Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 20 de Mayo de 2013

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado M.M.B., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., todos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 06 de noviembre de 2012, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de Compra Venta interpuesta por la ciudadana T.D.V.P., antes identificada.

Recibidas las actuaciones, mediante auto de fecha 18 de diciembre 2012, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos, constando que en fecha 20 de febrero de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada consignó el respectivo escrito, por lo que este Tribunal a partir de la presente fecha exclusive entró en el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de observaciones.

Mediante auto de fecha 18 de marzo de 2013, vencidas las horas de despacho y el lapso de ocho (08) días fijados para consignar escrito de observaciones, constando que la representación judicial de la parte demandante consignó su respectivo escrito, este Tribunal declaró concluida la sustanciación de la presente causa, dejando expresa constancia que a partir de la presente fecha, exclusive, entró en el lapso de sesenta (60) días calendario para dictar sentencia.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 26 de noviembre de 2010, por ante el Tribunal de la causa, la apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito alegando lo siguiente:

Que en fecha 29 de enero de 2010, su representada celebró con los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., un contrato de promesa bilateral de compra venta de un inmueble ubicado en la calle Páez, Urbanización El Trigo, Edificio “Kira” , piso 1, apartamento 2-3, Municipio Guaicaipuro de la ciudad Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el referido contrato, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Los Teques del Estado Miranda, quedando anotado bajo el No 26, Tomo 17, de los libros de autenticación llevados por esa Notaría.

Que en el mencionado contrato los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., convinieron con su poderdante una promesa bilateral de compra venta de un del inmueble antes mencionado, en su condición de propietarios.

Que en la cláusula primera del contrato los mencionados ciudadanos se comprometen formalmente a vender a su mandante un inmueble y esta a su vez se comprometió a comprar el referido inmueble, cuyas medidas y linderos son los siguientes: el inmueble tiene una superficie de SETENTA Y TRES METROS CUADRADOS (73 Mts 2) y consta de las siguientes dependencias tres (3) habitaciones, dos (02) baños, un (01) comedor, una cocina y un (01) lavandero.

Que el referido inmueble es exclusiva propiedad de los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, inserto bajo el No. 32, Protocolo Primero, Tomo 3 de fecha 11 de julio de 2001,

Que de acuerdo a la cláusula Segunda el precio convenido por ambas partes para esa futura venta era la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 365.000,00), que su mandante se comprometió a cancelar de la siguiente forma: la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), por concepto de arras tal y como fue acordado mediante documento de reserva de fecha 16 de diciembre de 2009, en dinero en efectivo y a la entera y cabal satisfacción de los propietarios, acordándose que tal cantidad constituía parte del precio total de la venta y que el saldo que adeudaría su poderdante a los propietarios, sería la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 295.000,00), los cuales serian cancelados por su mandante con el dinero que recibiese de créditos otorgados por entidades financieras.

Que en la cláusula Tercera convinieron que su poderdante tendría un lapso de ciento cincuenta días (150) calendario para el pago del precio y el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público correspondiente, contados a partir de la fecha de autenticación del documento de promesa bilateral de compra venta por ante la notaría Publica escogida al efecto.

Que los propietarios se comprometieron a entregar todos los recaudos exigidos o que exigiese las entidades financieras, que otorgarían los créditos hipotecarios, con los cuales se cancelaría el precio de la compra venta.

Que de la misma forma se acordó en la cláusula cuarta del contrato que, dado que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta ya referido, presentaba o tenía una hipoteca de primer grado a favor del Banco Mercantil y que sería subrogada por la entidad financiera que otorgue el crédito para la compra venta del referido inmueble, por lo que los propietarios se comprometieron a hacer los trámites necesarios para la liberación de la hipoteca.

Que en la cláusula quinta del mencionado contrato señala que los propietarios recibieron de su representada la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), para garantizar el cumplimiento de la obligación convenida en el contrato de promesa bilateral, quedando entendido que tal suma quedaría a beneficio de los propietarios en un CUARENTA POR CIENTO (40%) por concepto de indemnización de daños y perjuicios en el supuesto que la compra venta definitiva del inmueble no se realizase por causas que le fuesen imputables a su representada.

Que acordaron que, si por otra parte fuesen los propietarios del inmueble quienes desistieran de la operación de compra venta definitiva, o que la misma no se diese por causas imputables a ellos, estos se obligarían a devolver a su representada la suma recibida, esto es, SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000.00) más un CUARENTA POR CIENTO (40%) de ese monto que asciende a la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000.00).

Que en cumplimiento con las obligaciones del contrato bilateral de opción de compra venta, su mandante ya había entregado a la firma de este el 29 de enero de 2010, a los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000.00).

Que su mandante realizó todas las gestiones necesarias ante las entidades financieras, para obtener los créditos con lo cual se iba a pagar el saldo restante del préstamo.

Que la institución financiera revisó la documentación requerida, señalando que faltaba el borrador del documento de liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble a favor del Banco Mercantil, el cual debía ser solicitado por los propietarios vendedores.

Que su mandante procedió hacer lo indicado por la institución financiera y comunicó a la ciudadana A.C., en su condición de copropietaria del inmueble objeto de la promesa bilateral de compra venta, quien dolosamente entregó un documento diferente al solicitado.

Que posteriormente el Banco de Venezuela en fecha 09 de febrero de 2010, regresó la documentación consignada para tramitar y obtener el crédito hipotecario, por faltar el documento requerido antes mencionado.

Que en fecha 25 de febrero de 2010, el Banco de Venezuela recibe nuevamente la carpeta contentiva con los mencionados documentos y ante el retraso de la entrega del referido documento solicitó una prorroga adicional de treinta (30) días mediante comunicación emitida por el Banco de Venezuela, de lo cual se le informó a las partes intervinientes.

Que la ciudadana A.C., manifestó a su representada que ella le daría el plazo requerido por el banco para tramitar el crédito si esta le pagaba CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) adicionales al precio definitivo de compra venta, esto bajo una actitud de vulgar chantaje partiendo de la necesidad que su patrocinada tenía de la adquisición urgente de una vivienda para ella y su familia.

Que su representada se dirigió a la sede principal del Banco de Venezuela, donde expuso la situación y admitieron la carpeta con la documentación requerida en esos casos, procediendo su mandante a hacer el seguimiento al crédito en tal entidad.

Que su mandante le informaba constantemente del estado del crédito a la ciudadana A.C.R., quien siempre aparentemente manifestó receptividad y aceptación.

Que se cumplieron todos los trámites bancarios necesarios y el día 03 de mayo de 2010, fue aprobado el crédito por el comité de créditos del Banco de Venezuela.

Que el 05 de mayo de 2010, la entidad bancaria envió la orden al buffet encargado de redactar sus documentos para que procediera a la redacción del documento de compra venta definitivo y constitución de hipoteca, autorizando una segunda hipoteca sobre el inmueble que iba hacer adquirido con el crédito y que fue objeto del contrato antes señalado.

Que su mandante realizó todas las gestiones necesarias que estuvieron a su alcance para dar cumplimiento a lo acordado en el contrato, y de esta forma poder adquirir el inmueble.

Que se le informó a la ciudadana A.C.R., que el documento estaba listo y que el banco estaba en la elaboración del cheque, y una vez que el banco hiciera entrega del documento ella debía llevarlo al Banco Mercantil para que los Abogados de esta Institución bancaria le dieran visto bueno y lo visaran.

Que posteriormente la ciudadana A.C.R., alegó que el ciudadano D.Y.S.G., le manifestó que ya no quería firma en el Registro la Compra Venta del inmueble.

Que la ciudadana A.C.R., a pesar del tramite del crédito estaba en su parte final, puesto que solo quedaba firmar para lograr la compra venta definitiva, no se comunicó con el mencionado ciudadano a pesar de ser cónyuge.

Que ante las maniobras dilatorias de la vendedora, su mandante en un acto de suprema diligencia y ante la desesperación por la situación presentada logró ubicar al ciudadano D.Y.S.G., quien a diferencia de lo dicho por su esposa copropietaria del inmueble, manifestó no tener ningún problema en querer ir a firmar en el Registro el documento definitivo de compra – venta para que se terminara de concluir la negociación.

Que esta situación fue comunicada a la ciudadana A.C.R., a pesar de que su mandante tenía serio infundado temor por las reiteradas mentiras, evasivas y maniobras dilatoria de esta dado que eran muchos los elementos que hacían presumir la mala fe de la parte demandada al pretender obstaculizar la negociación, para que la compra venta no se concretara, causando con esto un perjuicio a su representada.

Que posteriormente se le entregó el documento definitivo de la compra venta del inmueble, donde constaba el financiamiento del crédito a la mencionada ciudadana, para que lo llevara al Banco Mercantil para que allí lo revisaran y lo visaran para luego introducirlo ante el Registro Público.

Que la referida entidad bancaria alegó que el documento tenía un error, y ante esa situación transcurrieron quince (15) días, siendo el 02 de agosto de 2010, cuando la entidad financiera Banco de Venezuela entregó el documento definitivo de compra venta corregido, el cual se le llevó a la ciudadana A.C.R., para que lo entregara a la entidad del Banco Mercantil con la que se debería liberar la hipoteca.

Que la ciudadana A.C.R., se negó a recibir el documento, manifestando a su representada que había decido unilateralmente aumentar el precio del inmueble en SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000.00) más y que su poderdante lo cancelara antes de realizarse el otorgamiento del documento definitivo, alegando que el término del contrato se había vencido.

Que todo lo alegado anteriormente el atraso, la demora de los recaudos por parte de la ciudadana A.C.R., resultó ser un conjunto de maniobras para que no se concretara la venta definitiva.

Que los demandados estaban en conocimiento que, ya para ese período de tiempo existía en contra de ellos un juicio que tenia por objeto el inmueble por ellos ofrecidos en venta a su mandante y que sobre el mismo pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, según oficio No. 2010-230 de fecha 08 de junio de 2010, anotado bajo el No.49 7-118, del Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda,

Que su representada desconocía lo que evidenciaba que, no solo los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., incumplieron con el contrato, sino que habían obrado con mala fe, ya que sabían que sobre el inmueble objeto del presente litigio recaía un objeto de provisión de enajenar y gravar lo cual se evidencia en las notas marginales estampadas en el documento.

Que los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S., incumplieron el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta e incurrieron en retraso y mora, no permitiendo que se diera la negociación, causando a su mandante daños materiales y morales , haciendo continuo el fraude inmobiliario al extremo de exigir más dinero para que se pudiera concretar la venta a sabiendas que era imposible que la negociación definitiva se efectuara ya que sobre el bien inmueble existía una medida de prohibición de enajenar y gravar estampada en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

Que en virtud de que no se concretó la negociación en el tiempo pactado por las partes, solicitó la devolución del dinero dado en arras más el monto convenido en la cláusula penal del CUARENTA POR CIENTO (40%), y ante tal pedimento los referidos ciudadanos pretenden ejecutarle la cláusula penal a su mandante, señalando a la vez que reintegrarían el dinero objeto de las arras cuando eventualmente vendieran el inmueble objeto de la negociación fallida.

Que a pesar de las múltiples gestiones extrajudiciales realizadas por su representada, para que la parte demandada cumpla con el contrato en cuanto a la entrega del dinero entregado, la parte demandada se ha negado a cumplir lo acordado con actitudes ambiguas manifestando que ella no cuenta con ese dinero.

Fundamentó la presente demanda conforme a los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.257 y 1.258 del Código Civil.

Solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, suscrito por su representada y por los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., para que se les condene al pago de los siguientes montos: la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), al no darse la compra venta definitiva por causa imputable única y exclusivamente a los propietarios; la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000.00), equivalentes al CUARENTA POR CIENTO (40%), por concepto de daños y perjuicios; la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.900.00), por concepto de intereses calculados desde el 27 de junio de 2010, fecha en que llegó a término el contrato y nació la obligación para la parte demandada de reintegrar el dinero dado en arras y el pago de la cláusula penal, y a la cancelación de costas y costos del presente juicio.

Solicitó se decrete una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre un inmueble ubicado en la calle Páez, Urbanización El Trigo, Edificio “Kira” , piso 1, apartamento 2-3, Municipio Guaicaipuro de la ciudad Los Teques del Estado de Miranda, conforme a lo establecido en el ordinal 3º del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó solicitando que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y sea declarada con lugar.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que en el contenido del libelo de la demanda se asemeja a una sentencia y en tal sentido es una sentencia dictada por el actor a su pretensión.

Que en el capitulo I del libelo de la demanda, vendría a ser la narración de los hechos, el capitulo II sería la normativa donde sustenta su demanda y el capitulo III donde se refiere a su petitorio sería la ultima parte de su sentencia.

Que la narración de los hechos, es una situación que se plantea demandante o demandado según el caso, de lo que cada uno piensa de lo que es o debería ser y por ello se encuentra sujeto a pruebas.

Que en el capitulo II de su libelo de demanda, la parte actora se limitó a realizar un señalamiento de las normas jurídicas donde estaban contenidos sus derechos, sin especificar a cuales derechos se refería.

Que tanto el actor como el demandado, tienen derecho a solicitar del órgano jurisdiccional frente a un posible incumplimiento de su contraparte, que se ejecute la obligación o que se resuelva la misma, situación que no señaló la parte demandante en su escrito libelar.

Que el pedimento en el libelo de la demanda es contradictorio, por cuanto no puede solicitarse el cumplimiento de contrato de la obligación y la devolución del dinero en concepto de arras ya que este es parte del precio.

Que el petitorio de la demandante guarda relación con la cláusula “Quinta” del contrato objeto del litigio, y deducimos que el actor se encuentra refiriéndose a la “resolución del contrato”.

Que el juez se encontraría supliendo una defensa ya que el actor en ningún momento ha hablado de resolución de la obligación.

Que la cláusula “Quinta” del contrato objeto del litigio, únicamente contempla la situación de la “resolución del contrato” y que no podría solicitarse el cumplimiento de la obligación, contrariando abiertamente la norma indicada en el artículo 1.167 del Código Civil.

Que los hechos narrados en el libelo de la demanda, deben ser los mismos al cual se refiere el contrato que sirve de base para realizar lo solicitado.

Que el encabezamiento del contrato objeto de la demanda, comienza diciendo que los propietarios del inmueble se llaman indistintamente “Oferentes” por una parte y la ciudadana T.D.V.P., se llamará la optante u oferida, y que el cumplimiento de las partes es “ una promesa bilateral de compra venta”.

Que en la cláusula primera, los propietarios se comprometen formalmente a vender a la optante u oferida, existiendo un compromiso de venta, por lo que no se puede hablar de opción.

Que en la cláusula cuarta, el redactor del documento fijó otra posición jurídica cuando habló de oferta de compra venta, pues la oferta, la promesa y la opción son tres cosas diferentes.

Que en la cláusula tercera del contrato mencionado existe una alternativa preferencial, y que para ello un lapso de tiempo para cumplir, es decir, que le comunique a los propietarios, que ella se encuentra dispuesta a comprar, de allí la obligación de ejercer la opción por parte del optante y la espera de ese lapso de tiempo por parte del propietario para que la persona al cual se le dio ese tiempo, ejerza esa opción con la consecuencia jurídica que trae no ejercerla o cumplirla tardíamente.

Que en la mencionada cláusula se estipuló que la parte actora tenía CIENTO CINCUENTA (150) días calendario, para el pago del precio y el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público correspondiente.

Que si el contrato se firmó en fecha 29 de enero de 2010, los mismos vencían en fecha 28 de junio del referido año, sin que la ciudadana T.D.V.P., cumpliera con el compromiso asumido en la negociación.

Que la referida constancia de información del crédito, refleja que fue devuelto por faltarle el documento de liberación de hipoteca, el memorando con la firma del asesor gerente regional.

Que las partes convinieron que la hipoteca que presentaba el inmueble objeto de la negociación, iba a ser subrogado por la entidad financiera que otorgará el crédito no siendo este motivo imputable a los propietarios para invocar el incumplimiento de la negociación oportunamente.

Que en el mes de marzo de 2010, cuando fue diferido el crédito por faltarle la constancia de trabajo y la constancia de trámites de ingresos, si imputable al optante, ya que los propietarios no tienen culpa de que el solicitante del crédito no haya consignado los recaudos necesarios para la solicitud del crédito.

Que no puede afirmarse que los propietarios del inmueble no le proporcionaron oportunamente la documentación exigida por la demandante, puesto que en fecha 29 de diciembre de 2010, momento en que se firmó el documento de compra venta, en esa misma oportunidad la parte actora, consignó los recaudos a la entidad financiera.

Que para la fecha 29 de junio de 2010, no se había pactado una fecha de protocolización del registro, sino la aprobación de la aceptación de la hipoteca de segundo grado, cosa que no hizo saber la solicitante del crédito en su oportunidad.

Finalmente, concluyó solicitando sea declarada sin lugar la demanda interpuesta por la parte demandante.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:

Conjuntamente con el escrito libelar la representación judicial de la parte demandante, acompaño los siguientes documentos:

Marcado con la letra “A”, copia simple de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, en fecha 17 de noviembre del 2010, inserto bajo el No. 48, tomo 153, (Folios 11 al 12 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que por tratarse de un documento público, se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose el poder de representación que tiene los Abogados N.E.P. y J.H.F.D., para actuar en juicio en nombre de la ciudadana T.D.V.P.. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, original y copia del contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 29 de enero de 2010, anotado bajo el No. 26, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria (Folios 13 al 16 del presente expediente). De esta documental se puede establecer que entre los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G. y T.D.V.P., se celebró un contrato de promesa bilateral de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle Páez, Urbanización El Trigo, Edificio “Kira”, Municipio Guaicaipuro de la ciudad Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda; por tratarse de un documento público esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, copia simple del documento original de venta de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle Páez, Urbanización El Trigo, Edificio “Kira”, Municipio Guaicaipuro de la ciudad Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda; debidamente protocolizado según consta de documento emanado de la Oficina de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 32, protocolo primero, tomo 03, de fecha 11 de julio de 2001 (Folios 19 al 26 del presente expediente). Esta Juzgadora evidencia que, aun cuando el mencionado medio probatorio no fue impugnado por la parte contra la que fue opuesta conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desprende de la misma que nada aporta al tema controvertido, razón por la cual la desecha del presente proceso. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, copia simple del folio Ciento Cincuenta y Siete (157) emanado de los libros de protocolización llevados por el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, donde se constata una nota marginal refiriéndose a que sobre el bien inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle Páez, Urbanización El Trigo, Edificio “Kira”, Municipio Guaicaipuro del Estado de Miranda, versa una medida de Prohibición de Enajenar y Gravar dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 22 de junio de 2010 (Folio 27 del presente expediente). Por cuanto se trata de un documento debidamente inscrito ante un ente autorizado para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, esta Alzada le confiere todo su valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “E”, constancia de aprobación de crédito hipotecario aprobado emanado de la entidad bancaria Banco de Venezuela (Folio 28 y 29 del presente expediente). Esta Juzgadora valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose la aprobación del crédito hipotecario solicitado. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “F”, copia simple de comunicado emanado del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (BANAVIH), mediante la cual autoriza que se constituya una hipoteca de segundo grado a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle Páez, Urbanización El Trigo, Edificio “Kira”, Municipio Guaicaipuro de la ciudad Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda, objeto del préstamo hipotecario tramitado por la ciudadana T.D.V.P.. (Folio 30 del presente expediente). Esta probanza es valorada por esta Alzada, puesto que no fue impugnada por la parte contraria, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “G” copia simple de solicitud de adelanto de Prestaciones Sociales, realizada por la ciudadana T.D.V.P. (Folio 31 del presente expediente). Esta probanza es valorada por esta Alzada, puesto que no fue impugnada por la parte contraria, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas la representación de la parte demandante la promovió el mérito favorable que se desprende de los autos.

Asimismo solicitó oficiar al Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los fines de que informara sobre el expediente No. 7338, el cual versa sobre una demanda en contra de los demandados donde se emitió una medida de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio, evidenciando esta Juzgadora que corre inserto en el folio 142 del presente expediente oficio No. 658/2011 de fecha 06 de diciembre de 2011, emanado del Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante el cual informa que el expediente No. 7338, no se corresponde con los nombres de los ciudadanos A.C.C.R. y D.Y.S.G., siendo el caso que ante ese Tribunal cursa expediente No. 09-8356 por Resolución de Contrato de Compra Venta, que interpusieron en contra de los ciudadanos A.C.C.R. y D.Y.S.G., los ciudadanos W.R.E. y MIRGI Y.L.H., por lo que se valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Solicitó oficiar a este Juzgado Superior a los fines de que informara si cursa por recurso de apelación el expediente No. 11-7398, expediente derivado de la misma causa, con la finalidad de demostrar que el inmueble objeto del contrato de Opción de Compra –venta, era objeto de litigio y que sobre el mismo pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar emanada del Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, evidenciando esta Juzgadora que corre inserto en el folio 185 del presente expediente oficio No. 215200300-0020 de fecha 16 de enero de 2012, emanado de esta Alzada, mediante el cual informa que efectivamente cursa ante este juzgado el expediente signado con el no 11-7398, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoaran los ciudadanos W.R.E. y MIRGI Y.L.H., contra A.C.C.R. y D.Y.S.G., de manera que, se valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió copia simple de comunicación emanada de la entidad bancaria Banco de Venezuela, agencia 352 Los Teques, de fecha 30 de marzo de 2010, en la que solicitaba se anexara una prórroga de 30 días que serian validos a partir del vencimiento de la opción para compensar el retardo en el documento de la liberación de hipoteca, con la finalidad de demostrar que la fecha en que se emite la comunicación referida está dentro del lapso establecido en la cláusula tercera del referido contrato. Observa esta Juzgadora que la misma ya fue analizada con anterioridad, confiriéndosele todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a analizar. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia simple de comunicación emanada de la entidad bancaria Banco de Venezuela, agencia 352 Los Teques, de fecha 09 de febrero de 2010, con la finalidad de determinar que esta indicaba la falta de documentos requeridos para la tramitación del crédito hipotecario tal como lo es el documento de liberación de Hipoteca. Esta Juzgadora Observa que la misma ya fue analizada con anterioridad, confiriéndosele todo su valor probatorio, por lo que sería repetitivo volverla a analizar. Y ASÍ SE DECIDE.

Promovió reporte y estatus emanado del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), con la finalidad de demostrar que el crédito hipotecario fue aprobado el 16 de junio de 2010.

Solicitó oficiar a la entidad bancaria Banco de Venezuela, agencia 352 Los Teques, a los fines de que informen si el contenido de las comunicaciones y reportes emanados por ellos son fiel y exacta del original con el objeto de que se aprecie y surta valor probatorio en la definitiva, de conformidad con los artículos 431 del Código de Procedimiento Civil, evidenciando esta Juzgadora que corre inserto en el folio 204 al 207 del presente expediente oficio No. GRC-2012-21784 de fecha 25 de octubre de 2012, emanado de la entidad bancaria Banco de Venezuela, mediante el cual informa que la ciudadana T.D.V.P., tramitó crédito hipotecario por ante esa institución financiera, detallando cronológicamente las incidencias generadas en la tramitación de éste, por tal razón se valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo solicitó que los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., absolvieran posiciones juradas manifestando su voluntad de absolverlas recíprocamente a la contraria, aduciendo los referidos ciudadanos entre otras cosas lo siguiente:

A.C.C.R.

(…) PRIMERA: ¿ Diga si es cierto que usted firmó una opción de compra-venta con la ciudadana T.P. por un inmueble en el que es co-propietaria, ubicado en El Trigo, Edificio Kira 1, distinguido con el número 2-3? CONTESTO: Si es cierto. SEGUNDA: ¿Diga si es cierto que para el momento de la negociación usted tenia una deuda hipotecaria sobre el inmueble con el Banco Mercantil? CONTESTO: Si es cierto. TERCERA: ¿Diga si usted entrego a tiempo los requerimientos que exigía el Banco de Venezuela, agencia que financiaba el crédito? CONTESTO: Si. CUARTA: ¿Diga si es cierto que el Banco de Venezuela, devuelve la carpeta en febrero por faltar el borrador de liberación de hipoteca que remitía el Banco Mercantil? CONTESTO: Si es cierto. QUINTA: ¿Diga si es cierto que el Banco de Venezuela, le requería un plazo de treintas días para compensar el plazo transcurrido por el atraso por el borrador de liberación de hipoteca? CONTESTO: Es que tengo dudas, porque no me lo pedía a mí, tengo entendido que se lo pedía es a ella. SEXTA: ¿Diga si es cierto que la ciudadana Tibisay le manifestó que el Banco exigía un plazo de treinta días? CONTESTO: Si es cierto. SEPTIMA: ¿Diga si es cierto que frente al requerimiento, manifestó a la ciudadana Tibisay, primero que el ciudadano, co – propietario, D.S., estaba de viaje y posteriormente que daban el plazo si pagaban cincuenta mil bolívares más? CONTESTO: No es cierto. OCTAVA: ¿Diga si tiene usted conocimiento que a pesar de no dar una respuesta positiva, la ciudadana Tibisay se dirigió a la sede central del Banco de Venezuela y continuó la gestión del crédito? CONTESTO: No. NOVENA: ¿Diga si ustedes atendieron a las instituciones financieras, Banco de Venezuela e Ipasme, cuando los peritos realizaron el avalúo del inmueble? CONTESTO: Yo atendí a un señor que fue a mi casa manifestando ser un peritaje, pero el no se identifico. DECIMA: ¿Diga si usted recibió el documento definitivo para enviarlo al Banco Mercantil para liberar la hipoteca, este señaló errores de trascripción y devolvió? CONTESTO: Solo del Banco de Venezuela, pero el Banco Mercantil no me lo recibió, vio que tuvo errores y no me lo recibió, no quedo constancia. DECIMA PRIMERA: ¿Diga si es cierto que cuando se le entregó el documento definitivo ya corregido para ser remitido al Banco Mercantil, para el visto bueno de la liberación de la hipoteca usted no la quiso recibir? CONTESTO: No es cierto. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga si es cierto que usted alegó a la ciudadana Tibisay que el otro co- propietario ya no quería firmar la negociación? CONTESTO: No es cierto. DECIMA TERCERA: ¿Diga si es cierto que la ciudadana Tibisay se comunicó en Charallave con el ciudadano D.S. y él manifestó que si iba a firmar que le avisar con tiempo? CONTESTO: Si tengo entendido. DECIMA CUARTA: ¿Diga si es cierto que cuando la ciudadana Tibisay le manifestó que se había comunicado con el otro co-propietario usted manifestó que ya no iba a firmar la negociación, que debía hacerse nuevo documento con otro precio porque el lapso estaba vencido? CONTESTO: No es cierto. DECIMA QUINTA: ¿Diga si es cierto que el inmueble dado en opción a compra venta era objeto de litigio por resolución de un contrato, que cursa en el Tribunal Primero de Municipio, bajo el número 09-8356 por resolución de un contrato de compra venta realizado antes la negociación con la ciudadana T.P.. CONTESTO: Si es cierto. DECIMA SEXTA: ¿Diga si es cierto que sobre el inmueble objeto de este litigio pesa una medida de prohibición de enajenar y gravar emanado del Tribunal Primero de Municipio en fecha 08 de junio de 2010, antes de vencerse el plazo de la negociación con la ciudadana T.P.. CONTESTO: Si es cierto pero es 22 de junio. DECIMA SEPTIMA: ¿Diga si usted podía firmar una venta definitiva de compra venta sin levantar la medida de prohibición de enajenar y gravar y sin llenar los requisitos exigidos para liberar la hipoteca? CONTESTO: No(…)”

Con respecto a la institución de las posiciones juradas, cabe señalar que la doctrina ha determinado lo siguiente: “(…) para provocar la confesión dentro del proceso, el legislador creó un mecanismo llamado de posiciones juradas, mediante el cual una parte pide a la otra, que conteste bajo juramento de decir la verdad, preguntas asertivas (afirmando la verdad de lo que se pregunta) sobre hechos pertinentes en términos claros y precisos (artículos 409 y 410 CPC), las cuales serán contestadas por el absolvente en forma directa y categórica (artículo 414 CPC). Producto de esta carga para el absolvente es que las respuestas evasivas o la falta de contestación a las preguntas que le hace su contraparte se tendrán por respuestas afirmativas (artículo 412 del CPC). Este modo de provocar la confesión es promovible en los procesos de raíz civil (…)” (Las posiciones juradas en materia Laboral. M.A.G.. Revista de Derecho probatorio del Dr. J.E.C.R. en su Revista de Derecho Probatorio, Editorial Jurídica Alba, Caracas 1997).

En cuanto a las posiciones juradas que absolviera la ciudadana A.C.C.R., esta Juzgadora le concede valor probatorio por cuanto fue conteste en afirmar que efectivamente celebró un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana T.P., por un inmueble en el que es co-propietaria, ubicado en El Trigo, Edificio Kira 1, distinguido con el número 2-3, y que sobre el cual recae una medida de prohibición de enajenar y gravar emanado del Tribunal Primero de Municipio de la Circunscripción del Estado Miranda, para el momento en que se realizaba la negociación con la referida ciudadana, aseverando igualmente que no podía realizar la venta definitiva de compra venta sin levantar la medida de prohibición de enajenar y gravar y sin llenar los requisitos exigidos para liberar la hipoteca. Y ASI SE DECIDE.

D.Y.S.G.

(…) PRIMERA: ¿ Diga si es cierto que usted firmó una opción de compra-venta con la ciudadana T.P. por un inmueble en el que es co-propietaria, ubicado en El Trigo, Edificio Kira 1, distinguido con el número 2-3? CONTESTO: Si. SEGUNDA: ¿Diga si es cierto que el inmueble tenía una deuda hipotecaria con el Banco Mercantil? CONTESTO: Si. TERCERA: ¿Diga si es obligación de los copropietarios gestionar tramites que se requieren para liberar hipoteca ante el Banco Mercantil? (…) TERCERA: ¿Diga si es cierto que los copropietarios debían de cumplir oportunamente, las exigencias del Banco de Venezuela, del borrador de liberación de hipoteca que tenía el inmueble objeto del litigio? CONTESTO: Siempre y cuando el Banco lo hubiese exigido y haya comprobación escrita y aceptada por nosotros. CUARTA: ¿Es cierto que el Banco de Venezuela solicitaba una prorroga de treinta días? CONTESTO: Desconozco eso. QUINTA: ¿Es cierto que cuando se iba a vencer ya la negociación usted manifestó que no quería realizarlo? CONTESTO: Falso, si se concluía el proceso, satisfactoriamente, se firma. SEXTA: ¿Diga si es cierto que usted le manifestó a la hija de la ciudadana Tibisay cuando lo localizaron en la comandancia de Charallave donde trabajaba, que usted no tenía problema de firmar y que le avisaran con tiempo? CONTESTO: Fue a la hija, no a la señora Tibisay. SEPTIMA: ¿Es cierto que el inmueble en opción a compra venta era objeto de un litigio por resolución de contrato, durante la negociación? CONTESTO: Si. OCTAVA: ¿Es cierto que el inmueble objeto del litigio, pesa una medida de prohibición de enajenar de fecha 08 de julio del 2010? CONTESTO: Si. NOVENA: ¿Diga si podía usted, otorgar la negociación definitiva del inmueble, en la situación en que se encontraba? CONTESTO: Bueno siempre y cuando se cumplan los requisitos, si(…)

En referencia a las posiciones juradas que absolviera el ciudadano D.Y.S.G., esta Juzgadora le otorga valor probatorio, toda vez que, de su testimonio se pudo constatar que sobre el bien inmueble objeto del presente litigio existía una medida de prohibición de enajenar y gravar para el momento en que se realizaba la operación, y que ciertamente son los copropietarios los que deben cumplir oportunamente, con las exigencias de la entidad bancaria que gestiona el crédito hipotecario, en cuanto al borrador de liberación de hipoteca que tenía el inmueble objeto del litigio. Y ASI SE DECIDE.

Por otra parte, observa quien decide que las posiciones juradas que debía absolver la parte demandante en forma recíproca no se llevaron a cabo en la oportunidad fijada por el Tribunal de la causa, en virtud de que la parte demandada no compareció al mencionado acto de posiciones juradas a formular las aseveraciones correspondientes, por lo que esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y ASI SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, promovió las testimoniales de los ciudadanos JENNYREE DEL M.M., W.S.C.C. y H.L.A., quienes testificaron lo siguiente:

JENNYREE DEL M.M.

(…) PRIMERA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana T.D.V.P.? CONTESTO: Si la conozco. SEGUNDA: ¿Diga la testigo que si por el conocimiento que de ella tiene sabe y le consta que tenía negociación de compra venta una oferta con la ciudadana A.C. y el esposo D.S.? CONTESTO: Si lo sé. TERCERA: ¿Diga la testigo más o menos en que fecha es que se dio esa negociación, si tiene conocimiento? CONTESTO: La negociación, comenzó el 29 de enero del 2010. CUARTA: ¿Diga la testigo si sabe, y le consta que el inmueble vendido tenía alguna hipoteca con alguna entidad bancaria? CONTESTO: Si me consta, el documento lo indicaba. QUINTA: ¿Sabe la testigo, si la ciudadana T.P., estaba gestionando el crédito para adquirir la vivienda? CONTESTO: Si lo sé, yo la acompañe a los trámites. SEXTA: ¿Puede especificar a que entidad bancaria específicamente estaba gestionando el crédito? CONTESTO: Banco de Venezuela. SEPTIMA: ¿Sabe la testigo, si la ciudadana A.C. entregó a tiempo todos los recaudos? CONTESTO: No lo entregó completamente. OCTAVA: ¿Diga la testigo, porque afirma que no los entregó completamente? CONTESTO: Yo acompañe a la ciudadana TIBISAY al Banco de Venezuela y estaba presente cuando le devolvieron la carpeta, por faltar un documento. NOVENA: ¿Diga la testigo, si sabe a que documento se refiere? CONTESTO: Si, a la liberación de la hipoteca. DECIMA: ¿Diga la testigo, en que tiempo la ciudadana A.C. se tardó en entregar ese documento, el borrador de liberación de hipoteca que requería en Banco de Venezuela? CONTESTO: Aproximadamente tres semanas. DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta si el Banco de Venezuela, en el mes de marzo solicitó una prorroga de treinta días adicional a la oferta a fin de compensar el tiempo transcurrido? CONTESTO: Si me consta, yo acompañe a la señora TIBASAY a los trámites. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento de la respuesta de la ciudadana A.C., frente a la prórroga que estaba pidiendo el Banco. CONTESTO: Inicialmente respondió que su esposo se encontraba de viaje, por lo tanto no podría realizar los trámites, en una segunda oportunidad respondió que ella le daría la prórroga si la señora Tibisay, le daba cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) más, por la compra venta del apartamento. DECIMA TERCERA: ¿Diga la testigo, si sabe cual fue la actuación de la ciudadana T.P., ante esta situación? CONTESTO: La señora TIBISAY, se encontraba angustiada por la situación y se dirigió a la sede principal del Banco de Venezuela, donde comunicó la situación y le aceptaron la carpeta con los documentos que tenía. DECIMA CUARTA: ¿Sabe la testigo si la ciudadana, T.P., continua diligentemente con la negociación en el Banco de Venezuela? CONTESTO: Si me consta que ella continuo realizando los trámites, ya que yo la acompañe a realizar los mismos y la respuesta que le dieron fue muy rápida. DECIMA QUINTA: ¿Sabe la testigo si el Banco de Venezuela, autorizó al IPASME para hacer una hipoteca? CONTESTO: Si el Banco de Venezuela, autorizó el pago sobre la hipoteca que ya estaba sobre el apartamento. DECIMA SEXTA: ¿Sabe la testigo si el Banco de Venezuela, autorizó al IPASME segunda hipoteca para que la ciudadana T.P., la gestionara? CONTESTO: Si. DECIMA SEPTIMA: ¿Sabe la testigo, si la ciudadana T.P., fue diligente ante el Banco de Venezuela y el IPASME, y continuó las gestiones ante el Banco de Venezuela y el IPASME? CONTESTO: Si, me consta que ella realizó todos los trámites necesarios y actuó diligentemente para que el proceso se llevara a cabo lo más rápido posible. DECIMA OCTAVA: ¿ Sabe la testigo y le consta si en el mes de Junio el Banco de Venezuela entregó a la ciudadana T.P., una copia del documento definitivo de compra venta para la revisión por el Banco Mercantil, quien debía dar el visto bueno para liberar la hipoteca? CONTESTO: Si, me consta, ya que estaba con ella realizando los trámites (…)

En este estado la representación judicial de la parte demandada pasa a preguntar al testigo de la siguiente manera:

“(…) PRIMERA: ¿Diga la testigo, atendiendo al cúmulo de respuestas que dio en su interrogatorio, si conoce el documento que dio origen al proceso por el cual usted se encuentra declarando? CONTESTO: Si pude observarlo cuando la señora TIBISAY lo tenía en sus manos, más no lo conozco detalladamente. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si como acaba de decir que no conoce detalladamente el documento que dio origen al proceso por el cual ésta declarando, usted se refiere en forma detallada, lugares y exigencias que requiere entidades bancarias para aprobar o no gestiones de crédito? CONTESTO: No entiendo la pregunta. TERCERA: ¿Diga la testigo, si usted estuvo presente en la fecha cuando se firmó el documento que dio origen a este proceso por el cual usted esta declarando? CONTESTO: No estuve presente. CUARTA: ¿Diga la testigo, en que fecha se firmó el documento que dio origen a este proceso por el cual usted esta declarando? CONTESTO: El proceso inició el 29 de enero del 2010. QUINTA: ¿Diga la testigo, como usted dice conocer el documento no detalladamente, sabe en que fecha se firmó el mismo? CONTESTO: No lo sé. SEXTA: ¿Diga la testigo, si sabe que es una cláusula penal en un documento? CONTESTO: Si lo sé. SEPTIMA: ¿Diga la testigo atendiendo a su respuesta anterior, si sabe que el documento que dio origen a este proceso por el cual usted está declarando, contiene alguna cláusula penal? CONTESTO: Si lo sé. OCTAVA: ¿Diga la testigo, si sabe cuando una entidad bancaria específicamente el Banco de Venezuela, niega cualquiera solicitud crediticia? (…) NOVENA: ¿Diga la testigo, si sabe o no, cuando el Banco Mercantil niega o aprueba alguna situación en relación con algún crédito solicitado? CONTESTO: No lo sé. DECIMA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta, el vencimiento del término de la obligación señalada en el documento por el cual usted esta declarando y que fue motivo para demandar a los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G.? CONTESTO: Tengo entendido que vencía el 29 de Julio del 2010(…)

W.S.C.C.

(…) PRIMERA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana T.D.V.P.? CONTESTO: Si la conozco. SEGUNDA: ¿Diga la testigo que si por el conocimiento que de ella tiene sabe y le consta que tenía negociación de compra venta una oferta con los ciudadanos A.C. y D.S.? Sobre un apartamento propiedad de los señores mencionados, ubicado en El Trigo? CONTESTO: Si me consta. TERCERA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que la ciudadana T.P., gestionaba crédito para adquirir la vivienda ante el Banco de Venezuela y el IPASME? CONTESTO: Si tengo conocimiento CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe, y le consta si en algún momento el Banco de Venezuela devolvió la carpeta a la ciudadana T.P.? CONTESTO: Si me consta. QUINTA: ¿Sabe el testigo, porque motivo la devolvieron? CONTESTO: Si, porque la vendedora no le entrego un documento que faltaba. SEXTA: ¿Sabe el testigo, a que documento se refería? CONTESTO: Si una liberación de hipoteca. SEPTIMA ¿Sabe el testigo, si el Banco de Venezuela, en algún momento solicitó una prorroga de treinta días para compensar el tiempo transcurrido por el atraso en la entrega del borrador del documento de liberación de hipoteca? CONTESTO: Si sabía, la ciudadana TIBISAY me contrato para hacerle los traslados del trámite al Banco y al IPASME y yo escuche cuando se lo comentaba a la otra muchacha que iba con ella. OCTAVA: ¿Tiene conocimiento si la ciudadana A.C., le dio respuesta? CONTESTO: La señora le dijo que el copropietario no quería firmar y ella me llamo para hacerle un traslado a donde trabajaba el señor en Charallave. NOVENA: ¿Diga el testigo, si en la comisaría en Charallave localizó la ciudadana TIBISAY, al ciudadano D.I.S.? CONTESTO: Si, lo localizo. DECIMA: ¿Diga el testigo, si en algún momento tuvo conocimiento de que la ciudadana ADELIS, le diría a TIBISAY que el ciudadano I.S. ya no quería firmar? CONTESTO: Si tuve conocimiento, ella se lo comentó a la muchacha con que iba. DECIMA PRIMERA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana T.P., fue diligente en las gestiones realizadas ante el Banco de Venezuela y el IPASME? CONTESTO: Si me consta, ya que ella siempre comentó que la gestión se estaba dando de manera rápida y le aceptaban los documentos que por su parte le solicitaban. DECIMA SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si en varias oportunidades llevó a la ciudadana T.P. al IPASME y al Banco de Venezuela? CONTESTO: Si en varias oportunidades y en varias etapas del proceso. DECIMA TERCERA: ¿Diga el testigo, si tenía conocimiento de que la negociación iba cumpliendo su proceso a fin de lograr la negociación definitiva? CONTESTO: Si tenia entendido por la respuesta positiva que le había dado el Banco a la señora TIBISAY (…)

En este estado la representación judicial de la parte demandada pasa a preguntar al testigo de la siguiente manera:

“(…) PRIMERA: ¿Diga el testigo, si estuvo presente en la fecha en que se celebró el contrato por el cual dio motivo a este proceso por el cual usted se encuentra declarando? CONTESTO: No. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si ha leído el documento que origino el presente proceso por el cual usted se encuentra declarando? CONTESTO: No. TERCERA: ¿Diga el testigo, si sabe lo que es una cláusula penal que se encuentra en algunos contratos que celebran personas? CONTESTO: Si. CUARTA: ¿Diga el testigo, si el documento que originó el presente proceso por el cual usted se encuentra declarando, contiene alguna cláusula penal? CONTESTO: No, no se. (…)

H.L.A.

(…) PRIMERA: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana T.D.V.P.? CONTESTO: Si la conozco desde hace varios años. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que T.D.V.P., tenía negociación de opción de compra venta de un inmueble propiedad de los ciudadanos A.C. y D.S. ubicado en la Urbanización El Trigo, Los Teques? CONTESTO: Si lo conozco debido a que la señora me manifestó que tenía problemas con los vendedores y me presentó una carpeta contentiva con los papeles que ella llevaba, entre ellos la opción de compra venta, tramite que había realizado en el Banco de Venezuela, Ipasme, cédulas, etc. TERCERA: ¿Diga el testigo si la ciudadana Tibisay le manifestó en que condiciones se encontraba la negociación cuando le mostró la carpeta? CONTESTO: Si estaba ya en la finalización del proceso de compra-venta, toda vez lo que faltaba, la obtención de la liberación del inmueble por parte del Banco, creo que era Mercantil, si porque el Banco de Venezuela había hecho un trabajo y el Mercantil tenía aprobarlo, que es aprobar la liberación del inmueble, es decir que la señora Tibisay tenía que trasmitirle la carpeta a los vendedores para que estos lo llevaran al Banco Mercantil, que eran los que tenían que darle la liberación como propietarios del inmueble que eran. CUARTA: ¿Diga el testigo si conoce en que entidades financieras la ciudadana Tibisay gestionó el crédito hipotecario y cual era su status? CONTESTO: Era a través del Ipasme y el cual ya había aprobado el crédito. QUINTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento si la ciudadana Tibisay recibió del Banco de Venezuela un documento definitivo? CONTESTO: Si lo recibió y estaban esperando precisamente por la liberación del apartamento. SEXTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento que la ciudadana T.P., le llevo el documento definitivo emanado del Banco de Venezuela a la ciudadana ADELIS para que esta lo llevara al Banco Mercantil, para el visto bueno de la hipoteca? CONTESTO: Si tengo conocimiento, ya que la acompañe hasta las oficinas de esta señora en el piso 4 del Centro Comercial Hito de Los Teques y en el cual estuvimos cerca de hora y media conversando con ella, para que aceptara la negociación tal y como estaba planteada en la opción de compra venta, pero ella se oponía toda vez exigía cincuenta mil bolívares más, para la venta del apartamento, ya que una de las cláusulas de penalización de la opcion de compra venta estipulaba el aumento del costo del inmueble al transcurrir creo recordar entre 120 días o 150 días, era a final de junio o de julio, pero estaba pidiendo el dinero esa tarde noche, era cerca de las siete de la noche para el otro día en la mañana a más tardar, en este sentido yo trate de mediar argumentándole a la vendedora que el transcurso del tiempo había transcurrido por problemas de ella, en cuanto a que no entrego el documento de liberación de hipoteca del inmueble a la compradora ese era el retardo que habían tenido los bancos, aunque el Banco de Venezuela, ya había hecho el documento final y se le estaba entregando a ella, es decir que incumplió con unas de sus obligaciones de vendedora como era la entrega de toda la documentación del inmueble, sobre todo en cuanto a la liberación del inmueble que era lo que había causado mayor retraso incluso ella presentó allí a un ciudadano que se encontraba en la oficina como su esposo, el cual estuvo escuchando largamente sin intervenir y al final él se pusieron de acuerdo que no iban a vender sino le traían los reales al día siguiente. SEPTIMA: ¿Diga el testigo si estuvo presente y le consta que la ciudadana Adeliz manifestó que haría la negociación si firmaban otro documento con aumento de precio y cancelado en el momento? CONTESTO: Si precisamente a eso me refería en la pregunta anterior, toda vez que ella exigía la plata para el día siguiente, incluso la compradora recuerdo que hizo esa misma tarde una llamada a un familiar, afirmo que ese familiar le iba a prestar veinte mil bolívares, que era lo que tenía pero la señora vendedora dijo que no que ellos querían cincuenta mil bolívares como condición para llevar la carpeta al Banco Mercantil. OCTAVA: ¿Diga el testigo si conocía la existencia de algún impedimento para la realización de la negociación definitiva de la compra venta por parte de la señora Cubillan? CONTESTO: No hasta ese momento no sabía, por eso es que estuvimos cerca de una hora y media tratando de convencerla para que se concluyera satisfactoriamente con el proceso de compra venta e incluso la señora Tibisay por eso desesperada comenzó a llamar amigos y familiares, para tratar de conseguir lo que ellos solicitaban, pero al no conseguirlos, ellos no siguieron o no querían concluir con la venta e incluso manifestaron que si querían que lo demandaran por la devolución del dinero de las arras que habían entregado, que ellos no se lo iban a dar en ese momento incluso manifestaron que ellos tenían una moto que podían vender y que como venían los batallones judicial tribunalicias, eso cerca del mes de agosto, que a ella los tenía que demandar después de esas vacaciones , no obstante cerca de un mes y medio después de ese día al encontrarme nuevamente con la señora Tibisay, la compradora, me entere por ella que los que estaban planteando era algo oscuro, toda vez que ella había descubierto que el apartamento tenía una prohibición de enajenar y gravar y se lo estaban vendiendo a ella entonces nunca se iba a poder realizar la negociación si no se superaba esa sujeción del Registro Inmobiliario y Tribunales, con ese tercero que le había demandado(…)

La prueba testimonial, según el tratadista Devis Echandía: “…es el acto procesal, por el cual una persona informa a un juez, con fines procesales sobre lo que sabe de ciertos hechos…”, constituyendo un medio de prueba indirecto en el cual un tercero que no es parte del juicio, ha percibido por sus sentidos determinados hechos, y posteriormente es llevado a juicio para expresar mediante su declaración lo percibido, a fin de crear una convicción al juez sobre la realidad de esos hechos que son debatidos en juicio.

En el sub iudice, los testigos JENNYREE DEL M.M., W.S.C.C. y H.L.A., ciertamente fueron contestes en afirmar que la ciudadana T.P., mantenía una negociación de compra venta con los ciudadanos A.C. y D.S., y que por tal razón la referida ciudadana, se encontraba gestionando los diligencias pertinentes para la obtención del crédito hipotecario, aduciendo además que el referido tramite se había retardado en virtud de que los ciudadanos A.C. y D.S., no entregaron a tiempo todos los recaudos que exigía la entidad bancaria Banco Venezuela, para la liberación de la hipoteca que versaba sobre el bien objeto del litigio, es por ello que esta Juzgadora les otorga pleno valor probatorio a las testimoniales antes trascrita, conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA

Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada consigno:

Marcado con la letra “A”, copia simple de comunicación emanada de la entidad bancaria Banco de Venezuela, agencia 352 Los Teques, en fecha 03 de marzo de 2010 (folio 89 del presente expediente). Esta Juzgadora valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, evidenciándose de tal comunicación el diferimiento del crédito hipotecario solicitado por la ciudadana T.D.V.P.. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, copia simple de comunicación emanada de la entidad bancaria Banco de Venezuela, agencia 352 Los Teques, en fecha 09 de febrero de 2010 (folio 90 del presente expediente). Esta Juzgadora valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, evidenciándose que en tal comunicación la referida entidad bancaria informa que falta anexar el documento de liberación de hipoteca. Y ASÍ SE DECIDE.

Solicitó que se libren oficios al Banco de Venezuela, Agencia 352 de La Ciudad de Los Teques, Estado Miranda y al Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), a los fines de que informe en que fecha fue solicitado el crédito hipotecario por la ciudadana T.D.V.P., y la fecha en que fue aprobado, evidenciando esta Juzgadora que cursa en el folio 175 del presente expediente únicamente oficio No. 028 de fecha 11 de enero de 2012, emanado del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), mediante el cual informa acerca del seguimiento del crédito hipotecario solicitado por la ciudadana T.D.V.P., de manera que, se valora como prueba de informe, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante sentencia dictada en fecha 06 de noviembre de 2012, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

(…) Las partes del presente proceso han aceptado como ciertos que celebraron un contrato de opción de compra venta en fecha 29 de enero de 2010, ante la Notaría Pública de Los Teques, del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el No. 26, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, el cual tenía por objeto un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 2-3, ubicado en el piso 1 del Edificio Kira situado éste en la Calle Páez de la Urbanización El Trigo de la ciudad de Los Teques.

El punto controvertido en la presente causa, lo constituye el hecho de determinar quien incumplió con lo contractualmente pactado, ya que en el libelo de la demanda la parte actora alega haber cumplido con todas sus obligaciones y a través de “artimañas” y exigiendo mas dinero del que había sido pactado impidió el otorgamiento del documento definitivo, exigió una cantidad mayor de dinero al que inicialmente se había pactado y a pesar de tener conocimiento de la Medida de Prohibición de Gravar y Enajenar dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Por otro lado, la parte demandada alega que la actora incumplió con sus obligaciones pues acepta en el libelo de la demanda que los documentos se los devolvieron por no encontrarse completos.

Así pues las cosas, el Tribunal pasa a precisar cuáles fueron cada una de las obligaciones asumidas por las partes del presente proceso en el mentado contrato opción de compra venta suscrito.

La parte actora denominada en el contrato como “LA OPTANTE” u “OFERIDA” se comprometió a comprar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2-3, ubicado en el piso 1 del edificio “Kira”, situado éste último en la Urbanización El Trigo, Calle Páez de la ciudad de los Teques; se comprometió a cancelar la suma de Trescientos setenta y Cinco mil Bolívares (bs 365.000,00); entregando la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) por concepto de arras en fecha 16 de diciembre de 2009, cuando las partes suscribieron un documento de reserva y el saldo, es decir la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS 295.000,00) mediante la obtención de dos créditos hipotecarios.

Por su parte la demandada se comprometió a vender el inmueble arriba mencionado, se comprometen a entregar todos los recaudos exigidos por la institución financiera, así como las solvencias y se comprometió a entregar el inmueble quince (15) días después de la firma del contrato definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público.

Igualmente ambas partes aceptaron que la duración de la opción sería de ciento cincuenta (150) días y en el supuesto que el documento definitivo de venta, no se otorgase en el plazo señalado el precio se incrementaría en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 20.000,00)

Durante la tramitación del presente proceso la parte demandada fundamento su defensa en el hecho de que la parte actora no cumplió con la carga de tramitar los préstamos hipotecarios necesarios para pagar el precio de la venta, hecho que fue desvirtuado, en especial con las pruebas de informes, pues de relación que se anexo a los Oficios remitidos tanto por el IPASME como por el Banco de Venezuela, se evidencio que la parte actora no sólo fue diligente en la solicitud de los créditos hipotecarios sino en la obtención del documento que seria presentado ante la Oficina de Registro Público. Y así lo considera el Tribunal.-

Establecida la anterior premisa y por cuanto la parte demandada se excepción de su incumplimiento alegando que la parte actora no había cumplido con la obligación de tramitar los créditos, es forzoso concluir que la presente acción debe prosperar y ser declarada con lugar en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.-

Para mayor abundamiento es preciso indicar que la parte demandada tenía conocimiento para el momento en que celebra el contrato de opción de compra venta con la parte demandada la existencia de un juicio en su contra y en el que se dictó Medida de Prohibición de Gravar y Enajenar, medida que impediría el otorgamiento del documento definitivo de compra venta con la ciudadana T.D.V.P.. Y así lo considera el Tribunal

(Fin de la Cita)

Capítulo V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito presentado el 20 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte demandada, alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que todo contrato de opción conlleva unos requisitos que son de obligatorio cumplimiento, uno de ellos es el lapso de tiempo en el cual debe ejercerse la opción ya que este es el que pone fin a un posible tiempo indefinido, el cual se encuentra estipulado en la cláusula tercera del contrato que sirvió de base a la demanda.

Que el lapso de tiempo para ejercer la opción fue de CIENTO CINCUENTA (150) días calendarios, contados a partir de la firma del referido documento donde nacía aquella obligación, esto es, el 29 de enero de 2010, culminando el 28 de junio del referido año.

Que la ciudadana T.D.V.P., no cumplió con el ejercicio de la opción ni con el compromiso asumido en la negociación, razón por la cual no se puede alegarse el incumplimiento de su mandante.

Que la solicitud de crédito fue devuelta en fecha 29 de junio de 2010, por la entidad bancaria por faltarle el documento de liberación de hipoteca, es decir un día después de haberse extinguido el lapso de ejercicio de la opción.

Que el señalamiento hecho por la entidad bancaria es tardía y no es suficiente para atribuirle culpa a los propietarios, ya que la cláusula cuarta del referido contrato de opción hace mención a que la hipoteca seria subrogada por el ente financiero.

Por otra parte la representación judicial de la parte demandante, alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que en fecha 29 de enero de 2010, su poderdante celebró un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., por un inmueble ubicado en la calle Páez, Urbanización El Trigo, Edificio “Kira” , piso 1, apartamento 2-3, municipio Guaicaipuro de la ciudad Los Teques del Estado Bolivariano de Miranda.

Que en fecha 23 de septiembre de 2011, los ciudadanos demandados consignan en la oportunidad de contestar la demanda, un escrito alegando una cuestión previa, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar por el Tribunal de la causa.

Que en fecha 24 de octubre de 2011, el apoderado judicial de la parte demandada consignó un escrito de contestación de la demanda alegando el incumplimiento de la parte actora.

Que por comunicación emanada del banco de Venezuela, señaló la falta del documento de liberación de hipoteca, obligación que era responsabilidad de los vendedores, quienes atrasaron su entrega y actuaron de mala fe en virtud de que sabían que no podían cumplir la obligación establecida en el contrato, por causas que solo le son imputables a los vendedores.

Que en la oportunidad de evacuar las pruebas, la parte demandada no diligenció las pruebas promovidas, los oficios emitidos por el Tribunal, retardando el proceso y no gestionando los oficios del banco de Venezuela, originado que la causa se suspendiera en estado de sentencia, por lo que la parte actora diligenció ante el Tribunal de la causa en virtud de que existía una amenaza a una oportuna y efectiva administración de justicia.

Que en fecha 18 de junio de 2012, se suspende la causa en estado de sentencia por no contestar en autos las resultas del oficio librado por este Tribunal fecha 30 de noviembre de 2011, al Banco de Venezuela.

Que tuvieron que diligenciar y solicitar que se ratificara, por cuanto la referida entidad bancaria alegaba que no lo recibió.

Que en fecha 29 de octubre del 2012, el Tribunal de la causa recibió la resulta del Banco de Venezuela, y posteriormente procedió a dictar sentencia declarando con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuesta por la ciudadana T.D.V.P., contra los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G..

Que en la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, tanto en la exposición de motivo, como en todos los argumentos valorados se aprecia que todo lo alegado en el libelo de la demanda, por la parte actora fue probado en su oportunidad procesal, en la promoción y evacuación de pruebas.

Que se aprecia la acción maliciosa por parte de los demandados, cuando durante el juicio oponen una cuestión previa infundada sin ninguna consistencia jurídica, solo con la intención de retardar el proceso y evitar la administración de la justicia por cuanto el derecho no le asiste.

Que esta suficientemente probado que los demandados incumplieron el contrato de opción de compraventa, el cual fue realizado de mala fe, ya que quedo evidenciado que existía un juicio pendiente que afectaba el inmueble en litigio y consecuencialmente una prohibición de enajenar y gravar, así como una hipoteca, condiciones del inmueble que imposibilitaba que pudiera los vendedores cumplir el contrato, situación desconocida por la parte actora, quien gestionaba los tramites para adquirir el bien más apreciado como es la vivienda.

Que los demandados no gestionaron la liberación de la hipoteca del referido bien inmueble, con la intención de generar atraso en la negociación, como estrategia para que se expire el término de la negociación, incrementar el precio y pretendiendo la propietaria vendedora aplicar la cláusula penal a la compradora, cuando se evidencia que fue por causa imputables a los vendedores que no se dio la negociación.

Solicitó que se confirme la decisión dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en fecha 06 de noviembre de 2012, en virtud de que los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., le causaron un daño patrimonial a su representada.

Finalmente concluyó solicitando se declare sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada.

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe -como ya se señalara-, a impugnar la decisión proferida en fecha 06 de noviembre de 2012, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de Compra Venta interpuesta por la ciudadana T.D.V.P., contra los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., todos identificados.

Para resolver se observa:

Establece el artículo 1.159 que: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

En relación a la norma ut supra, la Sala Político Administrativo, en decisión de fecha 02/09/2004, Exp. N° 2003-1218 con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, sostuvo lo siguiente:

Se desprende de la norma que “…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que lo estipulado se constituye como de obligatorio cumplimiento para los contratantes, so pena de incurrir no sólo en la respectiva responsabilidad civil por incumplimiento, sino también en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento (riesgo del contrato, acción resolutoria, excepción non adimpletti contractus, daños y perjuicios contractuales, entre otras). Es así como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar uno de los principios de mayor arraigo en el campo del derecho, cuyo origen se remonta a la antigüedad, llegándose a definir el contrato como ley particular que liga a las partes, reconociéndose tal principio, hoy día, en nuestro ordenamiento jurídico cuando, por ejemplo, en el artículo 1.159 del Código Civil se dispone que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”

El autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

Por otra parte tenemos que L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.

En este sentido, podemos inferir que el contrato de opción de compra venta es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. Asimismo, resulta necesario señalar que la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto del contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa, en virtud de lo cual no pueden tenerse como contratos aislados en razón de que forman parte de la misma negociación para la adquisición final del bien objeto de mismo, ya que de lo contrario permitiría al vendedor incumplir con lo dispuesto en la ley y la naturaleza del contrato suscrito por medio del cual ha adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado por las partes debe imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias a derecho y a la buena fe.

A la luz de estas consideraciones, resulta necesario destacar que los contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares, en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; empero, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de modo que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

Es importante destacar que, la doctrina en reiteradas oportunidades ha señalado que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta, ya que una vez dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, es por tal razón que, en las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

De esta manera, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en sentencia 27 de octubre de 2010, Expediente No. 2010-000131, sostuvo el siguiente criterio:

“...De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo...” (Resaltado añadido).

Conforme al criterio Jurisprudencial antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Cláusula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

Ahora bien, entrando al thema decidendum, se observa en el caso de autos que la parte actora demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que suscribió con los ciudadanos A.C.C.R. y D.Y.S.G., para que en efecto cumplan con lo dispuesto en la Cláusula Quinta del referido contrato el cual estipula lo siguiente:

(…) QUINTA: LOS PROPIETARIOS han recibido de LA OPTANTE la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), por concepto de arras para garantizar el cumplimiento de la obligación de la compra-venta quedando entendido que de dicha suma quedará en beneficio de LOS PROPIETARIOS el CUARENTA POR CIENTO (40%), por concepto de indemnización por daños o perjuicios, en el supuesto que la venta no se realice por causas que le sean imputables a LA OPTANTE, por otra parte si fueren LOS PROPIETARIOS quienes desisten de la operación de compra venta por causas imputables a ellos se obligan a devolverle a LA OPTANTE la suma recibida en arras más un CUARENTA POR CIENTO (40%) por concepto de indemnización por daños o perjuicios(…)

(Resaltado añadido)

Del texto del contrato trascrito parcialmente y cuyo cumplimiento fue demandado, se desprende que las partes efectivamente estipularon de mutuo acuerdo en la referida cláusula, que en el caso de que una de ellas incumplieran con la obligación principal por alguna causa imputable, resarciría la suma recibida en arras más un porcentaje de la suma convenida como indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación principal.

De esta manera resulta necesario señalar, que las cláusulas penales son estipuladas como una valuación que efectúan las partes al momento de celebrar un contrato, referente al monto o la suma de los posibles daños y perjuicios que ocasione el incumplimiento de todas o una de las obligaciones asumidas en el contrato que las contiene, ya que las convenciones celebradas son ley entre las partes que la han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no establece nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo ahí convenido, en observancia a la Ley.

Ahora bien, en el sub iudice ciertamente quedó demostrado que ambas partes suscribieron un contrato de opción compra venta en fecha 29 de enero de 2010, ante la Notaría Pública de Los Teques, del Estado Bolivariano de Miranda, quedando anotado bajo el No. 26, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría, el cual tenía por objeto un bien inmueble constituido por un apartamento situado en la Urbanización El Trigo de la ciudad de Los Teques; y a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas, ya que si una de las partes contraviene algunas de ellas, la otra puede dirigirse a los Órganos Jurisdiccionales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicios.

En atención a lo expuesto, se observa en el caso de autos que la parte demandante pretende el cumplimiento de lo convenido en la cláusula penal del Contrato de opción de compra venta celebrado, que no es más que la reintegración de las arras que otorgó inicialmente para garantizar el cumplimiento de la obligación principal, el pago de el equivalente al cuarenta por ciento (40%), por concepto de daños y perjuicios, y los intereses causados desde la fecha en que llegó a término el contrato, todo ello en razón del incumplimiento de la obligación principal por parte de los demandados, quienes prescindieron del deber de entregar los recaudos necesarios y exigidos por la institución financiera que tramitaba el crédito hipotecario en la oportunidad correspondiente, tal como lo era el documento de liberación de hipoteca. Aunado a ello, se pudo constatar que sobre el bien inmueble objeto del presente contrato recaía para el momento de su celebración, una medida de prohibición de enajenar y gravar, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 22 de junio de 2010, lo que hacía a todas luces imposible el cumplimiento de la obligación principal asumida por los vendedores, por lo que considera esta Juzgadora que los ciudadanos A.C.C.R. Y D.Y.S.G., hoy demandados nunca tuvieron la intención de cumplir con el contrato suscrito.

En conclusión, debe indicarse que, indubitablemente la cláusula penal compensatoria, esta destinada a resarcir al acreedor en caso de incumplimiento de la obligación principal, tal como se ha mencionado precedentemente y en tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC.00304 de fecha 02 de junio de 2009, expediente No. 04-734, señaló que “(…) la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.” (Subrayado añadido)

Conforme al criterio jurisprudencial antes trascrito, sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y en base al acervo probatorio develado en el proceso esta Juzgadora, concluye, que efectivamente se dieron los elementos esenciales para la existencia y validez del contrato de Compra-Venta; es decir las partes de mutuo acuerdo convinieron en el contrato de opción, compra- venta celebrado. Y como colorario de lo acordado según lo establecido en nuestra Ley adjetiva que prevé un sistema para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en los contratos preparatorios, que consiste en la predeterminación de los daños y perjuicios mediante la cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios en caso de inejecución de la obligación principal, constatándose que la pretensión de la actora solo se circunscribe al cumplimiento de lo establecido en la cláusula penal del referido contrato; por lo que considera quien aquí suscribe que la demanda incoada por la ciudadana T.D.V.P., por Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta resulta procedente en derecho en virtud de que el cumplimiento de una obligación constituye un deber jurídico tal como imperativamente lo dispone el artículo 1.264 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

En virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe declarar sin lugar el recurso procesal de apelación ejercido por el Abogado M.M.B., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos A.C.C.R. y D.Y.S.G., contra la sentencia dictada en fecha 06 de noviembre de 2012, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual se confirma bajo las consideraciones expuestas, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo VII

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: