Decisión de Superior Civil Mercantil Transito y Trabajo de Aragua, de 28 de Mayo de 2012

Fecha de Resolución28 de Mayo de 2012
EmisorSuperior Civil Mercantil Transito y Trabajo
PonenteCarmen Esther Gómez
ProcedimientoResolucion De Contrato
ANTECEDENTES

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de ésta Instancia Superior procedentes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua y la misma se relaciona con el Recurso de Apelación interpuesto por la Abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, en su carácter de apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. antes identificadas, parte demandante en la presente causa, en contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 06 de Octubre de 2009, donde declaró Sin Lugar la demanda por Resolución de Contrato incoada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. en contra del ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V-9.120.512 y, declaró Con Lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V-9.120.512, en contra de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. (folios 02 al 25 de la tercera pieza).

Dichas actuaciones fueron recibidas en ésta Alzada en fecha 05 de marzo de 2010, contentivos de cuatro (04) piezas, que a su vez contiene trescientos sesenta y un (361) folios útiles la pieza principal, una segunda pieza de cuatrocientos ochenta y tres (483) folios útiles, una tercera pieza constante de trescientos sesenta y siete (367) folios útiles, y una cuarta pieza de ocho (08) folios útiles (folio 9 de la cuarta pieza).

Seguidamente, por auto de fecha 12 de Marzo de 2010, se ordenó darle entrada, y, ésta Alzada fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la consignación de los escritos de informes de las partes, conforme a lo señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y vencido éste lapso el Tribunal sentenciaría la causa dentro de los sesenta (60) días siguientes de conformidad con lo establecido en el artículo 521 ejusdem (folio 10 de la cuarta pieza).

En fecha 26 de abril de 2011, fue presentado escritos de informes por la apoderada judicial de la parte demandante, Abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876 (folios 35 al 72 de la cuarta pieza) y por la parte demanda, el ciudadano G.E.G.V., titular de la cedula de identidad Nro V- 9.120.512, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876 (folios 13 al 33).

Y en fecha 10 de mayo de 2010, la parte actora y la parte demandada consignaron escritos de observaciones (folios 76 al 108).

II. DE LA DECISIÓN RECURRIDA

En fecha 06 de octubre de 2.009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dicto sentencia (Folios 02 al 25 de la cuarta pieza), en los términos siguientes:

(…) El primer hecho controvertido, ya fue resuelto en este mismo fallo al interpretar que el contrato cuya resolución se pide en el momento de decidir al fondo de la demanda. En esa decisión se estableció que el contrato bajo análisis, es un contrato de compra venta y no un contrato de opción de compra venta. Así se estableció con fundamento en los análisis y consideraciones de hecho y de derecho allí explanados. En esta oportunidad se ratifica que el contrato cuya resolución pidió la demandante es un contrato de compra venta y no un contrato de opción de compra venta. Así se decide.

El segundo hecho en controversia fue igualmente a.e.e.m.d. decidir la demanda de resolución de contrato propuesta por la parte demandante. Allí se decidió y aquí se ratifica que el demandado no incurrió en mora en su obligación de pagar la última cuota del precio convenido por la compra del inmueble. Así mismo se estableció que quien había incurrido en mora de recibir el pago de dicha cuota era la aquí reconvenida. Así se decide.

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, y fundamentado en la normativa jurídica que regula las obligaciones del vendedor y en la doctrina y jurisprudencia p.d.T.S.d.J., concluye este Juzgador, que es la parte demandante quien ha incumplido con si obligación de tramitar y protocolizar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y hacer la entrega material del inmueble vendido al comprador. Esto mediante aceptación del pago de la última cuota adeudada por el demandado.

En consecuencia debe este Juzgador condenar a la parte demandante a que concluya el contrato de compra venta celebrado con la parte demandada, otorgando el documento definitivo de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente y así lo hará en el dispositivo de este fallo (…)

Respecto a los daños y perjuicios reclamados por el demandado reconviniente, observa quien aquí juzga que del desarrollo del juzgamiento realizado en el presente fallo, se deduce que el demandado le asiste la razón al reclamar la indemnización de los daños y perjuicios que demanda en su reconvención por que como se ha visto, si la demandantes hubieren recibido el pago de la última cuota del precio pactado y cumplido con sus obligaciones consecuenciales a la obligación de dar y hubieren gestionado la tramitación y protocolización del documento definitivo de venta del local que vendieron al reconviniente, éste no se hubiera visto en la necesidad de acudir al órgano jurisdiccional para defender sus derechos y hubiera disfrutado de las ventajas y beneficios que le hubiere otorgado el hecho de tener a su disposición el local comercial que las demandantes han debido entregarle en la oportunidad legal correspondiente. Así se decide. (…)

Dicho lo anterior concluye este Juzgador que efectivamente las demandantes con su conducta contumaz, le causaron al demandado un daño moral al demandado indebidamente y sin razón, como a la postre se dictamino y le causaron un daño material al privarlo de la utilidad que le ha podido corresponder como propietario del local comercial que no le fuera entregado en la oportunidad legal correspondiente (…)

(…) este Juzgador determina que debe concederle al reconviniente y así lo establecerá en el dispositivo del fallo, una indemnización por el daño moral causado equivalente a la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 50.000,00).

En vista de las conclusiones establecidas anteriormente, debe este juzgador declarar CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada y así lo hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide. (…)

(…)DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por las sociedades mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., inscritas en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 25, Tomo 462-A, el 03 de Enero de 1991 y bajo el N° 67, Tomo 135-A, el 27 de Noviembre de 1.984, respectivamente, en contra del ciudadano G.E.G.V. (…) SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado G.E.G.V., antes identificado, en contra de las sociedades PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L.,(…) En consecuencia, se condena a las referidas sociedades mercantiles reconvenidas a: 1°) Concluir el contrato de compra venta que celebraron con el ciudadano G.E.G.V., otorgando ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, el documento definitivo de venta el inmueble que a continuación se describe: Un local comercial ubicado en el Centro Comercial Las Ameritas, ubicado en la Avenida Las Delicias, Maracay, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, con las siguientes características: Dos niveles denominados Planta Baja y Mezzanina. La Planta baja tiene un área aproximada de cincuenta y siete metros cuadrados (57,00 mts2) y la mezzanina tiene una área aproximada de sesenta y seis metros cuadrados (66,00 mts2), el cual se encuentra identificado con el número y letras PB-22 y esta alinderado así: NORTE: Local PB-23; SUR: Local PB-21, ESTE: Local PB-15 y OESTE: Pasillo de circulación que es su frente y le corresponde un porcentaje de condominio sobre los bienes comunes indivisibles de 0,0965 %. Se advierte que si las sociedades condenadas no cumplieran voluntariamente con lo aquí condenado, en tiempo oportuno, se condenará el registro de esta sentencia para que surta los efectos del contrato no cumplido y sirva de título de propiedad del inmueble vendido. Todo de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. 2°) A la entrega material y definitiva del inmueble vendido arriba descrito libre de personas y cosas al demandado reconviniente G.E.G.V., arriba identificado 3°) A pagar a G.E.G.V., antes identificado, la suma de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 50.000,00) como indemnización del daño moral causado al demandado reconviniente, en los términos establecidos en la parte motiva de esta sentencia 4°) A pagar las costas y costos causados en el curso del proceso que concluye con esta sentencia, por haber resultado totalmente vencidas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)

.

III.- DE LA APELACIÓN

La apoderada judicial de la parte actora, abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, mediante diligencias presentadas en fechas 15, 16, 19, 21 y 22 de octubre de 2009, apeló de dicha decisión (folios 363, 364, 365 de la tercera pieza y los folios 02 y 03 de la cuarta pieza), en los términos siguientes:

… APELO de la sentencia definitiva dictada y publicada por este Tribunal en la fecha ut supra indicada, por no estar conforme con ella todo de conformidad con los artículos 288 y siguientes del Código de Procedimiento Civil… (Sic)

.

IV.- ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha 26 de abril de 2010, comparece el abogado G.E.G.V., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 50.017, apoderado judicial de la parte demandada reconviniente en la presente causa, con el objeto de consignar el escrito de informes respectivos (folios 13 al 34 de la cuarta pieza), señaló:

(…) Por todos los argumentos de hecho y de derecho expresados en el presente Escrito de INFORMES, pido muy respetuosamente Ciudadana Juez, declare SIN LUGAR la apelación interpuesta por la demandante-reconvenida, y CONFIRME en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia (…) en fecha seis (06) de Octubre de 2009, mediante la cual declaró PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato intentada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A. E INVERSIONES CASTILLAS, C.A.(…) SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado G.E.G.V. (…)

.

V.- ESCRITO DE INFORMES DE LA PARTE RECURRENTE (ACTORA)

En fecha 26 de abril de 2010, consta escrito de informe presentado por la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, apoderada judicial de la parte actora reconvenida en la presente causa (folios 35 al 72 de la cuarta pieza), señaló:

(…) CAPITULO PRIMERO

DE LA PREJUDICIALIDAD

Ciudadana Juez Superior, de lo precedentemente citado se evidencia que el Tribunal A quo, al dictar el fallo recurrido en apelación, se aparto completamente de las normas de derecho tanto adjetivas como sustantivas, ello por las consideraciones siguientes:

Ciudadana Juez Superior, al ser declarada la prejudicialidad existente entre el procedimiento de oferta real de pago y consiguiente depósito con el expediente que contiene el juicio de resolución de contrato de opción de compra venta por el incumplimiento del demandado, configurado tal incumplimiento en la falta de pago del demandado de la Cuarta Cuota Extraordinario a que se refiere la demanda de resolución, evidentemente el efecto jurídico de tal declaratoria de prejudicialidad es el hecho de que la decisión de una influye directamente en los resultados de la decisión de la otra causa, por estar íntimamente vinculadas las dos causas, es decir, ciudadana Juez Superior, la decisión sobre la validez o no de la oferta real de pago y consiguiente depósito debe influir en la decisión de la demanda de resolución del contrato de opción de compra venta.

(…) Lo antes transcrito, evidencia Ciudadana Juez que el Tribunal A-quo en la Sentencia recurrida se aparta del derecho, ya que al ser declarado en forma firme y definitiva NULO tal procedimiento de oferta real de pago y consiguiente depósito, su consecuencial efecto jurídico es que tal ofrecimiento NUNCA FUE HECHO Y NO EXSTE EN EL M.J., por lo cual mal podría concluir el Tribunal A-quo que se hubiera hecho algun ofrecimiento de pago a mis representadas por la cuarta cuota extraordinaria adecuada por el demandado G.E.G.V. (…)

(…) se evidencia una vez mas, como en forma reiterativa el Tribunal A-quo se aparto del derecho, ya que al ser declarado en forma firme y definitiva NULO el procedimiento de oferta real de pago y consiguiente depósito, su consecuencial efecto jurídico es que tal ofrecimiento NUNCA FUE HECHO Y NO EXISTE EN EL M.J., por lo cual mal pudo decidir el Tribunal A-quo sin lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, como consecuencia de una supuesta mora de mis representadas de la recepción del pago, YA QUE DICHO PAGO, NI OFRECIMIENTO DE PAGO FUE HECHO POR EL DEMANDADO DE AUTOS ciudadano G.E.G.V. (…)

(…) Ciudadana juez superior, gravísimo es el hecho también de que el Tribunal del A-quo, no obstante de verse forzado en la parte motiva de su sentencia en indicar que el demandado NO HABIA PAGADO LA ÚLTIMA CUOTA DE LAS CONVENIDAS, no obstante el Tribunal A quo, al momento de decidir sin lugar la demanda de resolución intentada por mis representadas se aparta del hecho cierto y probad que el demandado NO PAGÓ, y como consecuencia de ello, la Sentencia recurrida NO HUBIERA PODIDO NUNCA DECLARAR SIN LUGAR LA DEMANDA, ya que se demandó la resolución de un contrato de opción de compra venta porque el demandado NO PAGO LA CUARTA CUOTA EXTRAORDINARIA pactada en la cláusula tercera del contrato demandado en resolución, Y ESA FALTA DE PAGO QUEDÓ PLENAMENTE PROBADA EN AUTOS, con la DECLARATORIA FIRME Y DEFINITIVA DE LA NULIDAD del procedimiento de oferta real de pago.

(…) es evidente ciudadana Juez, que el Tribunal del A-quo al momento de decidir la causa, debió tomar necesariamente en cuenta que: a) el demandado incumplió con el contrato; b) que el demandado no pagó la cuarta cuota extraordinaria en el término pactado en el contrato de opción de compra venta demandado en resolución; c) que la oferta real de pago fue declarada NULA en forma firme y definitiva; d) que tal y como lo estableció la decisión firme que resolvió la cuestión previa existe una intima vinculación de las dos causas, por lo cual la decisión de una influye directamente en los resultados de la decisión de la otra, o sea, la decisión de uno debe influir en la de otro; y e) siendo que la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta se fundamentó en el incumplimiento del contrato por parte del demandado ya que el demandado tal y como se prueba del expediente no cumplió con el contrato porque el demandado no pagó, es por lo cual necesariamente este Tribunal Superior deberá declarar con lugar el recurso de apelación que nos ocupa en autos y consecuencialmente la resolución del contrato de opción de compra venta (…)

(…) Por ello ciudadana Juez Superior, siendo que la demanda de resolución de contrato que nos ocupa en esta Apelación, se fundamento en el incumplimiento del demandado por falta de pago; y tal como lo estableció la Sentencia Definitiva y Firme que resolvió el procedimiento de oferta real de pago, la misma resulto ser nula, y por ello el demandado ni ofreció el pago, ni pago la cuota y mucho menos se libero de su obligación de pagar con efecto de la oferta real de pago hecha en forma nula, es por lo cual este Tribunal Superior atendiendo al criterio jurisprudencial anteriormente transcrito DEBERA INEXORABLEMENTE declarar CON LUGAR LA APELACIÓN que nos ocupa en autos y consecuencialmente deberá declarar RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA demandado por las actoras de autos.

CAPITULO SEGUNDO

DE LOS PUNTOS PREVIOS

1.- DE LA IMPROCEDENCIA E INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN

2.- DE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTIA DE LA RECONVENCIÓN.

(…) es por lo que este Juzgado Superior deberá acoger la impugnación de la cuantía de la mutua petición o reconvención efectuada por la representación judicial de las co-demandantes-reconvenidas en su escrito de contestación de la reconvención, ya que la misma fue motivada, es decir, se fundamentó en puntos de derecho como lo fue la inadmisibilidad de la reconvención (…)

CAPITULO TERCERO

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

(…) es evidente ciudadana Juez Superior que el contrato celebrado por las partes cuya resolución fue demandada por las sociedad mercantiles Promociones Las Ameritas, C.A. e Inversiones Castilla, C.A., es un contrato de los denominados por la doctrina “preparatorios”, es decir, un contrato de “opción de compra venta” y en ningún caso una venta a plazo y/o contrato de compra venta con pago aplazado, y/o contrato de compra venta con pago diferido del precio. (…)

(…) Ciudadana Juez con vista a todo lo precedentemente expuesto solicito que en la oportunidad que se dicte Sentencia en esta Superioridad para resolver el recurso de apelación que nos ocupa, sea sentenciado que el Contrato que las partes de autos celebraron en fecha 27 de septiembre de 1996, es un contrato de opción de compra venta y como consecuencia de ello sea declarado Con Lugar el Recurso de Apelación y consecuencialmente Con Lugar la demanda.

CAPITULO CUARTO

DEL SUPUESTO PAGO DEL DEUDOR –DEMANDADO Y LA SUPUESTA MORA DE LAS DEMANDANTES

(…) Con respecto a estos puntos Ciudadana Juez Superior, me permito reproducir e invocar en todas y cada una de sus partes el contenido íntegro del capitulo primero del presente Escrito de Informes que fundamentan el recurso de apelación por medio del cual se recurre la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua de fecha 6 de octubre de 2009; y nuevamente debo además precisar que la Sentencia recurrida en apelación viola normas de orden procedimentales y sustantivas, ya que al ser declarado en forma firme la prejudicialidad del procedimiento de oferta real de pago y consiguiente depósito con respecto al presente procedimiento de resolución de resolución de contrato de opción de compra venta por incumplimiento del demandado del pago de la cuarta cuota extraordinaria en los términos pactados en el contrato, así como también al resultar definitivamente firme la Sentencia que declaró NULO EL PROCEDIMIENTO DE OFERTA REAL DE PAGO Y DEPOSITO, mal pudiera haber incurrido el A- quo en el error de juzgar que la sola oferta evidenciaría la supuesta mora de mis representadas de recibir el pago, así como también es un error de juzgamiento del A-quo considerar que la sola oferta real de pago que resulto ser declarada NULA en forma firme y definitiva, excepcionaría al demandado de su incumplimiento.

Solicito a este Tribunal Superior que al momento en que se dicte Sentencia haga valer la Ley y como consecuencia de ello declare que el demandado NO PAGÓ LA CUARTA CUOTA EXTRAORDINARIA establecidas en la cláusula tercera del contrato, en el tiempo pactado para ello en el contrato, es decir, para la fecha de su vencimiento 15 de agosto de 1998, como ni siquiera dentro de los 45 días siguientes a su vencimiento, por lo cual y al resultar definitivamente firme la nulidad del procedimiento de oferta real de pago y consiguiente deposito, lo que se evidencia INEXORABLEMENTE DE LOS AUTOS QUE CONFORMAN ESTE EXPEDIENTE, es el hecho cierto que el demandado INCUMPLIO CON SU OBLIGACIÓN DE PAGAR, y como consecuencia de ello debe ser declarado con lugar el presente recurso de apelación y debe ser declarado y sentenciado resuelto judicialmente el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes en fecha 27 de septiembre de 1996, ya que la demanda se fundamentó en el supuesto de hecho de la falta de pago de la cuarta cuota extraordinaria pactada en la cláusula tercera del contrato y ello esta demostrado en los autos.

CAPITULO QUINTO

DEL SUPUESTO CONTRATO VERBAL

(…) En este sentido ciudadana Juez Superior, usted deberá considerar en la Sentencia que decida el recurso de apelación, que el demandado de autos, antes de alegar la existencia de un supuesto nuevo contrato verbal, y cuya existencia fue negada por la parte actora, y el demandado no lo pudo probar porque no existe; expresamente admitió en diversas actas que conforman este expediente que el único contrato existente en el caso que nos ocupa es el contrato otorgado en fecha 27 de septiembre de 1996, admitió que la fecha de vencimiento de la cuarta cuota especial fue el 15 de agosto de 1996 (y no ningún otra) y que el único cronograma de pagos existente y valido fue el que las partes pactaron en la cláusula tercera del contrato cuya resolución se demando (y no ningún otro). (…)

CAPITULO SEXTO

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

(…) Al respecto ciudadana Juez, de lo concluido por el Tribunal A-quo lo que se evidencia es que el Tribunal del A-quo al momento de valorar lo que de las copias certificadas (documentos públicos) se desprende, obvió calló o no se pronunció sobre los hechos ciertos que de las copias certificadas se evidencia: 1) que el demandado expresamente acepto que el contrato otorgados pos las partes en fecha 27 de septiembre de 1996 cuya resolución se demando fue un contrato de opción de compra venta; 2) que el demandado expresamente aceptó que se obligo a pagar el precio establecido por las partes en la cláusula tercera del contrato en las fechas de los vencimientos pactados(…) 3) que el demandado expresamente acepto que la fecha de vencimiento de la cuarta cuota especial (…) fue el día 15 de agosto de 1998; 4) que el demandado expresamente aceptó que el contrato cuya resolución se demanda, estaba vigente (…)5) que el contratote opción de compra venta no había sido derogado, ni modificado por las partes(…) 6) que al haber admitido el demandado que la fecha de vencimiento de la cuota especial cuarta fue el 15 de agosto de 1998, y el demandado al no haberla pagado ni en la fecha de su vencimiento, ni posteriormente por cuanto el procedimiento de oferta real de pago fue declarado NULO en forma definitivamente firme, el demandado incumplió con el contrato de opción de compra venta, porque el demandado NO PAGO, y en consecuencia se configuró el supuesto de hecho del incumplimiento en que se fundamenta la acción de las actoras (…) (…)

(…) Ciudadana Juez, con fundamento a todo lo expuesto en este Escrito de Informes, con fundamento a las normas, doctrina y jurisprudencia invocadas, solicito a este Tribunal Superior Civil (…) que en la oportunidad de dictarse sentencia por esta Superioridad sea:

1.- Declarado CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR MIS REPRESENTADAS LAS SOCIEDADES MERCANTILES INVERSIONES CASTILLA, C.A. Y PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A., en contra de la Sentencia dictada por el Juzgado Primero (…) en fecha 06 de octubre de 2009; y como consecuencia de ello:

2.- Sea declarado que el contrato cuya resolución se demandó, el cual fuera otorgado en fecha 27 de septiembre de 1996, autenticado bajo el número 48, Tomo 219 y que cursa en los autos del folio 8 al 11 en su vuelto de la pieza I del presente expediente, es un CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

3.- Sea declarado que el demandado incumplió con la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta y como consecuencia de ello debe ser declarada con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta, por lo cual efectivamente debe ser sentenciado RESUELTO el contrato de opción de compra venta que fuera otorgado por las partes en fecha 27 de septiembre de 1996, autenticado bajo el número 48, Tomo 219 y que cursa en los autos del folio 8 al 11 en su vuelto de la pieza I del presente expediente.

4.- Sea declarada la inadmisibilidad y/o improcedencia de la reconvención propuesta por el demandado en contra de mis representadas en fecha 11 de mayo de 2000, y consecuencialmente también sea declarada con lugar la impugnación de la cuantía en que fue estimada la reconvención que es improcedente e inadmisible.

5.- Sea condenado el demandado al pago de costas y costos procesales. (…) (sic)

.

VI.-CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Cumplidos los trámites en éste Tribunal de Alzada, vistas y revisadas las presentes actuaciones, pasa a decidir la presente causa, en los términos siguientes:

La causa se inicia mediante libelo de demanda presentada en fecha 11 de noviembre de 1999, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A., e interpuesta por la abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, actuando como apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., en contra del ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V- 9.120.512, en el juicio por Resolución de Contrato de opción de compra venta (folios 1 al 2 y sus vueltos de la primera pieza). Y posteriormente, por auto de fecha 24 de noviembre de 1999 fue admitida la presente demanda (folio 13 de la primera pieza).

En fecha 01 de marzo de 2000, comparece el apoderado judicial del ciudadano G.E.G.V., parte demandada, presentó escrito oponiendo la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente, el Juez de la causa mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 03 de mayo de 2000, procedió a declarar Con Lugar la cuestión previa opuesta por los apoderados judiciales del demandado, ciudadano G.E.G.V., en consecuencia, ordeno que la causa continuara su curso hasta el estado de sentencia, de acuerdo a lo establecido en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, el cual se suspenderá hasta tanto conste en autos, la resolución de la cuestión prejudicial, por influir en la decisión que debe recaer en el juicio.

En fecha 11 de mayo de 2000, el apoderado judicial del ciudadano G.E.G.V., parte demandada, presentó escrito de contestación y reconvención de la demanda (folios 80 al 88 de la primera pieza). Y luego por auto de fecha 04 de octubre de 2001, el Tribunal Aquo admitió escrito de contestación y reconvención presentada por la parte demandada (folio 119 de la primera pieza).

En este orden, comparece en fecha 08 de noviembre de 2001, la apoderada judicial de la parte actora, Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., con el objeto de consignar escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada (folios 148 al 158 de la primera pieza).

Así mismo, corre inserto del folio ciento noventa y nueve (199) al folio doscientos dos (202) de la primera pieza, escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 06 de diciembre de 2001, por la parte demandada reconviniente (Folio 199 al 202 y sus vueltos de la primera pieza). Seguidamente, en fecha 06 de diciembre de 2001, la apoderada judicial de la parte actora, Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., consigna escrito de promoción de pruebas (folios 14 al 17 de la segunda pieza)

Por auto de fecha 16 de octubre de 2003, el Tribunal Aquo admitió escrito de pruebas presentados por la parte actora reconvenida y por la parte demandada reconviniente (Folios 47 al 49 de la segunda pieza).

Posteriormente, en fecha 06 de octubre de 2.009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dicto sentencia (Folios 02 al 25 de la cuarta pieza), mediante la cual declaró lo siguiente: “(…)DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por las sociedades mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L., inscritas en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 25, Tomo 462-A, el 03 de Enero de 1991 y bajo el N° 67, Tomo 135-A, el 27 de Noviembre de 1.984, respectivamente, en contra del ciudadano G.E.G.V. (…) SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado G.E.G.V., antes identificado, en contra de las sociedades PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA S.R.L.(…)”.

Luego mediante diligencias presentadas en fechas 15, 16, 19, 21 y 22 de octubre de 2009, la apoderada judicial de la parte actora apeló de dicha decisión (folios 363, 364, 365 de la tercera pieza y los folios 02 y 03 de la cuarta pieza).

Ahora bien, dicha apelación fue fundamentada ante ésta Alzada por la parte actora, mediante escrito de informe presentado en fecha 26 de abril de 2011, (folios 35 al 72 de la cuarta pieza) y señaló lo siguiente:

(…) se demandó la resolución de un contrato de opción de compra venta porque el demandado NO PAGO LA CUARTA CUOTA EXTRAORDINARIA pactada en la cláusula tercera del contrato demandado en resolución, Y ESA FALTA DE PAGO QUEDÓ PLENAMENTE PROBADA EN AUTOS, con la DECLARATORIA FIRME Y DEFINITIVA DE LA NULIDAD del procedimiento de oferta real de pago.(…)

(…) es evidente ciudadana Juez, que el Tribunal del A-quo al momento de decidir la causa, debió tomar necesariamente en cuenta que: a) el demandado incumplió con el contrato; b) que el demandado no pagó la cuarta cuota extraordinaria en el término pactado en el contrato de opción de compra venta demandado en resolución; c) que la oferta real de pago fue declarada NULA en forma firme y definitiva; d) que tal y como lo estableció la decisión firme que resolvió la cuestión previa existe una intima vinculación de las dos causas, por lo cual la decisión de una influye directamente en los resultados de la decisión de la otra, o sea, la decisión de uno debe influir en la de otro; y e) siendo que la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta se fundamentó en el incumplimiento del contrato por parte del demandado ya que el demandado tal y como se prueba del expediente no cumplió con el contrato porque el demandado no pagó, es por lo cual necesariamente este Tribunal Superior deberá declarar con lugar el recurso de apelación que nos ocupa en autos y consecuencialmente la resolución del contrato de opción de compra venta (…)

(…) CAPITULO SEGUNDO

DE LOS PUNTOS PREVIOS

1.- DE LA IMPROCEDENCIA E INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN

2.- DE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTIA DE LA RECONVENCIÓN.

(…) es por lo que este Juzgado Superior deberá acoger la impugnación de la cuantía de la mutua petición o reconvención efectuada por la representación judicial de las co-demandantes-reconvenidas en su escrito de contestación de la reconvención, ya que la misma fue motivada, es decir, se fundamentó en puntos de derecho como lo fue la inadmisibilidad de la reconvención (…)

CAPITULO TERCERO

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

(…) es evidente ciudadana Juez Superior que el contrato celebrado por las partes cuya resolución fue demandada por las sociedad mercantiles Promociones Las Ameritas, C.A. e Inversiones Castilla, C.A., es un contrato de los denominados por la doctrina “preparatorios”, es decir, un contrato de “opción de compra venta” y en ningún caso una venta a plazo y/o contrato de compra venta con pago aplazado, y/o contrato de compra venta con pago diferido del precio. (…)

CAPITULO SEXTO

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

(…) Al respecto ciudadana Juez, de lo concluido por el Tribunal A-quo lo que se evidencia es que el Tribunal del A-quo al momento de valorar lo que de las copias certificadas (documentos públicos) se desprende, obvió calló o no se pronunció sobre los hechos ciertos que de las copias certificadas se evidencia (…)

(…) que en la oportunidad de dictarse sentencia por esta Superioridad sea:

1.- Declarado CON LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN INTERPUESTO POR MIS REPRESENTADAS LAS SOCIEDADES MERCANTILES INVERSIONES CASTILLA, C.A. Y PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A., en contra de la Sentencia dictada por el Juzgado Primero (…) en fecha 06 de octubre de 2009. (…) (sic)

.

Expuesto lo anterior, éste tribunal Superior, considera que el núcleo de presente apelación se circunscribe en verificar si:

- Puntos Previos: 1.- Si es procedente la inadmisibilidad de la reconvención propuesta, y 2.- Si es procedente la impugnación de la cuantía estimada en la reconvención.

  1. - Determinar si el contrato cuya resolución se demanda, es un contrato de opción de compra venta o un contrato de compra venta a plazos.

  2. - Determinar si hubo o no modificación del contrato objeto de resolución.

  3. - Si es procedente la resolución del contrato interpuesta por la parte actora.

  4. - Si es procedente o no la reconvención formulada por la parte demandada.

    PUNTOS PREVIOS.

    Ahora bien, antes de entrar a analizar sobre el fondo del asunto debatido, esta Alzada pasara a revisar los puntos previos propuestos por la parte recurrente, encontrando que en primer lugar se refiere a la supuesta inadmisibilidad de la reconvención propuesta y seguidamente, procede a referirse acerca de la impugnación de la estimación de la cuantía fijada en la reconvención por la parte demandada reconviniente.

    Ahora bien, el PRIMER PUNTO PREVIO esta referido a la inadmisibilidad de la reconvención alegada por la apoderada judicial de la parte actora, éste Tribunal debe hacer las siguientes consideraciones:

    El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece:

    En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

    Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

    Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación

    .

    Por su parte, el artículo 365 eiusdem, expresa:

    Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340 (…)

    La reconvención, tal como la ha definido el Dr. A.R.R., en su tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, el Procedimiento Ordinario, (Pag. 145 y ss.), como: “(…) la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia”, continua señalando el referido autor que con la reconvención el demandado que la propone adquiere la condición de actor y se le denomina demandado reconviniente, y el actor en la demanda principal, contra quien se hace valer la demanda reconvencional, adquiere la condición de demandado y se le denomina actor reconvenido…”.

    Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según sentencia N° RC-00131, de fecha 11 de marzo de 2008, con Ponencia de la Magistrado Yris Armania Peña, estableció:

    “…Ahora bien, respecto a la naturaleza jurídica de la reconvención la Sala ha señalado que ésta representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio tiene vida, autonomía y cuantía propia, por lo que el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, y cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil…

    De esta manera, con fundamento en la Jurisprudencia transcrita ut supra, criterio que comparte este Juzgado, se concluye que la Reconvención se equipara a una demanda, es un medio de ataque a favor del demandado, a través del cual hace valer contra el demandante pretensiones basadas en el mismo título de la demanda principal, o en uno diferente, y, que por razones de economía procesal y conexión el legislador permite que sea interpuesta en el mismo proceso y que sea resuelta en una sola sentencia, pero siempre una mutua petición entre demandado y demandante.

    De las normas citadas se extrae que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado; 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.

    Ahora bien, en el caso de autos, de la revisión realizada a las actas procesales, se pudo verificar; que la reconvención propuesta por la parte demandada esta referida al cumplimiento de un contrato suscrito entre las partes, alegando el incumplimiento de las obligaciones contractuales contraídas en el mismo y consecuencialmente solicitó al Tribunal A quo, condenara al demandante reconvenido que cumpla con la obligación de entregar el local ofrecido en venta en el referido contrato, 2) otorgar el documento definitivo de venta del local objeto de resolución en la presente causa, y 3) al pago de los daños y perjuicios causados.

    En este sentido, analizado en los términos en que fue interpuesta la reconvención, se pudo observar que la parte demandada reconviniente, expresó con precisión el objeto y los fundamentos de hecho y de derecho de la reconvención, razón por la cual concluye ésta Alzada que la reconvención propuesta por la parte demandada, cumple con los requisitos de procedencia para su admisión, por lo que resulta improcedente el alegato de la parte actora, en relación a la inadmisibilidad de la señalada reconvención. Y así se declara.

    Seguidamente, esta Superioridad observa que el SEGUNDO PUNTO PREVIO, planteado por la parte actora reconvenida en el escrito de informes consignado ante esta Superioridad, esta referido a la impugnación de la cuantía estimada por la parte demandada en la reconvención propuesta, señalando lo siguiente:

    (…) Como quedó suficientemente expuesto en el capitulo referente a la Impugnación de la cuantía de la reconvención, se evidencia que la motivación de la impugnación y su argumentación se baso en puntos de derecho eximidos de prueba alguna (…) siendo que la impugnación de la cuantía se fundamento principalmente en: 1.- Que los supuestos daños y perjuicios reclamados no fueron especificados, ni detallados, así como tampoco su supuesta causa, conforme a lo establecido por el artículo 340 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil y nuestra reiterada y pacifica jurisprudencia; 2.- Que los supuestos daños morales ni siquiera fueron concatenados con la mal pretensión del demandado en su inadmisible reconvención (…) (Sic)

    .

    En cuanto a la impugnación de la cuantía formulada en la reconvención por la parte demandante reconvenida, ésta Alzada pudo constatar de la revisión de las actas procesales, específicamente del escrito de reconvención (folios 60 al 80) que la misma fue estimada en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo), tal y como se evidencia de la siguiente trascripción:

    …CAPITULO II…

    …DE LA RECONVENCIÓN…

    …Asimismo como el contrato que una a mi representado con la reconvenida es un contrato bilateral y como mi representado cumplió su obligación de pagar el precio y en consideración a que la otra parte no ha cumplido con su obligación de entregar el local objeto de la venta y otorgar el documento definitivo de venta está legitimado mi representado para exigir la ejecución de esas dos obligaciones conforme al artículo 1167 del Código Civil, con los daños y perjuicios que el incumplimiento de la vendedora le ha causado a mi representado por los beneficios que ha dejado de obtener al no poder utilizar su local comercial y además por el sufrimiento a que ha sido sometido él y su familia por la incertidumbre que le causa la posibilidad de perder una parte importantísima de su patrimonio, se vio ahora obligado a acudir a los Tribunales de Justicia para defender sus derechos. Todo esto con las consecuentes incomodidades, tensiones y angustias que provoca una demanda en contra y peor aún si tenemos en cuenta que su parte contraria es un poderoso comerciante de la región (…) reconvengo, en nombre y representación de G.G.V., a la demandante PROMOCIONES LAS AMERICAS, C.A. por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS y en consecuencia pido del Tribunal: (…) 3°) Que pague a mi representado los daños y perjuicios que su incumplimiento le ha ocasionado a mi representado, daños y perjuicios materiales y morales que mi representado estima en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo)(…)(sic)

    .

    Habida cuenta que la parte demandante reconvenida, impugnó la estimación de la reconvención y la rechazó por considerarla excesiva, éste Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello. Al respecto, observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

    Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

    .

    De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que, el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.

    Ahora bien, del análisis del escrito de contestación de la reconvención, se colige que la demandante-reconvenida, impugnó la cuantía, y al no alegar hechos nuevos de los planteados en la demanda, se considera que tal impugnación la realizó en forma pura y simple.

    Con respecto a la impugnación de la estimación de la cuantía establecida en la reconvención, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3 de agosto de 2007, expediente N°. 06-297, estableció lo siguiente:

    ...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente: ‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

    Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma (…)

    . (Subrayado y negrillas de la Alzada).

    En atención al anterior criterio jurisprudencial compartido por quien decide; y revisadas como han sido las actas procesales en el presente expediente, se constató que la parte demandante reconvenida impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, es por lo que, ésta Alzada declara improcedente la impugnación de la cuantía formulada por la parte demandante reconvenida. Y Así se decide.

    FONDO DE LA CONTROVERSIA:

    Ahora bien, esta Superioridad estima importante explicar que procederá a conocer del fondo del asunto planteado, siendo necesario modificar el orden de los capítulos establecidos por la parte recurrente en su escrito de informes, con el objetivo de lograr una mayor compresión del juicio objeto de análisis, motivo por el cual procede a conocer como TERCER PUNTO de esta apelación, lo referido a la naturaleza del contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, al respecto ésta Alzada debe hacer las siguientes consideraciones:

    En este sentido, quien decide observa que el Código Civil establece en relación a la naturaleza de los contratos, lo siguiente:

    "Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

    Al respecto, se observa en el caso de autos, que la parte actora ha demandado la resolución de un contrato que se denomina en el libelo de la demanda, como de “opción de compraventa”, mientras la demandada en su escrito de contestación califica al referido contrato como un contrato de “venta a plazos”.

    Es por ello que, surgen diferencias entre las partes contratantes, en la calificación del contrato, motivo por el Juez de la causa debe hacer uso de la facultad que le otorga la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad, o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

    Al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no depende de la calificación que le den las partes, sino de la naturaleza de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley, la jurisprudencia y la doctrina. Atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo.

    Expuesto lo anterior, esta Alzada pasa a analizar el convenio celebrado entre las partes, a fin de establecer la naturaleza del mismo, es decir, si es un contrato de opción de compra venta o un contrato de compra-venta.

    Ahora bien, para determinar si el contrato cuya resolución se demanda en la presente causa se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno ellos y la diferencia que existen entre la opción y la venta.

    Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “…el contrato de opción de compra es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

    La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.

    Ahora bien, los rasgos que identifican al contrato promisorio de compraventa conforme a la doctrina, son:

    1. Es un contrato; b) Su finalidad se contrae a facilitar la celebración de otro contrato, llamado definitivo, mediante la realización de actividades instrumentales, por tanto no constituye ni traslada derechos sustanciales, b) comportan principalmente una obligación de hacer y, c) Puede ser unilateral o bilateral, según obligue a una o ambas partes.

      En nuestra legislación no están expresamente reglamentados los contratos promisorios, sin embargo, tanto la doctrina como la jurisprudencia los reconocen. Por tanto, se deduce que, la promesa bilateral de compraventa no tiene entre sus efectos la entrega de la cosa objeto del convenio, sino la obligación de exigirla una vez que quede consumado el contrato concluyente, en razón de qué sus obligaciones no se traducen en actos traslativos ni constitutivos de derechos reales, puesto que ellos únicamente puede originarlos el contrato final.

      Por otra parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

      En este sentido, cabe señalar que el contrato de compra venta se encuentra definido en el Código Civil, en el artículo 1.474, cuyo texto establece: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar un precio”.

      La venta es en esencia un contrato bilateral, ya que los contratantes asumen obligaciones reciprocas; es oneroso, ya que el comprador se compromete a pagar un precio; es consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento de las partes manifestado en forma legal; puede ser de ejecución inmediata o de tracto sucesivo; es un contrato cuyo efecto inmediato es transferir la propiedad u otro derecho vendido; y por último, podemos señalar que la venta crea obligaciones principales.

      En éste contrato, como en todo contrato, se encuentran presentes los elementos esenciales a su existencia y validez, a saber: el consentimiento, la capacidad, el objeto y la causa. Con relación al consentimiento, éste merece una peculiar atención, ya que su formación en todos los casos no se presenta de manera instantánea, posponiéndose los efectos de la transmisión consensual de la propiedad contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, a otras circunstancias establecidas por los contratantes.

      De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, han identificado tres elementos específicos del contrato de compra-venta, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compra-venta este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, son objeto de la compra-venta, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compra-venta, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma.

      Ahora bien, establecido el perfil jurídico del contrato de opción de compraventa y del contrato de compraventa, procede ésta Sentenciadora a realizar una revisión de la convención cuya resolución ha sido solicitado en la presente causa, con el propósito de establecer si la calificación que se le ha asignado durante el proceso ha sido jurídicamente interpretada. Para ello, debe inicialmente analizarse algunas de las cláusulas del contrato de autos.

      En este sentido, en la introducción de dicho contrato, se evidencia que ambas partes se comprometieron recíprocamente a vender y a comprar, estableciendo en la cláusula primera, lo siguiente: “…EL COMPRADOR, expresamente se obliga a adquirir en propiedad, UN (1) BIEN INMUEBLE, constituido por UN LOCAL destinado para el Comercio (…) Dicho local (…) de acuerdo al plano anexo que las partes declaran conocer y aceptar, el cual es parte integrante de este instrumento, debidamente firmado por las partes contratantes, consta de dos niveles, denominados Planta baja de CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (57 M2), y la Mezzanina tiene un área de SESENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (66,00 M.2)(sic).” (Folio 8 de la primera pieza).

      Asimismo, se observó que en la cláusula segunda del contrato se establece que:

      …El precio de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA es la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 6.350.000,oo), los cuales han cancelado en diferentes fechas, y con anterioridad al otorgamiento de este documento. (sic).

      (Folio 8 y su vuelto de la primera pieza).

      Por otra parte en su cláusula tercera, establece:

      El comprador se obliga a pagar el precio definitivo de venta de EL LOCAL, que ha sido pactado en la suma de VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS MI BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 28.800.000,oo) de la siguiente manera: La cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 6.350.000,oo), que es el precio de la presente OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, que LA PROMOTORA, como antes se dijo, recibió con anterioridad a la firma de éste documento en diferentes fechas, de manos de EL COMPRADOR en dinero en efectivo y de curso legal en el País. La suma restante o saldo deudor será cancelado de la siguiente manera: a) CUATRO (04) cuotas especiales, semestrales, iguales y consecutivas de DOS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.612.500,oo), cada una, a ser canceladas en las siguientes fechas: 15/02/97, 15/08/97, 15/02/98 y 15/08/98. b) VEINTICUATRO (24) cuotas mensuales, iguales y consecutivas por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.500.000,oo), cada una, siendo pagadera la primera de dichas cuotas, el día QUINCE (15) de Septiembre de 1.996, y así sucesivamente hasta la definitiva y total cancelación de la obligación de la obligación. Para los efectos de facilitar el pago de las referidas VEINTIOCHO (28) CUOTAS, se libran a tal efecto un número igual de Letras de Cambio para ser canceladas en las respectivas fechas de vencimiento SIN AVISO Y SIN PROTESTO con las fechas de vencimiento ya indicadas…(sic).

      (Folio 9 de la primera pieza).

      De las mencionadas cláusulas se desprenden los siguientes particulares; primero, que aunque en varias oportunidades se denomina como un contrato de opción de compra-venta, los otorgantes son llamados en el contrato promotora y comprador. En este orden de ideas, cabe señalar que en sentido jurídico, en un contrato preliminar de venta, no se presenten alocuciones tales como vendedor y comprador, ya que en este tipo de contratos no existen propiamente vendedores o compradores, sino promitentes y aceptantes (promesa unilateral) o recíprocos promitentes (promesa bilateral). Sin embargo, del análisis de lo establecido en dichas cláusulas se pudo observar que las partes tuvieron como intención lo siguiente: una, la de vender el local comercial perfectamente descrito y la otra, de comprar dicho local comercial. Y asimismo, que la demandante manifiesta su voluntad de vender dicho local por un precio perfectamente determinado, es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 28.800.000,oo), y acepta como parte de pago de ese precio, la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.6.350.000,oo), el cual declara recibió con anterioridad a la firma del contrato.

      Igualmente, es necesario traer a colación los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de venta, a saber, consentimiento, capacidad, causa, legitimación y objeto, todo ello a los fines de verificar si el contrato objeto de análisis es o no un contrato de compra venta. Con relación al consentimiento dicho elemento se evidencia de lo establecido en la cláusula primera de referido contrato, ya que las partes convinieron en vender y comprar un determinado local comercial. Con respecto a la capacidad, se pudo observar que este punto no fue objetado por la partes en el presente juicio, por lo que se deduce, que las partes contratantes tenían capacidad de ejercicio para el momento de la celebración del contrato. Respecto a la legitimación para enajenar el inmueble, se estableció en la cláusula primera que: “(…) El local, objeto de la presente Opción de Compra-venta, formará parte de un Centro Comercial actualmente en construcción, que se denominara LAS AMERICAS, el cual estará ubicado sobre una parcela de terreno propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES CASTILLA C.A…quien mediante acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 18 de noviembre de 1.992 e inscrita en el señalado Registro Mercantil en fecha 24 de noviembre de 1992, bajo el N° 61, Tomo 516-B…confirió amplias facultades de administración y disposición de todos sus bienes a la Empresa Mercantil PROMOCIONES AMERICAS, C.A …(sic).” (Vuelto del Folio 8 de la primera pieza), y al no haber sido contradicha tal afirmación por la parte demandada en la presente causa, se tiene como cierta, por lo cual, se evidencia que la vendedora tenía legitimación para enajenar dicho inmueble. En relación a la causa, ésta Juzgadora, tomando en consideración que éste elemento no es mas que la finalidad perseguida por las partes; en el contrato de marras, se desprende de la cláusula primera ut supra citada (folio 8 de la primera pieza), que el fin perseguido por el comprador fue adquirir la propiedad del inmueble identificado, y por su parte la finalidad perseguida por el vendedor fue la de vender, ya que en la cláusula tercera (vuelto del folio 8 de la primera pieza), se estableció el pago del precio, en consecuencia, considera este Sentenciador que se encuentra presente el elemento analizado.

      Con respecto al objeto, se desprende que éste elemento se divide a su vez en dos particulares, a saber, el bien vendido y el precio; el bien vendido se encuentra plenamente identificado en la cláusula primera del referido contrato (folio 8 de la primera pieza) y el precio del inmueble, esta dispuesto en la cláusula segunda y tercera del referido contrato (folios 8 y 9 de la primera pieza), por lo que, se evidencia del análisis de las cláusulas antes señaladas, que efectivamente la demandante manifestó su voluntad de vender dicho local por un precio perfectamente determinado, en los montos señalados y así fue aceptado por el comprador, para ser pagadas bajo las condiciones establecidas en dicho contrato.

      Y además, se verificó que se encuentran presentes los elementos esenciales para la validez y existencia del contrato de compra-venta, por cuanto el consentimiento fue legítimamente manifestado, las partes gozaban de capacidad de ejercicio para el momento de la celebración del contrato y el objeto y la causa son lícitos y posibles

      Ahora bien, analizadas las conductas asumidas en las cláusulas antes citadas por las partes, al momento de la celebración del contrato cuya resolución se pide, ésta Alzada concluye del estudio del mismo que, ambas partes convinieron en vender y comprar un local comercial perfectamente determinado y alinderado, por un precio establecido y con una modalidad de pago sujeta a plazo, toda vez que de la revisión del referido contrato la vendedora recibió un pago inicial SEIS MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVRAES (BS.6.350.000,oo) y el resto del precio de la referida venta, quedó establecido para ser pagado mediante cuatro (04) cuotas especiales, de DOS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.612.500.oo) cada una a ser canceladas en las siguientes fechas 15/02/97, 15/08/97 y 15/08/98 y mediante veinticuatro (24) cuotas mensuales por la cantidad de QUINIENTO MIL BOLIVARES (Bs. 500.00,oo) cada una. Razón por la cual, en apego a las razones antes expuestas, es por lo que, ésta Alzada considera que la verdadera naturaleza del negocio jurídico suscrito por la partes y cuya resolución se solicita, es la de un contrato de compraventa a plazos. Por lo que resulta improcedente el alegato de la parte actora en cuanto a que la naturaleza del negocio jurídico es la de contrato de opción de compra venta. Y así se declara.

      Con relación al CUARTO PUNTO referido si hubo o no modificación del contrato objeto de resolución. Esta Superioridad pudo constatar que la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación, alego lo siguiente: “...entre las partes contratantes se produjo un NUEVO CONTRATO que tuvo por objeto MODIFICAR el vinculo jurídico, contenido en el contrato escrito que primitivamente suscribieron las partes y esa modificación consistió físicamente en la DEROGACION del “ cronograma de pago(…) La resolución solicitada por la demandante, no procede en ningún caso, en primer lugar porque el contrato que vinculaba a mi representado con la demandante para el momento de la introducción de la demanda por parte de la vendedora, era un contrato verbal que si bien se sustentaba en buena parte en el primitivo contrato escrito, también se diferenciaba del mismo en que se había derogado por mutuo consentimiento el cronograma de pago (Sic)”.

      Al respecto esta Superioridad de la revisión de las actas procesales se pudo constatar, que no consta en autos ningún elemento probatorio que haga concluir que el contrato cuya resolución se demandó haya sido modificado o derogado parcial o totalmente de mutuo acuerdo por las partes intervinientes en este proceso y que para el momento de la introducción de la demanda, existía un supuesto contrato verbal. Razón por la cual esta Superioridad declara improcedente el presente alegato. Y Así se decide.

      Con relación al QUINTO PUNTO de apelación, referido a la procedencia o no de la demanda por resolución de contrato interpuesta por la parte actora, le corresponde a ésta Juzgadora revisar minuciosamente todas las actuaciones contenidas en el expediente, para verificar la legalidad del fallo recurrido. Y en tal sentido, se observa:

      La parte actora en su demanda (folios 08 al 11 y sus vueltos de la primera pieza), alega que sus representadas celebraron un contrato de opción a compra venta con el demandado el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, anotada bajo en N° 48, Tomo N° 219, en fecha 27 de septiembre de 1996, solicitando la resolución del mismo porque a su decir, el demandado incumplió con su obligación de pagar oportunamente o máximo en el plazo de cuarenta y cinco días, la cuota especial numero cuatro establecida en el contrato. Por lo que en su petitorio solicitó lo siguiente:

      - La resolución del contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda.

      - Se condene a la parte demandada al pago de las costas y costos procesales.

      Por su parte, la apoderada judicial de la parte demandada en el acto de contestación (folios 80 al 88 de la primera pieza), negó y rechazó los hechos expuestos por la parte demandante y reconvino en la presente demanda por Resolución del contrato de Opción de Compra Venta, alegando en su contestación lo siguiente:

      - Negó y rechazó que el contrato que los unía con las vendedoras sea un contrato de opción de compra venta sino que era un contrato de venta a plazo.

      - Negó y rechazo que su representado había incumplido con el pago de la cuarta cuota especial reclamada, por cuanto el pago de la misma fue ofrecido en reiteradas oportunidades a la demandante, quien se negó aceptar el referido pago, señalando que incluso realizó una oferta real por ante un Juez competente.

      - Alegó además que aun cuando el contrato de compra venta estableció una forma de ejecución respecto del precio en la que se indicó de manera precisa un cronograma de pagos que debía cumplirse en las fechas allí indicadas, sin embargo, durante la ejecución real del contrato, las partes de mutuo y común acuerdo modificaron lo que en el contrato original habían estatuido respecto a la forma de pago. Señalando que lo anterior, implicó la celebración de un nuevo contrato que tuvo por objeto modificar el anterior vínculo jurídico, contenido en el contrato escrito que primitivamente suscribieron las partes, y esa modificación consistió específicamente en la derogación del cronograma de pago y en el pago de las cuotas en plazos mas largos.

      - Alego que cumplió íntegramente y cabalmente con su obligación de pagar el precio, todo lo cual se desprende de los recibos entregados por la vendedora al comprador y de la manifestación de la compradora que reclama una ultima cuota que previamente le había sido ofrecida por vía judicial con lo cual se extinguió la obligación del comprador respecto de esa ultima cuota.

      Asimismo, la parte demandada en el acto de contestación plantea su Reconvención en los términos siguientes:

      - Que quien no ha cumplido con la obligación de transferir la propiedad es la vendedora aquí demandante reconvenida, en consecuencia solicitó en su petitorio:

      - Se condene a la parte demandante reconvenida a otorgar el documento de venta sobre el local objeto del contrato

      -Que condene a la demandante reconvenida a que cumple con su obligación de entregar el local que le vendió a su representado.

      - Que pague los daños y perjuicios que su incumplimiento ha ocasionado en la cantidad de (Bs. 100.000.000,oo).

      - El pago de las costas y costos del presente.

      De esta forma, los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar:

      La parte actora:

      - Que sus representadas celebraron con el demandado un contrato de opción a compra que fue autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, anotada bajo en Nº 48, Tomo Nº 219, en fecha 27 de septiembre, solicitando la resolución del mismo porque a su decir, el demandado incumplió incumplió con su obligación de pagar oportunamente o máximo en el plazo de cuarenta y cinco días, la cuota especial numero cuatro establecida en el contrato. En consecuencia pide la resolución del contrato y que el Tribunal declare la resolución del contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda y se condene a la parte demandada al pago de las costas y costos procesales.

      La parte demandada:

      - Que el contrato que lo vincula con la demandante es un contrato de venta a plazos y que ya pagó a la misma la mayor parte del precio.

      - Que su representado no había incumplido con el pago de la cuarta cuota especial reclamada, por cuanto la misma fue ofrecida en reiteradas oportunidades a la demandante, quien se negó aceptar el referido pago y en virtud de ello realizó incluso una oferta real por ante un juez competente. En consecuencia solicita al Tribunal que declare Sin Lugar la temeraria demanda interpuesta por la parte actora.

      Ahora bien, para verificar la procedencia o no de la presente Acción por Resolución de Contrato, ésta Alzada entra a revisar el acervo probatorio presentado por las partes, así como las demás actuaciones contenidas en el expediente, a fin de verificar si lo señalado por el Juez A quo, se encuentra ajustado o no a derecho.

      En este sentido, la parte actora junto al libelo de la demanda, presentó lo siguiente:

    2. Copia Certificada de Poder por las Sociedades Mercantiles Promociones Las Americas C.A. e Inversiones Castilla C.A., FELICE NARSETE, PATRICIA FIOCCO, WLFRIDO O.B. y LIBIA BRICEÑO DE ZAMBRANO, I.P.S.A.: 41.802, 48.876, 16.535 y 1.739, autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracay(Folios 03 al 06).

      Al respecto se observó que la referida documental es una copia certificada de instrumento público, toda vez que fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público (Notario) que tienen facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento ha sido autorizado, es decir, que tales documentos han nacido bajo la autoridad del funcionario competente para dar certeza de su autenticidad desde el propio instante de su formación, y en virtud que la mismas no fue tachada por el adversario en su oportunidad legal, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende que fue conferido poder para actuar en juicio a abogados en ejercicio FELICE NARSETE, PATRICIA FIOCCO, WLFRIDO O.B. y LIBIA BRICEÑO DE ZAMBRANO, I.P.S.A.: 41.802, 48.876, 16.535 y 1.739. Y así se establece.

    3. Original de contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 27 de septiembre de 1996, bajo el Nº 48, Tomo 219 de los libros llevados por esa Notaria (folios 08 al 11). Al respecto, ésta Superioridad verificó del contenido del mismo que se trata de un documento público, que no fue tachado en su oportunidad por el adversario conforme al artículo 438 del Código de Procedimiento Civil , por lo que el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando probado que existe una relación contractual entre las partes que intervienen en el presente juicio. Así se declara.

    4. Letra de Cambio (folio 12 de la pieza principal) librada a la orden de Promociones Las Americas C.A., para ser pagada el día 15 de agosto de 1998, en la ciudad de Maracay, sin aviso y sin protesto, por la cantidad de “DOS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.612.500,oo)”, hoy DOS MIL SEISCIENTOS DOCE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs.F. 2.612, 5).

      En este sentido es necesario hacer mención al contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

      La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya sea en el acto de contestación a la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de las parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento

      (Sic).

      La norma antes trascrita establece el mecanismo procesal a través del cual, una vez producido un instrumento en juicio, la parte a quien se le atribuya su autoría, deberá manifestar si lo reconoce o lo niega. De manera expresa tal procedimiento consiste, en rechazar el instrumento y al producirse el desconocimiento, se abre una incidencia la cual según la doctrina es open legis, es decir, sin necesidad de decreto del Juez a los fines de la comprobación del documento. Desconocimiento que debe ser realizado por el adversario en la oportunidad legal establecida para ello, porque una vez precluida ésta, ya no será válido.

      En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha cuatro (04) de abril de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. F.A.G., caso Chichi Tours, C.A., expresó lo siguiente:

      (...) En relación con esta denuncia, la Sala observa:

      El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

      ...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

      La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere

      .

      Ahora bien, con relación a la referida letra de cambio promovidas por el actor en el libelo de demanda, esta Alzada pudo constatar que la misma es un documento privado, y en virtud que la referida documental no fue desconocida por el demandado, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del código de procedimiento civil, quedando demostrada la obligación contraída por la parte demandada reconviniente de pagar la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL QUINIETOS BOLIVARES (Bs. 2.612.500,oo) y que tal cancelación debió realizarse en fecha 15 de agosto de 1998. Y así se decide.

      En este orden de ideas, la parte demandante presentó en su escrito de pruebas (folios 107 115), lo siguiente:

      En el Capitulo I, reprodujo e invocaron a su favor el merito favorable que se desprende de los autos. Con relación a ello, ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., que el merito favorable, no es un medio probatorio sino el deber que tiene el Juez de mérito de aplicar el principio de exhaustividad de acuerdo a lo señalado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, es deber del Juez valorar tanto los medios probatorios como todas las actas contenidas en el expediente para concatenarlo con la pretensión y con las defensas opuestas. Así se declara.

      - En el Capítulo I, promovió las siguientes documentales:

    5. Contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 27 de septiembre de 1996, bajo el Nº 48, Tomo 219 de los libros llevados por esa Notaria (folios 08 al 11).

      Al respecto, ésta Superioridad verificó que dicha documental fue valorada en líneas anteriores, en el cual se pudo evidenciar que se trata de un documento público, que no fue tachado en su oportunidad por el adversario conforme al artículo 438 del Código de Procedimiento Civil , por lo que el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando probado que existe una relación contractual entre las partes que intervienen en el presente juicio. Así se declara.

    6. Letra de Cambio (folio 12 de la pieza principal) librada a la orden de Promociones Las Americas C.A., para ser pagada el día 15 de agosto de 1998, en la ciudad de Maracay, sin aviso y sin protesto, por la cantidad de “DOS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.612.500,oo)”, hoy DOS MIL SEISCIENTOS DOCE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs.F. 2.612, 5).

      Al respecto, dicha documental ya fue analizada en líneas anteriores, otorgándole valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del código de procedimiento civil. Y así se decide.

    7. Copia certificada de sentencia dictada en fecha 19 de noviembre de 2001 por el Tribunal Aquo (folio 18 al 24 de la segunda pieza), con motivo de la apelación de la cual conoció del procedimiento de oferta real de pago interpuesta por la parte demandada, en el cual declaró nulo el procedimiento. Al respecto, ésta Superioridad verificó del contenido del mismo que se trata de un documento público, que no fue tachado en su oportunidad por el adversario, por lo que el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado que la parte demandada presento por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, oferta real de pago de la ultima cuota por la cantidad de “DOS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.612.500,oo)”y que en dicho procedimiento, no quedo liberada de la obligación en virtud de no haberse dado los supuestos contemplados por la Ley para la procedencia de la oferta real efectuada por la parte demandada. Y así se decide.

      Asimismo en la oportunidad para presentar informes, consigno junto con su escrito copia certificada del procedimiento de amparo constitucional interpuesta por la parte demandada reconviniente contra la sentencia dictada en fecha 19 de noviembre de 2001 por el Tribunal Aquo que declaro nula la oferta real de pago efectuada por la parte demandad reconviniente (folios 199 al 456 de la segunda piez

    8. Al respecto, ésta Superioridad verificó del contenido del mismo que se trata de un documento público, que no fue tachado en su oportunidad por el adversario, por lo que el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado que se siguió el procedimiento de amparo en todas las instancias y quedo firme la sentencia que declaró nula la oferta real de pago interpuesta por la parte demandada reconviniente. Y así se decide.

      En este orden de ideas, la parte demandada presentó en su escrito de pruebas (folios 301 y su vuelto), lo siguiente:

      En el Capítulo I, promovió las siguiente documental:

    9. Contrato cuya resolución se pide en la presente demanda, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 27 de septiembre de 1996, bajo el Nº 48, Tomo 219 de los libros llevados por esa Notaria (folios 08 al 11).

      Con respecto esta Azada debe indicar que dicha documental ya fue analizada en líneas anteriores, otorgándole valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se declara.

      En el capitulo II, promovió las siguientes documentales:

    10. Copias certificadas del expediente de la oferta real de pago y subsiguiente deposito que se siguió ante el juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. d corren insertas a los folios 18 al 70.

      Con respecto esta documental esta Azada debe indicar que la misma ya fue analizada en líneas anteriores. Con respecto esta Azada debe indicar que dicha documental ya fue analizada en líneas anteriores, otorgándole valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y así se establece.

    11. Copia simple de carta enviada por la parte demandada a la Ingeniero M.P. (folio 203 de la primera pieza).

      En este sentido señala quien decide que la presente documental fue presentada en copia simple, razón por la cual se desecha del presente proceso en virtud de no cumplir con los requisitos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

      - Originales de veinticuatro (24) letras de cambios emitidas en fecha 20 de septiembre de 1996, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) hoy QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF. 500,oo) cada una y tres letras de cambios emitidas en fecha 20 de septiembre de 1996, por un monto de DOS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (2.612.500,oo) hoy DOS MIL SEISCIENTOS DOCE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS ( BsF. 2.612,5), las cuales rielan a los folios 204 al 230 de la primera pieza.

      En este sentido es necesario hacer mención al contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

      La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya sea en el acto de contestación a la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de las parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento

      (Sic).

      La norma antes trascrita establece el mecanismo procesal a través del cual, una vez producido un instrumento en juicio, la parte a quien se le atribuya su autoría, deberá manifestar si lo reconoce o lo niega. Desconocimiento que debe ser realizado por el adversario en la oportunidad legal establecida para ello, porque una vez precluida ésta, ya no será válido.

      Ahora bien, con relación a la referidas letras de cambio promovidas por la parte demandada, esta Alzada pudo constatar que la misma son documentos privados, y en virtud que las referidas documentales no fueron desconocidas por la actora, se le otorgan valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del código de procedimiento civil, quedando demostrado que la parte demandada reconviniente realizó los pagos de las cantidades allí expresadas a favor de la parte demandante. Y así se decide.

      - Original de tres recibos emanados por la parte demandante a favor de la parte demandada, por un monto de UN MILLON SEISCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES (Bs 1.612.000,oo), hoy MIL SEISCIENTOS DOCE BOLIVARES ( BsF. 1.612) el primero, por UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo) hoy, MIL BOLIVARES (Bs.F.1.000) el segundo y por un monto de TRESCIENTOS MIL BOLIVRES (Bs. 300.000,oo) hoy TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300) el tercero.

      Ahora bien, con relación a la referidos recibos promovidas por la parte demandada, esta Alzada pudo constatar que la misma son documentos privados, y en virtud que las referidas documentales no fueron desconocidas por la actora, se le otorgan valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del código de procedimiento civil, quedando que la parte demandada reconviniente realizó abonos correspondientes a los giros especiales N° 01/04, 2/04 y 9/24 a favor de la parte demandante. Y así se decide.

      - Copia simple de contrato autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay anotado bajo el N° 20, Tomo 298 en fecha 19 de diciembre de 1996.

      Respecto a estas documentales, observa esta Alzada que la mismas resultan inconducentes a los fines de demostrar los hechos controvertidos, razón por la cual, considera esta Sentenciadora que la misma debe ser desechadas del proceso. Así se decide.

      - Copia simple de Documento de Condominio del Centro Comercial Las Américas, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 13 de diciembre de 2000, anotado bajo el N° 21, Tomo 16 de los libros llevados en dicho Registro (folios 116 al 176). Al respecto ésta Superioridad verificó del contenido del mismo que se trata de un documento público, que no fue tachado en su oportunidad por el adversario por lo que, el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado con dicha documental, lo siguiente: 1) el otorgamiento y registro por parte de la demandante del documento de condominio del Centro Comercial Las Américas; y 2) que el local comercial objeto del contrato cuya resolución se demanda, forma parte de dicho condominio. Y así se decide.

      - Original de carta emitida por la Sociedad Mercantil Promociones las Américas C.A. de fecha 30 de octubre de 1996.

      Respecto a esta documental, observa esta Alzada que la misma resulta inconducente a los fines de demostrar los hechos controvertidos, razón por la cual, considera esta Sentenciadora que la misma debe ser desechada del proceso. Así se decide.

      En el capitulo III, promovió la prueba testifical de los siguientes ciudadanos: M.R., M.B.G., M.I.H. y E.T., titular de la cedula de identidad Nros. V-4.228.170, V-7.240.432 y V-7.245.538 respectivamente.

      Ahora bien, de la revisión de actas procesales se evidenció que en las oportunidades fijadas para deposición de los testigos, no fueron presentados por su promoverte, razón por la cual quedan desechadas del proceso. Y así se decide.

      En el capitulo IV, promovió la prueba de informes de conformidad con el articulo 433 del Código de procedimiento Civil.

      En cuanto a la prueba de informes promovidas por la parte demandada reconviniente, se pudo evidenciar de las actas procesales que en fecha 3 de mayo de 2004 mediante diligencia, la parte promovente desistió de su evacuación (folio 157 de la segunda pieza). Y el Tribunal Aquo en fecha 22 de noviembre de 2004, dictó un auto en el cual en virtud que la misma no ha sido evacuada, aceptó dicho desistimiento, y declaró que no se considerara como parte conformante del proceso (folio 168 de la segunda pieza), razón por la cual esta Alzada la desecha del proceso. Y así se decide.-

      En el capitulo V, promovió la exhibición del documento cuya copia acompaña marcado con la letra “X” la la cual riela al folio 357 de la primera pieza.

      Al respecto esta Alzada pudo evidenciar de las actas procesales que corre al folio 73 de la segunda pieza del expediente, acta levanta da por el Tribunal Aquo en fecha 12 de enero de 2004 en la cual evacuo dicha prueba. Ahora bien, de la revisión de referida documental cuya exhibición fue promovida por la parte demandada reconviniente, se pudo observar que la misma es una copia simple de un documento que no tiene autoria, por lo tanto no surge la presunción de que pudiera provenir de la parte demandante y que estuviera en su poder, razón por la cual esta Superioridad la desecha del proceso. Y así se decide.-

      Pruebas de la parte demandada de la Reconvención.

    12. Copia simple de Documento de Condominio del Centro Comercial Las Américas, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 13 de diciembre de 2000, anotado bajo el N° 21, Tomo 16 de los libros llevados en dicho Registro (folios 116 al 176).

    13. Copias certificadas del expediente de la oferta real de pago y subsiguiente deposito que se siguió ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. d corren insertas a los folios 18 al 70.

      Con respecto esta Azada debe indicar que dicha documental ya fueron analizadas en líneas anteriores, otorgándoles valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Y así se establece.

      Ahora bien, una vez valorado todo el acervo probatorio, ésta Sentenciadora considera pertinente hacer las siguientes consideraciones:

      Se entiende por contrato: “Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, así lo señala el mencionado artículo 1.133 del Código Civil. (Subrayado y negrillas de la Alzada).

      En el artículo antes trascrito, se establece que el contrato es: 1) Una convención, 2) Regula las relaciones de carácter patrimonial entre las partes, 3) Produce efectos entre las partes y 4) Es fuente de Obligaciones.

      Asimismo, la doctrina distingue los diferentes puntos antes mencionados, tal como lo trata el autor E.M.L. (1993), en el texto titulado Curso de Obligaciones, Derecho Civil III de la siguiente manera: “…El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o mas personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vinculo jurídico. Siendo una convención, no hay duda de que el contrato pertenece a los negocios jurídicos bilaterales, caracterizados por la concurrencia de dos o mas manifestaciones de voluntad que al conjugarse producen determinados efectos para todas las partes”. “Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento mas apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.” “Es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”. “El contrato genera obligaciones y la doctrina admite que en algunas situaciones y en determinados aspectos, se superponen ambas nociones…”

      Igualmente, de manera expresa el artículo 1.160 del Código Civil, señala: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…” (Sic), tal y como se puede observar, éste dispositivo legal determina, que las partes están en la obligación de cumplir y acatar lo contenido en dicho contrato, así como asumir las consecuencias jurídicas que se deriven del mismo.

      Ahora bien, observa ésta Alzada que entre las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. parte actora y el ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V-9.120.512, parte demandada, existe un vínculo jurídico emanado de un contrato de compra venta a plazos, que se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 27 de septiembre de 1996, bajo el Nº 48, Tomo 219 de los libros llevados por esa Notaria (folios 08 al 11), de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina, en donde establecieron en su cláusula Tercera, lo siguiente “… EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio definitivo de venta de EL LOCAL, que ha sido pactado en la suma de VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 28.800.000,oo) de la siguiente manera: (…) la suma restante o saldo deudor será cancelado de la siguiente manera:

    14. CUATRO (04) cuotas especiales, semestrales, iguales y consecutivas de dos millones seiscientos doce mil quinientos bolívares (bs. 2.612.500,oo), cada una, a ser cancelados en las siguientes fechas: 15/02/97; 15/08/97, 15/02/98 y 15/08/98. …” y probado como se encuentra la relación contractual referida a un contrato de compra venta, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, se deduce que, lo suscrito y convenido por las partes en dicho documento, producto de la manifestación de voluntad otorgada para su celebración, posee carácter legal entre los contratantes, lo cual no puede ser revocado sino por el mutuo consentimiento legítimamente manifestado o por autoridad de la ley.

      De la anterior trascripción se evidencia dos máximas en caso de incumplimiento de contrato para proceder a solicitar la resolución del mismo, y que son:

    15. En los casos de incumplimiento parcial de un contrato, en el cual las partes celebrantes hayan acordado el pago fraccionado del precio, el acreedor puede ejercer tanto la acción de resolución de contrato como la acción de cumplimiento del mismo.

    16. En caso que el acreedor ejerza la acción de resolución de contrato, es necesario que el Juez analice la importancia del incumplimiento para decidir sobre la procedencia de la acción.

      Asentado lo anterior, debe precisar ésta Alzada que, el presente es un juicio en el cual se demanda la resolución del contrato de compra venta a plazos de un local comercial ubicado en la planta baja del Centro Comercial Las Américas identificado con el numero PB-22, ubicado en la Av. Principal de las Delicias de la ciudad de Maracay Estado Aragua, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 27 de septiembre de 1996, bajo el Nº 48, Tomo 219 de los libros llevados por esa Notaria por incumplimiento de una de las cláusulas pactadas en el referido contrato, debido a que la parte demandada no canceló en fecha 15 de agosto de 1998 la cuarta cuota especial especificada en la cláusula tercera del contrato. El fundamento de la presente resolución es que la demandada, no cumplió con una de sus obligaciones contraídas en el referido contrato, relacionada con el pago oportuno de la cuarta cuota especial establecida en el contrato de compra venta a plazos.

      En tal sentido, es preciso señalar que, de la revisión del expediente y de la valoración de las pruebas traídas a lo largo del proceso, ésta Alzada pudo constatar que en el documento de compra venta a plazos suscrito por las partes en su cláusula tercera y octava, donde se convino lo siguiente (folios 8 al 11 de la primera pieza): “TERCERA: EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio definitivo de venta de EL LOCAL, que ha sido pactado en la suma de VEINTIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 28.800.000,oo) de la siguiente manera: (…) la suma restante o saldo deudor será cancelado de la siguiente manera:

    17. CUATRO (04) cuotas especiales, semestrales, iguales y consecutivas de dos millones seiscientos doce mil quinientos bolívares (bs. 2.612.500,oo), cada una, a ser cancelados en las siguientes fechas: 15/02/97; 15/08/97, 15/02/98 y 15/08/98.(…) OCTAVA: EL COMPRADOR conviene expresamente que la falta de cumplimiento del programa de pagos pactados, dará lugar a la PROMOTORA y luego de transcurridos CUARENTA Y CINCO (45) DIAS CALENDARIOS consecutivos al incumplimiento del pago de la cuota o cuotas vencidas, bien sea ordinarios o cuotas extraordinarias que se convinieren(…) podrá optar a su solo y único juicio entre resolver de pleno derecho el presente contrato… (Sic). Al respecto cabe señalar que en el referido contrato las partes contratantes establecieron fechas determinadas para el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el mismo.

      Con relación a la estipulación de la fecha para el cumplimiento de una obligación, establece el Código Civil, lo siguiente:

      Articulo 1527 “la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.

      Por lo que, se constata que las partes establecieron en la cláusula tercera de contrato de compra venta como fecha de pago de la cuarta cuota especial en fecha 15 de agosto de 1998, y a su vez la cláusula octava establece que a falta de cumplimiento del programa de pagos pactados en el referido contrato dará lugar a la vendedora y luego de transcurridos los cuarenta y cinco días consecutivos al incumplimiento del pago para optar a la resolución del referido contrato.

      Mencionado lo anterior, considera esta Alzada mencionar el contenido del artículo 1167 del Código Civil, que establece:

      Art. 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

      Del articulo anterior la doctrina ha establecido: “…Acción resolutoria. es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya…” (sic). Código Civil venezolano, comentado y concordado de E.C.B., fecha 2008, Pág. 643.

      Mencionado lo anterior, y del análisis exhaustivo realizado a las pruebas, es imperioso para esta Superioridad indicar que la demandada reconviniente presentó oferta real de pago por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. a favor de la parte actora reconvenida por la cantidad de DOS MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.612.500,oo) correspondiente a la cuarta cuota especial, establecida en la clausula tercera del contrato a los fines de evitar las sanciones que se les impondría por el incumplimiento de dicho pago. Ahora bien, se pudo evidenciar asimismo y consta de las copias certificadas consignadas en autos que en fecha 19 de noviembre de 2001 por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folio 18 al 24 de la segunda pieza), quien conoció de la apelación del procedimiento de oferta real de pago declaró nulo el procedimiento de oferta Real de Pago, quedando demostrado con la referida decisión, que la parte demandada reconviniente no quedo liberada de la obligación del pago de la cuarta cuota especial, establecida en la cláusula tercera del contrato. Por lo tanto, esta Alzada concluye que el ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V-9.120.512, no cumplió con su obligación de pagar la cuarta cuota extraordinaria, en los términos que fueron pactados en el contrato cuya resolución se demandó. Y así se establece.

      Asimismo, es importante resaltar que el legislador en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (…)”. Y en el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago (…)”.

      Por lo tanto, en sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues, un derecho del adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte.

      En este sentido, quedando evidenciado, que la parte demandante logro demostrar los hechos expuestos en la demanda, por cuanto se probo el incumplimiento por parte de la demandada, ya que se verificó de las pruebas valoradas que la demandada, no cumplió con la obligación de pagar la cuarta cuota especial, establecida en la cláusula tercera del contrato de compra venta, autenticado en fecha 27 de septiembre de 1996 por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay bajo el N° 48, Tomo 219 de los libros llevados por ante esa notaria. Por consiguiente, resulta evidente que el ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V-9.120.512 no cumplió con las obligación contenida en la cláusula tercera del contrato de compra venta suscrito por las partes, demostrándose en consecuencia el incumplimiento de dicho contrato por parte de la demandada. Y así se decide.

      En razón a todo lo anteriormente expuesto es por lo que, ésta Alzada considera que la acción de resolución del contrato interpuesta por la parte actora debe prosperar y por tanto, la decisión del Tribunal A Quo referida a la declaratoria sin lugar de la presente acción de resolución de contrato propuesta por la parte actora en la presente causa, no se encuentra ajustada a derecho. Y así se decide.

      Resueltos los puntos anteriores, ésta Alzada procede a verificar si es procedente o no la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente.

      De las actuaciones que conforman el presente expediente se evidencia que la presente acción se refiere al cumplimiento de un contrato, el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente es del tenor siguiente:

      Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

      De la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción cumplimiento, a saber:

  5. La existencia de un contrato bilateral; donde ambas partes asumen obligaciones reciprocas. y,

  6. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

    Razón por la cual, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada por la actora, debe ésta Alzada pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente determinados.

    En cuanto al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora, ha traído a los autos, contrato de compraventa, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 27 de septiembre de 1996, bajo el Nº 48, Tomo 219 de los libros llevados por esa Notaria, el cual que no fue tachado en su oportunidad por el adversario conforme al artículo 438 del Código de Procedimiento Civil , por lo que el mismo merece fe pública de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

    Ahora bien es entendido por la Doctrina que el contrato de compra-venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio (articulo 1.474 Codigo Civil). En consecuencia: a) si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede reclamar judicialmente, a su elección, la ejecución del contrato o la resolución del mismo, tal como lo establece el articulo 1.167 del Código Civil .

    Del contenido del contrato de compraventa autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracay en fecha 27 de septiembre de 1996, bajo el Nº 48, Tomo 219 y que consta en autos a los folios 08 al 11 de la primera pieza, se desprende la naturaleza bilateral del mismo, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del vendedor y comprador. En consecuencia, este Juzgado Superior tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción de cumplimiento, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato compra- venta a plazos.

    En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción cumplimiento, es decir, el incumplimiento de la parte actora reconvenida (vendedora), observa este Tribunal que según los dichos de la actora dicho incumplimientos se circunscribe a la siguiente obligacion:

  7. Otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble objeto de la litis.

    Es por lo que, a los fines de decidir la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato, este juzgador pasa a examinar las obligaciones que tiene el vendedor y del comprador al momento de celebrar un contrato de compra-venta, a fin de determinar el incumplimiento o no de sus obligaciones contractuales.

    El artículo 1.474 y 1.525 del Código Civil señalan:

    Artículo 1.474.-La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

    Artículo 1.525.-La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato

    Por otra parte los artículos 1.486 y 1.488 del Código Civil señalan:

    Artículo 1.486.-Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida

    .

    Artículo 1.488.-El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad

    .

    De las disposiciones antes señaladas se desprende que el contrato de compra-venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, quedando establecido la obligación de las partes contratantes para que se llevara acabo la venta efectiva de un bien.

    Sin embargo, del caso de autos, para que se cumpliera la tradición legal del inmueble, debió la parte demandada reconviniente cumplir con la obligación de pagar la cuarta cuota especial, establecida en la cláusula tercera del contrato de compra venta, autenticado en fecha 27 de septiembre de 1996 por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay bajo el N° 48, Tomo 219 de los libros llevados por ante esa notaria.

    En este sentido, en el caso que nos ocupa, las partes intervinientes bajo la figura del contrato bilateral, pueden demandar el cumplimiento del contrato o su resolución, por incumplimiento culpable de una de las partes, siempre y cuando no pueda imputársele a quien demanda haber incumplido su obligación; en ese caso, podría oponerse la excepción de contrato no cumplido, es decir, que consiste en que una de las partes puede negarse a cumplir su obligación mientras su contraparte no cumpla la suya.

    En este orden de ideas, el autor J.M.-Orsini expresa lo siguiente:

    “... A) La acción de resolución por incumplimiento (Art. 1.167) y la excepción non adimpleti contractus (Art. 1.168), sólo se conciben en los contratos bilaterales.

    La primera consiste en el derecho que tiene la parte a la cual no puede imputársele haber incumplido la obligación a su propio cargo de demandar judicialmente a la parte incumplidora para obtener que una sentencia le desligue de sus compromisos recíprocos, si es que aún no los ha ejecutado, o que disponga la restitución de lo que ella misma haya ya dado, si en cambio éste fuere el caso.

    La segunda consiste en el derecho de esa misma parte inocente a negarse a cumplir mientras su contraparte no cumpla, conforme al enunciado principio “dando y dando”, siempre y cuando la exigibilidad de la obligación recíproca de su contraparte no esté suspendida por un término o una condición” (Doctrina General del Contrato. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana, 1985, pp. 44 y 45).

    En el presente caso, tenemos que se demanda por cumplimiento de contrato, por cuanto a juicio la parte demandada reconveniente, la parte actora reconvenida incumplió con su obligación de hacer la tradición legal del inmueble, no obstante, una vez analizadas y valoradas cada una de las actuaciones que conforman el presente expediente, ésta Alzada pudo constatar que fue la parte demandada reconviniente quien no cumplió con sus obligación

    contractual referida al pago de la cuarta cuota especial, adeudada por concepto de la venta del inmueble, a los cuales se obligó de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de compra venta, autenticado en fecha 27 de septiembre de 1996 por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay bajo el N° 48, Tomo 219, por lo que, no se evidencia de ninguna de las actuaciones, que la parte demandada reconviniente haya cumplido su obligación, ni mucho menos que haya sido diligente a los efectos de cumplir con la mencionada cláusula contractual, razón por la cual, esta Juzgadora considera que el segundo requisito para la procedencia de la acción de cumplimiento, vale decir, el incumplimiento de la parte demandante reconvenida, no se encuentra cumplido, pues del caso de marras solo quedó demostrado que quien incumplió sus obligaciones contractuales fue la parte demandada reconviniente y no la parte actora reconvenida. Y así se decide.

    En razón a todo lo anteriormente expuesto es por lo que, ésta Alzada considera que la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte demandada reconviniente no debe prosperar y por tanto, la decisión del Tribunal A Quo referida a la declaratoria con lugar de la presente acción de cumplimiento de contrato propuesta por la parte demandada reconviniente en la presente causa, no se encuentra ajustada a derecho. Y así se decide.

    Por lo tanto, con fundamento en las razones de hechos y de derecho anteriormente expuestas, le resulta forzoso para ésta Superioridad declarar PARCIALMENTE CON LUGAR, el recurso de Apelación interpuesto por la Abogada P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A. antes identificadas, parte demandante en la presente causa; en consecuencia se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 06 de octubre de 2009. Y así se decide.

    IX. DISPOSITIVA

    Con fundamento en las consideraciones de hecho, derecho y jurisprudencial ut supra señalada, éste Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por la Abg. P.F.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 48.876, en su carácter de apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua anotado bajo el Nº 25, tomo 462-A, en fecha 03 de enero de 1992, siendo su última reforma estatutaria protocolizada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 39, tomo 905-A, en fecha 19 de junio de 1998 e INVERSIONES CASTILLA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 67, tomo 135-A, en fecha 27 de noviembre de 1984, siendo su última reforma protocolizada en el Registro Mercantil antes mencionado en fecha 27 de julio de 1998 y anotado bajo el N° 80, tomo 911-A, parte demandante en la presente causa, contra la sentencia dictada en fecha 06 de octubre de 2009, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

SEGUNDO

SE REVOCA, la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de fecha 06 de octubre de 2009, en el juicio por Resolución de Contrato incoada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. e INVERSIONES CASTILLA C.A., ya identificadas, en contra del ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad N° V-9.120.512.

TERCERO

CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por las Sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua anotado bajo el Nº 25, tomo 462-A, en fecha 03 de enero de 1992, siendo su última reforma estatutaria protocolizada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 39, tomo 905-A, en fecha 19 de junio de 1998 e INVERSIONES CASTILLA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 67, tomo 135-A, en fecha 27 de noviembre de 1984, siendo su última reforma protocolizada en el Registro Mercantil antes mencionado en fecha 27 de julio de 1998 y anotado bajo el N° 80, tomo 911-A, contra del ciudadano G.E.G.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V- 9.120.512.

CUARTO

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado, ciudadano G.E.G.V., titular de la cédula de identidad numero V- 9.120.512, en contra de las sociedades Mercantiles PROMOCIONES LAS AMERICAS C.A. debidamente registrada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua anotado bajo el Nº 25, tomo 462-A, en fecha 03 de enero de 1992, siendo su última reforma estatutaria protocolizada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua anotado bajo el Nº 39, tomo 905-A, en fecha 19 de junio de 1998 e INVERSIONES CASTILLA C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anotado bajo el Nº 67, tomo 135-A, en fecha 27 de noviembre de 1984, siendo su ultima reforma protocolizada en el Registro Mercantil antes mencionado en fecha 27 de julio de 1998 y anotado bajo el N° 80, tomo 911-A. Y en consecuencia:

QUINTO

RESUELTO EL CONTRATO DE COMPRA VENTA, autenticado en fecha 27 de septiembre de 1996 por ante la Notaria Publica Quinta de Maracay bajo el N° 48, Tomo 219 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria.

SEXTO

Se condena la parte demandada reconviniente, a pagar las costas y costos causados en el curso del proceso, por haber quedado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEPTIMO

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.

OCTAVO

Se ordena la notificación a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia. Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los veintiocho (28) días del mes de mayo de 2012. Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DRA. C.E.G.C.

LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO

La anterior decisión fue publicada en esta misma fecha siendo las 2:00 p.m. de la tarde.

LA SECRETARIA

ABG. LISENKA CASTILLO

CEGC/LC/fa

Exp. C-16.577-11

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR