Decisión nº 11-1709 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 30 de Julio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, treinta de julio de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO: KP02-R-2011-000099

DEMANDANTE: PROMOCIONES Y DESARROLLO M G 2005, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 10 de octubre de 2005, anotada bajo el N° 49, tomo 56-A, con la última modificación estatuaria inserta en el mismo Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 07 de agosto de 2007, bajo el N° 87, tomo 46-A, representada por su presidente ciudadano P.J.M.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.851.970, domiciliado procesalmente en la urbanización El Parral, calle Los Cujíes, Centro Comercial El Parral, piso 3, oficina 313, Barquisimeto, estado Lara.

APODERADOS: ELYMAR CORDERO CUARTIN, M.T.L.G. y H.B.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.011, 127.417 y 133.291, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADO: J.P.A.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.555.194, domiciliado procesalmente en la carrera 17, entre calles 26 y 27, edificio Los Ilustres, planta baja, oficina Nº 2.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE N° 11-1709, (Asunto: KP02-R-2011-000099).

Se inició el presente juicio de resolución de contrato mediante demanda interpuesta en fecha 01 de octubre de 2009 (fs. 02 al 08 y anexos a los fs. 09 al 13), por el abogado Reinal P.V., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G. 2005, C.A., contra el ciudadano J.P.Á.B., con fundamento a lo establecido en los artículos 1.487, 1.160, 1.167 y 1271 del Código Civil. Por auto de fecha 13 de octubre de 2009 (f. 14), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación del demandado, la cual fue practicada en fecha 14 de diciembre de 2009 (fs. 24 y 25).

En fecha 08 de febrero de 2010 (fs. 27 al 39), el ciudadano J.P.Á.B., asistido por la abogada J.C.P., presentó escrito mediante el cual dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, la cual fue admitida por auto de fecha 10 de febrero de 2010 (f. 40). En fecha 19 de febrero de 2010 (fs. 42 al 48 y anexos a los fs. 49 al 55), la abogada M.R.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 16 de marzo de 2010 (fs. 58 al 60 y anexos a los fs. 61 al 85), la abogada E.P.O., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado mediante auto de fecha 17 de marzo de 2010 (f. 56), y admitidas en fecha 24 de marzo de 2010 (f. 89). En fecha 16 de junio de 2010 (f. 106 y anexos a los fs. 107 al 112), el ciudadano J.P.Á.B., asistido de abogada, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 06 de agosto de 2010 (f. 139).

Riela a los folios 134 y 135, escrito de informes presentado en fecha 04 de agosto de 2010, por el ciudadano J.P.Á.B., asistido de abogado, y a los folios 137 y 138, el escrito de informes presentado en fecha 05 de agosto de 2010, por la parte actora. En fecha 10 de agosto de 2010 (fs. 146 y 147), los abogados Reinal Pérez y E.P., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron escrito de observaciones de los informes.

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva en fecha 21 de diciembre de 2010 (fs. 162 al 180), mediante la cual declaró sin lugar la pretensión de resolución de contrato; con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la parte demandada; en consecuencia condenó a la empresa Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., a cumplir con lo establecido en el contrato suscrito en fecha 07 de julio de 2006, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, inserto bajo el N° 22, tomo 153, específicamente en cuanto a cumplir todos los extremos legales y convencionales establecidos por las instituciones bancarias para que el ciudadano J.P.Á., tramite su crédito a los fines de lograr la cancelación de la cuota N° 17, señalada en el referido contrato y que asciende a la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00). En caso contrarío una vez cancelado el valor total del inmueble acordado por las partes deberá la empresa Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., otorgar el respectivo documento registrado de propiedad al ciudadano J.P.Á.B.. Y finalmente, se condenó en costas a la parte actora. Contra la precitada decisión la abogada E.P.O., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, interpuso en fecha 27 de enero de 2011 (f. 186), el recurso de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos mediante auto dictado en fecha 04 de febrero de 2011 (f. 193).

En fecha 23 de febrero de 2011 (f. 195), se recibió el expediente en el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, y en fecha 03 de marzo de 2011 (fs. 194 al 203), declinó la competencia por la materia en un juzgado superior con competencia en materia mercantil.

En fecha 24 de marzo de 2011 (f. 207), se recibió el presente expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y en fecha 30 de marzo de 2011 (fs. 209 al 214), se declaró la competencia de esta alzada para conocer y decidir el presente juicio. Mediante auto de fecha 07 de abril de 2011 (f. 216), se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes, observaciones y el lapso para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12 de mayo de 2011, ambas partes presentaron escrito de informes, los de la parte actora corren insertos a los folios 217 al 223 y los de la parte demandada rielan a los folios 224 al 227 y anexos a los folios 228 al 239. Mediante escrito de fecha 19 de mayo de 2011 (fs. 240 y 241), los abogados Reinal P.V. y E.P.O., en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, consignaron las observaciones a los informes. Mediante auto de fecha 24 de mayo de 2011 (f. 242), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad para presentar observaciones a los informes, por lo que la causa entró en lapso para dictar sentencia.

Mediante diligencias de fechas 01 y 07 de junio de 2011 (fs. 243 y 244 y anexos a los fs. 245 al 249), los abogados Reinal P.V. y E.P.O., renunciaron al poder otorgado por la parte actora. Por auto de fecha 25 de julio de 2011, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los diecisiete (17) días calendario siguientes (f. 255).

Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de enero de 2011, por la abogada E.P.O., en su condición de apoderada judicial de la firma mercantil Promociones y Desarrollo MG., 2005, C.A., en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de diciembre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la pretensión de resolución de contrato de opción a compra, interpuesta por la firma mercantil Promociones y Desarrollo M.G., 2005, C.A., contra el ciudadano J.P.Á.B.; con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, y en consecuencia condenó a la empresa Promociones y Desarrollo MG 2005, C.A., a cumplir con lo establecido en el contrato suscrito en fecha 07 de julio de 2006, y condenó en costas a la parte actora.

En su escrito de informes presentado ante esta alzada, los abogados Reinal P.V. y E.P.O., apoderados judiciales de la parte actora, alegaron que la parte demandada, aun cuando tenía la carga procesal, no demostró el pago o el hecho extintivo de la obligación, así como tampoco demostró los hechos en los que fundamentó su reconvención, a saber haber realizado todos los pagos hasta la cuota décima sexta, y la condición suspensiva para el pago de la cuota décima séptima. Alegaron que la sentencia dictada por el tribunal de primera instancia violentó de manera intencional, los principios más básicos del derecho constitucional, del derecho procesal, del derecho probatorio y las más elementales normas que la juez está obligada por ley a acatar en su sagrada función de impartir justicia; indicaron que la juez en su sentencia debió explicar el por qué del rechazó o admisión de un hecho y su apreciación; y finalmente denunciaron “…que el a quo, en su decisión, no se atuvo a las normas del derecho, no se atuvo a lo alegado y probado en autos, sacó elementos de convicción fuera de éstos, suplió argumentos no alegados ni probados, no decidió de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, infectando su sentencia con TODOS los vicios que la anulan conforme al artículo 244 ejusdem”.

Ahora bien, consta a las actas procesales que el abogado Reinal P.V., en su condición de apoderado judicial de la firma mercantil Promociones y Desarrollo M.G., 2005, C.A., alegó que en fecha 07 de julio de 2006, su representada suscribió un contrato de opción de compra con el ciudadano J.P.Á.B., sobre un inmueble constituido por una casa en etapa de construcción, ubicada en el conjunto residencial comercial Villas Lomas del Cercado, en el predio Las Cureñas vía El Cercado, Municipio Iribarren del estado Lara, con una superficie aproximada de ciento sesenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (164,40 mts ²), con los siguientes linderos: Norte: con casa N° 14; Sur: con avenida principal del nombrado conjunto; Este: con la casa N° 16; y Oeste: con calle 2 que es su frente; que el precio se convino en la cantidad de doscientos treinta mil bolívares fuertes (Bs. F 230.000,00), que sería cancelado a través de una inicial de cinco mil bolívares fuertes (Bs. F 5.000,00), que entregó al momento de la firma del contrato y la suma restante doscientos veinticinco mil bolívares fuertes (Bs. F 225.000,00), sería cancelada mediante dieciocho (18) cuotas de la siguiente manera: 1) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de julio de 2006; 2) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de agosto de 2006; 3) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de septiembre de 2006; 4) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de octubre de 2006; 5) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de noviembre de 2006; 6) cincuenta mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F 50.500,00), para ser cancelados en fecha 02 de diciembre de 2006; 7) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de enero de 2007; 8) diez mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F 10.500,00), para ser cancelados en fecha 02 de febrero de 2007; 9) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de marzo de 2007; 10) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de abril de 2007; 11) diez mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F 10.500,00), para ser cancelados en fecha 02 de mayo de 2007; 12) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de junio de 2007; 13) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de julio de 2007; 14) siete mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F 7.500,00), para ser cancelados en fecha 02 de agosto de 2007; 15) quinientos bolívares fuertes (Bs. F 500,00), para ser cancelados en fecha 02 de septiembre de 2007; 16) diez mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F 10.500,00), para ser cancelados en fecha 02 de octubre de 2007; 17) noventa mil bolívares fuertes (Bs. F 90.000,00), los cuales serían cancelados a través de la ley de política habitacional, o en fecha 02 de diciembre de 2007; 18) cuarenta mil bolívares fuertes (Bs. F 40.000,00), cancelados mediante financiamiento de la vendedora, o en fecha 02 de noviembre de 2007, conforme consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 07 de julio de 2006, bajo el Nº 22, tomo 153, de los libros de autenticaciones; que en el contrato se estipuló que el impago de una (1) letra de cambio acarreaba la pérdida del beneficio del término y que en caso de incumplimiento de alguna de las obligaciones derivadas del contrato, se genera a favor de la vendedora, una indemnización por daños y perjuicios que se estableció en el diez por ciento (10%) del precio definitivo de venta, con la obligación a cargo de la vendedora de reintegrar al comprador el saldo restante, dentro de los noventa (90) días siguientes al incumplimiento; que se estipuló que los precios de la vivienda estaban sujetos a cambio sin previo aviso, de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor y que adicionalmente pactaron, de manera verbal, la realización de unas mejoras que se le construyeron al inmueble, por un valor de treinta y siete mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F 37.800,00), que tampoco fueron pagadas por el comprador; que el ciudadano J.P.Á.B., realizó en algunos casos los pagos de forma irregular y no cumplió con el pago de las letras 17 y 18, por noventa y cuarenta mil bolívares, respectivamente, así como tampoco pagó las mejoras pactadas verbalmente, ni el ajuste del precio por la inflación, con lo cual incumplió con las obligaciones estipuladas en el contrato de opción a compra, por lo que solicitó se proceda a la restitución de las cosas dadas en contraprestación a la obligación incumplida, y a su vez aplicar lo dispuesto en la cláusula duodécima del contrato, en la cual se estableció como sanción al incumplimiento parcial o retardo en el cumplimiento de las obligaciones contractuales, una indemnización equivalente al diez por ciento (10%) del precio del inmueble. Que por las anteriores razones procedió a demandar por resolución de contrato, a los fines de que el ciudadano J.P.Á.B., sea condenado a recibir las cantidades entregadas, previa deducción de la cantidad de veintitrés mil bolívares (Bs. 23.000,00), por concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento culposo de sus obligaciones. Estimó la presente demanda por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), equivalentes a doce mil setecientos veintisiete con veintisiete unidades tributarias (12.727,27 U.T). Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.487, 1.167 y 1.271 del Código Civil.

Por su parte, el ciudadano J.P.Á., debidamente asistido de abogada, en su escrito de contestación de la demanda, aceptó que en fecha 07 de julio de 2006, suscribió un contrato preparativo o preliminar para la adquisición de una casa en etapa de construcción, ubicada en el conjunto residencial comercial Villas Lomas del Cercado, en el predio Las Cureñas vía el Cercado, Municipio Iribarren del estado Lara, la cual estaría signada con el N° 15, con una superficie aproximada de ciento sesenta y cuatro metros cuadrados (164 mts ²), construida sobre una parcela de terreno cuya superficie es de doscientos dieciséis metros cuadrados (216 mts ²), cuyos linderos constan en el libelo de demanda; que es cierto que el precio fue convenido en la cantidad de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00), el cual sería cancelado con una inicial de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) y el saldo restante mediante dieciocho (18) cuotas por la cantidades descritas por el actor en su escrito libelar; que es cierto que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que “… si llegara la entrega del dinero de la Política habitacional se materializa la venta, teniendo un plazo la misma no menor de tres meses, si mayor a seis meses; y el resto del financiamiento se cancelaran en 60 Letras de Cambio a una tasa mínima del 12% anual inmediatamente después de la letra de cambio N° 19 antes mencionada”; y finalmente que es cierto que realizó los pagos correspondientes a las obligaciones asumidas.

Por el contrario, negó lo expresado por el actor en su escrito libelar en el sentido que el inmueble “tendría” para el momento final de la construcción una superficie de 160,40 mts ², por cuanto en el contrato se expresó que “tendrá”, lo cual no ofrece interpretaciones hipotéticas; así como negó que “el precio originalmente convenido por las partes ”, por cuanto en el contrato se estableció que “el precio convenido por las partes es…”, lo cual no ofrece interpretaciones extensivas; que de igual manera el actor pretende tergiversar lo señalado en el contrato en cuanto al pago de las cuotas 17 y 18, así como el número de la letra a partir de la cual se iniciaría el eventual financiamiento; que el actor incurrió en contradicción al señalar que cumplió e incumplió el contrato, cuando lo cierto es que pagó efectivamente desde la inicial hasta el décimo sexto pago, que suman cien mil bolívares (Bs. 100.000,00); que conforme consta en el contrato, la cláusula décimo séptima sería pagada a través de la política habitacional, por lo que esta obligación está condicionada al acontecimiento futuro e incierto, que un tercero apruebe un crédito en el marco de la política habitacional; que así mismo el pago de la cláusula 18 está sometida a un acontecimiento futuro e incierto, que un tercero (banco) apruebe un crédito en el marco de la política habitacional y que a todo evento, el financiamiento llama a la cancelación del mismo por vía de 60 letras de cambio, cuya emisión es inexistente y jamás fueron libradas ni aceptadas por el obligado cambiario; que no es cierto que haya incurrido en incumplimiento alguno, ni que haya operado de pleno derecho y en beneficio de la demandante la consecuencia jurídica estipulada en el artículo 1.167 del Código Civil. Por otro lado alegó que conforme a lo establecido en la Resolución Nº 98, emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitad, de fecha 10 de noviembre de 2008, no le era viable a la demandante pretender ajustar el saldo deudor por vía de aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), con lo cual se configura la prohibición del hecho del príncipe, que hace inaplicable lo dispuesto en la cláusula décima sexta del contrato. Por último, negó los hechos narrados por el actor en su libelo de demanda, así como negó que le asista al actor el derecho de reclamar el pago de unas obligaciones dinerarias cuyos recursos provendrían de un tercero (banco), por lo que las mismas estaban sometidas a condición suspensivas; negó que le asista al actor el derecho de demandar la resolución del contrato, así como que tenga derecho a pretender la aplicación de la cláusula penal por los pretendidos daños y perjuicios, que negó haber causado; y por último, rechazó y contradijo la estimación realizada por el actor, en razón de no haber determinado los parámetros legales y válidos para dicha estipulación.

Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que constituyen hechos aceptados la existencia del contrato celebrado en fecha 07 de julio de 2006, que tiene por objeto la adquisición de un inmueble en construcción; el precio del inmueble; la forma de pago; que las cuotas 17 y 18 se cancelarían a través de la política habitacional y a través de un crédito particular del vendedor; y que el demandado pagó las obligaciones adquiridas en el contrato hasta la cuota Nº 16. Por el contrario constituyen hechos controvertidos la naturaleza del contrato, si se trata de un contrato de opción a compra venta, o si se trata de un contrato preparativo o preliminar para la adquisición de una casa en etapa de construcción; el incumplimiento de las obligaciones por parte del demandado en lo que respecta al pago de las cuotas 17 y 18, de las mejoras realizadas al inmueble y del ajuste por aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor; si el pago de las cuotas 17 y 18 estaban sometidas a una condición futura e incierta, que un tercero (banco) apruebe un crédito en el marco de la política habitacional, y que en el caso de la cuota Nº 18, se estableció un financiamiento especial de 60 letras de cambio, cuya emisión es inexistente. Por último, la aplicación o no al caso de autos del INPC.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. La legitimación activa corresponde a la parte que haya cumplido la obligación o prometa cumplirla, en los casos de ejecución del contrato, pero en los casos de resolución de contrato, es procedente la acción en los casos en que el actor haya efectuado un cumplimiento parcial de la obligación, toda vez que existe un interés legítimo de su parte de reclamar las prestaciones realizadas en virtud de un contrato que no llegó a materializarse.

Por su parte el artículo 1.271 eiusdem establece que el deudor está exonerado siempre que demuestre que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe. En consecuencia, demostrada la existencia de la obligación y su incumplimiento, se presume la culpa del deudor, salvo que rompa el vínculo causal, mediante la demostración de una causa extraña no imputable. En cuanto a los daños son resarcibles todos aquellos derivados de la pérdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado. En todo caso el deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo, conforme a lo establecido en el artículo 1.274 del Código Civil.

Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran llenos los extremos de ley para la procedencia de la acción de resolución de contrato, a saber: a) que se trate de un contrato bilateral; b) que haya un incumplimiento culposo de la parte demandada; c) que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, toda vez que el actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; d) que sea decretada por el juez.

En tal sentido se evidencia de las actas que, los apoderados judiciales de la parte actora, a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual y las obligaciones asumidas por cada una de ellas en el contrato, en especial la cláusula duodécima, consignaron como instrumento fundamental contrato de opción de compra que tiene por objeto un inmueble constituido por una casa en construcción, ubicada en el conjunto residencial comercial Villas Lomas del Cercado, en el predio Las Cureñas vía el Cercado, Municipio Iribarren del estado Lara, autenticado en fecha 07 de julio de 2006, por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, inserto bajo el N° 22, tomo 153, entre los ciudadanos J.R.G.F., en representación de la sociedad mercantil Promociones y Desarrollos M G 2005, C.A., (vendedora) y J.P.Á.B. (comprador) (fs. 11 al 13), el cual al haber sido aceptado por ambas partes, en su contenido y firma se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por consiguiente demostrada la existencia de la obligación y así se declara.

En lo que respecta a la naturaleza del contrato se observa que, en la cláusula segunda del contrato, la vendedora, Promociones y Desarrollo MG 2005, C.A. “concede preferencia en OPCIÓN DE COMPRA VENTA a “EL COMPRADOR”, para que adquiera con tal carácter un Inmueble constituido por una Casa en etapa de construcción”. Se observa que en la cláusula tercera se estableció que el precio convenido por las partes era la cantidad de doscientos treinta millones de bolívares, que el comprador se comprometió a pagar en la forma indicada en el contrato; en la cláusula décima se estableció que el objeto del contrato sería entregado al comprador el día de la protocolización del documento definitivo de venta; que el documento se protocolizaría en la oficina de registro correspondiente, dentro de los treinta días siguientes al registro del documento de condominio y se estableció una cláusula penal de incumplimiento de las obligaciones.

El artículo 1.474 del Código Civil establece que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y comprador a pagar el precio”.

Conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, son los jueces de instancia los facultados para interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no pueden distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte denominada optante, quién es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quién tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión, M.R.F., El Contrato de Opción, segunda edición 1.998, pg. 5.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, la cual legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo (comentarios de N.V.R.).

El autor L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”, novena edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; y tiene las siguientes características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.

El contrato preliminar ha sido confundido con el contrato de opción. El objeto del contrato preliminar es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o para ambas. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante.

Conforme a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, se ha establecido que estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato; es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo; es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro; produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato; pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

Ahora bien, en el caso de autos más que un contrato de opción a compra venta, se trata de un contrato preliminar de compra venta de un inmueble en construcción, suscrito en fecha 07 de julio de 2006, en que una de las partes se obligó a construir un inmueble constituido por una casa de habitación sobre un terreno de su propiedad, así como las mejoras pactadas de manera verbal, a la vez que se obligó a protocolizar el documento de venta definitivo del inmueble y entregar el inmueble, dentro de los treinta días siguientes a la protocolización del documento de condominio; y la otra, se obligó a pagar el precio en la forma convenida en el contrato, incluyendo el ajuste por inflación, pagar las mejoras que se realicen el inmueble, a la vez que cancelar los gastos de registro del inmueble, y como contrato bilateral de compra venta de un inmueble en construcción, las partes no sólo están obligadas a cumplir con lo estipulado en las cláusulas contractuales, sino también con las obligaciones previstas en la ley para ese tipo de contrato y así se declara.

Establecida como ha sido la existencia de un contrato bilateral, que además fue aceptado por ambas partes, corresponde a esta sentenciadora analizar si se encuentran demostrados los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, a saber el incumplimiento culposo de las obligaciones a cargo del comprador, y la legitimación procesal del actor, al haber dado cumplimiento a las obligaciones asumidas contractualmente, o que al menos ofreció cumplirlas.

En este sentido se observa que la parte actora para demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho promovió: marcado “A”, original de la letra de cambio N° 18/18, de fecha 30 de junio de 2006, a la orden de Promociones y Desarrollos M G 2005, C.A., para ser pagada sin aviso ni protesto por el ciudadano J.P.Á.B., el día 02 de noviembre de 2007, por la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000,000,00) (f. 09); marcado “B”, copia simple de la letra de cambio N° 17/18, de fecha 30 de junio de 2006, a la orden de Promociones y Desarrollos M G 2005, C.A., para ser pagada sin aviso ni protesto por el ciudadano J.P.Á.B., el día 02 de diciembre de 2007, por un monto de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000,000,00) (f. 10), las cuales se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Promovió original del contrato suscrito en fecha 07 de julio de 2006, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en el que ambas partes acordaron el pago del precio del inmueble en la cláusula tercera, y en lo que respecta a las cuotas 17 y 18 acordaron lo siguiente: “la décima séptima de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00) que serán pagados a Través de la política habitacional y La vigésima primera de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) para ser cancelados por financiamiento de “LA VENDEDORA”; las preseñaladas letras de cambio serán a la orden de PROMOCIONES Y DESARROLLOS MG 2005, C.A. y el lugar de pago será en las oficinas de la misma en Barquisimeto, estado Lara, que “EL COMPRADOR” declara conocer”. Resulta necesario destacar que, a diferencia de las restantes cuotas especificadas en el contrato, las cuotas Nros 17 y 18, no tienen una fecha de vencimiento, sino que se señala que la primera sería pagada a través de un crédito de política habitacional, y la segunda a través de un financiamiento particular de la vendedora.

Asimismo se evidencia que, en la oportunidad probatoria la abogada E.P.O., en su condición de apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual ratificó y promovió el mérito favorable de los documentos públicos y privados consignados conjuntamente con el escrito libelar y con la contestación a la demanda y además promovió inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 26 de febrero de 2010, a los fines de demostrar la realización de la obra y la construcción de las mejoras realizadas a la vivienda signada con el N° 15 (fs. 61 al 85).

Con relación a la valoración de esta prueba, debemos comenzar por recordar que la inspección judicial, según el artículo 1.428 del Código Civil, tiene por finalidad dejar constancia de las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas, que no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales, y debe efectuarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. La precitada n.d.C.C. contempla que la inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, pero ello no obsta para que la misma igualmente pueda realizarse extra litem, tal como lo establece el artículo correlativo 1.429 eiusdem, en el caso de que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo. En el estado actual de la jurisprudencia, la apreciación de la inspección ocular extra litem requiere que durante el lapso probatorio del juicio en el cual se le pretenda hacer valer, la parte interesada demuestre que, efectivamente, la realización de la prueba en cuestión, se justificaba porque para el momento en que se efectuó realmente se corría el riesgo de que el transcurso del tiempo hiciese desaparecer o modificar los hechos que interesaba acreditar.

En relación a la valoración de este medio de prueba, el artículo 1.430 del Código Civil señala que: “Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de la prueba dicha”. Significa esto, que esta probanza es de libre apreciación por lo que no está sujeta al sistema de la tarifa legal. Es decir, que el juez, debe apreciar la prueba de inspección judicial en conjunto con otras probanzas, ya que en sí éste medio no prueba el hecho fundamental que origina el proceso, sino las consecuencias que del mismo se derivan.

En el caso que nos ocupa la parte demandante pretende demostrar con la inspección judicial extra-litem la construcción de la vivienda y las mejoras realizadas a la misma. Al respecto se observa que la inspección judicial fue evacuada por la Notaría Cuarta del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 11 de marzo de 2010, es decir cuando ya se había instaurado el juicio, y el mismo se encontraba en fase de promoción de pruebas. En este sentido tenemos que el artículo 1.428 del Código Civil, “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o de las cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”. Además el artículo 1.429 del Código Civil establece que: “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancia que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”. Ahora bien, correspondía a la parte interesada en hacer valer la inspección judicial practicada de manera extrajudicial, demostrar que el estado o las circunstancias podían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y dado que en modo alguno la parte actora cumplió con tal carga procesal, y que por el contrario la inspección judicial fue practicada en la etapa probatoria, pero sin el debido control de su adversario, por haberse realizado de manera extra judicial, en franca violación al derecho de contradicción y control de su adversario, sin ningún motivo que así lo justifique, quien juzga considera que resulta forzoso desecharla del presente procedimiento y así se declara.

Por su parte, el ciudadano J.P.Á.B., parte demandada debidamente asistido de abogada, en su escrito de pruebas presentado en fecha 16 de junio de 2010, con la finalidad de demostrar el incumplimiento de la parte actora, en razón de haber sido demandado meses antes de que la obra estuviese concluida, promovió marcado “A”, oficio N° 214-10, de fecha 17 de marzo de 2010, suscrito por el Director de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren, por medio del cual informan que la constancia de adecuación a las variable urbanas fundamentales fue expedida en fecha 24 de noviembre de 2009, N° 2102-09-CAV-95UR-06-R y que la constancia de recepción de obra terminada fue expedida en fecha 03 de diciembre de 2009, N° 5464-09-TO-32-R (fs. 107 al 110); y marcado “B”, oficio s/n, de fecha 04 de mayo de 2010, suscrito por el consultor jurídico de Hidrolara, por medio del cual le informan al ciudadano J.Á.B., que le fueron entregadas a la sociedad Promociones y Desarrollo M. G 2005, C.A., tres (03) garantías de servicio de fecha 15 de mayo de 2009, correspondiente a la urbanización Villas Lomas del Cercado (fs. 111 y 112), con la finalidad de demostrar que como consecuencia del incumplimiento de la actora, las viviendas que conforman la Urbanización Villas Lomas del Cercado carecen del vital servicio de agua. Junto con el escrito de informes presentado ante el tribunal de la primera instancia, consignó original del informe emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, dirigido al ciudadano J.P.Á.B. (f.143), por medio del cual se señalan los documentos necesarios para la protocolización del documento, entre los cuales figura la constancia de adecuación de variables urbanas y la constancia de recepción de obra terminada, e informan que en sus archivos no se encuentra registrado el documento de parcelamiento de la Urbanización Villas Lomas del Cercado.

Ahora bien, respecto al valor probatorio de los documentos administrativos y la oportunidad en que los mismos deben producirse en juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de abril de 2009, caso Frigorífico Canarias, S.R.L, contra Cesare Buldo Pinto, señaló lo siguiente:

Las documentales que denuncia el formalizante no fueron valoradas por la alzada y que, según su dicho, constituyen copias de autorizaciones de expendio de licores a favor de Frigorífico Canarias, S.R.L., tales instrumentos estarían ubicados dentro de la categoría de documentos administrativos y ellos a la luz de la jurisprudencia de esta Sala, invocada supra, tales instrumentos no se equiparan a los públicos, simplemente son una tercera categoría de documentosa los que puede atribuirse carácter de auténtico por el hecho de que hay certeza de quien es su autor:un funcionario público y , en consecuencia, se asemeja a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatorio, ya que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, pero las declaraciones contenidas en los mismos pueden ser objeto de impugnación a través de cualquier medio probatorio capaz de desvirtuar su veracidad.

Sobre la especie el autor J.M.A. ha dicho: “…Son los autorizados por funcionario de la Administración, de cualquier administración pública, siempre en el marco de su competencia y con las solemnidades legales...” (Montero Aroca, Juan. La prueba en el proceso civil. Editorial Civitas, Madrid, España. 1998, pags. 143 y ss).

Aunque sea cierto lo denunciado por el formalizante, en el sentido de que la recurrida no analizó los documentos públicos administrativos promovidos en alzada, dichos documentos se identifican con la categoría de los administrativos, los que deben producirse en el juicio en la etapa de promoción y evacuación de pruebas en el juzgado de la causa y no en la segunda instancia, tal como lo señala el recurrente.

El artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, establece la prohibición de admitir en alzada cualquier tipo de pruebas, a excepción de “…instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio…”, lo que significa que los referidos documentos administrativos que dice el formalizante que promovió en alzada, no podían ser admitidos por la recurrida, mucho menos analizados.

De conformidad a lo anterior los documentos administrativos no son considerados como documentos públicos, pues tan solo son una tercera categoría de documentos quese asemejan a los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos contemplados en el artículo 1.363 del Código Civil pero sólo en lo atinente a su valor probatorio

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En el caso de autos, tanto las comunicaciones suscritas por el Director de Planificación y Control de la Alcaldía del Municipio Iribarren, así como los actos administrativos a través de los cuales se expidieron las constancias de adecuación de variables urbanas y la constancia de recepción de obra terminada, así como la comunicación emanada de Hidrolara y del Registro Inmobiliario, se tratan de documentos administrativos, los cuales si bien gozan de una presunción de veracidad, no obstante a diferencia de los documentos públicos negociales, propiamente como tal, deben ser promovidos y evacuados durante la etapa probatoria, y no hasta los informes, y por cuanto en el caso de autos, tales documentos no fueron producidos en la etapa de promoción y evacuación de pruebas, resulta forzoso para esta sentenciadora desecharlos del proceso y así se declara.

Por último, observa está sentenciadora que el ciudadano J.P.Á.B., asistido de abogado, consignó junto con el escrito de informes en esta alzada, copia simple de las actuaciones administrativas emanadas del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (Indepabis), de las que se evidencia que se dictó en fecha 10 de mayo de 2011, medida de ocupación y operatividad temporal a la empresa Promociones y Desarrollo MG 2005, C.A., y medida preventiva innominada de ocupación y disposición del inmueble, con ocasión a las denuncias presentadas en su contra por incumplimiento de contrato, promoción y venta engañosa, proyectos inconclusos, ocultamiento de información e incumplimiento sobre el conjunto residencial “Villas Lomas del Cercado” (fs. 228 al 232) ; informe de inspección realizada por el Indepabis y la providencia administrativa Nº 122, de fecha 10 de mayo de 2011, con sus respectiva notificación a la Sociedad Mercantil Global Inversiones Soluciones Financieras, C.A., en su condición de mandatario de la actora en el presente juicio (fs. 233 al 239), las cuales si bien fueron promovidas de forma extemporánea, no obstante, dada la trascendencia legal y social de la providencia administrativa, así como el hecho notorio judicial relacionado con el decreto de medidas cautelares preventivas innominadas de bloqueo e inmovilización preventiva de cuentas bancarias, en entidades públicas y privadas en las que figuren como titulares o firmas autorizadas las empresas Global Inversiones Soluciones Financieras, C.A., así como medidas cautelares de aseguramiento, consistente en la prohibición de enajenar y gravar, bienes propiedad de la empresa Promociones y Desarrollos MG 2005, C.A., ubicadas en la urbanización Villas Lomas del Cercado, decretadas por el Tribunal Séptimo de Primera Instancia en funciones de control del Circuito Judicial Penal del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2011, esta juzgadora estima necesario hacer alguna consideraciones al respecto.

El objeto del contrato objeto del presente juicio lo constituye la construcción y compra venta de un inmueble en construcción destinado a la vivienda familiar, ubicado en el Conjunto Residencial Villas Lomas del Cercado, en el predio Las Cureñas, Vía el Cercado, Municipio Iribarren del estado Lara, por el precio de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00), el cual sería cancelado mediante pagos parciales que no generarían ningún tipo de interés a favor del comprador, a ser entregado en parte en dinero en efectivo y en parte mediante el empleo de subsidios dados por el Gobierno Nacional para facilitar el acceso a la vivienda, y además se estableció la aplicación del Índice Nacional de Precios al Consumidor.

Ahora bien, ha sido de uso común de los promotores de construcciones privadas destinadas a la vivienda principal, celebrar contrataciones a futuro bajo diferentes modalidades opciones de compra venta, mandato para compra de vivienda, etc., en los que el comprador se obliga a adquirir la vivienda en proyecto o en construcción en un plazo determinado o indeterminado por lo general, por una cantidad de dinero, que aunque en principio es determinado, no obstante en la mayoría de ellas se establece que corresponde al comprador o mandatario de la vivienda, pagar adicionalmente el Índice Nacional de Precio al Consumidor que fije el Banco Central de Venezuela, el cual será adicionado al precio original convenido en la negociación.

El acceso de las personas naturales a una vivienda principal digna y propia es un derecho fundamental del ser humano, el cual debe ser defendido y garantizado. El artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece que “Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitad que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos”.

En este sentido y con fundamento a lo dispuesto en los artículos 82 y 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con base al estado social de derecho y de justicia, se estableció una responsabilidad compartida de los promotores de vivienda con el estado, para coadyuvar en la satisfacción de las personas a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales, con mayor énfasis en las empresas particulares que están autorizados para operar en el área de la política habitacional. Así mismo se analizó la libertad contractual, para concluir que las personas no pueden obtener ventajas usurarias, o realizar contratos, donde existe una marcada desigualdad entre los riesgos y las ganancias derivadas de la negociación de la vivienda.

En la actualidad, dada la gran cantidad de denuncias formuladas por estafas inmobiliarias, se han iniciado averiguaciones penales y administrativas a los fines de sancionar a los autores de los delitos, se han decretado medidas privativas de libertad y medidas cautelares para impedir que dispongan u oculten los bienes con los cuales pueden responder a los compradores. De esta gran cantidad de casos, se han detectado asuntos de empresas promotoras, en las que construir los inmuebles no es el objetivo, sino captar el dinero para invertirlo en bonos, mercados de divisas, inversiones en inmuebles ubicados en el extranjero, etc. En otros casos, se ha observado que las unidades habitacionales son vendidas varias veces, de manera que mientras un comprador espera la entrega del bien, otro es persuadido para que adquiriera el inmueble, mientras la obra se demorara. Así mismo se convoca al comprador y se le informa de la necesidad de pagar un ajuste de precio, que termina elevando el valor del bien fijado en un primer contrato, y cuyo incremento es incluso superior al INPC, con lo cual logran desanimar al comprador, para terminar vendiendo el inmueble a un precio mayor a otro comprador; producto del desánimo el comprador desiste de la negociación, y la promotora le devuelve sólo parte del dinero, que oscila entre el 20% y 30%, y el resto se le retenía para cubrir los costos que había pagado desde el momento de haber firmado el contrato; el mínimo atraso representa la rescisión unilateral de la negociación por parte de la promotora. Se ha observado además que las promotoras de las viviendas realizan pactos o alianzas estratégicas con las instituciones bancarias para que les financien las obras a precios preferenciales, y posteriormente conceden esas mismas instituciones créditos al comprador, los cuales son empleados para disminuir la deuda adquirida por el promotor; los créditos se conceden bajo la modalidad de créditos hipotecarios y no por la Ley de Políticas Habitacional, que obliga al comprador a justificar altos ingresos, plazos más corto, y a una tasa de interés mayor. Por último, se han detectado denuncias derivadas del incumplimiento de las promotoras en cuanto a ejecución de la obra, respecto a lo que fue ofrecido o proyectado al momento de contratar. Todos estos hechos son investigados actualmente por la Fiscalía del Ministerio Público, por el Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminológicas, Indepabis, y actualmente a través de Banco Nacional de Vivienda y Habitad (Banavih).

En el caso de autos, el contrato objeto del presente juicio fue celebrado con posterioridad a la publicación de la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de enero de 2002, en la cual se declaró parcialmente con lugar la demanda por derechos e intereses difusos o colectivos ejercida por los ciudadanos C.A.B.S., Presidente de la Asociación Civil Deudores Hipotecarios de Vivienda Principal y otros, contra la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras y del C.D.d.I. para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, el C.B.N. y la Asociación Bancaria Venezolana.

Se observa además del mencionado contrato que, en la cláusula décima sexta se estableció que el precio de la vivienda estará sujeto a cambios en el saldo deudor sin previo aviso de acuerdo a los índices de precios al consumidor, lo cual fue prohibido de manera expresa, en resolución Nº 98, de fecha 05 de noviembre de 2008, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008, en la cual se prohibió el cobro del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), cualquier otro ajuste por inflación, y el cobro de intereses de financiamiento después de la fecha originalmente pactada para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta, así como se estableció que en ningún caso el comprador de la vivienda soportará el impacto económico derivado del retraso en la culminación o entrega de la obra. En el caso que nos ocupa, aun cuando el contrato se suscribió con anterioridad a la entrada en vigencia de la resolución del 08 de noviembre de 2008, no obstante el actor no especificó en su libelo de demanda, a cuales cuotas se les había aplicado el ajuste por inflación, el porcentaje respectivo y las cantidades que ésta arrojó, a los fines de que el demandado pudiera ejercer el derecho a la defensa, es decir aceptar o rechazar los conceptos reclamados, y el órgano jurisdiccional analizar la legalidad de los mismos, a la vez que determinar si se trata de un contrato celebrado con una marcada desigualdad entre las partes, en cuanto a los riesgos y a las ganancias derivadas del mismo, si se trata de un contrato usurario, etc. En atención a lo antes indicado, y dado que la empresa Promociones y Desarrollo MG 2005, C.A., no puede pretender el cobro del Índice Nacional de Precios al Consumidor, cuya ilegalidad ha sido declarada por el Ejecutivo Nacional, en forma indeterminada, quien juzga considera que no está demostrado el incumplimiento culposo de la obligación, en lo que respecta al pago de INPC y así se declara.

Así mismo en el contrato se estableció que, el inmueble sería entregado al comprador el día de la protocolización del documento definitivo de la venta, a realizarse dentro de los treinta días siguientes al registro del documento de condominio, salvo caso fortuito o fuerza mayor, todo lo cual constituye un hecho futuro e incierto y además prohibido actualmente por nuestro ordenamiento jurídico, toda vez que en las ventas a futuro, el constructor debe establecer en el contrato de manera expresa, la fecha de culminación de la obra, so pena de ser sancionado por los organismos judiciales y administrativos. Se observa además que, aun cuando no se estableció una fecha exacta para la culminación de la obra y para la protocolización del documento de venta, no obstante se estipuló de forma abusiva que el pago de las cantidades señaladas, no generaba ningún tipo de interés a favor del comprador y que el incumplimiento del pago de una (1) letra de cambio a su vencimiento constituye la pérdida del beneficio del término para el comprador, y en consecuencia, se tendrían por vencidos anticipadamente los restantes títulos cambiarios, todo lo cual constituye a juicio de esta sentenciadora, una marcada desigualdad entre los riesgos y las ganancias derivas del contrato.

En lo que respecta al incumplimiento culposo de la obligación de pagar las cuotas Nros 17 y 18, se observa que, si bien en el contrato se estipuló el precio de venta y que el mismo sería pagado de forma fraccionada mediante dieciocho (18) giros, no obstante se observa que sólo se estableció un plazo para el pago de la inicial y de los giros del primero al décimo séptimo, es decir del 02 de julio de 2006 al 02 de octubre de 2007. En cuanto al giro décimo séptimo por la cantidad de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000,000,00), se estableció que se haría a través de la Ley de Política Habitacional y el décimo octavo por cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), mediante financiamiento de la vendedora, por lo que no se estipuló un plazo para el pago de los mismos, salvo que si se llegara la entrega del dinero de la política habitacional se materializa la venta teniendo un plazo no menor de tres meses, ni mayor de seis meses, y el resto del financiamiento se cancelará en 60 letras de cambio a una tasa mínima del 12 % anual inmediatamente después de la letra de cambio Nº 16 antes mencionada. En consecuencia, al no habérsele establecido una fecha de vencimiento de la obligación, el cumplimiento de la misma estaba sometida a un acontecimiento futuro en incierto, como lo era la aprobación de un crédito por parte del Banco, y así se declara.

Finalmente, en lo que respecta al incumplimiento culposo de la obligación de pagar las mejoras pactadas de manera verbal, se observa que, no está demostrado en autos que el ciudadano J.P.Á.B., haya ordenado la realización de tales mejoras, así como tampoco está demostrada la construcción de las mismas por parte de la empresa Promociones y Desarrollos MG 2005, C.A., y por consiguiente, tampoco está demostrado el incumplimiento culposo o no de la obligación de pago de tales mejoras y así se declara.

En lo que respecta al cumplimiento de las obligaciones por parte de la empresa Promociones y Desarrollos MG 2005, C.A., se observa que, conforme a lo establecido en el contrato, correspondía a la parte actora la carga procesal de demostrar la construcción de la obra en las condiciones pactadas, así como demostrar la construcción de las mejoras; y dado que el inmueble estaba sujeto al régimen de propiedad horizontal, correspondía la carga de demostrar que registró oportunamente el documento de condominio, y que contaba con la permisología necesaria por parte de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara. En el caso de autos, se observa que, la parte actora ni alegó ni probó el cumplimiento de sus obligaciones y así se declara.

En consecuencia de lo anteriormente expuesto, y tomando en consideración que a tenor de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada se encuentra impedida de suplir los alegatos y defensas que corresponden a las partes en la contienda, so pena de violar el principio dispositivo y de equidad en el proceso; que en el caso de autos, el actor en su libelo de demanda no alegó ni probó haber cumplido con las obligaciones derivadas del contrato, así como tampoco demostró el incumplimiento culposo de las obligaciones por parte del demandado, en lo que respecta al pago de las mejoras pactadas y al ajuste por concepto del Índice de Precios al Consumidor, y tomando en considera que el pago de las letras de cambio Nros. 17 y 18, estaba condicionado a la realización de un acontecimiento futuro e incierto, tal como se desprende del contrato de opción de compra-venta y que el contrato objeto del presente juicio, contiene cláusulas prohibidas que atentan contra el acceso de las personas naturales a una vivienda principal digna y propia, que es un derecho fundamental del ser humano consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y que debe ser defendido y garantizado por todos los órganos de la administración pública nacional; quien juzga considera que, a tenor de lo establecido en el artículo 1.367 del Código Civil no es procedente la presente acción de resolución de contrato y así se declara.

Como consecuencia de la declaratoria sin lugar la acción principal por resolución de contrato, tampoco es procedente la indemnización por daños y perjuicios establecida de manera contractual y así se declara.

En lo que respecta a la reconvención, se observa que el demandado reconviniente, ciudadano J.P.Á.B., manifestó que realizó todos los pagos oportunamente hasta la cuota dieciséis (16), por cuanto la cuota N° 17, estaba sometida a una condición suspensiva, en el caso de autos a la aprobación de un crédito de la ley de política habitacional a través del Banco Occidental de Descuento (BOD), puesto que dicha entidad fue la que financió a la constructora; que para el momento de intentar la demanda por resolución de contrato era imposible solicitar un crédito, ni por esa entidad bancaria ni por otra, ni intentar otro tipo de solicitud de crédito hipotecario, pues para esa fecha a la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., no se le había otorgado el permiso de construcción y mucho menos el de habitabilidad, los cuales fueron otorgados en el mes de diciembre de 2009, lo cual constituye un incumplimiento de la parte del demandante, por falta de provisión de la permisología requerida por el banco para aprobar un crédito; que la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., incumplió con lo establecido en la resolución N° 98, emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitat de fecha 05 de noviembre de 2008 y publicada en Gaceta Oficial N° 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008, en cuanto a establecer la fecha de la culminación de la obra y la protocolización del documento de la venta, y que conforme a la precita resolución estaba obligada a fijarlo en un término de 30 días, lo cual no hizo aun cuando le solicitó en varias oportunidades la fecha de la entrega del inmueble; que desde que se celebró el contrato han transcurrido más de tres (03) años y que ninguna de las casa han sido entregadas; que por las razones antes expuestas procedió a reconvenir a la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., para que convenga o sea condenada a cumplir con lo establecido en el contrato de compra, a cumplir todos los extremos legales y convencionales establecidos por las instituciones bancarias para que el préstamo sea aprobado, el inmediato pago de los daños y perjuicios expresados en el contrato por incumplimiento del demandante y la expresa condenatoria en costas. Estimó la reconvención en la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), que comprende la indemnización por lucro cesante causado por su incumplimiento.

Por su parte, el abogado M.R.M., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M. G 2005, C.A., en su escrito de contestación a la reconvención, opuso como defensa de fondo, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido alegó la violación del ordinal 2 del artículo 340, por cuanto su representada desconoce las razones o el carácter con el cual fue llamada a juicio; del ordinal 7 del artículo 340 por cuanto no se especificaron los hechos dañosos cuya indemnización se reclama, así como tampoco quienes los causaron, mucho menos se precisa la relación entre los daños que supuestamente se le causaron a los demandantes con actividad alguna de su representada, por lo que su representada no puede ejercer su derecho a la defensa, al desconocer los hechos que se le imputan y mucho menos el carácter con el cual se le exige indemnización alguna; del ordinal 5 del artículo 340, por cuanto no se explanaron los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, así como tampoco se subsumieron los hechos narrados en el derecho, lo cual denuncia como violatorio a su derecho a la defensa; asimismo, opuso la acumulación prohibida, establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el demandante en un mismo libelo acumuló la demanda por cumplimiento de contrato y el pago de daños y perjuicios, que eventualmente sólo proceden en caso de resolución imputable a la propietaria, conforme a la cláusula duodécima del contrato. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta por el ciudadano J.P.Á.B., por no ser ciertos los hechos alegados por la parte actora y el derecho que ellos pretenden derivar; que la parte demandada incumplió con la cláusula undécima (11), al no pagar las mejoras que ordenó realizar, y que consistieron en la construcción de una cocina, de un muro de recibo, la colocación de cerámica en el área de servicio, un tanque común para el urbanismo, acondicionamiento de un terreno, la construcción de tanquillas para agua de lluvia en el patio, todas las cuales fueron valoradas en la cantidad de treinta y siete mil ochocientos bolívares (Bs. 37.800,00); décima sexta (16), por cuanto los precios de la vivienda adquirida estaban sujetos a cambio en el saldo deudor sin previo aviso de acuerdo a los Índices de Precios al Consumidor estipulados por el estado, y que su representada tenía derecho a cobrar el INPC antes de la publicación de las respectivas gacetas; y la cláusula duodécima, en lo que respecta a la indemnización por los daños perjuicios en caso de incumplimiento del comprador; que la falta de pago íntegra y oportuna, no sólo de las cuotas sino de los otros conceptos (mejoras y ajuste por inflación), implica un incumplimiento de las principales obligaciones del demandado, y que la empresa demandante cuenta con el pago puntual de las cuotas, los accesorios y lo pactado en el contrato para poder con eses dinero continuar ejecutando la obra hasta su definitiva terminación; que es falso que el ciudadano J.Á.B. haya dado estricto cumplimiento a sus obligaciones contractuales, por lo que mal puede demandar el cumplimiento de un contrato que el mismo se encargó de incumplir. Por ultimó, solicitó que la presente reconvención sea declarada sin lugar y que en la definitiva la demanda por resolución de contrato sea declarada con lugar con la correspondiente condenatoria en costas procesales.

En atención a los términos en los que quedó planteada la reconvención, constituyen hechos controvertidos el incumplimiento de la empresa Promociones y Desarrollo M.G.2005, C.A., de obtener de forma oportuna los permisos de construcción y de habitabilidad del inmueble, y que tales permisos eran requeridos para la aprobación del crédito; el incumplimiento de la resolución N° 98, emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Hábitat de fecha 05 de noviembre de 2008 y publicada en Gaceta Oficial N° 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008, en cuanto a establecer la fecha de la culminación de la obra y la protocolización del documento de la venta, que desde que se celebró el contrato han transcurrido más de tres (03) años y ninguna de las casas han sido entregadas; los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del actor de las obligaciones derivadas del contrato.

Ahora bien, esta juzgadora observa que la parte actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, opuso las cuestiones previas de defecto de forma de la reconvención, por no haberse llenado en el libelo los requisitos indicados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en lo que respecta a los ordinales 5, 6 y 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto el juzgado de la causa negó la procedencia de las mencionadas cuestiones previas, y que conforme a lo establecido en el artículo 357 eiusdem, la decisión sobre las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5, 6, 7 y 8 del artículo 346 no tendrán apelación, quien juzga considera que no es procedente pronunciarse sobre las mismas y así se declara.

En lo que respecta a la acumulación prohibida, establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, alegó la apoderada judicial de la parte actora, que el demandado-reconviniente acumuló pretensiones que se excluyen mutuamente, pues por un lado pretende que se cumpla un contrato y por el otro demanda el pago de unos daños y perjuicios que, eventualmente sólo proceden en caso de resolución imputable a la propietaria, conforme a la cláusula duodécima del contrato.

Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de agosto de 2011, Nº 417, expediente Nº 09-601, en relación a la posibilidad de generarse daños y perjuicios, en forma paralela o con ocasión a la ejecución de un contrato, reiteró el criterio establecido por dicha Sala, e indicó que:

Ahora bien, la Sala ha indicado que no obstante la existencia de una relación contractual entre las partes, puede surgir colateralmente un hecho ilícito, con ocasión o en relación con dicho contrato que origine daños materiales y morales y, ha precisado, que la concurrencia de la responsabilidad contractual con la extracontractual puede darse, entre otros supuestos, cuando el deudor contrae una obligación imposible y ocultó o disimuló esta imposibilidad al acreedor, o el contrato es inútil o inválido debido a otras especies de vicios objetivos o subjetivos que puedan afectarle, siempre que ello sea imputable a la mala fe u ocultación del deudor, o el contrato resulte nulo, o cuando una culpa dañosa distinta se junta a aquella que consiste en la mera violación de la obligación contractual, hipótesis esta última que supone el cumplimiento de dos presupuestos necesarios: 1) el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.

En ese sentido, la Sala en decisión de fecha 5 de febrero de 2002, caso: 23-21 Oficina Técnica de Construcciones C.A. c/ Banco Unión S.A.C.A y otro, dejó sentado:

(Omissis)

La Sala reitera el precedente jurisprudencial y considera que el juez de alzada infringió el artículo 1.196 del Código Civil, al declarar improcedente el daño moral, con el erróneo razonamiento de que no es posible la concurrencia de la responsabilidad contractual y la extracontractual.

La Sala estima que esta conclusión del juez de alzada no es ajustada a derecho, pues hay casos en los cuales a pesar de mediar un vínculo contractual entre las partes, puede existir colateralmente un hecho ilícito con ocasión o en relación con dicho contrato, que haya causado daños morales.

El juez de alzada excluyó de pleno derecho la posibilidad de que coexistan ambas responsabilidades, y por ese motivo, no procedió a fijar los hechos que el actor consideró ilícitos y causantes del daño moral reclamado, que de acuerdo con lo expuesto en la sentencia recurrida consisten en que se le impidió tener acceso no sólo al inmueble arrendado, sino a documentos que se encontraban en él, como son los relacionados con el ejercicio de su profesión de psicólogo, así como otros que son propiedad de la Universidad Yacambú, de la cual es representante legal, con lo cual le fue impedido el ejercicio de su profesión y fue lesionado su honor y reputación.

Lo expuesto permite concluir que la sentencia recurrida no proporciona el cuadro fáctico que permita controlar la calificación jurídica de los hechos ilícitos alegados por el recurrente, y por esa razón, la Sala debe necesariamente ordenar el reenvío, con el propósito de que el juez de alzada determine si están probados dichos hechos, y si ellos son capaces de generar responsabilidad extracontractual, de acuerdo con los términos sentados en el precedente jurisprudencial dictado por esta Sala, el cual fue anteriormente trascrito.

Finalmente, cabe advertir que la responsabilidad civil por hecho ilícito recae directamente sobre el agente que causó el daño, salvo que esté dado alguno de los supuestos de solidaridad previstos en la ley, por existir culpa de un tercero en la producción del daño a pesar de que no lo hubiese causado de forma directa, como es el caso del dueño y los principales o directores respecto de los daños causados por sus servicios o dependientes, en el ejercicio de las funciones que la han sido encomendadas, o del dueño del animal, o del guarda de la cosa, o del propietario del inmueble en ruinas que produjo el daño, todo ello de conformidad con lo previsto en los artículos 1.191, 1.192, 1.193, 1.194 y 1.195 del Código Civil.

No obstante, por cuanto el juez de alzada no examinó el hecho ilícito, ni determinó las personas que lo causaron, mal puede esta Sala establecer si debe ser producida una condena, ni quiénes deben estar sujeta a ella, lo cual deberá ser juzgado por el sentenciador de reenvío.

Por estos motivos, la Sala declara procedente la denuncia de infracción del artículo 1.196 del Código Civil y desestima el alegato de infracción de los artículos 12, 361 y 362 del Código de Procedimiento Civil y 1.185, 1.167 y 1.195 del Código Civil. Así se decide…“(Resaltado de la Sala).

Como puede evidenciarse, se ha venido reconociendo la posibilidad de existencia de un hecho ilícito entre sujetos que surja en forma simultánea a la relación contractual que los une. La recurrida interpretó que al demandarse el cobro de una indemnización de daños y perjuicios en materia extracontractual, no importaba o era impertinente el examen de los gastos derivados del cumplimiento del contrato, como si la actividad desplegada por el contratante fuese irrelevante por tratarse de un hecho ilícito.

Tal criterio del Juez Superior no es compartido por la Sala, pues, de acuerdo a la doctrina expuesta anteriormente, se hace necesario la comprobación de dos supuestos: 1) el hecho debe implicar la violación de un deber legal independiente del contrato y 2) el daño causado por dicho hecho debe consistir en la privación de un bien patrimonial o moral distinto del beneficio mismo que asegura el contrato.

De esta forma, no es posible determinar si hubo o no hecho ilícito durante la ejecución de un contrato, si a la vez no se examina si el daño causado fue producto de la privación de un bien o lesión distinto al beneficio intrínseco del contrato.

El Juez de Alzada se cerró ante cualquier análisis probatorio o analítico sobre los gastos incurridos durante la ejecución del contrato, por el hecho de tratarse del cobro de indemnización de daños extracontractuales, pero ocurridos paralelamente a la ejecución del contrato. Ameritaba un análisis del daño reclamado y verificar si era algo aparte al beneficio intrínseco del contrato o no, a fin de determinar su eventual procedencia.

Tal forma de decidir, comporta una errónea interpretación del artículo 1.185 del Código Civil, el cual dispone:

Artículo 1.185: “El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está

obligado a repararlo.

Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.

(Resaltado de la Sala).

Establecido lo anterior, y de conformidad con el criterio anteriormente trascrito, se evidencia que en el caso de autos, no estamos en presencia de una inepta acumulación de pretensiones, puesto que, tal como fue establecido por nuestro M.T., se pueden demandar los daños y perjuicios derivados de una relación contractual, sin que éste implique la acumulación prohibida a que se contrae el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

Ahora bien, constituye un hecho admitido que la parte demandada-reconviniente, canceló de manera parcial la obligación asumida contractualmente, con excepción del monto de las letras de cambios signadas con los Nros. 17 y 18, cuyo cumplimiento se encuentra sometido a una condición futura e incierta, es decir, a la aprobación por parte del banco de la Ley Política Habitacional, tal como se desprende del contrato objeto de la presente acción, no obstante esta juzgadora observa que la parte demandada-reconviniente, ni alegó ni demostró en su debida oportunidad, que realizó todos los trámites necesarios para la consecución del crédito de política habitacional ante el banco, pero que el mismo no pudo ser logrado en razón de que la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., no había obtenido la permisología necesaria y que incluso para la fecha en la que interpuso demanda en su contra, “no se le había otorgado el permiso de construcción y mucho menos el de habitabilidad, estos permisos fueron otorgados en diciembre de 2009, siendo un incumplimiento por parte del demandante por falta de provisión de permisología requerida por el banco para aprobar un crédito”, razón por la cual resulta forzoso para quien juzga declarar sin lugar la reconvención propuesta por cumplimiento de contrato, así como por indemnización de daños y perjuicios y así se decide.

En consecuencia de lo antes expuesto quien juzga considera que lo procedente es declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación, formulado en fecha 27 de enero de 2011, por la abogada E.P.O., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., parte actora-reconvenida, contra la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en lo que respecta a la reconvención planteada y declarar sin lugar la demanda principal por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios y sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios y así se declara.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación formulado en fecha 27 de enero de 2011, por la abogada E.P.O., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato, incoada por la sociedad mercantil Promociones y Desarrollo M.G 2005, C.A., contra el ciudadano J.P.Á.B., todos identificados a los autos.

Se declara SIN LUGAR la RECONVENCION por cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios, incoada por el ciudadano J.P.Á.B., contra la firma mercantil Promociones y Desarrollo M.G., 2005, C.A..

Queda así REVOCADA PARCIALMENTE la sentencia dictada en fecha 21 de diciembre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en lo que respecta a la declaratoria sin lugar de la reconvención.

Se condena en costas a la parte actora del juicio principal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas el recurso en razón de haberse declarado parcialmente con lugar. Se condena en costas a la parte demandada, en lo que respecta a la declaratoria sin lugar de la reconvención planteada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los treinta (30) días del mes de julio de dos mil doce.

Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.

En igual fecha y siendo las 9:00 a.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.