Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Barinas de Barinas, de 20 de Abril de 2005
| Fecha de Resolución | 20 de Abril de 2005 |
| Emisor | Juzgado Segundo del Municipio Barinas |
| Ponente | Ana Josefa Montilla Gonzalez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNCIPIO BARINAS DE LACIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
Barinas, 20 de Abril de 2005.
195° y 146°
Se inició el presente procedimiento de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO mediante libelo de demanda recibido por distribución realizada en el Juzgado Primero de Municipio Barinas, en fecha 02-03-2005, incoada por la ciudadana C.P.d.G., venezolana, mayor de edad, de éste domicilio, titular de la cédula de identidad N° 6.524.624, actuando como apoderada judicial de la ciudadana: HORYSA PARADA DE LARROSA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.434.784, según consta en poder autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 22-02-2004, anotado bajo el Nº 16, Tomo 16, Tomo Principal y Duplicado, debidamente asistida por la abogado en ejercicio V.C.P.T., inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 111.032, contra la ciudadana LOLYMAR MÚJICA SUÁREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.716.403.
Alega la parte actora en su libelo lo siguiente:
Que su representada dio en arrendamiento a la ciudadana LOLYMAR MÚJICA una casa para habitación familiar que se encuentra ubicada en el Barrio Independencia III, de ésta ciudad de Barinas, identificada con el Nº 2-56, como se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 27-07-2004 por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, el cual anexa al libelo, anotado bajo el N° 57, Tomo 87.
Agrega la accionante que en la cláusula Tercera del indicado contrato, que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000,00) mensuales, pagaderos dentro de los cinco primeros días de cada mes. Igualmente expresa la demandante que en la cláusula Cuarta, se estableció que el contrato de arrendamiento empezaría a regir a partir del 01-07-2004, independientemente de la fecha de la firma del contrato, por ante la Notaria Pública. También hace referencia la actora que en la cláusula Séptima se estableció que el retardo en el pago de un canon mensual o la violación parcial de sus obligaciones por parte de la Arrendataria, dará derecho a la Arrendadora a disolver el contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble arrendado. Continúa expresando la libelista que ella como apoderada de la Arrendadora le ha solicitado el pago oportuno de los cánones de arrendamiento vencidos a la arrendataria, expresando que no los ha pagado desde el mes de septiembre de 2004, adeudando cuatro meses hasta el mes de enero, siendo sus fechas de vencimiento el 01-10-2004, 01-11-2004, 01-12-2004 y 01-01-2005, totalizando una deuda de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 720.000,00). Alegó también la accionante que la arrendadora no ha cumplido con la obligación de desocupar el inmueble por cuanto se encuentra vencido el contrato celebrado, de acuerdo a la cláusula Cuarta del mismo. Finalmente manifiesta la accionante que por estos motivos demanda a la ciudadana: LOLYMAR MÚJICA, por Resolución de Contrato, para que haga entrega a su mandante HORYSA PARADA DE LARROSA, el inmueble arrendado, sin plazo alguno.
La actora acompañó al libelo original de poder otorgado por la arrendataria a la demandante y el contrato de arrendamiento autenticado mencionado anteriormente; fundamentó la demanda en los siguientes artículos: 1264, 1159, 1160 y 1592 del Código Civil, en los artículos 33, 34 y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la demanda en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES. (Bs. 900.000,00).
Se admitió la demanda en fecha 04-03-2004, se libró boleta de citación en la misma fecha, folios 16 y 17.
Al folio 18 corre inserta diligencia suscrita por el alguacil de éste Juzgado, de fecha 18-03-2005, mediante la cual consigna boleta de citación debidamente firmada por la demandada, folio 19.
Del folio 20 al 21 cursa escrito de contestación de la demanda, agregándose en fecha 29-03-2004.
Del folio 23 al 32 riela escrito de promoción de pruebas con anexos, suscrito por la abogada V.P.T., inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 11.032, del cual se niega su admisión mediante auto de fecha 08-04-2005, por cuanto la referida profesional del derecho no tiene facultad o cualidad para actuar en el presente juicio en representación de la demandante, folio 33.
Al folio 34 consta poder Apud Acta otorgado por la parte actora a la abogada V.P.T., inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 111.032.
Al folio 35 riela escrito suscrito por la apoderada judicial de la accionante ratificando el escrito de pruebas presentado en fecha 05-04-2005.
Al folio 36 corre inserto escrito de promoción de pruebas presentado por la apoderada actora.
La parte demandada no promovió pruebas.
En fecha 11-04-2005, mediante auto se admiten las pruebas presentadas por la parte actora, folio 38.
MOTIVA
De la revisión de las actas procesales se determina que en la sustanciación del presente procedimiento se cumplió con todas las formalidades previstas en el Procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de forma tal que las partes involucradas en el presente juicio pudieron hacer una defensa oportuna de sus derechos, no existiendo vicios que subsanar que comprometan su validez. ASÍ SE DECIDE.
La acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la accionante tiene su fundamento en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592 del Código Civil Venezolano, en consecuencia no es contraria a derecho. ASÍ SE DECIDE.
PUNTO PREVIO
En el escrito de contestación de la demanda, la demandada asistida de abogado opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber acompañado al libelo la parte actora el documento que acredita la propiedad del inmueble. Ciertamente la actora no acompañó al libelo de demanda el documento que acredita a su representada como la propietaria del inmueble arrendado, sin embargo al momento de promover pruebas fue presentada copia fotostática de dicho documento para ser certificada, previa verificación del original por el Secretario de este Juzgado, con lo cual queda subsanada dicha omisión de la parte actora. ASÍ SE DECIDE.
El presente litigio versa como se expresó en la síntesis procesal, sobre la resolución de un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Barinas, en fecha 27-07-2004, inserto bajo el N° 57, Tomo 87, suscrito entre la ciudadana HORYSA PARADA DE LARROSA y la demandada la ciudadana LOLYMAR MÚJICA, en el cual la primera de las mencionadas cedió en arrendamiento a la arrendataria un inmueble de su propiedad para habitación familiar, ubicado en el Barrio Independencia III, de ésta ciudad de Barinas, identificado con el Nº 2-56, Estado Barinas, alegando la parte actora que la arrendataria ha incumplido con las obligaciones contraídas por ella, por encontrarse insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento de cuatro (04) mensualidades, específicamente las correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2004 y de enero de 2005, alegando también que el contrato esta vencido y la arrendataria no ha desocupado el inmueble arrendado. Ahora bien, con la finalidad de enervar la acción propuesta por la accionante, la demandada negó que haya incumplido con la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, alegando que en ningún momento ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento dentro del plazo legal fijado en el mencionado contrato. También expresó la arrendataria que el contrato de arrendamiento venció el día 01-01-2005 y que continúo ocupando el mismo en su condición de arrendataria hasta la presente fecha, con la anuencia de la arrendadora, agregando que se produjo la tácita reconducción. También invocó a su favor el artículo 38 de la Ley Inmobiliaria. Así las cosas, habiendo la demandada negado que el hecho argumentado por la accionante en cuanto a la falta de pago por parte de la arrendataria de las pensiones arrendaticias, queda trabada la litis en cuanto a la comprobación del incumplimiento o no de las obligaciones contraídas por la arrendataria al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, objeto del presente litigio, pues corresponde aquí a la parte demandada demostrar que no es cierto las afirmaciones hechas por la representante de la Arrendadora en cuanto a los hechos que ha rechazado y contradicho.
A continuación se realiza el análisis de las pruebas aportadas por las partes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas de la Parte Accionante:
§ Promovió Estado de Cuenta Pendiente del punto de energía eléctrica de referencia 02-2610-245-2210, el cual se encuentra a nombre de la ciudadana: HORYSA RARADA DE LARROSA, por un monto de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 298.560,00) emitida por la empresa CADELA.
§ Promovió factura sin cancelar del servicio de agua, del N° de cuenta 03-2162-08671, a nombre de la ciudadana: HORYSA PARADA FUENTES, emitida en fecha 01-03-2005 por la empresa HIDROANDES, por un monto de TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.550,00).
A las anteriores documentales no se les atribuye ningún valor probatorio, por cuanto constituyen documentos privados emanados de terceros que no son parte en el presente juicio y que no han sido ratificados mediante la prueba de testigos, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
§ Promovió copia fotostática simple de oficio N° GAES-1-FLL-SI: 246 suscrito por el Comandante del Frente los Llanos del GAES 1 de la GUARDIA NACIONAL. Esta probanza resulta inapreciable por cuanto trata de un hecho no controvertido en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
La parte demandada no promovió pruebas.
Consideraciones para Decidir
Ahora bien en cuanto a la falta de pago planteada por la actora, como fundamento de la acción propuesta tenemos que el artículo 1592 del Código Civil establece que el arrendatario tiene dos obligaciones principales y una de ellas es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En éste orden de ideas, se desprende de la cláusula Tercera del aludido contrato que los contratantes estipularon que el canon de arrendamiento fijado debería ser pagado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mensualidad.
Para el caso que nos ocupa se observa que el artículo 1167 del Código Civil, establece lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
.
Ahora bien, teniendo claro que el derecho aquí reclamado por la actora percibe que se de por resuelto el contrato por el incumplimiento de lo estipulado en el mencionado contrato de Arrendamiento por parte del accionado, es importante destacar el alcance del artículo trascrito, según J.M. – Orsini en la obra Doctrina General del Contrato, pág 734., analiza lo siguiente:
La resolución de que habla el artículo 1.167 C.C. esta sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante
.
Lo cierto es que el término resolución es empleado por el legislador para apuntar a la posibilidad de disolver con eficacia retroactiva al tiempo de su perfeccionamiento un contrato válido, por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato, la cual consiste en el incumplimiento de la parte opuesta a la que se vale de tal posibilidad. A la luz de esta doctrina podemos observar que la demandante ajusto su proceder a lo preceptuado en la norma en referencia. ASI SE DECIDE.
Es preciso advertir que la parte demandada en su contestación hace referencia que el contrato de arrendamiento objeto del presente litigio se venció en fecha 01-01-2005 y que continúo ocupándolo en su condición de arrendataria con el consentimiento de la arrendadora, fundamentando que se produjo la tácita reconducción. En éste orden de ideas cabe destacar que el artículo 1600 del Código Civil establece lo siguiente:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
Con respecto a este punto, las partes contratantes convinieron en el contrato de arrendamiento en la cláusula Cuarta que el tiempo de duración del mismo es de seis (6) meses, contados a partir del 01-07-2004 hasta el 01-01-2005, expresando que dicho término será prorrogable por periodos iguales de tiempo si la arrendataria solicitare tal prorroga y la arrendadora lo aceptare por escrito. Considera esta juzgadora salvo un mejor criterio, que en la referida cláusula las partes contratantes con la palabra prorroga se están refiriendo a la renovación del contrato y no a la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley Inmobiliaria. También se hace necesario señalar que no consta en el expediente que la arrendadora haya solicitado la desocupación del inmueble a la arrendataria, por haber expirado el término convenido de duración del contrato, toda vez que ella ha alegado en el libelo que la arrendataria no ha desocupado el inmueble encontrándose vencido el mismo.
Asimismo es menester destacar que la demandada incurre en contradicción al decir que se produjo la tácita reconducción, es decir, que el contrato se renovó y al mismo tiempo alega lo contenido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual esta referido a la prorroga legal, entonces si el contrato se renovó no puede estar disfrutando de la prorroga legal. Pues el único aparte del referido artículo establece entre otras cosas, que durante el lapso de prorroga la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, no siendo esta la situación que se presenta en el caso en estudio por cuanto el contrato de arrendamiento se ha convertido a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.
Se deduce entonces que lo estipulado entre la arrendadora y la arrendataria en el contrato escrito autenticado de arrendamiento, el cual constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por la actora, el cual no fue rechazado por la demandada, pues todo lo convenido en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo cual significa que si lo acordado en el contrato es ley entre las partes, el mismo contiene normas de derecho privado en tanto no menoscaben el orden público, en tal caso, se puede concluir que la demandada de autos violo el contrato establecido por ella y la arrendadora, por no dar cumplimiento a lo expresamente estipulado en el mismo y por cuanto no presentó prueba alguna con la cual pudiera desvirtuar el hecho alegado por la actora de encontrarse en morosidad con respecto a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2004 y enero de 2005. ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en la motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana C.P.d.G., actuando en representación de la ciudadana HORYSA PARADA DE LARROSA, anteriormente identificadas, en contra de la ciudadana LOLYMAR MÚJICA SUÁREZ, igualmente identificada, en consecuencia se dicta sentencia en los términos siguientes:
Se condena a la demandada perdidosa a la DESOCUPACIÓN inmediata del inmueble que posee en calidad de ARRENDATARIA, constituido por una casa para habitación familiar que se encuentra ubicada en el Barrio Independencia III, de ésta ciudad de Barinas, identificada con el Nº 2-56, libre de personas y cosas, por haberse declarado resuelto el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 27-07-2004 por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, anotado bajo el N° 57, Tomo 87.
Se condena en costas a la demandada perdidosa, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso legal no se ordena notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los veinte (20) días del mes de Abril del año Dos Mil Cinco.
La Juez Temporal,
Abg. A.M.G..
El Secretario,
J.R.
En la misma fecha, siendo la una y cincuenta minutos post meridiem (1:50 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
El Secretario,
J.R.
Exp. N° 1952.
