Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 9 de Abril de 2010
| Fecha de Resolución | 9 de Abril de 2010 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen |
| Ponente | Ana Yldikó Casanova Rosales |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO,
BANCARIO Y PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Demandante: J.P.J.J., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 20.675.789, con domicilio en S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira.
Abogado Asistente: J.C.R., inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 78971, con domicilio procesal en el Edificio La Cordobereña, piso 1, local 12, ubicado en la calle 12, entre carreras 4 y 5, S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira.
Demandada: Yurmari Yubisay Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.258.191, con domicilio en la carrera 7, entre calles 10 y 11 de la Población de S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira.
Abogado Asistente: C.O.S., inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 48494, con domicilio procesal en la carrera 8, con calles 15 y 16, Barrio Libertador, S.A., Municipio Córdoba, Estado Táchira.
Motivo: Cumplimiento de Contrato-Apelación de la decisión de fecha 27 de enero de 2010, dictada por el Juzgado del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial, que declara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato.
En escrito de fecha 03 de diciembre de 2009, el ciudadano J.P.J.J., asistido de abogado demanda a Yurmari Yubisay H.V., por cumplimiento de contrato, en virtud de que el 28 de abril de 2005, celebró contrato de arrendamiento por el lapso de 1 año con la mencionada ciudadana, que se prorrogó de común acuerdo hasta que el 14 de abril de 2008, le notificó de manera escrita a la arrendataria, su deseo de no continuar la relación arrendaticia y que comenzaría a transcurrir la prórroga legal correspondiente de 1 año a partir del 28 de abril de 2008, de conformidad con el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que desde el día que finalizó la prórroga legal, vale decir el 28 de abril de 2009, le ha manifestado de manera verbal en reiteradas oportunidades, que debe desocupar el inmueble, sin que hasta la fecha se haya hecho efectiva la entrega y es por lo que demanda a Yurmari Yubisay H.V., en su carácter de arrendataria, por cumplimiento de contrato, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en dar por terminado el contrato de arrendamiento y en consecuencia le devuelva y entregue totalmente desocupado de bienes y personas el inmueble arrendado, en perfecto estado de conservación, tal como lo recibió y se condene al pago de costas procesales; fundamenta su acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pide se decrete medida de secuestro con apostamiento policial y ordene el depósito del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil. Estima la demanda en la suma de quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550,00) (fs. 1-7).
En auto de fecha 04 de diciembre de 2009, el Juzgado del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial, admite cuanto ha lugar en derecho la anterior demanda y ordena la citación de la demandada, a fin de que comparezca por ante ese Tribunal, al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación y en cuanto a la medida preventiva de secuestro, el a quo considera que no se encuentran llenos los extremos requeridos por el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil (fs. 8-9)
En escrito de fecha 16 de diciembre de 2009, la demandada, asistida de abogado, niega, contradice y rechaza todo lo expresado por el demandante; que es falso todo lo manifestado por el accionante, que el demandante debió solicitarle la entrega del inmueble el 14 de abril de 2009, que al 14 de diciembre han transcurrido ocho (8) meses; que al no haberlo solicitado en el tiempo estipulado, continuó la relación arrendaticia por contrato verbal, que no existe contrato por escrito, que es cierto que en el año 2005, se constituyó, pero no se prorrogó por escrito; que la prorroga legal opera de pleno derecho, cuando los contratos celebrados son a tiempo determinado; rechaza, niega y contradice lo alegado y solicitado por la actora en el libelo de demanda y pide se declare inadmisible por no estar ajustada a la norma jurídica que rige la materia (fs. 12-13).
En la oportunidad de promoción de pruebas, el demandante, asistido de abogado, opone como punto previo que el 14 de abril de 2008, se realizó el desahucio de ley, que le manifestó a la arrendataria su deseo de no continuar la relación arrendaticia y que a partir del 28 de abril de 2008, comenzaría a transcurrir la prórroga legal, que era de un año de conformidad con lo señalado en el literal b, del artículo 38, que dicho lapso lo disfrutó la accionada en su totalidad hasta el 28 de abril de 2009, que con fundamento en el artículo 1.601 del Código Civil, la tácita reconducción que quiere hacer ver la parte demandada, no opera, pues el desahucio se llevó a cabo; promueve como documentales, el mérito favorable de los autos; promueve y ratifica la notificación privada (desahucio), realizada el 14 de abril de 2008, la cual quedó reconocida en todas sus partes, ya que no la desconoció o negó en la oportunidad procesal; promueve y ratifica el contrato de arrendamiento firmado el 28 de abril de 2008, consignado junto al libelo de demanda, el cual no fue desconocido en el escrito de contestación; promueve y ratifica en todas y cada una de sus partes el contenido del libelo de demanda (fs. 14-15); pruebas que admite el a quo cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, en auto del 14 de enero de 2010 (f. 16).
El a quo en decisión de fecha 27 de enero de 2010, declara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, interpuesta por J.P.J.J., contra Yurmary Yubisay H.V. y condena en costas al accionante (fs. 18-33); decisión que apela el demandante, asistido de abogado, el 01 de febrero de 2010 (f. 34); es oída en ambos efectos y remitido el expediente al juzgado distribuidor (f. 35) y recibido en este Superior tribunal, el 16 de marzo de 2010 (f. 39).
Esta alzada, en auto del 19 de marzo de 2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fija el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia (f. 40)
El Tribunal para decidir observa:
El caso sometido al conocimiento de esta alzada, trata de la apelación interpuesta por la representación de la parte demandante, contra la determinación dictada por el juzgado del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial, declara sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, interpuesta por J.P.J.J., contra Yurmary Yubisay H.V. y condena en costas al accionante
Al respecto, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, señala:
Artículo 39. La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
La norma en comento, impone al arrendatario la obligación de entregar o devolver el inmueble al vencimiento de la prórroga legal.
Así mismo, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
La anterior norma, es clara al señalar que en el caso de los contratos a tiempo determinado, los efectos conclusivos de la relación arrendaticia se producen desde el momento en que es puesto en mora el deudor en virtud de cualquier notificación que se le haga al efecto.
Pruebas de la parte demandante
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- El mérito favorable de los autos, no es objeto de valoración.
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- Original de la notificación privada de fecha 12 de abril de 2008, suscrita por J.P.J. y dirigida a Yurmari Yubisay H.V. (f.7); La documental anterior se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil y sirve para demostrar que el arrendador le envió una misiva a la arrendadora, donde le manifiesta su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, la cual recibe el 14 de abril de 2008.
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- Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito entre J.P.J. y Yurmari Yubisay H.V., de fecha 28 de abril de 2008, consignado junto al libelo de demanda (fs.5-6); a la anterior documental se le confiere el valor intrínseco que de ella emana y sirve para demostrar que suscribieron un contrato de arrendamiento por el lapso de un (1) año contado a partir de la firma del documento, que se podía prorrogar a voluntad del arrendador, siempre que la arrendataria hubiese cumplido con las disposiciones contenidas en el convenio.
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- Promueve y ratifica en todas y cada una de sus partes el contenido del libelo de demanda
Al respecto, esta alzada pasa a analizar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el 28 de abril de 2005, para lo cual observa:
J.P.J., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° V-20.675.789, con domicilio en la población de S.A., Estado Táchira, quien en lo adelante se denominará EL ARRENDADOR, por una parte, y por la otra la ciudadana YURMARI YUBISAY H.V., Venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad Nro. V-12.258.191, con domicilio en esta población quien en adelante se denominará LA ARRENDATARIA, se ha convenido en celebrar el siguiente contrato, con base en las cláusulas que a continuación se enumeran: … SEGUNDA: el plazo de duración del presente convenio es de un (01) año contado a partir de la firma del presente documento, pudiendo prorrogarse a voluntad de EL ARRENDADOR siempre y cuando LA ARRENDATARIA haya dado cumplimiento a las disposiciones contenidas en este convenio si estuviere de acuerdo con las variaciones del canon de arrendamiento que EL ARRENDADOR establezca. En caso de renovación del lapso de arrendamiento, las partes acuerdan en suscribir un nuevo contrato escrito. La prórroga deberá hacerse no antes de los sesenta (60) días del vencimiento del mismo. …
(Resaltado del Tribunal)
Así tenemos que, el artículo 1.600 del Código Civil, señala:
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
La norma antes transcrita, establece que si el arrendador deja en posesión del bien al arrendatario, esta relación se convierte en una a tiempo indeterminado.
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que efectivamente se realizó un contrato de arrendamiento en forma escrita, el 28 de abril de 2005, pero no es menos cierto que dicho contrato venció el 28 de abril de 2006 y las partes hasta la fecha en la que el arrendatario le envía la misiva a la arrendadora, vale decir, el 12 de abril de 2008, no realizaron ningún otro contrato escrito, sólo lo renovaron de manera verbal, por lo que el accionante yerra al demandar cumplimiento de contrato, en virtud de que éste ya se convirtió en uno a tiempo indeterminado, tal como lo señala el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que el accionante, ha debido demandar el desalojo, tal como lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se resuelve.
En cuanto a la tácita reconducción, el artículo 1.601 del Código Civil, señala:
Artículo 1.601.- Si ha habido desahucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.
El fundamento de la tácita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble, de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace. La terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del término, está contemplada por la regla sobre tácita reconducción, que señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado.
Así las cosas, observa quien aquí juzga, que el arrendador demanda el cumplimiento de contrato, en lugar del desalojo; que la arrendadora en la oportunidad de la contestación de la demanda alega la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, acción que al ser analizada por esta alzada, nos lleva a la conclusión que efectivamente si la hubo, en virtud de que el arrendador, no procedió en el tiempo oportuno a efectuar el desahucio de la arrendadora, lo que convirtió el contrato en uno a tiempo indeterminado; por lo que le es forzoso a esta alzada declarar sin lugar la apelación interpuesta por el demandante, en consecuencia declara inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato. Así se resuelve.
En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales y jurisprudenciales antes transcritas, este juzgado superior primero en lo civil, mercantil, del tránsito, bancario y de protección del niño y del adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
Declara sin lugar la apelación interpuesta por la representación de la parte demandante, ya identificada, contra la decisión dictada por el juzgado del Municipio Córdoba de esta Circunscripción Judicial, el 27 de enero de 2010, que declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, interpuesta por J.P.J.J., contra Yurmary Yubisay H.V.
Declara inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por J.P.J.J., contra Yurmari Yubisay H.V., ya identificadas.
Se condena en costas, a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia fotostática certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del juzgado superior primero en lo civil, mercantil, del tránsito, bancario y de protección del niño y del adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los 09 días del mes de abril de 2010. Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Jueza Titular,
A.Y.C.R.
El Secretario,
Antonio Mazuera Arias
En la misma fecha, siendo las doce y cincuenta minutos de la tarde (12:50 p.m.), se publicó la anterior decisión y se dejó copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 6526
Mddr.-
