Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 2 de Noviembre de 2004

Se inició el presente juicio, mediante formal demanda interpuesta por los ciudadanos L.A.A.S., R.R.D., R.E.G.D.D., P.O.F.D.B. E I.P.D.G., a través de apoderado judicial contra la ASOCIACION CIVIL PRO-VIVIENDA UNEXPO Y LA SOCIEDAD MERCANTIL FLAMBOYAN C. A. .- Señalaron los demandantes, que en fecha 03 de febrero de 1999, la ASOCIACION CIVIL PRO – VIVIENDA UNEXPO, protocolizó por ante al Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren, un DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO de un CONJUNTO RESIDENCIAL que denominó “CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMBOYAN C.A.”; que en dicho documento se estableció que el CONJUNTO RESIDENCIAL FLAMBOYAN estaba compuesto por 17 parcelas de terreno para uso residencial y una parcela de uso comercial; señalando igualmente, que contenía un área de esparcimiento y vialidad interna de uso común para el Conjunto, todo ello sobre CINCO MIL CIENTO CATORCE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS ( 5.114.69 m2) de terreno; que sobre dicho parcelamiento la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo, había construido 17 viviendas de distinta superficie cada una sobre las parcelas que componen dicho Conjunto Residencia, con la variante de que la existencia de las viviendas no habían sido reflejadas en el documento de parcelamiento; que esta obligación de la “PROMOTORA” Y “CONSTRUCTORA” derivaba del hecho cierto de haber previamente a la construcción, solicitado las variables urbanas fundamentales a la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía de Iribarren y haber presentado igualmente un Proyecto, tanto del parcelamiento como de las viviendas a edificarse; que en el documento en referencia debía señalarse de manera impretermitible la existencia de dichas viviendas por que antes de habitarse dicho Conjunto “LA PROMOTORA” Y ” CONSTRUCTORA” del mismo debía obtener de la Dirección de Planificación de la Alcaldía de Iribarren la Cédula de Habitabilidad o C.d.T.d.O. requisito este que debía presentar antes de realizar cualquier enajenación de dichas viviendas para ser habitadas así como presentar los Permisos Sanitarios expedidos por el Ministerio de Sanidad a través de la Dirección de Ingeniería Sanitaria enmarcado este mandato en el Artículo 95 de la Ley Orgánica Urbanística , así como también lo estipulado en el ordinal 6° del Artículo 52 de la Ley de Registro Público; que el hecho de no señalar la existencia de las viviendas que construyó y son objeto de ventas primigenias, constituiría una manera de eludir la responsabilidad decenal del constructor previsto en el Artículo 1.637 del Código Civil, ya que se venderían viviendas sin su partida de nacimiento, las cuales deben ser acreditadas con la inscripción del Documento de Urbanización o Parcelamiento; que a pesar de que las viviendas existentes en el Conjunto Residencia Flamboyan no fueron mencionadas en el documento de parcelamiento al momento de la protocolización, sí se señaló en cada uno de los documentos constitutivos de las operaciones, que la vendedora ASOCACION CIVIL PRO-VIVIENDA UNEXPO, vendía la parcela de terreno y una vivienda unifamiliar construida dentro de la respectiva parcela; por lo que se entiende, que la ASOCIACION CIVIL PRO-VIVIENDA UNEXPO, no solo parceló un lote de terreno y lo urbanizó, sino que igualmente construyó las viviendas que se encuentran allí edificadas, situación ésta que se desprende de la solicitud formulada por esa Asociación de las Variables Urbanas Fundamentales; igualmente indicó que al momento en que la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo vendió las parcelas y viviendas del Conjunto Residencial Flamboyan, la protocolización registral de las mismas se realizaron infringiendo la Ley de Registro Público, ya que a la fecha de realizarse éstas operaciones, la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Iribarren no había expedido la C.d.T.d.O. o Cédula de Habitabilidad, así como tampoco había sido expedido el Permiso Sanitario, ni aún había sido expedido por parte de la Dirección de Ingeniería Sanitaria del Ministerio de Sanidad, situación que hizo incurrir al Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en violación flagrante del Artículo 52, ordinal 6° de la Ley de Registro al presentársele documentos de ventas primigenias de viviendas sobre un parcelamiento debió exigirle a la vendedora Constructora y Promotora del Proyecto, los recaudos que la Ley de Registro Público exige para proceder a su registro y cuya motivación y fin último es proteger los derechos y seguridad jurídica de los compradores, así como evitar que sean vulneradas como la de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística; que según lo expuesto anteriormente , todo lo anterior constituye una violación a la Ley de Registro e igualmente a la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y que al registrar el documento de parcelamiento tampoco consignó los recaudos exigidos en el Artículo 96 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, referidos en la Constancia de la Dirección de Desarrollo y Planificación Urbano de que el Proyecto presentado se ajuste a las variables Urbanísticas Fundamentales, lo cual se constata en la nota de registro del documento de parcelamiento, no aparece haber sido presentada por el referido interesado, refiriendo sólo en dicha nota, que le fue presentado Oficio N° 0167 de la Alcaldía del Municipio Iiribarren, la integración de dos parcelas de terreno continuas; que determinado lo anterior , la absoluta ilegalidad del asiento registral del documento de parcelamiento y de los siguientes documentos registrados, ello según lo establecido en el Artículo 52 de la Ley de Registro; que en consecuencia , las personas que adquirieron las parcelas y su respectiva vivienda, como es el caso de sus representados debieron luego de algunos meses de ocupadas las viviendas, soportar el deterioro progresivo de la Urbanización y de las viviendas construidas, pues tanto el urbanismo como las casas presentaron severos desperfectos en algunos casos y en otros no cumplían con las normas exigidas por el Municipio a través de la Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano e Ingeniería Sanitaria para ser habitadas y estar conforme con la permisología exigida, situación ésta cuya responsabilidad determinante recae en la actitud omisiva del Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Iribarren al no haber solicitado la C.d.T.d.O. o Cédula de Habitabilidad y demás permisos sanitarios y a la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo por incumplir de manera flagrante sus obligaciones legales; que la Asociación Civil Pro-Vivienda Unexpo, procedió a venderle por documento registrado a la Sociedad Mercantil “FLAMBOYAN C.A” , tres parcelas con sus viviendas, así como una parcela para uso comercial; que de acuerdo a lo anteriormente planteado, es por lo que acuden para demandar a la ASOCIACION CIVIL PRO-VIVIENDA UNEXPO Y A LA SOCIEDAD MERCANTIL “FLAMBOYAN C.A”, representada por su presidente, ciudadano D.P., por NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro el 07 de septiembre de 1999, bajo el N° 40, Tomo 13, Protocolo 1°, relativo a la operación de venta de las parcelas y viviendas Nos 2, 16, 17 y la parcela de uso comercial del Conjunto Residencia Flamboyan, suficientemente identificadas en autos; estimó la acción en la cantidad de Bs. 50.000.000,00 ; solicitó igualmente, medida de prohibición de enajenar y gravar sobre las parcelas anteriormente identificadas; fundamentó la demanda en lo establecido en los Artículos 52, ordinal 6° y 53 de la Ley de Registro Público y en los Artículos 95 y 96 de la Ley Orgánica de Ordenanzas Urbanísticas; finalmente solicitó que la presente demanda fuera admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. Admitida la demanda se ordenó el emplazamiento de las empresas en la persona de su representante para dentro de los veinte (20) días de despacho después de citado el último a fin de que diera contestación a la demanda, compareciendo la empresa mercantil Flamboyán C.A en la persona de su representante legal y asistido de abogado quien procedió a oponer la cuestión previa Nº 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demandada. Seguidamente la parte actora las contradijo, terminando la incidencia con una sentencia interlocutoria que declaró sin lugar dicha cuestión previa. Posteriormente las demandadas Asociación Civil PROVIVIENDA UNEXPO Y FLAMBOYAN C.A asistida de abogado dieron contestación al fondo oponiendo en primer término la falta de cualidad e interés tanto activa como pasiva de los accionantes.

Abierta la causa a prueba ambas partes ejercieron tal derecho. Trabada la litis, y siendo la oportunidad para decidir esta alzada observa:

Como punto previo, quien juzga debe resolver por razones de carácter procesal, la expresada defensa perentoria de falta de cualidad e interés tanto activo como pasivo, pues de prosperar la misma es innecesario emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido.

En primer lugar la representación de FLAMBOYAN C.A., a los fines de fundamentar su defensa sostiene:

En efecto, los ciudadanos L.A.A.S., R.D., ROSA. E.J.D.D., P.O.F.D.B. e I.P.D.G., no tienen CUALIDAD ACTIVA para reclamar y mí representada CUALIDAD PASIVA para sostener, la nulidad de un asiento registral donde ELLOS NO SON AFECTADOS DIRECTOS POR LA INSCRIPCIÓN DEL MISMO y la empresa FLAMBOYAN C.A., no tiene ninguna vinculación jurídica con las actores, pues sencillamente es adquirente en la misma forma que los demandantes de cuatro parcelas de terreno, mas no es la persona jurídica que destino en venta de parcelas un determinado inmueble.

Mí mandante no puede sostener un proceso de nulidad de asiento registral CUANDO SU TITULO DE INSCRIPCION ES DERIVATIVO DEL DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO, la cual es una persona jurídica distinta y diferenciable de mí representada.

Ciudadano Juez, la parte actora no puede demandar A TERCEROS ADQUIRENTES DE PARCELAS DE TERRENO ADQUIRIDAS EN FUNDAMENTACIÓN AL MISMO TÍTULO QUE SIRVE' DE PROPIEDAD DE SU PARCELA, lo que indica que la .acción debió promoverse en forma exclusiva y excluyente en contra de la NULIDAD DEL ASIENTO más no en contra de las personas naturales o jurídicas que de vienen del aludido titulo de adquisición

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En segundo lugar la representación de Asociación Civil PROVIVIENDA UNEXPO, también fundamenta sus alegatos en los siguientes términos:

Oponemos como punto previo a la contestación al fondo de la demanda la falta de cualidad e interés tanto activa como pasiva. Estos presupuestos procesales no se cumplen en el, presente caso. Nuestra representada no puede tener la cualidad que se le alega, ni el interés en el presente proceso, de igual manera la parte actora no pide la nulidad de los asientos registrales de sus parcelas, sino de cuatro parcelas que en nada afectan ni tiene que ver con ellas. Es obvio su falta de cualidad, al no ser titulares de ningún derecho violentados pero igualmente ni tienen interés jurídico actual como, presupuesto procesal necesario para proceder (Ver art. 16 del Código de Procedimiento Civil), tampoco tiene mi representada cualidad e interés pasiva para sostener el presente proceso, al no tener con los demandantes ninguna relación jurídica actual

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Con relación a este punto se determina conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil que junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, constituyendo una defensa perentoria que tiene que ser opuesta por el demandado en el acto de contestación de la demanda, pues debe el juez dictar una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión y defensas opuestas.

En este sentido quien Juzga hace las siguientes consideraciones de la doctrina sobre lo que se entiende por falta de cualidad e interés.

En efecto el ilustre tratadista patrio L.L. sostiene en sus ensayos jurídicos:

"La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación.

En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera".

Conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla entre tanto, el concepto de interés es el de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.

Al decir de otro procesalísta A.B., no se tiene acción sino cuando se tiene derecho a reclamar algo, y no hay acción si no hay interés. "Sería absurdo permitir que una persona llame a juicio a otro sin más fin que el de molestarla y embarazar inmotivamente los tribunales”.

Cualidad e interés son dos conceptos diferentes aunque la norma los haga parecer equivalentes. Para FEO la cualidad es la condición de ser dueño de la acción, del derecho, por ser el único que puede ejercerlo.

En este orden de ideas, al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha veintiocho de marzo de 1949, (Gaceta Forense Año: 1, N°: 1, Pág. 172), ha establecido:

"Es de doctrina que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción; y el interés, la ganancia, la utilidad o el provecho que pueda proporcionar alguna cosa. Cuando la cualidad se considera en el sentido antes definido o sea, como el derecho o potestad para ejercitar una acción, y no en el sentido de condición o requisito exigido para intentar una demanda o para sostener un litigio, es sinónimo o equivalente de interés personal o inmediato".

Ahora bien, el concepto jurídico de cualidad es una cuestión esencialmente doctrinal que, por tanto, por su propia naturaleza, es necesario resolver en cada caso, aplicando las teorías que en el campo del derecho emergen, de los principios y normas generalmente admitidos como fundamento de la ciencia jurídica. Ello porque la Ley no define lo que debe entenderse por cualidad para intentar o sostener un juicio.

Finalmente la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha veintiuno de Abril de 1947, estableció:

Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)

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En el caso de especie la acción ejercida es la de nulidad de asiento registral por medio del cual se protocolizó el documento de parcelamiento realizado por la Asociación Civil PROVIVIENDA UNEXPO, por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 03-02-1999, bajo el Nº 06, tomo 38, protocolo Primero tomo Cuarto, pero limita su petitorio a la nulidad aislada de las cuatro ventas realizadas por la mencionada institución la firma FLAMBOYAN C.A., con la argumentación jurídica de que es nulo el documento matriz, esto es el documento de parcelamiento. En este sentido se observa que la expresada empresa FLAMBOYAN C.A., no tiene ninguna vinculación con los actores, no son afectados directos por la inscripción del aludido asiento registral, ya que la misma posee igualmente como la parte demandante un titulo de propiedad por medio del cual la aludida institución le dio en venta, por lo que es un tercero en relación a los demandantes y no existe, por lo tanto, una identidad lógica entre la persona que dice ser titular de la acción con la persona jurídica que resulta demandada. Así se declara.

Igualmente en relación a la Asociación Civil PROVIVIENDA UNEXPO, la parte actora no pide la nulidad de los asientos registrales de sus parcelas sino como se dijo de cuatro parcelas que no las afecta ni tienen absolutamente nada que ver con ellas.

Ahora bien, el artículo 16 de nuestra normativa Procesal Civil establece que no hay acción sin interés, éste es nervio y medida de la legitimación, por ello el derecho o potestad de intentar la acción que la ley reconoce para convertirse en acción de tutela, es necesario que se tenga interés actual, que en el presente caso no existe. En consecuencia, de lo expuesto se concluye que R.D., ROSA. E.J.D.D., P.O.F.D.B. e I.P.D.G., no tienen cualidad ni interés para actuar, quedando excluido L.A.A.S., por haber desistido del procedimiento, así tampoco la empresa FLAMBOYAN C.A., y Asociación Civil PROVIVIENDA UNEXPO, tienen legitimación pasiva para sostener el presente juicio, así se decide.

Como consecuencia de lo anterior, se hace innecesario hacer análisis de las pruebas promovidas y emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto planteado, así se establece.

D E C I S I Ó N

En merito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado G.L. apoderado de la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.E.L., en fecha 05 de Agosto del 2003. En consecuencia se declara CON LUGAR la defensa de falta de cualidad e interés de los demandantes para actuar en juicio, los ciudadanos R.R.D., R.E.J.D.D., P.O.F.D.B. e I.P.D.G., L.A.A.S., y la falta de cualidad pasiva de la empresa FLAMBOYAN C.A., y la Asociación Civil PROVIVIENDA UNEXPO, C.A, y se declara SIN LUGAR la demanda de NULIDAD DE ASIENTO REGISTRAL.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada Se ratifica la condenatoria en costas a la parte demandante perdidosa en el proceso conforme al artículo 274 del C.P.C. y se le condena en costas por el recurso ejercido en aplicación del artículo 281 ejusdem

De conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas de notificación y entréguensele al Alguacil y conforme al Art. 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado Lara.

El Juez Provisorio,

El Secretario,

Dr. S.M.M.

Abg. J.A.M.C.

Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, librándose boleta de notificación y entregándosele al Alguacil.

El Secretario,

Abg. J.M. C