Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 18 de Marzo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197° y 149°

Vistos

, sin informes.

DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., inscrita en fecha 10 de agosto de 2004, por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 3, Tomo 950-A, representada legalmente por sus Directores ciudadanos J.O.Q. y G.R.P.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-6.267.185 y V-4.237.070, respectivamente.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas M.C., S.A. e YVANA BORGES ROSALES, abogadas en ejercicio, e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Números 6.755, 11.804 y 75.509, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Empresa INVERSIONES ANI-ANDRES, C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 64, Tomo 2-A-Cto., de fecha 16 de enero de 2006, representada legalmente por su Presidente ciudadano A.D.P.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.268.233.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.R.D.A., S.F.D.A., E.A.E. y J.D.A.F., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 12.187, 32.181, 12.774 y 88.539, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA.

ASUNTO: N° AP31-V-2007-000571.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de resolución de contrato de promesa bilateral de compra-venta, presentada en fecha 30 de abril de 2007, por las abogadas M.C. y S.A., en su carácter de co-apoderadas judiciales de la Sociedad Mercantil Promotora Granada 2005, C.A., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, en contra de la Empresa Inversiones Ani-Andres, C.A., por presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió por auto de fecha 03 de mayo de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte accionada en la persona de su representante legal ciudadano A.d.P.C., de acuerdo con las reglas del procedimiento ordinario establecido en los Artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en los Artículos 859 y siguientes del código procesal en comento. En cuanto a las ocho (8) letras de cambio consignadas en originales, se ordenó su resguardo en caja fuerte, dejándose los fotostátos correspondientes de las mismas en su lugar, a los fines legales consiguientes.

En fecha 15 de mayo de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó las copias para la elaboración de la compulsa de ley, la cual fue librada por este Despacho Judicial el día 16 del mismo mes y año.

En fecha 23 de mayo de 2007, el ciudadano D.B. en su carácter de Alguacil Titular de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo (U.C.A.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ubicada en el Edificio J.M.V., dejó constancia de haber recibido las expensas para la práctica de la referida citación, y en fecha 19 de junio del mismo año, dio cuenta de la imposibilidad de hacer efectiva la misma.

En fecha 21 de junio de 2007, la co-apoderada actora solicitó que la citación en comento se hiciera por medio de carteles, lo cual fue acordado en fecha 25 del mismo mes y año.

En fecha 09 de julio de 2007, la representación actora consignó dos (2) ejemplares publicados en la prensa del citado cartel, los cuales fueron agregados en el expediente por auto dictado el día 10 del mencionado mes y año.

En fecha 16 de julio de 2007, la abogada Diocelis J. P.B., en su condición de Secretaria Titular de este Tribunal, dejó constancia que en fecha 13 de dicho mes y año, siendo las 5:15 horas de la tarde, fijó el referido cartel de citación en el domicilio procesal de la parte demandada, dando así cumplimiento a las formalidades del Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 13 de agosto de 2007, la co-apoderada actora solicitó se designe defensor judicial a la parte demandada, siendo acordado dicho pedimento en fecha 14 del mismo mes y año, y designándose para el cargo al abogado J.A.S.G., a quien se ordenó notificar mediante boleta.

En fecha 19 de septiembre de 2007, el ciudadano D.B., en su condición de Alguacil de la referida Coordinación de Alguacilazgo, dio cuenta de haber hecho efectiva la notificación del Defensor Judicial de la parte demandada; quien el día 21 del mes y año en comento, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley correspondiente.

En fecha 25 de septiembre de 2007, el Tribunal libró boleta de citación al mencionado Defensor Ad-Litem, para el acto de contestación de la demanda.

En fecha 02 de octubre de 2007, el abogado J.R.d.A., consignó poder y se dio por citado expresamente en nombre de la parte demandada, cuyas facultades se acreditaron en autos el día 03 del mismo mes y año.

En fecha 30 de octubre de 2007, los abogados de la empresa demandada, presentaron escrito donde, entre otras defensas, cuestionaron documentales, opusieron la excepción establecida en el Artículo 1.168 del Código Civil, dieron contestación al fondo de la demanda, señalando los hechos admitidos y los controvertidos, reconvinieron a la parte actora, solicitaron se declare sin lugar la demanda, con lugar la reconvención, y consignaron documentales.

En fecha 31 de octubre de 2007, la abogada S.A.E., en su carácter de co-apoderada actora, sustituyó el poder conferido en la abogada Yvana Borges Rosales, reservándose su ejercicio.

En fecha 01 de noviembre de 2007, previo cómputo certificado por secretaría, el Tribunal a los fines de dar seguridad jurídica a las partes dispuso pronunciarse sobre la reconvención opuesta, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a tal providencia, dado que no había vencido el lapso para la contestación de la demanda, y acreditó en autos la sustitución del referido poder.

En fecha 05 de noviembre de 2007, el Tribunal admitió la reconvención opuesta y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente para que la parte actora reconvenida diera la contestación correspondiente.

En fecha 12 de noviembre de 2007, las abogadas actoras presentaron escrito donde, entre otros alegatos, insistieron en todos y cada uno de los documentos cuestionados, y en la aceptación de los mismos por parte de la empresa demandada; negaron, rechazaron y contradijeron tanto la excepción non adimpleti contractus, como la reconvención opuesta; impugnaron documentales, pidieron la declaratoria sin lugar de la reconvención, con lugar la demanda, y por último consignaron instrumentales.

En fecha 16 de noviembre de 2007, el Tribunal fijó el Quinto (5°) día de despacho siguiente para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en el presente asunto, a las diez horas antes meridiem (10:00 a.m.), de conformidad con el dispositivo contenido en el Artículo 870 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; el cual, llegada su oportunidad, tuvo lugar el día 26 del mencionado mes y año, ante la presencia de ambas representaciones judiciales, donde el Tribunal previamente instó a las partes a un acto conciliatorio, en el cual no hubo conciliación alguna. En esa misma oportunidad, los apoderados de la parte demandada presentaron escrito en el que desconocen e impugnan documentos, señalan los hechos admitidos, los controvertidos, niegan la aseveración sobre la falta de pago, y promueven pruebas.

En fecha 28 de noviembre de 2007, el Tribunal efectuó la fijación de los hechos y de los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia.

En fecha 07 de diciembre de 2007, ambas representaciones judiciales promovieron las pruebas que consideraron pertinentes junto con instrumentales.

En fecha 12 de diciembre de 2007, el Dr. R.J.C.E. se abocó al conocimiento de la presente causa en su condición de Juez de este Tribunal. En esa misma fecha admitió las pruebas promovidas por ambas partes y negó la prueba de exhibición solicitada por la representación actora.

En fecha 08 de enero de 2008, el Tribunal fijó el Vigésimo Quinto (25°) día de despacho siguiente a tal providencia para que tuviera lugar el Debate o la Audiencia Oral en la presente causa, a las diez y treinta horas de la mañana (10:30 a.m.), conforme con el Artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.

Concluida como fue la Audiencia o Debate Oral el día 27 de febrero de 2008, previa fijación de este Despacho, con vista a los escritos consignados por ambas representaciones judiciales en su oportunidad; y oídas como fueron las partes mediante una breve exposición oral; el Juez se retiró de la audiencia por un tiempo prudencial, mientras éstas permanecieron en la Sala del Despacho conforme lo establece el Artículo 875 eiusdem. Vuelto a la Sala, el Juez se pronunció oralmente sobre el dispositivo del fallo, expresando una síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho; advirtiendo que acto seguido será extendido por escrito el fallo completo que se agregará a los autos de acuerdo con el dispositivo contenido 877 ibídem, por lo que estando dentro de la oportunidad para ello, pasa a extender el fallo pronunciado oralmente, previa las siguientes determinaciones:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la

tradición no se haya verificado

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.487.- La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador

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Artículo 1.488: El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad

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Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas en este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

De acuerdo a los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia, observa este Tribunal que las apoderadas judiciales de la parte actora alegaron en el escrito libelar que su representada Promotora Granada 2005, C.A., celebró contrato de promesa de compra venta con la Empresa Inversiones Ani-Andrés, C.A., mediante documento otorgado por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 21 de abril de 2006, bajo el Nº 05, Tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual tuvo por objeto el Apartamento Nº 6-3/6-4, ubicado en el piso 6 del Edificio Residencias Granada, con cuatro (4) puestos de estacionamiento identificados con los Números 68, 69, 70 y 71, y dos (2) maleteros distinguidos con los Números 33 y 34, respectivamente, como partes integrantes del mismo; e invocando que el referido Edificio está situado en el Sector Vega Arriba de Guatire, Municipio Z.d.E.M..

Igualmente señalaron en el escrito libelar que en la promesa de compra-venta, las partes, entre otras cosas, convinieron el precio de venta por el cual el comprador adquiriría el inmueble objeto de la promesa y la forma de pago en la cláusula sexta; las causas en la que se consideraría resuelto el contrato por la Promotora en la cláusula novena, y la designación de Caracas como domicilio especial, excluyente de cualquier otro, para lo cual transcribieron parcialmente las referidas cláusulas.

En relación al incumplimiento expresaron que la Sociedad Mercantil Inversiones Ani-Andres, C.A., ha faltado con las obligaciones contractuales asumidas en la cláusula sexta de la promesa de compra-venta ya que ha dejado de pagar las cuotas-giros previstas en el Literal c) de la citada cláusula por la cantidad de Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 3.800.000,oo) cada una, con vencimiento para los días 30 de septiembre, 30 de octubre, 30 de noviembre y 30 de diciembre de 2006, así como la de los días 30 de enero, 30 de febrero y 30 de marzo de 2007. Igualmente indicaron que la referida empresa ha dejado de pagar la primera cuota-giro prevista en el Literal d) de la cláusula en comento, por un monto de Cuarenta y Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 43.800.000,oo) con vencimiento para el día 30 de diciembre de 2006.

Fundamentaron la pretensión en los Artículos 1.157, 1.167, 1.264 y 1.527 del Código Civil, e indicaron que de los hechos y las normas legales que señalaron se debía concluir en que surgieron una serie de consecuencias jurídicas.

Invocaron que siguiendo instrucciones precisas de su mandante Promotora Granada 2005, C.A., en su carácter de propietaria del inmueble de autos, acuden formalmente a demandar a la Sociedad Mercantil Inversiones Ani-Andrés, C.A., para que convenga o de lo contrario sea condenada por el Tribunal en la resolución del contrato de promesa de compra-venta por el incumplimiento de las obligaciones, y en pagar los costos y costas del presente juicio.

Solicitaron que la citación de la empresa demandada sea practicada en la persona de su representante legal, y en la dirección establecida en su documento constitutivo; establecieron el domicilio procesal de su mandante; estimaron la demanda en la cantidad de Setenta Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 70.400.000,oo); y por último pidieron la declaratoria con lugar de la acción con todos los pronunciamientos de ley.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En fecha 30 de octubre de 2007, los abogados de la parte accionada, Sociedad Mercantil Inversiones Ani-Andrés, C.A., presentaron escrito mediante el cual desconocieron, negaron e impugnaron formalmente los instrumentos acompañados al libelo de la demanda identificados como Anexos Tres (3), así como las copias certificada de los mismos, cuyos originales están resguardados en la caja fuerte del Tribunal, expresando que ellos no han sido aceptados por su representada, y que tampoco emanan de ella; aunado a que ni el lugar de pago de dichos instrumentos se corresponde con el lugar de pago acordado por las partes en la cláusula Décima Cuarta del documento de compra-venta señalado.

Así mismo, en el Capítulo II del escrito, invocaron a favor de su representada la excepción Non Adimpleti Contractus, e indicaron una serie de condiciones que deben cumplirse para la procedencia de la misma.

En el capítulo III, referente a la contestación al fondo, en su Literal A) señalaron como hechos admitidos que su mandante celebró la convención de promesa de compraventa con la demandante Promotora Granada 2005, C.A., que tenía como objeto la venta del apartamento identificado up supra, el precio fijado para ser pagado en la forma prevista en la cláusula sexta de la convención.

Expresaron que es cierto que para el pago del saldo del precio, las partes acordaron que el mismo fuese realizado mediante la modalidad de cuotas y pagos extraordinarios, a través de los efectos de comercio librados por la Promotora para ser aceptados por la Compradora, más un pago de Ciento Sesenta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 166.000.000,oo) en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa.

Sostuvieron los abogados de la empresa demandada que es cierto que su mandante pagó una reserva de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo), hecha efectiva en fecha 08 de marzo de 2006, según cheque Nº 00000355 del Banco Plaza; y una cuota de opción de compra venta por Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,oo), cancelada en el acto efectuado por ante la Notaria en fecha 21 de abril de 2006; y que realizó cuatro (4) pagos de Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 3.800.000,oo) en fechas 30 de mayo, 30 de junio, 30 de julio y 30 de agosto de 2006, sin que hasta la presente le fuesen emitidos y entregados los efectos de comercio correspondientes, siempre partiendo de la buena fe de su representada. Y que así mismo, es cierto que designaron como domicilio especial la ciudad de Caracas, el del Comprador en la Avenida México, Centro Empresarial Bellas Artes, Edificio Los Ortega, Nivel Mezzanina, La Candelaria, Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas; y el de la Promotora en la Calle 3-A, Torre Express, Piso 5, oficina 5C, La Urbina, Área Metropolitana de Caracas.

En el particular B) del citado capítulo, relativo a los hechos controvertidos dichos apoderados judiciales negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho, todas y cada una de las demás circunstancias fácticas y jurídicas esgrimidas por la accionante en el libelo de demanda por ser falsos y temerarios, y por no compadecerse con la manifestación expresa y voluntaria de los sujetos de la relación sustancial y jurídica, aceptados voluntariamente en el negocio celebrado y firmado; aseverando que la parte actora jamás emitió las cuotas-giros que se señalaron en la convención bilateral en su cláusula sexta, así: c) Veintisiete (27) cuotas-giros por un monto de Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 3.800.000,oo) cada una, con vencimiento los días 30 de cada mes, venciéndose la primera el día 30 de mayo de 2006 y la última, el día 30 de octubre de 2008; d) Tres (3) cuotas-giros por un monto de Cuarenta y Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 43.800.000,oo) con vencimiento los días 30 de diciembre de 2006, 30 de agosto de 2007 y 30 de abril de 2008, e indicando que la conducta remisa y renuente de la demandante la hace incumplidora culposa de la obligación asumida, y que intentó la acción por resolución sin haber cumplido su obligación de emitir las cuotas giros y que además jamás ha ofrecido cumplirla, y por ello consideran que es prudente y ponderado señalar que la parte que hace uso judicial de la acción por resolución debe cumplir con las condiciones de su procedencia para poder obtener éxito en sede jurisdiccional.

Así mismo, negaron, rechazaron y contradijeron la aseveración de la actora en el contexto de que ha incumplido con las obligaciones contractuales asumidas en la cláusula sexta de la promesa de compra-venta y que ha dejado de pagar las cuotas giros previstas en el literal c) de la cláusula sexta del contrato con vencimiento para los días 30 de septiembre, 30 de octubre, 30 de noviembre, 30 de diciembre de 2006, 30 de enero, 30 de febrero y 30 de marzo de 2007, así como la primera cuota-giro prevista en el literal d) de la misma cláusula con vencimiento para el 30 de diciembre de 2006, indicando que como quedase expresado y que vuelven a ratificar, que es la actora quien obstruye ostensiblemente el contrato bilateral, puesto que nunca emitió las cuotas-giros y que nunca las presentó a su representada desde la fecha de celebración de la convención hasta hoy, para su aceptación, circunstancia por la cual consideran que queda contundentemente evidenciado el incumplimiento y negligencia de la actora en las obligaciones asumidas convencionalmente, las que además, no ha manifestado querer cumplir en su libelo de demanda; y que por ello, el legislador le tiene vedado accionar judicialmente por la vía de resolución de contrato, y así lo invocan.

DE LA RECONVENCIÓN Y SU CONTESTACIÓN

En el Capítulo IV, los apoderados en comento indican inicialmente, entre otras consideraciones, que como consecuencia de la manifestación de la Promotora, expresada y materializada en la convención bilateral de compra venta por órgano de sus representantes, su patrocinada confirmó su anuencia para que fuese perfeccionado el negocio jurídico pactado en los términos y condiciones instrumentados por vía de autenticación, y que aceptó con talante jurídico la existencia del desarrollo multifamiliar-comercial que lleva a efecto la Promotora y en consecuencia negoció el apartamento de autos.

De igual modo, expresaron que en la cláusula tercera de la convención ambas partes se obligaron recíprocamente, la Promotora en dar en venta y el comprador a adquirir el ya mencionado apartamento, y que en base al contexto invocado la Promotora se comprometió a ejecutar la obra por si sola, o bajo su dirección, según las obligaciones asumidas en el contrato traído a colación, con circunstancias jurídicas totalmente aceptadas y materializadas en el mismo.

Igualmente indicaron, por una parte, que el comprador convino en aceptar cualquier modificación o alteración que pudiere introducir la Promotora al proyecto o al inmueble objeto de este contrato, y por la otra, expresaron que ambas partes avinieron de mutuo acuerdo y recíprocamente que el precio por el cual el comprador adquiere el inmueble objeto de la promesa es de Cuatrocientos Treinta Millones de Bolívares (Bs. 430.000.000,oo), como la modalidad de pago.

Continuaron indicando que su representada obrando siempre de buena fe, se trasladó a la dirección indicada en la convención contractual bilateral a fin de extinguir mediante pagos realizados a la Promotora, las cuotas-giros vencidas los días 30 de mayo de 2006; 30 de junio de 2006 y 30 de julio de 2006, quien siempre recibió dichos pagos a satisfacción, más nunca hizo entrega de los efectos de comercio correspondientes, pero que ostensiblemente rechazó el pago de la cuota-giro Nº 5 y siguientes, negándose remisa y renuentemente a recibirlos.

En ese mismo contexto expresaron que su mandante de buena fe y para mayor seguridad, garantía o cautela ad abundationrum cautelam realizó oferta de pago a la Promotora a través del Juzgado Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, día 28 de junio de 2007, al notificado por la cantidad de Ochenta y Un Millones Doscientos Quince Mil Bolívares Exactos (Bs. 81.215.000,oo) por las cuotas-giros pendientes de pago más intereses moratorios y gastos líquidos por las cuotas en comento, e igualmente fue ostensiblemente rechazada por la Promotora.

Fundamentaron dicha acción en los Artículos 1.137, 1.159, 1.160, 1.167, 1.168 y 1.354, del Código Civil, así como en las cláusulas del contrato de promesa bilateral suscrito entre las partes e indicaron que ante la anómala e irregular conducta de la Promotora y recibiendo precisas instrucciones de su mandante acuden a reconvenir por la vía del cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta a la Empresa Promotora Granada 2005, C.A., en su carácter de vendedora del apartamento de marras, a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en que, por haber adquirido El Comprador el apartamento 6-3/6-4 del Edificio Granada, el día 21 de abril de 2006, su representada es propietaria del mismo; en el precio convenido de la venta en la suma de Cuatrocientos Treinta Millones de Bolívares (Bs. 430.000.000,oo) a ser cancelados bajo los términos y condiciones pactados en el documento de venta; que en ejecución de la sentencia proferida favorablemente a nombre de su representada que habrá de recaer en la oportunidad que establezca el Tribunal, la Empresa Promotora Granada 2005, C.A., otorgue a Inversiones Ani-Andres, C.A., el correspondiente instrumento público de propiedad, o en su defecto, la sentencia de merito, definitivamente firme, sirva de título traslativo de propiedad; en que a los fines de la protocolización del documento traslativo de la propiedad en su defecto de la sentencia correspondiente la Empresa Promotora Granada 2005, C.A., produzca la documentación registralmente exigible, a saber: 1) Original y copia del RIF del vendedor; 2) Fotocopia de la cédula de identidad del otorgante; 3) Documento Constitutivo Estatutario y documento en donde consta la designación del representante legal del vendedor y 5) Cédula Catastral; 6) Solvencia de agua potable, y 7) Cualquier otro instrumento, requisito o solvencia que fuere requerido por la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente para la fecha de otorgamiento del documento definitivo de la operación; y que en caso de no cumplimiento voluntario por parte de la demandada piden al Tribunal los autorice a que por su cuenta y a su costa cumplan y ejecuten esas diligencias y exigencias legales, deducibles esos costos del precio a pagar.

Por su parte, en el acto de contestación a la reconvención que tuvo lugar el día 12 de noviembre de 2007, las apoderadas judiciales de la actora reconvenida Promotora Granada 2005, C.A., mediante escrito procedieron a invocar lo siguiente:

Insisten en todos y cada uno de los documentos acompañados al libelo y muy especialmente en las letras de cambio o giros cuestionados, y que fueron aceptadas por el representante de la Promitente-Compradora Inversiones Ani-Andrés, C.A., ciudadano A.d.P.C., para pagar parte del precio del inmueble que pretendió adquirir por el contrato titulado Promesa de Compra-Venta, celebrado entre las partes.

Expresaron que la compañía denominada en el referido contrato como El Comprador está representada por el aceptante de dichos títulos cambiarios, y que ambas partes así lo acordaron al colocar el nombre del representante en lugar de la Entidad Mercantil y que de mutuo entendimiento, otorgaron ante la Notaría Pública el instrumento fundamental de la presente acción, titulado Promesa de Compra-Venta, y que además se libraron los respectivos instrumentos cambiarios, que también firmaron ambas partes.

Señalaron como una interrogante qué si su decir no fuera así, por qué entonces el ciudadano A.d.P.C., aceptó los referidos instrumentos cambiarios, o es que acaso le adeuda a La Promotora, su representada tales sumas de dinero por otras obligaciones.

Igualmente manifestaron que el desconocimiento e impugnación de las letras de cambio en cuestión es infundado y temerario, que carece de toda lógica y sentido mercantil-comercial, ya que, la demandada en su escrito de contestación-reconvención reconoció que realizó cuatro (4) pagos de Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 3.800.000,oo) cada uno.

En ese mismo sentido apuntaron que el documento fundamental de esta acción es el instrumento donde se constituye la obligación de ambas partes y que la fórmula de cuotas-giros es únicamente para facilitar los pagos, aunado a que ambas partes están contestes en que la Promitente-Compradora pagó solo cuatro (4) cuotas por la cantidad arriba indicada, por lo que consideran que la defensa previa de desconocimiento e impugnación debe ser desechada por improcedente, impertinente e infundada.

Así mismo, indicaron que cursa por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, juicio por cumplimiento de contrato de Promesa de Compra-Venta intentado por Inversiones Astrid-Andrés-Ale, C.A., contra Promotora Granada, C.A., y que en dicho juicio su mandante Promotora Granada, C.A., reconvino a la parte accionante, por la falta de pago de sus obligaciones contractuales, y en la contestación a la reconvención presentada en fecha 26 de abril de 2007, la Sociedad Mercantil Inversiones Astrid-Andrés-Ale, C.A., representada por el mismo A.d.P.C. y con la misma representación judicial, que actúa en este caso, reconoció la aceptación de las letras de cambio o giros aceptados por el mismo A.d.P.C..

En este orden, negaron, rechazaron y contradijeron la excepción non adimpleti contractus opuesta por la demandada reconviniente, al considerar y sostener que no están dadas las condiciones para tal defensa, y que la obligada debió cumplir estrictamente con sus compromisos para que tal excepción prospere, y que la falta de pago de ocho (8) cuotas mensuales y consecutivas, demuestran el incumplimiento por parte de Inversiones Ani-Andres, C.A., por lo que piden su declaratoria sin lugar.

Así mismo, por infundada y temeraria, negaron, rechazaron y contradijeron la reconvención propuesta, e igualmente niegan y rechazan expresamente que su representada se haya negado a recibir los pagos de las cuotas-giros alegadas en la demanda como insolutas, indicando que por el contrario la demandada no pagó oportunamente como se había comprometido en el documento de Promesa de Compra-Venta, tal como se demuestra de la Oferta Real que pretendió ejercer extemporáneamente, lo que, a su criterio, no le puede ser opuesta en esta oportunidad a su mandante, como liberadora de las obligaciones del deudor, procediendo a impugnarla al sostener igualmente que la misma no llegó a concretarse por no estar presente ninguna de las personas autorizadas por la empresa oferida, para recibir el pago, de lo cual se supone la existencia de una mora accipiendi del acreedor, que a su vez presupone la existencia de un compromiso jurídico entre las partes.

Expusieron que a su representada, vendedora y demandante la ampara el derecho y la ley, de exigir el pago puntual de las obligaciones convenidas en el texto contractual, según lo establecen los Artículos 1.159, 1.168, 1.264 y 1.527 del Código Civil. Declararon que no es cierto y por lo tanto rechazan y contradicen, que como consecuencia de la celebración del Contrato de Promesa de Compra-Venta, surgieron para el comprador las obligaciones y derechos convencionales y legales propios de la venta, expresadas en el folio 11 del escrito de contestación-reconvención donde transcribieron lo siguiente: “…Para nuestra representada EL COMPRADOR: 1) El derecho de propiedad sobre los locales Comerciales 1, 2, 3 y 4 ubicados en la Planta Baja del Edificio Residencias Granada que le fueron vendidos. 2) El derecho a la tradición de los inmuebles adquiridos, mediante otorgamiento por LA PROMOTORA-vendedora de los correspondientes instrumentos de propiedad. 3) El derecho al saneamiento en caso de evicción. 4) La obligación de pagar el precio en la forma y términos convenidos.”.

Expresaron que el verdadero propósito de la promesa de compra-venta era justamente comprometer a las partes celebrantes, a cumplir con las obligaciones asumidas por cada uno, hasta llegar al término de la negociación, pero que hasta tanto no concluyan los lapsos previstos y se hayan cumplido con las obligaciones de pago y de hacer de cada uno, no puede afirmarse que se está en presencia de una verdadera compra-venta, y que en el presente caso solo se celebró el compromiso de vender y comprar, para posteriormente si ambas partes cumplen con las obligaciones asumidas, se perfeccionaría posteriormente la venta definitiva, mediante la protocolización del respectivo documento de compra-venta.

Rechazaron, negaron y contradijeron que la demandante por el solo hecho de haber celebrado el contrato de Promesa de Compra-Venta sea la propietaria del apartamento 6-3/6-4 del Edificio Residencias Granada; rechazaron, negaron y contradijeron que su representada haya obstaculizado la venta del inmueble negociado; rechazaron, negaron y contradijeron que la Compradora demandada haya obrado con toda racionalidad, ponderación y buena fe; y concluyeron pidiendo, en base a todos los dichos expuestos, que sea declarada sin lugar la reconvención propuesta por la Compradora demandada Inversiones Ani-Andrés, C.A., y con lugar la resolución opuesta por su mandante.

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, fijados los hechos así como los límites de la mismas, y concluida la Audiencia o Debate Oral en fecha 27 de febrero de 2008, donde los anteriores alegatos y defensas fueron ratificados por ambas representaciones judiciales, es por lo que pasa este Órgano Jurisdiccional a verificar si quedó demostrado en las actas procesales o no el incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de promesa bilateral de compra venta que riela a los folios 08 al 13 del expediente; si la parte demandada ha incumplido o no con el pago de las cuotas-giros previstas en el literal c) de la Cláusula Sexta del citado contrato, así como de la primera cuota-giro prevista en el literal d) de la misma cláusula; si en el presente juicio existen los presupuestos de la excepción Non Adimpleti Contractus; si las letras de cambio que se encuentran bajo resguardo en la Caja Fuerte de este Despacho son válidas; si las cuotas-giros fueron emitidas en la oportunidad correspondiente o no; si fueron presentadas para su aceptación a la parte demandada desde la fecha de celebración de la convención hasta la presente fecha; y si la Oferta Real efectuada por la parte demandada cursante a los folios 82 al 94 del expediente, es liberatoria o no de las obligaciones asumidas por el deudor.

Con vista a lo anterior el Tribunal considera necesario destacar que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva.

Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar una vivienda mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

Para reservar la vivienda durante un plazo, el comprador suele entregar al vendedor una cantidad, que después se descuenta del precio total de la compra, y que debe documentarse por escrito en un contrato privado en el que se fijen sus consecuencias.

Es importante saber que si se entrega la cantidad y el documento indica que es "Señal" o "Arras", para que el comprador o el vendedor puedan retraerse en la negociación, es necesario que conste en el documento expresa y claramente que, si el comprador es el que se retira de la compra, pierde la cantidad entregada como señal, y si es el vendedor el que se retira de la venta, debe devolver al comprador el doble de lo recibido como compensación.

Si se entrega la cantidad y el documento dice que es "Entrega a Cuenta de la Compraventa", la suma de dinero entregada sólo se considerará como una señal o anticipo del precio, y la cantidad de dinero entregada sirve para confirmar el contrato, por lo que no cabe la posibilidad de renunciar al compromiso, dado que la parte que cumple puede obligar a la otra, a que cumpla lo pactado, incluso judicialmente.

En la promesa de compraventa de un inmueble, en el caso de que la venta la realice un Promotor o Constructor, el mismo debe correr con los gastos sobre la declaración de obra nueva, propiedad horizontal y constitución de hipoteca para financiar la construcción de las viviendas, en su caso, así como los de su división o cancelación; los gastos que generen las operaciones de reparcelación o compensatorias; los gastos que se originen para obtener las autorizaciones que sean necesarias para la construcción de la finca y los gastos correspondientes a la obtención de la cédula urbanística.

En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago de la vivienda y la entrega de la misma. Sin embargo, la venta puede realizarse a crédito, es decir, que el pago se realiza en un momento posterior a la entrega, o en su defecto mediante pago anticipado, a saber, el precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de la vivienda, en el entendido de que, contra la recepción de cada uno de los referidos pagos, deben extenderse los correspondientes recibos, como constancia del pago de las respectivas porciones del precio de compra venta, siendo muy frecuente, prestar garantía para el cumplimiento de la obligación.

Por otra parte tenemos que puede quedar sin efecto la compraventa en mención por incumplimiento de cualquiera de las partes, comprador o vendedor, cuando existe motivo fundado para temer la pérdida de la vivienda vendida y el precio; por falta de pago del comprador, si el vendedor le ha requerido previamente para que pague cuando no medie una causa justificada; en virtud de condición resolutoria expresa por escrito; y, si la superficie de la vivienda objeto de compraventa fuese menor que la descrita u ofrecida, puede resolverse el contrato o bien rebajar proporcionalmente el precio acordado.

En definitiva, se debe tener en cuenta que tanto el promitente vendedor como el promitente comprador, manifiestan su conformidad al contenido y condiciones del mismo, y que por tanto, si desean modificar algún extremo o aclarar alguna duda, deben hacerlo antes de la firma del contrato, por ello es conveniente que lo lean detenidamente antes de firmarlo.

Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son unilaterales o bilaterales; en el primero de los casos, son aquellos cuando sólo surgen obligaciones para una sola de las partes contratantes, es decir, una sola parte es deudora y la otra es acreedora; y son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.

Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, cuando establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, y volver así a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato; conocida comúnmente como acción resolutoria, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a cumplir con sus obligaciones. Sin embargo, existe una excepción prescrita por el legislador en el Artículo 1.168 ibídem, relativa a que el incumplimiento de una de las partes, hace posible que la otra no cumpla con el compromiso asignado en el contrato, teniendo como condiciones para que dicha acción prospere que el contrato sea bilateral; que exista incumplimiento del mismo; que dicho incumplimiento se origine en la culpa del deudor, ya que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar intentar la acción, y que la parte demandante, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

En este sentido el Artículo 1.264 del código en comento, contempla dos formas básicas del cumplimiento de una obligación, el cumplimiento en especie, el cual no es otro que la ejecución de la obligación tal como fue contraída; y el cumplimiento por equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación.

En este orden, el tratadista patrio E.M.L., sostiene que la excepción non adimpleti contractus, llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación, es decir, que la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.

Por su parte el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, mediante sentencia de fecha 20 de diciembre de 2006, dictada en el Expediente Nº 8266-04, sobre el particular dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“…Por otra parte, también regla el citado Código que perfeccionándose el contrato, éste debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpletti contractus contenida en el artículo 1.168 de dicho Código. Del mismo modo el artículo 1.167 del nombrado Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que queda a elección de la parte afectada intentar la resolución o cumplimiento del contrato, en aquellos casos en los que la otra incumpla con sus obligaciones…”.

Con vista a los anteriores lineamientos se requiere en consecuencia, de un análisis cuidadoso sobre el material probatorio aportado a los autos, a los fines de determinar la procedencia o no de las acciones intentadas, y al respecto el Tribunal observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

La representación actora acompañó a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:

Poder otorgado por los ciudadanos J.O.Q. y G.R.P., en su carácter de Directores de la Sociedad Mercantil Promotora Granada, C.A., a las abogadas M.C. y S.A., en fecha 28 de julio de 2006, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 38, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme los Artículos 150, 154 y 155 del Código Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen las citadas abogadas en nombre de su poderdante, y así se decide.

Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, suscrito en fecha 21 de abril de 2006, entre la Sociedad Mercantil Promotora Granada 2005, C.A., representada por los ciudadanos O.H.M.M. y G.R.P.A., en su carácter de Promotora, y la Empresa Inversiones Ani-Andres, C.A., representada por su Presidente ciudadano A.d.P.C., en su condición de comprador, donde la primera se obliga a darle en venta a la segunda, quien a su vez se obliga a adquirir, Un (1) Apartamento ubicado en el Piso 6 del Edificio denominado Residencias Granada, situado en el Sector Vega Arriba de Guatire, Municipio Zamora, Estado Miranda, identificado con los Números 6-3/6-4.

La anterior prueba versa sobre el documento que sirve de fundamento tanto a la acción resolutoria de promesa bilateral de compraventa, como a la reconvención por cumplimiento de la misma, tal como fueron opuestas en este juicio, por lo cual este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, y tiene como cierto la existencia de un contrato bilateral con obligaciones reciprocas que deben satisfacerse en forma simultánea para su perfeccionamiento conforme las condiciones y términos establecidos para la futura adquisición del bien inmueble objeto de la negociación, así como la identidad de las partes de la relación convencional; al haber sido aceptado por ambas representaciones judiciales, y así se decide.

Igualmente aprecia el Tribunal todo lo relativo a las características propias del inmueble objeto del contrato opuesto en cuanto a sus dimensiones, divisiones y accesorios conforme fueron determinados en la Cláusula Tercera; e infiere que el precio para la adquisición del inmueble fue fijado en la Cláusula Sexta por la cantidad de Cuatrocientos Treinta Millones de Bolívares (Bs. 430.000.000,oo), y así se decide.

Del mismo modo observa el Tribunal que hubo dos (2) pagos uno (1) por concepto de reserva por la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo), que se hizo efectivo en fecha 08 de marzo de 2006, según cheque Nº 00000355 del Banco Plaza; y otro por concepto de cuota de opción de compraventa por la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,oo), que fue pagado y cancelado en fecha 21 de abril de 2006, por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., bajo el Nº 05, Tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, los cuales se corresponden como parte inicial del monto convenido, y para confirmar el contrato, y así se decide.

En lo atinente al pago de las veintisiete (27) cuotas-giros, establecidas en el Literal c) de la citada cláusula, observa el Tribunal que los apoderados de la empresa demandada reconviniente invocaron en el escrito de contestación que su mandante pagó a la Promotora las cuotas-giros vencidas los días 30 de mayo; 30 de junio, 30 de julio y 30 de agosto de 2006, recibiéndolos a satisfacción, pero que nunca le hizo entrega de los efectos de comercio correspondientes para su aceptación, aunado a que le rechazó el pago de la cuota-giro Nº 5 y siguientes con vencimiento para los días 30 de septiembre, 30 de octubre, 30 de noviembre, 30 de diciembre de 2006, 30 de enero, 30 de febrero y 30 de marzo de 2007, así como la primera cuota-giro prevista en el literal d) de la misma cláusula con vencimiento para el 30 de diciembre de 2006, y que por ello se amparó en el Artículo 1.168 del Código Civil, hasta tanto la vendedora le entregue los giros correspondientes.

La anterior defensa fue objetada por la representación actora al sostener que no están dadas esas condiciones puesto que tales efectos de comercio se encuentran debidamente aceptados por el representante legal de la Compradora tal como se desprende del juicio que cursa ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, cuya prueba afirma consignar a los autos.

Ahora bien, revisadas con detenimiento las actas procesales que conforman el presente expediente se pudo evidenciar que a los folios 164 al 174 del mismo, efectivamente riela la prueba alegada por la representación actora en copia certificada, relativa, entre otras actuaciones, del escrito libelar de la demanda que interpuso la Empresa Inversiones Ani-Andres, C.A., contra la Sociedad Mercantil Promotora Granada 2005, C.A., por Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta; la cual fue admitida mediante auto dictado en fecha 10 de agosto de 2007, por el referido Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial en comento, según expediente Nº 44.725 de su nomenclatura particular; promovida en la etapa correspondiente para ello, de la cual el Tribunal observa:

Conforme al análisis realizado al anterior libelo de demanda este Órgano Jurisdiccional le otorga valor probatorio de conformidad con el Artículo 1.384 del Código Civil, al no haber sido cuestionado en forma alguna; y pudo apreciar de su contenido que los abogados J.R.d.A., S.F.d.A. y E.A.E.I. en su condición de apoderados judiciales de la Empresa Inversiones Ani-Andres, C.A., en el Capítulo I denominado “DE LOS HECHOS” le observaron en forma expresa e inequívoca al Juzgado de Primera Instancia en comento lo que textualmente se transcribe a continuación: “…Como se observa ciudadano Juez el precio de Apartamento 6-3/6-4 vendido por la PROMOTORA y adquirido por EL COMPRADOR, así como la forma de pago quedaron literalmente establecidos, así como la penalidad y los intereses de mora, en el documento de venta objeto de la operación y nuestra representada extinguió mediante pagos realizados a LA PROMOTORA, las cuotas-giros vencidas los días 30/05/2006; 30/06/2006; 30/07/2006 y 30/08/2006, quien siempre recibió dichos pagos a satisfacción haciendo entrega de los giros y recibos correspondientes en la dirección indicada en la convención contractual bilateral…” (Subrayado del Tribunal); y en vista que tales hecho guardan relación directa con las cuotas-giros determinadas en el mismo contrato de promesa bilateral de compra-venta otorgado ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 21 de abril de 2006, bajo el Nº 05, Tomo 53 de los libros de autenticaciones respectivos, que analiza éste Juzgador, consecuencialmente tiene como cierto que la empresa demandada reconviniente recibió de la parte demandante reconvenida los giros o recibos que dieron por extinguidas las primeras cuatro (4) cuotas, por la cantidad de Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 3.800.000,oo) cada una, y así se decide.

Con vista a lo anterior, también observa el Tribunal que la empresa demandada al haber reconocido la aceptación de las citadas instrumentales, es obvió que también se tienen por aceptadas el resto de las veintisiete (27) letras de cambio de fecha 21 de abril de 2006, de las cuales forman parte las que se demandaron por insolutas e identificadas como 5/33, 6/33, 7/33, 8/33, 9/33, 10/33, 11/33 y 12/33, por lo cual, obligatoriamente, declara sin lugar el desconocimiento que opuso su representación judicial sobre las mismas, otorgándole en consecuencia el valor probatorio que de ellas se desprende de conformidad con el Artículo 124 del Código de Comercio, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto que ellas fueron aceptadas para ser pagadas sin aviso y sin protesto por el ciudadano A.d.P.C., en la Urbanización Miranda, Edificio Belle-Veu, Piso 2, Apartamento 2-B, Municipio Sucre del Estado Miranda, a favor de la Empresa Promotora Granada, 2005, C.A., los días 30 de septiembre, 30 de octubre, 30 de noviembre, y 30 de diciembre de 2006, así como la de los días 30 de enero, 30 de febrero y 30 de marzo de 2007, al igual que la primera cuota-giro prevista en el literal d) de la misma cláusula con vencimiento para el 30 de diciembre de 2006, y así se decide.

En función de lo anterior y con vista a la prueba analizada, inevitablemente este Tribunal debe declarar sin lugar la excepción de contrato no cumplido opuesta en este juicio por la representación demandada reconviniente, ya que el testimonio analizado produjo contra ella plena prueba en su contra, tal como lo pauta el Artículo 1.401 del Código Civil, puesto que la falta de pago de las cuotas-giros es imputable a ella; y siendo así lo ajustado a derecho es declarar procedente la causal de extinción prevista en el Numeral Segundo (2º) de la Cláusula Novena de la promesa de compra-venta bajo estudio, alegada por la representación actora reconvenida, y así queda establecido.

En lo que respecta a la impugnación efectuada por la representación actora reconvenida sobre la oferta evacuada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, el día 28 de junio de 2007, inevitablemente este Tribunal debe declararlo improcedente en derecho, en virtud de que la actuación practicada por un órgano jurisdiccional, sólo puede ser desvirtuable mediante la tacha de falsedad, por emanar de un funcionario competente de acuerdo a las leyes, con facultades para darle fe pública al acto en el lugar donde el mismo se haya realizado, de acuerdo a lo contemplado en los Artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, aunado a que su contenido y alcance no es otro que poner en cuenta al acreedor de la deuda, según el domicilio escogido en el contrato para la ejecución de las obligaciones de pago, mediante el ofrecimiento que se le realiza bajo el a.d.A. 1.307 y siguientes del Código Civil, y así se decide.

En relación al alegato de que la citada oferta no se concretó por no estar presente ninguna persona capaz para recibir, y que los cheques contentivos de las cantidades adeudadas no fueron canjeados a nombre del Tribunal actuante, ni consignados para su debido depósito, tenemos que si bien el especial procedimiento de Oferta Real previsto en los Artículos 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, deviene de los Artículo 1.306 y siguientes del Código Civil, que prevén un medio de liberación de pago cuando el acreedor se rehúsa a recibirlo, mediante el ofrecimiento y depósito de la cosa debida, transfiriéndose al acreedor los riesgos y peligros de la cosa depositada; donde se faculta al Juez para decidir sobre la procedencia o improcedencia de la oferta y el depósito, para determinar en consecuencia la liberación o no del deudor oferente; también es cierto, que no le está dado a éste Sentenciador efectuar apreciaciones que escapen de tal determinación dada la etapa procesal de la oferta consignada en autos; resultando improcedente hacer pronunciamiento alguno sobre los cuestionamientos opuestos, y así se decide.

A los folios 116 al 124 del expediente la representación actora consignó copia fotostática del escrito presentado por los abogados J.R.d.A., S.F.d.A. y E.A.E.I. en su condición de apoderados de la Empresa Inversiones Astrid-Andres-Ale, C.A., ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, donde dan contestación a la demanda de reconvención que le opuso la Sociedad Mercantil Promotora Granada 2005, C.A., y de su contenido pudo apreciar el Tribunal que el mismo versa sobre unos hechos aislados a la presente litis ya que en ese juicio demanda una empresa que no gurda relación con las partes de autos, por lo cual la desecha del proceso, y así se decide.

Por su parte la representación demandada trajo a los autos cursante a los folios 59 al 62 del expediente copia certificada del poder otorgado por el ciudadano A.d.P.C., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Inversiones Ani-Andres, C.A., a los abogados J.R.d.A., S.F.d.A., E.A.E. y J.d.A.F., en fecha 23 de enero de 2007, por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 19, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme los Artículos 150, 154 y 155 del Código Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los referidos abogados en nombre de su mandante, y así se decide.

Determinados suficientemente las diversas etapas previstas para este tipo de procedimiento, constata éste Juzgador como consecuencia del análisis realizado al material probatorio aportado a los autos, y conforme lo previsto en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que la pretensión resolutoria opuesta por las abogadas de la parte actora reconvenida, debe prosperar por estar ajustada a derecho, ya que la excepción non adimpleti contractus opuesta por la representación de la parte demandada reconviniente, sucumbió cuando quedó probado en autos que la Empresa Promotora Granada 2005, C.A., le expidió en su oportunidad a la compradora Inversiones Ani-Andres, C.A., los efectos liberatorios de la obligación asumida, en compensación al pago efectuado por las cuatro (4) cuotas pagadas y canceladas, que vencieron en fechas 30 de mayo, 30 de junio, 30 de julio y 30 de agosto del año 2006, por la cantidad de Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 3.800.000,oo) cada una, previstas en el Literal c) de la Cláusula Sexta del contrato sinalagmático de tracto sucesivo, lo cual incide en que los efectos de la promesa bilateral de compra-venta se extingan de pleno derecho, y así se decide formalmente.

En estos mismos lineamientos, se establece que por efecto de la declaratoria con lugar de la acción de resolución ejercida por la representación actora reconvenida resulta en consecuencia forzoso para este Órgano jurisdiccional declarar sin lugar la reconvención propuesta, debido a que se comprobó en autos que el incumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito ante la Notaria Publica del Municipio Z.d.E.M., el día 21 de abril de 2006, es imputable a la empresa demandada reconviniente Inversiones Ani-Andres, C.A., al no pagar en los términos y condiciones que fueron establecidos, toda vez que nada aportó en el debate probatorio correspondiente como fundamento de su acción reconvencional; y la consecuencia legal de dicha situación es condenarla al pago de las costas procesales, y así queda establecido.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar con lugar la pretensión resolutoria y sin lugar la reconvención de cumplimiento que fueron opuestas en este asunto, conforme al marco legal establecido anteriormente; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así lo decide finalmente este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta intentada por la Sociedad Mercantil Promotora Granada 2005, C.A., representada judicialmente por las abogadas M.C., S.A. e Yvana Borges Rosales, contra la Empresa Inversiones Ani-Andres, C.A., representada por los abogados J.R.d.A., S.F.d.A., E.A.E. y J.d.A.F.; por haber quedado demostrado en autos la causal de extinción prevista en el Numeral Segundo (2º) de la Cláusula Novena de la convención, dado que la demandada reconviniente dejó de honrar el pago de las ocho (8) cuotas-giros demandadas como insolutas, previstas en su Literal c) de la Cláusula Sexta, por la cantidad de Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 3.800.000,oo) cada una, con vencimiento para los días 30 de septiembre de 2006, 30 de octubre de 2006, 30 de noviembre de 2006, 30 de diciembre de 2006; 30 de enero, 30 de febrero y 30 de marzo de 2007; así como la primera cuota-giro prevista en el Literal d) de la misma cláusula, por un monto de Cuarenta y Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 43.800.000,oo) con vencimiento para el 30 de diciembre de 2006, quedando en consecuencia extinguida la promesa de compra-venta, debidamente autenticada por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 21 de abril de 2006, anotada bajo el No.05, Tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

SEGUNDO

SIN LUGAR el desconocimiento opuesto por la representación demandada reconviniente, sobre las ocho (8) letras de cambio que le opuso su contraparte, en ocasión de haberlos aceptados en forma expresa en el libelo de la demanda que ella misma le sigue a la parte actora reconvenida a través del Expediente Nº 44.725, de la nomenclatura particular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, cuya copia certificada de dicho escrito y su auto de admisión cursan a los folios 164 al 174 del presente expediente, donde alegó haber recibido las cuotas-giros, luego de los pagos efectuados por su representada, quedando en consecuencia reconocidas y aceptadas las mismas.

TERCERO

SIN LUGAR la excepción Non Adimpleti Contractus opuesta por la representación demandada reconviniente, por cuanto quedó probado en autos que el incumplimiento es imputable a ella, dado que dejó de cumplir con su obligación, al no pagar las cuotas- giros demandadas como insolutas dentro de la oportunidad prevista para ello, en virtud de que la parte actora reconvenida cumplió con su obligación de librar los giros relativos a las primeras cuatro (4) cuotas canceladas, que vencieron en fechas 30 de mayo, 30 de junio, 30 de julio y 30 de agosto del año 2006, por la cantidad de Tres Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 3.800.000,oo) cada una, previstas en el Literal c) de la Cláusula Sexta del contrato, conforme los lineamientos expuesto en este fallo.

CUARTO

SIN LUGAR la Reconvención de Cumplimiento de Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta propuesta, en vista que la parte demandada fue quien dejó de cumplir con su obligación de pagar las cuotas-giros en los términos y condiciones señaladas en el numeral segundo de la cláusula novena del contrato suscrito por las partes.

QUINTO

Con vista a la presente decisión se imponen las costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

El presente fallo es extensión del pronunciado efectuado oralmente en fecha 27 de febrero de 2008, y agregado a los autos de conformidad con lo establecido en el Artículo 877 eiusdem, dentro del plazo legal establecido para ello.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la Ciudad de Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de M.d.A.D.M.O. (2008). Años 197° y 149°.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las dos horas post meridiem (02:00 p.m.) se anunció, publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/DJPB/PL-B.CA

Exp. Nº AP31-V-2007-000571

Resolución de Promesa Bilateral de Compraventa.

Materia Civil. Procedimiento Oral.