la referida oferta en la oportunidad que el Tribunal indique como forma precisa para que se de cumplimiento al pago del precio que acepte pagar.-

Que, esta situación da lugar a esta acción no esta prevista en la Ley de Arrendamiento en cuyo caso debe aplicarse las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil por disposición de lo establecido en el artículo 50 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-

Que, tal preceder de incumplimiento de las normas legales por parte del vendedor y el adquiriente del inmueble, ha traído como consecuencia la transgresión a sus derechos, es por lo que acude ante este Tribunal a objeto de demandar como en efecto lo hace a los ciudadanos J.G.R.M. y J.L.H.R., antes identificados, el primero en calidad vendedor y el segundo en su condición de comprador, para que convenga en esta acción o en su defecto sean condenados en lo siguiente: 1) Que, es el legitimo propietario del inmueble indicado y que la venta que hizo J.G.R.M., por Documento Autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, de fecha 14/09/2006, quedando asentado bajo el Nº 120, Tomo 42, de los Libros de Autenticaciones respectivos al ciudadano J.L.H.R., no le es oponible, siendo la misma aparente ante él, pero sin ningún efecto, y en virtud de ello solicitó se Decretara su Nulidad y en razón de esto el ciudadano J.G.R.M., le otorgue o sea condenado por el Tribunal el documento protocolizado de compra-venta en la Oficina de Registro correspondiente, y se determine el momento en que pagara el precio respectivo de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000), o en su defecto la sentencia dictada por el Tribunal le sirva de j.T. de propiedad, en cuya fecha de registro se pagará el precio señalado. 2) Que, se convengan los demandados o en su defecto el despacho así declare en la venta en que se le haga del citado inmueble sea libre de todo gravamen, y solicitó las citaciones de los demandados a fin de que absuelvan posiciones juradas y así se obligue a absolverlas recíprocamente.-

Que, los artículos 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 585 ejusdem, solicitó se decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre un inmueble cuyas características son: Un Terreno y la casa sobre el edificadas situada en la Calle Libertad, Nº 111, alinderada de la manera siguiente: Con casa que es o fue de J.R., con una medida de Treinta y un metros (31mts); Sur: Con casa que es o fue de S.B., con una medida de Treinta y un metros (31mts); Este: Con casa que es o fue de M.G., con una medida de seis metros sesenta centímetros (6.60mts); Oeste: Con la Calle Libertad, con una medida de seis metros sesenta centímetros (6.60mts), y cuyo bien se encuentra Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 01/12/1.986, registrado bajo el Nº 01, de la Serie, folios 01 al 06 y su vuelto, Protocolo Segundo, Cuarto Trimestre del año 1986”…. (Omissis) (f-1 al 3).-

Por auto de fecha 04/05/2007, el Tribunal A Quo admitió la demanda, emplazando al Demandado para su Contestación.-(f-29).

De la Reforma de la demanda

En Fecha 02/07/2007, compareció el ciudadano: O.G., asistido del abogado V.D.O., Matricula Ipsa Nº 23.150, y presentó Reforma de Demanda, en la cual solicitó la condenatoria en Costas de la Parte Demandada conforme al artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue admitido en fecha 06/07/2007.-(f-34 al 37).-

De la Contestación

Alegaron los demandados:

(Omissis)…Que, “en fecha 07/08/2007, comparecieron el ciudadano J.G.R.M., asistido del abogado C.E.M., Matricula Ipsa Nº 44.874, y presento escrito de Contestación a la Demanda en el cual expresan: Que, es cierto que su demandante en su condición de Arrendatario por espacio de veinticuatro (24) años, cumplió bien y fielmente sus obligaciones en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento.-

Que, también es cierto que el le notificó mediante Documento Autentico su voluntad de venderle la casa por el precio de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000) en dinero efectivo de contado o mediante cheque de gerencia, y que le concedió un lapso de Noventa (90) días a partir de la fecha de su notificación, dando cumplimiento al artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que también es cierto que el ciudadano O.G., manifestó que si estaba interesado en comprar la vivienda, pero que no estaba de acuerdo con el precio de la oferta, negándose a firmar el acta levantada por la Notaria, tal y como se evidencia del documento Marcado con el número “1”.-

Que, con esta negativa el señor O.G. incurrió en la inobservancia del Parágrafo único del Artículo 44 de la citada Ley.-

Que, durante el transcurso de los noventa (90) días del plazo que se le concedió al señor O.G., para que comprara la casa este no mostró ningún interés en adquirirla, ni tampoco ofreció otro precio, por lo que se entiende después de haber hecho la notificación de comprar el inmueble, había perdido interés en comprar la casa y el terreno sobre la cual esta construida, motivo por el cual quedo en libertad de ofrecerla en venta a una tercera persona, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta tal y como lo contempla la Parte In-fine del referido Párrafo Único del artículo 44, ejusdem.-

Que, tuvo que ser así porque de haber transcurrido ciento ochenta (180) días calendarios después del ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a un tercero, habría quedado sin efecto el ofrecimiento, debiendo el, en consecuencia, cursar una oferta al señor O.G. para volverle a ofrecer en venta el inmueble, como lo señala el artículo 45 de la citada Ley, convirtiéndose la negociación en un circulo vicioso; y que antes el silencio del ahora demandante, el se la ofreció en venta a un tercero, el cual lo compró, de manera que el demandante no goza de preferencia ofertiva estipulada en el artículo 42 del Decreto con rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por las razones antes señaladas, sino satisfizo sus aspiraciones.-

Que, el inmueble en cuestión esta ubicado en la Avenida Libertad, en la Cuadra comprendida entre Calle las Margaritas y la Calle Victoria de esta Ciudad de Carúpano, en pleno Centro de la Ciudad, con terreno propio y libre de todo gravamen y servidumbre, por lo que si tenia un precio mínimo de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000), que fue el valor por lo que se lo ofreció al demandante y este nunca se propuso pagar el precio, que en consecuencia, mal podría el elaborar documento alguno que implicara la enajenación del inmueble a favor de una persona que no estaba dispuesta a pagar el precio, no obstante la oferta hecha.-

Que, no puede sorprenderse el Demandante por la venta que del inmueble le hizo a un tercero, pues conocedor de la ley que es, sabia que si el no la compraba en el lapso establecido, ni ofrecía otro precio en el mismo lapso, perdía la preferencia ofertiva.-

Que, tampoco era ni es su demandante sujeto de derecho del retracto legal arrendaticio por cuanto no cumplió con las condiciones establecidas en el artículo 44 de la referida Ley, es decir, no satisfizo sus aspiraciones como propietario que era el del inmueble plenamente identificado en las actas procesales del presente expediente, distinto hubiese sido si el ciudadano O.G., hubiese aceptado pagar el precio que el aspiraba, y luego se lo hubiese vendido a un tercero.-

Que, Rechaza categóricamente las pretensiones del demandante de creerse propietario de un inmueble, por el solo hecho de que se le ofreció en venta, pero que el no acepto el precio ni ofreció otro, y rechazo que el tenga que convenir que el demandante es el legítimo propietario del inmueble, rechazó igualmente en la venta que del inmueble hiciera al ciudadano J.L.H.R., no le sea oponible al ciudadano O.G., y en consecuencia, rechazó la solicitud que el demandante hace al Tribunal para que Decrete la Nulidad del Documento de Venta, en virtud de que el demandante desprecio la preferencia ofertiva y no goza del derecho de Retracto Legal por lo que mal pudo haberle demandado en Retracto Legal.-

Que en vista de ello rechazó que el tenga que otorgarle el documento de compra-venta del inmueble”…(Omissis).(f-39 y 40).-

El abogado C.M.C., Matricula IPSA Nº 44.874, Apoderado Judicial del Ciudadano J.L.H.R., en fecha 07, presento escrito de Contestación a la demanda en el que expreso:

(Omissis)…

Que, “es cierto que el ciudadano O.G., plenamente identificado en los autos, en su condición de Arrendatario por espacio de veinticuatro (24) años, cumplió bien y fielmente sus obligaciones en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, cuando el señor J.R.M. era propietario del inmueble objeto de la demanda y que además era su arrendador.-

Que, también es cierto que el ciudadano J.R.M. le notificó mediante Documento Autenticado, su voluntad de venderle la casa por el precio de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000) en dinero efectivo de contado o mediante cheque de gerencia, y que le concedió un lapso de Noventa (90) días a partir de la fecha de su notificación, dando cumplimiento al artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Que, también es cierto que el ciudadano O.G., manifestó que si estaba interesado en comprar la vivienda, pero que no estaba de acuerdo con el precio de la oferta, negándose a firmar el acta levantada por la Notaria, tal y como se evidencia del documento Marcado “B”.-

Que, con esta negativa el señor O.G. incurrió en la inobservancia del Parágrafo Único del Artículo 44 de la citada Ley.-

Que, durante el transcurso de los noventa (90) días del plazo que se le concedió al señor O.G., para que comprara la casa este no mostró ningún interés en adquirirla, ni tampoco ofreció otro precio, por lo que se entiende que el ciudadano O.G., después de haberle hecho la notificación de comprar el inmueble, había perdido interés en comprar la casa y el terreno sobre la cual esta construida; motivo por el cual el señor J.R.M., quedo en libertad de ofrecerla en venta a una tercera persona, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta tal y como lo contempla la Parte In-fine del referido Párrafo Único del artículo 44, ejusdem.-

Que, tuvo que ser así porque de haber transcurrido ciento ochenta (180) días calendarios después del ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a un tercero, habría quedado sin efecto el ofrecimiento, debiendo, en consecuencia, cursar una nueva oferta al señor O.G. para volverle a ofrecer en venta el inmueble, como lo señala el artículo 45 de la citada Ley, convirtiéndose la negociación en un circulo vicioso; y que ante el silencio del ahora demandante, el señor J.R.M., se la ofreció en venta a su Representado ciudadano J.L.H.R., quien la compro por j.t. y de buena fe por el mismo precio que se la había ofrecido al ciudadano O.G., esto es, Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000). De manera que el demandante no goza de la preferencia ofertiva estipulada en el artículo 42 del Decreto con rango y Fuerza de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por las razones antes señaladas, además no satisfizo las aspiraciones de J.R.M..

Rechazó y contradijo que la negociación tramitada entre su mandante J.L.H.R. y J.R.M. en relación con el contrato de compra-venta del inmueble objeto de la demanda se haya hecho arteramente sin tomar en cuenta al señor O.G. e irrespetando su derecho que como inquilino tenia.-

Que, por el contrario se le ofreció primero en venta a el, y no acepto el precio, y no propuso otro, y tampoco respondió a la oferta en el lapso de noventa (90) días que se le dio, ni mostró interés alguno durante ese tiempo de adquirir el inmueble, y ante esa realidad, se le ofreció en venta a su mandante, quien si la compro, por el mismo precio que se le había ofrecido al ahora demandante, pues su representante si disponía de los recursos necesarios para tal negociación por cuanto es un hombre trabajador y comerciante, independientemente de que sea un empleado, como de manera peyorativa pretende descalificarlo el demandante.-

Que, su representado, es legitimo propietario del inmueble, por lo tanto, en su nombre y representación, negó y rechazo que el señor O.G., como su inquilino que ahora es, sea propietario del bien inmueble.-

Que, el inmueble en cuestión esta ubicado en la Avenida Libertad, en la Cuadra comprendida entre Calle las Margaritas y la Calle Victoria de la Ciudad de Carúpano, en pleno Centro de la Ciudad, con terreno propio y libre de todo gravamen y servidumbre, por lo que si tenia un precio mínimo de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000), que fue el valor por lo que se lo ofreció al señor O.G., y tiene entendido que este nunca se propuso pagar el precio, en consecuencia, mal podría J.R.M. elaborar documentación alguna que implicara la enajenación del inmueble a favor de una persona que no estaba dispuesta a pagar el precio, no obstante la oferta hecha, de manera que no puede sorprenderse O.G. por la venta que del inmueble se le hizo a su poderdante, pues conocedor de la ley que es, sabia que si el no la compraba en el lapso establecido, ni ofrecía otro precio en el mismo lapso, perdía la preferencia ofertiva. –

Que, tampoco era ni es su demandante sujeto del derecho del retracto legal arrendaticio por cuanto no cumplió con las condiciones establecidas en el artículo 44 de la referida Ley, es decir, no satisfizo sus aspiraciones de J.R.M. como propietario que era del inmueble plenamente identificado en las actas procesales de este expediente, distinto hubiese sido si el ciudadano O.G., hubiese aceptado pagar el precio que aspiraba el vendedor, y luego se lo hubiese vendido a J.L.H.R..-

Que, Rechaza categóricamente las pretensiones del demandante de creerse propietario de un inmueble, por el solo hecho de que se le ofreció en venta, pero que el no acepto el precio ni ofreció otro, asimismo rechazó en que su poderdante tenga que convenir que el demandante es el legítimo propietario del inmueble. Rechazó igualmente en que la venta que del inmueble hizo al ciudadano J.L.H.R., no le sea oponible al ciudadano O.G., y en consecuencia, rechazó la solicitud que el demandante hace al Tribunal para que Decrete la Nulidad del Documento de Venta, en virtud de que el demandante desprecio la preferencia ofertiva y no goza del derecho de Retracto Legal por lo que mal pudo haber demandado en Retracto Legal.

Que, rechazó que el tenga que otorgarle el documento de compra-venta del inmueble.-

Que, si el señor O.G., suficientemente identificado en los autos, de verdad quiere comprar el inmueble objeto de la demanda, se la vende por el mismo precio de cien millones de bolívares (Bs.100.000.000), los cuales aceptare en cheque de gerencia, de lo contrario, de no aceptar esta oferta, solicito al Tribunal Decrete el Desalojo del inmueble que el señor O.G., su inquilino, viene ocupando como arrendatario y que le desocupe de manera inmediata el inmueble libre de persona y de cosas o bienes muebles.- De esta manera da por terminada la demanda.-

Solicitó que el escrito de contestación a la demanda sea agregado a los autos, tramitado y sustanciado conforme a derecho y que en la definitiva sea declarado Sin Lugar la demanda y que si el demandante no compra el inmueble, respetuosamente solicita al Tribunal que ordene el demandante hacer la entrega material del inmueble a su representado o a quien sus derechos represente, libre de personas, cosas o bienes muebles”….-(f-45 al 47).-

De las Pruebas

Pruebas de la Parte Demandante:

Reprodujo el mérito los autos, Consigno Copia del Contrato de Arrendamiento. Documento Registrado de fecha 01/12/1986, asentado bajo el Nº 01, de la Serie del folios 01 al 06 vuelto, Protocolo Segundo, Cuarto Trimestre, del año 86, donde se evidencia la propiedad a favor de J.G.R.M.. Notificación efectuada por el Juzgado del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, marcado “C”. Documento que contiene la notificación sobre la venta, marcado “D”. Documento que contiene la venta efectuada por el Ciudadano J.G.R.M. al ciudadano J.L.H.R., el cual corre al folio 25 del expediente.-

Solicitó se oficie al Juzgado del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, a fin de que informe si por ante ese Juzgado el ciudadano O.G., efectuó consignaciones inquilinarías a favor J.R.M., sobre la casa objeto de este juicio, igualmente se oficie a la Alcaldía del Municipio Bermúdez, Oficina de Catastro, sirva informar si J.R.M., gestiono solicitud de entrega de solvencia para la venta de la casa objeto de esta demanda, asimismo se oficie al Registro Subalterno del la Propiedad Inmobiliaria de esta Ciudad, si por ante esa Oficina fue introducido documento donde J.R.M., vende a O.G., la casa ubicada en calle Libertad, Nº 111, de esta Ciudad de Carúpano.-

Solicitó que las pruebas sean admitidas, tramitadas conforme a derecho en la definitiva.-(f-55 y vto).-

Pruebas de la Parte Demandada:

Reprodujo el mérito de los autos que le favorezcan.

Todo el contenido del escrito de Contestación de Demanda; Documento Autentico marcado “B” en el cual J.R.M., le ofreció en venta por un precio de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000), al ciudadano O.G., y le concedió un plazo de noventa (90) días, a partir de su notificación en fecha 08/06/2006, como derecho preferencial para adquirir el inmueble. El notificado estuvo de acuerdo en adquirir la vivienda, pero no estuvo de acuerdo con el precio de la oferta, negándose a firmar el acta de notificación, hasta tanto no consultara con su abogado, el cual quedo Notificado, de lo cual el ofertado no dio ninguna respuesta sobre la oferta de venta del inmueble.

El Documento de Notificación Autentico, marcado “I”, en el cual se le notifica al ciudadano O.G., que el propietario del inmueble objeto de la demanda, J.L.H.R., lo reconoce como inquilino arrendatario del inmueble. Que le concede una Prorroga de tres (03) años, contados a partir del 02/02/2007. Que el Contrato de Arrendamiento continúa en las mismas condiciones celebrado con el Ciudadano J.G.R.M.. Que el canon de Arrendamiento deberá pagárselo a J.L.H. o a su Apoderado Abog. C.M.. Que con esto quiere demostrar que al ciudadano O.G., si goza de la Prorroga legal conforme al artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-

Solicitó que las pruebas sean agregadas a los autos del expediente, tramitadas, sustanciadas conforme a derecho y apreciadas en la definitiva en su justo valor probatorio.-(f-56 al 58).-

Mediante diligencia de fecha 07 de Julio del 2008, el apoderado actor solicito se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de este juicio, ubicado en la calle Libertad N° 111, de esta Ciudad.-(f-81).-

El apoderado del demandado, mediante diligencia de fecha 09 de marzo de 2009 señalo entre otras cosas que si nos atenemos a lo que contempla el Código de Procedimiento Civil sobre los lapsos procesales en el procedimiento ordinario, esta causa ya debería estar sentenciada desde hace algún tiempo; pues, la evacuación de pruebas tiene un lapso preclusivo de treinta (30 ) días de despacho, precluído el cual se abre la causa para Informes, el cual se presentará al término de quince (15) días hábiles, precluído este término se presentarán las observaciones de los informes al octavo día hábil siguiente, y sesenta (60) días calendarios después se dictará sentencia .

Que en el caso que nos ocupa el lapso para evacuar pruebas se abrió el 26 de octubre del año 2007 y para la fecha de hoy han transcurrido cuatrocientos noventa y cinco (495) días y todavía el Tribunal sigue esperando respuestas de informes que no han de venir, pues no hay interés en el demandante O.G. para que se presenten esas pruebas que, por añadidura son inoficiosas y nada aportan a esta causa. En este asunto no0 se promovió ninguna prueba ultramarina, que haya que evacuarse en otro continente, por lo tanto no puede suspenderse de manera indefinida en el tiempo una causa en el lapso probatorio y solicito se dictara sentencia sin más dilación injustificada.-f-88).-

En Interlocutoria de fecha 19 de marzo de 2009, el Juzgado A Quo, declaró como no presentado el escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 16-10-2.007, y como consecuencia de ello la Nulidad absoluta del auto de admisión de la misma fecha, solo en lo que respecta a las pruebas presentadas por el Abogado V.D., así como todas las actuaciones derivadas del mismo.-(f-90 al 92).-

El apoderado actor, en fecha 09 de junio de 2009, presento escrito en el cual expuso: Que con fecha 30 de abril del 2007, su mandante presento por ante ese despacho formal libelo de demanda por Nulidad de Venta, en contra de los ciudadanos R.M.J. y H.J.L., en la cual solicito la citación de los demandados a fin de que absolvieran posiciones juradas y así mismo su cliente se obligo a absolverlas recíprocamente.-

Que, es el caso que ese despacho jamás se pronuncio sobre la admisión de la prueba.-

Que, podrá observar, que la prueba fue promovida en el libelo de demanda y debió el despacho pronunciarse sobre ella en el auto de admisión ordenando la citación de los demandados a fin de su comparecencia el día fijado al efecto para absolver las posiciones que le efectuaría la parte contraria cuya deposición debió haberse llevado a cabo después de la contestación de la demanda.-

Que, el artículo 405 del Código de Procedimiento Civil refiere: las posiciones sólo podrán efectuarse sobre los hechos pertinentes al mérito de la causa desde el día de la contestación de la demanda, después de esta, hasta el momento de comenzar los informes de las partes para sentencia.-

A ese respecto Ricardo Henriquez La Roche refiere “Sin embargo, si puede solicitar las posiciones en la demanda para que sean respondidas un numero de días después de la contestación, suficiente para enterarse el actor de la oportunidad de la prueba con la debida antelación. Esta forma de promoverla junto con la demanda conlleva la ventaja de que la citación para la litis contestación involucra también la citación para las posiciones juradas”.-

Que, como se puede ver en el proceso se ha cercenado la posibilidad de la evacuación de una prueba fundamental en el juicio y que seria determinante en la suerte del mismo.-

Que, de manera, que no habiendo dudas que la prueba de posiciones juradas debidamente promovida en la demanda debió el Tribunal admitirla en el auto de admisión de la misma, es por lo que solicito la Reposición de la causa al estado de su admisión en el auto de admisión y su correspondiente citación a los demandados para su rendición”.-(f-108).-

En Interlocutoria de fecha 17 de Junio de 2009, el Juzgado A Quo, Repuso la presente causa al estado de admitir las Posiciones Juradas promovidas, en el entendido de haber sido promovidas tempestivamente.-(f-115 al 117).-

Mediante diligencia de fecha 8 de julio de 2009, el apoderado actor apeló de la anterior decisión.-(f-127).-

Por auto de fecha 15 de Julio de 2009, el Juzgado a Quo oye la apelación en un solo efecto, ordenándose remitir las actuaciones a esta Instancia.-(f-132).-

De las Posiciones Juradas:

En la oportunidad de absolver posiciones juradas, el Ciudadano J.R.M., absolvió las siguientes: Que conoce al ciudadano O.G. porque tenía alquilada la casa y el mandaba a cobrar su alquiler; que el tenía alquilado eso, el inmueble ubicado en la calle Libertad N° 111 de esta ciudad y a través de la señora de él y él mismo le cobraban el alquiler; que era propietario porque esa casa era de él; que no puede precisar ahorita los tantos años que tuvo alquilando la casa; que le dio el plazo reglamentario que exige la Ley para dicha venta; que al cumplirse el plazo reglamentario no hubo ninguna manifestación de compra del inmueble; que se le notifico en el plazo reglamentario y al no manifestarle ninguna preocupación de compra del inmueble, él procedió a vender; que nunca le manifestó que no estaba interesado en ese tiempo para vender dicho inmueble; que ya después de haber cumplido el lapso reglamentario que exige la Ley el vendió ese inmueble, al señor J.H. y si hablan de Solvencia dicho documento fue Notariado y Registrado como manda la Ley; que no es cierto, porque el lapso correspondiente que manda la Ley nunca manifestó comprar el inmueble; que automáticamente al no responder el lapso reglamentario, el vendió al señor J.H.R. ya la casa no le correspondía, inclusive le mandaron a citar en el Tribunal de Municipio y el le contesto al Alguacil que lo fue a notificar que pasara a recoger en el Tribunal de Municipio el cobro de la mensualidad de dicho inmueble y en la misma correspondencia que le llevo le expuso por escrito que dicho inmueble no le correspondía a él si no al ciudadano J.H.; que en ningún momento fue fraudulenta, por que dicha venta fue Notariada y Registrada, ahí no hubo ni disimulo y fraudulencia.- (f-133 al 135).-

El Ciudadano J.L.H.R., absolvió las siguientes: que si conoce al ciudadano J.R.M.; que si es cierto que el ciudadano J.R.M., era propietario del inmueble ubicado en la Calle Libertad N° 111 de esta ciudad; que si es cierto que le vendió ese inmueble por la cantidad de cien millones de bolívares (Bs.100.000.000,oo); que si es cierto que el indicado inmueble, se encontraba arrendado para el momento de la venta y la actualidad al señor O.G., quien tenía más de veinticuatro años como inquilino de la casa, como es cierto también que le había participado la venta de la casa, se hizo todo lo legal para eso, le dieron la primera acción y no dio respuesta; que es falso por que nunca hubo respuesta del señor Oswaldo, lo acaba de responder ahorita, se cumplió el tiempo legal y no hubo respuesta del señor Oswaldo; que es falso, él se la cancelo; que en el momento de hacerlo, se le participo al señor que él era el nuevo propietario de la casa, tiene constancia, cuyo documento o nota nunca le fue firmada y por ende nunca tuvo acceso a la casa; que el señor J.R., le debía un dinero producto de préstamo, cuyo monto se acentuó en el pago de la casa; que es falso, acaba de decir en la pregunta anterior, cuales fueron las condiciones del pago de la casa; que es falso que fuera una venta simulada, fraudulenta, con el interés de evitar que el ciudadano O.G. como inquilino adquiriera el bien por el precio supuestamente vendido, él tiene una venta Notariada y legalmente Registrada, como lo ha dicho en las otras preguntas al señor se le había notificado y nunca tuvo respuesta de su parte; que falso nunca hubo aceptación de dicha propuesta.-(f-136 y 137).-

Seguidamente el Ciudadano O.G., absolvió las siguientes: que es cierto que ocupa la casa N° 111 de la Calle L.d.C., desde hace 24 años en calidad de arrendatario de esa vivienda; que es cierto que dicha casa era propiedad de J.R.M. y ese se la había dado a él, en arrendamiento; que si lo notifico J.R.M. y le ofreció en venta la casa N° 111 de la Calle L.d.C., la cual ocupa él como arrendatario; que en esa oportunidad después de leer el documento el manifestó que si estaba interesado en comprar la vivienda, pero hizo una observación que la misma le parecía muy cara, pero siempre estuvo de acuerdo en comprar la misma, el señor J.R. nunca hizo el documento para la venta de la misma y entregarle el dinero en el plazo que le dio; que es cierto, en la anterior pregunta contesto esa afirmación; que ya contesto esa pregunta; que ya manifestó anteriormente que si estaba interesado en comprar la vivienda, pero el precio le parecía muy alto, pero siempre estuvo de acuerdo en comprar la misma; que él siempre manifestó que estaba interesado en comprar la misma; que el presunto comprador, cual viene conociendo en este Tribunal, nuca le comunico, sobre la compra de la misma, no entiende como una persona va a comprar una casa o cualquier bien y no ve en que esta invirtiendo esa suma; que es cierto que a través de la Notaria Pública de Carúpano, el señor J.L.H. le notifico a el, que el era el nuevo propietario de la casa por que la había comprado y le prorrogaba el contrato de arrendamiento por tres años (Prorroga Legal); pero el los canon de arrendamiento lo hace en el Tribunal de Municipio a nombre del señor J.R., por que el considera que es una venta fraudulenta, ya que vuelve a repetir nunca conoció al presunto comprador; que no es cierto, no recibió un telegrama enviado por Ipostel por el señor J.L.H.R. y siempre ha estado al día con los canon de arrendamiento, como consta en el Tribunal de Municipio.-(f-138 al 140).-

De los Informes en Primera Instancia:

El Ciudadano J.L.H.R., presentó escrito de Informes en el cual señaló entre otras cosas:

(Omissis)… Que, “en el caso que nos ocupa las posiciones juradas que fueron absorbidas por el Demandante O.G. sólo corrobora y demuestra que a ese Ciudadano si se le ofreció en venta el inmueble que ocupa como inquilino arrendatario; que si se le notificó mediante documento autentico a través de la Notaría Pública de Carúpano, de esa oferta de venta, que sí se le concedió el plazo de 90 días para que aceptará o rechazará la oferta de venta. Que en el término de 15 días desde la fecha de su notificación, el Arrendatario no le notificó, en forma indubitable, al señor J.R.M., su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor. Que no cumplió con su obligación contemplada en el Parágrafo Único del Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia J.R.M. había quedado en libertad de dar en venta el inmueble a un tercero, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta, razón por la cual se la dio en venta a él.-

Que, está demostrado en autos que la parte demandante, el señor O.G., no promovió pruebas y en las Posiciones Juradas que fueron absorbidas por éste quedó demostrado que J.R.M. si cumplió con todos los preceptos contemplados en los Artículos 42 y 44 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como quiera que nada ha probado el demandante que le favorezca, forzoso es concluir que esta demanda, por temeraria, debe ser declarada Sin Lugar por el Tribunal, y así debe decidirse, y que esta Instancia Jurisdiccional ordene al demandante O.G. hacer la entrega material del inmueble a su persona, libre de personas o cosas”…(Omissis).-(f-152 al 154).-

El Ciudadano J.G.R.M., presento escrito de Informes que corre inserto a los folios 155 al 157.-

La parte actora presentó los Informes en los términos siguientes:

(Omissis)…Que “con respecto a las posiciones que fueron formuladas y contestadas tanto por J.R.M., como por J.L.H.R., estos manifiestan que O.G., nunca dio respuesta sobre la oferta de J.R.M. para la venta de la casa. Podrá usted observar que tales afirmaciones se contradicen con los elementos de autos con los cuales se evidencia que efectivamente siempre estuvo de acuerdo en adquirir la vivienda situación reconocida en el acto de la contestación de demanda.

Que, el Ciudadano J.L.H.R., a la pregunta octava formulada, contestó: “El Sr. J.R. me debía un dinero producto de un préstamo cuyo monto se acentúo en el pago de la casa”. Que, el documento refiere que la venta fue en efectivo y que este el comprador pagaba los Cien Millones (Bs.100.000.000) en efectivo, eso sin duda evidencia que en el fondo no hubo tal negociación y que esta es un fraude en contra de los derechos del inquilino con el ánimo de que este cancelara una cantidad superior al valor que realmente tiene la propiedad o con el ánimo de desalojarlo utilizando la vía de la venta simulada.-

Que, la venta que le hiciera el ciudadano J.G.R.M., al ciudadano J.L.H.R. por documento autenticado en fecha 14 de septiembre del 2006, quedando asentado bajo el N° 120, tomo 42, de los Libros de Autenticaciones no le es oponible por faltar el efecto que contra terceros da el documento que haya sido debidamente protocolizado, por lo tanto el indicado ciudadano a efecto de terceros, no es el propietario.-

Que, han venido recalcando sobre su aceptación a la oferta de venta que le hiciera J.R.M., sobre la propiedad que es objeto de juicio, razón por la cual en la oportunidad de su notificación manifestó su consentimiento (aceptación) quedando al vendedor efectuar trámites correspondientes para que la venta se llevara a cabo.-

Que, la venta es un contrato consensual y en virtud de ello al estar el de acuerdo sobre la compra quedaba pues en manos del ciudadano J.R.M., realizar el instrumento de venta a fin de que el efectuara el pago del precio, lo cual no se hizo sino contrario a eso el ciudadano J.R.M., procedió a la venta a un tercero. Es importante indicarle que esta acción emprendida ha sido enfocada por el derecho común basada sobre disposiciones consagradas en el Código Civil, como es la perfección de los contratos, el contrato de venta y las nulidades, aquí no se trata sobre el derecho preferencial, sino sobre la venta en si a su favor”….-(f-188 y 189).-

A los folios 161 y 162, corre inserto los Informes presentados por el apoderado actor.-

De la Sentencia Recurrida:

El Juzgado A Quo para decidir previamente observó:

(Omissis)…Que, “sobre la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, dispone la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”-

Que, el artículo trascrito establece el hecho de que el arrendador vaya a vender el inmueble y por ende el arrendatario tendrá el derecho preferencial respecto de cualquier tercero, y que solo será acreedor a la Preferencia Ofertiva, el inquilino que posea más de dos años como tal, siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de cánones de arrendamiento y por último que pueda satisfacer las pretensiones del arrendador en cuanto al precio.-

Que, en ese mismo sentido tenemos que el artículo 43 eiusdem dispone: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.-

Que, sobre el artículo trascrito tenemos que si el propietario del inmueble demandado vende a un tercero y esa venta implica de alguna forma violación del derecho del arrendatario a adquirir el inmueble, surgirá para el arrendatario el llamado Derecho de Retracto Legal Arrendaticio, el cual consiste en la facultad del arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía el Derecho Preferente.-

Que, conforme al artículo 44 de la misma Ley, el propietario deberá notificar al arrendatario mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender, y además que en dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación, y en ese sentido tenemos que el propietario del inmueble arrendado ciudadano J.R.M., en fecha 08 de Junio de 2.008, por la Notaria Pública de Carúpano, donde se le notificó al actor ciudadano O.G. la venta del inmueble que ocupa en calidad de Arrendatario y el precio de dicha venta, que era la cantidad de 100.000,oo Bs., así como el plazo otorgado para ésta que seria de 90 días a partir de la notificación, y en dicho acto el notificado manifestó su interés de comprar pero que no estaba de acuerdo con el precio, negándose a firmar el acta levantada, cumpliendo el propietario con el contenido del artículo 44 en su primer párrafo.-

Que, el actor ciudadano O.G. a pesar de la manifestación efectuada al momento de la notificación de estar interesado en adquirir, no solo no cumplió con lo establecido en el artículo 44 en su parágrafo único, es decir, que el ciudadano Arrendatario O.G. no notificó al propietario ciudadano J.R.M., en forma indubitable su aceptación o rechazo a la oferta en el término de 15 días a partir de la fecha del ofrecimiento, ni siquiera dentro de los 90 días otorgados por el propietario, ya que así como se exige al propietario, realizar la oferta de venta de forma autentica, la manifestación realizada por el inquilino, también debe ser realizada de manera autentica, de manera que al no haber realizado la manifestación de su aceptación de esta manera, es evidente que no cumplió con los requisitos exigidos por el legislador y no tiene así derecho a ejercer el Retracto Legal.-

Que, por las razones expuestas, el Juzgado A Quo en fecha 29 de Julio de 2.010, declaró Sin Lugar la presente demanda”…(Omissis).-(f-167 al 195).-

De la Apelación

Mediante diligencia de fecha 23 de Septiembre de 2010, el Apoderado Actor apeló de la anterior decisión.-(f-205).-

Por auto de fecha 05 de Octubre de 2010, fue oída la apelación en ambos efectos, ordenándose remitir las actuaciones ante esta Instancia.- (f-206).-

De las Actuaciones ante esta Instancia

Se recibieron las actas procesales en esta alzada, en fecha 06 de Octubre de 2010. (f-208).-

Por auto de fecha 07 de Octubre de 2010, se fijó la causa para Informes.-(f-209).-

El ciudadano J.R.M., en fecha 12 de Noviembre de 2010, presentó escrito de Informes que corre inserto a los folios del 214 al 217.-

El apoderado judicial del ciudadano L.H.R., en fecha 12 de Noviembre de 2010, presentó escrito de Informes.-(f-218 1l 221).-

El apoderado actor, en fecha 12 de Noviembre de 2010, presentó escrito de Informes.-(f-22 y 223).-

Por auto de fecha 15 de Noviembre de 2010, se fijó la causa para observación a los Informes.-(f-226).-

El apoderado actor en fecha 23 de Noviembre de 2010, presentó escrito de observación a los Informes en los términos siguientes:

(Omissis)….Que, “en acto representación de los Informes en esta Superioridad el Ciudadano J.R.M., manifiesta que su mandante se quedó sin pruebas, por cuanto fueron invalidadas todas las actuaciones.-

Que, a este respecto observa al Despacho que efectivamente dentro de su intención de diligencia en el proceso promovió algunas pruebas sin poder.

Que, lo que pretende el demandante es confundir al Tribunal ya que está probado en autos: el arrendamiento como es el título de propiedad a favor de J.R.M., y que posteriormente vendiera, que también está probado, como es el instrumento que contiene la notificación efectuada por J.R.M. por ante la Notaria Pública de Carúpano sobre la oferta de venta a su mandante y que éste aceptó.-

Que, los hechos expuestos en el libelo han quedado reconocido con las pruebas que ha aportado el propio demandado, tanto instrumental como lo que ha quedado reconocido a través de la confesión, que, lo único que no se obtuvo fue la prueba a la Alcaldía del Municipio Bermúdez, ni la del Registro Inmobiliario, pruebas éstas que no aportan nada al proceso, además de ser pruebas negativas.-

Que, existen hechos que están excluidos de la necesidad de prueba ello son: Los hechos confesados o admitidos por ambas partes.-

Que, cuando el hecho ha sido confesado judicialmente por la parte contraria antes del proceso o en la contestación de la demanda queda eliminado del tema o necesidad de prueba.-

Que, la admisión de los hechos produce el doble efecto procesal de obligar al Juez a tenerlo en cuenta y a considerarlo suficientemente probado.-

Que, cuando la Ley exime de pruebas al hecho por no ser discutido o negado en realidad presume su admisión.-

Que, pretenden los demandados destruir la prueba de la aceptación por parte del ciudadano O.G., a la oferta del inmueble, cuando es el propio demandado J.R.M. y su apoderado quienes han reconocido nada más y nada menos que en la contestación de la demanda que si hubo aceptación por parte del ciudadano O.G. y así lo recoge la Juez de Primera Instancia en su sentencia que posteriormente declara Sin Lugar.-

Que, no importa quien promovió la prueba y una vez que ésta ha sido aportada al proceso ya no pertenece a las partes, sino al propio proceso y el Juez está obligado a sacar elementos de convicción de esa prueba en búsqueda de la claridad y de la Justicia”…(Omissis).-(f-227).-

Mediante auto de fecha 26 de Noviembre de 2010, se fijo la causa para dictar sentencia.-(f-228).-

Por auto de fecha 02 de Octubre de 2012, el Juez que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y se acordó que su reanudación tendría lugar en el mismo estado en que se encontraba, transcurridos que fueran diez (10) días de Despacho siguientes a que constara en autos la última notificación que de las partes o de sus apoderados se hiciera.-(f-229).-

Riela a los folios 232 de la primera pieza y 4 de la segunda pieza, diligencias suscritas por el Ciudadano Alguacil de este Juzgado, mediante las cuales se evidencia la notificación de las partes.-

Por auto de fecha 25 de Marzo de 2013, se señala que a partir de la presente fecha continua la prosecución del lapso para dictar Sentencia en la presente causa.- (f-5-p2).-

RAZONAMIENTOS PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para sentenciar, esta Superioridad previamente hace el siguiente estudio:

La parte actora Ciudadano O.G., ejerce la presente acción de Retracto Legal arrendaticio, contra los Ciudadanos J.G.R.M. y J.L.H.R., todos identificados en autos, 1) para que éstos convengan en que él es el legítimo propietario del deslindado inmueble, y en consecuencia la compraventa realizada entre ambos ciudadanos no le es oponible, solicitando se decrete su nulidad; y que en razón de ello el Ciudadano J.G.R.M., le otorgue a él, o a ello sea condenado por el Tribunal, el documento protocolizado de compraventa y se determine el momento en el cual pagará el precio respectivo. 2) Que, convengan los demandados en que la venta que se le haga del referido inmueble, sea libre de todo gravamen…-

Ello en virtud del derecho de preferencia que posee sobre el mencionado inmueble por estar ocupándolo por espacio de 24 años, por encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto él aceptó la oferta de venta que se le hizo sobre dicho inmueble y porque le fue vendido a una tercera persona sin que se le considerara su condición de arrendatario….-

Por su parte los demandados al ejercer su defensa, niegan, rechazan y contradicen tales alegatos, por cuanto si bien es cierto que el demandante tiene bastante tiempo ocupando el referido inmueble en condición de arrendatario, de que el mismo cancela con regularidad lo correspondiente a los cánones de arrendamiento, no es menos cierto de que el demandante no dio respuesta en tiempo oportuno a la oferta de venta que se le hiciera de dicho inmueble; y que al no hacerlo, el propietario del inmueble quedaba en libertad para ofrecerlo y venderlo a terceras personas tal como así lo hizo.-

En la oportunidad de probar sus respectivos alegatos, ambas partes promovieron las pruebas que creyeron favorables, siendo las mismas admitidas evacuadas y apreciadas por el Juzgado de la causa, con la salvedad de que las pruebas promovidas por el representante Judicial del demandante en su escrito de promoción, quedaron sin efecto, toda vez que las mismas fueron promovidas por éste sin tener la cualidad de Apoderado Judicial para ese momento, tal como lo dejó sentado el Juzgado A Quo mediante sentencia interlocutoria de fecha 19 de Marzo de 2009; valorándose las consignadas con su escrito libelar.-

Con su libelo de demanda el actor consigna las siguientes pruebas:

1) Copia simple de documento de compraventa mediante el cual la Ciudadana C.L.M., da en venta a la Ciudadana R.R.d.M. el inmueble objeto de la presente demanda.-

2) Copia certificada de nota de reconocimiento de documento de contrato de arrendamiento entre la Ciudadana R.R. de Ramos y el Ciudadano O.G., reconocido por ante el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.-

3) Copia simple de escrito que dirigiera el Ciudadano O.G. al Ciudadano Juez del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, mediante el cual expone que consigna ante ese Juzgado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2007, alegando que el propietario del inmueble arrendado se niega a recibir dichos pagos.-

4) Recibo de depósito de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo y Abril de 2007, expedido por el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, correspondiente al expediente de consignaciones Nº 490.-

5) Copia simple de planilla de depósito distinguida con el Nº 00157790, correspondiente a la Cuenta corriente Nº 0123870000000394, correspondiente al Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre, por un monto de Trescientos sesenta Bolívares (Bs.360,00).-

6) Copia Simple del expediente de notificación que le hiciera a través de la Notaría del municipio Bermúdez de este Estado Sucre el Ciudadano J.G.R.M. al Ciudadano O.G..-

7) Expediente en original de solicitud de notificación signada con el Nº 2963, de la nomenclatura interna del Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre, que le hiciera el Ciudadano O.G. al Ciudadano J.R.M., con respecto a la aceptación de la oferta de venta del inmueble que se le hiciera en fecha 09 de Febrero de 2004, pero no estando de acuerdo con el precio de Cincuenta mil Bolívares (Bs.50.000,00), fijado para ese momento.-

8) Copia Simple de Documento Autenticado de compraventa mediante el Cual el Ciudadano J.G.R.M. da en venta pura simple perfecta e irrevocable al Ciudadano J.L.H.R., el inmueble objeto del presente Juicio.-

9) Copia simple de informe de avalúo realizado al inmueble objeto de la presente demanda.-

Documentales estas que al no ser impugnadas por la contraparte, se aprecian como pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

Así mismo promovió la prueba de posiciones juradas; a cuyas declaraciones se les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil.-

Por su parte los demandados promovieron:

El Ciudadano J.G.R.M., con su escrito de contestación consignó copia certificada del expediente de solicitud de notificación que le hiciera el Ciudadano J.L.H.R., al Ciudadano O.G., mediante el cual se le notifica, que es el Ciudadano J.H. el legitimo propietario del referido inmueble, que le concede una prorroga legal de tres años; y que deberá cancelarle lo correspondiente por canon de arrendamiento al nuevo propietario.-

El Ciudadano J.L.H.R. consignó copia certificada del expediente de solicitud de notificación que se le hiciera el Ciudadano J.R.M. al Ciudadano O.G., sobre la oferta de venta del inmueble objeto del presente juicio, practicada por la Notaría del Municipio Bermúdez del Estado Sucre.-

Dichos documentos son reproducidos en sus escritos de pruebas y a los cuales se les otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

El Juzgado de la Causa declara Sin Lugar la demanda, motivando su dispositiva en el hecho de que “el demandante no cumplió con lo dispuesto en el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, es decir, no notificó al propietario en forma indubitable la manifestación de su aceptación de la oferta de venta del referido inmueble”.-

Ahora bien, el retracto legal señala el artículo 1.546 del Código Civil, “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato”; esto es, en términos generales el retracto legal. Pero, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere específicamente al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la referida Ley se refiere.

En este sentido, establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

El retracto legal Arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

.-

Así, encontramos tres elementos característicos del retracto legal: 1) El derecho del arrendatario a la subrogación; 2) la igualdad de condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado y 3) el derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto.-

Por otra parte, los requisitos de procedencia del retracto legal exigidos, los cuales son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, 1) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) satisfaga las aspiraciones del propietario.-

Ha señalado el Dr. G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Pág. 381 y siguientes, lo que a continuación se transcribe:

…En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:

1) En atención a la persona del arrendatario: a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal; b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.-

2) En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.-

3) Tratándose del tercero adquiriente: a) que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…

Establecido lo anterior, se observa de autos: 1) que efectivamente la parte actora arrendataria tiene más de dos (2) años como tal en el inmueble a retraer, 2) la parte actora se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pues ello, no fue objeto de objeción por la parte demandada y fue demostrado mediante sendos recibos, acompañados al escrito libelar y a los cuales se les confirió su respectivo valor probatorio.-

Ahora bien, en cuanto al 3º requisito, es decir, que la parte actora arrendataria satisfaga las aspiraciones del propietario, es de entenderse, la aceptación por parte del arrendatario, del precio y demás condiciones exigidas por el propietario, para venderle el inmueble.-

Se evidencia de las actas procesales, y tal como lo alega el demandante recurrente en su escrito de informe presentado ante esta Instancia Superior, que, si bien es cierto en la misma acta levantada por la Notaría del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en la oportunidad de la notificación de la oferta, el Arrendatario demandante manifestó su aceptación de la oferta de venta; no es menos cierto que también manifestó no estar de acuerdo con el precio exigido por el propietario. Hecho este que lo hace incurrir en el incumplimiento del tercer requisito exigido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, es decir, satisfacer las aspiraciones del propietario; amén de no haber realizado la notificación al propietario, tal como lo dispone el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

En consecuencia, al no haberse cumplido por parte del demandante en forma concurrente los supuestos de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, contenidos en los artículos 42 y primer aparte del parágrafo único del 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se debe afirmar que la presente acción de Retracto Legal intentada por el Ciudadano O.G. contra los Ciudadanos J.R.M. y J.L.H.R., no debe prosperar en derecho, en razón de que la parte actora no trajo a los autos medios probatorios que demostraran sus alegatos.-Y así se decide.-

Por consiguiente, debe declararse confirmada la sentencia recurrida y sin lugar la apelación interpuesta contra ésta, como quedará establecido en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.-

DISPOSITIVA

Con fundamento en los anteriores razonamientos este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado V.D.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.150, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del Ciudadano O.G., titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.195.218, contra la Sentencia Definitiva dictada en el presente asunto en fecha 29 de Julio de 2010, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de este Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.-

Queda así CONFIRMADA la Sentencia recurrida.-

Se condena en costa a la parte demandante y recurrente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Se deja constancia que la presente Sentencia ha sido dictada en esta fecha por cuanto la causa estuvo paralizada por motivos no imputables a las partes ni a este Juzgado, desde el día 13 de Enero de 2011, hasta el 25 de Marzo de 2013.-

Notifíquese a las partes del presente fallo.-

Insértese, Publíquese, Regístrese, Edítese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copia Certificada en este Juzgado. Remítase el Expediente al Tribunal de la Causa en su oportunidad Legal correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño, Niña y Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en la ciudad de Carúpano, a los Veintiséis (26) días del mes de A.d.D.M.T. (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-

EL JUEZ,

ABG. O.R. MONASTERIO B.-

LA SECRETARIA,

ABG. N.M..

Nota: Se deja constancia que en esta misma fecha, Veintiséis de A.d.D.M.T. (26-04-2013), siendo las 3:00 p.m, previo cumplimiento de las formalidades de ley, fue Publicada la presente Sentencia cumpliéndose con lo ordenado. Conste.-

LA SECRETARIA,

ABG. N.M.G.-

Exp. N° 5777.-

ORMB/NM.-