Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Julio de 2008

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, en fecha 11 de febrero de 2008, procedentes del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por el Abogado ORANGEL TROCONIS ARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 47.691, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, Ciudadana L.J.C.B., titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.299.708, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de enero de 2008, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Consta al folio 85 auto de entrada dictado por esta Alzada, en el cual se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, los cuales fueron presentados sólo por la representación judicial de la parte demandada en fecha 14 de marzo de 2008.

Mediante auto de fecha 28 de abril del mismo año, este Tribunal dijo “vistos” y entró en el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.

Consta al folio 91, auto de este Tribunal, en el cual se difirió la sentencia para dentro de los treinta (30) días continuos siguientes, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

ANTECEDENTES EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició el juicio mediante libelo presentado por los Ciudadanos P.P.L.C. y N.D.L.P.L., previamente identificados, asistidos por el Abogado J.R.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 6.226, en el cual demandan por RESOLUCION DE CONTRATO a la Ciudadana L.J.C.B., también identificada.

Consta al folio 34 auto de admisión de la demanda, dictado por el Tribunal A quo, en el cual se ordenó el emplazamiento de la demandada para que diera contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes después de citada.

Al folio 41 corre inserto recibo de citación, debidamente firmado por la demandada, quien mediante su apoderado judicial ORANGEL TROCONIS ARIAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 47.671, procedió a dar contestación a la demanda en fecha 20 de junio de 2007. (Folios 42 al 44).

A los folios 48 hasta el 51 consta escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada.

En fecha 11 de julio de 2007, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.

El Tribunal A quo se pronunció sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas, mediante autos de fecha 20 de julio de 2007.

En fecha 18 de octubre de 2007, la parte demandada presentó escrito de informes por ante el Tribunal de la causa.

El Tribunal A quo dictó sentencia definitiva en fecha 10 de enero de 2008, en la cual declaró con lugar la acción de resolución de contrato.

Consta al folio 81 diligencia suscrita por el Abogado ORANGEL TROCONIS ARIAS, apoderado judicial de la parte demandada, en la cual apeló de la sentencia definitiva dictada por el A quo. Recurso que fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 21 de enero de 2008.

En fecha 18-10-2007 la representación de la parte demandada presentó informes. No hubo observaciones.

Estando dentro del lapso legal para dictar sentencia, se pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

DE LA RECURRIDA

El tribunal de la causa dicto sentencia de fondo con la siguiente motivación:

...Establecido como ha quedado la ordenación procesal de los actos fundamentales de esta litis, pasa este Tribunal a decidir, y al respecto hace las siguientes consideraciones:

Alegan los demandantes, que el día 7-4-2006, celebraron un contrato de opción de compra venta con la demandada, sobre un inmueble propiedad de ésta constituido por un inmueble distinguido con el Nº 32, ubicado en el 3er piso del edificio RESIDENCIAS EL PARQUE, situado en la Calle Carabobo, Urbanización La Paz, Parroquia La Vega de esta ciudad; que se fijo un precio para la venta de Bs. 180.000.000,00 de los cuales entregaron Bs. 30.000.000,00 al momento de celebrase la opción, imputables al precio, realizando posteriormente un abono de Bs. 30.000.000,00 adicionales, para un total de Bs. 60.000.000,00, debiendo pagarse el saldo al momento del otorgamiento del documento traslativo de la propiedad en la Oficina Subalterna de Registro respectiva.

Igualmente alegan que el lapso para realizar la compra-venta sería de noventa días (90) días prorrogable por 30, sin que la demandada haya cumplido con su obligación de vender el inmueble, siendo rechazado por el Registro el documento presentado en virtud que sobre el inmueble pesaba una hipoteca de primer grado.

La parte actora admite la existencia del contrato y haber recibido la suma de Bs. 60.000.000,00 por lo que tales hechos al no ser controvertidos quedan fuera del debate probatorio.

Señala la demandada que los demandantes incumplieron el contrato puesto que no presentaron el documento de venta ante el Registro dentro del lapso establecido originalmente (90 días) ni la supuesta prórroga, por lo que conforme la cláusula sexta tiene derecho a retener por concepto de cláusula penal Bs. 30.000.000,00 por lo que sólo está obligada a devolver Bs. 30.000.000,00 con sus respectivos intereses.

Habiendo quedado plenamente reconocido por las partes, -como se señalara- el contrato cuya resolución se demanda, se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, del análisis de la forma como ha quedado trabada la litis, se evidencia que el único hecho que se encuentra controvertido es del cumplimiento de las obligaciones dentro del plazo convenido en el contrato de opción de compraventa. Por un lado la parte actora alega que la venta no se materializó por un hecho imputable a la demandada y ésta por su parte arguye que fue la parte actora quien no cumplió con la carga de presentar el documento ante el Registro en los 90 días pactados originalmente ni los 30 de la supuesta prórroga.-

En particular, del análisis del contrato de opción de compra venta que cursa inserto a los folio 7, 8 y 9 del presente expediente se observa que en la cláusula quinta, se establece que la duración del mismo es de 90 días continuos contados a partir de la firma del instrumento (7-4-2006) prorrogable por 30 días adicionales.

Resulta necesario establecer las obligaciones de cada parte a los fines de determinar cuál de ellas incumplió y en virtud de ello no se materializó la venta en el plazo previsto y resultar sancionado con la cláusula penal prevista en la cláusula sexta del contrato.

Así tenemos que los 90 días originales pactados para la venta vencieron el día 6 de julio del año 2006 (inclusive) y la prórroga la cual a juicio de quien decide operó independientemente de que la misma no conste por escrito, en virtud de las gestiones realizadas por las partes una vez vencido el plazo original, venció el día 5 de agosto del año 2006 (inclusive). Así se precisa.

Es evidente que el documento de venta no fue presentado ante el Registrador competente antes de la referida fecha, toda vez que de los recaudos cursantes al expediente se evidencia que:

a) la planilla de liquidación de los derechos de Registro, fue expedida el 11 de agosto del año 2006;

b) En el reverso de dicha planilla se observa un sello que dice: “fecha de presentación 28 Ago 2006. Fecha de otorgamiento 11-9-06”.

3. El pago efectuado al Banco Provincial a favor de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito por Bs. 105.000,00 se efectuó el 28-8-2006; y,

4. El documento fue anulado por el Registro el 2-10-2006.

A tales documentos se les otorga el valor que de ellos emana en el sentido que fueron realizados luego de vencida la duración tanto original como de la prórroga de la opción de venta. Así se decide.

Sin embargo, no puede este tribunal analizar tales probanzas aisladamente. Debe adminicularlas a las cláusulas contractuales, a los fines de determinar si tal situación es imputable a los compradores (demandantes) o a la vendedora (demandada) y determinar la procedencia o no de la acción incoada.

Así, la cláusula novena del contrato cuya resolución se acciona, prevé:

El inmueble será vendido y entregado en perfecto estado… Queda entendido que el inmueble se venderá libre de gravámenes… y solventes (sic) con los servicios de agua, electricidad, aseo…, para lo cual LA OFERENTE se comprometen (sic) a presentar las solvencias correspondientes

.

Dicha cláusula evidencia un compromiso por parte de la oferente, vendedora, aquí demandada de presentar las solvencias (entre otras del agua) y vender el inmueble libre de gravamen.

En cuanto al gravamen la parte demandante sostiene que el Registro rechazó la venta por cuanto sobre el inmueble existe una hipoteca, hecho este que se encuentra corroborado con la certificación de gravámenes expedida por el registro, la cual cursa a los folios 27 y 28 y cuya carga corresponde a la vendedora. Así se establece.

La demandada (vendedora) afirma que entregó con antelación a los compradores el documento de liberación indicándole a éstos que debían participar al banco que la hipoteca sería liberada al momento de efectuarse el documento de venta. Tal afirmación corresponde ser demostrada por la demandada con base en el principio de la carga de la prueba consagrado en el artículo 506 del Código Adjetivo.

Para probar sus dichos la parte demandada en el lapso de pruebas promovió comunicación emanada del Banco Mercantil y documento de liberación.

Tales documentos no emanan de la parte contra quien se opuso, lo que viola el principio de alteridad de la prueba, según el cual, los medios de prueba promovidos en juicio deben emanar de sujetos distintos de quienes los promueven, pues nadie puede fabricarse en juicio su propia probanza. Aunado a ello tales documentales están en poder de la demandada, es decir, que su forma de promoción no evidencia que hallan sido entregados a los actores. Adicionalmente se trata de un documento fechado 3-11-2005, cuando aun no se había suscrito la opción de venta, debiendo concluirse que si bien el acreedor hipotecario (Banco Mercantil) redactó el documento de liberación, la accionada no cumplió su obligación de pagar la acreencia a fin de que la garantía sea liberada incumpliendo su obligación contractual de vender el inmueble libre de todo gravamen. Así se establece.

Aunado a lo anterior tenemos que en la supra transcrita parcialmente cláusula novena del contrato, se evidencia que la vendedora (identificada como oferente) aquí demandada tenía la carga de entregar las solvencias entre las que figura la del agua, evidenciándose del recaudo cursante al folio 18, al que se le atribuye el valor que de él emana al tratarse de un documento público administrativo que la constancia correspondiente a la solvencia por servicio de agua del apartamento Nº 32 de las RESIDENCIAS EL PARQUE, situado en la Calle Carabobo, Urbanización La Paz, Parroquia El Paraíso de esta ciudad, fue expedida el 25-8-2006, lo que permite inferir que la demandante no había cumplido con su carga de obtener las solvencias de manera oportuna, por lo que no habiendo hecho entrega de las solvencias mal podían los compradores presentar el documento ante el Registro, evidenciándose que sólo tres días después de expedida dicha solvencia presentaron el documento para su protocolización, esto es, el 28-8-2006, resultando forzoso concluir que los demandantes no incumplieron el contrato de opción de compra venta. Así se decide.

Se evidencia asimismo del documento redactado por el Banco Mercantil, quien otorgaría el préstamo a los demandantes para la adquisición del inmueble que en el mismo se estableció que sobre el bien vendido no pesa gravamen alguno; y, no liberando la vendedora la garantía hipotecaria, no se materializó la venta, infiriéndose además de la prueba de informes evacuada por el Banco mencionado que los demandantes desistieron de la operación de venta el 6-10-2006, es decir, con posterioridad a la presentación del documento y ya transcurrido el día fijado para la firma, dado que ya se estableció que el otorgamiento había sido fijado para el día 11-9-2006 (vto. folio 24, 25). Así se decide.

Comoquiera que artículo 1.159 del Código Civil, estatuye que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y como consecuencia de ello deben cumplirse tal como fueron contraídos; y, de las pruebas analizadas se desprende que el incumplimiento deviene de la parte demandada, al no haber cumplido la obligación que asumió en la tantas veces mencionada cláusula novena del contrato, resulta forzoso declarar con lugar la demanda incoada por los ciudadanos P.P.L. y N.D.L.P.L., debiendo la ciudadana L.C.B., entregar a la parte actora las cantidades recibidas como parte de pago del inmueble, a saber, Bs. F. 60.000,00 que para la fecha de introducción de la demanda se correspondían a Bs. 60.000.000,00 y Bs. F. 30.000,00, equivalente a Bs. 30.000.000,00, previstos en la cláusula sexta como penalidad en caso de incumplimiento por parte de la vendedora. Así se declara…”.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO

La demandada apelante en sus informes de segunda instancia además de realizar un recuento del procedimiento en la primera instancia, señaló una serie de errores en los que a su modo de ver se incurrió en la sentencia apelada.

Que el contrato de opción se extinguió por vía natural en virtud de que no operó la prórroga legal.

Que para que operara la prorroga legal era requisito indispensable que la misma fuera solicitada por escrito y constar de manera expresa.

Que la cláusula nunca se materializó a la luz de las cláusulas quinta y décima primera del contrato; por lo que nada de lo decidido se encuentra ajustado a derecho.

Que era requisito indispensable que la prórroga fuera solicitada y que constara de manera expresa, que el Juzgador asumió la representación de la parte actora decidiendo que las solas y unilaterales acciones de ella, son suficientes para prorrogar la contratación.

Que, las gestiones aludidas por el Tribunal A quo y que adelantó “de manera inexplicable la actora”, fueron entre otras:

a) La introducción del documento a registrar ante el Registro Subalterno, a sabiendas que la contratación había fenecido.

b) Emisión de Telegrama.

c) Alegó, la preexistencia de gravamen en el inmueble, circunstancia intranscendente, pues la negociación había culminado y con ello la obligación de mi cliente a vender en esa o en ninguna otra circunstancia.

d) Solicita y obtiene certificación de Gravamen, que nada prueba, pues ya los lapsos para la venta habían concluido

Sigue alegando que dichas acciones sólo se llevaron a cabo por la actora y nunca por su representada, por lo que no se puede presumir ánimo o tácita actitud de continuar la negociación por parte de la accionada, resultando evidente que la prórroga nunca se registró, puesto que no hubo notificación alguna, requisito indispensable según las cláusulas quinta y décima primera del contrato de opción de compra venta.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

LIBELO DE DEMANDA

La parte actora fundamentó su demanda en los siguientes argumentos:

Que mediante documento autenticado el 7-4-2006, ante la Notaría Pública Trigésima segunda del Municipio Libertador, celebraron con la ciudadana L.C., contrato de opción de compra-venta, el cual tuvo por objeto un inmueble distinguido con el Nº 32, ubicado en el 3er piso del edificio RESIDENCIAS EL PARQUE, situado en la Calle Carabobo, Urbanización La Paz, Parroquia La Vega de esta ciudad; que se pactó un precio de Bs. 180.000.000,00 que posteriormente fue incrementado a Bs. 200.000.000,00; que la duración de la opción se fijó en 90 días, prorrogable en 30; que entregó la suma de Bs. 30.000.000,00, imputable al precio definitivo de venta, estableciéndose que en caso de incumplimiento por parte de los compradores dicha suma quedaría en beneficio de la vendedora; por el contrario, si el incumplimiento devenía de la vendedora, ésta debía devolver la referida suma y otra igual por concepto de cláusula penal; que el inmueble debía ser vendido libre de todo gravamen; que a los fines de cumplir con la opción solicitaron un préstamo al Banco Mercantil, presentando el documento al Registro el 28-8-2006, indicando el registro que la venta no podía suscribirse en virtud que sobre el inmueble pesaba una hipoteca, anulando el Registro tal documento el 2-10-2006; que la conducta de la vendedora y su apoderado se subsume en el delito previsto en el numeral 6º del artículo 463 del Código Penal. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1133, 1137, 1155, 1159, 1160, 1167, 1257 y 1264 del Código Civil, demanda a la ciudadana L.C., para que convenga o en defecto de ello, sea condenada en la resolución del contrato y al reintegro de la suma de Bs. 90.000.000,00 de los cuales Bs. 60.000.000,00 fueron recibidos en dos cheques de gerencia y Bs. 30.000.000,00 por cláusula penal. Acompañaron a la demanda documento de opción; documento de venta rechazado por el Registro; copia de solvencias; registro de vivienda principal; certificación de gravámenes y copias de cheques.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

La parte demandada, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Admite los siguientes hechos:

Que se suscribió el contrato de opción de compra venta en fecha 7-4-2006; Admitió haber recibido la suma de Bs. 60.000.000,00; Admitió la duración de 90 días prorrogable por 30 de la referida negociación. Que la venta definitiva no se realizó dentro del referido periodo. Señala que la venta no se materializó por hechos imputables a la parte actora, por lo que sólo está obligada a reintegrar la suma de Bs. 30.000.000,00 con sus respectivos intereses, acogiéndose en virtud de ello a lo pautado en la cláusula sexta del contrato. Señala además que los 90 días vencieron el seis (6) de julio 2006 y dentro de tal lapso ninguna de las partes dio aviso a la otra en las direcciones indicadas en el contrato su intención de prorrogar el contrato, extinguiéndose a partir de tal fecha el contrato por vía natural. Que la supuesta prórroga nunca se registró y en el supuesto que hubiese operado la misma, los demandantes debían realizar todas las gestiones antes del 5 de agosto del año 2006, produciéndose la comunicación de firma el 16-8-2006, es decir, 11 días después de expirada la prórroga; que el documento es presentado ante el Registrador el 28-8-2006 o sea, 23 días de vencida la prórroga y 50 días de verificado el vencimiento del plazo original. Que respecto a la existencia del gravamen alertó a los demandantes que debían participar al banco que la liberación se efectuaría al momento de suscribirse la venta definitiva, entregando copia del documento de liberación redactado de manera anticipada por el Banco, lo cual coincide además con las prácticas registrales y solicita se declare sin lugar la demanda.

Con relación a la carga de la prueba se observa que la parte demandada admitió la existencia del contrato y haber recibido la suma de Bs. 60.000.000,00 por lo que tales hechos no están controvertidos.

La demandada sostiene además que la parte actora incumplió el contrato dado que no presentó el documento de venta ante el Registro dentro del lapso establecido originalmente (90 días) ni la supuesta prórroga, por lo que conforme la cláusula sexta del contrato tiene derecho a retener por concepto de cláusula penal Bs. 30.000.000,00 por lo que sólo está obligada a devolver Bs. 30.000.000,00 con sus respectivos intereses.

Ahora bien, se encuentra controvertido el hacho del cumplimiento de las obligaciones dentro del plazo convenido en el contrato de opción de compraventa en virtud de que por un lado la parte actora alega que la venta no se materializó por un hecho imputable a la demandada y ésta por su parte arguye que fue la parte actora quien no cumplió con la carga de presentar el documento ante el Registro en los 90 días pactados originalmente ni los 30 de la supuesta prórroga.

PRUEBAS DE LAS PARTES

Con relación al contrato de opción de compraventa habiendo quedado reconocido por las partes, al mismo se le atribuye al mismo pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Prueba de informes al Banco Mercantil y Superintendencia de Bancos; y, ejemplar emitido por el Banco Mercantil de liberación de hipoteca. Al mismo, por tratarse de una prueba que se evacuo respecto las previsiones del articulo 433 del Código de Procedimiento Civil se le otorga valor para dar por demostrado el contenido de la misma.

La parte actora hizo valer contrato de opción de compra venta; copia de cheques emitidos por los actores; certificación de gravámenes; por tratarse de hechos admitidos por las partes, no controvertidos, los mismos se dan por demostrados.

Respecto la solicitud de remisión del expediente a la jurisdicción penal se observa que Sobre la denuncia penal y la solicitud de remisión del expediente a tales tribunales, tales pedimentos fueron negados por auto de fecha 20-7-2007 por el Tribunal de la causa.

Respecto la solvencia emanada de Hidrocapital se aprecia que la misma no fue rechazada por la contraparte, en consecuencia, se tiene como cierto su contenido.

Respecto la planilla de liquidación de los derechos de Registro, fue expedida el 11 de agosto del año 2006; en el reverso de dicha planilla se observa un sello que dice: “fecha de presentación 28 Ago 2006. Fecha de otorgamiento 11-9-06”.Esta; por cuanto no fue impugnada, se le tiene por fidedigna para demostrar su contenido.

MOTIVACION

La acción incoada se refiere a un Juicio de Resolución de Opción de Contrato de Compra- Venta, mediante el cual se persigue resolver el referido contrato de Opción que celebraron actores y demandada en fecha siete de abril del 2.006.

Alega así la parte actora que el día 7-4-2006, celebraron un contrato de opción de compra venta con la demandada, sobre un inmueble propiedad de ésta constituido por un inmueble distinguido con el Nº 32, ubicado en el 3er piso del edificio RESIDENCIAS EL PARQUE, situado en la Calle Carabobo, Urbanización La Paz, Parroquia La Vega de esta ciudad; que se fijo un precio para la venta de Bs. 180.000.000,00 de los cuales entregaron Bs. 30.000.000,00 al momento de celebrase la opción, imputables al precio, realizando posteriormente un abono de Bs. 30.000.000,00 adicionales, para un total de Bs. 60.000.000,00, debiendo pagarse el saldo al momento del otorgamiento del documento traslativo de la propiedad en la Oficina Subalterna de Registro respectiva; aducen que el lapso para realizar la compra-venta sería de noventa días (90) días prorrogable por 30, sin que la demandada haya cumplido con su obligación de vender el inmueble, siendo rechazado por el Registro el documento presentado en virtud que sobre el inmueble pesaba una hipoteca de primer grado.

Ahora bien, la cláusula quinta del referido contrato establece que la duración del mismo es de 90 días continuos contados a partir de la firma del instrumento en fecha siete de abril del 2.006(7-4-2006), prorrogable dicho contrato por 30 días adicionales.

Ahora bien, por cuanto uno de los punto en controversia lo constituye el incumplimiento del contrato por ambas partes en virtud de que la actora aduce que incumplió la demandada y la demandada señala que quien incumplió fue la parte actora; en el caso bajo análisis se hace necesario establecer las obligaciones de cada contratante a los fines de determinar si alguno de ellos incumplió; si en virtud de tal incumplimiento no se materializó la venta en el plazo previsto y en consecuencia, si es procedente la ejecución de la cláusula penal prevista en la cláusula sexta del contrato cuya resolución se demanda.

Así se observa que los 90 días originales pactados para la venta vencieron el día 6 de julio del año 2006.

La parte demandada sostiene, con relación a la prorroga que la supuesta prórroga nunca se registró y que los 90 días vencieron el seis (6) de julio 2006 y dentro de tal lapso ninguna de las partes dio aviso a la otra en las direcciones indicadas en el contrato su intención de prorrogar el contrato, extinguiéndose a partir de tal fecha el contrato por vía natural; lo cual fundamenta en las cláusulas quinta y décima primera del contrato.

Al respecto se observa que la cláusula quinta del contrato establece que “El tiempo de duración de este contrato de Opción de Compra Venta es de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento, pero se podrá prorrogar a petición de las partes por treinta (30) días continuos adicionales.”.

La cláusula décima primera del contrato señala que “Las notificaciones que deban hacerse las partes se realizarán siempre por escrito, ya sea por carta certificada o telegrama con aviso de recibo a las direcciones que ambas partes declaran conocer”.

Para esta juzgadora las referidas cláusulas no disponen expresamente que la prórroga para la firma definitiva del contrato debe ser notificada por escrito; de allí entonces que tal como lo sostiene la recurrida; la prórroga en este caso operó, no obstante que la misma no conste por escrito, toda vez que tal requisito no fue acordado expresamente en el contrato para el caso de la prorroga y en consecuencia, además de que las partes continuaron realizando gestiones encaminadas a la materialización de la venta; una vez vencido el plazo original, que venció el día 5 de agosto del año 2006; la prorroga, en el caso de autos en efecto sí operó. ASI SE DECLARA.

Ahora bien, respecto la presentación en el registro correspondiente de los documentos requeridos para la materialización definitiva de la venta; de las actas bajo análisis se evidencia que la parte actora presento los recaudos que se señalan a continuación en las siguientes fechas:

• Planilla de liquidación de los derechos de Registro, fue expedida el 11 de agosto del año 2006;

En el reverso de dicha planilla se observa un sello que dice: “fecha de presentación 28 Ago 2006. Fecha de otorgamiento 11-9-06”.

• El pago al Banco Provincial a favor de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito por Bs. 105.000,00 se efectuó el 28-8-2006.

• El documento de venta fue anulado por el Registro el 2-10-2006.

Respecto las referidas instrumentales, las mismas resultan idóneas para dar por demostrado que fueron elaborados luego de vencida la duración tanto original como de la prórroga de la opción de venta; por lo que en efecto el documento de venta no fue presentado ante el Registrador competente antes de la fecha acordada.

Respecto del este hecho, el mismo ciertamente como lo señaló la recurrida no puede analizarse de forma aislada; en virtud de que se requiere además revisar otras circunstancias a los fines de determinar con claridad si la presentación del documento en el registro fuera del lapso previsto se debió a hechos imputables a la parte actora oferente; y a tal efecto se observa:

La cláusula novena del contrato cuya resolución se demanda prevé:

El inmueble será vendido y entregado en perfecto estado… Queda entendido que el inmueble se venderá libre de gravámenes… y solventes (sic) con los servicios de agua, electricidad, aseo…, para lo cual LA OFERENTE se comprometen (sic) a presentar las solvencias correspondientes

.

La citada cláusula evidencia un compromiso por parte de vendedora oferida demandada de presentar las solvencias -entre otras la del agua- y vender el inmueble libre de gravamen.

Conforme la cláusula novena del contrato, la vendedora tenía la carga de entregar las solvencias. Respecto la solvencia del agua, se evidencia del recaudo cursante al folio 18 del expediente, al que se le atribuye el valor que de él emana al tratarse de un documento público administrativo que la constancia correspondiente a la solvencia por servicio de agua del apartamento Nº 32 de las RESIDENCIAS EL PARQUE, situado en la Calle Carabobo, Urbanización La Paz, Parroquia El Paraíso de esta ciudad; que fue expedida el 25-8-2006, del que se evidencia que la demandante no cumplió con su carga de obtener oportunamente las solvencias.

Respecto la obligación de vender libre de gravamen la parte actora sostiene que el Registro rechazó la venta por cuanto sobre el inmueble existe una hipoteca. Este se encuentra corroborado con la certificación de gravámenes expedida por el registro, la cual cursa a los folios 27 y 28 y cuya carga corresponde a la vendedora. ASI SE DECLARA.

La demandada (vendedora) afirma que entregó con antelación a los compradores el documento de liberación indicándole a éstos que debían participar al banco que la hipoteca sería liberada al momento de efectuarse el documento de venta; sin embargo tal afirmación correspondía ser demostrada por la demandada con base en el principio de la carga de la prueba consagrado en el artículo 506 del Código Adjetivo, así se observa que para probar sus afirmaciones la parte demandada, en el lapso probatorio promovió comunicación emanada del Banco Mercantil y documento de liberación.

La citada instrumental no emana de la parte contra quien se opuso, por lo que al emanar de personas distintas de quienes los promueven, carecen de valor probatorio. Aunado a ello tales documentales están en poder de la demandada, es decir, que su forma de promoción no evidencia que hayan sido entregados a los actores. Adicionalmente se trata de un documento fechado 3-11-2005, cuando aun no se había suscrito la opción de venta, debiendo concluirse que si bien el acreedor hipotecario (Banco Mercantil) redactó el documento de liberación; por lo que la demandada no cumplió su obligación de pagar la acreencia a fin de que la garantía fuera liberada; incumpliendo su obligación contractual de vender el inmueble libre de todo gravamen. Así se declara.

Por ello, no habiendo la demanda hecho entrega de las solvencias; no podían entonces los compradores presentar el documento ante el Registro, evidenciándose además que sólo tres días después de expedida dicha solvencia presentaron el documento para su protocolización en fecha 28-8-2006.

En consideración a los motivos señalados, es forzoso para quien aquí se pronuncia, concluir, que ciertamente como lo declaro la recurrida; la parte actora no incumplió el contrato de opción de compra venta. ASI SE DECLARA.

Con relación al documento redactado por el Banco Mercantil, institución bancaria que otorgaría el préstamo a la parte actora para la adquisición del inmueble; se observa que en el mismo se señalo expresamente que sobre el bien vendido no pesaba gravamen alguno; que estando probado que sobre el referido inmueble pesa una hipoteca convencional de primer grado( tal como se desprende de la certificación de gravámenes que riela al folio 28 y su vuelto, que por tratarse de copia certificada y provenir de manifestación de un funcionario público con competencia para tal certificación, se le otorga valor de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil sin que la parte demandada haya probado que acordó con la parte oferida que la hipoteca sería liberada al momento de efectuarse la venta definitiva ; en consecuencia, al no haber liberado la vendedora la garantía hipotecaria, por tal razón no se materializó la venta. ASI SE DECLARA.

También se observa de la prueba de informes remitida por el referido Banco; que los demandantes desistieron de la operación de venta el 6-10-2006, es decir, con posterioridad a la presentación del documento y ya transcurrido el día fijado para la firma, toda vez que el otorgamiento había sido fijado para el día 11-9-2006 (vto. folio 24, 25).

Ahora bien, el artículo 1.159 del Código Civil, prevé que:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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En consideración a los motivos explanados y en virtud de que conforme a la citada disposición, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y como consecuencia de ello deben cumplirse tal como fueron contraídos; en el caso bajo juzgamiento; de las pruebas analizadas se desprende que el incumplimiento se produjo por la parte demandada, al no haber cumplido la obligación que asumió en la cláusula novena del contrato al no encontrarse el inmueble libre de gravamen; por lo que en consecuencia, lo procedente es declarar con lugar la demanda incoada por los ciudadanos P.P.L. y N.D.L.P.L., debiendo la ciudadana L.C.B., entregar a la parte actora las cantidades recibidas como parte de pago del inmueble, a saber, Bs. F. 60.000,00 que para la fecha de introducción de la demanda se correspondían a Bs. 60.000.000,00 y Bs. F. 30.000,00, equivalente a Bs. 30.000.000,00, previstos en la cláusula sexta como penalidad en caso de incumplimiento por parte de la vendedora. ASI SE DECIDE.

Que como consecuencia de ello debe declararse RESUELTO el contrato suscrito en fecha 7-4-2006 ante la Notaría Pública 32ª del Municipio Libertador, bajo el Nº 55, Tomo 38 de los libros respectivos; en razón de lo cual se condena a la parte demandada, ciudadana L.C. a pagar a los actores, ciudadanos P.L. y N.L., la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 90.000,00) que para la fecha de la introducción de la demanda equivalían a Bs. 90.000.000,00, de los cuales Bs. F. 60.000,00 fueron entregados por los demandantes como parte del precio y Bs. F. 30.000,00 se contraen a la penalidad prevista en la cláusula sexta del contrato; por lo que la decisión apelada esta ajustada a derecho, debiendo ser confirmada en todas y cada una de sus partes. ASI SE DECLARA.

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de apelación. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión apelada. TERCERO: CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos P.P.L. y N.D.L.P.L., debiendo la ciudadana L.C.B., entregar a la parte actora las cantidades recibidas como parte de pago del inmueble, a saber, Bs. F. 60.000,00 que para la fecha de introducción de la demanda se correspondían a Bs. 60.000.000,00 y Bs. F. 30.000,00, equivalente a Bs. 30.000.000,00, previstos en la cláusula sexta como penalidad en caso de incumplimiento por parte de la vendedora. ASI SE DECIDE.

Que como consecuencia de ello, se declara RESUELTO el contrato suscrito en fecha 7-4-2006 ante la Notaría Pública 32ª del Municipio Libertador, bajo el Nº 55, Tomo 38 de los libros respectivos; en razón de lo cual se condena a la parte demandada, ciudadana L.C. a pagar a los actores, ciudadanos P.L. y N.L., la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 90.000,00) que para la fecha de la introducción de la demanda equivalían a Bs. 90.000.000,00, de los cuales Bs. F. 60.000,00 fueron entregados por los demandantes como parte del precio y Bs. F. 30.000,00 se contraen a la penalidad prevista en la cláusula sexta del contrato.

Se condena en costas del juicio a la parte demandada por haber sido completamente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, e igualmente se condena a la demandada en las costas del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil al haberse confirmado la sentencia apelada en todas sus partes.

Por cuanto la presente decisión fue dictada dentro de la oportunidad procesalmente válida para ello, no se requiere la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (11) días del mes de julio de 2.008. Años 198° de la independencia y 149º de la Federación.

LA JUEZA,

EL SECRETARIO,

Dra. R.D.S.G.

Abg. J.E. FREITAS ORNELAS

En esta misma fecha once (11) de julio de 2008, siendo las 3:14 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

Abg. J.E. FREITAS ORNELAS

RDSG/JEFO/darc.

Exp. N° CB-08-0822