Decisión de Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 24 de Abril de 2015

Fecha de Resolución24 de Abril de 2015
EmisorJuzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteMarisol Alvarado Rondon
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, 24 de abril de 2015

204° y 155°

Visto con informes y observaciones de ambas partes.

PARTE ACTORA: G.M.R.F., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.314.587.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: C.E. MEDERICO R, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 53.107.-

PARTE DEMANDADA: E.E.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.459.283.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: E.B.A., J.B.V. y L.M.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 80.156, 124.424 y 10.869, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (FONDO).

EXPEDIENTE: AP71-R-2014- 0001211.

I

ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 10 de abril del año dos mil trece (2013), por la ciudadana G.M.R.F., debidamente asistida por el abogado en ejercicio C.E.F.R.; en el cual se demanda al ciudadano E.E.C., mediante el cual, se extrae los hechos pretendidos, de conformidad con los siguientes elementos de hecho y derecho:

(…) la parte actora aduce, que en vista del contrato celebrado por ambas partes en fecha 14 de diciembre del año 2012, el ciudadano E.C., ha incumplido en su obligación de otorgar el título de propiedad del bien inmueble objeto del contrato; pues, si bien es cierto que dicho contrato utiliza palabras pertinentes a la redacción de una pacto de “promesa de compra-venta”, el mismo responde a un génesis distinta, pues su finalidad es un contrato de “compra-venta” per se, y que habiendo sido fijado en el mismo los elementos esenciales de los contratos como lo son, los sujetos, la capacidad, el objeto, la causa y el consentimiento, que responde a un contrato de compra-venta.

A su vez, que pactado como lo fue el precio en seis millones trescientos mil bolívares (Bs. 6.300.000), en el cual fue dado en principio como “arras” la cantidad de dos millones de Bolívares (Bs. 2.000.000), el cual sería debitados del saldo deudor a la hora de protocolizar efectivamente la deuda, por lo que generaría un saldo deudor de cuatro millones de Bolívares (Bs. 4.000.000). Por lo que, actualmente conllevó a la parte actora a exigir el cumplimiento de contrato, para así perfeccionar y realizar la tradición de la propiedad del inmueble, y a su vez, permita solventar a favor del demandado, la obligación del comprador, el cual no ha sido realizada por incumplimientos atribuibles al hoy demandado (…)”.

Así las cosas, dicho libelo de demanda fue admitido en fecha once (11) de abril del año dos mil trece (2013), por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el procedimiento ordinario, ordenando así la citación del demandado.

Una vez, realizada la citación personal, dirigida a la parte demandada, y siendo infructuosa, según diligencia suscrita por el alguacil C.E.P. en fecha diecinueve (19) de junio del año dos mil trece (2013), el Tribunal A quo, a solicitud de parte, ordenó la citación por carteles, mediante auto de fecha veintiséis (26) de junio del año dos mil trece (2013); los cuales fueron debidamente publicados y consignados en el expediente, según consta en diligencia suscrita por la representación judicial de la parte actora en fecha dieciséis (16) de julio del mismo año, dando fe de los mismos la Secretaria contemporánea del Tribunal que conoció en primer grado de instancia.

Seguidamente, y vista la incomparecencia de la parte demandada, la representación judicial de la parte actora en fecha siete (07) de octubre del año dos mil trece (2013), solicitó la designación de defensor judicial a la parte demandada, para proseguir con su curso legal; en el cual, examinado los supuestos respectivos, procedió el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio, mediante auto de fecha 09 de octubre de 2013, designó a la ciudadana M.A.S.N..

Así las cosas, en fecha veinticuatro (24) de octubre del año dos mil trece (2013), compareció el abogado J.B., quien consignó poder que lo acreditó como representante judicial de la parte demandada, y a su vez, se dio expresamente por citado. Posteriormente, en fecha doce (12) de diciembre del mismo año, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de impugnación de competencia, el cual fue debidamente contestado por el Tribunal A quo, quien mediante sentencia interlocutoria se declaró competente de conocer la causa; no obstante, compareció la parte demandada, debidamente asistida por la profesional del derecho Abg. L.M., en fecha dieciséis (16) de enero del año dos mil catorce (2014), mediante el cual consignaron escrito de regulación de competencia, el cual fue decidido por esta Superioridad, en fecha veinticuatro (24) de marzo del mismo año, declarando lo siguiente:

(…)

IV

DECISION

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la regulación e competencia, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado J.B.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 124.424, en fecha dieciséis (16) de enero del año dos mil catorce (2014).

SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia interlocutoria proferida por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha siete (07) de enero del año en curso (…)

.

En este orden de ideas, y establecida la competencia para los Tribunales de Municipio, específicamente el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas en fecha veintisiete (27) de junio del año dos mil catorce (2014), haciendo lo propio al representación judicial de la parte actora en fecha treinta (30) del mismo mes y año. No obstante, de los argumentos demostrativos traídos a juicio, el Tribunal A quo, en fecha nueve (09) de julio del año dos mil catorce (2014), de forma proactiva con la resolución efectiva de la causa, mediante motivado auto, declaró la causa como de mero-derecho.

En fecha once (11) de agosto del año dos mil catorce (2014), la representación judicial de la demandada, visto el auto que determinó la presente causa como de mero-derecho, ejerció su potestad de consignar informes sobre la presente causa.

Así las cosas, y llegado el momento procesal para dictar sentencia, el Juz Décimo Séptimo de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha trece (13) de agosto del año dos mil catorce (2014), se pronuncio sobre el fondo del asunto, de conformidad con el siguiente dispositivo:

(…)

V

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PROCEDENTE la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana G.M.R.F., contra el ciudadano EDUNDO (sic) E.C., ambos identificados en la parte inicial del fallo.

SEGUNDO: En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadano EDUNDO (sic) E.C., a que otorgue el correspondiente documento traslativo de la propiedad del inmueble, a la parte actora, ciudadana G.M.R.F., igualmente identificad en autos, ante la Oficina de Registro correspondiente, previo el pago del saldo deudor del precio de la venta por parte de la referida ciudadana, todo ello una vez que la presente decisión sea declarada definitivamente firme y en la oportunidad en que así lo establezca expresamente el Tribunal, ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil. Dicho inmueble está constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, antes denominada “HELIOS-GRACIAS” hoy “LOS CASANOVA”, dicha parcela esta signada con el Nº 124, en el Plano General del Parcelamiento de la Urbanización Cumbres de Curumo, tiene su frente sobre la calle Río La Paragua de dicha Urbanización, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, tiene una superficie de Novecientos Sesenta y Un metros cuadrados con Sesenta y Siete Decímetros Cuadrados (961,67 mts2) y tiene como características físicas de ser de corte y relleno compactado, es de tipo R-2 y están comprendidos parcela y terreno dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En Cuarenta y Ocho metros con Veintidós Centímetros (48,22 mts), con la Parcela Nº 125 y con la calle Río La Paragua; Sur: En cincuenta y cuatro metros con Treinta y Cinco centímetros (54,35 mts) con la zona verde; Este: En treinta metros con tres centímetros (30,03 mts) con zona verde y: Oeste: En nueve metros con Ochenta y Tres centímetros (9,83 mts) con la Parcela 123, el cual al demandado según consta de documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 20 de septiembre de 1.990, el cual quedó registrado bajo el Nº 40, Tomo 43, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 26 de marzo de 1.991, el cual quedo registrado bajo el Nº 33, Tomo 33, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de Marzo de 1.991, el cual quedó registrado bajo el Nº 09, Tomo 02, Protocolo Segundo.

TERCERO: Igualmente, este Juzgado ordena que en caso de no producirse el cumplimiento de la obligación de hacer referida en el particular anterior, el presente fallo sirva como título traslativo del derecho de propiedad a la ciudadana G.M.R.F., identificado en autos, ello dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.-

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, en razón de haber resultado totalmente vencida en el proceso, ello conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)

.

Así las cosas, y notificadas las partes sobre al sentencia, la representación judicial de la parte actora, en la misma fecha de publicación, apeló del fallo respectivo; siendo escuchado este en ambos efectos, mediante auto de fecha veinticinco (25) de noviembre del año dos mil catorce (2014).

Ahora, una vez recibido el expediente por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores (URDD), en fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil catorce (2014), y realizado el sorteo automatizado respectivo, correspondió conocer de la apelación de fondo a este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En este orden de ideas, procedió a dar entrada al presente expediente, este Juzgado Superior en fecha dos (02) de diciembre del año dos mil catorce (2014); ejercido como fue el derecho de consignar escrito de informes y observaciones oportunamente por ambas partes, estando en momento procesal oportuno, pasa este Juzgado Superior a dictar sentencia de conformidad con los siguientes términos:

II

PUNTO PREVIO

Ahora, una vez examinado el iter procedimental de la presente causa, específicamente de lo expresado de los informes traídos ante esta instancia superior, y en vista de la impugnación de la declaración de la tramitación de la presente causa como de mero derecho por el Juzgado A quo, es preciso referirnos sobre la viabilidad o procedencia, de la querella como de mero derecho, las cuales, son aquellas controversias jurídicas que por su génesis, naturaleza o por convención de las partes, encaminan la decisión racional o solución de la misma, por disposición directa de la ley, y es por esto, que su resolución no necesita elementos probatorios o de hecho subjetivos, que busquen demostrar una situación jurídica determinada, pues, su definición solo se verá resuelta por dictamen expreso de lo dilucidado por el derecho puro; lo que metafóricamente podemos definir como que la espada decisoria de la justicia será utilizada en base a lo que las ciencias jurídicas objetivas diagnostiquen.

En el entendido jurisprudencia, y ante lo controversial, que pudiere ser el punto bajo estudio, es forzoso remitirnos a lo plasmado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, quien en fecha 23 de mayo del año 2000, moldeó el siguiente criterio:

(…) la declaratoria de mero derecho, sólo procede cuando la controversia esté circunscrita a cuestiones de mera doctrina, a la interpretación de un texto legal o de una cláusula contractual o de otro instrumento público o privado. Ello viene a significar que la decisión podría ser tomada con el examen de la situación planteada y la correspondiente interpretación de la normativa aplicable al mismo. Es una causa de mero derecho aquélla en la que, al no haber discusión sobre hechos, no se requiere apertura de lapso probatorio, sino que basta el estudio del acto y su comprobación con las normas que se dicen vulneradas por él, a fin de que, concluida la labor de interpretación jurídica que debe hacer el Juez, se declare su conformidad o no a derecho (…)

.

Así las cosas, vemos como lo disputado en la presente causa, es la exigibilidad de un contrato, en el cual, de los elementos argumentativos en autos, como lo fueron tanto los hechos pretendidos en el libelo, como las defensas opuestas en el frustrado lapso probatorio, resultó como único hecho controvertido la determinación de la naturaleza del contrato, más específicamente si el mismo es un contrato de venta per se (afirmado por la parte actora), ó un contrato de “promesa de venta” (exceptuado por la parte demandada), lo que generó como resultado, que el Juez que conoció en el primer grado de instancia cognoscitiva, declara de mero derecho la presente demanda. Esto, desde una óptica objetiva, y según el historial de actuaciones observado del expediente, se refleja la actitud acertada de tramitar la causa de esta forma, pues, las partes nunca adujeron elementos de hechos que desvirtuaran un incumplimiento o no de determinada obligación, más bien, se concentraron en afirmar y desvirtuar, respectivamente, la naturaleza del contrato, en el cual, su declaración de certeza sobrevenida en el juicio, determinaría la exigibilidad o no, según responde el controvertido a la hora de efectuarse la trabazón de la litis.

Ahora, examinado los hechos traídos a juicio, y vistos los informes de ambas partes, específicamente los consignados por la representación judicial de la parte demandada, quien alegó ante esta instancia su manifiesta impugnación de lo dictaminado por el Juzgado A quo, mediante auto de fecha nueve (09) de julio del año dos mil catorce (2014), al alegar que el mismo fue realizado extemporáneo por tardío y no notificado; a su vez, plantea una situación de inconformidad con el manejo del proceso probatorio realizado por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Así las cosas, es preciso remitirnos a los hechos evidenciados en autos, encontrándonos que, una vez publicado el auto que declaró el trámite de la causa como de mero derecho, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes en fecha once (11) de agosto del año dos mil catorce (2014), mediante el cual exegéticamente conviene con el procedimiento aplicado por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio, por lo que, la afirmación realizada antes este Juzgado Superior, solo estaría contradiciendo la postura asumida por las partes ante el Juzgado de primera instancia. En otras palabras, se puede evidenciar, que la representación judicial estuvo de acuerdo con el auto dictado por el Tribunal A quo. Es por lo que, por cuestiones de derecho, y por manifestación de las partes, este Juzgado declara como acertada la ponderación de la presente demanda, como de mero derecho. ASÍ SE DECIDE.

Ahora, llama la atención de este Juzgado Superior, quien actuando en aras pedagógicas y revisoras, dentro de sus limites de atribuciones, la elaboración de la sentencia objeto del presente recurso de apelación, de fecha 13 de agosto del año 2014, en la cual, el Juez valoró las pruebas traídas a juicio, cuando el mismo declaró la causa de mero derecho, lo que podría interpretarse como un contradicción a la hora de realizar la sentencia; pues, es un desgaste intelectual y de fútil aplicación práctica para con la materia sub iudice, la valoración de pruebas, cuando la causa no amerita pruebas; si la resolución de la causa es de mero derecho, pues este, el derecho, es el único que de forma objetiva establecerá los lineamientos para establecer la decisión; es por lo que, este Tribunal a quem, no puede dejar pasar por alto dicho error a la hora de sentenciar, en virtud, que es necesario recordar, que todos los jueces y juezas de Venezuela somos impartidores de justicia y tenemos que estar estrechamente ligados a ella como pilar fundamentalmente y a la equidad probidosamente ejercida, atenidos siempre a lo consagrado en la Constitución de la República, ya que con nuestras decisiones ayudamos a construir esencialmente decisiones mas justas, y así sociedades mas rectas, debiendo reforzar ideológicamente lo manifestado y perpetuado por el histórico y filósofo griego Sócrates “Cuatro características corresponden al juez: Escuchar cortésmente, responder sabiamente, ponderar prudentemente y decidir imparcialmente”. ASÍ DECIDE.

III

DECISIÓN RECURRIDA

Así las cosas, este Juzgado en funciones de a quem, considera pertinente observar lo expuesto por el tribunal a-quo, para así a.l.e.q. motivaron la decisión recurrida, permitiéndonos citar un extracto la decisión sub iudice, la cual se lee al siguiente tenor:

(…) Así las cosas, del contenido del instrumento bajo análisis, queda claramente evidenciado que entre las partes hubo manifestación de voluntad unánime y coincidente con relación a la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de la controversia, estableciéndose indubitadamente el precio de la negociación, así como el objeto de la misma, lo cual, pareciera indicar que entre las partes, más allá de la celebración de un contrato preparatorio de venta, en efecto lo que se perfeccionó fue un verdadero contrato de venta, tal y como lo alega la parte actora.-

Con relación a este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en el fallo dictado en fecha 22 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrada Dra. Yraima Zapata Lara, en el expediente No. 2012-000274, en el que se expresa lo siguiente:

‘…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

La sentencia parcialmente transcrita resulta clara y muy pedagógica en cuanto al establecimiento de la naturaleza jurídica de los contratos en los cuales exista consentimiento legítimamente manifestado, en forma unánime y coincidente, respecto de la transmisión del derecho de propiedad de una cosa, mueble o inmueble, objeto determinado o determinable, causa lícita y precio pactado, estableciendo la M.J.C. que, ante tales supuestos, tal relación obligatoria debe calificarse como una verdadera venta.-

En el caso que ocupa la atención de este Tribunal, ha quedado establecido que las partes contratantes manifestaron su consentimiento de forma unánime en cuanto a la transmisión de propiedad, pues en el documento de fecha 14 de diciembre de 2014, las partes establecieron que el objeto del contrato era el inmueble objeto de la litis, en el cual el vendedor se obligó a hacer la entrega del mismo, libre de gravámenes y servidumbres, así como de bienes y personas, igualmente solvente con el pago de electricidad, aseo, gas y facilitara a la compradora copia del ultimo recibos de estos servicios antes de la firma del documento definitivo.

Analizada y determinada la existencia de consentimiento y objeto, corresponde a este Juzgador pronunciarse con relación a si en el presente caso hubo precio pactado y pagado, tal y como lo aduce la actora.

A este respecto, el Tribunal observa que en fecha 14 de febrero de 2012, las partes suscriben un documento en el cual establecieron en la cláusula segunda lo siguiente:

’El precio convenido entre las partes es por la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.300.000,00), los cuales serán pagados de la siguiente manera: 1. LA OFERIDA entrega en este acto a EL OFERENTE en calidad de arras la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), mediante cheque de gerencia emitido por el Banco de Venezuela, N° 00020930 de fecha 13 de diciembre de 2012, por cuenta de Asociación Cooperativa Ter Taki 817. R.L., en nombre y descargo de LA OFERIDA, la ciudadana G.M.R.F., antes identificada, del cual anexamos copia y que EL OFERENTE declara recibir a su completa y cabal satisfacción. Al efectuarse el documento de protocolización de Compra Venta del inmueble ante la Oficina de Registro respectiva, la mencionada cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), se imputará como parte de pago a cuenta del precio de la compra de SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.300.000,00), el cual será cancelado mediante cheque de gerencia por LA OFERIDA en el momento de la protocolización del documento de compra venta del inmueble ante la Oficina de Registro respectiva

(Subrayado y negrita de este tribunal) (…)”.

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Ahora, una vez dilucidado el punto previo sobre la procedencia de la subsunción del mérito del asunto como de “mero-derecho”, pasa este Juzgado a realizar las consideraciones de fondo pertinentes, las cuales según los elementos traídos por las partes, generan como controvertido la exigibilidad de un contrato, el cual será viable dependiendo de su naturaleza jurídica, ya este de venta propiamente dicho ó preparatorio de venta (promesa).

Establecidos el hecho controvertido, es menester proceder a hacer el análisis jurídico de la naturaleza del contrato objeto del presente litigio; precisando que de conformidad con la teoría general de las obligaciones, para que exista un contrato jurídicamente exigible, deben existir tres requisitos concurrentes como lo son: a) el consentimiento, b) el objeto y c) la causa licita del contrato, los cuales deben estar lógicamente exentos de vicio alguno, para la existencia de un contrato propiamente dicho. Dichos elementos, son perfectamente configurable dentro de la legislación sustantiva civil imperante en Venezuela, permitiéndonos citar el artículo 1.141, del Código Civil, el cual se lee al siguiente tenor:

(…) Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1º Consentimiento de las partes;

2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3º Causa lícita.(Subrayado y resaltado propio) (…)

.

En este orden de ideas, es pertinente desarrollar el punto a) el consentimiento, el cual de manera general, es aquella manifestación de voluntad de las partes, para someterse a determinada relación jurídica, en este caso en el contrato objeto de la controversia; por lo que en aras de extender el material de razonamiento sobre el presente punto, es pertinente remitirnos a la doctrina, debiendo citar un fragmento de la reconocida obra jurídica, titulada “CURSO DE OBLIGACIONES DERECHO CIVIL III”, escrita por el reconocido jurista venezolano Dr. E.M.L., donde al respecto señala:

(…) De una manera general puede definirse el consentimiento (del latín consensos) como el acuerdo de voluntades para crear obligaciones, es una manifestación de voluntad deliberada, consciente y libre, que expresa el acuerdo de una persona respecto de un ato externo ajeno (…)

.

Así las cosas, y enfocándonos en el hecho en concreto, de los argumentos traídos a los autos, es un hecho convenido la manifestación de voluntad en la realización del contrato de fecha 12 de diciembre del año 2014, en el cual ambas partes reconocieron haber celebrado dicho pacto, sin vicio alguno, por lo que, trae lógica convicción a quien aquí sentencia, que el contrato esta ausente de vicios en el consentimiento, cumpliéndose este requisito de validez del mismo. ASÍ SE DECIDE.

Ahora, una vez, establecido el consentimiento en el contrato, es pertinente remitirnos al segundo de los presupuesto de validez b) el objeto, el cual es el corazón de la presente causa, ya que de lo alegados por las partes es el controvertido, que da razón al presente juicio. Es por lo que, se considera pertinente desarrollar la definición de la figura sustantiva del objeto, siendo este el fin perseguido con la celebración del contrato, lo que en otras palabras podemos afirmar, como la propósito que conlleva a las partes para pactar determinada relación jurídica, como bien dice el referido autor Dr. E.M.L., el cual lo define como: “La mayoría de la doctrina considera que el objeto del contrato es el objeto de las obligaciones nacidas del contrato, opinión que acogemos por ser la predominante”

Así las cosas, es preciso señalar que sobre esto, es preciso desentrañar lo referido sobre el objeto dentro de la teoría general de las obligaciones, el cual nos remitiría a la determinación del objeto, la cual responde a la génesis del contrato entendida de las obligaciones que se desprenden del contenido plasmado en el contrato de fecha 12 de diciembre del año 2012.

Sobre esto, surge la disyuntiva entre si es un contrato de venta per se, o un contrato de promesa de venta, por lo que, en relación al caso de autos, en caso análogo desarrollado y dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de abril de 2002, instituyó las características y elementos diferenciales, entre el contrato preliminar de opción a compra y el contrato definitivo de compraventa, señalando:

(…) De la precedente trascripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

‘Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, ‘…que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar (…)

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra ‘es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal’. (Ob. cit).Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: ‘Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales (…)’.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento. (Resaltado del Tribunal)(…)

Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta. En consecuencia, se declaran improcedentes las denuncias de infracción de los artículos 1.359, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide (…)”.

Posteriormente, la misma Sala en fallo del 18 de diciembre de 2006, se pronunció nuevamente sobre la naturaleza jurídica de las promesas bilaterales u opciones a compraventa y las opciones de compra o promesa unilateral de venta, estableciendo que:

(…)En lo que respecta al primer punto referido a ¿Cuál es el contrato a que se refiere el citado artículo, el de crédito hipotecario o el de promesa bilateral u opción de compraventa?, debe esta Suprema Jurisdicción Civil, analizar los elementos constitutivos de los contratos en cuestión.

En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada ‘Cláusula Penal’ la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas (…).

Sobre el punto de si el contrato puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12 de abril del año 2005, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

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El criterio señalado fue abandonado por la Sala de Casación Civil en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aún cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N° 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N° 460 del 27 de octubre de 2010, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N° 198 del 12 de mayo de 2011, caso L.F.R. contra R.P., para luego, en sentencia de recién data, del 22 de marzo de 2013, luego de efectuar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, la Sala consideró apropiado retomar el criterio antiguo que se había abandonado y, por vía de consecuencia, estableció que el mismo debe equipararse “a la venta pura y simple”, tomando en consideración que se produzca el cruce de “consentimientos” en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en el contrato de opción de compra venta los requisitos del “objeto y precio”.

Así las cosas, y haciendo examen del caso en concreto, vemos como el contrato bajo estudio contiene los elementos indispensable para afirmar someramente su naturaleza, ya que se desentraña los siguiente elementos:, i) es un contrato consensual, ii) de tipo oneroso sinalagmático perfecto, iv) de tracto sucesivo, v) traslativo de propiedad y vi) las obligaciones son perfectamente determinables y principales. No obstante, los contratos muchas veces pueden ser redactados de una forma y responder a otra, todo esto por estrategias de tipo jurídico, que realizaba parte del gremio en agravio a la transparencia de los actos legales; es por lo que, ante al duda, el Juez debe buscar la verdadera esencia del contrato, perseguir la materia y desechar la forma, para así conseguir el verdadero sentido de lo pactado; en otras palabras, el mundo jurídico pueden formarse ficciones jurídicas con la finalidad de obtener resultados desviados a lo que se presenta, todo esto de tener una fachada en la forma, pero el accionamiento distinto.

Sobre esto, ya bien lo venía planteando el reconocido doctrinario y filósofo-jurídico L.R.S., quien en su obra literaria “Nueva Filosofía de la Interpretación del Derecho” extraemos ciertas afirmaciones pertinente, las cuales se leen al siguiente tenor:

(…) Los predicados “verdad” y “falsedad” no pueden ser atribuidos a las normas del Derecho, ni tampoco a los programas de Derecho ideal. Las reglas jurídicas, positivas o ideales, no son ni verdaderas ni falsas. Las reglas jurídicas no pueden ser juzgadas desde el punto de vista de la verdad o falsedad. Pueden y deben ser enjuiciadas desde los ángulos de otros valores: justicia, dignidad de la persona humana, criterios de libertad, de igualdad ante el Derecho, de igualdad de oportunidades, de servicio al bienestar general, de adecuación a las circunstancias, de eficacia, etc.

Las normas de derecho no son enunciados de ideas con intrínseca validez –como lo son, por ejemplo, las proposiciones matemáticas-; ni son tampoco descripciones de hechos; ni son expresión de ningún ser real. Las reglas del Derecho son instrumentos prácticos, elaborados y construidos por los hombres, para que, mediante su manejo, produzcan en la realidad social unos ciertos efectos, precisamente el cumplimiento de los propósitos concebidos.

El Derecho, como realidad, es un arte práctico, una técnica, una forma de control social. Por lo tanto, de ese utensilio que el Derecho es, no se puede predicar ni el atributo de verdad ni el de falsedad, porque e Derecho no es un ensayo de conocimientos, ni vulgares ni científicos. (Resaltado y subrayado propio) (…)

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En este orden de ideas, vemos como en concepciones de derecho comparado, y de filosofía en general, se vislumbran debates sobre la aplicación de sometimientos a aparentes justicias establecidas por formalidades positivas normativas estrictas y las tangiblemente apegadas a la verdad material, pudiendo resaltar por ejemplo en los diálogos de Platón, la experiencia vivida por Sócrates en el Critón, o más apegado al debate jurídico contemporáneo los desarrollados por el ius positivista Hart y el ius naturalista Dowrking, quienes reflejan esencialmente estos debates entre la verdad formal y la verdad material; no obstante, nuestro sabio legislador constitucional, previo dicha polémica ética, moral y jurídica, y resolvió en apegarse al principio de la verdad tangiblemente aplicada, como así lo expresa el artículo 257 de nuestra Carta Magna, generando un gran aporte al mundo jurídico, siendo pertinente citarlo de forma siguiente:

(…) Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales. (Resaltado y Subrayado Propio) (…)

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Es por esto, que todos los Jueces de nuestro país, debemos asegurarnos de la aplicación integral de la constitución, aspirando expresar, que ante la presencia de aplicación de elementos positivistas y formalistas estrictos, no debe agravarse la aplicación del derecho en pro de la búsqueda de la verdad.

En esta línea de comprensión racional, vemos concretamente, como el contrato bajo estudio, tienen en su cláusula “SEGUNDA”, la determinación expresa del precio de la venta, así como la modalidad de pago a ejecutar, pues las prenombradas “Arras”, serían parte integrante del pago total, y no una figura independiente de dicho monto, lo que al momento de apreciar el pago en objetivo esta arras dentro del argot jurídico se confundirían con parte del pago del total de la venta; seguidamente, vemos como establece en su cláusula “TERCERA” la carga de registrar el documento de protocolización, que en conjunto con la cláusula “CUARTA” generó obligaciones para con el demandado; y así sucesivamente las demás cláusulas que constituyen perfectamente al animus de vender y comprar la cosa.

En consecuencia, determina entonces esta Juzgadora, que una vez transitado el mundo de la teoría general de las obligaciones, así como la filosofía jurídica y la aplicabilidad real de la norma sustantiva civil y constitucional al caso en concreto, resulta afirmativo que las promesas bilaterales de compraventa, suponen un consentimiento recíproco, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, y equivalen a la venta cuando hay consentimiento mutuo de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio, que evidenciado del documento que sustenta la demanda, el cual es el contrato de fecha 12 de diciembre del año 2012, reconocido por las partes como validamente suscrito, y específicamente de las cláusulas que lo conforman, se puede apreciar efectivamente, que el mismo constituye materialmente un contrato de venta, y no de promesa de venta. ASÍ SE DECIDE.

Así las cosas y una vez, declarada la naturaleza jurídica del contrato, siendo este un contrato materialmente de venta, este Tribunal declara, PROCEDENTE la pretensión de Cumplimiento de Contrato interpuesto por la ciudadana G.R., contra el ciudadano E.C., y en consecuencia, se ordena a la parte demandada, a que otorgue el correspondiente documento traslativo de la propiedad del inmueble, objeto del contrato sub iudice el cual está constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, antes denominada “HELIOS-GRACIAS” hoy “LOS CASANOVA”, dicha parcela esta signada con el Nº 124, en el Plano General del Parcelamiento de la Urbanización Cumbres de Curumo, tiene su frente sobre la calle Río La Paragua de dicha Urbanización, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, tiene una superficie de Novecientos Sesenta y Un metros cuadrados con Sesenta y Siete Decímetros Cuadrados (961,67 mts2) y tiene como características físicas de ser de corte y relleno compactado, es de tipo R-2 y están comprendidos parcela y terreno dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En Cuarenta y Ocho metros con Veintidós Centímetros (48,22 mts), con la Parcela Nº 125 y con la calle Río La Paragua; Sur: En cincuenta y cuatro metros con Treinta y Cinco centímetros (54,35 mts) con la zona verde; Este: En treinta metros con tres centímetros (30,03 mts) con zona verde y: Oeste: En nueve metros con Ochenta y Tres centímetros (9,83 mts) con la Parcela 123, el cual al demandado según consta de documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 20 de septiembre de 1.990, el cual quedó registrado bajo el Nº 40, Tomo 43, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 26 de marzo de 1.991, el cual quedo registrado bajo el Nº 33, Tomo 33, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de Marzo de 1.991, el cual quedó registrado bajo el Nº 09, Tomo 02, Protocolo Segundo, a la parte actora, ante la Oficina de Registro correspondiente, previo el pago del saldo deudor del precio de la venta por parte de la referida ciudadana G.R., parte actora de la presente demanda. ASÍ SE DECIDE.

V

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 13 de agosto del año 2014, dictada por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

En vista de la indebida valoración de pruebas realizada por parte del Juzgado a quo, se MODIFICA la motivación del fallo y se CONFIRMA el dispositivo de la sentencia de fecha 13 de agosto del año 2014, dictada por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,.

TERCERO

En concordancia con le dispositivo SEGUNDO, se declara PROCEDENTE la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana G.M.R.F., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.314.587., contra el ciudadano E.E.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.459.283.

CUARTO

En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadano E.E.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.459.283.a que otorgue el correspondiente documento traslativo de la propiedad del inmueble, a la parte actora, ciudadana G.M.R.F., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.314.587, ante la Oficina de Registro correspondiente, previo el pago del saldo deudor del precio de la venta por parte de la referida ciudadana, todo ello una vez que la presente decisión sea declarada definitivamente firme y en la oportunidad en que así lo establezca expresamente el Tribunal, ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.212 del Código Civil. Dicho inmueble está constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, antes denominada “HELIOS-GRACIAS” hoy “LOS CASANOVA”, dicha parcela esta signada con el Nº 124, en el Plano General del Parcelamiento de la Urbanización Cumbres de Curumo, tiene su frente sobre la calle Río La Paragua de dicha Urbanización, en Jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, tiene una superficie de Novecientos Sesenta y Un metros cuadrados con Sesenta y Siete Decímetros Cuadrados (961,67 mts2) y tiene como características físicas de ser de corte y relleno compactado, es de tipo R-2 y están comprendidos parcela y terreno dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En Cuarenta y Ocho metros con Veintidós Centímetros (48,22 mts), con la Parcela Nº 125 y con la calle Río La Paragua; Sur: En cincuenta y cuatro metros con Treinta y Cinco centímetros (54,35 mts) con la zona verde; Este: En treinta metros con tres centímetros (30,03 mts) con zona verde y: Oeste: En nueve metros con Ochenta y Tres centímetros (9,83 mts) con la Parcela 123, el cual al demandado según consta de documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 20 de septiembre de 1.990, el cual quedó registrado bajo el Nº 40, Tomo 43, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, de fecha 26 de marzo de 1.991, el cual quedo registrado bajo el Nº 33, Tomo 33, Protocolo Primero. Documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 26 de Marzo de 1.991, el cual quedó registrado bajo el Nº 09, Tomo 02, Protocolo Segundo.

QUINTO

Igualmente, este Juzgado ordena que en caso de no producirse el cumplimiento de la obligación plasmada en el dispositivo CUARTO del presente fallo, sirva la presente sentencia como título traslativo del derecho de propiedad a la ciudadana G.M.R.F., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V11.314.587, ello dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el 281 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese Copia certificada de la presente decisión en el Copiador de Sentencias de este Tribunal.

Remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, el veinticuatro (24) días del mes de abril del año dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIO,

M.A.R.

EL SECRETARIO;

J.A.F.P.

En esta misma fecha a las _____________________ (________) se registró y público la anterior sentencia.

EL SECRETARIO;

J.A.F.P.

MAR/JAFP.-

EXP. N° AP71-R-2014-0001211.

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