Decisión de Juzgado del Municipio Urdaneta de Miranda, de 16 de Marzo de 2011

Entregar el inmueble completamente desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones que fue recibido identificado así: Casa Nº 14 identificada “Mi Casita ubicada en la calle 17, Sector Roble segunda etapa Urbanización Las Brisas de Cúa, Municipio Urdaneta, Estado Miranda.

Al pago de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.450,oo) por concepto de indemnización sustitutiva de los cánones de arrendamiento dejados de percibir correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, a.m., junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008, así como enero, febrero y marzo de 2009, por la cantidad de de BOLIVARES DOSCIENTOS TREINTA (Bs. 230,oo), mensuales hasta que se dicte la sentencia definitiva en el presente juicio.

El pago de las Costas, incluyendo honorarios profesionales.

Estimando la demanda en TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 3.450,oo) los que equivalen a 62.7 Unidades Tributarias.

De la Contestación al fondo de la Demanda:

El abogado Ad-litem dentro de la oportunidad legal dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice en nombre de su representado en todas y cada una de sus partes, los alegatos tanto de hecho como de derecho explanados por la actora en su contra, asimismo informa al Tribunal que han sido nugatorias las diligencias a los fines de localizar a su representado, orientados a robustez la defensa.

Alega en defensa de su representado que la demanda se fundamenta en una acción de DESALOJO de inmueble por la presunta insolvencia de cánones de arrendamiento y como quiera que su representado no se presentado al juicio, solicita al Tribunal desestime el pago requerido por el accionante en razón que el Tribunal no tiene certidumbre suficiente que le permita establecer el quantum de la cantidad presuntamente dejada de cancelar, si fuera ese el caso.

Opone como fundamento de su petición que la acción intentada por el actor es el DESALOJO y de manera subsidiaria el cobro de cánones de arrendamiento por presunta insolvencia del demandado. Distinto fuera el caso que el demandado ejerciera plenamente el principio de contradicción y fuera vencido en la causa. O que el motivo de la causa fuera un cobro de bolívares de forma autónoma, pero este no es el caso.

Alega a favor de su representado, que si bien que el Derecho Procesal impone al sentenciador que la falta de pruebas por aquel que tiene la carga conduce rigurosamente a su condenatoria, en el presente caso el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil es de valida aplicación con respecto al quantum y a la exigibilidad del pago de una presunta deuda por lo que el demandado debería ser eximido de condenatoria en pago en el presente proceso. De no ser así se rompería el equilibrio procesal entre las partes al no al no estar en el proceso la parte que pudiera argumentar si efectivamente debe la cantidad reclamada, si no debe o si la deuda es parcial, situación esta que en ausencia del demandado ninguna Defensoria Judicial, en ausencia del demandado puede suplir. En consecuencia esta representación Ad-litem considera que su representado no debe ser condenado al pago de la suma de dinero reclamada por el actor en este proceso. A todo evento se reserva la defensa de proveer al Tribunal de los elementos probatorios en la oportunidad procesal correspondientes.

Dentro de la oportunidad legal, se abrió el juicio a pruebas conforme a lo establecido en el artículo 889 del Código de procedimiento Civil.

Corresponde a este Tribunal analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil con el fin de determinar, conforme los términos en que fue planteada la demanda y los alegatos y defensas del accionado.

Pruebas promovidas por la parte demandante junto con el Libelo de demanda:

Contrato de Arrendamiento Privado en original marcado “A” suscrito entre las partes. con plazo de duración desde el 1º-09-2003 hasta el 1º-02-2003, término que se considera prorrogado automáticamente por lapsos de seis (6) meses, si una de las partes no da aviso a la otra, expresando por escrito su deseo de dar por terminado este contrato o de las posibles prorrogas que pueda sufrir el mismo, con por lo menos 60 días de anticipación a la fecha del vencimiento de este contrato o de cualquiera de sus prorrogas, a los fines de demostrar la relación locativa.

Documento de propiedad original registrado sobre el inmueble de autos.

Recibo privado en original suscrito por las partes en el cual se explica que el arrendador recibió del arrendatario el pago de tres meses de depósito y un mes por adelantado, la entrega en deposito de un aparato de teléfono marca Siemens de Euroset 805 S de CANTV Nº de línea 0238-212-2770 con línea Prepago, dos bombonas de gas de 18 Kgs., con su respectiva tubería de instalación y el respectivo contrato de servicio, servicio de Cable para Televisión a nombre de Carlos D`silva. Documentales que el Tribunal aprecia y valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigno ya que los mismos no fueron desconocidos ni impugnados por la parte contraria en la contestación de la Demanda. Así se declara.

Pruebas promovidas por la parte demandada durante el lapso probatorio:

Se deja constancia que durante el lapso probatorio la parte demandada no promovió pruebas a su favor.

Pruebas promovidas por la parte demandante durante el lapso probatorio:

Promueve carta misiva de fecha 03-08-2009, marcada “A” dirigida al arrendatario ciudadano D.G.M. en la cual expone: Que desde hace un año solicito de forma verbal la desocupación de dicho inmueble en vista de la necesidad de habitarlo con su familia, ya que se encuentra viviendo en una habitación en calidad de inquilino, por lo que solicita de manera urgente se le haga entrega de su propiedad.

Promueve carta misiva marcada “B” de fecha 03-08-2009, dirigida al arrendatario ciudadano D.G.M. en la cual expone: Que en conversación sostenida en fecha 03-08-2008 donde ambas partes firmaron conformes se acordó otorgar un plazo de un (1) año para la entrega del inmueble y la cancelación mensual del pago del canon de arrendamiento que ha transcurrido hasta la fecha siete meses es por lo que le hace el requerimiento de la cancelación de los cánones de arrendamiento vencidos y la fecha de entrega definitiva del inmueble de su propiedad.

Documentales que el Tribunal aprecia y valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigno ya que los mismos no fueron desconocidos ni impugnados por la parte contraria en la contestación de la Demanda. Así se declara.

Del análisis de la documental marcada “A” se observa, como lo afirma el demandante: “…que desde hace un año solicito de forma verbal la desocupación de dicho inmueble en vista de la necesidad de habitarlo con su familia…”. El Tribunal observa: Que la solicitud a que hace referencia el demandante no llena los extremos contractuales expresados en la cláusula 8 del contrato de arrendamiento, en donde se estableció que el aviso para dar por terminado el contrato tenia que ser por escrito y con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de una cualquiera de sus prorrogas. Todo en virtud del principio que los contratos deben cumplirse tal como fueron acordados por las partes. Así se declara.

En la documental marcada “B” se expresa que “…en conversación sostenida en fecha 03-09-2008 donde ambas partes firmamos conformes, se acordó otorgar un plazo de un (1) año para la entrega del inmueble y la cancelación mensual del pago de canon de arrendamiento…”. Observa esta sentenciadora que ni del acervo probatorio traído a los autos ni de la misiva marcada “B” se deriva el mencionado acuerdo donde se haya estipulado un plazo de un año para la entrega del inmueble en cuestión. Así se declara.

A partir del 05-10-2010 se abrió el lapso para dictar sentencia, conforme las previsiones del artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVA

Para decidir se observa:

El contrato de arrendamiento, viene definido por el artículo 1.579 del Código Civil “como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”. Ese principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes ha sido limitado por la intervención estatal a través de leyes especiales que regulan la materia; siendo la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario el instrumento aplicable a las relaciones arrendaticias que comenzó a regir a partir de Enero del 2.000.

En ese sentido se hace necesario emitir pronunciamiento previo sobre la naturaleza del contrato en cuestión:

Contrato de Arrendamiento Privado en original marcado “A” suscrito entre las partes de cuya cláusula 8 se deriva un plazo de duración desde el 1º-09-2003 hasta el 1º-02-2003, término que se considera prorrogado automáticamente por lapsos de seis (6) meses, si una de las partes no da aviso a la otra, expresando por escrito su deseo de dar por terminado este contrato o de las posibles prorrogas que pueda sufrir el mismo, con por lo menos 60 días de anticipación a la fecha del vencimiento de este contrato o de cualquiera de sus prorrogas, (subrayado del Tribunal) contrato que no fue desconocido ni impugnado por la parte contraria por lo que conserva todo su valor probatorio.

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovables automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Ahora bien, los ciudadanos PETIT LEON W.D. y G.M.J.D. suscribieron un Contrato de Arrendamiento, el primero en calidad de arrendador y el segundo en calidad de arrendatario, sobre un bien inmueble constituido por la Casa Nº 14 identificada “Mi Casita”, ubicada en la calle 17 Sector Roble segunda etapa Urbanización Las Brisas de Cúa, Municipio Urdaneta, Estado Miranda, estableciéndose en la cláusula octava del referido contrato la temporalidad del mismo, indicándose clara y expresamente que la duración sería de seis (06) meses, contados a partir del día 1º de septiembre de 2003 hasta el día 1º de febrero de 2004, este termino se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de seis meses (6), si una de las partes no da aviso a la otra, expresando por escrito su deseo de dar por terminado este Contrato o de la posibles prorrogas que pueda sufrir el mismo, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento de este Contrato o de una cualquiera de sus prorrogas.

De la lectura del escrito libelar se evidencia que el accionante pretende el DESALOJO y la entrega del inmueble arrendado, en razón que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, a.m., junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008, así como enero, febrero y marzo de 2009, lo cual hace procedente el Desalojo de dicho inmueble.

Fundamentando su acción en el en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:

Solo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: A) Que el Arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

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Ahora bien, del análisis de la cláusula 8 del contrato, donde se encuentra establecida la temporalidad del mismo, se desprende que se suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado por seis (06) meses, contados a partir del día 1º de septiembre de 2003 hasta el día 1º de febrero de 2004, este término se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de seis meses (6), si una de las partes no da aviso a la otra, expresando por escrito su deseo de dar por terminado este Contrato o de la posibles prorrogas que pueda sufrir el mismo, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento de este Contrato o de una cualquiera de sus prorrogas.

Lo que permite concluir a juicio de esta sentenciadora, que el contrato en cuestión es un contrato a tiempo determinado, por cuanto de la revisión exhaustiva del expediente no se evidencia escrito de alguna de las partes dando aviso a la otra de su deseo de dar por terminado el Contrato o de alguna de sus prorrogas, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha del vencimiento del Contrato o de una cualquiera de sus prorrogas; de allí pues, esta Juzgadora observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas estamos frente a un contrato a tiempo determinado y el demandante al intentar una demanda de DESALOJO que se refiere a contratos escritos o verbales pero a tiempo indeterminado, no lo hizo de forma idónea ya que dicha acción de DESALOJO no es procedente por la naturaleza de contrato a tiempo determinado.

En efecto en el caso que hoy nos ocupa, se evidencia que la presente acción no es la idónea para que la parte actora obtenga la satisfacción completa de su interés procesal, ya que tratándose del supuesto incumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado tal como se evidencia de las actas que conforman el Expediente y siendo que sólo puede ser demandado el desalojo de un inmueble arrendado cuando el mismo sea a tiempo indeterminado, tal como lo establece la antes transcrita norma, es por lo que estima este Juzgado que existen otras acciones a través de las cuales puede el demandante obtener la satisfacción completa de su interés y hacer valer sus derechos, que en caso concreto de autos, puede intentar otras acciones contempladas en la normativa legal como lo son la demanda por CUMPLIMIENTO O RESOLUCION DE CONTRATO. ASÍ SE DECLARA.

Dilucidado entonces que la presente demanda se hace improponible en virtud de lo explanado con antelación, lo ajustado a derecho es que esta sentenciadora en aplicación de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de Justicia, que permite pronunciar la declaratoria de INADMISIBLE en cualquier estado y grado de la causa, por su carácter de eminente orden público y por ser la misma “CONTRARIA A DERECHO”, por cuanto no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, una demanda de DESALOJO en contratos de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo determinado. Así se declara.

DISPOSITIVA

Por las consideraciones de hecho y de derecho arriba explanadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta el siguiente pronunciamiento:

Se declara INADMISIBLE la demanda interpuesta por el ciudadano W.D.P.L., venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-6.853.887, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 95.630, actuando en su propio nombre, contra el ciudadano J.D.G.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-17.424.118, quien se encuentra representado por el Defensor Ad-Litem Abogado B.R.H., profesional del Derecho, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 62.210, designado y juramentado como consta de autos, por ser contraria a la esencia de la naturaleza jurídica de la acción y en consecuencia contraria a derecho. ASÍ SE DECIDE.

Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.

Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.

Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los dieciséis (16) días mes de marzo de dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

La Juez,

Dra. J.G.

La Secretaria,

Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.

En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo las tres de la tarde (3:00 PM) se publicó la anterior Decisión.

La Secretaria,

Abg. Llasmil Colmenares Vásquez.

Exp. N° D-716-09

Jo.-