Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 23 de Abril de 2014

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas

203° y 155°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadano P.J.C.A., de nacionalidad portugués, titular de la cédula de identidad Nro. E-81.881.005 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadano M.B., venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.372.926, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 51.129, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio siete (07) al nueve (09) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil LA CANTINA DE PACO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 14 de Febrero de 2.001, bajo el Nº 14, Tomo A-5, Primer Trimestre del año 2.001, en la persona de su Administrador ciudadano J.F.G.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.989.984 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos J.A.A.A., J.E.A.T., J.A.T., A.J.O.N. y C.B.M.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.330.266, V-10.301.172, V-12.794.632, V-13.056.412 y V-15.030.603, en este mismo orden, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.032, 45.365, 92.991, 91.514 y 104.342, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante del folio cuarenta y nueve (49) al cincuenta y dos (52) del presente expediente.-

MOTIVO: DESALOJO.-

EXPEDIENTE Nº 011091.-

Conoce este Tribunal con motivo de las apelaciones ejercidas en fecha 17 y 18 de Marzo de 2.014 respectivamente, por el abogado en ejercicio M.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante y el abogado en ejercicio J.A.A.A., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, en contra de la sentencia de fecha 28 de Enero de 2.014, dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, inserta del folio ciento cincuenta y uno (151) al ciento sesenta y cuatro (164) del presente expediente que copiada en extracto se trascribe:

“(…) El Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia del 01 de Abril de 2.005, en Sala Constitucional con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., dejo sentado lo siguiente: “Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que solo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente…”. La antes transcrita decisión estableció una guía precisa a los fines de adecuar los hechos a los supuestos establecidos en la norma jurídica, de la cual se puede extraer que: Solo se puede solicitar el DESALOJO judicialmente en los inmuebles arrendados a tiempo indeterminado, por encontrarse llenos los extremos de las siete (7) causales taxativas. En el caso bajo análisis, se evidencia de las actas procesales que conforman el mismo, que la parte actora al momento de ejercer la acción, demanda por DESALOJO, alegando que la arrendataria Sociedad Mercantil LA CANTINA DE PACO, C.A., fue debidamente notificada de intención del Arrendador de no renovar el contrato, así como en la necesidad del ciudadano P.J.C.A., de realizar modificaciones al inmueble lo cual encuadra perfectamente en el contenido de la causal establecida en el literal C) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el cual la parte demandante fundamenta su acción fue celebrado por la duración de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de Marzo de 2.012, hasta el 01 de Marzo de 2.013, y en atención al criterio señalado en la doctrina antes expuesta resulta improcedente la acción de DESALOJO, fundamentada en la causal establecida en el Literal “C” del Artículo 34 de la Ley antes mencionada, por cuanto las causales allí señaladas son fundamento exclusivo para poner fin a los contratos de Arrendamiento Verbales o A Tiempo Indeterminado. En virtud de lo antes expuesto y estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal y como lo expresan y reconoce ambas partes contendientes; es por lo que debe afirmar irremediablemente este Tribunal que la parte actora ha incurrido en un error en la calificación de la acción siendo la acción correcta LA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con lo establecido en los Artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento A Tiempo Determinado y no la acción de DESALOJO como erróneamente se intento, hecho este que afecta el derecho al debido proceso y fundamentalmente el principio de seguridad jurídica de las partes, en tal sentido, mal pudiera este Órgano Jurisdiccional emitir un pronunciamiento en cuanto al fondo del presente asunto, lo cual conduce a la improcedencia de la presente acción. Y así se decide. (…)”

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 07 de Abril de 2.014 se le dio entrada y se fijó el lapso de diez (10) días de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

NARRATIVA

El abogado en ejercicio M.B., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano P.J.C.A., interpuso la presente acción con motivo de Desalojo, exponiendo al efecto en su escrito libelar:

“(…) Ciudadano juez, mi patrocinado es propietario de un inmueble ubicado en la intersección de las calles Giraldot con Monagas, de esta ciudad de Maturín, Municipio Autónomo Maturín del Estado Monagas, integrada por la parcela de terreno y de tres niveles sobre ella construido, en una superficie aproximada De Doscientos Treinta Y Un Metro Cuadrados Con Cuarenta Y Seis Centímetros Cuadrados (231,46 ctms.2), que se encuentra comprendido entre los siguientes linderos, NORTE: con casa que es o fue de O.G.L.; SUR: con calle Monagas; ESTE: con casa que es o fue de R.R. y OESTE: con calle Girardot. El edificio conformado por tres niveles contiene, una planta baja de doscientos treinta y un metro cuadrado con cuarenta y seis centímetros cuadrados (231,46 ctms.2), de construcción aproximadamente, un primer nivel de doscientos veintiún metro cuadrado de construcción aproximadamente (221 mts²), y un segundo nivel de doscientos catorce metros cuadrados (214 mts²) de construcción aproximadamente, para un total de seiscientos sesenta y seis metros cuadrados (666 mts²) de construcción aproximadamente, conformados por locales comerciales y cinco baños, como se evidencia de documento de propiedad Registrado Por Ante La Oficina De Registro Público Del Primer Circuito Del Municipio Maturín Del Estado Monagas, bajo el Nº 2010.2209, Asiento Registral 3, del inmueble matriculado con el Nº 386.14.7.10.951 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2010 de fecha 9 de marzo de 2012, mediante compra que hizo a la ciudadana Á.D.C.I., Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 15.323.591, de conformidad a documento de propiedad que se anexa marcado con la letra “B”; ahora bien Ciudadano Juez, que mi representado dio en arrendamiento un local comercial al Ciudadano J.F.G.G., venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio y titular de la C.I. Nº V-2.989.984, en su carácter de DIRECTOR-ADMINISTRADOR de LA CANTINA DE PACO C.A., Sociedad Mercantil ya ampliamente identificada, cuya fecha de celebración de dicho contrato fue el 17 de mayo del 2012, mediante documento Autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín, el cual quedo Autenticado bajo el n° 35, Tomo 58, Folio 107 al 110, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, el cual se anexa marcado con la letra “C”, y dicho inmueble comercial se encuentra ubicado en la planta baja del descrito y deslindado inmueble. Tipificaba dicho contrato en su Cláusula TERCERA: Que dicho contrato tendría una duración de un año contado desde el 01 de marzo del 2012 hasta el 01 de marzo del 2013, de igual manera tipificaba la Cláusula CUARTA: Que el canon de arrendamiento era por la cantidad de SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (7750,00), que el arrendatario se obligaba a pagar con puntualidad a EL ARRENDADOR dentro de los primeros cinco (05) días siguientes al vencimiento del respectivo mes; asimismo, tipificaba la Cláusula DECIMA TERCERA: Que EL ARRENDATARIO, se comprometía a entregar el inmueble dado en arrendamiento en la fecha de su vencimiento, o en su defecto, se comprometía a pagar diariamente el monto que corresponda a dos Unidades Tributarias por cada día, más el canon de arrendamiento estipulado. Es de hacer notar Ciudadano Juez, que en el segundo nivel del mencionado inmueble mi patrocinado tiene establecido su negocio el cual regenta bajo la denominación comercial, LA PORTICA C.A, SODA-BAR RESTAURANTE, el cual sirve de asiento principal de su actividad laboral y a su vez tiene instalado en uno de los locales comerciales de la planta baja una lonchería, empleando en ambos negocios diez trabajadores en forma directa, y visto el crecimiento que ha experimentado la actividad comercial que desplegaba mi patrocinado y el volumen de clientes que a diario concurren a ambos negocios y aunado al poco espacio del cual dispone en ambas instalaciones y a la vetustez de la edificación y fachadas del edificio, mi poderdante se ha visto en la imperiosa necesidad de hacer una remodelación tanto en lo interno como en lo externo de la estructura del edificio y es por ello, que para la práctica de tales reparaciones necesita desalojar totalmente la edificación, y a los fines de llevar a cabo la anhelada restructuración interna y externa de la edificación, es por lo que en fecha 16 de enero del corriente año, mediante notificación al ARRENDATARIO, Ciudadano J.F.G.G.d. no continuar con la relación arrendaticia, la cual fue evacuada por el Tribunal Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Jurisdicción, el cual se anexa marcado con la letra “D”, todo con la finalidad de que EL ARRENDATARIO hiciera entrega del local comercial arrendado, una vez vencido el termino del mismo, es decir el 1 de marzo del 2013, cuestión ésta que a la fecha no ha ocurrido, manifestando EL ARRENDATARIO que es merecedor de la prorroga legal por cuanto su contrato se convirtió a tiempo indeterminado ya que ha suscrito varios contratos (SIC), en el tiempo que lleva arrendado en dicho local (…) CAPITULO II. DE LA PRETENSION. Por todo lo expuesto Ciudadano Juez, es por lo que acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago por DESALOJO al ciudadano J.F.G.G. (…) o en su defecto sea condenado por este Tribunal, en desalojar el local comercial, ubicado en la plata baja del inmueble, propiedad de mi mandante, en la intersección de la calle Girardot con Monagas, de esta Ciudad de Maturín, y en consecuencia Ciudadano Juez, se le haga entrega a mi patrocinado el mencionado local comercial…” (Folios 02 al 06).-

En fecha 06 de Junio de 2.013, el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial admitió la presente acción y ordenó la citación del ciudadano J.F.G.G., en su carácter de director-administrador de la Sociedad Mercantil LA CANTINA DE PACO, C.A., tal como consta al folio cuarenta (40) del presente expediente.-

En fecha 27 de Junio de 2.013 la parte demandada se dio por citada a través de su apoderado judicial abogado J.A.A.A., quien en esa misma oportunidad formuló recusación en contra del Juez del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial. (Folio 48).-

En fecha 01 de Agosto de 2.013 el abogado en ejercicio J.A.A.A. en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda tal como se evidencia del folio sesenta y tres (63) al sesenta y seis (66).-

En fecha 11 de Julio de 2.013 el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial le dio entrada al presente expediente en virtud de la recusación planteada en contra del Juez del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial (Folio 70). Posteriormente, la abogada en ejercicio C.B.M.C., co-apoderada judicial de la parte demandada en fecha 11 de Julio de 2.013 procedió a contestar nuevamente la demanda, tal como consta del folio setenta y dos (72) al setenta y cinco (75).-

En fecha 16 de Julio de 2.013 el abogado en ejercicio J.A.A.A. en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada procedió a contestar por tercera vez la demanda tal como se evidencia del folio setenta y siete (77) al ochenta (80) del presente expediente.-

En fecha 14 de Agosto de 2.013 el Tribunal de la Causa profirió decisión ordenando reponer la causa al estado de contestar correctamente la demanda. (Folio 122 al 124). El abogado en ejercicio J.A.A.A. en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda en los términos siguientes:

(…) A.- La demandada es Arrendataria del local, por un periodo mayor a doce (12) años. Tiene derecho a una prórroga legal de tres (03) años. Es cierto que mi representada es actualmente arrendataria del local de comercio descrito en la demanda, el cual viene ocupando como inquilina desde el primero (1°) de marzo del año dos mil uno (2001), fecha en que celebró contrato de arrendamiento con quien para el momento era propietario del inmueble del cual forma parte el local de comercio, ciudadano Á.I.C.P., con cédula de identidad Nº E-84.087, contrato que fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, en la fecha indicada, quedando anotado bajo el Nº 61, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones. Ese contrato se renovaba anualmente, hasta que el Sr. Crocco Pancaro vendió el inmueble al Sr. P.J.C.A., quien conforme a documento inscrito en la Notaría Pública Segunda de esta ciudad, en fecha 17 de mayo del 2012, anotado bajo el Nº 35, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones, celebró nuevo contrato con La Cantina de Paco, C.A., fijándose como fecha de duración un (01) año, contado desde el primero (1°) de marzo del 2012 hasta el primero (01) de marzo del 2013. Siendo así, el cambio de propietario no afecta en nada el tiempo que tiene mi representada ocupando el inmueble, ni los derechos que de ello se derivan, entre ellos el de acogerse a la prorroga legal. (…) B.- La improcedencia de la demanda de Desalojo. Se trata de un contrato a Tiempo Determinado. La falsa afirmación de que haya efectuado o tenga que efectuar demolición o remodelación en el inmueble. B.1.- El actor demanda a LA CANTINA DE PACO, C.A., por DESALOJO, y fundamenta la acción en el supuesto legal del artículo 34 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.”. En el Capitulo III del líbelo, referido “Del Derecho”, invoca lo dispuesto en los artículos 33 y 34, literal “C” de la Ley de Arrendatarios Inmobiliarios. Rechazo y niego que se esté llevando a cabo o sea necesaria la remodelación alegada por el demandante, así como rechazo que tal supuesta demolición, reparación o reforma hagan necesaria la desocupación. (…) B. 2.- El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece “…sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado..”, de acuerdo a las causales taxativas que allí se indican. Pues bien, por más malabarismos que pretenda hacer el actor, nunca podría calificarse de contrato a “tiempo indeterminado” el contrato que rige la relación arrendaticia entre el actor y la demandada, pues el mismo demandante acompañó a la demanda el contrato autenticado en fecha 17 de mayo del 2012, en cuya cláusula Tercera se fijó como Tercera se fijó como término de duración un (01) año, esto es, a partir del primero (01) de marzo del 2012 hasta el primero (01) de marzo del dos mil 2013. Más determinada no puede estar la fecha de duración del contrato, cuando en el texto mismo se fija de manera expresa la fecha de inicio y terminación; ergo estamos en presencia, obviamente, de un contrato a tiempo determinado. El vencimiento de ese lapso de duración, no convierte ni convirtió al contrato a tiempo determinado, en uno a tiempo indeterminado, pues –tal como antes lo señalamos- allí operó de pleno derecho la prórroga legal a la cual tiene derecho el arrendatario, y que como otras disposiciones que benefician al arrendatario, resulta irrenunciable y consecuencialmente nulas todas aquellas estipulaciones que establezcan lo contrario, todo ello a tenor de lo establecido en el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrita. (…) SEGUNDO. De tal manera, ciudadano Juez, que resulta evidente que la demanda interpuesta contra La Cantina de Paco, C.A., que nos ocupa, tiene que ser declarada improcedente, por (1) porque está vigente la prorroga legal del contrato, y por ende, tiene derecho el demandado a ocupar el local, hasta el vencimiento de la misma; (2) porque el contrato que rige la relación arrendaticia entre actor y demandado es un contrato a “tiempo determinado”, y la acción de desalojo solo procede en aquellos casos de relaciones arrendaticias sustentadas en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado. (…)” (Folio 130 al 133).-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa.-

PUNTO PREVIO

Efectuado el correspondiente recorrido procesal esta Superioridad pasa a pronunciarse sobre la improcedencia de la acción declarada por el Tribunal de la Causa como punto previo de la presente decisión:

Señala la doctrina que el Arrendamiento, es un Contrato por el cual una de las partes contratantes, se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.-

El Arrendatario tiene dos (2) obligaciones principales: 1).- Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; y 2).- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-

Por otro lado, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero:

Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo segundo:

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

En atención a la norma supra transcrita para que proceda el desalojo, en primer lugar tiene que tratarse de un contrato verbal o a tiempo indeterminado y que este fundamentado en alguna de las causales establecidas taxativamente en la Ley. Ahora bien, en el caso bajo estudio el presente contrato de arrendamiento inserto en autos del folio doce (12) al dieciséis (16), se estipulo un término de duración de un (01) año contado a partir del 01 de Marzo de 2.012 hasta el 01 de Marzo de 2.013, siendo que a su vencimiento opera de pleno derecho la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que de seguidas se transcribe:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

En ese orden de ideas, la Prórroga puede entenderse como ampliación de un plazo o tiempo para el ejercicio de un determinado derecho. Existiendo varias modalidades, entre las cuales podemos citar prórroga automática convencional y la prórroga legal, siendo que la que nos interesa seria la prórroga legal que no es más que aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia a tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad del arrendatario y por causa de determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar al arrendatario, ya que la misma es obligatoria para el arrendador y facultativa o potestativa para el inquilino de conformidad con el artículo 38 de la Ley especial que regula la materia.-

De la cláusula tercera del contrato de arrendamiento bajo estudio se desprende lo siguiente: “(…) El presente contrato tendrá una duración de un año contados desde el Primero (01) de Marzo de 2012 hasta Primero (01) de Marzo de 2013…”. El citado contrato fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maturín, anotado bajo el Nro. 35, Tomo 58, Folio 107 al 110 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración tal como se indicó supra es de un (01) año, que van desde el 01 de Marzo de 2.012 hasta el 01 de Marzo de 2.013. Ahora bien, se evidencia que el arrendador ciudadano P.J.C.A., manifestó su voluntad de no renovar el contrato para lo cual ocupó los servicios notariales. En ese sentido, el contrato de arrendamiento venció el 01 de Marzo de 2.013, el cual de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios goza de prórroga legal, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, y siendo que en las actas que conforman la actual controversia, no consta manifestación expresa de la sociedad mercantil demandada de no acogerse a la prórroga, continuando en posesión del inmueble, es evidente para este Juzgador su voluntad de hacer uso del derecho a prórroga legal.-

Así las cosas, resulta pertinente traer a colación in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “(…) Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” Asimismo, se evidencia que la fecha de admisión de la presente demanda fue 06 de Junio de 2.013, vale decir, tres (03) meses después de haberse vencido el contrato bajo análisis, encontrándose el mismo en prórroga legal, debiendo entenderse a la luz del artículo parcialmente transcrito que durante la prórroga legal el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y en atención al artículo 34 ejusdem solo procederá el desalojo en contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, no siendo este el caso de autos.-

A mayor abundamiento, el Doctrinario Patrio, el Dr. H.H. (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias, 2000), ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1.167 del código civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-

En atención a lo supra mencionado, al mantener el contrato de arrendamiento su carácter de determinado, no era procedente demandar el desalojo, ya que la ley solo permite esta acción en los contratos a tiempo indeterminado, como lo expresa el artículo 34 de la ley especial que rige la materia, ergo, al tratarse el contrato a.d.u.c.a. tiempo determinado, no encuadra en el supuesto de admisibilidad previsto en la norma citada, concluyendo este Juzgador que la acción incoada por el ciudadano P.J.C.A. en contra de la Sociedad Mercantil LA CANTINA DE PACO, C.A., en la persona de su Administrador ciudadano J.F.G.G., identificados en autos, es contraria a derecho por ende debe declararse Inadmisible y sin lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora. Así se decide.-

En relación a la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio J.A.A.A., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada específicamente por la falta de condenatoria en costas, esta Alzada considera útil citar criterio de la Sala de Casación Civil en sentencia Nº RC-143 de fecha 19 de Marzo de 2.009, caso: E.O.G. contra Constructora Mentre, C.A. y otras, expediente Nº 08-379, indicando lo siguiente: “...Al determinarse la extinción del proceso, como consecuencia de estimarse inadmisible la pretensión, tal y como sucedió en el presente caso, aquel que lo instauró debe considerarse vencido totalmente y en tal razón al haber conminado al accionado a ejercer su defensa, ocasionó que este incurriera en gastos y, en consecuencia, habrá lugar al resarcimiento de tales erogaciones y ello se consolida con el pago de las costas procesales. (…) Tal como claramente se observa de la doctrina transcrita, “...Al determinarse la extinción del proceso, como consecuencia de estimarse inadmisible la pretensión, tal y como sucedió en el presente caso, aquel que lo instauró debe considerarse vencido totalmente y en tal razón al haber conminado al accionado a ejercer su defensa, ocasionó que este incurriera en gastos y, en consecuencia, habrá lugar al resarcimiento de tales erogaciones y ello se consolida con el pago de las costas procesales...”; es decir, que el demandante cuya pretensión sea declarada inadmisible deberá resarcir los gastos en que el demandado incurrió para ejercer su defensa, ya que en ese caso, la inadmisibilidad se equipara al vencimiento total, lo cual deviene en la condenatoria en costas procesales a tenor de lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…Omissis…) Por lo señalado anteriormente, esta Sala de Casación Civil, concluye que el Juez Superior al declarar inadmisible el recurso procesal de apelación interpuesto por lo demandados, infringió por falsa aplicación el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil, igualmente al no condenar al pago de las costas procesales al demandante debido a que su pretensión fue declarada inadmisible, violó por falta de aplicación el artículo 274 eiusdem, dado que tal como claramente expresa la doctrina transcrita ut supra, el accionante cuya pretensión sea declarada inadmisible, debe resarcir los gastos ocasionados al demandado por ejercer su derecho a la defensa, motivo suficiente para declarar la procedencia de la presente delación. Así se decide...”

De acuerdo con la jurisprudencia antes transcrita, se colige que siendo declarada la inadmisibilidad de la demanda incoada, se genera la obligación de resarcir los gastos en que la parte demandada incurrió para ejercer su debida defensa, por cuanto, conforme al criterio sentado por nuestro más alto Tribunal, la inadmisibilidad de la demanda se equipara al vencimiento total de quien la instauró, lo cual deviene en la imposición de las respectivas costas procesales a la parte actora que vio frustrada su pretensión. En razón de ello, la apelación planteada por el co-apoderado judicial de la sociedad mercantil demandada debe ser declarada con lugar y así se pronunciara en la dispositiva.-

Finalmente, es de precisar que la condenatoria en costas una vez declarada la Inadmisibilidad de la acción dependerá de la etapa en que se halle el proceso y si el demandado se encuentra o no a derecho.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas en estricto acatamiento del artículo 34 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA INADMISIBLE la demanda de que por DESALOJO intentara el ciudadano P.J.C.A. en contra de la Sociedad Mercantil LA CANTINA DE PACO, C.A., en la persona de su Administrador ciudadano J.F.G.G.. En los términos expresados se MODIFICA la sentencia apelada en el sentido de que no resulta improcedente la demanda sino inadmisible. En consecuencia:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio M.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadano P.J.C.A..-

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por resultar totalmente vencida. Asimismo, se condena en costas por el recurso en aplicación del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

TERCERO

Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio J.A.A.A., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada ciudadano Sociedad Mercantil LA CANTINA DE PACO, C.A.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 203° de la Independencia y 155° de la Federación. Maturín, a los Veintitrés (23) días del mes de Abril de 2.014.-

EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. J.T.B.M..-

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

En esta misma fecha siendo las 03:00 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. NEYBIS RAMONCINI RUIZ.-

JTBM/NRR/_(*.*)_

Exp. Nº 011091.-