Decisión nº 12.853-DEF-CIV de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Julio de 2012

Fecha de Resolución30 de Julio de 2012
EmisorJuzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteIndira Paris Bruni
ProcedimientoCumpliento De Contrato, Daños Y Perjuicios

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: P.V. M y A.E.U., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 5.534.377 y 8.214.162.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.M.C., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 30.521.

PARTE DEMANDADA: L.E.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.129.941.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Inicialmente el abogado W.B.T., de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No 28.405 y posteriormente por la abogado E.H.R., de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 102.020.

  1. ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.

    Con motivo de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra incoada por los ciudadanos P.V.M. y A.E.U., en contra del ciudadano L.E.G., en fecha 20 de diciembre de 2010, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, condenando al demandado a otorgar el documento definitivo de venta, previa liberación de la hipoteca que pesa sobre el apartamento destinado a vivienda, ubicado en el piso 3 del edificio GRANADA, distinguido con el Nº 36, situado en la avenida Venezuela, de la Urbanización Bello Monte, sección segunda, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, ordenándole también al demandado hacer entrega a la parte actora las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la protocolización, y a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora quedaría autorizada para gestionarlos y que, una vez realizada la entrega de los documentos por parte del demandado en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por los demandantes, caso que aquél no cumpla, deberán los demandantes pagar la suma de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (BS. 52.000,00); o la acreditación de que dicha cantidad ha sido emitida por la entidad que otorgará el préstamo a favor del demandado, la cual deberá ser consignada en dicho tribunal; caso en el cual, de no otorgar el demandado el documento de traslación de propiedad, la sentencia haría las veces de título de propiedad.

    Notificada la parte demandada de dicha decisión, interpuso recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento del asunto, luego del proceso de distribución efectuado en su oportunidad.

    En fecha 03 de Agosto de 2011, se dio por recibido el expediente, fijándose el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentasen informes, habiéndolo hecho únicamente la parte demandada el día 19 de Marzo de 2012, quien, luego de relatar los antecedentes del caso, expuso los argumentos que se resumen a continuación:

    …la Cláusula Quinta del referido contrato establece que el saldo restante del precio del inmueble, es decir, los cincuenta y dos mil Bolívares (Bs. 52.000,00), serían cancelados a la firma de la venta definitiva. En las pruebas promovidas por la parte demandante, se constata comunicación en original de fecha 15 de noviembre de 2005, dirigido a su representada A.E.U., emitida por al (Sic) Entidad Bancaria Fondo Común Banco Universal, en la cual consta y es plena prueba a favor de sus representados que la solicitud del crédito fue aprobada a favor de sus mandantes, por la cantidad de cuarenta millones de bolívares, hoy CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 47.000,00).

    El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: ‘Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…’

    Ciudadana Juez, si la demanda se introdujo en fecha 31 de octubre de 2005, es decir, antes de la fecha señalada, quiere decir que la parte demandante no había cumplido su obligación al momento de demandar, por cuanto no tenía el dinero para pagar el monto restante al momento que introdujo la demanda. Siendo así, mi representado, conforme al Derecho Común puede, no cumplir con su obligación, ya que la otra parte no ha cumplido con la suya, pues estamos en presencia de la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), la que según nuestro tratadista patrio, E.M.L., es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, página 502, Universidad Católica A.B., 1995). Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. (Sentencia RC020 de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 06/02/2003, con ponencia del magistrado Francisco Carrasquero López, en el juicio B.A.V. contra M.T.B.R., expediente Nº 02055).

    Entonces me pregunto Ciudadana Juez, ¿Cómo nos explicamos que la Ad quo, aprecia y valora todas las pruebas aportadas por la demandante y declara con lugar la demanda sin verificar que fue interpuesta extemporáneamente y que el incumplimiento alegado radica de ella?

    Es por lo expuesto Ciudadano Juez, que interpuse apelación ante incongruente sentencia.

    El 26 de marzo del año en curso la representación de la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes de la demandada, en la que señala que “…tanto en el escrito presentado en fecha 19-3-2012 como en la contestación se evidencia la intención de no cumplir con la obligación que tenía el demandado de gestionar, todo lo referente a las solvencias del apartamento, también observamos que manifiestan ‘(que la parte demandada no ha cumplido con el contrato de arrendamiento con opción de compra)’, me pregunto es que mis representados no estaban obligados a cumplir con los gastos documentos de ventas definitivos tal como lo establece la cláusula octava y así lo hicieron; es que acaso la parte demandada no leyó la cláusula novena del contrato de opción de compra venta donde se establece que las partes se comprometen a gestionar, solicitar y se autorizan conjuntamente todos los trámites legales para hacer efectivos la cesión definitiva de la presente negociación por ante los (organismo) organismo (Sic) legales y pertinentes para ello y eso fue lo que se hizo es por eso que la ciudadana Juez A-quo declaró con lugar la demanda y pido a esta alzada que confirme la sentencia y sea condenado la parte demandada en virtud que se están declarando en rebeldía la demandada en no cumplir su obligación a la venta o ‘ceder’ el… documento definitivo de venta.”

    El 18 de Junio de 2012, el Tribunal dictó un auto mediante el cual se difirió el lapso para decidir por un lapso de treinta (30) días, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

    Este Tribunal Superior Primero, procede a dictar sentencia en la presente causa, conforme a las siguientes consideraciones:

  2. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

    La demanda que dio inicio al presente juicio fue incoada 31 de octubre de 2005, y fue admitida el 3 de noviembre del mismo año.

    En dicha demanda la parte actora expresa que mediante documento autenticado el 25 de enero de 2005, ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 69, Tomo 6, suscribieron con el ciudadano L.E.G., un contrato de arrendamiento con opción de compra venta, a través del cual éste se obligó a venderles el apartamento destinado a vivienda, ubicado en el piso 3 del edificio Granada, distinguido con el Nº 36, situado en la avenida Venezuela, de la urbanización Bello Monte, sección segunda, parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Federal; que en el referido contrato de opción se convino un precio de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 65.000.000,00), los cuales equivalen en la actualidad a la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 65.000,00) por virtud de la aplicación de la reconversión monetaria ordenada en el Decreto Nº 5.229, del día 6 de marzo de 2007, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 38.638 de la misma fecha de los cuales sus mandantes cancelaron la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 13.000.000,00), equivalentes en la actualidad a la suma de TRECE MIL BOLÍVARES (BS. 13.000,00) que serían aplicados al precio de venta en el momento de la protocolización del documento definitivo y que el vendedor se obligó a cancelar el gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble a favor del Fondo de Previsión de los Trabajadores de la C.A., La Electricidad de Caracas y sus empresas filiales por un monto aproximado de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 6.000.000,00), equivalentes hoy en día a la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (BS. 6.000,00), a los fines de proceder a la firma del documento definitivo en la Oficina Subalterna de Registro; pero que para el día 25 de octubre de 2005, ello no ha sido posible a pesar de que han urgido en diversas oportunidades al demandado para que cumpliese con la obligación de pagar ese gravamen; que como intento de hacer cumplir la obligación del vendedor, se introdujo en fecha 3 de octubre de 2005, en el registro correspondiente el documento definitivo de compra-venta, el documento de liberación de la hipoteca para que se firmasen conjuntamente, avisándole al vendedor para que acudiera a firmarlo el día 25 de ese mes. Que igualmente se le avisó a la abogado M.E.V.R., en representación del Fondo de Previsión de los Trabajadores de la C.A. La Electricidad de Caracas y sus Empresas Filiales y el ciudadano L.E.G. no se presentó a la firma. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 1161 y 1474 del Código Civil demandan al ciudadano L.E.G., para que convenga o en defecto de ello sea condenado a cumplir en el otorgamiento del documento definitivo de venta o en su defecto la sentencia haga las veces de título de propiedad.

    Afirman que tenían en su poder el resto del dinero; es decir, CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 5.000.000,00), equivalentes en la actualidad a la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 5.000,00) y a través de crédito aprobado por Fondo Común, Banco Universal disponían de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 47.000.000,00), equivalentes hoy en día a la suma de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (BS. 47.000,00), para un total de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 52.000.000,00), equivalentes en la actualidad a la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (BS. 52.000,00) que serían pagados como se convino, en el momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, invocando también la aplicación de los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

    Culminan el libelo solicitando que el demandado sea condenado en resarcirlos por concepto de daños con la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 100.000.000,00), equivalentes en la actualidad a la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 100.000,00) debido a sus constantes retrasos en el otorgamiento del documento de venta y debido a ello han tenido que renovar en dos oportunidades el crédito. Piden medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble y estiman la demanda en la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 160.000.000,00).

    Citada la parte demandada, opuso cuestiones previas, las cuales fueron subsanadas por la parte actora.

    En la oportunidad de la contestación de la demanda, el abogado W.B.T., en representación del demandado, negó, rechazó y contradijo la demanda, afirmando que su mandante “en ningún momento ha de cumplir el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre las partes en fecha 25 de Enero de 2005.”

  3. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

    El objeto de la presente acción judicial, es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de compra venta, interpuesto por los ciudadanos P.V. M y A.E.U., por el inmueble conformado por un (1) apartamento destinado a vivienda, ubicado en el piso 3 del edificio Granada, distinguido con el Nº 36, situado en la avenida Venezuela, de la urbanización Bello Monte, sección segunda, parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Federal. De dicho documento, persigue la parte actora, que la parte demandada cumpla con la venta del inmueble antes referido, por considerar que la parte accionada no ha dado cumplimiento a ésta obligación.-

    En este orden de ideas, observa esta Juzgadora que del documento contentivo de la negociación, objeto de controversia, cuyo cumplimiento se demanda, se aprecia una imprecisión en cuanto a la fecha de autenticación. Ahora bien, por cuanto en su autenticación coincide tanto el nombre de la Notaría, como el número y el tomo de ese documento con los indicados por la parte actora en su libelo, puede determinar esta Juzgadora, que la demanda incoada tiene su fundamento en el documento debidamente autenticado el día 26 de Julio de 2005, por cuanto en autos no consta documento alguno que haya sido suscrito entre las partes de este juicio en fecha 25 de enero de 2005, ya que en realidad, de la nota de certificación que cursa al folio cinco (5) del expediente, la fecha de otorgamiento del documento que contiene la negociación descrita en la demanda fue el día 26 de julio de ese año.

    Cabe señalar, que el presente análisis surge, en virtud de que la fecha 25 de enero de 2005, a que hace referencia la parte demandante en su libelo y a la cual alude el demandado en su contestación, debe ser tomada como un error material y que ambas partes hacen referencia a la negociación suscrita en Notaría Pública Décimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 26 de julio de 2005, quedando asentado bajo el No.69, tomo 6, de los libros de autenticaciones llevados por ante ese Despacho y ASI SE ESTABLECE.

    Por ello, independientemente de que es cierto que el demandado no está obligado a cumplir algún contrato suscrito en fecha 25 de enero de 2005, también es cierto que sí lo estaría respecto del suscrito el 26 de julio de 2005, otorgado en la Notaría Pública Décimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 69, Tomo 06 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual fue acompañado al libelo de la demanda y no fue desconocido ni impugnado en alguna forma por parte del demandado, produciendo todos los efectos jurídicos, que de el se derivan para las partes intervinientes, conforme lo pautado en el artículo 1357 del Código Civil y ASI SE DECIDE.-

    En este orden de ideas, se observa que en el presente juicio ambas partes coinciden en la validez del contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito en la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el año 2005, anotado bajo el Nº 69, tomo 6 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre el apartamento destinado a vivienda, que le pertenece al demandado según consta del documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, el día 11 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nº 28, Tomo 49, Protocolo 1º; el cual se encuentra ubicado en el piso 3 del edificio GRANADA, distinguido con el Nº 36, situado en la avenida Venezuela, de la Urbanización Bello Monte, sección segunda, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual tiene una superficie de aproximadamente CUARENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y UN CENTÍMETROS (48,71 Mts²), y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: apartamento Nº 35, escaleras y apartamento Nº 31; SUR: Fachada principal sur del edificio; ESTE: Fachada lateral este del edificio; y OESTE: Escaleras, pasillo de circulación de la planta tercera y apartamento Nº 32. A dicho apartamento le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 11 que posee un área de DOCE METROS CON CINCUENTA Y UN CENTÍMETROS (12,51 Mts²) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, área para la circulación de vehículos; Sur, muro de contención sur del sótano; Este, puesto para estacionamiento Nº 10; y Oeste, puesto para estacionamiento Nº 12 y un área común de DOS ENTEROS CON SEISCIENTOS DIECIOCHO MIL SETECIENTOS OCHENTIDOS MILLONÉSIMAS POR CIENTO (2,618782%).

    La discrepancia radica en que para la parte actora la parte demandada incumplió las obligaciones que asumió según esa negociación, mientras que para la demandada, que no lo dijo en la contestación; pero que como consecuencia de su rechazo genérico a las afirmaciones libeladas así es como ha de entenderse, fue la parte actora quien no honró las suyas.

    El texto de dicho contrato, que fue acompañado por la parte actora a su libelo, copiado en sus partes pertinentes, es el siguiente:

    PRIMERA: ‘EL ARRENDADOR’, da en arrendamiento al ‘EL (Sic) ARRENDATARIO’, un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un Apartamento ubicado en el Tercer Piso, distinguido con el Nº 36, situado en la Avenida Venezuela, Edificio Granada, Urbanización Bello Monte, Sección Segunda, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Distrito Federal, el cual tiene una superficie de aproximada de Cuarenta y Ocho Metros Cuadrados Con Setenta y Un Centímetros (48,71 Mts²), cuyos linderos, medidas, características y demás determinaciones consta en el documento de propiedad el cual se da aquí por reproducido. SEGUNDA: El canon de arrendamiento se ha fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000 Bs.) que ‘EL ARRENDATARIO’ se obliga a pagar puntualmente por mensualidades vencidas, los días 29 de cada mes. TERCERA: La duración de este contrato es de Diez (10) meses contados a partir de la firma del presente contrato de arrendamiento… QUINTA: ‘EL ARRENDADOR’, da en opción de compra venta ‘EL ARRENDATARIO’ el mencionado inmueble, siendo el precio total la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (65.000.000 Bs.), los cuales declara recibir en este acto la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (10.000.000 Bs.) y una letra única Nº 1/1 por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000 Bs.), cuya cancelación se hará efectiva a los sesenta (60) días después de haberse celebrado el contrato; y el saldo restante es decir, la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (52.000.000 Bs.) serán cancelados a la firma de la venta definitiva. SEXTA: Sobre el mencionado inmueble pesa una hipoteca de Primer Grado, que ‘EL ARRENDADOR’ se compromete a cancelar a fin de realizar o perfeccionar la venta definitiva… OCTAVA: Todos los gastos que se generen para el otorgamiento del presente contrato y los documentos de venta definitivos, serán por cuenta única y exclusiva de ‘EL ARRENDATARIO’. NOVENA: Las partes, se comprometen a gestionar, solicitar y autorizar conjuntamente todos los trámites legales para hacer efectivos la cesión definitiva de la presente negociación por ante los organismos legales y pertinentes para ello.

    Por tanto, tomando en consideración que de acuerdo con la cláusula TERCERA del mencionado contrato, el lapso de duración del mismo sería de diez (10) meses contados a partir de su firma y que ésta se llevó a cabo en fecha 26 de julio de 2005, como primera conclusión tenemos que sólo puede considerarse que alguna de las partes incumplió sus obligaciones a partir del día 25 de mayo de 2006, inclusive, que era cuando vencían los diez (10) meses pactados, porque tratándose de un contrato bilateral, ambas partes son acreedores y deudores recíprocos. De manera que por aplicación del artículo 1.214 del Código Civil el plazo los beneficiaba a ambos.

    Siendo así, la segunda conclusión es que la parte actora introdujo la demanda alegando que el demandado incumplió el contrato de arrendamiento con opción de compra sin que “todavía” el demandado hubiese incumplido las obligaciones que le imponía dicho contrato validamente celebrado entre las partes actuantes el día 26 de Julio de 2005, y ASI SE DECIDE.-

    Durante el período probatorio la parte actora, además del mérito favorable de autos, invocó la confesión ficta del demandado basado en la forma como lo hizo; es decir, porque afirmó que “… en ningún momento ha de cumplir con el contrato de arrendamiento con opción de compra-venta”, señalando que ello evidencia la intención de incumplir el contrato y no realizar la tradición legal del inmueble. Sin embargo, para quien este recurso decide, el incumplimiento existe o no. No puede sustentarse una demanda de cumplimiento con base en la intención del demandado de incumplir. Para que la demanda de cumplimiento de contrato prospere es estrictamente indispensable que el incumplimiento se haya producido. Dicho en otras palabras: el incumplimiento no admite ni tentativa ni frustración. Antes de la fecha tope pactada para el cumplimiento de las obligaciones, por dificultoso que parezca o sea para el obligado, no puede establecerse a ciencia cierta si por cualquier hecho del destino podrá honrar su compromiso, de manera que siempre habrá que esperar el último minuto para saber si hubo o no incumplimiento. Quizás sería distinto el caso si la naturaleza de la obligación requiriese un extenso período de tiempo para considerarse cumplida; pero no para la protocolización de un documento que se puede hacer en un sólo día y mucho menos cuando desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha prevista para la duración del contrato faltaban por transcurrir siete (7) meses, computados a partir del día 25 de julio de 2010, conforme consta de la copia certificada del respectivo contrato que cursa a los folios 4 y 5 del expediente y que se aprecia como fidedigna, conforme a lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del mismo Código.

    La representación judicial de la parte actora no comparte ese razonamiento, según se evidencia de su diligencia que cursa a los folios 79 y 80 del expediente en el que, a raíz del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, señala:

    La demandada trata de confundir al tribunal en cuanto que mis representados no podían exigir o demandar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta porque supuestamente no había expirado el término para tal fin; Debo impugnar dicho contenido en virtud que en ese mismo contrato se estableció dos (2) situaciones diferentes a) lo referente al arrendamiento y b) lo referente a la opción de compra-venta. Ahora bien al recibir el demandado la cantidad de trece millones de bolívares, como inicial para la compra del apartamento (objeto de esta demanda) no impedía que en ese mismo día o el día siguiente se firmara o se otorgara el documento definitivo de compra-venta, pero se requería el documento de opción de compra venta para que mis representados gestionaran el crédito por política habitacional, tal como se demostró en mi escrito de promoción de prueba de lo cual no fue impugnado por la contraparte…

    Ahora bien, ambas partes tienen obligaciones y derechos de carácter contractual, es así que tanto derecho tenían los compradores para acogerse al beneficio del plazo para adquirir el apartamento, como lo tenía el propietario para vender. Justamente, la existencia de un contrato de arrendamiento con una vigencia de diez (10) meses le hacía nacer un derecho al demandado para no vender sino al final de los mismos, aunque fuese sólo con el objeto de disfrutar de los arrendamientos durante ese período. Obviamente, si la negociación de venta se llevaba a cabo con anterioridad, dejaría de disfrutar de la renta desde el día de la protocolización. En otras palabras, precisamente por el hecho de que en el contrato se hubiesen establecido dos (2) situaciones diferentes, tenía el propietario el derecho de negarse a vender hasta el último día del décimo mes, pactado en el documento debidamente autenticado el día 26 de Julio de 2005, y ASI SE DECIDE.-

    Los anteriores razonamientos, a juicio de quien esta causa decide, deberían ser suficientes para declarar improcedente la demanda, toda vez que es incuestionable que la misma se interpuso sin que pudiera considerarse que el demandado había incumplido las obligaciones que asumió en el contrato fundamental de la pretensión, lo que constituye una condición indispensable para que prospere la demanda de cumplimiento; sin embargo, por aplicación del principio de la exhaustividad de la sentencia, conforme al cual el juez debe pronunciarse con base a todo lo alegado y sólo con base en lo alegado y probado, procede esta juzgadora a analizar el resto de las pruebas incorporadas a los autos, en los siguientes términos:

    Quedó evidenciado que los demandantes entregaron al demandado la suma de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 13.000.000,00) en el momento de la suscripción del contrato, equivalentes en la actualidad a la cantidad de TRECE MIL BOLÍVARES (BS. 13.000,00); que el precio pactado para la operación fue la suma de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 65.000.000,00), equivalentes hoy día a la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 65.000,00) y que, por tanto, quedaba un saldo pendiente de pago por la cantidad de CINCUENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 52.000.000,00), equivalentes en la actualidad a la suma de CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (BS. 52.000,00).

    En la demanda se indica que convocaron tanto al propietario demandado, como a la abogada M.E.V.R., en representación del Fondo de Previsión de los Trabajadores de la C.A., La Electricidad de Caracas para que acudiera a la Oficina Subalterna de Registro el día 25 de octubre de 2005 para que firmaran tanto el documento de liberación de la hipoteca, como el documento definitivo de compra-venta; sin embargo, al folio 74 del expediente corre inserta una comunicación fechada 15 de noviembre de 2005, emitida por Fondo Común Banco Universal, en la que le informa a la co-demandante A.E.U. que el crédito por la suma de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 47.000.000,00), equivalentes hoy en día a la suma de CUARENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (BS. 47.000,00) fue aprobado por el comité de fecha 19 de octubre de 2005; es decir, que fue después de haber introducido la demanda cuando obtuvo la prueba de que el crédito le había sido aprobado, lo que evidencia la temeridad con la que se interpuso la demanda.

    Constata este Tribunal Superior Primero, que esa temeridad se ve más claramente cuando se observa que efectivamente los demandados incorporaron a los autos demostración de que remitieron un telegrama urgente a la ciudadana M.E.V. (folios 59 y 60), y otro al ciudadano L.E.G. (folios 61 al 63) en el que le informan a éste que “para el día 25 de octubre de 2005 se firmaría a las 4:00 pm en la torre Fondo Común, en la avenida A.B., piso 15, el documento definitivo de compra-venta acordado en la cláusula 5to del documento de opción de compra-venta, aceptado, convenido”. Igualmente acompañaron la demostración de que tramitaron el crédito distinguido con el Nº 13234 ante Fondo Común Banco Universal (folio 75 del expediente) y diferentes planillas de pago de derechos de registro (folios 64, 68, 69, 70, 71, 72 y 73); unas en las que se lee que la operación a la que se refieren es “Cancelación” (folio 64), sin identificarse con mayor precisión de qué tipo de cancelación se trata ni sobre qué bien versa el documento correspondiente y otras en las que la operación a la que se refiere es “Venta, de acuerdo con el artículo 26” (folio 69); pero lo que llama poderosamente la atención a quien este recurso decide es el hecho de que dichas planillas tienen fecha 3 de octubre de 2005 cuando, de acuerdo con la prueba analizada en los párrafos anteriores, el crédito fue aprobado el 19 de ese mes. De modo que dichas planillas no podían referirse a la venta del apartamento objeto del presente juicio que, según los propios demandantes, iba a ser adquirido mediante el crédito bancario que le otorgaría Fondo Común Banco Universal, por cuanto es materialmente imposible proceder al cálculo de los derechos de registro de un documento que todavía no había sido redactado.

    Constata este Tribunal Superior Primero, que también existe otra comunicación fechada 24 de enero de 2007 de Banco Fondo Común Banco Universal (folio 100), en la que le informan al Tribunal A-quo que el crédito solicitado por A.E.U., conjuntamente con el Sr. P.V., por la cantidad de Bs. 48.750.000, fue aprobado en fecha 04 de mayo de 2005, por la cantidad de Bs. 47.000.000,00, para la compra del apartamento Nº.36, situado en el piso 3 del edificio Nueva Granada de la Urbanización Bello Monte y que en esta comunicación se indica que la aprobación del día 19 de octubre de 2005, se trató de una renovación; sin embargo, la discrepancia ahora estriba en la circunstancia de que, de acuerdo con esa comunicación, el crédito fue aprobado antes de la firma de la opción de compra-venta que, como se evidencia de la certificación que cursa al folio 5 del expediente, ocurrió el día 26 de julio de 2005; es decir, después del 4 de mayo de 2005 o, lo que es lo mismo, un mes antes de la celebración del documento de opción de compra venta, lo cual no le era dable realizar a la parte actora.

    Por consiguiente, para esta Juzgadora, no estando demostrada con la precisión necesaria la vinculación que pudiera existir entre las planillas anteriormente referidas, con la negociación de compra cuyo cumplimiento se reclama en el escrito libelar y siendo inverosímil que el crédito para la compra del apartamento a que se refiere el presente juicio, se hubiese aprobado con anterioridad a la firma del contrato de opción de compra correspondiente, como tercera conclusión se observa que la parte actora no logró demostrar haber satisfecho su contraprestación, como para exigirle a la demandada el cumplimiento de la suya.

    En resumen, observa esta Superioridad, que existen contradicciones entre la comunicación emanada de Fondo Común Banco Universal acompañada por la parte actora marcada con la letra “F”, fechada 15 de noviembre de 2005, en la que se afirma que el crédito respectivo fue aprobado en fecha 19 de octubre de ese año y la comunicación que la misma institución bancaria remitió al tribunal de la causa como resultado de la evacuación de la prueba de informes promovida por la misma parte, en la que, con fecha 24 de enero de 2007, afirma que dicho crédito fue aprobado en fecha 4 de mayo de 2005, y que lo que ocurrió el 19 de octubre de 2005 fue una renovación de ese crédito; pero, además, las partes afirmaron tanto en el libelo de la demanda como en la contestación, que la fecha de celebración del contrato fue el 25 de enero de 2005 pero, sin embargo, en la copia certificada del contrato que cursa a los folios 4 y 5 del expediente, acompañada por la parte actora y no impugnada por la demandada, se indica que la autenticación de ese documento tuvo lugar el día 26 de julio del mismo año.

    Como se ve, esas discrepancias permiten concluir que no existe plena prueba de las afirmaciones contenidas en la demanda, lo que conduce a la aplicación de la disposición contenida en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma...” (Resaltado del Tribunal).-

    Por lo tanto, cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión, por lo que en el presente caso, en atención a lo pautado al artículo 254 de la Ley Adjetiva Civil, lo ajustado a derecho es declarar la improcedencia de la presente acción, por existir dudas con respecto a este proceso judicial, en los términos de la controversia planteada, y ASI SE DECIDE.-

    Por último, como la indemnización de daños y perjuicios también reclamada en el libelo de la demanda, quedó subordinada a la demostración con plena prueba del incumplimiento por parte del demandado y por cuanto los accionantes no cumplieron esta carga procesal, forzosamente debe declararse también improcedente la reclamación de indemnización de daños y perjuicios, y ASI SE ESTABLECE.-

    En el presente caso, esta Juzgadora concluye, que la apelación ejercida por la Abogado E.H.R., en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada, resulta procedente contra la Sentencia dictada el 20 de Diciembre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial.-

  4. DISPOSITIVA.-

    Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de Apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia pronunciada en fecha 20 de diciembre de 2010 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en el juicio de Cumplimiento de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios incoado por los ciudadanos P.V.M. y A.E.U., en contra del ciudadano L.E.G., suficientemente identificados en el cuerpo de la presente decisión.-

SEGUNDO

Se REVOCA la sentencia recurrida.

TERCERO

SIN LUGAR LA DEMANDA en el juicio de Cumplimiento de Contrato e Indemnización de Daños y Perjuicios incoado por los ciudadanos P.V.M. y A.E.U. contra L.E.G. interpuesta por.

CUARTO

Se condena a la parte Actora al pago de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE, DÉJESE COPIA, BAJESE EN SU OPORTUNIDAD.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Treinta (30) días del mes de Julio del año dos mil doce (2.012). Años 202° y 153°.-

LA JUEZ

DRA. INDIRA PARIS BRUNI

LA SECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA P.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).-

LA SECRETARIA.

Cumplimiento de contrato e Indemnización de daños y

perjuicios/Definitiva

Materia: Civil.

IPB/map/jhonme.

EXP.No.AC71-R-2011-000019.-

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